Pengurangan untuk penjualan apartemen. Pengurangan properti saat menjual properti. Mengubah ukuran saham

Saat menjual real estat tempat tinggal, pemilik harus membayar pajak penghasilan atas penghasilan yang diterima. Namun untuk mengurangi beban pajak bagi warga negara saat menjual rumah, undang-undang mengatur tentang pengurangan properti. Prosedur penerapan pengurangan ini dijelaskan dalam artikel ini.

Penghasilan tidak dikenakan pajak

Penghasilan dari penjualan suatu rumah susun (rumah) tidak dikenakan pajak apabila rumah susun tersebut telah dimiliki oleh warga negara sekurang-kurangnya selama tiga tahun.

Penting! Untuk apartemen yang dibeli mulai 01/01/2016, jangka waktu minimum ditingkatkan menjadi lima tahun.

Tetapi jangka waktu minimum tiga tahun kepemilikan sebuah apartemen, di mana tidak ada pajak yang dibayarkan, tetap sama dalam kasus-kasus berikut:

jika kepemilikan rumah susun timbul karena warisan atau berdasarkan perjanjian hibah dari seorang anggota keluarga dan (atau) kerabat dekat;
jika kepemilikan rumah susun timbul sebagai akibat privatisasi;
jika kepemilikan diperoleh sebagai akibat dari pengalihan suatu rumah susun berdasarkan perjanjian sewa (pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan).

Penting untuk mengetahui pada titik mana periode kepemilikan minimum ini dihitung. Sebagai aturan umum, properti muncul sejak pendaftaran di Rosreestr. Oleh karena itu, jangka waktu kepemilikan minimal tiga tahun harus dihitung sejak tanggal yang tertera dalam sertifikat pendaftaran negara kepemilikan rumah susun.

Namun ada kalanya tanggal asal mula kepemilikan timbul lebih awal dari yang tertera dalam sertifikat (menurut hukum).

Rumah susun itu dianggap milik ahli waris sejak tanggal pembukaan warisan (meninggalnya pewaris);
Rumah susun yang dibeli dalam koperasi menjadi milik pemiliknya sejak tanggal pembayaran bagian terakhir;
Sebuah apartemen yang diprivatisasi sebelum Undang-Undang Federal “Tentang pendaftaran negara atas hak atas real estat dan transaksi dengannya” mulai berlaku, yaitu. sampai dengan 23/01/1998 menjadi milik pemilik sejak saat privatisasi (tanggal ditentukan dalam perjanjian privatisasi).

Pengurangan pajak properti saat menjual apartemen

Pengurangan pajak setelah penjualan apartemen dapat terdiri dari dua jenis, dan wajib pajak, atas kebijakannya sendiri, dapat memilih opsi yang paling menguntungkan bagi dirinya sendiri.

Pengurangan pajak tetap

Metode pengurangan pajak yang pertama adalah pengurangan properti dalam bentuk jumlah tetap 1 juta rubel.

Dengan metode pengurangan ini, Anda dapat mengurangi basis pajak sebesar 1 juta rubel.

Mari kita lihat metode ini sebagai contoh. Katakanlah harga jual resmi sebuah apartemen adalah 2 juta rubel, kurangi 1 juta rubel dari jumlah ini dan kalikan dengan pajak penghasilan 13%.

2 juta – 1 juta = 1 juta *13%= jumlah pajak 130 ribu rubel.

Pengurangan pajak sebesar biaya yang dikeluarkan

Pilihan kedua adalah pengurangan jumlah biaya yang sebenarnya dikeluarkan dan dikonfirmasi yang dikeluarkan wajib pajak ketika membeli properti ini.

Misalnya, sebuah apartemen dibeli pada tahun 2014 seharga 2,6 juta rubel, dan dijual pada tahun 2015 seharga 3 juta rubel.

Wajib pajak dapat memanfaatkan pengurangan ini dan menerima 3 juta rubel. – 2,6 juta rubel = 400 ribu *13* = jumlah pajak 52 ribu rubel.

Penting! Karena biaya penjualan apartemen dalam hal ini sedikit melebihi biaya pembelian apartemen tersebut, opsi pengurangan ini lebih menguntungkan bagi wajib pajak daripada pengurangan jumlah tetap.

Jika Anda memilih untuk mengurangi jumlah tetap sebesar 1 juta rubel, maka pajaknya akan lebih tinggi (3 juta rubel – 1 juta rubel = 2 juta rubel * 13% = jumlah pajak 260 ribu rubel).

Oleh karena itu, sebelum memilih metode pengurangan pajak, sebaiknya Anda berkonsultasi dengan ahli hukum perpajakan.

Penting! Untuk dapat memanfaatkan pengurangan pajak sebesar biaya yang dikeluarkan, Anda perlu mengumpulkan dan menyerahkan dokumen konfirmasi biaya tersebut ke kantor pajak. Ini adalah dokumen-dokumen seperti perjanjian jual beli apartemen, sertifikat penerimaan, dan dokumen pembayaran.

Perlu ditambahkan bahwa biaya yang dikeluarkan, selain biaya langsung apartemen, mungkin termasuk jasa makelar barang tak bergerak dan bunga pinjaman hipotek.

Pendaftaran pemotongan di kantor pajak

Untuk menerima pengurangan pajak properti saat menjual apartemen, Anda harus menyerahkan pernyataan ke kantor pajak selambat-lambatnya tanggal 30 April tahun berikutnya setelah tahun penjualan rumah. SPT dalam bentuk 3-NDFL beserta dokumen penjualannya harus disampaikan berapa pun harga apartemen yang dijual, meskipun potongan pajaknya melebihi harga kontrak.

Penting! Anda tidak perlu mengajukan SPT hanya jika Anda sudah memiliki apartemen lebih dari tiga tahun.

Pengurangan pajak atas penjualan apartemen oleh pengusaha perorangan

Undang-undang mengatur bahwa pengusaha perorangan tidak akan dapat memanfaatkan pengurangan properti ketika menjual apartemen yang digunakan untuk kegiatan usaha.

Penting! Jika seorang pengusaha warga negara menjual apartemen pribadi tempat ia tinggal bersama keluarganya dan menggunakannya untuk tujuan yang dimaksudkan, maka ia berhak atas pengurangan (karena ini adalah perumahan non-komersial).

Hak atas pengurangan properti berulang kali

Tidak ada batasan penggunaan pengurangan pajak properti saat menjual apartemen, mis. Anda dapat menggunakan potongan tersebut lebih dari satu kali. Namun, pengurangan properti tetap dalam satu masa pajak (tahun kalender) dibatasi hingga 1 juta rubel. Oleh karena itu, jika pemilik menjual beberapa apartemen dalam satu tahun kalender, maka pengurangan pajak tetap tidak akan melebihi 1 juta rubel.

Jadi, undang-undang perpajakan mengatur bahwa ketika menjual real estat perumahan, warga negara harus membayar pajak penghasilan. Namun, pada saat yang sama, undang-undang memungkinkan untuk meminimalkan pajak ini dengan menggunakan pengurangan pajak properti. Fitur memperoleh potongan saat menjual apartemen diungkapkan dalam artikel ini.

PERHATIAN! Karena perubahan undang-undang terkini, informasi dalam artikel ini mungkin sudah ketinggalan zaman! Pengacara kami akan memberi tahu Anda secara gratis - tuliskan pada form di bawah ini.

Terakhir diperbarui Juni 2019

Penerimaan hampir semua pendapatan dikenakan pajak. Berapa pajak atas penjualan apartemen yang harus dibayar pemiliknya? Pajak penghasilan atau, lebih tepatnya, pajak penghasilan pribadi. Semua pemilik real estat perlu mengetahui bahwa penjualan rumah tidak selalu dikenakan pajak:

Jika apartemen telah dimiliki lebih dari 3 tahun (sejak 2016 - 5 tahun) - pembebasan pajak.
Jika dijual lebih murah daripada dibeli (tetapi lebih mahal dari 70% nilai kadaster), maka Anda tidak perlu membayar apa pun.

Persentase pajak

Individu membayar pajak penghasilan atas semua penghasilannya. Penjualan tempat tinggal berhubungan langsung dengan pajak penghasilan pribadi. Tarif pajak:

Untuk penduduk – 13% (dari pendapatan penjualan);
Untuk bukan penduduk – 30% (dari harga jual penuh).

Apa yang dikenakan pajak?

untuk pengurangan properti (hanya untuk penduduk);
untuk biaya-biaya yang dikeluarkan oleh pemilik rumah susun pada saat membelinya.

Artinya, pilih dari 2 opsi untuk properti tertentu hanya satu barang atau pengurangan properti (1 juta rubel) atau biaya pembeliannya.

Artikel ini akan membahas penjualan real estat perumahan dan akuntansi pengurangan properti sebesar 1 juta rubel. (apartemen, rumah, dacha yang diprivatisasi, kamar, kavling tanah, serta bagian dalam properti ini). Properti seperti garasi, tempat parkir, bangunan yang belum selesai, mobil adalah properti lainnya. Saat menjualnya, Anda dapat menggunakan pengurangan properti hanya 250 ribu rubel. (cm.).

Menentukan kepemilikan properti

Bagaimana cara menentukan apakah batas waktu telah berlalu setelah Anda dapat menjual apartemen agar tidak membayar pajak? Hampir selalu tanggal referensi tercermin dalam sertifikat kepemilikan (ekstrak dari Daftar Negara). Ada tiga pengecualian:

warisan - hitungan mundur untuk menerima apartemen sebagai warisan dimulai dari tanggal kematian pewaris.
koperasi - hari pembayaran saham terakhir atau penandatanganan akta transfer. Ini adalah tanggal peralihan hak milik atas rumah susun dari koperasi kepada pemiliknya.
jika properti itu didaftarkan sebelum tahun 1998, maka tidak dikeluarkan sertifikat untuk itu. Dokumen-dokumen pada waktu itu diperhitungkan (pembelian dan penjualan, sertifikat BTI, dll.).

Beberapa situasi memiliki nuansa tersendiri, misalnya:

Ada beberapa pemilik apartemen. Salah satu dari mereka membeli seluruh saham dan menjadi pemilik tunggal properti tersebut. Apakah ia harus membayar pajak jika pada saat penjualan rumah susun kurang dari 3 (5) tahun sejak transaksi pembelian saham? Tidak, karena perubahan kepemilikan bersama tidak menjadi masalah. Jika lebih dari 3 (5) tahun telah berlalu sejak tanggal pendaftaran awal, Anda tidak perlu membayar pajak penghasilan pribadi.

Pemilik rumah pribadi dapat menyelesaikan pembangunannya. Dalam hal ini, apakah perlu membayar pajak pada saat menjual real estat jika bagian rumah yang telah selesai dimiliki telah dimiliki kurang dari 3 (atau 5) tahun? Jika batas luar rumah telah diubah (ada perubahan pada rencana kadaster), maka pajak penghasilan pribadi harus dibayar.

Penjualan apartemen yang dibeli sebelum tahun 2016

Jika Anda menjual real estate sebelum 3 tahun setelah mendaftarkan properti dan memperoleh keuntungan, maka penghasilan yang diterima akan dikenakan pajak penghasilan pribadi. Untuk mengurangi jumlah pajak, Anda dapat menggunakan:

Pengurangan - satu juta rubel. Penjual apartemen yang dimiliki kurang dari 3 tahun berhak menerima pengurangan 1 juta rubel hanya satu kali per masa pajak (per tahun). Artinya, bila menjual 2 properti atau lebih dalam setahun, hanya bisa digunakan untuk satu properti.
Biaya akuisisinya- yaitu, pajak dibayarkan atas selisih antara pendapatan dari penjualan dan biaya awal perolehan properti.

Contoh 1: Apartemen itu dijual seharga 10,6 juta rubel, dibeli seharga 8,4 juta rubel, pajak penghasilan pribadi dapat dihitung dengan dua cara, opsi kedua lebih menguntungkan (pemilik berhak memilih opsi penghitungan pajak yang paling menguntungkan bagi dia):

(8,4 – 1) x 13% = 962.000 gosok.
(10,6 – 8,4) x 13% = 286.000 rubel.

Dalam kebanyakan kasus, tidak ada gunanya menggunakan pengurangan properti. Biasanya digunakan jika:

biaya pembelian rumah kurang dari 1 juta rubel (pengurangan ini lebih mudah digunakan daripada mengkonfirmasi biaya pembelian);
apartemen itu diwariskan (akan ada juga sedikit biaya yang dapat digunakan untuk mengurangi basis pajak);
bukan merupakan hadiah dari kerabat dekat;
penjualan apartemen sumbangan (dari kerabat dekat) dalam waktu 3 tahun berikutnya setelah sumbangan.

Penjualan apartemen didaftarkan setelah 1 Januari 2016

Perubahan pajak atas penjualan apartemen pada tahun 2016 mempengaruhi:

Lamanya masa jabatan yang penghasilannya dari penjualannya dikenakan pajak selama 5 tahun (60 bulan).
Real estat terdaftar sejak 1 Januari 2016.
Dasar pengenaan pajak: pajak atas penjualan suatu rumah susun dihitung dari jumlah terbesar, setelah membandingkan harga kontrak dengan nilai kadaster.

Bagi siapa peraturan ini relevan?

Pertama, pajak atas penjualan apartemen untuk perorangan. Ini tidak berlaku untuk IP.
Kedua, undang-undang ini berlaku untuk real estate yang tidak digunakan untuk perdagangan.
Ketiga, inovasi tersebut berlaku untuk real estat yang didaftarkan setelah 1 Januari 2016. Untuk real estat yang diperoleh sebelum tahun 2016, pembebasan pajak tetap berlaku jika jangka waktu kepemilikan melebihi 3 tahun (36 bulan).

Contoh 2: Tempat tinggal dibeli pada bulan Juni 2015 dan dijual pada bulan Juli 2018. Oleh karena itu, atas penjualan tersebut tidak perlu membayar pajak penghasilan orang pribadi, karena sudah dimiliki lebih dari tiga tahun.

Masa jabatan 3 tahun tetap:

Namun, ada pengecualian. Durasi kepemilikan real estat 3 tahun untuk penjualan selanjutnya tanpa membayar pajak pada tahun 2019, tetap untuk:

rumah susun yang diwarisi oleh pemiliknya;
harta benda yang dihibahkan oleh kerabat dekat (sesuai dengan Pasal 14 Kode Keluarga);
real estat yang terdaftar pada akhir privatisasi;
properti yang diterima berdasarkan perjanjian sewa.

Sekarang nilai kadaster real estat diperhitungkan dalam perhitungan

Sudah pada tahun 2016, perlu memperhitungkan nilai kadaster perumahan. Jumlah yang dikenakan pajak – jumlah maksimum:

Atau harga bisa dinegosiasikan;
Atau nilai kadaster dikalikan dengan faktor 0,7.

Dengan kata lain, perlu membandingkan harga penjualan apartemen dan nilai kadaster sebenarnya, dikalikan dengan faktor 0,7. Anda harus membayar pajak atas nilai tertinggi dari nilai-nilai ini.

Contoh 3: Seorang warga membeli sebuah apartemen pada tahun 2017 senilai 5,8 juta rubel, beberapa saat kemudian dia menjualnya seharga 7,3 juta rubel. Nilai kadaster adalah 8,9 juta rubel. Jika nilai kadaster dikalikan dengan faktor 0,7, maka jumlahnya sama dengan 6,2 juta rubel. akan lebih rendah dari harga kontrak yang dinyatakan. Oleh karena itu, pajak penghasilan perlu dihitung berdasarkan nilai penjualan kontrak sebesar 7,3 juta rubel. Pajak penghasilan pribadi = (7,3 – 5,8) x 13% = 195.000 rubel.

Nilai kadaster real estat harus ditentukan pada 01/01/2016. Jika pemerintah daerah belum melakukan penilaian, maka untuk keperluan pajak penghasilan orang pribadi tetap mengambil harga jual yang dinegosiasikan. Demikian pula perhitungan akan dilakukan dari nilai kadaster.

Dalam situasi di mana nilai kadaster properti kurang dari atau sama dengan pengurangan penjualan apartemen (1 juta rubel), tidak perlu membayar pajak, tetapi jika dimiliki kurang dari 3 (5 tahun) , warga negara tidak dikecualikan dari mengajukan pernyataan.

Contoh 4: Seorang warga membeli rumah pada Mei 2017 seharga 672.000 rubel, dan pada Januari 2018 ia menjualnya seharga 953.000 rubel. Lebih menguntungkan memilih pengurangan properti:

(953.000 – 1.000.000) x 13%) - tidak terutang pajak.
(953.000 - 672.000) x 13% = RUB 36.530.

Seperti sebelumnya, pemilik properti dapat menggunakan haknya untuk tidak menerapkan pengurangan pajak, tetapi membayar pajak penghasilan atas selisih antara harga jual dan harga pembelian awal properti, jika hal ini lebih menguntungkan bagi mereka.

Contoh 5: Pada tahun 2017, sebuah kamar dibeli seharga 1.300.000 rubel, pada tahun 2019 dijual seharga 1.250.000 rubel. Lebih menguntungkan menggunakan biaya pembelian daripada pengurangan properti, maka tidak ada pajak yang harus dibayar (1250.000 - 1300.000) x 13% = 0.

Jika rumah susun yang dijual itu dihibahkan atau diwariskan

Dalam hal ini, pada saat menjualnya (sebelumnya 36 bulan) setelah:

tanggal pewarisan (hari meninggalnya pewaris);
tanggal pendaftaran properti (jika disumbangkan).

Tidak ada biaya saat membelinya, dan biaya (bea negara, dll) tidak sebanding dengan harga jual. Oleh karena itu, lebih menguntungkan memanfaatkan pengurangan properti sebesar 1 juta rubel. Selain itu, Anda bisa menggunakan potongan atau pengeluaran. Itu sebabnya kebanyakan orang memilih deduksi.

Contoh 6: Warga negara menandatangani warisan pada tahun 2017 dan menjual apartemen warisan pada tahun 2018. Nilai perkiraan adalah 2,5 juta rubel, nilai kadaster adalah 2,6 juta rubel, ia menjual apartemen itu seharga 2,3 juta Karena ia memilikinya kurang dari tiga tahun , Anda perlu membayar pajak, dan perkiraan nilai real estat (atau kadaster) tidak dapat diperhitungkan sebagai pengeluaran, karena itu diwariskan. Kita bandingkan kadaster dengan kontrak (2,6 juta * 70%) = 1,82 juta. kontraktual lebih tinggi, jadi perhitungan akan dilakukan dari kontrak: (2,3 -1 juta (pengurangan)) * 13% = 169.000 rubel. Dan jika Anda tidak menjual apartemen dalam waktu 36 bulan, maka Anda tidak perlu membayar deklarasi atau pajak apa pun.

Contoh 7: Sang ibu memberi putrinya sebuah apartemen pada tahun 2018 (karena kerabat dekat), tetapi putrinya menjual apartemen tersebut pada tahun 2019 seharga 1,8 juta rubel. Pajaknya adalah: (1,8 - 1 juta) * 13% = 104.000 rubel.

Bagaimana dengan bukan penduduk?

Wajib pajak adalah orang pribadi (terlepas dari apakah ia warga negara Federasi Rusia atau orang asing) yang terus-menerus tinggal di Federasi Rusia setidaknya selama 183 hari dalam satu tahun kalender. Jika seseorang menghabiskan sebagian besar waktunya di luar negeri, maka dia bukan penduduk Rusia.

Sebelumnya (hingga tahun 2019), non-residen membayar pajak sebesar 30% atas penjualan tempat tinggal, terlepas dari kapan dan atas dasar apa apartemen/rumah/kamar tersebut dibeli.

Sekarang kode pajak telah diubah. Dan seorang bukan penduduk dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan pribadi jika ia memiliki real estat:

3 tahun- bila dibeli sebelum tahun 2016 (atau diwarisi atau disumbangkan oleh kerabat dekat);
5 tahun- jika Anda menjadi pemilik setelah 01/01/16.

Namun, tidak ada potongan sebesar 1 juta, atau potongan untuk pembelian rumah sebesar 2 juta, atau tidak memperhitungkan jumlah biaya pada saat pembeliannya. tidak berlaku untuk mereka. Ternyata lebih baik bagi bukan penduduk menunggu 3 (5 tahun), jika tidak, pajak sebesar 30% harus dibayar penuh atas jumlah penjualan apartemen.

Jual beli apartemen pada tahun yang sama

Apakah perlu membayar pajak atas penjualan suatu apartemen jika pada saat yang sama (atau hanya pada tahun yang sama) satu apartemen dijual dan apartemen lain, lebih mahal atau lebih murah, dibeli? Ya, jika apartemen yang dijual dijual dengan harga lebih dari harga pembeliannya. Artinya, keuntungan telah dihasilkan. Tetapi jika Anda belum pernah menggunakan pengurangan properti (sebagai pembeli, 2 juta rubel), maka Anda dapat mengurangi pajak yang harus dibayar pada tahun tertentu. Dalam hal ini, pemilik properti berhak menerima dua pengurangan pajak sekaligus:

untuk apartemen yang dibeli, jika hak pengurangan (2 juta rubel saat pembelian) belum digunakan sebelumnya (atau belum digunakan sepenuhnya sejak 2014).
ketika apartemen itu dijual(1 juta rubel), jika pengurangan ini tidak digunakan pada tahun penjualan properti untuk objek lain (jika lebih menguntungkan menggunakan harga pembelian, maka Anda dapat menggunakan biaya perolehannya daripada pengurangannya).

Pengurangan properti sebesar 2 juta rubel saat membeli apartemen

Saat membeli properti, wajib pajak dapat memanfaatkan pengurangan properti sebesar 2 juta rubel. Namun seorang wajib pajak hanya dapat menerima potongan tersebut satu kali seumur hidupnya. Ketika membeli rumah setelah tahun 2014, jika warga negara sebelumnya tidak menggunakan potongan tersebut untuk pembelian, potongan tersebut dapat diklaim untuk objek real estate yang berbeda, jika salah satu belum dilunasi secara penuh. Artinya, mendistribusikan potongan tersebut ke berbagai perumahan yang dibeli.

Untuk menerima potongan saat membeli apartemen, Anda harus:

properti harus berlokasi di wilayah Federasi Rusia;
Anda bisa mendapatkan dana untuk pembelian hanya sebagai pinjaman dari perusahaan kredit dalam negeri;
menjadi penduduk Rusia;
mendokumentasikan transaksi dan tingkat pendapatan Anda.

Ketika membeli real estat, pengurangan tersebut mengurangi pendapatan lain yang diterima wajib pajak (upah, penjualan properti lain yang dikenakan pajak).

Contoh 8: Pada tahun 2018, seorang warga membeli apartemen senilai 1,35 juta rubel. Gaji rata-ratanya per bulan adalah 120 ribu rubel, dan dalam sertifikat 2-NDFL untuk 2018, penghasilannya adalah 1.440.000 rubel. Dia dapat memanfaatkan pengurangan pada saat pembelian dan mengganti pajak penghasilan pribadi sejumlah 175.500 rubel (1,35 juta * 13%), dan dia juga akan memiliki sisa saldo (2 juta - 1,35 juta = 650 ribu rubel), yang akan pergi ke untuk properti lain setelah pembelian. Ketika pada tahun 2019 dia membeli rumah seharga 1,62 juta rubel. , dia dapat mengganti sisanya (pada tingkat gaji yang sama) dan mengembalikan 84.500 rubel. (13% dari 650.000 rubel), pajak dipotong dari gajinya pada tahun 2019.

Potongan penjualan satu apartemen dan pembelian apartemen lainnya, jika warga sebelumnya tidak menggunakan potongan 2 juta

Penghitungan pajak setelah penjualan rumah susun yang dimiliki kurang dari 3 (5) tahun hanya dapat dilakukan dengan salah satu cara berikut ini:

Menggunakan potongan;
Dengan mengurangi pendapatan dengan biaya yang timbul pada pembelian awal apartemen ini.

Mari kita perhatikan beberapa kasus umum ketika seorang warga negara menjual satu properti dan memperoleh properti lainnya di tahun yang sama. Pada saat yang sama, dia belum memanfaatkan pengurangan pajak untuk pembelian (2 juta rubel):

Apartemen yang dijual adalah hadiah (warisan) atau harganya kurang dari 1 juta rubel.

Contoh 9: Sebuah apartemen yang diterima sebagai warisan dijual seharga 3,4 juta rubel, pada tahun yang sama dibeli lagi seharga 2,8 juta rubel, warga negara belum pernah menggunakan pengurangan 2 juta sebelumnya: (3,4 juta - 1 juta (pengurangan saat penjualan)) = 2,4 juta - basis kena pajak. Kemudian 2,4 juta - 2 juta (pengurangan pembelian) = 400.000 rubel. dasar pengenaan pajak baru setelah menerima pengurangan. Pajak yang harus dibayar adalah 52.000 rubel. (400 ribu rubel * 13%).

Contoh 10: Sebuah apartemen dijual seharga 3,5 juta rubel, sebelumnya dibeli seharga 0,8 juta rubel. Kemudian apartemen kedua dibeli seharga 3,1 juta rubel. Karena harga pembelian apartemen pertama (800 ribu rubel) kurang dari pengurangan 1 juta, akan lebih menguntungkan untuk memanfaatkan pengurangan tersebut. Basis pajak untuk apartemen yang dijual adalah (3,5 - 1 juta) = 2.500.000 rubel. Kemudian Anda dapat menggunakan pengurangan 2.500.000 - 2.000.000 = 500.000 rubel, pajaknya menjadi 65.000 rubel.

Jika apartemen yang dibeli kurang dari 2 juta rubel.

Contoh 11: Apartemen warisan dijual seharga 2,3 juta rubel, apartemen baru dibeli seharga 1,5 juta rubel. Dengan menggunakan pengurangan tersebut, basis kena pajak adalah 2,3 - 1 juta rubel = 1,3 juta rubel. dapat dikurangi sebesar 1,5 juta rubel, yaitu 1,3 -1,5 = - 0,2 juta rubel. Ini dia ternyata - 200.000 rubel. itu. harus mengganti 13% pajak dari anggaran, yaitu 26.000 rubel. Dan hanya jika seorang warga negara menerima penghasilan seperti itu tahun ini (sertifikat dari majikan 2NDFL), maka ia akan menerima 26.000 rubel dari anggaran.

Contoh 12: Apartemen itu dijual seharga 4,3 juta rubel, sebelumnya dibeli seharga 2,1 juta rubel. Kemudian apartemen kedua dibeli seharga 1,7 juta rubel. Basis pajak pada saat penjualan adalah 4,3 - 2,1 = 2,2 juta rubel. Kami menguranginya sebesar 1,7 juta rubel. 2,2 -1,7 =0,5 juta rubel. Atas jumlah ini Anda perlu membayar pajak sebesar 500.000 * 13% = 65.000 rubel.

Jika apartemen yang dibeli bernilai lebih dari 2 juta rubel.

Contoh 13: Pada tahun 2018, seorang warga menjual apartemen tua seharga 4,8 juta rubel. (dibeli seharga 3,5 juta rubel), dan membeli yang baru seharga 3,1 juta rubel. Hak untuk memanfaatkan potongan saat membeli apartemen baru dari warga belum digunakan (RUB 2 juta):

Cara pertama menghitung pajak penghasilan pribadi: (4,8 – 1 (pengurangan penjualan) – 2 (pengurangan pembelian)) x 13% = 234.000 rubel.
Metode kedua untuk menghitung pajak penghasilan pribadi: (4,8 – 3,5 (pengeluaran)) = 1,3 juta rubel. Karena apartemen baru berharga lebih dari 3,1 juta rubel, kita dapat memanfaatkan pengurangan penuh sebesar 2 juta rubel. Kami mengurangi pengurangan sebesar 1,3 - 2 juta rubel. = - 0,7 juta gosok. Artinya, ternyata menjadi "minus" dan jika pendapatan warga negara untuk tahun tersebut (sertifikat pajak penghasilan pribadi 2) adalah 700.000, maka 13% (91.000 rubel) akan dikembalikan kepadanya dari anggaran. Jika, misalnya, gaji untuk tahun tersebut berjumlah 500 ribu rubel, maka pengembalian pajak akan menjadi 65 ribu rubel. Dan sisa pajak sebesar 26.000 dapat diganti tahun depan.
Ternyata opsi 2 lebih menguntungkan wajib pajak.

Namun, beberapa otoritas pajak percaya bahwa Anda hanya dapat menggunakan satu potongan (1 juta untuk penjual), dan baru kemudian menyatakan potongan lainnya (2 juta untuk pembeli). Di sini Anda bisa berdebat dengan kantor pajak. Argumen tersebut tepat jika seorang warga menjual rumah, misalnya pada tahun 2018, dan membeli rumah baru pada tahun 2019, yaitu. transaksi tersebut tidak dalam masa pajak yang sama. Wajib pajak membayar pajak hanya atas selisih seluruh penghasilannya dan seluruh pengeluarannya, dan jika jual beli dilakukan pada tahun yang sama, maka ia dapat memanfaatkan baik potongan pembelian maupun potongan penjualan.

Menjual sebagian apartemen

Saat menjual sebagian real estat, Anda juga dapat mengurangi basis pajak sebesar biaya yang terkait dengan pembelian saham tersebut (secara proporsional). Dokumen yang mengkonfirmasi harga pembelian harus disediakan untuk verifikasi bersama dengan deklarasi. Dalam hal ini, mungkin ada beberapa nuansa:

Akuntansi harga pembelian apartemen saat menjual saham

Contoh 14: pada tahun 2017, seorang warga membeli bagian sebuah apartemen seharga 2,3 juta rubel, lalu menjualnya seharga 2,5 juta. Memiliki bagian tersebut kurang dari 5 tahun, pajaknya menjadi 200.000 * 13% = 26.000 rubel.

Biasanya, bagian apartemen tidak dibeli secara terpisah. Lebih sering menjadi properti bersama dengan apartemen itu sendiri, yang dibeli oleh pemegang saham (keluarga). Kemudian biaya pembelian suatu saham ditunjukkan dalam perjanjian jual beli apartemen itu sendiri, atau ditentukan dengan rumus sederhana (jika harga setiap saham tidak disebutkan dalam perjanjian):

Total biaya pembelian x Ukuran saham = Biaya pembelian saham

Contoh 15: Pasangan itu membeli sebuah apartemen seharga 4,3 juta rubel, dalam kepemilikan bersama sebesar 1/2 bagian. Setahun kemudian, apartemen itu dijual seharga 4,5 juta rubel. Itu. keluarga menerima pendapatan dari penjualan (4,5 -4,3) = 200.000 rubel. Tetapi setiap orang harus menyerahkan deklarasi dan membayar jumlah yang sama (4,5 juta/2 - 4,3/2) * 13% = 13.000 rubel. Baik suami maupun istri menerima penghasilan 100.000 rubel. dari penjualan bagiannya, jadi setiap orang membayar pajak sebesar 13 ribu rubel.

Akuntansi pengurangan properti sebesar 1 juta saat menjual bagian apartemen

Saat menjual properti yang dimiliki bersama, jumlah penuh pengurangan (1 juta rubel) dapat diperhitungkan, tetapi harus didistribusikan di antara pemilik bersama hanya SEBAGAI saham mereka. Karena pengurangan tersebut diberikan untuk properti, dan bukan untuk masing-masing penjual dan bukan untuk setiap saham. Ternyata sebagai berikut:

Anda dapat menggunakan pengurangan penuh jika Anda menjual saham secara terpisah, sebagai objek terpisah (yaitu, setiap pemilik menjual sahamnya berdasarkan perjanjian jual beli terpisah, dan pembeli akan menerima beberapa Sertifikat kepemilikan (perjanjian dengan masing-masing penjual)), Surat dari Layanan Pajak Federal tertanggal 25 Juli 2013 N ED-4-3/13578, Surat dari Layanan Pajak Federal tertanggal 2 November 2012 N ED-4-3/18611.
Jika Anda menjual apartemen sebagai satu properti, bersama dengan pemilik lain (termasuk bagian Anda), maka pengurangan sebesar 1 juta rubel. akan dibagikan kepada para pemilik menurut bagiannya.

Contoh 16: Sebuah keluarga beranggotakan tiga orang sedang menjual rumah susun yang diterima secara warisan, oleh karena itu harga belinya tidak dapat diperhitungkan dalam pengeluaran, hanya dapat menggunakan potongan. Apartemen itu dijual seharga 4,6 juta rubel, masing-masing memiliki 1/3 bagian.

Pilihan 1: Satu perjanjian jual beli dibuat, apartemen dijual sebagai satu objek. Masing-masing pemilik membayar pajak seperti itu (4,6 juta/3 - 1 juta/3) * 13% = 156.000 rubel.
Pilihan 2: Perjanjian jual beli terpisah dibuat untuk setiap saham dan pembeli akan menerima 3 sertifikat kepemilikan (ekstrak dari daftar negara). Di sini setiap pemilik menerima pengurangan 1 juta rubel. Dan pajak yang harus dibayar oleh setiap penjual adalah (4,6 juta/3 -1 juta) * 13% = 69.333 rubel. Namun, opsi ini mungkin tidak cocok untuk pembeli apartemen, dan inspektorat pajak mungkin menganggap transaksi tersebut sebagai penghindaran pajak.

Ada situasi ketika salah satu pemegang saham memiliki properti selama lebih dari 3 (5) tahun dan dibebaskan dari pengajuan pernyataan dan pembayaran pajak, sisanya kurang dari 3 (5) tahun dan harus melapor ke Layanan Pajak Federal. Karena dalam perjanjian jual beli rumah susun, pemegang saham dapat menetapkan tata cara lain dalam pembagian pendapatan, yaitu. tidak terikat pada ukuran sahamnya, sebagian besar pendapatan dari apartemen dapat dibagikan untuk kepentingan pemilik bebas pajak. Dan jual apartemen itu sebagai satu objek, tetapi tunjukkan dalam kontrak berapa harga setiap saham.

Contoh 17: Ibu, anak perempuan dan anak laki-laki menjual apartemen seharga 1,8 juta rubel. pada tahun 2018. Ibunya telah menjadi pemilik 1/2 bagiannya selama lebih dari 5 tahun, dan anak-anaknya menjadi ahli waris setelah ayah mereka meninggal baru-baru ini dan telah memiliki 1/4 bagian tersebut kurang dari 5 tahun. Perjanjian tersebut mengatur bahwa hasil penjualannya diputuskan untuk dibagikan sebagai berikut:

anak perempuan dan anak laki-laki - masing-masing 0,333 juta rubel,
ibu (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 juta rubel.

Ibu tidak membayar pajak, karena dibebaskan dari pembayaran, dan anak mendapat potongan: 0,333 juta (pendapatan dari penjualan saham) - 0,333 juta (pengurangan 1 juta / 3) = 0. Tidak ada pajak untuk membayar, tetapi anak-anak harus menyerahkan pernyataan dengan dokumen pendukung.

Ada juga kendala di sini, yaitu ketika menjual real estate mulai tahun 2016, perhitungan pajaknya akan bergantung pada nilai kadaster (minimal 70%), dan dasar pengenaan pajak harus dihitung secara proporsional dengan bagian pemiliknya. Jika nilai kontrak kurang dari 70% saham menurut nilai kadaster, maka perhitungannya didasarkan pada yang terakhir, dan bukan yang ditentukan dalam kontrak.

Mari kita kembali ke contoh 17, jika nilai kadaster apartemen tersebut adalah 1,9 juta rubel. Maka 1/4 bagian anak perempuan dan anak laki-laki masing-masing akan menjadi 475.000 rubel. Untuk menghitung pajak penghasilan pribadi, jumlah kena pajak tidak boleh kurang dari 70% dari jumlah kadaster, yaitu setidaknya 332.500 rubel, tetapi di sini jumlah kontraknya adalah 333.333 rubel, yang berarti perhitungannya didasarkan pada jumlah kontrak, dan anak perempuan dan anak tidak membayar pajak.

Kapan harus mengajukan pengembalian dan membayar pajak

Perhitungan pajak (walaupun nol), pernyataan pemotongan, fakta penjualan properti yang dimiliki kurang dari 3 (5) tahun harus tercermin dalam deklarasi 3-NDFL.

Batas waktu deklarasi- pada tahun berikutnya setelah penjualan/pembelian apartemen - hingga 30 April.
Batas waktu pembayaran pajak- jika ada pajak yang harus dibayar, hingga 15 Juli.

Untuk menghemat pengisian deklarasi (rata-rata, organisasi swasta mengenakan biaya 500 - 2000 rubel untuk mengisinya), Anda dapat mengetahuinya sendiri; tidak ada yang rumit dalam hal ini. Anda harus mengunduh program dan mengisinya secara intuitif, lihat (di sini Anda dapat melihat cara mengisi informasi tentang diri Anda, dan memasukkan kode yang berbeda):

Kode pendapatan:
- 1510 - jumlah yang dinegosiasikan untuk penjualan apartemen, rumah
- 1511 - jumlah bagian apartemen, rumah yang dinegosiasikan
Kode biaya/pengurangan
- 901 - jika pengurangan properti adalah 1 juta rubel.
- 903 - jika biaya perolehannya dikonfirmasi.

Dokumen yang dilampirkan pada deklarasi

Lampirkan salinan semua dokumen yang mengonfirmasi transaksi ke deklarasi 3-NDFL:

Metode presentasi:

Surat - Anda dapat mengirim paket dokumen melalui surat dengan daftar lampiran, tanggal pengiriman dianggap sebagai tanggal penerimaan dokumen oleh otoritas pajak.
Secara langsung - Anda dapat melakukannya secara langsung (lebih disukai).
Dengan surat kuasa - perwakilan juga dapat menerima dokumen berdasarkan surat kuasa yang disahkan oleh notaris.
Melalui akun pribadi Anda di situs web Layanan Pajak Federal, yaitu dalam bentuk elektronik.

Kumpulkan paket dokumen dalam 2 salinan, satu harus tetap bersama Anda (dengan tanda di daftar penerimaan pajak), yang lain harus dikirim ke Layanan Pajak Federal.

Pajak penghasilan pribadi dapat dibayar di bank mana pun. Lebih baik mendapatkan rincian yang diperlukan dari kantor pajak, Anda juga dapat menemukannya di situs web Layanan Pajak Federal atau melalui portal Layanan Negara.

Akibat: tidak membayar pajak pada saat menjual apartemen dan/atau tidak menyerahkan 3-NDFL ke kantor pajak

Kegagalan menyampaikan SPT tepat waktu dan/atau keterlambatan pembayaran pajak (batas waktu 30 April) dapat mengakibatkan sanksi sebagai berikut:

Denda 1000 rubel – jika pajak yang akan ditransfer dalam deklarasi adalah 0.
Denda: dari 5% hingga 20% (30%) dari jumlah pajak yang harus dibayar untuk setiap bulan keterlambatan, jika Anda tidak menyerahkan deklarasi (hingga 30%) dan tidak membayar pajak selambat-lambatnya tanggal 15 Juli (hingga 20% , jika sengaja mangkir, maka 40% ).
Penalti - akrual penalti harian, mulai 16 Juli (lihat kalkulator untuk menghitung penalti dan denda di situs web ipipip.ru/shtrafi/).
Dalam kasus penolakan total untuk membayar pajak, yang jumlahnya melebihi 900 ribu rubel, tanggung jawab pidana timbul.

Jika Anda memiliki pertanyaan tentang topik artikel, jangan ragu untuk menanyakannya di komentar. Kami pasti akan menjawab semua pertanyaan Anda dalam beberapa hari. Namun, bacalah dengan cermat semua pertanyaan dan jawaban artikel tersebut, jika ada jawaban rinci untuk pertanyaan tersebut, maka pertanyaan Anda tidak akan dipublikasikan.

199 komentar

Pajak atas penjualan rumah susun merupakan pajak atas penghasilan orang pribadi dan sebesar 13 persen. Namun, tidak selalu perlu membayar pajak ini. Hal pertama yang perlu diingat adalah perubahan terbaru dalam kode pajak, yang memperkenalkan aturan baru untuk menghitung pajak bagi pemilik yang menerima kepemilikan apartemen setelahnya. 1 Januari 2016.

Jika apartemen tersebut diterima menjadi kepemilikan sebelum 1 Januari 2016

Aturan yang sangat sederhana berlaku di sini: kebutuhan membayar pajak atas penjualan apartemen hanya bergantung pada jangka waktu kepemilikan apartemen.

Jika apartemen itu dimiliki lebih dari 3 tahun, lalu saat menjual tidak perlu membayar pajak.
Jika apartemen itu dimiliki kurang dari 3 tahun, lalu saat menjual perlu membayar pajak.

Jika apartemen dibeli setelah 1 Januari 2016

Ini sedikit lebih rumit di sini. Inilah yang berubah:

Kepemilikan minimum meningkat menjadi 5 tahun, jika apartemen itu dibeli oleh Anda. Dan tetap sama (3 tahun) jika apartemen itu diwariskan, disumbangkan oleh kerabat dekat, diprivatisasi atau diterima berdasarkan perjanjian pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungan.

Artinya, jika apartemen yang dibeli sudah dimiliki kurang dari 5 tahun, Anda harus membayar pajak penjualan.

Dan pajak atas penjualan rumah susun yang diterima secara warisan tidak perlu dibayar 3 tahun setelah perolehan hak milik.

Undang-undang tidak lagi mengizinkan penurunan harga apartemen secara artifisial untuk mengurangi pajak. Apabila nilai yang ditentukan dalam perjanjian jual beli lebih rendah dari nilai kadaster *0,7, maka penghasilan dari penjualan dihitung sebagai nilai kadaster *0,7

Pengurangan pajak

Ada dua jenis potongan saat menjual apartemen:

Tetap pengurangan 1.000.000 rubel. Penghasilan kena pajak dari penjualan apartemen dapat dikurangi sebesar jumlah tersebut.

Misalnya, biaya sebuah apartemen adalah 3.500.000 rubel. Maka penghasilan yang harus dibayar pajaknya akan sama dengan
Basis kena pajak = 3.500.000 - 1.000.000 = 2.500.000 rubel.

Pengurangan jumlah biaya yang terkait dengan pembelian apartemen. Dalam hal ini sebenarnya pajak hanya dikenakan atas keuntungan yang diterima dari penjualan kembali.

Misalnya, warga negara Ivanov membeli apartemen seharga 5.000.000 rubel. Dan setelah 2 tahun saya menjualnya seharga 6.000.000 rubel. Nilai pembelian disini bisa dijadikan pengurang jika ada perjanjian jual beli. Jadi, Anda harus membayar pajak atas selisihnya:
Basis kena pajak = 6.000.000 - 5.000.000 = 1.000.000 rubel.

Apalagi jika Anda membeli apartemen dengan hipotek, maka jumlah bunga yang dibayarkan juga bisa dimasukkan dalam pengurangan. Untuk memastikan pengeluaran tersebut, Anda hanya perlu mendapatkan sertifikat yang sesuai dari bank.

Dokumen peraturan utama yang mengatur aturan pembelian dan penjualan real estat, pembayaran pajak terkait, dan penerimaan pengurangan pajak adalah Kode Pajak Federasi Rusia, khususnya Art. 220.

Jika properti telah dimiliki kurang dari 3 atau 5 tahun

Seorang warga negara dapat mengajukan pengurangan pajak dari penjualan apartemen, meskipun apartemen tersebut dimiliki kurang dari jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang - 3 atau 5 tahun. Pada saat yang sama, dia harus membayar pajak yang sesuai atas penghasilan yang diterima dari penjualan. Pajak ini dapat dikurangi dengan dua cara.

Dalam satu kasus, penjual akan menggunakan pengurangan properti preferensial, yang menurut paragraf. 1 item 2 seni. 220 Kode Pajak Federasi Rusia adalah 1.000.000 rubel dan sebenarnya mengurangi jumlah yang harus dibayar pajak. Selain itu, jumlah preferensial tersebut dapat diterapkan secara penuh baik pada satu properti atau beberapa properti sekaligus.
Dalam kasus lain, pengurangan properti dapat disajikan sebagai jumlah pengeluaran, misalnya, untuk biaya awal perumahan, untuk dana yang dikeluarkan untuk perbaikan. Apalagi semua pengeluaran tersebut harus memiliki bukti dokumenter.

Cara memperoleh pengurangan properti harus ditentukan oleh penjual, berdasarkan kelayakannya. Selain itu, meskipun jumlah pajak yang dikenakan adalah nol, warga negara yang memiliki jangka waktu kepemilikan real estat seperti itu wajib menyerahkan deklarasi 3-NDFL ke kantor pajak.

Lebih dari 3 atau 5 tahun

Jika seorang warga negara memiliki real estat lebih dari jangka waktu yang ditentukan oleh undang-undang (3 atau 5 tahun), maka ia sebenarnya menerima pengurangan pajak sebesar biaya perumahan ketika menjual apartemen. Dalam hal ini, ia tidak perlu membayar pajak atas penghasilan dari penjualan apartemen dan, karenanya, menyerahkan deklarasi kepada otoritas pajak.

Jika dijual kepada kerabat

Undang-undang saat ini menyatakan bahwa menerima pengurangan properti ketika menjual real estat perumahan kepada orang terkait tidak disediakan. Itu. jika apartemen dijual kepada pasangan, orang tua, anak sendiri, saudara perempuan/saudara laki-laki, yang menurut Art. 105.1, saling berhubungan, maka penjual tidak dapat memanfaatkan pengurangan pajak.

Ketika menjual real estate kepada kerabat lain yang tidak diklasifikasikan sebagai orang yang mempunyai hubungan istimewa, penjual tidak dilarang menggunakan pengembalian properti tersebut.

Sebagian atau seluruh tempat tinggal milik bersama telah dijual

Jika suatu rumah susun milik bersama dijual, maka pengurangan pajak yang dihasilkan dibagi menurut proporsi bagian masing-masing pemilik. Jika barang itu tidak dijual sebagai satu kesatuan, tetapi masing-masing pemilik menjual bagiannya sendiri, maka setiap penjual menerima pengurangan hartanya sendiri.

Saham tersebut dimiliki untuk jangka waktu kurang dari tiga tahun

Dalam hal ini, jika suatu saham yang dimiliki kurang dari 3 tahun dijual, penjual mempunyai syarat-syarat yang sama untuk menerima pengurangan harta benda seperti ketika menjual seluruh harta benda. Ini pengurangan pajak dapat ditetapkan oleh hukum (1.000.000 rubel) atau mewakili jumlah pengeluaran.

Jika penjual sudah pensiun

Setelah berlakunya undang-undang seperti Undang-Undang Federal No. 330 Tahun 2011, pensiunan warga negara menjadi mungkin untuk menggunakan pengurangan pajak ketika menjual real estat tempat tinggal, sementara semua ketentuan yang sama berlaku bagi mereka seperti halnya kategori warga negara lainnya ( bisakah seorang pensiunan dapat mengklaim potongan saat membeli apartemen, cari tahu).

Berapa jumlahnya?

Undang-undang saat ini menetapkan bahwa ketika menjual apartemen yang kepemilikannya kurang dari yang ditetapkan, warga negara harus membayar pajak penghasilan, dan pajak ini dihitung dari nilai maksimum, yang dapat ditentukan baik dalam kontrak penjualan atau dalam hal terjadi suatu dugaan meremehkan, ditetapkan sebesar 70% dari nilai kadaster pada 01/01/2016.

Di mana Penjual dapat mengurangi pajak ini dengan menggunakan pengurangan properti. Bisa berupa:

pengurangan maksimum yang ditentukan oleh hukum adalah 1.000.000 rubel;
biaya real estat - biaya pembelian, pekerjaan perbaikan, biaya pinjaman, dan harus memiliki bukti dokumenter.

Itu. jika apartemen dijual dengan jumlah hingga 1.000.000 atau tidak ada dokumen yang mengkonfirmasi biaya, maka disarankan untuk menggunakan potongan preferensial. Jika biaya properti lebih besar daripada pengurangan preferensial, maka Anda harus mengurus dokumen yang mengkonfirmasi pengeluaran untuk meminimalkan penghasilan kena pajak dan dengan demikian meningkatkan jumlah pengurangan properti.

Cara menghitung: contoh

Contoh 1. Properti itu dijual pada tahun 2017 seharga 8,6 juta rubel, dan dibeli pada tahun 2015 seharga 8,2 juta rubel, sementara dia menyimpan semua dokumen pendukung. Karena jangka waktu kepemilikan kurang dari jangka waktu yang ditetapkan yaitu 3 tahun (sejak dibeli sebelum 1 Januari 2016), penjual dapat memanfaatkan pengurangan preferensial (8,6 - 1) * 13% = 988 ribu rubel atau biaya penggunaan akuntansi (lebih menguntungkan ) (8,6 – 8,2)*13% = 52 ribu rubel.
Contoh 2. Seorang warga negara mewarisi real estat pada tahun 2015, yang nilai kadasternya adalah 2,4 juta rubel, kemudian pada tahun 2016 ia menjualnya seharga 2,3 juta rubel. Jangka waktu kepemilikannya kurang dari yang ditetapkan (3 tahun, karena berdasarkan warisan). Kami membandingkan nilai kontrak dan kadaster (2,4 * 70% = 1,68 juta rubel), oleh karena itu, pengurangan pajak harus dihitung dengan nilai kontrak (2,3 - 1) * 13% = 169 ribu rubel.

Apa cara sah lainnya yang ada untuk mengurangi penghasilan kena pajak Anda?

Selain dua cara resmi untuk mengurangi penghasilan kena pajak dari penjualan real estat, ada cara lain yang sah untuk mengurangi penghasilan. Ini termasuk pembelian properti tempat tinggal baru pada tahun yang sama saat prosedur penjualan dilakukan.

Dalam hal ini, warga negara akan menyerahkan dua deklarasi sekaligus: satu terkait dengan penjualan, dan yang lainnya untuk menerima pengurangan terkait dengan biaya pembelian rumah baru, yang jumlahnya maksimal 2.000.000 rubel. Dalam hal ini, ia dapat mengatur ulang utang pajaknya kepada negara. Pada saat yang sama, disarankan untuk menggunakan skema seperti itu jika pengurangan pajak untuk pembelian properti belum pernah diterapkan sebelumnya.

Bagaimana cara mendapatkan pengembalian dana?

Seorang warga negara yang telah menjual suatu rumah susun dan ingin mengajukan pengurangan pajak, selambat-lambatnya tanggal 30 April tahun berikutnya setelah penjualan, harus menghubungi kantor pajak di tempat tinggalnya dan memberikan paket dokumen sebagai berikut:

deklarasi 3-NDFL;
kontrak penjualan;
dokumen identitas - paspor sipil;
sertifikat NPWP;
dokumen konfirmasi penerimaan dana (kwitansi, laporan bank, dll).

Di mana Bagaimanapun, perlu untuk menyerahkan dokumen ke kantor pajak, jika tidak, warga negara yang mengelak harus menanggung tanggung jawab pidana, menurut Art. 198 KUHP Federasi Rusia. Setelah audit meja, Layanan Pajak Federal mengonfirmasi hak atas pengurangan, atau mengirimkan pemberitahuan tentang ketidakmungkinan memproses pengurangan jika ada kesalahan dalam deklarasi.

Berapa kali Anda bisa kembali?

Undang-undang saat ini tidak membatasi jumlah permohonan ke kantor pajak untuk mendapatkan pengurangan dari penjualan real estat. Satu-satunya batasan adalah pengurangan properti preferensial yang diberikan oleh negara (jika properti tersebut dimiliki kurang dari 3 (5) tahun), yang berjumlah 1 juta rubel.

Itu. Dimungkinkan untuk menjual beberapa properti real estat, sambil mengurangi jumlah preferensial baik dari satu penjualan atau dari semuanya sekaligus, dan membayar pajak penghasilan atas sisa keuntungan.

Kapan mereka bisa menolak dan apa yang harus mereka lakukan?

Warga negara dapat ditolak saat mengajukan SPT jika:

Dokumen-dokumen tersebut dilengkapi dengan tidak benar. Komentar yang teridentifikasi perlu diperbaiki.
Batas waktu telah habis, yaitu tiga tahun. Itu. Deklarasi dapat disampaikan pada tahun kalender sebelum periode pelaporan.
Petugas pajak mencatat pelanggaran hukum (undervaluation, transaksi antar kerabat). Pergi ke pengadilan untuk membuktikan kebenaran data yang diberikan.

Prosedur penjualan real estat tempat tinggal juga dikenakan pajak dan, oleh karena itu, peluang untuk menerima pengurangan pajak. Pada saat yang sama, setelah perubahan undang-undang mulai berlaku, prosedur ini memperoleh beberapa ciri, misalnya, jangka waktu kepemilikan meningkat untuk kategori warga negara tertentu dan real estat mereka, dan “celah” seperti meremehkan nilai dengan mempertimbangkan akun 70% dari nilai kadaster perumahan dicegah .

Jika Anda menemukan kesalahan, silakan sorot sepotong teks dan klik Ctrl+Masuk.

Sistem perpajakan yang berlaku saat ini mengasumsikan bahwa warga negara yang telah menerima penghasilan apapun wajib membayar pajak penghasilan yang sesuai ke kas negara. Aturan ini juga berlaku untuk pendapatan yang diterima dari penjualan apartemen. Namun, dalam hal ini, negara memberikan manfaat khusus - pengurangan pajak ketika menjual apartemen, yang memungkinkan subjek untuk mengkompensasi sebagian dana yang dikeluarkan.

Fitur menyatakan pendapatan dari penjualan properti

Semua real estate yang dibeli setelah 01/01/2016 tidak akan dikenakan pajak jika dimiliki oleh badan tertentu untuk jangka waktu kepemilikan minimal (3 tahun). Selain itu, sehubungan dengan objek tersebut setidaknya salah satu dari kondisi berikut harus dipenuhi::

Properti real estat diwarisi oleh pemilik saat ini, atau diterima atas dasar hibah dari warga negara yang dianggap sebagai kerabat atau anggota keluarga pemilik (berdasarkan ketentuan RF IC).
Warga negara memprivatisasi objek tersebut, sehingga timbul hak kepemilikan.
Pemilik properti adalah pembayar sewa yang menerima properti tersebut setelah mengadakan perjanjian pemeliharaan seumur hidup dengan tanggungannya.

Dalam keadaan lain, jangka waktu kepemilikan minimum adalah 5 tahun.

Jika suatu entitas, ketika menjual real estatnya, menerima penghasilan di bawah nilai sebenarnya (pada awal tahun pelaporan), yaitu di bawah 70% dari nilai kadaster, untuk tujuan perpajakan yang adil, penghasilan tersebut diterima. diakui sama dengan nilai kadaster dikalikan 0,7.

Untuk seluruh unit properti yang dibeli sebelum 01/01/2016 dan untuk objek lainnya (garasi, mobil, dll), batas minimal jangka waktu kepemilikan properti adalah 3 tahun.

Selain itu, entitas yang menjual properti tersebut mempunyai hak untuk mengurangi jumlah pendapatan yang diterima dari transaksi penjualan sebesar jumlah biaya aktual dan terdokumentasi yang terkait dengan pembelian objek yang dijual. Namun, jika cara ini digunakan, hak untuk menggunakan potongan tersebut dihilangkan.

Tata cara pembayaran pajak saat menjual real estate

Prosedur penjualan real estat disertai dengan sejumlah fitur terkait perpajakan. Berdasarkan Seni. 217 Kode Pajak Federasi Rusia, pajak penghasilan tidak boleh dibayar oleh penduduk yang telah memiliki properti selama lebih dari lima tahun (atau tiga tahun, tetapi dalam keadaan yang dijelaskan di atas). Fakta ini ditegaskan dengan tanggal yang tercatat dalam sertifikat pemilik.

Dalam kondisi lain, subjek diharuskan membayar, yaitu 13% dari jumlah yang diterima.

Pembayaran pajak ini oleh warga negara dilakukan secara mandiri, negara tidak mengontrol proses ini.

Warga negara tidak berhak mengabaikan kewajiban ini, karena kegagalan membayar pajak penghasilan akan cepat diketahui dan menimbulkan akibat yang serius.

Untuk membayar pajak, subjek harus mengunjungi sendiri unit pelayanan fiskal setempat dan menyerahkan paket surat-surat berikut:

Pemrosesan dokumen yang diserahkan berlangsung dalam waktu maksimal 10 hari. Setelah menyelesaikan pemeriksaan, warga menerima pemberitahuan tentang prosedur yang dilakukan. Dia juga menerima rincian pembayaran pajak.

Ada beberapa fitur yang perlu Anda pahami sebelum mentransfer pajak penghasilan ke kas atas penjualan apartemen:

Jika pemilik suatu real estat adalah beberapa badan, maka bentuk kepemilikannya dianggap bersama. Artinya, seluruh pemilik wajib ikut serta membayar pajak dalam jumlah yang sama. Misalnya, jika jumlah pajaknya adalah 90 ribu rubel, dan ada tiga pemilik, maka masing-masing pemilik harus membayar 30 ribu rubel. Namun, pernyataan ini hanya berlaku untuk situasi di mana subjek memiliki bagian properti yang sama. Dalam kasus lain, jumlah pajak dibagi secara proporsional dengan bagian dari properti.
Dalam praktiknya, terdapat kesalahpahaman umum yang menyatakan bahwa entitas yang menjual apartemen dan sekaligus membeli yang baru dibebaskan dari pembayaran pajak penghasilan pribadi. Namun, hal ini tidak benar. Untuk dapat menghilangkan kebutuhan untuk membayar beban pajak, pertama-tama seseorang perlu pergi ke struktur fiskal dan meresmikan kesepakatan tentang saling pengecualian pajak penghasilan saat ini dan pengurangan pajak di masa depan. jatuh tempo saat membeli apartemen baru. Jika pemeriksa pajak menyetujui prosedur tersebut, maka kewajiban membayar pajak penghasilan orang pribadi dihilangkan.

Operasi ini dapat dilakukan secara sah hanya jika kedua transaksi tersebut terjadi dalam periode pelaporan yang sama.

Sekalipun subjek mempunyai bukti dokumenter pembebasan beban pajak, ia tetap perlu memberitahukan kepada dinas fiskal tentang transaksi tersebut. Untuk melakukan ini, perjanjian jual beli dan kartu identitas diberikan kepada unit lokal struktur tersebut. Hal ini diperlukan agar di kemudian hari tidak terjadi permasalahan dengan makalah yang tidak diselesaikan tepat waktu.

Konsep pengurangan pajak saat menjual apartemen, dasar penerimaannya

Pengurangan pajak dipahami sebagai manfaat khusus negara yang memungkinkan suatu entitas mengganti sejumlah dana tertentu yang dikeluarkan untuk membayar pajak ketika menjual apartemen.

Hak untuk menerima manfaat tersebut hanya dapat dimiliki oleh entitas yang secara teratur dan penuh membayar pajak penghasilan pribadi ke anggaran. Diasumsikan bahwa kategori populasi ini mencakup semua warga negara Federasi Rusia yang bekerja, yang gajinya dipotong oleh majikan sebesar 13% setiap bulan.

Dengan demikian, pengurangan ketika menjual suatu apartemen menyiratkan kemampuan subjek untuk membayar pajak penghasilan tidak seluruhnya atau kemudian mengembalikan sebagian dari jumlah yang dibayarkan.

Dalam keadaan yang sedang dipertimbangkan, pilihan pengurangannya adalah sebagai berikut::

pembebasan penuh dari keharusan membayar pajak penghasilan pribadi kepada penjual real estat;
dasar penghitungan pajak penghasilan hanya sebagian tertentu dari dana yang diterima;
Dasar perhitungannya adalah pendapatan penuh.

Fitur penghitungan pengurangan properti saat menjual apartemen

Batas maksimum pengurangan pajak yang sah untuk mengurangi pendapatan yang diterima dari penjualan apartemen atau sebagian darinya adalah 1 juta rubel.

Batas maksimum pengurangan pajak yang sah untuk mengurangi jumlah yang diterima dari penjualan properti lain (misalnya, kendaraan, garasi, berbagai bangunan, barang mahal) adalah 250 ribu rubel.

Dalam keadaan di mana suatu unit real estat, yang terdaftar sebagai milik bersama, tetapi berada di dalamnya kurang dari jangka waktu minimum yang diperbolehkan, dijual berdasarkan satu perjanjian jual beli sebagai satu properti, pengurangan sebesar 1 juta rubel . akan dibagi di antara para pemilik saham sesuai dengan bagian kepemilikannya, atau berdasarkan kesepakatan.

Jika setiap pemilik suatu objek yang dimiliki bersama menjual bagian apartemennya berdasarkan perjanjian terpisah, maka hak atas pengurangan 1 juta rubel. ditetapkan untuk masing-masingnya secara terpisah, yaitu untuk setiap perjanjian jual beli tertentu.

Penting untuk dicatat bahwa jika seorang warga negara, dalam satu periode pelaporan, menjual dua atau lebih properti real estat, maka pengurangannya ditentukan secara total, yaitu manfaat maksimum yang mungkin untuk semua unit yang terjual adalah 1 juta rubel.

Jika jumlah total penjualan real estat kurang dari batas yang ditentukan yaitu 1 juta rubel, maka kewajiban membayar pajak penghasilan pribadi tidak muncul, namun pengajuan deklarasi tetap diperlukan.

Contoh. Pada tahun 2017, Gorodov S.V. menandatangani kesepakatan untuk menjual apartemennya dengan jumlah total 3 juta rubel. Properti itu dibeli oleh Gorodov pada tahun 2015 seharga 2,5 juta rubel. Dengan demikian, apartemen itu menjadi milik warga negara selama kurang dari lima tahun minimum yang disyaratkan untuk pembebasan pajak. Oleh karena itu, penghasilan yang diterimanya dari penjualan properti dikenakan pajak, dan ada juga kebutuhan untuk menyerahkan deklarasi 3-NDFL ke dinas fiskal.

Penghasilan kena pajak Gorodov adalah 2 juta rubel. Pada gilirannya, pajak penghasilan pribadi yang dikompensasi adalah: (3 juta rubel – 1 juta rubel) * 13% = 260 ribu rubel.

Dalam kondisi di mana bagi warga negara yang lebih relevan bukanlah pengurangan, tetapi manfaat sebesar biaya yang dikonfirmasi, penghasilan kena pajak akan menjadi 500 ribu rubel. Pada gilirannya, pajak penghasilan pribadi: (3 juta rubel – 2,5 juta rubel) * 13% = 65 ribu rubel.

Tata cara memperoleh pengurangan pajak pada saat menjual apartemen

Untuk mewujudkan peluang hukumnya untuk menerima manfaat tersebut, subjek harus melakukan algoritma tindakan berikut:

Lengkapi Formulir 3-NDFL setelah selesainya periode pelaporan.
Siapkan salinan kertas yang menyatakan fakta penjualan real estat. Khususnya perjanjian jual beli.
Dalam kondisi dimana pemohon menunjukkan pengurangan jumlah biaya yang terkait dengan perolehan pendapatan dari penjualan apartemen, maka semua dokumen pendukung juga perlu disiapkan. Ini termasuk dokumen pembayaran, laporan bank, kuitansi, dll.
Seluruh paket surat-surat harus dikirim ke divisi dinas fiskal setempat. Setelah pemeriksaan surat-surat itu oleh pemeriksa, akan diambil keputusan tentang pemberian atau penolakan hak pengurangan pajak. Dalam kedua situasi tersebut subjek akan diberitahu.

Saat mengirimkan salinan surat-surat yang menyatakan hak atas suatu manfaat kepada otoritas pajak, Anda harus membawa aslinya sehingga pemeriksa dapat membandingkannya dengan salinan keasliannya.

Keadaan di mana subjek akan ditolak pengurangan propertinya saat menjual apartemen

Sebelum menyerahkan surat-surat kepada otoritas fiskal, subjek harus memastikan bahwa surat-surat tersebut telah disiapkan dan dilengkapi dengan benar. Setelah memeriksa surat-surat yang diserahkan, pemeriksa pajak dapat menolak memberikan hak pemotongan kepada subjek. Hal ini mungkin terjadi karena alasan berikut:

Dengan demikian, manfaat pajak yang dipertimbangkan dapat diberikan kepada setiap warga negara Federasi Rusia yang bekerja dan secara teratur membayar pajak penghasilan pribadi. Namun, penting untuk dicatat bahwa prosedur ini memiliki sejumlah fitur dan nuansa yang harus dipahami sebelum operasi dimulai.