Kako pravilno kupiti i prodati stan. Sastavljamo ugovor o kupoprodaji stana. Šta je depozit

Kako se odvija kupoprodajna transakcija stana interesantno je kako onima koji se s tim prvi put susreću, tako i onima koji su relativno nedavno učestvovali u procesu: mijenja se zakonska regulativa, unapređuje se procedura. Faze sklapanja transakcija ostaju nepromijenjene.

Nakon što ste među brojnim ponudama pronašli svoj dom iz snova, budite spremni na dug proces finalizacije kupoprodaje stana.

Gotovo sve nekretnine se prodaju preko posrednika.

Standardni ugovor sa agencijom za nekretnine precizira njenu odgovornost za odabir nekretnine i pružanje konsultantskih usluga. U stvari, oni ne mogu, a sa stanovišta zakona nisu ni dužni, da garantuju pravnu čistoću stanovanja, a samim tim i same transakcije. U kupoprodajnom ugovoru (preliminarnom i glavnom) agent za nekretnine nije ni naveden.

U početku, prije potpisivanja ugovora sa agentom za nekretnine, provjerava se pravna čistoća nekretnine proučavanjem:

• Obrazac 7 (tehničke karakteristike objekta) i (ili) katastarski pasoš;
• Obrazac 9, koji sadrži podatke o svima prijavljenim u stanu;
• priznanice za plaćanje komunalnih računa, potvrda o nepostojanju duga;
• vlasnički dokumenti za objekat - potvrda o vlasništvu i dokument koji potvrđuje osnov za nastanak takvog prava (ugovor o zamjeni, privatizacija, kupoprodaja, potvrda o nasljeđivanju).

U ovoj fazi agenti za nekretnine obično daju kopije. Zatražite originale, jer oni mogu biti registrovani u pravosudnom sistemu za drugu transakciju, a avans (depozit) će već biti uplaćen.

Prodavac je do zaključenja glavnog ugovora, pored navedenog, dužan obezbijediti:

• izvod iz Jedinstvenog državnog registra, koji će naznačiti trenutne vlasnike i terete (da li je imovina oduzeta ili založena);
• punomoćje za pravo prodaje, izdato od supružnika (ako postoji);
• ako je jedan od vlasnika pod starateljstvom (djete ili nesposoban), tada će biti potrebna dozvola organa starateljstva. Dokument se izdaje u roku od mjesec dana od dana podnošenja zahtjeva.

Prilikom dobijanja hipoteke ne treba računati na posebnu pomoć kreditne institucije. Zajmodavac će braniti svoje interese - predmet, život (a ponekad i pravo vlasništva) zajmoprimca će biti osigurani, a njegova obaveza da u potpunosti vrati dug (ako su plaćanja osiguranja nedovoljna) navedena je u ugovoru.

Važno: prilikom provjere liste osoba koje su ikada bile registrovane na datoj teritoriji, potrebno je pojasniti:

• da li su poštovana prava svih registrovanih u vrijeme privatizacije, posebno maloljetnih i nesposobnih;
• krug nasljednika, da li je stan naslijeđen i da li je bilo pitanja.

Potvrde klinike za mentalno zdravlje i organa starateljstva pomoći će da se razbiju sumnje, ali ih može dobiti samo vlasnik imovine. Odbijanje davanja takvih informacija u kontroverznim situacijama razlog je za pažljiviju provjeru drugih vrijednosnih papira i, ako se transakcija dogodi,,osigurati pravo vlasništva (rizik otuđenja - gubitka vlasništva - imovine).

Ako je iznos potreban za kupovinu pri ruci, možete, nakon provjere dokumentacije za stan, zaključiti posao. Preliminarni kupoprodajni ugovor pomoći će vam da zaštitite nekretninu koju volite od potraživanja drugih kupaca, ako je potrebno čekati (za hipoteku, za prodaju druge imovine).

U ovom dokumentu, pored osnovnih tačaka o predmetu prodaje i kupovine, važno je navesti:

1 – pojmovi:

• sklapanje ugovora;
• transfer novca;
• stvarni prenos stana na kupca;
• odjava osoba koje su strance kupcu;

2 – postupak obračuna:

• – da li će biti avansa i u kom obliku:

avansno plaćanje (u slučaju otkazivanja kupoprodajnog ugovora na inicijativu kupca, ovaj iznos ostaje prodavcu)

depozit koji će biti vraćen kupcu ako bilo koja strana odbije da potpiše glavni dokument;

• izvori plaćanja troškova objekta (koji dio se plaća iz vlastitih, a koji iz pozajmljenih sredstava);
• obim plaćanja i načini prenosa novca;
• za plaćanje komunalija;
• posebni uslovi (da li će ostati namještaj, skupi vodovodni uređaji, koji se mogu zamijeniti jeftinijim analogom do prijenosa stana itd.).

Potrebno je ugovorom (osnovni i preliminarni) ugovoriti i predvidjeti ko će snositi pripadajuće troškove prijenosa novca (troškovi iznajmljivanja ormarića, provizija za bankovni transfer), na čije ime će se primati sredstva.

Sastavljanje glavnog ugovora je još važniji proces od izrade preliminarnog ugovora.

Njime će se razjasniti postupak poravnanja između strana, precizirajući ko će i kako prihvatiti novac. Ako je uplaćen avans (depozit), to mora biti naznačeno.

Obratite pažnju na opis stana: što se detaljnije uradi, to bolje. Pored adrese treba da napišete:

• katastarski broj;
• područje, kako opšte tako i stambeno;
• parametri kuće (godina izgradnje, materijal od kojeg je izgrađena);
• lokacija objekta unutar kuće (ulazni broj, sprat).

Navedite druge točke (o uslovima prijenosa stanovanja, na popisu imovine koja ostaje u stanu).

Kalkulacija

Obračun je moguć na sljedeće načine:

• u gotovini;
• Transfer novca;
• kroz sef;
• akreditiv.

U prvom slučaju obično govorimo o avansu (depozitu). Prijenos novca mora biti dokumentiran priznanicom. Piše se rukom ili kuca na kompjuteru. Ali treba opisati što je detaljnije moguće:

• ko je primio novac (tačnije koji od prodavaca, ako ih ima više), podatke o njegovom pasošu, podatke o njegovom prebivalištu (prijava);
• osnov za plaćanje (ugovor o kupoprodaji, njegov otisak);
• Preporučljivo je uključiti svjedoka koji će u njegovom prisustvu zabilježiti da su sredstva prebačena. Dokument takođe treba da sadrži podatke o njegovom pasošu.

Oni pokušavaju izvršiti bankovni transfer direktno na dan transakcije prije posjete notaru ili sudskim organima. Potvrda transfera novca će biti nalog za zaduženje koji izdaje banka. Kopija papira se može dati prodavcu nakon predočenja originala.

Sef se često koristi prilikom kupovine stana pod hipotekom. Prodavac i kupac zajedno sklapaju ugovor sa bankom o otvaranju. U dokumentu će biti navedeno ko i pod kojim uslovima ima pravo da uđe u bezbedni prostor i koristi ključ, tj. dobiti novac.

U normalnom toku transakcije, na dan njenog zaključenja, kupac prima pozajmljena sredstva ili donosi sopstvenu gotovinu. I prodavac i kupac zajedno ulaze u sef, provjeravaju hrpe, da li je založeni iznos u skladu sa uslovima ugovora, stavljaju novac u sef i odlaze na transakciju. Nakon registracije, pravo na povraćaj novca imaju:

• prodavac, uz predočenje službeniku banke registrovanog kupoprodajnog ugovora i pasoša;
• kupac po isteku ugovorenog roka ako se transakcija ne izvrši.

Akreditiv je bankovni račun koji otvara kupac, a prodavac ima pravo raspolaganja nakon registracije transakcije i predočenja potrebnih dokumenata. Shema je slična šemi sa sefom.

Registracija transakcije

Vlasništvo nad nekretninom dolazi tek u trenutku upisa o državnom upisu ove činjenice u državni registar (USRE), a ne odmah nakon što se dokumenti prenesu matičaru.

Dokumenti potrebni za registraciju:

• pasoši (izvod iz matične knjige rođenih za maloljetnike, boravišna dozvola ili nacionalni pasoš sa registracionom oznakom Uprave unutrašnjih poslova za strance) i njihove kopije svih učesnika u akciji;
• punomoćje, ako jedna od strana djeluje preko zastupnika ili je u braku (onda je potrebna i potvrda o njegovom zaključku);
• dozvolu organa starateljstva ako je jedan od prodavaca maloljetan ili nesposoban;
• katastarski pasoš;
• vlasnički dokumenti;
• prijava za registraciju (štampana od strane matičara);
• potvrda (kopija) o uplati državne dažbine.

Nakon provjere paketa papira, obje strane dobijaju potvrdu o prijemu. Dokument će biti potreban za:

• praćenje procesa registracije putem interneta ili telefona;
• pribavljanje vlasničkog lista i uknjiženog ugovora.

Transakciju može obaviti i notar, ali prijenos vlasništva nad stanom i dalje podliježe isključivo državnoj registraciji kod pravosudnih organa. MFC pružaju sličnu uslugu.

Prisustvo grešaka u dokumentima (bilo koje) ili davanje nekompletnog seta papira je osnov za suspenziju registracije ili odbijanje iste.

Ako je imovina u vlasništvu manje od 5 godina (ako je bilo donacije, nasljeđivanja ili privatizacije - 3 godine) i košta više od 1 milion rubalja, prodavac će morati platiti porez na prihod od 13% na iznos transakcije koji premašuje navedeni iznos. Da bi se to izbjeglo, u ugovoru je naznačena niža cijena. Za kupca, to je opterećeno činjenicom da će u slučaju sudskog postupka, potonji polaziti od činjenice da je za stan plaćen samo iznos naveden u dokumentu.

Izlaz je naznačiti da se imovina prodaje za 1 milion rubalja, ali je praćena neodvojivim poboljšanjima u vrednosti od X rubalja, gde je X ukupna cena imovine minus 1 milion rubalja. Slične formulacije su prihvatljive i za kreditne organizacije koje izdaju hipotekarne kredite.

Ali kupac ima pravo jednom u životu primiti porezni odbitak u vezi s kupovinom stambenog prostora za iznos naveden u ugovoru (ne više od 2 miliona rubalja). Ako navedete nižu vrijednost, može izgubiti dio iznosa poreskog odbitka. Ako dokumenti ukazuju na 1 milion, a 2 miliona su plaćeni, gubici će biti:

(2.000.000 – 1.000.000) x 0,13 = 260.000 rubalja.

Takođe, prodavac je oslobođen plaćanja poreza na dohodak građana ako proda svoju jedinu kuću.

Ne stidi se! Ako niste sigurni, tražite da vidite papire i predmet iznova i iznova, pažljivo ih provjerite (čak i polako). Plaćate mnogo novca, imate pravo da proverite sve što vam se čini sumnjivim, da razjasnite sva sporna pitanja.

Ako se pritužbe odnose na kvalitet stanovanja, cjenkajte se. Sasvim je moguće smanjiti potrebnu količinu za dio troškova budućih popravaka.
Ako uslovi nisu zadovoljavajući, trebate odbiti transakciju ili je odgoditi.

Koje vrste transakcija nekretnina postoje? Šta trebate provjeriti prije sklapanja transakcije. Dodatni uvjeti Ugovora o kupoprodaji stana. Opcije transakcije.

Mnogi ljudi su se barem jednom u životu suočili s pitanjem kupovine i prodaje nekretnina. Da biste izbjegli neugodne situacije povezane s prijevarom ili greškama u dokumentaciji, morate znati kako proći kroz proceduru sastavljanja ugovora o kupoprodaji stana i uzeti u obzir nijanse koje postoje u važećem zakonodavstvu Rusije.

Šta je PrEP?

Ugovor o kupoprodaji (PSA) je pisani dokument koji potpisuju obje strane i
povlači pravne posledice. U slučaju kupovine stana, zaključivanje ugovora povlači za sobom otuđenje imovine od Prodavca u zamjenu za određeni iznos novca, te nastanak prava vlasništva od Kupca.

Nakon što strane potpišu ugovor, odgovorne su za ispunjavanje obaveza navedenih u njemu.

Nakon toga, Kupac i Prodavac moraju podnijeti zahtjev Rosreestru za registraciju prijenosa vlasništva. Osnova za prijavu je zaključivanje odgovarajućeg sporazuma. Ako se u dokumentu pronađu greške ili nedosljednosti, registracija će biti nemoguća. Naravno, postavlja se pitanje standardnog obrasca kupoprodajnog ugovora za 2019. godinu, koji se može popuniti i garantovano izbjegavati problemi. Nažalost, ne postoji univerzalna forma, ali postoji niz uzoraka koji se mogu urediti u skladu sa trenutnim okolnostima.

Koje vrste transakcija nekretninama postoje?

Pravo raspolaganja imovinom ima samo vlasnik, ali se transakcije mogu obavljati i preko punomoćnika.

Najčešći tipovi transakcija su:

• kupoprodaja stambenih ili nestambenih nekretnina, zemljišnih parcela;
• Iznajmljivanje nekretnina;
• razmjena nekretnina;
• besplatni poslovi, darivanje, privatizacija, nasljeđivanje testamentom.

Zakon predviđa obaveznu registraciju transakcija nekretninama u Rosreestru.

Svi podaci prilikom registracije unose se u državni registar Jedinstvenog državnog registra nekretnina. Izuzetak može biti predviđen samo zakonom (npr. ovo pravilo se ne odnosi na kratkoročni zakup nekretnina).

Obavljanje transakcija nekretninama bez pomoći advokata može vam stvoriti ozbiljne probleme. Rizikujete da se suočite sa prevarom, gubitkom sopstvenog novca ili prava na stan.

Zadatak advokata je otkloniti sve ove posljedice i osigurati zaštitu vaših interesa u svim fazama transakcije, od provjere pouzdanosti druge strane do registracije imovine u službi Rosreestr.

Ako odlučite sklopiti ugovor o zakupu, zapamtite pravila za registraciju takvih transakcija. Prilikom sklapanja dugoročnog ugovora (više od jedne godine), transakcija mora biti registrirana kod Rosreestra.

Transakcije sa promjenom vlasništva

Najčešće, na svakodnevnom nivou, ljudi sami provode takve postupke ili se obraćaju agenciji da podrže transakciju nekretninama, usljed čega imovina prelazi sa jednog vlasnika na drugog.

Takve transakcije uključuju:

• kupoprodaja;
• nasljedstvo bilo koje vrste;
• realizacija kolaterala ili dužničkih obaveza;
• privatizacija državne ili opštinske imovine;
• nacionalizacija (prenos vlasništva sa države);
• upis doživotnog anuiteta ili uzdržavanja kod izdržavanog lica;
• besplatno ili uz naknadu oduzimanja zemljišta ili rušenje zgrade;
• poslovi razmene.

Da biste se upoznali s primjerom takve operacije, predlažem da pročitate članak "Podržavanje transakcije za kupovinu i prodaju stana".

Transakcije sa promjenama u sastavu vlasnika

Često se transakcije dešavaju sa dionicama nekretnina.

Istovremeno se mijenja kvantitativni i kvalitativni sastav vlasnika. Neki od njih se mogu nastaviti
posjeduju predmet, dok drugi gube ovo pravo.

Transakcije ovog tipa uključuju korporativizaciju, podjelu imovine, zajedničku izgradnju, preseljenje komunalnih stanova i ulazak u etažno vlasništvo. U sferi ekonomskih odnosa to je: likvidacija preduzeća, kao i uključivanje nekretnina u osnovni kapital.

Podizanje kredita osiguranog nekretninama podrazumijeva da se, pod određenim uslovima, vlasništvo nad kućom prenosi na banku.

Transakcije sa dodatkom drugih subjekata prava

Ponekad neke vrste komercijalnih aktivnosti uključuju transakcije nekretninama koje rezultiraju dodatnim vlasnicima, korisnicima ili ograničenjima (služnosti) za određenu nekretninu.

Takve operacije uključuju:

• ulaganje u izgradnju ili rekonstrukciju;
• prenos imovine u operativno, povereničko ili ekonomsko upravljanje;
• iznajmljivanje, iznajmljivanje ili podzakup;
• prenos zemljišnih parcela u naslijeđeni posjed ili trajno korištenje;
• nametanje i ukidanje služnosti;
• rezervacija.

Istovremeno, postupak registracije nekretnine u svakom od razmatranih slučajeva ima svoje karakteristike, koje možete razumjeti ako pročitate odgovarajući članak na našoj web stranici.

Zakonodavstvo

U Građanskom zakoniku Ruske Federacije, preliminarnom sporazumu je posvećen član 429. U stavovima ovog člana navodi se da:

• Osnovna obaveza strana koje prodaju i kupuju je zaključivanje glavnog ugovora nakon određenog vremenskog perioda;
• Ako jedna od strana u ugovoru prekrši propisane obaveze i ne želi da formalizuje glavni ugovor, druga strana ima pravo da se obrati sudu (klauzula 4 člana 445 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Regulatorni akti koji uređuju zaključivanje ugovora o kupoprodaji

Kako niko ne bi sumnjao u zakonitost transakcije niti je mogao osporiti, potrebno je sastaviti ugovor u skladu sa odredbama zakona:

Zakon/čl

Osnovne odredbe

O formi ugovora
Art. 550, čl. 434 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Prema dokumentu, prihvatljiva je samo pismena forma ugovora o kupoprodaji imovine.
Art. 554 Građanskog zakonika Ruske Federacije	O potrebi davanja konkretnih podataka o predmetu kupoprodajnog ugovora.
Art. 558 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Navodi da je u ugovoru potrebno navesti lica koja zadržavaju pravo korištenja.
O sadržaju stana
Art. 210 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Vlasnik mora platiti režije. Nakon prijenosa vlasništva, odgovornosti za održavanje imovine se prenose na novog vlasnika.
O plaćanju
klauzula 5 čl. 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Do uplate cijene stana on može biti kolateral prodavatelja, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.
Art. 555 Građanskog zakonika Ruske Federacije	U ugovoru mora biti navedena cijena objekta. Ovo vam omogućava da identifikujete predmet transakcije.
O prenosu imovine
Art. 556 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Članak odražava pravila za prijenos nekretnina. Stranke moraju potpisati dokument - akt o prenosu i to naznačiti u jednom od stavova.
O priznanju ništavosti transakcije, na odgovornost prodavca i kupca
Art. 461 Građanskog zakonika Ruske Federacije, čl. 557 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Svrha vladavine prava je da zaštiti kupca. Ako je stan zaplenjen od strane trećih lica, prodavac je dužan da nadoknadi gubitke nastale kao rezultat zaplene. Izuzetak je svijest kupca o nepovoljnim okolnostima transakcije. Osim toga, ako Kupac otkrije fatalne nedostatke, može odbiti da ispuni ugovor i zahtijeva povrat novca.
O ništavosti ugovora
Art. 167 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Ako je DCT nevažeći, kupac mora vratiti stan, a prodavac novac. Ako povrat u naturi nije moguć, bit će nadoknađen trošak imovine.
O ovjeri, državnoj registraciji
Art. 551 Građanskog zakonika Ruske Federacije, Zakon br. 218-FZ o državnoj registraciji nekretnina	Regulirati potrebu za državnom registracijom.
Art. 131 Građanskog zakonika Ruske Federacije	Prijenos vlasništva nad imovinom mora biti registrovan. Kao rezultat toga, tijelo za registraciju izdaje dokument u kojem se navodi novi vlasnik.

Upoznavanje s glavnim odredbama dokumenata dat će vam ideju ​​kako samostalno sastaviti ugovor o kupoprodaji stana. Međutim, potrebno je uzeti u obzir uslove transakcije i prateće okolnosti. Na primjer, ako se otuđenje stana tiče maloljetne djece ili supružnika, treba uzeti u obzir njihove interese, pozivajući se na članove Porodičnog zakona (član 34, član 35 IK RF).

Opcije transakcije

Trenutno postoji nekoliko načina za obavljanje transakcije. Svaki ima svoje prednosti i nedostatke, ali svi su traženi na svoj način.

• Uz pomoć notara
  Registracija kupoprodaje stana uz učešće notara daje jednu prednost - advokata. On je taj koji snosi punu odgovornost za ispravnost ugovora. Osim toga, notarski dokumenti bilježe svaku pravnu radnju.Kupac nije uvijek svjestan koja dokumenta treba tražiti od prodavca i kako ih provjeriti. Notar će se također pobrinuti za to i reći vam sve moguće nijanse i rizike.
• Samoregistracija
  Ova vrsta registracije omogućava prodavcu kontrolu svih faza kupovine i prodaje. Prednost samostalne registracije kupoprodaje stana je ušteda novca kod posrednika i notara, kao i lična kontrola nad cjelokupnim procesom transakcije. Nedostatak ove opcije je radno intenzivan i dugotrajan postupak, koji zahtijeva dosta vremena i poznavanje određenih zakona.
• Uz pomoć agenta za nekretnine
  Realtor je stručnjak koji se bavi prometom nekretnina. U postupku registracije kupoprodaje on je glavni pomoćnik. Funkcije koje obavlja agent za nekretnine:
• pomoć u prodaji i pronalaženju stana koji vam je potreban;
• organizacija pregleda i prikazivanja stana;
• odluka o vremenu transakcije;
• organizovanje uplate depozita ili akontacije;
• konsultacije o svim mogućim pitanjima vezanim za kupoprodaju;
• verifikacija dostavljenih dokumenata;
• organizacija transakcija i poravnanja.
  Prednost rada sa agentom za nekretnine je u tome što štedite svoje vrijeme. Loša strana su gotovinski troškovi. Kao što se može vidjeti iz funkcija agenta za nekretnine, ova pitanja se mogu riješiti samostalno (uz određena početna znanja).

Nijanse samostalne transakcije bez sudjelovanja agenta / notara

Samostalna prodaja stana zahtijeva posebnu pažnju i oprez. U ovom slučaju ima mnogo nijansi, glavna stvar je da ih proučite i zapamtite:

• Preporučljivo je da ne plaćate iznos depozita veći od 80-110 hiljada rubalja. I obavezno uzmite priznanicu od primaoca novca. Kako ga pravilno sastaviti, pročitajte ovdje.
• Nije preporučljivo pristajati na zahtjev prodavca da namjerno snizi cijenu stana. Situacija se može okrenuti protiv kupca. A ako nešto krene po zlu, onda će sud moći naplatiti samo taj manji iznos od prodavca. Iako do toga obično ne dođe, a prodavac to radi kako bi utajio porez.
• Ako je stan kupljen od developera, onda morate vrlo pažljivo provjeriti sve dokumente i informacije: - Sastavni dokumenti developera (potvrda o državnoj registraciji, povelja).
  — Računovodstveni izvještaji za sve periode.
  — Projektna deklaracija.
  — Građevinska dozvola za zemljište.
• Ako se stan kupuje uz hipoteku, vrlo je važno prvo riješiti finansijski problem sa bankom. Ponekad se desi da je proces kupoprodaje već počeo, a banka naglo odbije kredit. Na kraju se sve raspadne.
• Prilikom prihvatanja i prijenosa depozita preporučljivo je sastaviti preliminarni kupoprodajni ugovor, u kojem su naznačene kazne koje će se morati platiti ako se prekrše uslovi ugovora.

Ako je prodavač/kupac pažljivo proučio sve točke registracije kupoprodaje stana, pripremio sve potrebne papire, onda će sigurno izbjeći mnoge poteškoće. Uostalom, takav radno intenzivan proces također može biti pun zamki.

Dokumenti potrebni za sastavljanje ugovora

Kupoprodajni ugovor za stan sastavlja se u jednostavnom pisanom obliku. Ako želite, možete ga ovjeriti kod notara, ali to nije neophodno.

Od 29. decembra 2015. godine učešće notara postalo je obavezno pri obavljanju poslova sa udjelom u stanu, kao i pri prodaji imovine u vlasništvu maloljetnika. Ostale transakcije nekretninama i dalje ne moraju biti ovjerene kod notara.

Koji dokumenti će biti potrebni prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji stana?

Prije svega, potvrda o vlasništvu stana koji se prodaje. Osim potvrde, trebat će vam i vlasnički dokument koji potvrđuje osnov za nastanak prava vlasništva prodavca stana. Takav dokument može biti:

• ugovor o prenosu stana u vlasništvo građana (privatizacija);
• ugovor o poklonu;
• uvjerenje o nasljeđivanju;
• sudska odluka kojom se priznaju vlasnička prava.

Biće vam potrebni i podaci iz pasoša obe strane, odnosno prodavca i kupca.

Osim toga, potrebno je nabaviti potvrdu o tome ko je prijavljen u ovom stanu. Ako u njemu niko nije registrovan, biće potrebna i potvrda.

Ako je prodavac stana oženjen, za prodaju stana potrebna je saglasnost drugog supružnika. Ako je vlasnik maloljetan, morat ćete pribaviti rješenje organa starateljstva kojim se odobrava prodaja stana.

Od 29. decembra 2015. godine traži se rješenje organa starateljstva kod notara.

I naravno, trebat će vam priznanica za plaćanje državne pristojbe. Iznos državne dažbine za registraciju prenosa vlasništva nad nekretninama iznosi 2 hiljade rubalja. Platilac državne dažbine je kupac stana.

Bitni uslovi ugovora o kupoprodaji nekretnine

“Bitni” su obavezni uslovi ugovora, u nedostatku barem jednog od njih, ugovor se smatra nezaključenim.

Osnovni uslovi Ugovora o kupoprodaji stana su:

1. Naslov dokumenta.
   Naveden je naslov „Ugovor o kupoprodaji“, kao i datum i mjesto (grad/grad) njegovog zaključenja.
2. Strane u ugovoru.
   Navedeno je puno ime i podaci o pasošu Prodavca i Kupca.
3. Predmet ugovora je stan (član 554 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
   Navode se nedvosmisleni identifikacioni podaci nekretnine: naziv (stan/udio/soba/kuća), namjena (stambena/nestambena), adresa, spratnost, ukupna površina (u skladu sa podacima iz titule).
4. Suština sporazuma.
   Naznačeno je da je u toku prodaja stana (a ne njegova donacija, iznajmljivanje itd.)
5. Cijena ugovora (član 555 Građanskog zakonika Ruske Federacije).
   Naveden je iznos novca za koji su se strane dogovorile da se plati za stan.
6. Spisak osoba koje žive u stanu koje zadržavaju pravo korištenja stana nakon transakcije, s naznakom prava ovih osoba na korištenje stana (član 1. člana 558. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
   Navedeni su članovi porodice Prodavca koji su u trenutku transakcije još uvijek “prijavljeni” u stanu, te je naznačena obaveza i vrijeme njihovog “odjave” nakon transakcije (to se obično dešava u alternativnim transakcijama).

Ako su prava na stan ograničena, to također mora biti naznačeno u ugovoru, inače se može odbiti registracija.

Dodatni uslovi i odredbe Ugovora o kupoprodaji stana (APA)

Osim bitnih uslova, DCT, po pravilu, navodi niz dodatnih uslova i informacija, čiji broj i sastav zavise od konkretne transakcije i želja strana, kao i od pismenosti advokata. izradu sporazuma. Iako ovi dodatni uslovi nisu obavezni (tj. ne moraju biti precizirani u ugovoru), ako su navedeni, imaju istu snagu i nose iste pravne posledice kao i glavni (materijalni) uslovi.

Svaka fraza u ugovoru ima značenje. A dodatni uslovi ugovora odražavaju nijanse i karakteristike određene transakcije, kao i zahtjeve i želje njenih učesnika.

Ugovorom o kupoprodaji stana posebno su navedeni sljedeći dodatni uslovi, informacije i obaveze strana:

Ugovorom se, po dogovoru stranaka, mogu navesti i dodatne obaveze, potvrde, garancije, kao i kazne i penali za svaku od strana u slučaju neispunjenja obaveza.

Uopšteno govoreći, ugovor može navesti sve dodatne uslove o kojima se dogovore strane u transakciji, sve dok nisu u suprotnosti sa zakonom i suštinom samog ugovora.

Pravila za primjenu ugovora o kupoprodaji nekretnina regulirana su Građanskim zakonikom Ruske Federacije, posebno članovima 549 – 558.

Ako DCP sadrži nekoliko listova, onda svi moraju biti prošiveni, pričvršćeni zajedno i ovjereni potpisima strana.

Ugovor o kupoprodaji stana sastavlja se i potpisuje u najmanje 3 primjerka: po jedan za svaku ugovornu stranu i jedan za matičara (UFRS).

Stvarno ispunjenje uslova ugovora (ispunjenje obaveza) se zatim evidentira potpisivanjem Potvrde o prijemu stana.

Faze kupoprodajne transakcije

Sprovođenje ugovora o kupoprodaji sa naknadnim izvršenjem ugovora regulisano je odredbama čl. 454 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Članom je utvrđena procedura za obavljanje transakcije, prema kojoj kupac mora prenijeti vlasništvo nad nekretninom, a prodavac je dužan prihvatiti i za nju platiti novac.

Ugovorne strane moraju dogovoriti cijenu transakcije prije nego što se transakcija završi.

Prema utvrđenim pravilima, postupak zaključivanja kupoprodaje nekretnine odvija se u fazama.

Faze transakcije uključuju:

1. Zaključivanje predugovora o kupoprodaji;
2. Potpisivanje glavnog ugovora;
3. Prijenos stambenog prostora na kupca, potpisivanje prijema;
4. Završetak poravnanja između strana;
5. Završetak državne registracije transakcije u Rosreestru i dobijanje izvoda iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina.

Šta provjeriti prije sklapanja transakcije

Prije sklapanja kupoprodajne transakcije potrebno je provjeriti:

• prodavač;
• autentičnost dokumenata;
• prisustvo tereta na stanu.

Provjera vlasnika stana i prodavača

Prije finalizacije transakcije, važan korak je provjeriti prodavača nekretnine. Da biste to uradili potrebno vam je:

1. Pogledajte pasoš prodavca kako biste se uvjerili u njegovu autentičnost.
2. Saznajte o broju vlasnika stana, kao i osnovu za njegovo stjecanje. Navedene informacije date su u Rosreestr.

Bilješka. Ako je stan naslijedio prodavac, potrebno je da se kod notara raspitate o prisustvu ostalih nasljednika.

1. Ukoliko su vlasnik stana i prodavac različite osobe, potrebno je provjeriti dostupnost punomoći kojom potonjem daje pravo na otuđenje stana. Međutim, mora biti ovjerena kod notara.

Autentičnost dokumenata

Autentičnost dokumenata je ključna tačka na koju treba obratiti pažnju prilikom kupovine stana. Falsifikovani i nevažeći papiri mogu uzrokovati nezakonitu transakciju, što će naknadno dovesti do sudskog spora i poništenja ugovora.

Posebnu pažnju treba obratiti na pouzdanost takvih dokumenata kao što su:

• ugovor na osnovu kojeg je prodavac dobio pravo vlasništva (ugovor o poklonu, kupoprodaji, zamjeni, nasljeđivanju i sl.);
• potvrde o nepostojanju stambenih tereta (spisak lica prijavljenih u stanu);
• ugovor o hipoteci (ako je nekretnina kupljena uz hipoteku);
• pasoš prodavca.

Falsifikovanje ovih dokumenata značiće da stan pokušavaju nelegalno prodati.

Dostupnost tereta na stanu

Opterećenje je nametnuto ograničenje na stanu koje postoji bez obzira na promjenu vlasnika. Takvo stanovanje je teško prodati. Stoga mnogi prodavači pribjegavaju trikovima, šuteći o njegovoj dostupnosti.

Bilješka. Podaci o prisutnosti tereta navedeni su u izvodu iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (USRN).

Tabela 4. Vrste stambenog opterećenja

Pogled	Bilješka
Hipoteka	Neplaćena hipoteka koja postavlja založno pravo na imovinu može biti prepreka njenoj prodaji.
Najam	Prodaja stambenih prostorija u momentu davanja u zakup drugim građanima
Zakupnina (ugovor na osnovu kojeg građanin obezbjeđuje vlasniku sve što mu je potrebno za cijeli život ili na određeno vrijeme. Zauzvrat dobija vlasništvo nad svojim stanom)	Neprihvatljiva je prodaja stana koji bi ubuduće trebao pripasti novom vlasniku
Uhapsiti	Problematična je prodaja imovine koja je uhapšena. Razlog hapšenja je dugotrajno neplaćanje računa i usluga. U tom slučaju, ograničenja će primjenjivati ​​državne službe
Upravljanje povjerenjem	Upravljanje povjerenjem znači staranje o imovini nekog autsajdera u određenom vremenskom periodu. U tom periodu ima pravo da živi u stanu

Bez dugova, hapšenja ili zabrana

Dug je upisan na vlasnika, a ne na njegove prostorije. U praksi se nakon prenosa vlasništva često javljaju kontroverzne situacije. Preporučljivo je uzeti u obzir veličinu duga ili njegov nedostatak prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji sa hipotekom. Ako dođe do oduzimanja imovine ili drugih tereta, vidjet ćete ih u izvodu iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina. Potvrdu o nepostojanju duga za stambeno-komunalne usluge izdaje MFC ili kompanija koja opslužuje zgradu (na primjer, društvo za upravljanje).

Malo je vjerovatno da će banka odobriti hipoteku ako imate dugove za komunalije. Ali razmotrite sljedeće opcije:

• ugovorom predvidjeti obavezu prodavca da pošalje avans za otplatu duga, što će biti potvrđeno potvrdom o otplati;
• kupovina nekretnine uz dug, dok se ugovorna cijena srazmjerno umanjuje; Zapamtite, hipoteka neće pokriti dug prodavca.

O tome kako kupiti ili prodati nekretninu koja je založena kod banke i pravilno procijeniti rizike možete pročitati u drugom članku: Prodaja ili kupovina nekretnine uz zalog.

Banka provjerava prisustvo ili odsustvo hapšenja i zabrana tako što traži izvod USRN u elektronskom obliku.

Klijent može zatražiti izvod u elektronskom obliku na web stranici Rosreestr (rosreestr.ru) kako bi se uvjerio da nema ograničenja.

Sastavljanje ugovora o kupoprodaji stana u 2019

Postoje tri načina za sklapanje ugovora o kupoprodaji nekretnine:

• Na svoju ruku. U ovom slučaju, prodavac i kupac, bez pribjegavanja uslugama posrednika, sami se dogovaraju o ključnim uvjetima i sastavljaju ugovor. Oni takođe podnose prijave za registraciju prenosa prava i registraciju prava kod Rosreestra.
• Registracija kod notara. To je potrebno u slučajevima određenim zakonom ili ako stranke žele. Notar će provjeriti poslovnu sposobnost strana u transakciji, savjetovati o posljedicama i bitnim nijansama, te će biti odgovoran za zakonitost.
• Preko agenta za nekretnine. Stručnjak za nekretnine može pratiti cijelu transakciju ili određene njene faze. On će međusobno povezati prodavca i kupca, organizovati prikaz stana i pregovore, proveriti istoriju prethodnih transakcija na stanu, pravnu i pravnu čistoću.

Ako to učinite sami, možete uštedjeti mnogo vremena i novca, ali obraćanje stručnjacima pomoći će vam da osigurate posao i uštedite energiju u zamjenu za plaćanje njihovih usluga.

Stan možete prodati ili kupiti za gotovinu ili uz hipoteku. U ugovoru će biti malo razlika - dodavaće se klauzule vezane za hipoteku, kao što je na primer veličina kredita. Osim toga, hipoteka zahtijeva obaveznu procjenu kolateralnog stanovanja.

Na osnovu odredbi Građanskog zakonika, kupoprodajnim ugovorom se navodi:

• informacije o stranama u transakciji;
• konkretni podaci o stanu:
• Cijena;
• postupak poravnanja između kupca i prodavca.

Predugovor za kupoprodaju stana

Također možete kupiti detaljne savjete o popunjavanju predloška ugovora uzimajući u obzir okolnosti vaše transakcije i već prilagođeni obrazac za njega. Primit ćete e-poštu s vezom za pregled konsultacija i linkom za preuzimanje prilagođenog predloška predugovora.

Naravno, za svaku transakciju nekretnine potreban je individualni ugovor, jer vaš potpis na njoj košta mnogo novca.

Raskid preliminarnog ugovora

Raskid svakog ugovora, uključujući i preliminarni, nastaje:

• Po obostranom dogovoru stranaka;
• Ako je pogrešno formatiran;
• Ako ugovorne strane ne ispune svoje obaveze. U ovom slučaju nema govora o hipotekarnom kreditu i povjerenju.

Datumi i rok važenja

Prvi datum, obično napisan odmah ispod naslova, je datum kada je ugovor sastavljen i potpisan. Ovdje počinje odbrojavanje ugovora.

Drugi datum koji je upisan u dokumentu je dan ili rok za glavnu transakciju. Ako strane ne mogu odrediti ovaj datum, zaključenje glavnog ugovora o kupoprodaji mora nastupiti u roku od godinu dana od datuma prvog datuma. Ako obje strane nisu imale vremena da se pripreme za transakciju na dogovoreni datum, mogu se međusobno dogovoriti i odrediti novi datum.

Takva popustljivost je moguća ukoliko kupovina stana ne predstavlja finansijske poteškoće za kupca. U ugovoru o kupoprodaji stana pod hipotekom uvijek je naznačen datum zaključenja glavne transakcije i ne može se odgoditi. U suprotnom, banka će kupcu odbiti hipotekarni kredit i dodati ga na listu nepouzdanih klijenata.

Podaci o prodavcu i kupcu

Obavezni zahtjevi za navođenje ličnih podataka u ugovoru isti su za obje ugovorne strane.

• Puno ime;
• državljanstvo;
• Godina rođenja;
• Broj i serija pasoša, ko je i kada izdao;
• Prijava na adresi stanovanja.

Ako postoji više prodavaca/kupaca - stan se prodaje/kupuje, na primjer, od strane supružnika - lični podaci moraju biti navedeni redom za svakog.

Ako jednu od stranaka zastupa drugo lice (treće lice) punomoćjem, u predugovoru o kupoprodaji navode se detalji punomoćja ovjerenog kod notara.

Informacije o objektu

Predmet ili predmet kupoprodajnog ugovora je stan koji će kupac kupiti od prodavca uz hipoteku. Što je više informacija o stanu, to će njegova procjena biti tačnija i vjerodostojnija šansa za dobijanje odobrenja za iznos traženog kredita.

U ugovoru mora biti navedeno:

1. Tip kuće:

• Apartman;
• Low-rise;
• Država;
• Godina izgradnje.

1. Lokacija i karakteristike objekta:

• Tačna adresa sa naznakom lokacije, okruga, regiona, ulice, kuće i broja stanova;
• Spratnost na kojoj se stan nalazi i broj spratova zgrade;
• Zajednički/dnevni prostor;
• Broj soba (metri, dionice).

1. Stanje objekta (popravka, bez popravke, kakvo je stanje komunikacija) sa popisom stvari, namještaja koji se prenose na kupca.
2. Nema tereta:

• Stan nije uhapšen, nema tužbe, nema sudske odluke;
• Na stan nema hipoteke, stan nije u zalogu;
• Za stan nije upisana najamnina;
• Stan se ne iznajmljuje niti daje u zakup.

Ugovor o depozitu

Ukoliko po predugovoru o kupoprodaji nekretnine prenesete depozit, kako bi se osiguralo da strane u transakciji ispune preliminarne dogovore, Ugovor o depozitu je obavezan dokument, u suprotnom sud (u slučaju neuspjelog transakcije) smatrat će depozit kao avans!

Potvrda o prijenosu i prijemu

Neophodno je izvršiti ne samo pravnu registraciju prenosa vlasništva, već i
stvarni. U tu svrhu se sastavlja potvrda o prijenosu i prijemu. Ukazuje koja je imovina prenesena iu kakvom stanju. Ovaj dokument evidentira ispunjenje obaveza iz ugovora i predstavlja njegov dodatak.

Dokument se sastavlja uz pomoć advokata, ali znajući kako akt izgleda, možete ga sami pripremiti.

Nakon potpisivanja predaje, sva odgovornost za stan (uključujući i plaćanje komunalnih računa) prelazi na kupca.

Primjer potvrde o prijenosu i prijemu stana

Prijenosni akt se može potpisati prije ili nakon registracije prijenosa vlasništva. U nekim regijama radnje registracije se ne provode bez akta, stoga se preporučuje da se Glavnim ugovorom u posebnoj klauzuli predvidi mogućnost sastavljanja akta nakon registracije.

Validnost

Kupoprodajni ugovor važi dok se ne ispune svi u njemu navedeni uslovi. Ovo pravilo je propisano stavom 3. čl. 425 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Ako je novac prebačen na prodavca, a kupac je primio svu dokumentaciju za stan i uknjižio prenos vlasništva, transakcija se može smatrati završenom. Međutim, postoje neobične situacije kada dokument sadrži uslove koji ograničavaju radnje novog vlasnika. Na primjer, jedna od tačaka može biti uvjet da se ne nabavi pas ili da se ne rade popravci vikendom. Sve dok je njihova implementacija relevantna, sporazum se smatra važećim.

Bitan

Čak i nakon isteka ugovora, strane su odgovorne za kršenje njegovih uslova.

Sve dok se ugovor ne ispuni, odnosno ne upiše, strane mogu mirenjem otkazati transakciju. Nakon što je ugovor izvršen, ne može se poništiti. Morat ćete se obratiti sudu ili izvršiti obrnutu transakciju.

Zahtjev za poništenje prodaje ili kupovine može se podnijeti u roku od 3 godine od datuma transakcije, međutim, rok za podnošenje se može produžiti ako stranka ranije nije bila upoznata sa povredom svojih prava.

Koliko kopija treba da ima?

Ugovor je sastavljen u najmanje 3 primjerka. Jedan se čuva u Rosreestru, drugi se predaje Prodavcu, a treći Kupcu.

Ako postoji više prodavaca ili kupaca, odnosno prodaje se stan koji je u zajedničkom vlasništvu, broj ugovora mora biti jednak broju učesnika u transakciji.

Od kojeg trenutka se ugovor smatra zaključenim?

Prema čl. 433 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ugovor se smatra zaključenim ako:

• ponuda (predlog za sklapanje sporazuma) je prihvaćena od strane druge strane, postignuti su dogovori po svim tačkama dokumenta;
• imovina se prenosi prema dogovorenim uslovima.

Nepostojanje državne registracije ne može poslužiti kao osnova za poništavanje ugovora. To jest, prije registracije, kupac je već vlasnik imovine, ali ne može njome raspolagati (Rezolucija Plenuma Oružanih snaga Ruske Federacije 10/22 od 29. aprila 2010.).

Gdje pogledati, kako saznati broj ugovora o kupoprodaji stana

U većini slučajeva, broj ugovora nije naveden. Ako nema broja, ali ga morate unijeti, napišite “b/n”.

Ako je potrebno navesti registarski broj, obratite pažnju na pečat Rosreestra.

Naznačit će datum i registracijski broj.

Obračuni po kupoprodajnom ugovoru sa hipotekom

Ugovorom je opisan postupak prijenosa vlastitih i kreditnih sredstava, što je detaljniji to će se manje pitanja postavljati prilikom dalje registracije. Glavni rizici za kupca i prodavca leže u uslovima za vraćanje akontacije ukoliko transakcija ne prođe. Krivac može ostati bez depozita i platiti novčanu kaznu. Zauzmite se za svoje interese. Opcije odgovornosti:

• akontacija ostaje prodavcu ako kupoprodaja nije izvršena krivnjom kupca;
• prodavac vraća depozit u duplom iznosu (ili uz drugu kaznu) ako je on kriv;
• avans se vraća bez penala, bez obzira čija je krivica - ovo stanje je rijetko.

Možda ćete želeti da insistirate na detaljnom opisu događaja koji su obuhvaćeni greškom kako biste izbegli dvosmislenost u jeziku.

Prijenos prve rate često dokumentuju strane putem preliminarnog sporazuma. U ovom slučaju, forma predugovora mora biti ista kao i glavna, odnosno ako je za glavni ugovor predviđena javnobilježnička forma, onda predugovor mora biti javnobilježnički. Dokument ima manju pravnu snagu od glavnog kupoprodajnog ugovora sa hipotekom. Stavlja namere strana na papir i eliminiše potrebu za ponovnim pregovaranjem o ključnim datumima glavnog sporazuma, koje je teško izračunati u fazi prikupljanja informacija. Također, prijenos kapare može se potvrditi i potvrdom.

Nikada nemojte potpisivati ​​kupoprodajni ugovor ako je navedeno da su uplate izvršene u cijelosti, a u stvari novac nije prebačen. U ugovoru je bolje navesti tačno način plaćanja koji će se stvarno koristiti.

Šta određuje cijenu prometa nekretninama - pregled faktora koji utiču na trošak

Na cijenu utiču složenost same procedure, cijena objekta, te trajanje postupka. Osim toga, način završetka transakcije igra važnu ulogu u određivanju cijena. Kontaktiranje notara je skupo. Ovome morate dodati pristanak supružnika, koji košta 1000 rubalja.

Visina državne pristojbe pri samoj registraciji određena je poreznim zakonom i ovisi o vrsti objekta. Predlažem da pobliže pogledamo tri glavna faktora koji utiču na cijenu transakcija nekretninama.

Cijena nekretnine

Iznos transakcije igra veliku ulogu prilikom registracije vlasništva. Pročitajte naš detaljan članak o ovoj proceduri. To se ne odnosi toliko na državnu pristojbu, koliko na obračun troškova usluga trećih strana. Na primjer, notaru se mora platiti određeni postotak cijene stambenog prostora koji se prodaje.

Prilikom kontaktiranja advokata za promet nekretnina, tarifa za njihove usluge se takođe obračunava na osnovu iznosa transakcije, mada ne uvek.

Složenost postupka

Važnu ulogu u određivanju cijena igra složenost same procedure papirologije za promet nekretnina. Činjenica je da mnogi objekti nemaju svu potrebnu dokumentaciju koja bi trebala biti dostupna prilikom registracije. Konkretno, tehnički pasoši, katastarski dijagrami i drugi važni dokumenti mogu nedostajati.

Ponekad se javljaju situacije u kojima predmet transakcije postaje predmet spora između rođaka ili nasljednika. Za rješavanje ovakvih situacija potrebna su i finansijska ulaganja. Stoga, što je više takvih poteškoća, to je veća cijena usluga advokata za nekretnine.

Vremenski troškovi

Za završetak transakcije često je potrebno potrošiti više vremena nego što bi inače bilo potrebno. Na primjer, kada vlasnici ili nasljednici žive u različitim gradovima i treba im vremena da stignu. Ponekad, da biste uknjižili nekretninu, potrebno je pravo da to učinite na sudu. Ovakva pravna pitanja se također ne rješavaju brzo. Što je period duži, više morate platiti.

Gdje možete formalizirati, sastaviti i registrirati ugovor?

Ugovor možete sastaviti na jedan od sljedećih načina:

• na svoju ruku;
• uz pomoć agenta za nekretnine;
• uz pomoć advokata;
• kod notara.

Prodavac nekretnina ne bi trebao imati pravno obrazovanje, pa bi predstavnik agencije mogao biti nesposoban po pitanju sklapanja ugovora. Realtor obično ima "blanko" ugovor koji može dati Prodavcu i Kupcu, a dokument se popunjava direktno u pravnom odjelu organizacije.

Notarska provjera je temeljitija, što znači da su stranke sigurnije.

Ukoliko povjerite registraciju notaru, on će obaviti sljedeće poslove:

1. Saznajte okolnosti prodaje. On će sastaviti ne standardni ugovor, već onaj koji se odnosi na specifičnosti transakcije, uzimajući u obzir interese obje strane.
2. Na osnovu sopstvenog iskustva, on će uvesti tačke neophodne za smanjenje rizika od raskida ugovora.

Pored navedenog, notar može svjedočiti o uračunljivosti i poslovnoj sposobnosti lica, pa će ispravu biti nemoguće osporiti.

Jedna od prednosti izvršenja transakcije preko notara je mogućnost plaćanja preko njegovog posebnog depozitnog računa.

Advokat pruža slične usluge, sa jedinom razlikom što neće moći da izvrši ovjeru. Međutim, uz pomoć advokata, čistoća transakcije će biti zagarantovana.

Da li ugovor o kupoprodaji stana podliježe državnoj registraciji?

Državna registracija ugovora o kupoprodaji predviđena je članom 2. čl. 558 Građanskog zakonika Ruske Federacije, međutim, članak sadrži napomenu. Ako je zaključen nakon 01.03.2013. godine, državna registracija nije potrebna.

I dalje ćete morati kontaktirati Rosreestr za registraciju prijenosa vlasništva, koji će biti upisan u Jedinstveni državni registar nekretnina. Tu dobro dođe sporazum, bez njega promjene neće biti.

Trenutno je za potvrdu vlasništva potrebno pribaviti izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina. Ranije izdate potvrde o državnoj registraciji ostaju važeće.

Ako jedna od ugovornih strana odbije kontaktirati Rosreestr, možete podnijeti žalbu sudu. Kao rezultat toga, donosi se odluka o državnoj registraciji, a vlasnik koji izbjegne bez razloga bit će dužan drugoj strani nadoknaditi štetu uzrokovanu kašnjenjem.

Posebni slučajevi otuđenja

Prodajem cijeli stan jednom kupcu

Akcionari sastavljaju opšti kupoprodajni ugovor. Svi su upisani u dokument kao “Prodavci”. Svako od njih će takođe morati da stavi svoj potpis na sporazum. “Cijena” je trošak cijelog stana, a zatim se prihod dijeli bivšim vlasnicima srazmjerno njihovim udjelima. U ovom slučaju nije potrebno poštovati pravo preče kupovine u međusobnom odnosu. Za ponovnu registraciju imovinskih prava u Rosreestru, Kupac (novi vlasnik) plaća samo jednu državnu pristojbu.

Prodajem stan u djelimičnom udjelu

U ovom slučaju nije bitno da li se imovina otuđuje u korist jednog Kupca ili više različitih Kupaca. Svaki Prodavac sklapa novi kupoprodajni ugovor sa Kupcem, navodeći kao „cijenu“ trošak njegovog konkretnog udjela. O pravu preče kupovine moraju voditi računa svi suvlasnici - u međusobnom odnosu.

Za ponovnu registraciju imovinskih prava u Rosreestru, Kupac će morati platiti onoliko državnih pristojbi koliko postoje posebni ugovori sklopljeni između njega i Prodavaca. Ako je u okviru općeg ugovora o kupoprodaji naznačeno nekoliko kupaca, tada se državna pristojba dijeli (bilo proporcionalno njihovim udjelima, ili prema principu jednakog plaćanja - na primjer, 500 rubalja od svakog).

Kupoprodaja između supružnika

Ovdje se pojavljuju neke karakteristike vezane za koncept „vlasništva nad zajednički stečenom imovinom“. Na primjer, supruga koja je kupila dio stana moći će istovremeno tražiti polovinu sredstava koje će sama isplatiti svom mužu. U tom slučaju, cijeli proces kupovine i prodaje postaje besmislen.

Da bi se izbjegao apsurd transakcije, supružnici bi trebali prvo podijeliti zajednički stečenu imovinu (tj. dodijeliti svoje tačne udjele), a zatim sklopiti bračni ugovor o odvojenom vlasništvu nad imovinom od trenutka zaključenja ovog dokumenta. Oba ova postupka mogu se dobrovoljno obaviti u kancelariji javnog bilježnika. Nakon izvršenja ovih koraka, supružnici će postati samostalni subjekti i moći će da raspolažu svojim udjelima, uklj. – implementirajte ih za dobrobit jedni drugih. Kupoprodajni ugovor će biti sastavljen u standardnom obliku.

Primarno stanovanje

Za kupovinu stana u novogradnji potrebno je da podignete kredit za njegovu kupovinu od banke. Ali za to ćete morati ispuniti određene zahtjeve.

Da li je moguće kupiti kuću na kredit bez učešća, pogledajte članak: stan sa hipotekom bez učešća.

Često se zahtjev banke svodi na kupovinu stana od akreditovane građevinske firme sklapanjem predugovora sa njom.

Procedura za dobijanje hipotekarnog kredita od developera:

Predugovor mora sadržavati bitne uslove glavne kupoprodajne transakcije, na primjer, iznos početnog doprinosa, uslove plaćanja itd.

Programeri, prilikom sklapanja predugovora za kupovinu stana u novogradnji, često ne navode svoju odgovornost u slučaju neblagovremenog puštanja kuće u rad.

Predugovor mora sadržavati tačnu adresu predmeta ugovora, što omogućava identifikaciju stambenog prostora koji se kupuje.

Kupoprodaja između rođaka

Ako je i srodnik suvlasnik, tada se pravo preče kupovine smatra uzetim u obzir i ostvarenim. Ako srodnik nije jedan od suvlasnika, onda će Prodavac prvo morati da ispoštuje pravo preče kupovine koje imaju ostali suvlasnici. Samo ako se odreknu udjela može se ostvariti u korist srodnika.

Bez obzira koliko je odnos između bliskih ljudi povjerljiv, morat ćete sastaviti sporazum prema svim pravilima. Potrebno je evidentirati i prenos udela i prenos novca na propisan način (npr. sastavljanjem prenosnog akta i potvrde o prijemu sredstava).

Maloljetno/nesposobno/djelimično sposobno lice kao Prodavac

U tom slučaju, organi starateljstva i starateljstva moraju dati svoju saglasnost za transakciju. Zaposleni u PLO-u su pozvani da osiguraju da vlasnik ne izgubi svoj dio nepovratno. On mora primiti ili sredstva ušteđena na registrovanom bankovnom računu ili ekvivalentan dio na drugom mjestu.

Za podnošenje prijave OOP-u odgovorni su zakonski zastupnici maloljetnog/nesposobnog/ograničenog lica. Ako vlasnik ima 2 roditelja (usvojitelji, staratelji, staratelji), onda prijavu moraju podnijeti zajedno. Akcionar stariji od 14 godina dopunjava prijavu uz svoju pismenu saglasnost za izvršenje transakcije. Odobrenje ili obrazloženo odbijanje izdaju zaposleni u PLO-u u roku od 15 kalendarskih dana nakon prijema zahtjeva.

Prema stavu 3 čl. 37 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zakonski zastupnik maloljetnog/nesposobnog/djelimično sposobnog lica ne može sklapati imovinske poslove sa svojim štićenikom. Dozvoljen je samo poklon, od roditelja, usvojitelja, staratelja ili staratelja štićeniku, ali ne i obrnuto.

Zakonski zastupnik takođe nema pravo da nastupa u ime svog štićenika ako je druga strana u transakciji supružnik/drugi bliski srodnik zakonskog zastupnika. Ako želite izvršiti takvu imovinsku transakciju, pravni zastupnik će morati kontaktirati PLO. To je tijelo koje će analizirati koliko je takva kupoprodaja primjerena. Zaposleni u ustanovi će privremeno preuzeti obaveze za pravno zastupanje maloljetnog/nesposobnog/djelimično poslovnog lica.

Kako završiti složenu transakciju nekretnine - pretvaranje stambenog prostora u nestambeni prostor u 4 koraka

Do sada smo razmatrali manje-više jednostavne transakcije nekretninama. To ne znači da se svi objekti bez izuzetka tako lako registruju.

Postoje takozvane „složene“ transakcije nekretninama, čije izvršenje zahtijeva dodatne napore.

Predlažem da se u praksi razmotri pitanje prijenosa stambenih prostorija u nestambene. Ovo iskušenje javlja se kod onih vlasnika čije se stanovanje nalazi u prizemlju zgrade, ali se ne koristi za predviđenu namjenu. Ako stan prenesete u status nestambenog prostora, možete ga isplativo iznajmiti pravnim licima ili individualnim poduzetnicima.

Prikupljamo dokumente i kontaktiramo nadležne organe

Prije nego što to učinite, morate razumjeti pravila koja su jasno navedena u stambenom kodu.

Kada stan ne možete prebaciti u nestambeni status:

• ako prostor ne može biti opremljen posebnim ulazom pored ulaza;
• ako ne želite prenijeti cijeli stan, već samo pojedine prostorije;
• ako je stan dat u zakup ili je u zalogu;
• ako nije na prvom spratu stambene zgrade.

Za provedbu cijele ove procedure potrebno je prikupiti određeni paket dokumenata, ali odluku će donijeti nadležni organ, a ona nije uvijek pozitivna.

dokumentacija:

• izjava;
• vlasnički list;
• potvrda o registraciji;
• plan rekonstrukcije;
• tlocrt kuće.

Osim toga, službenici imaju pravo zahtijevati od vlasnika da da saglasnost drugih stanara kuće čiji interesi mogu biti ugroženi.

Kontaktirajte BTI da odredite cijenu prijevoda

Nije dovoljno dostaviti dokumente za prijenos stambenih prostorija u nestambene. Također je potrebno dostaviti detaljan plan budućeg nestambenog prostora. Da biste to učinili, prvo kontaktirajte BTI, gdje će izvršiti potpuni izračun cijene usluga. Tamo saznajte iznos državne dažbine.

Mijenjamo raspored i koordiniramo radnje sa nadležnim organima

Ako je za buduće nestambene prostore potreban drugačiji raspored, tada je potrebno dobiti dozvolu za rekonstrukciju od građevinskog odjela vaše općine. Na teren će doći stručnjak iz oblasti građevinarstva i arhitekture, koji će pregledati stan i dati mišljenje o mogućnosti ili nemogućnosti preuređenja prema vašoj skici.

Upisujemo vlasništvo nad nestambenim prostorima

Nakon što završite rekonstrukciju, potrebno je pozvati djelatnike BTI-a, koji će izvršiti sva mjerenja i pripremiti novi tehnički pasoš za ovu prostoriju. Zatim kontaktirajte Rosreestr ili MFC sa zahtjevom za registraciju nestambenih prostorija.

Kako se prenosi novac prilikom sklapanja prometa nekretninama

Budući da se prilikom obavljanja transakcija nekretninama faza prijenosa novca ne može izbjeći, ovo pitanje vrijedi detaljnije razmotriti.

U većini slučajeva takve transakcije uključuju velike sume novca, čiji prijenos mora biti obavljen što je moguće sigurnije. Malo je vjerovatno da će se itko danas odlučiti na gotovinsko plaćanje od nekoliko miliona rubalja, a da se na bilo koji način ne zaštiti.

Alternativa bi bio bezgotovinski transfer na bankovni račun, koji je ponekad potreban prilikom uzimanja hipoteke ili upisa vlasništva nad stanom u novoj zgradi koji je kupljen budžetskim sredstvima u okviru nekog od državnih stambenih programa. Možete platiti i gotovinom na sljedeće načine.

Bankovni sef (depozitor)

Sef u posebnom skladištu (depozitu) iznajmljuje kupac. Tamo polaže potreban iznos u prisustvu prodavca. Nakon toga, strane potpisuju sporazum o korištenju ove ćelije. Prema njemu, prodavac će moći da podigne novac iz ćelije tek nakon što uknjiži imovinu.

Ukoliko iz nekog razloga ne dođe do upisa vlasništva, kupac će moći slobodno podići novac. Prodavac će moći ući u ormarić samo sa pasošem i dokumentima koji potvrđuju prenos vlasništva na kupca. Iznajmljivanje sefa za transakciju nekretninama garantuje sigurnost i eliminiše prevare.

Depozit kod notara

Ovo je također pouzdan, ali prilično skup način prijenosa novca. Samo po sebi košta samo 1.500 rubalja, ali transakcija nekretninama kod notara i registracija pristanka supružnika na to koštat će još oko 20 tisuća rubalja, ovisno o iznosu transakcije.

Suština depozita kod notara je da kupac prebaci novac na svoj bankovni račun. Zatim notar ovjerava ugovor, koji odražava uslove prijenosa novca prodavcu. Najčešće je to kraj postupka registracije kod Rosreestra. Ukoliko iz nekog razloga ne dođe do upisa vlasništva nad stanom, notar će vratiti novac na račun kupca.

Akreditiv

Ova metoda se rijetko koristi, jer je previše komplikovana i ne koriste je sve banke. U suštini, to je slično prijenosu novca kroz sef. Međutim, ovdje se međusobna poravnanja vrše u bezgotovinskom obliku sa računa kupca na račun prodavca, koji novac može jednostavno unovčiti nakon završetka postupka registracije imovine.

Za hipoteku

Da biste se prijavili za kredit, potrebno je prikupiti potrebnu dokumentaciju i odnijeti ih u banku. Zatim trebate odabrati stan. Mora biti u skladu sa tehničkim standardima i sanitarnim pravilima. Nakon što vam banka odobri zahtjev, dobijate sredstva koja morate potrošiti striktno za njihovu namjenu.

Pazite da na stan ne budu stavljeni tereti. Prodavac dobija novac koji zaslužuje za stan, a kupac plaća mjesečne uplate tokom utvrđenog roka hipoteke (obično 15-20 godina).

Sa materinskim kapitalom

Zakon dozvoljava korišćenje materinskog kapitala za poboljšanje uslova života porodice. Da biste to učinili, morate biti vlasnik certifikata - personaliziranog državnog dokumenta s jedinstvenim brojem.

Ako se transakcija obavlja korištenjem takvih sredstava, u ugovoru je uvijek naveden broj certifikata.

Ako ste već odabrali stan, onda nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji, morate se obratiti teritorijalnom tijelu Penzionog fonda Ruske Federacije s prijavom. U njemu navodite svrhu za koju će novac biti utrošen. Svojoj prijavi prilažete i svu potrebnu dokumentaciju.

Po zadatku

Shema transakcije za kupoprodaju stana korištenjem dodjele je sljedeća. Uz njegovu pomoć, novi kupac, vršeći plaćanja po ugovoru o ustupanju, stiče prava i obaveze prema ugovoru sa investitorom.

Asignacija se teško može nazvati metodom kupovine i prodaje. To je prije alat kojim se mijenja strana (akcionar ili kupac) u ugovoru sa developerom. Najčešće se distribuira na primarnom tržištu nekretnina.

Dodatna pitanja

Kako prodati i kupiti stan u isto vrijeme i sastaviti dokumente

Često se kupovina stana ne odvija „od nule“, već nakon preprodaje drugih nekretnina. Na primjer, roditelji prodaju svoj veliki stambeni prostor kako bi kupili zaseban dom za sebe i svoju djecu, ili porodica prodaje jednosoban stan kako bi uz doplatu kupila prostraniju opciju. U svakom slučaju, procedura se ne mijenja: kupac traži odgovarajući stan, provjerava vlasničku dokumentaciju i s njim razgovara o postupku transakcije, ali istovremeno oglašava prodaju vlastite kuće. Kako bi osigurali da proces kupovine i prodaje teče glatko iu skladu sa zakonom, obično se za pomoć obraćaju agentima nekretnina. Poznaju sve dostupne ponude na tržištu, mogu brzo da izaberu odgovarajući dom za kupovinu, a kroz bazu klijenata istovremeno pronađu kupca za stan klijenta.

Da li je moguće kupiti općinski stan?

Opštinske nekretnine su vlasništvo države. Prodaja takvog stana može se izvršiti tek nakon privatizacije, ali u tom slučaju stan gubi status opštine i postaje privatno vlasništvo. Zbog toga:

1. ako živite u opštinskom stanu po ugovoru o socijalnom zakupu i još niste iskoristili svoje pravo na privatizaciju, koristite ga i dobijete vlasništvo nad svojom kućom bez plaćanja;
2. ako ste već iskoristili svoje pravo na besplatnu privatizaciju, nekretninu možete kupiti po prosječnoj tržišnoj cijeni od države;
3. Ako vam se ponudi da kupite općinski stan od stanovnika koji nisu njegovi vlasnici, nemojte pristati - ovo je prevara.

Isplati li se kupovati stanove na aukciji?

Više je razloga za prodaju nekretnina putem aukcije, uključujući kršenje od strane zajmoprimca uslova ugovora sa zajmodavcem, kao i prodaju imovine kompanija koje su se oglasile u stečaju. Obično na stečajnim licitacijama država prodaje stanove koji su bili u vlasništvu pravnih lica, preduzeća ili oduzeti zbog neplaćanja komunalija i drugih usluga. Stan pod hipotekom prodaje se na aukciji u banci kako bi se zatvorio kredit koji zajmoprimac nije u mogućnosti da otplati.

Početna cijena nekretnine na aukciji obično je 5-10% jeftinija od tržišne vrijednosti, što omogućava jeftinu kupovinu stambenog prostora. Međutim, treba imati na umu da je kupovina stanova na dražbi izvršitelja povezana s rizikom:

1. kupac bankovnog stana pod hipotekom može se suočiti sa sudskim sporom od bivšeg vlasnika;
2. mogu postojati dugovi za komunalije na ličnom računu nekretnina;
3. često se javljaju problemi sa prijavom stanara: bivši vlasnik može biti otpušten putem suda, ali ako se registracija odnosi na maloljetno dijete, niko nema pravo da ga otpusti i deložira;
4. može postojati teret na imovini koji se nije mogao utvrditi tokom preliminarne dokumentacije: na primjer, preduzeće je dalo svoje prostorije za stanovanje radnika, preduzeće je otišlo u stečaj i prostor je stavljen na licitaciju, ali to je nezakonito iseliti stanovnike kojima je potreban stambeni prostor bez pružanja alternative.

Stručnjak za nekretnine pomoći će vam da bez rizika kupite stan sa bankovnim teretom.

Kako bez problema kupiti stan u drugom gradu

Potreba za kupovinom kuće u drugom gradu može biti uzrokovana promjenom posla, specifičnostima poslovanja ili situacijom u zemlji ili regiji. Da biste samostalno i bez rizika izvršili takvu transakciju, potrebno je izdvojiti vrijeme, proučiti cijenu nekretnina u regiji, doći u grad kako biste vidjeli opcije i pripremili dokumente. Da biste kupili kuću u drugom gradu bez rizika i gubitka vremena, potražite pomoć od agencije za nekretnine koja ima podružnice ili zaposlene u različitim regijama. Po pravilu, takve poslovne veze postoje između članova Ruskog ceha posrednika u prometu nekretnina ili članova posebno kreiranih profesionalnih poslovnih zajednica.

Kako kupiti kuću sa hipotekom

Hipoteka, ili kredit osiguran nekretninama, može se koristiti za kupovinu novih zgrada i sekundarnih stanova. U poređenju sa kupoprodajnom transakcijom, koja uključuje dvije osobe - prodavača i kupca - hipoteka uključuje treću stranu - banku.

Procedura hipotekarne transakcije:

1. Zajmoprimac potvrđuje svoju solventnost.
2. Odabire stan koji zadovoljava njegove zahtjeve po površini, spratu, uređenju i odgovara cijeni.
3. Predaje dokumente za stan u banku.
4. Banka pregleda prijavu i priloženi paket dokumenata i ako je odobrena izdaje kredit.

Prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku za novu zgradu, programer obično nudi gotove programe i sheme zajma od partnera. Možete koristiti jedan od njih, što će uštedjeti vrijeme, ili kontaktirati drugu kreditnu instituciju. Kada kupujete sekundarnu nekretninu sa hipotekom, morate sami potražiti zajmodavca.

Postoji niz standardnih i pojedinačnih uslova koje banke nameću zajmoprimcima. Standardni kriterijumi evaluacije uključuju:

▪ Državljanstvo Ruske Federacije;

▪ starost od 20-21 godina u trenutku zaključenja ugovora i do 65-75 godina u trenutku otplate duga;

▪ radno iskustvo od 6 mjeseci;

▪ nivo prihoda koji će vam, pored osnovnih porodičnih troškova, omogućiti da redovno otplaćujete kredit i kamatu na njega.

Neke banke daju kredite klijentima mlađim od 21 godine, sa prosječnim i niskim nivoom službenih prihoda. Na primjer, Sberbank i Transcapitalbank svojim klijentima pružaju mogućnost otplate kredita do 75 godina, a Sovcombank - do 85 godina. Lojalni uslovi za procenu zajmoprimaca obično se odnose na hipotekarne programe sa nepovoljnijim uslovima: sa kratkim rokom kreditiranja, velikim učešćem i preplatom.

Da biste se prijavili za hipotekarni kredit, morate napisati zahtjev na obrascu banke i dostaviti sljedeću dokumentaciju radi provjere:

1. kopije pasoša i identifikacionog koda;
2. uvjerenje o prihodima i kopiju radne knjižice;
3. slični dokumenti sudužnika, pod uslovom njihovog učešća u transakciji.

Ukoliko se kao kaparu planira korištenje potvrde o materinskom kapitalu ili štednje na vojnoj hipoteci, odgovarajuće potvrde i izvodi se prenose u banku. Spisak dokumenata može se razlikovati, a tačnu listu će izdati zaposleni u banci.

Mogući susreti sa prevarantima

Prilikom kupovine stana u novogradnji imat ćete minimum problema da pronađete pouzdanu kompaniju koja prodaje stambene prostore. Međutim, kada sami kupujete sekundarno stanovanje, možda ćete imati problema s prevarantima. Postoje mnoge zamke prilikom obavljanja takve transakcije.

Preliminarni kupoprodajni ugovor može Vas zaštititi u slučaju da prodavac traži isplativijeg kupca (uzorak predugovora). Prilikom sastavljanja ugovora o depozitu treba razgovarati o cijeni stana, roku za sastavljanje kupoprodajne dokumentacije, kao i visini depozita. Važan je i datum kada se prethodni vlasnik iselio.

Prije nego što izvršite transakciju, trebate provjeriti pravnu čistoću dokumentacije. To znači provjeru stambenog prostora radi utvrđivanja zakonitosti osnova za prodaju nekretnine. Ako to nije moguće, možete se prevariti. Od posebnog značaja je stambeni prostor u kome su povređena prava maloletnika. Ako se takva činjenica otkrije, sud može proglasiti transakciju nevažećom.

Prilično česta prevara je prodaja kuće nakon smrti vlasnika. U ovom slučaju transakcija je nevažeća od trenutka zaključenja. Takođe treba pažljivo pratiti trenutke kada bi neki građani mogli dobiti pravo na udio u ovom stanu nakon prodaje (oni koji se vraćaju iz zatvora i sl.). Kućna knjiga ureda za pasoše može pomoći u tome.

Trebali biste biti veoma oprezni kada prenosite novac. Da bi to učinili, često iznajmljuju ormariće u bankama. To vam omogućava da se zaštitite što je više moguće. Vrlo često banke vlasnicima stanova daju pristup ormariću tek nakon zaključenja državne registracije ugovora o kupoprodaji nekretnina. Mjera je sasvim prihvatljiva i veoma je popularna među kupcima.

Ako niste sigurni hoćete li izbjeći sve nevolje povezane s prevarantima, trebate kontaktirati pouzdanu agenciju koja će osigurati da se transakcija završi uz određene garancije.

Zaključak

Prilikom dogovaranja transakcije provjerite brojeve dokumenata koji se navode u vašim ugovorima i aktima. Greške u kucanju, čak i nakon nekoliko godina, mogu postati formalna osnova za poništavanje transakcije.

Svi izvodi i potvrde su samo za referencu, njihov oblik se mijenja zajedno sa zakonskom regulativom, mnogi od njih su ukinuti. Ugovor i akt ostaju vlasnički dokumenti. Imajte to na umu i čuvajte ih na sigurnom mjestu.

Pretplatite se na najnovije vijesti

Samostalna prodaja stana omogućava prodavcu da lično kontroliše svaku fazu prodaje, od pronalaženja kupca do procesa završetka transakcije, i značajno uštedi na uslugama posrednika.

Međutim, u isto vrijeme, samostalna prodaja stambenog prostora je prilično radno intenzivan proces koji oduzima puno vremena i zahtijeva poznavanje osnova zakonodavstva koje se odnosi na kupoprodaju nekretnina i poštivanje određenih mjera opreza.

U suprotnom, prodaja stana može biti odložena ili čak dovesti do štetnih posljedica za vlasnika ovog stambenog prostora. Stoga se preporučuje da prvo procijenite svoje znanje i snage i odmjerite prednosti i nedostatke prodaje sebe.

Ako se ipak odlučite sami prodati svoj dom, tada ovom procesu morate pristupiti s maksimalnom odgovornošću kako biste izbjegli probleme u budućnosti.

Dakle, šta trebate učiniti da sami prodate stan?

Korak 1. Priprema stana i svih potrebnih dokumenata za prodaju

Vrlo često je priprema dokumentacije za prodaju najzahtjevniji i dugotrajniji proces. Međutim, vlasnik stana, koji ima komplet dokumenata spreman za prodaju, moći će da obavi kupoprodaju stambenog prostora u najkraćem mogućem roku. Zbog toga se prikupljanje dokumenata mora uzeti sa punom odgovornošću.

Ne samo brzina prodaje i registracije, već i pravna čistoća transakcije, a eventualno i cijena stana ovisit će o ispravnosti i kompletnosti seta dokumenata potrebnih za završetak transakcije za prodaju stambenog prostora. prostorije. Neće svi kupci pristati da čekaju nekoliko sedmica dok prodavac ne prikupi svu potrebnu dokumentaciju za stan.

Da biste prikupili kompletan set dokumenata, bolje je kontaktirati advokata ili nadležno tijelo za registraciju. Nadležni stručnjaci pomoći će vam da sastavite potpunu listu svih dokumenata za prodaju stana kako ništa ne bi bilo zaboravljeno i prodavač ne bi morao prikupljati dodatne dokumente u budućnosti.

Ispravnost cjelokupne dokumentacije također je od velike važnosti, jer pogrešno sačinjen dokument može dovesti do odbijanja registracije kupoprodajne transakcije i, u konačnici, značajno produžiti vrijeme prodaje stana. Stoga bi opet bilo bolje prvo razjasniti zahtjeve organa za registraciju za određeni dokument.

Osim toga, trebali biste pažljivo provjeriti da li su svi dokumenti ispravno popunjeni. Svi podaci navedeni u tehničkoj dokumentaciji za stan i ostalim dokumentima moraju se u potpunosti poklapati sa stvarnošću. Dokumenti koji će se naknadno dostavljati organu za registraciju moraju sadržavati samo pouzdane podatke i biti popunjeni čitko, bez ispravki i brisanja.

Potreban set dokumenata

1. Potvrda o upisu vlasništva na stan koji se prodaje ili drugi vlasnički dokument kojim se potvrđuje pravo vlasnika na stanovanje.

2. Pasoši ili drugi identifikacioni dokumenti svi vlasnici stanova, uključujući izvode iz matične knjige rođenih maloljetne djece koja još nemaju pasoš.

3. Katastarski pasoš iz BTI(ili tehnički pasoš) za stan.

4. Izvod iz matične knjige venčanih i saglasnost supružnika(ili supružnika) za prodaju stana, ovjerenu kod notara. Ova saglasnost nije potrebna ako stan po zakonu nije zajednička svojina supružnika.

5. Dozvola organa starateljstva, ako je vlasnik stana koji se prodaje maloljetan.

6. Izvod iz kućne knjige, koji odražava podatke o svim licima prijavljenim u stanu. Ova izjava važi prilično kratko, pa je nema smisla uzimati unapred. Ovaj dokument se može dobiti neposredno prije upisa prava novog vlasnika, kada se pronađe kupac i svi ostali dokumenti su u rukama. Isto važi i za potvrdu o nepostojanju duga po računima za komunalije, koja će se takođe tražiti prilikom prodaje stana.

Ovisno o specifičnostima određene kupoprodajne transakcije, mogu biti potrebni i drugi dokumenti, čiju listu je najbolje razjasniti unaprijed.

Priprema stana za prodaju uključuje ne samo poboljšanje prezentacije stambenog prostora koji se prodaje, već i njegovo oslobađanje od stanara. Mnogo je lakše i brže prodati stan iz kojeg su svi stanari već iseljeni, jer će još morati da budu deložirani pre nego što se stan proda. Prazni stanovi su vrijedniji na stambenom tržištu.

Korak 2. Pronalaženje kupca

U ovoj fazi, vlasnik stana će morati procijeniti svoj stan, nakon što je prethodno proučio tržište nekretnina, i pronaći kupca.

Korak 3. Sastavljanje predugovora o kupoprodaji

Predugovor o kupoprodaji daje prodavcu određenu garanciju da se kupac neće predomisliti o kupovini stana, a kupcu da ga vlasnik neće prodati drugome. Istovremeno, prodavac od kupca dobija akontaciju ili depozit za stan, što je takođe fiksirano u predugovoru.

Sličnu pravnu snagu ima i ugovor o depozitu ili ugovor o avansu, koji se može zaključiti umjesto predugovora o kupoprodaji kada se prodavac i kupac dogovore o svim uslovima glavne transakcije.

Prilikom sastavljanja ovih dokumenata, prodavac treba da ima na umu da u građanskom pravu postoje značajne razlike između avansa i depozita. Stoga je veoma važno koristiti ispravnu pravnu terminologiju u ugovoru ili sporazumu kako bi se izbjegle određene poteškoće u budućnosti. U slučaju da se prodaja stana iz bilo kojeg razloga otkaže, akontacija se u cijelosti vraća kupcu.

Ako su se strane dogovorile da polože depozit, jednostrano odbijanje izvršenja transakcije će dovesti do plaćanja kazne od strane krivca. Ukoliko prodavac odbije prodati stan, dužan je kupcu vratiti depozit u dvostrukom iznosu. Ako kupoprodajna transakcija nije izvršena krivnjom kupca, depozit ostaje prodavcu.

Predugovor o kupoprodaji nekretnine sastavlja se u bilo kojem obliku. U ugovoru su navedeni podaci o pasošu obe strane (ili pravni podaci ako je ugovor zaključen sa pravnim licem), adrese strana, opis i adresa stana koji se prodaje, period obaveze, iznos akontacije ili depozit. Ugovor je datiran i potpisan od strane strana.

Korak 3. Uplate za stan

Prilikom kupoprodaje nekretnine plaćanje se može izvršiti u trenutku zaključenja transakcije ili u trenutku potpisivanja potvrde o prijemu stana, kako gotovinskim tako i bezgotovinskim plaćanjem.

Međutim, mnogo je sigurnije i pametnije, posebno kada pojedinac samostalno prodaje stan, uplatiti stan putem sefa.

Ova operacija garantuje da će prodavac, nakon završetka transakcije, dobiti ugovoreni iznos za stan, a kupac će moći da ostvari vlasništvo nad kupljenim stanom nakon prenosa sredstava.

Novac, pod kontrolom službenika banke, kupac polaže u sef. Prije stavljanja novca u ćeliju u posebnoj prostoriji, prodavac može prebrojati i provjeriti novac. Autentičnost novca možete provjeriti i u samoj banci uz naknadu.

Nakon verifikacije, novac se stavlja u posebnu vrećicu i zatvara. Na mjestu lijepljenja stavljaju se potpisi obje strane. Ova procedura osigurava da se integritet paketa održi dok je novac u banci.

Nakon obavljene transakcije prodaje stambenog prostora i uknjižbe kupčevog vlasništva nad stanom koji je predmet transakcije, prodavac će moći da dobije novac od banke.

Korak 4. Zaključivanje ugovora o kupoprodaji stana i upis prava novog vlasnika

Ugovor je sastavljen u jednostavnom pisanom obliku ili ovjeren kod notara. Ako se nikada niste bavili izradom pravne dokumentacije, onda bi, naravno, bilo pametnije sklopiti ugovor kod notara ili barem potražiti savjet od profesionalnog advokata.

U svakom slučaju, prilikom sastavljanja ugovora obratite pažnju na to da pored obaveznih podataka strana u ugovoru mora biti ispravno naznačeno:

• cijena stana;
• adresa i tehnički opis stana koji u potpunosti odgovara podacima iz katastarskog pasoša;
• način i period prenosa novca prodavcu;
• raspodjela troškova za obradu transakcije;
• period tokom kojeg prodavac mora napustiti stan i prenijeti ga na kupca;
• uslovi i postupak potpisivanja potvrde o prijemu prodatog stana.

Nakon potpisivanja ugovora od strane obje strane potrebno je kontaktirati upisni organ na lokaciji stana i proći obaveznu proceduru registracije.

Korak 5. Prijenos stana i prijem novca

Završna faza prodaje stana je njegov prenos na novog vlasnika. Takav prijenos mora biti popraćen potpisivanjem potvrde o prijemu stana, budući da od trenutka njenog potpisivanja sva odgovornost za stanovanje prelazi na kupca. Akt mora biti sastavljen u najmanje 2 primjerka, ako je banka uključena u transakciju (na primjer, sa hipotekom) - u tri primjerka.

Nakon toga, prodavac može dobiti novac za stan iz sefa.

Prodaja stana je završena.

Komentari (188)

Olga | 2016/06/01

Dobar dan. Članak je vrlo koristan. Postavljaju se pitanja: 1) Prodaćemo svoj stan i kupiti drugi, veći (bez agencija).Kada maloletno dete treba da bude otpušteno iz stana (nema udela)? U svojim odgovorima pišete da dijete mora biti upisano u novi stan u roku od 3 dana (bez dozvole starateljstva). Ali registracija transakcija i sporazuma kod pravosuđa će trajati duže. Sta da radim?
2) Koliko dugo važi dozvola supružnika za prodaju stana.

admin | 2016/06/09

Zdravo Olga! Prije svega, morate dobiti dozvolu organa starateljstva za prodaju stana i uklanjanje maloljetnika iz registracije. Nakon što dobijete dozvolu, dijete ćete moći u svakom pogodnom trenutku otpustiti iz stana, a nakon obavljene kupoprodajne transakcije prijaviti dijete na novom mjestu stanovanja.

Marija | 2016/06/09

Zdravo! Ako imate tehnički pasoš, još uvijek morate izdati katastarski pasoš za stan. I da li sam dobro shvatio da akt o prenosu, kao ni kupoprodajni ugovor, nije nigde registrovan niti overen, već je sastavljen u jednostavnom pisanom obliku? Hvala unapred!

admin | 2016/06/20

Zdravo Marija! Trebat će vam i katastarski pasoš. Može se dobiti u katastarskoj službi u vašem mjestu stanovanja ili u MFC-u (multifunkcionalni centar). Kupoprodajni ugovor sastavlja se u jednostavnom pisanom obliku. Ugovor o kupoprodaji možete unaprijed registrirati kod vlasti Rosreestra. Ovjera kod notara nije potrebna.

Galina | 2016/07/21

Dobar dan, prodajemo stan, imamo kupce sa vojnom hipotekom, koja dokumenta su potrebna od nas u banku i kako pravilno uzeti zalog (da se ne desi ili se predomislimo ili oni)

admin | 2016/07/29

Zdravo Galina! Prilikom kupovine stana pod hipotekom, sama banka najčešće nudi standardni oblik kupoprodajnog ugovora uz uslov plaćanja akontacije. Osim toga, zaključuje se predugovor o kupoprodaji koji će osigurati sigurnost avansa koji ste dobili od kupca. Za prodaju stana trebat će vam samo vlasnički list, pasoš i tehnička dokumentacija za stan.

Anna | 2016/07/31

Zdravo! Hvala vam puno na članku! Da postavim pitanje: nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora potrebno je postupiti sa njim i ostalim dokumentima za upis vlasništva kupca. Recite mi da li je potrebno prisustvo prodavca? Ako je tako, može li zastupati svoje interese na osnovu punomoćja ovjerenog kod notara? Ako da, može li se ovo punomoćje izdati kupcu? Hvala ti!

admin | 2016/08/10

Zdravo Anna! Da, vlasnika stana u kupoprodajnom prometu može zastupati lice na osnovu ovjerene punomoći koja sadrži takva ovlaštenja. Takvo punomoćje neće biti moguće izdati na ime kupca, jer u skladu sa čl. 3. čl. 182 Građanskog zakonika Ruske Federacije, zastupnik ne može obavljati transakcije u odnosu na drugu osobu, čiji je on istovremeno i zastupnik, osim u slučajevima komercijalnog zastupanja. Dakle, da bi zastupao svoje interese, prodavac mora izdati punomoć drugoj osobi.

Olga | 2016/08/09

Poštovani!Naslijedio sam 1/4 udjela u stanu u martu 2014., a preostalih 3/4 udjela sam kupio u oktobru 2015. Postavlja se pitanje od kog datuma treba računati 3 godine korištenja, da pri prodaji stan ne moram platiti porez na prodaju -13%. Hvala ti.

admin | 2016/08/15

Zdravo Olga! Period od 3 godine računaće se od trenutka upisa vlasništva. Odnosno, ako želite da prodate ceo stan, period od 3 godine se računa od trenutka kada ste dobili potvrdu o državnoj registraciji vlasništva nad preostalim udelom - odnosno od 2015. godine.

Irina | 2017/05/15

Zdravo! Iz drugih članaka sam saznao da je od 1. januara 2016. godine period korištenja stana povećan na 5 godina kako bi se izbjeglo plaćanje poreza od 13%. Naslijedio sam očev stan. On je umro 2016. godine, a ja sam tamo bio prijavljen i živio sam sa ocem. U istom članu je navedeno da se početkom petogodišnjeg roka smatra datum smrti ostavioca, a ne prijem potvrde o državnoj registraciji prava svojine, iako je i to sada poništeno, zamijenjeno izvod iz registra. Da li je istina? Hvala ti.

admin | 2017/05/20

Zdravo Irina! Od 1. januara 2016. godine porez na dohodak fizičkih lica se ne plaća ako je imovina bila u vlasništvu najmanje 5 godina prije prodaje. Za oslobađanje od poreza na dohodak, minimalni period vlasništva nad nekretninama ne može biti pet godina, već tri godine (član 217.1 Poreskog zakona Ruske Federacije). To je zakonito, na primjer, kada se prodaje stan koji je dobio na poklon od člana porodice, naslijeđem ili privatizacijom. Period vlasništva nad stanom počinje odmah od trenutka registracije prijenosa vlasništva, jer u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije, pravo na nekretninu nastaje odmah od trenutka državne registracije odgovarajućeg prava. Od 15. jula 2016. godine, umjesto potvrde o državnoj registraciji prava, izdaje se sličan izvod.

Alexey | 2017/06/02

Zdravo! Molim vas recite mi, iznajmljujem stan sa vojnom hipotekom, da li mogu da koristim materinski kapital u potpunosti? Hvala ti!

admin | 2017/06/14

Zdravo Alexey! Trenutno u zakonu ne postoje ograničenja o korišćenju materinskog kapitala za otplatu vojne hipoteke. Na taj način ćete moći koristiti sredstva svog materinskog kapitala.

Valentina | 2017/07/16

Pozdrav.Prodajemo stan.Bila su 2 stana pa smo se spojili i dobili jedan.Dokumenta iz 2012 godine dijelimo ja i moje dvije ćerke. 2015 godine mi je kćerka dala svoj dio.Reci mi hoću li platiti porez na prodaja stana?

admin | 2017/07/28

Zdravo Valentina! Ako je prošlo manje od 3 godine od kada ste upisali vlasništvo, tada ćete prilikom prodaje stana morati platiti porez. Međutim, ako vrijednost imovine ne prelazi 1 milion rubalja, neće biti potrebno plaćati porez.

Svetlana | 2017/08/04

Dobar dan! Nisam htela da se ponavljam... ali ipak... Recite mi da li je potrebno predati katastarski pasoš za stan organu za registraciju prava (Rosreestr), pošto se svi podaci za stan već nalaze u katastar nepokretnosti... Hvala unapred na odgovoru.

admin | 2017/08/15

Zdravo Svetlana! Da, i dalje ćete morati da dostavite ovaj dokument prilikom registracije transakcije. Točniju listu dokumenata možete saznati kontaktiranjem Rosreestra ili MFC-a (multifunkcionalni centar).

Tatiana | 2017/11/21

Zdravo! Imam 2 pitanja: da li je potrebno zaključiti predugovor i da li ga treba ovjeriti kod notara? I drugo pitanje - kupio sam stan 1998. godine i BTI mi je dao Izvod iz tehničkog pasoša za stan, sada prodajem ovaj stan - da li treba ponovo da sastavljam takav Izvod ili ne? Hvala unaprijed na vašim odgovorima!

admin | 2017/11/30

Zdravo Tatjana! Ne, zaključivanje predugovora o kupoprodaji nije obavezno i ​​dolazi isključivo na zahtjev strana (prodavca i kupca). Takođe nije potrebno da se zaključen ugovor ovjerava kod notara. Ako od prijema izvoda iz tehničkog pasoša karakteristike stambenog prostora nisu promijenjene (na primjer, zbog preuređenja), onda nema potrebe za pribavljanjem novog tehničkog pasoša.

Maryana | 2017/11/25

Jasan i koristan članak, hvala! Brinuo sam se pre prodaje stana, ima toliko nijansi, moram da se setim svega... Osim toga, imam novu zgradu i prostor je takođe u procesu izgradnje... Kao rezultat toga, prodao sam ga bez ikakvih problema na kućnom fondu čak i brže nego što sam očekivao! Svima zelim sretno sa prodajom 😉

Valentina | 2017/12/07

Ćerka je ušla u pravo nasljedstva za polovinu stana za pokojnog oca, druga polovina je privatizovana meni. Želimo prodati stan. Šta je najbolje učiniti - prodati u dionicama ili dati dio kćeri meni, pa onda prodati

admin | 2017/12/18

Zdravo Valentina! Prilikom prodaje stana to nije suštinska stvar. Da biste uštedjeli vrijeme i novac za registraciju prijenosa vlasništva putem poklona, ​​jednostavno možete sklopiti ugovor sa kupcem stana u ime Vas i Vaše kćeri. Odnosno, vi i vaša kćerka ćete istovremeno djelovati kao prodavci vaših udjela u stanu.

lyudmila | 2018/02/01

Dobro veče! Prodajem stan u kojem je upisana moja punoljetna kćerka, molim Vas da mi kažete da li je potrebna njena saglasnost, ovjerena kod notara i koji je rok važenja ovog dokumenta. Hvala ti

admin | 2018/02/13

Zdravo Ljudmila! Za prodaju stana u kojem maloljetno lice ima udio u vlasništvu potrebno je da se obratite organima starateljstva radi dobijanja dozvole, jer te dozvole ne izdaju notari, već isključivo organi starateljstva.

Olga | 2018/02/13

Dobar dan
dokumentacija potrebna za prodaju stana ako je samo jedan vlasnik
1 Potvrda o upisu vlasništva na stan koji se prodaje
2 pasoš
3 Katastarski pasoš iz BTI
4 izvod iz matične knjige
Dobro sam shvatio da ništa drugo nije potrebno + kupoprodajni ugovor

admin | 2018/02/19

Zdravo Olga! Također, za prodaju stana trebat će vam tehnički plan stana iz BTI-a, kupoprodajni ugovor i identifikacioni dokumenti kupca.

Alina | 2018/05/05

Dobar dan. Prilikom prodaje stana čiji sam jedini vlasnik, a u njemu su upisane kćerka i dvoje maloljetne djece, da li će biti poteškoća sa prijavom mojih unuka?

admin | 2018/05/16

Zdravo Alina! Vaša kćerka može samostalno odjaviti sebe i svoju maloljetnu djecu. Dakle, ako postoji zajednički dogovor, za vas neće biti problema. Osim toga, novi vlasnik stana uvijek može sudskim putem brisati prethodne stanare iz matične knjige. Takođe, uslov za odjavu je sadržan iu kupoprodajnim ugovorima stana.

Gulnara | 2018/05/23

Zdravo! Odgovorite na pitanje. Prodajemo sobu, vlasnici smo ja, muž i dvoje maloljetne djece. Mogu li podnijeti zahtjev za starateljstvo bez prisustva supružnika?

admin | 2018/05/31

Zdravo Gulnara! Da, možete se obratiti starateljstvu za dozvolu prodaje udjela maloljetne djece u stanu bez prisustva supružnika, ako će i on učestvovati u transakciji kupovine novog doma kao strana u predkupnji i kupoprodajni ugovor. U svakom slučaju, imate pravo da sami podnesete zahtjev. U praksi, dozvolu za prodaju udjela maloljetnika mogu izdati organi starateljstva bez prisustva drugog roditelja.

Marina | 2018/06/14

Zdravo! Stan je kupljen uz hipoteku u zgradi u izgradnji. Ugovor od juna 2014. Potvrda o prijemu i prenosu stana Decembar 2015. Dokumenti su registrovani u Rosreestru u junu 2016. Planiramo da zatvorimo hipoteku i prodamo stan. Od kojeg vremena treba računati period vlasništva stambenog prostora? U kom slučaju ćete morati da platite porez?

admin | 2018/06/29

Zdravo Marina! Pravo vlasništva nastaje od trenutka državne registracije prava, prisustvo tereta u vašoj situaciji ni na koji način ne utiče na obavezu plaćanja poreza. Dakle, da ne biste platili porez na prodaju stana, morat ćete ga prodati najkasnije do juna 2019. godine.

Tamara | 2018/06/14

Poštovani, prodajem sobu koja je registrovana samo na moje ime.Kupite
ali tokom braka.Da li vam je potrebna saglasnost supružnika ovjerena kod notara ili on može biti prisutan na transakciji?

admin | 2018/06/29

Zdravo Tamara! Da, prilikom prodaje imovine kupljene u braku (bez obzira na čije ime je upisana) potrebna je notarsko ovjerena saglasnost supružnika za prodaju.

Marina | 2018/07/18

Zdravo! Molim vas recite mi, moja tetka prodaje kuću svojoj nećakinji, njena baka je upisana u njoj i ona će nastaviti da živi u njoj. Nećakinja (kupac) nije protiv da baka živi u njoj i ostane upisana, da li je moguće prodati kuću a da se baka ne prijavi?

admin | 2018/08/01

Zdravo Marina! Da, prodaja na ovaj način je moguća. Ugovor o kupoprodaji mora naznačiti postojanje tereta u vidu registrovanih lica. Međutim, u skladu sa zakonom, novi vlasnik, u svakom slučaju, ima pravo da podnese tužbu za iseljenje prethodnih stanara.

Pavel | 2018/07/22

Zdravo. Prodajemo kuću. Uključuje sestru, nećakinju i dvoje maloljetne djece nećakinje. Oni nemaju prava na kuću. Oni ne žive u kući. Ne žele da se odjave. Šta učiniti u takvoj situaciji?

admin | 2018/08/01

Zdravo Pavel! U skladu sa zakonom, možete ih ispisati i vi i novi vlasnik kuće. Na osnovu odredaba dijela 2 čl. 292 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prijenos vlasništva stambene zgrade ili stana na drugu osobu je osnov za prestanak prava korištenja stambenih prostorija od strane članova porodice prethodnog vlasnika, osim ako zakonom nije drugačije određeno. Dakle, za brisanje ovih lica iz matičnog registra, vi ili novi kupac kuće moraćete da se obratite sudu sa tužbenim zahtevom.

Yana | 2018/07/30

Dobar dan!Molim vas da mi kažete da li je potrebno platiti porez na prodaju stana koji je privatizovan prije manje od 3 godine ako se u istom izvještajnom periodu kupi stan iste ili veće vrijednosti?

admin | 2018/08/03

Zdravo Yana! Po pravilu, porez na prodaju stana koji je u vlasništvu više od 3 godine i čija vrijednost prelazi 1 milion rubalja morat će se platiti. Ukoliko u istom izvještajnom periodu kupite drugi stan, poreska stopa može biti smanjena ili oslobođena plaćanja poreza u cijelosti. Za detaljniji odgovor na Vaše pitanje potrebno je da se obratite poreznoj upravi u mjestu prebivališta i date podatke o cijeni stana koji se prodaje i kupuje.

Vadim | 2018/08/20

Kupio sam kucu zajedno sa suprugom 2008, prilikom razvoda 2016 su se dogovorili o podeli imovine, dobio sam stan, prenet mi je, da li imam pravo da ne platim porez od 13% kada prodajem sada?Posjedujem je dvije godine, osim toga, kupujem kucu po skoro istoj cijeni! Hvala ti!

admin | 2018/08/30

Zdravo Vadime! U skladu sa odredbama Poreskog zakona Ruske Federacije, pojedinac ima pravo na smanjenje porezne osnovice za iznos novca koji je potrošio na kupovinu stambenog prostora i njegovu obnovu. Odnosno, ako kupite drugu stambenu nekretninu u jednom izvještajnom periodu, a nema stvarnog prihoda, uplata poreza će biti smanjena ili nećete morati uopće plaćati porez. Morat ćete popuniti poreznu prijavu i dostaviti prateću dokumentaciju o kupovini i prodaji

Victoria | 2018/08/26

Zdravo! Imao sam sledeće pitanje... Sudskom odlukom 2015. godine dobio sam vlasništvo nad stanom od oca. Moja kuća je 2018. godine bila rušena sa oznakom “NA POVLAČENJE ZA DRŽAVNE POTREBE” radi izgradnje nove metro stanice. Odeljenje mi je dalo stan u istom naselju u susednoj ulici. Da li ću prilikom prodaje stana biti zaštićen sudskom odlukom iz 2015. godine ili ću dobiti novi izvještaj iz 2018. godine? Hvala ti

admin | 2018/09/12

Hello Victoria! Nažalost, kada se zemljište na kojem se nalazi kuća oduzme za državne i opštinske potrebe uz naknadno stambeno zbrinjavanje, period od 3 godine za naknadnu prodaju nekretnine bez plaćanja poreza počinje da se obračunava od trenutka državna registracija vlasništva novog stana.

Margarita | 2018/09/15

Dobar dan Prilikom prodaje stana, da li notar sam sastavlja ugovor o depozitu i kupoprodajni ugovor? Ako je prodaja udio od 3/4 za mene i 1/4 za moju suprugu, onda je transakcija preko notara? Kupci kupuju preko banke sa hipotekom, kakva je procedura u ovom slučaju? Nakon notara idemo u Rosreestr radi registracije? Hoćemo li uzeti novac kada se predaju dokumenti ili nakon što dobijemo izvod o novim vlasnicima?

admin | 2018/10/01

Zdravo Margarita! Zbog nedavnih promjena u zakonodavstvu, transakcije dioničkog vlasništva podliježu obaveznoj ovjeri kod notara. Budući da će se vaša kupoprodaja odvijati uz učešće banke, po pravilu se koristi oblik ugovora o hipoteci i kupoprodajnog ugovora koji je izradila banka. Uslovi za postupak plaćanja stana i prenosa sredstava takođe su izričito predviđeni zaključenim kupoprodajnim ugovorom. Prije svega, potrebno je da se obratite pravnom odjelu banke u kojoj će Vaši kupci podnijeti zahtjev za hipoteku, te se upoznati sa nacrtom kupoprodajnog ugovora za Vaš stan.

Andrey | 2018/10/14

Zdravo!
1).U prepisci na vašoj web stranici nejasno je koji stan podliježe porezu kada se prodaje. Naš stan je naše vlasništvo od 1997. godine. Moram li platiti porez prilikom prodaje?
2).Nakon kupovine ovog stana, pored njega u zajedničkom hodniku je bio mali prostor koji je suprugina majka kupila od investitora i pripojila stanu. Ali pravno ovaj prostor nije bio uključen u stambeni plan. Kako to sada urediti?

admin | 2018/10/30

Zdravo Andrej! 1) U skladu sa odredbama člana 217.1 Poreskog zakona Ruske Federacije, fizička lica koja posjeduju stan za minimalni maksimalni period vlasništva nad nekretninom ili više (za privatizovane stanove - 3 godine) oslobođena su plaćanja poreza na prodaja nekretnina.
2) Za uvrštavanje prostora u stambeni plan, prvo morate kontaktirati BTI (biro za tehnički inventar) da izvršite mjerenja i izvršite izmjene u tehničkoj dokumentaciji.

Irina) | 2018/10/29

Pozdrav, hvala na članku!) Recite mi, molim vas. Prodajemo stan. Kupljena je uz sertifikat dat u okviru programa „Pomoć mladim porodicama“. Imamo tri vlasnika (muža, mene i sina), a imamo i ćerku. Stan smo u vlasništvu više od 3 godine. Zadnje 2 godine živimo u drugom gradu, u kući naših roditelja koji su umrli, nije upisano na naše ime. Djeca idu u vrtić i školu u mjestu stanovanja. Imam i malu kuću upisanu na moje ime i na istoj parceli gradimo novu. Evo))) ako unaprijed prijavim sebe, muža i djecu u ovu malu kuću, da li trebamo dobiti dozvolu od organizacije starateljstva? Koji problemi mogu nastati, na šta moramo biti spremni. I, da li preuređenje, koje nije dokumentirano, utiče na prodaju? Hvala unapred!!!

admin | 2018/11/07

Zdravo Irina! Ako prilikom dobijanja stambene isprave niste dali notarski ovjerenu obavezu dodjele udjela u vlasništvu stambenog prostora maloljetnoj djeci ili djeca nemaju udjela u vlasništvu, onda, shodno tome, nećete morati pribavljati dozvolu od organima starateljstva prodati stambeni prostor, a svoj dom možete prodati tako što ćete unaprijed prijaviti svoju djecu na drugoj adresi. Što se tiče preuređenja, stan možete prodati koristeći stare dokumente, a da ne odražavaju postojeću preuređenje u njima, međutim, kupac takvog stana može naknadno imati poteškoća s legalizacijom postojeće preuređenja.

Venera | 2018/11/12

Dobar dan Molimo objasnite:
1. krajem 2011. godine je kupljen stan (da li moram platiti porez na njega prilikom prodaje?)
2. vlasnik – ja. U njoj se nalaze i tri ćerke (punoletne) i unuka (maloletna, rođena 2015. godine), ali trenutno u njoj žive samo srednja ćerka i unuka. 2 druge kćeri i ja (učimo i radimo u drugim gradovima). Kako ćemo svi biti otpušteni? Ne možemo biti u isto vrijeme, možemo dati kopije pasoša umjesto originala (naravno, ovjerene kod notara)
3. I neće li to uticati na vaše studiranje, rad (neregistracija) dok ne kupite novi stan? Ili je moguće (potrebno) podnijeti zahtjev za privremenu registraciju (kod rodbine, na primjer)? Hvala ti.

admin | 2018/12/01

Hello Venus! Prilikom prodaje stana ne morate platiti porez, jer ste u vlasništvu ovog stana više od 5 godina. Što se tiče odjave, možete izdati punomoć od notara nekome na lokaciji vašeg stana sa odgovarajućim ovlaštenjem za odjavu. Dakle, ako imate ovjerenu punomoć i osobu od povjerenja, moći ćete se odjaviti iz stana na daljinu. Vrijedi imati na umu da nedostatak trajne registracije ne može poslužiti kao osnov za izbacivanje iz obrazovnih ustanova ako ste već bili upisani u njih, ali bez registracije možete živjeti najviše 90 dana. U svakom slučaju, u periodu kupoprodajne transakcije, privremenu registraciju možete dobiti u mjestu prebivališta.

Valeria | 2018/12/09

Zdravo. U stanu su 2 vlasnika: 1/2 stana sam privatizovao ja, 1/2 je preuzela moja majka. Želimo prodati stan, ali je u drugom gradu. Upravo sam rodila dijete, neću moći izaći na dogovor. Može li jedan vlasnik prodati stan? Ako je tako, koja vrsta punomoći je potrebna i koji dokumenti drugog vlasnika su potrebni? Hvala ti

admin | 2018/12/20

Zdravo Valerija! Za prodaju cijelog stana od strane jednog vlasnika, drugi vlasnik je dužan prijaviti se kod notara u regiji svog prebivališta u skladu sa čl. 185.1 Građanskog zakonika Ruske Federacije, javnobilježničko punomoćje, u kojem se navode sva relevantna ovlaštenja za prodaju određenog stana i registraciju transakcije. Od drugog vlasnika će se tražiti da dostavi svoja vlasnička dokumenta za svoj udio u stanu i ovjerenu kopiju svog pasoša (ako original nije dostupan).

Rustem | 2019/01/10

Zdravo! Imam takva pitanja! A ako sam na uslovnoj, da li bih mogao da prodam stan, a moj mali sin je tamo uknjižen! Ali staratelj je svekrva! I postoji dug za kiriju! Kako sve to mogu uraditi i koja su mi dokumenta potrebna? Hvala unapred!

admin | 2019/01/28

Zdravo Rustem! Ukoliko ste jedini vlasnik stana, vaša kaznena evidencija ne utiče na vaše pravo da prodate ovaj stan u nedostatku postojećih zabrana otuđenja imovine, međutim, ako živite u ovom stanu, a sudskom presudom ste bili Zabranjeno mijenjanje mjesta stanovanja bez saglasnosti krivično-izvršne inspekcije, prije svega, potrebno je da se po ovom pitanju obratite krivično-izvršnoj inspekciji.

Svetlana | 2019/02/02

Dobar dan
Prilikom prodaje stana u privatnoj kući, moram li platiti porez na promet od 13%? U vlasništvu od 2015 godine po ugovoru o poklonu. I kakav je ovaj postupak?

admin | 2019/02/16

Zdravo Svetlana! U skladu sa odredbama člana 217.1 Poreskog zakona Ruske Federacije, vlasnik je oslobođen plaćanja poreza na prodaju nekretnina prilikom izračunavanja minimalnog maksimalnog perioda vlasništva stambenog prostora ili udjela (udjela) u njemu. U vašem slučaju, takav minimalni period će biti 3 godine od datuma državne registracije prava svojine.

OlgaK | 2019/03/31

Zdravo! Želimo da prodamo stan u vlasništvu mog muža i njegovog očuha. Majka mog muža je umrla 2016, vlasništvo nad njenim udjelom je upisano u junu 2017. Da li sam dobro shvatio da je u ovom trenutku nemoguća prodaja bez uplate 13%? (Stan je privatizovan 2005. godine u jednakim dijelovima)

admin | 2019/04/10

Zdravo OlgaK! Da, budući da je trenutni period vašeg vlasništva nad imovinom kraći od 3 godine, prilikom prodaje stana morat ćete platiti porez od 13% ako vrijednost vašeg udjela u vlasništvu prelazi 1 milion rubalja.

Igor | 2019/04/04

Zdravo! Vlasnik sam stana od 1995. godine. Dobio sam ga zamjenom stana koji mi je dao otac. Imao sam u rukama ugovor o zamjeni, ali sam tek prošle godine saznao da moram izdati potvrdu o upisu prava, što sam i uradio preko MFC-a 2018. godine. U stanu je upisana maloljetna unuka. Trenutno sam kupio prostraniji stan sa hipotekom i prodajem stari. pitanja:
1. Od kojeg trenutka se smatra vlasništvo? Hoću li morati platiti porez na prodaju? 2. Kako pravilno prijaviti svoju unuku, a zatim je prijaviti u novi stan?

admin | 2019/04/21

Zdravo Igore! U skladu sa dijelom 2 čl. 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije i odredbama Federalnog zakona „O državnoj registraciji nekretnina“ od 13. jula 2015. N 218-FZ, pravo vlasništva nad nekretninama nastaje isključivo od trenutka državne registracije prava na takvu imovinu. Dakle, niste oslobođeni plaćanja poreza na prodaju stana. Što se tiče odjave maloljetnog djeteta, zakonski zastupnik djeteta mora podnijeti zahtjev za prijavu djeteta na novom mjestu prebivališta, u vezi s tim će se dijete automatski odjaviti na prethodnoj adresi.

Ljubav | 2019/04/16

Zdravo! U tački 3. Katastarski pasoš iz BTI (ili tehnički pasoš) za stan. Ako imate katastarski pasoš, onda tehnički pasoš nije potreban?

admin | 2019/04/29

Hello Love! Zbog činjenice da se podaci sadržani u Državnom katastru nepokretnosti (GKN) sada smatraju podacima sadržanim u Jedinstvenom državnom registru nepokretnosti (USRN), od 1. januara 2017. godine, umjesto katastarskog pasoša, izvod iz Jedinstvenog državnog katastra nepokretnosti (GKN) Izdaje se državni registar nekretnina. U skladu sa Zakonom br. 334-FZ, od marta 2010. godine tehnički pasoš izdat prije 2008. godine nije obavezan za upis prava na nepokretnostima.

Guzel | 2019/04/19

Tetka i njegov suprug za života žele da preknjiže stan za svog nećaka. Koji je najprofitabilniji način da se to uradi? Da li je bolje kupiti ili prodati? I postoje li ograničenja za penzionere, odnosno, čini se da ostaju bez stambenog prostora? U stvari, oni će nastaviti da žive u svom stanu.

admin | 2019/04/29

Zdravo Guzel! Ako osobe koje ste naveli imaju stan u posjedu dovoljno dugo (npr. više od 5 ili 3 godine), onda mogu prenijeti stan na svog nećaka na osnovu kupoprodajnog ugovora radi oslobađanja od poreza, jer su nisu bliski srodnici poklonoprimca, a po ugovoru o poklonu ne oporezuju se donacije samo između bliskih srodnika. Takođe, zakon ne zabranjuje dobrovoljnu prodaju ili darivanje pojedinačnog doma, međutim, u skladu sa čl. 2. čl. 292 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prijenos vlasništva stambene zgrade ili stana na drugu osobu je osnov za prestanak prava korištenja stambenih prostorija od strane članova porodice prethodnog vlasnika. Dakle, voljom novog vlasnika, ova lica mogu biti prinudno deložirana iz imovine.

Anastasia | 2019/04/24

Zdravo! Želimo da prodamo stan, 2 vlasnika, 1/2 od mene i 1/2 od mog oca, da li nam treba overena potvrda? I koje dokumente je potrebno pripremiti za prodaju stana?

admin | 2019/05/08

Zdravo Anastasia! Kupoprodajna transakcija stana ne zahtijeva obaveznu ovjeru. Za prodaju stana potreban vam je kupoprodajni ugovor za broj osoba, predugovor o kupoprodaji (zaključen na zahtjev stranaka), lična dokumenta, potvrda o uplati državne takse za registraciju prenosa vlasništva kupcu, vlasničke isprave za stan (potvrda o pravu svojine ili izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina), tehnički pasoš stambenog prostora.

Olga | 2019/04/28

Zdravo! Pomozite savjetom, molim. Želimo kupiti stan u zgradi od 2 kvadrata, zemljište nije uknjiženo. Isplati li se kupiti takav stan?Vlasnici nemaju mogućnost da ga urede. Hvala ti!

admin | 2019/05/08

Zdravo Olga! U skladu sa članom 39.20 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, ako zgrada ili građevina koja se nalazi na zemljištu pripada više lica kao privatno vlasništvo, ta lica imaju pravo da steknu takvu zemljišnu parcelu kao zajedničko vlasništvo. Ukoliko vaša parcela ispod kuće nije upisana u katastarski registar prije 1. marta 2005. godine, potrebno je da se obratite upravi u mjestu stanovanja sa zahtjevom za formiranje zemljišne parcele, a zatim uknjižite zemljišnu parcelu kod katastarskog registra, nakon čega ćete steći vlasništvo nad zemljišnom parcelom. Ako je zemljišna parcela upisana u katastarski registar prije 1. marta 2005. godine, tada u skladu sa čl. 16 Federalni zakon „O stupanju na snagu Zakonika o stanovanju Ruske Federacije“ od 29. decembra 2004. br. 189-FZ, zemljište na kojem se nalazi stambena zgrada i drugi objekti nekretnina uključeni u takvu zgradu prolazi bez naknade u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u stambenoj zgradi.

Ivan | 2019/04/28

Pozdrav! Želim da prodam svoj problematičan, neprivatizovan stan koji sam naslijedio od majke. Naveden sam ja, moj brat i djed, koji sam davno umro u Ukrajini i naveden u njemu. Koji je najbolji način da ga prodamo mom bratu?

admin | 2019/05/08

Zdravo Ivane! Važeće zakonodavstvo Ruske Federacije dozvoljava raspolaganje imovinom samo osobama koje posjeduju takvu imovinu. S obzirom da vaš stan trenutno nije privatizovan, vi niste njegov vlasnik i samim tim ne možete njime raspolagati. Nažalost, vaše pitanje ne pokazuje jasno da li ste uknjižili vlasništvo nad stanom u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. Ukoliko Vaše vlasništvo nije uknjiženo potrebno je da se obratite upravi u mjestu stanovanja sa zahtjevom za privatizaciju ovog stana.

admin | 2019/06/01

Zdravo Marina! Na internetu postoji dosta mjesta za postavljanje oglasa za prodaju, regionalnih i saveznih, isti Avito na primjer.

Kuznetsova Anna | 2019/06/26

Poštovani, želim da prodam stan, u vlasništvu sam godinu dana, da ne bih platio porez, mislio sam da ga mogu prodati jeftinije. Reci mi da li je to tako?

admin | 2019/07/08

Zdravo Anna! Nažalost, u Vašem slučaju ne važi poresko oslobođenje zbog dostizanja minimalnog perioda vlasništva nad imovinom, budući da ste vlasnik stana samo godinu dana, međutim, u skladu sa odredbama Poreskog zakona Ruske Federacije, samo prihodi fizičkih ili pravnih lica podliježe porezima. Dakle, ako stan prodate po istoj cijeni po ugovoru za koji ste ga kupili (odnosno niste ostvarili prihod, dakle, neće nastati obaveza plaćanja poreza). Slično će funkcionirati i način prodaje stana po nižoj cijeni po ugovoru.

Elena | 2019/07/04

Zdravo. Molim vas recite mi, stan je u vlasništvu četiri osobe, kako ga je najlakše i najjeftinije prodati, izdati ugovor o poklonu za jednu osobu ili bez preknjižbe?

admin | 2019/07/16

Zdravo, Elena! Broj učesnika u zajedničkom vlasništvu ne povlači poskupljenje postupka kupoprodaje stana, tako da nema potrebe za preknjižbom stanova u korist jedne osobe. Prilikom sastavljanja ugovora o kupoprodaji, jednostavno je potrebno da navedete svakog od učesnika u zajedničkom vlasništvu kao prodavca prema ugovoru.

Yulduz | 2019/07/12

Zdravo! Želimo da prodamo stan (u vlasništvu više od 5 godina), kupljen je za gotovinu + finansijski kapital. Vlasnici 5/6, 1/6 mužjak. Djeci nije dodijeljen udio nakon automatskog uklanjanja tereta. To se desilo zbog nepoznavanja svih zakona.
Da li je sada moguće prodati stan i ujedno kupiti kuću sa parcelom (djeca bi trebala odmah biti uključena u udio)? Ili će prvo morati da dodijele udio u ovom stanu pa da ga prodaju? Prodajemo i kupujemo bez pomoći posrednika ili advokata, ali se jako bojimo da će propasti posao ili nešto drugo. Za nekretninu koja se kupuje radi agent za nekretnine i nudi sklapanje ugovora i uplatu depozita. Šta ako ne možemo prodati svoju kuću, onda???

admin | 2019/07/27

Zdravo Yulduz! Važeće zakonodavstvo Ruske Federacije ne predviđa direktno odgovornost roditelja za nedodijeljene udjele djeci u vlasništvu stambenih prostorija. Takođe, ova okolnost nije osnov za odbijanje registracije kupoprodajnog posla. Međutim, u novim stambenim prostorijama i dalje ćete morati da dodijelite udjele maloljetnoj djeci, jer zakon dozvoljava naplatu ekvivalentnog troška od roditelja u korist djece na sudu na zahtjev tužioca u interesu maloljetne djece. .

Oleg | 2019/08/04

Zdravo. Vlasništvo nad stanom kupljenim tokom braka uknjiženo je samo na moje ime. Odlazim u drugi grad radi drugog posla, nemam vremena da prodam stan. Želim da moja žena počne prodavati naš stan. Može li ona izvršiti ovu transakciju bez mog pismenog pristanka? Ako ne, šta treba da uradim sa moje strane? Hvala ti.

admin | 2019/08/22

Zdravo Oleg! Zbog odsustva vašeg supružnika, stan možete prodati na osnovu uredno ovjerene punomoći u ime vašeg supružnika. Osim toga, s obzirom da ste stan kupili u braku, potrebno je da u svoje ime od notara pribavite ovjerenu saglasnost supružnika za prodaju stana. Ako imate ove dokumente, neće biti poteškoća u prodaji stana bez učešća vlasnika (vašeg supružnika).

Oksana | 2019/08/05

Dobar dan Želim da prodam sobu u studentskom domu (sada ima status komunalnog stana), vlasnik je moj otac. U vlasništvu preko 5 godina! Moje dvoje djece i ja smo prijavljeni (bez problema ćemo biti otpušteni). Otac je za prodaju ove sobe. Moja prijateljica želi da kupi sobu uz pomoć svoje mat.cap. i podizanje kredita za depozit! Hoće li biti problema sa podizanjem novca sa njene matcap? Ovaj novac želimo odmah uložiti u hipoteku! I koja dodatna dokumenta će nam biti potrebna za prodaju (osim gore navedenih)?

admin | 2019/08/22

Zdravo Oksana! Nijanse i vrijeme prijenosa sredstava za kupljeni stambeni prostor (uključujući i korištenje pozajmljenih sredstava) određuju se zaključenim kupoprodajnim ugovorom. Dakle, u ugovoru možete odrediti željeni vremenski okvir za primanje sredstava. Prijenos sredstava materinskog kapitala prodavcu na lični račun vrši se na zahtjev kupca od strane Ureda Penzionog fonda Ruske Federacije nakon dostavljanja dokumenata koji potvrđuju transakciju. U pravilu, nema poteškoća s ovom procedurom. Za uknjižbu prenosa vlasništva nad stambenim prostorom potrebna su sledeća dokumenta: kupoprodajni ugovor o broju osoba, identifikacioni dokumenti, dokumenti o vlasništvu nad stanom od prodavca, tehnička dokumentacija za stan, račun za plaćanje državne takse za radnje registracije.

Dmitry | 2019/08/12

Zdravo! Kupac nudi akontaciju od 50% cijene stana, ostatak na hipoteku preko banke. Da li da pristanem ili da se ograničim na mali depozit i da izvršim konačnu uplatu nakon bankovnog transfera?

admin | 2019/09/07

Zdravo Dmitry! Građansko zakonodavstvo koje reguliše kupoprodajne poslove omogućava učesnicima u transakcijama da samostalno utvrđuju uslove kako za prodaju tako i za kupovinu imovine, što uključuje i uslove o vremenu i postupku prenosa sredstava. Dakle, ponuda kupca da uplati akontaciju od 50% cijene stana ni na koji način ne krši vaša prava i legitimne interese, a također nije u suprotnosti sa zakonom.

Marija | 2019/09/10

Dobar dan Hvala na korisnim informacijama. Ali pitanja ostaju.
Mužev djed mi je izdao punomoćje za prodaju stana i želi ga prodati.
1. Stan sa malim dugovima, ne većim od 50 hiljada rubalja, da li ga je moguće prodati uz dugove i plaćanje uz avans?
2. Umjesto potvrde o državnoj registraciji prava, dali su mi izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nepokretnostima i transakcija sa njim. To je dovoljno? Ili vam je potreban poseban katastarski pasoš i posebna potvrda o državnoj registraciji prava?
3. Zašto vam je potreban tehnički plan i kako ga dobiti?
Hvala unaprijed na odgovoru.

admin | 2019/09/30

Zdravo Marija! Prisustvo kašnjenja u plaćanju komunalnih računa nije prepreka za prodaju nekretnina, zakonodavstvo ne sadrži norme zabrane u tom pogledu. Izdavanje potvrda o državnoj registraciji prava prestalo je od 15. jula 2016. godine i od tog trenutka, umjesto potvrde, nosiocima autorskih prava se izdaje izvod iz Jedinstvenog državnog registra. U ovom slučaju, samo evidencija o državnoj registraciji prava u Jedinstvenom državnom registru je jedini dokaz o postojanju upisanog prava. Po pitanju tehničkog plana: tehnički plan odražava sve bitne karakteristike stambenog prostora i podatke o preuređenju (ako ih ima). Tehnički plan za stambeni prostor možete dobiti tako što ćete kontaktirati BTI (biro za tehnički inventar) u vašem mjestu stanovanja.

Pitanje kupoprodaje nekretnina je uvijek aktuelno, jer se porodice useljavaju i iseljavaju, građani mijenjaju mjesto stanovanja, ili čak jednostavno ulažu u kuće, stanove i seoske vile. Prilikom prodaje i kupovine nekretnine morate biti svjesni ozbiljnosti procesa, razumjeti odakle početi i kako riješiti pravne probleme, te savladati barem osnovne aspekte takve procedure kao što je registracija kupoprodajne transakcije nekretnine.

Osnovna pravila za prodaju i kupovinu nekretnina

Da bi transakcija nekretnine bila validna, mora ispuniti niz uslova:

1. Sprovodi se u skladu sa zakonskim okvirom. Na primjer, zabranjeno je sastavljanje sporazuma usmjerenog na otuđenje objekata koji pripadaju zajedničkim prostorima u višekatnici.
2. Strane u transakciji moraju biti pravno kompetentne i sposobne.
3. Prodavac nekretnine mora imati pravo svojine na predmetu koji se otuđuje.
4. Svaka od strana uključenih u transakciju mora u nju ući dobrovoljno.
5. Saglasnost stranaka za kupoprodaju potvrđuje se javnobilježničkom ovjerom ugovora o kupoprodaji nekretnine.
6. Registracija kupoprodaje nekretnina kod državnih organa nakon transakcije je obavezan uslov.

Nepoštivanje jedne od gore navedenih tačaka može postati osnov za prekid odnosa između prodavca i kupca, kao i za priznavanje kupoprodajne transakcije nevažećom.

Naravno, svakog kupca brine pitanje sigurnosti prilikom kupovine nekretnine, jer prevaranti nekretnina još nisu nestali.

Ali, češće nego ne, problemi nastaju ne krivnjom prevaranata, već nedostatkom svijesti o zakonima Ruske Federacije koji se odnose na kupoprodaju.

Razmotrimo nekoliko pravila koja su obavezna za korištenje u prometu nekretnina:

Kada kupujete nekretninu, prvo morate provjeriti sva vlasnička dokumenta , potvrđujući vlasništvo nad njim.

To može biti:

1. Potvrda o vlasništvu nad stanom (privatizacija).
2. Ugovor o prodaji.
3. Ulazak u nasljeđivanje po zakonu ili testamentu.
4. Ugovor o donaciji.

Svi dokumenti moraju biti dostavljeni u originalima , sa pečatom i registracijom ZTI ili drugog tijela koje zamjenjuje biro. Kopije i kseroksi nisu prikladni u ovom slučaju.

Potrebna je potvrda stambenog ureda koji označava broj osoba registrovanih u stambenom prostoru koji se prodaje. Ove podatke možete samostalno razjasniti u Službi za stanovanje, jer je poželjno isključiti prisustvo osoba koje su privremeno otišle, ali zadržavaju svoja prava na stan.

Pasoš prodavca takođe zaslužuje pažnju , odnosno stranice sa napomenama o registraciji braka i mjestu stanovanja. Važno je imati na umu da imovina stečena tokom braka pripada oba supružnika i oba supružnika takođe imaju prava na nju (osim poklonjene i naslijeđene imovine).

Ako su u stambenom prostoru prijavljena djeca mlađa od punoljetstva , tada uoči transakcije trebate zahtijevati njihovu deregistraciju i preporučljivo je provjeriti ovu činjenicu.

Iskusni trgovci nekretninama imaju pravilo - biti oprezni sa nekretninama koje su previše jeftine i to je više puta testirano u praksi. Osoba koja zna za nezakonitost svojih radnji nastoji prodati objekt brže i jeftinije.

Postoje slučajevi kada se nekretnine prodaju putem punomoćja. Kupac je jednostavno dužan pokazati posebnu pažnju, inače se negativne posljedice ne mogu izbjeći. Period važenja punomoćja je veoma važan. Ako je nalogodavac starija osoba, onda se može desiti da je već umro, pa punomoćje gubi snagu. Punomoćja s nedavnim datumom izdavanja također treba biti oprezna, jer ih često koriste prevaranti.

Postoje i drugi neugodni trenuci kada su transakcije po punomoći poništene. Stoga, u najmanju ruku, morate biti sigurni da je direktor živ i da je dokument dobrovoljno sastavio. Idealna opcija je prisustvo principala tokom transakcije.

Poželjno je prisustvo kupca nekretnine u trenutku kada prodavac prenosi dokumente potrebne za prodaju. Posebni zahtjevi za notara: dostupnost kancelarije i dugotrajan rad.

Što se tiče šema za primanje i transfer novca. Može se ponuditi nekoliko. Ovo je i gotovinsko i bezgotovinsko plaćanje, koje se vrši prije ili tokom transakcije, sa ili bez avansa. Sve nijanse se rješavaju unaprijed, zajedničkim dogovorom strana.

Priprema potrebnih dokumenata

Dokumenti za sastavljanje ugovora o kupoprodaji nekretnine mogu se podijeliti u dvije kategorije: u dvije kategorije:

To uključuje:

1. Vlasnički dokumenti za nekretninu (ako se prodaje po punomoći, prilaže se).
2. Potvrda karakteristika o procenjenoj vrednosti objekta.
3. Tehnički sertifikat.
4. Potvrda Zavoda za stanovanje (Obrazac br. 3), u kojoj se navodi broj upisanih lica na otuđenoj imovini.
5. Identifikacioni dokumenti Prodavca i Kupca, njihovi identifikacioni kodovi.
6. Potvrda o vjenčanju ili razvodu (u prvom slučaju za transakciju će biti potrebna saglasnost supružnika).
7. Dozvola Upravnog odbora za obavljanje transakcije u prisustvu maloljetne djece.

Druga kategorija - to su potvrde o uplati komunalija za otuđeni objekat, kao i drugi podaci bez kojih notar može izvršiti transakciju. Umjesto toga, Kupcu su potrebni kako bi izbjegao probleme sa stambeno-komunalnim uslugama.

Kako funkcionira transakcija kupovine i prodaje nekretnina?

Oni koji se prvi put susreću sa procesom kupovine ili prodaje stana najvjerovatnije imaju površno znanje o tome kako funkcionira promet nekretninama. Kod njih nema ništa nemoguće, a sama procedura se sastoji od nekoliko faza.

Razmotrimo proceduru kupovine i prodaje nekretnina:

- Prva faza je potraga za objektom

Sastoji se od traženja stambenog prostora, pregleda raznih opcija stanova. Nakon što Kupac nagodi bilo koju opciju, za nju uplaćuje depozit.

Prodavac ispisuje potvrdu o prijemu dijela novca za plaćanje stana, ili strane sastavljaju preliminarni ugovor o depozitu. U ovoj fazi

Kupac vrši pravnu provjeru nekretnine (čistoća vlasničke isprave, identitet prodavca, itd.).

- Druga faza – priprema kupoprodajnog ugovora

Nakon pripreme svih potrebnih dokumenata, stranke sklapaju pismeni ugovor o kupoprodaji nekretnine, koji se može ovjeriti kod notara.

Trebalo bi da odražava sljedeće tačke: podatke o Prodavcu i Kupcu, adresu otuđene imovine i njenu vrijednost, način prenosa sredstava i period u kojem se moraju prenijeti na Prodavca, raspodjelu troškova za završetak transakcije, period iseljenja (prenos ključevi).

- Treća faza – transfer novca

Najsigurnija i najpogodnija opcija za međusobna poravnanja strana u transakciji je transfer novca putem sefa. Ugovor o njenom korišćenju treba zaključiti na način da Prodavac u ugovorenom roku može da primi iznos koji mu pripada tako što će zaposlenima u banci dostaviti Potvrdu o vlasništvu izdatu na ime novog vlasnika.

Po isteku roka i nemogućnosti Prodavca da predoči traženi dokument (na primjer, primljeno je odbijanje registracije Certifikata), Kupac vraća svoja sredstva, dobivajući pristup kutiji.

- Četvrta faza – upis imovine

Nakon što je novac položen u sef, transakcija ulazi u završnu fazu, tj. Ugovor o kupoprodaji i sva potrebna dokumenta predaju se na registraciju Federalnoj državnoj registracijskoj službi.

Po pravilu, nakon dvije sedmice, stranama u transakciji se izdaje registrovani dokument. U ovoj fazi, Prodavac prima ključeve od ormarića.

- Peta faza - napuštanje stana

Korak po korak upute za prodaju stana - popis radnji koje se moraju izvršiti da bi se transakcija završila. Ovisno o masi nijansi, može se dopuniti novim stavkama.

Metode

Dragi čitaoci! Članak govori o tipičnim načinima rješavanja pravnih pitanja, ali svaki slučaj je individualan. Ako želiš znati kako reši tačno svoj problem- kontaktirajte konsultanta:

PRIJAVE I POZIVI SE PRIMAJU 24/7 i 7 dana u nedelji.

Brzo je i BESPLATNO!

Prodaja stana može se izvršiti na nekoliko načina, od kojih svaki ima svoje prednosti i nedostatke:

1. Samostalno izvršenje transakcije vrši direktno prodavac ili članovi njegove porodice.
2. Traženje stručne pomoći - od prodavača nekretnina, relevantnih agencija itd.

Samoregistracija

Samostalno izvršenje transakcije od strane prodavca u 2018. godini je procedura sa kojom nisu svi građani u stanju da se izbore.

Međutim, prednosti ovog pristupa su očigledne:

• značajne uštede u novcu – usluge profesionalaca su vrlo visoko ocijenjene;
• mogućnost kontrole svake faze transakcije - prodavac će samostalno rješavati sve faze postupka;
• sprječavanje prijevara od strane agencija za nekretnine.

Kontaktiranje agencije

Kada se obraćate agenciji za pomoć, glavna stvar je da je odaberete ispravno. Prilikom odabira preporučuje se da se fokusirate na recenzije i preporuke prijatelja, rođaka, kolega, iskustvo kompanije i dužinu radnog staža.

Prednosti traženja pomoći od stručnjaka:

• profesionalni pristup - svaka radnja se sprovodi uzimajući u obzir važeće zakonodavstvo, norme i zahtjeve koje utvrđuju državni organi;
• ušteda ličnog vremena i truda prodavca - ne mogu svi građani priuštiti obavljanje transakcije zbog posla ili drugog zaposlenja;
• skraćivanje vremena transakcije – iskusni stručnjaci znaju kako da smanje vreme postupka.

Korak po korak upute za prodaju stana

Korak po korak upute za kupovinu i prodaju stana sadrže sljedeće:

1. Određivanje glavnih parametara za prodaju stana (cijena, uslovi itd.), postavljanje oglasa u novinama, časopisima, objavljivanje informacija na web stranicama.
2. Pokazivanje stana potencijalnim kupcima – važno je ukazati na prednosti kupovine Vašeg stambenog prostora.
3. Razgovor sa kupcima, tokom kojeg se razmatraju glavna pitanja i detalji transakcije.
4. Zbirka dokumenata.
5. Izrada predugovora (po potrebi).
6. Sastavljanje glavnog ugovora, razmatranje njegovih klauzula.
7. Potpisivanje ugovora, upis prava svojine.
8. Prijenos novca i ključeva nekretnina je međusobno poravnanje.

Zbirka dokumenata

Svaka transakcija počinje naplatom, a glavni teret rješavanja ovog problema pada na prodavača.

Za obavljanje transakcije potrebno je pripremiti sljedeće dokumente:

• dokumenti koji potvrđuju identitet obe strane - pasoši;
• vlasnički papiri (na primjer, ugovor o privatizaciji, ugovor o zamjeni ili ugovor o poklonu);
• katastarsku i tehničku dokumentaciju;
• potvrda o vlasništvu nad stanom - samo njegov vlasnik ima pravo otuđivanja nekretnine;
• odobrenje organa starateljstva za završetak transakcije ako je jedan od vlasnika maloljetni državljanin;
• saglasnost supružnika na otuđenje imovine, ovjerena kod notara, ako je stan zajednička svojina;
• predugovor o uplati akontacije (ako je zaključen);
• dokumenti koji potvrđuju pravnu "čistoću" stana, to uključuje potvrdu iz kućne knjige - označava broj prijavljenih građana, potvrdu Rosreestra - označava broj vlasnika, potvrdu koja potvrđuje odsustvo dugova u plaćanju komunalnih računa .

Zaključivanje sporazuma

Ne predviđa ono što se utvrđuje, ali se utvrđuju podaci koji moraju biti sadržani u njemu u trenutku zaključenja:

• Puno ime prodavca i kupca, podaci o pasošu;
• podaci o predmetu ugovora - opis stana (tačna adresa, spratnost, površina, broj soba);
• prava i obaveze svakog učesnika u pravnim odnosima, za prodavca - prenos stana, za kupca - plaćanje stambenog prostora u određenom roku iu propisanom iznosu;
• posledice nepoštovanja uslova ugovora;
• potpisi učesnika u pravnim odnosima, datum sastavljanja dokumenta.

Primanje depozita

Statistike pokazuju da se prilikom sklapanja ugovora o prodaji stana u 90% slučajeva potpisuje dodatni ugovor o prenosu stana.

Dokument osigurava da strane ispune svoje obaveze, jer predviđa posljedice odbijanja transakcije:

• ako prodavac odbije prodati stan, mora vratiti depozit u dvostrukom iznosu;
• ako kupac odluči da odbije kupovinu, onda iznos u potpunosti ostaje na prodavcu.

Registracija

Trenutno se ne vrši upis ugovora o kupoprodaji nekretnine, već upis prava vlasništva na stanu.

Nakon završetka ovog postupka, izdaje se Vlasnički list kojim se potvrđuju prava prodavca na stan.

Prijenos nekretnina

Nastaje sa izradom potvrde o prijenosu i prijemu.

Sadrži sljedeće informacije:

• Naslov dokumenta;
• Puni naziv obe strane u pravnom odnosu - kupac i prodavac;
• punu cijenu objekta (isto kao u glavnom ugovoru);
• navod prihvatanja stana u obliku u kojem se trenutno nalazi;
• potpise stranaka, datum sastavljanja dokumenta.

Ako kupac potpiše ugovor, obaveze prodavca se smatraju ispunjenim.

Dokument ne može biti potpisan ako:

• neki uslovi ugovora nisu ispunjeni;
• prodavac je otkrio nedostatke, koji moraju biti izraženi u pisanoj formi.

U tom slučaju prodavaču se daje određeno vrijeme da ih ispravi i pripremi novi akt.

Međusobna poravnanja

za nekretnine može se izvršiti na dva načina:

1. Plaćanje u gotovini (na sigurnom mjestu, preporučuje se prisustvo svjedoka, sastavljanje priznanice).
2. Bezgotovinsko plaćanje (putem sefa ili transferom na bankovni račun).

Nakon prijema sredstava, prodavac predaje ključeve stana kupcu. Ove radnje stranaka se nazivaju međusobno poravnanje.

Preko hipoteke

Hipoteka se može iskoristiti za kupovinu stana. U ovom slučaju, uz paket dokumenata je priložen ugovor o kreditu, koji navodi sve uslove za davanje nekretnine pod hipoteku.

Ako je stambeni kredit izdat prodavcu koji ga nije u potpunosti otplatio, ali je odlučio da proda nekretninu, tada je potrebno pribaviti odgovarajuću dozvolu banke.

Bez toga, transakcija se može proglasiti nevažećom.

Državna dužnost

Obavezni dokument prilikom obavljanja transakcije je potvrda o uplati. Bez toga kupoprodaja neće biti registrovana.

Naknada je 2.200 za fizička lica. Iznos se dijeli na jednake dijelove između strana.

Postojeći rizici

Transakcija prodaje stana uključuje brojne rizike.