شقة مع تأخير التسوية. الفوائد والمخاطر. إعداد عقد إيجار من يمكنه إبرام عقد إيجار شقة مدى الحياة

في كثير من الأحيان يمكنك العثور على إعلانات أن شقة معروضة للبيع مع تأخير في الاستقرار. عادة ما يتم بيع هذه الشقق من قبل كبار السن الذين يرغبون في الحصول على أموال منتظمة ، ربما طعام أو دواء ، وما إلى ذلك.
هناك نوعان من العقود ، وبفضلهما يمكن بيع شقة مع تأخير في الإشغال.
النوع الأول يسمى اتفاقية الأقساط ويتم احتسابها فقط لتلقي الأموال. يمكن إبرام مثل هذا الاتفاق فيما يتعلق بأي ملكية.
النوع الثاني من العقد يسمى عقد صيانة مدى الحياة مع معال. عادة ، يتم استخدام هذا النموذج فقط لنقل السكن. لا تفترض هذه الاتفاقية دفع الإيجار النقدي فحسب ، بل تفترض أيضًا توفير خدمات أخرى.
في أي من الحالات ، يعمل البائع كمتلقي الإيجار والمشتري هو دافع الإيجار. تصبح الشقة ملكًا لدافع الإيجار فور إبرام العقد خلال فترة حياة مستلم الإيجار.
عادةً ما تكون المزالق التي تنتظر أطراف هذه الاتفاقية هي تلك المرتبطة بقائمة الالتزامات الإضافية لمن يدفع الإيجار. في معظم الحالات ، عندما يتم تقديم مطالبات الأقساط السنوية ، يتم تقديمها بشكل أساسي من قبل أولئك الذين يتلقون القسط السنوي ، لأنه ، في رأيه ، لا يتلقى الرعاية المناسبة ، والتي

المنصوص عليها في العقد.

أو قد يكون السبب عدم شرائه طعاماً أو أدوية ضرورية. هناك أيضًا هؤلاء المتقاعدون الذين يبيعون شقتهم عدة مرات ويقاضي كل منهم الشقة مرة أخرى.
من أجل تجنب مثل هذه الحالات ، من الأفضل إبرام اتفاقية معاش سنوي وقصر نفسك فقط على دفع المبالغ اللازمة.
إذا أصر البائع بشدة على إبرام العقد مع أحد المعالين ، فيجب أن ينبهك ذلك ، ويجب عليك بالتأكيد التحقق مما إذا كان البائع قد أجرى معاملات مماثلة في الماضي. إذا حدثت مثل هذه المعاملات ، فلا يزال من المفيد إبداء الاهتمام بكيفية انتهائها. يجب أن ينص العقد بالضرورة على جميع شروط الصيانة والرعاية. بحيث يتم توفير المستندات اللازمة عند تنفيذ مثل هذه الإجراءات.
لا توجد متطلبات محددة لكيفية إعداد المستندات بشكل صحيح بموجب اتفاقية دفع سنوي أو صيانة مدى الحياة مع أحد المعالين. فيما يلي قائمة تقريبية بالمستندات المطلوبة:
1. المستندات التي تثبت حقوق الملكية وشهادة الملكية والمستندات التي هي الأساس (اتفاقية الشراء والبيع ، والتبرع ، وعقد التنازل في حالة خصخصة الشقة ، وشهادة حقوق الميراث ، وغيرها).
2. شهادة من BTI على شكل 11a وجواز سفر فني للمباني السكنية أو غير السكنية.
3. مستخرج من دفتر الدار ونسخة من الحساب الشخصي المالي.
4. جوازات سفر الأطراف المتعاقدة.
5. بعد اكتمال التسجيل الحكومي ، يتم نقل حقوق الملكية إلى دافع الإيجار ، ويكتسب متلقي الإيجار الحق في تلقي النفقة منه.

قد تهمك الأقسام أيضًا.

يمكنك حفظ المعلومات لنفسك أو إرسال إعلانك إلى الشبكة الاجتماعية بمجرد النقر فوق الأزرار:

شقة مع تسجيل الوصول المؤجل

في بعض الأحيان في إعلانات بيع العقارات يمكنك أن تقرأ: "أعرض شقة مع تأخير في الاستقرار". وعادة ما يكون السعر أقل بكثير من سعر السوق. ما الذي يخفي وراء هذه الصياغة المزخرفة؟
للتوضيح ، لجأنا إلى Marat Grigoryevich Kaufman ، المدير العام لـ Curator-NN LLC.

في هذه الحالة ، نتحدث على الأرجح عن إبرام اتفاقية معاش سنوي. وفقًا لذلك ، يقوم متلقي الإيجار بتحويل العقار إلى دافع الإيجار ، ولكن بشرط - تقديم خدمات معينة للمواطن الذي يعيش فيه ، أو دفع مبالغ من المال إلى أجل غير مسمى (إيجار دائم) أو مدى الحياة. متلقي الإيجار (إيجار الحياة).
في حد ذاته ، ينطوي مفهوم "الإيجار" على تلقي دخل منتظم من رأس المال أو الممتلكات أو الأرض التي لا تتعلق بنشاط ريادة الأعمال. في التشريع السوفيتي حتى عام 1964 ، كانت النماذج التعاقدية المشابهة لاتفاقية الإيجار غائبة لأسباب أيديولوجية ، حيث لم يُسمح بالربا على الإطلاق. في القانون المدني لعام 1964 ، ظهر معيار ينظم نوعًا واحدًا فقط من اتفاقيات الإيجار - الحفاظ على الحياة مع أحد المعالين من المواطن ، وكنوع من الاتفاق لبيع مبنى سكني فقط. في التشريع الروسي ، تخضع العلاقة بين الطرفين بموجب اتفاق الأقساط لقواعد الفصل 33 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وهي تحدد مفاهيم مثل اتفاقية الأقساط السنوية واتفاقية صيانة مدى الحياة مع شخص تابع (نوع من اتفاقية الأقساط السنوية).

راتب سنوي أو عقد صيانة الحياة مع معال؟

أما الإيجار (نقل الملكية إلى ملكية مع أو بدون دفع واستلام مدفوعات الإيجار) فهو دائم ومدى الحياة.
إذا كان الإيجار دائمًا ، فيمكن توريث الحقوق. على سبيل المثال ، إذا تم نقل بعض الممتلكات بموجب اتفاق سنوي ، فبعد وفاة المستفيد من القسط السنوي ، تنتقل جميع حقوق استلام مدفوعات الإيجار إلى ورثته. يجوز أيضًا التنازل عن حقوق متلقي المدفوعات بموجب شروط المعاش الدائم أو استلامها عن طريق التوريث. في الوقت نفسه ، يجب أن تدرك أنه يمكن فقط للمواطنين أو المنظمات غير الربحية الحصول على إيجار دائم.

يمكن فقط للمواطنين (المستأجرين) الحصول على راتب سنوي مدى الحياة. يتم تحديد المدفوعات في هذه الحالة من خلال حياة المستأجر. بعد وفاته ، توقفوا. قد تنص اتفاقية الأقساط السنوية على دفع مبالغ من المال - مبلغ مقطوع من المال في البداية ، ثم - مبالغ شهرية معينة من المال حتى لحظة الوفاة ، ودفع المرافق ، والضرائب ، ودفع الفوائد على المدفوعات المتأخرة ، إلخ. . الخسارة أو التلف العرضي للممتلكات المنقولة لا يعفي الدافع من التزامه بدفع الأقساط السنوية على الحياة.

مهم! يجب أن تدرك أنه في اتفاقية الإيجار ، قد يتم أو لا يتم توضيح حق متلقي الإيجار في العيش في هذه المنطقة السكنية.

بهذا المعنى ، يكون عقد صيانة الحياة مع المُعال أكثر تحديدًا - حيث تكون إقامة المواطن في مبنى سكني إلزاميًا. في هذه الاتفاقية أيضًا ، بالإضافة إلى مبلغ الدفعات الشهرية ، يتم تحديد كيفية تنفيذ صيانة مستلم الإيجار ، ويتم سرد التزامات الدافع. على سبيل المثال ، حاجة الأخير إلى دفع تكاليف الراحة السنوية ، والخدمات الطبية والطقوسية ، وشراء الأدوية والطعام ، وما إلى ذلك.

مهم! يمكن إبرام اتفاقية صيانة الحياة مع أحد المعالين للمباني السكنية وقطع الأراضي والعقارات الأخرى المملوكة لمتلقي الإيجار على حق الملكية.

يتضح من اسم الاتفاقية أنها أبرمت (بالإضافة إلى اتفاقية الأقساط السنوية) فقط لفترة حياة المستأجر.

أحجام الدفعات الشهرية

عند إبرام عقد صيانة الحياة مع أحد المعالين ، يجب أن يحدد العقد تكلفة المبلغ الكامل للصيانة مع المعال ، والذي يجب أن يكون على الأقل اثنين من الحد الأدنى للأجور ، لعقد المعاش السنوي - على الأقل حد أدنى واحد للأجور يحدده تشريعات الاتحاد الروسي.
ومع ذلك ، هذا لا يعني أن هذا المبلغ يمكن أن يكون في حدود 100-200 روبل.
بموجب قرار صادر عن المحكمة الدستورية للاتحاد الروسي بتاريخ 27 نوفمبر 2008 N 11-P ، فإن حكم الجزء الثاني من المادة 5 من القانون الاتحادي "بشأن الحد الأدنى للأجور" ، الذي ينص على حساب المدفوعات بموجب المعاش السنوي مدى الحياة و اتفاقية صيانة الحياة مع المُعال ، على أساس مبلغ أساسي يساوي 100 روبل - معترف به على أنه يتعارض مع دستور الاتحاد الروسي.
وفقًا للمرسوم المذكور ، فإن المشرع ملزم بإجراء التغييرات المناسبة على القوانين في موعد أقصاه 1 يوليو 2009. لكن حتى الآن ، للأسف ، لا توجد معلومات حول هذه التغييرات.
قد يتم تحديد شكل مختلف للدفع في اتفاقية الإيجار ؛ في اتفاقية صيانة مدى الحياة مع أحد المعالين ، يمكن أن يكون المبلغ الشهري لإعالة المواطن ، ومتلقي الإيجار ، والذي يمكن استبداله بدفعات دورية ، محددة ، ويمكن أيضًا تحديد الشروط الأخرى.

هل الصفقات ممكنة؟

العقارات أو المنزل أو الشقة ، على سبيل المثال ، في حالة إبرام الاتفاقات المذكورة أعلاه ، سيكون مرهونًا (مرهونًا) من قبل متلقي الإيجار. هذا يعني أن معاملات القانون المدني الخاصة بنقل الملكية اللاحق ممكنة فقط بشرط الحصول على موافقة كاتب العدل من متلقي الإيجار ، ويحتفظ البائع والمشتري ، بعد تسجيل نقل ملكية هذه العقارات ، بالالتزامات الفرعية لدفع الإيجار المدفوعات والحفاظ على مستلم الإيجار.

نهاية

في حالة حدوث انتهاك مادي من قبل دافع الإيجار لشروط العقد ، يجوز لمتلقي الإيجار إنهاؤه. يتم إنهاء هذه المعاملات ، كقاعدة عامة ، في إجراء قضائي.
من الممكن إنهاء العقد باتفاق الطرفين ، إذا كان الطرفان مستعدين للموافقة عليه. في هذه الحالة ، يوقع كاتب العدل اتفاقًا لإنهاء العقد ، ويصبح المستأجر السابق ، بعد إجراءات التسجيل الحكومية ، مالكًا لممتلكاته مرة أخرى.
إذا استوفى الدافع شروط اتفاقية الأقساط بشكل صارم ، بالكامل ، فمن الصعب للغاية إنهاء الاتفاقية ، لأن الاتفاقية تخضع للتوثيق الإلزامي. حتى لحظة التوقيع ، يصادق كاتب العدل على الأهلية القانونية للأطراف ، ويشير إلى أنهم يفهمون محتوى العقد ومعناه ، وأن جميع أطراف العقد يوقعون بموجب هذا.

في أي عمر يمكن عقد مثل هذه الصفقة؟

من الناحية النظرية ، من سن 18 على كلا الجانبين. ولكن ، كقاعدة عامة ، يذهب كبار السن الوحيدين إلى إبرام مثل هذه الاتفاقات ، على أمل الحصول على أموال إضافية لإعالتهم بهذه الطريقة.
كقاعدة عامة ، يعتقد المواطنون المسنون أنهم عاشوا حياة رائعة ، ولديهم تجربة حياة ضخمة وأنهم على دراية جيدة بالناس. ومع ذلك ، هذا ليس هو الحال دائما. لا يزال العديد من هؤلاء المواطنين المحترمين يعيشون في عقلية الحقبة السوفيتية ، ويبنون علاقات مع الناس على ثقة كاملة ، معتقدين أنه لن يجرؤ أحد على خداع شخص مسن. نتيجة لذلك ، عندما يحدث هذا ، عندما يدركون أنهم ، بعد كل شيء ، مخدوعون ويلجأون إلى محام للحصول على المساعدة ، اتضح أنه لا يمكن فعل أي شيء تقريبًا: يتم صياغة العقد بشكل قانوني ، ويفي دافع الإيجار ، من جانبها ، جميع شروط الاتفاق ، لا توجد أسباب لإنهاء الاتفاق من قبل طرف واحد.
أعتقد أنه قبل الموافقة على إبرام مثل هذه الاتفاقيات ، يجب استشارة أحد المتخصصين مسبقًا ، ثم تصبح أحكام الفصل 33 من القانون المدني للاتحاد الروسي أكثر قابلية للفهم.

الجانب الأخلاقي للقضية

سمحت الدولة ، نتيجة لصدور قانون "خصخصة ممتلكات الدولة والبلديات" ، للمواطنين بالحصول على المباني السكنية في ملكيتهم. نظرًا لأن هذا حدث مجانًا ، فإن العديد من أصحاب العمل لديهم نفسية أصحاب العمل ، وليس أصحاب العمل.
في هذا الصدد ، فإن معظم أصحابنا هم اسميون ، وبالتالي غالبًا ما يكونون جزءًا من ممتلكاتهم بسهولة. كيف يمكن للمرء أن يأمل بجدية في تحسين الوضع المالي للفرد إذا تم اقتراح مبلغ المدفوعات الشهرية بموجب اتفاقية الأقساط بمبلغ ألفي روبل؟ لكن بعض المواطنين المسنين يوافقون على ذلك.
كانت هناك حالة في ممارستي. عمر صاحب الشقة المكونة من غرفتين الذي تمت خصخصته 90 عامًا. تبلغ تكلفة مساحة معيشته حوالي 2 مليون روبل. تم نقل الشقة إليهم بموجب اتفاقية إيجار بدفع مبلغ مقطوع قدره 100 ألف روبل ودفعات شهرية قدرها 900 (!). حتى لو قمنا بفهرسة هذه المدفوعات مع الأخذ في الاعتبار التضخم وجعلها لمدة 10-20 سنة ، فمن الواضح أن متلقي الإيجار قد بيع بالكامل. من الواضح أن تكلفة الشقة لا تتناسب مع مبلغ الدفعات المتوقعة بموجب اتفاقية الإيجار.
لذا ، للاستفادة من أمية كبار السن ، تستخدم الشركات عديمة الضمير عقود الإيجار لتحقيق أرباحها الخاصة.
وأكثر من ذلك ، إذا تحدثنا عن الأخلاق. في كثير من الأحيان ، وفي المدن ، تنقطع العلاقات مع الأقارب لكبار السن. ربما ، إذا كان لديهم شخص ما للتحدث معه والتشاور معه ، فعندئذٍ لم يبرموا مثل هذه الاتفاقات.
لقد لاحظت أن هناك عددًا أقل من الأشخاص غير المهتمين في بلدنا. من وجهة نظر الصراع من أجل الوجود ، ربما يكون هذا صحيحًا وطبيعيًا. من وجهة نظر إنسانية ، لا.

لمتلقي الإيجار:

1. أهم شيء بالنسبة لمتلقي المدفوعات هو الحصول على المال والبقاء في الشقة مدى الحياة. لذلك ، في رأيي ، يجب أن يعمل المحامي المستقل من جانب المستأجر ، وليس المتخصص الذي يعمل في منظمة تقدم خدماتها في إبرام عقود الإيجار. تظل الحقيقة أن غالبية المواطنين الذين أبرموا مثل هذه الاتفاقيات يعتبرون أنفسهم مخدوعين ، وهم غير راضين عن الوضع الحالي ، لكنهم لا يستطيعون فعل أي شيء - كل شيء رسمي بشكل قانوني.
لذلك ، يجب أن تعرف ليس فقط حقوقك بموجب هذه الاتفاقية ، ولكن أيضًا التزاماتك. هذا ينطبق على كل جانب. بدون محام ، من الصعب فهم كل الفروق الدقيقة.

2. فيما يتعلق بمبلغ الدفعات الشهرية ، من المستحسن الإشارة إلى أنه يجب فهرستها وفقًا للتضخم.

بالنسبة لدافع الإيجار:

3. لإثبات أداء الالتزامات بحسن نية ، يجب تأكيد كل دفعة أو خدمة من قبل متلقي القسط السنوي. يجب ألا يعتمد دافع الإيجار على الصدفة - لا يتم تلقي أي مطالبات ، مما يعني أن كل شيء على ما يرام. من المستحسن أن يكون لديك مجلة خاصة يوقع فيها المستأجر على كل شيء. وليس مجرد جمع الشيكات.

4. قبل إبرام اتفاقية الإيجار ، يجب أن تفكر فيما إذا كان بإمكانك التعامل معها. بعد كل شيء ، لن تحدث التسوية في الشقة ولا أحد يعرف متى ، بينما سيتعين عليك يوميًا التواصل مع شخص غريب أكبر سنًا. كيف ستتطور علاقتك مع متلقي الإيجار غير معروف. يختلف هذا النوع من العقود عن الأنواع الأخرى من حيث أنه يحول العلاقات الاقتصادية إلى علاقات شخصية. إذا كان هناك شيء لا يناسبك ، فإنه يثير القلق - لا يجب عليك إبرام مثل هذه الاتفاقية.

هذا ما يعتقده خبراؤنا حول هذا الموضوع

ناتاليا كوريونوفا ، نائبة رئيس مكتب Rosreestr لمنطقة نيجني نوفغورود:

يعتبر انتقال القانون لحظة حاسمة للغاية. إذا أعطى المواطن لشخص ما شقة ، حتى لأقرب أقربائه ، فعليه أن يدرك أنه لم يعد مالكها ، وليس له حق فيها.
نادرًا ما يتم استخدام شكل من أشكال العلاقات القانونية مثل الحفاظ على الحياة مع أحد المعالين. لكن في هذه الحالة يحمي القانون حقوق من يؤجر ممتلكاته. يجب دعمه ، دون موافقته لن يتم عزل الشقة. في رأيي ، هو أكثر موثوقية. بعد كل شيء ، يمكنك تحديد ظروف الاحتجاز مسبقًا ، ووصف كل شيء بأدق التفاصيل - شراء الأدوية ، وتنظيف الشقة ، والطهي ، وزيارة الطبيب ، إلخ.
ولكن ، على ما يبدو ، يعتبر هذا الخيار مشكلة. نتيجة لذلك ، نواجه حقيقة أن كبار السن في الشارع. إما أن يتم إرسالهم إلى دار لرعاية المسنين ، أو يحصلون على مساكن غير مناسبة للعيش الطبيعي ، حيث يموتون في النهاية.

أنطون كوزنتسوف ، نائب مدير أكاديمية شكني للعلوم:

ممارسة إبرام عقود الإيجار ليست شائعة جدًا في مدينتنا. إذا قارنا ، على سبيل المثال ، بوراثة الإسكان ، فستكون هناك أوامر من حيث الحجم أقل من هذه العقود. وهذا أمر جيد ، لأن حقيقة وجودهم تشهد ، إن لم يكن على مرض المجتمع ، إذن على المصير المحزن لكبار السن الوحيدين ، الذين لا تستطيع الدولة توفير رعاية لائقة لهم. ونتيجة لذلك ، يضطرون للبحث عن شخص ، ليس بسبب مشاعر الأسرة أو الود ، ولكن بدوافع أنانية ، بسبب العدادات السكنية ، يكون مستعدًا للعناية بهم. لذلك على ما يبدو لا ينبغي أن يكون.

من الصعب تحديد ما إذا كانت هذه الاتفاقية أخلاقية أم لا. أعتقد أن له الحق في الوجود. هذه هي علاقات السوق النموذجية ، المنصوص عليها في عقد موثق ، عندما يكون السكن على جانب واحد من المقياس ، ومن ناحية أخرى - الرعاية والمدفوعات النقدية المنتظمة للسنوات المتبقية من حياة الشخص الواحد.

إذا تحدثنا عن منظمات متخصصة في تقديم مثل هذه الخدمات ، ففي منطقة نيجني نوفغورود ، للأسف ، هناك تجربة حزينة. في أوائل التسعينيات ، كان لدينا شركة كبيرة جدًا تعمل في هذا المجال. سمعها كل من المدينة والمجتمع العقاري. نتيجة لذلك ، اتضح أنهم كانوا محتالين ، وخدعوا كبار السن ، وانتهى بهم المطاف في السجن.
السماسرة في أنقى صورهم يمارسون هذا الاتجاه قليلاً - لا يوجد تدفق ومن الخطأ التركيز على هذا. من المستحيل تحديد نوع عقد الإيجار الأفضل اختياره. كل شيء فردي. يحتاج بعض الأشخاص إلى المال فقط ، بينما يحتاج البعض الآخر إلى المساعدة في التدبير المنزلي.

عند إبرام اتفاقية الإيجار ، يعمل كاتب العدل كنوع من الضامن. خاصة إذا كان هذا متخصصًا معروفًا يقدر اسمه وسمعته. غالبًا ما يتم إبرام مثل هذه العقود مع الأقارب البعيدين أو الممرضات أو موظفي مكتب الإسكان الذين لديهم جميع المعلومات اللازمة.
هناك مخاطر عند شراء مثل هذه الشقة ، وكذلك عند شراء ، على سبيل المثال ، شقة تم توريثها أو بيعها بالوكالة. هنا ، بعض الفروق القانونية ممكنة ، والتي ، في النهاية ، يمكن أن تؤدي إلى تحدي المعاملة. لذلك ، يجب على المشترين الاتصال بالمتخصصين في السوق والوكالات الموثوقة لتجنب سوء الفهم المحتمل. الشركات العقارية ذات السمعة الطيبة لها مصلحة راسخة في ضمان عدم ظهور أي تعقيدات في المستقبل.
هنا ، بالطبع ، لا نتحدث عن شركات ذات يوم واحد لا تقدر سمعتها. بعد أن أوقفت الدولة ترخيص الأنشطة العقارية ، حصلوا على تفويض مطلق.

النسبة المئوية لإنهاء عقود الإيجار أعلى من الاتفاقيات الأخرى لنقل ملكية العقارات. سأعطي حالة نموذجية. بعد إبرام اتفاقية القسط السنوي ، يبدو أن المتقاعد الوحيد لديه أقارب يحاولون إنهاء الاتفاقية. غالبًا ما يحفزون ذلك من خلال حقيقة أن الرعاية لم يتم تنفيذها بالقدر المناسب. لا يهم كيف كانت الأمور حقًا.
يمكن تفسير هذا السلوك بسهولة. معظم مواطنينا غير قادرين على كسب المال لشراء شقة طوال حياتهم. السكن بالنسبة للكثيرين هو رأس المال الوحيد في الحياة. هذا هو السبب في أنها من هذه الاهتمام. لكل من الأشخاص ذوي النوايا الصادقة والمحتالين.
لا يسع المرء إلا أن يتعاطف مع المتقاعدين الفقراء الذين يعيشون بمفردهم ، وأنهم وجدوا أنفسهم في مثل هذه الحالة في الحياة - في خطر.
من الصعب القول متى سيتغير شيء ما في هذا المجال. بادئ ذي بدء ، هناك حاجة إلى تغييرات جوهرية في الاقتصاد. في الوقت الحالي ، كل شيء يسير كما ينبغي.

تم اتخاذ قرار سابق من قبل محكمة مقاطعة سيمونوفسكي في العاصمة بشأن ما يسمى اتفاقية الأقساط السنوية.

مثل هذه الاتفاقية لكثير من كبار السن الوحيدين هي الطريقة الوحيدة لتأمين ظروف معيشية مقبولة ، والحصول على دخل إضافي صغير ، وبموجب بعض الاتفاقيات ، المساعدة في التدبير المنزلي. مثل هذا الاتفاق مفيد أيضًا للطرف الآخر. أي شخص يتعهد بدفع مبلغ إضافي ومساعدة شخص مسن يحصل على ملكية شقته. من الواضح أنه مع مثل هذا المخطط ، يتعرض الأشخاص الضعفاء لخطر الوقوع في مخادعين يمكنهم إما قتل الرجل العجوز من العالم ، أو ببساطة الغش في المدفوعات.

المشتري أيضا في خطر. كما يظهر قرار المحكمة ، يمكن أن يخسر على الفور كل من الحق في السكن وجميع الأموال المدفوعة.

في غضون ذلك ، أصبحت عقود الأقساط السنوية أكثر شيوعًا في كل من موسكو والمدن الروسية الأخرى. في الوقت نفسه ، يتزايد أيضًا عدد الأشرار الذين يحاولون الاستفادة من هذا النوع من التعاون مع كبار السن. كيف تتعامل مع الخداع؟ لن يتمكن كل شخص مسن من الدفاع بكفاءة عن مصالحهم في التقاضي ، بل إن البعض لا يستطيع حتى صياغة المستندات بشكل صحيح في المحكمة. ماذا يجب ان يفعلو؟ تأتي الإجابة من خلال قصة كاشفة مع إحدى هذه المعاهدات.

هذا هو السبب في أن قرار المحكمة الجديد مهم للغاية ، مما ساعد امرأة مسنة على التخلص من عبودية الإيجار.

في عام 2008 ، دخلت امرأة تبلغ من العمر 82 عامًا ، وهي معوقة من المجموعة الثانية ، في اتفاقية صيانة مدى الحياة مع أحد المعالين مع صديقتها ، والتي بموجبها نقلت شقتها في موسكو إلى ملكيتها. في الوقت نفسه ، ووفقًا لبنود العقد ، تعهد دافع الإيجار بتزويد المرأة المسنة بالسكن والمأكل والملبس والرعاية والمساعدة اللازمة ، وكذلك دفع أقساط إيجارها الشهري وإصلاح الشقة.

في البداية ، كان "الصديق الطيب" يدفع للمرأة العجوز بانتظام التبرعات الموعودة كل شهر. صحيح ، فور إبرام العقد ، رفضت أي مساعدة حقيقية ، بما في ذلك إصلاح الشقة. ومنذ مايو 2014 توقف المالك الجديد للشقة عن تحويل الأقساط الشهرية لصاحب المعاش. بعد ذلك ، كان على المستأجر دفع فواتير المياه والكهرباء على نفقته الخاصة ، حتى لا يتم قطع الكهرباء في الشقة.

من أجل حماية حقوقها ، لجأت صاحبة المعاش إلى النيابة. بعد إثبات أن شروط الاتفاقية قد انتهكت بالفعل ، دافع المدعي العام عن حقوق موسكو البالغ من العمر 82 عامًا وأرسل دعوى قضائية إلى المحكمة لإنهاء عقد الإيجار. وأيدت المحكمة موقف المدعي العام. تم إرسال قرار المحكمة بالفعل إلى إدارة Rosreestr لإعادة التسجيل العكسي للشقة إلى المالك السابق.

في الوقت نفسه ، لن يتم إعادة المبالغ التي تلقتها امرأة مسنة من دافع الإيجار لمدة 6 سنوات. الحقيقة هي أنه وفقًا للقانون المدني ، في حالة حدوث انتهاك كبير من قبل دافع الإيجار لالتزاماته ، يحق لمتلقي الإيجار المطالبة بإعادة الشقة أو دفع ثمن الاسترداد له. في هذه الحالة ، لا يحق لدافع الإيجار المطالبة بتعويض عن النفقات المتكبدة فيما يتعلق بإعالة متلقي الإيجار.

هذه القصة انتهت بشكل جيد. لكن لسوء الحظ ، غالبًا ما يوقع الأشخاص الذين وقعوا عقد إيجار على مذكرة الوفاة الخاصة بهم. في نهاية العام الماضي ، صُدمت العاصمة بقصة وفاة تمارا خوخرياكوفا البالغة من العمر 62 عامًا عند مدخلها ، والتي دهسها فجأة رجلان مجهولان قاما بحقن حقنة بالسم.

كما اتضح لاحقًا ، كان منظم الجريمة هو سمسار العقارات فيتالي ستودينيكين ، الذي أنشأ "شركة" كاملة لقتل المتقاعدين. قُتل ما لا يقل عن ستة أشخاص آخرين. كلهم ، قبل وفاتهم بفترة وجيزة ، دخلوا في عقود الحياة السنوية.

ومع ذلك ، في بعض الأحيان يكون اتفاق الأقساط مفيد للطرفين. يحصل كبار السن على زيادة شهرية كبيرة في معاشاتهم التقاعدية بالإضافة إلى الخدمات الأخرى التي يوفرها العقد ، وعلى سبيل المثال ، زوجين شابين - فرصة للحصول على شقة في المستقبل ، والتي ليس لديهم وسيلة للادخار من أجلها. الشرط الرئيسي هو نفسه - أن كلا الجانبين أناس محترمون.

بالمناسبة ، تم تطبيق مثل هذا المخطط لشراء منزل في أوروبا منذ فترة طويلة. في كثير من البلدان يمكن شراء شقة بسعر أقل بكثير من سعر السوق ولكن بشرط أن يعيش المالك فيها حتى نهاية أيامه.

وفقًا للقانون الروسي ، "المعاش السنوي مدى الحياة" هو مجموعة من قواعد القانون التي تحكم نقل العقارات من شخص إلى آخر مقابل دفع مدفوعات الإيجار للمالك السابق للعقار. ببساطة ، يدفع المشتري للبائع جزءًا لمرة واحدة من تكلفة الشقة ويتعهد بدفع الإيجار الشهري المحدد في العقد بحصص متساوية طوال فترة حياة مالك العقار.

من السمات المميزة للراتب السنوي مدى الحياة أن بائع هذه العقارات لا يزال يعيش في المباني التي تم بيعها بالفعل ، لكنه يفقد فرصة بيع الشقة أو التبرع بها.

وفقًا لوكالات العقارات ، في روسيا ، عادةً ما يتم تحديد دفعة إضافية للمتقاعد بمبلغ يتراوح بين 10 و 15 ألف روبل مقابل حق الملكية بموجب اتفاقية الإيجار. في بعض الأحيان يكون أحد الشروط المسبقة للصفقة هو رعاية رجل عجوز - سيضطر المشتري إلى شراء الأدوية والطعام والمساعدة إذا تم إدخال صاحب المعاش إلى المستشفى. في كثير من الأحيان ، ينص العقد على دفع نفقات الجنازة. لكن كل هذا ، وفقًا للمحامين ، تتم مناقشته بشكل فردي من قبل الأطراف عند إبرام العقد.

الوثيقة الرئيسية التي يتم وضعها في مثل هذه المعاملات هي اتفاقية إيجار تنظم جميع المعايير المتعلقة بالعقار ، بالإضافة إلى شروط وشروط الدفع. تحدد تشريعات الاتحاد الروسي أن حجم الحد الأدنى من الإيجار يجب أن يكون على الأقل واحدًا من الحد الأدنى للأجور ، وعند فهرسته ، يجب أيضًا أن تحدث زيادات مقابلة في المدفوعات.

وتجدر الإشارة إلى أن عقود المعاش السنوي مدى الحياة والتبعية مدى الحياة (شراء الطعام ، والأدوية ، والتنظيف ، وما إلى ذلك) ليست مرتبطة قانونًا بأي شكل من الأشكال. لذلك ، في مثل هذه الحالات ، يتم إبرام عقدين في وقت واحد.

مساعدة "RG"

تكلفة الشقق بموجب اتفاقيات الإيجار في موسكو ومقدار مدفوعات الإيجار عليها

وفقًا لأصحاب العقارات ، غالبًا ما يتم بيع الشقق المكونة من غرفة واحدة بموجب اتفاقية إيجار في موسكو. على سبيل المثال ، الآن بهذه الطريقة يمكنك شراء odnushka في الضواحي مقابل 2.3 مليون. في الوقت نفسه ، سيحتاج صاحب المعاش ، البالغ من العمر الآن 66 عامًا ، إلى دفع 15 ألف روبل شهريًا مدى الحياة.

لكن الشقة المكونة من غرفة واحدة الأقرب إلى المركز تباع مقابل 3.7 مليون روبل. المالك يبلغ من العمر 80 عامًا. سيتعين عليها دفع 30 ألف روبل شهريًا.

يتم تقديم شقة من غرفتين في منطقة جيدة بموجب اتفاقية إيجار مقابل 2.2 مليون روبل. يسكنها الأزواج الذين تتراوح أعمارهم بين 60 و 70 عامًا. سيتعين عليهم دفع 30 ألف روبل إضافية في الشهر. تباع هذه الشقة على الفور كعقار ولكن مع تأخير في التسوية والتسجيل.

تفسيرات لـ "rg"

مزايا وعيوب اتفاقية الإيجار لأصحاب العقارات:

1. للبائع وأفراد عائلته الحق في الإقامة في شقته حتى وفاته.

2. بائع الشقة لديه مصدر دخل منتظم في شكل مدفوعات الإيجار.

3. قد ينص العقد على مجموعة من الخدمات التي سيقدمها الدافع للمستأجر حتى نهاية حياته.

4. هناك خطر مواجهة عدم نزاهة دافع الإيجار ، الذي يتهرب أو لا يفي بشروط العقد بشكل صحيح. في هذه الحالة ، من أجل إنهاء عقد الإيجار أو دعوة الطرف الآخر للوفاء بشروطه ، يجب عليك الذهاب إلى المحكمة أو مكتب المدعي العام.

5. هناك خطر أن يتحول "المشتري" إلى محتال ، وكونه مهتمًا بوفاة "البائع" ، فسوف يساهم في ذلك من خلال أفعاله.

رأي الخبراء

كونستانتين أبريليف ، نائب رئيس النقابة الروسية للوسطاء العقاريين:

يوجد اليوم عنصر إجرامي خطير إلى حد ما في هذا المجال من الأعمال. هناك شركات متخصصة في هذا ، وبالطبع ، هناك تهديد من أن الأشخاص عديمي الضمير ، بعد حصولهم على شقة ، يخلقون عن عمد أسوأ الظروف للمتقاعدين ، وبالتالي تقصير حياته. لذلك ، فإنني أعتبر أن الدخول في مثل هذه العلاقات التعاقدية مع الغرباء أو مع بعض الشركات ، خاصة بالنسبة للمتقاعدين غير المتزوجين ، يعد أمرًا شديد الخطورة إلى حد ما.

بمجرد حلول أوقات الأزمات ، تظهر إعلانات بيع الشقق على الفور على الأسوار والأعمدة وعلى الإنترنت - مقابل أموال سخيفة ، من حيث المبدأ ، ولكن مع تسوية متأخرة. معروضة للبيع شقق مثقلة بالإيجار.
في 99.9٪ من الحالات ، نتحدث عن حقيقة أن صاحب المعاش يعيش في هذه الشقة ، وهو شخص مسن من المرجح أن يغادر هذا العالم قريبًا ، وسيكون من الممكن الانتقال إلى الشقة. الشروط كقاعدة هي كما يلي: مبلغ معين للبائع ومبلغ شهري لصاحب المعاش.

يبدو أنه مغري. ستكون الشقة لك ، وستصبح ملكًا لك ، بغض النظر عمن يعيش هناك.

علاوة على ذلك ، بغض النظر عما يقوله أي شخص ، لا توجد طرق أخرى كثيرة للحصول على شقة للمواطن العادي (باستثناء الحصول عليها كميراث أو كهدية. وماذا؟ ماذا لو؟) لا يوجد الكثير . لا تنخفض الفائدة على الرهن العقاري ، على عكس مستويات الدخل. إن ولادة طفل فقط من أجل الحصول على رأس مال الأمومة هي عملية أكثر من مشكوك فيها. لنفترض أن فرص الحصول على شقة قليلة. القيام بالتخيل الإيجابي ... حسنًا ، تحصل على الفكرة.

لذلك ، الاستحواذ على شقة مع تأخير في التسوية. هناك مخاطر وخطيرة. هذه صفقة محفوفة بالمخاطر ، ويجب التعرف على هذه المخاطر ووزنها.

على الرغم من أن الكثيرين لسبب ما يقعون في المشاكل أولاً ، وبعد ذلك فقط يتغلبون عليهم بشجاعة. لذلك ، لا يمتلك الكثيرون أدنى فكرة عن نوع العلاقة التي هم عليها ، وكيف يتم إضفاء الطابع الرسمي عليها وكيف ينبغي تنفيذ مثل هذه المعاملات. ولكن هذا هو الحال عندما يكون عدم الأداء محفوفًا بخسارة المال والشقة.

كتاب العدل ، قد لا يغضبوا ، القليل من المساعدة. هم أنفسهم في بعض الأحيان غير قادرين على شرح محتوى اتفاقيات الإيجار بوضوح ، وعندما تطلب شرح ميزات معاملة تمت صياغتها لكثير من المال ، فإن كاتب العدل ينص ببساطة على أن "الجميع يفعل ذلك" ولا يوجد شيء ليكون ذكيًا حول.

لنبدأ بأكثرها "بساطة": ما هو الفرق بين القسط السنوي وبدل الحياة مع التبعية؟

في حالة تسجيل الإيجار ، يلتزم مشتري الشقة بتحويل المبلغ المحدد من المال إلى البائع على أساس شهري. وهذا كل شيء.

إذا تم إصدار مثل هذه الصيانة مدى الحياة مع أحد المعالين ، فهذا بعيد كل البعد عن كل شيء. رعاية وصيانة شخصية إلزامية ، بما في ذلك شراء وتسليم الطعام والأدوية والملابس والتنظيف وتقديم الرعاية الطبية ، إلخ.

نحن ندرك ونتذكر هذا. خلاف ذلك ، من الممكن أن يشرحوا لك ما هو مطلوب منك ، على سبيل المثال ، 10000 روبل. شهريًا ، وعدم الوفاء بالتزامات العناية الشخصية ، حتى مع استبدال الدفعة الشهرية ، هو أساس غير مشروط لإنهاء المعاملة.

أو لحظة أخرى. قد لا يتم إخبارك أن المعاش السنوي الذي ستدفعه ليس مدى الحياة ، ولكنه دائم. يؤدي عدم الرغبة في فهم "هذه الحالة" إلى حقيقة أنه بموجب العقد سوف تكون ملزمًا بدفع الإيجار لفترة دائمة ، وليس خلال حياة المستلم (المادة 583 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

دقة أخرى مفيدة تتعلق بالتعويض أو مجانية المعاملة.

إذا قام البائع بتحويل الشقة إلى المشتري مقابل رسوم (المبلغ لا يهم) ، فإن الالتزام بالنفقات الشهرية للمالك الجديد يظل ضمن الحدود التي وضعها العقد ومرتبطًا بالحد الأدنى للأجور (المبلغ الأساسي يساوي 100 روبل).

إذا لم يتم دفع تكلفة الشقة أثناء تنفيذ المعاملة ، فإن العقد يعتبر مجانيًا. في هذه الحالة ، يجب أن تكون نفقات المشتري ، بغض النظر عن شروط العقد ، أجرًا واحدًا على الأقل شهريًا (المادة 597 من القانون المدني للاتحاد الروسي بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي رقم 363-FZ المؤرخ 30 نوفمبر ، 2011).

بالإضافة إلى ذلك ، إذا تم نقل الملكية الخاصة بدفع القسط السنوي مدى الحياة مجانًا ، فيحق لمتلقي الإيجار ، في حالة حدوث خرق مادي للعقد من قبل دافع الإيجار ، أن يطالب بالإرجاع من هذا العقار ، معادلة قيمته بسعر استرداد الإيجار (المادة 599 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يرتبط الخطر الآخر الذي ينتظر المشتري في هذه الشقة بالذكاء غير المناسب لهذا الأخير. هل أحضرت طعامًا ومن غير المناسب طلب إيصال؟ هم نظفوا الشقة ولم يرسموا تصرفا؟ لسنوات عديدة ، كل شيء يناسب الجميع ، هم مرتبطون ، لماذا الشكلية؟

وفي الوقت نفسه ، فإن أدنى نزوة أو تفاقم ربيعي كافٍ لظهور نزاع قانوني عند إنهاء العقد فيما يتعلق بعدم الوفاء المزعوم.

بالنسبة لكبار السن ، فهذه فرصة حقيقية لإعادة الشقة إلى الممتلكات. وإذا لم يكن المشتري مستعدًا لتقديم دفتر حبوب حقيقي مع إيصالات مكتوبة بخط اليد عن الخدمات المقدمة والمخاوف الموضحة ، مما يشير إلى أن مستلم الإيجار راضٍ عن كل شيء ولا توجد شكاوى ، فقد تصل المحكمة إلى استنتاج "معقول" حول انتهاك الالتزامات وعند إنهاء العقد.
وفي الوقت نفسه ، من خلال الإشارة المباشرة إلى القانون ، لا يحق لدافع الإيجار المطالبة بتعويض عن النفقات التي تكبدها فيما يتعلق بإعالة متلقي الإيجار (المادة 605 من القانون المدني للاتحاد الروسي). تم تأسيس هذا الأخير فيما يتعلق بصيانة الحياة مع أحد المعالين ، لكنني لم أجد قرارًا محكمة واحدًا بشأن جميع أنواع علاقات الإيجار التي حصل فيها المشتري على أي شيء. تسترشد محاكمنا في مثل هذه الحالات بالرحمة أكثر من القانون. بالإضافة إلى ذلك ، هناك قاعدة مفادها أنه لا يحق للأطراف المطالبة بإعادة ما تم تنفيذه من قبلهم بموجب التزام قبل لحظة تغيير العقد أو إنهائه ، ما لم ينص القانون أو باتفاق الطرفين على خلاف ذلك (البند 4 ، المادة 453 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

هناك خطر آخر يحذر المشتري من ممتلكات الأقساط السنوية مدى الحياة وهو الخسارة العرضية أو التلف العرضي لممتلكات المعاش السنوي مدى الحياة. لا أحد ولا الآخر يعفي دافع الأقساط السنوية من الالتزام بدفعه وفقًا للشروط المنصوص عليها في اتفاقية الأقساط السنوية مدى الحياة (المادة 600 من القانون المدني للاتحاد الروسي). حتى لو لم تعد الشقة موجودة.

وبعد ذلك ، نعود إلى الحديث بأن "الشقة ملكي". من الناحية الرسمية ، يكون المشتري هو المالك. ومع ذلك ، لنفترض أن مثل هذا الشيء محدود إلى حد ما في التداول. لن تتمكن من بيعه بهذه الطريقة ، لأنه سيتم نقل التزاماتك بموجب اتفاقية الإيجار إلى المستحوذ على العقار (المادة 586 من القانون المدني للاتحاد الروسي). بالإضافة إلى ذلك ، فإن الشخص الذي يعيش في شقتك ليس مجرد جد أو جدة لشخص ما ، بل هو شخص تعهد شقته "بك" (المادة 587 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

على أي حال ، لن يتمكن أي شخص من إعطاء إجابة نهائية حول مدى ربحية الصفقة لشراء شقة مثقلة بالإيجار ، فمن الضروري تقييم المخاطر والظروف (الموضحة أعلاه). وبعد ذلك ، في أي حال ، في المحكمة ، سيبدو الجانب الأصغر كمجرم ، والجانب الأكبر سيبدو كمتضرر. ليس الكثير من الناس مستعدين لهذا ...