Ugovor o najmu stana: Sve što vlasnik i zakupac trebaju znati. Ugovor o društvenom zakupu stambenog prostora Ugovor o zakupu sa obveznicima

U skladu sa stavom 1. čl. 671 Građanskog zakonika, prema ugovoru o zakupu stambenog prostora, jedna strana - vlasnik ili lice koje on ovlasti (zakupodavac) obavezuje se da drugoj strani (zakupcu) ustupi stambeni prostor uz naknadu za posjed i korištenje za stanovanje. to.

Ugovor o najmu stana je konsenzualno, kompenzirano, bilateralno.

Građanski zakonik posebno pravi razliku između ugovora o socijalnom najmu, komercijalnih ugovora o zakupu i specijalizovanih ugovora o najmu stanova.

Sporazum socijalno zapošljavanje stambenog prostora se zaključuje prilikom izdavanja stambenog prostora u državnom i opštinskom stambenom fondu društvena upotreba, komercijalni ugovor iznajmljivanje stambenih prostorija - prilikom iznajmljivanja stanovanje za ostvarivanje prihoda, ugovor angažovanje specijalizovanih stambeni prostor - s iznajmljivanje poslovnog smještaja, stambene prostorije u studentskom domu i druge stambene prostorije specijalizovanog stambenog fonda (član 92. Zakona o stanovanju).

Ugovor o socijalnom najmu može se zaključiti samo za stambene prostore uključene u fond za socijalno korišćenje, And ako građanin ima potrebne preduslove za njegov zaključak, koji uključuje:

Priznanje građanina na propisan način kao osobe sa niskim primanjima ili pripadnosti drugoj kategoriji građana kojima se, u skladu sa zakonom, obezbjeđuju stambeni prostori po osnovu ugovora o socijalnom najmu;

Potreba za stanovanjem;

Status u registru onih kojima je potreban stambeni prostor;

Dostupnost rješenja lokalne samouprave da datom građaninu i njegovoj porodici obezbijedi stambeni prostor u skladu sa važećim propisima.

Ugovor o poslovnom zakupu je u potpunosti zasnovan na princip slobode ugovaranja, tj. njegovo zaključivanje zavisi od diskrecionog prava strana koje same određuju njegove najvažnije uslove: rok trajanja ugovora, visinu i proceduru plaćanja zakupnine, raspodelu odgovornosti za popravku zakupljene imovine itd.

Zaključuju se i komercijalni i društveni ugovori o najmu pismeno formu . Nepoštivanje ovog oblika ugovora ne povlači za sobom njegovu ništavost, osim u slučajevima određenim zakonom ili sporazumom strana.

Validnost ugovor je drugačije definisan za komercijalne i društvene ugovore o najmu, a to je jedna od njihovih glavnih razlika.

U skladu sa stavom 1. čl. 683 Ugovor o Građanskom zakoniku komercijalno angažovanje je zaključen na određeni period ne duže od pet godina. Međutim, rok nije bitno uslov ovog ugovora (ako nije definisan ugovorom, smatra se da je ugovor potpisan na pet godina).

Ugovor zaključen na period do godinu dana, priznaje se kao kratkoročno i ne podliježe odredbama iz stava 2. čl. 683 Građanskog zakonika pravila koja se odnose na ugovore na rok duži od jedne godine. Konkretno, takav ugovor ne podliježe pravilu o pravu preče kupovine poslodavca da zaključi ugovor na novi rok.

Poslije rok trajanja ugovora o komercijalnom zakupu stambenog prostora, zakupac ima pravo preče kupovine da zaključi ugovor na novi rok.

Ne kasnije nego tri mjeseca Prije isteka ugovora o poslovnom zakupu stambenog prostora, najmodavac mora ponuditi zakupcu da zaključi ugovor pod istim ili drugačijim uslovima ili upozoriti zakupca da odbije produžiti ugovor. Tokom najmanje jednu godinu nema pravo da uzme stambeni prostor za iznajmljivanje. Ukoliko zakupodavac nije ispunio ovu obavezu, a zakupac nije odbio da produži ugovor, smatra se da je ugovor produžen pod istim uslovima i na isti period.

Za razliku od ugovora o poslovnom najmu, zakon ne ograničava trajanje ugovora o socijalnom najmu, zbog čega Ugovor o socijalnom zakupu je na neograničeno vrijeme.

- Zabave u ugovoru o zakupu stana postoje zakupodavac i zakupac. Stanodavac Prilikom zapošljavanja obje vrste, djeluje vlasnik stambenog prostora ili lice koje on ovlasti. As poslodavac Možda samo građanin, pojedinac, budući da stambeni prostor, kako je navedeno u stavu 1. čl. 671 Građanskog zakonika, predviđeno je „za život u njemu“.

Obično kao poslodavac u ugovoru komercijalno angažovanje govori jedan građanin. Ali moguć je i veći broj osoba na strani poslodavca. Ako nema naznaka u ugovoru ovih građana useliti se uz saglasnost zakupodavca. Nakon useljenja maloljetne djece takav pristanak nije potreban.

Građani koji stalno žive kod poslodavca imaju jednaka prava sa njim za korištenje stambenih prostorija. Međutim, oni nemaju pravni odnos sa stanodavcem, tako da za sve radnje koje počine kojima se krše odredbe ugovora, odgovaraju najmodavcu. poslodavac(tačka 3 člana 677 Građanskog zakonika).

Ako je stambeni prostor u opštinski stambeni fond, zatim kao stanodavac djeluje kao organ lokalne samouprave ili općinska stambena organizacija za održavanje, a ako pripada državnom fondu - državno preduzeće ili ustanova na čijem se bilansu nalazi prostor.

Poslodavac nakon zaključenja ugovora socijalno zapošljavanje stambeni prostor je građanin kome je ustupljen stambeni prostor po utvrđenom postupku.

Pored zakupca, pravo na trajno korišćenje stambenog prostora po osnovu ugovora o socijalnom najmu ima i članovi njegove porodice. Sve ostale osobe mogu živjeti sa zakupcem samo kao a privremeni stanovnici.

Članovi porodice poslodavca uključuju i one koji žive sa njim njegov muž i djece i roditelja poslodavca. Ostali rođaci, izdržavana lica sa invaliditetom prepoznati kao članovi porodice podstanar, ako ih zakupac ugrađuje kao članove svoje porodice i sa njim vode zajedničko domaćinstvo (zajednički izdaci za hranu, kupovinu stvari, plaćanje korišćenja stana i sl.). U izuzetnim slučajevima drugim osobama mogu biti priznati kao članovi porodice zakupca stambenog prostora po ugovoru o socijalnom najmu sudski.

Ako je neko lice prestalo da bude član porodice, ali nastavi da živi u stambenom prostoru na kojem se nalazi ugovor o socijalnom najmu, zadržava ista prava kao i zakupac i članovi njegove porodice. Navedeni građanin je samostalno odgovoran za svoje obaveze.

Poslodavac ima pravo uliti u stambeni prostor koji koristi po osnovu ugovora o socijalnom zakupu za svog supružnika, njegovu djecu i roditelje, koji je za to dobio pismeni sporazum svi odrasli članovi vaše porodice. Za useljenje drugim građanima potrebna je i pismena saglasnost stanodavac. Da se usele kod roditelja maloljetne djece nije potrebna saglasnost preostalih članova porodice stanara i saglasnost stanodavca (1. dio, član 70. Zakona o stanovanju).

Prema stavu 2 čl. 672 Građanskog zakonika, članovi njegove porodice koji žive na osnovu ugovora o socijalnom zakupu stambenog prostora zajedno sa zakupcem uživaju sva prava i snose sve obaveze iz ugovora o zakupu stambenog prostora ravnopravno sa zakupcem, svi su sustanari.

Predmet komercijalni i društveni ugovori o najmu su stambene izolovane prostorije.

Prostorije su prepoznate stambeni, ako ispunjava utvrđene sanitarne, urbanističke, tehničke i protivpožarne uslove i predviđeno je za boravak građana u svim godišnjim dobima. Izolirano - one. je stambena zgrada, stan, dio kuće ili dio stana, koji ima poseban ulaz.

Objekat sporazumkomercijalno angažovanje može biti životni prostor, bez obzira na njegovu veličinu. Što se tiče kvaliteta stambenog prostora koji se iznajmljuje po takvom ugovoru, on mora odgovarati konceptu „prostorija pogodnog za stalni boravak“ (član 1. člana 673. Građanskog zakonika).

U kategoriju neprikladnih za stanovanje spadaju podrumi i polupodrume, prostorije bez prirodnog svjetla, barake, objekti za hitne slučajeve itd. Pomoćni prostor ne može biti samostalan predmet ugovora o komercijalnom zakupu.

Odgovornosti i prava:

Stanodavacprema ugovoru o komercijalnom zakupu (član 676. Građanskog zakonika):

Zakupodavac je dužan ispražnjene stambene prostore predati zakupcu u stanju pogodnom za stanovanje.

Odgovoran je za pravilan rad stambene zgrade u kojoj se nalaze iznajmljeni stambeni prostori, da uz naknadu obezbijedi ili osigura potrebne komunalije zakupcu, da osigura popravak zajedničke imovine stambene zgrade i uređaja. za pružanje komunalija koje se nalaze u stambenim prostorijama.

Stanodavacstambeni prostor po ugovoru o socijalnom zakupu dužan je:

Prenos stanaru stambenog prostora bez prava drugih lica;

Učestvuje u pravilnom održavanju i popravci zajedničke imovine u stambenoj zgradi u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor;

Izvršiti velike popravke stambenih prostorija (odgovornost za obavljanje rutinskih popravki stambenog prostora je na stanaru - klauzula 4, dio 3, član 67 Zakona o stanovanju);

Osigurati da zakupac ima potrebne komunalije odgovarajućeg kvaliteta.

Specifičan znak prava na stambeni prostor, po čemu se razlikuje od ostalih imovinskih prava je njegova ciljni karakter. Stambeni prostor se daje zakupcu za stanovanje u njemu, odnosno nije dopusteno smeštanje u stambene prostore komercijalnih preduzeća, kancelarije pravnih lica, njihovo korišćenje za proizvodnju industrijskih ili drugih proizvoda, za skladišta i dr. Korišćenje stambenog prostora u druge svrhe može poslužiti (u skladu sa uslovima predviđenim zakonom) kao osnov za raskid ugovora o zakupu stambenog prostora.

Istovremeno, prema dijelu 1. čl. 17 stambeni kompleks dozvoljeno korišćenje stambenog prostora za obavljanje profesionalne ili individualne preduzetničke delatnosti od strane građana koji u njemu žive na zakonit način, ako se time ne krše prava i legitimni interesi drugih građana.

Najvažniji odgovornost poslodavca je blagovremeno plaćanje stambene naknade, a ako ugovorom nije drugačije predviđeno - samostalno plaćanje računa za komunalne usluge (član 678. Građanskog zakonika).

Jedan od prava stanara po osnovu ugovora o zakupu stambenog prostora je pravo davanja u podzakup iznajmljenog stambenog prostora. Po ugovoru o podzakupu stambenog prostora, zakupac, uz saglasnost stanodavca, prenosi na određeno vreme deo ili sve prostorije koje je iznajmio na korišćenje podstanara (član 1. člana 685. Građanskog zakonika).

Zakupac ima pravo useliti u stambeni prostor ne samo podstanara, već i drugih lica - privremeni stanovnici(korisnici). Kao potonji mogu se useliti rođaci, poznanici stanara i članovi njegove porodice itd.

Za useljenje privremenog zakupca potrebna je dozvola zakupca i građana koji sa njim stalno borave, kao i prethodno obavještenje stanodavca.

Privremeni stanovnici nemaju samostalno pravo korištenja stambenih prostorija. Stanar je za svoje postupke odgovoran stanodavcu.

Privremeni stanovnici stiču pravo u skladu sa zaključenim ugovorom privremeno korištenje stambeni prostor zakupca. Period boravka privremenog boravka ne može biti duži šest mjeseci ugovor.

Zakonom (član 82. Zakona o stanovanju) predviđena je mogućnost izmjene ugovora o socijalnom zakupu stambenog prostora na zahtjev stanara koji se spajaju u jednu porodicu, kao i zamjena poslodavca u prethodno zaključenom ugovoru.

Poslodavac nema pravo izvrši reorganizaciju i rekonstrukciju stambenog prostora bez saglasnosti najmodavca. Ova norma se takođe primenjuje na ugovore o komercijalnom i društvenom zakupu (član 3. člana 672. Građanskog zakonika).

Zakon predviđa posebne razlozi za raskid ugovora o socijalnom najmu:

- raskid ugovora Možda po dogovoru stranaka.

- sudski kada:

Neplaćanje stanara za stanovanje i (ili) komunalije duže od šest mjeseci;

Uništenje ili oštećenje stambenih prostorija od strane stanara ili drugih građana za čije je radnje odgovoran;

Sistematsko kršenje prava i legitimnih interesa susjeda, što onemogućuje zajednički život u istim stambenim prostorijama;

Korištenje stambenih prostorija u svrhe koje nisu namijenjene (član 83. dio 4. Zakona o stanovanju).

Posljedica raskid ugovora o najmu stana je obaveza napuštanje stambenog prostora poslodavca i članova njegove porodice. Ova dužnost se može obavljati dobrovoljno ili prisilno.

Sporazum društveni zakup stambenog prostora može se prekinuti samo sudskim putem (Član 83, dio 4 Zakona o stanovanju). Deložacija se također vrši na sudu.

Deložacija. (sa socijalnim zapošljavanjem)

Kao što Ustav kaže, niko ne smije biti proizvoljno lišen svog doma. Iseljenje građana iz stambenih prostorija predviđenih ugovorima o socijalnom zakupu moguće je u slučajevima iz čl. 85, 90, 91 LCD.

Po pravilu, prilikom iseljenja iz prostorija koje su zauzete po osnovu ugovora o socijalnom zakupu, građaninu i njegovoj porodici mora se obezbijediti drugi udoban životni prostor. U tom slučaju predviđeni stambeni prostori moraju biti dobro opremljeni, po ukupnoj površini jednaki prethodno zauzetim prostorijama, ispunjavati utvrđene uslove i biti locirani u granicama datog lokaliteta.

Deložacija dozvoljeno u sledećim slučajevima: čl.85

Ako je kuća u kojoj se nalazi stambeni prostor podložna rušenju;

ako se stambeni prostor premješta u nestambeni prostor;

ako je stambeni prostor proglašen neispravnim za stanovanje;

Ako se zbog velikih popravki ili rekonstrukcije kuće stambeni prostor ne može sačuvati ili se njegova ukupna površina smanji, zbog čega se zakupcu i članovima njegove porodice koji žive u njemu može priznati da im je potreban stambeni prostor ili se povećava , zbog čega će ukupna površina zauzetih stambenih prostorija za jednog člana porodice znatno premašiti normu odredbe (čl. 85 LCD).

Prema čl.90 Stambeni kompleks ako poslodavac i članovi njegove porodice žive sa njim duže od šest meseci bez opravdanog razloga ne plaćaj za prostorije i komunalije mogu biti deložirani sudskim putem uz obezbjeđenje ostalih stambenih prostorija, čija veličina odgovara veličini utvrđenoj za preseljenje građana do hostela.

Deložacija iz stambenih prostorija bez obezbeđivanja drugog stambenog prostora – Ovo je izuzetan postupak deložacije, čija je upotreba dozvoljena samo u određenim slučajevima predviđenim zakonom ( Art. 91 LCD). Razlozi za takvo iseljenje su grub prekršaj od strane poslodavca ili članova njegove porodice pravnim normama:

Korištenje stambenih prostorija u svrhe koje nisu namijenjene (na primjer, kao skladište, bordel);

Sistematsko kršenje prava i legitimnih interesa susjeda;

Loše upravljanje stambenim prostorom, što dovodi do njegovog uništenja.

Budući da se ovdje deložacija primjenjuje kao sankcija za nezakonito ponašanje stanara ili članova njegove porodice, to je moguće samo ako je počinilac riješen. preventivne mere, ali su bile neefikasne(Deo 1 člana 91. Zakona o stanovanju).

Bez obezbeđivanja Građani lišeni roditeljskog prava mogu biti iseljeni iz drugog stambenog prostora ako je njihov zajednički život sa djecom za koju su lišeni roditeljskog prava sud priznao nemogućim.

At komercijalno angažovanje Raskid ugovora i deložacija dozvoljeni su u izuzetnim slučajevima, koji su izričito navedeni u čl. 687 Građanskog zakonika.

Zakupac ima pravo, uz saglasnost ostalih građana koji sa njim stalno borave, u svakom trenutku raskinuti ugovor o komercijalnom zakupu. Poslodavac je dužan pismeno upozoriti stanodavca za tri mjeseca o raskidu ugovora.

Na zahtjev iznajmljivača moguće samo na sudu u slučajevima:

Neplaćanje od strane zakupca u trajanju od šest meseci, osim ako ugovorom nije određen duži rok, a za kratkoročni zakup - više od dva puta nakon utvrđenog roka plaćanja;

Uništenje ili oštećenje stambenih prostorija od strane stanara ili drugih građana za čije je radnje odgovoran.

- sudski na zahtjev bilo koje ugovorne strane, ako prostor prestane da bude pogodan za stalno stanovanje, kao iu slučaju njegovog vanrednog stanja.

Ako zakupac stambenog prostora ili drugi građani za čije je radnje odgovoran koriste stambeni prostor nije za predviđenu svrhu ili sistematski krše prava i interese susjeda, stanodavac može upozoriti zakupca na potrebu otklanjanja kršenja. Ako se ovi prekršaji nastave nakon upozorenja najmodavca, potonji ima pravo da sudskim putem raskine ugovor o najmu.

Ako ugovor o poslovnom zakupu bude raskinut, a zakupac i ostali građani koji s njim stalno borave odbiju da dobrovoljno napuste stambeni prostor, ta lica podliježu deložaciji iz stambenog prostora na osnovu sudske odluke (član 688. Građanskog zakonika). .

Poslovni najam stambenog prostora jedna je od zakonskih opcija za davanje nekretnina za privremeni boravak. Naznaka komercijalne prirode ovog tipa ugovora ne implicira postojanje poslovnog odnosa između stranaka, ali ukazuje na mogućnost uspostavljanja plaćenog boravka za osobe koje imaju privremeni boravak.

Šta je to

Zakonodavstvo ne sadrži posebna pravila kojima se reguliše postupak sastavljanja ugovora o komercijalnom zakupu. Iz tog razloga, ugovorne strane moraju koristiti zahtjeve utvrđene u Poglavlju 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije, s izuzetkom regulatornih pravila koja se direktno odnose na zapošljavanje socijalnog stambenog fonda.

Unajmljivanjem, član 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije podrazumijeva davanje zakupcu i članovima njegove porodice nekretnine na privremeno korištenje. Ugovor o poslovnom zakupu stambenog prostora je plaćene prirode, na to direktno ukazuje čl. 671 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Moguće je istaknuti karakteristike ove vrste ugovora:

zakupodavac može biti zakoniti vlasnik (vlasnik) ili lice koje on ovlasti;
zakupac stambenog prostora po ugovorima ove vrste može biti samo pojedinac, jer se takvi objekti mogu prenijeti organizacijama bilo kojeg oblika vlasništva na privremeno korištenje na osnovu zakupa;
Namjena ove vrste pravnog odnosa je korištenje nepokretnosti samo za stanovanje građana, a obavljanje poslovne ili proizvodne djelatnosti u stambenim prostorijama nije dozvoljeno.

Posjedovanje vlasničkih prava na stambenim nekretninama pruža čitav niz ovlasti za raspolaganje nekretninama, uključujući i kroz sklapanje ugovora o zakupu. Ostali vlasnici kuća (na primjer, stanari) nemaju pravo raspolaganja, pa su stoga lišeni mogućnosti korištenja stana za iznajmljivanje trećim licima.

Naši advokati znaju Odgovor na tvoje pitanje

ili telefonom:

Kako zaključiti ugovor

Da bi se formalizovali ugovorni odnosi, strane moraju poštovati uslove propisane građanskim pravom. Prije svega, potrebno je utvrditi koje se nekretnine mogu prenijeti na privremeno korištenje pod uslovima komercijalnog zakupa.

Prema članu 673 Građanskog zakonika Ruske Federacije, objekt koji se prenosi na osnovu zakupa mora ispunjavati sljedeće zahtjeve:

izolacija - stambeni prostor mora biti ograđen građevinskim konstrukcijama i imati samostalan ulaz (izlaz) u zajedničko vlasništvo kuće ili stana, ili direktan izlaz na ulicu;
prostor mora biti pogodan za stalno stanovanje, tj. pridržavati se pravila i standarda predviđenih stambenim zakonodavstvom;
Iznajmljuje se ne samo cijeli objekat, već i njegov izolirani dio (na primjer, izolovana prostorija u stanu).

Dakle, prostori koji će biti predmet komercijalnog zakupa su: stan, privatna kuća, dio stana ili kuće.

Da bi zaključile ugovor, ugovorne strane moraju da se dogovore o bitnim i dodatnim uslovima transakcije. Oni će uključivati:

predmet transakcije je prenos na privremeno korišćenje posebno određenog stambenog prostora;
period zakupa - maksimalni period ugovora ne može biti duži od pet godina, ovo pravilo je utvrđeno u čl. 683 Građanskog zakonika Ruske Federacije (ako taj period uopće nije naveden u sporazumu, primjenjivat će se period od pet godina);
iznos redovnih plaćanja za korišćenje stambenog prostora utvrđuje se sporazumom stranaka (komunalne naknade će se plaćati posebno, u zavisnosti od stvarne potrošnje resursa ili broja stanovnika);
spisak osoba koje može da smesti privremeni zakupac za ceo period zakupa (za smeštaj i prijavu maloletnih građana ovaj uslov nije potrebno posebno propisivati; takvo pravilo je predviđeno zakonom);
sastav imovine koja se nalazi u stambenim prostorijama i koja se prenosi za cijeli period najma;
drugi uslovi dogovoreni između strana (uključujući proceduru za obavljanje rutinskih popravki i sl.).

Za sastavljanje ugovora ove vrste potrebno je pridržavati se pisane forme dokumenta, nije potrebna notarska ovjera. Također treba uzeti u obzir da kao rezultat zakupa nastaje ograničenje (opterećenje) imovinskih prava, koje podliježe obaveznoj državnoj registraciji u službi Rosreestra. Pravilo registracije se mora poštovati samo pri sklapanju ugovora na duži rok od jedne godine, ovaj uslov se ne odnosi na kratkoročne ugovore.

Za formalizaciju sporazuma, stranama će biti potrebna sljedeća dokumenta:

identifikacioni dokumenti obe strane (opći pasoši, izvod iz matične knjige rođenih dece, itd.);
vlasnički dokumenti za stambeni prostor (potvrda o vlasništvu, izvod iz Jedinstvenog državnog registra, itd.);
ugovor o komercijalnom zakupu i potvrda o prihvatanju prijenosa.

Prilikom podnošenja zahtjeva za registraciju tereta u službi Rosreestra, morat ćete dostaviti dokument o plaćanju koji potvrđuje plaćanje državne pristojbe.

Upotreba stambenog prostora

U procesu stanovanja pod uslovima zakupa, stanari su dužni da se pridržavaju ne samo uslova ugovora, već i direktnih zahteva zakona. Ukoliko dođe do bitne povrede procedure korišćenja stambenog prostora, može uslediti prevremeni raskid ugovora i prinudno iseljenje.

Možemo formulirati glavne odgovornosti poslodavaca, koje su utvrđene u Građanskom zakoniku Ruske Federacije:

korištenje imovine samo za predviđenu namjenu, tj. za boravak građana;
obezbijediti ispravno stanje zakupljenih prostorija;
blagovremeno izvršenje obaveze plaćanja naknade za korišćenje stambenog prostora.

Osim toga, postoji direktna zabrana izvođenja građevinskih radova na preuređenju i rekonstrukciji stambenog prostora, što se može učiniti samo uz saglasnost stanodavca.

S obzirom na to da sadržaj ugovora o zakupu obavezno sadrži spisak subjekata koji stiču mogućnost korištenja stambenih nekretnina, oni imaju zakonsku mogućnost da se usele i registruju kod lokalnog odjeljenja Federalne službe za migracije. Registracija je obavezan uslov migracionog zakonodavstva, a nedostatak registracije povlači administrativnu odgovornost. Za registraciju morate predočiti originalni ugovor o najmu; registracija će se izdavati za cijelo vrijeme trajanja ugovora.

Ako obje strane uredno ispunjavaju svoje obaveze, ugovor će biti raskinut tek po isteku njegovog roka. Istovremeno, zakon predviđa za zakupca povlašćenu mogućnost da produži ugovor o zakupu na novi rok pod istim uslovima, ako stanodavac nema povoljniju ponudu trećih lica.

Pored standardne situacije sa istekom ugovora, strane ga mogu prijevremeno raskinuti na osnovu navedenih u Građanskom zakoniku Ruske Federacije.

Kako prekinuti

Raskid ugovora o komercijalnom zakupu stambenog prostora vrši se prema pravilima propisanim čl. 687 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Za jednostrani raskid ugovora zakupac ne mora navesti nikakve razloge ili okolnosti, dovoljno je da pisanim putem obavijesti najmodavca tri mjeseca unaprijed.

Prinudni raskid ugovornih odnosa na zahtjev najmodavca zahtijeva potvrdu sljedećih okolnosti:

kašnjenje u plaćanju zakupnine za stambeni prostor šest mjeseci uzastopno (za kratkoročni zakup za raskid ugovora dovoljno je dokazati dva mjeseca kašnjenja u nizu);
oštećenje ili uništenje stambenih prostorija prenesenih prema uslovima zakupa.

Ako se ovi razlozi pojave i budu pouzdano potvrđeni, najmodavac ima pravo podnijeti zahtjev da se prostor napusti. Ako se takav uslov ne ispuni dobrovoljno, prinudno iseljenje će se izvršiti putem suda.

Postoje posebne karakteristike za sudski postupak za raskid ugovora o zakupu:

sud ima pravo da zakupcu odobri rok (ne više od godinu dana) da otkloni prekršaje koji su poslužili kao osnova za prinudno iseljenje (na primjer, otplata dugova ili popravka stambenih prostorija);
ako se povrede ne otklone u roku koji je odredio sud, ponovljena prijava stanodavca povlači za sobom bezuslovno prinudno iseljenje;
pri donošenju odluke o raskidu ugovora, sud, na zahtjev stanara, ima pravo odobriti odgodu deložacije (u pravilu je to zbog potrebe pronalaska novog stana ili za zimski period).

Ako nije teško dokazati kršenje rokova plaćanja, onda da biste raskinuli ugovor zbog pogoršanja stanja imovine, morat ćete predočiti sudu odgovarajuće dokaze. Za ove svrhe bit će važan akt o prijenosu koji su strane potpisale prilikom sklapanja ugovora. U sadržaju akta, obje strane moraju evidentirati stvarno stanje stambenog prostora koji se predaje na korištenje zakupcu.

Ukoliko dođe do značajnog pogoršanja stanja stambenog prostora, stanodavac je dužan da to dokaže sudu upoređivanjem akta o prenosu i ispravom o trenutnom stanju prostora. Sastavljanje akta o postojećem stanju može izvršiti sam stanodavac uz učešće stanara, ili na njegov zahtjev nadležni organi stambene kontrole i nadzora (na primjer, Državna stambena inspekcija).

Zakon ne sadrži preciznu formulaciju o određivanju stepena štete koja povlači pravo na prijevremeni raskid ugovora. U svakom konkretnom slučaju, ove okolnosti će sud ocijeniti na osnovu izvedenih dokaza. Ako u fazi suđenja stanar otkloni zahtjeve u pogledu sigurnosti kvaliteta stanovanja, zahtjev će biti odbačen.

Zakon takođe utvrđuje razloge po kojima se ugovor može raskinuti prijevremeno na zahtjev bilo koje strane:

nastupanje okolnosti zbog kojih stambeni prostor nije pogodan za stalno stanovanje;
hitno stanje stanovanja;
druge osnove navedene u normama stambenog zakonodavstva.

Bilješka! Ovi razlozi ne moraju nužno biti uzrokovani nezakonitim radnjama poslodavaca ili najmodavca. Često je ovo stanje uzrokovano prirodnim fizičkim habanjem stambene zgrade ili nepredviđenim okolnostima (na primjer, elementarna nepogoda, nezakonite radnje susjeda susjednih stanova itd.). U tom slučaju, ukoliko druga strana odbije dobrovoljno raskinuti ugovor, potrebno je obratiti se i pravosudnim organima.

Prilikom raskida ugovornog odnosa potrebno je preduzeti sljedeće radnje:

zakupac, kao i druga lica navedena u ugovoru, moraju napustiti prostor u roku utvrđenom u odluci suda;
na zahtjev vlasnika nekretnine, Federalna služba za migracije će prije roka poništiti registraciju članova porodice zakupca;
zakupac je u obavezi da u potpunosti ispuni novčane obaveze u trenutku napuštanja prostora (platiti komunalije i otplatiti neizmirene obaveze stanodavcu).

Takođe, u slučaju prijevremenog raskida ugovora, zakupac je dužan stvarno prenijeti stambeni prostor nazad na vlasnika. Da biste to učinili, potrebno je sastaviti dvostrani akt o prijenosu koji ukazuje na stvarno stanje imovine u trenutku povratka.

Ako je zakupac prisilno deložiran od strane sudskih izvršitelja, akt o napuštanju prostorija će sastaviti službenik FSSP-a. Mora se uzeti u obzir da će zakupac biti u obavezi da nadoknadi sve troškove vezane za popravke i restauraciju (ako se stanje imovine pogoršalo tokom perioda zakupa).

iznajmljivanje stana

__________________ "__"__________ 20___ godine

(ime vlasnika stana)

u daljem tekstu „Zajmodavac“, s jedne strane, i____________________

_______________________________________________________________________________,

(puno ime i prezime građanina-poslodavca)

u daljem tekstu „Zakupac“, s druge strane, sklopili su ovaj ugovor za

ispod.

1. Predmet ugovora i druge opšte odredbe.

1.1. Stan pripada (pun naziv)________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

na osnovu (pravnog dokumenta)________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

1.2. Zakupodavac prenosi na Zakupca i lica koja sa njim stalno borave:

1.______________________________________________________________________________

2.______________________________________________________________________________

3.______________________________________________________________________________

slobodan izolovan stan pogodan za stalno stanovanje,

nalazi se na adresi:

_______________________________________________________________________________,

sastoji se od ______ soba, ukupne površine - _______ m2, stambene površine - ________

stambena upotreba.

Dostupnost telefona: tel. br ________________________________________________.

1.3. Građani koji stalno borave kod Zakupca imaju jednaka prava na

korištenje prostorija. Odnosi između poslodavca i takvih građana

utvrđeno zakonom.

Odgovornost prema najmodavcu za postupanje građana sa stalnim prebivalištem

Zakupac, u slučaju kršenja uslova ovog ugovora o zakupu, snosi

Poslodavac.

1.4. U prostorije se mogu useliti i ostali građani uz saglasnost najmodavca, zakupca

i građani sa stalnim prebivalištem kod Poslodavca, kao stalni stanovnici sa

Poslodavac. Maloljetna djeca useljavaju se bez saglasnosti stanodavca.

1.5. Poslodavac i građani koji kod njega stalno borave nemaju pravo dozvoliti

smještaj u prostorijama za privremene stanovnike (korisnike).

1.6. Nedostaci stambenih prostorija u trenutku prenosa navedeni su u Dodatku br.

ugovor - Akt o prijenosu, koji je sastavni dio ovog ugovora.

1.7. Zakupodavac prenosi stambeni prostor sa imovinom u skladu sa Dodatkom br.1.

1.8. Period zakupa stambenih prostorija je određen od „____“___________20__ godine. By

“____”_____________ 20___ godine (do 5 godina).

1.9. Naknada za prostor iznosi __________________________ (iznos) i uplaćuje se

sljedeći rokovi: _______________________________________.

1.10. Jednostrane promjene iznosa plaćanja za stambeni prostor nisu dozvoljene.

2. Obaveze strana prema ovom sporazumu

2.1. Zakupodavac se obavezuje:

2.1.1. Obezbijediti Zakupcu udoban stambeni prostor pogodan za stanovanje,

ispunjavanje sanitarnih i tehničkih zahtjeva obično potrebnih za stanovanje

prostorije.

2.1.2. Vratite Zakupcu depozit za sigurnost imovine zakupljene tokom

odlazak Zakupca iz stambenog prostora uz predočenje plaćenih računa i

sigurnost prenesene imovine.

2.1.3. Upozoriti zakupca na predstojeće otuđenje stambenog prostora (manje od

prodaja, darivanje i sl.) tri mjeseca prije otuđenja.

2.1.4. Odgovorni za nedostatke iznajmljenih stambenih prostorija i

imovine koja se nalazi u njemu, sprečavajući njegovu upotrebu, čak i tokom

zaključenje ugovora nije bio upoznat sa ovim nedostacima.

2.1.5. Otkloniti posljedice nezgoda i šteta koje su nastale bez krivice Zakupca,

na svoju ruku.

2.1.6. Omogućiti Zakupcu da živi u stambenim prostorijama za

Kalendarski dani od dana kada Zakupac primi obavještenje

prijevremeni raskid ovog ugovora. Obavijest se mora izdati

pismeno.

2.2. Zakupodavac ima pravo jednom mjesečno provjeriti korištenje nekretnine.

Unaprijed dogovoreno stanje stanara stambenog prostora i imovine

Vrijeme poslodavca.

2.3. Zakupodavac ima pravo ponuditi Zakupcu da sklopi ugovor o istom ili drugom

uslove ili upozoriti Zakupca o odbijanju da produži ovaj ugovor u

u vezi sa odlukom da se prostor ne izdaje na najmanje godinu dana (ako je najmodavac

nije ispunio ovu obavezu, a Zakupac nije odbio da produži ugovor, ugovor

smatra se produženim pod istim uslovima i na isti period).

2.4. Zakupodavac potvrđuje da u vrijeme potpisivanja ovog ugovora:

Stambeni prostori nisu pod zalogom, uhapšeni, niti su opterećeni ničijim pravima.

ili obaveze Zakupodavca;

Pribavljena je saglasnost svih lica stalno prijavljenih u stambeni prostor.

2.5. Poslodavac se obavezuje:

2.5.1. Koristite stambeni prostor samo za vlastito stanovanje i stanovanje

lica koja su navedena u ugovoru.

2.5.2. Plaćati naknadu za korišćenje stambenog prostora na vreme.

prostor i održavati ga u ispravnom stanju.

2.5.4. Pažljivo postupajte sa imovinom koja se nalazi u stambenim prostorijama.

2.5.5. Otkloniti posljedice nesreća koje su se dogodile u stambenim prostorijama krivnjom

Poslodavac.

2.5.6. Pridržavajte se pravila stanovanja u kući u kojoj se nalaze stambeni prostori.

2.5.7. Slobodno dozvolite Zakupodavcu da uđe u stambeni prostor radi provjere

koristiti u skladu sa tačkom 2.2. stvarni dogovor.

2.5.8. Stambene prostorije i imovinu vratiti Zakupodavcu u istom stanju kao

u kojima su iznajmljeni uzimajući u obzir prirodno fizičko trošenje.

2.5.9. Prije odlaska, ako još niste primili svoje telefonske račune, kontaktirajte

ATS o njihovom iznosu i ostavi Zakupodavcu potreban iznos da ih isplati.

2.5.10. U slučaju otkrivanja krađe, štete uzrokovane požarom,

nezakonite radnje trećih lica, o tome odmah obavijestiti Zakupodavca, i

u njegovom nedostatku, prijaviti ga relevantnim nadležnim organima.

2.6. Zakupac nema pravo, bez prethodne pismene saglasnosti Zakupodavca:

2.6.1. Instalirajte opremu u stambenoj zoni (jačanje vrata, ugradnja

alarmi i sigurnosni sistemi itd.).

2.6.2. Prenos stambenog prostora trećim licima, kao i iznajmljivanje stambenog prostora

2.6.3. Izvršiti sanaciju i rekonstrukciju stambenih prostora.

2.6.4. N ima pravo slobodnog korištenja zakupljenog stambenog prostora u

tokom čitavog perioda zaposlenja zajedno sa onima navedenim u tački 1.2. prisutan

sporazumi između lica.

3. Raskid ovog ugovora

3.1. Poslodavac ima pravo, uz saglasnost ostalih građana koji sa njim stalno borave, u bilo koje vrijeme

vrijeme za raskid ovog ugovora uz tri pismena obavještenja zakupodavcu

3.2. Ovaj ugovor može biti raskinut na sudu na zahtjev.

Zakupodavac u sledećim slučajevima:

Propust od strane Zakupca da plati plaćanje više od dva puta nakon datuma isteka utvrđenog u ovom dokumentu

ugovor o roku plaćanja;

Uništenje ili oštećenje prostorija od strane Zakupca ili drugih građana zbog radnji

na koje on odgovara.

3.3. Ovaj ugovor može biti raskinut na sudu na zahtjev bilo kojeg od njih

strane u ugovoru ako prostor prestane da bude pogodan za stalno stanovanje, i

takođe u hitnim slučajevima; u drugim slučajevima predviđenim stanovanjem

zakonodavstvo.

3.4. Ako nakon upozorenja Zakupca o potrebi otklanjanja prekršaja,

Poslodavac ili drugi građani za čije je postupke odgovoran i dalje

koristiti prostor u druge svrhe ili kršiti prava i interese svojih susjeda,

Zakupodavac ima pravo da sudski raskine ugovor o zakupu.

3.5. U slučaju raskida ugovora o najmu na sudu, Zakupac i drugi

građani koji žive u objektu u vrijeme raskida ugovora podliježu

deložaciju iz lokala.

4. Završne odredbe

4.1. Na zahtjev Zakupca i ostalih građana koji sa njim stalno borave, a sa

saglasnost Najmodavca Zakupac u ovom ugovoru može biti zamijenjen jednim od

punoljetni građani sa stalnim prebivalištem kod Poslodavca.

4.2. U slučaju smrti Zakupca ili njegovog odlaska iz prostorija, ugovor se nastavlja

postupaju pod istim uslovima, a poslodavac postaje jedan od građana, trajno

žive sa prethodnim zakupcem, po zajedničkom dogovoru između njih. Ako tako

nije postignut dogovor, postaju svi građani koji stalno borave u objektu

sustanari.

4.3. Po isteku ovog ugovora, Zakupac ima pravo prvenstva

sklapanje ugovora o zakupu prostora na novi rok.

4.4. Ovaj ugovor stupa na snagu danom potpisivanja, zaključenog ______

kopije.

4.5. Adrese i detalji stranaka:

Zakupodavac: ___________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Poslodavac:________________________________________________________________________________

pasoš: serija _______________, broj _______________________, izdat ______________

________________________________________________________________________________

Potpisi stranaka:

Vlasnik ___________________ Stanar ___________________

Tržište nekretnina ne miruje. Svaki dan ljudi traže stan, mijenjaju, prodaju, izdaju. Ako nemate svoj „ugao“, onda morate iznajmiti sobu, stan ili kuću. Kako izbjeći nevolje, koje su karakteristike sklapanja ugovora? Danas ćemo govoriti o nekim nijansama iznajmljivanja stambenog prostora.

Koncept zapošljavanja

Danas je sklapanje ovog sporazuma regulisano odredbama Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Prva strana se zove zakupodavac, druga - zakupac. Pravno lice ne može djelovati kao potonje prema ovom ugovoru. Za njih zakon predviđa zaključivanje ugovora o zakupu, a stambeni prostor treba koristiti samo za stanovanje građana.

Zapošljavanje se razlikuje na kratkoročno (do 1 godine) i dugoročno. Glavna karakteristika je potreba za državnom registracijom tereta prava vlasnika na stanovanje u drugom slučaju.

Neki ljudi često brkaju koncept zapošljavanja i iznajmljivanja. Sa pravne tačke gledišta, to su različite institucije. Pogledajmo glavne razlike:

Kao zakupac može biti samo građanin, a kao zakupac može biti i pravno lice.
Predmet predmetnog ugovora su isključivo stambeni prostori, zakupi - mogu biti pokretne i nepokretne imovine (uglavnom industrijske, kancelarije i sl.).
Zakup može biti na neodređeno vrijeme, zakup ne može biti duži od 5 godina.
Ugovor o zakupu nekretnine uvijek mora biti registriran kod državnih organa, a ugovor o zakupu mora biti registriran samo na period duži od 1 godine.

Objekt

Kao takav, prema ugovoru o najmu između fizičkih lica, može se koristiti izolirani stambeni prostor pogodan za stalno stanovanje: kuća, stan, dio i sl.

Takav kvalitet kao što je prikladnost utvrđuje se u skladu sa zahtjevima stambenog zakonodavstva Ruske Federacije (LC, Uredba Vlade iz 2006. br. 47).

Da bi bila priznata kao stambena, prostor mora imati potrebne inženjersko-tehničke sisteme: vodovod, kanalizaciju, grijanje, kanalizaciju, struju, plin (ako postoji). U selima i drugim naseljima dozvoljeno je odsustvo kanalizacije i vodovoda u zgradama od 1-2 sprata.

Ovi sistemi moraju biti u skladu sa sanitarnim standardima.

Ako kuća ima više od 5 spratova, onda mora postojati lift. Stambeni prostor se ne može smjestiti u podrum ili podrum. Konstrukcije i temelji stambene zgrade ne smiju biti oštećeni što može dovesti do uništenja.

Ovo je nepotpuna lista uslova za priznavanje objekta kao stambenog, ostalo se može naći u Vladinoj uredbi.

Vlasnik: njegov status

Zakon smatra da je ova osoba vlasnik imovine ili građanin kojeg on ovlasti (na primjer, ovjerenim punomoćjem).

Iz toga proizilazi da prilikom sklapanja ugovora o zakupu stambenog prostora treba provjeriti ovlaštenje zakupodavca. Postoje i slučajevi prevare kada osoba izda stan i dobije depozit nekoliko mjeseci unaprijed, a da na to nema pravo. Vraćanje prvobitnog položaja u ovoj situaciji bit će vrlo problematično.

Osnovna prava najmodavca:

ulazi u stambeni prostor, prati stanje i sigurnost imovine koja se tamo nalazi;
primati plaćanje zakupnine;
daju saglasnost za smještaj stanara koji nisu navedeni u ugovoru;
zabraniti držanje životinja.

odgovornosti:

predati prazan prostor u stanju pogodnom za stanovanje;
pravilno upravljati stambenom zgradom u kojoj se stan nalazi;
pružanje komunalnih usluga zakupcu uz naknadu;
osigurati popravku zajedničke imovine stambene zgrade.

Poslodavac: prava i obaveze

Samo pojedinac može djelovati kao strana u ugovoru.

Ako se kod stanara usele drugi članovi porodice, to mora biti navedeno u ugovoru.

Ukoliko nastanu nakon potpisivanja ugovora o zakupu stana, useljavaju se uz saglasnost stanodavca i ostalih stanara, uz poštovanje standarda prostora.

Imaju ista prava kao i glavni zakupac. Ova lica mogu sklopiti ugovor sa navedenim licem, obavještavajući stanodavca o solidarnoj odgovornosti prema vlasniku nekretnine. U ovom slučaju, oni će biti sustanari. Ovaj status im daje jednaku odgovornost za plaćanje računa za komunalije, održavanje stambenog prostora itd.

da obezbedi prostorije u ispravnom stanju, pogodne za stanovanje, iu skladu sa uslovima ugovora;
za pružanje kvalitetnih javnih usluga;
izvršiti rekonstrukciju/rekonstrukciju prostora samo uz saglasnost stanodavca;
useliti druge članove porodice koji stalno žive s njim, uz dozvolu vlasnika, uz normu površine po osobi (u slučaju maloljetne djece - nije potrebno);
pravo prečeg zaključenja ugovora na novi rok;
sklapaju ugovore o podzakupu uz saglasnost vlasnika.

odgovornosti:

upravlja stambenim prostorom u skladu sa svojom namjenom - za stanovanje građana;
održavati stanje prostorija koje je postojalo u vrijeme davanja u zakup;
izvršiti plaćanja u skladu sa uslovima ugovora;
plaćaju komunalije, osim ako ugovorom nije drugačije određeno;
odgovoran za radnje osoba koje žive sa njim.

Zakon u ovu kategoriju uključuje osobe koje besplatno borave u iznajmljenim stambenim prostorijama na inicijativu zakupca uz prethodnu saglasnost vlasnika. Nazivaju se i korisnicima.

Stanodavac može zabraniti korištenje ovim osobama ako nije zadovoljena standardna stambena površina po osobi. Poslodavac će biti odgovoran za svoje postupke.

Period boravka takvih građana ne može biti duži od 6 mjeseci.

Moraju otići nakon isteka perioda dogovorenog u vrijeme prijave. Ako nije uspostavljen, onda u roku od nedelju dana od predstavljanja takvog zahtjeva.

Društveno zapošljavanje

Ovo je varijacija koncepta koji razmatramo u ovom članku. Osnovna razlika je u tome što je vlasnik državni ili opštinski organ. Ovi pravni odnosi su regulisani odredbama Zakona o stanovanju Ruske Federacije.

Već u samom nazivu „društveni zakup stambenih prostorija“ krije se njegov cilj: pomoć segmentima stanovništva sa niskim primanjima koji su prepoznati kao potrebiti. Njima se ne naplaćuje naknada, ali moraju ispuniti obavezu plaćanja komunalija i popravki.

S obzirom na to, socijalno iznajmljeno stanovanje mogu dobiti samo lica koja su prepoznata kao potrebita i na odgovarajući način evidentirana. Apartmani se obezbjeđuju po principu tko prvi dođe. Za registraciju različite regije imaju svoje kriterije, a pri useljavanju se uzima u obzir standard - najmanje 18 kvadratnih metara. m za 1 osobu.

Društveni zakup i zakup stambenih prostorija u komercijalne svrhe zaključuju se po dogovoru. Osnovna razlika između prvog ugovora u statusu zakupca je u tome što osobe koje žive sa njim imaju jednaka prava i obaveze i imaju pravo da zaključe ugovor nakon smrti glavnog stanara.

Iznajmljivanje stambenog prostora u ovoj situaciji nije ograničeno na bilo koji period.

Odgovornosti vlasnika su gotovo iste, uz dodatak velikih popravki.

Još jedna karakteristika ugovora je da stanar i članovi njegove porodice mogu biti deložirani sa ili bez obezbeđivanja stambenog prostora (uključujući komforan smeštaj). U prvom slučaju to se može dogoditi zbog rekonstrukcije i velikih popravki kuće, rušenja, prelaska u nestambenu namjenu, priznanja nepodobnom za stanovanje ili prelaska na vjerske organizacije. Neopremljene prostorije mogu se dati građanima koji bez opravdanog razloga ne plaćaju komunalije duže od 6 mjeseci. I apsolutno ni za šta, mogu iseliti ljude koji koriste stambeni prostor u druge svrhe, uništiti ga, više puta kršiti prava komšija, kao i osobe lišene roditeljskog prava.

Svi ovi postupci se provode samo na sudu.

Plati. Termin

Komercijalni najam stambenih prostorija razlikuje se od društvenog najma po ova dva bitna uslova.

Iznos plaćanja je dogovoren između strana i naveden u ugovoru. Izuzetak je kada zakon određuje maksimalan iznos koji se ne može prekoračiti. Slično se može odrediti i rok za njegovu isplatu (mjesečno, tromjesečno, jednom u 2 mjeseca, itd.) Ako trenutak plaćanja nije određen ugovorom, onda se ova obaveza mora ispuniti jednom mjesečno.

Zakupodavac ne može jednostrano mijenjati iznos iznosa, osim ako ugovorom ili zakonom nije drugačije određeno.

Obično je predviđeno da se povećanje vrši jednom godišnje.

Ugovor o najmu stana između fizičkih lica zaključen na period do 1 godine naziva se kratkoročnim. Na njega se ne odnose odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije o useljavanju stalnih članova domaćinstva, privremenih gostiju, podzakupu, zamjeni glavnog stanara, pravu preče kupovine i odgađanju njegovog raskida sudskom odlukom. .

Zakonsko ograničenje je 5 godina. Ukoliko ovaj uslov nije definisan ugovorom, smatra se da važi do isteka navedenog roka.

Forma

Ugovor o zakupu stambenog prostora od strane fizičkih lica mora biti zaključen u pisanoj formi.

Ako je rok važenja takvog ugovora duži od 1 godine, onda se teret na imovinskim pravima vlasnika kuće mora registrovati kod državnih organa.

Ako ovaj uslov nije ispunjen, transakcija će se smatrati nevažećom.

Kako izgleda uzorak ugovora o najmu stana između pojedinaca? Hajdemo na praksu. Obično je struktura dokumenta sljedeća:

naziv ugovora;
mjesto pritvora, datum;
Puno ime stanodavca i zakupca, mjesto i datum rođenja, podaci o pasošu, adrese;
Odjeljak 1 - predmet ugovora: naznačeno je da se objekat, njegove karakteristike, lokacija, podaci o vlasniku, licima koja se useljavaju kod zakupca prenose za stanovanje;
Odjeljak 2 - prava i obaveze: glavna su citirana iz Građanskog zakonika Ruske Federacije, možete dodati svoje (zabrana držanja životinja, itd.);
Poglavlje 3 - o visini plaćanja i postupku izvršenja, uključujući valutu obračuna, pitanje izvršenja komunalnih plaćanja, može se odrediti uslov zaloga za uredno ispunjavanje obaveza;
4 - rok;
5 - odgovornost stranaka;
6 - raskid ugovora, produženje: za osnov se mogu uzeti klauzule zakona + mogu se dodati i svoje koje nisu u suprotnosti s njim;
7 - ostali uslovi: ovde se navodi broj primeraka ugovora, način rešavanja sporova, utvrđuje se njihova nadležnost, postupak izmene i dopune uslova;
8 - potpisi stranaka, njihovi kontakt podaci;
Dodatak br. 1: potvrda o prijemu;
Dodatak br. 2: nalazi se u prostorijama, sa naznakom tržišne vrijednosti.

Kako izgleda uzorak ugovora o najmu stana pogledajte na gornjoj fotografiji. Kao što vidite, dokument mora sadržavati obavezne "pravne" elemente:

zaglavlje sa nazivom ugovora, stranama, datumom i mjestom zaključenja ugovora;
Naziv objekta;
termin;
postupak i iznos plaćanja (u slučaju izostanka postoji ugovor o besplatnom korištenju);
potpise stranaka;
akt prijema i prenosa.

Ostali elementi su neobavezni, ako ih ne zapišete (prava i obaveze, raskid, odgovornost itd.), ova pitanja će se regulisati odredbama Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Raskid

Ovaj postupak se može sprovesti ili po dogovoru stranaka, na inicijativu zakupca uz obavezno upozorenje zakupodavca 3 meseca unapred, ili na zahtev ovog potonjeg odlukom suda u određenim slučajevima, koje ćemo sada razmotriti.

Dakle, sudski razlozi uključuju:

zakupac ne plaća stambeno zbrinjavanje 6 i više mjeseci, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, za kratkoročni zakup - ako iznos nije uplaćen dva puta;
stanari oštete ili unište prostorije;
koristiti ga u druge svrhe ili sistematski kršiti prava susjeda (pravo na podnošenje tužbe nastaje nakon prvog upozorenja u slučaju izostanka odgovora);
vanredno stanje objekta, proglašenje nepodobnim;
drugi predviđeni Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

Iz posljednja dva razloga, ugovor se može raskinuti na zahtjev bilo koje njegove strane.

Sud može, na sopstvenu inicijativu ili na zahtjev zakupca, dati ovom potonjem rok do 1 godine da otkloni prekršaje zbog kojih je stanodavac podnio tužbu. Ukoliko u navedenom periodu ne dođe do adekvatnog odgovora zakupca u vidu „rad na greškama“, vlasnik se može ponovo obratiti sudu sa istim zahtevima, a sud će stati na njegovu stranu.

U slučaju raskida ugovora, zakupac i ostali članovi domaćinstva podliježu deložaciji prema ovoj odluci. Istovremeno, može zahtijevati odlaganje izvršenja donesenog akta za period od najviše godinu dana.

Pravni razlozi za raskid ugovora o socijalnom zakupu gotovo su identični gore navedenim. Takođe se smatra raskinutim od momenta odlaska zakupca u novo mjesto stanovanja, smrću stanara koji živi sam, zbog uništenja prostorije.

Parnica

Ovo je glavni način zaštite prava ugovornih strana u slučaju da nije bilo moguće postići sporazum mirnim putem.

Vrijedi napomenuti da se sva prepiska prije suđenja, posebno upozorenja za otklanjanje kršenja prava, pisma, prijedlozi za produženje ugovora, za promjenu njegovih uslova, najbolje obavljaju u pisanoj formi. Tako ćete lakše braniti svoju poziciju u eventualnoj tužbi.

Naravno, niko nije zaštićen od nesavjesnih poslodavaca. Zamislite da iznajmljujete renoviran stan sa svim sadržajima, namještajem, tehnikom itd. Stanari su djelovali kao fin mladi par. Bez da vam smetam, preuzeli ste i potpisali štampani obrazac ugovora o najmu putem interneta. U isto vrijeme, kada su mjesec dana kasnije stigli u stan, zatekli su oštećen namještaj, zadimljen tepih, velikog psa koji je ogulio tapete i vrata, te brdo žohara na neopranom sudu. Kakvi su vaši postupci u ovoj situaciji? Prvo morate snimiti sve što ste vidjeli: pomoću video zapisa, fotografija s prikazanim datumom, susjeda - sastavljanjem izvještaja u prisustvu samog poslodavca. Potonjem izdati upozorenje da otkloni prekršaje i zaprijetiti deložacijom putem suda, odrediti razuman rok za otklanjanje „noćne more“.

Ovaj primjer jasno pokazuje posljedice koje mogu proizaći iz nemarnog pristupa papirologiji i nepostojanja početne definicije granica dozvoljenog.

U ovom slučaju vrijedi odmah napomenuti da je u ugovor o najmu, čiji je uzorak predstavljen u recenziji, bolje uključiti klauzule o mogućnosti držanja kućnih ljubimaca prije njegovog sklapanja. Kao i popis postojeće imovine i njene vrijednosti.

Ako nakon isteka utvrđenog roka stanar ne preduzme nikakve mjere, onda se možete bezbedno obratiti sudu sa tužbom po osnovu „oštećenja i uništenja stambenog prostora“, možda će doći do „sistematskog kršenja prava komšija”, a takođe zahtevaju nadoknadu za svoje gubitke.

U svakom slučaju, prije suđenja morate prikupiti značajnu bazu dokaza.

Što se tiče prava poslodavaca, često dolazi do kršenja u vidu nemotivisanog povećanja plata. Zakon navodi da jednostrane promjene nisu dozvoljene osim ako ugovorom nije drugačije određeno. Kada ne postoji takva klauzula, iznos mora ostati konstantan tokom trajanja ugovora. U takvim slučajevima, parnice su rijetke: ljudi se ili dogovore ili traže prihvatljiviju opciju, jer je suđenje također povezano s gubitkom i gubitkom vremena.

Stoga je iznajmljivanje stambenih prostora prilično specifično područje koje zahtijeva detaljno proučavanje svake tačke odnosa. Propuštanje važnih tačaka može imati strašne posljedice. Stoga prije iznajmljivanja ili iznajmljivanja stana osigurajte kompetentan ugovor o najmu stambenog prostora.

U kojim situacijama da koristim ugovor o zakupu, a u kojim da koristim ugovor o zakupu? Koje su zakonske odredbe strana u ovim sporazumima? Da li moraju biti registrovani i ovjereni kod notara? O svemu ovome i takođe uzorak ugovora o najmu stana U ovom članku.

Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, ugovor o zakupu(zakup) je građanski ugovor po kojem se jedna strana (zakupodavac, zakupodavac) obavezuje da će drugoj strani (zakupcu, zakupcu) dati imovinu uz naknadu na privremeno korištenje.

U kojim situacijama da koristim ugovor o zakupu, a u kojim da koristim ugovor o zakupu?

Poglavlje 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije posvećeno je ugovoru o zakupu stambenog prostora, a odnosi strana u ugovoru o zakupu regulisani su poglavljem. 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije. I nema potrebe da birate između ova dva tipa ugovora, jer je njegov tip određen objektom (stambeni ili nestambeni prostor) i predmetnim sastavom strana (pravno ili fizičko lice iznajmljuje objekat).

Ako se stambeni prostor prenese u posjed i (ili) korištenje pravnog lica, tada je jedina opcija predviđena zakonom korištenje ugovora o zakupu (klauzula 2 člana 671, tačka 1 člana 677 Građanskog zakonika Ruska Federacija). A Ako se stan iznajmljuje građaninu (pojedincu), tada se zaključuje ugovor o najmu.

Zakonske odredbe stranaka

U ugovoru o zakupu, prava zakupca, kao „slabe strane“, posebno su zaštićena zakonom. Uslov za jednostrani raskid ugovora od strane zakupca je prethodno upozorenje zakupodavca, i saglasnost građana koji stalno borave kod zakupca. Ukoliko su ovi uslovi ispunjeni, ugovor se smatra raskinutim bez obzira na saglasnost zakupodavca.

A na inicijativu zakupodavca, ugovor o zakupu stambenog prostora može se raskinuti bez saglasnosti zakupca samo na sudu i samo na osnovama predviđenim zakonom. Takvi razlozi mogu biti:

Neisplaćivanje novca više od dva puta u roku utvrđenom ugovorom;

ako zakupac stambenog prostora ili drugi građani za čije je radnje odgovoran koristi stambeni prostor u druge svrhe;

Ili sistematski krše prava i interese susjeda;

Ili stanar (ili drugi građani za čije radnje je odgovoran) uništava ili ošteti stambeni prostor.

Kako bi izbjegli probleme sa iseljenjem nesavjesnih zakupaca i sudskim sporovima, vlasnicima se preporučuje da sklope ugovor o zakupu na period od 1 mjeseca, čak i ako ćete iznajmiti prostor ovom zakupcu na nekoliko godina. I obnavljajte ga svaki mjesec.

To je zbog činjenice da ćete, da biste iselili nesavjesnog stanara, na kraju ugovora o zakupu morati promijeniti samo brave u prisustvu lokalnog policajca. Međutim, ako stanar ima važeći (nije istekao) ugovor o najmu po kojem može živjeti u vašem stambenom prostoru, onda će vas okružni policajac, ako stanar odbije dobrovoljno napustiti stambeni prostor, samo savjetovati da se obratite sudu.

Da li je potrebno registrovati ugovor?

Prema zaključku stručnjaka Službe za pravno savetovanje GARANT, u skladu sa stavom 1. čl. 164 Građanskog zakonika Ruske Federacije, transakcije s nekretninama podliježu državnoj registraciji u slučajevima i na način predviđen u čl. 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije i Saveznog zakona od 21. jula 1997. N 122-FZ „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcija s njima“. Nijedan od ovih propisa ne sadrži zahtjev za državnu registraciju ugovora o zakupu stambenog prostora.

Ugovor o zakupu stambenih prostorija je samostalna vrsta ugovora (Glava 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije), a ne vrsta ugovora o zakupu (Glava 34 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Stoga se norme sadržane u zakonodavstvu o državnoj registraciji ugovora o zakupu nekretnina ne primjenjuju na ugovore o zakupu stanova.

Dakle, ugovor o zakupu NE podliježe državnoj registraciji, bez obzira na period na koji je zaključen.

Ako se stambeni prostor prenese na pravno lice, tada se mora zaključiti ugovor o zakupu (klauzula 2 člana 671, tačka 1 člana 677 Građanskog zakonika Ruske Federacije), koji podliježe državnoj registraciji ako je zaključen godinu dana ili više.

Da li je potrebno da ugovor ovjerim kod notara?

Prema članu 674 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor o zakupu stambenog prostora zaključuje se u jednostavnom pisanom obliku. Ovjera kod notara nije potrebna.

Uzorak ugovora

UGOVOR O ZAKUPU STAMBENOG PROSTORA

od ___/________________20__ grad _______________

Mi, dolje potpisani: ________________________________________________________________ u daljem tekstu “Zajmodavac”, s jedne strane, i ________________________________________________________________ u daljem tekstu “Zakupac”, s druge strane, sklopili smo Ugovor kako slijedi.

1. Predmet ovog ugovora

1.1. “Zakupodavac” se obavezuje da će “Zakupcu” ustupiti stambeni prostor, a “Zakupnik” prihvata stambeni prostor na privremeno korištenje i smještaj uz naknadu ( stan, soba, soba, kuća. ) koji se nalazi na adresi: ___________________________________________________

1.2. “Zakupac” izdaje prostore po osnovu vlasništva.

1.3. Zajedno sa „Zakupcem“ će u stanu tokom perioda najma stanovati: ________________________________________________________________________________________________

1.4. Period zapošljavanja je postavljen od “__________” ________________ 20__ do “__________” __________________ 20__ godine.

1.5. Ovaj sporazum se može produžiti sporazumom strana.

2. Prava i obaveze stranaka

2.1 „Zakupodavac se obavezuje:

Omogućiti slobodan pristup Zakupcu u prostorije;

Dati na korištenje „Zakupcu“ njegovu imovinu koja se nalazi u ovom stambenom prostoru, u stanju koje odgovara njegovoj namjeni.

Posjećivati prostorije najviše jednom mjesečno, uz obavještenje „Zakupca“; a takođe ima pravo da bude u prostorijama bez saglasnosti „Zakupca“ kako bi otklonio nezgode koje su se dogodile u odsustvu „Zakupca“, kako bi se izbjeglo nanošenje štete gore navedenim prostorijama i prostorijama koje se nalaze u susjedstvu.

2.2. "Zakupac" se obavezuje:

Plaćajte zakupninu na vrijeme i druga plaćanja predviđena u tački 3.

Koristiti prostorije samo u svrhe navedene u tački 1.1. (za potrebe boravka). Nemojte davati prostor u podzakup i ne prenositi prava korišćenja na treća lica;

Ako se promijeni sastav ili broj stanara, unaprijed obavijestiti najmodavca i dogovoriti promjene sa njim.

Prilikom napuštanja ovog prostora, prenijeti ga i imovinu koja se nalazi u ovoj prostoriji na Zakupodavca u stanju ne gorem nego prilikom potpisivanja ovog Ugovora, uzimajući u obzir njegovo prirodno habanje.

Naknaditi materijalnu štetu nastalu na imovini ili objektu svojom krivnjom ili nemarom, ili krivnjom ili nemarom osoba koje s njima žive ili gostiju.

Pridržavajte se pravila zaštite od požara, kućnog reda i ne remetite mir susjeda. - Nemojte mijenjati brave (cilindre brave) bez dozvole Najmodavca.

Dozvolite „Stamodavcu“ da pokaže prostorije 10 dana prije očekivanog datuma upražnjenog radnog mjesta. “Zakupac”, zavisno od potreba “Zakupca”, ali po prethodnom dogovoru o terminu predstave.

Nemojte imati kućne ljubimce bez saglasnosti iznajmljivača.

Nemojte vršiti nikakve izmjene ili preopremanje iznajmljenih prostorija bez pismene dozvole Zakupodavca.

3. Plaćanja i obračuni

3.1. Prema ugovoru, naknada za korištenje prostora je

_______ /________________ ______________________________ rubalja mjesečno.

3.2. Plaćanje komunalija, prema dogovoru, vrši ___________________________

3.3. „Zakupac“ plaća za vrijeme trajanja boravka struju, vodu, plin ( Podvucite sve što je primjenjivo) električnim brojilom, mjerom hladne vode, mjeračem tople vode, plinomjerom (podvuci po potrebi)

3.4. Telefonsku pretplatu plaća ______________________

3.5. Plaćanje međugradskih poziva vrši „Zakupac“.

3.6. Plaćanja zakupnine se obračunavaju od "_____"________________ 20___.

3.7. Plaćanja vrši „Zakupac“ plaćanjem unapred za ______ mesec(a) unapred, u gotovinskim rubljama, prenoseći ih „Stamodavcu“ tokom ličnog sastanka „Zakupca“ sa „Stamodavcem“ ili njegovim predstavnicima;

3.8 Plaćanje se vrši od strane “Zakupca” najkasnije do _______(_____________________) dana u mesecu.

3.9. U trenutku potpisivanja ovog Ugovora, „Zakupac“ je prenio na „Stamodavca“ iznos od ____________ (________________________________________________) rubalja za korišćenje prostora, što predstavlja plaćanje za ____________ mjesec / depozit (podvući prema potrebi).

3.10. Očitavanje brojila električne energije na dan potpisivanja ugovora: ________________ kW

3.11. Očitavanje brojila hladne vode: ____________________

3.12. Očitavanje brojila tople vode: _______________________

3.13. Očitavanje plinomjera: ________________________________

4. Odgovornost strana

- „Zakupac“ potvrđuje da je prije potpisivanja ovog Ugovora pregledao stambeni prostor koji je iznajmio i da nema pritužbi na njegove tehničke karakteristike i sanitarno stanje. - Prijevremeni raskid radnog odnosa i raskid ovog Ugovora od strane Zakupodavca moguć je u slučajevima kršenja obaveza iz ovog Ugovora od strane Zakupca.

U slučaju prijevremenog prestanka radnog odnosa i prestanka Ugovora, svaka strana je dužna o tome obavijestiti drugu stranu najkasnije 10 dana prije datuma očekivanog prestanka radnog odnosa. U ovom slučaju, unapred plaćena naknada od strane „Zakupca“ se vraća po dogovoru.

Strane su međusobno provjerile lična dokumenta i dokumente koji potvrđuju pravo raspolaganja ovim prostorom.

- “Zakupodavac” potvrđuje saglasnost lica koja su registrovana ili imaju pravo raspolaganja ovim prostorom sa uslovima ovog Ugovora, kao i da ovaj prostor nije prodat, nije stavljen pod hipoteku, da nije predmet pravnog spora i da je nije uhapšen.

Prilikom uplate depozita kao inicijalne uplate, u slučaju odbijanja „Zakupca“ za zapošljavanje i/ili neplaćanja za 1. mjesec zakupnine prije „_____“______________201__. uključujući depozit koji je prenet na „Zajmodavca“ se ne vraća, a ugovor se smatra raskinutim.

Strane potvrđuju da su upoznate sa svim uslovima ovog Ugovora, da su u potpunosti saglasni sa njima i da su lično odgovorni za njihovo poštovanje.

Svi sporovi koji nastanu u vezi sa ovim sporazumom rješavaju se pregovorima iu skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije.

Ovaj sporazum stupa na snagu od trenutka potpisivanja

Ovaj ugovor je sastavljen u dva primjerka, od kojih svaki ima jednaku pravnu snagu.

5. Spisak imovine

6. Dodatni uslovi

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

7. Potpisi stranaka

"IZnajmljivač" "STANAR"

Potpis:_________________ Potpis: _____________________ Tel._____________________ Tel. __________________________________

Stanuje: ________________________________________________