Ilgtermiņa būvniecības mājas ir nopietna problēma Krievijas nekustamo īpašumu tirgū un galvassāpes tūkstošiem kapitāldaļu turētāju. Dzīvokļa iegāde daudzdzīvokļu mājā būvniecības stadijā joprojām ir riskants pasākums, lai gan Maskavas apgabala varas iestādes aktīvi strādā, lai samazinātu projektus, kuru būvniecības laiks ir aizkavējies. RIAMO korespondents jautāja ekspertiem, kā apdrošināties pret “nepabeigto būvniecību” un krīzes laikā nepalikt bez mājokļa un kas būtu jādara apkrāptajiem akcionāriem, lai kompensētu zaudējumus.
Katrs piektais ir nepabeigts
Foto: Photobank MO, Mitišči IA, Vjačeslavs Ņesterovs
"Cik man zināms, Maskavā ir aptuveni 120 ilgtermiņa būvniecības projekti, bet Maskavas reģionā - aptuveni 117 projekti," aģentūrai RIAMO pastāstīja nekustamo īpašumu mākleris Vladislavs Pozdņakovs.
Vienlaikus, neskatoties uz sarežģīto ekonomisko situāciju, Maskavas reģionā notiek darbs pie ilgtermiņa būvniecības projektu skaita samazināšanas.
Pēc Maskavas Pilsētas attīstības politikas departamenta preses dienesta datiem, pēdējo piecu gadu laikā Maskavā ilgtermiņa būvniecības projektu skaits ir samazinājies gandrīz uz pusi. Pamatojoties uz departamenta pakļautībā izveidotās darba grupas darba rezultātiem, no 2011. gada līdz 2015. gada pirmajam pusgadam Maskavā no nepabeigtās būvniecības un ilgtermiņa būvniecības projektu saraksta tika izslēgti 294 objekti, kuros bija vairāk nekā 670 objekti. .
Saskaņā ar Mosgosstroynadzor priekšsēdētāja Oļega Antosenko informāciju, kopš 2015. gada sākuma ilgtermiņa būvniecības projektu skaits Maskavā ir samazinājies par 9 objektiem, šodien tas ir 122.
Ir vērts atzīmēt, ka arvien sarežģītāki būvniecības projekti ir viens no problemātiskajiem projektiem. Attiecīgi to skaita samazināšanās temps palēnināsies. Sarežģītie ekonomiskie apstākļi valstī veicina jaunu ilgtermiņa būvniecības projektu rašanos, kas nozīmē, ka situācija var “atgriezties” vairākus gadus.
Kāpēc māja kļūst par ilgtermiņa būvprojektu?
Foto: Photobank MO, Shakhovskoye IA
Lai gan attīstītājs katra projekta būvniecības ilgumu nosaka neatkarīgi, prakse rāda, ka neviens, pat vispieredzējušākais attīstītājs, nav pasargāts no kavēšanās.
“Ir vērts izcelt vairākus galvenos ilgstošas būvniecības un nepabeigtās būvniecības rašanās iemeslus: attīstītāja neprofesionalitāte (piemēram, kļūda plānošanā, nepareizs pašu resursu aprēķins u.c.), tirgus satricinājumi, piemēram, krīze, investora maiņa, kurā objekta būvniecība var tikt iesaldēta uz nenoteiktu laiku. Turklāt izstrādātāja negodīgumu var uzskatīt par tīšu faktoru,” aģentūrai RIAMO skaidroja uzņēmuma MIEL-Novostroiki ģenerāldirektore Sofija Ļebedeva.
Tieši attīstītāja neprofesionalitāte un negodīgums ir galvenie faktori ilgstošas būvniecības rašanos, norāda MOOP “Atbildība”.
Kā izvairīties no kļūšanas par apkrāptu akcionāru
Tādējādi šodien neviens attīstītājs nevar garantēt stingru būvniecības tempa ievērošanu. Tomēr joprojām ir iespējams samazināt risku nonākt acīmredzami problemātiskā projektā. Šim nolūkam ir vairāki vispārīgi ieteikumi.
Kopš 2004.gada 30.decembra dzīvokļu pircēju tiesības jaunbūvēs nodrošina Federālais likums Nr.214.
“Lai maksimāli aizsargātu savas tiesības, iegādājoties dzīvokli, saskaņā ar Federālo likumu-214 ir svarīgi noslēgt tikai un vienīgi pašu kapitāla līdzdalības līgumu (EPA). Citas novecojušas shēmas, piemēram, “ZhSK”, “Bills” un citas, nedod garantijas visu maksājumu un kompensāciju saņemšanai problēmu gadījumā, it īpaši, ja runa ir par attīstītāja bankrotu,” skaidro Maskavas Advokātu kolēģijas jurists. (MCA) “Kņazevs un partneri” Ruslans Konorevs.
Svarīgs solis, izvēloties māju, ir pārbaudītāja pārbaude. “Lai apdrošinātos pret iespējamām problēmām ar būvniecības aizkavēšanos vai pat projekta iesaldēšanu, jāiepazīstas ar visu iespējamo dokumentāciju. Jums ir jāsaprot, cik uzticams ir izstrādātājs,” iesaka MIEL-Novostroika ģenerāldirektors.
Jūs varat pārbaudīt izstrādātāja uzticamību no dažādiem leņķiem. Ikvienam ir tiesības pieprasīt no nodokļu iestādēm dibināšanas dokumentus, finanšu pārskatus un datus.
“Būtu laba ideja pārbaudīt izstrādātāju, izmantojot tiesu datu bāzes. Tiesu vēsture parādīs, kādas prasības tika izvirzītas pret attīstītāju, kā uzņēmums reaģēja uz pretenzijām un cik ātri tika atrisinātas prasītāju problēmas,” piebilst jurists.
Jāpatur prātā, ka praksē visas dokumentācijas vākšana un izpēte ir darbietilpīga. "Pārbaudes vienkāršošanai ir svarīgi noteikt pienākumu izstrādātājiem publiskot pārskatus un audita rezultātus," uzskata Akcionāru aizsardzības biedrība. "Saskaņā ar likumu jūs varat pieprasīt šos dokumentus, bet patiesībā tas nav iespējams vispār vai prasīs ļoti ilgu laiku," atzīmē Maskavas sabiedriskās organizācijas "Atbildība" priekšsēdētājs.
Tirgus eksperti iesaka algot profesionāļus primāro mājokļu jomā, jo, lai izprastu sniegtos dokumentus, nepieciešamas juridiskas zināšanas un pieredze. Šajā gadījumā visbiežāk procedūras sarežģītības dēļ pircēji paļaujas uz intuīciju vai draugu padomiem, kas noved pie ieguldījumiem nepietiekami uzticamos projektos.
Kā aizstāvēt savas tiesības
Šodien Maskavas apgabala kopīgās būvniecības skarto līdzinvestoru reģistrā reģistrēti 1550 cilvēki, lai gan, pēc Maskavas apgabala Būvniecības kompleksa ministrijas provizoriskiem aprēķiniem, apkrāpto akcionāru ir daudz vairāk - aptuveni 6 tūkstoši. Maskavas reģistrā ir tikai aptuveni 570 cilvēku. Šādi dati liecina, ka ne visi akcionāri aktīvi aizstāv savas tiesības visos iespējamos veidos.
Tomēr eksperti aicina izmantot visus pieejamos līdzekļus, lai problēmu atrisinātu. “Akcionāriem var ieteikt aktīvāk meklēt aizskarto tiesību aizsardzību. Turklāt jums jāsāk rīkoties, parādoties pirmajām būvniecības kavēšanās pazīmēm,” iesaka Maskavas sabiedriskās organizācijas “Atbildība” priekšsēdētājs.
Parasti vairumā gadījumu jautājums tiek atrisināts - mājas ir pabeigtas, un cilvēki saņem kompensāciju par kavējumiem. Tie, kuriem apnīk gaidīt un lauž līgumu, var saņemt ievērojamu atlīdzību.
Ja runājam par attīstītāja bankrotu, tad draudi palikt bez nekā ir ievērojami lielāki. Taču arī šajā gadījumā eksperti aicina akcionārus nekrist izmisumā, bet pēc iespējas aktīvāk aizstāvēt savas tiesības tiesā.
“Ja attīstītājs bankrotē, ir ārkārtīgi grūti iegūt kompensāciju par kavējumiem. Vairumā gadījumu mājas joprojām ir pabeigtas, taču būvniecība var ievilkties desmit gadus, un jau samaksātajai cenai tiks pieskaitītas papildu izmaksas,” atzīmē Butovičevs.
Galvenais, kas akcionāriem būtu jāatceras, ir tas, ka kopīgi centieni palielina iespējas atrisināt situāciju. Ir vērts sākt ar iniciatīvas grupas apvienošanos un izveidi, lai sadarbotos ar pašvaldībām, kas var ietekmēt objekta piegādes laiku, un aizsargātu savas tiesības tiesā, kas būtiski samazina izmaksas un palielina pozitīva lēmuma pieņemšanas iespējamību.
Anna Semenova
Vai tekstā redzējāt kļūdu? Atlasiet to un nospiediet "Ctrl + Enter"
Desmitiem tikko kaltu modernā vintage Ostapa Bendersa joprojām staigā pa pasauli. Pārliecināti par mūsu naivumu, viņi par to pārliecinās katru reizi, kad citai lētticīgai dvēselei piedāvā debesis dimantiem. Dažreiz ir ļoti viegli piemānīt kādu, kurš priecājas, ka tiek pievilts. Cik reizes viņi pasaulei ir teikuši, ka ne visi cilvēki ir godīgi. Taču šķiet, ka apmānāmo vairs nav mazāk. Turklāt maldināšanas tehnoloģijas kļūst arvien sarežģītākas. Ņemiet, piemēram, internetu. Neizteiktajā cilvēku lētticības manipulāciju reitingā internetā ir automašīnu darījumi. Pirms neilga laika pat seši Permas iedzīvotāji iegādājās krāpnieku ēsmu. Šo lietu izmeklēšanā piedalās arī Interpols.
Lieta ir tāda. Cilvēki, kuri vēlējās iegādāties automašīnu, internetā atrada sludinājumu, kurā viņu meklētais atbilst visiem pārdošanas sludinājumā norādītajiem parametriem. Un tikai viens svarīgs punkts varētu brīdināt pircēju - cena ir pārāk zema. Taču tieši viņš kļuva par izšķirošo faktoru pirkuma lēmumā. Vēl viens sarkanais karogs varētu būt tas, ka pārdevējs pieprasa priekšapmaksu. Bet viss ir velti. Emisijas zemā cena pilnībā aizēno pircēja prātu. Darījumi tiek slēgti, nauda pārskaitīta, automašīnas, protams, “nematerializējas”. Un nelaimīgie pircēji, acumirklī kļūstot par upuriem, ziņo policijai.
Krievijas Iekšlietu ministrijas Galvenās direkcijas Permas apgabalā Interpola NCB filiāle atzīmē krāpšanas gadījumu pieaugumu, izmantojot tīklu. Ar automašīnu krāpšanām visbiežāk pieķeras vīrieši. Sievietes tiek pieķertas iepazīšanās portālos. Pretendents uz roku un sirdi visbiežāk tiek pasniegts kā militārpersona, kas dienē "karstajos punktos" ārzemēs. Vēstījumos sākas romantika, viss nonāk līdz kulminācijai – tikšanās un iespējamas laulības. Un viss izskatās ticami. Kamēr ģimenes laimes pretendents nedalās savā negaidītajā priekā, sakot, ka ir atradis neskaitāmu naudas summu, viņam ir neticami paveicies. Jautājums ir, kā tos nogādāt mājās? Ērtākais veids ir ar diplomātisko pastu, jums tikai jāapmaksā izmaksas. Vai nu vīrieši ir tik neatvairāmi, vai sievietes ir bezgala neuzmanīgas, bet nauda tiek pārskaitīta. Dažreiz diezgan daudz. Viens no pēdējiem gadījumiem attiecas uz vienu miljonu.
Šķiet, ka internets ir vienkārši neapstrādāts lauks visādām krāpniecībām. Iespējams, kāds ir saņēmis e-pasta vēstules no noteiktiem juristiem, kuri meklē nelaikā mirušo it kā jūsu radinieku radiniekus, ir norādīti pat viņu vārdi un uzvārdi. Autoavārijās parasti iet bojā tavi tā saucamie radinieki un uzreiz visi, kas tajā laikā dzīvoja ārzemēs. Advokāts apliecina, ka darbojas nopietna fonda vārdā, taču lūdz pārskaitīt naudu reprezentācijas izdevumiem. Iedomājieties, ir tādi, kas pārskaita līdzekļus. Taču, tiklīdz meklētājā ierakstīsi vēstules tēmu, internets uzreiz atklās šādus krāpniekus.
Vēl viens padoms ir tāds, ka pirms kaut ko darīt, izmantojot internetu, un ne tikai, labāk vispirms konsultēties ar radiem vai draugiem. Viena galva ir labi, bet divas labākas. Varbūt tas palīdzēs izvairīties no krāpnieku slazdiem.
Sagatavoja Yana NIKITINA.
.Pēdējos gados automašīnas pārapdzīvotajās pilsētās ir kļuvušas par lielāku slogu to īpašniekiem. Un šeit runa ir ne tikai par stāvvietu trūkumu un ikdienas satiksmes sastrēgumiem, bet arī par neticamajām automašīnas izmaksām. Šajā sakarā Reedus korespondents centās noskaidrot, kas jāzina vienkāršam saimniekam, lai auto remonts autoservisā vismaz nemaksātu papildus naudu, jo nereti darbnīcas “uzpūš” rēķinus par sniegtajiem pakalpojumiem bez iemesla.
Pieredzējušais meistars bija diezgan neticīgs, kas tomēr nepārsteidz, atbildot uz maniem jautājumiem par autoservisu uzliktajiem pakalpojumiem, nežēlīgajām cenām un klaju krāpšanu. "Tagad neviens nevienu nemaldina," meistars pasmaidīja. "Tagad lietas tiek darītas savādāk." Diemžēl viņam ir grūti noticēt. Pārāk daudz stāstu no draugiem un paziņām, un internetā auto forumos, vienalga par kādu tēmu, kāds tika piekrāpts vienā vai otrā servisā...
"Nu, protams, viņi maldina," pēc kāda laika turpina sarunu biedrs, taču uzreiz dabiski uzsver. "Bet mums tā noteikti nav." Mēs darām savu darbu godīgi." Ilgas 15 minūtes centos apliecināt meistaru, ka viss viņa teiktais tiks izmantots pat nevis pret viņu un viņa dienestu, bet gan kā atgādinājums autovadītājiem, kuri nevēlas tikt apmānīti. Bet velti. Viņam bija vēlme runāt, bet ne par “virtuves” noslēpumiem...
Taču šajā servisā, kur autors drīkstēja uzdot jebkādus vairāk vai mazāk jautājumus, izrādījās, ka ir daudz pretimnākošāki mehāniķi, piemēram, tas, kurš sevi pieteica kā dzinējmeistaru. Kā stāsta kolēģi darbnīcā, viņš ar aizvērtām acīm montē un izjauc dažādu modifikāciju dzinējus. "Maldināšana? - viņš novilka, atbildot uz jautājumu, ko jau biju uzdevusi viņa kolēģim. "Jā, ir tik daudz dažādu veidu... jūs varat darīt jebko." Un sarunu biedrs uzreiz izstāstīja acīmredzami nedaudz pārspīlētu stāstu, kas izskatījās pēc pasakas: “Es strādāju vienā dienestā. - viņš teica ar aci. - Tātad tur dzinēji pēc kārtas salūza. Benzīns ir beidzies - viņi maina dzinēju."
Taču pēc pāris stundu ilgas informācijas izvilkšanas no meistariem ar knaiblēm un pēc tam to pārbaudīšanas, Reedus korespondents uzzināja virkni triku, ar kuru palīdzību autoservisi dažkārt paaugstina “cenu zīmi” servisiem amatieru auto entuziastiem.
- Kāda ir problēma? Pilnīgi negodīgos darbnīcās viņi var vienkārši “aizmirst” darbu, un tādējādi krāpšana var notikt pat diagnostikas stadijā. Pirmkārt, problēma var vienkārši netikt atrasta, un šajā gadījumā neviens naudu neatdos. Un, visticamāk, klientam tiks lūgts veikt “padziļinātu” diagnostiku, kas, protams, būs dārgāka.
- Izveidojiet kurmju rakumu no kurmju rakuma. Bieži vien automašīnu remontdarbnīcās problēma ir daudz nopietnāka, nekā tā patiesībā ir. Viens no visizplatītākajiem trikiem. Parasti darbnīcas darbinieks pārliecina nepieredzējušu vadītāju, ka braukšana ar šo vai citu bojājumu būs bīstama, ja ne pilnīgi neiespējama. Un tiek ieteikts sarežģīts darbs, piemēram, dzinēja skalošana. Bet patiesībā tas pat netiek veikts, bet iekļaujas rēķinā.
- Tā bija laika izšķiešana.Šis punkts ir loģisks turpinājums iepriekšējam. Amatnieki piedāvā nomainīt vienu daļu ar citu, jo pirmā ir nolietota. Bet bieži vien negodīgos darbnīcās šādos gadījumos veco daļu nomaina pret to pašu, tikai viltotu vai lietotu.
- Laiks ir nauda. Dažkārt autoservisi apzināti kavē veikto darbu, lai izrakstītu rēķinu par izmaksām. Visbiežāk tas tiek skaidrots ar negaidīti radušām jaunām grūtībām, papildu sabrukumiem vai ko līdzīgu.
- Un tā arī bija. Vēl viens negodīgu amatnieku iecienīts veids, kā paņemt naudu no klienta. Gadās, ka amatnieki apzināti sabojā šo vai citu daļu vai vismaz rada bojājumu izskatu. Vienkāršākais veids ir nolaist eļļu un pateikt, ka kaut kur ir noplūde. Attiecīgi nepieciešams remonts...
Kas jādara, lai netiktu maldināts?
- Sazinoties ar darbnīcu, vienmēr pirms darbu uzsākšanas iepriekš vienojieties par darbu apjomu un cenu. Un arī jebkuram papildu darbam, par kuru nav iepriekš panākta vienošanās, nepieciešams iepriekšējs apstiprinājums.
- Ja jūs kaut ko nesaprotat no tā, ko tehniķis saka vai turklāt dara ar jūsu automašīnu, jums noteikti jājautā un jāpieprasa paskaidrojums. Daudzi autovadītāji teorētisko zināšanu trūkuma dēļ nereti piekrīt pilnīgi nevajadzīgam darbam.
- Ja auto remontam nepieciešams nomainīt vecās detaļas pret jaunām, noteikti palūdziet apskatīt vecās. Apzinīgos dīleru centros, kā likums, nomainītās detaļas kopā ar automašīnu tiek atgrieztas kastēs no jaunām. Ja, saskaroties ar šādu pieprasījumu, tehniķis sāk uzvesties neadekvāti un ilgstoši nevar atrast vajadzīgo detaļu, visticamāk, esat maldināts.
- Visvienkāršākā un praktiskākā lieta ir būt klāt, kad jūsu automašīna tiek remontēta. Tas palīdzēs izvairīties no veselas virknes a la triku: darbs nav faktiski paveikts, bet tas iekļaujas darba kārtībā; Ne visu eļļu notecina, bet tikai pusi, tad pievieno jaunu, neizmantoto eļļas daudzumu mehāniķis pārdod “pa kreisi”; ir uzstādīta neoriģināla vai nolietota rezerves daļa (visvairāk "šiks" ir tad, ja tā vietā, kas nav pilnībā lietojama, nav jāmaina).
- Viens no iecienītākajiem veidiem, kā pelnīt naudu no negodīgiem amatniekiem, ir piekares remonts. "Jums vienkārši nepieciešams, lai klients pateiktu, ka "tur kaut kas klauvē." Tur īstenībā varbūt kāda lēta gumija ir nolietojusies, stāsta pieredzējis automehāniķis. "Un viņi tūlīt sāks elsties uz viņu, ka šeit tu esi pazaudējis gan bumbu, gan stūri, gan galu ..." Rezultātā klients tiek pie lētas gumijas, un rēķins ir vienāds ar balstiekārtas nomaiņu. Šis punkts noved pie vēl viena noderīga noteikuma.
- Nekad neizsakiet tehniķim savus hipotētiskos pieņēmumus par bojājumu. Viņam atliek tikai pieķerties jūsu amatieriskajam viedoklim, un mēs ejam...
- Ja problēma ir nopietna un neesat pārliecināts par tehniķi, tad labāk netaupīt naudu un salīdzināt automašīnas diagnostikas rezultātus. Ideālā gadījumā diagnostika būtu jāveic vairākos nesaistītos semināros, lai sasniegtu objektīvākos rezultātus.
- Nododot savu auto vienam vai otram autoservisam, palūdziet inventarizēt gan problēmas, gan īpašumu: “Skaidas, kas guļ iekšā, ir gandrīz tikpat lielas kā aizmirsta cigarešu paciņa,” iesaka pieredzējis automehāniķis. “Jo. neuzmanīgi mehāniķi var saskrāpēt un iespiesties, ir bijuši gadījumi, kad aizmirsuši uzlikt auto rokas bremzi ar visām no tā izrietošajām sekām"...
Taču, kā iesaka gan speciālisti, gan šī raksta autors, ikvienam auto entuziastam, lai pēc auto remonta izvairītos no riska iekulties nepatikšanās, vajadzētu vismaz nedaudz saprast automehāniku. Vienkāršas zināšanas par automašīnas dzinēju, šasiju un elektrību ne tikai ietaupīs naudu, bet var pat glābt dzīvību un veselību avārijas gadījumā...
Kā izvairīties no akcionāra maldināšanas
Bieži tiekšanās ietaupīt naudu, iegādājoties mājokli jaunbūvē, var beigties ar nopietnām nepatikšanām – naudas, nervu un laika zudumu, jo labs apsaimniekotājs ir diezgan spējīgs mūs pārliecināt par mums neizdevīgu darījumu. Kam būtu jāpievērš uzmanība, slēdzot dalītas būvniecības darījumus? Tieši šim jautājumam ir veltīta šī publikācija.
Darījumu juridiskie aspekti
Pirmkārt, pirms mājokļa iegādes primārajā tirgū, ļoti iesakām iedzīvotājiem iepazīties ar 2001. gada 1. janvāra federālo likumu. Zinot likuma noteikumus, varēsiet reālistiski novērtēt attīstītāja atbilstību tā prasībām.
Tas nozīmē, ka attīstītājam ir jābūt oficiāli reģistrētai juridiskai personai, īpašumā vai iznomātajam zemes gabalam attīstībai un jābūt atļaujai būvēt māju, kuru viņš pārdod.
Noteikti izlasiet projekta deklarāciju. Šeit ir vērts pievērst uzmanību tam, ka zemes gabala nomas termiņā ir iekļauts paredzamais mājas nodošanas ekspluatācijā datums, jo dokumentu pārreģistrācija parasti aizkavē objekta celtniecību.
Iepriekš uzskaitītie dokumenti izstrādātājam ir jāuzrāda pēc jebkuras personas, kas ar viņu sazinās, pieprasījuma, un projekta deklarācija papildus jāpublicē presē vai internetā.
Saskaņā ar likumu 214, attīstītājam ir tiesības piesaistīt līdzekļus no akcionāriem tikai saskaņā ar kopīgiem būvniecības līgumiem. Jebkāda cita forma - aizdevums, pirkuma un pārdošanas priekšlīgums utt. - liecina par pārdevēja negodīgumu.
Vienīgais efektīvais veids, kā izvairīties no sava nākotnes dzīvokļa “dubultās pārdošanas”, ir obligāta līguma reģistrēšana Tatarstānas Republikas Federālā valsts reģistrācijas, kadastra un kartogrāfijas dienesta birojā.
Objekta nodošanas ekspluatācijā laiks ir obligāts līguma nosacījums. Attīstītāja pienākums ir iepriekš, ne vēlāk kā divus mēnešus, paziņot akcionāriem par to izmaiņām. Ja dzīvoklis netiek nodots akcionāram līgumā noteiktajā termiņā, viņam ir tiesības pieprasīt no attīstītāja līgumsodu un procentu samaksu par svešu līdzekļu izlietojumu, vai arī atzīt īpašumtiesības uz daļu nepabeigtā būvniecībā. projektu. Tāpat, ja vēlas, akcionārs var jebkurā laikā lauzt līgumu. Tas, vai viņš varēs atdot visu ieguldīto naudas summu (ar procentiem), vai viņam pašam būs jāmaksā līgumsods, būs atkarīgs no noslēgtā līguma nosacījumiem.
Pelēkās shēmas
Mūsdienās pastāv vairākas no juridiskā viedokļa apšaubāmas shēmas, saskaņā ar kurām daži attīstītāji, tostarp tie, kas jau sen ir nostiprinājušies nekustamo īpašumu tirgū, pārdod jaunus dzīvokļus, apejot akciju daļu. Protams, daudzi pilsoņi jau ir izgājuši cauri šīm shēmām un saņēmuši savus dzīvokļus, nepievienojoties apkrāpto akcionāru rindām. Neskatoties uz to, šādu ieguldījumu rezultāts atgādina ruleti, kur viss ir atkarīgs no attīstītāja godaprāta, konkrētās situācijas, kas veidojas mājokļu tirgū, pircēja juridiskās pratības un viņa uzmanības darījuma detaļās.
Noslēgumā ieguldījumu vai līdzinvestīciju līgums, pilsonis kļūst par izstrādātāja partneri. Šī shēma ir likumīga tikai tad, ja atļauja būvēt daudzdzīvokļu māju tika saņemta līdz 2005. gada 1. aprīlim. Īpaša uzmanība jāpievērš tam, ka, izsniedzot jaunu atļauju (piemēram, būvniecības termiņa pagarināšanas gadījumā), investīciju līguma slēgšana ir nelikumīga.
Pēc reģistrācijas prasījuma tiesību cesijas līgums persona, kura iegādājusies dzīvokli, to pārdod tālāk pirms mājas nodošanas ekspluatācijā. Šeit jāņem vērā, ka šāda piekāpšanās iespējama tikai pēc galvenā līguma reģistrēšanas un pirms dzīvokļa pieņemšanas akta parakstīšanas. Turklāt arī pats cesijas līgums ir pakļauts valsts reģistrācijai. Mēs iesakām pievērst īpašu uzmanību pamatlīguma saturam un neizpildītajām saistībām saskaņā ar to. Ja piešķirtās tiesības nav radušās no dalīta būvniecības līguma, ievērojami palielinās iespēja tikt maldinātam. Piemēram, pērkot dzīvokli no investora vai līdzinvestora, jāatceras, ka viņu savstarpējās finansiālās saistības nav valsts reģistrācijai, kas nozīmē, ka līgums ar “procentu turētāju” nebūs likumīgs. reģistrēts dzimtsarakstu nodaļā. Ja investors izrādās negodīgs un, saņēmis akcionāru līdzekļus, neizmanto tos būvniecībai, attīstītājs var lauzt ieguldījumu līgumu un pārdot dzīvokļus patstāvīgi. Šādi riski visbiežāk rodas, iegādājoties mājokli nevis tieši no attīstītāja, bet gan ar līdzinvestoru un aģentu starpniecību.
Vēršam uzmanību uz to, ka 2001. gada 1. janvāra Federālā likuma 1. panta 3. daļas jaunākajā izdevumā likumdevējs īpaši norāda uz aizliegumu slēgt jebkādas vienošanās starp pilsoņiem un investoriem, ja pēc to izpildes pilsonim būtu jābūt īpašuma tiesības uz dzīvojamā īpašuma telpām būvējamā (izveidotā) daudzdzīvokļu mājā.
Koncesiju (aka cesiju) piedāvā daudzas juridiskas personas. Tātad pārvaldības sabiedrība “D. U." Slēgtais ieguldījumu fonds "FIRST NATIONAL" piedāvā līdzīgu līgumu par dzīvokļu pārdošanu Magellan dzīvojamajā kompleksā. Piešķirtās tiesības izrietēja no līdzdalības līguma (attīstītājs -). Tā kā galvenais līgums ir izturējis valsts reģistrāciju, tiks reģistrēts arī uzdevums, kas automātiski izslēgs dubultpārdošanas iespēju. Par to liecina piedāvātā cesijas līguma 1.1., 7.1. un 8.4. Turklāt šī īpašuma attīstītājam nav nopietnu pārkāpumu un tam ir pozitīva reputācija dalītā kapitāla būvniecības jomā.
Un tomēr, parakstot šo līgumu par dzīvokļa prasījuma tiesību cesiju, rūpīgi jāizlasa dokumentu oriģināli (līgums par kopīgu būvniecību, maksājumu dokumenti). Turklāt akcionāram nenāktu par ļaunu uzstāt uz oriģināla, nevis pamatlīguma kopijas vai to notariāli apstiprinātu kopiju nodošanu. Slēdzot cesijas līgumu, iesakām rūpīgi pārbaudīt objekta nodošanas noteikumus pamatlīguma ietvaros un neaizmirst noformēt dokumentu pieņemšanas aktu. Un pēc samaksas par iegādāto dzīvokli noņemiet depozītu no tā (caur dzimtsarakstu nodaļu).
Vēl viena izplatīta shēma starp nekustamā īpašuma aģentūrām ir priekšlīguma slēgšana par mājokļa pirkšanu un pārdošanu. Saskaņā ar to pilsonis iegulda naudu nevis dzīvokļa celtniecībā, bet gan sola nākotnē noformēt tā pirkšanu un pārdošanu. Šādai shēmai ir diezgan daudz trūkumu.
Pirmkārt, līgums nav reģistrēts. Otrkārt, attīstītājam nav nekādu pienākumu īrētā mājā esošo dzīvokli nodot pilsonim. Treškārt, līgumā nav noteikti būvniecības pabeigšanas termiņi. Tas ir saistīts ar faktu, ka galvenā līguma noslēgšanas termiņu pārkāpšanas gadījumā tiesa parasti atsakās piespiest to parakstīt, jo neesoša dzīvokļa pirkšana un pārdošana ir nepieņemama. objekta trūkums.
Turklāt saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu, ja līgumā noteiktajā termiņā nav noslēgts pamatlīgums, priekšlīgumā paredzētās saistības tiek izbeigtas. Parasti iedzīvotāji sāk uztraukties tieši pēc tam, kad ir beigušies visi termiņi un izstrādātāja atkārtotie solījumi visu labot. Savukārt, ja saskaņā ar priekšlīgumu pamatlīguma noslēgšanas termiņš beidzas, piemēram, 2011.gada 1.martā, tad 2.martā attīstītāja saistības izbeidzas ar likuma spēku. Praksē izstrādātāji to “atceras” uzreiz pēc tam, kad pilsoņi pārtrauc ar viņiem līgumus un iekasē no tiem procentus. Un tas ir vēl viens šādu darījumu trūkums.
Iepriekšēja vienošanās arī ļauj pārdevējam izvairīties no pārmaksāto kvadrātmetru atgriešanas. Piemēram, pilsonis maksā 1,8 miljonus rubļu. pēc iepriekšējas vienošanās par dzīvokli ar kopējo projektēšanas platību 60,2 kv.m. m., un pārdevējs apņemas atdot pārmaksāto naudu, ja šī platība tiek samazināta. Pēc būvniecības pabeigšanas pircējam tiek piešķirts mājoklis 57,8 kvadrātmetru platībā. m un tiek noslēgts galvenais līgums, reģistrēts dzimtsarakstu nodaļā. Saskaņā ar likumu no šī brīža priekšlīgums ar visiem tā nosacījumiem un garantijām tiek uzskatīts par spēkā neesošu. Rezultātā: jūsu rokās ir līgums par dzīvokļa iegādi ar kopējo platību 57,8 kvadrātmetri. m par 1,8 miljoniem rubļu. Šajā situācijā ir tikai viens padoms - naudas jautājumu atrisināt pirms pamatlīguma parakstīšanas un reģistrēšanas, piemēram, noslēdzot papildu līgumu, vai vēl labāk, uzreiz galvenajā līgumā norādīt dzīvokļa reālās izmaksas (in šajā gadījumā - 1,7 miljoni rubļu).
Nu un, visbeidzot, negodprātīgs pārdevējs nekustamā īpašuma cenu kāpuma dēļ var slēgt vairākus pirkuma un pārdošanas priekšlīgumus par vienu un to pašu dzīvokli vai pēc būvniecības pabeigšanas vienu galveno, bet ne ar jums. Šajā gadījumā par pircēju tiks atzīts tikai viens no visiem “akcionāriem” (parasti tas, kurš noslēdzis pamatlīgumu), un visiem pārējiem kādreiz tiks atgriezta viņu ievērojami nolietotā nauda, jo saskaņā ar likumu , samaksa par priekšlīgumu nav nepieciešama.
Akcionāriem visnerentablākais ir vekseļu shēma.Šeit ar pilsoni tiek slēgti divi līgumi: piemēram, priekšlīgums par dzīvokļa pirkšanu un pārdošanu un vekseļa pirkšanu un pārdošanu. Tajā pašā laikā dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līgumā, kā likums, nav norādes par pilnām īpašuma izmaksām. Vekselis tiek iegādāts no pavisam cita uzņēmuma, ko norāda pārdevējs. Jādomā, ka līdzekļi (neskatoties uz to, ka paši rēķini ir iedzīvotāju rokās) tiek nosūtīti celtniecībai, izmantojot papildu līguma/ārpuslīguma attiecības. Naudas apmaiņa pret vekseļiem tiek veikta obligāti, atteikšanās no vekseļa iegādes nozīmē atteikšanos slēgt līgumu par dzīvokļa iegādi. Šajā darījumā pircējs iedod naudu un saņem papīru, saskaņā ar kuru noteikta firma apņemas par viņu samaksāt rēķinā norādīto summu. Ja kāda iemesla dēļ nepietiek naudas dzīvokļa apmaksai, tad pircējam tiek izsniegts kredīts, kas nodrošināts ar vekseļu. Šajā gadījumā pircējs nonāk bez naudas, bez rēķina, bez dzīvokļa, bet ar pienākumiem atmaksāt kredītu.
Jūs, protams, varat iztikt bez aizdošanas, nododot rēķinu saskaņā ar pieņemšanas aktu izstrādātājam vai pārdevējam. Bet arī šeit pilsonis būs atkarīgs no vekseļa izdevēja maksātspējas, tā derīguma termiņa un pārdevēja apzinības, jo saskaņā ar vekseļa shēmu pircējs neiegūst dzīvokli pats, bet tikai pienākums to nodot.
Atcerieties: ja jūsu rokās ir vekselis, tas nozīmē, ka neesat samaksājis par dzīvokli un tiesā diez vai varēsit atzīt īpašumtiesības uz daļu nepabeigtā ēkā vai iekasēt procentus.
Sava veida surogātu priekšlīgumam un parādzīmju shēmai izmantoja Attīstības centrs un pilsēta. Iedzīvotāju iesniegtajās dokumentu paketēs ir viss: gan priekšlīgums, gan aizkavēšanās ar īpašuma nodošanu pilsoņu īpašumā, gan līgums par vekseļa iegādi. Pirms neilga laika ar regulējošo iestādi vērsās bārene, kura noslēdza līdzīgu līgumu ar Development un pārdeva savu mājokli, lai iegādātos jaunu dzīvokli, ko viņa gaidīja jau kopš 2008. gada.
Taču laiks nestāv uz vietas, izstrādātāji meklē nepilnības likumdošanā un veido jaunas shēmas iedzīvotāju līdzekļu piesaistei. Analizēsim redaktoru iesniegto dokumentu kopumu, ko piedāvā mājokļu kooperatīvs "Solnechny Gorod-8". Protams, mājokļu kooperatīvu izmantošana ir likumīgs veids, kā piesaistīt līdzekļus no pilsoņiem un juridiskām personām būvniecībā, kas nav pakļauta 214-FZ regulējumam. Šajā gadījumā līgumi netiek sastādīti, attiecības netiek reģistrētas un ir balstītas uz dzīvokļu kooperatīva statūtiem, ar kuriem jums ir jāiepazīstas. Likumā nav paredzēta institūcija, kas kontrolē šī kooperatīva darbību, tāpēc visus jautājumus risinās vai nu kopsapulcē, vai arī savā revīzijas komisijā. Neviena valsts vai pašvaldības iestāde šo procesu nekontrolē.
Bet galvenais šeit nav vārds, bet gan tas, kā tiek formalizētas attiecības ar pilsoni. No uzrādītā dokumentu kopuma nav iespējams noteikt paša namu kooperatīva tiesību apjomu attiecībā uz būvējamo objektu, mājas būvniecības laiku un nodošanu ekspluatācijā. Minētajam dzīvojamo māju kooperatīvam nav būvniecības atļauju, tāpēc tas ir tikai kārtējais investors. Tādējādi objekta iegūšana būs atkarīga no mehānisma “attīstītājs – investors – dzīvojamo māju kooperatīvs – namu kooperatīva biedrs” darbspējas. Turklāt pieteikuma veidlapas 3.punktā norādīts, ka dzīvojamo māju kooperatīva valde ir pieņēmusi lēmumu uzņemt pilsoni par kooperatīva biedru. Tikmēr saskaņā ar Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 121. panta 2. daļu valde izskata tikai šo pieteikumu, kas ir obligāti jāapstiprina ar mājokļu kooperatīva biedru kopsapulces (konferences) lēmumu. Parasti mēs iesakām uzkrāt sertifikātu, kas apliecina dalību mājokļu kooperatīvā izraksta veidā no apstiprinātā lēmuma. Un atcerieties, ja dzīvokļi tiek dalīti, apejot namu kooperatīva biedru kopsapulci, pastāv strīdi par šādas sadales likumību. Bažas rada arī fakts, ka analizētajā dokumentu komplektā visi būtiskie nosacījumi ir fiksēti tikai ar paša pilsoņa - namu kooperatīva biedra parakstu.
Saskaņā ar likumu dzīvokļu kooperatīva biedri patstāvīgi uzņemas risku, ka kooperatīva izveides galvenais mērķis – dzīvojamās mājas celtniecība kādu iemeslu dēļ var netikt sasniegts. Pie lielajiem šīs shēmas trūkumiem atzīmējam vēl divus: dalībnieku pienākumu pēc gada bilances apstiprināšanas segt no tā izrietošos zaudējumus ar papildu iemaksām (atbildība ir solidāra) un to, ka tiesību akti nereglamentē. jautājumi par namu kooperatīva biedra tiesību nodošanu citai personai, izņemot mantojumu (citiem vārdiem sakot, tās pilsonis nevienam savas tiesības neatdos).
Secinājums ir vienkāršs. Šie riski ir būtiski un ietekmē namu kooperatīvu biedru tiesību aizsardzību. Tās pastiprinās, ja namu kooperatīva pārvaldes institūcijas netiek būvētas pašas, bet ir saistītas ar investīciju projektiem, kā arī tad, kad namu kooperatīva biedri atsakās no dalības kooperatīva darbībā. Ja esat pievienojies šādam mājokļu kooperatīvam, jums jāzina tā statūtu saturs, jābūt informācijai par to, kas būvē, kur būvē, kādos apstākļos un kādā termiņā. Šī forma ir paredzēta tiem, kas vēlas uzticēties citiem un riskēt.
Diemžēl Tatarstānā joprojām ir attīstītāji, kas piedāvā mājokļus jaunās ēkās saskaņā ar iepriekš uzskaitītajām shēmām. Mēs esam apsvēruši visizplatītākos no tiem. Vieni noteikti ir jānoraida, ar citiem (investīcijas, cesija) iesakām būt īpaši uzmanīgiem – rūpīgi izpētīt līgumu nosacījumus un prātīgi izvērtēt situāciju.
Kazaņā ir apzinīgi izstrādātāji. Tādējādi 214-FZ ietvaros ir Lentek, D, techno-service, Tektonik uzņēmumu grupa, Farus būvniecības uzņēmumu grupa, Arkada un citi. Pilns izstrādātāju saraksts ir ievietots vietnē *****. Izvēle ir tava.
Pēdējos gados automašīnas pārapdzīvotajās pilsētās ir kļuvušas par lielāku slogu to īpašniekiem. Un šeit runa ir ne tikai par stāvvietu trūkumu un ikdienas satiksmes sastrēgumiem, bet arī par neticamajām automašīnas izmaksām.
Šajā sakarā korespondents mēģināja noskaidrot, kas jāzina parastam īpašniekam, lai automašīnas remonts autoservisā vismaz nemaksātu papildus naudu, jo nereti darbnīcas “uzpūš” rēķinus par sniegtajiem pakalpojumiem bez iemesla.
Pieredzējušais meistars bija diezgan neticīgs, kas tomēr nav pārsteidzoši, kad viņš atbildēja uz maniem jautājumiem par autoservisu uzliktajiem pakalpojumiem, uzpūstajām cenām un tiešu krāpšanu. "Tagad neviens nevienu nemaldina," meistars pasmaidīja. "Tagad lietas tiek darītas savādāk." Diemžēl viņam ir grūti noticēt. Pārāk daudz stāstu no draugiem un paziņām, un internetā auto forumos, vienalga par kādu tēmu, kāds tika piekrāpts vienā vai otrā servisā...
"Nu, protams, viņi maldina," pēc kāda laika turpina sarunu biedrs, taču uzreiz dabiski uzsver. "Bet mums tā noteikti nav." Mēs darām savu darbu godīgi." Ilgas 15 minūtes centos apliecināt meistaru, ka viss viņa teiktais tiks izmantots pat nevis pret viņu un viņa dienestu, bet gan kā atgādinājums autovadītājiem, kuri nevēlas tikt apmānīti. Bet velti. Viņam bija vēlme runāt, bet ne par “virtuves” noslēpumiem...
Taču šajā servisā, kur autors drīkstēja uzdot jebkādus vairāk vai mazāk jautājumus, izrādījās, ka ir daudz pretimnākošāki mehāniķi, piemēram, tas, kurš sevi pieteica kā dzinējmeistaru. Kā stāsta kolēģi darbnīcā, viņš ar aizvērtām acīm montē un izjauc dažādu modifikāciju dzinējus. "Maldināšana? - viņš novilka, atbildot uz jautājumu, ko jau biju uzdevusi viņa kolēģim. "Jā, ir tik daudz dažādu veidu... jūs varat darīt jebko." Un sarunu biedrs uzreiz izstāstīja acīmredzami nedaudz pārspīlētu stāstu, kas izskatījās pēc pasakas: “Es strādāju vienā dienestā. - viņš teica ar aci. - Tātad tur dzinēji pēc kārtas salūza. Benzīns ir beidzies - viņi maina dzinēju."
Taču pēc pāris stundu ilgas informācijas izvilkšanas no meistariem ar knaiblēm un pēc tam to pārbaudīšanas, Reedus korespondents uzzināja vairākus trikus, ar kuriem autoservisi dažkārt paaugstina “cenu zīmi” servisiem amatieru auto entuziastiem.
Kāda ir problēma? Pilnīgi negodīgos darbnīcās viņi var vienkārši “aizmirst” darbu un līdz ar to krāpšana var notikt pat diagnostikas stadijā. Pirmkārt, problēma var vienkārši netikt atrasta, un šajā gadījumā neviens naudu neatdos. Un, visticamāk, klientam tiks lūgts veikt “padziļinātu” diagnostiku, kas, protams, būs dārgāka.
Izveidojiet kurmju rakumu no kurmju rakuma. Bieži vien automašīnu remontdarbnīcās problēma ir daudz nopietnāka, nekā tā patiesībā ir. Viens no visizplatītākajiem trikiem. Parasti darbnīcas darbinieks pārliecina nepieredzējušu vadītāju, ka braukšana ar šo vai citu bojājumu būs bīstama, ja ne pilnīgi neiespējama. Un tiek ieteikts sarežģīts darbs, piemēram, dzinēja skalošana. Bet patiesībā tas pat netiek veikts, bet iekļaujas rēķinā.
Tā bija laika izšķiešana. Šis punkts ir loģisks turpinājums iepriekšējam. Amatnieki piedāvā nomainīt vienu daļu ar citu, jo pirmā ir nolietota. Bet bieži vien negodīgos darbnīcās šādos gadījumos veco daļu nomaina pret to pašu, tikai viltotu vai lietotu.
Laiks ir nauda. Dažkārt autoservisi apzināti kavē veikto darbu, lai izrakstītu rēķinu par izmaksām. Visbiežāk tas tiek skaidrots ar negaidīti radušām jaunām grūtībām, papildu sabrukumiem vai ko līdzīgu.
Un tā arī bija. Vēl viens negodīgu amatnieku iecienīts veids, kā paņemt naudu no klienta. Gadās, ka amatnieki apzināti sabojā šo vai citu daļu vai vismaz rada bojājumu izskatu. Vienkāršākais veids ir nolaist eļļu un pateikt, ka kaut kur ir noplūde. Attiecīgi nepieciešams remonts...
Kas jādara, lai netiktu maldināts?
Sazinoties ar darbnīcu, vienmēr pirms darbu uzsākšanas iepriekš vienojieties par darbu apjomu un cenu. Un arī jebkuram papildu darbam, par kuru nav iepriekš panākta vienošanās, nepieciešams iepriekšējs apstiprinājums.
Ja jūs kaut ko nesaprotat no tā, ko tehniķis saka vai turklāt dara ar jūsu automašīnu, jums noteikti jājautā un jāpieprasa paskaidrojums. Daudzi autovadītāji teorētisko zināšanu trūkuma dēļ nereti piekrīt pilnīgi nevajadzīgam darbam.
Ja auto remontam nepieciešams nomainīt vecās detaļas pret jaunām, noteikti palūdziet apskatīt vecās. Apzinīgos dīleru centros, kā likums, nomainītās detaļas kopā ar automašīnu tiek atgrieztas kastēs no jaunām. Ja, saskaroties ar šādu pieprasījumu, tehniķis sāk uzvesties neadekvāti un ilgstoši nevar atrast vajadzīgo detaļu, visticamāk, esat maldināts.
Visvienkāršākā un praktiskākā lieta ir būt klāt, kad jūsu automašīna tiek remontēta. Tas palīdzēs izvairīties no veselas virknes a la triku: darbs nav faktiski paveikts, bet tas iekļaujas darba kārtībā; Ne visu eļļu notecina, bet tikai pusi, tad pievieno jaunu, neizmantoto eļļas daudzumu mehāniķis pārdod “pa kreisi”; ir uzstādīta neoriģināla vai nolietota rezerves daļa (visvairāk "šiks" ir tad, ja tā vietā, kas nav pilnībā lietojama, nav jāmaina).
Viens no iecienītākajiem veidiem, kā pelnīt naudu no negodīgiem amatniekiem, ir piekares remonts. "Jums vienkārši nepieciešams, lai klients pateiktu, ka "tur kaut kas klauvē." Tur īstenībā varbūt kāda lēta gumija ir nolietojusies, stāsta pieredzējis automehāniķis. "Un viņi tūlīt sāks elsties uz viņu, ka šeit tu esi pazaudējis gan bumbu, gan stūri, gan galu ..." Rezultātā klients tiek pie lētas gumijas, un rēķins ir vienāds ar balstiekārtas nomaiņu. Šis punkts noved pie vēl viena noderīga noteikuma.
Nekad neizsakiet tehniķim savus hipotētiskos pieņēmumus par bojājumu. Viņam atliek tikai pieķerties jūsu amatieriskajam viedoklim, un mēs ejam...
Ja problēma ir nopietna un neesat pārliecināts par tehniķi, tad labāk netaupīt naudu un salīdzināt automašīnas diagnostikas rezultātus. Ideālā gadījumā diagnostika būtu jāveic vairākos nesaistītos semināros, lai sasniegtu objektīvākos rezultātus.
Nododot savu auto vienam vai otram autoservisam, palūdziet inventarizēt gan problēmas, gan īpašumu: “Skaidas, kas guļ iekšā, ir gandrīz tikpat lielas kā aizmirsta cigarešu paciņa,” iesaka pieredzējis automehāniķis. - Jo neuzmanīgi mehāniķi var saskrāpēt un iespiesties; Ir bijuši gadījumi, kad aizmirsuši nolikt automobili uz rokas bremzes ar visām no tā izrietošajām sekām.»
Taču, kā iesaka gan speciālisti, gan šī raksta autors, ikvienam auto entuziastam, lai pēc auto remonta izvairītos no riska iekulties nepatikšanās, ir jābūt vismaz nelielai izpratnei par automehāniku. Vienkāršas zināšanas par automašīnas dzinēju, šasiju un elektrību ne tikai ietaupīs naudu, bet var pat glābt dzīvību un veselību avārijas gadījumā...
Notiek ielāde...