შემოსავლის მეთოდის ფორმულა. შემოსავლის მიდგომა უძრავი ქონებისა და ბიზნესის შეფასებისადმი. შემოსავლის მიდგომის გამოყენება

ჩვენს ქვეყანაში უძრავი ქონების გაყიდვა ან გაქირავება ბოლო დროსიძენს იმპულსს კომერციაში, რის შედეგადაც მფლობელებს სჭირდებათ მკაფიოდ განსაზღვრონ თავიანთი ქონების ღირებულება. ეს აუცილებელია მომავალში უძრავი ქონების მომგებიანად გაყიდვის ან იჯარის მიზნით.

დღეს არის უზარმაზარი თანხაორგანიზაციები, სადაც კვალიფიციური სპეციალისტები დაგეხმარებიან სწორი გაანგარიშების გაკეთებაში. ამ ინდიკატორის გაანგარიშების რამდენიმე მეთოდი არსებობს, მაგრამ ბოლო დროს უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა პოპულარობას იძენს. რა არის მისი არსი, თვისებები და უპირატესობები უფრო დეტალურად უნდა განიხილებოდეს.

ტექნიკის არსი

შემოსავლის მიდგომაუძრავი ქონების შეფასება არის პროცედურა, როდესაც შემფასებელი ითვლის ობიექტის ღირებულებას მისგან მომავალი შესაძლო მოგების საფუძველზე. ანუ შენობის მფლობელს შეუძლია ექსპერტისგან მიიღოს ქონებიდან მომგებიანობის გარკვეული პროგნოზი და არა მხოლოდ მშრალი ღირებულება დღეს. შემოსავლის მიდგომა ვარგისია შეფასებისთვის მხოლოდ იმ შემთხვევებში, როდესაც ქონებიდან მიღებული შემოსავალი და ხარჯები შეიძლება ზუსტად იყოს პროგნოზირებული მომავალში. მთელი პროცედურა ტარდება შემფასებლის მუშაობის რამდენიმე ეტაპად.

პროცესის დასასრულებლად და შედეგის მისაღებად სპეციალისტმა უნდა:

ზუსტად განსაზღვრეთ პროგნოზის გაცემის დრო. ფაქტია, რომ გარკვეული დროის შემდეგ გაცემული შეფასება ხდება არარელევანტური რემონტის ჩატარების აუცილებლობის ან ქონების ღირებულებაზე მოქმედი სხვა ფაქტორების გამო. შემოსავლის მიდგომის ყველა მეთოდს უნდა ჰქონდეს მისი მოქმედების მკაცრად ჩამოყალიბებული ჩარჩო.
გამოთვალეთ უძრავი ქონებიდან შესაძლო მოგება-ზარალი გაცემული პროგნოზის მოქმედების პერიოდში და მისი დასრულების შემდეგ.
ქონებაზე მიკუთვნებული ინვესტიციის შესაბამისად და რისკის დონის გათვალისწინებით, გამოთვალეთ დისკონტის განაკვეთი. ეს აუცილებელია სპეციალისტის შეფასების შედეგებისა და რეალური მოგების სამომავლო შედარებისთვის.

პროცესის გამარტივების გზა

იმისათვის, რომ შემოსავლის მიდგომის შეფასების მეთოდი უფრო გასაგები და მარტივი გახდეს რიგითი მოქალაქეებისთვის, არსებობს მისი გამარტივების რამდენიმე ვარიანტი. ამისათვის შემფასებელმა ჯერ უნდა გამოთვალოს რამდენიმე მნიშვნელოვანი მაჩვენებლებიუძრავი ქონება, რომელიც მომავალში მხოლოდ მზა ფორმულებში ჩანაცვლდება და სასურველ შედეგს გამოიღებს.

მათ შორის:

ქონების რეალიზაციის შემთხვევაში წმინდა სარგებლის ოდენობა;
მთლიანი შემოსავალი (ამ სიტუაციაში განისაზღვრება გაანგარიშების დროს მოქმედი ტარიფებისა და განაკვეთების საფუძველზე);
ფაქტობრივი (რეალური) მთლიანი მოგება (გამოითვლება მთლიანი შემოსავლიდან უძრავი ქონებიდან ყველა შესაძლო ზარალის გამოკლებით; მოიჯარეებისგან შესაძლო გადაუხდელობების ჩათვლით, ობიექტების არასრული გამოყენების შედეგად ზარალი და ა.შ.);
დისკონტის განაკვეთი;
ყველა შესაძლო ხარჯის სწორი გაანგარიშება.

ბოლო პუნქტისთვის ყველა შესაძლო მატერიალური დანაკარგის ზუსტად დასადგენად, სპეციალისტს დასჭირდება მათი დაყოფა რამდენიმე ინდიკატორად და თითოეულისთვის ცალკე გამოთვლების ჩატარება.

უძრავი ქონების შემოსავლის მიდგომა მოიცავს გამოთვლას:

ფიქსირებული ხარჯები, მათ შორის გადახდები და გამოქვითვები ობიექტის მოვლა-პატრონობისთვის, რომელიც დროთა განმავლობაში არ იცვლება. ხშირად ეს მოიცავს იპოთეკის განაკვეთებს, გადასახადების გადახდას ან ქონების ამორტიზაციის აღრიცხვას.
საოპერაციო ხარჯები არის ობიექტის შენარჩუნების ხარჯები. შეიძლება დროდადრო შეიცვალოს ქონების მიმზიდველ სარეალიზაციო მდგომარეობაში შენარჩუნების საჭიროებიდან გამომდინარე.
დაუგეგმავი ხარჯები, სასწრაფო რემონტის ან შესყიდვის შესაძლო ხარჯების ჩათვლით.

გაანგარიშების მეთოდები

ყველაზე ხშირად, უძრავი ქონების ღირებულების გამოსათვლელად გამოიყენება შემდეგი შემოსავლის მიდგომის მეთოდები:

პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი;
ფასდაკლების მეთოდი.

თითოეულ მეთოდს აქვს თავისი დადებითი და უარყოფითი მხარეები, ასევე გარკვეული ნიუანსი, რომლის წყალობითაც სხვადასხვა სიტუაციებშიუმჯობესია აირჩიოთ ერთი კონკრეტული მეთოდი. მათი მახასიათებლების გასაგებად, აუცილებელია თითოეული ცალკე განხილვა.

სარგებლის კაპიტალიზაცია

ამ გეგმის შემოსავლის მიდგომა ყველაზე ხშირად გამოიყენება უძრავი ქონების ღირებულების გამოსათვლელად მისგან სტაბილური, კარგი და გრძელვადიანი მოგების არსებობისას ან იმ შემთხვევაში, როდესაც ქონების შენარჩუნებიდან ფინანსური სარგებელი პროპორციულად იზრდება.

შემოსავლის ეს მიდგომა გულისხმობს გამოთვლების გაკეთებას გარკვეული ფორმულის გამოყენებით ორი ცნობილი ფორმულით. ქონების სრული ღირებულების შესახებ ზუსტი მონაცემების მისაღებად შემფასებელს სჭირდება კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი და წმინდა საოპერაციო შემოსავალი. საბოლოო ფასი განისაზღვრება მეორე ინდიკატორის პირველზე გაყოფით, ორივე შემთხვევაში აღებული ერთი წლის განმავლობაში. სწორედ ამიტომ მნიშვნელოვანია მოგების სტაბილურობის მიღება ზუსტი შედეგი.

მეთოდის მონაცემების მიღება

იმისათვის, რომ მოგების კაპიტალიზაციის გამოთვლის შემოსავლის მიდგომა რეალობასთან რაც შეიძლება ახლოს იყოს, აუცილებელია ფორმულაში ჩანაცვლებისთვის საჭირო ყველა მუდმივი ზუსტად გამოთვლა. წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშება შეიძლება განხორციელდეს საოპერაციო ხარჯების გამოკლებით რეალური მთლიანი შემოსავლის მონაცემებიდან, გარდა ქონების ცვეთისა.

ფულადი ნაკადების დისკონტირება

შემოსავლის მიდგომა გამოითვლება ამ მეთოდის გამოყენებით შემდეგ შემთხვევებში:

თუ არის დიდი სხვაობა მოგებაში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში;
ობიექტიდან მოგების სეზონურობა;
თუ შენობა ჯერ კიდევ მშენებარე ან რესტავრაციის პროცესშია;
თუ უძრავი ქონება არის შენობების კომპლექსი და არა ერთი ობიექტი.

ამ მეთოდის გამოყენებით გამოთვლების განხორციელება უფრო რთულია, მაგრამ ის გამოიყენება ქვეყნის უძრავი ქონების უმეტესობისთვის. მეთოდი მოიცავს გაანგარიშების პერიოდის და ამ პერიოდის განმავლობაში ობიექტიდან მოსალოდნელი მოგების ან ზარალის განსაზღვრას. განვითარებული ქვეყნებისთვის, ექსპერტები ყველაზე ხშირად იღებენ ინტერვალებს მინიმუმ ხუთი წლის განმავლობაში, ზოგჯერ კი 10 წლამდე, მაგრამ არასტაბილური რუსული ეკონომიკისთვის, 3-5 წლის ინდიკატორები, არა უმეტეს, უფრო ზუსტი იქნება. უფრო ხანგრძლივი პერიოდის გაანგარიშება არ ასახავს რეალურ ინდიკატორებს და ყველა შემფასებელი არ შეასრულებს ასეთ სამუშაოს, მიაჩნია, რომ ეს უაზროა.

მეთოდის მონაცემების მიღება

ვინაიდან ამ მეთოდს შეუძლია მისგან არაზუსტი და არასტაბილური მოგების ინდიკატორების მქონე ობიექტის ღირებულების განსაზღვრა, მისი გაანგარიშება მოითხოვს ფორმულაში ჩანაცვლებას მუდმივების უფრო დიდი რაოდენობით.

თქვენ უნდა განსაზღვროთ:

პოტენციური (შესაძლო) მთლიანი შემოსავალი;
წმინდა საოპერაციო შემოსავალი;
ფაქტობრივი (რეალური) მთლიანი შემოსავალი;
ფულადი ნაკადები გადასახადამდე და გადასახადების შემდეგ.

ყველა ხელმისაწვდომი მუდმივი ჩანაცვლებულია ფორმულაში ფასდაკლების გაანგარიშება ფულადი ნაკადი :

PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

სადაც PV იქნება ყველა გაანგარიშების შედეგი, ობიექტის ფასის დემონსტრირება შეყვანილი ინდიკატორების გათვალისწინებით. Ci აქ წარმოადგენს ფულადი სახსრების ნაკადებს დროის შეზღუდული პერიოდის განმავლობაში, რომელიც აღინიშნება t-ით, M არის ნარჩენი ღირებულება და ეს არის ქონების დისკონტის განაკვეთი.

იმისათვის, რომ ადამიანს, რომელსაც ადრე არ შეხვედრია ასეთი გამოთვლები, გაუადვილოს ყველა მოქმედების მნიშვნელობის გაგება, უნდა განიხილოს შემოსავლის მიდგომა, რომლის მაგალითიც ყველაფერს თავის ადგილზე დააყენებს. ასე რომ, განვიხილოთ სიტუაცია, როდესაც უძრავი ქონების მფლობელობიდან ფულადი ნაკადი გაანგარიშებისთვის გამოყოფილი დროით შეადგენდა 200 ათას რუბლს, ხოლო ობიექტის ფასდაკლების განაკვეთი განისაზღვრება 26% (ფულადი ექვივალენტით ეს არის 0,26 რუბლი). ამ მონაცემების საფუძველზე, ქონების მფლობელი ელოდება მოგების გაზრდას გაანგარიშებისთვის გამოყოფილი დროის ბოლოს 4% -ით (0,004 რუბლის ფულადი ექვივალენტით). გამოდის, რომ: PV=200/(0.26-0.004)=909.1 ათასი რუბლი.

მეთოდის დადებითი ასპექტები

შემოსავლის მიდგომის უპირატესობებს შორის, უდავოდ, უნდა აღინიშნოს გამოთვლების სიმარტივე. ეს მართლაც ასეა, რადგან გამოთვლების ყველა ფორმულა უკვე ოპტიმიზებულია და შედეგის მისაღებად თქვენ უბრალოდ უნდა ჩაანაცვლოთ თქვენი მონაცემები მათში. მნიშვნელოვანია მხოლოდ მათი მიწოდება შემფასებელს რეალურის შესაბამისად, წინააღმდეგ შემთხვევაში გამოთვლების შედეგი არასწორი იქნება.

განხილული გაანგარიშების მეთოდის მეორე უპირატესობა არის მისი უნარი ასახოს ეკონომიკის რეალური სურათი და ობიექტების ღირებულება კონკრეტულ დროში, რადგან შედეგის მისაღებად შემფასებელმა უნდა გამოთვალოს დიდი რაოდენობაინდიკატორები, როგორც თავად ობიექტის, ისე მთლიანად ბაზრის ყველა შესაძლო ნიუანსის გათვალისწინებით.

გამოყენების შეზღუდვები

ღირებულების გამოთვლის ამ მეთოდით, ძირითადად, შეუძლიათ გამოიყენონ მხოლოდ საწარმოები და ქონების მფლობელები, რომლებსაც აქვთ სტაბილური და გრძელვადიანი შემოსავალი თავიანთი ქონებიდან. ანუ, ახლად აშენებული შენობით, რთული იქნება მისი მოგების შეფასება, რადგან უბრალოდ არ არსებობს საწყისი მონაცემები საჭირო გათვლებისთვის.

ინდიკატორების არასტაბილურობის იგივე მიზეზების გამო, შემოსავლების შედარებითი მიდგომის გამოყენება შეუძლებელია ეკონომიკური კრიზისის დროს გამოსათვლელად, რაც შეიძლება მოკლე ვადებირადიკალურად შეცვალოს ბაზრის მდგომარეობა.

გამოთვლების განხორციელების მთელი არსი მოდის ხელმისაწვდომი მონაცემების ჩვეულებრივ ანალიზზე და მათგან დასკვნების გამოტანაზე. თუ შემფასებელს არ აქვს საკმარისი ინფორმაცია ფორმულაში ჩასანაცვლებლად, მაშინ გამოთვლების გაკეთება მაშინვე შეუძლებელი ხდება.

უარის საფუძველი

იმის გამო, რომ ობიექტების ღირებულების გამოთვლის შემოსავლის მეთოდის მთელი აზრი არის ამისათვის საჭირო ყველა მონაცემის ცოდნა, გარკვეული ინფორმაციის ნაკლებობა შეიძლება გახდეს მიზეზი, რომ შემფასებელმა უარი თქვას გამოთვლებზე. ასევე, ქონების მფლობელს შეუძლია უარი თქვას შემოსავლის მიდგომაზე სრული მონაცემების მიწოდებით, მაგრამ არა დოკუმენტებით, რადგან გაანგარიშების მთელი მიზანი არის რეალური ინფორმაციის შეფასება, საიდანაც გამოდის დასკვნები მომავალში.

სპეციალისტს შეუძლია უარი თქვას გამოთვლების განხორციელებაზე ამ მიდგომის გამოყენებით სხვა მიზეზების გამო. მაგალითად, თუ ქონების გამოყენება იგეგმება არაკომერციული მიზნებისთვის, რაც ნიშნავს, რომ მომავალში მისგან სარგებლის მიღება შეუძლებელი იქნება. უარის თქმის კიდევ ერთი მიზეზი ხშირად არის არაოფიციალურად განვითარებული იჯარის ბაზარი, რომელიც ეფუძნება ზეპირ შეთანხმებებს. ეს ასევე იწვევს იმ ფაქტს, რომ არ არსებობს მონაცემების შეგროვების დადასტურება, რაც ნიშნავს, რომ გამოთვლების შედეგს არ შეიძლება ეწოდოს ზუსტი.

დამატებითი გაანგარიშების მეთოდები

უძრავი ქონების ღირებულების შემოსავლის გამოთვლა ასევე შეიძლება განხორციელდეს ნარჩენი შემოსავლის საშუალებით. ეს მეთოდი წარმოადგენს სხვაობის გაანგარიშებას ფაქტობრივ მოგებასა და შენობის შეძენის ან გამოთვლების გაკეთების დროს პროგნოზირებულ მოგებას შორის.

IN განვითარებული ქვეყნებიშემოსავლის მიდგომის ყველა მეთოდი თანდათან ქრება უკანა პლანზე და იცვლება ოფციონის ფასით. ჩვენს ქვეყანაში მეთოდი არ გამოიყენება ფორმულაში ჩანაცვლების ძირითადი ინდიკატორების არარსებობის გამო, მაგრამ სხვა ქვეყნებში ის საშუალებას გაძლევთ გამოთვალოთ უძრავი ქონების ან ბიზნესის ღირებულება, მაშინაც კი, თუ მათ აქვთ ხილული ზარალი, რაც ადასტურებს, რომ მათი ფასი არ არის ნული ნებისმიერი ოდენობის დავალიანებისთვის.

დასასრულს

შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით უძრავი ქონების ღირებულების გაანგარიშებისას გამოთვლების სიმარტივის მიუხედავად, ის თანდათან კარგავს აქტუალობას. ეს გამოწვეულია ფორმულისთვის საჭირო მონაცემების გამოთვლის სირთულით, რადგან ზუსტი შედეგის მისაღებად, ისინი ყველა უნდა იყოს მართალი და სწორი. ნებისმიერი გადახრა ან სავარაუდო გაანგარიშება პირდაპირ გავლენას ახდენს მეთოდის საბოლოო შედეგზე.

მეთოდი არ გამოიყენება უმეტეს სიტუაციებში ჩვენს ქვეყანაში მიწისქვეშა აღრიცხვის განვითარების გამო, რაც შემფასებლებს არ აძლევს უფლებას მიიღონ სწორი ინფორმაცია გარკვეული ობიექტის შესახებ.

ზოგადად, მეთოდი ძალიან ეფექტურია და შეუძლია ნებისმიერი უძრავი ქონების, მცირე თუ საშუალო ბიზნესის ან დიდი კომპანიის რეალური ღირებულების გამოთვლა, მაგრამ თანამშრომლების მიერ მოწოდებული ინფორმაციის სანდოობამ შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედოს ექსპერტების გამოთვლების შედეგებზე. ამიტომ ბევრი შემფასებელი ყოყმანობს ამ მიდგომის გამოყენებით გამოთვლების განხორციელებაში.

როგორც ეს შეიძლება იყოს, სწორი გაანგარიშების გასაკეთებლად, უმჯობესია დაუკავშირდეთ სანდო კომპანიას, სადაც მუშაობენ ნამდვილი პროფესიონალები.

რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტრო

ფედერალური სახელმწიფო საგანმანათლებლო დაწესებულება

უმაღლესი პროფესიული განათლება

„სრულიად რუსეთის სახელმწიფო საგადასახადო აკადემია

რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტრო"

დისციპლინა: "უძრავი ქონების შეფასება"

შემოსავლის მიდგომა უძრავი ქონების შეფასებისადმი

დაასრულა: Skorodumova O.Yu.

სპეციალობა: გადასახადები და გადასახადები

ჯგუფი: NZ - 401

მოსკოვი 2009 წ

შესავალი

შემოსავლის მიდგომის მახასიათებლები

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის განსაზღვრა

კაპიტალიზაციის თეორია და კაპიტალიზაციის კოეფიციენტები

პირდაპირი კაპიტალიზაცია

კაპიტალიზაციის განაკვეთების გამოთვლის მეთოდები

ფასდაკლებით შემოსავალი

შეფასება ნარჩენი ტექნიკის გამოყენებით

შემოსავლის მიდგომის გამოყენების დადებითი და უარყოფითი მხარეები

დასკვნა

ლიტერატურა

შესავალი

ამჟამად უძრავი ქონება ერთ-ერთი აუცილებელი რესურსია (ადამიანურ, ფინანსურ, მატერიალურ, ტექნიკურ და საინფორმაციო რესურსებთან ერთად) სააქციო საზოგადოების, სახელმწიფო და მუნიციპალური მესაკუთრის ეფექტური ფუნქციონირებისა და, ბოლოს და ბოლოს, თითოეული ინდივიდის ნორმალური ცხოვრების უზრუნველსაყოფად. .

ამავდროულად, უძრავი ქონება მესაკუთრეთა უმთავრესი ქონებრივი კომპონენტია. მისი სავარაუდო ღირებულების მიხედვით, უძრავი ქონება 30-40%-მდეა (რა თქმა უნდა, არის საქმიანობის მრავალი თანამედროვე სფერო, სადაც უძრავი ქონება მინიმალურად გამოიყენება, მაგალითად, მცირე ბიზნესში, ონლაინ მაღაზიებში და ა.შ.)

აქედან გამომდინარე, უძრავი ქონების შეფასება მნიშვნელოვანი და აქტუალურია განვითარების დღევანდელ ეტაპზე. მოძრავი ქონების შეფასება ასევე მნიშვნელოვანია როგორც საგადასახადო მიზნებისთვის, ასევე ყიდვა-გაყიდვის, გირავნობის, იჯარის და ა.შ.

საწარმოთა უძრავი და სხვა ქონების შეფასების რამდენიმე მეთოდი არსებობს. როგორიცაა: უძრავი ქონებისა და სხვა ქონების შეფასების შემოსავლის, შედარებითი, ღირებულებისა და ქონებრივი მიდგომები. ამ ნაშრომში განვიხილავ უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომას, რომელიც გამოიყენება შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების შესაფასებლად.

შემოსავლის მიდგომის მახასიათებლები

შემოსავლის მეთოდი ეფუძნება მოლოდინის პრინციპს, რომელიც ამბობს, რომ ტიპიური ინვესტორი ან მყიდველი ყიდულობს უძრავ ქონებას მომავალი შემოსავლის ან მისგან სარგებლის მიღების მოლოდინში, ანუ ასახავს:

შემოსავლის ხარისხი და რაოდენობა, რომელიც ქონებას შეუძლია გამოიმუშაოს თავისი სიცოცხლის განმავლობაში;

რისკები, როგორც სპეციფიკური შეფასების ობიექტისთვის, ასევე რეგიონისთვის.

ამრიგად, აქტივის ღირებულება შეიძლება განისაზღვროს, როგორც მისი შესაძლებლობა, გამოიმუშაოს შემოსავლები მომავალში. აქ მოქმედებს დროის ფაქტორი და მომავალი შემოსავლის ოდენობა დროის ნულოვან წერტილამდე უნდა შემცირდეს შემოსავლის კაპიტალიზაციით და დისკონტირებით.

შემოსავლის მიდგომის თეორიულ საფუძველს წარმოადგენს შეფასების პრინციპები, რომელთაგან ყველაზე მნიშვნელოვანი, ისევე როგორც ფაქტორები და გარემოებები, რომელთა ანალიზი ეფუძნება შესაბამის პრინციპებს (ნახ. 1).

გავლენის სფეროს პრინციპი

მოლოდინი (ძირითადი პრინციპი, რომელსაც ეფუძნება შემოსავლის შეფასება)	ფასების ფაქტორები
	შემოსავლის მახასიათებლები
	კაპიტალის მახასიათებლები
	შანსები
ჩანაცვლებები	ანალოგური ობიექტების შერჩევა და ანალიზი
ჩანაცვლებები	ალტერნატიული ინვესტიციების ანალიზი
მიწოდება და მოთხოვნა	ფაქტორების აღრიცხვა და ანალიზი: კომუნალური; დეფიციტი; კონკურენტუნარიანობა; კაპიტალის ბაზრის ხელმისაწვდომობა; მონოპოლია, სახელმწიფო კონტროლი, ბიზნეს საქმიანობა; მოსახლეობის მახასიათებლები
საბოლოო პროდუქტიულობა (ბალანსი, დეპოზიტი)	ქონების ანალიზი: უძრავი ქონების ელემენტების ეკონომიკური შესაბამისობა; მისი გამოყენება და მიწათსარგებლობის ტიპი

შემოსავლის მიდგომის მთავარი უპირატესობა ბაზართან და ხარჯებთან შედარებით არის ის, რომ ის დიდწილად ასახავს ინვესტორის წარმოდგენას უძრავი ქონების შესახებ, როგორც შემოსავლის წყაროზე, ანუ უძრავი ქონების ეს ხარისხი გათვალისწინებულია, როგორც ძირითადი ფასების ფაქტორი. . შეფასების შემოსავლის მიდგომა მჭიდროდ არის დაკავშირებული ბაზრისა და ხარჯების მიდგომებთან. მაგალითად, შემოსავლის მიდგომაში გამოყენებული ანაზღაურების განაკვეთები ჩვეულებრივ განისაზღვრება შესადარებელი ინვესტიციების ანალიზით; რეკონსტრუქციის ხარჯები გამოიყენება ფულადი სახსრების ნაკადების განსაზღვრისას, როგორც დამატებითი ინვესტიციები; კაპიტალიზაციის მეთოდები გამოიყენება ბაზრისა და ღირებულების მიდგომებს შორის განსხვავებების კორექტირებისთვის.

შემოსავლის მიდგომის მთავარი მინუსი არის ის, რომ სხვა შეფასების მიდგომებისგან განსხვავებით, ის ეფუძნება საპროგნოზო მონაცემებს.

შემოსავლის მიდგომის ფარგლებში შეიძლება გამოყენებულ იქნას ორი მეთოდი:

შემოსავლის პირდაპირი კაპიტალიზაცია;

დისკონტირებული ფულადი ნაკადები.

მეთოდების დადებითი და უარყოფითი მხარეები განისაზღვრება შემდეგი კრიტერიუმების მიხედვით (ნახ. 2).

შემოსავლის მიდგომის მეთოდების შედარების კრიტერიუმები	პოტენციური მყიდველის (ინვესტორის) რეალური განზრახვების ასახვის უნარი.
	ინფორმაციის ტიპი, ხარისხი და სიგანე, რომელსაც ეფუძნება ანალიზი
	კონკურენტული რყევების ადაპტაციის უნარი
	გათვალისწინების უნარი სპეციფიკური მახასიათებლებიობიექტი, რომელიც გავლენას ახდენს მის ღირებულებაზე	მდებარეობა

		პოტენციური მომგებიანობა

ეს მეთოდები ეფუძნება წინაპირობას, რომ უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება შესაფასებელი ქონების შესაძლებლობით, გამოიმუშაოს შემოსავლის ნაკადები მომავალში. ორივე მეთოდით ქონებიდან მომავალი შემოსავალი გარდაიქმნება მის ღირებულებად, ამ ქონებისთვის დამახასიათებელი რისკის დონის გათვალისწინებით. ეს მეთოდები განსხვავდება მხოლოდ შემოსავლის ნაკადების გარდაქმნით.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდების გამოყენებისას, შემოსავალი ერთი პერიოდის განმავლობაში გარდაიქმნება უძრავი ქონების ღირებულებაში, ხოლო დისკონტირებული ფულადი სახსრების ნაკადის მეთოდის გამოყენებისას, შემოსავალი მისი შემოთავაზებული გამოყენებისგან რამდენიმე საპროგნოზო წლის განმავლობაში, აგრეთვე შემოსავლები წინასწარი გაყიდვიდან. ქონების საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს გარდაიქმნება.

წმინდა საოპერაციო შემოსავლის განსაზღვრა

შეფასებისთვის სრული უფლებებისაკუთრების და მოიჯარეების უფლებები, წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) გამოითვლება როგორც შემოსავლის ნაკადი.

უძრავი ქონების შემფასებელი მუშაობს შემდეგი შემოსავლით:

პოტენციური მთლიანი შემოსავალი (GPI)

ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი (DVD)

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI)

პოტენციური მთლიანი შემოსავალი (GPI) არის შემოსავალი, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნეს უძრავი ქონებიდან, თუ იგი გამოიყენება 100%-ით ყველა დანაკარგისა და ხარჯის გათვალისწინების გარეშე. პოტენციური მთლიანი შემოსავალი დამოკიდებულია შეფასებული ქონების ფართობზე და დადგენილ ქირავნობის განაკვეთზე და გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:

PVD= S x Ca

სადაც S არის ქირავდება ფართი, m2;

Ca - გაქირავება 1მ2-ზე

გაქირავების ფასი დამოკიდებულია ქონების მდებარეობაზე, მის ფიზიკურ მდგომარეობაზე, კომუნიკაციების ხელმისაწვდომობაზე, იჯარის ვადაზე და ა.შ.

არსებობს ორი ტიპის გაქირავების ტარიფი (ნახ. 3)

სახელშეკრულებო

ბაზარი

საბაზრო ქირა არის ანალოგიური ქონების ბაზარზე გაბატონებული განაკვეთი და არის ყველაზე სავარაუდო ქირა, რომლის დაქირავებაც სურდა ტიპიური გამქირავებელი და ტიპიური დამქირავებელს სურს იჯარით გასცეს ქონება, რაც ჰიპოთეტური გარიგებაა. საბაზრო ქირავნობის განაკვეთები გამოიყენება საკუთრების უფლების შესაფასებლად, სადაც ქონება არსებითად ფლობს, მართავს და სარგებლობს თავად მფლობელის მიერ: როგორი იქნებოდა შემოსავლის ნაკადი, თუ ქონება გაქირავებული იქნებოდა.

ხელშეკრულების გაქირავების ტარიფი გამოიყენება მეიჯარის ნაწილობრივი ქონებრივი უფლებების შესაფასებლად. ამ შემთხვევაში მიზანშეწონილია შემფასებელმა გააანალიზოს იჯარის ხელშეკრულებები მათი დადების პირობების თვალსაზრისით.

ქირავნობის ტარიფების ტიპების მიხედვით, იჯარის ხელშეკრულებები იყოფა სამ დიდ ჯგუფად:

ქირავნობის ფიქსირებული ტარიფით (გამოიყენება ეკონომიკური სტაბილურობის პირობებში);

ქირავნობის ცვლადი ტარიფით (კონტრაქტის მოქმედების პერიოდში იჯარის ტარიფების გადახედვა, როგორც წესი, ინფლაციის პირობებში ხდება);

საპროცენტო განაკვეთით (როდესაც მოიჯარის მიერ იჯარით გაცემული ქონების სარგებლობის შედეგად მიღებული შემოსავლის პროცენტი ემატება ქირავნობის გადასახდელების ფიქსირებულ თანხას).

მიზანშეწონილია გამოიყენოთ შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი ფიქსირებული საიჯარო განაკვეთით ხელშეკრულების დადების შემთხვევაში, უფრო სწორია დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდის გამოყენება. რომ შეფასება უძრავი ქონებარეზიუმე >> ეკონომიკური თეორია

კურსზე: „ეკონომიკა უძრავი ქონება"თემაზე: „სტრუქტურა და პრინციპები მომგებიანი მიდგომარომ შეფასება უძრავი ქონება" OPTION-25 მუშაობა... ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტში. მომგებიანი მიდგომაგამოიყენება შეფასებები უძრავი ქონება, შემოსავალს. იგი დაფუძნებულია ...

მიდგომებირომ შეფასება უძრავი ქონება (1)

სასწავლო გზამკვლევი >> ეკონომიკა

პრობლემური შეფასებები მიწის ნაკვეთებირუსეთში. 3. მომგებიანი მიდგომა მომგებიანი მიდგომაგამომდინარე იქიდან, რომ ღირებულება უძრავი ქონება, ... ძირითადი ფორმულა მომგებიანი მიდგომა(IRV - ფორმულა): V=I/R უძრავი ქონებაფასი შეფასებასადაც V არის ღირებულება უძრავი ქონება, მე -...

მომგებიანი მიდგომარომ შეფასებაბიზნეს ღირებულება

რეზიუმე >> ეკონომიკური თეორია

მომგებიანი მიდგომა TO შეფასებაბიზნესის ღირებულება ეს თავი ეძღვნება ყველაზე პოპულარულ მეთოდებს შეფასებებისაწარმოს ღირებულება - მეთოდები... აქტივები მოიცავს რამდენიმე ეტაპს: 1. შეფასება უძრავისაწარმოს საკუთრება გონივრულ ბაზარზე...

შეფასება უძრავი ქონებადა ქონება

ტესტი >> ფინანსები

ფულადი ნაკადები დარჩენილ პერიოდში. შეფასებაღირებულება უძრავი ქონება. მომგებიანი მიდგომავ შეფასება უძრავი ქონებამიმდინარე ღირებულების განსაზღვრაზე დაყრდნობით...

ბიზნესის ღირებულების შეფასების ამოცანა მისი განვითარების სხვადასხვა ეტაპზე არ კარგავს აქტუალობას. საწარმო არის გრძელვადიანი აქტივი, რომელიც გამოიმუშავებს შემოსავალს და აქვს გარკვეული საინვესტიციო მიმზიდველობა, ამიტომ მისი ღირებულების საკითხი ბევრს აინტერესებს, მფლობელებიდან და მენეჯმენტიდან დამთავრებული სახელმწიფო უწყებებით.

ყველაზე ხშირად, საწარმოს ღირებულების შესაფასებლად, ისინი იყენებენ შემოსავლის მეთოდი (შემოსავლის მიდგომა), რადგან ნებისმიერი ინვესტორი დებს ფულს არა მხოლოდ შენობებში, აღჭურვილობაში და სხვა მატერიალურ და არამატერიალურ აქტივებში, არამედ მომავალ შემოსავალში, რომელსაც შეუძლია არა მხოლოდ დააბრუნოს ინვესტიცია, არამედ მოიტანოს მოგება, რითაც გაზრდის ინვესტორის კეთილდღეობას. ამავდროულად, საინვესტიციო ობიექტის არჩევისას განსაკუთრებულ როლს თამაშობს მოსალოდნელი სამომავლო შემოსავლის ნაკადის მოცულობა, ხარისხი და ხანგრძლივობა. ეჭვგარეშეა, მოსალოდნელი შემოსავლის ოდენობა ფარდობითია და ექვემდებარება ალბათობის უზარმაზარ გავლენას, რაც დამოკიდებულია ინვესტიციის შესაძლო წარუმატებლობის რისკის დონეზე, რაც ასევე გასათვალისწინებელია.

მიაქციე ყურადღება!ამ მეთოდის გამოყენებისას ფუნდამენტური ღირებულების ფაქტორი არის კომპანიის მოსალოდნელი სამომავლო შემოსავალი, რომელიც წარმოადგენს გარკვეულ ეკონომიკურ სარგებელს საწარმოს მფლობელებისთვის. რაც უფრო მაღალია კომპანიის შემოსავალი, მით მეტია სხვა თანაბარი პირობები, მისი საბაზრო ღირებულება.

შემოსავლის მეთოდი ითვალისწინებს საწარმოს მთავარ მიზანს - მოგების მიღებას. ამ პოზიციებიდან ყველაზე სასურველია ბიზნესის შეფასება, რადგან ის ასახავს საწარმოს განვითარების პერსპექტივებს და სამომავლო მოლოდინებს. გარდა ამისა, იგი ითვალისწინებს ობიექტების ეკონომიკურ მოძველებას და ასევე ითვალისწინებს საბაზრო ასპექტს და ინფლაციურ ტენდენციებს დისკონტის განაკვეთის საშუალებით.

მიუხედავად ყველა უდავო უპირატესობისა, ეს მიდგომა არ არის საკამათო და უარყოფითი ასპექტების გარეშე:

საკმაოდ შრომატევადი;
მისთვის დამახასიათებელი მაღალი დონისსუბიექტურობა შემოსავლის პროგნოზირებისას;
არსებობს ალბათობებისა და კონვენციების მაღალი წილი, რადგან დადგენილია სხვადასხვა ვარაუდები და შეზღუდვები;
დიდი გავლენა სხვადასხვა ფაქტორებირისკი პროგნოზირებულ შემოსავალზე;
პრობლემურია საწარმოს მიერ ანგარიშგებებში ასახული რეალური შემოსავლის საიმედოდ განსაზღვრა და შესაძლებელია ზარალი მიზანმიმართულად აისახოს სხვადასხვა მიზნით, რაც დაკავშირებულია შიდა საწარმოების ინფორმაციის გაურკვევლობასთან;
არაძირითადი და ჭარბი აქტივების აღრიცხვა გართულებულია;
წამგებიანი საწარმოების შეფასება არასწორია.

IN სავალდებულოგანსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს საწარმოს მომავალი შემოსავლების ნაკადების საიმედოდ განსაზღვრის შესაძლებლობას და კომპანიის საქმიანობის მოსალოდნელი ტემპით განვითარებას. პროგნოზის სიზუსტეზე ასევე დიდ გავლენას ახდენს გარე ეკონომიკური გარემოს სტაბილურობა, რაც მნიშვნელოვანია რუსეთის საკმაოდ არასტაბილური ეკონომიკური ვითარებისთვის.

ასე რომ, მიზანშეწონილია გამოიყენოთ შემოსავლის მიდგომა კომპანიების შესაფასებლად, როდესაც:

მათ აქვთ დადებითი შემოსავალი;
შესაძლებელია შემოსავლებისა და ხარჯების საიმედო პროგნოზის შედგენა.

კომპანიის ღირებულების გამოთვლა შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით

ბიზნესის ღირებულების შეფასება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით იწყება შემდეგი პრობლემების გადაწყვეტით:

1) საწარმოს მომავალი შემოსავლების პროგნოზი;

2) საწარმოს მომავალი შემოსავლის ღირებულების მიმდინარე მომენტამდე მიყვანა.

ამ პრობლემების სწორი გადაწყვეტა ხელს უწყობს ადეკვატური მოპოვებას საბოლოო შედეგებიშეფასების სამუშაო. პროგნოზირების პროცესში დიდი მნიშვნელობა აქვს შემოსავლის ნორმალიზებას, რომლის დახმარებითაც ჩნდება ერთჯერადი გადახრები, კერძოდ, ერთჯერადი ტრანზაქციების შედეგად, მაგალითად, არაძირითადი და ჭარბი გაყიდვის დროს. აქტივები, აღმოფხვრილია. შემოსავლის ნორმალიზებისთვის სტატისტიკური მეთოდები გამოიყენება საშუალო, შეწონილი საშუალო ან ექსტრაპოლაციის მეთოდის გამოსათვლელად, რომელიც არსებული ტენდენციების გაფართოებაა.

გარდა ამისა, აუცილებელია დროთა განმავლობაში ფულის ღირებულების ცვლილების ფაქტორის გათვალისწინება - იგივე ოდენობის შემოსავალს ამჟამად უფრო მაღალი ფასი აქვს, ვიდრე მომავალ პერიოდში. უნდა გადაწყდეს რთული საკითხი კომპანიის შემოსავლებისა და ხარჯების პროგნოზირების ყველაზე მისაღები დროის შესახებ. ითვლება, რომ ინდუსტრიების თანდაყოლილი ციკლური ბუნების ასახვისთვის, გონივრული პროგნოზის გასაკეთებლად აუცილებელია მინიმუმ 5 წლის პერიოდის დაფარვა. ამ საკითხის მათემატიკური და სტატისტიკური პრიზმით განხილვისას, ჩნდება სურვილი გახანგრძლივდეს საპროგნოზო პერიოდი, თუ ვივარაუდებთ, რომ დაკვირვების უფრო დიდი რაოდენობა მისცემს კომპანიის საბაზრო ღირებულების უფრო გონივრულ მნიშვნელობას. თუმცა, საპროგნოზო პერიოდის პროპორციულად გაზრდა ართულებს შემოსავლებისა და ხარჯების, ინფლაციის და ფულადი ნაკადების მნიშვნელობების პროგნოზირებას. ზოგიერთი შემფასებელი აღნიშნავს, რომ ყველაზე სანდო შემოსავლის პროგნოზი იქნება 1-3 წლის განმავლობაში, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ეკონომიკურ გარემოში არასტაბილურობაა, რადგან საპროგნოზო პერიოდების ზრდასთან ერთად იზრდება შეფასებების პირობითობა. მაგრამ ეს მოსაზრება მართალია მხოლოდ მდგრად მოქმედი საწარმოებისთვის.

მნიშვნელოვანი!ნებისმიერ შემთხვევაში, საპროგნოზო პერიოდის არჩევისას, თქვენ უნდა დაფაროთ ის პერიოდი, სანამ კომპანიის ზრდის ტემპი არ დასტაბილურდება და საბოლოო შედეგების მაქსიმალური სიზუსტის მისაღწევად, შეგიძლიათ დაყოთ საპროგნოზო პერიოდი დროის უფრო მცირე შუალედურ პერიოდებად, მაგალითად, ნახევარი წელი.

ზოგადად, საწარმოს ღირებულება განისაზღვრება საპროგნოზო პერიოდის განმავლობაში საწარმოს საქმიანობიდან მიღებული შემოსავლების ნაკადების შეჯამებით, ადრე მორგებული ფასების მიმდინარე დონემდე, ბიზნესის ღირებულების დამატებით პოსტ-პროგნოზში. პერიოდი (ტერმინალური ღირებულება).

შემოსავლის მიდგომის შეფასების ყველაზე გავრცელებული ორი მეთოდია: შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდიდა დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი. ისინი დაფუძნებულია სავარაუდო დისკონტისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთებზე, რომლებიც გამოიყენება მომავალი მოგების ამჟამინდელი ღირებულების დასადგენად. რა თქმა უნდა, შემოსავლის მიდგომის ფარგლებში, გამოიყენება მრავალი სხვა მეთოდი, მაგრამ ძირითადად ისინი დაფუძნებულია ფულადი სახსრების დისკონტირებაზე.

შეფასების მეთოდის არჩევაში მთავარ როლს ასრულებს თავად შეფასების მიზანი და მისი შედეგების მიზნობრივი გამოყენება. გავლენას ახდენს სხვა ფაქტორებიც, მაგალითად, საწარმოს ტიპი, რომელიც ფასდება, მისი განვითარების ეტაპი, შემოსავლის ცვლილების მაჩვენებელი, ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა და მისი სანდოობის ხარისხი და ა.შ.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი ( ერთჯერადი კაპიტალიზაციის მეთოდი, SPCM)

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი ეფუძნება წინადადებას, რომ საწარმოს საბაზრო ღირებულება უდრის მომავალი მოგების ამჟამინდელ ღირებულებას. ყველაზე მიზანშეწონილია მისი გამოყენება იმ კომპანიებზე, რომლებსაც აქვთ უკვე დაგროვილი აქტივები, აქვთ მიმდინარე შემოსავალი სტაბილური და პროგნოზირებადი ოდენობით, ხოლო მისი ზრდის ტემპი ზომიერი და შედარებით მუდმივია, მაშინ როცა არსებული მდგომარეობა გარკვეულ წარმოდგენას იძლევა. გრძელვადიანი ტენდენციები სამომავლო საქმიანობაში. და პირიქით: კომპანიის აქტიური ზრდის ეტაპზე, რესტრუქტურიზაციის პროცესში ან სხვა დროს, როდესაც არსებობს მოგების ან ფულადი სახსრების მნიშვნელოვანი რყევები (რაც დამახასიათებელია მრავალი საწარმოსთვის), ეს მეთოდი არასასურველია გამოსაყენებლად, რადგან არასწორი ღირებულების შეფასების შედეგის მიღების დიდი ალბათობაა.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი ეფუძნება რეტროსპექტულ ინფორმაციას, ხოლო მომავალი პერიოდისთვის, წმინდა შემოსავლის ოდენობის გარდა, ექსტრაპოლირებულია სხვა ეკონომიკური მაჩვენებლები, მაგალითად, კაპიტალის სტრუქტურა, ანაზღაურება და კომპანიის რისკის დონე.

საწარმოს შეფასება შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდით ხდება შემდეგნაირად:

მიმდინარე საბაზრო ღირებულება = DP (ან P წმინდა) / კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი,

სადაც DP არის ფულადი ნაკადი;

P არის სუფთა - წმინდა მოგება.

მიაქციე ყურადღება!შეფასების შედეგის სანდოობა დიდად არის დამოკიდებული კაპიტალიზაციის მაჩვენებელზე, ამიტომ განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მისი გაანგარიშების სიზუსტეს.

კაპიტალიზაციის განაკვეთი საშუალებას გაძლევთ გადაიყვანოთ მოგება ან ფულადი ნაკადის ღირებულებები გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ღირებულების საზომად. როგორც წესი, იგი გამომდინარეობს ფასდაკლების ფაქტორიდან:

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი = დ- თ რ,

სად დ- ფასდაკლების განაკვეთი;

T r - ფულადი ნაკადების ან წმინდა მოგების ზრდის ტემპი.

ნათელია, რომ კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი ყველაზე ხშირად ნაკლებია იმავე კომპანიის დისკონტის განაკვეთზე.

როგორც წარმოდგენილი ფორმულებიდან ჩანს, იმის მიხედვით, თუ რა თანხის კაპიტალიზაცია ხდება, მხედველობაში მიიღება ფულადი სახსრების ნაკადის ან წმინდა მოგების მოსალოდნელი ზრდის ტემპი. რა თქმა უნდა, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი განსხვავდება სხვადასხვა ტიპის შემოსავლისთვის. ამიტომ, ამ მეთოდის განხორციელებისას უპირველესი ამოცანაა განსაზღვროს ინდიკატორი, რომელიც იქნება კაპიტალიზებული. ამ შემთხვევაში, შემოსავალი შეიძლება განისაზღვროს შეფასების თარიღის მომდევნო წლისთვის ან განისაზღვროს საშუალო ზომისშემოსავალი გამოითვლება ისტორიული მონაცემების გამოყენებით. ვინაიდან წმინდა ფულადი ნაკადები სრულად ითვალისწინებს საწარმოს საოპერაციო და საინვესტიციო საქმიანობას, ის ყველაზე ხშირად გამოიყენება კაპიტალიზაციის საფუძვლად.

ასე რომ, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი თავისი ეკონომიკური არსით ახლოს არის დისკონტის ფაქტორთან და მჭიდროდ არის დაკავშირებული მასთან. დისკონტის განაკვეთი ასევე გამოიყენება მომავალი ფულადი ნაკადების შესამცირებლად დღევანდელ დრომდე.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი ( ფასდაკლებული ფულადი ნაკადები, DCF)

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი საშუალებას გაძლევთ გაითვალისწინოთ მოსალოდნელი შემოსავლის მიღებასთან დაკავშირებული რისკები. ამ მეთოდის გამოყენება გამართლებული იქნება, როდესაც მოსალოდნელია მომავალი შემოსავლის მნიშვნელოვანი ცვლილება, როგორც ზემოთ, ასევე ქვემოთ. გარდა ამისა, ზოგიერთ სიტუაციაში ეს მეთოდი ექსკლუზიურად გამოიყენება, მაგალითად, საწარმოს გაფართოება, თუ შეფასების მომენტში იგი არ მუშაობს სრული საწარმოო სიმძლავრით, მაგრამ აპირებს მის გაზრდას უახლოეს მომავალში; წარმოების მოცულობის დაგეგმილი ზრდა; ზოგადად ბიზნესის განვითარება; საწარმოთა გაერთიანება; ახალი წარმოების ტექნოლოგიების დანერგვა და ა.შ. ასეთ პირობებში, წლიური ფულადი ნაკადები მომავალ პერიოდებში არ იქნება ერთგვაროვანი, რაც, ბუნებრივია, შეუძლებელს ხდის კომპანიის საბაზრო ღირებულების გამოთვლას შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდით.

ახალი საწარმოებისთვის ერთადერთი გამოსაყენებელი ვარიანტია ასევე დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი, რადგან მათი აქტივების ღირებულება შეფასების დროს შეიძლება არ ემთხვეოდეს მომავალში შემოსავლის გამომუშავების შესაძლებლობას.

რა თქმა უნდა, სასურველია, რომ შეფასებულ საწარმოს ჰქონდეს განვითარების ხელსაყრელი ტენდენციები და მომგებიანი ბიზნესის ისტორია. კომპანიებისთვის, რომლებსაც აქვთ სისტემატური ზარალი და აქვთ უარყოფითი ზრდის ტემპი, დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი ნაკლებად შესაფერისია. განსაკუთრებული სიფრთხილეა საჭირო გაკოტრების მაღალი ალბათობის მქონე კომპანიების შეფასებისას. ამ შემთხვევაში შემოსავლის მიდგომა საერთოდ არ გამოიყენება, შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდის ჩათვლით.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი უფრო მოქნილია, რადგან ის შეიძლება გამოყენებულ იქნას ნებისმიერი მოქმედი საწარმოს შესაფასებლად მომავალი ფულადი ნაკადების პუნქტის მიხედვით პროგნოზის გამოყენებით. არცთუ მცირე მნიშვნელობა აქვს კომპანიის მენეჯმენტსა და მფლობელებს სხვადასხვა გავლენის გააზრებას მენეჯმენტის გადაწყვეტილებებიმის საბაზრო ღირებულებაზე, ანუ ის შეიძლება გამოყენებულ იქნას ღირებულების მართვის პროცესში, მიღებული ბიზნეს ღირებულების მოდელის საფუძველზე და დაინახოს მისი მგრძნობელობა შერჩეული შიდა და გარე ფაქტორების მიმართ. ეს საშუალებას გაძლევთ გაეცნოთ საწარმოს საქმიანობას მომავალში ცხოვრების ციკლის ნებისმიერ ეტაპზე. და რაც მთავარია: ეს მეთოდი ყველაზე მიმზიდველია ინვესტორებისთვის და აკმაყოფილებს მათ ინტერესებს, ვინაიდან იგი ეფუძნება მომავალი ბაზრის განვითარების პროგნოზებს და ინფლაციურ პროცესებს. თუმცა ესეც გარკვეულ სირთულეს შეიცავს, რადგან არასტაბილური კრიზისული ეკონომიკის პირობებში საკმაოდ რთულია შემოსავლების ნაკადის წინასწარ განსაზღვრა რამდენიმე წლით ადრე.

ასე რომ, ბიზნესის ღირებულების გაანგარიშების საწყისი საფუძველი დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით არის პროგნოზი, რომლის წყაროა ფულადი სახსრების ნაკადების შესახებ რეტროინფორმაცია. დისკონტირებული მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულების განსაზღვრის ტრადიციული ფორმულა შემდეგია:

მიმდინარე საბაზრო ღირებულება = ფულადი ნაკადები პერიოდისთვის ტ / (1 + დ)ტ.

დისკონტის განაკვეთი არის საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც საჭიროა მომავალი მოგების შესამცირებლად ერთი მნიშვნელობამიმდინარე ბიზნეს ღირებულება. ინვესტორისთვის ეს არის ალტერნატიული ინვესტიციების ანაზღაურების საჭირო მაჩვენებელი შეფასების დროს რისკის შესადარებელი დონით.

შეფასების საფუძვლად გამოყენებული ფულადი სახსრების არჩეული (კაპიტალი ან მთლიანი ინვესტიციული კაპიტალი) სახეობიდან გამომდინარე, განისაზღვრება დისკონტის განაკვეთის გამოთვლის მეთოდი. ინვესტირებული და სააქციო კაპიტალისთვის ფულადი სახსრების ნაკადების გაანგარიშების სქემები წარმოდგენილია ცხრილში. 1, 2.

ცხრილი 1. ფულადი სახსრების გაანგარიშება ინვესტირებული კაპიტალისთვის

ცხრილი 2. ფულადი სახსრების გაანგარიშება კაპიტალისთვის

ინდიკატორი	გავლენა ფულადი სახსრების ფულად ნაკადზე (+/–)
წმინდა მოგება
დარიცხული ამორტიზაცია
საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის შემცირება
საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის გაზრდა
აქტივების გაყიდვა
კაპიტალური ინვესტიციები
გრძელვადიანი ვალის გაზრდა
გრძელვადიანი ვალის შემცირება
ფულადი ნაკადები კაპიტალისთვის

როგორც ხედავთ, კაპიტალის ფულადი სახსრების გაანგარიშება განსხვავდება მხოლოდ იმით, რომ მიღებული შედეგი ფულადი სახსრების გაანგარიშების ალგორითმიდან ინვესტირებული კაპიტალისთვის დამატებით კორექტირებულია გრძელვადიანი ვალის ცვლილებებისთვის. შემდეგ ფულადი ნაკადების დისკონტირება ხდება მოსალოდნელი რისკების შესაბამისად, რაც აისახება კონკრეტულ საწარმოსთან მიმართებაში გამოთვლილ დისკონტის განაკვეთზე.

ასე რომ, კაპიტალის ფულადი ნაკადების დისკონტის განაკვეთი ტოლი იქნება მფლობელის მიერ მოთხოვნილი ინვესტიციური კაპიტალის ანაზღაურებაზე, ინვესტირებული კაპიტალი - ნასესხები სახსრების ანაზღაურების შეწონილი განაკვეთების ჯამი (ანუ ბანკის საპროცენტო განაკვეთი სესხებზე). და საწესდებო კაპიტალზე, ხოლო მათი სპეციფიკური წონა განისაზღვრება ნასესხები და კაპიტალის ფონდების წილებით კაპიტალის სტრუქტურაში. ფულადი ნაკადების დისკონტის განაკვეთი ინვესტირებული კაპიტალისთვის ეწოდება კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულებადა მისი გამოთვლის შესაბამისი მეთოდია კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულების მეთოდი(კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულება, WACC). დისკონტის განაკვეთის განსაზღვრის ეს მეთოდი ყველაზე ხშირად გამოიყენება.

გარდა ამისა, შემდეგი ყველაზე გავრცელებული მეთოდები შეიძლება გამოყენებულ იქნას კაპიტალის ფულადი სახსრების დისკონტის განაკვეთის დასადგენად:

კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( CAPM);
შეცვლილი კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( MCAPM);
კუმულაციური მშენებლობის მეთოდი;
ჭარბი მოგების მოდელი ( EVO) და ა.შ.

განვიხილოთ ეს მეთოდები უფრო დეტალურად.

კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულების მეთოდი ( WACC)

იგი გამოიყენება როგორც კაპიტალის, ისე ნასესხები კაპიტალის გამოსათვლელად მათი აქციების თანაფარდობის აგების გზით, იგი აჩვენებს არა საბალანსო ღირებულებას, არამედ კაპიტალის საბაზრო ღირებულებას. ამ მოდელის ფასდაკლების განაკვეთი განისაზღვრება ფორმულით:

DWACC= S zk × (1 – N პრიბ) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

სადაც C зк არის ნასესხები კაპიტალის ღირებულება;

N მოგება - საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი;

Дзк - ნასესხები კაპიტალის წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში;

Ср - სააქციო კაპიტალის მოზიდვის ღირებულება (პრივილეგირებული აქციები);

D pr - პრივილეგირებული აქციების წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში;

Соа - სააქციო კაპიტალის მოზიდვის ღირებულება (ჩვეულებრივი აქციები);

D ob - ჩვეულებრივი აქციების წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში.

რაც უფრო მეტად იზიდავს კომპანია იაფ ნასესხებ სახსრებს ძვირი სააქციო კაპიტალის ნაცვლად, მით უფრო დაბალია ღირებულება WACC. ამასთან, თუ გსურთ გამოიყენოთ რაც შეიძლება მეტი იაფი ნასესხები სახსრები, უნდა გახსოვდეთ საწარმოს ბალანსის ლიკვიდურობის შესაბამისი კლებაც, რაც, რა თქმა უნდა, გამოიწვევს საკრედიტო საპროცენტო განაკვეთების ზრდას, ვინაიდან ბანკებისთვის ეს მდგომარეობაა. სავსეა გაზრდილი რისკებით და ოდენობით WACCრა თქმა უნდა, გაიზრდება. ამდენად, მიზანშეწონილი იქნება გამოვიყენოთ „ოქროს საშუალო“ წესი, ოპტიმალურად გაერთიანდეს საკუთარი და ნასესხები სახსრები ლიკვიდურობის თვალსაზრისით მათი ნაშთიდან გამომდინარე.

კაპიტალის აქტივების შეფასების მეთოდი ( კაპიტალის აქტივების ფასების მოდელი, CAPM)

საჯარო ვაჭრობის აქციების მომგებიანობის ცვლილებების შესახებ საფონდო ბაზრებიდან მიღებული ინფორმაციის ანალიზზე დაყრდნობით. IN ამ შემთხვევაშისააქციო კაპიტალის დისკონტის განაკვეთის გაანგარიშებისას გამოიყენება შემდეგი ფორმულა:

DCAPM= D ბ/რ + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + რ,

სადაც D b/r არის ანაზღაურების რისკის გარეშე;

β - სპეციალური კოეფიციენტი;

D r - მთლიანი ბაზრის მთლიანი შემოსავალი (ფასიანი ქაღალდების საშუალო საბაზრო პორტფელი);

P 1 - ბონუსი მცირე საწარმოებისთვის;

P 2 - პრემია ცალკეული კომპანიისთვის სპეციფიკური რისკისთვის;

რ- ქვეყნის რისკი.

რისკის გარეშე განაკვეთი გამოიყენება როგორც კომპანიაში ინვესტირებასთან დაკავშირებული სხვადასხვა ტიპის რისკის შეფასების საფუძველი. სპეციალური ბეტა კოეფიციენტი ( β ) წარმოადგენს ეკონომიკურთან დაკავშირებულ სისტემატური რისკის რაოდენობას და პოლიტიკური პროცესები, რომელიც გამოითვლება კონკრეტული კომპანიის მთლიანი საფონდო შემოსავლის გადახრის საფუძველზე მთლიანი საფონდო ბაზრის მთლიან შემოსავალთან შედარებით. მთლიანი საბაზრო ანაზღაურების მაჩვენებელი არის საშუალო საბაზრო ანაზღაურების ინდექსი, რომელიც გამოითვლება ანალიტიკოსების მიერ სტატისტიკური მონაცემების გრძელვადიანი კვლევის საფუძველზე.

CAPMსაკმაოდ რთული გამოსაყენებელია რუსეთის საფონდო ბაზრის განუვითარებლობის პირობებში. ეს გამოწვეულია ბეტა და საბაზრო რისკის პრემიების განსაზღვრის გამოწვევებით, განსაკუთრებით მჭიდროდ დაკავებული ბიზნესებისთვის, რომლებიც არ არიან ჩამოთვლილი საფონდო ბირჟაზე. უცხოურ პრაქტიკაში ანაზღაურების ურისკო განაკვეთი, როგორც წესი, არის გრძელვადიანი სახელმწიფო ობლიგაციების ან კუპიურების ანაზღაურების მაჩვენებელი, ვინაიდან მათ აქვთ მიჩნეული. მაღალი ხარისხილიკვიდურობა და გადახდისუუნარობის ძალიან დაბალი რისკი (სახელმწიფოს გაკოტრების ალბათობა პრაქტიკულად გამორიცხულია). თუმცა, რუსეთში, გარკვეული პერიოდის შემდეგ ისტორიული მოვლენებისახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები ფსიქოლოგიურად არ აღიქმება როგორც რისკის გარეშე. ამრიგად, ხუთი უმსხვილესი რუსული ბანკის, მათ შორის რუსეთის სბერბანკის, გრძელვადიანი უცხოური ვალუტის დეპოზიტების საშუალო განაკვეთი, რომელიც ძირითადად ყალიბდება შიდა ბაზრის ფაქტორების გავლენის ქვეშ, შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც რისკის გარეშე. შანსებთან დაკავშირებით β , შემდეგ საზღვარგარეთ ისინი ყველაზე ხშირად იყენებენ ამ მაჩვენებლების მზა პუბლიკაციებს საფონდო ბირჟის სტატისტიკური ინფორმაციის გაანალიზებით სპეციალიზებული ფირმების მიერ გამოთვლილ ფინანსურ დირექტორიაში. ზოგადად შემფასებლებს არ სჭირდებათ ამ კოეფიციენტების გამოთვლა.

შეცვლილი კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( MCAPM)

ზოგიერთ შემთხვევაში, უმჯობესია გამოვიყენოთ შეცვლილი კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( MCAPM), რომელშიც გამოყენებულია ისეთი ინდიკატორი, როგორიცაა რისკის პრემია, შეფასებული საწარმოს არასისტემატური რისკების გათვალისწინებით. არასისტემატური რისკები (დივერსიფიცირებადი რისკები)- ეს არის რისკები, რომლებიც წარმოიქმნება შემთხვევით კომპანიაში, რომელიც შეიძლება შემცირდეს დივერსიფიკაციის გზით. ამის საპირისპიროდ, სისტემატური რისკი გამოწვეულია ბაზრის ან მისი სეგმენტების ზოგადი მოძრაობით და არ არის დაკავშირებული კონკრეტულ ფასიან ქაღალდთან. ამრიგად, ეს მაჩვენებელი უფრო შესაფერისია საფონდო ბაზრის განვითარების რუსული პირობებისთვის დამახასიათებელი არასტაბილურობით:

D M CAPM= D ბ/რ + β × (D r − D b/r) + P რისკი,

სადაც D b/r არის რუსული შიდა უცხოური ვალუტით სესხების ანაზღაურების რისკის გარეშე;

β - კოეფიციენტი, რომელიც არის საბაზრო (არადივერსიფიცირებადი) რისკის საზომი და ასახავს გარკვეულ ინდუსტრიაში კომპანიებში ინვესტიციების მომგებიანობის ცვლილებების მგრძნობელობას მთლიანი საფონდო ბაზრის მომგებიანობის რყევების მიმართ;

D r - მთლიანი ბაზრის მომგებიანობა;

P რისკი არის რისკის პრემია, რომელიც ითვალისწინებს შეფასებული კომპანიის არასისტემატურ რისკებს.

კუმულაციური მეთოდი

იგი ითვალისწინებს სხვადასხვა ტიპის საინვესტიციო რისკებს და მოიცავს როგორც ზოგადი ეკონომიკური, ასევე ინდუსტრიისთვის სპეციფიკური და საწარმოს სპეციფიკური ფაქტორების ექსპერტულ შეფასებას, რომლებიც ქმნიან დაგეგმილი შემოსავლის მიუღებლობის რისკს. ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორებია ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა კომპანიის ზომა, ფინანსური სტრუქტურა, წარმოება და ტერიტორიული დივერსიფიკაცია, მენეჯმენტის ხარისხი, მომგებიანობა, შემოსავლის პროგნოზირებადობა და ა.შ. რომელსაც ემატება დამატებითი პრემია მოცემულ კომპანიაში ინვესტირების რისკზე მითითებული ფაქტორების გათვალისწინებით.

როგორც ვხედავთ, კუმულაციური მიდგომა გარკვეულწილად მსგავსია CAPM, ვინაიდან ორივე მათგანი დაფუძნებულია ურისკო ფასიან ქაღალდზე ანაზღაურების კოეფიციენტზე დამატებითი შემოსავლის დამატებით, რომელიც დაკავშირებულია ინვესტიციის რისკთან (ითვლება, რომ რაც უფრო დიდია რისკი, მით მეტია მოგება).

ოლსონის მოდელი ( ედვარდს-ბელ-ოლსონის შეფასების მოდელი, EBO), ან ჭარბი შემოსავლის (მოგების) მეთოდი

აერთიანებს შემოსავლისა და ხარჯების მიდგომების კომპონენტებს, გარკვეულწილად ამცირებს მათ ნაკლოვანებებს. კომპანიის ღირებულება განისაზღვრება ჭარბი შემოსავლის ნაკადის დისკონტირებით, ანუ ინდუსტრიის საშუალოდან გადახრით და წმინდა აქტივების მიმდინარე ღირებულებით. ამ მოდელის უპირატესობა არის შესაძლებლობა გამოიყენოს არსებული ინფორმაცია შეფასების დროს არსებული აქტივების ღირებულების შესახებ გამოსათვლელად. ამ მოდელში მნიშვნელოვანი წილი უჭირავს რეალურ ინვესტიციებს და საჭიროა მხოლოდ ნარჩენი მოგების პროგნოზირება, ანუ ფულადი ნაკადის ის ნაწილი, რომელიც რეალურად ზრდის კომპანიის ღირებულებას. მიუხედავად იმისა, რომ ეს მოდელი არ არის გარკვეული სირთულეების გამოყენებისას, ის ძალიან სასარგებლოა ორგანიზაციის განვითარების სტრატეგიის შემუშავებაში, რომელიც დაკავშირებულია ბიზნესის ღირებულების მაქსიმიზაციასთან.

კომპანიის მთლიანი საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება

ბიზნესის წინასწარი ღირებულების დადგენის შემდეგ, უნდა განხორციელდეს რიგი კორექტივები საბოლოო საბაზრო ღირებულების მისაღებად:

საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის ჭარბი/დეფიციტის გამო;
საწარმოს არა ძირითად აქტივებზე;
გადავადებულ საგადასახადო აქტივებსა და ვალდებულებებზე;
წმინდა ვალზე, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.

ვინაიდან დისკონტირებული ფულადი ნაკადის გაანგარიშება მოიცავს შემოსავლის პროგნოზთან დაკავშირებულ საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის საჭირო რაოდენობას, თუ ის არ ემთხვევა რეალურ ღირებულებას, უნდა დაემატოს საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის ჭარბი რაოდენობა, ხოლო დეფიციტი გამოკლდეს ღირებულებას. წინასწარი ღირებულების შესახებ. იგივე ეხება არაეფექტურ აქტივებს, რადგან გაანგარიშებაში ჩართული იყო მხოლოდ ის აქტივები, რომლებიც გამოიყენებოდა ფულადი სახსრების წარმოქმნისას. ეს ნიშნავს, რომ თუ არსებობს არაძირითადი აქტივები, რომლებსაც აქვთ გარკვეული ღირებულება, რომელიც არ არის გათვალისწინებული ფულადი სახსრების ნაკადში, მაგრამ შეიძლება განხორციელდეს (მაგალითად, გაყიდვისას), აუცილებელია ბიზნესის წინასწარი ღირებულების გაზრდა. ასეთი აქტივების ღირებულება, გამოითვლება ცალკე. თუ საწარმოს ღირებულება გამოითვლებოდა ინვესტირებულ კაპიტალზე, მაშინ მიღებული საბაზრო ღირებულება ვრცელდება მთელ ინვესტირებულ კაპიტალზე, ანუ, კაპიტალის ღირებულების გარდა, იგი ასევე მოიცავს კომპანიის გრძელვადიანი ვალდებულებების ღირებულებას. ეს ნიშნავს, რომ სააქციო კაპიტალის ღირებულების მისაღებად აუცილებელია დადგენილი ღირებულების შემცირება გრძელვადიანი ვალის ოდენობით.

ყველა კორექტირების შემდეგ მიიღება ღირებულება, რომელიც არის კომპანიის კაპიტალის საბაზრო ღირებულება.

ბიზნესს შეუძლია შემოსავლის გამომუშავება საპროგნოზო პერიოდის დასრულების შემდეგაც. შემოსავლები უნდა დასტაბილურდეს და მიაღწიოს ერთგვაროვან გრძელვადიან ზრდას. პროგნოზის შემდგომ პერიოდში ღირებულების გამოსათვლელად, შეგიძლიათ გამოიყენოთ ფასდაკლების გამოსათვლელად ერთ-ერთი შემდეგი მეთოდი:

სალიკვიდაციო ღირებულების მიხედვით;
წმინდა აქტივების ღირებულებით;
გორდონის მეთოდის მიხედვით.

გორდონის მოდელის გამოყენებისას, ტერმინალური ღირებულება განისაზღვრება, როგორც ფულადი სახსრების ნაკადის თანაფარდობა პოსტსაპროგნოზო პერიოდის პირველი წლისთვის დისკონტის განაკვეთსა და ფულადი სახსრების გრძელვადიან ზრდის ტემპს შორის სხვაობას. შემდეგ ტერმინალური ღირებულება მცირდება მიმდინარე მნიშვნელობებამდე იმავე დისკონტის განაკვეთით, რომელიც გამოიყენება საპროგნოზო პერიოდის ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის.

შედეგად, ბიზნესის მთლიანი ღირებულება განისაზღვრება, როგორც შემოსავლის ნაკადების მიმდინარე ღირებულებების ჯამი საპროგნოზო პერიოდში და კომპანიის ღირებულება პოსტსაპროგნოზო პერიოდში.

დასკვნა

შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით კომპანიის ღირებულების შეფასების პროცესში იქმნება ფულადი სახსრების ნაკადების ფინანსური მოდელი, რომელიც შეიძლება გახდეს საფუძველი ინფორმირებული მენეჯმენტის გადაწყვეტილების მისაღებად, ხარჯების ოპტიმიზაციისთვის, დიზაინის შესაძლებლობების გაზრდის შესაძლებლობების ანალიზისა და მოცულობის დივერსიფიკაციისთვის. პროდუქტების. ეს მოდელი სასარგებლო იქნება შეფასების დასრულების შემდეგ.

საბაზრო ღირებულების გამოსათვლელად ერთი ან სხვა მეთოდის ასარჩევად, ჯერ უნდა გადაწყვიტოთ შეფასების მიზანი და მისი შედეგების დაგეგმილი გამოყენება. შემდეგ თქვენ უნდა გაანალიზოთ კომპანიის ფულადი ნაკადების მოსალოდნელი ცვლილება უახლოეს მომავალში, გაითვალისწინოთ ფინანსური მდგომარეობა და განვითარების პერსპექტივები და ასევე შეაფასოთ მიმდებარე ეკონომიკური გარემო, როგორც გლობალური, ისე ეროვნული, მათ შორის ინდუსტრია. თუ დროის ნაკლებობისას საჭიროა გაიგოთ ბიზნესის საბაზრო ღირებულება, ან დაადასტუროთ მიღებული შედეგები სხვა მიდგომების გამოყენებით, ან როდესაც ფულადი ნაკადების სიღრმისეული ანალიზი შეუძლებელია ან არ არის საჭირო, შეგიძლიათ გამოიყენოთ კაპიტალიზაციის მეთოდი შედარებით საიმედო შედეგის სწრაფად მისაღებად. სხვა შემთხვევებში, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც შემოსავლის მიდგომა არის ერთადერთი გზა საბაზრო ღირებულების გამოსათვლელად, უპირატესობა ენიჭება დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდს. შესაძლებელია, რომ გარკვეულ სიტუაციებში ორივე მეთოდი ერთდროულად იყოს საჭირო კომპანიის ღირებულების გამოსათვლელად.

და რა თქმა უნდა, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით მიღებული ღირებულება პირდაპირ დამოკიდებულია ანალიტიკოსის გრძელვადიანი მაკროეკონომიკური და ინდუსტრიული პროგნოზების სიზუსტეზე. თუმცა, შემოსავლის მიდგომის გამოყენების პროცესში უხეში საპროგნოზო ინდიკატორების გამოყენებაც კი შეიძლება სასარგებლო იყოს კომპანიის სავარაუდო ღირებულების განსაზღვრაში.

შემოსავლის მიდგომა არის უძრავი ქონების, ორგანიზაციის ქონების, თავად ბიზნესის ღირებულების შეფასების მეთოდების მთელი კომბინაცია, რომელშიც ღირებულება განისაზღვრება კონვერტაციის გზით. ეკონომიკური სარგებელირომლებიც მოსალოდნელია მომავალში. თეორიული საფუძვლებიეს მიდგომა საკმაოდ დამაჯერებელია. ინვესტიციის ღირებულება არის მომავალი სარგებლის ღირებულება მიმდინარე მომენტი, რომლებიც დისკონტირებულია ანაზღაურების კოეფიციენტით, რომელიც ასახავს ინვესტიციის რისკიანობას.

ეს გონივრული და შესაფერისია ნებისმიერი არსებული საწარმოსთვის, რომელიც გამოიყენება ქონების წარმოებასა და რეალიზაციაში, ისევე როგორც მის ბიზნესში, დადებითი მოგების წარმოქმნის გათვალისწინებით. შეფასებულ ბიზნესში ინვესტირების რისკების სიდიდე ნაჩვენებია დისკონტის განაკვეთის საშუალებით. ეს როლი ეკონომიკური გაგებით არის ანაზღაურების მაჩვენებელი, რომელსაც ინვესტორები ითხოვენ შესადარებელ საინვესტიციო ობიექტებში ინვესტირებულ კაპიტალზე რისკის დონის მიხედვით, ან ეს არის ანაზღაურება ალტერნატიული საინვესტიციო ვარიანტებიდან შესადარებელი რისკებით შეფასების დროს.

თავისებურებები

შემოსავლის მიდგომის პრაქტიკაში გამოყენება საკმაოდ რთული აღმოჩნდება, ვინაიდან აუცილებელია ღირებულების თითოეული მნიშვნელოვანი განმსაზღვრელი - ანაზღაურება და მოგება შეფასდეს. თუ ეს მეთოდები გამოიყენება საწარმოს შესაფასებლად, მაშინ აუცილებელია ჩატარდეს მათი ყველა ძირითადი ელემენტის საფუძვლიანი ანალიზი, მათ შორის ღირებულება, კომპანიის ბრუნვა, რომლებიც პირდაპირ გავლენას ახდენენ მოგებაზე, ხარჯებსა და რისკებზე, რომლებიც შექმნილია თითოეული ინდივიდის მიერ. ელემენტი.

გამოიყენება საკმაოდ ხშირად. მაგალითად, თუ ჩვენ ვსაუბრობთ შესყიდვაზე ან შერწყმაზე, მაშინ ეს მეთოდი გამოიყენება ბევრად უფრო ხშირად, ვიდრე ღირებულება ან საბაზრო მეთოდი. მყიდველის კაპიტალის ინვესტიცია ახლა ხორციელდება იმ მოლოდინით, რომ მომავალში მიიღება წმინდა ფულადი ნაკადები, რომლებსაც არ შეიძლება ვუწოდოთ გარანტირებული, რადგან ისინი ხასიათდებიან გარკვეული რისკებით. შემოსავლის მიდგომა საშუალებას გვაძლევს შევაფასოთ ღირებულების ეს ძირითადი განმსაზღვრელი ფაქტორები, მაშინ როცა საბაზრო მიდგომა ჩვეულებრივ მოითხოვს ფასი-მოგების კოეფიციენტს ან სხვა მსგავსი შემოსავლის მამრავლებს რეტროსპექტული პერიოდისთვის, მომავლის გათვალისწინების გარეშე.

ბაზრის მამრავლები, როგორც წესი, არასანდოა და ვერ უზრუნველყოფენ სიმკაცრის იმავე დონეს, რაც შეიძლება მიღწეული იყოს შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით, მომავალი მოგების პროგნოზით და ფასდაკლების განაკვეთებით. მაგალითად, ფასი-მოგების კოეფიციენტი, რომელიც გამოიყენება წლისთვის, საკმარისად არ ასახავს მოსალოდნელ ცვლილებებს მომავალ წლებში. სწორი პირობა იძლევა შესაძლებლობას წარმოაჩინოს ინვესტორების ზოგადი პრეფერენციები და ხშირად ციტირებულია გამყიდველების ან ინდუსტრიის წყაროების მიერ.

გამოყენება

საწარმოს ბიუჯეტის შესახებ ინფორმაცია ასევე საჭიროებს ანალიზს და დაცვას, რაც აიძულებს ცვლილებებს და შემუშავებული გეგმის, პროგნოზებისა და ძირითადი წინადადებების ფინანსური შედეგების განვითარებას. ბიზნესის შეფასების შემოსავლის მიდგომა ზომავს ყველა დაშვებას, რომელიც უკავშირდება თუ არა შეძენის გარკვეული სარგებელი წარმოიქმნება გაზრდილი შემოსავლების, ხარჯების შემცირების, პროცესის გაუმჯობესების ან დაბალი კაპიტალის ხარჯებისგან. ამ მიდგომის გამოყენებით შეგიძლიათ გაზომოთ და განიხილოთ ეს ყველაფერი. გარდა ამისა, ის შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოსალოდნელი სარგებლის დროების დასადგენად და ასევე საწარმოს ღირებულების შემცირების პროცესის დემონსტრირებისთვის, რადგან სარგებელი უფრო შორეულ მომავალში გადადის.

შემოსავლის მიდგომის გამოყენება მყიდველებსა და გამყიდველებს საშუალებას აძლევს გამოთვალონ ბიზნესის სამართლიანი საბაზრო ღირებულება, ისევე როგორც მისი საინვესტიციო ღირებულება ერთი ან მეტი სტრატეგიული მყიდველისთვის. თუ ეს განსხვავება ნათლად არის ნაჩვენები, გამყიდველებსა და მყიდველებს შეუძლიათ ადვილად ამოიცნონ სინერგიების უპირატესობები და მიიღონ ინფორმირებული გადაწყვეტილებები.

ბიზნესის შეფასებისას შემოსავლის მიდგომის გამოყენებისას უნდა გავითვალისწინოთ, რომ გამოთვლილი ღირებულება შედგება ყველა ქონების ღირებულებისგან, რომელიც გამოიყენება უშუალო საქმიანობაში. გამოყენებული მიდგომის ფარგლებში, არსებობს შეფასების რამდენიმე მეთოდი, რომლებიც ყველაზე საინტერესოა. კერძოდ, გამოიყენება შემოსავლის მიდგომის შემდეგი მეთოდები: ფულადი ნაკადების კაპიტალიზაცია და დისკონტირება. შეგიძლიათ უფრო დეტალურად შეხედოთ მათ.

მეთოდები

ფულადი სახსრების კაპიტალიზაციის მეთოდის გამოყენებით, საწარმოს მთლიანი ღირებულება გამოვლინდება საწარმოს ქონებრივი პოტენციალით წარმოქმნილი ფულადი ნაკადების მიხედვით. ბიზნესი ან მთლიანი საწარმო არის სხვაობა ფინანსური რესურსების ყველა შემოდინებასა და გადინებას შორის გარკვეული ბილინგის პერიოდისთვის. როგორც წესი, გამოთვლებისთვის გამოიყენება ერთი წლის ვადა. ტექნიკა არის მოსალოდნელი ფულადი ნაკადების წარმომადგენლობითი დონის კონვერტაცია მიმდინარე ღირებულებად ნაკადის მთლიანი თანხის გაყოფის სავარაუდო კაპიტალიზაციის განაკვეთზე. ამ შემთხვევაში, შესაბამისია შემოსავლის ნაკადი გარკვეული კორექტირებით.

გამოსაყენებლად ჩვეულებრივი მეთოდიფულადი ნაკადების გამოთვლებში გამოიყენება უნაღდო დანახარჯების წმინდა მოგების (გაანგარიშებული გადასახადების შემდეგ) დამატება კაპიტალიზაციის აბსოლუტური ფულადი ნაკადების ოდენობის დასადგენად. გაანგარიშების ეს მეთოდი შეიძლება ჩაითვალოს უფრო გამარტივებულად თავისუფალი ფულადი ნაკადების გაანგარიშებასთან შედარებით, რომელიც დამატებით ითვალისწინებს საჭირო კაპიტალურ ინვესტიციებს და საბრუნავი კაპიტალის შევსების აუცილებლობას.

ფულადი ნაკადების დისკონტირება

ეს მეთოდი ძირითადად ეფუძნება მხოლოდ მოსალოდნელ ფულად ნაკადებს, რომლებიც წარმოიქმნება თავად საწარმოს მიერ. მისი დამახასიათებელი განსხვავება ისაა, რომ ფულადი სახსრების ნაკადის წარმომადგენლობითი დონის განსაზღვრის გამოსათვლელად საჭიროა ღირებულების შეფასება. ეს მეთოდი ყველაზე ფართოდ არის გავრცელებული განვითარებულ ქვეყნებში იმის გამო, რომ მისი გამოყენება შესაძლებელია განვითარების ყველა პერსპექტივის გათვალისწინების მიზნით. ფულადი ნაკადი შემოვიდა ზოგადი ხედიუდრის ჯამს და ამორტიზაციას, რაც ექვემდებარება წმინდა საბრუნავი კაპიტალის და კაპიტალის ინვესტიციების ზრდას.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდის გამოყენებისთვის არსებობს შემდეგი პირობები:

არსებობს საფუძველი ვივარაუდოთ, რომ ფინანსური ნაკადების მომავალი დონეები განსხვავდება ამჟამინდელისგან, ანუ საუბარია განვითარებად საწარმოზე;
არსებობს ბიზნესის გამოყენებისგან მომავალი ფულადი ნაკადების გონივრული შეფასების შესაძლებლობები ან;
ობიექტი არის მშენებლობის ეტაპზე, სრული ან ნაწილობრივი;
საწარმო არის დიდი მრავალფუნქციური კომერციული ობიექტი.

უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით საუკეთესოა, მაგრამ მისი გამოყენება ძალიან შრომატევადია. არსებობს შეფასებები, რომელთა გაკეთება შეუძლებელია ამ მეთოდის გამოყენების გარეშე. მათ შორისაა საინვესტიციო პროექტის შემუშავება მისი შემდგომი შეფასებით.

ფასდაკლების მეთოდის უპირატესობები

თუ თქვენ იყენებთ შემოსავლის მიდგომას უძრავი ქონების ან ბიზნესის შეფასების ფასდაკლების მეთოდით, შეგიძლიათ განსაზღვროთ რამდენიმე ძირითადი უპირატესობა. უპირველეს ყოვლისა, ჩვენ ვსაუბრობთ იმაზე, რომ მომავალი ბიზნეს მოგება პირდაპირ ითვალისწინებს მხოლოდ პროდუქციის წარმოების მოსალოდნელ მიმდინარე ხარჯებს და მათი შემდგომი რეალიზაციისთვის, ხოლო მომავალი კაპიტალის ინვესტიციები, რომლებიც დაკავშირებულია წარმოების ან სავაჭრო ობიექტების შენარჩუნებასა და გაფართოებასთან, აისახება მოგების პროგნოზში. მხოლოდ ირიბად მათი მიმდინარე ამორტიზაციის გზით.

მნიშვნელოვანი პუნქტები

ობიექტის შეფასება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით, როდესაც არსებობს მოგების ან ზარალის ნაკლებობა, როგორც ინვესტიციის გამოთვლების ინდიკატორი, ხორციელდება იმ ფაქტის კორექტირებით, რომ მოგება ემსახურება სააღრიცხვო ანგარიშგების ინდიკატორს და, შესაბამისად, ექვემდებარება მნიშვნელოვან მანიპულაციებს. პროცესი.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი მოიცავს მოდელების სამ ჯგუფს:

თუ შემოსავლის მიდგომა გამოიყენება დივიდენდის დისკონტის მოდელის შესაბამისად, აქციების გადახდის ღირებულება გამოიყენება ფულადი სახსრების ნაკადის მტკიცებულებად. მიუხედავად იმისა, რომ მოდელი ფართოდ გამოიყენება უცხოურ პრაქტიკაში საწარმოს აქტივების ღირებულების დასადგენად და შესაფასებლად, მას ბევრი უარყოფითი მხარე აქვს. გაუნაწილებელი შემოსავლის მქონე მოდელებში არ არის აღრიცხვის ხარისხი. განსხვავებაა არა მხოლოდ დივიდენდების პოლიტიკაში კონკრეტული საწარმოები, არამედ მთლიანად ქვეყნებისთვის. ამ მეთოდის გამოყენება არ შეიძლება საწარმოებში, რომლებსაც არ აქვთ მოგება. ეს მოდელი საუკეთესოდ შეეფერება უმცირესობის აქციების ღირებულების გამოსათვლელად.

ნარჩენი შემოსავლის მოდელი

ნარჩენი მიდგომის მოდელის მიხედვით შეფასების შემოსავლის მიდგომა ვარაუდობს, რომ ნარჩენი შემოსავლის ოდენობა გამოყენებული იქნება ფულადი სახსრების ნაკადის ინდიკატორად, ანუ განსხვავება ფაქტობრივ მოგებასა და მოგების ოდენობას შორის, რომელიც აქციონერების მიერ იყო ნაწინასწარმეტყველები. თავად კომპანიის ან მისი აქციების შეძენა. თუ საწარმოს ღირებულება გამოითვლება ამ მოდელის შესაბამისი დაშვებების საფუძველზე, მაშინ ის ტოლი იქნება ამის შემდეგ დარჩენილი შემოსავლის მოსალოდნელი ოდენობის ამჟამინდელი ღირებულების ჯამის. ეს მოდელი აჩვენებს მნიშვნელოვან სენსიტიურობას ფინანსურ ანგარიშგებაში წარმოდგენილი მონაცემების ხარისხის მიმართ. რუსული პირობებისთვის, ასეთი ინფორმაციის ადეკვატურობა მნიშვნელოვან ეჭვს იწვევს.

სარგებელი აქციონერებისთვის

ბუნებრივია, საწარმოს აქციონერებს ან აქციონერებს, რომლებსაც აქვთ გარკვეული ისტორია, ისევე როგორც დივიდენდის გადახდის ფაქტები, შეუძლიათ გამოიყენონ ფასდაკლების მოდელი ღირებულების გამოსათვლელად. საკუთარი კომპანია. სიტუაცია ისეთია, რომ ამ სექტორის საწარმოების აქციონერები იშვიათად არიან უმცირესობები, ამიტომ მათთვის ყველაზე მეტად შესაფერისი გზითგამოიყენებს შემოსავლის მიდგომას უძრავი ქონებისა და ბიზნესის შეფასებისას დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მოდელის მეშვეობით. ამ სისტემაში მთავარია თავისუფალი ფულადი ნაკადები დისკონტის განაკვეთებით ან ინვესტირებულ კაპიტალზე მოსალოდნელი ანაზღაურებით. ამ მოდელის გამოყენების ყველაზე დიდი პრობლემა არის ფულადი სახსრების თავისუფალი ნაკადების პროგნოზის სიზუსტე, ასევე დისკონტის განაკვეთის ადეკვატური განსაზღვრა.

თუ გამოვიყენებთ შემოსავლის მიდგომას, რომლის განმარტებაც ზემოთ იყო მოცემული, მაშინ დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდის გამოყენებისას, პროგნოზირებული ფინანსური ნაკადები, რომლებიც შეიძლება ამოღებულ იქნას მიმოქცევიდან ფულადი მოგების ნაწილის საჭირო რეინვესტიციის შემდეგ, მხედველობაში მიიღება შემოსავალად. ბიზნესისგან მოსალოდნელია. როგორც ინდიკატორი, ფულადი ნაკადები არ არის დამოკიდებული სისტემაზე ბუღალტერიასაწარმოში გამოყენებული და მისი ამორტიზაციის პოლიტიკა. ამავდროულად, გასათვალისწინებელია ფულადი სახსრების ნებისმიერი მოძრაობა - შემოდინება და გადინება. ფასდაკლების ფინანსური მნიშვნელობის შეფასება ნაღდი ფულიგამოდის, რომ ამ პროცესების შედეგად, ისინი მცირდება იმ თანხებით, რომლებიც ხელმისაწვდომი იქნებოდა ინვესტორისთვის მითითებული ფულადი ნაკადის მიღების დროს, იმ პირობით, რომ მან არ დააბანდო თავისი სახსრები ამ ბიზნესში ახლა, მაგრამ საჯაროდ ხელმისაწვდომი ბუნების ზოგიერთ სხვა საინვესტიციო აქტივში, მაგალითად, გაყიდვადი ფასიანი ქაღალდი ან საბანკო დეპოზიტი.

დამატებითი ტექნიკა

შემოსავლის მიდგომა, რომლის მაგალითიც ადრე იყო აღწერილი, ბოლო დროს სულ უფრო ნაკლებად გამოიყენება შეფასების მეთოდი. იგი გამოიყენება ყველა სახის აქტივის შესაფასებლად და ეფუძნება იდეას, რომ ნებისმიერი აქტივი, რომელიც იზიარებს ოფციონის ძირითად მახასიათებლებს, შეიძლება შეფასდეს როგორც ოფციონი. ამ დროისთვის, შემოსავლის მიდგომის მიტოვება ყველაზე ხშირად ხორციელდება ოფციონის ფასწარმოქმნის მოდელის სასარგებლოდ (შესაბამისად, Black-Scholes მოდელი).

ასეთი სისტემა, გამოყენების შემთხვევაში, შესაძლებელს ხდის კომპანიის ან საწარმოს სააქციო კაპიტალის მთლიანი ღირებულების შეფასებას იმ შემთხვევაში, თუ ის მუშაობს დიდი ზარალით. ეს მოდელი მიზნად ისახავს კიდევ უფრო ახსნას, თუ რატომ არ არის საწარმოს კაპიტალის ღირებულება ნული, მაშინაც კი, თუ მთელი საწარმოს ღირებულება დაეცემა ვალის ნომინალური ოდენობის დონეს. მაგრამ ამ უპირატესობის გათვალისწინებითაც კი, შეიძლება აღინიშნოს, რომ რუსული საწარმოების ღირებულების შეფასების Black-Scholes მოდელი ამჟამად სულ უფრო და უფრო თეორიული ხასიათისაა. მთავარი პრობლემა, რის გამოც ეს მოდელი ვერ გამოიყენება შიდა ბიზნესზე, არის მოდელის პარამეტრების გარკვეული რეალური მონაცემების ნაკლებობა, რაც უკიდურესად აუცილებელია.

დასკვნები

ბიზნესისა და უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა გაცილებით ნაკლებად გავრცელებულია და ეს მრავალი მიზეზის გამო ხდება. კერძოდ, ეს ეხება იმ ხარვეზებს, რომლებიც ართულებს სამომხმარებლო ბაზარზე გამოყენებას. უპირველეს ყოვლისა, უნდა აღინიშნოს, თუ რამდენად რთულია მომსახურებისა და პროდუქტების, მასალებისა და ნედლეულის სამომავლო ღირებულების პროგნოზის გაკეთება, ისევე როგორც სხვა ხარჯების ინდიკატორების ნაკრები. ამავდროულად, შეიძლება ვისაუბროთ ექსპერტთა შეფასებების გარკვეულ სუბიექტურობაზე. გარდა ამისა, პრობლემა არის რუსული საწარმოების შესახებ ინფორმაციის დაბალი გამჟღავნება, მაგრამ ეს აუცილებელია კომპეტენტური გამოთვლების განსახორციელებლად და Black-Scholes მოდელის შედგენისთვის. ეს დიდწილად განპირობებულია ასეთი საწარმოების დაბალი კორპორატიული კულტურით.

აქციების აბსოლუტური რაოდენობა, მათ შორის აქციების დიდი ბლოკები, კონცენტრირებულია ადამიანთა მცირე წრის ხელში, ხოლო მცირე მფლობელების წილი, რომელთა წილი ძალიან მცირეა, საწესდებო კაპიტალში უმნიშვნელოა. გამოდის, რომ ბევრი საწარმო უბრალოდ არ არის დაინტერესებული რაიმე ინფორმაციის გამჟღავნებით. სწორედ ამიტომ, შემოსავლის მიდგომით გაანგარიშება შესამჩნევად რთულდება რუსეთში მრეწველობისა და ბიზნესის უმეტესობასთან მიმართებაში. სხვა პირობებში, ის მუშაობს საუკეთესოდ, აჩვენებს ყველა მის უპირატესობას და საიმედოობას.