Comment bien acheter et vendre un appartement. Nous rédigeons un contrat d'achat et de vente d'un appartement. Qu'est-ce qu'un dépôt

La manière dont se déroule une transaction d'achat et de vente d'appartement est intéressante aussi bien pour ceux qui sont confrontés à cela pour la première fois que pour ceux qui ont participé au processus relativement récemment : la législation évolue, la procédure s'améliore. Les étapes de conclusion des transactions restent inchangées.

Après avoir trouvé la maison de vos rêves parmi une multitude d'offres, préparez-vous à un long processus de finalisation de l'achat et de la vente d'un appartement.

Presque tous les biens immobiliers sont vendus par des intermédiaires.

Un accord type avec une agence immobilière précise sa responsabilité dans la sélection d'un bien et la fourniture de services de conseil. En effet, ils ne peuvent pas, et du point de vue de la loi ne sont pas obligés, garantir la pureté juridique du logement et, par conséquent, de la transaction elle-même. Dans le contrat d'achat et de vente (à la fois préliminaire et principal), l'agent immobilier n'est même pas indiqué.

Dans un premier temps, avant de signer un contrat avec un agent immobilier, la pureté juridique du bien est vérifiée en étudiant :

• Formulaire 7 (caractéristiques techniques de l'objet) et (ou) passeport cadastral ;
• Formulaire 9, qui contient des informations sur toutes les personnes enregistrées dans l'appartement ;
• reçus de paiement des factures de services publics, certificat d'absence de dette ;
• titres de propriété de l'objet - un certificat de propriété et un document confirmant le fondement de l'émergence d'un tel droit (accord d'échange, privatisation, vente et achat, certificat de succession).

À ce stade, les agents immobiliers présentent généralement des copies. Demandez les originaux, car ils peuvent être enregistrés auprès de la justice pour une autre transaction et l'avance (dépôt) sera déjà versée.

Au moment de la conclusion du contrat principal, le vendeur, en plus de ce qui précède, est tenu de fournir :

• un extrait du Registre d'État unifié, qui indiquera les propriétaires actuels et les charges (si la propriété a été saisie ou mise en gage) ;
• procuration pour le droit de vendre, délivrée par le conjoint (le cas échéant) ;
• si l'un des propriétaires est sous tutelle (un enfant ou incompétent), alors l'autorisation des autorités de tutelle sera requise. Le document est délivré dans un délai d'un mois à compter de la date de la demande.

Il ne faut pas compter sur l'aide particulière d'un établissement de crédit pour obtenir un crédit immobilier. Le prêteur défendra ses propres intérêts - l'objet, la vie (et parfois le titre) de l'emprunteur seront assurés, et son obligation de rembourser intégralement la dette (si les versements d'assurance sont insuffisants) est énoncée dans le contrat.

Important : lors de la vérification de la liste des personnes ayant déjà été inscrites sur un territoire donné, vous devez préciser :

• si les droits de toutes les personnes enregistrées au moment de la privatisation, en particulier des mineurs et des incapables, ont été respectés ;
• le cercle des héritiers, si le logement a été hérité et s'il y avait des questions.

Les certificats d'une clinique de santé mentale et des autorités de tutelle aideront à dissiper les soupçons, mais seul le propriétaire du bien peut les obtenir. Le refus de fournir de telles informations dans des situations controversées est une raison pour vérifier plus attentivement les autres titres et, si la transaction a effectivement lieu,,assurer le titre (le risque d'aliénation - perte de propriété - du bien).

Si le montant nécessaire à l'achat est disponible, vous pouvez, après avoir vérifié les documents de l'appartement, conclure une transaction. Un contrat préalable d'achat et de vente contribuera à protéger le bien qui vous plaît des réclamations des autres acheteurs, s'il faut attendre (pour un prêt hypothécaire, pour la vente d'un autre bien).

Dans ce document, outre les points fondamentaux sur l'objet de vente et d'achat, il est important d'indiquer :

1 – termes :

• conclusion d'un accord;
• transfert d'argent;
• transfert effectif de l'appartement à l'acheteur ;
• radiation des personnes étrangères à l'acheteur ;

2 – procédure de calcul :

• – y aura-t-il un acompte et sous quelle forme :

acompte (en cas d'annulation du contrat d'achat et de vente à l'initiative de l'acheteur, ce montant reste acquis au vendeur)

une caution qui sera restituée à l'acheteur si l'une des parties refuse de signer le document principal ;

• sources de paiement du coût de l'objet (quelle partie est payée sur fonds propres, laquelle sur fonds empruntés) ;
• volumes de paiements et méthodes de transfert d'argent ;
• pour le paiement des services publics ;
• conditions particulières (s'il restera des meubles, des appareils de plomberie coûteux, qui pourront être remplacés par un analogue moins cher au moment du transfert de l'appartement, etc.).

Il est nécessaire de se mettre d'accord et de stipuler dans le contrat (tant de base que préliminaire) qui paiera les frais de transfert d'argent associés (coût de location d'un casier, commission de virement bancaire), au nom duquel les fonds seront reçus.

La rédaction du contrat principal est un processus encore plus important que la rédaction d'un accord préliminaire.

Il clarifiera la procédure de règlement entre les parties, en précisant qui acceptera l'argent et comment. Si une avance (acompte) a été versée, cela doit être indiqué.

Faites attention à la description de l'appartement : plus elle est détaillée, mieux c'est. En plus de l'adresse, vous devez noter :

• numéro cadastral ;
• zone, à la fois générale et résidentielle;
• paramètres de la maison (année de sa construction, matériau à partir duquel elle a été construite) ;
• localisation de l'objet à l'intérieur de la maison (numéro d'entrée, étage).

Précisez d'autres points (sur les modalités de transfert du logement, sur la liste des biens qui restent dans l'appartement).

Calcul

Le calcul est possible des manières suivantes :

• en liquide;
• transfert d'argent;
• via un coffre-fort ;
• lettre de crédit.

Dans le premier cas, on parle généralement d’une avance (dépôt). Le transfert d'argent doit être documenté par un reçu. Il est écrit à la main ou tapé sur un ordinateur. Mais il doit décrire de manière aussi détaillée que possible :

• qui a reçu l'argent (plus précisément lequel des vendeurs, s'il y en a plusieurs), les détails de son passeport, des informations sur son lieu de résidence (enregistrement) ;
• base de paiement (contrat d'achat et de vente, son empreinte) ;
• Il est conseillé de faire intervenir un témoin qui constatera que les fonds ont été transférés en sa présence. Le document doit également indiquer les détails de son passeport.

Ils tentent d'effectuer un virement bancaire directement le jour de la transaction avant de se rendre chez un notaire ou auprès des autorités judiciaires. La confirmation du transfert d'argent sera un ordre de débit émis par la banque. Une copie du papier peut être remise au vendeur après présentation de l'original.

Un coffre-fort est souvent utilisé lors de l’achat d’un appartement avec une hypothèque. Le vendeur et l'acheteur concluent ensemble un accord avec la banque pour l'ouvrir. Le document indiquera qui et dans quelles conditions a le droit d'entrer dans l'espace sécurisé et d'utiliser la clé, c'est-à-dire Gagner de l'argent.

Dans le cours normal d'une transaction, le jour de sa conclusion, l'acheteur reçoit des fonds empruntés ou apporte sa propre trésorerie. Le vendeur et l'acheteur entrent ensemble dans l'espace sécurisé, vérifient les piles, si le montant promis est conforme aux termes du contrat, mettent l'argent dans le coffre-fort et partent pour la transaction. Après son enregistrement, ont le droit de restituer de l'argent :

• le vendeur, sur présentation à l'employé de banque du contrat d'achat et de vente enregistré et du passeport ;
• l'acheteur à l'expiration du délai convenu si la transaction n'a pas lieu.

La lettre de crédit est un compte bancaire ouvert par l'acheteur ; le vendeur a le droit d'en disposer après avoir enregistré la transaction et présenté les documents nécessaires. Le système est similaire au système avec coffre-fort.

Enregistrement des transactions

La propriété d'un bien n'arrive qu'au moment de l'enregistrement de ce fait dans le registre d'État (USRE), et non immédiatement après le transfert des documents au registraire.

Documents requis pour l'inscription :

• les passeports (actes de naissance pour les mineurs, permis de séjour ou passeports nationaux avec une marque d'enregistrement du ministère de l'Intérieur pour les étrangers) et leurs copies de tous les participants à l'opération ;
• procuration, si l'une des parties agit par l'intermédiaire d'un représentant ou est mariée (un certificat de sa conclusion est également requis);
• autorisation des autorités de tutelle si l'un des vendeurs est mineur ou incapable ;
• passeport cadastral;
• titres de propriété ;
• demande d'inscription (imprimée par le registraire);
• reçu (copie) du paiement des droits de l'État.

Après vérification du paquet de papiers, les deux parties reçoivent un récépissé confirmant sa réception. Le document sera requis pour :

• suivre le processus d'inscription en ligne ou par téléphone ;
• obtention d'un certificat de propriété et d'un contrat enregistré.

La transaction peut également être réalisée par un notaire, mais le transfert de propriété de l'appartement reste soumis exclusivement à l'enregistrement de l'État auprès des autorités judiciaires. Les MFC fournissent un service similaire.

La présence d'erreurs dans les documents (tous) ou la fourniture d'un ensemble incomplet de documents constitue un motif de suspension de l'enregistrement ou de refus de celui-ci.

Si la propriété est possédée depuis moins de 5 ans (s'il y a eu donation, héritage ou privatisation - 3 ans) et coûte plus de 1 million de roubles, le vendeur devra alors payer 13 % d'impôt sur le revenu sur le montant de la transaction dépassant le montant spécifié. Pour éviter cela, un prix inférieur est indiqué dans le contrat. Pour l'acheteur, cela se heurte au fait qu'en cas de procédure judiciaire, ce dernier partira du fait que seul le montant indiqué dans le document a été payé pour l'appartement.

La solution consiste à indiquer que la propriété est vendue pour 1 million de roubles, mais qu'elle s'accompagne d'améliorations indissociables d'une valeur de X roubles, où X est le coût total de la propriété moins 1 million de roubles. Des formulations similaires sont également acceptables pour les organismes de crédit qui accordent des prêts hypothécaires.

Mais l'acheteur a le droit de bénéficier d'une déduction fiscale une fois dans sa vie pour l'achat d'un logement pour le montant spécifié dans le contrat (pas plus de 2 millions de roubles). Si vous indiquez une valeur inférieure, il risque de perdre une partie du montant de la déduction fiscale. Si les documents indiquent 1 million et que 2 millions sont payés, alors les pertes seront :

(2 000 000 – 1 000 000) x 0,13 = 260 000 roubles.

De plus, le vendeur est exonéré de l’impôt sur le revenu des personnes physiques s’il vend son seul logement.

Ne soyez pas timide! Si vous n'êtes pas sûr, demandez à voir les papiers et l'objet encore et encore, vérifiez-les attentivement (même si lentement). Vous payez beaucoup d'argent, vous avez le droit de vérifier tout ce qui vous semble suspect, de clarifier toute question controversée.

Si les plaintes portent sur la qualité du logement, négociez. Il est tout à fait possible de réduire le montant requis d'une partie du coût des réparations futures.
Si les conditions ne sont pas satisfaisantes, vous devez refuser la transaction ou la reporter.

Quels types de transactions immobilières existe-t-il ? Ce que vous devez vérifier avant de conclure une transaction. Conditions générales supplémentaires du contrat d’achat et de vente d’appartement. Options de transactions.

De nombreuses personnes ont été confrontées au problème de l’achat et de la vente d’un bien immobilier au moins une fois dans leur vie. Pour éviter les situations désagréables liées à la fraude ou aux erreurs de documentation, vous devez savoir suivre la procédure de rédaction d'un contrat d'achat et de vente d'appartement et prendre en compte les nuances qui existent dans la législation en vigueur en Russie.

Qu’est-ce que la PrEP

Un contrat d'achat et de vente (PSA) est un document écrit signé par les deux parties et
entraîne des conséquences juridiques. Dans le cas de l'achat d'un appartement, la conclusion d'un contrat entraînera l'aliénation du bien du Vendeur en échange d'une certaine somme d'argent, et l'émergence de droits de propriété de la part de l'Acheteur.

Une fois que les parties signent l'accord, elles sont responsables de remplir les obligations qui y sont spécifiées.

Par la suite, l'acheteur et le vendeur doivent demander à Rosreestr d'enregistrer le transfert de propriété. La base de la demande est la conclusion d'un accord approprié. Si des erreurs ou des incohérences sont constatées dans le document, l’inscription sera impossible. La question se pose naturellement du formulaire type de contrat d'achat et de vente pour 2019, qui peut être rempli et garanti pour éviter des problèmes. Hélas, il n’existe pas de formulaire universel, mais il existe un certain nombre d’échantillons qui peuvent être modifiés en fonction des circonstances actuelles.

Quels types de transactions immobilières existe-t-il ?

Le droit de disposer du bien n'appartient qu'au propriétaire, mais les transactions peuvent également être effectuées par l'intermédiaire de représentants mandatés.

Les types de transactions les plus courants sont :

• achat et vente de logements ou de propriétés non résidentielles, de terrains ;
• Propriété locative ;
• échange de biens immobiliers;
• transactions gratuites, donation, privatisation, héritage par testament.

La loi prévoit l'enregistrement obligatoire des transactions immobilières à Rosreestr.

Toutes les informations lors de l'enregistrement sont inscrites dans le registre d'État du Registre d'État unifié de l'immobilier. Une exception ne peut être prévue que par la loi (par exemple, cette règle ne s'applique pas à la location de biens immobiliers à court terme).

Réaliser des transactions immobilières sans l’assistance d’un avocat peut vous créer de sérieux problèmes. Vous risquez d'être victime d'une fraude, de perdre votre propre argent ou vos droits sur un appartement.

La tâche de l'avocat est d'éliminer toutes ces conséquences et d'assurer la protection de vos intérêts à toutes les étapes de la transaction, depuis la vérification de la fiabilité de la contrepartie jusqu'à l'enregistrement de la propriété auprès du service Rosreestr.

Si vous décidez de conclure un contrat de location, n'oubliez pas les règles d'enregistrement de ces transactions. Lors de la conclusion d'un contrat à long terme (plus d'un an), la transaction doit être enregistrée auprès de Rosreestr.

Transactions avec changement de propriétaire

Le plus souvent, au quotidien, les gens effectuent eux-mêmes ces démarches ou se tournent vers une agence pour accompagner une transaction immobilière, à la suite de laquelle la propriété passe d'un propriétaire à un autre.

Ces transactions comprennent :

• achat et vente;
• héritage de toute nature ;
• réalisation de garanties ou de titres de créance ;
• privatisation de propriétés étatiques ou municipales ;
• nationalisation (transfert de propriété de l'État) ;
• enregistrement d'une rente viagère ou d'une pension alimentaire auprès d'une personne à charge ;
• saisie gratuite ou indemnisée d'un terrain ou démolition d'un immeuble ;
• opérations de change.

Pour vous familiariser avec un exemple d'une telle opération, je vous propose de lire l'article « Accompagner une transaction d'achat et de vente d'un appartement ».

Transactions avec changements dans la composition des propriétaires

Les transactions ont souvent lieu avec des actions immobilières.

Dans le même temps, la composition quantitative et qualitative des propriétaires évolue. Certains d'entre eux pourraient continuer
possèdent l'objet, tandis que d'autres perdent ce droit.

Les transactions de ce type comprennent la corporatisation, le partage de propriété, la construction partagée, la réinstallation d'appartements communaux et l'entrée dans une copropriété. Dans le domaine des relations économiques, il s'agit de : la liquidation d'une entreprise, ainsi que l'inclusion de biens immobiliers dans le capital social.

Souscrire un prêt garanti par un bien immobilier implique que, sous certaines conditions, la propriété du logement soit transférée à la banque.

Transactions avec ajout d'autres sujets de droits

Parfois, certains types d’activités commerciales impliquent des transactions immobilières qui entraînent l’ajout de propriétaires, d’utilisateurs ou de restrictions (servitudes) pour une propriété particulière.

Ces opérations comprennent :

• investir dans la construction ou la reconstruction;
• transfert de propriété vers une gestion opérationnelle, fiduciaire ou économique ;
• louer, louer ou sous-louer ;
• transfert de terrains en possession héritée ou en usage permanent ;
• imposition et suppression de servitudes;
• réservation.

Parallèlement, la procédure d'enregistrement d'un bien immobilier dans chacun des cas considérés a ses propres caractéristiques, que vous pourrez comprendre en lisant l'article correspondant sur notre site Internet.

Législation

Dans le Code civil de la Fédération de Russie, l'article 429 est consacré à l'accord préliminaire. Les paragraphes de cet article stipulent que :

• L'obligation principale des parties vendeuses et acheteuses est la conclusion du contrat principal après un certain délai ;
• Si l'une des parties au contrat viole les obligations prescrites et ne souhaite pas formaliser le contrat principal, l'autre partie a le droit de saisir le tribunal (clause 4 de l'article 445 du Code civil de la Fédération de Russie).

Actes réglementaires régissant l'exécution d'un contrat d'achat et de vente

Pour que personne ne doute de la légalité de la transaction ou ne puisse la contester, il est nécessaire de rédiger un accord conformément aux dispositions de la loi :

Loi/Article

Dispositions de base

À propos de la forme du contrat
Art. 550, art. 434 Code civil de la Fédération de Russie	Selon le document, seule une forme écrite d'accord sur l'achat et la vente d'une propriété est acceptable.
Art. 554 Code civil de la Fédération de Russie	Sur la nécessité de fournir des informations précises sur l'objet du contrat d'achat et de vente.
Art. 558 Code civil de la Fédération de Russie	Il précise qu'il est nécessaire d'indiquer dans le contrat les personnes qui conservent le droit d'usage.
À propos du contenu de l'appartement
Art. 210 Code civil de la Fédération de Russie	Le propriétaire doit payer les services publics. Lors du transfert de propriété, les responsabilités d'entretien de la propriété sont transférées au nouveau propriétaire.
À propos du paiement
article 5 art. 488 Code civil de la Fédération de Russie	Jusqu’au paiement du prix de l’appartement, celui-ci peut constituer la garantie du vendeur, sauf disposition contraire du contrat.
Art. 555 Code civil de la Fédération de Russie	Le contrat doit indiquer le prix de l'objet. Cela vous permet d'identifier l'objet de la transaction.
À propos du transfert de propriété
Art. 556 Code civil de la Fédération de Russie	L'article reflète les règles de transfert de biens immobiliers. Les parties doivent signer un document - un acte de cession, et l'indiquer dans l'un des paragraphes.
Sur la reconnaissance de la nullité d'une transaction, sur la responsabilité du vendeur et de l'acheteur
Art. 461 Code civil de la Fédération de Russie, art. 557 Code civil de la Fédération de Russie	Le but de l’État de droit est de protéger l’acheteur. Si l'appartement est saisi par des tiers, le vendeur doit compenser les pertes occasionnées par la saisie. L'exception est la connaissance par l'acheteur des circonstances défavorables de la transaction. En outre, si l'Acheteur découvre des défauts fatals, il peut refuser d'exécuter le contrat et exiger un remboursement.
Sur la nullité du contrat
Art. 167 Code civil de la Fédération de Russie	Si le DCT n'est pas valide, l'acheteur doit restituer l'appartement et le vendeur doit restituer l'argent. Si une restitution en nature n'est pas possible, le prix du bien sera remboursé.
À propos de la notarisation, de l'enregistrement d'État
Art. 551 du Code civil de la Fédération de Russie, loi n° 218-FZ sur l'enregistrement public des biens immobiliers	Réglementer la nécessité de l'enregistrement par l'État.
Art. 131 Code civil de la Fédération de Russie	Le transfert de propriété du bien doit être enregistré. En conséquence, l'autorité d'enregistrement délivre un document indiquant le nouveau propriétaire.

La familiarisation avec les principales dispositions des documents vous donnera une idée sur​​comment rédiger en toute autonomie un contrat d'achat et de vente d'un appartement. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte les termes de la transaction et les circonstances qui l'accompagnent. Par exemple, si l'aliénation d'un appartement concerne des enfants mineurs ou des conjoints, leurs intérêts doivent être pris en compte en se référant aux articles du Code de la famille (article 34, article 35 du RF IC).

Options de transaction

À l'heure actuelle, il existe plusieurs façons d'effectuer une transaction. Chacun a ses propres avantages et inconvénients, mais ils sont tous demandés à leur manière.

• Avec l'aide d'un notaire
  L'enregistrement de l'achat et de la vente d'un appartement avec la participation d'un notaire donne un avantage : un avocat. C'est lui qui porte l'entière responsabilité de l'exactitude des contrats. De plus, les documents notariés enregistrent toute action en justice. L'acheteur ne sait pas toujours quels documents doivent être exigés du vendeur et comment les vérifier. Le notaire s’en chargera également et vous indiquera toutes les nuances et risques possibles.
• Auto-inscription
  Ce type d'enregistrement permet au vendeur de contrôler toutes les étapes de l'achat et de la vente. L'avantage d'enregistrer indépendamment l'achat et la vente d'un appartement est d'économiser de l'argent sur les services d'un agent immobilier et d'un notaire, ainsi que d'un contrôle personnel sur l'ensemble du processus de transaction. L'inconvénient de cette option est la procédure longue et fastidieuse, qui nécessite beaucoup de temps et la connaissance de certaines lois.
• Avec l'aide d'un agent immobilier
  Un agent immobilier est un spécialiste impliqué dans les transactions immobilières. Dans le processus d'enregistrement de l'achat et de la vente, il est l'assistant principal. Fonctions exercées par un agent immobilier :
• aide à la vente et à la recherche de l'appartement dont vous avez besoin ;
• organisation de la visite et de la visite de l'appartement ;
• décision sur le moment de la transaction ;
• organiser le versement d'un acompte ou d'un acompte ;
• consultation sur toutes les questions possibles liées à l'achat et à la vente ;
• vérification des documents fournis ;
• organisation des transactions et des règlements.
  L’avantage de travailler avec un agent immobilier est que vous gagnez du temps. L’inconvénient, ce sont les coûts en espèces. Comme le montrent les fonctions d'un agent immobilier, ces problèmes peuvent être résolus de manière indépendante (avec certaines connaissances initiales).

Les nuances d'une transaction indépendante sans la participation d'un agent immobilier/notaire

Vendre un appartement soi-même nécessite un soin et une prudence particuliers. Il y a de nombreuses nuances dans ce cas, l'essentiel est de les étudier et de les mémoriser :

• Il est conseillé de ne pas payer le montant du dépôt supérieur à 80 000 à 110 000 roubles. Et assurez-vous de prendre un reçu du destinataire de l'argent. Lisez comment le composer correctement ici.
• Il n’est pas recommandé d’accepter la demande du vendeur de baisser délibérément le prix de l’appartement. La situation pourrait se retourner contre l’acheteur. Et si quelque chose ne va pas, le tribunal ne pourra récupérer auprès du vendeur que ce montant inférieur. Bien que cela n’arrive généralement pas, et que le vendeur le fait pour échapper aux impôts.
• Si un appartement est acheté auprès d'un promoteur, vous devez alors vérifier très attentivement tous les documents et informations : - Documents constitutifs du promoteur (certificat d'enregistrement d'État, charte).
  — États comptables pour toutes les périodes.
  — Déclaration de projet.
  — Permis de construire pour un terrain.
• Si un appartement est acheté avec une hypothèque, il est très important de résoudre d'abord le problème financier avec la banque. Il arrive parfois que le processus d’achat et de vente ait déjà commencé et que la banque refuse brusquement le prêt. A la fin, tout s'écroule.
• Lors de l'acceptation et du transfert de l'acompte, il est conseillé de rédiger un contrat préliminaire d'achat et de vente, qui indique les pénalités qui devront être payées en cas de violation des termes du contrat.

Si le vendeur/acheteur a soigneusement étudié tous les points d'enregistrement de l'achat et de la vente d'un appartement, préparé tous les papiers nécessaires, alors il évitera certainement de nombreuses difficultés. Après tout, un processus aussi exigeant en main-d’œuvre peut également être semé d’embûches.

Documents nécessaires à la rédaction d'un accord

Le contrat d'achat et de vente d'un appartement est rédigé sous une forme écrite simple. Si vous le souhaitez, vous pouvez le faire légaliser, mais ce n’est pas nécessaire.

Depuis le 29 décembre 2015, la participation d'un notaire est devenue obligatoire lors des transactions sur les parts d'un appartement, ainsi que lors de la vente de biens appartenant à des mineurs. Les autres transactions immobilières n'ont toujours pas besoin d'être certifiées par un notaire.

Quels documents seront nécessaires lors de la rédaction d'un contrat d'achat et de vente d'appartement ?

Tout d'abord, un certificat de propriété de l'appartement vendu. En plus du certificat, vous aurez également besoin d'un titre de propriété confirmant le fondement de l'émergence des droits de propriété du vendeur de l'appartement. Un tel document pourrait être :

• accord sur le transfert d'un appartement dans la propriété des citoyens (privatisation);
• accord de cadeau ;
• certificat de succession;
• décision de justice reconnaissant les droits de propriété.

Vous aurez également besoin des données de passeport des deux parties, c'est-à-dire du vendeur et de l'acheteur.

De plus, vous devez vous munir d'un certificat indiquant qui est enregistré dans cet appartement. Si personne n'y est inscrit, une attestation sera également nécessaire.

Si le vendeur de l'appartement est marié, le consentement du deuxième conjoint sera requis pour vendre l'appartement. Si le propriétaire est mineur, vous devrez obtenir un arrêté des autorités de tutelle autorisant la vente de l'appartement.

A partir du 29 décembre 2015, une résolution des autorités de tutelle est demandée par un notaire.

Et bien sûr, vous aurez besoin d'un reçu pour payer la taxe d'État. Le montant des droits de l'État pour l'enregistrement du transfert de propriété d'un bien immobilier est de 2 000 roubles. Le payeur de la taxe d'État est l'acheteur de l'appartement.

Conditions essentielles du contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier

« essentielles » sont les clauses impératives du contrat, en l'absence d'au moins une d'entre elles, le contrat est considéré comme non conclu.

Les termes essentiels du contrat de vente et d’achat d’appartement comprennent :

1. Titre du document.
   Le titre « Contrat d’Achat et de Vente » est indiqué, ainsi que la date et le lieu (ville/commune) de sa conclusion.
2. Parties au contrat.
   Le nom complet et les détails du passeport du vendeur et de l'acheteur sont indiqués.
3. L'objet du contrat est un appartement (article 554 du Code civil de la Fédération de Russie).
   Des données d'identification sans ambiguïté du bien immobilier sont indiquées : nom (appartement/colocation/chambre/maison), destination (résidentiel/non résidentiel), adresse, étage, superficie totale (conformément aux données du titre).
4. L'essence de l'accord.
   Il est indiqué que la vente de l'appartement a lieu (et non sa donation, sa location, etc.)
5. Prix ​​​​du contrat (article 555 du Code civil de la Fédération de Russie).
   Le montant d'argent convenu par les parties à payer pour l'appartement est indiqué.
6. Une liste des personnes vivant dans l'appartement qui conservent le droit d'utiliser l'appartement après la transaction, indiquant les droits de ces personnes d'utiliser l'appartement (clause 1 de l'article 558 du Code civil de la Fédération de Russie).
   Les membres de la famille du vendeur sont répertoriés, qui au moment de la transaction sont encore « enregistrés » dans l'appartement, et l'obligation et le moment de leur « départ » après la transaction sont indiqués (cela se produit généralement dans les transactions alternatives).

Si les droits sur un appartement sont limités, cela doit également être indiqué dans le contrat, sinon l'enregistrement peut être refusé.

Conditions générales supplémentaires du contrat de vente et d'achat d'appartement (APA)

En plus des conditions essentielles, le DCT précise en règle générale un certain nombre de conditions et d'informations supplémentaires, dont le nombre et la composition dépendent de la transaction spécifique et des souhaits des parties, ainsi que de l'alphabétisation de l'avocat. rédaction du contrat. Bien que ces conditions supplémentaires ne soient pas obligatoires (c'est-à-dire qu'elles ne doivent pas être spécifiées dans le contrat), si elles sont spécifiées, elles ont la même force et entraînent les mêmes conséquences juridiques que les conditions (matérielles) principales.

Chaque phrase du contrat a une signification. Et ce sont les conditions supplémentaires du contrat qui reflètent les nuances et les caractéristiques d'une transaction particulière, ainsi que les exigences et les souhaits de ses participants.

Le contrat de vente et d'achat d'appartement précise notamment les conditions, informations et obligations supplémentaires suivantes des parties :

D'un commun accord entre les parties, le contrat peut également indiquer des obligations supplémentaires, des confirmations, des garanties, ainsi que des pénalités et pénalités pour chacune des parties en cas de manquement aux obligations.

En général, le contrat peut indiquer toutes conditions supplémentaires convenues par les parties à la transaction, à condition qu'elles ne contredisent pas la loi et l'essence du contrat lui-même.

Les règles d'application des contrats d'achat et de vente de biens immobiliers sont régies par le Code civil de la Fédération de Russie, en particulier les articles 549 à 558.

Si le DCP contient plusieurs feuilles, elles doivent toutes être cousues, assemblées et certifiées par les signatures des parties.

Le compromis de vente d'appartement est rédigé et signé en 3 exemplaires au moins : un exemplaire pour chaque partie au contrat, et un exemplaire pour l'officier d'état civil (UFRS).

L'exécution effective des termes du contrat (exécution des obligations) est alors constatée par la signature du Certificat de Réception et de Cession de l'appartement.

Étapes d'une transaction d'achat et de vente

L'exécution du contrat d'achat et de vente avec l'exécution ultérieure du contrat est régie par les dispositions de l'art. 454 Code civil de la Fédération de Russie.

L'article établit la procédure à suivre pour effectuer une transaction, selon laquelle l'acheteur doit transférer la propriété du bien et le vendeur doit l'accepter et payer de l'argent pour cela.

Le prix de la transaction doit être convenu par les contreparties avant la finalisation de la transaction.

Selon les règles établies, la procédure de conclusion de l'achat et de la vente d'un bien immobilier se déroule par étapes.

Les étapes de la transaction comprennent :

1. Conclure un contrat préliminaire d'achat et de vente ;
2. Signature de l'accord principal ;
3. Cession du logement à l'acquéreur, signature du certificat de réception ;
4. Finalisation des règlements entre les parties ;
5. Achèvement de l'enregistrement public de la transaction à Rosreestr et obtention d'un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier.

Que vérifier avant de conclure une transaction

Avant de conclure une transaction d'achat et de vente, il est nécessaire de vérifier :

• vendeur;
• authenticité des documents;
• la présence d'une charge sur l'appartement.

Vérification des propriétaires d'appartements et du vendeur

Avant de finaliser la transaction, une étape importante consiste à examiner le vendeur immobilier. Pour ce faire, vous avez besoin de :

1. Consultez le passeport du vendeur pour garantir son authenticité.
2. Renseignez-vous sur le nombre de propriétaires de l'appartement, ainsi que sur les bases de son acquisition. Les informations spécifiées sont fournies dans Rosreestr.

Note. Si l'appartement a été hérité par le vendeur, vous devez vous renseigner auprès du notaire sur la présence d'autres héritiers.

1. Si le propriétaire de l'appartement et le vendeur sont des personnes différentes, il est nécessaire de vérifier la disponibilité d'une procuration donnant à ce dernier le droit d'aliéner l'appartement. Cependant, il doit être notarié.

Authenticité des documents

L'authenticité des documents est un point clé auquel vous devez prêter attention lors de l'achat d'un appartement. Des papiers falsifiés et invalides peuvent provoquer une transaction illégale, qui entraînera par la suite un litige et l'invalidation du contrat.

Une attention particulière doit être portée à la fiabilité de documents tels que :

• le contrat en vertu duquel le vendeur a reçu le droit de propriété (contrat de donation, d'achat et de vente, d'échange, de succession, etc.) ;
• attestations confirmant l'absence de charges de logement (liste des personnes inscrites dans l'appartement) ;
• contrat hypothécaire (si la propriété a été achetée avec une hypothèque);
• passeport du vendeur.

La falsification de ces documents signifiera qu'ils tentent de vendre illégalement l'appartement.

Disponibilité d'une charge sur l'appartement

Une charge est une restriction imposée sur un appartement qui existe quel que soit le changement de propriétaire. De tels logements sont difficiles à vendre. Par conséquent, de nombreux vendeurs ont recours à des astuces, gardant le silence sur sa disponibilité.

Note. Les informations sur la présence d'une charge sont indiquées dans un extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier (USRN).

Tableau 4. Types de charges liées au logement

Voir	Note
Hypothèque	Une hypothèque impayée qui crée un privilège sur la propriété peut constituer un obstacle à sa vente.
Louer	Vente de locaux d'habitation au moment où ils sont loués à d'autres citoyens
Loyer (un accord sur la base duquel un citoyen fournit au propriétaire tout le nécessaire tout au long de sa vie ou pour une certaine période. En échange, il reçoit la propriété de son appartement)	Vendre un appartement qui est censé revenir à un nouveau propriétaire à l'avenir est inacceptable
Arrêter	Vendre une propriété en état d'arrestation est problématique. La raison de l'arrestation était le non-paiement des factures et des services depuis longtemps. Dans ce cas, des restrictions seront appliquées par les services gouvernementaux
Gestion de la confiance	La gestion fiduciaire consiste à s'occuper des biens d'un étranger pendant une certaine période. Pendant cette période, il a le droit de vivre dans un appartement

Pas de dettes, d'arrestations ou d'interdictions

La dette est enregistrée auprès du propriétaire, et non auprès de ses locaux. Dans la pratique, des situations controversées surviennent souvent après le transfert de propriété. Il est conseillé de prendre en compte l'importance de la dette ou son absence lors de la rédaction d'un contrat d'achat et de vente avec hypothèque. S'il y a une saisie de biens ou d'autres charges, vous les verrez dans l'extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier. Une attestation d'absence de dette pour le logement et les services communaux est délivrée par le MFC ou la société gestionnaire de l'immeuble (par exemple, une société de gestion).

Il est peu probable que la banque approuve un prêt hypothécaire si vous avez des dettes de services publics. Mais considérez les options suivantes :

• stipuler dans le contrat l’obligation du vendeur d’envoyer une avance pour rembourser la dette, qui sera confirmée par une attestation de remboursement ;
• achat d'un bien immobilier accompagné d'une dette, tandis que le prix du contrat est réduit proportionnellement ; N'oubliez pas que l'hypothèque ne couvrira pas la dette du vendeur.

Vous pouvez découvrir comment acheter ou vendre un bien immobilier donné en gage à la banque et évaluer correctement les risques dans un autre article : Vendre ou acheter un bien immobilier avec gage.

La banque vérifie la présence ou l'absence d'arrestations et d'interdictions en demandant un extrait USRN sous forme électronique.

Le Client peut demander un extrait sous forme électronique sur le site Internet de Rosreestr (rosreestr.ru) pour s'assurer qu'il n'y a aucune restriction.

Rédaction d'un contrat d'achat et de vente d'un appartement en 2019

Il existe trois manières de conclure un contrat d’achat et de vente immobilier :

• Tout seul. Dans ce cas, le vendeur et l'acheteur, sans recourir aux services d'intermédiaires, conviennent eux-mêmes des termes clés et rédigent un contrat. Ils soumettent également des demandes d'enregistrement du transfert de droits et d'enregistrement des droits auprès de Rosreestr.
• Inscription chez un notaire. Elle est requise dans les cas prévus par la loi ou si les parties le souhaitent. Le notaire vérifiera la capacité juridique des parties à la transaction, conseillera sur les conséquences et les nuances importantes et sera responsable de la légalité.
• Par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Un spécialiste de l'immobilier peut accompagner toute la transaction ou certaines étapes de celle-ci. Il mettra en relation le vendeur et l'acheteur, organisera une visite de l'appartement et des négociations, vérifiera l'historique des transactions précédentes sur l'appartement, la pureté juridique et juridique.

En le faisant vous-même, vous pouvez économiser beaucoup de temps et d'argent, mais faire appel à des spécialistes vous aidera à conclure la transaction et à économiser de l'énergie en échange du paiement de leurs services.

Vous pouvez vendre ou acheter un appartement soit au comptant, soit avec un prêt hypothécaire. Il y aura peu de différences dans l’accord – des clauses liées à l’hypothèque seront ajoutées, comme le montant du prêt par exemple. De plus, un prêt hypothécaire nécessite une évaluation obligatoire du logement collatéral.

Basé sur les dispositions du Code Civil, le compromis d'achat et de vente précise :

• des informations sur les parties à la transaction ;
• informations spécifiques sur l'appartement:
• prix;
• la procédure de règlement entre l'acheteur et le vendeur.

Accord préliminaire pour l'achat et la vente d'un appartement

Vous pouvez également acheter des conseils détaillés pour remplir un modèle de contrat prenant en compte les circonstances de votre transaction et un modèle déjà adapté pour celle-ci. Vous recevrez un email avec un lien pour consulter la consultation et un lien pour télécharger un modèle d'accord préalable adapté.

Bien entendu, chaque transaction immobilière nécessite un contrat individuel, car votre signature coûte très cher.

Résiliation de l'accord préliminaire

La résiliation de tout contrat, y compris préalable, intervient :

• D'un commun accord des parties ;
• S'il est mal formaté ;
• Si les parties au contrat ne remplissent pas leurs obligations. Dans ce cas, on ne parle pas de prêt hypothécaire et de fiducie.

Dates et durée de validité

La première date, généralement inscrite immédiatement sous le titre, est la date à laquelle l'accord a été rédigé et signé. C’est ici que commence le compte à rebours du contrat.

La deuxième date inscrite dans le document est le jour ou la date limite de la transaction principale. Si les parties ne peuvent préciser cette date, la conclusion du contrat principal d'achat et de vente doit intervenir dans un délai d'un an à compter de la date de la première date. Si les deux parties n'ont pas eu le temps de préparer la transaction à la date fixée, elles peuvent se mettre d'accord et fixer une nouvelle date.

Une telle clémence est possible si l’achat d’un appartement ne présente pas de difficultés financières pour l’acheteur. Dans le contrat d'achat et de vente d'un appartement sous hypothèque, la date de conclusion de la transaction principale est toujours indiquée et ne peut être reportée. Dans le cas contraire, la banque refusera à l'acheteur un prêt hypothécaire et l'ajoutera à la liste des clients peu fiables.

Informations sur le vendeur et l'acheteur

Les exigences obligatoires pour spécifier les données personnelles dans le contrat sont les mêmes pour les deux contreparties.

• Nom et prénom;
• Citoyenneté;
• Année de naissance;
• Numéro et série du passeport, par qui et quand délivré ;
• Inscription à l'adresse résidentielle.

S'il y a plusieurs vendeurs/acheteurs - un appartement est vendu/acheté, par exemple par des conjoints - les données personnelles doivent être indiquées dans un ordre séquentiel pour chacun.

Si l'une des parties est représentée par une autre personne (tiers) par procuration, le compromis de vente indique les détails de la procuration certifiée par un notaire.

Informations sur l'objet

L'objet ou le sujet du contrat d'achat et de vente est l'appartement que l'acheteur va acheter au vendeur au moyen d'une hypothèque. Plus les informations fournies sur l'appartement seront détaillées, plus son évaluation sera précise et plus les chances d'obtenir l'approbation du montant du prêt demandé seront fiables.

Le contrat doit indiquer :

1. Type de maison :

• Appartement;
• Taille basse ;
• Pays;
• L'année où il a été construit.

1. Localisation et caractéristiques de l'objet :

• L'adresse exacte indiquant la localité, le quartier, la région, la rue, les numéros de maison et d'appartement ;
• L'étage où se trouve l'appartement et le nombre d'étages du bâtiment ;
• Espace commun/salon ;
• Nombre de pièces (compteurs, parts).

1. Etat de l'objet (réparation, sans réparation, quel est l'état des communications) avec un inventaire des objets, meubles qui sont cédés à l'acheteur.
2. Aucune charge :

• L'appartement n'est pas sous mandat d'arrêt, il n'y a aucune réclamation, aucune décision de justice ;
• Il n'y a pas d'hypothèque sur l'appartement, l'appartement n'est pas mis en gage ;
• Il n'y a pas de loyer enregistré pour l'appartement ;
• L'appartement n'est ni loué ni loué.

Accord de dépôt

Si, dans le cadre d'un accord préalable à l'achat et à la vente d'un bien immobilier, vous transférez un acompte, pour garantir que les parties à la transaction respectent les accords préliminaires, l'accord de dépôt est un document obligatoire, sinon le tribunal (en cas d'échec transaction) considérera le dépôt comme une avance !

Certificat de transfert et d'acceptation

Il est nécessaire de procéder non seulement à l'enregistrement légal du transfert de propriété, mais également
réel. A cet effet, un acte de transfert et de réception est établi. Il indique quels biens ont été transférés et dans quel état. Ce document enregistre l'exécution des obligations au titre du contrat et constitue son ajout.

Le document est rédigé avec l'aide d'un avocat, mais sachant à quoi ressemble l'acte, vous pouvez le préparer vous-même.

Après la signature de l'acte de transfert, toute la responsabilité de l'appartement (y compris le paiement des factures de services publics) est transférée à l'acheteur.

Un exemple de transfert d'appartement et de certificat de réception

L'acte de cession peut être signé avant ou après l'enregistrement du transfert de propriété. Dans certaines régions, les actions d'enregistrement ne sont pas effectuées sans acte, il est donc recommandé que l'accord principal stipule dans une clause distincte la possibilité de rédiger un acte après l'enregistrement.

Validité

Le contrat d'achat et de vente est valable jusqu'à ce que toutes les conditions qui y sont énumérées soient remplies. Cette règle est stipulée au paragraphe 3 de l'art. 425 Code civil de la Fédération de Russie.

Si l'argent est transféré au vendeur et que l'acheteur a reçu tous les documents de l'appartement et enregistré le transfert de propriété, la transaction peut être considérée comme terminée. Cependant, il existe des situations curieuses où le document contient des conditions qui limitent les actions du nouveau propriétaire. Par exemple, l'un des points peut être la condition de ne pas avoir de chien ou de ne pas effectuer de travaux de réparation le week-end. Tant que leur mise en œuvre reste pertinente, l’accord est considéré comme valable.

Important

Même après l'expiration du contrat, les parties sont responsables de la violation de ses termes.

Jusqu'à ce que l'accord soit respecté, c'est-à-dire qu'il ne soit pas enregistré, les parties peuvent annuler la transaction par conciliation. Une fois le contrat exécuté, il ne peut être annulé. Vous devrez soit saisir le tribunal, soit effectuer une opération inversée.

Une demande d'annulation d'une vente ou d'un achat peut être déposée dans un délai de 3 ans à compter de la date de la transaction, cependant, le délai de dépôt peut être prolongé si la partie n'avait pas eu connaissance auparavant de la violation de ses droits.

Combien d'exemplaires doit-il y avoir ?

L'accord est rédigé en 3 exemplaires au moins. L'un est stocké à Rosreestr, le second est remis au vendeur et le troisième à l'acheteur.

S'il y a plusieurs vendeurs ou acheteurs, c'est-à-dire qu'un appartement en copropriété commune est vendu, le nombre de contrats doit être égal au nombre de participants à la transaction.

A partir de quel moment le contrat est-il considéré comme conclu ?

Selon l'art. 433 du Code civil de la Fédération de Russie, le contrat est considéré comme conclu si :

• l'offre (proposition de conclure un accord) a été acceptée par l'autre partie, des accords ont été conclus sur tous les points du document ;
• la propriété est transférée selon les conditions convenues.

L'absence d'enregistrement public ne peut servir de motif pour invalider le contrat. Autrement dit, avant l'enregistrement, l'acheteur est déjà propriétaire du bien, mais ne peut effectivement en disposer (Résolution du Plénum des Forces armées de la Fédération de Russie 10/22 du 29 avril 2010).

Où voir, comment connaître le numéro du contrat d'achat et de vente d'un appartement

Dans la plupart des cas, le numéro de contrat n'est pas indiqué. S'il n'y a pas de numéro mais que vous devez le saisir, écrivez « b/n ».

S'il est nécessaire d'indiquer un numéro d'enregistrement, vous devez faire attention au sceau de Rosreestr.

Il indiquera la date et le numéro d'inscription.

Calculs dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente avec hypothèque

L'accord décrit la procédure de transfert des fonds propres et des fonds de crédit ; plus il est détaillé, moins de questions se poseront lors d'un enregistrement ultérieur. Les principaux risques pour l'acheteur et le vendeur résident dans les conditions de restitution de l'acompte si la transaction n'aboutit pas. Le coupable peut se retrouver sans caution et payer également une amende. Défendez vos intérêts. Options de responsabilité :

• l'avance reste acquise au vendeur si l'achat et la vente n'ont pas eu lieu du fait de la faute de l'acheteur ;
• le vendeur restitue l'acompte au double du montant (ou avec une autre pénalité) s'il est fautif ;
• l'avance est restituée sans pénalités, quelle que soit la faute de qui - cette condition est rare.

Vous souhaiterez peut-être insister sur une description détaillée des événements couverts par la faute pour éviter toute ambiguïté dans le langage.

Le transfert du premier versement est souvent documenté par les parties au moyen d'un accord préalable. Dans ce cas, la forme de l'accord préliminaire doit être la même que celle principale, c'est-à-dire que si une forme notariée est fournie pour l'accord principal, alors l'accord préliminaire doit être notarié. Le document a moins de force juridique que le contrat principal d'achat et de vente avec hypothèque. Il met sur papier les intentions des parties et élimine la nécessité de renégocier les dates clés de l'accord principal, difficiles à calculer au stade de la collecte d'informations. Aussi, le virement de l’acompte peut être confirmé par un reçu.

Ne signez jamais un contrat d'achat ou de vente s'il est indiqué que les paiements ont été effectués dans leur intégralité, mais qu'en réalité l'argent n'a pas été transféré. Il est préférable de préciser dans le contrat exactement le mode de paiement qui sera réellement utilisé.

Qu'est-ce qui détermine le prix des transactions immobilières - un aperçu des facteurs influençant le coût

Le prix est influencé par la complexité de la procédure elle-même, le coût de l'installation et la durée de la procédure. De plus, la méthode de réalisation de la transaction joue un rôle important dans la tarification. Contacter un notaire coûte cher. À cela, vous devez ajouter le consentement du conjoint, qui coûte 1 000 roubles.

Le montant de la taxe d'État lors de l'enregistrement lui-même est déterminé par le code des impôts et dépend du type d'objet. Je propose d'examiner de plus près les trois principaux facteurs qui influencent le prix des transactions immobilières.

Coût de la propriété

Le montant de la transaction joue un rôle important lors de l'enregistrement de la propriété. Lisez notre article détaillé sur cette procédure. Cela ne concerne pas tant la taxe d'État que le calcul du coût des services de tiers. Par exemple, le notaire doit percevoir un certain pourcentage du coût du logement vendu.

Lorsque vous contactez des avocats pour des transactions immobilières, le tarif de leurs services est également calculé en fonction du montant de la transaction, mais pas toujours.

Complexité de la procédure

Un rôle important dans la tarification est joué par la complexité de la procédure administrative elle-même pour les transactions immobilières. Le fait est que de nombreux objets ne sont pas fournis avec toute la documentation nécessaire qui devrait être disponible lors de l'inscription. En particulier, les passeports techniques, les schémas cadastraux et d'autres documents importants peuvent manquer.

Parfois, des situations surviennent dans lesquelles l'objet de la transaction devient l'objet d'un litige entre parents ou héritiers. Résoudre de telles situations nécessite également des investissements financiers. Par conséquent, plus ces difficultés sont nombreuses, plus le coût des services d’un avocat spécialisé en droit immobilier est élevé.

Coûts de temps

Souvent, la réalisation d’une transaction nécessite de consacrer plus de temps qu’il n’en faudrait normalement. Par exemple, lorsque les propriétaires ou les héritiers vivent dans des villes différentes et qu’il leur faut du temps pour arriver. Parfois, pour enregistrer un bien immobilier, vous devez obtenir le droit de le faire devant le tribunal. De telles questions juridiques ne sont pas non plus résolues rapidement. Plus la période est longue, plus vous devez payer cher.

Où formaliser, rédiger et enregistrer le contrat ?

Vous pouvez rédiger un accord de l'une des manières suivantes :

• tout seul;
• avec l'aide d'un agent immobilier ;
• avec l'aide d'un avocat;
• chez le notaire.

Un agent immobilier ne doit pas avoir de formation juridique, le représentant de l'agence peut donc être incompétent en matière de conclusion de contrats. L'agent immobilier dispose généralement d'un accord « vierge » qu'il peut remettre au vendeur et à l'acheteur, et le document est rempli directement au service juridique de l'organisation.

Le contrôle notarié est plus approfondi, ce qui signifie que les parties sont plus en sécurité.

Si vous confiez l'inscription à un notaire, il effectuera les travaux suivants :

1. Découvrez les circonstances de la vente. Il rédigera non pas un accord type, mais un accord lié aux spécificités de la transaction, en tenant compte des intérêts des deux parties.
2. Sur la base de sa propre expérience, il présentera les points nécessaires pour réduire le risque de résiliation du contrat.

En plus de ce qui précède, un notaire peut témoigner de la santé mentale et de la capacité juridique des personnes, il sera donc impossible de contester le document.

L'un des avantages de l'exécution d'une transaction par l'intermédiaire d'un notaire est la possibilité d'effectuer des paiements via son compte dépositaire spécial.

Un avocat fournit des services similaires, à la seule différence qu'il ne pourra pas fournir de légalisation. Cependant, avec l'assistance d'un avocat, la pureté de la transaction sera garantie.

Un contrat d'achat et de vente d'appartement est-il soumis à un enregistrement public ?

L'enregistrement par l'État du contrat d'achat et de vente est prévu à l'article 2 de l'art. 558 du Code civil de la Fédération de Russie, cependant, l'article contient une note. S'il a été conclu après le 01/03/2013, l'enregistrement par l'État n'est pas requis.

Vous devrez toujours contacter Rosreestr pour enregistrer le transfert de propriété, qui sera enregistré dans le registre d'État unifié de l'immobilier. C’est là que l’accord s’avère utile : sans lui, aucun changement ne sera apporté.

À l'heure actuelle, pour confirmer la propriété, il est nécessaire d'obtenir un extrait du Registre national unifié de l'immobilier. Les certificats d'enregistrement d'État précédemment délivrés restent valables.

Si l'une des contreparties refuse de contacter Rosreestr, vous pouvez déposer une plainte devant le tribunal. En conséquence, une décision est prise concernant l'enregistrement par l'État et le propriétaire qui se soustrait sans raison sera obligé d'indemniser l'autre partie pour les dommages causés par le retard.

Cas particuliers d'aliénation

Vendre un appartement entier à un seul acheteur

Les actionnaires établissent un contrat général d'achat et de vente. Ils sont tous inscrits dans le document en tant que « Vendeurs ». Chacun d’eux devra également apposer sa signature sur l’accord. Le « prix » est le coût de l'appartement entier ; le produit est ensuite réparti entre les anciens propriétaires au prorata de leurs parts. Dans ce cas, il n'est pas nécessaire de respecter le droit préférentiel d'achat les uns par rapport aux autres. Pour le réenregistrement des droits de propriété à Rosreestr, l'acheteur (nouveau propriétaire) ne paie qu'une seule taxe d'État.

Vendre un appartement en fractions d'actions

Dans ce cas, peu importe que le bien soit aliéné au profit d’un seul Acheteur ou de plusieurs Acheteurs différents. Chaque Vendeur conclut un nouveau contrat d'achat et de vente avec l'Acheteur, indiquant comme « prix » le coût de sa part spécifique. Le droit de préemption sur l'achat doit être pris en compte par tous les copropriétaires - les uns par rapport aux autres.

Pour le réenregistrement des droits de propriété à Rosreestr, l'Acheteur devra payer autant de frais d'État qu'il y a d'accords séparés conclus entre lui et les Vendeurs. Si, dans le cadre d'un contrat général d'achat et de vente, plusieurs acheteurs sont indiqués, alors la taxe d'État est divisée (soit au prorata de leurs parts, soit selon le principe du paiement égal - par exemple, 500 roubles pour chacun).

Achat et vente entre époux

Ici apparaissent certaines caractéristiques liées à la notion de « propriété de biens acquis en commun ». Par exemple, une femme qui a acheté une part d'un appartement pourra réclamer simultanément la moitié des fonds, qu'elle versera elle-même à son mari. Dans ce cas, l’ensemble du processus d’achat et de vente n’a plus de sens.

Pour éviter l'absurdité de la transaction, les époux doivent d'abord diviser les biens acquis conjointement (c'est-à-dire attribuer leurs parts exactes), puis rédiger un contrat de mariage sur la propriété séparée des biens à partir du moment de la conclusion de ce document. Ces deux démarches peuvent être effectuées volontairement chez le notaire. Après avoir accompli ces démarches, les époux deviendront des entités indépendantes et pourront disposer de leurs actions, incl. – les mettre en œuvre pour le bénéfice de chacun. Le contrat d'achat et de vente sera rédigé sous une forme standard.

Logement principal

Pour acheter un logement dans un immeuble neuf, vous devez contracter un emprunt pour son achat auprès d'une banque. Mais pour cela, vous devrez remplir certaines conditions.

Est-il possible d'acheter une maison à crédit sans mise de fonds, voir l'article : appartement avec prêt hypothécaire sans mise de fonds.

Souvent, l'exigence de la banque se résume à acheter un appartement auprès d'une entreprise de construction agréée en concluant un accord préalable avec elle.

La marche à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un promoteur :

L'accord préalable doit contenir les termes essentiels de l'opération principale d'achat et de vente, par exemple le montant de l'apport initial, les modalités de paiement, etc.

Les promoteurs, lorsqu'ils concluent un accord préalable pour l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf, ne précisent souvent pas leur responsabilité en cas de mise en service intempestive de la maison.

L'entente préliminaire doit contenir l'adresse exacte de l'objet de l'entente, permettant l'identification de l'espace résidentiel acheté.

Achat et vente entre proches

Si un proche est également copropriétaire, alors le droit préférentiel d'achat est considéré comme pris en compte et exercé. Si le proche ne fait pas partie des copropriétaires, le Vendeur devra alors au préalable respecter le droit de préemption dont disposent les autres copropriétaires. Ce n'est que s'ils renoncent à la part que celle-ci peut être réalisée en faveur d'un proche.

Quelle que soit la confiance dans la relation entre les personnes proches, vous devrez rédiger un accord selon toutes les règles. Il est nécessaire d'enregistrer à la fois le transfert de l'action et le transfert d'argent de la manière prescrite (par exemple, en établissant un acte de transfert et un récépissé de réception de fonds).

Une personne mineure/incapable/partiellement capable en tant que vendeur

Dans ce cas, les autorités de tutelle et de tutelle doivent donner leur consentement à la transaction. Les salariés de l'OLP sont appelés à veiller à ce que le propriétaire ne perde pas sa part de manière irrévocable. Il doit recevoir soit les fonds épargnés sur le compte bancaire enregistré, soit une part équivalente ailleurs.

Les représentants légaux d'une personne mineure/incapable/limitée sont responsables de l'introduction d'une demande auprès de l'OOP. Si le propriétaire a 2 parents (parents adoptifs, tuteurs, curateurs), la demande doit alors être soumise par eux ensemble. Un actionnaire âgé de plus de 14 ans complète la demande avec son accord écrit pour réaliser l'opération. L'autorisation ou le refus motivé est délivré par les salariés de l'OLP dans un délai de 15 jours calendaires après réception de la demande.

Selon le paragraphe 3 de l'art. 37 du Code civil de la Fédération de Russie, le représentant légal d'une personne mineure/incapable/partiellement capable ne peut pas conclure de transactions immobilières avec sa pupille. Seul un don est autorisé, de la part d'un parent, d'un parent adoptif, d'un tuteur ou d'un curateur, à une pupille, mais pas l'inverse.

Le représentant légal n'a pas non plus le droit d'agir au nom de sa pupille si l'autre partie à la transaction est le conjoint/autre parent proche du représentant légal. Si vous souhaitez réaliser une telle transaction immobilière, le représentant légal devra contacter l'OLP. C'est cet organisme qui analysera l'opportunité d'un tel achat et vente. Les employés de l'institution assumeront temporairement la responsabilité de la représentation légale d'une personne mineure/incapable/partiellement capable.

Comment réaliser une transaction immobilière complexe - transformer des locaux résidentiels en locaux non résidentiels en 4 étapes

Jusqu’à présent, nous avons considéré des transactions immobilières plus ou moins simples. Cela ne signifie pas que tous les objets sans exception soient si facilement enregistrés.

Il existe des opérations immobilières dites « complexes », dont la réalisation nécessite un effort supplémentaire.

Je propose d'envisager en pratique la question du transfert de locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels. Cette tentation surgit chez les propriétaires dont le logement est situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, mais n'est pas utilisé aux fins prévues. Si vous transférez l'appartement au statut de local non résidentiel, vous pouvez le louer de manière rentable à des personnes morales ou à des entrepreneurs individuels.

Nous collectons les documents et contactons les autorités compétentes

Avant de procéder, vous devez comprendre les règles clairement énoncées dans le code du logement.

Lorsque vous ne pouvez pas transférer un appartement au statut non résidentiel :

• si les locaux ne peuvent pas être équipés d'une entrée indépendante en plus de l'entrée ;
• si vous ne souhaitez pas transférer tout l'appartement, mais uniquement des pièces individuelles ;
• si l'appartement est loué ou est mis en gage ;
• si ce n'est pas au premier étage d'un immeuble.

Pour mener à bien toute cette procédure, vous devez rassembler un certain ensemble de documents, mais la décision sera prise par l'organisme habilité, et elle n'est pas toujours positive.

Documentation:

• déclaration;
• titre constitutif de propriété;
• certificat d'enregistrement;
• plan de réaménagement;
• plan d'étage de la maison.

En outre, les autorités ont le droit d'exiger du propriétaire qu'il donne le consentement des autres résidents de la maison dont les intérêts pourraient être affectés.

Contactez BTI pour déterminer le coût de la traduction

Il ne suffit pas de présenter des documents pour transférer des locaux résidentiels vers des locaux non résidentiels. Il est également nécessaire de soumettre un plan détaillé des futurs locaux non résidentiels. Pour ce faire, contactez d'abord le RTC, où ils effectueront un calcul complet du coût des prestations. Découvrez-y le montant de la taxe d'État.

Nous modifions l'aménagement et coordonnons les actions avec les autorités compétentes

Si un aménagement différent est nécessaire pour les futurs locaux non résidentiels, l'autorisation de reconstruction doit alors être obtenue auprès du service de construction de votre commune. Un spécialiste dans le domaine de la construction et de l'architecture se rendra sur place, qui examinera l'appartement et donnera un avis sur la possibilité ou l'impossibilité de réaménagement selon votre croquis.

Nous enregistrons la propriété des locaux non résidentiels

Une fois la reconstruction terminée, vous devez appeler les employés de BTI, qui prendront toutes les mesures et prépareront un nouveau passeport technique pour cette pièce. Contactez ensuite Rosreestr ou le MFC avec une demande d'enregistrement de locaux non résidentiels.

Comment l'argent est transféré lors de la conclusion de transactions immobilières

Étant donné que lors de transactions immobilières, l'étape du transfert d'argent ne peut être évitée, cette question mérite d'être examinée plus en détail.

Dans la plupart des cas, ces transactions impliquent des sommes d’argent importantes, dont le transfert doit être effectué de la manière la plus sûre possible. Il est peu probable que quiconque décide aujourd'hui d'effectuer un paiement en espèces de plusieurs millions de roubles sans se protéger d'aucune manière.

Une alternative serait un transfert autre qu'en espèces sur un compte bancaire, qui est parfois requis lors de la souscription d'un prêt hypothécaire ou de l'enregistrement de la propriété d'un appartement dans un immeuble neuf acheté avec des fonds budgétaires dans le cadre de l'un des programmes de logement de l'État. Vous pouvez également payer en espèces en utilisant les méthodes suivantes.

Coffre-fort bancaire (dépôt)

Un coffre-fort dans un entrepôt spécial (dépôt) est loué par l'acheteur. Là, il dépose le montant requis en présence du vendeur. Après cela, les parties signent un accord sur l'utilisation de cette cellule. Selon celui-ci, le vendeur ne pourra retirer de l'argent de la cellule qu'après avoir enregistré la propriété.

Si, pour une raison quelconque, l'enregistrement de la propriété n'a pas lieu, l'acheteur pourra retirer librement l'argent. Le vendeur ne sera autorisé à entrer dans le casier qu'avec un passeport et des documents confirmant le transfert de propriété à l'acheteur. La location d'un coffre-fort pour une transaction immobilière garantit la sécurité et élimine la fraude.

Dépôt chez un notaire

C’est également un moyen fiable, mais plutôt coûteux, de transférer de l’argent. À elle seule, cela ne coûte que 1 500 roubles, mais une transaction immobilière chez un notaire et l'enregistrement du consentement du conjoint coûteront environ 20 000 roubles supplémentaires, en fonction du montant de la transaction.

L'essence d'un dépôt chez un notaire est que l'acheteur transfère de l'argent sur son compte bancaire. Ensuite, le notaire certifie l'accord, qui reflète les modalités du transfert d'argent au vendeur. Le plus souvent, c'est la fin de la procédure d'enregistrement auprès de Rosreestr. Si, pour une raison quelconque, l’enregistrement de la propriété de l’appartement n’a pas lieu, le notaire restituera l’argent sur le compte de l’acheteur.

Lettre de crédit

Cette méthode est rarement utilisée car trop compliquée et toutes les banques ne l’utilisent pas. À la base, cela revient à transférer de l’argent via un coffre-fort. Cependant, ici, les règlements mutuels sont effectués sous forme non monétaire, du compte de l'acheteur au compte du vendeur, qui peut simplement retirer l'argent après avoir terminé la procédure d'enregistrement de la propriété.

Pour hypothèque

Pour demander un prêt, vous devez rassembler les documents nécessaires et les apporter à la banque. Ensuite, vous devriez choisir un appartement. Il doit être conforme aux normes techniques et aux règles sanitaires. Une fois que la banque a approuvé votre demande, vous recevez des fonds que vous devez dépenser strictement aux fins prévues.

Veillez à ce qu'aucune charge ne soit imposée sur l'appartement. Le vendeur reçoit l'argent qu'il mérite pour l'appartement et l'acheteur effectue des versements mensuels tout au long de la durée hypothécaire établie (généralement 15 à 20 ans).

Avec capital maternel

La loi autorise l’utilisation du capital maternité pour améliorer les conditions de vie d’une famille. Pour ce faire, vous devez être titulaire d'un certificat, un document personnalisé délivré par l'État et doté d'un numéro unique.

Si une transaction est réalisée avec ces fonds, le numéro de certificat est toujours indiqué dans le contrat.

Si vous avez déjà choisi un appartement, après avoir conclu un contrat d'achat et de vente, vous devez contacter l'organisme territorial de la Caisse de retraite de la Fédération de Russie avec une demande. Vous y indiquez le but pour lequel l'argent sera dépensé. Vous joignez également tous les documents nécessaires à votre candidature.

Par mission

Le schéma d'une transaction d'achat et de vente d'un appartement par cession est le suivant. Avec son aide, le nouvel acheteur, effectuant les paiements au titre du contrat de cession, acquiert des droits et des obligations en vertu du contrat avec le promoteur.

La cession peut difficilement être qualifiée de méthode d’achat et de vente. Il s'agit plutôt d'un outil avec lequel la partie (actionnaire ou acheteur) dans l'accord avec le développeur change. Il est le plus souvent distribué sur le marché immobilier primaire.

Questions supplémentaires

Comment vendre et acheter un appartement en même temps et rédiger des documents

Souvent, l'achat d'un appartement ne s'effectue pas « à partir de zéro », mais après la revente d'autres biens immobiliers. Par exemple, des parents vendent leur grand espace de vie pour acheter une maison séparée pour eux et leurs enfants, ou une famille vend un appartement d'une pièce afin d'acheter une option plus spacieuse moyennant un paiement supplémentaire. Dans tous les cas, la procédure ne change pas : l’acheteur cherche un appartement convenable, vérifie les documents du propriétaire et discute avec lui de la procédure de transaction, mais annonce en même temps la vente de sa propre maison. Pour garantir que le processus d'achat et de vente se déroule sans problème et conformément à la loi, ils se tournent généralement vers des agents immobiliers pour obtenir de l'aide. Ils connaissent toutes les offres disponibles sur le marché, peuvent sélectionner rapidement une maison adaptée à l’achat et, grâce à la base de données clients, trouver en même temps un acheteur pour l’appartement du client.

Est-il possible d'acheter un appartement municipal ?

L'immobilier communal est la propriété de l'État. La vente d'un tel appartement ne peut avoir lieu qu'après privatisation, mais dans ce cas le logement perd son statut communal et devient une propriété privée. C'est pourquoi:

1. si vous habitez un appartement communal en bail social et que vous n'avez pas encore fait usage de votre droit à la privatisation, utilisez-le et devenez propriétaire de votre logement sans paiement ;
2. si vous avez déjà fait usage de votre droit à la privatisation gratuite, vous pouvez acheter le bien au prix moyen du marché auprès de l'État ;
3. Si on vous propose d'acheter un appartement municipal à des résidents qui n'en sont pas propriétaires, n'acceptez pas - c'est une arnaque.

Vaut-il la peine d’acheter des appartements aux enchères ?

Il existe plusieurs raisons de vendre un bien immobilier aux enchères, notamment la violation par l'emprunteur des termes de l'accord avec le prêteur, ainsi que la vente des biens d'entreprises qui se sont déclarées en faillite. Habituellement, lors des enchères de faillite, l'État vend des logements qui appartenaient à des personnes morales, à des entreprises ou qui avaient été confisqués pour non-paiement des services publics et autres services. L'appartement hypothéqué est vendu aux enchères par la banque afin de clôturer un prêt que l'emprunteur n'est pas en mesure de rembourser.

Le prix de départ d'un bien immobilier aux enchères est généralement 5 à 10 % moins cher que la valeur marchande, ce qui permet d'acheter un logement à moindre coût. Il faut cependant rappeler que l’achat d’appartements aux enchères par huissier est associé à des risques :

1. l'acheteur d'un appartement bancaire hypothéqué peut faire face à un litige de la part de l'ancien propriétaire ;
2. il peut y avoir des dettes pour les services publics sur le compte personnel immobilier ;
3. des problèmes surviennent souvent lors de l'enregistrement des résidents : l'ancien propriétaire peut être libéré par voie judiciaire, mais si l'enregistrement concerne un enfant mineur, personne n'a le droit de le libérer et de l'expulser ;
4. il peut y avoir une charge sur la propriété qui n'a pas pu être identifiée lors des formalités préliminaires : par exemple, l'entreprise a mis à disposition ses propres locaux pour que les travailleurs puissent y vivre, l'entreprise a fait faillite et les locaux ont été mis aux enchères, mais c'est illégal d'expulser les résidents qui ont besoin d'un logement sans proposer d'alternative.

Un spécialiste de l'immobilier vous aidera à acheter sans risque un appartement avec une charge bancaire.

Comment acheter un appartement dans une autre ville sans problème

La nécessité d'acheter une maison dans une autre ville peut être causée par un changement d'emploi, les particularités de l'activité commerciale ou la situation du pays ou de la région. Afin de réaliser une telle transaction de manière autonome et sans risque, il faut prévoir du temps, étudier le coût de l'immobilier dans la région, venir en ville pour consulter les options et préparer les documents. Pour acheter un logement dans une autre ville sans risque ni perte de temps, demandez l'aide d'une agence immobilière qui a des succursales ou des employés dans différentes régions. En règle générale, de telles relations commerciales existent entre les membres de la Guilde russe des agents immobiliers ou les membres de communautés d'affaires professionnelles spécialement créées.

Comment acheter une maison avec une hypothèque

Une hypothèque, ou un prêt garanti par un bien immobilier, peut être utilisée aussi bien pour acheter des bâtiments neufs que pour des logements secondaires. Par rapport à une opération d’achat et de vente, qui implique deux personnes – le vendeur et l’acheteur – une hypothèque implique un tiers – la banque.

Procédure de transaction hypothécaire :

1. L'emprunteur confirme sa solvabilité.
2. Il choisit un appartement qui répond à ses exigences de superficie, d'étage, de décoration et qui est adapté au prix.
3. Soumet les documents pour un appartement à la banque.
4. La banque examine la demande et l'ensemble des documents fournis et, si elle est approuvée, accorde un prêt.

Lorsqu'il demande un prêt hypothécaire pour un nouveau bâtiment, le promoteur propose généralement des programmes prêts à l'emploi et des programmes de prêt de partenaires. Vous pouvez utiliser l'un d'entre eux, ce qui vous fera gagner du temps, ou contacter un autre établissement de crédit. Lorsque vous achetez une propriété secondaire avec une hypothèque, vous devez rechercher vous-même un prêteur.

Il existe un certain nombre de conditions standard et individuelles que les banques imposent aux emprunteurs. Les critères d'évaluation standard comprennent :

▪ Citoyenneté de la Fédération de Russie ;

▪ âge de 20-21 ans au moment de l'exécution du contrat et jusqu'à 65-75 ans au moment du remboursement de la dette ;

▪ expérience professionnelle de 6 mois ;

▪ niveau de revenu qui, en plus des dépenses familiales de base, vous permettra de rembourser régulièrement le prêt et les intérêts de celui-ci.

Certaines banques accordent des prêts à des clients de moins de 21 ans, avec un niveau de revenu officiel moyen et faible. Par exemple, Sberbank et Transcapitalbank offrent à leurs clients la possibilité de rembourser des prêts jusqu'à 75 ans, et Sovcombank jusqu'à 85 ans. Les conditions loyales d'évaluation des emprunteurs s'appliquent généralement aux programmes hypothécaires avec des conditions moins favorables : avec une durée de prêt courte, un acompte important et un trop-payé.

Pour demander un prêt hypothécaire, vous devez rédiger une demande sur le formulaire de la banque et soumettre les documents suivants pour vérification :

1. des copies du passeport et du code d'identification ;
2. une attestation de revenus et une copie du livret de travail ;
3. documents similaires des co-emprunteurs, sous réserve de leur implication dans la transaction.

S'il est prévu d'utiliser une attestation de capital maternité ou d'épargne sur une hypothèque militaire comme acompte, les attestations et extraits de compte correspondants sont transférés à la banque. La liste des documents peut différer, la liste exacte sera délivrée par les employés de la banque.

Rencontres possibles avec des escrocs

Lors de l'achat d'un appartement dans un immeuble neuf, vous aurez un minimum de problèmes pour trouver une entreprise fiable qui vend des logements. Cependant, lorsque vous achetez vous-même un logement secondaire, vous pouvez avoir des problèmes avec les escrocs. Il existe de nombreux pièges lors de la réalisation d’une telle transaction.

Un compromis de vente peut vous protéger dans le cas où le vendeur rechercherait un acheteur plus rentable (exemple de compromis). Lors de l'établissement d'un contrat de caution, vous devez discuter du prix de l'appartement, du délai d'établissement des documents d'achat et de vente, ainsi que du montant de la caution. La date à laquelle l’ancien propriétaire a déménagé est également importante.

Avant de finaliser une transaction, vous devez vérifier la pureté juridique de la documentation. Cela signifie vérifier le logement pour déterminer la légalité de la base de la vente d'un bien immobilier. Si cela n’est pas possible, vous pourriez vous tromper. Le lieu de vie où les droits des mineurs ont été violés revêt une importance particulière. Si un tel fait est découvert, le tribunal peut déclarer la transaction invalide.

Une fraude assez courante est la vente d’une maison après le décès de son propriétaire. Dans ce cas, la transaction est invalide dès sa conclusion. Il convient également de surveiller attentivement les moments où certains citoyens peuvent avoir le droit de réclamer une part de cet appartement après la vente (ceux qui reviennent de prison, etc.). Le livret de maison du bureau des passeports peut vous aider.

Vous devez être très prudent lorsque vous transférez de l’argent. Pour ce faire, ils louent souvent des casiers dans les banques. Cela vous permet de vous protéger au maximum. Très souvent, les banques ne donnent aux propriétaires d'appartements l'accès au casier qu'après avoir conclu l'enregistrement public d'un contrat d'achat et de vente immobilier. La mesure est tout à fait acceptable et est très appréciée des acheteurs.

Si vous n'êtes pas sûr d'éviter tous les problèmes associés aux fraudeurs, vous devez alors contacter une agence fiable qui veillera à ce que la transaction soit réalisée avec certaines garanties.

Conclusion

Lorsque vous concluez une transaction, vérifiez les numéros de documents référencés dans vos contrats et actes. Les fautes de frappe, même après quelques années, peuvent devenir une base formelle pour invalider une transaction.

Les extraits et certificats sont donnés à titre indicatif uniquement, leur forme change avec la législation, beaucoup d'entre eux sont supprimés. Le contrat et l'acte restent les titres de propriété. Gardez cela à l’esprit et conservez-les dans un endroit sûr.

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Vendre un appartement de manière indépendante permet au vendeur de contrôler personnellement chaque étape de la vente, de la recherche d'un acheteur au processus de finalisation de la transaction, et d'économiser considérablement sur les services d'un agent immobilier.

Cependant, dans le même temps, la vente indépendante de locaux d'habitation est un processus assez laborieux qui prend beaucoup de temps et nécessite la connaissance des bases de la législation relative à l'achat et à la vente de biens immobiliers et le respect de certaines précautions.

Dans le cas contraire, la vente de l'appartement pourrait être retardée voire entraîner des conséquences néfastes pour le propriétaire de ces locaux d'habitation. Par conséquent, il est recommandé d’évaluer d’abord vos connaissances et vos points forts et de peser le pour et le contre de vous vendre.

Si vous décidez néanmoins de vendre votre maison vous-même, vous devez alors aborder ce processus avec un maximum de responsabilité afin d'éviter des problèmes à l'avenir.

Alors, que faut-il faire pour vendre soi-même un appartement ?

Étape 1. Préparer l'appartement et tous les documents nécessaires à la vente

Très souvent, c'est la préparation des documents de vente qui constitue le processus le plus laborieux et le plus long. Cependant, le propriétaire de l'appartement, qui dispose d'un ensemble de documents prêts à la vente, pourra finaliser l'achat et la vente du logement dans les plus brefs délais. C'est pourquoi la collecte des documents doit être prise en toute responsabilité.

Non seulement la rapidité de la vente et de l'enregistrement, mais également la pureté juridique de la transaction et, éventuellement, même le prix de l'appartement dépendront de l'exactitude et de l'exhaustivité de l'ensemble des documents requis pour finaliser une transaction de vente d'habitation. locaux. Tous les acheteurs n'accepteront pas d'attendre plusieurs semaines jusqu'à ce que le vendeur récupère tous les documents nécessaires pour l'appartement.

Pour rassembler un ensemble complet de documents, il est préférable de contacter un avocat ou l'autorité d'enregistrement. Des spécialistes compétents vous aideront à dresser une liste complète de tous les documents de vente d'un appartement afin que rien ne soit oublié et que le vendeur n'ait pas à collecter de documents supplémentaires à l'avenir.

L'exactitude de tous les documents est également d'une grande importance, car un document mal exécuté peut entraîner un refus d'enregistrement d'une transaction d'achat et de vente et, à terme, augmenter considérablement le temps de vente d'un appartement. Par conséquent, encore une fois, il serait préférable de clarifier d'abord les exigences de l'autorité d'enregistrement pour un document particulier.

De plus, vous devez vérifier soigneusement que tous les documents sont correctement remplis. Toutes les données spécifiées dans la documentation technique de l'appartement et dans d'autres documents doivent coïncider complètement avec la réalité. Les documents qui seront ensuite soumis à l'autorité d'enregistrement doivent contenir uniquement des données fiables et être remplis de manière lisible, sans corrections ni ratures.

Ensemble de documents requis

1. Certificat d'enregistrement du titre de propriété de l'appartement vendu ou tout autre titre de propriété confirmant le droit du propriétaire au logement.

2. Passeports ou autres documents d'identification tous les propriétaires d'appartements, y compris les actes de naissance des enfants mineurs qui n'ont pas encore de passeport.

3. Passeport cadastral de BTI(ou passeport technique) pour l'appartement.

4. Acte de mariage et consentement du conjoint(ou conjoint) pour la vente d'un appartement, certifiée par un notaire. Ce consentement n’est pas requis si l’appartement n’est pas légalement la propriété commune des époux.

5. Autorisation des autorités de tutelle, si le propriétaire de l'appartement vendu est mineur.

6. Extrait du registre de la maison, reflétant les informations sur toutes les personnes enregistrées dans l'appartement. Cette déclaration est valable pour une période de temps assez courte, cela n'a donc aucun sens de la prendre à l'avance. Ce document peut être obtenu immédiatement avant l'enregistrement des droits du nouveau propriétaire, lorsqu'un acheteur est trouvé et que tous les autres documents sont en main. Il en va de même pour un certificat d'absence de dette sur les factures de services publics, qui sera également exigé lors de la vente d'un appartement.

Selon les spécificités d'une transaction d'achat et de vente particulière, d'autres documents peuvent être requis, dont il est préférable de clarifier la liste à l'avance.

Préparer un appartement à la vente, c'est non seulement améliorer la présentation de l'espace de vie vendu, mais aussi le libérer des occupants. Il est beaucoup plus facile et plus rapide de vendre un appartement dont tous les locataires ont déjà été expulsés, puisqu'il faudra encore les expulser avant la vente de l'appartement. Les appartements vacants ont plus de valeur sur le marché immobilier.

Étape 2. Trouver un acheteur

A ce stade, le propriétaire de l'appartement devra évaluer son appartement, après avoir étudié au préalable le marché immobilier, et trouver un acheteur.

Étape 3. Rédaction d'un contrat préliminaire d'achat et de vente

Un compromis de vente préalable donne au vendeur une certaine garantie que l'acheteur ne changera pas d'avis sur l'achat de l'appartement, et à l'acheteur que le propriétaire ne le vendra pas à quelqu'un d'autre. Parallèlement, le vendeur reçoit de l'acheteur une avance ou une caution pour l'appartement, qui est également fixée dans l'accord préalable.

Un contrat de dépôt ou un contrat de paiement anticipé a une force juridique similaire, qui peut être conclu à la place d'un contrat préliminaire d'achat et de vente lorsque le vendeur et l'acheteur conviennent de tous les termes de la transaction principale.

Lors de l'établissement de ces documents, le vendeur doit garder à l'esprit qu'en droit civil il existe des différences importantes entre une avance et un acompte. Il est donc très important d’utiliser la terminologie juridique correcte dans un contrat ou un accord afin d’éviter certaines difficultés à l’avenir. En cas d'annulation de la vente d'un appartement pour quelque raison que ce soit, l'acompte est intégralement restitué à l'acheteur.

Si les parties ont convenu de verser un acompte, le refus unilatéral de finaliser la transaction entraînera le paiement de pénalités par le coupable. Si le vendeur refuse de vendre l'appartement, il est tenu de restituer la caution à l'acheteur au double du montant. Si l'opération d'achat et de vente n'a pas eu lieu du fait de la faute de l'acheteur, l'acompte reste acquis au vendeur.

Un avant-contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier est établi sous toute forme. Le contrat précise les coordonnées du passeport des deux parties (ou les mentions légales si le contrat est conclu avec une personne morale), les adresses des parties, la description et l'adresse de l'appartement vendu, la durée d'obligation, le montant de l'avance. ou dépôt. Le contrat est daté et signé par les parties.

Étape 3. Paiements pour l'appartement

Lors d'une transaction d'achat et de vente immobilière, les paiements peuvent être effectués au moment de la conclusion de la transaction ou au moment de la signature du certificat de réception de l'appartement, à la fois en espèces et en espèces.

Cependant, il est beaucoup plus sûr et plus intelligent, en particulier lors de la vente indépendante d'un appartement par un particulier, d'effectuer les paiements de l'appartement via un coffre-fort.

Cette opération garantit que le vendeur, une fois la transaction réalisée, recevra le montant convenu pour l'appartement et que l'acheteur pourra exercer sa propriété sur l'appartement acheté après le transfert des fonds.

L'argent, sous le contrôle d'un employé de banque, est déposé par l'acheteur dans un coffre-fort. Avant de déposer de l'argent dans une cellule située dans une pièce spéciale, le vendeur peut compter et vérifier l'argent. Vous pouvez également vérifier l’authenticité de l’argent auprès de la banque elle-même moyennant des frais.

Après vérification, l'argent est placé dans un sac spécial et scellé. Les signatures des deux parties sont apposées sur le site de collage. Cette procédure garantit que l’intégrité du colis est maintenue pendant que l’argent est en banque.

Après avoir finalisé la transaction de vente de logement et enregistré la propriété de l'acheteur sur l'appartement faisant l'objet de la transaction, le vendeur pourra recevoir de l'argent de la banque.

Étape 4. Conclure un contrat d'achat et de vente d'appartement et enregistrer les droits du nouveau propriétaire

Le contrat est rédigé sous forme écrite simple ou certifié par un notaire. Si vous n'avez jamais travaillé sur la préparation de documents juridiques, il serait bien entendu plus sage de rédiger un accord avec un notaire ou au moins de demander conseil à un avocat professionnel.

Dans tous les cas, lors de la rédaction d'un accord, veuillez faire attention au fait qu'en plus des mentions obligatoires des parties, l'accord doit indiquer correctement :

• prix de l'appartement ;
• adresse et description technique de l'appartement, qui correspond parfaitement aux données du passeport cadastral ;
• méthode et période de transfert d'argent au vendeur ;
• répartition des coûts de traitement d'une transaction ;
• le délai pendant lequel le vendeur doit libérer l'appartement et le céder à l'acheteur ;
• modalités et modalités de signature du certificat de cession et de réception de l'appartement vendu.

Après avoir signé l'accord par les deux parties, vous devez contacter l'autorité d'enregistrement du lieu de l'appartement et suivre la procédure d'enregistrement obligatoire.

Étape 5. Transfert de l'appartement et réception de l'argent

La dernière étape de la vente d'un appartement est son transfert au nouveau propriétaire. Un tel transfert doit être accompagné de la signature d'un certificat de réception de l'appartement, car dès sa signature, toute la responsabilité du logement incombe à l'acheteur. L'acte doit être rédigé en au moins 2 exemplaires, si une banque est impliquée dans la transaction (par exemple, avec une hypothèque) - en trois exemplaires.

Après cela, le vendeur peut recevoir de l'argent pour l'appartement du coffre-fort.

La vente de l'appartement a été finalisée.

Commentaires (188)

Olga | 01/06/2016

Bon après-midi. L'article est très utile. Il y a des questions : 1) Nous allons vendre notre appartement et en acheter un autre, plus grand en superficie (sans agences) Quand un enfant mineur doit-il sortir de l'appartement (il n'a pas de part) ? Dans vos réponses, vous écrivez que l'enfant doit être inscrit dans un nouvel appartement dans les 3 jours (sans autorisation de la tutelle). Mais l’enregistrement des transactions et des accords auprès de la justice prendra plus de temps. Que dois-je faire?
2) L’autorisation du conjoint de vendre l’appartement est valable pour quelle durée.

administrateur | 09/06/2016

Bonjour Olga! Tout d'abord, vous devez obtenir l'autorisation des autorités de tutelle pour vendre l'appartement et radier le mineur de l'enregistrement. Après avoir reçu l'autorisation, vous pourrez libérer l'enfant de l'appartement à tout moment et, après avoir effectué la transaction d'achat et de vente, enregistrer l'enfant au nouveau lieu de résidence.

Marie | 09/06/2016

Bonjour! Si vous disposez d'un passeport technique, vous devez toujours délivrer un passeport cadastral pour l'appartement. Et ai-je bien compris que l'acte de cession, comme le contrat d'achat et de vente, n'est enregistré ni certifié nulle part, mais est rédigé sous une forme écrite simple ? Merci d'avance!

administrateur | 20/06/2016

Bonjour Maria! Vous aurez également besoin d'un passeport cadastral. Il peut être obtenu auprès du bureau du cadastre de votre lieu de résidence ou auprès du MFC (centre multifonctionnel). Le contrat d'achat et de vente est rédigé sous une forme écrite simple. Vous pouvez pré-enregistrer le contrat d'achat et de vente auprès des autorités de Rosreestr. La légalisation n’est pas requise.

Galine | 2016/07/21

Bonjour, nous vendons un appartement, nous avons des acheteurs avec une hypothèque militaire, quels documents sont nécessaires de notre part à la banque et comment prendre correctement la garantie (pour que cela n'arrive pas, soit nous changeons d'avis, soit eux)

administrateur | 2016/07/29

Bonjour Galina! Lors de l'achat d'un appartement avec une hypothèque, la banque elle-même propose généralement un formulaire standard de contrat d'achat et de vente avec la condition de recevoir un acompte. De plus, un contrat préalable d'achat et de vente est conclu, qui garantira la sécurité de l'acompte que vous avez reçu de l'acheteur. Pour vendre un appartement, vous n'aurez besoin que d'un certificat de propriété, d'un passeport et de la documentation technique de l'appartement.

Anna | 31/07/2016

Bonjour! Merci beaucoup pour l'article! Permettez-moi de poser une question : après avoir conclu le contrat d'achat et de vente, vous devez le traiter ainsi que d'autres documents pour enregistrer la propriété de l'acheteur. Dites-moi, la présence du vendeur est-elle requise ? Si oui, peut-il représenter ses intérêts au moyen d’une procuration notariée ? Si oui, cette procuration peut-elle être délivrée à l’acheteur ? Merci!

administrateur | 2016/08/10

Salut Anna! Oui, le propriétaire d'un appartement dans une transaction d'achat et de vente peut être représenté par une personne sur la base d'une procuration notariée contenant ces pouvoirs. Il ne sera pas possible de délivrer une telle procuration au nom de l'acheteur, car conformément à l'article 3 de l'art. 182 du Code civil de la Fédération de Russie, un représentant ne peut effectuer de transactions avec une autre personne, dont il est également en même temps le représentant, à l'exception des cas de représentation commerciale. Ainsi, afin de représenter ses intérêts, le vendeur doit donner procuration à une autre personne.

Olga | 2016/08/09

Bonjour J'ai hérité d'1/4 de la part de l'appartement en mars 2014 et j'ai acheté les 3/4 restants de la part en octobre 2015. La question est : à partir de quelle date faut-il compter 3 ans d'usage, pour que lors de la vente d'un appartement je n'ai pas à payer de taxe sur la vente -13% . Merci.

administrateur | 2016/08/15

Bonjour Olga! Le délai de 3 ans sera compté à compter de l'enregistrement de la propriété. Autrement dit, si vous souhaitez vendre l'ensemble de l'appartement, le délai de 3 ans est calculé à partir du moment où vous avez reçu un certificat d'enregistrement public de la propriété des actions restantes, c'est-à-dire à partir de 2015.

Irina | 2017/05/15

Bonjour! Dans d'autres articles, j'ai appris qu'à partir du 1er janvier 2016, la durée d'utilisation d'un appartement était portée à 5 ans afin d'éviter de payer la taxe de 13%. J'ai hérité de l'appartement de mon père. Il est décédé en 2016, mais j'y étais inscrite et vivais avec mon père. Le même article précise que le début du délai de 5 ans est considéré comme la date du décès du testateur et non comme la réception d'un certificat d'enregistrement public des droits de propriété, bien que celui-ci ait désormais également été annulé, remplacé par un extrait du registre. Est-ce vrai? Merci.

administrateur | 20/05/2017

Bonjour Irina! Depuis le 1er janvier 2016, l'impôt sur le revenu des personnes physiques n'est plus payé si le bien était détenu depuis au moins 5 ans avant la vente. Pour être exonéré de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, la durée minimale de propriété d'un bien immobilier ne peut pas être de cinq ans, mais de trois ans (article 217.1 du Code des impôts de la Fédération de Russie). Ceci est légal, par exemple, lors de la vente d'un appartement reçu en cadeau d'un membre de la famille, par héritage ou par privatisation. La période de propriété d'un appartement commence immédiatement à partir du moment de l'enregistrement du transfert de propriété, car conformément au Code civil de la Fédération de Russie, le droit aux biens immobiliers naît immédiatement à partir du moment de l'enregistrement par l'État du droit correspondant. Depuis le 15 juillet 2016, en effet, au lieu d'un certificat d'enregistrement public des droits, un extrait similaire est délivré.

Alexeï | 2017/06/02

Bonjour! S'il vous plaît dites-moi, je loue un appartement avec une hypothèque militaire, puis-je utiliser l'intégralité du capital maternité ? Merci!

administrateur | 2017/06/14

Bonjour Alexeï ! À l'heure actuelle, la loi ne prévoit aucune restriction sur l'utilisation du capital maternité pour rembourser une hypothèque militaire. Vous pourrez ainsi utiliser votre capital maternité.

Valentina | 2017/07/16

Bonjour. Nous vendons un appartement. Il y avait 2 appartements, puis nous avons fusionné et en avons obtenu un. Des documents de 2012, mes deux filles et moi les partageons. En 2015, ma fille m'a donné sa part. Dites-moi, vais-je payer des impôts sur l'appartement ? vente de l'appartement ?

administrateur | 2017/07/28

Bonjour Valentina! Si moins de 3 ans se sont écoulés depuis que vous avez enregistré la propriété, vous devrez payer des impôts lors de la vente de l'appartement. Toutefois, si la valeur de la propriété ne dépasse pas 1 million de roubles, il n'y aura pas besoin de payer d'impôt.

Svetlana | 2017/08/04

Bonne journée! Je ne voulais pas me répéter... mais quand même... Dites-moi, est-il nécessaire de présenter un passeport cadastral pour l'appartement à l'autorité d'enregistrement des droits (Rosreestr), puisque toutes les données de l'appartement sont déjà contenues dans le cadastre immobilier... Merci d'avance pour votre réponse.

administrateur | 2017/08/15

Bonjour Svetlana ! Oui, vous devrez quand même fournir ce document lors de l’enregistrement de la transaction. Vous pouvez connaître une liste plus précise des documents en contactant Rosreestr ou MFC (centre multifonctionnel).

Tatiana | 2017/11/21

Bonjour! J'ai 2 questions : est-il nécessaire de conclure un accord préalable et doit-il être certifié par un notaire ? Et la deuxième question - j'ai acheté un appartement en 1998 et le RTC m'a donné un extrait du passeport technique de l'appartement, maintenant je vends cet appartement - dois-je refaire un tel extrait ou non ? Merci d'avance pour vos réponses!

administrateur | 30/11/2017

Bonjour Tatiana ! Non, la conclusion d'un compromis de vente n'est pas obligatoire et intervient uniquement à la demande des parties (vendeur et acheteur). Il n’est pas non plus nécessaire de faire certifier l’accord conclu par un notaire. Si, depuis la réception de l'extrait du passeport technique, les caractéristiques des locaux d'habitation n'ont pas été modifiées (par exemple en raison d'un réaménagement), il n'est alors pas nécessaire d'obtenir un nouveau passeport technique.

Maryana | 2017/11/25

Article clair et utile, merci ! J'étais inquiet avant de vendre l'appartement, il y a tellement de nuances, je dois me souvenir de tout... De plus, j'ai un nouveau bâtiment et le quartier est également en cours de construction... Du coup, je l'ai vendu sans aucun problème sur le fonds de la maison, encore plus vite que prévu ! Je souhaite à tous bonne chance pour la vente 😉

Valentina | 2017/12/07

La fille a acquis des droits de succession pour la moitié de l'appartement de son père décédé, l'autre moitié m'a été privatisée. Nous souhaitons vendre l'appartement. Quelle est la meilleure chose à faire - vendre des actions ou me donner l'action à ma fille, puis vendre

administrateur | 2017/12/18

Bonjour Valentina! Lors de la vente d’un appartement, ce n’est pas un point fondamental. Pour gagner du temps et de l'argent lors de l'enregistrement du transfert de propriété par voie de donation, vous pouvez simplement conclure un accord avec l'acheteur de l'appartement en votre nom et celui de votre fille. Autrement dit, vous et votre fille agirez simultanément en tant que vendeurs de vos actions dans l'appartement.

Lyudmila | 01/02/2018

Bonne soirée! Je vends un appartement dans lequel est inscrite ma fille majeure, merci de me dire si son consentement est requis, certifié par un notaire, et quelle est la date d'expiration de ce document. Merci

administrateur | 2018/02/13

Bonjour Lyudmila ! Pour vendre un appartement dans lequel un mineur détient une part de propriété, vous devez vous adresser aux autorités de tutelle pour obtenir une autorisation, car ces autorisations ne sont pas délivrées par des notaires, mais exclusivement par les autorités de tutelle et de tutelle.

Olga | 2018/02/13

Bon après-midi
des documents sont nécessaires pour vendre un appartement s'il n'y a qu'un seul propriétaire
1 Certificat d'enregistrement du titre de propriété de l'appartement vendu
2 passeports
3 Passeport cadastral de BTI
4 extrait du registre de la maison
Je comprends bien que rien d'autre n'est nécessaire + contrat d'achat et de vente

administrateur | 2018/02/19

Bonjour Olga! Aussi, pour vendre un appartement, vous aurez besoin d'un plan technique de l'appartement du RTC, d'un contrat d'achat et de vente et des pièces d'identité de l'acheteur.

Aline | 05/05/2018

Bon après-midi. Lors de la vente d'un appartement dont je suis l'unique propriétaire et où ma fille et mes deux enfants mineurs y sont inscrits, y aura-t-il des difficultés pour inscrire mes petits-enfants ?

administrateur | 2018/05/16

Bonjour Alina! Votre fille peut se désinscrire de manière indépendante ainsi que ses enfants mineurs. Ainsi, s’il y a un accord mutuel, il n’y aura aucun problème pour vous. De plus, le nouveau propriétaire de l'appartement peut toujours radier les anciens résidents du registre d'enregistrement devant le tribunal. En outre, la condition de radiation est également contenue dans les contrats d'achat et de vente d'appartements.

Gulnara | 2018/05/23

Bonjour! Veuillez répondre à la question. Nous vendons une chambre, les propriétaires sont moi, mon mari et mes deux enfants mineurs. Puis-je demander la tutelle sans la présence de mon conjoint ?

administrateur | 2018/05/31

Bonjour Gulnara ! Oui, vous pouvez demander à la tutelle l'autorisation de vendre les parts des enfants mineurs dans l'appartement sans la présence de votre conjoint, s'il participera également à la transaction d'achat d'un nouveau logement en tant que partie à l'achat préalable et contrat de vente. Dans tous les cas, vous avez le droit de déposer une candidature seul. En pratique, l'autorisation de vendre des actions de mineurs peut être délivrée par les autorités de tutelle sans la présence du deuxième parent.

Marina | 2018/06/14

Bonjour! L'appartement a été acheté avec une hypothèque dans un immeuble en construction. Accord daté de juin 2014. Certificat d'acceptation et de transfert de l'appartement décembre 2015. Les documents ont été enregistrés à Rosreestr en juin 2016. Nous prévoyons de clôturer l'hypothèque et de vendre l'appartement. A partir de quelle heure faut-il calculer la durée de possession d'un logement ? Dans quel cas devrez-vous payer des impôts ?

administrateur | 2018/06/29

Bonjour Marina! Le droit de propriété naît dès l'enregistrement public du droit, la présence d'une charge dans votre situation n'affecte en rien l'obligation de payer l'impôt. Ainsi, afin de ne pas payer d'impôt sur la vente d'un appartement, vous devrez le vendre au plus tôt en juin 2019.

Tamara | 2018/06/14

Bonjour, je vends une chambre enregistrée à mon nom uniquement.
mais pendant le mariage : faut-il le consentement du conjoint certifié par un notaire ou peut-il être présent à la transaction ?

administrateur | 2018/06/29

Bonjour Tamara! Oui, lors de la vente d'un bien acheté pendant le mariage (peu importe qui il est enregistré au nom), un consentement notarié du conjoint pour la vente est requis.

Marina | 2018/07/18

Bonjour! S'il vous plaît, dites-moi, ma tante vend la maison à sa nièce, sa grand-mère y est inscrite et elle continuera à y vivre. La nièce (acheteur) n'est pas contre que la grand-mère y habite et y reste inscrite ; est-il possible de vendre la maison sans que la grand-mère s'enregistre ?

administrateur | 01/08/2018

Bonjour Marina! Oui, vendre de cette façon est possible. Le contrat d'achat et de vente doit indiquer la présence d'une charge sous la forme de personnes inscrites. Cependant, conformément à la loi, le nouveau propriétaire a dans tous les cas le droit d'intenter une action en justice pour expulser les locataires précédents.

Pavel | 2018/07/22

Bonjour. Nous vendons une maison. Il comprend une sœur, une nièce et deux enfants mineurs de la nièce. Ils n'ont aucun droit sur la maison. Ils ne vivent pas dans la maison. Ils ne veulent pas se désinscrire. Que faire dans une telle situation ?

administrateur | 01/08/2018

Bonjour Pavel! Conformément à la loi, vous et le nouveau propriétaire de la maison pouvez les rédiger. En vertu des dispositions de la partie 2 de l'art. 292 du Code civil de la Fédération de Russie, le transfert de propriété d'un immeuble d'habitation ou d'un appartement à une autre personne constitue la base de la résiliation du droit d'utiliser les locaux d'habitation par les membres de la famille du propriétaire précédent, sauf disposition contraire de la loi. Ainsi, afin de radier ces personnes du registre d'enregistrement, vous ou le nouvel acheteur de la maison devrez saisir le tribunal avec une déclaration.

Yana | 30/07/2018

Bonjour ! Dites-moi, est-il nécessaire de payer une taxe sur la vente d'un appartement privatisé il y a moins de 3 ans si un appartement de valeur égale ou supérieure est acheté au cours de la même période de déclaration ?

administrateur | 2018/08/03

Bonjour Yana! En règle générale, il faudra payer une taxe sur la vente d'un appartement possédé depuis plus de 3 ans et dont la valeur dépasse 1 million de roubles. Si vous achetez un autre appartement au cours de la même période de déclaration, le taux d'imposition peut être réduit ou exonéré de l'impôt en totalité. Pour une réponse plus détaillée à votre question, vous devez contacter le bureau des impôts de votre lieu de résidence en fournissant des informations sur le coût de l'appartement vendu et acheté.

Vadim | 20/08/2018

J'ai acheté une maison avec ma femme en 2008, lors d'un divorce en 2016, ils ont conclu un accord sur le partage des biens, j'ai obtenu un appartement, il m'a été transféré, ai-je le droit de ne pas payer la taxe de 13% quand je la vends maintenant ? Je la possède depuis deux ans, et en plus, j'achète une maison presque pour le même prix ! Merci!

administrateur | 30/08/2018

Bonjour Vadim! Conformément aux dispositions du Code des impôts de la Fédération de Russie, un particulier a le droit de réduire l'assiette fiscale du montant d'argent qu'il a dépensé pour l'achat de locaux d'habitation et sa rénovation. Autrement dit, si vous achetez une autre propriété résidentielle au cours d'une période de déclaration et qu'il n'y a aucun revenu réel, le paiement de l'impôt sera réduit ou vous n'aurez pas à payer d'impôt du tout. Vous devrez remplir une déclaration de revenus et fournir les pièces justificatives d’achat et de vente.

Victoria | 2018/08/26

Bonjour! Je me posais la question suivante... Par décision de justice en 2015, j'ai reçu la propriété de l'appartement de mon père. En 2018, ma maison a fait l'objet d'une démolition avec la mention « SUR RETRAIT POUR BESOINS DE L'ÉTAT » pour la construction d'une nouvelle station de métro. Le département m'a fourni un appartement dans le même quartier, dans la rue voisine. Lors de la vente d'un appartement, serai-je protégé par la décision de justice de 2015, ou recevrai-je un nouveau rapport de 2018 ? Merci

administrateur | 2018/09/12

Bonjour Victoria! Malheureusement, lorsque le terrain sur lequel se trouve la maison est retiré pour les besoins de l'État et de la municipalité avec la fourniture ultérieure d'un nouveau logement, le délai de 3 ans pour la vente ultérieure d'un bien immobilier sans payer d'impôt commence à être calculé à partir du moment où enregistrement public de la propriété du nouvel appartement.

Marguerite | 2018/09/15

Bon après-midi Lors de la vente d'un appartement, le notaire rédige-t-il lui-même un contrat de caution et un compromis d'achat et de vente ? Si la vente est une part de 3/4 pour moi et 1/4 pour ma femme, alors la transaction se fait par l'intermédiaire d'un notaire ? Les acheteurs achètent via une banque avec un crédit immobilier, quelle est la procédure dans ce cas ? Après le notaire, nous allons ensuite à Rosreestr pour l'enregistrement ? Allons-nous prendre l'argent lors de la présentation des documents ou après avoir reçu un extrait attestant des nouveaux propriétaires ?

administrateur | 01/10/2018

Bonjour Marguerite ! En raison des récents changements dans la législation, les transactions sur la propriété partagée sont soumises à une légalisation obligatoire. Étant donné que votre achat et votre vente auront lieu avec la participation de la banque, en règle générale, une forme de contrat hypothécaire et de contrat d'achat et de vente élaboré par la banque est utilisée. Les conditions de la procédure de paiement de l'appartement et de transfert des fonds sont également expressément prévues dans le contrat de vente conclu. Tout d'abord, vous devez contacter le service juridique de la banque auprès de laquelle vos acheteurs demanderont un prêt hypothécaire et prendre connaissance du projet de contrat d'achat et de vente de votre appartement.

Andreï | 2018/10/14

Bonjour!
1).Dans la correspondance sur votre site Internet, il n'est pas clair quel appartement est soumis à la taxe lors de sa vente. Notre appartement est notre propriété depuis 1997. Dois-je payer des taxes lors de sa vente ?
2).Après l’achat de cet appartement, à côté, dans le couloir commun, se trouvait un petit espace que la mère de l’épouse avait acheté au promoteur et attaché à l’appartement. Mais légalement, ces locaux n'étaient pas inclus dans le plan de logement. Comment organiser cela maintenant ?

administrateur | 30/10/2018

Bonjour Andreï! 1) Conformément aux dispositions de l'article 217.1 du Code des impôts de la Fédération de Russie, les personnes physiques qui possèdent un appartement pendant la durée maximale minimale de propriété d'un bien immobilier ou plus (pour les appartements privatisés - 3 ans) sont exonérées de l'impôt sur la vente de biens immobiliers.
2) Pour inscrire les locaux dans le plan d'habitation, vous devez au préalable contacter le BTI (bureau de l'inventaire technique) pour prendre les mesures et apporter des modifications à la documentation technique.

Irina) | 2018/10/29

Bonjour, merci pour l'article !) Dites-moi, s'il vous plaît. Nous vendons un appartement. Il a été acheté avec une attestation remise dans le cadre du programme « aide aux jeunes familles ». Nous avons trois propriétaires (mon mari, moi et mon fils) et nous avons aussi une fille. Nous sommes propriétaires de l'appartement depuis plus de 3 ans. Depuis 2 ans, nous vivons dans une autre ville, dans la maison de nos parents décédés, qui n'est pas enregistrée à notre nom. Les enfants vont à la maternelle et à l'école sur leur lieu de résidence. J'ai aussi une petite maison enregistrée à mon nom et nous en construisons une nouvelle sur le même terrain. Ici))) si je m'inscris moi-même, mon mari et mes enfants à l'avance dans cette petite maison, devons-nous obtenir l'autorisation de l'organisme de tutelle ? Quels problèmes peuvent survenir, à quoi devons-nous nous préparer. Et le réaménagement, qui n’est pas documenté, affecte-t-il la vente ? Merci d'avance!!!

administrateur | 2018/11/07

Bonjour Irina! Si, lors de la réception d'un certificat de logement, vous n'avez pas donné d'obligation notariée d'attribuer des parts dans la propriété des locaux d'habitation à des enfants mineurs ou si les enfants n'ont pas de parts dans la propriété, vous n'aurez donc pas besoin d'obtenir l'autorisation de les autorités de tutelle et de tutelle pour vendre les locaux d'habitation, et vous pouvez vendre votre logement en inscrivant à l'avance vos enfants à une autre adresse. En ce qui concerne le réaménagement, vous pouvez vendre un appartement à l'aide d'anciens documents sans y refléter le réaménagement existant, cependant, l'acheteur d'un tel appartement peut par la suite avoir des difficultés à légaliser le réaménagement existant.

Vénus | 2018/11/12

Bon après-midi S'il vous plaît, expliquez:
1. fin 2011, un appartement a été acheté (Dois-je payer des impôts lors de sa vente ?)
2. propriétaire – moi. Il contient également trois filles (majeures) et une petite-fille (mineure, née en 2015), mais pour le moment, seules la cadette et la petite-fille y vivent. 2 autres filles et moi (nous étudions et travaillons dans d'autres villes). Comment pouvons-nous tous être libérés ? Nous ne pouvons pas être en même temps, nous pouvons fournir des copies des passeports au lieu des originaux (bien sûr, certifiés par un notaire)
3. Et cela n'affectera-t-il pas vos études, votre travail (absence d'inscription) jusqu'à ce que vous achetiez un nouvel appartement ? Ou est-il possible (nécessaire) de demander une inscription temporaire (chez des proches, par exemple) ? Merci.

administrateur | 01/12/2018

Bonjour venus! Lors de la vente d'un appartement, vous n'avez pas à payer d'impôts, puisque vous êtes propriétaire de cet appartement depuis plus de 5 ans. En ce qui concerne la radiation, vous pouvez délivrer une procuration d'un notaire à une personne se trouvant à l'emplacement de votre appartement et disposant de l'autorité appropriée pour vous radier. Ainsi, si vous disposez d'une procuration notariée et d'une personne de confiance, vous pourrez quitter l'appartement à distance. Il convient de garder à l'esprit que l'absence d'inscription permanente ne peut pas servir de motif d'expulsion des établissements d'enseignement si vous y étiez déjà inscrit. Cependant, vous pouvez vivre sans inscription pendant 90 jours maximum. Dans tous les cas, pendant la durée de la transaction d'achat et de vente, vous pouvez obtenir une inscription temporaire à votre lieu de résidence.

Valérie | 2018/12/09

Bonjour. Il y a 2 propriétaires dans l'appartement : 1/2 de l'appartement a été privatisé par moi, 1/2 a été repris par ma mère. Nous souhaitons vendre l'appartement, mais il se trouve dans une autre ville. Je viens de donner naissance à un enfant, je ne pourrai pas sortir pour un marché. Un propriétaire peut-il vendre un appartement ? Si oui, quel type de procuration est nécessaire et quels documents du deuxième propriétaire sont nécessaires ? Merci

administrateur | 20/12/2018

Bonjour Valéria ! Pour vendre l'appartement entier par un seul propriétaire, le deuxième propriétaire est tenu de s'inscrire chez un notaire de la région de sa résidence conformément à l'art. 185.1 du Code civil de la Fédération de Russie, une procuration notariée, précisant tous les pouvoirs pertinents pour la vente d'un appartement spécifique et l'enregistrement de la transaction. Le deuxième propriétaire devra fournir ses titres de propriété pour sa part dans l'appartement et une copie notariée de son passeport (si l'original n'est pas disponible).

Rouille | 2019/01/10

Bonjour! J'ai de telles questions! Et si je suis en probation, pourrais-je vendre l'appartement, et mon jeune fils y est inscrit ! Mais la tutrice est la belle-mère ! Et il y a une dette de loyer ! Comment faire tout cela et de quels documents ai-je besoin ? Merci d'avance!

administrateur | 2019/01/28

Bonjour Rustem! Si vous êtes l'unique propriétaire d'un appartement, votre casier judiciaire n'affecte pas votre droit de vendre cet appartement en l'absence d'interdictions d'aliénation de biens existantes, cependant, si vous habitez dans cet appartement, et par décision de justice, vous étiez il est interdit de changer de lieu de résidence sans l'accord de l'inspection exécutive pénale, vous devez tout d'abord contacter l'inspection exécutive pénale à ce sujet.

Svetlana | 2019/02/02

Bon après-midi
Lors de la vente d'un appartement dans une maison privée, dois-je payer une taxe de vente de 13 % ? Propriété depuis 2015 dans le cadre d'un contrat de donation. Et comment se déroule cette procédure ?

administrateur | 2019/02/16

Bonjour Svetlana ! Conformément aux dispositions de l'article 217.1 du Code des impôts de la Fédération de Russie, le propriétaire est exonéré de l'impôt sur la vente de biens immobiliers lors du calcul de la durée minimale et maximale de propriété de locaux d'habitation ou de parts (actions) de ceux-ci. Dans votre cas, cette période minimale sera de 3 ans à compter de la date d'enregistrement public des droits de propriété.

OlgaK | 2019/03/31

Bonjour! Nous souhaitons vendre un appartement appartenant à mon mari et à son beau-père. La mère de mon mari est décédée en 2016, la propriété de sa part a été enregistrée en juin 2017. Dois-je bien comprendre qu'à l'heure actuelle, la vente sans paiement de 13% est impossible ? (L'appartement a été privatisé en 2005 à parts égales)

administrateur | 2019/04/10

Bonjour OlgaK ! Oui, étant donné que la période actuelle de votre propriété est inférieure à 3 ans, lors de la vente d'un appartement, vous devrez payer une taxe de 13% si la valeur de votre part dans la propriété dépasse 1 million de roubles.

Igor | 2019/04/04

Bonjour! Je suis propriétaire d'un appartement depuis 1995. Il a été acquis grâce à l'échange d'un appartement que mon père m'a offert. J'avais un accord d'échange en main, mais ce n'est que l'année dernière que j'ai appris que je devais délivrer un certificat d'enregistrement du droit, ce que j'ai fait via le MFC en 2018. Une petite-fille mineure est inscrite dans l'appartement. En ce moment, j'ai acheté un appartement plus spacieux avec une hypothèque et je vends l'ancien. Des questions:
1. A partir de quel moment la propriété est-elle considérée ? Vais-je devoir payer des taxes sur la vente ? 2. Comment inscrire correctement ma petite-fille puis l'inscrire dans un nouvel appartement ?

administrateur | 2019/04/21

Bonjour Igor! Conformément à la partie 2 de l'art. 223 du Code civil de la Fédération de Russie et les dispositions de la loi fédérale « sur l'enregistrement public des biens immobiliers » du 13 juillet 2015 N 218-FZ, le droit de propriété des biens immobiliers naît exclusivement à partir du moment de l'enregistrement public de droits sur ces biens. Ainsi, vous n’êtes pas exonéré du paiement de la taxe sur la vente de l’appartement. En ce qui concerne la radiation d’un enfant mineur, le représentant légal de l’enfant doit demander l’inscription de l’enfant à un nouveau lieu de résidence, et l’enfant sera donc automatiquement radié à l’adresse précédente.

Amour | 2019/04/16

Bonjour! Au point 3. Passeport cadastral du RTC (ou passeport technique) de l'appartement. Si vous avez un passeport cadastral, alors un passeport technique n'est pas nécessaire ?

administrateur | 2019/04/29

Bonjour amour! Étant donné que les informations contenues dans le cadastre immobilier de l'État (GKN) sont désormais considérées comme des informations contenues dans le registre immobilier unifié de l'État (USRN), à partir du 1er janvier 2017, au lieu d'un passeport cadastral, un extrait du Registre unifié des biens immobiliers Le registre national des biens immobiliers est publié. Conformément à la loi n° 334-FZ, depuis mars 2010, un passeport technique délivré avant 2008 n'est pas obligatoire pour l'enregistrement des droits immobiliers.

Guzel | 2019/04/19

La tante et son mari, de leur vivant, souhaitent réenregistrer l'appartement de leur neveu. Quelle est la manière la plus rentable de procéder ? Vaut-il mieux acheter ou vendre ? Et y a-t-il des restrictions pour les retraités, c'est-à-dire qu'ils semblent se retrouver sans logement ? En fait, ils continueront à vivre dans leur appartement.

administrateur | 2019/04/29

Bonjour Guzel! Si les personnes que vous avez indiquées sont propriétaires de l'appartement depuis une durée suffisante (par exemple, plus de 5 ou 3 ans), elles peuvent alors transférer l'appartement à leur neveu dans le cadre d'un contrat d'achat et de vente à des fins d'exonération fiscale, puisqu'elles sont pas de parents proches du donataire, et en vertu d'un accord de donation, les dons uniquement entre parents proches ne sont pas imposés. De plus, la loi n'interdit pas la vente volontaire ou le don d'une seule maison, cependant, conformément à la partie 2 de l'art. 292 du Code civil de la Fédération de Russie, le transfert de propriété d'un immeuble résidentiel ou d'un appartement à une autre personne constitue la base de la résiliation du droit d'utiliser les locaux d'habitation par les membres de la famille de l'ancien propriétaire. Ainsi, au gré du nouveau propriétaire, ces personnes peuvent être expulsées de force du bien.

Anastasia | 2019/04/24

Bonjour! Nous souhaitons vendre un appartement, 2 propriétaires, 1/2 de moi et 1/2 de mon père, avons-nous besoin d'un acte notarié ? Et quels documents faut-il préparer pour vendre un appartement ?

administrateur | 2019/05/08

Bonjour Anastasia ! La transaction d'achat et de vente d'un appartement ne nécessite pas de légalisation obligatoire. Pour vendre un appartement, vous aurez besoin du compromis de vente pour le nombre de personnes, d'un compromis de vente préalable (conclu à la demande des parties), de pièces d'identité, d'un récépissé de paiement de la taxe d'État pour l'enregistrement du transfert. de propriété à l'acheteur, les titres de propriété de l'appartement (certificat de droit de propriété ou extrait du Registre d'État unifié de l'immobilier), le passeport technique des locaux d'habitation.

Olga | 2019/04/28

Bonjour! Aidez-moi avec des conseils, s'il vous plaît. Nous souhaitons acheter un appartement dans un immeuble de 2 mètres carrés, le terrain n'est pas immatriculé. Vaut-il la peine d'acheter un tel appartement ?Les propriétaires n'ont pas la possibilité de l'aménager. Merci!

administrateur | 2019/05/08

Bonjour Olga! Conformément à l'article 39.20 du Code foncier de la Fédération de Russie, si un bâtiment ou une structure situé sur un terrain appartient à plusieurs personnes en tant que propriété privée, ces personnes ont le droit d'acquérir un tel terrain en tant que propriété commune. Si votre terrain sous la maison n'a pas été inscrit au registre cadastral avant le 1er mars 2005, vous devez vous adresser à l'administration de votre lieu de résidence avec une demande de constitution de terrain, puis enregistrer le terrain auprès du registre cadastral, après quoi vous deviendrez propriétaire du terrain. Si le terrain a été inscrit au registre cadastral avant le 1er mars 2005, alors conformément à la partie 2 de l'art. 16 Loi fédérale « Sur l'entrée en vigueur du Code du logement de la Fédération de Russie » du 29 décembre 2004 n° 189-FZ, le terrain sur lequel se trouvent l'immeuble à appartements et autres objets immobiliers inclus dans un tel bâtiment passe gratuitement dans la propriété commune des propriétaires des locaux de l'immeuble .

Ivan | 2019/04/28

Salutations! Je souhaite vendre mon appartement problématique et non privatisé que j'ai hérité de ma mère. J'y suis répertorié, mon frère et mon grand-père, décédés il y a longtemps en Ukraine, et j'y figure. Quelle est la meilleure façon pour nous de le vendre à mon frère ?

administrateur | 2019/05/08

Bonjour Ivan! La législation actuelle de la Fédération de Russie autorise la cession de biens uniquement aux personnes qui en sont propriétaires. Votre appartement n’étant actuellement pas privatisé, vous n’en êtes pas propriétaire et ne pouvez donc pas en disposer. Malheureusement, votre question n'indique pas clairement si vous avez enregistré la propriété de l'appartement conformément à la législation de la Fédération de Russie. Si votre propriété n'a pas été enregistrée, vous devez contacter l'administration de votre lieu de résidence avec une demande de privatisation de cet appartement.

administrateur | 2019/06/01

Bonjour Marina! Il existe de nombreux endroits sur Internet pour publier des annonces de vente, tant régionales que fédérales, le même Avito par exemple.

Kouznetsova Anna | 2019/06/26

Bonjour, je souhaite vendre un appartement, je le possède depuis un an, pour ne pas payer d'impôt, je pensais pouvoir le vendre moins cher. Dis-moi, est-ce vrai ?

administrateur | 2019/07/08

Salut Anna! Malheureusement, dans votre cas, l'exonération fiscale due à l'atteinte de la période minimale de propriété ne s'applique pas, puisque vous êtes propriétaire de l'appartement depuis seulement un an. Cependant, conformément aux dispositions du Code des impôts de la Fédération de Russie, seuls les revenus des personnes physiques ou morales est soumise aux impôts. Ainsi, si vous vendez l'appartement au même prix en vertu du contrat pour lequel vous l'avez acheté (c'est-à-dire que vous n'avez effectivement pas perçu de revenus, l'obligation de payer des impôts ne surviendra pas). La méthode consistant à vendre un appartement à un prix inférieur dans le cadre d'un contrat fonctionnera de la même manière.

Hélène | 2019/07/04

Bonjour. S'il vous plaît dites-moi, l'appartement appartient à quatre personnes, quel est le moyen le plus simple et le moins cher de le vendre, d'émettre un acte de donation pour une personne ou sans réinscription ?

administrateur | 2019/07/16

Salut elena! Le nombre de participants à la copropriété n'entraîne pas d'augmentation du coût de la procédure d'achat et de vente d'un appartement, il n'est donc pas nécessaire de réenregistrer les appartements en faveur d'une seule personne. Lors de la rédaction d'un contrat d'achat et de vente, il vous suffira d'indiquer chacun des participants à la copropriété comme vendeur au titre du contrat.

Yulduz | 2019/07/12

Bonjour! Nous souhaitons vendre un appartement (propriété depuis plus de 5 ans), il a été acheté contre espèces + capital financier. Propriétaires 5/6ème, 1/6ème mâle. Les enfants n'ont reçu aucune part après la suppression automatique de la charge. Cela s'est produit en raison de l'ignorance de toutes les lois.
Est-il désormais possible de vendre un appartement et en même temps d'acheter une maison avec un terrain (les enfants doivent y être immédiatement inclus dans la part) ? Ou devront-ils d'abord attribuer une part dans cet appartement puis le vendre ? Nous vendons et achetons sans l'aide d'un agent immobilier ou d'un avocat, mais nous avons très peur que la transaction échoue ou autre chose. Un agent immobilier travaille pour la propriété achetée et propose de conclure un accord et de verser un dépôt. Et si nous ne pouvons pas vendre notre maison, alors ???

administrateur | 2019/07/27

Bonjour Yulduz! La législation actuelle de la Fédération de Russie ne prévoit directement aucune responsabilité des parents pour les parts non attribuées aux enfants dans la propriété des locaux d'habitation. De plus, cette circonstance ne constitue pas un motif pour refuser d'enregistrer une transaction d'achat et de vente. Cependant, dans les nouveaux locaux d'habitation, vous devrez toujours attribuer des parts aux enfants mineurs, puisque la loi permet le recouvrement d'un coût équivalent auprès des parents en faveur des enfants devant le tribunal à la demande du procureur dans l'intérêt des enfants mineurs. .

Oleg | 2019/08/04

Bonjour. La propriété de l'appartement acheté lors du mariage est enregistrée uniquement à mon nom. Je pars dans une autre ville pour un autre travail, je n'ai pas le temps de vendre l'appartement. Je veux que ma femme commence à vendre notre appartement. Peut-elle réaliser cette transaction sans mon consentement écrit ? Si non, que dois-je faire de ma part ? Merci.

administrateur | 2019/08/22

Bonjour Oleg! En raison de l'absence de votre conjoint, vous pouvez vendre l'appartement sur la base d'une procuration notariée dûment signée au nom de votre conjoint. De plus, puisque vous avez acheté l'appartement pendant votre mariage, vous devez obtenir, en votre nom, auprès d'un notaire, le consentement notarié de votre conjoint pour vendre l'appartement. Si vous disposez de ces documents, il n'y aura aucune difficulté à vendre l'appartement sans la participation du propriétaire (votre conjoint).

Oksana | 2019/08/05

Bon après-midi Je souhaite vendre une chambre dans une résidence universitaire (désormais dotée du statut d'appartement communal), le propriétaire est mon père. Propriété depuis plus de 5 ans ! Mes deux enfants et moi sommes inscrits (nous sortirons sans problème). Mon père est favorable à la vente de cette chambre. Mon amie souhaite acheter une chambre avec l'aide de son mat.cap. et contracter un emprunt contre caution ! Y aura-t-il des problèmes pour retirer de l'argent de son matcap ? Nous souhaitons investir immédiatement cet argent dans une hypothèque ! Et de quels documents supplémentaires aurons-nous besoin pour la vente (outre ceux listés ci-dessus) ?

administrateur | 2019/08/22

Bonjour Oksana ! Les nuances et le calendrier du transfert de fonds pour les locaux d'habitation achetés (y compris avec l'utilisation de fonds empruntés) sont déterminés par le contrat d'achat et de vente conclu. Ainsi, vous pouvez préciser dans le contrat le délai souhaité pour recevoir les fonds. Le transfert des fonds de capital maternité au vendeur sur un compte personnel est effectué à la demande de l'acheteur par le Bureau de la Caisse de retraite de la Fédération de Russie sur présentation des documents confirmant la transaction. En règle générale, cette procédure ne pose aucune difficulté. Pour enregistrer le transfert de propriété d'un local d'habitation, les documents suivants sont requis : un contrat d'achat et de vente pour le nombre de personnes, des pièces d'identité, des documents sur la propriété de l'appartement du vendeur, une documentation technique de l'appartement, un reçu pour le paiement de la taxe d'État pour les actions d'enregistrement.

Dmitri | 2019/08/12

Bonjour! L'acheteur propose une avance de 50% du prix de l'appartement, le reste sur une hypothèque bancaire. Dois-je accepter ou me limiter à un petit dépôt et effectuer le paiement final après un virement bancaire ?

administrateur | 2019/09/07

Bonjour Dmitri ! La législation civile régissant les transactions d'achat et de vente permet aux participants aux transactions de déterminer de manière indépendante les conditions de vente et d'achat de biens, qui incluent également des conditions sur le calendrier et la procédure de transfert de fonds. Ainsi, l’offre de l’acheteur de verser un acompte de 50 % du coût de l’appartement ne viole en aucun cas vos droits et intérêts légitimes, et ne contredit pas non plus la loi.

Marie | 2019/09/10

Bon après-midi Merci pour l'information utile. Mais des questions demeurent.
Le grand-père de mon mari m'a délivré une procuration pour vendre l'appartement et souhaite le vendre.
1. Un appartement avec de petites dettes, pas plus de 50 000 roubles, est-il possible de le vendre avec dettes et paiement en recevant une avance ?
2. Au lieu d'un certificat d'enregistrement d'État des droits, ils m'ont donné un extrait du Registre d'État unifié des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci. C'est assez? Ou avez-vous besoin d'un passeport cadastral distinct et d'un certificat distinct d'enregistrement des droits par l'État ?
3. Pourquoi avez-vous besoin d’un plan technique et comment l’obtenir ?
Merci d'avance pour votre réponse.

administrateur | 2019/09/30

Bonjour Maria! La présence d'arriérés de paiement des factures de services publics n'est pas un obstacle à la vente d'un bien immobilier, la législation ne contient aucune norme d'interdiction à cet égard. La délivrance de certificats d'enregistrement public des droits a été interrompue depuis le 15 juillet 2016 ; à partir de ce moment, au lieu d'un certificat, les titulaires de droits d'auteur reçoivent un extrait du registre d'État unifié. Dans ce cas, seul l'enregistrement par l'État d'un droit dans le registre d'État unifié est la seule preuve de l'existence d'un droit enregistré. Sur la question du plan technique : le plan technique reflète toutes les caractéristiques essentielles des locaux d'habitation et les informations sur le réaménagement (le cas échéant). Vous pouvez obtenir un plan technique d'un local d'habitation en contactant le BTI (bureau de l'inventaire technique) de votre lieu de résidence.

La question de l'achat et de la vente de biens immobiliers est toujours d'actualité, puisque les familles emménagent et déménagent, les citoyens changent de lieu de résidence ou même investissent simplement dans des maisons, des appartements et des villas de campagne. Lors de la vente et de l'achat d'une propriété, vous devez être conscient de la gravité du processus, comprendre par où commencer et comment résoudre les problèmes juridiques, et maîtriser au moins les aspects de base d'une procédure telle que l'enregistrement d'une transaction d'achat et de vente immobilière.

Règles de base pour la vente et l'achat de biens immobiliers

Pour qu'une transaction immobilière soit valide, il doit remplir un certain nombre de conditions :

1. Réalisé conformément au cadre législatif. Par exemple, il est interdit de conclure un accord axé sur l'aliénation d'objets appartenant aux parties communes d'un immeuble à plusieurs étages.
2. Les parties à la transaction doivent être juridiquement compétentes et capables.
3. Le vendeur d'un bien immobilier doit avoir des droits de propriété sur l'objet aliéné.
4. Chacune des parties impliquées dans la transaction doit la conclure volontairement.
5. Le consentement des parties à l'achat et à la vente est confirmé par la légalisation du contrat d'achat et de vente immobilier.
6. L'enregistrement de l'achat et de la vente de biens immobiliers auprès des autorités gouvernementales après la transaction est une exigence obligatoire.

Le non-respect de l'un des points ci-dessus peut devenir la base de la rupture des relations entre le vendeur et l'acheteur, ainsi que de la reconnaissance de la nullité de l'opération d'achat et de vente.

Naturellement, tout acheteur est préoccupé par la question de la sécurité au moment de l’achat d’un bien immobilier, car les escrocs immobiliers n’ont pas encore disparu.

Mais le plus souvent, les problèmes surviennent non pas à cause des escrocs, mais par manque de connaissance des lois de la Fédération de Russie relatives à l'achat et à la vente.

Considérons plusieurs règles obligatoires pour l'utilisation dans les transactions immobilières :

Lors de l'achat d'une propriété, vous devez d'abord vérifier tous les titres de propriété , confirmant sa propriété.

Ça peut être:

1. Certificat de propriété de l'appartement (privatisation).
2. Contrat de vente.
3. Entrée en succession par la loi ou par testament.
4. Accord de don.

Tous les documents doivent être fournis en originaux , avec le sceau et l'enregistrement du RTC ou d'un autre organisme remplaçant le bureau. Les copies et les xérox ne conviennent pas dans ce cas.

Une attestation du bureau du logement est requise indiquant le nombre de personnes inscrites dans la surface habitable vendue. Vous pouvez clarifier ces données de manière indépendante auprès du Bureau du logement, car il est souhaitable d'exclure la présence de personnes temporairement parties, tout en conservant leurs droits sur l'appartement.

Le passeport du vendeur mérite également attention , à savoir des pages contenant des notes sur l'enregistrement du mariage et le lieu de résidence. Il est important de rappeler que les biens acquis pendant le mariage appartiennent aux deux époux et que les deux époux y ont également des droits (à l'exception des biens offerts et hérités).

Si des enfants mineurs sont inscrits dans l'espace de vie , alors à la veille de la transaction, vous devez exiger leur radiation et il est conseillé de vérifier ce fait.

Les agents immobiliers expérimentés ont une règle : se méfier des propriétés trop bon marché et cela a été testé à plusieurs reprises dans la pratique. Une personne consciente de l'illégalité de ses actes cherche à vendre l'objet plus rapidement et moins cher.

Il existe des cas où un bien immobilier est vendu par procuration. L'acheteur est simplement tenu de faire preuve d'un soin particulier, sinon des conséquences négatives ne peuvent être évitées. La durée de validité de la procuration est très importante. Si le mandant est une personne âgée, il peut arriver qu'il soit déjà décédé et la procuration perd donc sa force. Il faut également se méfier des procurations dont la date d'émission est récente, car elles sont souvent utilisées par des escrocs.

Il existe d'autres moments désagréables où les transactions sous procuration sont invalidées. Par conséquent, vous devez au minimum vous assurer que le directeur est en vie et que le document a été rédigé par lui volontairement. L'option idéale est la présence du donneur d'ordre lors de la transaction.

Il est souhaitable que l'acheteur du bien soit présent au moment où le vendeur transfère les documents nécessaires à la vente. Exigences distinctes pour un notaire : disponibilité d'un bureau et longue durée de travail.

Concernant les schémas de réception et de transfert d'argent. Plusieurs peuvent être proposés. Il s'agit à la fois d'un paiement en espèces et non en espèces, effectué avant ou pendant la transaction, avec ou sans acompte. Toutes les nuances sont résolues à l'avance, d'un commun accord entre les parties.

Préparation des documents nécessaires

Les documents destinés à la rédaction d'un contrat d'achat et de vente immobilière peuvent être divisés en deux catégories : en deux catégories :

Ceux-ci inclus:

1. Titres de propriété de la propriété (si vendus par procuration, ils sont joints).
2. Certificat de caractéristiques sur la valeur estimée de l'objet.
3. Certificat technique.
4. Certificat du Bureau du logement (formulaire n° 3), qui indique le nombre de personnes inscrites dans la propriété aliénée.
5. Documents d'identification du Vendeur et de l'Acheteur, leurs codes d'identification.
6. Acte de mariage ou de divorce (dans le premier cas, le consentement du conjoint sera requis pour la transaction).
7. Autorisation du conseil d'administration de réaliser une transaction en présence d'enfants mineurs.

Deuxième catégorie - il s'agit d'attestations de paiement des services publics de l'objet aliéné, ainsi que d'autres informations sans lesquelles un notaire peut effectuer une transaction. L'Acheteur en a plutôt besoin pour éviter les problèmes de logement et de services communaux.

Comment se déroule une opération d’achat et de vente immobilière ?

Ceux qui sont confrontés au processus d'achat ou de vente d'un appartement pour la première fois ont probablement une connaissance superficielle du fonctionnement des transactions immobilières. Il n’y a rien d’impossible en eux et la procédure elle-même comprend plusieurs étapes.

Considérons la procédure d'achat et de vente d'un bien immobilier :

- La première étape consiste à rechercher un objet

Elle consiste à rechercher un logement, à visualiser différentes options d'appartements. Une fois que l’acheteur a choisi une option, il effectue un dépôt pour celle-ci.

Le vendeur rédige un récépissé confirmant la réception d'une partie de l'argent nécessaire au paiement de l'appartement, ou les parties établissent un accord préliminaire sur la caution. À ce stade

L'acheteur procède à un contrôle juridique du bien (pureté des titres de propriété, identité du vendeur, etc.).

- Deuxième étape – préparation du contrat d'achat et de vente

Après avoir préparé tous les documents nécessaires, les parties concluent un contrat écrit d'achat et de vente de biens immobiliers, qui peut être certifié par un notaire.

Il doit refléter les points suivants : coordonnées du Vendeur et de l'Acheteur, l'adresse du bien aliéné et sa valeur, le mode de transfert des fonds et le délai pendant lequel ils doivent être transférés au Vendeur, la répartition des frais de réalisation de la transaction, le délai d'expulsion (transfert de clés).

- Troisième étape – transfert d'argent

L'option la plus sûre et la plus pratique pour les règlements mutuels entre les parties à une transaction consiste à transférer de l'argent via un coffre-fort. L'accord pour son utilisation doit être conclu de telle manière que le Vendeur puisse recevoir le montant qui lui est dû dans le délai convenu en présentant aux employés de la banque un Certificat de Propriété délivré au nom du nouveau propriétaire.

À l'expiration du délai et en cas d'incapacité du Vendeur à présenter le document requis (par exemple, un refus d'enregistrement du Certificat a été reçu), l'Acheteur restitue ses fonds et accède à la box.

- La quatrième étape – l'enregistrement de la propriété

Une fois l’argent placé dans le coffre-fort, la transaction entre dans la phase finale, c’est-à-dire Le contrat d'achat et de vente et tous les documents nécessaires sont soumis pour enregistrement au Service d'enregistrement de l'État fédéral.

En règle générale, après deux semaines, les parties à la transaction reçoivent un document enregistré. A ce stade, le Vendeur reçoit les clés du casier.

- Cinquième étape - quitter l'appartement

Instructions étape par étape pour vendre un appartement - une liste d'actions à effectuer pour finaliser la transaction. En fonction de la masse de nuances, il pourra être complété par de nouveaux éléments.

Méthodes

Chers lecteurs! L'article parle des moyens typiques de résoudre les problèmes juridiques, mais chaque cas est individuel. Si tu veux savoir comment résoudre exactement votre problème- contacter un conseiller :

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La vente d'un appartement peut s'effectuer de plusieurs manières, chacune ayant ses propres avantages et inconvénients :

1. L'exécution indépendante de la transaction est effectuée directement par le vendeur ou les membres de sa famille.
2. Rechercher de l'aide professionnelle - auprès d'agents immobiliers, d'agences compétentes, etc.

Auto-inscription

L'exécution indépendante d'une transaction par le vendeur en 2018 est une procédure à laquelle tous les citoyens ne sont pas en mesure de faire face.

Cependant, les avantages de cette approche sont évidents :

• d'importantes économies d'argent – ​​les services des professionnels sont assez bien notés ;
• la capacité de contrôler chaque étape de la transaction - le vendeur gérera de manière indépendante toutes les étapes de la procédure ;
• prévenir la fraude des agences immobilières.

Contacter une agence

Lorsqu'on s'adresse à une agence pour obtenir de l'aide, l'essentiel est de la choisir correctement. Lors du choix, il est recommandé de se concentrer sur les avis et les recommandations des amis, des parents, des collègues, sur l’expérience de l’entreprise et sur l’ancienneté.

Avantages de demander l’aide de spécialistes :

• approche professionnelle - chaque action est réalisée en tenant compte de la législation en vigueur, des normes et exigences établies par les organismes gouvernementaux ;
• économiser le temps et les efforts personnels du vendeur - tous les citoyens ne peuvent pas se permettre d'effectuer une transaction en raison de leur travail ou d'un autre emploi ;
• réduction du temps de transaction – des spécialistes expérimentés savent comment réduire le temps de la procédure.

Instructions étape par étape pour vendre un appartement

Les instructions étape par étape pour l'achat et la vente d'un appartement contiennent les éléments suivants :

1. Déterminer les principaux paramètres de vente d'un appartement (prix, conditions, etc.), placer des annonces dans les journaux, magazines, publier des informations sur des sites Internet.
2. Montrer un appartement à des acheteurs potentiels - il est important de souligner les avantages de l'achat de votre espace de vie.
3. Une conversation avec les acheteurs, au cours de laquelle les principaux enjeux et détails de la transaction sont abordés.
4. Recueil de documents.
5. Rédaction d'un accord préalable (si nécessaire).
6. Rédaction du contrat principal, discussion de ses clauses.
7. Signature d'un accord, enregistrement des droits de propriété.
8. Le transfert d'argent et de clés d'un bien immobilier est un règlement mutuel.

Collecte de documents

Chaque transaction commence par une collecte et la principale charge de résoudre ce problème incombe au vendeur.

Pour effectuer une transaction, vous devez préparer les documents suivants :

• documents confirmant l'identité des deux parties - passeports ;
• les titres de propriété (par exemple, un accord de privatisation, un accord d'échange ou un acte de donation) ;
• documentation cadastrale et technique ;
• certificat de propriété de l'appartement - seul son propriétaire a le droit d'aliéner un bien immobilier;
• autorisation des autorités de tutelle pour finaliser la transaction si l'un des propriétaires est un citoyen mineur ;
• consentement du conjoint à l'aliénation des biens, certifié par un notaire, si l'appartement est une copropriété ;
• accord préalable lors du paiement d'un acompte (si conclu) ;
• documents confirmant la « pureté » juridique de l'appartement, notamment un certificat du registre de la maison - indique le nombre de citoyens enregistrés, un certificat de Rosreestr - indique le nombre de propriétaires, un certificat confirmant l'absence de dettes en paiement des factures de services publics .

Conclusion d'un accord

Il ne prévoit pas ce qui est établi, mais sont établies les informations qui doivent y figurer au moment de sa conclusion :

• Nom complet du vendeur et de l'acheteur, informations sur le passeport ;
• informations sur l'objet du contrat - description de l'appartement (adresse exacte, étage, superficie, nombre de pièces) ;
• les droits et obligations de chaque participant aux relations juridiques, pour le vendeur - transfert de l'appartement, pour l'acheteur - paiement de la surface habitable dans le délai imparti et dans le montant prescrit ;
• les conséquences du non-respect des termes du contrat ;
• signatures des participants aux relations juridiques, date d'établissement du document.

Recevoir un dépôt

Les statistiques montrent que lors de la conclusion de contrats de vente d'un appartement, dans 90 % des cas, un accord de transfert complémentaire est signé.

Le document garantit que les parties remplissent leurs obligations, puisqu'il prévoit les conséquences du refus de la transaction :

• si le vendeur refuse de vendre l'appartement, il doit restituer la caution en double ;
• si l'acheteur décide de refuser l'achat, le montant reste entièrement acquis au vendeur.

Inscription

Actuellement, ce n'est pas l'enregistrement d'un contrat d'achat immobilier qui est effectué, mais l'enregistrement des droits de propriété sur un appartement.

Après avoir terminé cette procédure, un certificat de propriété est délivré, selon lequel les droits du vendeur sur l'appartement sont confirmés.

Transfert de biens immobiliers

Se produit avec la préparation d'un certificat de transfert et d'acceptation.

Il contient les informations suivantes :

• Titre du document ;
• Nom complet des deux parties à la relation juridique - acheteur et vendeur ;
• le coût total de l'objet (le même que dans le contrat principal) ;
• mention de l'acceptation de l'appartement dans la forme dans laquelle il se trouve actuellement ;
• signatures des parties, date d'établissement du papier.

Si l’acheteur signe l’acte, les obligations du vendeur sont considérées comme remplies.

Le document ne peut pas être signé si :

• certaines conditions du contrat n'ont pas été respectées ;
• le vendeur a découvert des défauts qui doivent être signalés par écrit.

Dans ce cas, le vendeur dispose d'un certain délai pour les corriger et préparer un nouvel acte.

Règlements mutuels

pour l'immobilier peut s'effectuer de deux manières :

1. Paiement en espèces (en lieu sûr, la présence de témoins est recommandée, établissement d'un récépissé).
2. Paiement sans numéraire (via un coffre-fort ou virement sur un compte bancaire).

Après réception des fonds, le vendeur remet les clés de l'appartement à l'acheteur. Ces actions des parties sont appelées règlement mutuel.

Grâce à une hypothèque

Une hypothèque peut être utilisée pour acheter un appartement. Dans ce cas, un contrat de prêt est joint à l'ensemble des documents, qui précise toutes les conditions d'octroi d'une hypothèque au bien.

Si un prêt immobilier est accordé à un vendeur qui ne l'a pas entièrement remboursé, mais qui a décidé de vendre la propriété, il est alors nécessaire d'obtenir l'autorisation appropriée de la banque.

Sans cela, la transaction pourrait être déclarée invalide.

Obligation de l'État

Un document obligatoire lors de la réalisation d'une transaction est un reçu de paiement. Sans cela, l'achat et la vente ne seront pas enregistrés.

Les frais sont de 2 200 pour les particuliers. Le montant est réparti à parts égales entre les parties.

Risques existants

La transaction de vente d’un appartement comporte de nombreux risques.