Приспадане за продажба на апартамент. Приспадане на имущество при продажба на имот. Промяна на размера на дяла

При продажба на жилищен имот собственикът трябва да плати данък върху дохода върху получените доходи. Но за да се намали данъчната тежест върху гражданите при продажба на жилища, законодателството предвижда удръжки на имущество. Процедурата за прилагане на това приспадане е описана в тази статия.

Доходите не подлежат на данъчно облагане

Доходите от продажбата на апартамент (къща) не подлежат на данъчно облагане, ако апартаментът е бил собственост на гражданин най-малко три години.

важно!За апартамент, закупен от 01.01.2016 г., минималният срок на владение е увеличен на пет години.

Но минималният тригодишен период на собственост върху апартамент, през който не се плаща данък, остава същият в следните случаи:

ако собствеността върху апартамента е възникнала по наследство или по договор за подарък от член на семейството и (или) близък роднина;
ако собствеността върху апартамента е възникнала в резултат на приватизация;
ако собствеността се придобива в резултат на прехвърляне на апартамент по договор за наем (доживотна издръжка с лица на издръжка).

Важно е да знаете от кой момент трябва да се брои този минимален период на задържане. Като общо правило собствеността възниква от момента на регистрация в Rosreestr. Следователно тригодишният период на минимална собственост трябва да се брои от датата, посочена в удостоверението за държавна регистрация на собственост върху апартамента.

Но има случаи, когато датата на произход на собствеността възниква по-рано от посочената в удостоверението (по силата на закона).

Счита се, че апартаментът принадлежи на наследника от датата на откриване на наследството (смърт на наследодателя);
Апартамент, закупен в кооперация, принадлежи на собственика от датата на плащане на последния дял;
Апартамент, приватизиран преди влизането в сила на Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, т.е. до 23.01.1998 г. е собственост на собственика от момента на приватизацията (дата, посочена в приватизационния договор).

Приспадане на данък върху имуществото при продажба на апартамент

Приспадането на данъка след продажбата на апартамент може да бъде два вида, а данъкоплатецът по свое усмотрение може да избере най-изгодния вариант за себе си.

Фиксирано данъчно приспадане

Първият метод за данъчно приспадане е приспадане на имущество под формата на фиксирана сума от 1 милион рубли.

С този метод на приспадане можете да намалите данъчната основа с 1 милион рубли.

Нека разгледаме този метод като пример. Да приемем, че официалната продажна цена на апартамент е 2 милиона рубли, извадете 1 милион рубли от тази сума и умножете по 13% данък върху дохода.

2 милиона – 1 милион = 1 милион *13%= данъчна сума 130 хиляди рубли.

Данъчно приспадане за размера на направените разходи

Вторият вариант е приспадане на размера на действително извършените и потвърдени разходи, които данъкоплатецът е направил при закупуването на този имот.

Например, апартамент е закупен през 2014 г. за 2,6 милиона рубли и продаден през 2015 г. за 3 милиона рубли.

Данъкоплатецът може да се възползва от това приспадане и да получи 3 милиона рубли. – 2,6 милиона рубли = 400 хиляди *13* = данъчна сума 52 хиляди рубли.

важно!Тъй като разходите за продажба на апартамент в този случай леко надвишават разходите за закупуване на този апартамент, тази опция за приспадане е по-изгодна за данъкоплатеца от приспадането на фиксирана сума.

Ако изберете да приспаднете фиксирана сума от 1 милион рубли, тогава данъкът ще бъде по-висок (3 милиона рубли – 1 милион рубли = 2 милиона рубли * 13% = данъчна сума от 260 хиляди рубли).

Ето защо, преди да изберете метод за данъчно приспадане, ви препоръчваме да потърсите съвет от специалист по данъчно право.

важно!За да можете да се възползвате от данъчно облекчение за сумата на направените разходи, трябва да съберете и представите документи, потвърждаващи разходите, в данъчната служба. Това са документи като договор за покупко-продажба на апартамент, акт за приемане и платежни документи.

Струва си да се добави, че направените разходи, в допълнение към преките разходи за апартамента, могат да включват услуги на брокер и лихва по ипотечен кредит.

Регистрация на удръжки в данъчната служба

За да получите приспадане на данък върху имуществото при продажба на апартамент, трябва да подадете декларация в данъчната служба не по-късно от 30 април на годината, следваща годината на продажбата на жилището. Данъчна декларация във формуляр 3-NDFL заедно с документите за продажба трябва да се подаде независимо от цената на продавания апартамент, дори когато данъчното приспадане надвишава договорната цена.

важно!Не е необходимо да подавате данъчна декларация само ако притежавате апартамента повече от три години.

Данъчно облекчение за продажба на апартамент от индивидуален предприемач

Законът предвижда, че индивидуален предприемач няма да може да се възползва от приспадане на имущество при продажба на апартамент, който е бил използван за стопанска дейност.

важно!Ако гражданин предприемач продаде личен апартамент, в който е живял със семейството си и го е използвал по предназначение, тогава той има право на приспадане (тъй като това е жилище с нетърговска цел).

Правото на приспадане на имущество многократно

Няма ограничения за използването на облекчения за данък върху имуществото при продажба на апартамент, т.е. Можете да използвате приспадането повече от веднъж. Но приспадането на фиксирано имущество в рамките на един данъчен период (календарна година) е ограничено до сума от 1 милион рубли. Следователно, ако собственикът продаде няколко апартамента за една календарна година, тогава фиксираното данъчно приспадане няма да надвишава 1 милион рубли.

И така, данъчното законодателство предвижда, че при продажба на жилищни недвижими имоти гражданите трябва да плащат данък върху доходите. Но в същото време законът дава възможност за минимизиране на този данък чрез приспадане на данък върху имуществото. Характеристиките на получаване на удръжки при продажба на апартамент са разкрити в тази статия.

ВНИМАНИЕ!Поради скорошни промени в законодателството, информацията в тази статия може да не е актуална! Нашият адвокат ще ви консултира безплатно - пишете във формата по-долу.

Последна актуализация юни 2019 г

Получаването на почти всеки доход подлежи на данъчно облагане. Какъв данък върху продажбата на апартамент трябва да плати собственикът? Подоходен данък или, както е правилно, данък върху доходите на физическите лица. Всички собственици на недвижими имоти трябва да знаят, че продажбата на жилище не винаги е облагаема:

Ако апартаментът е собственост повече от 3 години (от 2016 г. - 5 години) - освобождаване от данък.
Ако се продава по-евтино от закупеното (но по-скъпо от 70% от кадастралната стойност), тогава не трябва да плащате нищо.

Данъчна ставка

Физическите лица плащат данък общ доход върху всичките си доходи. Продажбата на жилищни помещения е пряко свързана с данъка върху доходите на физическите лица. Данъчни ставки:

За резиденти – 13% (от приходи от продажби);
За чуждестранни лица – 30% (от пълната продажна цена).

Какво се облага с данък?

за удръжки на имущество (само за жители);
за разноските, направени от собственика на апартамента при закупуването му.

Тоест изберете от 2 опции за конкретен имот само едно нещо или приспадане на имущество (1 милион рубли) или цената на покупката му.

Тази статия ще обсъди продажбата на жилищни недвижими имоти и отчитането на приспадане на собственост от 1 милион рубли. (апартаменти, къщи, приватизирани дачи, стаи, парцели, както и акции в този имот). Друга собственост са имоти като гаражи, паркоместа, незавършени сгради, автомобили. Когато го продавате, можете да използвате приспадане на имущество от само 250 хиляди рубли. (см. ).

Определяне срока на владение на недвижими имоти

Как да определите дали е изтекъл срокът, след който можете да продадете апартамент, за да не плащате данък? Почти винаги референтната дата е отразена в сертификата за собственост (извлечение от Държавния регистър). Има три изключения:

наследство - обратното броене при получаване на апартамент като наследство започва от датата на смъртта на завещателя.
кооперация - денят на плащане на последния дял или подписване на приемо-предавателен акт. Това е датата, на която правото на собственост върху апартамента се прехвърля от кооперацията на собственика.
ако имотът е регистриран преди 1998 г., тогава за него не е издадено удостоверение. Взети са предвид документите от онова време (покупко-продажба, сертификати BTI и др.).

Някои ситуации имат свои собствени нюанси, например:

Имаше няколко собственици на апартаменти. Един от тях изкупува всички дялове и става едноличен собственик на имота. Трябва ли да плаща данък, ако към момента на продажбата на апартамента са изминали по-малко от 3 (5) години от сделката за закупуване на дялове? Не, защото промяната в споделената собственост няма значение. Ако са изминали повече от 3 (5) години от първоначалната дата на регистрация, не е необходимо да плащате данък върху доходите на физическите лица.

Собствениците на частни къщи могат да завършат строителството си. В този случай трябва ли да се плаща данък при продажба на недвижим имот, ако завършената част от жилището е собственост по-малко от 3 (или 5) години? Ако външните граници на къщата са променени (направени са промени в кадастралния план), тогава ще трябва да се плати данък върху доходите на физическите лица.

Продажба на апартамент закупен преди 2016г

Ако продадете недвижим имот преди 3 години след регистрацията на имота и реализирате печалба, тогава полученият доход ще бъде обложен с данък върху доходите на физическите лица. За да намалите размера на данъка си, можете да използвате:

Приспадане - един милион рубли. Продавачът на апартамент, който е бил собственост по-малко от 3 години, има право да получи приспадане от 1 милион рубли само веднъж за данъчен период (на година). Тоест при продажба на 2 или повече имота годишно може да се ползва само за един.
Цената на придобиването му- тоест данъкът се плаща върху разликата между дохода от продажбата и първоначалната цена на придобиване на имота.

Пример 1: Апартаментът е продаден за 10,6 милиона рубли, купен за 8,4 милиона рубли, данъкът върху доходите на физическите лица може да се изчисли по два начина, вторият вариант е по-изгоден (собственикът има право да избере опцията за изчисляване на данъка, която ще бъде най-изгодна за него):

(8,4 – 1) х 13% = 962 000 rub.
(10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 рубли.

В повечето случаи няма смисъл да се използва приспадане на имущество. По правило се използва, ако:

разходите за закупуване на жилище са по-малко от 1 милион рубли (по-лесно е да използвате това приспадане, отколкото да потвърдите разходите за покупка);
апартаментът е наследен (също ще има малко разходи, които могат да се използват за намаляване на данъчната основа);
не е подарък от близък роднина;
продажба на дарен апартамент (от близък роднина) в следващите 3 години след дарението.

Продажба на апартамент регистриран след 01.01.2016г

Промените в данъците при продажба на апартамент през 2016 г. засегнаха:

Продължителност на мандата, при което доходите от продажбата му подлежат на облагане, равно на 5 години (60 месеца).
Регистриран имот от 01.01.2016г.
Данъчна основа: данъкът върху продажбата на апартамент се изчислява от най-голямата сума, след сравняване на договорната цена и кадастралната стойност.

За кого са приложими тези правила?

Първо, данъкът върху продажбата на апартаменти за физически лица. Това не се отнася за IP.
Второ, законът се прилага за недвижими имоти, които не се използват за търговия.
На трето място, нововъведенията се отнасят за недвижими имоти, регистрирани след 1 януари 2016 г. За недвижими имоти, придобити преди 2016 г., освобождаването от данък остава, ако периодът на собственост е над 3 години (36 месеца).

Пример 2: Жилищната площ е закупена през юни 2015 г. и продадена през юли 2018 г. Следователно няма нужда да плащате данък върху доходите на физическите лица при продажбата, тъй като е била собственост повече от три години.

Остава 3-годишният мандат:

Има обаче и изключения. Продължителност на собственост върху недвижими имоти 3 годиниза последваща продажба без данък през 2019г., остава за:

апартаменти, които са наследени от техните собственици;
имущество, прехвърлено като подарък от близки роднини (в съответствие с член 14 от Семейния кодекс);
недвижими имоти, регистрирани при приключване на приватизацията;
имущество, получено по договор за наем.

Сега кадастралната стойност на недвижимите имоти се взема предвид при изчисленията

Още през 2016 г. е необходимо да се вземе предвид кадастралната стойност на жилищата. Облагаема сума – максимална сума:

Или цена по договаряне;
Или кадастралната стойност, умножена по коефициент 0,7.

С други думи, необходимо е да се сравни цената, на която е продаден апартаментът, и неговата действителна кадастрална стойност, умножена по коефициент 0,7. Трябва да платите данък върху най-високата от тези стойности.

Пример 3: Гражданин закупи апартамент през 2017 г. на стойност 5,8 милиона рубли, малко по-късно го продаде за 7,3 милиона рубли. Кадастралната стойност е 8,9 милиона рубли. Ако кадастралната стойност се умножи по коефициент 0,7, тогава сумата е равна на 6,2 милиона рубли. ще бъде по-ниска от посочената в договора цена. Следователно данъкът върху доходите ще трябва да се изчисли върху договорната стойност на продажбите от 7,3 милиона рубли. Данък върху доходите на физическите лица = (7,3 – 5,8) x 13% = 195 000 рубли.

Кадастралната стойност на недвижимите имоти трябва да бъде определена към 01.01.2016 г. Ако регионалните власти не са извършили оценка, тогава за целите на данъка върху доходите на физическите лица те все още вземат договорената продажна цена. По същия начин изчислението ще бъде направено от кадастралната стойност.

В ситуации, когато кадастралната стойност на имота е по-малка или равна на приспадането за продажба на апартамент (1 милион рубли), не е необходимо да се плаща данък, но ако е бил собственост по-малко от 3 (5 години) , гражданинът не е освободен от подаване на декларация.

Пример 4: Гражданин закупи къща през май 2017 г. за 672 000 рубли, а през януари 2018 г. я продаде за 953 000 рубли. По-изгодно е да изберете приспадане на имущество:

(953 000 – 1 000 000) x 13%) - не се дължи данък.
(953 000 - 672 000) x 13% = 36 530 рубли.

Както и досега, собствениците на имоти могат да упражнят правото си да не прилагат данъчно облекчение, а да плащат данък върху доходите върху разликата между продажната цена и първоначалната покупна цена на имота, ако това им е по-изгодно.

Пример 5: През 2017 г. е закупена стая за 1 300 000 рубли, през 2019 г. е продадена за 1 250 000 рубли. По-изгодно е да се използват разходите за покупка, отколкото приспадането на имуществото, тогава няма да се плаща данък (1250 000 - 1300 000) x 13% = 0.

Ако продаваният апартамент е подарен или наследен

В този случай при продажба (преди 36 месеца) след:

дати на наследяване (ден на смъртта на наследодателя);
дата на регистрация на имота (ако е дарено).

При закупуването му няма разходи и разходите (държавно мито и др.) не са сравними с продажната цена. Следователно е по-изгодно да се възползвате от приспадането на имущество от 1 милион рубли. Освен това можете да използвате удръжки или разходи. Ето защо повечето хора избират дедукцията.

Пример 6:Гражданинът влезе в наследство през 2017 г. и продава наследения апартамент през 2018 г. Прогнозната стойност беше 2,5 милиона рубли, кадастралната стойност е 2,6 милиона рубли, той продава апартамента за 2,3 милиона.Тъй като го притежаваше по-малко от три години, трябва да платите данък, а прогнозната (или кадастралната) стойност на недвижимия имот не може да се вземе предвид като разход, т.к. то се предава по наследство. Сравняваме кадастралния с договорния (2,6 млн. * 70%) = 1,82 млн. Т.е. договорната е по-висока, така че изчислението ще бъде направено от договорната: (2,3 -1 милиона (приспадане)) * 13% = 169 000 рубли. И ако не продадете апартамента в рамките на 36 месеца, тогава не трябва да плащате нито декларация, нито данък.

Пример 7:Майката даде на дъщеря си апартамент през 2018 г. (поради близки роднини), но дъщерята продаде апартамента през 2019 г. за 1,8 милиона рубли. Данъкът ще бъде: (1,8 - 1 милион) * 13% = 104 000 рубли.

Какво ще кажете за нерезидентите?

Данъчен резидент е физическо лице (независимо дали е гражданин на Руската федерация или чужденец), което постоянно пребивава в Руската федерация най-малко 183 дни в рамките на една календарна година. Ако човек прекарва по-голямата част от годината в чужбина, тогава той е нерезидент на Русия.

Преди това (до 2019 г.) чуждестранните лица плащаха данък от 30% върху продажбата на жилищна площ, независимо от това кога и на какво основание е закупен апартаментът/къщата/стаята.

Сега данъчният кодекс е променен. А чуждестранно лице е освободено от плащане на данък върху доходите на физическите лица, ако притежава недвижимо имущество:

3 години- когато е закупено преди 2016 г. (или е наследено или дарено от близък роднина);
5 години- ако сте станали собственик след 01.01.16г.

Въпреки това, нито приспадане от 1 милион, нито приспадане за закупуване на жилище от 2 милиона, нито отчитане на размера на разходите при закупуването му не се отнасят за тях.Оказва се, че е по-добре за чужденец да изчака 3 (5 години), в противен случай ще трябва да се плати пълният данък от 30% върху сумата на продажбата на апартамента.

Покупко-продажба на апартаменти през същата година

Необходимо ли е да се плаща данък върху продажбата на апартамент, ако по едно и също време (или просто през същата година) е продаден един апартамент и е закупен друг, по-скъп или по-евтин? Да, ако продаденият апартамент е продаден за повече от закупения. Тоест генерирана е печалба. Но ако никога не сте използвали приспадане на имущество (като купувач, 2 милиона рубли), тогава можете да намалите дължимия данък през дадена година. В този случай собственикът на имота има право да получи две данъчни облекчения наведнъж:

за закупения апартамент, ако правото на приспадане (2 милиона рубли при покупка) не е било използвано по-рано (или не е използвано изцяло от 2014 г.).
когато апартаментът е продаден(1 милион рубли), ако това приспадане не е било използвано през годината, когато имотът е бил продаден за друг обект (ако е по-изгодно да използвате покупната цена, тогава можете да използвате разходите за придобиването му, а не приспадането).

Приспадане на собственост от 2 милиона рубли при закупуване на апартамент

При закупуване на имот данъкоплатецът може да се възползва от приспадане на имущество в размер на 2 милиона рубли. Но данъкоплатецът може да получи такова приспадане само веднъж в целия си живот. При закупуване на жилище след 2014 г., ако гражданинът преди това не е използвал приспадането за покупката, приспадането може да бъде поискано за различни недвижими имоти, ако не е напълно погасено. Тоест, разпределете приспадането на различни закупени жилища.

За да получите приспадане при закупуване на апартамент, трябва:

имотът трябва да се намира на територията на Руската федерация;
Можете да получите средства за покупка само като заем от местни кредитни компании;
да е жител на Русия;
документирайте сделката и нивото на вашия доход.

Когато се закупува недвижим имот, приспадането намалява други доходи, получени от данъкоплатеца (заплати, продажби на друго имущество, подлежащо на данъчно облагане).

Пример 8: През 2018 г. гражданин закупи апартамент на стойност 1,35 милиона рубли. Средната му заплата на месец е 120 хиляди рубли, а в сертификата 2-NDFL за 2018 г. доходът му е 1 440 000 рубли. Той може да се възползва от приспадането при покупка и да възстанови данък върху доходите на физическите лица в размер на 175 500 рубли (1,35 милиона * 13%), а също така ще му остане остатък (2 милиона - 1,35 милиона = 650 хиляди рубли), който ще отидете за друг имот при покупка. Когато през 2019 г. той купува къща за 1,62 милиона рубли. , той може да възстанови остатъка (при същото ниво на заплата) и да върне 84 500 рубли. (13% от 650 000 рубли), данък, удържан от заплатата му през 2019 г.

Удръжки за продажба на един апартамент и покупка на друг, ако гражданинът преди това не е използвал приспадането от 2 милиона

Изчисляването на данъка след продажбата на апартамент, който е бил собственост по-малко от 3 (5) години, може да се извърши само по един от двата начина:

Използване на удръжки;
Чрез намаляване на приходите от разходите, направени при първоначалната покупка на този апартамент.

Нека разгледаме няколко типични случая, когато гражданин е продал един имот и е придобил друг през същата година. В същото време той все още не се е възползвал от данъчното облекчение за покупки (2 милиона рубли):

Апартаментът за продажба е подарък (наследство) или струва по-малко от 1 милион рубли.

Пример 9:Апартамент, получен като наследство, е продаден за 3,4 милиона рубли, през същата година е закупен друг за 2,8 милиона рубли, гражданинът не е използвал приспадането от 2 милиона преди: (3,4 милиона - 1 милион (приспадане при продажба)) = 2,4 млн. - облагаема основа. След това 2,4 милиона - 2 милиона (приспадане при покупка) = 400 000 рубли. нова данъчна основа след получаване на приспадането. Дължимият данък ще бъде 52 000 рубли. (400 хиляди рубли * 13%).

Пример 10: Апартаментът е продаден за 3,5 милиона рубли, преди това е закупен за 0,8 милиона рубли. След това е закупен втори апартамент за 3,1 милиона рубли. Тъй като покупната цена на първия апартамент (800 хиляди рубли) е по-малка от приспадането от 1 милион, е по-изгодно да се възползвате от приспадането. Данъчната основа за продадения апартамент ще бъде (3,5 - 1 милион) = 2 500 000 рубли. След това можете да използвате приспадането от 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 рубли, данъкът ще бъде 65 000 рубли.

Ако закупеният апартамент е по-малък от 2 милиона рубли.

Пример 11: Наследеният апартамент е продаден за 2,3 милиона рубли, нов апартамент е закупен за 1,5 милиона рубли. С помощта на приспадането данъчната основа беше 2,3 - 1 милион рубли = 1,3 милиона рубли. може да се намали с 1,5 милиона рубли, т.е. 1,3 -1,5 = - 0,2 милиона рубли. Тук се оказва - 200 000 рубли. тези. трябва да възстанови 13% от данъка от бюджета, което е 26 000 рубли. И само ако гражданин получи такъв доход тази година (удостоверение от работодателя 2NDFL), тогава той ще получи 26 000 рубли от бюджета.

Пример 12: Апартаментът е продаден за 4,3 милиона рубли, преди това е купен за 2,1 милиона рубли. След това е закупен втори апартамент за 1,7 милиона рубли. Данъчната основа при продажба ще бъде 4,3 - 2,1 = 2,2 милиона рубли. Ние го намаляваме с 1,7 милиона рубли. 2,2 -1,7 =0,5 милиона рубли. Върху тази сума трябва да платите данък от 500 000 * 13% = 65 000 рубли.

Ако закупеният апартамент е повече от 2 милиона рубли.

Пример 13:През 2018 г. гражданин продаде стар апартамент за 4,8 милиона рубли. (купен за 3,5 милиона рубли) и закупен нов за 3,1 милиона рубли. Правото да се възползвате от приспадането при закупуване на нов апартамент от гражданин все още не е използвано (2 милиона рубли):

Първият метод за изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица: (4,8 – 1 (приспадане при продажба) – 2 (приспадане при покупка)) x 13% = 234 000 рубли.
Вторият метод за изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица: (4,8 – 3,5 (разходи)) = 1,3 милиона рубли. Тъй като нов апартамент струва повече от 3,1 милиона рубли, можем да се възползваме от пълното приспадане от 2 милиона рубли. Намаляваме приспадането с 1,3 - 2 милиона рубли. = - 0,7 милиона рубли. Тоест, се оказва „минус“ и ако доходът на гражданин за годината (удостоверение за данък върху доходите на физическите лица 2) е 700 000, тогава 13% (91 000 рубли) ще му бъдат върнати от бюджета. Ако например заплатите за годината възлизат на 500 хиляди рубли, тогава възстановяването на данъка ще бъде 65 хиляди рубли. А останалият данък от 26 000 може да се възстанови догодина.
Оказва се, че вариант 2 е по-изгоден за данъкоплатеца.

Някои данъчни власти обаче смятат, че можете да използвате само едно приспадане (1 милион за продавачи) и едва след това да декларирате друго (2 милиона за купувачи). Тук можете да спорите с данъчната служба. Такива аргументи са подходящи, ако гражданин е продал жилище, например през 2018 г., и е закупил нов през 2019 г., т.е. сделките не са били в същия данъчен период. Данъкоплатецът плаща данък само върху разликата между всичките си приходи и всички разходи и ако покупката и продажбата са извършени през една и съща година, тогава той може да се възползва както от приспадане за покупката, така и от приспадане за продажбата.

Продава дял от апартамент

При продажба на дял от недвижим имот можете също да намалите данъчната основа с разходите, свързани с покупката на този дял (пропорционално). Към декларацията трябва да се предоставят за проверка документи, потвърждаващи покупната цена. В този случай може да има няколко нюанса:

Отчитане на покупната цена на апартамент при продажба на дял

Пример 14:през 2017 г. гражданин купи дял в апартамент за 2,3 милиона рубли, след което го продаде за 2,5 млн. Притежавал дял за по-малко от 5 години, данъкът ще бъде 200 000 * 13% = 26 000 рубли.

По правило дял от апартамент не се закупува отделно. По-често става собственост заедно със самия апартамент, който е закупен от акционерите (семейството). Тогава разходите за закупуване на дял са посочени или в договора за покупко-продажба на самия апартамент, или се определят по проста формула (ако цената на всеки дял не е посочена в договора):

Обща цена на покупка х Размер на дял = Разходи за покупка на дял

Пример 15: Двойката закупи апартамент за 4,3 милиона рубли, в споделена собственост на 1/2 дял. Година по-късно апартаментът беше продаден за 4,5 милиона рубли. Тези. семейството получи доход от продажба (4,5 -4,3) = 200 000 рубли. Но всеки трябва да подаде декларация и да плати същата сума (4,5 милиона/2 - 4,3/2) * 13% = 13 000 рубли. И съпругът, и съпругата получиха доход от 100 000 рубли. от продажбата на своя дял, така че всеки плаща данък от 13 хиляди рубли.

Отчитане на имуществено приспадане от 1 милион при продажба на дял от апартамент

При продажба на имущество, което е споделена собственост, може да се вземе предвид пълният размер на приспадането (1 милион рубли), но трябва да се разпредели между съсобствениците само ПРОПОРЦИОНАЛНО на техните дялове. Тъй като такова приспадане се предоставя за имота, а не по отношение на всеки продавач и не за всяка акция. Оказва се следното:

Можете да използвате пълното приспадане, ако продадете дела отделно, като отделен обект (т.е. всеки собственик продава своя дял по отделен договор за покупко-продажба и купувачът ще получи няколко Сертификата за собственост (споразумения с всеки продавач)), Писмо на Федералната данъчна служба от 25 юли 2013 г. N ED-4-3/13578, Писмо на Федералната данъчна служба от 2 ноември 2012 г. N ED-4-3/18611.
Ако продадете апартамента като един обект, заедно с други собственици (включително вашия дял), тогава приспадане в размер на 1 милион рубли. ще се разпределят между собствениците според дела им.

Пример 16: Тричленно семейство продава апартамент, получен по наследство, следователно покупната цена не може да се вземе предвид в разходите, можете да използвате само приспадане. Апартаментът е продаден за 4,6 милиона рубли, всеки има 1/3 дял.

Вариант 1: Сключва се един договор за покупко-продажба, апартаментът се продава като един обект. Всеки от собствениците плаща такъв данък (4,6 милиона / 3 - 1 милион / 3) * 13% = 156 000 рубли.
Вариант 2: За всеки дял се съставя отделен договор за покупко-продажба, като купувачът получава 3 удостоверения за собственост (извлечения от държавния регистър). Тук всеки собственик получава приспадане от 1 милион рубли. И данъкът, дължим от всеки продавач, ще бъде (4,6 милиона / 3 -1 милиона) * 13% = 69 333 рубли. Тази опция обаче може да не е подходяща за купувача на апартамента и данъчната инспекция може да счита такава сделка за укриване на данъци.

Има ситуации, когато един от акционерите притежава имота повече от 3 (5) години и е освободен от подаване на декларация и плащане на данъци, а останалите по-малко от 3 (5) години и трябва да докладват на Федералната данъчна служба. Тъй като в договора за покупко-продажба на апартамент акционерите могат да установят всяка друга процедура за разпределение на доходите, т.е. без да са обвързани с размера на дяловете си, по-голямата част от доходите от апартамента могат да бъдат разпределени в полза на освободения от данъци собственик. И продайте апартамента като един обект, но посочете в договора колко струва всеки дял.

Пример 17: Майка, дъщеря и син продават апартамент за 1,8 милиона рубли. през 2018 г. Майката е собственик на своята 1/2 дял повече от 5 години, а децата са встъпили в наследство след смъртта на баща си наскоро и притежават 1/4 дял от по-малко от 5 години. Споразумението предвижда приходите от продажбата му да бъдат разпределени, както следва:

дъщеря и син - всеки по 0,333 милиона рубли,
майка (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 милиона рубли.

Майката не плаща данък, тъй като е освободена от плащане, а децата ползват приспадането: 0,333 милиона (доход от продажба на дял) - 0,333 милиона (1 милион приспадане / 3) = 0. Няма данък за заплащат, но децата имат декларация с оправдателни документи трябва да подадат.

Тук има и подводни камъни, а именно фактът, че при продажба на недвижими имоти от 2016 г. изчисляването на данъка ще зависи от кадастралната стойност (най-малко 70%), а данъчната основа трябва да се изчислява пропорционално на дела на собствениците. Ако договорната стойност е по-малка от 70% от дела по кадастралната стойност, тогава изчислението се основава на последната, а не на тази, посочена в договора.

Да се върнем към пример 17, ако кадастралната стойност на такъв апартамент е 1,9 милиона рубли. Тогава 1/4 дял от дъщерята и сина ще бъде по 475 000 рубли. За изчисляване на данъка върху доходите на физическите лица данъчната основа не трябва да бъде по-малка от 70% от кадастралната сума, а именно най-малко 332 500 рубли, но тук договорната сума е 333 333 рубли, което означава, че изчислението се основава на сумата на договора, а дъщерята и синът не плащат данък.

Кога да подадете декларация и да платите данък

Изчислението на данъка (дори ако е нула), декларация за приспадане, фактът на продажба на имущество, което е било собственост за по-малко от 3 (5) години, трябва да бъдат отразени в декларацията 3-NDFL.

Срок за деклариране- през следващата година след продажбата/покупката на апартамента - до 30 април.
Срок за плащане на данък- ако има данък за плащане, до 15 юли.

За да спестите от попълването на декларацията (средно частните организации таксуват 500 - 2000 рубли за попълването й), можете да го разберете сами; в това няма нищо сложно. Трябва да изтеглите програмата и да я попълните интуитивно, вижте (тук можете да видите как да попълните информация за себе си и да въведете различни кодове):

Код на дохода:
- 1510 - сума по договаряне за продажба на апартамент, къща
- 1511 - размер по договаряне на дял от апартамент, къща
Код за разход/приспадане
- 901 - ако приспадането на имуществото е 1 милион рубли.
- 903 - ако се потвърдят разходите за придобиването му.

Документи, приложени към декларацията

Прикачете копия на всички документи, потвърждаващи сделката, към декларацията 3-NDFL:

Методи на представяне:

Поща - можете да изпратите пакет документи по пощата със списък с прикачени файлове; датата на изпращане се счита за датата на получаване на документите от данъчните власти.
Лично - можете да го направите лично (за предпочитане).
По пълномощно - представител може да получава документи и по нотариално заверено пълномощно.
Чрез личния си акаунт на уебсайта на Федералната данъчна служба, тоест в електронен вид.

Съставете пакет от документи в 2 екземпляра, единият трябва да остане при вас (с маркировка в списъка за приемане на данъци), другият трябва да бъде изпратен на Федералната данъчна служба.

Данъкът върху доходите на физическите лица може да бъде платен във всяка банка. По-добре е да получите необходимите данни от данъчната служба; можете също да ги намерите на уебсайта на Федералната данъчна служба или чрез портала за държавни услуги.

Последици: не сте платили данък при продажбата на апартамента и/или не сте представили 3-NDFL в данъчната служба

Неподаването на вашата декларация навреме и/или забавеното плащане на данъци (краен срок 30 април) може да доведе до следните санкции:

Глоба от 1000 рубли - ако данъкът за прехвърляне в декларацията е 0.
Глоби: от 5% до 20% (30%) от размера на дължимия данък за всеки месец забавяне, ако не подадете декларация (до 30%) и не платите данъка до 15 юли (до 20% , ако е умишлен неплатител, тогава 40% ).
Санкции - ежедневно начисляване на санкции, считано от 16 юли (вижте калкулатора за изчисляване на санкции и глоби на уебсайта ipipip.ru/shtrafi/).
В случай на пълен отказ за плащане на данък, чийто размер надвишава 900 хиляди рубли, възниква наказателна отговорност.

Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни. Въпреки това внимателно прочетете всички въпроси и отговори на статията; ако има подробен отговор на такъв въпрос, вашият въпрос няма да бъде публикуван.

199 коментара

Данъкът върху продажбата на апартамент е данък върху доходите на физическо лице и е равен на 13 процента. Не винаги обаче е необходимо да се плаща този данък. Първото нещо, което трябва да имате предвид, е неотдавнашната промяна в данъчния кодекс, която въвежда нови правила за изчисляване на данъка за собственици, които са получили собственост върху апартамент след 1 януари 2016 г.

Ако апартаментът е получен в собственост преди 1 януари 2016 г

Тук важи едно много просто правило: необходимостта от плащане на данък върху продажбата на апартамент зависи само от периода на собственост върху апартамента.

Ако апартаментът е притежаван повече от 3 години, то при продажба няма нужда да плащате данък.
Ако апартаментът е притежаван по-малко от 3 години, то при продажба трябва да платя данък.

Ако апартаментът е придобит след 1 януари 2016 г

Тук е малко по-сложно. Ето какво се промени:

Минималният срок на владение е увеличен до 5 години, ако апартаментът е закупен от вас. И остана същото (3 години), ако апартаментът е наследен, дарен от близък роднина, приватизиран или получен по договор за издръжка през целия живот с зависим.

Тоест, ако закупеният апартамент е собственост по-малко от 5 години, трябва да платите данък върху продажбите.

А данъкът при продажба на апартамент, получен по наследство, няма да се плаща 3 години след придобиването на собствеността.

Законът вече няма да позволява изкуствено намаляване на цената на апартамент с цел намаляване на данъците. Ако стойността, посочена в договора за покупко-продажба, е по-ниска от кадастралната стойност * 0,7, тогава доходът от продажбата се изчислява като кадастралната стойност * 0,7

Данъчно приспадане

Има два вида удръжки при продажба на апартамент:

Фиксирана приспадане на 1 000 000 рубли. Облагаемият доход от продажба на апартамент може да бъде намален с тази сума.

Например, цената на апартамент е 3 500 000 рубли. Тогава доходът, върху който трябва да платите данък, ще бъде равен на
Данъчна основа = 3 500 000 - 1 000 000 = 2 500 000 рубли.

Удръжка в сумата разходи, свързани с покупката на апартамент. В този случай данъкът реално се начислява само върху печалбата, получена от препродажбата.

Например, гражданин Иванов купи апартамент за 5 000 000 рубли. И след 2 години го продадох за 6 000 000 рубли. Сумата на покупката може да се използва като приспадане тук, ако има договор за покупко-продажба. По този начин ще трябва да платите данък върху разликата:
Данъчна основа = 6 000 000 - 5 000 000 = 1 000 000 рубли.

Освен това, ако сте закупили апартамент с ипотека, тогава сумата на платената лихва също може да бъде включена в приспадането. За да потвърдите тези разходи, трябва само да получите съответния сертификат от банката.

Основният нормативен документ, регулиращ правилата за покупка и продажба на недвижими имоти, плащането на съответните данъци и получаването на данъчни облекчения, е Данъчният кодекс на Руската федерация, по-специално чл. 220.

Ако имотът е притежаван по-малко от 3 или 5 години

Гражданин може да кандидатства за данъчно приспадане от продажбата на апартамент, дори ако той е бил собственост за по-малко от определения от закона период - 3 или 5 години. В същото време той ще трябва да плати съответния данък върху доходите, получени от продажбата. Този данък може да бъде намален по два начина.

В единия случай продавачът ще ползва преференциално приспадане на имущество, което съгласно ал. 1 т. 2 чл. 220 от Данъчния кодекс на Руската федерация е 1 000 000 рубли и всъщност намалява размера на дължимите данъци. Освен това такава преференциална сума може да се прилага изцяло както за един имот, така и за няколко наведнъж.
В друг случай приспадането на имущество може да бъде представено като сумата на разходите, например за първоначалната цена на жилището, за средствата, изразходвани за ремонт. Освен това всички тези разходи трябва да имат документални доказателства.

Методът за получаване на приспадане на имущество трябва да се определи от продавача въз основа на неговата осъществимост. Освен това, дори в случай на нулева сума, подлежаща на плащане на данък, гражданин с такива периоди на собственост върху недвижими имоти е длъжен да подаде декларация 3-NDFL в данъчната служба.

Повече от 3 или 5 години

Ако гражданин притежава недвижим имот за повече от определения от закона период (3 или 5 години), тогава той действително получава данъчно облекчение в размер на цената на жилището при продажба на апартамент. В този случай той няма да трябва да плаща данък върху доходите от продажбата на апартамента и съответно да подава декларация до данъчния орган.

Ако се продаде на роднина

Действащото законодателство гласи това не се предоставя получаване на приспадане на имущество при продажба на жилищен недвижим имот на свързано лице. Тези. ако апартаментът се продава на съпруг, родител, собствено дете, сестра/брат, които съгласно чл. 105.1, свързани помежду си, тогава продавачът не може да се възползва от данъчното приспадане.

При продажба на недвижими имоти на други роднини, които не са класифицирани като свързани лица, продавачът няма забрана да използва декларацията за собственост.

Част или цялото жилищно пространство в споделена собственост е продадено

Ако се продава апартамент, който е обща споделена собственост, полученото данъчно приспадане се разделя пропорционално на дела на всеки собственик. Ако имотът не се продава като един обект, а всеки собственик продава своя дял лично, тогава всеки продавач получава своето собствено приспадане на имуществото.

Делът е притежаван за по-малко от три години

В този случай, ако се продава дял, притежаван от по-малко от 3 години, продавачът има същите условия за получаване на приспадане на имущество, както при продажба на целия имот. Това данъчното приспадане може да бъде фиксирано със закон (1 000 000 рубли) или да представлява сумата на разходите.

Ако продавачът е пенсионер

След влизането в сила на такъв законодателен акт като Федерален закон № 330 от 2011 г. стана възможно пенсионираните граждани да използват данъчни облекчения при продажба на жилищни недвижими имоти, докато за тях се прилагат същите условия, както за други категории граждани ( ще могат ли да пенсионер може да поиска приспадане при закупуване на апартамент, разберете).

Каква може да е сумата?

Действащото законодателство установява, че при продажба на апартамент, чиято продължителност е по-малка от установената, гражданите трябва да плащат данък върху доходите и този данък се изчислява от максималната стойност, която може да бъде посочена или в договора за продажба, или в случай на твърдяно занижаване, определено като 70% от кадастралната стойност към 01.01.2016г.

При което Продавачът може да намали този данък, като използва приспадане на имущество. Може да бъде или:

максималното приспадане, предвидено от закона, е 1 000 000 рубли;
разходи за недвижим имот - разходите за закупуването му, ремонтни дейности, разходи по заеми и трябва да имат документално доказателство.

Тези. ако апартаментът се продава за сума до 1 000 000 или няма документи, потвърждаващи разходите, тогава е препоръчително да използвате преференциално приспадане. Ако имотът струва повече от преференциалното приспадане, тогава трябва да се погрижите за документи, потвърждаващи разходите, за да сведете до минимум облагаемия доход и по този начин да увеличите размера на приспадането на имущество.

Как да изчислим: примери

Пример 1. Имотът е продаден през 2017 г. за 8,6 милиона рубли и е купен през 2015 г. за 8,2 милиона рубли, като той запазва всички подкрепящи документи. Тъй като периодът на собственост е по-малък от установения период от 3 години (тъй като е закупен преди 1 януари 2016 г.), продавачът може да се възползва или от преференциално приспадане (8,6 - 1) * 13% = 988 хиляди рубли, или да използва разход счетоводство (по-изгодно) (8,6 – 8,2)*13% = 52 хиляди рубли.
Пример 2. Гражданин наследява недвижим имот през 2015 г., чиято кадастрална стойност е 2,4 милиона рубли, след което през 2016 г. го продава за 2,3 милиона рубли. Срокът на владение е по-малък от установения (3 години, защото по наследство). Сравняваме договорната и кадастралната стойност (2,4 * 70% = 1,68 милиона рубли), съответно приспадането на данъка трябва да се изчисли с договорната стойност (2,3 - 1) * 13% = 169 хиляди рубли.

Какви други законни начини има за намаляване на облагаемия ви доход?

В допълнение към двата официални начина за намаляване на облагаемия доход от продажба на недвижим имот, има още един законен начин за намаляване на дохода. Това включва покупката на нов жилищен имот през същата година, в която е проведена процедурата по продажбата.

В този случай гражданинът ще подаде две декларации наведнъж: едната е свързана с продажбата, а другата е за получаване на приспадане, свързано с разходите за закупуване на нов дом, което може да бъде максимум 2 000 000 рубли. В този случай той може да нулира данъчния дълг към държавата. В същото време е препоръчително да използвате такава схема, ако преди това не е прилагано данъчно облекчение за закупуване на имот.

Как да получите възстановяване?

Гражданин, който е продал апартамент и желае да кандидатства за данъчно облекчение, трябва преди 30 април на следващата година след продажбата да се свърже с данъчната служба по местоживеене и да предостави следния пакет документи:

декларация 3-NDFL;
договор за продажба;
документ за самоличност - граждански паспорт;
TIN удостоверение;
документ, потвърждаващ получаването на средства (разписка, банково извлечение и др.).

При което Във всеки случай е необходимо да подадете документи в данъчната служба,в противен случай гражданин, който е укривател, ще трябва да носи наказателна отговорност, съгласно чл. 198 от Наказателния кодекс на Руската федерация. След документна проверка Федералната данъчна служба потвърждава правото на приспадане или изпраща известие за невъзможността за обработка на приспадане, ако има грешки в декларацията.

Колко пъти можете да се върнете?

Действащото законодателство не ограничава броя на заявленията до данъчната служба за получаване на приспадане от продажбата на недвижими имоти. Единственото ограничение е преференциалното приспадане на собствеността, предоставено от държавата (ако имотът е собственост по-малко от 3 (5) години), което възлиза на 1 милион рубли.

Тези. Възможно е да продадете няколко недвижими имота, като приспаднете преференциална сума от една продажба или от всички наведнъж и платите данък върху дохода върху останалата печалба.

Кога могат да откажат и какво трябва да направят?

Гражданите могат да получат отказ при подаване на данъчна декларация, ако:

Документите са попълнени неправилно. Необходимо е да се коригират идентифицираните коментари.
Изтекла е давността, която е три години. Тези. Декларацията може да се подава за календарни години, предхождащи отчетния период.
Данъчните служители отбелязаха нарушения на законите (подценяване, сделки между роднини). Отиване в съда за доказване на верността на предоставените данни.

Процедурата за продажба на жилищни недвижими имоти също подлежи на данъчно облагане и съответно възможността за получаване на данъчно приспадане. В същото време, след влизането в сила на промените в законодателството, тази процедура придоби някои характеристики, например периодът на собственост се увеличи за някои категории граждани и техните недвижими имоти и такава „вратичка“ като подценяване на стойността чрез вземане на сметка 70% от кадастралната стойност на жилищата е предотвратено.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Сегашната данъчна система предполага, че гражданите, които са получили някакъв доход, са длъжни да плащат съответния данък върху доходите в държавната хазна. Тези правила важат и за доходи, получени от продажба на апартамент. В този случай обаче държавата предоставя специална полза - данъчно облекчение при продажба на апартамент, което позволява на субекта частично да компенсира изразходваните средства.

Особености при деклариране на доходи от продажба на имущество

Всички недвижими имоти, закупени след 01.01.2016 г., няма да бъдат обект на данъчно облагане, ако са били собственост на конкретно лице за минимален период на собственост (3 години). Освен това по отношение на такива обекти трябва да бъде изпълнено поне едно от следните условия::

Имотът е наследен от настоящия собственик или е получен въз основа на подарък от гражданин, който се счита за роднина или член на семейството на собственика (въз основа на разпоредбите на IC на Руската федерация).
Гражданинът приватизира обекта, в резултат на което възникват права на собственост.
Собственик на имота е платецът на наема, който е получил имота след сключване на договор за пожизнена издръжка с лица на издръжка.

При всички други обстоятелства минималният период на собственост е 5 години.

Ако предприятието при продажбата на своя недвижим имот получи доход под действителната му стойност (към началото на отчетната година), тоест под 70% от кадастралната стойност, за целите на справедливото данъчно облагане полученият доход се признава за равна на кадастралната стойност, умножена по 0,7.

За всички имоти, закупени преди 01.01.2016 г. и за други обекти (гараж, кола и др.), минималният срок за притежаване на имота е 3 години.

Също така, субектът, който продава въпросния имот, си запазва правото да намали размера на дохода, получен от сделката за продажба, с размера на действителните, документирани разходи, които са били свързани с покупката на продавания обект. Ако обаче се използва този метод, правото на използване на приспадането отпада.

Процедура за плащане на данъци при продажба на недвижими имоти

Процедурата за продажба на недвижими имоти е придружена от редица данъчни характеристики. На основание чл. 217 от Данъчния кодекс на Руската федерация, данък върху доходите не могат да плащат тези жители, които притежават имота повече от пет години (или три, но при наличието на обстоятелствата, описани по-горе). Този факт се потвърждава от датата, записана в сертификата на собственика.

При други условия субектът ще трябва да плати, тоест 13% от получената сума.

Плащането на този данък от гражданин се извършва независимо, държавата не контролира този процес.

Гражданинът няма право да пренебрегне това задължение, тъй като неплащането на данък върху доходите ще бъде бързо разкрито и ще доведе до сериозни последици.

За да плати данъка, субектът трябва лично да посети местното звено на фискалната служба и да представи следния пакет документи:

Обработката на подадените документи се извършва в рамките на максимум 10 дни. След приключване на проверката гражданинът получава уведомление за извършената процедура. Той получава и данните, с които се плаща данъкът.

Има редица функции, с които трябва да се запознаете, преди да прехвърлите данък върху доходите в хазната при продажба на апартамент:

Ако собствениците на недвижими имоти са няколко лица, формата на собственост се счита за споделена. Тоест всички собственици са длъжни да участват в плащането на данъка в равни части. Например, ако сумата на данъка е 90 хиляди рубли и има трима собственици, тогава всеки от тях ще трябва да плати 30 хиляди рубли. Това твърдение обаче е вярно само за онези ситуации, в които субектите притежават равни части от собствеността. В останалите случаи сумата на данъка се разделя пропорционално на частта от имота.
На практика има често срещано погрешно схващане, според което субектите, които продават апартамент и в същото време купуват нов, са освободени от плащане на данък върху доходите на физическите лица. Това обаче не е вярно. За да може да се отърве от необходимостта да плаща данъчната тежест, човек, на първо място, трябва лично да отиде до фискалната структура и да формализира споразумение за взаимно изключване на текущия данък върху доходите и бъдещото данъчно приспадане дължими при покупка на нов апартамент. Ако данъчният инспектор одобри такава процедура, задължението за плащане на данък върху доходите на физическите лица отпада.

Тази операция може да бъде законно извършена само ако и двете транзакции се случат в рамките на един и същи отчетен период.

Дори при условия, когато субектът има документално доказателство за освобождаване от данъчна тежест, той все още трябва да уведоми фискалната служба за сделката. За целта се предоставят договор за покупко-продажба и лична карта в местното звено на структурата. Това е необходимо, така че в бъдеще да няма проблеми с документи, които не са попълнени навреме.

Концепцията за данъчно приспадане при продажба на апартамент, основанията за получаването му

Данъчното приспадане се разбира като специална държавна полза, която позволява на предприятието да възстанови определена сума средства, изразходвани за плащане на данъци при продажба на апартамент.

Право на получаване на такова обезщетение могат да имат само лица, които редовно и напълно плащат данък върху доходите на физическите лица в бюджета. Предполага се, че тази категория от населението включва всички заети граждани на Руската федерация, от чиито заплати работодателите правят удръжки от 13% всеки месец.

По този начин приспадането за продажба на апартамент предполага способността на субекта да плати данък върху дохода не изцяло или да върне впоследствие част от платената сума.

При разглежданите обстоятелства възможностите за приспадане са следните::

пълно освобождаване от необходимостта от плащане на данък върху доходите на физическите лица на продавача на недвижими имоти;
основата за изчисляване на данъка върху дохода е само определен дял от получените средства;
Базата за изчисление е пълният доход.

Характеристики на изчисляване на приспадане на имущество при продажба на апартамент

Максималната граница на данъчното приспадане, с която е законно да се намали доходът, получен от продажбата на апартамент или част от него, е 1 милион рубли.

Максималната граница на данъчното приспадане, с която е законно да се намали сумата, получена от продажбата на друго имущество (например превозно средство, гараж, различни сгради, скъпи вещи), е 250 хиляди рубли.

При обстоятелства, при които единица недвижим имот, който е посочен като съвместна собственост, но е бил в него за по-малко от минимално допустимия период, се продава по едно споразумение за покупко-продажба като един имот, приспадане в размер на 1 милион рубли . ще бъдат разпределени между собствениците на акции пропорционално на техните дялове от собственост или по споразумение.

Ако всеки собственик на обект, който е в съвместна собственост, продаде своята част от апартамента по отделно споразумение, тогава правото на приспадане от 1 милион рубли. е фиксиран за всеки от тях поотделно, т.е. за всеки конкретен договор за покупко-продажба.

Важно е да се отбележи, че ако един гражданин през един отчетен период е продал два или повече недвижими имоти, тогава приспадането се определя общо, т.е. максималната възможна полза за всички продадени единици е 1 милион рубли.

Ако общата сума на продажбата на недвижимо имущество е по-малка от определения лимит от 1 милион рубли, тогава задължението за плащане на данък върху доходите на физическите лица не възниква, но подаването на декларация все пак е необходимо.

Пример. През 2017 г. Городов С. В. сключва сделка за продажба на апартамента си за обща сума от 3 милиона рубли. Имотът е закупен от Городов през 2015 г. за 2,5 милиона рубли. Така апартаментът е бил притежание на гражданин по-малко от петте минимални години, необходими за освобождаване от данъци. Следователно доходът, който получава от продажбата на имущество, се облага с данък, а също така е необходимо да се подаде 3-NDFL декларация във фискалната служба.

Облагаемият доход на Городов е 2 милиона рубли. На свой ред компенсираният данък върху доходите на физическите лица ще бъде: (3 милиона рубли – 1 милион рубли) * 13% = 260 хиляди рубли.

При условия, при които за гражданин не е по-уместно приспадане, а полза за размера на потвърдените разходи, облагаемият доход ще бъде 500 хиляди рубли. От своя страна данъкът върху доходите на физическите лица: (3 милиона рубли – 2,5 милиона рубли) * 13% = 65 хиляди рубли.

Процедурата за получаване на данъчно облекчение при продажба на апартамент

За да реализирате законната си възможност да получите такова обезщетение, субектът трябва да изпълни следния алгоритъм от действия:

Попълнете формуляр 3-NDFL след приключване на отчетния период.
Подгответе копие от документа, удостоверяващ факта на продажба на недвижим имот. По-специално договорът за покупко-продажба.
При условия, при които кандидатът посочва приспадане на размера на разходите, свързани с получаването на доход от продажбата на апартамент, също ще е необходимо да се подготвят всички подкрепящи документи. Това включва платежни документи, банкови извлечения, разписки и др.
Целият пакет документи трябва да бъде изпратен до местното поделение на фискалната служба. След проверка на документите от инспектора ще бъде взето решение за предоставяне или отказ на правото на данъчно приспадане. И в двата случая субектът ще бъде уведомен.

Когато изпращате копия на документи, които удостоверяват правото на облага до данъчния орган, трябва да имате оригиналите с вас, така че инспекторът да има възможност да ги сравни с копията за автентичност.

Обстоятелства, при които на субект ще бъде отказано приспадане на имущество при продажба на апартамент

Преди да представи документите на данъчния орган, субектът трябва да се увери, че те са правилно подготвени и пълни. При проверка на представените документи данъчният инспектор може да откаже да предостави на субекта право на приспадане. Това може да се случи поради следните причини:

По този начин разглежданото данъчно облекчение може да бъде предоставено на всеки работещ гражданин на Руската федерация, който редовно плаща данък върху доходите на физическите лица. Важно е обаче да се отбележи, че процедурата има редица характеристики и нюанси, с които трябва да се запознаете преди началото на операцията.