იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები რუსულ პრაქტიკაში. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები რუსეთის საფონდო ბირჟაზე. იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების დანიშნულება

იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები (MBS), რომლებსაც ინგლისურენოვან ლიტერატურაში ეწოდება MBS (იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები), არის ABS– ის განსაკუთრებული შემთხვევა. ყველაზე ზოგადი ფორმით, ABS (ფასიანი ქაღალდები) არის ფასიანი ქაღალდები, რომლებიც აძლევს მათ მფლობელებს უფლებას მიიღონ ფულადი ქვითრები აქტივების გარკვეული წყობიდან (კომპლექტიდან).

MBS– ის შემთხვევაში, აქტივები არის უძრავი ქონების დაგირავებით უზრუნველყოფილი იპოთეკური სესხების მოთხოვნები. იპოთეკური სესხის დაფარვა ხდება ყოველთვიურად. ამ აუზით მხარდაჭერილი MBS– ების მფლობელები იღებენ ამ გადახდების უმეტესობას წინასწარ განსაზღვრული სქემის მიხედვით.

მსოფლიო პრაქტიკაში გამოიყენება MBS– ების ფართო სპექტრი, რომლებიც განსხვავდება უზრუნველყოფის აქტივების ტიპში, გარანტიებში, რისკების განაწილებაში და ა. მეორადმა იპოთეკურმა ბაზარმა მიიღო ახალი განვითარება 70 -იანი წლების დასაწყისიდან შეერთებულ შტატებში, იპოთეკური სესხების უზრუნველყოფის მექანიზმის გაჩენით, რაც იგულისხმება როგორც იპოთეკური სესხების პაკეტით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების გამოშვება. აუზი ჩვეულებრივ აგროვებს იმავე ტიპის იპოთეკურ სესხებს, რომლებიც ემთხვევა დაკრედიტების თვალსაზრისით: პერიოდი, გადახდის სქემა, მსესხებლების კატეგორია, იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ტიპი. ფასიანი ქაღალდების ფასიანი ქაღალდების ფასიანი ქაღალდების ფასიანი ქაღალდების ფასიანი ქაღალდების ფასიანი ქაღალდების ფასიანი ქაღალდები

იპოთეკით დაფუძნებული ფასიანი ქაღალდები გამოჩნდა რუსეთის ფინანსურ ბაზარზე 2003 წლის 11 ნოემბერს ფედერალური კანონის ძალაში შესვლისთანავე No152-FZ # 112.2003 წ. „იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ“ (შემდგომში MBS კანონი). კანონი განსაზღვრავს ორი სახის იპოთეკური ფასიანი ქაღალდებით.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაციები არის ობლიგაციები, რომლისთვისაც ვალდებულებების შესრულება უზრუნველყოფილია იპოთეკით დაფარული იპოთეკით. როგორც ფასიანი ქაღალდები, ისინი ექვემდებარებიან რეგისტრაციას ფინანსური ბაზრების ფედერალურ სამსახურში. ობლიგაციები შეიძლება გაიცეს როგორც დოკუმენტური, ისე არა დოკუმენტური ფორმით. რუსეთის კანონის თანახმად, რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდები შეიძლება გაიცეს მხოლოდ არაერტიფიცირებული ფორმით, ხოლო ფასიანი ქაღალდები არსებობს ექსკლუზიურად დამოწმებული ფორმით, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. ვინაიდან ობლიგაციები არის სავალო ფასიანი ქაღალდები, ისინი უფლებას აძლევენ მათ მფლობელს მიიღონ ასეთი ობლიგაციების მხოლოდ ნომინალური ღირებულება და ფიქსირებული საპროცენტო განაკვეთი. იპოთეკური დაფარვა დაპირებულია ემიტენტის მიერ ობლიგაციების ყველა მფლობელის სასარგებლოდ.

მეორე ტიპის იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები არის იპოთეკაში მონაწილეობის მოწმობა. ეს არის რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი მფლობელის წილს იპოთეკის დაფარვის საერთო საკუთრებაში, ასევე უფლებას მოითხოვოს მისგან გამცემიდან იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვა, შესასრულებლად მიღებული სახსრების უფლება ვალდებულებები, რომელთა მოთხოვნები წარმოადგენს იპოთეკურ დაფარვას, ასევე MBS კანონით გათვალისწინებულ სხვა უფლებებს.

მონაწილეობის სერტიფიკატების სტრუქტურა ემყარება ნდობის მენეჯმენტის რუსულ კონცეფციას, რომელიც განსხვავებით ჩვეულებრივი კანონის ნდობის (ნდობის) კონცეფციისგან, არ გულისხმობს ნდობაზე გადაცემული ქონების საკუთრების გადაცემას. მონაწილეობის სერთიფიკატების მოპოვებასთან ერთად, მათი მფლობელები იძენენ წილს იპოთეკური დაფარვის საერთო საკუთრებაში და ავტომატურად აფორმებენ ნდობის მართვის ხელშეკრულებას იმ გამომცემელთან, რომელიც მოქმედებს როგორც იპოთეკური დაფარვის რწმუნებული. მენეჯერი მართავს მხოლოდ იპოთეკურ დაფარვას, რომლის მფლობელობა ერთობლივად ეკუთვნის მონაწილეობის სერთიფიკატების მფლობელებს. იპოთეკაში მონაწილეობის მოწმობები რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდებია და მათი გაცემა შესაძლებელია მხოლოდ არა დოკუმენტური ფორმით. იპოთეკის მონაწილეობის მოწმობა არ არის წილობრივი უზრუნველყოფა და, შესაბამისად, არ ექვემდებარება რეგისტრაციას ფინანსური ბაზრების ფედერალურ სამსახურში.

იმისდა მიუხედავად, რომ იპოთეკური ობლიგაციები და მონაწილეობის სერთიფიკატები, როგორც სავალო ინსტრუმენტების კლასი, სულ ახლახანს გამოჩნდა, ისინი უკვე დიდი ინტერესით სარგებლობენ ინსტიტუციონალური ინვესტორებისთვის. რუსული იპოთეკური ობლიგაციების ინვესტორები არიან მსხვილი მოთამაშეები, ძირითადად უცხოელები, რომლებიც ამჯობინებენ თავიანთ პორტფელში შეინარჩუნონ ემისიის მნიშვნელოვანი მოცულობა. შესაბამისად, მეორად ბაზარზე იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების ლიკვიდურობა ჯერ კიდევ შეზღუდულია.

გარდა ამისა, რუსეთის კანონმდებლობის თანახმად, იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების ემიტენტებს ექვემდებარება მოთხოვნები, რომლებიც ნაკარნახევია ინვესტორების რისკების მინიმუმამდე შემცირებისა და მათი უფლებების დეკლარირების აუცილებლობით ინვესტიციულ დაფარვასთან დაკავშირებით. რუსეთის კანონმდებლობის შესაბამისად, მხოლოდ იპოთეკური აგენტები და საკრედიტო დაწესებულებები შეიძლება იყვნენ იპოთეკით დაფარული ობლიგაციების ემიტენტები. იპოთეკური აგენტი შეიძლება არსებობდეს ექსკლუზიურად სააქციო საზოგადოების სახით. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ემიტენტი უნდა შეესაბამებოდეს რუსეთის ბანკის დებულებებს და ინფორმაციის გამჟღავნების მკაცრ მოთხოვნებს. ადრე, იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების ემიტენტებისთვის გათვალისწინებული იყო კაპიტალის ადეკვატურობის უფრო მაღალი კოეფიციენტები (14%), მაგრამ 2007 წლის ივნისში გადაწყდა ამ მოთხოვნის შემცირება იპოთეკური ბაზრის სტიმულირების მიზნით. ახლა რუსეთის ფედერაციის ცენტრალურ ბანკს აქვს სტანდარტი ზოგადად დადგენილ მნიშვნელობამდე: 15 მილიონზე მეტი ბანკის მქონე ბანკებისთვის - 10%, დანარჩენებისთვის - 11%.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები უნდა იყოს დაფარული საფარით, რომელიც უნდა იყოს ობლიგაციების ღირებულების მინიმუმ 80% ფასიანი ქაღალდების მთელი ცხოვრების განმავლობაში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მფლობელებს აქვთ უფლება წარუდგინონ ისინი შეთავაზებას ვადაზე ადრე.

იმავდროულად, ეს ფასიანი ქაღალდები მიმზიდველია ინვესტორებისთვის არა მათი მომგებიანობის გამო, არამედ მათი საიმედოობისა და ლიკვიდურობის გამო. MBS– ის ანაზღაურება არ უნდა იყოს მაღალი, წინააღმდეგ შემთხვევაში დაკრედიტების ბაზარზე მოზიდული რესურსები ძვირი იქნება და იპოთეკური სესხების განაკვეთები მაღალი. მაგრამ ეს ინსტრუმენტი ძალიან საინტერესოა მათთვის, ვისაც სურს დაზოგოს თავისი დანაზოგი ისე, რომ მიიღოს გარანტირებული შემოსავალი. იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები განსაკუთრებით საინტერესოა საპენსიო ფონდებისთვის, სადაზღვევო კომპანიებისთვის, ურთიერთდახმარების ფონდებისთვის და სხვა პოტენციური ინვესტორებისთვის რუსეთში გრძელვადიანი ფულით. ამასთან, რუსეთში ამ ფასიან ქაღალდებმა ჯერ კიდევ არ აჩვენეს თავიანთი უპირატესობა - იპოთეკით დაფუძნებული ფასიანი ქაღალდების რუსულ ბაზარს ჯერ არ მიუცია ასეთი შესაძლებლობა, რადგან ის განვითარების საწყის ეტაპზეა.

იპოთეკური ობლიგაციები - ფინანსური ინსტრუმენტი, რომელიც დიდი ხანია ცნობილია საზღვარგარეთ - ახლაც შემოდის რუსეთშიც. ანალიტიკოსები საუბრობენ ამ ფასიანი ქაღალდების მოახლოებაზე რუსეთის ფედერაციაში 2015 წლის ბოლოდან, თუმცა, უფრო კონკრეტული ინფორმაცია საჯარო გახდა მხოლოდ 2016 წლის გაზაფხულზე. კ. ზახარინი, საბინაო იპოთეკური სესხების სააგენტოს დირექტორი (AHML), "დაეტოვებინა" - მან გამოაცხადა ფართო თანამშრომლობა სბერბანკთან და ობლიგაციების გამოშვება 50 მილიარდი რუბლის ღირებულებით. თანამშრომლობის მასშტაბი შთამბეჭდავია, თუმცა, ჯერჯერობით უცნობია დაეხმარება თუ არა ობლიგაციები მომსახურების საბოლოო მომხმარებელს და, თუ ასეა, როგორ.

თითქმის არ არსებობს ეჭვი, რომ ახალი ფინანსური ინსტრუმენტი მალე ხელმისაწვდომი გახდება რუსეთში - მაისში პუტინმა სახელმწიფო საბჭოს სხდომაზე ისაუბრა იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების გამოშვების შემუშავების წინადადებით. და როგორც ჩანს, არავის ეშინია, რომ ეს იყო MBS, რომელმაც გამოიწვია ისტორიაში უდიდესი ფინანსური კრიზისი.

რა არის იპოთეკური ობლიგაციები?

სამწუხაროდ, ფასიანი ქაღალდების ბაზარი რუსეთში განვითარების იმდენად პრიმიტიულ ეტაპზეა, რომ ბევრ რუსს წარმოდგენა არ აქვს ზოგადად ობლიგაციებზე და მით უმეტეს იპოთეკურ სესხებზე. აქედან გამომდინარე, მნიშვნელოვანია განვმარტოთ რა არის იპოთეკური ობლიგაციები, მარტივი თვალსაზრისით, გავითვალისწინოთ იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ტიპები და ზოგადი მახასიათებლები.

იპოთეკური ობლიგაცია არის სავალო ქაღალდი, რომელიც ახდენს უძრავი ქონების სესხებში ინვესტიციების რეფინანსირებას.ამ მაგალითის გამოყენებით ადვილი გასაგებია ამ ფინანსური ინსტრუმენტის არსი.

XXX ბანკმა გასცა უძრავი ქონების სესხი 5 მილიონ რუბლად და დაუყოვნებლივ გასცა ფასიანი ქაღალდი, ანუ იპოთეკური ობლიგაცია. ფასიანი ქაღალდები იყიდება - იწყება მყიდველის ლოდინი. გამოცხადებულია ინვესტორი ს., რომელიც ეძებს საკმარისად სტაბილურ აქტივს შეინარჩუნოს თავისი შთამბეჭდავი დანაზოგი, ხოლო რისკავს მინიმუმს. ინვესტორი ს. გადარიცხავს ბანკს XXX (ემიტენტი) 5 მილიონი რუბლი, სანაცვლოდ იღებს სასურველ ქაღალდს. XXX ბანკი კვლავ გასცემს 5 მილიონ რუბლს, აფინანსებს სხვა იპოთეკას და ბანკი იწყებს ობლიგაციის გადახდას, რომელიც ინვესტორ ს -ს ხელშია, მსესხებლის მიერ იპოთეკით დაფარული თანხით.

შედეგად, ყველაფერი შავზეა:

• ბანკი - ზრდის გარიგებების რაოდენობას, რაც იმას ნიშნავს, რომ მას აქვს უფრო მაღალი საპროცენტო შემოსავალი.
• ინვესტორი - ჩადებს ფულს ჭეშმარიტად საიმედო აქტივში და ამავდროულად შეიძლება დაეყრდნოს სახსრების მნიშვნელოვან ზრდას. MBS– ებზე განაკვეთი ტრადიციულად დაბალია ვიდრე იპოთეკურ სესხებზე, ამიტომ ინვესტორები იღებენ ყველაზე მეტ მოგებას საცხოვრებლის ფასების ზრდით.სტატისტიკის თანახმად, ბოლო 10-12 წლის განმავლობაში უძრავი ქონების ღირებულება გაიზარდა დაახლოებით 200%–ით.
• მსესხებელი - გარიგებების რაოდენობის ზრდამ უნდა გამოიწვიოს ის, რომ ბანკები შეამცირებენ იპოთეკურ სესხებს, რომლებიც ამ მომენტში უკიდურესად გამოიყურება. არავინ საუბრობს მნიშვნელოვან ვარდნაზე - პროგნოზირებულია, რომ კრედიტორები "გადააგდებენ" 1.5% -მდე - თუმცა, საცხოვრებლის მაღალი ღირებულების გათვალისწინებით, მსესხებლების დანაზოგი აბსოლუტური თვალსაზრისით შეიძლება საკმაოდ შთამბეჭდავი აღმოჩნდეს.

ეს არის იპოთეკური ობლიგაცია მარტივი თვალსაზრისით და არა სამეცნიერო თეზისები.

ყველა ინვესტორს უნდა ესმოდეს, რომ იპოთეკური ობლიგაცია არის მხოლოდ ერთი ტიპის იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები. ასევე არსებობს ალტერნატივები:

• იპოთეკა- ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მფლობელის უფლებას მიიღოს ფული ფინანსური ვალდებულებით (მსესხებლისგან), ასევე საკუთრების უფლება, რომელიც გადაეცა მსესხებლის მიერ გირაოს სახით. იპოთეკური ობლიგაცია არის რეგისტრირებული დოკუმენტი და შეიცავს სესხის ხელშეკრულების ყველა ძირითად პარამეტრს, ასევე ადგილს გადარიცხვის ჩანაწერებისათვის - მსესხებლის თანხმობით, იპოთეკურ ობლიგაციას შეუძლია შეცვალოს "მფლობელი".
• მონაწილეობის სერთიფიკატი- გამოხატულია როგორც აქტივის შესაძენად აღებული სესხის თანხის წილი. შესაბამისად, სერტიფიკატის მფლობელს ასევე აქვს იმ მოგების წილი, რომელსაც იძლევა ნასესხები სახსრებით შეძენილი აქტივის გამოყენება.

დე იურე, იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები გამოჩნდა რუსეთში გაცილებით ადრე, ვიდრე დე ფაქტო: ისინი დაიწყო 2003 წელს, როდესაც ძალაში შევიდა ფედერალური კანონი No152 "იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ", სადაც უკვე იყო ნახსენები, მაგალითად, მონაწილეობის სერტიფიკატების შესახებ რა

MBS მახასიათებლები და პრობლემები რუსეთის ფედერაციაში

ნაკლებად სავარაუდოა, რომ შესაძლებელი გახდება რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკური ობლიგაციების უცხოური გამოცდილების მიღება: ჩვენს ქვეყანაში, ალბათ, არ არსებობს ისეთი ბაზარი, რომელიც შესაფერისი იქნება დამახასიათებელი "სტაბილურობისთვის" - ეს არ ჯდება უძრავი ქონების ბაზარზე საერთოდ. ცნობილი ბროკერის უფროსი ანალიტიკოსი ალპარი ა. ბოდროვა აღნიშნავს, რომ ბოლო 14 თვის განმავლობაში რუსეთის ფედერაციაში საცხოვრებლის ფასები სერიოზულად შემცირდა - ამ ფონზე, ინვესტორებმა ეჭვი შეიტანეს: არის თუ არა MBS მართლაც ასეთი საიმედო ინსტრუმენტი, როგორც თეორეტიკოსები ამბობენ ? არსებობს რისკი, რომ იპოთეკით დაფინანსებული ფასიანი ქაღალდები 2016 წელს საერთოდ არ ექნება ისეთი პოპულარობით ინვესტორებს შორის, რისი იმედიც ჰქონდა AHML- ს, როდესაც ფასები ჯიუტად „მარგალიტდებოდა“ მაღლა. არასტაბილურობა არის პირველი პრობლემა რუსულ MBS– ში.

რუსეთში იპოთეკური ობლიგაციების კიდევ ერთი მახასიათებელია მათი მაღალი ღირებულება - აშკარაა, რომ ისინი არ იქნება "ხელმისაწვდომი" კერძო ინვესტორებისთვის (რომ აღარაფერი ვთქვათ რიგით მოქალაქეებზე). დაგეგმილია, რომ ობლიგაციებისადმი ინტერესი გამოჩნდება NPF– ების, მზღვეველებისა და ბანკების მიერ - ორგანიზაციები დიდი რაოდენობით უფასო სახსრებით და მათი გაზრდის მძაფრი სურვილით. ა. ბოდროვას თქმით, ეს არის პირველი ინვესტორები, რომლებსაც შეუძლიათ "ქაფის მოცილება" - მიიღონ შთამბეჭდავი შემოსავალი ფასიანი ქაღალდებიდან და მომავალში, როდესაც MBS ვრცელდება და ბაზარი განვითარდება, მათი მომგებიანობის ბარი შემცირდება.

დაბოლოს, ბოლო ასპექტი, რომელიც ეჭვს ბადებს რუსეთის ფედერაციაში იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების პერსპექტივებზე არის კანონმდებლობის არასრულყოფილება. ფედერალურ კანონს "იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ", სამწუხაროდ, არ შეიძლება ვუწოდოთ მაღალი ხარისხის საკანონმდებლო ბაზა საბინაო დაკრედიტების ბაზრის განვითარებისათვის.

რას მივიღებთ "ქვედა ხაზში"? საკმაოდ უხეში იდეა - მაღალი ღირებულების ობლიგაციების გამოშვების განზრახვა, რომლის სამომავლო სარგებელში არ არის გარკვეული. მაგრამ ჯერ კიდევ არსებობს ამ იდეის წარმატების იმედი, რადგან AHML და, კერძოდ, ზ. ზაქარინს ესმის ფინანსური ინსტრუმენტის ნაკლოვანებები (როგორც საუბრობს ინტერვიუში) და ადგენს ყველაზე ამბიციურ მიზნებს: შიდა იპოთეკური ობლიგაციების შექმნა ძალიან ლიკვიდური და მიმზიდველი აქტივი ინვესტიციის მხრიდან. ვიდრე იპოთეკური სესხი. თუმცა, ექსპერტების აზრით, ამ მიზნების მიღწევას შეიძლება 10 წლამდე დასჭირდეს.

ამ თავის წაკითხვის შემდეგ თქვენ შეისწავლით:

• ? რა არის იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები და როგორია მათი ტიპები;
• ? როგორ არის დაკავშირებული იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ბაზარი იპოთეკურ ბაზართან;
• ? იპოთეკური სესხების ბაზრების რა მოდელები ჩამოყალიბდა მსოფლიო პრაქტიკაში და როგორია მათი გავლენა იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ბაზრებზე;
• ? რა ეტაპზეა რუსეთის იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ბაზარი, რა არის მისი პრობლემები და განვითარების ტენდენციები.

იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების კონცეფცია და მათი ტიპები

სახელწოდება "იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდები" ნიშნავს, რომ ისინი ასოცირდება იპოთეკასთან - უძრავი ქონების უზრუნველყოფაზე. ტერმინი "იპოთეკა" გამოჩნდა ძველ დროში (საბერძნეთი ძვ. წ. VI საუკუნე).

იპოთეკა(ჰიპოთეკა) - კრედიტორის წინაშე მოვალის პასუხისმგებლობის უზრუნველყოფა გარკვეული მიწის საკუთრების მიერ.

რუსეთში ეს ურთიერთობები რეგულირდება ორი კანონით (უახლესი გამოცემა): 1998 წლის 16 ივლისი No102-FZ "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების იპოთეკა)" და 11.11.2003 წ. No152-FZ "იპოთეკის შესახებ - ფასიანი ქაღალდები "(ბოლო გამოცემა) (შემდგომში - კანონი იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ).

იპოთეკა- ეს არის გირავნობის ერთ -ერთი ფორმა, რომელშიც დაგირავებული უძრავი ქონება რჩება მოვალის საკუთრებაში, ხოლო კრედიტორი, თუ ეს უკანასკნელი არ შეასრულებს თავის ვალდებულებას, იძენს კმაყოფილების მიღების უფლებას ამ ქონების გაყიდვით.

ყველაზე ხშირად, უძრავი ქონების უზრუნველყოფა წარმოიქმნება იპოთეკურ სესხებში, როდესაც ბანკი გასცემს სესხს შეძენილი უძრავი ქონებით, რომელიც ხდება უზრუნველყოფის საგანი. იპოთეკის კიდევ ერთი შემთხვევა არის სესხის ან სესხის აღება, რომელიც უზრუნველყოფილია არსებული უძრავი ქონებით მსესხებლის რაიმე სხვა მიზნით, რაც სულაც არ არის დაკავშირებული ამ უძრავ ქონებასთან.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხის (სესხის) მოვალე ფლობს და იყენებს მის ქონებას, მაგრამ მას შეუძლია განკარგოს (გაყიდოს, დაგირავდეს) მხოლოდ კრედიტორების (ბანკის) თანხმობით. როდესაც მოვალე ვერ ასრულებს თავის ვალდებულებებს, ქონება გაიყიდება აუქციონზე, კრედიტორის მოთხოვნები დაკმაყოფილდება მიღებული სახსრებიდან, ხოლო დარჩენილი თანხა უბრუნდება მოვალეს. ამრიგად, იპოთეკა მოქმედებს როგორც მოვალის ვალდებულებების უზრუნველყოფის საშუალება და ამცირებს კრედიტორ ბანკის რისკებს (სურათი 10.1). კრედიტორის დამატებითი დაცვა არის როგორც დაგირავებული ქონების, ასევე მოვალის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევა.

ბრინჯი 10.1.

Იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები- ერთი ან რამდენიმე იპოთეკური სესხის ვალდებულებებით დაფინანსებული სავალო ფასიანი ქაღალდები. ასეთ ფასიან ქაღალდებზე საპროცენტო და ძირითადი გადახდები წარმოიქმნება უზრუნველყოფით მიღებული სახსრებიდან.

უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემისას დგება სესხის ხელშეკრულება, რომელიც განსაზღვრავს მოვალესა და კრედიტორს შორის ურთიერთობას, სესხის გაცემის და დაფარვის პროცედურას, ასევე გირავნობის ხელშეკრულებას, რომელიც განსაზღვრავს ურთიერთობას იპოთეკარს შორის ხოლო იპოთეკარი, გირავნობის გამოყენების წესი, მისი ლიკვიდაცია (გაყიდვა) ნაგულისხმევი სესხის ხელშეკრულების შემთხვევაში.

იპოთეკაარის რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი კანონიერი მფლობელის უფლებებს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფულადი ვალდებულებების შესრულების გარეშე, ამ ვალდებულებების არსებობისა და გირავნობის უფლების სხვა მტკიცებულების გარეშე იპოთეკით დატვირთული ქონების შესახებ.

მაგალითად, ბანკი, რომელიც გასცემს იპოთეკურ სესხს, მოქმედებს როგორც კრედიტორი იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებისათვის (სესხის ხელშეკრულებით) და იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების მოგირავნე. ამ ბანკის, როგორც იპოთეკარის უფლება, ასევე შეიძლება დამატებით იყოს უზრუნველყოფილი იპოთეკით.

რატომ გჭირდებათ იპოთეკური სესხი, თუ კრედიტორისა და იპოთეკარის ყველა უფლება მითითებულია შესაბამის ხელშეკრულებებში? იპოთეკა არის ფასიანი ქაღალდი, რომლის გაყიდვაც შესაძლებელია ბაზარზე, შესაბამისად, ის კრედიტორ ბანკს აძლევს შესაძლებლობას გადასცეს, გადასცეს თავისი უფლებები სხვა პირს, უბრალოდ იპოთეკის ამ პირზე გადაცემით (გაყიდვით).

იპოთეკით გათვალისწინებული პირები არიან მოვალეები იპოთეკითა და გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით. ისინი ხშირად ერთი და იგივე პიროვნებაა, მაგრამ არა აუცილებლად. იპოთეკურ ობლიგაციას უნდა ჰქონდეს ყველა საჭირო დეტალი, მათ შორის ხელშეკრულების ყველა ძირითადი პირობა - სესხის ხელშეკრულება და გირავნობის ხელშეკრულება, ამიტომ ზოგჯერ იპოთეკური ობლიგაცია არის მთელი „წიგნი“. ვინაიდან უძრავი ქონებასთან დაკავშირებული ყველა უფლება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, მაშინ მის პირველ მფლობელზე იპოთეკის გაცემას ახორციელებს ის ორგანო, რომელმაც განახორციელა იპოთეკარის უფლებების ასეთი რეგისტრაცია. მომავალში, იპოთეკის მფლობელს შეუძლია გადასცეს იგი სხვა პირს, ხოლო ასეთი გარიგება ხდება მარტივი წერილობითი ფორმით. იპოთეკურზე უფლებების სხვა პირზე გადაცემა ნიშნავს ამ პირზე მისთვის გადაცემული ყველა უფლების გადაცემას ერთობლივად, ანუ როგორც კრედიტორის, ასევე მოგირავნის უფლებებს.

ჩამონტაჟებული თვისებები:

• ? გამოხატავს მოვალეობის ურთიერთობას. ამასთან, იპოთეკის მფლობელს, ვალის გადაუხდელობის შემთხვევაში, შეუძლია მიიღოს თავისი მოთხოვნების დაკმაყოფილება იპოთეკით დატვირთული ქონების ღირებულებიდან, მაგრამ არა თავად ქონებისგან;
• ? პერსონალიზებული ქაღალდი. იპოთეკით დამოწმებული უფლებები ეკუთვნის მასში დასახელებულ პირს;
• ? არაგამომტანი ქაღალდი;
• ? ბონდის ქაღალდი. თავისი უფლებების განხორციელებისას, იპოთეკის მფლობელი ვალდებულია წარუდგინოს იპოთეკა იმ პირს, ვის მიმართაც გამოიყენება შესაბამისი უფლება, მისი მოთხოვნით, თუ იპოთეკის გირავნობით არ გადაირიცხება ანაბრის ანაბარზე. ნოტარიუსი;
• ? გადაუდებელი ქაღალდი. მას აქვს დაფარვის კონკრეტული თარიღი და თუ ვალდებულების ოდენობა გადასახდელია განვადებით - გადახდების კონკრეტული პირობები (სიხშირე);
• ? სავაჭრო უზრუნველყოფა (ანუ შეიძლება არსებობდეს იპოთეკური სესხების მეორადი ბაზარი);
• ? საპროცენტო ქაღალდი. იპოთეკა ითვალისწინებს ნომინალურზე მეტი პროცენტის გადახდას, რომელიც შეიძლება იყოს ფიქსირებული ან მცურავი.

რატომ არ ხდება იპოთეკით ვაჭრობა ბაზარზე? რამდენიმე ფაქტორი ხელს უშლის ამას:

• 1) იპოთეკა შედგენილია როგორც დოკუმენტი, ხელშეკრულება, რომელიც შედგება მრავალი გვერდისგან და უკავშირდება სხვა ხელშეკრულებებს (საკრედიტო, სიცოცხლის დაზღვევა, ქონების დაზღვევა, ანგარიშები და სხვა);
• 2) იპოთეკური სესხების ოდენობა, როგორც წესი, არ არის იმდენად მაღალი, რომ მიმზიდველი იყოს დიდი ინვესტორებისთვის, ხოლო მცირე ინვესტორები უპირატესობას ანიჭებენ სხვა აქტივებს, რომლებიც უფრო გასაგები და ნაკლებად სარისკოა;
• 3) საპროცენტო განაკვეთის რისკი. სესხის პროცენტი არის შემოსავალი იპოთეკურ სესხზე, ის ფიქსირდება და თუ განაკვეთები იცვლება ბაზარზე, იპოთეკას ექნება საპროცენტო განაკვეთის რისკი;
• 4) ქონების ღირებულების დაკარგვის რისკი. ყველა იპოთეკური სესხი განსხვავებულია, გაცემულია უძრავი ქონების სხვადასხვა ობიექტზე, რომელთა ღირებულება მერყეობს და შესაძლოა გადაჭარბებული იყოს. თუ უძრავი ქონების ფასი დაეცემა, ზოგიერთმა მსესხებელმა შეიძლება უარი თქვას სესხის დაფარვაზე და დაუბრუნოს იპოთეკით დატვირთული ქონება. აქედან გამომდინარე, იპოთეკის მყიდველი თავს იკავებს ასეთი გარანტიების შეძენის რისკზე;
• 5) საკრედიტო რისკი. იპოთეკა ემყარება მსესხებლისთვის გაცემულ სესხს. ამ მსესხებლის მდგომარეობა იპოთეკის მყიდველისთვის და ზოგჯერ თავად კრედიტორ ბანკისთვისაც გაუგებარი კითხვაა. ამრიგად, მსესხებლის საკრედიტო მდგომარეობის გაუარესების შემთხვევაში (სამსახურიდან გათავისუფლება, შემოსავლის ნაკლებობა), სესხის ძირითადი თანხისა და მასზე პროცენტის დაბრუნება მოულოდნელი მოვლენა ხდება.

ამრიგად, ერთი იპოთეკის შეძენა არის ძალიან სარისკო და ძვირადღირებული წამოწყება. ამასთან, მისი კონვერტირებადობა შესაძლებელს ხდის ფინანსური პროდუქტების შემუშავებას გარკვეული პორტფელის შექმნით და მასში სხვადასხვა აქტივების გაერთიანებით, რათა შემცირდეს საერთო რისკი მომგებიანობის შენარჩუნებისას. ერთი შეხედვით, როგორც ჩანს, ეს შეუძლებელია, მაგრამ თუ დეტალებს გადავხედავთ, მაშინ:

• ? რამდენიმე იპოთეკური სესხის ნაცვლად, ამ თანხაზე შეიძლება გამოქვეყნდეს გარკვეული რაოდენობის სტანდარტული ფასიანი ქაღალდები, შემდეგ შეიძლება თავიდან იქნას აცილებული პაკეტის შეძენის პრობლემები და ხელშეკრულებების სირთულე;
• ? კრედიტი, პროცენტი და ქონების ღირებულების დაკარგვის რისკი, როდესაც რამდენიმე იპოთეკური სესხი გაერთიანებულია, ვინაიდან, მაგალითად, როდესაც ერთი ქონების ღირებულება გადაფასდება, მეორე შეიძლება არასათანადოდ შეფასდეს და 1000 მსესხებლიდან ერთის უარი გადახდებზე დიდად არ იმოქმედებს საერთო ფინანსური შედეგი.

ამრიგად, ფინანსურმა ინჟინრებმა შეიმუშავეს ფასიანი ქაღალდის სქემა - არასავაჭრო აქტივების გადასატანი ფასიანი ქაღალდები.

იპოთეკური სესხის ფასიანი ქაღალდი, როგორც ფასიანი ქაღალდი, საშუალებას აძლევს მათ გამოიყენონ უზრუნველყოფის სახით სხვა ფასიანი ქაღალდების - იპოთეკით დაფარული ობლიგაციების გამოშვებისას.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაცია- ობლიგაცია, ვალდებულებების შესრულება, რომლის მიხედვითაც უზრუნველყოფილია მთლიანად ან ნაწილობრივ იპოთეკური დაფარვის გირაო.

ცალკეული ტიპის ობლიგაციებია იპოთეკით უზრუნველყოფილი საბინაო ობლიგაციები- იპოთეკით დაფარული ობლიგაციები, რომლებიც მოიცავს მხოლოდ იმ მოთხოვნების უფლებებს, რომლებიც უზრუნველყოფილია საცხოვრებელი ფართის იპოთეკით.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაციები შეიძლება განვიხილოთ, როგორც უზრუნველყოფით გათვალისწინებული ობლიგაციები, მხოლოდ კონკრეტული უზრუნველყოფით.

ეს ობლიგაციები გამოიცემა იპოთეკური სესხების რეფინანსირების მიზნით. იპოთეკური სესხის გამცემი ბანკი აგროვებს იპოთეკურ სესხს (იპოთეკური დაფარვა), რისთვისაც იღებს რეგულარულ გადასახადებს გაცემული სესხების დასაფარად. ბანკს შეუძლია გამოუშვას ობლიგაციები ამ იპოთეკური სესხის ქვეშ საკუთარი სახელით, ძირითადი დავალიანების დაფარვა და პროცენტის გადახდა განხორციელდება იპოთეკურიდან მიღებული შემოსავლების ხარჯზე. ბანკს ასევე შეუძლია გადასცეს იპოთეკური სესხი სხვა პირს (იპოთეკური სააგენტო), რომელიც გასცემს ობლიგაციებს საკუთარი სახელით.

იპოთეკური სესხების რეფინანსირების მსგავსი სქემა ფართოდ გამოიყენება შეერთებულ შტატებში, სადაც უკვე 30 -იან წლებში. XX საუკუნე. იქმნება იპოთეკური სესხების სახელმწიფო მხარდაჭერის სისტემა და იქმნება სპეციალიზებული ორგანიზაციები, მათ შორის იპოთეკური სააგენტოები. შეერთებულ შტატებში იპოთეკური ბაზარი მუშაობს კარგად განვითარებული იპოთეკური ობლიგაციების ბაზრის საფუძველზე, რომელიც უზრუნველყოფს იპოთეკური ბანკების რეფინანსირებას.

რუსეთში, იპოთეკური დაფარვის შემადგენლობა რეგულირდება კანონით.

იპოთეკური დაფარვაშეიძლება შედგებოდეს მხოლოდ იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნებისგან ვალის ძირითადი თანხის დასაბრუნებლად და (ან) საკრედიტო ხელშეკრულებებითა და სესხების ხელშეკრულებებით პროცენტის გადახდისათვის, მათ შორის იპოთეკით დამოწმებული მოთხოვნების ჩათვლით და (ან) იპოთეკაში მონაწილეობის მოწმობებით მათი მფლობელების წილი საერთო საკუთრების უფლებით სხვა იპოთეკური დაფარვის, ფულადი სახსრები რუსეთის ფედერაციის ვალუტაში ან უცხოურ ვალუტაში, ასევე სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები და უძრავი ქონება კანონით გათვალისწინებულ შემთხვევებში.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, რუსეთში იპოთეკური დაფარვა შეიძლება შედგებოდეს:

• 1) იპოთეკური სესხიდან;
• 2) იპოთეკაში მონაწილეობის მოწმობები;
• 3) სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები;
• 4) ნაღდი ფული.

უძრავი ქონება შეიძლება იყოს იპოთეკური დაფარვის ნაწილი მხოლოდ განსაკუთრებულ შემთხვევებში და კონკრეტული პერიოდის განმავლობაში.

იპოთეკური დაფარვა შეიძლება განიხილებოდეს როგორც ერთგვარი ანალოგი იმ საინვესტიციო ფონდისა, რომლის წევრები ფლობენ უზრუნველყოფას, რომელიც ადასტურებს მათ უფლებებს, როგორც იპოთეკური დაფარვის "კაპიტალის მფლობელებს".

მონაწილეობის სერთიფიკატი- რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი მფლობელის წილს იპოთეკური დაფარვის საერთო საკუთრებაში, უფლებას მოითხოვოს იპოთეკური დაფარვის ნდობის სათანადო მენეჯმენტის გამცემისგან, ვალდებულებების შესასრულებლად მიღებული სახსრების მიღების უფლება; მოთხოვნები, რისთვისაც იპოთეკური დაფარვაა.

იპოთეკური დაფარვა არის ნდობით, რომელსაც ახორციელებს ან მმართველი კომპანია, ან ბანკი.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაციები არის ობლიგაციები, ფასიანი ქაღალდები, რომელთა გამოშვებას აქვს მახასიათებლები "ჩვეულებრივ" ობლიგაციებთან შედარებით, კერძოდ, მხოლოდ იპოთეკური აგენტები და საკრედიტო ორგანიზაციები შეიძლება იყვნენ იპოთეკით დაფარული ობლიგაციების გამცემი.

იპოთეკური აგენტი- არის სააქციო საზოგადოება, რომლის საქმიანობის ერთადერთი საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხების (სესხების) მოთხოვნების შეძენა და (ან) იპოთეკით.

ამისათვის იპოთეკურ აგენტს შეუძლია სესხის აღება, მათ შორის იპოთეკური ობლიგაციების გამოშვებით. იპოთეკურ აგენტს არ შეუძლია ჰყავდეს პერსონალი, იპოთეკური აგენტის ერთადერთი აღმასრულებელი ორგანოს უფლებამოსილება უნდა გადაეცეს კომერციულ ორგანიზაციას, ბუღალტერია ასევე გადაეცემა სპეციალიზებულ ორგანიზაციას. იპოთეკური აგენტის წესდებაში ცვლილებები არ არის დაშვებული. ყველა შემოთავაზებული იპოთეკით უზრუნველყოფილი ობლიგაციების გამოსყიდვის შემდეგ, იპოთეკური აგენტი ლიკვიდირებულია.

რუსეთში იპოთეკით დაფარული ობლიგაციების მთავარი გამცემია საბინაო იპოთეკური სესხის სააგენტო, რომელმაც ჩამოაყალიბა რამდენიმე სპეციალიზებული სააქციო საზოგადოება-იპოთეკური აგენტები ამ მიზნით, მაგრამ რუსეთში იპოთეკური ობლიგაციების ბაზარი ჯერ კიდევ განვითარების საწყის ეტაპზეა. რა

• გალანოვი V.A., Basova A.I. მ., 2006 წ.
• იპოთეკის შესახებ კანონის მე -17 მუხლი (უძრავი ქონების გირავნობა).

3.3. Იპოთეკური მხარდაჭერის ფასიანი ქაღალდები

სამი ათეული წელია, იპოთეკური სესხი ამერიკის ფასიანი ქაღალდების ბაზრის განუყოფელი ნაწილია. ამ დროის განმავლობაში გამოჩნდა იპოთეკურ სესხზე დაფუძნებული ფასიანი ქაღალდების სხვადასხვა სქემა, ფორმები და ტიპები. თუმცა, პირველი და უმარტივესი სქემა (ე.წ. გავლა) რჩება ერთ-ერთ ყველაზე პოპულარულად. იგი ძირითადად ხორციელდება ორი სამთავრობო უწყების (FNMA და GNMA) და ერთი ნახევრად სამთავრობო სააგენტოს (FHLMC) მეშვეობით.

იპოთეკური ბაზარიშედგება სამი ძირითადი ელემენტისგან: იპოთეკური ბაზარი (პირველადი იპოთეკური ბაზარი), იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ბაზარი (მეორადი იპოთეკური ბაზარი, რომელიც ასევე იყოფა პირველადი და მეორადი) და უძრავი ქონების ბაზარი.

იპოთეკური ბაზარი(პირველადი იპოთეკური ბაზარი) მოიცავს კრედიტორისა და მსესხებლის საქმიანობის სფეროს, რომელთა შორისაც იპოთეკური სესხის ხელშეკრულების შესაბამისად წარმოიქმნება ვალდებულებები. ბაზრის პირველადი მონაწილეები არიან მოქალაქეები და იპოთეკური ბანკები, იპოთეკური კომპანიები და სხვა დაწესებულებები, რომლებიც სესხებს უწევენ მოქალაქეებს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი (სურ. 3.9). თუ კრედიტორი არის ბანკი, მაშინ მისთვის მნიშვნელოვანია საკრედიტო რესურსების განახლების შესაძლებლობა, რაც მას შეუძლია გასცეს ახალი გრძელვადიანი იპოთეკური სესხების სახით რეგულარულ მსესხებლებზე (ამ პრობლემის გადასაჭრელად ორგანიზებულია მეორადი იპოთეკური ბაზარი).

ბრინჯი 3.9იპოთეკური ბაზარი

პირველადი იპოთეკური ბაზარი მოიცავს მოგირავნეთა (კრედიტორთა) და დამგირავებლების (მსესხებლების) საქმიანობის მთლიანობას.

ბაზარზე იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები(მეორადი იპოთეკური ბაზარი) ყიდის იპოთეკას იპოთეკურ სესხებზე. იპოთეკა - იურიდიული დოკუმენტი უძრავი ქონების იპოთეკის (გირავნობის) შესახებ, რომელიც ადასტურებს უძრავი ქონების ობიექტის სესხის (სესხის) ვალდებულებების უზრუნველყოფის უზრუნველყოფას.

პირველად, იპოთეკის კონცეფცია, როგორც თავისუფლად სავაჭრო ფასიანი ქაღალდი, გამოჩნდა 1998 წლის ფედერალურ კანონში „იპოთეკური სესხების შესახებ (უძრავი ქონების დაპირებები)“ 1998 წლის 16 ივლისით, No102-FZ. იპოთეკა გადადის მომდევნო გადაცემის წარწერის გაკეთებით (საჭიროა მხოლოდ გადაცემის შემდგომი სახელმწიფო რეგისტრაცია), რაც ამარტივებს უფლებების გადაცემას მოცემული სამართლებრივი ურთიერთობებით. იპოთეკის მოხერხებულობა იმაში მდგომარეობს, რომ ის თავად შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი. მიუხედავად ამისა, რუსეთში იპოთეკური ბაზარი ჯერ არ ჩამოყალიბებულა.

საფონდო ბირჟის მონაწილეებისთვის განსაკუთრებით საინტერესოა იპოთეკური ობლიგაციებიდა მონაწილეობის სერთიფიკატები.ამ ფასიანი ქაღალდების ინვესტორების განმარტებები, მიმოქცევის წესები და კატეგორიები დადგენილია 2003 წლის 29 ოქტომბრის 15152-FZ ფედერალური კანონით „იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ“.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაცია -ობლიგაცია, ვალდებულებების შესრულება, რომლის მიხედვითაც უზრუნველყოფილია გირავნობის დაფარვის გირაო. მონაწილეობის სერთიფიკატი -რეგისტრირებული ფასიანი ქაღალდი, რომელიც ადასტურებს მისი მფლობელის წილს იპოთეკის დაფარვის საერთო საკუთრებაში, უფლებას მოითხოვოს მისი გამცემიდან იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვა, ვალდებულებების შესასრულებლად მიღებული სახსრების მიღების უფლება, მოთხოვნები, რომლისთვისაც იპოთეკური დაფარვა შედის, ისევე როგორც სხვა უფლებები ამ ფედერალური კანონით.

მონაწილეობის სერთიფიკატი არის ახალი ნაშრომი ჩვენი ბაზრისთვის, რაც გულისხმობს უფრო რთულ ფინანსურ მექანიზმს. ფასიანი ქაღალდების თითოეულ მყიდველს აქვს წილი ქონების საერთო საკუთრებაში, რომელიც წარმოადგენს სერთიფიკატების "საფარს". სერტიფიკატის მფლობელი არის, როგორც ჩანს, იპოთეკური სესხების მფლობელი და ამავდროულად მოქმედებს როგორც დამფუძნებელი და ბენეფიციარი ამ ქონების ნდობის მართვის ხელშეკრულებით. ის იღებს თითქმის ყველა სახსარს, რომელსაც მსესხებელი იხდის სესხზე (მენეჯერის საფასურის გამოკლებით).

იპოთეკური აგენტი -სპეციალიზებული კომერციული ორგანიზაცია, რომლის ექსკლუზიური საგანია იპოთეკით უზრუნველყოფილი კრედიტების (სესხების) და (ან) იპოთეკური სესხების მოთხოვნა და რომელსაც, ამ ფედერალური კანონის შესაბამისად, მინიჭებული აქვს იპოთეკის გაცემის უფლება -უკანა ობლიგაციები.

იპოთეკური აგენტის საქმიანობის საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ იპოთეკით უზრუნველყოფილი სესხების (სესხების) მოთხოვნების შეძენა და (ან) იპოთეკური სესხები, რომელთა შეძენაც შესაძლებელია იპოთეკური აგენტის მიერ ყიდვა -გაყიდვის ხელშეკრულების, გაცვლის საფუძველზე. , დავალება (მოთხოვნის გადაცემა), სხვა ქონება ამ ქონების გასხვისებასთან დაკავშირებით, მათ შორის იპოთეკური აგენტის ამ ქონებით საწესდებო კაპიტალის (აქციების) გადახდასთან, ასევე საყოველთაო მემკვიდრეობის შედეგად.

იპოთეკურ აგენტს აქვს სამოქალაქო უფლებები და ეკისრება სამოქალაქო ვალდებულებებს, რომლებიც აუცილებელია ამ საქმიანობის განსახორციელებლად, რომლის განხორციელებაც შესაძლებელია მხოლოდ იპოთეკური აგენტის მიერ სააქციო საზოგადოების სახით. იპოთეკური აგენტის წესდება უნდა განსაზღვროს საქმიანობის საგანი და მიზანი ფედერალური კანონის შესაბამისად. ცვლილებები და (ან) დამატებები წესდებაში, რომელიც დაკავშირებულია ცვლილებებთან და (ან) დამატებებთან საქმიანობის საგანთან ან მიზანთან.

იპოთეკური აგენტის სრული კორპორატიული სახელი რუსულ ენაზე უნდა შეიცავდეს სიტყვებს "სპეციალიზებული იპოთეკური ორგანიზაცია" ან "იპოთეკური აგენტი".

იპოთეკურ აგენტს არ შეიძლება ჰყავდეს პერსონალი. იპოთეკური აგენტის ერთადერთი აღმასრულებელი ორგანოს უფლებამოსილება უნდა გადაეცეს კომერციულ ორგანიზაციას, რომელსაც არ შეუძლია შეინახოს ამ იპოთეკური აგენტის საბუღალტრო აღრიცხვა. ბუღალტერია უნდა გადაეცეს სპეციალიზებულ ორგანიზაციას, რომელსაც არ შეუძლია განახორციელოს ამ იპოთეკური აგენტის ერთადერთი აღმასრულებელი ორგანოს უფლებამოსილება.

იპოთეკის დაფარვა შეიძლება იყოს მხოლოდ იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნები ვალის ძირითადი თანხის დაფარვისთვის და სესხის ხელშეკრულებებითა და სესხების ხელშეკრულებებით გათვალისწინებული პროცენტის გადახდით, მათ შორის იპოთეკით დამოწმებული და (ან) იპოთეკაში მონაწილეობის სერთიფიკატები, რომლებიც ადასტურებენ მათი წილის მფლობელები სხვა იპოთეკური დაფარვის საერთო მფლობელობაში, ფულადი სახსრები რუსეთის ფედერაციის ვალუტაში ან უცხოურ ვალუტაში, ასევე სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები და უძრავი ქონება.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებების მოთხოვნები შეიძლება შედიოდეს იპოთეკის დაფარვაში მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ისინი აკმაყოფილებენ შემდეგ პირობებს:

თითოეული ხელშეკრულებით ან იპოთეკით დავალიანების ძირითადი თანხა არ უნდა აღემატებოდეს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების 70% -ს (განსაზღვრული დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ), რომელიც იპოთეკის საგანია;

იპოთეკური ხელშეკრულება არ უნდა ითვალისწინებდეს იპოთეკარის მიერ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ჩანაცვლების ან გასხვისების შესაძლებლობას იპოთეკარის თანხმობის გარეშე;

უძრავი ქონება, რომელიც დაპირებულია უზრუნველყოს შესაბამისი ვალდებულების შესრულება, უნდა იყოს დაზღვეული ვალდებულების მთელი პერიოდის განმავლობაში კრედიტორის დაკარგვის ან დაზიანების რისკისგან. ამ შემთხვევაში დაზღვეული თანხა არ უნდა იყოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობაზე ნაკლები;

თუ მოვალე არის ინდივიდუალური, მისი სიცოცხლე და ჯანმრთელობა უნდა იყოს დაზღვეული ვალდებულების მთელი ხანგრძლივობის განმავლობაში. ამ შემთხვევაში დაზღვეული თანხა არ უნდა იყოს იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობაზე ნაკლები;

სესხის ხელშეკრულების საგანი უნდა იყოს მხოლოდ ნაღდი ფული. მოვალის ვალდებულება დააბრუნოს ვალის ძირითადი თანხა და ამავე დროს გადაიხადოს პროცენტი პერიოდულ გადახდებში (გარდა პირველი 12 თვისა) უნდა იყოს გათვალისწინებული ვალდებულებების არანაკლებ 50% -ისა, რომლის მოთხოვნებიც წარმოადგენს იპოთეკურ საფარს.

იპოთეკური დაფარვა არ უნდა წარმოადგენდეს მოთხოვნებს იპოთეკებზე, რომლებიც დაპირებულია სხვა ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად.

მომდევნო იპოთეკით უზრუნველყოფილი მოთხოვნები შეიძლება იყოს იპოთეკური დაფარვა მხოლოდ იმ პირობით, რომ წინა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ძირითადი ოდენობა და შემდგომი იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით დავალიანების ძირითადი ოდენობა ერთობლივად არ უნდა აღემატებოდეს 70% -ს უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება (განისაზღვრება დამოუკიდებელი შემფასებლის მიერ) ქონება, რომელიც იპოთეკის საგანია.

უძრავი ქონების ობიექტის გირავნობით უზრუნველყოფილი მოთხოვნების წილი, რომლის მშენებლობაც არ დასრულებულა, არ უნდა აღემატებოდეს იპოთეკური დაფარვის თანხის 10% -ს. იპოთეკური დაფარვის ოდენობა განისაზღვრება მოთხოვნათა ოდენობით, სახსრების ოდენობითა და სხვა ქონების ღირებულებით, რაც ქმნის იპოთეკურ დაფარვას და ფედერალური აღმასრულებელი ორგანოს მიერ ფასიანი ქაღალდების ბაზრისათვის დადგენილი წესით.

იგივე ქონება, იგივე ვალდებულებების მოთხოვნების ჩათვლით, შეიძლება იყოს მხოლოდ ერთი იპოთეკური დაფარვის ნაწილი. იპოთეკაში მონაწილეობის სერთიფიკატები არ შეიძლება იყოს იპოთეკური დაფარვის ნაწილი, რისთვისაც ისინი ადასტურებენ წილს საერთო საკუთრებაში.

იპოთეკით დაფარული ვალდებულების მოთხოვნა, რომელიც იპოთეკური დაფარვის ნაწილია, უნდა დადასტურდეს:

ამონაწერი უძრავი ქონებაზე და მასთან გარიგებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან;

იპოთეკური ხელშეკრულება, რომელზედაც კეთდება სპეციალური სარეგისტრაციო წარწერა, რომელიც ადასტურებს სახელმწიფო რეგისტრაციას რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად, ან მისი ნოტარიულად დამოწმებული ასლი;

საკრედიტო ხელშეკრულება ან სესხის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზე წარმოიშვა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება, ან ხელშეკრულების ნოტარიულად დამოწმებული ასლი;

იპოთეკური ობლიგაცია ყველა დანართთან ერთად, თუ იყო იპოთეკური ობლიგაციის მომზადება და გაცემა, ან მისი ნოტარიულად დამოწმებული ასლი;

გარიგების შინაარსის გამომხატველი დოკუმენტი, რომლის მიხედვითაც კრედიტორისა და მოგირავნის უფლებები გადავიდა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით და რომელზეც გაკეთდა სპეციალური სარეგისტრაციო წარწერა, რომელიც ადასტურებს სახელმწიფო რეგისტრაციას კანონმდებლობის შესაბამისად, ან მისი ნოტარიულად დამოწმებული ასლი.

მოთხოვნებისა და სხვა ქონების აღრიცხვა, რომლებიც ქმნიან იპოთეკურ დაფარვას, ხორციელდება იპოთეკური დაფარვის რეესტრის წარმოებით, რომელშიც მითითებულია:

სარჩელის ოდენობა (ზომა) (დავალიანების ძირითადი თანხისა და პროცენტის ოდენობის ჩათვლით) ან ქონების ღირებულება;

სახელი და აღწერილობა საკმარისია იპოთეკური დაფარვის ქონების დასადგენად და (ან) ქონება, რომელზედაც დაფუძნებულია იპოთეკა ვალდებულების შესრულების უზრუნველსაყოფად, რომლის მოთხოვნა წარმოადგენს იპოთეკურ დაფარვას. თუ ასეთი ქონება საცხოვრებელია, საცხოვრებლის (საცხოვრებელი სახლის, ბინის) ნომერი არ არის მითითებული მისი ადგილმდებარეობის შესახებ ინფორმაციაში;

ქონების საბაზრო ღირებულება (ფულადი ღირებულება), რომელზედაც დაფუძნებულია იპოთეკა;

მოთხოვნის თანხის გადახდის ვადა ან, თუ ეს თანხა განვადებით არის გადახდილი, შესაბამისი გადახდების დრო (სიხშირე) და თითოეული მათგანის ოდენობა, ან პირობები, რომლებიც საშუალებას იძლევა განსაზღვროს გადახდის ეს პირობები და თანხები (ვალების დაფარვის გეგმა);

ვალდებულების შესრულების ხარისხი, რომლის მოთხოვნა წარმოადგენს იპოთეკურ დაფარვას;

ფასიანი ქაღალდების ბაზრის ფედერალური აღმასრულებელი ორგანოს მიერ დადგენილი სხვა ინფორმაცია.

მოთხოვნები ან სხვა ქონება ითვლება იპოთეკის დაფარვაში, იმ მომენტიდან, როდესაც იპოთეკური დაფარვის რეესტრში ხდება შესაბამისი ჩანაწერი. იპოთეკური დაფარვის რეესტრი უნდა იყოს დაცული, კერძოდ, ელექტრონული მონაცემთა ბაზის გამოყენებით.

იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების გამოშვებასთან დაკავშირებული ცნებების გამოყენების შეზღუდვა."არცერთ პირს, გარდა იმ პირებისა, რომელთაც, ამ ფედერალური კანონის შესაბამისად, აქვთ იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების გამოშვების უფლება, არ აქვთ უფლება მოიძიონ სახსრები და სხვა ქონება სიტყვებით" იპოთეკით უზრუნველყოფილი ობლიგაციები "," იპოთეკაში მონაწილეობა " სერთიფიკატები "და" იპოთეკური დაფარვა "და ასევე არ აქვს უფლება გამოიყენოს თავის სახელში სიტყვები" სპეციალიზებული იპოთეკური ორგანიზაცია "ან" იპოთეკური აგენტი "ნებისმიერი კომბინაციით.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაციების გამოშვებაშეიძლება განხორციელდეს მხოლოდ იპოთეკური აგენტებისა და საკრედიტო ინსტიტუტების მიერ.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაციები გამოიცემა ერთ-ერთი ფორმით, რომელიც გათვალისწინებულია 1996 წლის 22 აპრილის ფედერალური კანონით No39-FZ "ფასიანი ქაღალდების ბაზრის შესახებ" ფედერალური კანონით (შემდგომში-ფედერალური კანონი "ფასიანი ქაღალდების ბაზრის შესახებ"). დოკუმენტურ ფორმაში, ობლიგაციის მოწმობის სავალდებულო რეკვიზიტი არის მითითება იპოთეკით დაფარული ობლიგაციების მფლობელებისთვის შემოსავლის გადახდის პროცედურისა და პირობების შესახებ, აგრეთვე ამ ობლიგაციების გამოსყიდვის პროცედურა და პირობები (მე -9 მუხლი).

იპოთეკით დაფარული ობლიგაციები უნდა ითვალისწინებდეს მფლობელების უფლებასმიიღონ მათი ნომინალური ღირებულების ფიქსირებული პროცენტი. იპოთეკით დაფარულ ობლიგაციებზე პროცენტის გადახდა ხდება წელიწადში ერთხელ მაინც (მუხლი 10).

ობლიგაციების გამოშვების გადაწყვეტილება უნდა განსაზღვროს ვადა(ნაწილობრივი დაფარვა) და ღირებულება(მისი განსაზღვრის წესი), გადასახდელი თითოეული ობლიგაციის ვადის გასვლისას(ნაწილობრივი დაფარვა).

რუსეთის ფედერაციის ცენტრალურ ბანკს უფლება აქვს დააწესოს საკრედიტო დაწესებულებებისთვის, რომლებიც გასცემენ იპოთეკურ ობლიგაციებს, გაანგარიშების წესებს და შემდეგი სავალდებულო კოეფიციენტების ღირებულებებს, რომლებიც განსაზღვრულია 2002 წლის 10 ივლისის ფედერალური კანონით No86-FZ. "რუსეთის ფედერაციის ცენტრალური ბანკის შესახებ (რუსეთის ბანკი)": ადექვატურობის კოეფიციენტი საკუთარი სახსრები (კაპიტალი); ლიკვიდურობის სტანდარტები; საპროცენტო განაკვეთის ზომა და სავალუტო რისკი. გარდა ამისა, ის აწესებს მოთხოვნებს ამგვარი ორგანიზაციებისათვის სხვა ფედერალური კანონებით დადგენილი მოთხოვნების გარდა გაამჟღავნონ თავიანთი საქმიანობის შესახებ ინფორმაცია.

რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობით დადგენილი წესით აღიარებული სარეიტინგო სააგენტოს მიერ იპოთეკით დაფარული ობლიგაციების შეფასებისას ობლიგაციების ემიტენტი ვალდებულია გაამჟღავნოს და მიაწოდოს ინფორმაცია ასეთი შეფასების შესახებ.

გავრცელებული ან გამოქვეყნებული ინფორმაცია იპოთეკაში მონაწილეობის სერთიფიკატების შესახებ და მათი იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვის განხორციელება უნდა შეიცავდეს:

იპოთეკური მენეჯერის სრული ან შემოკლებული კორპორატიული სახელი; ინდივიდუალური აღნიშვნა, რომელიც განსაზღვრავს იპოთეკაში მონაწილეობის მოწმობებს, რომლებიც ადასტურებენ მათი მფლობელების წილს იპოთეკური დაფარვის საერთო საკუთრებაში; იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვის წესების რეგისტრაციის ნომერი და თარიღი, აგრეთვე იპოთეკური დაფარვის მენეჯერისთვის ლიცენზიის გაცემის ნომერი და თარიღი;

ინფორმაცია იმ ადგილების შესახებ (მისამართისა და (ან) ტელეფონის ნომრის მითითებით), სადაც სერთიფიკატების შეძენამდე შეგიძლიათ გაეცნოთ იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვის წესებს, იპოთეკის დაფარვის რეესტრს, ასევე ამ დოკუმენტით გათვალისწინებულ სხვა დოკუმენტებს. ფედერალური კანონი და ფედერალური აღმასრულებელი ორგანოს მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტები ბაზრის ძვირფასი ნაშრომებისათვის;

დებულება იმის შესახებ, რომ სერტიფიკატების ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს და შემცირდეს, რომ სახელმწიფო არ იძლევა გარანტიას ამ სერტიფიკატებში ინვესტიციის დაბრუნებაზე, ასევე ინფორმაციას იმის შესახებ, რომ სანამ იპოთეკაში მონაწილეობის სერთიფიკატებს შეიძენთ, ყურადღებით უნდა წაიკითხოთ იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვის წესები.

ობლიგაციების გამცემი და იპოთეკური დაფარვის მენეჯერი პასუხისმგებელნი არიან გავრცელებულ ან გამოქვეყნებულ ინფორმაციის შინაარსზე და ფორმაზე იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების გამოშვებაზე, მათ იპოთეკურ დაფარვაზე, მათ შორის არაზუსტი, არასრული ან მცდარი ინფორმაციის გავრცელებაზე ან გამოქვეყნებაზე, აგრეთვე მისი უდროო გავრცელებისთვის. ან გამოქვეყნებისათვის. ინფორმაცია არ უნდა შეიცავდეს:

უსამართლო, არასაიმედო, არაეთიკური, შეგნებულად მცდარი, ფარული, შეცდომაში შემყვანი ინფორმაცია;

ინფორმაცია, რომელსაც არ გააჩნია დოკუმენტური მტკიცებულება;

ინფორმაცია, რომელიც უშუალოდ არ არის დაკავშირებული იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების გამოშვებასთან და მათ იპოთეკურ დაფარვასთან;

კომერციულ ორგანიზაციას, შესაბამისი ლიცენზიის მოპოვებამდე, არ აქვს უფლება მიაწოდოს ინფორმაცია მისი საქმიანობის შესახებ, როგორც იპოთეკური საფარის მენეჯერი გავრცელებისთვის ან გამოქვეყნებისთვის.

ობლიგაციების გამცემი ვალდებულია უზრუნველყოს ყველა დაინტერესებულ მხარეს შესაძლებლობა გაეცნოს ინფორმაციას იპოთეკური დაფარვის რეესტრში, ასევე მიიღოს რეესტრის ასლები ან ამონაწერები მისგან. მან ასევე უნდა გამოაქვეყნოს ინფორმაცია ამგვარი ობლიგაციების გამოშვების შესახებ ფედერალური კანონის შესაბამისად "ფასიანი ქაღალდების ბაზრის შესახებ", რუსეთის ფედერაციის სხვა ფედერალური კანონები და წესები და იპოთეკური დაფარვის სერთიფიკატების გაცემამდე იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვის წესები. და შეტყობინება იპოთეკური დაფარვის ნდობის მართვის წესებში ცვლილებებისა და დამატებების რეგისტრაციის შესახებ.

ფასიანი ქაღალდების ბაზრის ფედერალური აღმასრულებელი ორგანოს მარეგულირებელი სამართლებრივი აქტების მოთხოვნების შესაბამისად, გამოქვეყნებას ექვემდებარება შემდეგი:

ქონების ბალანსი, რომელიც წარმოადგენს იპოთეკის საფარველს, ბალანსს და იპოთეკური დაფარვის მენეჯერის შემოსავლის ანგარიშგებას;

ანგარიში ვალდებულებების შესრულების შესახებ, რომლის მოთხოვნებიც მოიცავს იპოთეკურ დაფარვას, ინფორმაცია მენეჯერის ანაზღაურებისა და ხარჯების ანაზღაურების შესახებ იმ ქონების ხარჯზე, რომელიც წარმოადგენს იპოთეკურ დაფარვას;

სხვა დოკუმენტები ამ ფედერალური კანონის შესაბამისად;

ინფორმაცია იპოთეკით დაფარვის ნდობის ხელშეკრულებით უფლებებისა და მოვალეობების სხვა პირისათვის გადაცემის გადაწყვეტილების შესახებ, რომელსაც აქვს იპოთეკაში მონაწილეობის მოწმობების გაცემის უფლება.

იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების, იპოთეკური აგენტების და იპოთეკური დაფარვის მენეჯერების საქმიანობის სახელმწიფო რეგულირება, ასევე მათი საქმიანობის სახელმწიფო კონტროლი ახორციელებს ფედერალური აღმასრულებელი ორგანო ფასიანი ქაღალდების ბაზრისა და ცენტრალური ბანკის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა.

მეორად იპოთეკურ ბაზარზე(სურ. 3.10) იპოთეკური სისტემის სესხების ერთობლივი პორტფელის ფორმირება ხდება იპოთეკური სესხების ვალდებულებებითა და ხელშეკრულებებით გაცემული უფლებების უპიროვნო ფასიან ქაღალდებად და მათი განთავსება გრძელვადიან ინვესტორებს შორის. იპოთეკა უკვე განიხილება როგორც იპოთეკა, რომელიც ადასტურებს იპოთეკარის უფლებებს ქონებაზე და თავისუფლად ვრცელდება ბაზარზე.

ბრინჯი 3.10იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ბაზარი

მეორადი იპოთეკური ბაზარი არის კავშირი პირველადი იპოთეკური ბაზრის მსესხებლებსა და გამსესხებლებს შორის, რაც უზრუნველყოფს სახსრების დაგროვებას და ფინანსური ნაკადების წარმართვას იპოთეკურ სესხებზე. იპოთეკით დაფარულმა ფასიან ქაღალდებმა იპოთეკურ ბაზარზე მიმოქცევის სამართლებრივი სტატუსი რომ მიიღონ, ისინი უნდა აკმაყოფილებდნენ შემდეგ მოთხოვნებს:

კონვერტირებადობა (უძრავი ქონების ბაზარზე ყიდვისა და გაყიდვის შესაძლებლობა). როგორც ფასიანი ქაღალდი, იპოთეკა გადადის შემდეგი გადაცემის წარწერის გაკეთებით (საჭიროა მხოლოდ გადაცემის შემდგომი სახელმწიფო რეგისტრაცია);

სტანდარტული (ფორმა, შინაარსი, წესები);

სამოქალაქო მიმოქცევის ხელმისაწვდომობა (იყოს უძრავი ქონების გარიგების ობიექტი);

დოკუმენტაცია (შეიცავს კანონმდებლობით გათვალისწინებულ ყველა დეტალს);

სახელმწიფოს მიერ რეგულირება და აღიარება;

ლიკვიდურობა.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების ბაზარი ასევე იყოფა პირველადიდა მეორადი.პირველადი ბაზარზე, იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების საწყისი განთავსება ხდება კრედიტორებს შორის. უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი იპოთეკური სესხების გაჩენის ეკონომიკური მხარე უკავშირდება პირობების შექმნას ინვესტორთა მნიშვნელოვან რაოდენობასთან შედარებით შედარებით იაფი და გრძელვადიანი სესხების მიღების შესაძლებლობის უზრუნველსაყოფად იპოთეკური ფასიანი ქაღალდებით და უძრავი ქონების საკუთრების უფლებით. ასეთი ფასიანი ქაღალდების თავისებურებებია დამგირავებლის უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების ლიკვიდურ (ფულად) ფორმად გადაქცევა; იპოთეკური სესხის უზრუნველყოფის სახით მათი გამოყენების შესაძლებლობა.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი იპოთეკური ობლიგაციების გაცემის მექანიზმის საშუალებით ბანკები რეფინანსირდება შემდეგნაირად:

კომერციული ბანკი დებს სასესხო ხელშეკრულებებს იურიდიულ პირებთან და (ან) ფიზიკურ პირებთან უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი შესაბამისი იპოთეკური სესხების რეგისტრაციით;

იპოთეკური სააგენტოები ყიდულობენ ბანკის იპოთეკურ სესხებს საფონდო ბირჟაზე განთავსებული ობლიგაციების გამოშვებით;

საფონდო ბირჟაზე ობლიგაციების განთავსებით მიღებული სახსრები უბრუნდება კრედიტორს;

სახელმწიფო გარანტიას უწევს ობლიგაციებზე გადახდას.

იპოთეკური ობლიგაციების გამოშვებასთან დაკავშირებული სამუშაოს ორგანიზების სხვადასხვა ვარიანტი არსებობს. მაგალითია საბინაო იპოთეკური სესხების ფედერალური სააგენტოს საქმიანობა (FAHML), რომელმაც, რუსეთის ცენტრალურ ბანკთან და იპოთეკური ობლიგაციების გამომცემელ ძირითად ბანკებთან ერთად, უნდა დააფინანსოს იპოთეკური ბანკები იპოთეკური სესხების შესყიდვით (სურათი 3.11).

FAIZhK, დაარსდა 1997 წელს, იღებს სახელმწიფო გარანტიებს, რომლის მიხედვითაც ის გამოსცემს ობლიგაციებს. ფასიანი ქაღალდები განთავსებულია ინვესტორებს შორის. შემოსავლებით, FAHML ყიდულობს იპოთეკას ბანკებიდან თავისი რეგიონალური ოფისების საშუალებით (FAHML– ის მონაწილეობით გაცემული იპოთეკური სესხების 60% რეგიონებშია). 2003 წლიდან 2005 წლამდე სააგენტომ მიიღო სახელმწიფო გარანტიები დაახლოებით 9 მილიარდი რუბლის ოდენობით. 2005 წლის 1 მაისის მდგომარეობით, 16.5 ათასი სესხი 6.6 მილიარდი რუბლისთვის იყო გათვალისწინებული FAHML სქემით. საშუალოდ 15% წლიურად.

2006 წლამდე სახელმწიფო გარანტიები ვრცელდებოდა მხოლოდ საბანკო სესხების შესყიდვაზე. ინოვაციები საშუალებას აძლევს სააგენტოს გამოიყენოს სახელმწიფო გარანტიები "ბანკის, სხვა საკრედიტო დაწესებულების ან იურიდიული პირის მიერ მოქალაქეებისთვის გაცემულ სესხებზე და სესხებზე მოთხოვნის უფლების მისაღებად ... საცხოვრებელი კორპუსების და შენობების შესყიდვის მიზნით და უზრუნველყოფილია იპოთეკით. " ეს FAIZhK- ს საშუალებას აძლევს გამოისყიდოს იპოთეკური სესხები როგორც საბინაო დაგროვების კოოპერატივიდან, ასევე სამომხმარებლო საზოგადოებიდან.

გარდა ამისა, საბიუჯეტო გარანტიები შეიძლება გამოყენებულ იქნას იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების შესაძენად, FAIZhK- ის საკუთარი ობლიგაციების შესყიდვისა და გამოსყიდვისთვის და თუნდაც "სააგენტოს მიერ აღებული სესხებისა და სესხების" დასაფარად.

სააგენტოს შექმნისას საფუძველი იქნა მიღებული იპოთეკის ამერიკული კლასიკური მოდელი, ამიტომ ჩვენს ქვეყანაში იპოთეკური დაკრედიტების მარეგულირებელი ჩარჩო ემყარება ორ დონის სისტემას. იპოთეკური ობლიგაციების გამოშვებაზე მუშაობის ორგანიზების ზოგადი სქემა ასეთია:

1. ემიტენტი ქმნის იპოთეკური სესხის ჯგუფს.

2. ემიტენტი ადგენს იპოთეკურ ობლიგაციაზე ცარიელ გადარიცხვის ჩანაწერს და იპოთეკის ფონდის ყველა დოკუმენტს წარუდგენს დოკუმენტის დამცველს გადამოწმების, დამოწმებისა და შემდგომი შენახვისათვის აუზის მთელი პერიოდის განმავლობაში. დოკუმენტური დამცველი აუდიტის ანგარიშს წარუდგენს განსახილველი სქემით მოქმედ იპოთეკურ სააგენტოს, ან გამცემს. ემიტენტი უგზავნის დოკუმენტების პაკეტს გარანტიის გასაცემად (იპოთეკური სესხების ჩამონათვალი, რომლებიც ქმნიან აუზს; ფასიანი ქაღალდების გამოშვების პროსპექტი; სესხების დოკუმენტური დამცველის დასკვნა) განსახილველად და დასამტკიცებლად იპოთეკური სესხების სააგენტოში.

3. სააგენტო ამოწმებს მიღებულ დოკუმენტებს და, თუ ისინი აკმაყოფილებენ აუცილებელ კრიტერიუმებს, გადასცემს მოთხოვნის უფლებას იპოთეკაზე, რომელიც წარმოადგენს აუზს და გასცემს გარანტიას გამოშვებული ფასიანი ქაღალდებისათვის. ემიტენტი ვალდებულია მოემსახუროს აუზს, რისთვისაც სააგენტო აფორმებს მასთან მომსახურების ხელშეკრულებას და გასცემს მინდობილობას.

4. ემიტენტი აქვეყნებს პროსპექტს და ათავსებს ფასიან ქაღალდებს. რეგისტრატორის მიერ შენახულ რეესტრში განთავსებისას მესაკუთრეთა ანგარიშები იხსნება მათთვის ჩარიცხული ფასიანი ქაღალდებით.

5. აუზის მუშაობისას ემიტენტი ინახავს იპოთეკას, რომელიც წარმოადგენს აუზს, აღრიცხავს და აკონტროლებს მსესხებლების გადახდებს, აგროვებს გადასახადებს, ახდენს ხელახალი ფორმალიზაციას იპოთეკას, იპოთეკურ ხელშეკრულებებს.

6. იპოთეკური მსესხებლების ყველა გადასახადი გადადის სპეციალურ ანგარიშებზე, საიდანაც დებეტირებული ხდება მკაცრად განსაზღვრულ შემთხვევებში: გადაიხადოს იპოთეკური სესხის გამცემი ორგანოს გარანტია, გადაიხადოს სქემაში მონაწილე მონაწილეთა მომსახურება და გადაიხადოს პროცენტი და ძირითადი თანხა ობლიგაციებზე.

ობლიგაციების გაცემის ეს სქემა მოიცავს იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნების გადაცემას ემიტენტიდან იპოთეკური სესხების სააგენტოში აუზის მთელი ხანგრძლივობის განმავლობაში. შეთანხმება შეიძლება ითვალისწინებდეს სააგენტოს უფლებას დაუბრუნდეს ემიტენტს იპოთეკური სესხი აუზიდან მსესხებლების იპოთეკით გადახდისუუნარობის შემთხვევაში. ამავდროულად, სააგენტო აძლევს ემიტენტს უფლებამოსილებას იპოთეკური სესხების მომსახურებით, რომლებიც ქმნიან აუზს სააგენტოს შეთანხმების საფუძველზე.

მოთხოვნის უფლების გადაცემა აუცილებელია ობლიგაციების გადაუხდელობის რისკის შესამცირებლად ემიტენტის გადახდისუუნარობის ან გაკოტრების შემთხვევაში.

იპოთეკით უზრუნველყოფილი ფასიანი ქაღალდების მეორადი ბაზარი არის ბაზარი, რომელშიც ხდება მათი ბრუნვა. მეორადი ბაზარი არ ზრდის მოზიდული ფინანსური რესურსების ღირებულებას, მაგრამ ქმნის მექანიზმს მათი ლიკვიდურობისა და იპოთეკით უზრუნველყოფილ ფასიან ქაღალდებზე მოთხოვნისათვის. იპოთეკით დაფარულ ფასიანი ქაღალდების მეორად ბაზარზე გარიგებების ხელშეწყობა გულისხმობს კრედიტორების გარიგებებს, როგორიცაა მსესხებლებისთვის გარანტიების გაცემა გადასაცემი სესხებისთვის და იპოთეკურ სესხებზე მოთხოვნების ნდობის მართვა.

შეერთებულ შტატებში, იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების ბაზარი არის ეროვნული საფონდო ბაზრის ყველაზე სწრაფად მზარდი სეგმენტი. 2002 წელს იპოთეკური ობლიგაციების ბაზრის საერთო მოცულობამ შეადგინა $ 4.3 ტრილიონი. (შეერთებული შტატების ობლიგაციების მთლიანი მოცულობის 22%), აქედან 1,67 ტრილიონი დოლარი. აღირიცხა წინა წელს გამოშვებული იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები (ეს არის სავალო ვალდებულებების მთლიანი გამოშვების 36.6%).

მსოფლიოში ყველაზე გავრცელებული იპოთეკური ფასიანი ქაღალდები არის ბოლომდე დასრულებული იპოთეკური მონაწილეობის სერთიფიკატები. ამ ტიპის გამოშვებული ფასიანი ქაღალდების საერთო ღირებულება მხოლოდ ამერიკაში აღემატება 2 ტრილიონ დოლარს.

იტალიასა და გერმანიაში, იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების ბაზარი ბოლო დროს შეიცვალა ე.წ. საბანკო ობლიგაციებით. სახელმწიფო არ მონაწილეობს ამ სქემაში, იპოთეკური ბანკი თავად გასცემს ფასიან ქაღალდებს და თავად აძლევს მსესხებელს სესხს. ამ ბანკების რესურსები შედგება საკუთარი შემნახველი და იპოთეკური ობლიგაციებისგან. ეს საშუალებას გაძლევთ სწრაფად განავითაროთ ბანკის კაპიტალი.

უძრავი ქონების ბაზარი.პირველადი და მეორადი იპოთეკური ბაზრების ფუნქციონირება შეუძლებელია უძრავი ქონების ბაზრის გარეშე, რომელშიც ხდება გარიგებები კონკრეტულ ობიექტებთან, კერძოდ უძრავი ქონების ობიექტების ყიდვა -გაყიდვა, რომელთა შემდგომი დაპირება უზრუნველყოფს იპოთეკური ბაზრების შემდგომ ფუნქციონირებას. (სურათი 3.12).

ბრინჯი 3.12.უძრავი ქონების ბაზარი

განიხილეთ პირველადი და მეორადი იპოთეკური ბაზრების ურთიერთქმედება, ასევე უძრავი ქონების ბაზარი. პოტენციური მსესხებელი მიმართავს იპოთეკურ ბანკს სესხის მისაღებად. კლიენტს აქვს გარკვეული მოთხოვნები ქონების მიმართ. მსესხებლის მიერ მოწოდებული და ბანკის თანამშრომლების მიერ გადამოწმებული შემოსავლის შესახებ ინფორმაციის საფუძველზე ხდება წინასწარი გაანგარიშება სესხის მაქსიმალური ოდენობისა და ყოველთვიური გადასახდელების გრაფიკისა და ქონების შერჩევა. თუ ბანკმა გადაწყვიტა სესხის გაცემა, მაშინ:

იდება სესხის ხელშეკრულება ბანკსა და მსესხებელს შორის, შემდეგ მყიდველი (მსესხებელი) და გამყიდველი აფორმებენ ხელშეკრულებას უძრავი ქონების ობიექტის ყიდვა -გაყიდვის შესახებ, რომელიც რეგისტრირებულია RRB– ში;

ბანკსა და მსესხებელს შორის იდება იპოთეკური დაკრედიტების ხელშეკრულება, რომელიც ასევე რეგისტრირებულია SBR– ში;

მსესხებელი აზღვევს საკუთარ სიცოცხლეს, ქონებას და საკუთრებას.

ამრიგად, კრედიტორი ქმნის ფასიანი ქაღალდების პირველადი ბაზარს. მას შეუძლია გაცემული იპოთეკური სესხები შეინახოს ფასიანი ქაღალდების საკუთარ პორტფელში ან გადასცეს სხვა ინვესტორებს, რომლებიც ქმნიან მეორად იპოთეკურ ბაზარს. იპოთეკური სესხების ყიდვით, ინვესტორები ბანკებს აძლევენ დამატებით ფულს ახალი სესხებისთვის. მეორადი ბაზრის კომპანიებს ასევე შეუძლიათ შეინარჩუნონ იპოთეკური სესხი საკუთარ საინვესტიციო პორტფელში ან გამოუშვან იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები.

ამ ფასიანი ქაღალდების მყიდველები შეიძლება იყვნენ კომერციული ბანკები, საინვესტიციო და საპენსიო ფონდები, სადაზღვევო კომპანიები. ამავდროულად, ემიტენტი იძლევა გარანტიას ასეთი ფასიანი ქაღალდების მფლობელებზე პროცენტის დროულ გადახდაზე და ვალის ძირითად ნაწილზე.

როდესაც ბანკები მოქალაქეებს აძლევენ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილ ახალ სესხებს, მეორადი ბაზრის მობილიზებულ ფინანსურ რესურსებზე დაყრდნობით, ციკლი მეორდება.

Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის 15152 ფედერალური კანონის მე -8 ნომერი. "იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ" დათარიღებული 2003 წლის 11 ნოემბრით შესწორებული 2004 წლის 29 დეკემბრის ფედერალური კანონები No193-FZ, 2006 წლის 27 ივლისი No141-FZ.

რუსეთის ფედერაციის 15152 ფედერალური კანონის მე -6 მუხლი. "იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ" 2003 წლის 11 ნოემბრით დათარიღებული 2004 წლის 29 დეკემბრის ფედერალური კანონები No193-FZ, 2006 წლის 27 ივლისი No141-FZ.

წინა

რუსეთში იპოთეკური საბინაო სუბსიდიების განვითარება სახელმწიფოს ერთ -ერთი მთავარი ამოცანაა. თუმცა, უზრუნველყოფის პროცენტი ხშირად მაღალია, რის გამოც ბევრი პოტენციური მსესხებლისთვის შეუძლებელია სესხის აღება. ექსპერტების აზრით, იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდები - MBS, რომლებიც სახსრების ინვესტიციის მექანიზმია, ხელს შეუწყობს შედეგად მიღებული დისბალანსის დონეს. ამ დოკუმენტების მფლობელებს შეუძლიათ ისარგებლონ უძრავი ქონების ფასის ცვლილებით, რის შედეგადაც ეს ფასიანი ქაღალდები გამოიცა - ცენტრალური ბანკი. არსებული ვითარება მიგვითითებს იმაზე, რომ ისინი პოზიციონირებენ, როგორც ყველაზე სასურველი ფინანსური დოკუმენტები საკრედიტო და ფასიანი ქაღალდების ბაზარზე.

საკუთრების უფლების შემცველი ასეთი ფასიანი ქაღალდები წარმოდგენილია სავალო ფასიანი ქაღალდებით, რომლებიც ახორციელებენ საკრედიტო და საფინანსო ინსტიტუტების ინვესტიციებს იპოთეკურ საკრედიტო ხაზებში. ეს ხდება შემდეგნაირად. საბანკო დაწესებულებამ გასცა სესხები, მაგალითად, 50 მილიონ რუბლად და დაუყოვნებლივ გასცა საკუთრების უფლების სერთიფიკატი იმავე ოდენობით. ინვესტორი, რომელიც ჩამოდის ქონების დოკუმენტებში, აბრუნებს ბანკის მიერ დახარჯულ თანხას, რომელიც სასწრაფოდ გადადის სხვა მსესხებლის საკრედიტო ხაზად. გაყიდვის შემდეგ ქონების მოწმობა, ბანკი ანაზღაურებს გაცემულ თანხას განმცხადებლის დასაბრუნებელ სახსრებში.

ეს ფინანსური ინსტრუმენტები დიდ პოპულარობას იძენს, რადგან მათ აქვთ უძრავი ქონება. მათი მომგებიანობა განპირობებულია უძრავი ქონების ღირებულების ზრდით, რომელიც ყოველწლიურად იძენს გარკვეული რაოდენობის პროცენტულ პუნქტს. ბოლო 10-15 წლის განმავლობაში, მომგებიანობის ზრდამ მიაღწია 400%-ს, რასაც ვერ უზრუნველყოფს სხვა ფინანსური მექანიზმი. როგორც წესი, ICB– ში ინვესტიციები გრძელვადიანია - 20 წლამდე, მაგრამ რუსი ინვესტორები ამჯობინებენ უფრო მოკლე პერიოდებს, მაქსიმუმ 5 – ს.

შესაძლოა მოკლევადიანი იყოს კარგი საკანონმდებლო ბაზის არარსებობის გამო, რაც არ შეიძლება ითქვას ევროპისა და ამერიკის ფინანსურ ბაზრებზე. დიახ, და ჩვენს ბანკებს აქვთ კარგი ფინანსური ბაზა, რაც გავლენას ახდენს მათ საკუთრების მოწმობებთან გამკლავების სურვილზე.

იპოთეკით დაფარული ფასიანი ქაღალდების მახასიათებლები

ამ ქონების სერტიფიკატების გამოქვეყნება იღებს სხვადასხვა სპეციფიკას, რომელსაც მაინც აქვს დამახასიათებელი ნიშნები, როგორიცაა:

1. როგორც წესი, ასეთი დოკუმენტების მფლობელები იხდიან სისტემურ გადასახადებს. ისინი განსხვავდებიან ყოველთვიურად ან კვარტალურად.
2. კონსოლიდაციის შემდეგ გაერთიანებული აქტივებიდან გადახდები ჩვეულებრივ იყოფა ორ ნაწილად - პროცენტი და ამორტიზაცია. პირველი არის საკრედიტო ხაზის გამოყენებისთვის, მეორე კი მისი დაფარვისთვის. ამორტიზაცია ასევე წარმოდგენილია ორი დაგეგმილი ვარიაციით.
3. პირველი გააქტიურებულია საკრედიტო ხაზის სისტემატური დაფარვის პროცედურით, რაც იწვევს სრულად დაფარვას მისი მოქმედების პერიოდის ბოლოს. კორპორატიული ობლიგაციები განსხვავებულად მუშაობს. ხაზი არ არის გამოსყიდული მისი ვადის გასვლამდე, მხოლოდ მხარს უჭერს ობლიგაციის ნომინალური ღირებულების გადახდას - კუპონის განაკვეთს.
4. ხაზის ნაადრევი დაფარვა განპირობებულია მსესხებლის უნარით, დახუროს სესხი ვადაზე ადრე უძრავი ქონების გაყიდვის გზით, რაც იყო ხელშეკრულების დადების პირობა.

რა თქმა უნდა, ამასთან ერთად, სერთიფიკატებს აქვთ გარკვეული უარყოფითი მხარეები, მაგალითად:

• დაბალი დონის რეალიზაცია;
• გახანგრძლივებული ვადის რისკის არსებობა, რაც არ უწყობს ხელს მომგებიანობის გამოთვლას.

უპირატესობებს შორის უნდა აღინიშნოს სამართლებრივი დაცვის სათანადო დონე, გამძლეობა და ზოგადი ხელმისაწვდომობა.

MBS რუსეთში

შიდა ბაზარმა გამოსცადა განსახილველი ობლიგაციები 2000 -იანი წლების დასაწყისში, იპოთეკური დაკრედიტების მარეგულირებელი კანონის შემოღების შემდეგ. ბევრი მეწარმე იზიდავდა მათ მყარ იურიდიულ დაცვას, ადვილად გაყიდვადობას. ასეთი სერთიფიკატები ინტერესდება იმ ინვესტორებისთვის, რომელთაც სურთ ფინანსური რესურსების ინვესტიცია უძრავ ქონებაში, რათა მომავალში მიიღონ მოგება.

იპოთეკურმა სესხებმა მიიღო სამართლებრივი საფუძველი და გამუდმებით ზრდის მსესხებლების რაოდენობას. სამომხმარებლო სუბსიდიების პრაქტიკა გასულ წლებში მიმზიდველი აღმოჩნდა მოსახლეობისა და კომერციული ფინანსური ინსტიტუტებისათვის. მისი მოცულობა ყოველწლიურად მნიშვნელოვნად იზრდება. ეს განპირობებულია მოსახლეობის შემოსავლების ზრდით, საბანკო დაწესებულებების საქმიანობის სფეროს გაფართოებით.

შიდა ბაზარზე იპოთეკური მოწმობების გამოჩენის გარდა, საფინანსო ინსტიტუტებმა დაიწყეს იპოთეკური ევრო ობლიგაციების გამოშვება. მათ ახასიათებთ სამი ტრანში, განსხვავებული მოცულობით, რეიტინგითა და მომგებიანობით. მათგან უძველესს აქვს ყველაზე მაღალი განაკვეთები თანდაყოლილი რუსული თამასუქების ემიტენტებისთვის. დოკუმენტების მიმოქცევის ვადაა მინიმუმ 29 წელი.

IBC– ის საკითხის მთავარი მიზანია კაპიტალის ბაზარზე გრძელვადიანი რესურსების მოზიდვა, რომელიც გამოყენებული იქნება მოსახლეობისთვის სესხებისთვის. ეს ასევე მოიცავს სუბსიდიებს, რომლებმაც გაიარეს სახელმწიფო რეგისტრაცია, უძრავი ქონების ქონებრივი ობლიგაციები, რომლებიც დაპირებულია ვნეშტორგბანკის მიერ, დაზღვეულია უმსხვილესი რუსული სადაზღვევო სააგენტოების მიერ.

ურთიერთობები, რომლებიც წარმოიქმნება ფასიანი ქაღალდების გამოშვების, მიმოქცევის, მათი გამოშვებისას, იპოთეკური დოკუმენტების გარდა, რეგულირდება ფედერალური კანონით იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების შესახებ.

MBS– ის ტიპები

ბევრი ცენტრალური ბანკი წარმოდგენილია დოკუმენტებით, რომლებიც უზრუნველყოფილია ქონებით, სხვადასხვა ღირებულებით, ობლიგაციებით, იპოთეკით, საკრედიტო სერთიფიკატებით.

იპოთეკა

აღწერილი რეგისტრირებული დოკუმენტი ადასტურებს მისი მფლობელის უფლებას მიიღოს ვალდებულების შესრულება, რომელიც დაფარულია უძრავი ქონების გარანტიით. იპოთეკის ფუნქცია მიზნად ისახავს იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ბრუნვის დაჩქარებას ფულადი დოკუმენტის გადაცემის საფუძველზე. ამ სერტიფიკატის არსებობა იწვევს იპოთეკური ხელშეკრულების დადებას, ხოლო იპოთეკის მოწმობას ერთვის მისი პრიორიტეტი. თუ გარიგების პირობები არ ემთხვევა, აღნიშნული დოკუმენტის შინაარსი საშუალებას მისცემს მას არა მხოლოდ ოპტიმიზირება, არამედ კორექტირების შეტანა. სხვა შემთხვევებში, ქაღალდი ბათილია, როგორიცაა:

• ქაღალდის გაცემის პროცედურის დარღვევა;
• არსებული დუბლიკატის არსებობა, თუ ორიგინალი დაიკარგა.

ასლის მიღება შეგიძლიათ მხოლოდ იპოთეკური ხელშეკრულების სარეგისტრაციო ორგანოში.

იპოთეკით დაფარული ობლიგაციები

აღნიშნული ობლიგაციები უზრუნველყოფილია საბინაო დაფარვით, რომლის მიხედვითაც ემიტენტის შეთანხმება სრულდება. ისინი განთავსებულია რეგისტრირებული ღირებული დოკუმენტებით. ობლიგაცია ადასტურებს მისი მფლობელის მიერ სახსრების დეპონირებას, ემიტენტის ვალდებულებას დაუბრუნოს ამ ობლიგაციის ნომინალური ღირებულება, ფულადი შემოსავალი. ხელშეკრულების გამცემის მიერ შეუსრულებლობის შემთხვევა მის მფლობელს აძლევს უფლებას დააკმაყოფილოს მოთხოვნა დაფარვის ანგარიშზე.

იპოთეკური ობლიგაციებია:

• ჩვეულებრივი;
• სტრუქტურირებული.

პირველ საკითხს ახორციელებენ იპოთეკური კრედიტორები, მეორე - სპეციალიზებული იპოთეკური ორგანიზაციები, რომლებიც პასუხისმგებელნი არიან ამ დოკუმენტებზე შეთანხმებების შესრულებაზე.

იპოთეკური ობლიგაციები გამოიცემა არა დოკუმენტური გზით. ობლიგაციების გამოშვების გლობალური სერთიფიკატი შეიცავს მათ სახელს, ბმულებს ემიტენტის ვალდებულებებისათვის საბინაო დაფარვის უზრუნველყოფის შესახებ. სხვა დეტალები შეიძლება იყოს კანონით მოთხოვნილი.

იპოთეკასერთიფიკატები

წარმოდგენილია ძვირფასი სერთიფიკატებით, რომლებიც უზრუნველყოფილია აქტივებით ან იპოთეკით. შეიძლება გაიცეს ფიქსირებული შემოსავლის სერტიფიკატების სახით, ან. სერთიფიკატებს აქვთ ბრუნვის პერიოდი, ფიქსირებული შემოსავლით - ნომინალური ფასი, მონაწილეობის სერთიფიკატები - სესხის ვადის გახანგრძლივებით ან ადრე გაცემულ ერთში გაერთიანებული ვალის მთლიანი თანხის ნაწილი. უფრო მეტიც, ნომინალური ღირებულება, მათი დოკუმენტების მიმოქცევის ვადა უნდა იყოს იგივე. ფასი დადგენილია ადგილობრივ ვალუტაში, ინფლაციური გაფრთხილების გათვალისწინებით. აღწერილი დოკუმენტების სავალდებულო დეტალებია:

• ფრაზა იპოთეკური მოწმობა წარმოდგენილია მისი სათაურის ნაწილით;
• სრული სახელი, გამცემი ორგანოს ადგილმდებარეობა;
• ტიპის მითითება - რეგისტრირებული ან მატარებელი;
• დოკუმენტის ნომერი, სერია;
• ცენტრალური ბანკის ნომინალური ღირებულება ფიქსირებული შემოსავლით, ან კონსოლიდირებული დავალიანების ნაწილი, რომელიც ეკუთვნის მონაწილეობის დოკუმენტს, რომელიც დაკავშირებულია გამოცემის რეგისტრაციის თარიღთან;
• სერტიფიკატის მიმოქცევის პერიოდი, გადახდების გადახდის წესი და დრო;
• ინფორმაცია ფასიანი ქაღალდების ამ ემისიის უზრუნველყოფის შესახებ;
• მოწმობის მფლობელის ვალუტისა და სხვა რისკებისგან დაზღვევის შესახებ;
• საკითხის განმახორციელებელი დაწესებულების ხელმძღვანელის ხელმოწერა;
• სველი ბეჭდის არსებობა.

რეგისტრირებული დოკუმენტი უნდა შეიცავდეს სახელს, მფლობელის იურიდიულ მისამართს - კორპორატიული მფლობელებისთვის, პასპორტის მონაცემებს - ფიზიკურ პირებს.

მსგავსი ფასიანი ქაღალდები გამოიცემა სტრუქტურების მიერ, რომლებიც მოქმედებენ კომერციულ საფუძველზე. ამ უკანასკნელებს უნდა ჰქონდეთ შესაბამისი ლიცენზია, რაც მათ საშუალებას მისცემს მართონ საინვესტიციო რესურსების სტრუქტურები.

MBS სარგებელი

სარგებელი კატეგორია ეფუძნება საშუალო განაკვეთს, რომლითაც იპოთეკური სესხები გაიცემა. თუ საპროცენტო განაკვეთი 15 ერთეულს აღწევს, მაშინ მოგება შეიძლება განსხვავდებოდეს 9 -დან 10%-მდე. დანარჩენი ანაზღაურებს შუამავლების ხარჯებს.

განაკვეთის შემცირება ასევე იწვევს მომგებიანობის შემცირებას. განმცხადებლებს აქვთ უფლება გადააფინანსონ უფრო დაბალი განაკვეთით, ან დაფარონ ვალები ვადაზე ადრე. ეს უკანასკნელი იქცევა გამოშვებული ობლიგაციის გამოსყიდვაში, რაც გავლენას ახდენს მეანაბრის შემოსავლის შემცირებაზე.

როგორ ვიყიდოთ MBS

ყველა ძვირფასი ქონების მოწმობა, იპოთეკური დოკუმენტი შეძენილია საფონდო ბირჟაზე. მეანაბრეს უფლება აქვს დამოუკიდებლად გააკეთოს გასაყიდი ანგარიში, ან იპოთეკური ფასიანი ქაღალდების ბაზრის წამყვანი სპეციალიზებული ორგანიზაციების წარმომადგენლების მეშვეობით.

ინვესტორმა, უპირველეს ყოვლისა, უნდა გადაწყვიტოს საინვესტიციო ინსტრუმენტების ნაკრები. საკუთრების ფასიანი ქაღალდების ბაზარს აქვს ორი ურთიერთდაკავშირებული კატეგორია - რისკი და ანაზღაურება. თუმცა, მომგებიანობის მატებასთან ერთად იზრდება სარისკო სიტუაციებიც და პირიქით.

ქვემოთ მოყვანილი კონცეფციები განლაგებულია დაბრუნების და რისკის კლებადობით:

• სახელმწიფო ობლიგაციები;
• საბანკო ანაბრები, სადეპოზიტო ანგარიშები, ფულადი ვალდებულებები;
• კორპორატიული საპროცენტო ობლიგაციები;
• სამრეწველო საწარმოების აქციები;
• წარმოებული ფინანსური ფასიანი ქაღალდები.

მეანაბრეს უფლება აქვს აირჩიოს დამოუკიდებლად მართოს დოკუმენტების პირადი პორტფოლიო, ან გადასცეს ისინი ბაზრის პროფესიონალ პარტნიორებს. ეს უკანასკნელი გამოიხატება დეპოზიტების ნდობის მართვის შემდეგი ატრიბუტებით:

• ურთიერთსაინვესტიციო ფონდი;
• საბანკო ორგანიზაციების ნდობის მენეჯმენტი;
• ხელშეკრულება საინვესტიციო კომპანიის კერძო მენეჯმენტისათვის, რომელსაც აქვს საკონსულტაციო ლიცენზია.

კანონმდებლობა აწესებს გარკვეულ შეზღუდვებს ბაზრის პარტნიორებზე, რაც აისახება ინსტრუმენტების სპექტრის შემცირებაში. საკუთრების მოწმობების, ფინანსური აქტივების მენეჯმენტზე გადაცემა ხშირად მრგვალ თანხებად იქცევა. ურთიერთდახმარების სახსრები მათ მომსახურებაზე წლიური ღირებულების 5% -მდეა, მიუხედავად მიღებული შედეგებისა. ფინანსური ინსტიტუტები, საინვესტიციო სააგენტოები ინვესტორს ართმევენ შემოსავლის მეოთხედს. დიახ, და გადაწყვეტილებებს იღებს კომპანია, მაგრამ პასუხისმგებლობა მაინც ეკისრება ინვესტორს. ყოველივე ზემოთქმულიდან გამომდინარე, შეგიძლიათ მიიღოთ მოგება ან ზარალი. რასაკვირველია, თვითმართვა შეიძლება კიდევ უფრო უარესი იყოს.

ინვესტორს შეუძლია თავად მოახდინოს ქონების ფასიანი ქაღალდებით ვაჭრობა, მაგრამ მას არ აქვს უფლება თვითნებურად შევიდეს ბირჟაზე, სადაც განთავსებულია ვაჭრობის მონაწილეები. მისთვის საუკეთესო გამოსავალი იქნება კარგი ბროკერი, რომელიც დაეხმარება შეაფასოს შემდეგი კრიტერიუმები:

• საიმედოობა, მაღალი პროფესიონალიზმი;
• საჭირო ლიცენზიის ხელმისაწვდომობა;
• რუსეთის სასაქონლო ან ბანკთაშორის სავალუტო ბირჟაზე გაწევრიანება;
• კომისიის ზომა;
• კლიენტებისთვის დისტანციური წვდომის ხელმისაწვდომობა.

საინვესტიციო კომპანიებისა და საბროკერო სააგენტოების რჩევა დაეხმარება ახალბედა ინვესტორს.

დასკვნა

იპოთეკური დაკრედიტების სფეროს განვითარება იწვევს მეანაბრეებს ინვესტიციების ჩადებაში საბინაო სესხის ფასიან ქაღალდებში. მათი მაღალი სარგებელი საშუალებას მისცემს მფლობელს მიიღოს მაღალი იპოთეკური სვოპები მომავალში. ამასთან, მეანაბრე ვალდებულია გადაწყვიტოს ვის მიანდობს ობლიგაციების მართვას, მიმართავს ნდობით აღჭურვილ კომპანიას თუ ბირჟის ბროკერის მომსახურებას.

გთხოვთ დარეგისტრირდეთ უფასო კონსულტაციაზე ჩვენს ადვოკატთან, რათა გაარკვიოთ MBS– ში ინვესტიციის შესაძლებლობა მხოლოდ თქვენთვის. Უფასოა.

ჩვენ ველოდებით თქვენს კითხვებს და მადლობელი ვიქნებით სტატიის შეფასებისა და გამოქვეყნებისათვის.