Договор за наем на апартамент: Всичко, което собственикът и наемателят трябва да знаят. Договор за социален наем на жилищни помещения Договор за наем със задължени лица

В съответствие с параграф 1 на чл. 671 от Гражданския кодекс, по силата на договор за наем на жилищни помещения, едната страна - собственикът или упълномощено от него лице (наемодател) се задължава да предостави на другата страна (наемател) жилищни помещения срещу такса за притежаване и ползване за живеене в то.

Договорът за наем на жилище е по взаимно съгласие, възмездно, двустранно.

Гражданският кодекс прави изрична разлика между договори за социално наемане, търговски договори за наем и договори за специализирано жилищно наемане.

споразумение социално наеманежилищни помещения се сключва при наемане на жилищни помещения в държавния и общинския жилищен фондсоциална употреба, търговско споразумениенаем на жилищни помещения - при наемане жилища за генериране на доходи, договор наемане на специализиранижилищни помещения -с наемане на офис помещения, жилищни помещения в общежитие и други жилищни помещения от специализиран жилищен фонд (член 92 от Жилищния кодекс).

Договор за социален наем може да се сключва само за жилищни помещения, включени в фонд за социално ползване, И ако гражданинът има необходимите предпоставкиза сключването му, които включват:

Признаване на гражданин по предписания начин като гражданин с ниски доходи или неговата принадлежност към друга категория граждани, на които в съответствие със закона се предоставят жилищни помещения по договори за социално наемане;

Нужда от жилище;

Състояние в регистъра на нуждаещите се от жилищни помещения;

Наличие на решение на местната власт за предоставяне на жилищни помещения на даден гражданин и неговото семейство в съответствие с действащите разпоредби.

Договор за търговски наем се основава изцяло на принцип на свобода на договаряне, т.е. сключването му зависи от преценката на страните, които сами определят най-важните му условия: срок на договора, размер и ред за плащане на наем, разпределение на отговорностите за ремонт на наетия имот и др.

Сключват се договори за търговски и социален наем писмено форма . Неспазването на тази форма на договора не води до неговата недействителност, освен в случаите, посочени в закона или в споразумението на страните.

Валидност споразумението се дефинира по различен начин за търговските и социалните договори за наем и това е една от основните им разлики.

В съответствие с параграф 1 на чл. 683 Граждански кодекс споразумение търговско наеманесе сключва за срок не повече от пет години. Крайният срок обаче не е от съществено значениеусловие на това споразумение (ако не е определено в споразумението, тогава споразумението се счита за петгодишно).

Договор, сключен за срок до една година,е признат за краткосрочен и не е предмет на разпоредбите, посочени в параграф 2 на чл. 683 от Гражданския кодекс правила, свързани с договори със срок над една година. По-специално, такова споразумение не е предмет на правилото за преимущественото право на работодателя да сключи договор за нов срок.

След срок на договора за търговски лизингжилищни помещения, наемателят има преимуществено право за сключване на договор за нов срок.

Не по-късно от три месецаПреди изтичането на договора за търговско наемане на жилищни помещения наемодателят трябва да предложи на наемателя да сключи споразумение при същите или различни условия или да предупреди наемателя за отказ да поднови договора. По време на поне една година няма право да вземажилищна площ под наем. Ако наемодателят не е изпълнил това задължение и наемателят не е отказал да продължи договора, договорът се счита за продължен при същите условия и за същия срок.

За разлика от търговския договор за наем, законът не ограничава продължителността на договора за социално наемане, в резултат на което Договорът за социално наемане е безсрочен.

- Партита в договор за наем на жилище има наемодател и наемател. НаемодателПри наемане и на двата вида действа собственикът на жилищното помещение или упълномощено от него лице. Като работодателМоже би само гражданин, физическо лице,тъй като жилищни помещения, както е посочено в параграф 1 на чл. 671 от Гражданския кодекс, се предоставя „за живеене в него“.

Обикновено като работодателв договора търговско наеманеговори един гражданин. Но е възможно и множество лица от страна на работодателя. Ако няма указание в договора на тези граждани нанасям сесъс съгласието на наемодателя. При нанасяне малолетни децане се изисква такова съгласие.

Гражданите, които живеят постоянно при работодателя си, имат равни права с негоза ползване на жилищни помещения. Те обаче не са в правни отношения с наемодателя, така че за всички действия, които извършват, които нарушават условията на договора, носят отговорност пред наемодателя. работодател(клауза 3 от член 677 от Гражданския кодекс).

Ако жилищните помещения са към общинския жилищен фонд, тогава като наемодателдейства като орган на местно самоуправление или общинска жилищна организация, а ако принадлежи към държавен фонд - държавно предприятие или институция, в чийто баланс се намират помещенията.

Работодателпри сключване на договора социално наеманежилищно помещение е гражданин, на когото са предоставени жилищни помещения по установения ред.

В допълнение към наемателя, правото на постоянно ползване на жилищни помещения по договор за социално наемане принадлежи и на членове на неговото семейство.Всички други лица могат да живеят с наемателя само като a временни жители.

Членовете на семейството на работодателя включват тези, които живеят с него съпругът муи деца и родители на работодателя.Други роднини, лица с увреждания признати за членове на семействотонаемателят, ако са инсталирани от наемателя като членове на семейството му и водят общо домакинство с него (съвместни разходи за храна, закупуване на неща, плащане за ползване на апартамент и др.). В изключителни случаи други лицамогат да бъдат признати за членове на семейството на наемателя на жилищното помещение по договор за социално наемане съдебно.

Ако дадено лице е престанало да бъде член на семейството, но продължава да живее в жилищно помещение, заето по договор за социално наемане, той запазва същите права като наемателя и членовете на неговото семейство. Посоченият гражданин отговаря самостоятелно за задълженията си.

Работодателят има право вливамв жилищните помещения, които обитава по договор за социално наемане на съпругата, неговите деца и родители, като получи за това писмено споразумениевсички възрастни членове на вашето семейство. За нанасяне други гражданинеобходимо е и писмено съгласие наемодател.Да се преместят при родителите си малолетни децане се изисква съгласието на останалите членове на семейството на наемателя и съгласието на наемодателя (част 1, член 70 от Жилищния кодекс).

Съгласно ал.2 на чл. 672 от Гражданския кодекс, членовете на семейството му, живеещи по договор за наем на жилищни помещения заедно с наемателя, се ползват с всички права и носят всички задължения по договора за наем на жилищни помещения наравно с наемателя, всички те са сънаематели.

Предмет търговски и социални договори за наем са жилищни изолирани помещения.

Помещенията са разпознати жилищен,ако отговаря на установените санитарни, градоустройствени, технически и противопожарни изисквания и е предназначен за обитаване на граждани през всички сезони на годината. изолиран -тези. е жилищна сграда, апартамент, част от къща или част от апартамент, имащи отделен вход.

Обект споразумениетърговско наемане може да бъде жилищно пространство, независимо от размера му. Що се отнася до качеството на жилищните помещения, наети по такова споразумение, то трябва да съответства на понятието „помещение, подходящо за постоянно пребиваване“ (клауза 1 от член 673 от Гражданския кодекс).

В категорията негодни за живеене се включват мазета и полусутерени, помещения без естествена светлина, бараки, аварийни постройки и др. Спомагателните помещения не могат да бъдат самостоятелен обект на договор за търговски наем.

Отговорности и права:

Наемодателпо договор за търговски лизинг (член 676 от Гражданския кодекс):

Наемодателят е длъжен да предаде на наемателя свободните жилищни помещения в състояние, годно за обитаване.

Той отговаря за правилната експлоатация на жилищната сграда, в която се намират наетите жилищни помещения, за осигуряване или осигуряване на необходимите комунални услуги на наемателя срещу заплащане, за осигуряване на ремонта на общата собственост на жилищната сграда и устройствата за предоставяне на комунални услуги, намиращи се в жилищните помещения.

Наемодателжилищни помещения по договор за социално наемане е длъжен да:

Прехвърляне на жилищни помещения на наемателя без права на други лица;

Участвайте в правилната поддръжка и ремонт на общо имущество в жилищната сграда, в която се намират наетите жилищни помещения;

Извършете основен ремонт на жилищните помещения (отговорността за извършване на рутинни ремонти на жилищните помещения е на наемателя - клауза 4, част 3, член 67 от Жилищния кодекс);

Уверете се, че наемателят разполага с необходимите комунални услуги с подходящо качество.

Специфичен знакправа върху жилищна площ, което го отличава от другите вещни права е неговото целеви характер.Жилищните помещения се предоставят на наемателя за живеене в тях, респ. не е позволенонастаняване в жилищни помещения на търговски предприятия, офиси на юридически лица, използването им за производство на промишлени или други продукти, за складове и др. Използването на жилищни помещения за други цели може да служи (при спазване на условията, предвидени в закона) като основание за прекратяване на договора за наем на жилищни помещения.

В същото време, съгласно част 1 на чл. 17 ж.к позволенизползване на жилищни помещения за професионални дейности или индивидуални предприемачески дейности от граждани, живеещи там законно, ако това не нарушава правата и законните интереси на други граждани.

Най-важните отговорност на работодателяе своевременно плащане жилищни такси,и ако договорът не предвижда друго - самостоятелно плащане на сметки за комунални услуги (член 678 от Гражданския кодекс).

Един от права на наемателпроизтичащо от договор за наем на жилище е правото на пренаемане на наетите жилищни помещения. По договор за пренаемна жилищно помещение, наемателят, със съгласието на наемодателя, прехвърля за определен период от време част или всички наети от него помещения за ползване на поднаемателя (клауза 1 от член 685 от Гражданския кодекс).

Наемателят има право да премести в жилищните помещения не само поднаематели, но и други лица - временни жители(потребители). Като втори могат да се настанят роднини, познати на наемателя и членове на семейството му и др.

За настаняване на временен наемател е необходимо разрешение от наемателя и постоянно живеещите с него граждани, както и предварително уведомяване на наемодателя.

Временно пребиваващите нямат самостоятелни права за използване на жилищни помещения. Наемателят отговаря за действията си пред наемодателя.

Временно пребиваващите лица придобиват право в съответствие със сключения договор временно ползванежилищните помещения на наемателя. Периодът на престой на временните жители не може да надвишава шест месецадоговор.

Законът (член 82 от Жилищния кодекс) предвижда възможност за промяна на договора за социално наемане на жилищни помещения по искане на наематели, обединяващи се в едно семейство, както и заместване на работодателяв предварително сключен договор.

Работодател няма правоизвършват реорганизация и реконструкция на жилищни помещения без съгласието на наемодателя. Тази норма се прилага и за търговски и социални договори за наем (клауза 3 от член 672 от Гражданския кодекс).

Законът предвижда специални Основания за прекратяване на договор за социално наемане:

- прекратяване на договорМоже би по споразумение на страните.

- съдебнокога:

Неплащане от страна на наемателя на жилище и (или) комунални услуги за повече от шест месеца;

Унищожаване или повреда на жилищни помещения от наемателя или други граждани, за чиито действия той носи отговорност;

Системно нарушаване на правата и законните интереси на съседите, което прави невъзможно съвместното живеене в едно и също жилищно помещение;

Използване на жилищни помещения за цели, различни от предназначението им (част 4 от член 83 от Жилищния кодекс).

Последицапрекратяването на договор за наем на жилище е задължение освобождаване на жилищно пространствоработодателя и членовете на семейството му. Това задължение може да се изпълнява доброволно или принудително.

споразумение социалният наем на жилищни помещения може да бъде прекратен само по съдебен ред (член 83, част 4 от Жилищния кодекс). Евикцията се извършва и по съдебен ред.

Изгонване. (със социално наемане)

Както гласи Конституцията, никой не може да бъде произволно лишен от своя дом. Изгонването на граждани от жилищни помещения, предоставени по договори за социално наемане, е възможно в случаите, посочени в чл. 85, 90, 91 LCD.

Като общо правило, при преместване от помещения, заети по силата на договор за социално наемане, гражданинът и неговото семейство трябва да бъдат осигурени друго удобно жилищно пространство.В този случай предоставените жилищни помещения трябва да бъдат добре оборудвани, еквивалентни по обща площ на предишните заети помещения, да отговарят на установените изисквания и да се намират в границите на даденото населено място.

Изгонванеразрешено в следните случаи: Чл.85

Ако къщата, в която се намира жилищното пространство, подлежи на събаряне;

Ако жилищните помещения трябва да бъдат прехвърлени в нежилищни помещения;

Ако жилищните помещения са обявени за негодни за обитаване;

Ако в резултат на основен ремонт или реконструкция на къща жилищното помещение не може да бъде запазено или общата му площ намалее, в резултат на което наемателят и членовете на семейството му, живеещи в него, могат да бъдат признати за нуждаещи се от жилищни помещения или се увеличава , в резултат на което общата площ на заетите жилищни помещения за един член на семейството значително ще надвиши нормата за предоставяне (чл. 85 LCD).

Според Чл.90Жилищен комплекс, ако работодателят и членовете на семейството му живеят с него повече от шест месеца без основателна причина не плащайза помещения и комунални услуги, те могат да бъдат изгонени по съдебен ред с предоставяне на други жилищни помещения, чийто размер съответства на размера, установен за презаселване на граждани до хостела.

Изгонване от жилищни помещения без осигуряване на други жилищни помещения – Това е извънредна процедура за изваждане, чието използване е разрешено само в определени случаи, предвидени в закона ( Изкуство. 91 LCD). Основанията за такова изваждане са грубо нарушениеот работодателя или членовете на неговото семейство правни норми:

Използване на жилищни помещения за цели, различни от предназначението им (например като склад, публичен дом);

Системно нарушаване на правата и законните интереси на съседите;

Лошо управление на жилищните помещения, което води до тяхното унищожаване.

Тъй като изгонването се прилага тук като санкция за неправомерно поведение на наемателя или членовете на неговото семейство, то е възможно само ако нарушителят е бил разгледан превантивни мерки, но те са неефективни(част 1 от член 91 от Жилищния кодекс).

Без предоставянеГраждани, лишени от родителски права, също могат да бъдат изгонени от друго жилище, ако съжителството им с деца, за които са лишени от родителски права, бъде признато от съда за невъзможно.

При търговско наемане Прекратяване на договора и евикция се допускат в изключителни случаи, които са изрично посочени в чл. 687 Граждански кодекс.

Наемателят има право, със съгласието на други граждани, постоянно пребиваващи с него, да прекрати договора за търговски наем по всяко време. Работодателят е длъжен писменопредупреди наемодателя след три месецаза прекратяване на договора.

По желание на наемодателя е възможно само в съдав случаите:

Неплащане от страна на наемателя за шест месеца, освен ако в договора не е предвиден по-дълъг срок, а при краткосрочни наеми - повече от два пъти след установения срок за плащане;

Унищожаване или повреда на жилищни помещения от наемателя или други граждани, за чиито действия той носи отговорност.

- съдебнопо искане на някоя от страните по договора, ако помещението престане да бъде годно за постоянно пребиваване, както и в случай на аварийно състояние.

Ако наемателят на жилищното помещение или други граждани, за чиито действия той отговаря, използват жилищните помещения не по предназначение илисистематично нарушават правата и интересите на съседите, наемодателят може да предупреди наемателя за необходимостта от отстраняване на нарушението. Ако тези нарушения продължат и след предупреждение на наемодателя, последният има право да прекрати договора за наем по съдебен ред.

Ако договорът за търговски наем бъде прекратен и наемателят и други граждани, постоянно пребиваващи с него, откажат доброволно да напуснат жилищните помещения, тези лица подлежат на изваждане от жилищните помещения въз основа на съдебно решение (член 688 от Гражданския кодекс). .

Търговският наем на жилищни помещения е една от законните възможности за предоставяне на недвижими имоти за временно пребиваване. Посочването на търговския характер на този вид споразумение не предполага наличието на бизнес отношения между страните, но показва възможността за установяване на платен характер на пребиваване за временни пребиваващи.

Какво е

Законодателството не съдържа специални правила, регулиращи процедурата за изготвяне на договор за търговски лизинг. Поради тази причина контрагентите трябва да използват изискванията, установени в глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, с изключение на регулаторните правила, пряко свързани с наемането на социален жилищен фонд.

Под наемане член 671 от Гражданския кодекс на Руската федерация означава предоставяне на наемателя и членовете на неговото семейство на недвижим имот за временно ползване. Договорът за търговски наем на жилищни помещения е платен, това е пряко посочено в чл. 671 Граждански кодекс на Руската федерация. Възможно е да се подчертаят характеристиките на този вид споразумение:

лизингодателят може да бъде законният собственик (собственик) или упълномощено от него лице;
наемателят на жилище по договори от този тип може да бъде само физическо лице, тъй като такива обекти могат да бъдат прехвърлени на организации от всякаква форма на собственост за временно ползване въз основа на договор за наем;
Целта на този вид правоотношения е да се използват недвижими имоти само за пребиваване на граждани, извършването на стопанска или производствена дейност в жилищни помещения не е разрешено.

Притежаването на права на собственост върху жилищни недвижими имоти предоставя пълен набор от правомощия за разпореждане с недвижими имоти, включително чрез сключване на договор за наем. Други собственици на жилища (например наематели) нямат право на разпореждане и следователно са лишени от възможността да използват апартамента под наем на трети лица.

Нашите адвокати знаят Отговорът на вашия въпрос

или по телефона:

Как да сключите споразумение

За да формализират договорните отношения, страните трябва да спазват изискванията, регламентирани от гражданското право. На първо място е необходимо да се установи кои недвижими имоти могат да бъдат прехвърлени за временно ползване при условия на търговски лизинг.

Съгласно член 673 от Гражданския кодекс на Руската федерация обект, прехвърлен на лизингова основа, трябва да отговаря на следните изисквания:

изолация - жилищното пространство трябва да бъде оградено със строителни конструкции и да има самостоятелен вход (изход) към общата собственост на къщата или апартамента или директен достъп до улицата;
помещенията трябва да са подходящи за постоянно пребиваване, т.е. спазват правилата и стандартите, предвидени от жилищното законодателство;
Може да се отдава не само целият обект, но и неговата изолирана част (например изолирана стая в апартамент).

По този начин помещенията, които ще бъдат обект на търговски наем, включват: апартамент, частна къща, част от апартамент или къща.

За да сключат споразумение, контрагентите трябва да се споразумеят за съществени и допълнителни условия на сделката. Те ще включват:

предмет на сделката е предаване за временно ползване на конкретно определени жилищни помещения;
период на наемане - максималният срок на договора не може да надвишава пет години, това правило е установено в чл. 683 от Гражданския кодекс на Руската федерация (ако периодът изобщо не е посочен в споразумението, ще се прилага петгодишен срок);
размерът на редовните плащания за ползване на жилищни помещения се определя по споразумение на страните (комуналните такси ще се плащат отделно, в зависимост от действителното потребление на ресурси или броя на жителите);
списък на лицата, които могат да бъдат настанени от временен наемател за целия период на наемане (за настаняване и регистрация на непълнолетни граждани не е необходимо това условие да бъде изрично посочено; такова правило е предвидено в закона);
съставът на имуществото, което се намира в жилищното помещение и се прехвърля за целия период на наемане;
други условия, договорени от страните (включително процедурата за извършване на рутинни ремонти и др.).

За да се състави споразумение от този вид, е необходимо да се спазва писмената форма на документа, не се изисква нотариална заверка. Трябва също така да се има предвид, че в резултат на лизинга възниква ограничение (обременяване) на правата на собственост, което подлежи на задължителна държавна регистрация в службата Rosreestr. Правилото за регистрация трябва да се спазва само при сключване на договор за повече от една година, това условие не важи за краткосрочни договори.

За да формализират споразумението, страните ще се нуждаят от следните документи:

документи за самоличност на двете страни (общи паспорти, удостоверения за раждане на деца и др.);
документи за собственост на жилищни помещения (удостоверение за собственост, извлечение от Единния държавен регистър и др.);
договор за търговски наем и акт за приемане на прехвърлянето.

Когато кандидатствате за регистрация на тежест в услугата Rosreestr, ще трябва да представите платежен документ, потвърждаващ плащането на държавното мито.

Използване на жилища

В процеса на живеене при условия на наем наемателите са длъжни да спазват не само условията на договора, но и преките изисквания на закона. Ако има съществено нарушение на процедурата за използване на жилищни помещения, може да последва предсрочно прекратяване на договора и принудително изваждане.

Можем да формулираме основните отговорности на работодателите, които са фиксирани в Гражданския кодекс на Руската федерация:

използване на имота само по предназначение, т.е. за пребиваване на граждани;
осигуряват правилното състояние на наетите помещения;
своевременно изпълнение на задължението за плащане на такси за ползване на жилищни помещения.

Освен това има пряка забрана за извършване на строителни работи по преустройство и реконструкция на жилища; това може да стане само със съгласието на наемодателя.

Тъй като съдържанието на договора за наем задължително посочва списък на лицата, придобиващи възможността да използват жилищни имоти, те имат законна възможност да се преместят и да се регистрират в местния отдел на Федералната миграционна служба. Регистрацията е задължително изискване на миграционното законодателство; липсата на регистрация води до административна отговорност. За да се регистрирате, трябва да представите оригиналния договор за наем; регистрацията ще бъде издадена за целия срок на договора.

Ако и двете страни изпълнят задълженията си, договорът ще бъде прекратен едва след изтичане на срока му. В същото време законодателството предоставя на наемателя преференциална възможност за удължаване на договора за наем за нов срок при същите условия, ако наемодателят няма по-изгодна оферта от трети страни.

В допълнение към стандартната ситуация с изтичане на договора, той може да бъде прекратен предсрочно от страните на основанията, посочени в Гражданския кодекс на Руската федерация.

Как да прекратим

Прекратяването на договор за търговски наем на жилищни помещения се извършва по реда на чл. 687 Граждански кодекс на Руската федерация. За едностранно прекратяване на договора не е необходимо наемателят да посочва причини или обстоятелства, достатъчно е да уведоми наемодателя писмено три месеца предварително.

Принудителното прекратяване на договорните отношения по искане на лизингодателя изисква потвърждаване на следните обстоятелства:

забавяне на плащането на наем за жилищни помещения в продължение на шест последователни месеца (за краткосрочни наеми, за прекратяване на договора е достатъчно да докажете два последователни месеца забавяне);
повреда или унищожаване на жилищни помещения, прехвърлени съгласно условията на лизинга.

Ако тези основания възникнат и са надеждно потвърдени, наемодателят има право да поиска освобождаване на помещенията. Ако такова изискване не бъде изпълнено доброволно, принудителното изселване ще се извърши по съдебен ред.

Има специални характеристики за съдебната процедура за прекратяване на договор за наем:

съдът има право да предостави на наемателя период (не повече от една година) за отстраняване на нарушенията, послужили като основа за принудително изгонване (например изплащане на дългове или ремонт на жилищни помещения);
ако нарушенията не бъдат отстранени в определения от съда срок, повторното заявление от страна на наемодателя ще доведе до безусловно принудително изваждане;
когато взема решение за прекратяване на договора, съдът, по искане на наемателя, има право да предостави отлагане на изгонване (като правило това се дължи на необходимостта от намиране на ново жилище или за зимния период).

Ако не е трудно да се докаже нарушение на условията за плащане, тогава за да прекратите договора поради влошаване на състоянието на имота, ще трябва да представите съответните доказателства на съда. За тези цели ще бъде важен актът за прехвърляне, който страните са подписали при сключване на споразумението. В съдържанието на акта и двете страни трябва да запишат действителното състояние на жилището, прехвърлено за ползване на наемателя.

Ако има значително влошаване на състоянието на жилището, наемодателят е длъжен да докаже това пред съда, като сравни акта за прехвърляне и документ за текущото състояние на помещенията. Съставянето на акт за текущото състояние може да се извърши от самия наемодател с участието на наемателите или по негово искане от упълномощените органи за жилищен контрол и надзор (например Държавната жилищна инспекция).

Законът не съдържа точна формулировка относно определянето на степента на увреждане, която поражда правото на предсрочно прекратяване на договора. Във всеки конкретен случай тези обстоятелства ще се преценяват от съда въз основа на представените доказателства. Ако на етапа на процеса наемателят елиминира твърденията относно безопасността на качеството на жилищата, искът ще бъде отхвърлен.

Законът установява и основанията, при които договорът може да бъде прекратен предсрочно по искане на която и да е страна:

настъпването на обстоятелства, които правят жилищните помещения неподходящи за постоянно пребиваване;
аварийно състояние на жилищата;
други основания, посочени в нормите на жилищното законодателство.

Забележка!Тези причини може да не са непременно причинени от незаконни действия на работодателя или наемодателя. Често това състояние се причинява от естественото физическо износване на жилищна сграда или непредвидени обстоятелства (например природно бедствие, незаконни действия на съседи на съседни апартаменти и др.). В този случай, ако другата страна откаже доброволно да прекрати споразумението, също е необходимо да се обърнете към съдебните органи.

При прекратяване на договорни отношения трябва да се предприемат следните действия:

наемателят, както и други лица, посочени в договора, трябва да освободят помещенията в срока, посочен в съдебното решение;
по искане на собственика на имота Федералната миграционна служба ще отмени регистрацията на членовете на семейството на наемателя предсрочно;
наемателят е длъжен да изпълни изцяло паричните задължения към момента на освобождаване на помещението (заплащане на комунални услуги и изплащане на дължимите плащания към наемодателя).

Също така, в случай на предсрочно прекратяване на договора, наемателят е длъжен действително да прехвърли жилищните помещения обратно на собственика. За целта трябва да се състави двустранен предавателен акт, в който да се посочи действителното състояние на имота към момента на връщането.

Ако наемателят бъде принудително изгонен от съдебни изпълнители, служител на FSSP ще състави акт за освобождаване на помещенията. Трябва да се има предвид, че наемателят ще бъде длъжен да възстанови всички разходи, свързани с ремонтни и възстановителни работи (ако състоянието на имота се е влошило по време на периода на наемане).

наем на апартамент

______________________ "__"__________ 20___ г.

(Име на собственика на апартамента)

наричан по-долу „Наемодател“, от една страна, и ____________________

_______________________________________________________________________________,

(пълно име на гражданина-работодател)

наричан по-долу „Наемател“, от друга страна, са сключили това споразумение за

По-долу.

1. Предмет на договора и други общи условия.

1.1. Апартаментът е на (трите имена)________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

въз основа на (правен документ)________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

1.2. Наемодателят прехвърля на Наемателя и постоянно живеещите с него лица:

1.______________________________________________________________________________

2.______________________________________________________________________________

3.______________________________________________________________________________

безплатен изолиран апартамент подходящ за постоянно живеене,

намира се в:

_______________________________________________________________________________,

състоящ се от ______ стаи, обща площ - _______ кв.м, жилищна площ - ________

жилищна употреба.

Наличие на телефон: тел. Не. _____________________________________________.

1.3. Гражданите, постоянно пребиваващи при Наемателя, имат равни права на

ползване на помещенията. Отношения между работодателя и тези граждани

определени от закона.

Отговорност пред наемодателя за действията на граждани, постоянно пребиваващи с

Наемателят, при нарушаване на условията на този договор за наем носи

Работодател.

1.4. Други граждани могат да бъдат преместени в помещенията със съгласието на Наемодателя, Наемателя

и граждани, постоянно живеещи при Работодателя, като постоянно пребиваващи с

Работодател. Непълнолетни деца се нанасят без съгласието на Наемодателя.

1.5. Работодателят и постоянно пребиваващите при него граждани нямат право да разрешават

настаняване в помещенията за временно пребиваващи (ползватели).

1.6. Недостатъците на жилищните помещения към момента на прехвърлянето са посочени в Приложение № 1 към

договор - актът за прехвърляне, който е неразделна част от този договор.

1.7. Наемодателят прехвърля жилищните помещения със собственост съгласно Приложение №1.

1.8. Срокът за наемане на жилищни помещения е определен от “____”___________20__ г. от

“____”_____________ 20___ г. (до 5 години).

1.9. Таксата за помещението е __________________________ (сума) и се заплаща

следните срокове: _______________________________________.

1.10. Не се допускат едностранни промени в размера на плащането за жилищни помещения.

2. Задължения на страните по този договор

2.1. Наемодателят се задължава:

2.1.1. Осигурява на Наемателя комфортно жилищно помещение, подходящо за живеене,

отговарящи на санитарните и технически изисквания, които обикновено се изискват за жилищни

помещения.

2.1.2. Върнете на Наемателя депозита за безопасността на наетия имот по време

напускане на наемателя от жилищното помещение при представяне на платени сметки и

безопасност на прехвърленото имущество.

2.1.3. Предупредете Наемателя за предстоящото отчуждаване на жилищните помещения (по-малко от

продажба, дарение и др.) три месеца преди отчуждаването.

2.1.4. Носи отговорност за недостатъците на наетите жилищни помещения и

намиращо се в него имущество, възпрепятстващо ползването му, дори и по време на

сключването на договора не е знаел за тези недостатъци.

2.1.5. Отстранява последствията от аварии и повреди, настъпили не по вина на Наемателя,

сам.

2.1.6. Осигурете на Наемателя възможност да живее в жилищни помещения за

Календарни дни от датата, на която Наемателят получи уведомлението

предсрочно прекратяване на този договор. Известието трябва да бъде издадено

писмено.

2.2. Наемодателят има право да проверява ползването на имота веднъж месечно.

Състоянието на наемателя на жилищните помещения и имуществото е предварително съгласувано с

Време на работодателя.

2.3. Наемодателят има право да предложи на Наемателя сключване на договор за същото или др

условия или да предупреди Наемателя за отказа да поднови този договор в

във връзка с решението да не се отдават помещенията под наем за поне една година (ако Наемодателят

не е изпълнил това задължение, а Наемателят не е отказал да продължи договора, договора

се счита за удължен при същите условия и за същия период).

2.4. Наемодателят потвърждава, че към момента на подписване на този договор:

Жилищните помещения не са обезпечени, запорирани или обременени с нечии права.

или задължения на Наемодателя;

Получено е съгласието на всички лица, постоянно регистрирани в жилищните помещения.

2.5. Работодателят се задължава:

2.5.1. Използвайте жилищните помещения само за собствено жилище и пребиваване

лица, посочени в договора.

2.5.2. Плащайте навреме таксите за ползване на жилищни помещения.

помещение и го поддържа в добро състояние.

2.5.4. Отнасяйте се внимателно към имуществото, намиращо се в жилищните помещения.

2.5.5. Отстраняване на последствията от аварии, възникнали в жилищни помещения по вина на

Работодател.

2.5.6. Спазвайте правилата за пребиваване в къщата, в която се намират жилищните помещения.

2.5.7. Допуснете свободно Наемодателя в жилищните помещения с цел проверка

използване в съответствие с точка 2.2. действително споразумение.

2.5.8. Върнете жилищните помещения и имуществото на Наемодателя в същото състояние, както

в които са били отдадени под наем, като се вземе предвид естественото физическо износване.

2.5.9. Преди да тръгнете, ако все още не сте получили телефонните си сметки, свържете се с

ATS относно техния размер и оставя на Наемодателя необходимата сума за плащането им.

2.5.10. В случай на установяване на кражба, щети, причинени от пожар,

незаконни действия на трети лица, незабавно да уведоми Наемодателя за това и

при липса на такъв да докладва на съответните компетентни органи.

2.6. Наемателят няма право без предварителното писмено съгласие на Наемодателя:

2.6.1. Инсталирайте оборудване в жилищен район (укрепване на врати, инсталиране

алармени и охранителни системи и др.).

2.6.2. Прехвърляне на жилищни помещения на трети страни, както и отдаване под наем на жилищни помещения

2.6.3. Извършване на ремонт и реконструкция на жилищни помещения.

2.6.4. Н има право свободно да ползва наетите жилищни помещения в

през целия период на работа заедно с посочените в точка 1.2. настояще

споразумения между лица.

3. Прекратяване на този договор

3.1. Работодателят има право, със съгласието на други граждани, постоянно пребиваващи с него, по всяко време

срок за прекратяване на този договор с три писмени предизвестия до Наемодателя

3.2. Това споразумение може да бъде прекратено по съдебен ред при поискване.

Наемодателят в следните случаи:

Неплащане от страна на Наемателя повече от два пъти след датата на изтичане, посочена тук

споразумение за срок на плащане;

Унищожаване или увреждане на помещенията от Наемателя или други граждани за действия

на които той отговаря.

3.3. Това споразумение може да бъде прекратено в съда по искане на някой от

страни по договора, ако помещенията престанат да бъдат подходящи за постоянно пребиваване, и

също и в случай на спешност; в други случаи, предвидени от жилището

законодателство.

3.4. Ако след предупреждение на Наемателя за необходимостта от отстраняване на нарушението,

Продължава работодателят или други граждани, за чиито действия той отговаря

използват помещенията за други цели или нарушават правата и интересите на своите съседи,

Наемодателят има право да прекрати договора за наем по съдебен ред.

3.5. При прекратяване на договора за наем по съдебен ред, Наемателят и др

гражданите, живеещи в помещенията към момента на прекратяване на договора, подлежат на

изгонване от помещението.

4. Заключителни разпоредби

4.1. По искане на наемателя и други граждани, постоянно пребиваващи с него, и с

съгласие на наемодателя Наемателят в този договор може да бъде заменен от един от

пълнолетни граждани, постоянно пребиваващи при Работодателя.

4.2. В случай на смърт на Наемателя или неговото напускане на помещението, договорът продължава

действа при същите условия, а Работодателят става един от гражданите, за постоянно

живеещи при предишния наемател, по взаимно съгласие между тях. Ако е така

не бъде постигнато споразумение, стават всички граждани, постоянно пребиваващи в помещенията

сънаематели.

4.3. След изтичане на този договор Наемателят има преференциално право на

сключване на договор за наем на помещение за нов срок.

4.4. Този договор влиза в сила от момента на подписването му, сключен на ______

копия.

4.5. Адреси и данни на страните:

Наемодател: __________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Работодател: _____________________________________________________________________

паспорт: серия _______________, номер _______________________, издаден ______________

________________________________________________________________________________

Подписи на страните:

Наемодател ___________________ Наемател ___________________

Пазарът на недвижими имоти не стои неподвижен. Всеки ден хората търсят жилище, сменят, продават, дават под наем. Ако нямате собствен „кът“, тогава трябва да наемете стая, апартамент или къща. Как да избегнем неприятности, какви са характеристиките на сключването на договор? Днес ще говорим за някои от нюансите на наемането на жилищна площ.

Концепция за наемане

Днес сключването на това споразумение се регулира от разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация.

Първата страна се нарича наемодател, втората - наемател. Юридическо лице не може да действа като последно по този договор. За тях законът предвижда сключване на договор за наем, а жилищата трябва да се използват само за обитаване от граждани.

Наемането се разграничава на краткосрочно (до 1 година) и дългосрочно. Основната характеристика е необходимостта от държавна регистрация на обременяването на правата на собственика върху жилище във втория случай.

Някои хора често бъркат понятието наемане и наемане. От правна гледна точка това са различни институции. Нека да разгледаме основните разлики:

Като наемател може да действа само гражданин, а като наемател може да бъде и юридическо лице.
Обект на въпросното споразумение са изключително жилищни помещения, договори за наем - могат да бъдат движими и недвижими имоти (предимно промишлени, офиси и др.).
Наемът може да бъде безсрочен, като наемът не може да бъде повече от 5 години.
Договорът за наем на недвижим имот трябва винаги да бъде регистриран в държавните агенции; договорът за наем трябва да бъде регистриран само за период над 1 година.

Предмет

По силата на договор за наем между физически лица може да се използва изолирано жилищно помещение, подходящо за постоянно пребиваване: къща, апартамент, част от него и др.

Такова качество като годност се определя в съответствие с изискванията на жилищното законодателство на Руската федерация (LC, Правителствен указ от 2006 г. № 47).

За да бъдат признати за жилищни, помещенията трябва да имат необходимите инженерни и технически системи: водоснабдяване, канализация, отопление, канализация, електричество, газ (където има). В села и други населени места се допуска липсата на канализация и водоснабдяване в 1-2-етажни сгради.

Тези системи трябва да отговарят на санитарните стандарти.

Ако къщата е на повече от 5 етажа, тогава трябва да има асансьор. Жилищното пространство не може да бъде разположено в мазето или сутерена. Конструкциите и основите на жилищна сграда не трябва да бъдат повредени, водещи до разрушаване.

Това е непълен списък с условия за признаване на обект като жилищен, останалите могат да бъдат намерени в правителствения указ.

Наемодател: неговият статус

Законът счита това лице за собственик на имота или за упълномощен от него гражданин (например с нотариално заверено пълномощно).

От това следва, че когато сключвате договор за наем на жилищни помещения, трябва да проверите авторитета на наемодателя. Има и случаи на измами, когато човек дава апартамент под наем и получава депозит няколко месеца напред, без да има право на това. Възстановяването на първоначалната позиция в тази ситуация ще бъде много проблематично.

Основни права на наемодателя:

влизат в жилищните помещения, следят за състоянието и безопасността на намиращото се там имущество;
да получавате плащане за наем;
дава съгласие за настаняване на наематели, които не са посочени в договора;
забранява отглеждането на животни.

Отговорности:

предават помещенията свободни и в състояние, годно за обитаване;
правилно да управлява жилищната сграда, в която се намира апартаментът;
предоставяне на комунални услуги на наемателя срещу заплащане;
осигури ремонта на общата собственост на жилищната сграда.

Работодател: права и задължения

Само физическо лице може да действа като тази страна по договора.

Ако други членове на семейството се преместят при наемателя, това трябва да бъде посочено в договора.

Ако възникнат след подписването на договора за наем на жилище, те се преместват със съгласието на наемодателя и другите жители, при спазване на стандартите за площ.

Те имат същите права като главния наемател. Тези лица могат да сключат договор с посоченото лице, като уведомяват наемодателя за солидарна отговорност към собственика на имота. В този случай те ще бъдат сънаематели. Този статут им дава еднаква отговорност за плащане на сметки за комунални услуги, поддръжка на жилищни помещения и др.

да предостави помещение в добро състояние, годно за обитаване и съгласно условията на договора;
за предоставяне на качествени обществени услуги;
извършват реконструкция/реконструкция на помещенията само със съгласието на наемодателя;
премести други членове на семейството, които постоянно живеят с него, с разрешение на собственика, при спазване на нормата за площ на човек (при непълнолетни деца - не е задължително);
право на предимство при сключване на договор за нов срок;
сключват договори за пренаемане със съгласието на собственика.

Отговорности:

управляват жилища в съответствие с предназначението им - за пребиваване на граждани;
поддържа състоянието на помещенията, съществували към момента на наемане;
извършва плащания в съответствие с условията на споразумението;
заплащане на комунални услуги, освен ако не е предвидено друго в споразумението;
носи отговорност за действията на живеещите с него лица.

В тази категория законът включва лица, които живеят в жилищни помещения под наем безплатно по инициатива на наемателя с предварителното съгласие на собственика. Те се наричат още потребители.

Наемодателят може да забрани обитаването на тези лица, ако стандартната жилищна площ на човек не е спазена. Работодателят ще отговаря за техните действия.

Периодът на пребиваване на такива граждани не може да бъде повече от 6 месеца.

Те трябва да напуснат след изтичане на договорения при настаняването период. Ако такова не е установено, то в рамките на една седмица от представянето на такова изискване.

Социално наемане

Това е вариант на концепцията, която разглеждаме в тази статия. Основната разлика е, че собственикът е държавен или общински орган. Тези правоотношения се регулират от разпоредбите на Жилищния кодекс на Руската федерация.

Още в самото име „социален наем на жилищни помещения“ се крие неговата цел: помощ на слоевете от населението с ниски доходи, които са признати за нуждаещи се. Те не се таксуват, но трябва да изпълнят задълженията си за битови сметки и ремонти.

С оглед на това социални жилища под наем могат да получат само лица, признати за нуждаещи се и съответно регистрирани. Апартаментите се предоставят на принципа първи дошъл, първи обслужен. За регистрация различните региони имат свои критерии, а при нанасяне се взема предвид стандартът - минимум 18 квадратни метра. м за 1 човек.

Социален наем и наем на жилищни помещения за търговски цели се сключват по договор. Основната разлика между първото споразумение в статута на наемател е, че лицата, живеещи с него, имат равни права и отговорности и имат право да сключат споразумение след смъртта на основния наемател.

Наемането на жилищни помещения в тази ситуация не е ограничено до никакъв период.

Отговорностите на собственика са почти същите, с добавянето на основен ремонт.

Друга особеност на споразумението е, че наемателят и членовете на неговото семейство могат да бъдат изгонени със или без предоставяне на жилище (включително удобно жилище). В първия случай това може да се случи поради реконструкция и основен ремонт на къщата, разрушаване, прехвърляне в нежилищна употреба, признаване за негодно за обитаване или прехвърляне на религиозни организации. Необорудвани помещения могат да бъдат предоставени на граждани, които не са платили комуналните си услуги повече от 6 месеца без основателна причина. И за абсолютно нищо те могат да изгонят хора, които използват жилища за други цели, да ги унищожат, многократно нарушават правата на съседите, както и хора, лишени от родителски права.

Всички тези процедури се извършват само в съда.

Плащане. Срок

Търговският наем на жилищни помещения се различава от социалния наем по тези две важни условия.

Размерът на плащането се договаря от страните и се посочва в договора. Изключение е, когато законът определя максимална сума, която не може да бъде надвишавана. Крайният срок за плащането му може да бъде определен по подобен начин (месечно, тримесечно, веднъж на 2 месеца и т.н.) Ако моментът на плащане не е посочен в договора, тогава това задължение трябва да се изпълнява веднъж месечно.

Наемодателят не може едностранно да променя размера на сумата, освен ако не е посочено друго в договора или закона.

Обикновено се предвижда увеличението да се извършва веднъж годишно.

Договорът за наем на жилище между физически лица, сключен за период до 1 година, се нарича краткосрочен. За него не се прилагат разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация за преместване на постоянни членове на домакинството, временни гости, преотдаване под наем, замяна на основния наемател, преимуществено право за сключване на нов договор и отлагане на прекратяването му със съдебно решение .

Законовият лимит е 5 години. Ако това условие не е определено в договора, тогава то се счита за валидно до изтичане на определения период.

Форма

Договорът за наемане на жилищни помещения от физически лица трябва да бъде сключен в писмена форма.

Ако срокът на валидност на такова споразумение е повече от 1 година, тогава тежестта върху правата на собственост на собственика на жилището трябва да бъде регистрирана в държавните агенции.

Ако това изискване не е изпълнено, сделката ще се счита за невалидна.

Как изглежда примерен договор за наем на жилище между физически лица? Хайде да се упражняваме. Обикновено структурата на документа е следната:

име на споразумението;
място на задържане, дата;
Пълно име на наемодателя и наемателя, място и дата на раждане, паспортни данни, адреси;
Раздел 1 - предмет на договора: посочва се, че обектът, неговите характеристики, местоположение, информация за собственика, лицата, които се настаняват с наемателя, се прехвърлят за живеене;
Раздел 2 - права и задължения: основните са цитирани от Гражданския кодекс на Руската федерация, можете да добавите свои (забрана за отглеждане на животни и др.);
Глава 3 - относно размера на плащането и процедурата за извършването му, включително валутата на сетълмента, въпроса за извършване на комунални плащания, може да се уточни условие за обезпечение за правилното изпълнение на задълженията;
4 - срок;
5 - отговорност на страните;
6 - прекратяване на договора, продължаване: могат да се вземат за основа клаузи от закона + могат да се добавят свои, които не му противоречат;
7 - други условия: тук се посочва броят на екземплярите от споразумението, начинът за разрешаване на спорове, определя се тяхната юрисдикция, процедурата за промяна и допълване на условията;
8 - подписи на страните, тяхната информация за контакт;
Приложение No 1: акт за приемане;
Приложение № 2: намира се в обекта с посочване на пазарната стойност.

Вижте снимката по-горе за това как изглежда примерен договор за наем на жилище. Както можете да видите, документът трябва да съдържа задължителни „юридически“ елементи:

заглавка с името на договора, страните, датата и мястото на сключване на договора;
Име на обекта;
срок;
процедура и размер на плащане (в случай на отсъствие ще има договор за безплатно ползване);
подписи на страните;
акт за приемане и предаване.

Други елементи не са задължителни, ако не ги запишете (права и задължения, прекратяване, отговорност и т.н.), тези въпроси ще бъдат регулирани от разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация.

Прекратяване на договора

Тази процедура може да се извърши или по споразумение на страните, по инициатива на наемателя със задължително предупреждение на наемодателя 3 месеца предварително, или по искане на последния със съдебно решение в определени случаи, които сега ще разгледаме.

И така, съдебните основания включват:

наемателят не плаща за жилище за 6 месеца или повече, освен ако не е установено друго със споразумение, за краткосрочни наеми - ако сумата не е платена два пъти;
наемателите повреждат или унищожават помещенията;
да го използвате за други цели или систематично да нарушавате правата на съседите (правото на подаване на иск възниква след първото предупреждение в случай на липса на отговор);
аварийно състояние на съоръжението, признаване за негодно;
други, предвидени от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Поради последните две причини договорът може да бъде прекратен по искане на всяка от страните по него.

Съдът може по своя инициатива или по искане на наемателя да даде на последния срок до 1 година за отстраняване на нарушенията, поради които наемодателят е завел дело. Ако няма адекватен отговор от страна на наемателя през посочения период под формата на „работа върху грешки“, собственикът може да се обърне отново към съда със същите искания и съдът ще вземе негова страна.

В случай на прекратяване на договора, наемателят и останалите членове на домакинството подлежат на изваждане съгласно това решение. В същото време той може да поиска отлагане на изпълнението на приетия акт за период не повече от една година.

Съдебните основания за прекратяване на договор за социално наемане са почти идентични с тези по-горе. Също така се счита за прекратено от момента, в който наемателят напусне ново място на пребиваване, със смъртта на наемател, живеещ сам, поради унищожаването на помещенията.

Съдебни спорове

Това е основният метод за защита на правата на страните по договор в случай, че не е възможно да се постигне мирно споразумение.

Струва си да се отбележи, че цялата досъдебна кореспонденция, по-специално предупреждения за отстраняване на нарушения на права, писма, предложения за удължаване на договора, за промяна на условията му, се извършват най-добре в писмен вид. Така по-лесно ще защитите позицията си в евентуален съдебен процес.

Разбира се, никой не е защитен от недобросъвестни работодатели. Представете си, че отдавате под наем ремонтиран апартамент с всички удобства, мебели, уреди и т.н. Наемателите изглеждаха като приятна млада двойка. Без да ви притеснява, вие изтеглихте и подписахте разпечатан образец на договор за наем онлайн. В същото време, когато пристигнаха в апартамента месец по-късно, те намериха повредени мебели, опушен килим, голямо куче, което беше одрало тапетите и вратата, и планина от хлебарки върху неизмити съдове. Какви са вашите действия в тази ситуация? Първо, трябва да запишете всичко, което сте видели: с помощта на видео, снимки с показана дата, съседи - чрез съставяне на протокол в присъствието на самия работодател. Издайте на последния предупреждение за отстраняване на нарушенията и заплашвайте с изгонване чрез съда, определете разумен срок за премахване на „кошмара“.

Този пример ясно демонстрира последствията, които могат да възникнат от небрежен подход към документацията и липсата на първоначално определяне на границите на разрешеното.

В този случай си струва веднага да се спомене, че е по-добре да се включат клаузи за възможността за отглеждане на домашни любимци в договора за наем, образец на който е представен в прегледа, преди да го сключите. Както и опис на съществуващо имущество и неговата стойност.

Ако след изтичането на установения период наемателят не предприеме никакви мерки, тогава можете спокойно да се обърнете към съда с иск въз основа на „повреждане и унищожаване на жилище“, може би ще има „систематично нарушение на правата на съседите“, а също така да поискате обезщетение за вашите загуби.

Във всеки случай, преди процеса, трябва да съберете значителна доказателствена база.

Що се отнася до правата на работодателите, често има нарушение под формата на немотивирано увеличение на заплащането. Законът гласи, че не се допускат едностранни промени, освен ако в договора не е предвидено друго. Когато няма такава клауза, сумата трябва да остане постоянна през целия срок на договора. В такива случаи се стига до съдебни спорове рядко: хората или се споразумяват, или търсят по-приемлив вариант, тъй като процесът също е свързан с загуба и загуба на време.

По този начин отдаването под наем на жилищни помещения е доста специфична област, която изисква подробно проучване на всяка точка от връзката. Пропускането на важни точки може да има тежки последици. Ето защо, преди да наемете или наемете апартамент, осигурете компетентен договор за наем на жилищни помещения.

В какви ситуации трябва да използвам договор за наем и в какви ситуации трябва да използвам договор за наем? Какви са правните разпоредби на страните по тези споразумения? Трябва ли да бъдат регистрирани и нотариално заверени? За всичко това и също примерен договор за наем на жилищеВ тази статия.

Според Гражданския кодекс на Руската федерация, договор за наем(лизинг) е граждански договор, по силата на който едната страна (наемодател, наемодател) се задължава да предостави на другата страна (наемател, наемател) вещ срещу възнаграждение за временно ползване.

В какви ситуации трябва да използвам договор за наем и в какви ситуации трябва да използвам договор за наем?

Глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация е посветена на договора за наем на жилище, а отношенията на страните по договора за наем се регулират от глава. 34 Гражданския кодекс на Руската федерация. И не е необходимо да избирате между тези два вида договори, тъй като видът му се определя от обекта (жилищни или нежилищни помещения) и субектния състав на страните (юридическо или физическо лице наема обекта).

Ако жилищните помещения се прехвърлят във владение и (или) ползване на юридическо лице, тогава единствената възможност, предвидена от закона, е да се използва договор за наем (клауза 2 на член 671, клауза 1 на член 677 от Гражданския кодекс на Руска федерация). А Ако апартаментът се отдава под наем на гражданин (физическо лице), тогава се сключва договор за наем.

Правни разпоредби на страните

В договора за наем правата на наемателя като „слаба страна“ са особено защитени от закона. Условието за едностранно прекратяване на договора от наемателя е предварителното предупреждение до наемодателя и съгласието на гражданите, постоянно пребиваващи при наемателя. Ако тези условия са изпълнени, договорът се счита за прекратен, независимо от съгласието на лизингодателя.

И по инициатива на наемодателя договорът за наем на жилищни помещения може да бъде прекратен без съгласието на наемателя само по съдебен ред и само на основанията, предвидени в закона. Такива причини могат да бъдат:

Неплащане на пари повече от два пъти в рамките на периода, определен от договора;

Ако наемателят на жилищното помещение или други граждани, за чиито действия той отговаря, използват жилищните помещения за други цели;

Или систематично нарушават правата и интересите на съседите;

Или наемателят (или други граждани, за чиито действия той носи отговорност) унищожава или поврежда жилищните помещения.

За да избегнат проблеми с изгонването на недобросъвестни наематели и съдебни спорове, на наемодателите се препоръчва да сключат договор за наем за период от 1 месец, дори ако ще отдавате помещенията под наем на този наемател за няколко години. И го подновявайте всеки месец.

Това се дължи на факта, че за да изгоните недобросъвестен наемател, в края на договора за наем ще трябва само да смените ключалките в присъствието на местен полицай. Ако обаче наемателят има валиден (не изтекъл) договор за наем, по силата на който може да живее във вашето жилище, тогава районният служител, ако наемателят откаже доброволно да освободи жилищното пространство, само ще ви посъветва да се обърнете към съда.

Необходимо ли е да регистрирате договора?

Съгласно заключението на експерти от Службата за правни консултации ГАРАНТ, в съответствие с параграф 1 на чл. 164 от Гражданския кодекс на Руската федерация сделките с недвижими имоти подлежат на държавна регистрация в случаите и по начина, предвиден в чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“. Нито един от тези разпоредби не съдържа изискване за държавна регистрация на договор за наем на жилище.

Договорът за наем на жилищни помещения е независим вид споразумение (глава 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а не вид договор за наем (глава 34 от Гражданския кодекс на Руската федерация).Следователно нормите, съдържащи се в законодателството за държавна регистрация на договори за наем на недвижими имоти, не се прилагат за договори за наем на жилища.

По този начин договорът за наем НЕ подлежи на държавна регистрация, независимо от периода, за който е сключен.

Ако жилищните помещения се прехвърлят на юридическо лице, тогава трябва да се сключи договор за наем (клауза 2 от член 671, клауза 1 от член 677 от Гражданския кодекс на Руската федерация), който подлежи на държавна регистрация, ако е сключен за година или повече.

Трябва ли нотариално да заверя договора?

Съгласно член 674 от Гражданския кодекс на Руската федерация договорът за наем на жилищни помещения се сключва в проста писмена форма. Не се изисква нотариална заверка.

Примерен договор

ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА ЖИЛИЩНО ПОМЕЩЕНИЕ

от ___/_________________20__ г. град_______________

Ние, долуподписаните: _____________________________________________________________, наричан по-долу „Кредитор“, от една страна, и _____________________________________________________________, наричан по-долу „Наемател“, от друга страна, сключихме споразумение, както следва.

1. Предмет на този договор

1.1. „Наемодателят” се задължава да предостави на „Наемателя” жилищни помещения, а „Наемателят” приема жилищни помещения за временно ползване и настаняване срещу заплащане ( апартамент, стая, стая, къща. ) намира се в: ___________________________________________________

1.2. „Наемателят” отдава помещенията под наем на базата на собственост.

1.3. Заедно с „Наемателя” в апартамента по време на наемния период ще живеят: _____________________________________________________________________________________________

1.4. Периодът на наемане е определен от “__________” ________________ 20__ г. до “__________” __________________ 20__ г.

1.5. Това споразумение може да бъде продължено по споразумение на страните.

2. Права и задължения на страните

2.1 „Наемодателят се задължава:

Осигурява свободен достъп на Наемателя до помещението;

Предоставя на „Наемателя” за ползване имуществото му, намиращо се в това жилищно помещение, в състояние, отговарящо на предназначението му.

Посещавайте помещенията не повече от веднъж месечно, с уведомление до „Наемателя“; и също така има право да бъде в помещенията без съгласието на „Наемателя“, за да отстранява аварии, възникнали в отсъствието на „Наемателя“, за да избегне причиняването на щети на горепосочените помещения и помещенията, разположени в съседство.

2.2. „Наемателят” се задължава:

Плащайте наем навреме и други плащания, предвидени в клауза 3.

Използвайте помещенията само за целите, посочени в точка 1.1. (за пребиваване). Да не преотдава помещенията под наем и да не прехвърля правата за ползване на трети лица;

При промяна на състава или броя на живущите, уведомете предварително Наемодателя и съгласувайте промените с него.

Когато освобождавате това помещение, прехвърлете него и имуществото, намиращо се в това помещение, на Наемодателя в състояние, не по-лошо от това при подписването на този Договор, като вземете предвид естественото му износване.

Обезщетяване на материални щети, причинени на имущество или помещения по собствена вина или небрежност, или по вина или небрежност на живеещи с него лица или гости.

Спазвайте правилата за пожарна безопасност, домашния ред и не нарушавайте спокойствието на съседите. - Не сменяйте брави (цилиндри на брави) без разрешението на Наемодателя.

Позволете на „Наемодателя“ да покаже помещенията 10 дни преди очакваната дата на освобождаване. “Наемателят”, в зависимост от нуждите на “Наемателя”, но с предварителна уговорка за часа на представлението.

Не отглеждайте домашни любимци без съгласието на Наемодателя.

Не извършвайте никакви промени или преоборудване на наетото помещение без писменото разрешение на Наемодателя.

3. Плащания и сетълменти

3.1. Съгласно договора таксата за ползване на помещението е

_______ /________________ _________________________________ рубли на месец.

3.2. Плащането на комуналните услуги, както е договорено, се извършва от ___________________________

3.3. „Наемателят“ извършва плащания за времето на престоя за електричество, вода, газ ( Подчертайте каквото е приложимо) с електромер, студен водомер, топла вода, газомер (подчертайте, ако е необходимо)

3.4. Таксата за телефонен абонамент се заплаща от ______________________

3.5. Заплащането на междуградските разговори се извършва от „Наемателя”.

3.6. Наемните плащания се изчисляват от "_____"_________________ 20___.

3.7. Плащанията се извършват от „Наемателя“ чрез предплащане за ______ месец(а) предварително, в парични рубли, чрез прехвърлянето им на „Наемодателя“ по време на лична среща на „Наемателя“ с „Наемодателя“ или техни представители;

3.8 Плащането се извършва от „Наемателя” не по-късно от _______(_____________________) ден от месеца.

3.9. Към момента на подписване на това Споразумение „Наемателят“ превежда на „Наемодателя“ сумата от ____________ (___________________________________________) рубли за ползване на помещенията, което е плащане за ____________ месец / депозит (подчертайте, ако е необходимо).

3.10. Показания на електромера към датата на подписване на договора: ________________ kW

3.11. Показания на водомера за студена вода: ____________________

3.12. Показания на водомера: _______________________

3.13. Показания на газомера: _________________________________

4. Отговорност на страните

- „Наемателят” потвърждава, че преди подписването на този Договор е извършил оглед на наетото от него жилищно помещение и няма оплаквания относно техническите му характеристики и санитарно състояние. - Предсрочно прекратяване на трудовото правоотношение и прекратяване на този Договор от страна на Наемодателя е възможно в случай на нарушение от страна на Наемателя на задълженията му по този Договор.

В случай на предсрочно прекратяване на трудовото правоотношение и прекратяване на договора, всяка от страните е длъжна да уведоми другата страна не по-късно от 10 дни преди датата на очакваното прекратяване на трудовото правоотношение. В този случай авансово платената такса от „Наемателя” се връща по договореност.

Страните взаимно провериха лични документи и документи, потвърждаващи правото на разпореждане с това помещение.

- „Наемодателят” потвърждава съгласието на лицата, регистрирани или имащи право да се разпореждат с това помещение с условията на този Договор, както и че това помещение не е продадено, не е ипотекирано, не е предмет на съдебен спор и е не е арестуван.

При внасяне на депозит като първоначална вноска, в случай на отказ на „Наемателя” да наеме и/или липса на плащане за 1-вия месец на наема преди „_____”______________201__. включително, прехвърленият на „Наемодателя“ депозит не се връща и договорът се счита за прекратен.

Страните потвърждават, че са запознати с всички условия на настоящото Споразумение, напълно са съгласни с тях и носят лична отговорност за тяхното спазване.

Всички спорове, възникващи във връзка с това споразумение, се решават чрез преговори и в съответствие със законодателството на Руската федерация.

Този договор влиза в сила от момента на подписването му

Настоящият договор е съставен в два екземпляра, всеки от които има еднаква юридическа сила.

5. Списък на имуществото

6. Допълнителни условия

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

7. Подписи на страните

"НАЕМАТЕЛ" "НАЕМАТЕЛ"

Подпис:_________________ Подпис: _____________________ Тел._____________________ Тел. _________________________________

Живее: _______________________________________