Как се извършва продажбата на апартамент? Как правилно да продадете апартамент: ред и етапи. Избор на специални програми в банката

Продавайки апартамента си без участието на брокери, собственикът може да запази контрола върху всички етапи на сделката и да спести значителна сума пари за плащане на услугите на агенция за недвижими имоти. Но в същото време продажбата на жилище без помощта на специалист ще отнеме много време и изисква внимание при извършване на всяко действие.

Етап 1. Предпродажбена подготовка

Често навременната подготовка на документация за продажба на жилище е най-важната процедура. Скоростта на транзакцията и нейната юридическа чистота зависят от пълнотата на пакета от необходими документи.

Съвет: За събиране на необходимите документи е препоръчително да ангажирате опитен адвокат или да се свържете с органа по регистрация на собствеността. Специалистите ще окажат помощ при съставянето на пълен списък с документи, така че продавачът да може сам да завърши покупко-продажбата на апартамента.

Собственикът трябва внимателно да провери дали всички документи са попълнени правилно и да провери за правописни грешки, петна и грешки. Наборът от документи, които трябва да бъдат подготвени преди да се свържете с регистриращия орган за прехвърляне на собственост, включва:

удостоверение за собственост върху обекта на продажба или друг документ за собственост, който потвърждава, че собственикът на имота е конкретно лице (продавач);
граждански паспорти или други документи, потвърждаващи самоличността на всички собственици на недвижими имоти, включително удостоверения за раждане на непълнолетни лица, които все още нямат паспорт;
кадастрален паспорт на апартамента от Бюрото за техническа инвентаризация (или технически паспорт);
удостоверение за регистрация на брак и нотариално заверено съгласие на съпруга за отчуждаване на апартамента. Този документ не е необходим, ако продаваният имот не е съвместна собственост на съпруга и съпругата;
разрешение от органите по настойничество и попечителство, ако сред собствениците на апартамента има лице, което все още не е навършило пълнолетие;
удостоверение от жилищния регистър или апартаментна карта, която отразява информация за всички лица, регистрирани в апартамента. Този документ има ограничен период на валидност, така че не го изисквайте предварително. По-добре е да го подготвите, след като всички останали документи са събрани.

Внимание: В зависимост от нюансите на конкретна сделка може да се изисква друга документация, чийто списък трябва да бъде намерен предварително.

В същото време с подготовката на документите трябва да се опитате да направите имота за продажба по-представителен, както и да проверите. Тези действия значително ще опростят цялата процедура, тъй като уютните и свободни апартаменти са с голяма стойност на пазара.

Прочетете също: Наследяване по завещание: задължителен дял от наследството

Етап 2. Намиране на купувач

Тази стъпка означава, че собственикът трябва да оцени имота си и да го обяви за продажба на желаната цена. Трябва да се съсредоточите върху ценовия диапазон на подобни обекти, предлагани на пазара. Трябва да се вземе предвид местоположението на продавания обект, текущото му състояние, както и наличието на необходимата инфраструктура. Намирането на купувач означава, че е необходимо да се намери човек, който е готов да закупи апартамент на компромисна цена. Ако периодът на продажба е ограничен, тогава цената трябва да бъде леко подценена, а ако продажбата не е спешна, трябва да се увеличи.

Важно: Когато изготвяте договор за покупко-продажба на недвижим имот, трябва да вземете необходимите предпазни мерки, за да избегнете неприятни последици.

Етап 3. Подписване на предварителен договор

Предварителният договор между продавача и купувача предоставя на двете страни определени гаранции за по-нататъшното изпълнение на сделката. Документът потвърждава, че собственикът няма да промени решението си за продажба на апартамента, а придобиващият няма да промени решението си за покупка. Едновременно с подписването на предварителния договор, купувачът прави авансово плащане, чийто размер също е посочен в документа.

Също така страните по сделката могат да подпишат договор за депозит (авансово плащане), който се съставя вместо предварителен договор, ако продавачът и купувачът вече са се споразумели за основните условия. Но в този случай е необходимо да се има предвид, че депозит и аванс са различни понятия. Затова трябва да използвате правилния термин, когато подписвате документ, за да избегнете проблеми в бъдеще. Концепцията за „аванс“ означава, че предварително платената сума ще бъде върната изцяло на купувача, ако по някаква причина транзакцията е неуспешна. При едностранно отказ от продажба или покупка, страната, която е нарушила договора, ще плати неустойка. Ако продавачът откаже да извърши сделката, той трябва да върне внесените от купувача средства в двоен размер. Ако вината е на купувача, тогава продавачът не връща получената сума.

Информация: Предварителният договор се изготвя в свободна форма. Той трябва да съдържа паспортните данни на страните (данни за юридическото лице, ако е една от страните по сделката), техните адреси на регистрация, информация за имота, продължителността на задълженията и размера на аванса (депозита). ). В края на документа трябва да бъдат положени подписите на участниците и датата на сключване на договора.

Етап 4. Извършване на изчисления

Когато се изготвя сделка за покупко-продажба на апартамент, всички операции по сетълмент се извършват едновременно с подписването на съответния документ (предварителен или основен договор, договор за депозит). Също така плащанията могат да се извършват при подписване на акт за приемане и предаване на обекта от продавача на купувача. Средствата могат да бъдат преведени в брой или преведени по банкова сметка.

Препоръка: Ако транзакцията се извършва от физически лица независимо, тогава е най-добре да извършвате плащания чрез депозитна кутия. Тази опция гарантира, че сумата на средствата, посочени в договора, ще бъде прехвърлена на продавача, а купувачът ще получи собственост върху апартамента. Внасянето на средства се извършва под наблюдението на банков служител. Преди това продавачът може да преизчисли внесената сума. След като всички документи за прехвърляне на собствеността от едно лице на друго бъдат представени на регистриращия орган, продавачът може да получи пари.

Етап 5. Подписване на договора и вписване на новия собственик

Договорът за покупко-продажба на апартамент трябва да бъде сключен по образец или при нотариус. Ако страните не са се сблъсквали с такава ситуация преди това, тогава е по-добре да поверите изготвянето на документа на нотариус, адвокат или опитен брокер.

Когато извършвате сделки, свързани с недвижими имоти, е важно да знаете как да формализирате покупко-продажбата на апартамент. За да организират всичко възможно най-правилно, много хора се нуждаят от подробно ръководство стъпка по стъпка. За причините за изгодна продажба на апартамент през 2019 г. в Москва или друг град, вижте как изглеждат инструкциите стъпка по стъпка и покупката и продажбата на апартамент през 2019 г.

Уважаеми читатели!

Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален. Ако искате да разберете как да разрешите конкретния си проблем, моля, свържете се с онлайн формата за консултанти вдясно →

Това е бързо и безплатно!Или ни се обадете на телефон (24/7):

Регистрация на покупко-продажба на апартамент

Преди да определим как се изготвя сделка за покупко-продажба на апартамент, нека да разгледаме какво представлява такова споразумение. Регистрацията на сделка за покупко-продажба е споразумение, при което продавачът и купувачът извършват обмен, когато апартаментът се обменя за определена сума средства. Всички извършени сделки с недвижими имоти за продажба се характеризират с ясна последователност.

Споразумението влиза в сила веднага след подписване на документите от страните. Но ако собственикът на апартамента вече не участва в нищо, това не свършва дотук за дизайнера. Нека да разгледаме какво трябва да се направи, за да бъде процедурата успешна.

На собствения си

Самостоятелното извършване на сделка за покупко-продажба на апартамент има редица предимства. По този начин можете лесно да контролирате такъв процес, а също така значително да спестите пари от услугите на нотариус или друг посредник. В същото време, за да формализирате покупката и продажбата на апартамент сами, трябва да имате известни познания в тази област, ще трябва да се задълбочите в разпоредбите, което може значително да забави тази процедура.

При нотариуса

Нотариусът има право да помогне при оформянето на покупко-продажбата на апартамент. Тогава той ще носи юридическа отговорност за сключването на сделката и ще може да разкаже всички клопки на процедурата. За услугите му обаче ще трябва да платите значителна сума.

В агенцията

Договорът за покупко-продажба на апартамент 2019 може да бъде организиран с участието на агент. Брокерът ще помогне не само да изготви документалния компонент на сделката, но и да намери контрагент, както и да консултира по всички въпроси, свързани с продажбата на недвижими имоти.

Опции за транзакция

Когато се определя как се извършва сделката за покупко-продажба на апартамент, трябва да се предвиди, че както цялото помещение, така и неговият дял могат да бъдат отчуждени. И двете транзакции имат своите различия. Нека да разгледаме характеристиките на това как се извършва всеки от тях.

Покупко-продажба на апартамент

Покупко-продажбата се извършва в писмена форма. Приемно-предавателният акт също е приложен към договора. Преди съставянето на основния документ често се подписва предварителен договор, както и документ за внесен депозит.

Покупко-продажба на дял от апартамент

Правилата за отчуждаване на дял от помещението гласят, че ако такава част се продава в споделена собственост, тогава е необходима нотариална заверка на сделката. Ако помещенията са еднолична или обща собственост, подходяща е и проста форма на споразумение. Изключение ще бъде предоставянето на дял на съпруга от единственото имущество.

Процесът ще се проведе, като се вземат предвид следните характеристики:

собственикът трябва да предостави документация за обекта;
Ще трябва да издадете отделна фактура за сметки за комунални услуги;
преди да продадете своя дял на външен човек, трябва да предложите да го купите на други граждани, които притежават останалите акции;
предупреждение за продажба на дял се издава писмено.

Покупко-продажба между роднини

Споразуменията между роднини се съставят по същия начин като тези между непознати. Обикновено такива транзакции са фиктивни, тъй като роднините не си дават никакви средства.

Този метод често се използва като алтернатива на съставянето на завещание.

Срокове

Извършването на това или онова действие винаги води до въпроса колко бързо ще бъде завършена процедурата. Продължителността на изготвянето на споразумението ще зависи от избрания метод за неговото сключване (самостоятелно или с участието на 3 лица). Но периодът на регистрация ще отнеме до 18 дни.

Изисквания към съдържанието на договора

В уводната част на документа се записват подробностите за страните, а ако е юридическо лице, в допълнение към името се посочва и организационната и правната форма. Освен това предметът на договора се счита за задължителен елемент в самия текст. В него се казва подробно за обекта: неговия вид, форма на собственост, адрес, площ и др.

Друго задължително условие е цената. Изписва се в рубли или еквивалента в рубли на определена сума във валута. Понякога в документацията се посочва и задължението на определени граждани да се дерегистрират. В текста се говори и за лица, живеещи в помещенията, които запазват правото си на ползване на квадратни метри. Ако купувачът има някакви ограничения за ползване на имота, това също трябва да бъде отбелязано в договора.

В допълнение към горните точки, без които документът се счита за невалиден, споразумението може да съдържа допълнителни условия, които варират в зависимост от конкретните обстоятелства. Те включват:

как и кога ще бъдат извършени плащанията;
описание на състоянието на помещенията;
кога реално ще се извърши прехвърлянето на имуществото;
липса на тежести върху обекта;
ред за носене на отговорност при нарушаване на разпоредбите на договора;
непреодолима сила и др.

Необходима документация

При определяне на това, което е необходимо за сделка за покупко-продажба на апартамент, чиито етапи включват регистрация на прехвърлянето на собствеността в базата данни на Rosreestr, ще се изискват различни документи от страните за MFC.

Документи за продавача

Ако се интересувате как правилно да формализирате сделката, основният документ от продавача е хартия, потвърждаваща правата върху имота. Нуждаете се също от:

технически или кадастрален план на помещението;
ако собственикът на обекта или един от тях е непълнолетен, ще трябва да получите разрешение от органите по настойничество;
документ за самоличност (ако е необходимо, пълномощно);
ако операцията се извършва от един от съпрузите, съгласието на другия;
удостоверение за липса на задължения;
извлечение от домашен регистър.

Документация на купувача

За да регистрира полицата, купувачът също ще трябва да вземе:

паспорт (за непълнолетни, акт за раждане);
изявление;
удостоверение за брак и съгласие на съпруга (ако сделката е сключена от един от тях);
разписка за плащане на държавното мито (страните се договарят независимо кой ще го плати).

Споразумението се представя в 3 екземпляра: по 1 за всяка страна, а един остава в регистриращия орган.

Къде да се свържете

Материалите за покупко-продажба на апартамент се подават до един от следните органи:

Регистрационна камара;

Действия преди сключване на сделка

Преди да се извърши сделка за покупко-продажба, трябва сериозно да се подготвите за нея и да проверите всички компоненти.

Проверка на собственици и продавачи на апартаменти

Съществуващите етапи на сделката включват първоначална проверка на продавача на имота. Необходимо е да се установи кой е собственик на помещението и дали той го продава. Особено внимание трябва да се обърне на случаите на продажба на апартамент чрез пълномощник. Това е най-често срещаният метод за измамници. Важно е да се уверите, че документът е истински и че собственикът на квадратните метри е наясно с планираната сделка.

Автентичност на документите

При сключване на споразумение от контрагента трябва да се изискват само оригиналите на всякакви материали или техните нотариално заверени копия.

Днес всичко може да бъде фалшифицирано, дори копие на паспорт или пълномощно, така че е важно внимателно да проучите цялата документация.

Наличие на тежест върху апартамента

Преди да закупите недвижим имот, важно е да се уверите, че върху него няма тежести: не е посочен като обезпечение, заем или няма права върху него от трети страни.

Примерно извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за основните характеристики и регистрирани права, които ще получите чрез джаджата:

Примерно извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за прехвърляне на права върху имот, което ще получите чрез джаджата:

Процедурата за регистриране на сделка за покупко-продажба на апартамент

Процедурата за продажба и покупка на апартамент изисква определена последователност от действия. След двойна проверка на контрагента и цялата документация можете да продължите директно към сключването на самото споразумение.

Сключване на споразумение

Процедурата за изготвяне на споразумение за продажба на жилище обикновено включва подписване на стандартен документ. Страните регулират процеса на сключване на сделка независимо, следователно те сами имат право да изберат как да я съставят, какво да регистрират и къде да я вземат за регистрация.

Прехвърляне на апартамент

Покупко-продажбата на помещения е придружена от прехвърлянето им. То може да стане в същия ден, в който е подписан документът, в самото споразумение може да се посочи датата, на която апартаментът ще бъде прехвърлен от отговорните лица. След приключване на такава процедура се съставя акт за предаване и приемане.

Трансфер на пари

Често при покупко-продажба на недвижими имоти продавачите често изискват депозит. Предаването му се документира с разписка. Страните решават помежду си как ще бъде преведена останалата сума. За да извършват такива действия, много хора намират за удобно да използват тази опция, като например поставяне на пари в клетка. Това ще гарантира поверителността на страните и ще служи като гаранция, че продавачът ще може да получи парите си само след като изпълни всички задължения, предвидени в споразумението.

Друг надежден начин е банковият превод. Но също така, ако човек използва услугите на брокери, прехвърлянето на средства може да се организира чрез агенция. Той ще действа като вид посредник, който ще може да гарантира, че двете страни изпълняват всичките си задължения и едва след това сетълментът ще бъде извършен.

Държавна регистрация на прехвърляне на права върху апартамент

Въпреки цялата подписана документация, новият собственик окончателно ще има собственост върху имота едва след вписване на сделката за покупко-продажба на апартамента. Вече беше споменато къде да отидете и къде можете да регистрирате права на собственост, това са правосъдните органи; MFC също предоставят подобни услуги.

Документация

За да регистрирате квадратни метри и да получите сертификат, потвърждаващ този факт, ще ви трябват следните материали:

паспорти на всички участници в операцията;
пълномощно (ако е необходимо);
разрешение от органите по настойничество (ако един от собствениците е непълнолетен);
кадастрален паспорт;
документация за собственост;
изявление;
разписка за плащане на държавно мито.

В какви случаи може да бъде отказано?

Жилището е регистрирано при наличие на всички необходими документи. Това може да бъде отказано, ако:

заявлението не отговаря на установения формат;
материалите съдържат неверни данни, има заличавания, корекции и др.;
документи са подадени от лице, което няма право или пълномощно;
държавното мито не е платено;
заявлението не е подписано;
установени са противоречия между декларирани и регистрирани по-рано права;
има съдебно производство относно заявения обект;
изземване на недвижим имот или забрана за извършване на правно значими действия с него;
при продажба на дял от имота няма отказ на останалите му собственици от приоритетната покупка.

Нюанси

не давайте прекалено голям депозит и не забравяйте, че трябва да се издаде разписка;
не се съгласете, че продавачът изрично занижава покупната цена в документацията, в противен случай в бъдеще само тази сума може да бъде събрана от него;
важно е да проверите всички документи, дори ако покупката ще бъде направена от разработчика;
Първоначално е най-добре да се изготви предварителен договор.

Ако не знаете всички нюанси, често има смисъл да потърсите помощ от специалисти. Коректният договор е гаранция за възможността да поискате защита на правата си в съда.

Възможни рискове при покупка на апартамент

За информация относно рисковете, които могат да възникнат поради покупката на недвижим имот, вижте видеото по-долу.

На какво трябва да обърнете внимание

Когато се извършва транзакция, трябва да сте особено внимателни. Важно е да се разбере, че едно неправилно действие може да доведе до загуба на много пари, както и до лишаване от жизнено пространство на човек. Тук е много лесно да се направи грешка, а понякога е невъзможно да се поправи. Моля, проверете внимателно всички предоставени документи, самия контрагент и, ако е възможно, използвайте услугите на адвокат.

Нови правила за продажба на апартамент

Законодателството не стои неподвижно, постоянно се правят корекции в разпоредбите. За правилното извършване на сделка за покупко-продажба трябва да се вземат предвид следните нововъведения:

продажбата на дял трябва да бъде регистрирана при нотариус;
подобно правило важи при разделянето на имущество, цялата документация подлежи на нотариална заверка;
ако собствеността върху продадения апартамент е на по-малко от 5 години, сделката се облага с 13% данък (изключения включват наследяване на имущество, наем и приватизация).

професионалисти

Следните положителни аспекти могат да бъдат подчертани от разглежданата манипулация с недвижими имоти:

може да се сключи споразумение между всякакви хора, включително между роднини;
в документа е разрешено да се посочват допълнителни условия, които ще помогнат за по-подробно регулиране на процеса на изпълнение на договора
Няма да е лесно да оспорите добре изготвен документ.

минуси

Както при всичко, тук можете да подчертаете недостатъците му:

сложността на процедурата, която изисква много време и знания;
има шанс да попаднете на измамници;
Възможно е да има допълнителни разходи за услугите на брокери, нотариуси и др.

Полезно видео

Възможно ли е да продадете апартамент без да посетите нотариална кантора, както и как ще се осъществи покупката и продажбата на апартамент без нотариус, вижте видеото по-долу.

Заключение

Покупката на недвижим имот е трудоемък и сериозен процес, изискващ специално внимание от страните. То трябва да се извърши в съответствие с всички правила, установени от регламентите, чрез подписване на съответното споразумение. Въпреки това, ако всичко е направено правилно, няма да е толкова трудно да продадете или закупите нов обект. Важно е да запомните, че правата върху него ще възникнат напълно само след като такива изявления бъдат въведени в Единния държавен регистър на недвижимите имоти.

Уважаеми читатели!

Това е бързо и безплатно!Или ни се обадете по телефона (24/7).

Как става покупко-продажбата на апартамент?Каква е процедурата за него? Как да разбираме документите? Как да не останете без апартамент и без пари? Брокерите твърдят, че само те знаят отговорите на тези въпроси. И че без тяхна помощ обикновен човек не може да се справи.

Според нас брокерите силно преувеличават значението си и по-долу ще обосновем позицията си.

Нашият уебсайт Апартамент-без-Агент.ruописва целия процес на подготовка на сделка, подготовка на документи, сключване на договор за покупко-продажба, организиране на взаимни разплащания и регистриране на права върху недвижими имоти. Всички етапи на изграждане на сделка са показани в Ще се отвори в изскачащ прозорец."> ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА за Продавача и за Купувача на апартамента, за и за пазарите ( графична интерактивна диаграма на инструкциите ще се отвори в изскачащ прозорец чрез връзката).

Организирайте правилно и безопасно процес на покупко-продажба на апартамент, и всъщност всеки може да го извърши сам. Изобщо не е необходимо да се обаждате на брокер и да му плащате много пари. не ми вярваш

Мисли за себе си. Лесно ли се справят брокерите с тази задача? Несъмнено. Както агенти в агенции за недвижими имоти, така и частни независими брокери ( от които има много в необятността на Русия) извършвайте редовно сделки с апартаменти. Къде ни учат? професия недвижими имоти , тоест организиране и извършване на сделки с недвижими имоти? Точно така – никъде. Това е, разбира се, самите агенции могат бързо да обяснят на начинаещ какво и как да прави, а понякога има платени курсове по „умения за недвижими имоти“, където обучават „професионални брокери“ за няколко дни. Но тези „специалисти“ нямат сериозна фундаментална образователна база. Защо?

Отговорът може да изглежда изненадващ за мнозина. Работата е там, че брокерът не е толкова специалист по недвижими имоти, колкото PRO-YES-VETS! Същото като продавач на автомобили, офис оборудване или, например, бижута. А работата му в агенцията се оценява единствено по резултатите от продажбите. Продаден апартамент ( по-точно транзакционни услуги) - спечели лихвата ви, не продаде - не спечели. Качеството на тези услуги и квалификацията на агента не оказват влияние върху размера на таксата.

Продавачът на автомобили също знае нещо-две за колите, но автомонтьорът наистина знае много за тях. Същото важи и за брокерите. Базовите познания в областта на недвижимите имоти им позволяват успешно да продават услугите си, да организират и извършват сделки. Но те участват в разработването, проверката на документите и разрешаването на правни въпроси професионални адвокати, към които самите брокери се обръщат редовно.

Защо никой участник в сделка с апартамент не трябва да повтори същото нещо сам?

Основни познания за това как извършване на покупко-продажба на апартамент правилноможете да получите безплатно на този сайт ( вижте ИНСТРУКЦИИТЕ СТЪПКА ПО СТЪПКА по-горе). И е по-добре да задавате определени въпроси от правно естество не на брокери, а. Основното им образование и юридическа практика в областта на недвижимите имоти дават повече основание да се доверим на думите им.

Относно рисковепри сделки с апартаменти те винаги са там. Това е аксиома и трябва да се примирите с нея. Уверенията на брокерите, че с тяхно участие всички рискове ще изчезнат, меко казано не отговарят на действителността. Тази увереност просто им помага да продават услугите си. В същото време няма реални ( материални, финансови) Брокерите не носят отговорност за последиците от сделката. Най-много да си върнат комисионната и да се извинят. Това са реалностите на пазара.

Какво да правя? Как да избегнем рисковете при покупко-продажба на апартамент?Но няма начин. Тоест е невъзможно да ги избегнем напълно. И тук намалете нивото им до минимум – това е напълно изпълнима задача за всеки. По същия начин никой не може да гарантира, че няма да претърпи инцидент, докато кара кола. Но всеки шофьор може да намали риска от инцидент, ако спазва правилата за шофиране.

Точно правила за организиране на сделки с апартаментии формират основата на нашия Отваря се в изскачащ прозорец."> ИНСТРУКЦИИ СТЪПКА ПО СТЪПКА. С негова помощ е лесно да се разбере как точно и в каква последователностСключва се сделка за покупко-продажба на апартамент. Алгоритъмът на действията е ясно показан на диаграмата ( в изскачащ прозорец) – отделно за първичен и вторичен пазар. А придружаващите материали на сайта помагат да се разберат нюансите и законодателната основа на такива сделки.

Услуги за самостоятелно извършване на жилищни сделки

Практиката на пазара на недвижими имоти показва, че през последните години все повече сделки за покупко-продажба на апартаменти се извършват без участието на агенции за недвижими имотии има няколко причини за това:

Първо, с развитието на интернет стана достъпна повече публично достъпна информация, която преди беше достъпна само за брокери ( Например, бази данни за апартаментиднес достъпни за всички).
На второ място, централния държавен орган, отговорен за регистриране на права върху недвижими имоти - публикуван на неговия уебсайт онлайн услуги , което позволява на всеки да получи, безплатно или срещу символична такса, цялата необходима информация за апартамента и носителите на авторските права.За повече информация относно тези услуги вижте предоставената връзка.
Трето, те започнаха да работят в цялата страна многофункционални центрове за обществено обслужване под марката "Моите документи". И в тези центрове, наред с други неща, те издават сертификати и извлечения, необходими за извършване на сделка за покупко-продажба на апартамент, а също така приемат целия пакет документи за регистрация. Подразбира се, че всички тези действия се извършват лично от Продавача или Купувача на апартамента, а не чрез посредник.

Оттук и простият извод: самата държава все повече създава удобни условия за така че всеки гражданин да може самостоятелно да реши своя жилищен проблем, и извършване на сделка за покупко-продажба без участието на посредници. А агентите за недвижими имоти, обективно, сега са необходими само на онези, които просто са твърде мързеливи, за да напрегнат мозъка си и да разберат този въпрос. А също и за тези, които имат допълнителна пачка пари, която да дадат на брокер за онези действия, които всеки може да извърши сам.

През последните години сделките с недвижими имоти се превърнаха в частно явление. Техните собственици се стремят да продадат апартаменти по различни причини, една от които е невъзможността да поддържат няколко апартамента поради ниски доходи. Те трябва да плащат високи данъци, непропорционални на печалбата, която получават от отдаването му под наем. В допълнение, разходите за комунални услуги се увеличават от година на година, което служи като основа за освобождаване от допълнителен апартамент.

Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:

ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.

Бързо е и БЕЗПЛАТНО!

Общи понятия

Освен това той може да откаже да изпълни задължения, ако купувачът не изпълни задълженията си.

Той има право да изисква от купувача потвърждение за намерението си да извърши сделката за покупко-продажба в бъдеще.

Какво е

Що се отнася до придобиването на право на собственост по дарение, действието се потвърждава с договор за дарение.

Бившият притежател на авторските права може да оспори договора за подарък в съдебен орган, което ще доведе до загуба на апартамента и парите, платени за него.

По време на процедурата основанието за прехвърляне на апартамент от гледна точка на правния закон е:

Всеки участник в сделка, свързана с продажбата на апартамент, който е наследен, е изложен на определени рискове. Апартамент, получен като наследство, може да бъде продаден, ако е попълнена съответната документация.

Купувачът трябва да ги провери, за да не попадне в измамни схеми. Те са разработени и въведени в действие от безскрупулни хора, които не пренебрегват нищо.

Що се отнася до рисковете на продавача, най-често срещаният е загубата на потенциален купувач, ако процедурата по събиране на необходимите документи се забави.

Ако сключи договор, получи авансово плащане и в същото време се регистрира за получаване на средства, тогава той ще се предпази от всякакви рискове.

Откъде да започна

По правило търсенето на купувач пада върху раменете на собственика на апартамента, който възнамерява да го продаде. Сделката ще приключи успешно, ако се намери потенциален купувач, готов да закупи апартамента.

Най-добрият вариант би бил сключването на предварителен договор и извършване на авансово плащане, надлежно изпълнено.

Договорът за покупко-продажба трябва да включва клаузи, съдържащи:

Понятието „процедура за покупко-продажба“ е предвидено в разпоредбите. То принадлежи към категорията на най-общите основания, в резултат на които възникват граждански правоотношения.

С негова помощ участниците в икономическите сделки превръщат личната гражданска правоспособност в жизнена дейност.

Формите му са разнообразни, поради което действията по сделката позволяват разпореждане с движими и недвижими вещи по преценка на собственика.

Основни етапи

Преди да започнете сделка за покупко-продажба ви е необходим апартамент, за да се установи неговата стойност, за което се извършва анализ на цените на пазара на недвижими имоти.

Продавачът трябва точно да определи цената на апартамента, така че по-късно да съжалява за определянето на минималната цена за него.

За тези, които се интересуват от въпроса как се извършва сделката за покупко-продажба, по-долу е процедурата за нейното изпълнение.

За да го издаде, продавачът трябва:

Съгласно общоприетите правила, купувачът подава заявление заедно с документи за апартамента в клона на FKP Rosreestr по местонахождението на апартамента, за да регистрира собственост с последващо издаване на официален сертификат.

В деня на сделката заинтересованите страни трябва да представят всички документи в Службата на Федералната служба за регистрация, да подпишат споразумение и да подадат заявление за регистрация на сделката.

Приемането на документи се съпровожда с издаване на разписка, в която се посочват всички приети документи. В него се отбелязва датата на издаване на удостоверението за собственост, издадено на купувача.

Договорът за покупко-продажба на жилищна площ може да бъде съставен във всякаква писмена форма. Сделката се счита за сключена от датата на регистрация на правата на собственост от Федералната служба за регистрация, кадастър и картография.

Страните по сделката подписват договор за покупко-продажба, който също се представя на горепосочения орган за регистрация.

Отдел FSRKiK регистрира прехвърлянето на собствеността и след това издава удостоверение. Поради този фактор не е необходимо нотариално заверяване на споразумението.

По преценка на участниците в сделката за покупко-продажба тя може да бъде заверена от нотариус, ако такава мярка е била предвидена в предварителния договор или споразумение.

При регистриране на сделка за покупко-продажба чрез нотариус се извършват следните действия:

Проверка на самоличността на участниците в сделката, които са се свързали с него.
Установяване на правоспособността и дееспособността на страните по сделката.
Разясняване на участниците в сделката за покупко-продажба на смисъла и значението на договора.
Проверка дали съдържанието на договора отговаря на намеренията на участниците.
Установяване законосъобразността на сделката за покупко-продажба.

Всички видове нотариални действия се извършват в съответствие с разпоредбите на закона. Той предвижда процедурата за извършване на сделката и предоставя списък на необходимите и свързани документи.

Регистрационна процедура

Съгласно новите правила за изготвяне на документация сделките за покупко-продажба подлежат на задължителна нотариална заверка, ако се продава недвижим имот или част от него.

Това правило е в сила от началото на текущата година и се прилага за процедурата за продажба на дял от недвижим имот, който принадлежи на определена категория лица.

Те включват:

Важна роля играе наличието на няколко притежатели на авторски права за апартамент, тъй като всеки от тях има право да претендира за определен дял от него.

Ако в отношенията им назрява някакъв конфликт, тогава всеки от притежателите на авторски права може да подаде иск до съдебен орган, за да оспори сделката за покупко-продажба. Нормата е предвидена в разпоредбите на Гражданския кодекс.

Видео: алгоритъм за извършване на сделка при продажба на недвижими имоти

Важни нюанси

По време на сделката се установяват граждански права и задължения между нейните участници. Те могат да се променят или да спрат. Резултатът от сделката е подписването на договор.

Нормата е предвидена в инструкциите -. Много граждани се интересуват как да извършват сделка за покупко-продажба на апартамент сами без посредници.

Съгласно стандартите на законодателните актове сделката от всякакъв вид трябва да се извършва при условията, предвидени в договора.

Той удостоверява валидността на извършената сделка, в резултат на която апартаментът се прехвърля от едно лице на друго на правото на собственост.

Неговите условия произтичат от правомерността на правното действие за получаване на желания резултат от участника в сделката.

Те включват следните условия:

законосъобразност на съдържанието на сделката;
правоспособността на участниците;
съответствие на волеизявлението и волеизявлението;
спазване на формата на сделката.

Гражданите трябва да спазват горните условия, тъй като неизпълнението на едно от тях води до признаване на сделката, освен ако в закона не са предвидени други условия.

При продажба на недвижими имоти всеки руски гражданин е длъжен да плати данък, чийто размер е 13% от общия доход.

Той включва всички видове доходи, които получават, включително доходи от продажба на недвижими имоти. Но в същото време те имат право да го получат при закупуване на жилищна площ.

Ако апартаментът принадлежи на няколко лица, тогава всеки от тях има право да претендира за продавания дял.

Ако възникне конфликтна ситуация, всеки от носителите на авторските права може да подаде иск до съдебен орган за оспорване на извършената сделка за покупко-продажба. Нормата е предвидена в разпоредбата на чл.250 от Гражданския кодекс.

Отбелязва се, че притежателите на определен дял от собствеността имат преимуществено право да придобият продавания дял.

Ако апартаментът е получен в резултат на наследяване, тогава трябва да изясните датата на завещателя, тоест предишния притежател на авторските права.

454

Разясняват се основанията за възникване, изменение и прекратяване на правата и задълженията на гражданите, сключващи определени видове сделки. Например инструкциите на член 454 от Гражданския кодекс обясняват процедурата за извършване на сделка.

Актът установява юридическия факт на извършване на значими действия, едно от които е сделка. В него се проявяват имуществени отношения, както между юридически, така и между физически лица.

Те възникват сред юридически лица - търговски институции, които действат като средство за пазарна икономика с висока ефективност.

Продажбата на апартамент е трудна. И опитните брокери, и адвокатите, които тепърва започват, разбират това. Какво можем да кажем за човек, който само с цената на собствените си усилия е готов да направи тази важна стъпка сам. Но нищо не е невъзможно. Тази статия ще ви разкаже стъпка по стъпка как сами да продадете апартамент.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно или се обадете на телефоните по-долу. Това е бързо и безплатно!

Сами или с брокер – какъв е рискът?

Много хора задават въпроса: как да продадат апартамент без брокер? Това реално ли е, има ли достатъчно сила? Може би е по-добре да предадете всички въпроси на професионален агент и да не се тревожите отново? Разбира се, можете да делегирате всички въпроси на специално наето лице или можете да се справите с всичко лично. И двата случая имат своите очевидни плюсове и минуси.

Що се отнася до положителните аспекти, те са очевидни. Без да привличате допълнителни хора, можете да получите добри парични ползи. Продавачът получава цялата печалба. И или цената на апартамента вече включва комисионната, която брокерът може да получи, или цената е подценена със същия процент, тъй като спестяванията вече са очевидни.

Освен това няма да губите ценно време в търсене на човека, от който се нуждаете, тъй като трябва да се доверите на агента по недвижими имоти, както вярвате на себе си. Измамниците може да се крият под прикритието на брокери; ако все още имате съмнения относно специалист, тогава е по-добре да откажете услугите му. Съмнение може да бъде предизвикано само чрез комуникация по телефона, а не в агенция; първа среща на неутрална територия или липса на положителни препоръки. Постепенно се доближаваме до предимствата на сключването на споразумение с агент и съответно до отрицателните аспекти, свързани със самостоятелната продажба на апартамент.

Риск, нерви и време – това е може би основното в подобна стъпка. Времето е пари и този израз е повече от подходящ. Недостатъците включват месеци или дори тримесечия, прекарани в независими действия. Ако говорим за безпокойство, тогава то е налице и при юридическото съдействие на сделката, какво да кажем за самостоятелното действие? Освен това можете да прецените силата си погрешно и да я изразходвате по не оптимален начин, като зададете неправилно приоритети.

Опасността от отказ на професионален адвокат е изпълнена с неправилно изпълнение на сделката или възможността да попаднете на измамници.

Колко струва вашият апартамент?

Необходимо е точно да се изчисли цената на апартамента чрез внимателно проучване на пазара на недвижими имоти. Трябва да обмислите възможностите за продажба на подобни жилища и тяхната цена. Както важни фактори, така и незначителни нюанси могат да повлияят на оценката на апартамента.

Кадри- основният критерий за оценка на апартамент, той значително влияе върху цената. Апартамент с по-голяма площ винаги ще бъде по-висок на цена. Общата площ включва хол, кухня, коридор и баня. Ще се вземе предвид удобството на разпределението и броя на стаите.

Местоположение на апартаментасъщо значително влияе върху цената. Центърът и престижните райони винаги са по-скъпи. Покрайнините и предградията се оценяват по-малко, независимо от качеството на самото жилище. Влияние оказват и обстоятелства като наличие на близко метро, транспортна достъпност, градска инфраструктура.

Ремонт и декорациясъщо са важни фактори. Но необходимо ли е да се прави ремонт непосредствено преди продажба? Според експерти наскоро извършените ремонти повишават продажната цена на апартамент средно с 10%. Необходимо е ясно да се изчисли дали разходите ще си заслужават. Изчислете разходите за материали и специализирани услуги

По-добре е да направите точкови козметични ремонти, като елиминирате основните, забележими дефекти (залепете обелени тапети, изтрийте следи от течове по тавана, боядисайте ръжда и др.).

Такива моменти като техническо състояние на къщата и нейния тип. Разликата между цената на апартамент с подобен размер, намиращ се в стара сграда и в нова сграда, ще бъде значителна. В крайна сметка в стара къща има стари комуникации. Въпреки че сградите "Сталин" се оценяват по-високо от някои хора от сградите "Хрушчов" поради високите им тавани и големите прозорци.

Етажът е важен, ако е първи и последен. Продажбата им е възможна само при намалена цена.

Често цената се влияе правни проблеми, например дългове за комунални услуги. Безопасност, например, защитена зона и присъствието на портиер, може да се превърне в значителен нюанс.

Оценката на апартамент е възможна и с помощта на онлайн калкулатор на много уебсайтове за недвижими имоти. Те отчитат много фактори и определят средната цена.

Подготвяме апартамента за продажба

Важно е да се разбере, че потенциалният купувач ще вземе предвид не само самия апартамент, но и ред в самата къща. Необходимо е да се разбере, че не трябва да има боклук пред вратата на входа, асансьорът трябва да работи и да не оставя впечатлението за мръсен ъгъл. Светлините на стълбите трябва да светят, а стълбищните клетки трябва да оставят благоприятно впечатление.

Апартаментът трябва да е почистен, кухнята трябва да е чиста, а банята трябва да работи правилно и за предпочитане да няма миризма. По-добре е да изхвърлите ненужните неща или да ги продадете - неподреденият апартамент изглежда по-просторен. Това важи за балкона и коридора - те са претрупани, не изглеждат толкова представителни. Проверете работата на кранове, радиатори, интериорни врати, надеждност на ключове и корнизи. Опаковайте лични и извънсезонни вещи - това само ще помогне за предстоящото преместване, а купувачът ще оцени минималния брой вещи в стаите.

Подготовка на документи за продажба

- необходима част от сделката. Как да продадем апартамент без агенция, ако брокерът е най-добре запознат с всички юридически тънкости? Събирането на документи за собственост пада изцяло върху плещите на продавача:

Удостоверение за регистрация на собствеността на продавача върху апартамента с прикачване на основанието за сделката - договор за покупко-продажба, дарение и др. При получаване на апартамента резултатът е договор за прехвърляне на собствеността. Тези документи са необходими, за да се гарантира, че продавачът има право да се разпорежда с имуществото си.
Технически паспорт, издаден от ОТИ. Състои се от етажен план и данни за инвентара. От 2012 г. е заменен с технически план, който показва всички характеристики на апартамента.
Кадастрален паспорт с приложение на вътрешното разпределение на помещенията. Съдържа информация за регистрирани преустройства и точни размери на стаите.
Извлечение от единния държавен регистър на правата.
Извлечение от домашния регистър (формуляр № 9), което отразява информация за броя на хората, регистрирани в апартамента.
Документи, потвърждаващи липсата на дълг: копие от финансовата и лична сметка или съответен сертификат.
Писмено съгласие на съпруга за сделката, ако апартаментът е закупен след регистриране на брака. Може да е и предбрачен договор.
Разрешение за сделката от органите по настойничество и попечителство, ако собственикът е непълнолетен.

Необходимо е внимателно да се проучат документите, като се сверят всички данни с действителното състояние на нещата.

Правилна реклама

Купувачите да направят запитване за продажбата на апартамента. Една рекламна кампания е ограничена само от бюджета. Може да бъде печат и разлепване на реклами, реклама в интернет, във вестници и по местна телевизия.

Рекламите във вестника трябва да се публикуват редовно, с еднаква честота. Информацията в уебсайтовете трябва да бъде актуална и постоянно актуализирана.

Професионален фотограф може да направи висококачествени снимки на апартамента. Моля, обърнете внимание, че снимките трябва да бъдат направени от различни ъгли и да показват всички подходящи детайли. Можете да разгледате подобни снимки или да се поставите на мястото на купувача. Какво може да го интересува? Те благоприятно ще допълнят ясна и разбираема реклама, която трябва да съдържа точките, които насърчават купувача да се интересува от този конкретен апартамент:

данни за броя на стаите
посочване на общата и жилищна площ на апартамента
площ от стаи и кухня
информация за самостоятелен или комбиниран санитарен възел
наличие на балкон
адрес и етаж
най-близките метростанции
подробни коментари
Данни за контакт

Рекламата трябва да бъде кратка, но в същото време да се отличава от останалите. Необходимо е да се подчертаят положителни или нестандартни характеристики. Използвайте кратки фрази и думи, избягвайте ненужни и неясни съкращения.

За бърза комуникация са необходими телефон и имейл. Обаждане или писмо може да дойде всеки момент и трябва да сте готови да общувате или да си кореспондирате. Познайте всички необходими данни, говорете за предимствата и не крийте недостатъците на стаята.

Как правилно да демонстрирате апартамент

Необходимо е уточняване на точния час на показване, тъй като е възможно да има няколко купувача. Ако плановете се променят, отделете време да уведомите посетителите предварително. По-добре е да скриете ценни и скъпи вещи, както и документи. Когато купувачите посетят за първи път, проверката на стаите няма да отнеме много време. Въпреки това могат да възникнат много въпроси, за да се изяснят всички необходими подробности. Учтивите и честни отговори на въпроси ще ви привлекат и ще ви харесат на отсрещната страна.

Разкажете ни за характеристиките на апартамента, като вземете предвид личните характеристики на купувача. За младите родители ще бъде важна близката детска градина, училище и клиника. Момчетата и момичетата ще се интересуват от места за забавление, транспорт и паркинг. Информацията за съседите също може да бъде важна.

Цената може и трябва да се коригира на търг. Конкурентната цена няма да изплаши потенциалните купувачи. Не е необходимо да продавате апартамента на първия купувач, може би взаимноизгодна оферта ще заинтересува няколко души и вие ще можете да направите избор. По-добре е да водите преговори на удобна за вас територия.

Сключване на предварителен договор

Купувачът е намерен и двете страни трябва да запишат намеренията си. Сключването на предварителен договор ще потвърди сериозни намерения.

Често купувачът депозира определена сума за обезпечаване на сделката. Това е важен момент, тъй като купувачът може да намери по-евтин вариант, а продавачът може да намери по-изгоден клиент. Финансовите плащания трябва да бъдат придружени от задължителна разписка.

Предварителното плащане от страна на купувача не обвързва сключването на договора. Авансът може да бъде върнат по всяко време, а авансовият договор може да бъде прекратен. Депозитът трябва да се разграничава от аванса.

Договорът за депозит е приложение към предварителния договор. От правна гледна точка последващият отказ за продажба на апартамента може да доведе до негативни последици за продавача под формата на плащане на двойна сума. Последствието за купувача е, че той може да загуби сумата, която е платил като депозит.

Необходимо е да се запишат технически характеристики на апартамента, точен адрес и предварително договорена цена. Що се отнася до времето, трябва да се договори не само самият период на продажба, но и действителната свобода на помещенията, както и извлечение от него. Необходимо е също така да се запише състоянието на апартамента, имуществото, което остава на купувача, часът на предаване на ключовете и общият им брой. Ако тези съществени точки не са записани писмено, те трябва да бъдат обсъдени подробно устно.

Ето примерен предварителен договор за покупко-продажба, който можете да рециклирате и използвате.

Банков сейф

Плащанията с недвижими имоти могат да се извършват както в брой, така и в безналични плащания. По-добре е да използвате най-удобната и безопасна опция, когато извършвате плащания между физически лица - сейф. Това гарантира, че продавачът ще получи цялата сума след приключване на сделката, а купувачът може да очаква да получи собственост след предаване на парите.

Депозирането на средства в сейф се извършва под контрола на банков служител. Непосредствено преди тази операция продавачът може да преброи парите и да провери тяхната автентичност. Самата банка също може да направи това. Средствата се инвестират в специален пакет, чиято цялост се проверява от страните. След като залепиха пакета, страните положиха подписите си върху него, удостоверяващи този факт. След приключване на сделката продавачът взема парите.

Изготвяне на договор за покупко-продажба

След банковата процедура започва документооборота. Най-често се сключва договор за покупко-продажба при нотариус, след което документите се подават за държавна регистрация. Нотариусът проверява съответствието на документите с правните норми, проверява правоспособността и компетентността на страните по сделката и записва автентичността на техните подписи.

Определено трябва да обърнете внимание на сумите, посочени в договора, начина и периода на прехвърляне на парите, паспортните данни на страните и сроковете за освобождаване на апартамента. Разходите по сделката също трябва да бъдат разпределени от страните и записани. Важен момент е споменаването на процедурата и срока за сключване и подписване на акта за приемане на помещенията от страните.

Предлагаме такъв, който може да се вземе за основа.

От този момент възникват задължения, но не и прехвърляне на собственост. Отказът от сделката на този етап ще доведе до ново споразумение или съдебно производство. Преди вписването на договора, неговото разваляне става чрез подаване на съответно заявление до нотариус, който вписва промяната или прекратяването на договора и отбелязва това в регистъра.

За регистриране на договора той се представя в регистрационната камара заедно с изявления от продавача и купувача. След вписване на правото на собственост договорът не може да бъде развален. Срокът за регистрация е около месец. След това сделката влиза в законна сила чрез вписване в Единния държавен регистър на правата.

Прехвърляне на апартамент

Инструкциите стъпка по стъпка за сами да продадете апартамент стигнаха до своя логичен завършек. Последният му етап ще бъде директното прехвърляне на апартамента. След получаване на надлежно регистриран договор за покупко-продажба, жилището ще бъде освободено и отписано, тоест действителното и законно освобождаване на апартамента.

Напускането на апартамента става с помощта на паспортната служба въз основа на представения договор за покупко-продажба. При изнасяне на предмети от помещенията трябва да подпишете акт за приемане на предаване. Трябва да се решат всички спорни въпроси по сметки за комунални услуги и да се предадат ключовете.

Характеристики на продажба на апартамент при едновременно закупуване на друг апартамент

При сделка, която включва едновременна продажба на апартамент и покупка на друг жилищен имот, е необходима внимателна подготовка. Подобни алтернативни сделки са доста сложни на практика. Първото нещо, което трябва да направите, е да получите аванс за вашия апартамент и да преведете аванс за този, който ще закупите. Условията трябва да бъдат ясно договорени и задоволителни и за двете страни.

Често тази схема се използва при взаимноизгодни обмени на по-голяма за по-малка площ или обратно, както и при преселване на общински апартаменти. По правило се случва промяна на площта - с размяна на еквивалентно жилище. При доплащане се извършва замяна между апартаменти с коренно различна квадратура. Най-трудни са сделките, при които се купуват два апартамента вместо един или обратното. Трудността се състои в спазването на точната процедура за такава сделка, която може да се състои от голям брой стъпки.

И така, нека да разгледаме веригата по ред

Намиране на купувач за вашия апартамент. Като потвърждение на покупките си той заплаща аванс или депозит. Споразумението за такива плащания в брой обикновено се сключва за един месец.
Търсене на ново жилищно пространство. Това може да стане още на този етап.
Превод на аванс или депозит като обезпечение на транзакция. В договора са посочени условията за връщането му.
Събиране на документи за двата апартамента, проверка, изготвяне на договори за покупко-продажба. Обсъждат се детайлите по сделката, включително нейната дата и място. Уточняват се подробностите по регистрацията на договора за покупко-продажба.
Изчисленията трябва да бъдат ясно посочени и извършени. Парите се поставят в сейф. Депозитът се внася от купувача на вашия апартамент, а продавачът на другия апартамент ги получава. Необходимият брой клетки ще се определя от общия брой на апартаментите.
Едновременно с това се подават за регистрация сключени и подписани договори за покупко-продажба.
Всички продавачи на апартаменти могат да изтеглят парите си от шкафчетата само след получаване на регистрирани договори за продажба. Паричните транзакции между страните се потвърждават с разписки.
Процедурата за прехвърляне на апартаменти и подписване на актове за приемане се извършва един по един. Сроковете се уточняват предварително в договорите. Продавачите на последния свободен апартамент трябва първо да прехвърлят помещенията.