Contrat de location d’appartement : tout ce que le propriétaire et le locataire doivent savoir. Contrat de location sociale de locaux d'habitation Contrat de location avec personnes obligées

Conformément au paragraphe 1 de l'art. 671 du Code civil, dans le cadre d'un contrat de location de locaux d'habitation, une partie - le propriétaire ou une personne autorisée par lui (bailleur) s'engage à mettre à disposition de l'autre partie (locataire) des locaux d'habitation moyennant des frais de possession et d'usage pour y vivre il.

Un contrat de bail résidentiel est consensuel, compensé, bilatéral.

Le Code civil distingue spécifiquement les baux sociaux, les baux commerciaux et les baux d'habitation spécialisés.

Accord embauche sociale les locaux d'habitation sont conclus lors de la location de locaux d'habitation dans le parc immobilier de l'État et de la municipalité utilisation sociale, accord commercial location de locaux d'habitation - lors de la location un logement pour générer des revenus, contracter embauche spécialisée locaux d'habitation - avec location de locaux pour bureaux, les locaux d'habitation en dortoir et autres locaux d'habitation d'un parc immobilier spécialisé (article 92 du code du logement).

Contrat de bail social ne peut être conclu que pour des locaux d'habitation inclus dans le fonds à usage social, Et si le citoyen a les prérequis nécessaires pour sa conclusion, qui comprend :

Reconnaissance d'un citoyen dans les formes prescrites comme à faible revenu ou son appartenance à une autre catégorie de citoyens auxquels, conformément à la loi, des locaux d'habitation sont mis à disposition dans le cadre de baux sociaux ;

Besoin de logement ;

Inscription au registre des personnes ayant besoin de locaux d'habitation ;

Disponibilité d'une décision du gouvernement local de mettre à disposition des locaux d'habitation à un citoyen donné et à sa famille conformément à la réglementation en vigueur.

Contrat de bail commercial est entièrement basé sur principe de liberté contractuelle, c'est à dire. sa conclusion dépend de la discrétion des parties, qui déterminent elles-mêmes ses conditions les plus importantes : la durée du contrat, le montant et les modalités de paiement du loyer, la répartition des responsabilités pour la remise en état du bien loué, etc.

Des contrats de location commerciaux et sociaux sont conclus en cours d'écriture formulaire . Le non-respect de cette forme du contrat n'entraîne pas sa nullité, sauf dans les cas prévus par la loi ou par l'accord des parties.

Validité Le contrat est défini différemment pour les baux commerciaux et sociaux, ce qui est une de leurs principales différences.

Conformément au paragraphe 1 de l'art. 683 Accord du Code civil embauche commerciale est conclu pour une durée n'excédant pas cinq ans. Cependant, le délai pas essentiel une condition de cet accord (si elle n'est pas définie dans l'accord, alors l'accord est considéré comme étant d'une durée de cinq ans).

Accord conclu pour une durée Jusqu'à un an, est reconnu à court terme et n'est pas soumis aux dispositions précisées au paragraphe 2 de l'art. 683 du Code civil règles relatives aux contrats d'une durée supérieure à un an. En particulier, un tel accord n’est pas soumis à la règle du droit préférentiel de l’employeur de conclure un accord pour une nouvelle durée.

Après durée du contrat de bail commercial locaux d'habitation, le locataire dispose d'un droit de préemption pour conclure un contrat pour une nouvelle durée.

Pas plus tard que trois mois Avant l'expiration du contrat de location commerciale de locaux d'habitation, le propriétaire doit proposer au locataire de conclure un accord aux mêmes conditions ou à des conditions différentes ou avertir le locataire du refus de renouveler le contrat. Pendant pendant au moins un an, il n'a pas le droit de prendre surface habitable à louer. Si le propriétaire n'a pas rempli cette obligation et que le locataire n'a pas refusé de prolonger le contrat, le contrat est considéré comme prolongé dans les mêmes conditions et pour la même durée.

Contrairement au bail commercial, la loi ne limite pas la durée du bail social, de sorte que Le bail social est à durée illimitée.

- Des soirées dans un contrat de bail résidentiel, il y a le bailleur et le locataire. Propriétaire Lors de la location des deux types, le propriétaire des locaux d'habitation ou une personne autorisée par lui agit. Comme employeur Peut être seulement citoyen, individu, puisque les locaux d'habitation, comme indiqué au paragraphe 1 de l'art. 671 du Code Civil, est prévue « pour y habiter ».

Habituellement comme employeur Dans le contrat embauche commerciale un citoyen parle. Mais une pluralité de personnes du côté de l’employeur est également possible. S'il n'y a aucune indication dans le contrat de ces citoyens emménager avec l'accord du bailleur. Lors de votre emménagement enfants mineurs aucun consentement de ce type n’est requis.

Les citoyens qui résident en permanence chez leur employeur ont égalité de droits avec lui pour l'utilisation de locaux d'habitation. Cependant, ils n'ont pas de relation juridique avec le propriétaire, donc pour toute action qu'ils commettent en violation des termes du contrat, ils sont responsables envers le propriétaire. employeur(clause 3 de l'article 677 du Code civil).

Si les locaux d'habitation sont au parc immobilier municipal, alors comme propriétaire agit en tant qu'organisme gouvernemental local ou organisme municipal d'entretien des logements, et s'il appartient à un fonds public - une entreprise ou une institution publique au bilan de laquelle les locaux se trouvent.

Employeurà la conclusion du contrat embauche sociale les locaux d'habitation sont un citoyen qui a bénéficié de locaux d'habitation conformément à la procédure établie.

Outre le locataire, le droit à l'usage permanent des locaux d'habitation dans le cadre d'un bail social appartient également à membres de sa famille. Toutes les autres personnes ne peuvent vivre avec le locataire qu'à titre de résidents temporaires.

Les membres de la famille de l'employeur comprennent ceux qui vivent avec lui son époux et les enfants et les parents de l'employeur. Autres proches, personnes handicapées à charge reconnus comme membres de la famille le locataire, s'ils sont installés par le locataire comme membres de sa famille et mènent avec lui un ménage commun (dépenses communes pour l'alimentation, les achats, le paiement de l'usage d'un appartement, etc.). Dans des cas exceptionnels d'autres personnes peuvent être reconnus comme membres de la famille du locataire des locaux d'habitation au titre d'un bail social judiciairement.

Si une personne a cessé d'être membre de sa famille, mais continue d'habiter un local d'habitation occupé dans le cadre d'un bail social, elle conserve les mêmes droits que le locataire et les membres de sa famille. Le citoyen désigné est indépendamment responsable de ses obligations.

L'employeur a le droit infuser dans les locaux d'habitation qu'il occupe au titre d'un bail social pour son conjoint, ses enfants et ses parents, après avoir reçu à ce titre Accord écrit tous les membres adultes de votre famille. Pour emménager d'autres citoyens un consentement écrit est également requis propriétaire. Pour emménager avec leurs parents enfants mineurs le consentement des autres membres de la famille du locataire et le consentement du propriétaire ne sont pas requis (partie 1, article 70 du code du logement).

Selon le paragraphe 2 de l'art. 672 du Code civil, les membres de sa famille vivant sous un bail social de locaux d'habitation jouissent avec le locataire de tous les droits et supportent toutes les obligations au titre du bail de locaux d'habitation à égalité avec le locataire, tous sont colocataires.

Sujet les baux commerciaux et sociaux sont locaux d'habitation isolés.

Les locaux sont reconnus Résidentiel, s'il répond aux exigences sanitaires, urbanistiques, techniques et de sécurité incendie établies et est destiné à la résidence des citoyens en toutes saisons de l'année. Isolé - ceux. est un immeuble d'habitation, un appartement, une partie de maison ou une partie d'appartement, ayant une entrée indépendante.

Objet accordembauche commerciale peut être un espace de vie, quelle que soit sa taille. Quant à la qualité des locaux d'habitation loués dans le cadre d'un tel contrat, elle doit correspondre à la notion de « locaux propices à la résidence permanente » (paragraphe 1 de l'article 673 du Code civil).

La catégorie inhabitable comprend les sous-sols et demi-sous-sols, les pièces sans lumière naturelle, les casernes, les bâtiments de secours, etc. Les locaux annexes ne peuvent pas constituer un objet indépendant d'un contrat de bail commercial.

Responsabilités et droits :

Propriétaireen vertu d'un contrat de bail commercial (article 676 du code civil) :

Le propriétaire est tenu de remettre les locaux d'habitation vacants au locataire dans un état propice à l'habitation.

Il est responsable du bon fonctionnement de l'immeuble d'habitation dans lequel se trouvent les locaux d'habitation loués, de fournir ou d'assurer la fourniture contre rémunération des services publics nécessaires au locataire, d'assurer la réparation des biens communs de l'immeuble et des appareils. pour la fourniture de services publics situés dans les locaux d'habitation.

Propriétaireles locaux d'habitation bénéficiant d'un bail social sont tenus de :

Transfert au locataire de locaux d'habitation libres des droits d'autrui ;

Participer au bon entretien et à la réparation des biens communs de l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux d'habitation loués ;

Effectuer les grosses réparations des locaux d'habitation (la responsabilité d'effectuer les réparations courantes des locaux d'habitation incombe au locataire - clause 4, partie 3, article 67 du Code du logement) ;

Veiller à ce que le locataire dispose des services publics nécessaires de qualité adéquate.

Signe spécifique droits à l'espace de vie, ce qui le distingue des autres droits de propriété est son personnage cible. Des locaux d'habitation sont mis à disposition du locataire pour y vivre, respectivement, interdit placement dans des locaux d'habitation d'entreprises commerciales, de bureaux de personnes morales, leur utilisation pour la production de produits industriels ou autres, pour des entrepôts, etc. L'utilisation de locaux d'habitation à d'autres fins peut servir (sous réserve du respect des conditions prévues par la loi) de motif de résiliation du contrat de location de locaux d'habitation.

Dans le même temps, selon la partie 1 de l'art. 17 complexe résidentiel autorisé utilisation de locaux d'habitation pour des activités professionnelles ou des activités entrepreneuriales individuelles par des citoyens qui y vivent légalement, si cela ne viole pas les droits et intérêts légitimes d'autres citoyens.

Le plus important la responsabilité de l'employeur est un paiement en temps opportun les frais de logement, et si le contrat n'en dispose pas autrement - le paiement indépendant des factures de services publics (article 678 du Code civil).

Un des droits des locataires découlant d'un contrat de bail résidentiel est le droit de sous-louer les locaux d'habitation loués. Dans le cadre d'un contrat de sous-location d'un local d'habitation, le locataire, avec l'accord du propriétaire, cède pour une durée déterminée tout ou partie des locaux loués par lui à l'usage du sous-locataire (clause 1 de l'article 685 du Code civil).

Le locataire a le droit d'emménager dans les locaux d'habitation non seulement des sous-locataires, mais également d'autres personnes - résidents temporaires(utilisateurs). Les proches, connaissances du locataire et les membres de sa famille, etc. peuvent emménager en tant que ces derniers.

Pour emménager dans un locataire temporaire, l'autorisation du locataire et des citoyens résidant en permanence avec lui est requise, ainsi qu'une notification préalable au propriétaire.

Les résidents temporaires n'ont pas de droits indépendants d'utilisation des locaux d'habitation. Le locataire est responsable de ses actes envers le propriétaire.

Les résidents temporaires acquièrent le droit conformément à l'accord conclu utilisation temporaire le logement du locataire. La durée de séjour des résidents temporaires ne peut excéder six mois contracter.

La loi (article 82 du code du logement) prévoit la possibilité de modifier le bail social des locaux d'habitation à la demande des locataires regroupés en une seule famille, ainsi que remplacement de l'employeur dans un accord préalablement conclu.

Employeur pas de droit procéder à la réaménagement et à la reconstruction de locaux d'habitation sans l'accord du propriétaire. Cette norme s'applique également aux baux commerciaux et sociaux (clause 3 de l'article 672 du Code civil).

La loi prévoit des dispositions spéciales motifs de résiliation d’un bail social :

- résiliation d'un accord Peut être par accord des parties.

- judiciairement quand:

Défaut de paiement du locataire pour le logement et (ou) les services publics pendant plus de six mois ;

Destruction ou dommages aux locaux d'habitation par le locataire ou d'autres citoyens dont il est responsable des actes ;

Violation systématique des droits et intérêts légitimes des voisins, qui rend impossible la cohabitation dans un même local d'habitation ;

Utilisation de locaux d'habitation à des fins autres que leur destination (partie 4 de l'article 83 du code du logement).

Conséquence la résiliation d'un contrat de location d'habitation est une obligation libérer un espace de vie l'employeur et les membres de sa famille. Cette obligation peut être exercée volontairement ou obligatoirement.

Accord le bail social des locaux d'habitation ne peut être résilié qu'en justice (Partie 4 de l'article 83 du code du logement). L'expulsion s'effectue également devant le tribunal.

Expulsion. (avec embauche sociale)

Comme le stipule la Constitution, nul ne peut être arbitrairement privé de son domicile. L'expulsion des citoyens des locaux d'habitation prévus dans le cadre des baux sociaux est possible dans les cas spécifiés à l'art. 85, 90, 91 Écran LCD.

En règle générale, lors d'un déménagement d'un local occupé en bail social, le citoyen et sa famille doivent disposer autre espace de vie confortable. Dans ce cas, les locaux d'habitation mis à disposition doivent être bien équipés, équivalents en superficie totale aux locaux précédemment occupés, répondre aux exigences établies et être situés dans les limites de la localité donnée.

Expulsion autorisé dans les cas suivants : Article 85

Si la maison dans laquelle se trouve la surface habitable est sujette à démolition ;

Si les locaux d'habitation doivent être transférés vers des locaux non résidentiels ;

Si les locaux d'habitation sont déclarés impropres à l'habitation ;

Si, à la suite de réparations majeures ou de reconstruction d'une maison, les locaux d'habitation ne peuvent être préservés ou si leur superficie totale diminue, de sorte que le locataire et les membres de sa famille qui y vivent peuvent être reconnus comme ayant besoin de locaux d'habitation, ou augmente , de sorte que la superficie totale des locaux d'habitation occupés par un membre de la famille dépassera largement la norme de disposition (art. 85 LCD).

Selon Article 90 Complexe résidentiel si l'employeur et les membres de sa famille vivent avec lui depuis plus de six mois sans motif valable ne paye pas pour les locaux et les services publics, ils peuvent être expulsés en justice avec mise à disposition d'autres locaux d'habitation, dont la taille correspond à la taille établie pour la réinstallation des citoyens à l'auberge.

Expulsion des locaux d'habitation sans fournir d'autres locaux d'habitation – Il s'agit d'une procédure d'expulsion exceptionnelle dont le recours n'est autorisé que dans certains cas prévus par la loi ( Art. 91 LCD). Les motifs d'une telle expulsion sont violation flagrante par l'employeur ou les membres de sa famille les normes juridiques :

Utilisation de locaux d'habitation à des fins autres que leur destination (par exemple, comme entrepôt, bordel) ;

Violation systématique des droits et intérêts légitimes des voisins ;

Mauvaise gestion des locaux d'habitation, conduisant à sa destruction.

L'expulsion étant ici appliquée comme une sanction pour un comportement illégal du locataire ou des membres de sa famille, elle n'est possible que si le contrevenant a été pris en charge. mesures préventives, mais elles étaient inefficaces(Partie 1 de l'article 91 du code du logement).

Sans fournir Les citoyens privés de leurs droits parentaux peuvent également être expulsés d'un autre local d'habitation si leur cohabitation avec des enfants pour lesquels ils sont privés de leurs droits parentaux est reconnue par le tribunal comme impossible.

À embauche commerciale La résiliation du contrat et l'expulsion sont autorisées dans des cas exceptionnels, expressément spécifiés à l'art. 687 Code civil.

Le locataire a le droit, avec le consentement des autres citoyens résidant en permanence avec lui, de résilier à tout moment le contrat de location commerciale. L'employeur est obligé en cours d'écriture prévenir le propriétaire dans trois mois concernant la résiliation du contrat.

A la demande du propriétaire il est possible seulement au tribunal dans les cas:

Défaut de paiement du locataire pendant six mois, sauf si le contrat prévoit un délai plus long, et pour les locations à court terme - plus de deux fois après le délai de paiement fixé ;

Destruction ou dommages aux locaux d'habitation par le locataire ou d'autres citoyens dont il est responsable des actes.

- judiciairementà la demande de l'une des parties au contrat, si les locaux cessent d'être aptes à la résidence permanente, ainsi qu'en cas d'état d'urgence.

Si le locataire des locaux d'habitation ou d'autres citoyens dont il est responsable des actes utilisent les locaux d'habitation pas aux fins prévues ou violer systématiquement les droits et intérêts des voisins, le propriétaire peut avertir le locataire de la nécessité d'éliminer la violation. Si ces violations persistent après avoir averti le propriétaire, ce dernier a le droit de résilier le contrat de location en justice.

Si un contrat de bail commercial est résilié et que le locataire et les autres citoyens résidant en permanence avec lui refusent de quitter volontairement les locaux d'habitation, ces personnes s'exposent à l'expulsion des locaux d'habitation sur la base d'une décision de justice (article 688 du Code civil) .

La location commerciale de locaux d'habitation est l'une des options légales pour fournir des biens immobiliers pour la résidence temporaire. Une indication du caractère commercial de ce type d'accord n'implique pas l'existence d'une relation d'affaires entre les parties, mais indique la possibilité d'établir un caractère de résidence rémunéré pour les résidents temporaires.

Ce que c'est

La législation ne contient pas de règles particulières régissant la procédure de rédaction d'un contrat de bail commercial. Pour cette raison, les contreparties doivent utiliser les exigences établies au chapitre 35 du Code civil de la Fédération de Russie, à l'exception des règles réglementaires directement liées à la location de logements sociaux.

Par location, l'article 671 du Code civil de la Fédération de Russie signifie fournir au locataire et aux membres de sa famille un bien immobilier à usage temporaire. Le contrat de location commerciale de locaux d'habitation est de nature rémunérée, ceci est directement indiqué par l'art. 671 Code civil de la Fédération de Russie. Il est possible de souligner les caractéristiques de ce type d'accord :

le bailleur peut être le propriétaire légal (propriétaire) ou une personne autorisée par lui ;
le locataire d'un logement sous contrat de ce type ne peut être qu'un particulier, puisque ces objets peuvent être transférés à des organismes de toute forme de propriété pour un usage temporaire sur la base d'un bail ;
Le but recherché de ce type de relation juridique est d'utiliser des biens immobiliers uniquement pour la résidence des citoyens ; l'exercice d'activités commerciales ou de production dans des locaux d'habitation n'est pas autorisé.

Avoir des droits de propriété sur un bien immobilier résidentiel offre une gamme complète de pouvoirs pour disposer d'un bien immobilier, y compris par l'exécution d'un contrat de location. Les autres propriétaires (par exemple les locataires) n'ont pas le droit de disposer et sont donc privés de la possibilité d'utiliser l'appartement pour le louer à des tiers.

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Comment conclure un accord

Pour formaliser les relations contractuelles, les parties doivent se conformer aux exigences réglementées par le droit civil. Tout d'abord, il est nécessaire d'établir quels objets immobiliers peuvent être transférés pour un usage temporaire dans des conditions de bail commercial.

Selon l'article 673 du Code civil de la Fédération de Russie, un objet transféré en location doit répondre aux exigences suivantes :

isolement - l'espace de vie doit être clôturé par des structures de bâtiment et disposer d'une entrée (sortie) indépendante vers la propriété commune de la maison ou de l'appartement, ou d'un accès direct à la rue ;
les locaux doivent être adaptés à la résidence permanente, c'est-à-dire respecter les règles et normes prévues par la législation en matière de logement ;
Non seulement l'ensemble de l'objet, mais aussi sa partie isolée (par exemple, une pièce isolée dans un appartement) peut être loué.

Ainsi, les locaux qui feront l'objet d'une location commerciale comprennent : un appartement, une maison particulière, une partie d'appartement ou de maison.

Pour conclure un accord, les contreparties doivent se mettre d'accord sur les conditions essentielles et supplémentaires de la transaction. Ils comprendront :

l'objet de la transaction est le transfert pour usage temporaire de locaux d'habitation spécifiquement désignés ;
durée de location - la durée maximale du contrat ne peut excéder cinq ans, cette règle est établie à l'art. 683 du Code civil de la Fédération de Russie (si la période n'est pas du tout spécifiée dans l'accord, une période de cinq ans sera appliquée) ;
le montant des paiements réguliers pour l'utilisation des locaux d'habitation est déterminé d'un commun accord entre les parties (les frais de services publics seront payés séparément, en fonction de la consommation réelle des ressources ou du nombre de résidents) ;
la liste des personnes pouvant être hébergées par un locataire temporaire pendant toute la durée de la location (pour le placement et l'enregistrement des citoyens mineurs, cette condition n'a pas besoin d'être spécifiquement stipulée ; une telle règle est prévue par la loi) ;
la composition du bien situé dans les locaux d'habitation et cédé pour toute la durée de location ;
d'autres conditions convenues par les parties (y compris la procédure à suivre pour effectuer les réparations courantes, etc.).

Pour rédiger un accord de ce type, il est nécessaire de respecter la forme écrite du document, l'authentification notariée n'est pas requise. Il convient également de prendre en compte qu'à la suite du bail, une restriction (charge) des droits de propriété apparaît, qui est soumise à l'enregistrement obligatoire de l'État auprès du service Rosreestr. La règle d'enregistrement ne doit être respectée que lors de la conclusion d'un contrat de plus d'un an ; cette condition ne s'applique pas aux contrats à court terme.

Pour formaliser l'accord, les parties auront besoin des documents suivants :

documents d'identité des deux parties (passeports généraux, actes de naissance des enfants, etc.) ;
les titres de propriété des locaux d'habitation (certificat de titre, extrait du Registre d'État unifié, etc.) ;
contrat de bail commercial et attestation d'acceptation de cession.

Lors de la demande d'enregistrement d'une charge auprès du service Rosreestr, vous devrez présenter un document de paiement confirmant le paiement de la taxe d'État.

Utilisation du logement

En train de vivre dans des conditions de location, les locataires sont tenus de se conformer non seulement aux termes du contrat, mais également aux exigences directes de la loi. En cas de violation significative de la procédure d'utilisation des locaux d'habitation, une résiliation anticipée du contrat et une expulsion forcée peuvent s'ensuivre.

Nous pouvons formuler les principales responsabilités des employeurs, qui sont fixées dans le Code civil de la Fédération de Russie :

l'utilisation de la propriété uniquement aux fins prévues, c'est-à-dire pour la résidence des citoyens ;
s'assurer du bon état des lieux loués ;
respect dans les délais de l'obligation de payer les frais d'utilisation des locaux d'habitation.

En outre, il existe une interdiction directe d'effectuer des travaux de construction de réaménagement et de reconstruction de logements ; cela ne peut être fait qu'avec le consentement du propriétaire.

Étant donné que le contenu du contrat de location indique nécessairement une liste des entités qui acquièrent la possibilité d'utiliser un bien immobilier résidentiel, elles ont la possibilité légale d'emménager et de s'inscrire auprès du service local du Service fédéral des migrations. L'enregistrement est une exigence obligatoire de la législation sur la migration ; l'absence d'enregistrement entraînera une responsabilité administrative. Pour vous inscrire, vous devez présenter l’original du contrat de location ; l’inscription sera délivrée pour toute la durée du contrat.

Si les deux parties remplissent correctement leurs obligations, le contrat ne sera résilié qu'à l'expiration de son terme. Dans le même temps, la législation prévoit pour le locataire une possibilité préférentielle de prolonger le contrat de location pour une nouvelle durée aux mêmes conditions, si le propriétaire ne dispose pas d'une offre plus avantageuse de la part de tiers.

En plus de la situation standard avec l'expiration du contrat, celui-ci peut être résilié anticipativement par les parties pour les motifs spécifiés dans le Code civil de la Fédération de Russie.

Comment résilier

La résiliation d'un contrat de location commerciale de locaux d'habitation s'effectue selon les règles réglementées par l'art. 687 Code civil de la Fédération de Russie. Pour résilier unilatéralement le contrat, le locataire n'a pas besoin d'indiquer de motifs ou de circonstances, il suffit d'en informer le propriétaire par écrit trois mois à l'avance.

La rupture forcée des relations contractuelles à la demande du bailleur nécessitera la confirmation des circonstances suivantes :

retard de paiement du loyer des locaux d'habitation pendant six mois consécutifs (pour les locations de courte durée, pour résilier le contrat, il suffit de prouver deux mois de retard consécutifs) ;
dommages ou destruction des locaux d'habitation cédés aux termes du bail.

Si ces motifs se présentent et sont confirmés de manière fiable, le propriétaire a le droit de demander la libération des lieux. Si cette condition n'est pas remplie volontairement, l'expulsion forcée sera effectuée par l'intermédiaire du tribunal.

Il existe des particularités pour la procédure judiciaire de résiliation d'un contrat de location :

le tribunal a le droit d'accorder au locataire un délai (pas plus d'un an) pour éliminer les violations qui ont servi de base à l'expulsion forcée (par exemple, le remboursement de dettes ou la réparation de locaux d'habitation) ;
si les violations ne sont pas éliminées dans le délai imparti par le tribunal, une demande répétée du propriétaire entraînera une expulsion forcée inconditionnelle ;
lorsqu'il prend la décision de résilier le contrat, le tribunal, à la demande du locataire, a le droit d'accorder un sursis à l'expulsion (en règle générale, cela est dû à la nécessité de trouver un nouveau logement ou pour la période hivernale).

S'il n'est pas difficile de prouver une violation des conditions de paiement, alors afin de résilier le contrat en raison de la détérioration de l'état de la propriété, vous devrez présenter les preuves appropriées au tribunal. À ces fins, l'acte de cession que les parties ont signé lors de la conclusion du contrat sera important. Dans le contenu de l'acte, les deux parties doivent consigner l'état réel du logement cédé pour usage au locataire.

En cas de dégradation significative de l'état du logement, le propriétaire est tenu d'en prouver au tribunal en comparant l'acte de cession et un document sur l'état actuel des lieux. L'établissement d'un acte sur l'état actuel peut être effectué par le propriétaire lui-même avec la participation des locataires, ou à sa demande par les organismes habilités au contrôle et à la surveillance du logement (par exemple, l'Inspection nationale du logement).

La loi ne contient pas de formulation précise sur la détermination du degré de dommage donnant droit à la résiliation anticipée du contrat. Dans chaque cas spécifique, ces circonstances seront appréciées par le tribunal sur la base des preuves présentées. Si au stade du procès le locataire élimine les réclamations concernant la sécurité de la qualité du logement, la réclamation sera rejetée.

La loi fixe également les motifs pour lesquels un contrat peut être résilié par anticipation à la demande de l'une des parties :

la survenance de circonstances rendant les locaux d'habitation impropres à la résidence permanente ;
état d'urgence du logement;
d'autres motifs spécifiés dans les normes de la législation sur le logement.

Note! Ces raisons ne sont pas nécessairement dues à des actions illégales des employeurs ou du bailleur. Souvent, cette condition est causée par l'usure physique naturelle d'un immeuble ou par des circonstances imprévues (par exemple, une catastrophe naturelle, des actions illégales des voisins d'appartements adjacents, etc.). Dans ce cas, si l’autre partie refuse de résilier volontairement le contrat, il faut également s’adresser aux autorités judiciaires.

Lors de la rupture d'une relation contractuelle, les actions suivantes doivent être prises :

le locataire, ainsi que les autres personnes précisées dans le contrat, doivent quitter les lieux dans le délai précisé dans la décision de justice ;
à la demande du propriétaire du bien, le Service fédéral des migrations annulera plus tôt que prévu l'enregistrement des membres de la famille du locataire ;
le locataire est tenu de remplir pleinement ses obligations monétaires au moment de quitter les lieux (payer les charges publiques et rembourser les impayés au propriétaire).

Aussi, en cas de résiliation anticipée du contrat, le locataire est tenu de restituer effectivement les locaux d'habitation au propriétaire. Pour ce faire, il faut établir un acte de cession recto-verso, qui indique l'état réel du bien au moment de la restitution.

En cas d'expulsion forcée du locataire par huissiers de justice, un acte de libération des lieux sera dressé par un agent de la FSSP. Il faut tenir compte du fait que le locataire sera tenu de rembourser tous les frais liés aux travaux de réparation et de restauration (si l'état du bien s'est détérioré pendant la période de location).

louer un appartement

______________________ "__"__________ 20___

(Nom du propriétaire de l'appartement)

ci-après dénommé le « Carême », d’une part, et____________________

_______________________________________________________________________________,

(nom complet du citoyen-employeur)

ci-après dénommé le « Locataire », ont en revanche conclu le présent contrat pour

ci-dessous.

1. Objet de l'accord et autres dispositions générales.

1.1. L'appartement appartient à (nom complet)________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

basé sur (document de loi)__________________________________________________________

________________________________________________________________________________

1.2. Le Bailleur transfère au Locataire et aux personnes résidant en permanence avec lui :

1.______________________________________________________________________________

2.______________________________________________________________________________

3.______________________________________________________________________________

un appartement isolé gratuit adapté à la résidence permanente,

situé à:

_______________________________________________________________________________,

composé de ______ pièces, superficie totale - _______ m², surface habitable - ________

usage résidentiel.

Disponibilité du téléphone : tél. Non. _____________________________________________.

1.3. Les citoyens résidant en permanence avec le locataire ont des droits égaux à

utilisation des locaux. Relations entre l'Employeur et ces citoyens

déterminé par la loi.

Responsabilité envers le propriétaire pour les actions des citoyens résidant en permanence avec

Le locataire, en cas de violation des termes du présent contrat de location, supporte

Employeur.

1.4. D'autres citoyens peuvent être emménagés dans les lieux avec le consentement du propriétaire, du locataire

et les citoyens résidant de façon permanente chez l'Employeur, en tant que résidents permanents avec

Employeur. Les enfants mineurs emménagent sans le consentement du propriétaire.

1.5. L'employeur et les citoyens résidant en permanence avec lui n'ont pas le droit d'autoriser

hébergement dans les locaux des résidents temporaires (utilisateurs).

1.6. Les déficiences des locaux d'habitation au moment du transfert sont indiquées à l'annexe n°1 au

accord - la loi sur les transferts, qui fait partie intégrante de cet accord.

1.7. Le propriétaire cède les locaux d'habitation avec propriété conformément à l'annexe n°1.

1.8. La durée de location des locaux d'habitation est fixée à partir du « ____ » ___________20__. Par

«____»_____________ 20___ (jusqu'à 5 ans).

1.9. Les honoraires pour les locaux s'élèvent à _____________________________ (montant) et sont payés en

les délais suivants : _______________________________________.

1.10. Les modifications unilatérales du montant du paiement pour les locaux d'habitation ne sont pas autorisées.

2. Obligations des parties en vertu du présent accord

2.1. Le bailleur s'engage :

2.1.1. Mettre à disposition du Locataire un local d'habitation confortable et propice à l'habitation,

répondant aux exigences sanitaires et techniques habituellement requises pour le résidentiel

locaux.

2.1.2. Restituer au Locataire la caution pour la sécurité du bien loué pendant

le départ du Locataire des locaux d'habitation sur présentation des factures payées et

la sécurité des biens transférés.

2.1.3. Avertir le Locataire de l'aliénation imminente des locaux d'habitation (moins de

vente, donation, etc.) trois mois avant l'aliénation.

2.1.4. Être responsable des défauts des locaux d'habitation loués et

biens qui s'y trouvent, empêchant son utilisation, même si pendant

la conclusion du contrat n'était pas consciente de ces lacunes.

2.1.5. Éliminer les conséquences des accidents et dommages survenus sans faute du Locataire,

tout seul.

2.1.6. Offrir au Locataire la possibilité de vivre dans des locaux d'habitation pendant

Jours calendaires à compter de la date à laquelle le Locataire reçoit l'avis de

résiliation anticipée de cet accord. L'avis doit être émis

en cours d'écriture.

2.2. Le bailleur a le droit de vérifier l'utilisation du bien une fois par mois.

L'état du locataire des locaux d'habitation et du bien convenu à l'avance avec

Temps de l’employeur.

2.3. Le propriétaire a le droit de proposer au locataire de conclure un accord pour le même ou un autre

conditions ou avertir le Locataire du refus de renouveler le présent contrat dans

dans le cadre de la décision de ne pas louer les locaux pendant au moins un an (si le propriétaire

n'a pas rempli cette obligation et que le Locataire n'a pas refusé de prolonger le contrat, le contrat

est considérée comme prolongée dans les mêmes conditions et pour la même durée).

2.4. Le Bailleur confirme qu'au moment de la signature du présent contrat :

Les locaux d’habitation ne sont ni garantis, ni arrêtés, ni grevés des droits de quiconque.

ou obligations du Bailleur ;

Le consentement de toutes les personnes inscrites en permanence dans les locaux d'habitation a été obtenu.

2.5. L'employeur s'engage :

2.5.1. Utilisez les locaux d'habitation uniquement pour votre propre résidence et résidence

personnes précisées dans le contrat.

2.5.2. Payer à temps les frais d'utilisation des locaux d'habitation.

locaux et les maintenir en bon état.

2.5.4. Traitez avec soin les biens situés dans les locaux d'habitation.

2.5.5. Éliminer les conséquences des accidents survenus dans les locaux d'habitation du fait de la faute de

Employeur.

2.5.6. Suivez les règles de résidence dans la maison dans laquelle se trouvent les locaux d'habitation.

2.5.7. Permettre librement au propriétaire d'entrer dans les locaux d'habitation à des fins de contrôle

utilisation conformément à la clause 2.2. accord réel.

2.5.8. Restituer les locaux d'habitation et les biens au Propriétaire dans le même état que

dans lequel ils ont été loués en tenant compte de l'usure physique naturelle.

2.5.9. Avant de partir, si vous n'avez pas encore reçu vos factures de téléphone, contactez

ATS sur leur montant et laisser au propriétaire le montant nécessaire pour les payer.

2.5.10. En cas de détection de vol, de dommages causés par un incendie,

actions illégales de tiers, en informer immédiatement le bailleur, et

en son absence, le signaler aux autorités compétentes concernées.

2.6. Le Locataire n'a pas le droit, sans l'accord écrit préalable du Propriétaire :

2.6.1. Installer des équipements dans une zone résidentielle (renforcement des portes, installation

alarmes et systèmes de sécurité, etc.).

2.6.2. Transférer des locaux d'habitation à des tiers, ainsi que louer des locaux d'habitation à

2.6.3. Réaliser la rénovation et la reconstruction de locaux d'habitation.

2.6.4. N a le droit d'utiliser librement les locaux d'habitation loués dans

pendant toute la période d'emploi ainsi que celles spécifiées à l'article 1.2. présent

accords entre personnes.

3. Résiliation de cet accord

3.1. L'employeur a le droit, avec le consentement des autres citoyens résidant en permanence avec lui, à tout moment

il est temps de résilier le présent accord avec trois préavis écrit au propriétaire

3.2. Cet accord peut être résilié en justice sur demande.

Le bailleur dans les cas suivants :

Défaut de paiement du Locataire plus de deux fois après la date d'expiration fixée aux présentes

accord sur les conditions de paiement ;

Destruction ou dégradation des locaux par le Locataire ou d'autres citoyens pour actions

auquel il répond.

3.3. Le présent accord peut être résilié en justice à la demande de l'un des

parties au contrat si les locaux cessent d'être adaptés à la résidence permanente, et

également en cas d'urgence ; dans les autres cas prévus par le logement

législation.

3.4. Si, après avoir averti le Locataire de la nécessité d'éliminer l'infraction,

L'employeur ou d'autres citoyens dont il est responsable continuent

utiliser les locaux à d'autres fins ou violer les droits et intérêts de leurs voisins,

Le bailleur a le droit de résilier le contrat de location en justice.

3.5. En cas de résiliation du contrat de location en justice, le Locataire et autres

les citoyens résidant dans les locaux au moment de la résiliation du contrat sont soumis à

expulsion des lieux.

4. Dispositions finales

4.1. A la demande du Locataire et des autres citoyens résidant en permanence avec lui, et avec

consentement du propriétaire. Le locataire dans le présent contrat peut être remplacé par l'un des

citoyens adultes résidant de façon permanente chez l'Employeur.

4.2. En cas de décès du Locataire ou de son départ des lieux, le contrat continue

agir dans les mêmes conditions, et l'Employeur devient l'un des citoyens, en permanence

habitant avec le Locataire précédent, d'un commun accord entre eux. Le cas échéant

aucun accord n'est trouvé, tous les citoyens résidant en permanence dans les locaux deviennent

colocataires.

4.3. A l'expiration du présent contrat, le Locataire bénéficie d'un droit préférentiel de

conclusion d'un contrat de location d'un local pour une nouvelle durée.

4.4. Cet accord entre en vigueur dès sa signature, conclue en ______

copies.

4.5. Adresses et coordonnées des parties :

Bailleur : _____________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Employeur:_____________________________________________________________________

passeport : série _______________, numéro _______________________, délivré ______________

________________________________________________________________________________

Signatures des parties :

Propriétaire ___________________ Locataire ___________________

Le marché immobilier ne reste pas immobile. Chaque jour, les gens cherchent un logement, changent, vendent, louent. Si vous n'avez pas votre propre « coin », vous devez alors louer une chambre, un appartement ou une maison. Comment éviter d'avoir des ennuis, quelles sont les caractéristiques de la conclusion d'un contrat ? Aujourd’hui, nous allons parler de certaines des nuances de la location d’un espace de vie.

Concept d'embauche

Aujourd'hui, la conclusion de cet accord est régie par les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie.

La première partie est appelée le bailleur, la seconde est appelée le locataire. Une personne morale ne peut pas agir en tant que cette dernière en vertu du présent accord. Pour eux, la loi prévoit la conclusion d'un bail et le logement ne doit être utilisé que pour l'occupation des citoyens.

L'embauche se distingue entre la courte durée (jusqu'à 1 an) et la longue durée. La principale caractéristique est la nécessité d'un enregistrement par l'État de la charge des droits du propriétaire au logement dans le second cas.

Certaines personnes confondent souvent les notions d’embauche et de location. D'un point de vue juridique, ce sont des institutions différentes. Regardons les principales différences :

Seul un citoyen peut agir en tant que locataire, et une personne morale peut également agir en tant que locataire.
L'objet du contrat en question est exclusivement des locaux d'habitation, les baux - peuvent être des biens meubles et immeubles (principalement industriels, bureaux, etc.).
Le bail peut être à durée indéterminée, la durée du bail ne peut excéder 5 ans.
Un contrat de location immobilière doit toujours être enregistré auprès des agences gouvernementales ; un contrat de location ne doit être enregistré que pour une durée supérieure à 1 an.

Un objet

A ce titre, dans le cadre d'un contrat de location entre particuliers, peut être utilisé un local d'habitation isolé propice à la résidence permanente : une maison, un appartement, une partie de celui-ci, etc.

La qualité telle que l'adéquation est déterminée conformément aux exigences de la législation sur le logement de la Fédération de Russie (LC, décret gouvernemental de 2006 n° 47).

Pour être reconnus comme résidentiels, les locaux doivent disposer des systèmes d'ingénierie et techniques nécessaires : approvisionnement en eau, assainissement, chauffage, assainissement, électricité, gaz (si disponible). Dans les villages et autres agglomérations, l'absence d'égouts et d'approvisionnement en eau dans les bâtiments de 1 à 2 étages est autorisée.

Ces systèmes doivent être conformes aux normes sanitaires.

Si la maison a plus de 5 étages, il doit y avoir un ascenseur. L'espace de vie ne peut pas être situé au sous-sol ou au sous-sol. Les structures et les fondations d'un immeuble résidentiel ne doivent pas être endommagées, entraînant leur destruction.

Il s'agit d'une liste incomplète des conditions de reconnaissance d'un objet comme résidentiel, le reste se trouve dans le décret gouvernemental.

Propriétaire : son statut

La loi considère cette personne comme le propriétaire du bien ou un citoyen autorisé par lui (par exemple, par une procuration notariée).

Il s'ensuit que lors de la conclusion d'un contrat de location de locaux d'habitation, vous devez vérifier l'autorité du bailleur. Il existe également des cas de fraude lorsqu'une personne loue un appartement et reçoit une caution plusieurs mois à l'avance sans en avoir le droit. Restaurer la position initiale dans cette situation sera très problématique.

Droits fondamentaux du propriétaire :

pénétrer dans les locaux d'habitation, surveiller l'état et la sécurité des biens qui s'y trouvent ;
recevoir le paiement du loyer ;
donner son consentement au placement de locataires non précisés dans le contrat ;
interdire de détenir des animaux.

Responsabilités:

remettre les locaux vacants et dans un état propre à l'habitation ;
exploiter correctement l'immeuble résidentiel où se trouve l'appartement ;
fournir des services publics au locataire moyennant des frais ;
assurer la réfection des biens communs de l'immeuble.

Employeur : droits et obligations

Seule une personne physique peut agir en tant que partie au contrat.

Si d'autres membres de la famille emménagent avec le locataire, cela doit être indiqué dans le contrat.

S'ils surviennent après la signature du bail d'habitation, ils sont emménagés avec l'accord du propriétaire et des autres résidents, sous réserve du respect des normes du quartier.

Ils ont les mêmes droits que le locataire principal. Ces personnes peuvent conclure un accord avec la personne désignée, avisant le propriétaire de la responsabilité solidaire envers le propriétaire du bien. Dans ce cas, ils seront colocataires. Ce statut leur confère une responsabilité égale pour le paiement des factures de services publics, l'entretien des logements, etc.

fournir des locaux en bon état, propres à l'habitation et conformes aux termes du contrat ;
pour la fourniture de services publics de qualité ;
procéder à la reconstruction/reconstruction des locaux uniquement avec l'accord du propriétaire ;
emménager avec d'autres membres de la famille qui vivent en permanence avec lui, avec l'autorisation du propriétaire, sous réserve de la norme de superficie par personne (dans le cas d'enfants mineurs - non requis) ;
droit de préemption pour conclure un contrat pour une nouvelle durée ;
conclure des contrats de sous-location avec le consentement du propriétaire.

Responsabilités:

exploiter le logement conformément à sa destination - pour la résidence des citoyens ;
maintenir l'état des lieux qui existait au moment de la location ;
effectuer les paiements conformément aux termes de l'accord ;
payer les services publics, sauf disposition contraire du contrat ;
responsable des actes des personnes vivant avec lui.

La loi inclut dans cette catégorie les personnes qui habitent gratuitement des locaux d'habitation loués à l'initiative du locataire avec l'accord préalable du propriétaire. Ils sont également appelés utilisateurs.

Le propriétaire peut interdire l'occupation de ces personnes si la superficie standard d'habitation par personne n'est pas respectée. L'employeur sera responsable de ses actes.

La période de résidence de ces citoyens ne peut excéder 6 mois.

Ils doivent partir après l'expiration du délai convenu lors de l'enregistrement. Si aucun n'a été établi, alors dans un délai d'une semaine à compter de la présentation d'une telle exigence.

Recrutement social

Il s’agit d’une variante du concept que nous envisageons dans cet article. La principale différence est que le propriétaire est un organisme étatique ou municipal. Ces relations juridiques sont régies par les dispositions du Code du logement de la Fédération de Russie.

Déjà dans le nom même de « location sociale de locaux d'habitation » réside son objectif : aider les couches à faible revenu de la population reconnues comme nécessiteuses. Ils ne paient pas de frais, mais ils doivent remplir l'obligation de payer les factures de services publics et les réparations.

Dans cette optique, les logements locatifs sociaux ne peuvent être obtenus que par des personnes reconnues comme nécessiteuses et enregistrées en conséquence. Les appartements sont fournis selon le principe du premier arrivé, premier servi. Pour l'enregistrement, différentes régions ont leurs propres critères, et lors de l'emménagement, la norme est prise en compte - au moins 18 mètres carrés. m pour 1 personne.

Les locations sociales et les locations de locaux d'habitation à usage commercial sont conclues de gré à gré. La principale différence entre le premier accord dans le statut de locataire est que les personnes vivant avec lui ont des droits et des responsabilités égaux et ont le droit de conclure un accord après le décès du locataire principal.

La location de locaux d'habitation dans cette situation n'est limitée à aucune durée.

Les responsabilités du propriétaire sont presque les mêmes, avec en plus les grosses réparations.

Une autre caractéristique de l'accord est que le locataire et les membres de sa famille peuvent être expulsés avec ou sans mise à disposition d'un logement (y compris un logement confortable). Dans le premier cas, cela peut se produire en raison de la reconstruction et des réparations majeures de la maison, de la démolition, du transfert à un usage non résidentiel, de la reconnaissance d'impropre à l'habitation ou du transfert à des organisations religieuses. Des locaux non équipés peuvent être mis à disposition des citoyens qui n'ont pas payé leurs charges depuis plus de 6 mois sans motif valable. Et pour absolument rien, ils peuvent expulser les personnes qui utilisent le logement à d'autres fins, le détruire, violer à plusieurs reprises les droits des voisins, ainsi que les personnes privées de leurs droits parentaux.

Toutes ces procédures sont effectuées uniquement devant les tribunaux.

Payer. Terme

La location commerciale de locaux d'habitation se distingue de la location sociale par ces deux conditions importantes.

Le montant du paiement est convenu entre les parties et précisé dans le contrat. L'exception est lorsque la loi fixe un montant maximum qui ne peut être dépassé. Le délai de paiement peut être fixé de la même manière (mensuel, trimestriel, tous les 2 mois, etc.). Si le moment du paiement n'est pas précisé dans le contrat, alors cette obligation doit être remplie une fois par mois.

Le bailleur ne peut pas modifier unilatéralement le montant du montant, sauf indication contraire dans le contrat ou la loi.

Il est généralement stipulé que l'augmentation s'effectue une fois par an.

Un contrat de location d'habitation entre particuliers conclu pour une durée pouvant aller jusqu'à 1 an est dit de courte durée. Les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie relatives à l'emménagement des membres permanents du ménage, aux invités temporaires, à la sous-location, au remplacement du locataire principal, au droit de préemption de conclure un nouveau contrat et au report de sa résiliation par décision de justice ne lui sont pas applicables. .

La limite légale est de 5 ans. Si cette condition n'est pas définie dans le contrat, elle est alors considérée comme valable jusqu'à l'expiration du délai imparti.

Formulaire

Un contrat de location de locaux d'habitation par des particuliers doit être conclu par écrit.

Si la durée de validité d'un tel accord est supérieure à 1 an, la charge sur les droits de propriété du propriétaire du logement doit être enregistrée auprès des agences gouvernementales.

Si cette condition n'est pas remplie, la transaction sera considérée comme nulle.

À quoi ressemble un exemple de contrat de location d’habitation entre particuliers ? Passons à la pratique. Généralement, la structure du document est la suivante :

nom de l'accord ;
lieu de détention, date;
Nom complet du propriétaire et du locataire, lieu et date de naissance, détails du passeport, adresses ;
Section 1 - l'objet du contrat : il est indiqué que l'objet, ses caractéristiques, sa localisation, les informations sur le propriétaire, les personnes emménageant avec le locataire sont transférés pour l'habitation ;
Section 2 - droits et obligations : les principaux sont cités du Code civil de la Fédération de Russie, vous pouvez ajouter les vôtres (interdiction de détenir des animaux, etc.) ;
Chapitre 3 - sur le montant du paiement et la procédure pour l'effectuer, y compris la devise des règlements, la question de l'exécution des paiements de services publics, une condition sur la garantie pour la bonne exécution des obligations peut être précisée ;
4 - terme ;
5 - responsabilité des parties ;
6 - résiliation du contrat, prolongation : des clauses de la loi peuvent être prises comme base + les leurs peuvent être ajoutées qui ne la contredisent pas ;
7 - autres conditions : ici est indiqué le nombre d'exemplaires du contrat, le mode de résolution des litiges, leur compétence est déterminée, la procédure de modification et de complément des conditions ;
8 - signatures des parties, leurs coordonnées ;
Annexe n°1 : certificat de réception ;
Annexe n°2 : située sur les lieux, indiquant la valeur vénale.

Voir la photo ci-dessus pour voir à quoi ressemble un exemple de contrat de bail résidentiel. Comme vous pouvez le constater, le document doit contenir des éléments « juridiques » obligatoires :

un en-tête avec le nom du contrat, les parties, la date et le lieu de conclusion du contrat ;
Nom de l'objet ;
terme;
procédure et montant du paiement (en cas d'absence, il y aura un accord d'utilisation gratuite) ;
signatures des parties;
acte d'acceptation et de transfert.

D'autres éléments sont facultatifs, si vous ne les notez pas (droits et obligations, résiliation, responsabilité, etc.), ces questions seront régies par les dispositions du Code civil de la Fédération de Russie.

Résiliation

Cette procédure peut être effectuée soit par accord des parties, à l'initiative du locataire avec préavis obligatoire au propriétaire 3 mois à l'avance, soit à la demande de ce dernier par décision de justice dans certains cas, que nous allons maintenant examiner.

Ainsi, les motifs judiciaires comprennent :

le locataire ne paie pas le logement pendant 6 mois ou plus, sauf disposition contraire convenue, pour les locations de courte durée - si le montant n'est pas payé deux fois ;
les locataires endommagent ou détruisent les locaux ;
l'utiliser à d'autres fins ou violer systématiquement les droits des voisins (le droit de déposer une réclamation naît après le premier avertissement en cas d'absence de réponse) ;
état d'urgence de l'installation, reconnaissance comme inadaptée ;
d'autres prévus par le Code du logement de la Fédération de Russie.

Pour ces deux dernières raisons, le contrat peut être résilié à la demande de l'une de ses parties.

Le tribunal peut, de sa propre initiative ou à la demande du locataire, accorder à ce dernier un délai pouvant aller jusqu'à 1 an pour éliminer les violations pour lesquelles le propriétaire a intenté une action en justice. S'il n'y a pas de réponse adéquate de la part du locataire dans le délai imparti sous la forme d'un « travail sur les erreurs », le propriétaire peut s'adresser à nouveau au tribunal avec les mêmes demandes, et le tribunal prendra son parti.

En cas de résiliation du contrat, le locataire et les autres membres du foyer s'exposent à l'expulsion conformément à cette décision. Parallèlement, il peut demander le report de l'exécution de l'acte adopté pour une durée n'excédant pas un an.

Les motifs judiciaires de résiliation d’un bail social sont quasiment identiques à ceux ci-dessus. Elle est également considérée comme résiliée à partir du départ du locataire vers un nouveau lieu de résidence, avec le décès d'un locataire vivant seul, dû à la destruction des locaux.

Litige

Il s'agit de la principale méthode de protection des droits des parties à un contrat dans le cas où il n'était pas possible de parvenir à un accord pacifiquement.

Il convient de noter que toute correspondance préalable au procès, en particulier les avertissements visant à éliminer les violations de droits, les lettres, les propositions de prolongation du contrat, de modification de ses termes, sont mieux rédigées par écrit. Il sera ainsi plus facile de défendre votre position lors d’un éventuel procès.

Bien entendu, personne n’est à l’abri d’employeurs peu scrupuleux. Imaginez que vous louez un appartement rénové avec toutes les commodités, meubles, électroménagers, etc. Les locataires semblaient être un jeune couple sympathique. Sans vous déranger, vous avez téléchargé et signé en ligne un modèle de contrat de location imprimé. Au même moment, en arrivant à l'appartement un mois plus tard, ils trouvèrent des meubles endommagés, un tapis enfumé, un gros chien qui avait décollé le papier peint et la porte, ainsi qu'une montagne de cafards sur de la vaisselle non lavée. Quelles sont vos actions dans cette situation ? Tout d'abord, vous devez enregistrer tout ce que vous avez vu : à l'aide de vidéos, de photos avec la date affichée, des voisins - en dressant un procès-verbal en présence de l'employeur lui-même. Donnez à ce dernier un avertissement pour éliminer les violations et menacez-le d'expulsion par voie judiciaire, fixez un délai raisonnable pour éliminer le « cauchemar ».

Cet exemple démontre clairement les conséquences qui peuvent résulter d'une approche négligente de la paperasse et de l'absence de définition initiale des limites de ce qui est autorisé.

Dans ce cas, il convient de mentionner d'emblée qu'il est préférable d'inclure des clauses sur la possibilité de garder des animaux domestiques dans le contrat de location, dont un échantillon est présenté dans la revue, avant de le conclure. Ainsi qu'un inventaire du bien existant et sa valeur.

Si, après l'expiration du délai imparti, le locataire ne prend aucune mesure, vous pouvez alors en toute sécurité saisir le tribunal avec une réclamation sur la base de « dommages et destruction du logement », il y aura peut-être une « violation systématique du droits des voisins », et exigez également une compensation pour vos pertes.

Dans tous les cas, avant le procès, vous devez rassembler une base de preuves importante.

Quant aux droits des employeurs, il y a souvent une violation sous la forme d'une augmentation de salaire non motivée. La loi stipule que les modifications unilatérales ne sont pas autorisées, sauf disposition contraire du contrat. En l’absence d’une telle clause, le montant doit rester constant pendant toute la durée du contrat. Dans de tels cas, les litiges sont rares : soit les gens parviennent à un accord, soit ils recherchent une option plus acceptable, car le procès est également associé à une perte de temps.

Ainsi, la location de locaux d'habitation est un domaine assez spécifique qui nécessite une étude détaillée de chaque point de la relation. Omettre des points importants peut avoir des conséquences désastreuses. Par conséquent, avant de louer ou de louer un appartement, obtenez un contrat de location compétent pour des locaux d'habitation.

Dans quelles situations dois-je utiliser un contrat de location, et dans quelles situations dois-je utiliser un contrat de location ? Quelles sont les dispositions juridiques des parties à ces accords ? Doivent-ils être enregistrés et notariés ? A propos de tout cela et aussi exemple de contrat de bail d'habitation Dans cet article.

Selon le Code civil de la Fédération de Russie, contrat de bail(bail) est un contrat civil en vertu duquel une partie (bailleur, bailleur) s'engage à fournir à l'autre partie (locataire, locataire) un bien moyennant des frais pour une utilisation temporaire.

Dans quelles situations dois-je utiliser un contrat de location, et dans quelles situations dois-je utiliser un contrat de location ?

Le chapitre 35 du Code civil de la Fédération de Russie est consacré au contrat de bail résidentiel et les relations des parties dans le cadre du contrat de location sont régies par le chapitre. 34 Code civil de la Fédération de Russie. Et il n'est pas nécessaire de choisir entre ces deux types de contrats, puisque son type est déterminé par l'objet (locaux résidentiels ou non résidentiels) et la composition thématique des parties (une personne morale ou physique loue l'objet).

Si des locaux d'habitation sont transférés en possession et (ou) à l'usage d'une personne morale, alors la seule possibilité prévue par la loi est de recourir à un contrat de location (clause 2 de l'article 671, clause 1 de l'article 677 du Code civil du Fédération Russe). UN Si l'appartement est loué à un citoyen (particulier), un contrat de location est alors conclu.

Dispositions légales des parties

Dans un contrat de bail, les droits du locataire, en tant que « partie faible », sont particulièrement protégés par la loi. La condition pour la résiliation unilatérale du contrat par le locataire est un avertissement préalable au propriétaire et le consentement des citoyens résidant en permanence avec le locataire. Si ces conditions sont remplies, le contrat est considéré comme résilié quel que soit le consentement du bailleur.

Et à l'initiative du propriétaire, le contrat de location d'un local d'habitation ne peut être résilié sans l'accord du locataire qu'en justice, et uniquement pour les motifs prévus par la loi. Ces raisons peuvent être :

Défaut de payer de l'argent plus de deux fois dans le délai fixé par le contrat ;

Si le locataire des locaux d'habitation ou d'autres citoyens dont il est responsable des actes utilisent les locaux d'habitation à d'autres fins ;

Ou violer systématiquement les droits et intérêts des voisins ;

Soit le locataire (ou d'autres citoyens dont il est responsable des actes) détruit ou endommage les locaux d'habitation.

Pour éviter les problèmes d'expulsion de locataires peu scrupuleux et les litiges, il est recommandé aux propriétaires de conclure un contrat de location d'une durée de 1 mois, même si vous comptez louer les locaux à ce locataire pour plusieurs années. Et renouvelez-le chaque mois.

En effet, pour expulser un locataire peu scrupuleux, à la fin du bail, il vous suffira de changer les serrures en présence d'un agent de la police locale. Toutefois, si le locataire dispose d'un contrat de location valide (non expiré) en vertu duquel il peut vivre dans votre logement, alors le policier du district, si le locataire refuse de quitter volontairement le logement, vous conseillera seulement de saisir le tribunal.

Est-il nécessaire d'enregistrer le contrat ?

Selon la conclusion des experts du service de conseil juridique GARANT, conformément au paragraphe 1 de l'art. 164 du Code civil de la Fédération de Russie, les transactions immobilières sont soumises à l'enregistrement de l'État dans les cas et de la manière prévus à l'art. 131 du Code civil de la Fédération de Russie et loi fédérale du 21 juillet 1997 N 122-FZ "Sur l'enregistrement par l'État des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci". Aucune de ces réglementations ne contient d'exigence d'enregistrement par l'État d'un contrat de bail résidentiel.

Un contrat de location de locaux d'habitation est un type de contrat indépendant (chapitre 35 du Code civil de la Fédération de Russie) et non un type de contrat de location (chapitre 34 du Code civil de la Fédération de Russie). Par conséquent, les normes contenues dans la législation sur l'enregistrement public des contrats de location immobilière ne s'appliquent pas aux contrats de location résidentielle.

Ainsi, le contrat de location n'est PAS soumis à enregistrement par l'État, quelle que soit la durée pour laquelle il est conclu.

Si les locaux d'habitation sont transférés à une personne morale, un contrat de location doit alors être conclu (clause 2 de l'article 671, clause 1 de l'article 677 du Code civil de la Fédération de Russie), qui est soumis à l'enregistrement d'État s'il est conclu pendant un an ou plus.

Dois-je faire certifier le contrat par un notaire ?

Selon l'article 674 du Code civil de la Fédération de Russie, un contrat de location de locaux d'habitation est conclu sous une forme écrite simple. La légalisation n’est pas requise.

Exemple de contrat

CONTRAT DE LOCATION DE LOCAUX RÉSIDENTIELS

du ___/_________________20__ ville _______________

Nous, soussignés : ________________________________________________________________________ ci-après dénommé le « Prêteur », d'une part, et __________________________________________________________ ci-après dénommé le « Locataire », d'autre part, avons conclu un accord comme suit.

1. Objet de cet accord

1.1. Le « Propriétaire » s'engage à mettre à disposition du « Locataire » des locaux d'habitation, et le « Locataire » accepte des locaux d'habitation à usage temporaire et d'hébergement moyennant des frais ( appartement, pièce, pièce, maison. ) situé à: ___________________________________________________

1.2. Le « locataire » loue les locaux sur la base de la propriété.

1.3. Avec le « Locataire », les personnes suivantes vivront dans l'appartement pendant la période de location : _______________________________________________________________________________________

1.4. La période d’embauche est fixée du « __________ » ________________ 20__ au « __________ » __________________ 20__.

1.5. Cet accord pourra être prolongé par accord des parties.

2. Droits et obligations des parties

2.1 « Le bailleur s'engage :

Offrir un libre accès au Locataire aux lieux ;

Mettre à disposition du « Locataire » son bien situé dans ce local d'habitation à usage, dans un état correspondant à sa destination.

Visiter les lieux au maximum une fois par mois, avec notification au « Locataire » ; et a également le droit de se trouver dans les locaux sans le consentement du « Locataire » pour éliminer les accidents survenus en l'absence du « Locataire », afin d'éviter de causer des dommages aux locaux ci-dessus et aux locaux situés dans le quartier.

2.2. Le « Locataire » s'engage :

Payer le loyer à temps et les autres paiements prévus à l'article 3.

Utiliser les locaux uniquement aux fins spécifiées à la clause 1.1. (à des fins de résidence). Ne pas sous-louer les locaux et ne pas céder les droits d'utilisation à des tiers ;

Si la composition ou le nombre de résidents change, informez-en le propriétaire à l'avance et convenez avec lui des changements.

Lors de la libération de ces locaux, transférez-les ainsi que les biens situés dans ces locaux au Propriétaire dans un état qui n'est pas pire qu'à la signature du présent Contrat, compte tenu de son usure naturelle.

Réparer les dommages matériels causés à un bien ou à un local par sa propre faute ou négligence, ou par la faute ou la négligence des personnes habitant avec lui ou des invités.

Respectez les règles de sécurité incendie, le règlement intérieur et ne troublez pas la tranquillité des voisins. - Ne changez pas les serrures (cylindres de serrure) sans l'autorisation du propriétaire.

Permettre au « Propriétaire » de faire visiter les lieux 10 jours avant la date prévue de vacance. « Le Locataire », en fonction des besoins du « Locataire », mais sur accord préalable sur l'heure du spectacle.

Ne pas avoir d'animaux sans l'accord du propriétaire.

Ne procédez à aucune modification ou rééquipement des locaux loués sans l'autorisation écrite du propriétaire.

3. Paiements et règlements

3.1. Selon l'accord, les frais d'utilisation des locaux sont de

_______ /________________ ______________________________ roubles par mois.

3.2. Le paiement des services publics, comme convenu, est effectué par _________________________________________

3.3. Le « locataire » effectue les paiements pour la durée du séjour pour l'électricité, l'approvisionnement en eau, l'approvisionnement en gaz ( Soulignez ce qui est applicable) par compteur électrique, compteur d'eau froide, compteur d'eau chaude, compteur de gaz (souligner la mention appropriée)

3.4. Les frais d'abonnement téléphonique sont payés par ______________________

3.5. Le paiement des appels longue distance est effectué par le « Locataire ».

3.6. Les paiements de loyer sont calculés à partir du "_____"_________________ 20___.

3.7. Les paiements sont effectués par le « Locataire » par prépaiement ______mois à l'avance, en roubles en espèces, en les transférant au « Propriétaire » lors d'un rendez-vous personnel du « Locataire » avec le « Propriétaire » ou ses représentants ;

3.8 Le paiement est effectué par le « Locataire » au plus tard le _______(_____________________) jour du mois.

3.9. Au moment de la signature du présent Contrat, le « Locataire » a transféré au « Propriétaire » le montant de ____________ (___________________________________________) roubles pour l'utilisation des locaux, qui constitue le paiement de ____________ mois / caution (souligner le cas échéant).

3.10. Relevés des compteurs d'électricité à la date de signature du contrat : ________________ kW

3.11. Relevé du compteur d'eau froide : ____________________

3.12. Relevés du compteur d'eau chaude : _______________________

3.13. Relevés des compteurs de gaz : _________________________________

4. Responsabilité des parties

- Le « Locataire » confirme qu'avant de signer le présent Contrat, il a inspecté les locaux d'habitation qu'il a loués et n'a aucune plainte concernant ses caractéristiques techniques et son état sanitaire. - La résiliation anticipée du contrat de travail et la résiliation du présent Contrat par le Propriétaire sont possibles en cas de violation par le Locataire de ses obligations en vertu du présent Contrat.

En cas de cessation anticipée d'emploi et de résiliation du Contrat, chaque partie est tenue d'en informer l'autre partie au plus tard 10 jours avant la date de la cessation d'emploi prévue. Dans ce cas, les frais payés d'avance par le « Locataire » sont restitués d'un commun accord.

Les parties ont vérifié mutuellement les documents personnels et les documents confirmant le droit de disposer de ces locaux.

- Le « Propriétaire » confirme le consentement des personnes inscrites ou ayant le droit de disposer de ces locaux aux termes du présent Contrat, et également que ces locaux n'ont pas été vendus, non hypothéqués, ne font pas l'objet d'un litige et sont pas en état d'arrestation.

Lors du versement d’un acompte en guise d’acompte, en cas de refus d’embauche du « Locataire » et/ou défaut de paiement du 1er mois de loyer avant le « _____ »______________201__. inclus, l'acompte versé au « Lenter » n'est pas restitué et le contrat est considéré comme résilié.

Les parties confirment qu'elles connaissent tous les termes du présent Contrat, qu'elles les acceptent pleinement et qu'elles sont personnellement responsables de leur respect.

Tous les litiges découlant du présent accord sont résolus par voie de négociations et conformément à la législation de la Fédération de Russie.

Cet accord entre en vigueur dès sa signature

Cet accord est rédigé en deux exemplaires dont chacun a la même force juridique.

5. Liste des biens

6. Conditions supplémentaires

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

7. Signatures des parties

« LOCATAIRE » « LOCATAIRE »

Signature :_________________ Signature : _____________________ Tél._____________________ Tél. _________________________________

Réside : ________________________________________________________