Vērtspapīri ar hipotēku Krievijas praksē. Vērtspapīri ar hipotēku Krievijas akciju tirgū. Ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru mērķis

Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri (MBS), kurus angļu valodā literatūrā sauc par MBS (hipotekārie vērtspapīri), ir īpašs ABS gadījums. Vispārīgākajā veidā ABS (ar aktīviem nodrošināti vērtspapīri) ir vērtspapīri, kas to īpašniekiem dod tiesības saņemt naudas ieņēmumus no noteikta aktīvu kopuma (kopuma).

MBS gadījumā aktīvi ir prasības pret hipotēkām, kas nodrošinātas ar nekustamā īpašuma ķīlu. Hipotēkas tiek atmaksātas ikmēneša maksājumos. Šo rezervju nodrošināto MBS īpašnieki lielāko daļu šo maksājumu saņem saskaņā ar kādu iepriekš noteiktu shēmu.

Pasaules praksē tiek izmantoti visdažādākie MBS, kas atšķiras pēc nodrošinājuma aktīvu veida, garantijām, riska sadalījuma utt. Sekundārais hipotēku tirgus kopš 70. gadu sākuma ASV ir ieguvis jaunu attīstību, parādoties hipotekāro kredītu pārvēršanas vērtspapīros mehānismam, kas tiek saprasts kā vērtspapīru emisija, kas nodrošināta ar hipotekāro kredītu paketi (pūlu). Pūlis parasti iekasē tāda paša veida hipotekāros kredītus, kas sakrīt kreditēšanas ziņā: periods, maksājumu shēma, aizņēmēju kategorija, ieķīlātā nekustamā īpašuma veids. Vērtspapīrus, kas emitēti vērtspapīrošanas laikā, sauc par caurlaides vērtspapīriem.

Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri Krievijas finanšu tirgū parādījās 2003. gada 11. novembrī saistībā ar 2003. gada 11. novembra federālā likuma Nr. 152-FZ „Par hipotekārajiem vērtspapīriem” (turpmāk tekstā-MBS likums) stāšanos spēkā. Likums nosaka divu veidu ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus.

Ar hipotēku nodrošinātas obligācijas ir obligācijas, kurām saistību izpildi nodrošina hipotēka ar hipotēku. Kā akciju vērtspapīri tie ir jāreģistrē Federālajā finanšu tirgu dienestā. Obligācijas var emitēt gan dokumentālā, gan nedokumentālā veidā. Saskaņā ar Krievijas tiesību aktiem reģistrētus vērtspapīrus var emitēt tikai nesertificētā veidā, savukārt uzrādītāja vērtspapīrus eksistē tikai sertificētā veidā, ja vien likumā nav noteikts citādi. Tā kā obligācijas ir parāda vērtspapīri, tās dod tiesības turētājam saņemt tikai šādu obligāciju nominālvērtību un fiksētu procentu likmi. Emitents ir ieķīlājis hipotēkas segumu par labu visiem obligāciju turētājiem.

Otrs hipotēkas vērtspapīru veids ir hipotēkas līdzdalības sertifikāts. Tas ir reģistrēts vērtspapīrs, kas apliecina tā īpašnieka daļu kopīpašuma tiesībās uz hipotēkas segumu, kā arī tiesības pieprasīt no tā emitenta pareizu hipotēkas seguma pārvaldību, tiesības uz izpildei saņemtajiem līdzekļiem. saistības, kuru prasības veido hipotēkas segumu, kā arī citas MBS likumā paredzētās tiesības.

Līdzdalības sertifikātu struktūras pamatā ir Krievijas uzticības pārvaldības koncepcija, kas, atšķirībā no parastās likumdošanas uzticības (trasta) jēdziena, nenozīmē īpašumtiesību nodošanu trastā nodotajam īpašumam. Vienlaikus ar līdzdalības sertifikātu iegūšanu to īpašnieki iegūst daļu no hipotēkas seguma kopīpašuma un automātiski noslēdz trasta pārvaldības līgumu ar emitentu, kas darbojas kā hipotēkas seguma pilnvarnieks. Pārvaldnieks pārvalda tikai hipotēkas segumu, kura īpašumtiesības kopīgi pieder līdzdalības sertifikātu turētājiem. Hipotēku līdzdalības sertifikāti ir reģistrēti vērtspapīri, un tos var izdot tikai nedokumentālā veidā. Hipotēkas sertifikāts par dalību nav kapitāla vērtspapīrs, un tāpēc tas nav jāreģistrē Federālajā finanšu tirgu dienestā.

Neskatoties uz to, ka hipotekārās obligācijas un līdzdalības sertifikāti kā parāda instrumentu klase ir parādījušies pavisam nesen, tie jau ir ļoti ieinteresēti institucionālajos ieguldītājos. Krievijas hipotekāro ķīlu zīmju ieguldītāji ir lieli spēlētāji, galvenokārt ārvalstu, kuri izvēlas savā portfelī saglabāt ievērojamu emisijas apjomu. Tāpēc ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru likviditāte otrreizējā tirgū joprojām ir ierobežota.

Turklāt saskaņā ar Krievijas likumdošanu uz hipotēku nodrošināto vērtspapīru emitentiem tiek izvirzītas prasības, kuras nosaka vajadzība pēc iespējas samazināt ieguldītāju riskus un deklarēt savas tiesības attiecībā uz ieguldījumu segumu. Saskaņā ar Krievijas likumdošanu tikai hipotēku aģenti un kredītiestādes var būt ar hipotēku nodrošinātu obligāciju emitenti. Hipotēku aģents var pastāvēt tikai kā akciju sabiedrība. Ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru emitentam ir jāievēro Krievijas Bankas noteikumi un stingras prasības informācijas atklāšanai. Iepriekš augstāki kapitāla pietiekamības rādītāji (14%) bija paredzēti hipotēku nodrošināto vērtspapīru emitentiem, taču 2007. gada jūnijā tika nolemts šo prasību samazināt, lai stimulētu hipotekāro kredītu tirgu. Tagad Krievijas Federācijas Centrālā banka nodrošina standartu līdz vispārpieņemtajai vērtībai: bankām, kuru pamatkapitāls pārsniedz 15 miljonus - 10%, pārējām - 11%.

Ar hipotēku nodrošinātiem vērtspapīriem jābūt segtiem ar segumu, kam jābūt vismaz 80% no obligāciju vērtības visā vērtspapīru darbības laikā. Pretējā gadījumā turētājiem ir tiesības tos iesniegt piedāvājumam pirms termiņa.

Tikmēr šie vērtspapīri investoriem ir pievilcīgi nevis ienesīguma, bet uzticamības un likviditātes dēļ. MBS peļņai nevajadzētu būt lielai, pretējā gadījumā aizdevumu tirgum piesaistītie resursi būs dārgi un hipotekāro kredītu likmes būs augstas. Bet šis rīks ir ļoti interesants tiem, kas vēlas ieguldīt savus uzkrājumus tā, lai saņemtu garantētus ienākumus. Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri ir īpaši interesanti pensiju fondiem, apdrošināšanas sabiedrībām, kopfondiem un citiem potenciālajiem investoriem Krievijā ar ilgtermiņa naudu. Tomēr Krievijā šie vērtspapīri vēl nav parādījuši visas savas priekšrocības - Krievijas tirgus ar hipotēku nodrošinātiem vērtspapīriem šādu iespēju vēl nav nodrošinājis, jo tas atrodas sākotnējā attīstības stadijā.

Hipotekārās obligācijas - finanšu instruments, kas jau sen pazīstams ārzemēs - tagad nonāk arī Krievijā. Analītiķi par šo vērtspapīru drīzo parādīšanos Krievijas Federācijā runā kopš 2015. gada beigām, tomēr konkrētāka informācija tika publiskota tikai 2016. gada pavasarī. Mājokļu hipotekārās kreditēšanas aģentūras (AHML) direktors K. Zaharins “ļāva paslīdēt” - viņš paziņoja par plašu sadarbību ar Sberbank un obligāciju emisiju 50 miljardu rubļu vērtībā. Sadarbības apjoms ir iespaidīgs, taču vēl nav skaidrs, vai obligācijas palīdzēs pakalpojuma gala patērētājam un, ja jā, tad kā.

Gandrīz nav šaubu, ka jaunais finanšu instruments Krievijā drīz būs pieejams - maijā Putins Valsts padomes sēdē runāja ar priekšlikumu izstrādāt hipotēku nodrošināto vērtspapīru emisiju. Un neviens, acīmredzot, nebaidās, ka tieši MBS izraisīja lielāko finanšu krīzi vēsturē.

Kas ir hipotekārās ķīlu zīmes?

Diemžēl vērtspapīru tirgus Krievijā ir tik primitīvā attīstības stadijā, ka daudziem krieviem nav ne jausmas par obligācijām kopumā un vēl jo vairāk par hipotekārajiem kredītiem. Tāpēc ir svarīgi vienkāršāk izskaidrot, kas ir ķīlu zīmes, lai ņemtu vērā hipotekāro vērtspapīru veidus un vispārīgās īpašības.

Hipotekārā obligācija ir parāda vērtspapīrs, kas refinansē ieguldījumus nekustamā īpašuma aizdevumos. Izmantojot šo piemēru, ir viegli saprast šī finanšu instrumenta būtību.

Banka XXX izsniedza nekustamā īpašuma aizdevumu par 5 miljoniem rubļu un nekavējoties emitēja vērtspapīru, tas ir, hipotekāro ķīlu zīmi. Drošība tiek nodota pārdošanai - sākas pircēja gaidīšana. Tiek paziņots investors S., kurš meklē pietiekami stabilu aktīvu, lai saglabātu savus iespaidīgos ietaupījumus, vienlaikus riskējot ar minimumu. Investors S. pārskaita bankai XXX (emitents) 5 miljonus rubļu, pretī saņemot kāroto papīru. Banka XXX atkal izsniedz 5 miljonu rubļu summu, finansējot citu hipotēku, un banka sāk maksāt obligāciju, kas atrodas investora S. rokās, ar naudu, ko aizņēmējs atdevis saskaņā ar hipotēku.

Rezultātā viss ir melnā krāsā:

• Banka - palielina darījumu skaitu, kas nozīmē, ka tai ir lielāki procentu ienākumi.
• Investors - iegulda naudu patiesi uzticamā aktīvā un tajā pašā laikā var rēķināties ar ievērojamu līdzekļu pieaugumu. MBS likme tradicionāli ir zemāka nekā hipotekārajiem kredītiem, tāpēc investori gūst vislielāko peļņu no mājokļu cenu pieauguma.Statistika vēsta, ka pēdējo 10-12 gadu laikā nekustamā īpašuma vērtība ir pieaugusi par aptuveni 200%.
• Aizņēmējs - darījumu skaita pieaugumam vajadzētu novest pie tā, ka bankas pazeminās likmes hipotekārajiem kredītiem, kas šobrīd izskatās pārmērīgi. Neviens nerunā par būtisku kritumu - tiek prognozēts, ka aizdevēji "izmetīs" līdz 1,5% - tomēr, ņemot vērā augstās mājokļa izmaksas, aizņēmēju ietaupījumi absolūtā izteiksmē var izrādīties visai iespaidīgi.

Hipotekārā ķīla ir vienkārša izteiksme, nevis zinātniskās tēzes.

Katram investoram vajadzētu saprast, ka hipotekārā obligācija ir tikai viens ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru veids. Ir arī alternatīvas:

• Hipotēka- vērtspapīrs, kas apliecina turētāja tiesības saņemt naudu saskaņā ar finansiālām saistībām (no aizņēmēja), kā arī tiesības uz īpašumu, ko aizņēmējs nodevis kā nodrošinājumu. Ķīlu zīme ir reģistrēts dokuments un tajā ir visi galvenie aizdevuma līguma parametri, kā arī vieta nodošanas ierakstiem - ar aizņēmēja piekrišanu hipotekārā ķīla var mainīt "īpašnieku".
• Hipotēkas sertifikāts par dalību- izteikta kā daļa no aizdevuma summas, kas ņemta aktīva iegādei. Attiecīgi sertifikāta turētājam ir arī tiesības uz peļņas daļu, ko dod par aizņemtiem līdzekļiem iegādātā aktīva izmantošana.

De iure, ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri Krievijā parādījās daudz agrāk nekā de facto: tie tika uzsākti jau 2003. gadā, kad stājās spēkā federālais likums Nr. 152 "Par hipotekārajiem vērtspapīriem", kur tas jau tika minēts, piemēram, par sertifikātu dalību. .

MBS iezīmes un problēmas Krievijas Federācijā

Maz ticams, ka Krievijas Federācijā būs iespējams pārņemt ārvalstu pieredzi ar ķīlu zīmēm: iespējams, ka mūsu valstī nav tāda tirgus, kas būtu piemērots raksturīgajam “stabilajam” - tas neatbilst nekustamā īpašuma tirgum. pavisam. Pazīstamā brokera Alpari vecākais analītiķis A. Bodrova atzīmē, ka pēdējo 14 mēnešu laikā mājokļu cenas Krievijas Federācijā ir ievērojami samazinājušās - uz šī fona investori sāka šaubīties: vai MBS patiešām ir tik uzticams instruments, kā saka teorētiķi ? Pastāv risks, ka ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri 2016. gadā investoru vidū vispār neizbaudīs tādu popularitāti, uz kādu cerēja AHML, kad cenas spītīgi “lobījās” uz augšu. Nestabilitāte ir pirmā Krievijas MBS problēma.

Vēl viena ķīlu zīmju iezīme Krievijā ir to augstās izmaksas - ir acīmredzams, ka tās nebūs “pieejamas” privātiem investoriem (nemaz nerunājot par parastajiem pilsoņiem). Plānots, ka interesi par obligācijām izrādīs NPF, apdrošinātāji un bankas - organizācijas ar lielu brīvo līdzekļu daudzumu un dedzīgu vēlmi tos palielināt. Pēc A. Bodrova teiktā, pirmie investori var "nosmelt putas" - saņemt iespaidīgus ienākumus no vērtspapīriem, un nākotnē, izplatoties MBS un attīstoties tirgum, samazināsies to rentabilitātes latiņa.

Visbeidzot, pēdējais aspekts, kas rada šaubas par hipotēku nodrošināto vērtspapīru izredzēm Krievijas Federācijā, ir likumdošanas nepilnības. Federālo likumu "Par hipotekārajiem vērtspapīriem" diemžēl nevar saukt par augstas kvalitātes tiesisko regulējumu mājokļu kreditēšanas tirgus attīstībai.

Ko mēs iegūstam "apakšējā rindā"? Diezgan rupja ideja - nodoms emitēt augstas vērtības obligācijas, kuru ienesīgumam nākotnē nav noteiktības. Bet vēl ir cerība uz šīs idejas panākumiem, jo ​​AHML un, jo īpaši, K. Zakarins saprot finanšu instrumenta trūkumus (par ko viņš runā intervijā) un izvirza vērienīgākos mērķus: izveidot iekšzemes ķīlu zīmes no investīciju puses ļoti likvīds un pievilcīgs aktīvs nekā hipotēkas. Tomēr, pēc ekspertu domām, šo mērķu sasniegšana var aizņemt pat 10 gadus.

Pēc šīs nodaļas lasīšanas jūs uzzināsit:

• ? kas ir ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri un kādi ir to veidi;
• ? kā hipotēku vērtspapīru tirgus ir saistīts ar hipotēku tirgu;
• ? kādi hipotekāro kredītu tirgu modeļi ir izveidojušies pasaules praksē un kāda ir to ietekme uz hipotekāro vērtspapīru tirgiem;
• ? kādā stadijā ir Krievijas hipotekāro vērtspapīru tirgus, kādas ir tā problēmas un attīstības tendences.

Ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri un to veidi

Nosaukums "ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri" nozīmē, ka tie ir saistīti ar hipotēku - nekustamā īpašuma ķīlu. Termins "hipotēka" parādījās senos laikos (Grieķija VI gadsimtā pirms mūsu ēras).

Hipotēka(hipotēka) - parādnieka atbildības nodrošināšana kreditoram ar noteiktiem zemes īpašumiem.

Krievijā šīs attiecības regulē divi likumi (jaunākajā izdevumā): 1998. gada 16. jūlijs Nr. 102-FZ "Par hipotēku (nekustamā īpašuma ieķīlāšanu)" un datēts ar 11.11.2003. Nr. 152-FZ "Par hipotēku nodrošināti vērtspapīri "(pēdējais izdevums) (turpmāk - Hipotēku vērtspapīru likums).

Hipotēka- šī ir viena no ķīlas formām, kurā ieķīlātais nekustamais īpašums paliek parādnieka īpašumā, un kreditors, ja pēdējais nepilda savu pienākumu, iegūst tiesības saņemt apmierinājumu, pārdodot šo īpašumu.

Visbiežāk nekustamā īpašuma ķīla rodas hipotekārajā kreditēšanā, kad banka izsniedz aizdevumu, kas nodrošināts ar iegūto nekustamo īpašumu, kas kļūst par nodrošinājuma priekšmetu. Vēl viens hipotēkas gadījums ir aizdevuma vai aizdevuma nodrošināšana ar esošu nekustamo īpašumu kādam citam aizņēmēja mērķim, kas nav obligāti saistīts ar šo nekustamo īpašumu.

Parādniekam, kurš saņem aizdevumu (aizdevumu), kas nodrošināts ar hipotēku, pieder un tiek izmantots viņa īpašums, bet viņš var ar to atbrīvoties (pārdot, ieķīlāt) tikai ar aizdevēja (bankas) piekrišanu. Kad parādnieks nespēj pildīt savas saistības, īpašums tiek pārdots izsolē, kreditora prasījumi tiek apmierināti no saņemtajiem līdzekļiem, bet atlikusī nauda tiek atdota parādniekam. Tādējādi hipotēka darbojas kā parādnieka saistību nodrošināšanas veids un samazina kreditorbankas riskus (10.1. Attēls). Kreditora papildu aizsardzība ir gan paša ieķīlātā īpašuma, gan parādnieka dzīvības un veselības apdrošināšana.

Rīsi. 10.1.

Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri- parāda vērtspapīri, kas tiek refinansēti ar saistībām par vienu vai vairākiem hipotekārajiem kredītiem. Procenti un pamatsummas maksājumi par šādiem vērtspapīriem tiek iegūti no līdzekļiem, kas saņemti saskaņā ar nodrošinājumu.

Izsniedzot aizdevumu ar nekustamā īpašuma ķīlu, tiek sastādīts aizdevuma līgums, kas nosaka parādnieka un kreditora attiecības, aizdevuma izsniegšanas un atmaksas kārtību, kā arī ķīlas līgumu, kas nosaka attiecības starp ieķīlātāju un hipotēkas ņēmējs, ķīlas izmantošanas kārtību, tās likvidāciju (pārdošanu) kredīta saistību neizpildes gadījumā.

Hipotēka ir reģistrēts vērtspapīrs, kas apliecina tā likumīgā īpašnieka tiesības saņemt izpildi par naudas saistībām, kas nodrošinātas ar hipotēku, nesniedzot citus pierādījumus par šo saistību esamību un ķīlas tiesībām uz īpašumu, kas apgrūtināts ar hipotēku.

Piemēram, banka, kas izsniedz hipotekāro kredītu, ir aizdevējs saistībām, kas nodrošinātas ar hipotēku (saskaņā ar aizdevuma līgumu), un ieķīlātā nekustamā īpašuma ķīlas ņēmējs. Šīs bankas kā hipotēkas ņēmēja tiesības var papildus nodrošināt arī ar hipotēku.

Kāpēc jums ir nepieciešama hipotēka, ja visas kreditora un hipotēkas ņēmēja tiesības ir noteiktas attiecīgajos līgumos? Hipotēka ir vērtspapīrs, ko var tirgot tirgū, tāpēc tas ļauj bankai kreditoram nodot, nodot savas tiesības citai personai, vienkārši nododot (pārdodot) hipotēku šai personai.

Personas, kuras ir atbildīgas par hipotēku, ir parādnieks saskaņā ar hipotēkas nodrošinājumu un ķīlas devējs. Viņi bieži ir viena un tā pati persona, bet ne obligāti. Ķīlu zīmēm ir jābūt visām nepieciešamajām detaļām, ieskaitot visus būtiskos līgumu nosacījumus - aizdevuma līgumu un ķīlas līgumu, tādēļ reizēm ķīlu zīme ir vesela “grāmata”. Tā kā visas ar nekustamo īpašumu saistītās tiesības ir jāreģistrē valsts, hipotēkas izsniegšanu tās pirmajam turētājam veic iestāde, kas veica šādu hipotēkas ņēmēja tiesību reģistrāciju. Nākotnē hipotēkas īpašnieks var to nodot citai personai, savukārt šāds darījums tiek veikts vienkāršā rakstiskā formā. Tiesību uz hipotēku nodošana citai personai nozīmē visu tās apliecināto tiesību nodošanu šai personai kopumā, tas ir, gan kreditora tiesības, gan ķīlas ņēmēja tiesības.

Iegultie rekvizīti:

• ? izsaka pienākuma attiecības. Tomēr hipotēkas īpašnieks parāda neatmaksāšanas gadījumā var saņemt savu prasījumu apmierināšanu no ieķīlātā īpašuma vērtības, bet ne pašu īpašumu;
• ? personalizēts papīrs. Ar hipotēku apliecinātās tiesības pieder tajā nosauktajai personai;
• ? papīrs bez emisijas;
• ? obligāciju papīrs. Īstenojot savas tiesības, ķīlu zīmju īpašniekam ir pienākums pēc viņa pieprasījuma uzrādīt ķīlu obligāciju personai, attiecībā uz kuru tiek izmantotas attiecīgās tiesības, ja vien pēc ķīlas ķīlas ķīlas tā netiek nodota pie notāra depozīta;
• ? steidzams papīrs. Tai ir noteikts termiņš, un, ja saistību summa ir jāmaksā pa daļām - konkrēti maksājumu nosacījumi (biežums);
• ? tirgojams vērtspapīrs (t.i., hipotēkām var būt otrreizējais tirgus);
• ? interesējošs papīrs. Hipotēka paredz procentu maksājumus, kas pārsniedz nominālo, kas var būt fiksēts vai peldošs.

Kāpēc hipotēkas netiek tirgotas tirgū? To novērš vairāki faktori:

• 1) hipotēka tiek noformēta kā dokuments, līgums, kas sastāv no daudzām lapām un ir saistīts ar citiem līgumiem (kredīts, dzīvības apdrošināšana, īpašuma apdrošināšana, rēķini utt.);
• 2) hipotēku apjoms, kā likums, nav pietiekami augsts, lai būtu pievilcīgs lielajiem investoriem, un mazie investori dod priekšroku citiem aktīviem, kas ir saprotamāki un mazāk riskanti;
• 3) procentu likmju risks. Procenti par aizdevumu ir ienākumi no hipotēkas, tie ir fiksēti, un, ja likmes svārstās tirgū, hipotēka uzņemsies procentu likmju risku;
• 4) īpašuma vērtības zaudēšanas risks. Visas hipotēkas ir atšķirīgas, izsniegtas dažādiem nekustamā īpašuma objektiem, kuru vērtība svārstās un var būt pārvērtēta. Ja nekustamā īpašuma cenas samazināsies, daži aizņēmēji var atteikties maksāt kredītu un atdot ieķīlāto īpašumu, kura cena ir samazinājusies. Tāpēc hipotēkas pircējs nelabprāt uzņemas risku iegādāties šādu nodrošinājumu;
• 5) kredītrisks. Hipotēkas pamatā ir aizdevums, kas izsniegts aizņēmējam. Šī aizņēmēja stāvoklis hipotēkas pircējam un dažreiz arī pašai kreditorbankai ir neskaidrs jautājums. Tāpēc, ja pasliktinās kredītņēmēja kredītstāvoklis (atlaišana no darba, ienākumu trūkums), aizdevuma pamatsummas un procentu atdošana kļūst par maz ticamu notikumu.

Tādējādi vienas hipotēkas iegūšana ir ļoti riskants un dārgs pasākums. Tomēr tā konvertējamība ļauj izstrādāt finanšu produktus, izveidojot noteiktu portfeli un apvienojot tajā dažādus aktīvus, lai samazinātu kopējo risku, vienlaikus saglabājot rentabilitāti. No pirmā acu uzmetiena šķiet, ka tas nav iespējams, bet, ja paskatāmies uz detaļām, tad:

• ? vairāku hipotēku vietā par šo summu var emitēt noteiktu skaitu standarta vērtspapīru, tad var izvairīties no problēmām ar paketes iegādi un līgumu sarežģītību;
• ? kredīts, procenti un īpašuma vērtības zaudēšanas risks, apvienojot vairākas hipotēkas, tiek samazināts, jo, piemēram, ja viena īpašuma vērtība tiek pārvērtēta, cita īpašuma vērtība var tikt novērtēta par zemu, un viena no 1000 aizņēmējiem atteikšanās no maksājumiem netiks lielā mērā ietekmē kopējo finansiālo rezultātu.

Tāpēc finanšu inženieri nāca klajā ar vērtspapīrošanas shēmu - netirgojamu aktīvu pārveidošanu par tirgojamiem vērtspapīriem.

Hipotēku apgrozāmības īpašums kā vērtspapīrs ļauj tos izmantot kā nodrošinājumu citu vērtspapīru - hipotekāro ķīlu zīmju - emisijā.

Ar hipotēku nodrošināta obligācija- obligācija, kuras saistību izpilde ir pilnībā vai daļēji nodrošināta ar hipotēkas seguma ķīlu.

Atsevišķs šādu obligāciju veids ir mājokļu obligācijas ar hipotēku- ar hipotēku nodrošinātas obligācijas, kas ietver tikai prasījuma tiesības, kas nodrošinātas ar dzīvojamo telpu hipotēku.

Ar hipotēku nodrošinātās obligācijas var uzskatīt par obligācijām ar nodrošinājumu, kurām ir tikai noteikts nodrošinājums.

Šīs obligācijas tiek emitētas hipotekāro kredītu refinansēšanai. Hipotekāro kredītu banka uzkrāj hipotēku kopumu (hipotekāro segumu), par ko tā saņem regulārus maksājumus, lai atmaksātu izsniegtos aizdevumus. Banka savā vārdā var emitēt obligācijas saskaņā ar šo hipotēku kopumu, kura galvenā parāda atmaksa un procentu maksājumi tiks veikti uz hipotēku ieņēmumu rēķina. Banka var arī nodot hipotēku kopumu citai personai (hipotēku aģentūrai), kas savā vārdā emitēs obligācijas.

Līdzīga shēma hipotekāro kredītu refinansēšanai tiek plaši izmantota ASV, kur jau 30. gados. XX gadsimts. sāk veidoties valsts atbalsta sistēma hipotekārajai kreditēšanai, un tiek veidotas specializētas organizācijas, tostarp hipotēku aģentūras. ASV hipotekāro kredītu tirgus darbojas, pamatojoties uz labi attīstītu hipotekāro ķīlu zīmju tirgu, kas nodrošina hipotekāro banku refinansēšanu.

Krievijā hipotēkas seguma sastāvu regulē likums.

Hipotēku segums var sastāvēt tikai no prasībām, kas nodrošinātas ar hipotēku par parāda pamatsummas atdošanu un (vai) par procentu maksājumiem saskaņā ar kredītlīgumiem un aizdevuma līgumiem, ieskaitot tos, kas apliecināti ar hipotēku, un (vai) hipotēkas līdzdalības sertifikātiem, kas apliecina to īpašnieku kopīpašuma tiesības uz citu hipotēkas segumu, skaidru naudu Krievijas vai ārvalstu valūtā, kā arī valsts vērtspapīrus un nekustamo īpašumu likumos paredzētajos gadījumos.

Citiem vārdiem sakot, hipotēkas segums Krievijā var sastāvēt no:

• 1) no hipotēkas;
• 2) hipotēkas līdzdalības sertifikāti;
• 3) valsts vērtspapīri;
• 4) skaidrā naudā.

Nekustamais īpašums var būt daļa no hipotēkas seguma tikai īpašos gadījumos un uz noteiktu laiku.

Hipotēku segumu var uzskatīt par sava veida kopieguldījumu fonda analogu, kura dalībniekiem pieder vērtspapīrs, kas apliecina viņu kā hipotēkas seguma “akciju turētāju” tiesības.

Hipotēkas sertifikāts par dalību- reģistrēts vērtspapīrs, kas apliecina tā īpašnieka daļu uz hipotēkas seguma kopīpašuma tiesībām, tiesības pieprasīt no tā emitenta pareizu hipotēkas seguma pārvaldību, tiesības saņemt līdzekļus, kas saņemti, pildot saistības, kuru prasības veido hipotēkas segumu.

Hipotēku segums ir uzticams, un to veic vai nu pārvaldības sabiedrība, vai banka.

Ar hipotēku nodrošinātas obligācijas ir obligācijas, vērtspapīri, kuru emisijai ir iezīmes salīdzinājumā ar “parastajām” obligācijām, jo ​​īpaši tikai hipotēku aģenti un kredītorganizācijas var būt ar hipotēku nodrošinātas obligācijas.

Hipotēku aģents- ir akciju sabiedrība, kuras vienīgais darbības priekšmets var būt tikai prasījumu iegūšana par aizdevumiem (aizņēmumiem), kas nodrošināti ar hipotēku, un (vai) hipotēkas.

Lai to izdarītu, hipotēku aģents var aizņemties, tostarp izsniedzot ar hipotēku nodrošinātas obligācijas. Hipotēku aģentam nevar būt personāla, hipotēku aģenta vienīgās izpildinstitūcijas pilnvaras ir jānodod komerciālai organizācijai, grāmatvedība tiek nodota arī specializētai organizācijai. Nekādas izmaiņas hipotēku aģenta statūtos nav atļautas. Pēc visu piedāvāto hipotekāro ķīlu zīmju emisiju dzēšanas hipotēku aģents tiek likvidēts.

Galvenais hipotekāro ķīlu zīmju emitents Krievijā ir Mājokļu hipotekārās kreditēšanas aģentūra, kas šim nolūkam ir izveidojusi vairākas specializētas akciju sabiedrības-hipotekāros aģentus, bet hipotekāro ķīlu zīmju tirgus Krievijā vēl ir pašā attīstības sākumā .

• Galanovs V.A., Basova A.I. M., 2006.
• Hipotēku likuma (nekustamā īpašuma ķīla) 17. pants.

3.3. Ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri

Trīs gadu desmitus hipotekārā kreditēšana ir bijusi neatņemama Amerikas vērtspapīru tirgus sastāvdaļa. Šajā laikā ir parādījušās dažādas shēmas, formas un veidu vērtspapīri, kuru pamatā ir hipotekārais kredīts. Tomēr pirmā un vienkāršākā shēma (tā sauktā caurlaide) joprojām ir viena no populārākajām. To īsteno galvenokārt ar divu valdības aģentūru (FNMA un GNMA) un vienas daļēji valdības aģentūras (FHLMC) starpniecību.

Hipotēku tirgus sastāv no trim galvenajiem elementiem: hipotēku tirgus (primārais hipotekārais tirgus), hipotekāro vērtspapīru tirgus (otrreizējais hipotekārais tirgus, kas arī ir sadalīts primārajā un sekundārajā) un nekustamā īpašuma tirgus.

Hipotēku tirgus(primārais hipotekārais tirgus) aptver aizdevēja un aizņēmēja darbības jomu, starp kurām saskaņā ar hipotekārās kreditēšanas līgumu rodas saistības. Galvenie tirgus dalībnieki ir pilsoņi un hipotēku bankas, hipotēku sabiedrības un citas iestādes, kas pilsoņiem izsniedz aizdevumus ar nekustamā īpašuma ķīlu (3.9. Att.). Ja aizdevējs ir banka, tad tai ir svarīga iespēja atjaunot kredītresursus, ko tā var izsniegt jaunu ilgtermiņa hipotekāro kredītu veidā parastajiem aizņēmējiem (šīs problēmas risināšanai tiek organizēts otrreizējais hipotekārais tirgus).

Rīsi. 3.9 Hipotēku tirgus

Hipotēku primārais tirgus aptver visu ķīlas ņēmēju (aizdevēju) un ķīlas ņēmēju (aizņēmēju) darbību kopumu.

Tirgū hipotēkas vērtspapīri(otrreizējais hipotekārais tirgus), tiek veikta hipotekāro kredītu pārdošana par sniegtajiem hipotekārajiem kredītiem. Hipotēka ir juridisks dokuments par nekustamā īpašuma hipotēku (ķīlu), kas apliecina nekustamā īpašuma objekta atdošanu kā nodrošinājumu aizdevumam (aizdevumam).

Pirmo reizi hipotekāro ķīlu zīmju kā brīvi tirgojamu vērtspapīru jēdziens parādījās 1998. gada 1998. gada 16. jūlija Federālajā likumā “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)”, Nr. 102-FZ. Hipotēka tiek nodota, izdarot nākamo pārveduma uzrakstu (nepieciešama tikai turpmāka pārveduma valsts reģistrācija), kas vienkāršo tiesību nodošanu saskaņā ar attiecīgajām tiesiskajām attiecībām. Hipotēkas ērtības ir tādas, ka tā pati var būt ķīlas priekšmets. Tomēr hipotēku tirgus Krievijā vēl nav attīstījies.

Īpaši interesē akciju tirgus dalībnieki hipotekārās ķīlu zīmes un hipotēkas sertifikāti par dalību.Šo vērtspapīru definīcijas, aprites noteikumi un ieguldītāju kategorijas ir noteiktas 2003. gada 29. oktobra federālajā likumā “Par hipotekārajiem vērtspapīriem” Nr. 152-FZ.

Ar hipotēku nodrošināta obligācija - obligācija, kuras saistību izpilde ir nodrošināta ar hipotēkas seguma ķīlu. Hipotēkas sertifikāts par dalību - reģistrēts vērtspapīrs, kas apliecina tā īpašnieka daļu uz hipotēkas seguma kopīpašuma tiesībām, tiesības pieprasīt no tā emitenta pienācīgu hipotēkas seguma pārvaldību, tiesības saņemt līdzekļus, kas saņemti, pildot saistības, prasības, uz kurām attiecas hipotēkas segums, kā arī citas šajā federālajā likumā paredzētās tiesības.

Dalības sertifikāts ir jauns dokuments mūsu tirgum, kas nozīmē sarežģītāku finanšu mehānismu. Katram vērtspapīra pircējam ir daļa no īpašuma, kas ir sertifikātu "segums", kopīpašuma. Sertifikāta īpašnieks it kā ir hipotekāro kredītu īpašnieks un vienlaikus darbojas kā dibinātājs un saņēmējs saskaņā ar šī īpašuma trasta pārvaldības līgumu. Viņš saņem gandrīz visus līdzekļus, ko aizņēmējs maksā par aizdevumu (mīnus pārvaldnieka maksa).

Hipotēku aģents - specializēta komerciāla organizācija, kuras ekskluzīvais darbības priekšmets ir prasījuma tiesību iegūšana par kredītiem (aizdevumiem), kas nodrošināti ar hipotēku un (vai) hipotēkām, un kurai saskaņā ar šo federālo likumu ir piešķirtas tiesības emitēt obligācijas ar hipotēkas segumu.

Hipotēku aģenta darbības priekšmets var būt tikai prasījumu iegūšana par aizdevumiem (aizņēmumiem), kas nodrošināti ar hipotēku, un (vai) hipotēkas, ko hipotēku aģents var iegūt, pamatojoties uz pirkšanas un pārdošanas līgumu, apmaiņa , cesija (prasījuma cesija), cits darījums par šī īpašuma atsavināšanu, tostarp saistīts ar hipotēkas aģenta pamatkapitāla (daļu) apmaksu ar šo īpašumu, kā arī vispārējas mantošanas rezultātā.

Hipotēku aģentam ir civiltiesības un tam ir civiltiesiskas saistības, kas nepieciešamas šo darbību īstenošanai, un kuras var veikt tikai hipotēku aģents akciju sabiedrības veidā. Hipotēku aģenta hartā ir jānosaka darbības priekšmets un mērķis saskaņā ar federālo likumu. Nav pieļaujamas izmaiņas un (vai) papildinājumi hartā, kas saistīti ar izmaiņām un (vai) papildinājumiem darbības priekšmetā vai nolūkā.

Pilnajā hipotēku aģenta korporatīvajā nosaukumā krievu valodā jābūt vārdiem "specializēta hipotēku organizācija" vai "hipotēku aģents".

Hipotēku aģentam nevar būt personāla. Hipotēku aģenta vienīgās izpildinstitūcijas pilnvaras ir jānodod komerciālai organizācijai, kas nevar veikt šī hipotēku aģenta grāmatvedības uzskaiti. Grāmatvedība būtu jānodod specializētai organizācijai, kas nevar izmantot šī hipotēku aģenta vienīgās izpildinstitūcijas pilnvaras.

Hipotēku segums var būt tikai prasības, kas nodrošinātas ar hipotēku par parāda pamatsummas atmaksu un procentu maksājumiem saskaņā ar kredītlīgumiem un aizdevuma līgumiem, ieskaitot tos, kas apliecināti ar hipotēku, un (vai) hipotēkas līdzdalības sertifikāti, kas apliecina to daļu īpašnieki, kas ir kopīpašumā citam hipotekārajam segumam, līdzekļiem Krievijas Federācijas valūtā vai ārvalstu valūtā, kā arī valsts vērtspapīriem un nekustamajam īpašumam.

Prasības par saistībām, kas nodrošinātas ar hipotēku, var iekļaut hipotēkas segumā tikai tad, ja tās atbilst šādiem nosacījumiem:

Parāda pamatsumma saskaņā ar katru līgumu vai hipotēku nedrīkst pārsniegt 70% no nekustamā īpašuma, kas ir hipotēkas priekšmets, tirgus vērtības (nosaka neatkarīgs vērtētājs);

Hipotēkas līgumā nevajadzētu paredzēt iespēju ieķīlātājam aizstāt vai atsavināt ieķīlāto nekustamo īpašumu, kas ir hipotēkas priekšmets, bez hipotēkas ņēmēja piekrišanas;

Nekustamais īpašums, kas ieķīlāts, lai nodrošinātu attiecīgā pienākuma izpildi, ir jāapdrošina pret zaudējumu vai kaitējuma risku kreditoram visā saistību izpildes laikā. Šajā gadījumā apdrošinātā summa nedrīkst būt mazāka par prasījuma summu, kas nodrošināta ar hipotēku;

Ja parādnieks ir fiziska persona, viņa dzīvība un veselība ir jāapdrošina visu saistību izpildes laiku. Šajā gadījumā apdrošināšanas summa nedrīkst būt mazāka par prasījuma summu, kas nodrošināta ar hipotēku;

Aizdevuma līguma priekšmetam jābūt tikai skaidrai naudai. Parādnieka pienākums periodiski (izņemot pirmos 12 mēnešus) atdot parāda pamatsummu un vienlaikus samaksāt par to procentus būtu jāparedz vismaz 50% no saistībām. kas veido hipotēkas segumu.

Hipotēku segšanai nevajadzētu būt prasībām par hipotēku, kas ieķīlāta citu saistību nodrošināšanai.

Prasības, kas nodrošinātas ar nākamo hipotēku, var būt hipotēkas segums tikai ar nosacījumu, ka ar iepriekšējo hipotēku nodrošināto saistību pamatsumma un parāda pamatsumma ar saistībām, kas nodrošinātas ar nākamo hipotēku, kopumā nepārsniedz 70% no nekustamā īpašuma, kas ir hipotēkas priekšmets, tirgus vērtība (nosaka neatkarīgs vērtētājs).

Prasījumu daļa, kas nodrošināta ar nekustamā īpašuma objekta, kura būvniecība nav pabeigta, ķīlu, nedrīkst pārsniegt 10% no hipotēkas seguma summas. Hipotēkas seguma apmēru nosaka, summējot prasījumu summu, līdzekļu summu un cita īpašuma vērtību, kas veido hipotēkas segumu, un tādā veidā, kā federālā izpildinstitūcija noteikusi vērtspapīru tirgum.

Viens un tas pats īpašums, ieskaitot prasības par tām pašām saistībām, var būt tikai viena hipotēkas seguma sastāvdaļa. Hipotēku līdzdalības sertifikāti nevar būt daļa no hipotēkas seguma, par kuru tie apliecina daļu kopīpašumā.

Ir jāapstiprina prasība par hipotēkas nodrošināto saistību, kas ir daļa no hipotēkas seguma:

Izraksts no vienotā valsts tiesību reģistra uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to;

Hipotēkas līgums, uz kura ir izveidots īpašs reģistrācijas uzraksts, kas apliecina valsts reģistrāciju saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem, vai tā notariāli apstiprināta kopija;

Kredītlīgums vai aizdevuma līgums, uz kura pamata radās ar hipotēku nodrošinātās saistības, vai līguma notariāli apliecināta kopija;

Ķīlu zīme ar visiem pielikumiem, ja bija sagatavota un izsniegta ķīlu zīme, vai tās notariāli apliecināta kopija;

Dokuments, kas izsaka darījuma saturu, saskaņā ar kuru kreditora un ķīlas ņēmēja tiesības tika nodotas saskaņā ar hipotēkas nodrošināto pienākumu un uz kura tika izdarīts īpašs reģistrācijas uzraksts, kas apliecina valsts reģistrāciju saskaņā ar tiesību aktiem, vai tā notariāli apstiprināta kopija.

Prasījumu un cita īpašuma, kas veido hipotēkas segumu, uzskaiti veic, uzturot hipotēkas seguma reģistru, norādot:

Prasījuma summa (lielums) (ieskaitot parāda pamatsummu un procentu summu) vai īpašuma vērtība;

Nosaukums un apraksts, kas ir pietiekams, lai identificētu īpašumu, kas veido hipotēkas segumu, un (vai) īpašumu, uz kura ir izveidota hipotēka, lai nodrošinātu saistību izpildi, kuras prasība ir hipotēkas segums. Ja šāds īpašums ir mājoklis, informācijā par tā atrašanās vietu nav norādīts mājokļa numurs (dzīvojamā māja, dzīvoklis);

Tā īpašuma tirgus vērtība (naudas vērtība), uz kura ir izveidota hipotēka;

Prasības summas samaksas termiņš vai, ja šī summa ir jāmaksā pa daļām, attiecīgo maksājumu laiks (biežums) un katra no tiem, vai nosacījumi, kas ļauj noteikt šos maksājumu noteikumus un summas (parāda atmaksas plāns);

Pienākuma izpildes pakāpe, kuras prasība ir hipotēkas segums;

Cita informācija, ko federālā izpildinstitūcija noteikusi vērtspapīru tirgum.

Prasības vai cits īpašums tiek uzskatīts par iekļautu hipotēkas segumā no brīža, kad tiek veikts atbilstošs ieraksts hipotēkas seguma reģistrā. Būtu jāuztur hipotēkas seguma reģistrs, jo īpaši izmantojot elektronisku datu bāzi.

Ierobežot tādu jēdzienu izmantošanu, kas saistīti ar hipotēkas nodrošināto vērtspapīru emisiju."Nevienai personai, izņemot personas, kurām saskaņā ar šo federālo likumu ir tiesības emitēt ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus, nav tiesību piesaistīt līdzekļus un citu īpašumu, izmantojot vārdus" ar hipotēku nodrošinātas obligācijas "," hipotēkas līdzdalības sertifikāti "un" hipotēkas segums ", un arī tam nav tiesību savā nosaukumā izmantot vārdus" specializēta hipotēku organizācija "vai" hipotēku aģents "jebkurā kombinācijā.

Hipotekāro ķīlu zīmju emisija to var veikt tikai hipotēku aģenti un kredītiestādes.

Ar hipotēku nodrošinātās obligācijas tiek emitētas vienā no formām, kas paredzētas 1996. gada 22. aprīļa federālajā likumā Nr. 39-FZ "Par vērtspapīru tirgu" (turpmāk-Federālais likums "Par vērtspapīru tirgu"). Dokumentārajā formā obligāciju sertifikāta obligātais nosacījums ir norāde par kārtību un nosacījumiem, ar kādiem maksā ienākumus hipotekāro ķīlu zīmju turētājiem, kā arī par šādu obligāciju dzēšanas kārtību un nosacījumiem (9. pants).

Ar hipotēku nodrošinātas obligācijas jānosaka īpašnieku tiesības lai saņemtu noteiktu procentuālo daļu no to nominālvērtības. Procenti par obligācijām nodrošinātajām obligācijām tiek maksāti vismaz reizi gadā (10. pants).

Lēmumā par obligāciju emisiju ir jādefinē termiņš(daļēja atmaksa) un izmaksas(tā noteikšanas procedūra), jāmaksā par katru obligāciju termiņa beigās(daļēja atmaksa).

Krievijas Federācijas Centrālajai bankai ir tiesības noteikt kredītiestādēm, kas emitē ar hipotēku nodrošinātas obligācijas, aprēķināšanas noteikumus un šādu obligāto koeficientu vērtības, kas noteiktas 2002. gada 10. jūlija federālajā likumā Nr. 86-FZ "Par Krievijas Federācijas Centrālo banku (Krievijas Banku)": pietiekamības rādītājs pašu kapitāls (kapitāls); likviditātes standarti; procentu likmes un valūtas riska lielumu. Turklāt tas nosaka prasības šādām organizācijām atklāt informāciju par savu darbību papildus prasībām, kas noteiktas citos federālajos likumos.

Vērtējot ar hipotēku nodrošinātas obligācijas, ko veic reitingu aģentūra, kas atzīta saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktos noteikto procedūru, obligāciju emitentam ir pienākums atklāt un sniegt informāciju par šādu novērtējumu.

Izplatītajā vai publicētajā informācijā par hipotēkas līdzdalības sertifikātiem un to hipotēkas seguma pārvaldības īstenošanu jāietver:

Pilns vai saīsināts hipotēkas pārvaldnieka korporatīvais nosaukums; individuāls apzīmējums, kas identificē hipotēkas līdzdalības sertifikātus, kas apliecina to īpašnieku daļu hipotēkas seguma kopīpašumā; hipotēkas seguma trasta pārvaldības noteikumu reģistrācijas numurs un datums, kā arī licences numurs un izsniegšanas datums hipotēkas seguma pārvaldniekam;

Informācija par vietām (norādot adresi un (vai) tālruņa numuru), kur pirms sertifikātu iegūšanas varat iepazīties ar hipotēkas seguma trasta pārvaldības noteikumiem, hipotēkas seguma reģistru, kā arī citiem šajā dokumentā paredzētajiem dokumentiem Federālais likums un federālās izpildinstitūcijas normatīvie akti, kas attiecas uz tirgū vērtīgiem dokumentiem;

Noteikums, ka sertifikātu izmaksas var palielināties un samazināties, ka valsts negarantē ieguldījumu atdevi šajos sertifikātos, kā arī informācija, ka pirms hipotēkas līdzdalības sertifikātu iegādes rūpīgi jāizlasa noteikumi par hipotēkas seguma uzticības pārvaldību.

Obligāciju emitents un hipotēkas seguma pārvaldnieks ir atbildīgi par izplatītās vai publicētās informācijas saturu un formu par hipotēku nodrošināto vērtspapīru emisiju, to hipotēkas segumu, tostarp par neprecīzas, nepilnīgas vai maldinošas informācijas izplatīšanu vai publicēšanu, kā arī par par tās savlaicīgu izplatīšanu vai publicēšanu. Informācijā nedrīkst būt:

Netaisnīga, neuzticama, neētiska, apzināti nepatiesa, slēpta, maldinoša informācija;

Informācija, kurai nav dokumentālu pierādījumu;

Informācija, kas nav tieši saistīta ar hipotēkas nodrošināto vērtspapīru emisiju un to hipotēkas segumu;

Komerciāla organizācija pirms atbilstošas ​​licences iegūšanas nav tiesīga izplatīšanai vai publicēšanai sniegt informāciju par savu darbību kā hipotekārā seguma pārvaldnieks.

Obligāciju emitentam ir pienākums nodrošināt visām ieinteresētajām pusēm iespēju iepazīties ar hipotēkas seguma reģistrā esošo informāciju, kā arī iegūt reģistra kopijas vai izvilkumus no tā. Viņam ir arī jāpublicē informācija par šādu obligāciju emisiju saskaņā ar federālo likumu "Par vērtspapīru tirgu", citiem Krievijas Federācijas federālajiem normatīvajiem aktiem un noteikumiem par hipotēkas seguma uzticības pārvaldību pirms hipotēkas līdzdalības sertifikātu izdošanas. un paziņojums par izmaiņu un papildinājumu reģistrēšanu hipotēkas seguma trasta pārvaldības noteikumos.

Saskaņā ar federālās izpildinstitūcijas normatīvo aktu prasībām vērtspapīru tirgū tiek publicēti šādi dokumenti:

Īpašuma bilance, kas veido hipotēkas segumu, bilance un hipotēkas seguma pārvaldnieka peļņas vai zaudējumu aprēķins;

Pārskats par saistību izpildi, kuru prasījumi veido hipotēkas segumu, informācija par pārvaldnieka atalgojumu un izdevumiem, kas jāatlīdzina uz tā īpašuma rēķina, kas veido hipotēkas segumu;

Citi dokumenti saskaņā ar šo federālo likumu;

Informācija par lēmumu nodot hipotēkas seguma trasta līgumā noteiktās tiesības un pienākumus citai personai, kurai ir tiesības izsniegt hipotēkas līdzdalības sertifikātus.

Valsts regulējumu attiecībā uz hipotēku nodrošināto vērtspapīru emisiju, hipotēku aģentu un hipotēku seguma pārvaldītāju darbību, kā arī valsts kontroli pār to darbību veic federālā vērtspapīru tirgus izpildinstitūcija un Centrālā banka saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību akti.

Sekundārajā hipotēku tirgū(3.10. Att.). Hipotēku sistēmas kopējais kredītportfelis veidojas sakarā ar saistību un līgumu par hipotēku (hipotēku) tiesību pārveidošanu par bezpersoniskiem vērtspapīriem un to izvietošanu ilgtermiņa ieguldītāju vidū. Hipotēka jau tiek uzskatīta par hipotēku, kas apliecina hipotēkas ņēmēja tiesības uz īpašumu, un tiek brīvi izplatīta tirgū.

Rīsi. 3.10 Vērtspapīru tirgus ar hipotēku

Sekundārais hipotēku tirgus ir saikne starp aizņēmējiem un aizdevējiem primārajā hipotekārajā tirgū, nodrošinot līdzekļu uzkrāšanu un novirzot finanšu plūsmas uz hipotekārajiem kredītiem. Lai ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri iegūtu likumīgu apgrozības statusu hipotēku tirgū, tiem jāatbilst šādām prasībām:

Konvertējamība (iespēja pirkt un pārdot nekustamā īpašuma tirgū). Tā kā ķīla ir apgrozāms, hipotēka tiek nodota, veicot nākamo pārveduma uzrakstu (nepieciešama tikai pārveduma turpmāka valsts reģistrācija);

Standarta (forma, saturs, noteikumi);

Pieejamība civilajai apgrozībai (lai būtu darījumi ar nekustamo īpašumu);

Dokumentācija (ietver visus tiesību aktos paredzētos datus);

Regulēšana un valsts atzīšana;

Likviditāte.

Ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru tirgus ir sadalīts arī primārs un sekundārs. Sākotnējā tirgū tiek veikta hipotēku nodrošināto vērtspapīru sākotnējā izvietošana starp aizdevējiem. Ar nekustamo īpašumu nodrošināto hipotēku parādīšanās ekonomiskā puse ir saistīta ar apstākļu radīšanu, lai nodrošinātu ievērojamam skaitam investoru iespēju iegūt salīdzinoši lētus un ilgtermiņa aizdevumus, kas nodrošināti ar hipotēkas vērtspapīriem un īpašuma tiesības uz nekustamo īpašumu. Šādu vērtspapīru īpatnības ir ķīlas devēja īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu pārveidošana likvīdā (monetārā) formā; iespēja tos izmantot kā ķīlu hipotekārajam kredītam.

Bankas tiek refinansētas, izmantojot hipotekāro ķīlu zīmju emitēšanas mehānismu, kas nodrošināts ar hipotēku.

Komercbanka noslēdz aizdevuma līgumus ar juridiskām un (vai) fiziskām personām, kuras ir nodrošinātas ar nekustamo īpašumu, reģistrējot atbilstošas ​​hipotēkas;

Hipotēku aģentūras atpērk hipotēkas no bankas, emitējot akcijas tirgū laistas obligācijas;

Līdzekļi, kas saņemti no obligāciju izvietošanas akciju tirgū, tiek atdoti aizdevējam;

Valsts garantē maksājumus par obligācijām.

Ir dažādas iespējas organizēt darbu, kas saistīts ar ķīlu zīmju emisiju. Kā piemēru var minēt Mājokļu hipotekārās kreditēšanas federālās aģentūras (FAHML) darbību, kurai kopā ar Krievijas Centrālo banku un lielākajām bankām, kas emitē ķīlu zīmes, ir jāfinansē hipotēku bankas, atpērkot hipotēkas (3.11. Attēls).

FAIZhK, kas izveidota 1997. gadā, saņem valsts garantijas, saskaņā ar kurām tā emitē obligācijas. Vērtspapīri tiek ievietoti investoru vidū. Ar ieņēmumiem FAHML ar savu reģionālo biroju starpniecību izpērk hipotēkas no bankām (60% no hipotekārajiem kredītiem, kas izsniegti, piedaloties FAHML, ir reģionos). No 2003. līdz 2005. gadam aģentūra saņēma valsts garantijas aptuveni 9 miljardu rubļu apmērā. 2005. gada 1. maijā saskaņā ar FAHML shēmu tika sniegti 16,5 tūkstoši aizdevumu par 6,6 miljardiem rubļu. vidēji par 15% gadā.

Līdz 2006. gadam valsts garantijas attiecās tikai uz banku aizdevumu iegādi. Jauninājumi ļauj aģentūrai izmantot valsts garantijas, "lai iegūtu prasījuma tiesības uz aizdevumiem un aizņēmumiem, ko pilsoņi sniedz banka, cita kredītiestāde vai juridiska persona ... dzīvojamo ēku un telpu iegādei un nodrošināta ar hipotēku. " Tas ļauj FAIZhK izpirkt hipotekāros kredītus gan no mājokļu uzkrājumu kooperatīva, gan no patērētāju sabiedrības.

Turklāt budžeta garantijas var izmantot, lai iegādātos ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus, izpirktu un izpirktu pašas FAIZhK obligācijas un pat atmaksātu "aģentūras piesaistītos aizdevumus un aizņēmumus".

Veidojot aģentūru, par pamatu tika ņemts amerikāņu klasiskais hipotēkas modelis, tādēļ hipotekārās kreditēšanas normatīvais regulējums mūsu valstī balstās uz divu līmeņu sistēmu. Vispārējā shēma darba organizēšanai hipotekāro ķīlu zīmju emisijā ir šāda:

1. Emitents veido hipotēku kopumu.

2. Emitents sastāda tukšu pārveduma dokumentu par hipotekāro ķīlu zīmēm un visus dokumentus par hipotēku kopumu iesniedz dokumentu glabātājam pārbaudei, sertifikācijai un turpmākai uzglabāšanai visā portfeļa darbības laikā. Dokumentu turētājs iesniedz revīzijas ziņojumu hipotēku aģentūrai, kas darbojas saskaņā ar izskatāmo shēmu, vai emitentam. Emitents nosūta hipotekāro kredītu aģentūrai izskatīšanai un apstiprināšanai galvojuma izsniegšanai nepieciešamo dokumentu paketi (hipotekāro kredītu sarakstu, kas veido portfeļu; prospekts vērtspapīru emisijai; dokumentālo dokumentu turētāja atzinums par aizdevumiem).

3. Aģentūra pārbauda saņemtos dokumentus un, ja tie atbilst nepieciešamajiem kritērijiem, nodod sev prasījuma tiesības uz hipotēku, kas veido kopfondu, un izsniedz galvojumu par emitētajiem vērtspapīriem. Emitentam ir pienākums apkalpot kopfondu, par kuru aģentūra ar to noslēdz pakalpojumu līgumu un izsniedz pilnvaru.

4. Emitents publicē prospektu un ievieto vērtspapīrus. Ievietojot reģistratūras uzturētajā reģistrā, īpašnieku konti tiek atvērti ar tiem ieskaitītajiem vērtspapīriem.

5. Pūla darbības laikā emitents uztur hipotēku, kas veido portfeļu, reģistrē un kontrolē aizņēmēju maksājumus, uzkrāj maksājumus, atkārtoti izsniedz hipotēkas, hipotēkas līgumus.

6. Visi hipotekāro kredītu ņēmēju maksājumi tiek pārskaitīti uz īpašiem kontiem, no kuriem debets tiek veikts stingri noteiktos gadījumos: lai samaksātu hipotekārās kreditēšanas aģentūras garantiju, kompensētu shēmā iesaistīto dalībnieku pakalpojumus un samaksātu procentus un pamatsummu. uz obligācijām.

Šī obligāciju emisijas shēma ietver prasījumu par hipotekārajiem kredītiem nodošanu no emitenta hipotekārās kreditēšanas aģentūrai uz visu portfeļa darbības laiku. Vienošanās var noteikt aģentūras tiesības atgriezties pie emitenta hipotēkas no portfeļa, ja hipotēkas aizņēmēji ir maksātnespējīgi. Tajā pašā laikā aģentūra pilnvaro emitentu apkalpot hipotēkas aizdevumus, kas veido portfeļu, pamatojoties uz pārstāvniecības līgumu.

Prasījuma tiesību nodošana ir nepieciešama, lai samazinātu obligāciju nemaksāšanas risku emitenta maksātnespējas vai bankrota gadījumā.

Hipotēku nodrošināto vērtspapīru otrreizējais tirgus ir tirgus, kurā notiek to apgrozījums. Otrreizējais tirgus nepalielina piesaistīto finanšu resursu izmaksas, bet rada mehānismu to likviditātei un pieprasījumam pēc ar hipotēku nodrošinātiem vērtspapīriem. Darījumu stimulēšana hipotekāro nodrošināto vērtspapīru otrreizējā tirgū ietver aizdevēju darījumus, piemēram, galvojumu izsniegšanu aizņēmējiem par cedējamiem aizdevumiem un prasību par hipotēkas kredītiem pārvaldīšanu.

ASV ar hipotēku nodrošinātais vērtspapīru tirgus ir visstraujāk augošais valsts akciju tirgus segments. 2002. gadā kopējais hipotekāro ķīlu zīmju tirgus apjoms bija 4,3 triljoni ASV dolāru. (22% no kopējā obligāciju apjoma ASV), no tiem 1,67 triljoni dolāru. uzskaitīja iepriekšējā gadā emitētos ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīrus (tas ir 36,6% no kopējās parāda saistību emisijas).

Pasaulē visizplatītākais ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru veids ir hipotēkas līdzdalības sertifikāti. Šāda veida emitēto vērtspapīru kopējā vērtība Amerikā vien pārsniedz 2 triljonus dolāru.

Itālijā un Vācijā hipotēku nodrošināto vērtspapīru tirgu nesen aizstāja tā sauktās banku obligācijas. Valsts šajā shēmā nepiedalās, hipotēku banka pati emitē vērtspapīrus un aizdod pašam aizņēmējam. Šo banku resursi sastāv no pašu uzkrājumiem un ķīlu zīmēm. Tas ļauj ātri uzkrāt bankas kapitālu.

Nekustamā īpašuma tirgus. Hipotēku primārā un sekundārā tirgus darbība nav iespējama bez nekustamā īpašuma tirgus, kurā notiek darījumi ar konkrētiem objektiem, jo ​​īpaši nekustamā īpašuma objektu pirkšana un pārdošana, kura turpmākā ieķīlāšana nodrošina hipotēku tirgu turpmāku darbību. (3.12. Attēls).

Rīsi. 3.12. Nekustamā īpašuma tirgus

Apsveriet hipotēku primārā un sekundārā tirgus, kā arī nekustamā īpašuma tirgus mijiedarbību. Potenciālais aizņēmējs vēršas hipotēkas bankā, lai saņemtu aizdevumu. Klientam ir noteiktas prasības attiecībā uz īpašumu. Pamatojoties uz aizņēmēja sniegto un bankas darbinieku pārbaudīto informāciju par ienākumiem, tiek veikts sākotnējais maksimālās pieejamās aizdevuma summas aprēķins un ikmēneša maksājumu grafiks, un tiek izvēlēts īpašums. Ja banka ir nolēmusi izsniegt aizdevumu, tad:

Starp banku un aizņēmēju tiek noslēgts aizdevuma līgums, pēc tam pircējs (aizņēmējs) un pārdevējs noslēdz līgumu par nekustamā īpašuma objekta pirkšanu un pārdošanu, kas ir reģistrēts RRB;

Starp banku un aizņēmēju tiek noslēgts hipotekārās kreditēšanas līgums, kas arī ir reģistrēts SBR;

Aizņēmējs apdrošina savu dzīvību, īpašumu un īpašumtiesības.

Tādējādi aizdevējs rada primāro vērtspapīru tirgu. Viņš var paturēt izsniegtās hipotēkas savā vērtspapīru portfelī vai nodot tos citiem investoriem, kuri izveido sekundāro hipotekāro tirgu. Iegādājoties hipotēkas, investori piešķir bankām papildu naudu jauniem aizdevumiem. Sekundārā tirgus uzņēmumi var arī paturēt hipotēkas savos ieguldījumu portfeļos vai emitēt ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus.

Šo vērtspapīru pircēji var būt komercbankas, ieguldījumu un pensiju fondi, apdrošināšanas sabiedrības. Vienlaikus emitents garantē šādu vērtspapīru turētājiem ikmēneša procentu un galvenās parāda daļas maksājumus.

Kad bankas pilsoņiem sniedz jaunus aizdevumus, kas nodrošināti ar nekustamo īpašumu, paļaujoties uz finanšu resursiem, kas mobilizēti otrreizējā tirgū, cikls atkārtojas.

Art. 8. Krievijas Federācijas Federālā likuma Nr. 152. "Par hipotekārajiem vērtspapīriem" 2003. gada 11. novembra grozījumi ar 2004. gada 29. decembra federālie likumi Nr. 193-FZ, 2006. gada 27. jūlijs, Nr. 141-FZ.

Krievijas Federācijas Federālā likuma Nr. 152. "Par hipotekārajiem vērtspapīriem" 6. pants, kas datēts ar 2003. gada 11. novembri, ar grozījumiem, kas izdarīti ar 2004. gada 29. decembra federālie likumi Nr. 193-FZ, 2006. gada 27. jūlijs, Nr. 141-FZ.

Iepriekšējais

Hipotēku mājokļu subsīdiju attīstība Krievijā ir viens no valsts galvenajiem uzdevumiem. Tomēr ķīlas procentu likme bieži ir augsta, tāpēc daudziem potenciālajiem aizņēmējiem nav iespējams ņemt aizdevumu. Pēc ekspertu domām, ar hipotēku nodrošināti vērtspapīri - MBS, kas ir mehānisms līdzekļu ieguldīšanai, palīdzēs izlīdzināt radušos nelīdzsvarotību. Šo dokumentu īpašnieki var gūt peļņu no nekustamā īpašuma cenas izmaiņām, kā rezultātā tika emitēti šie vērtspapīri - Centrālā banka. Pašreizējā situācija liecina, ka tie tiek pozicionēti kā vēlamākie finanšu dokumenti aizdevumu un vērtspapīru tirgū.

Šādus vērtspapīrus, kas satur īpašuma tiesības, attēlo parāda vērtspapīri, kas atkārtoti iegulda kredītiestāžu un finanšu iestāžu ieguldījumus hipotekārajās kredītlīnijās. Tas notiek šādā veidā. Banku iestāde izsniedza aizdevumus, piemēram, par 50 miljoniem rubļu, un nekavējoties izsniedza īpašuma tiesību sertifikātus par tādu pašu summu. Investors, kurš ierodas ar īpašuma dokumentiem, atdod bankas iztērēto summu, kas nekavējoties tiek izsniegta kā kredītlīnija citam aizņēmējam. Pēc īpašuma sertifikāta realizācijas banka atmaksā izsniegto summu ar pieteikuma iesniedzēja atmaksājamajiem līdzekļiem.

Šie finanšu instrumenti kļūst arvien populārāki, jo tos nodrošina nekustamais īpašums. To rentabilitāte ir saistīta ar nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu, kas katru gadu iegūst noteiktu procentu punktu skaitu. Pēdējo 10-15 gadu laikā rentabilitātes pieaugums ir sasniedzis 400%, ko nevar nodrošināt cits finanšu mehānisms. Ieguldījumi ICB parasti šķiet ilgtermiņa - līdz 20 gadiem, bet Krievijas investori dod priekšroku īsākiem periodiem, maksimums 5.

Varbūt īstermiņa iemesls ir laba tiesiskā regulējuma trūkums, ko nevar teikt par Eiropas un Amerikas finanšu tirgiem. Jā, un mūsu bankām ir laba finansiālā bāze, kas ietekmē to nevēlēšanos rīkoties ar īpašuma sertifikātiem.

Ar hipotēku nodrošināto vērtspapīru iezīmes

Šo īpašuma sertifikātu publicēšana ietver dažādas specifikas, kurām tomēr ir dažas raksturīgas iezīmes, piemēram:

1. Parasti šādu dokumentu turētāji maksā sistemātiskus maksājumus. Tie atšķiras mēneša vai ceturkšņa periodos.
2. Maksājumi no aktīviem, kas apvienoti pēc konsolidācijas, parasti tiek sadalīti divās daļās - procenti un nolietojums. Pirmais ir paredzēts kredītlīnijas izmantošanai, otrais - tās atmaksai. Amortizāciju attēlo arī divas plānotās variācijas.
3. Pirmo aktivizē ar kredītlīnijas sistemātiskas atmaksas procedūru, kas noved pie pilnīgas atmaksas pirms tās derīguma termiņa beigām. Korporatīvās obligācijas darbojas citādi. Līnija netiek izpirkta līdz tās derīguma termiņa beigām, to atbalsta tikai, samaksājot obligācijas nominālvērtību - kupona likmi.
4. Līnijas priekšlaicīga atmaksa ir saistīta ar aizņēmēja spēju slēgt aizdevumu pirms termiņa, pārdodot nekustamo īpašumu, kas bija ķīla līguma noslēgšanas brīdī.

Protams, sertifikātiem ir arī daži trūkumi, piemēram:

• zems pārdošanas līmenis;
• ilgstoša termiņa riska klātbūtne, kas neveicina rentabilitātes aprēķinu.

Starp priekšrocībām jāatzīmē pienācīgs tiesiskās aizsardzības līmenis, izturība un vispārējā pieejamība.

MBS Krievijā

Iekšējais tirgus pārbaudīja obligācijas 2000. gadu sākumā, pēc tam, kad tika ieviests likums, kas regulē hipotekāro kreditēšanu. Daudzus uzņēmējus piesaistīja viņu stabilā tiesiskā aizsardzība, vieglā pārdošana. Šādi sertifikāti interesē investorus, kuri vēlas ieguldīt finanšu līdzekļus nekustamajā īpašumā, lai nākotnē gūtu peļņu.

Hipotekārie kredīti ir saņēmuši likumīgu pamatu un nepārtraukti palielina aizņēmēju skaitu. Patērētāju subsīdiju prakse pēdējos gados ir izrādījusies pievilcīga iedzīvotājiem un komerciālajām finanšu iestādēm. Tā apjoms katru gadu ievērojami palielinās. Tas ir saistīts ar iedzīvotāju ienākumu pieaugumu, banku iestāžu darbības jomas paplašināšanos.

Papildus tam, ka vietējā tirgū parādījās hipotekārie sertifikāti, finanšu iestādes sāka emitēt hipotekārās eiroobligācijas. Tos raksturo trīs daļas, kas atšķiras pēc apjoma, reitinga un rentabilitātes. Vecākajam no tiem ir augstākās likmes, kas raksturīgas Krievijas parādzīmēm. Dokumentu aprites periods ir vismaz 29 gadi.

IBC emisijas galvenais mērķis ir piesaistīt kapitāla tirgum ilgtermiņa resursus, kas tiks izmantoti aizdevumiem iedzīvotājiem. Tas ietver arī subsīdijas, kas ir beigušas valsts reģistrāciju, nekustamā īpašuma īpašuma obligācijas, ko ieķīlājusi Vneshtorgbank, kuras apdrošinājušas lielākās Krievijas apdrošināšanas aģentūras.

Attiecības, kas rodas emisijas laikā, vērtspapīru apgrozībā, to emitēšanā, izņemot hipotēkas dokumentus, regulē Federālais likums par hipotekārajiem vērtspapīriem.

MBS veidi

Daudzas Centrālās bankas pārstāv dokumenti, kas nodrošināti ar īpašumu, dažādas vērtības, obligācijas, hipotēkas, kredīta sertifikāti.

Hipotēka

Aprakstītais reģistrētais dokuments apliecina tā īpašnieka tiesības saņemt saistību izpildi, uz ko attiecas nekustamā īpašuma garantija. Hipotēkas funkcija ir paredzēta, lai paātrinātu ieķīlātā nekustamā īpašuma apgrozījumu, pamatojoties uz naudas dokumenta pārskaitījumu. Šī sertifikāta esamība noved pie hipotēkas līguma noslēgšanas, savukārt hipotēkas sertifikātam ir pievienota tā prioritāte. Ja darījuma nosacījumi nesakrīt, minētā dokumenta saturs ļaus to ne tikai optimizēt, bet arī veikt korekcijas. Citos gadījumos papīrs ir nederīgs, piemēram:

• papīra izdošanas kārtības pārkāpums;
• esoša dublikāta klātbūtne, ja oriģināls tiek pazaudēts.

Kopiju var saņemt tikai hipotēkas līguma reģistrācijas iestādē.

Ar hipotēku nodrošinātas obligācijas

Minētās obligācijas ir nodrošinātas ar mājokļa segumu, saskaņā ar kuru tiek pildīta emitenta vienošanās. Tos pozicionē reģistrēti vērtīgi dokumenti. Obligācija apstiprina tās īpašnieka noguldīto naudu, emitenta pienākumu atdot šīs obligācijas nominālvērtību, naudas ienākumus. Gadījumā, ja līguma emitents neizpilda līgumu, tā īpašniekam ir tiesības apmierināt prasību par seguma kontu.

Hipotekārās obligācijas ir:

• parasts;
• strukturēts.

Pirmo izdevumu veic hipotekārie aizdevēji, otro - specializētās hipotēku organizācijas, kas ir atbildīgas par līgumu izpildi par šiem dokumentiem.

Ķīlu zīmes tiek emitētas nedokumentālā veidā. Vispārējā obligāciju emisijas sertifikātā ir to nosaukums, saites uz mājokļa seguma nodrošināšanu emitenta saistībām. Var tikt parādīta cita informācija, kā to paredz likums.

Hipotēka sertifikāti

To pārstāv vērtīgi sertifikāti, kas nodrošināti ar aktīviem vai hipotēku. Var izsniegt fiksēta ienākuma sertifikātu veidā, vai. Sertifikātiem ir apgrozījuma periods, ar fiksētu ienākumu - nominālo cenu, dalības sertifikātiem - daļa no kopējās parāda summas, kas veidojas, pagarinot aizdevuma termiņu, vai apvienojot iepriekš izsniegtos. Turklāt dokumentu nominālvērtībai un aprites termiņam jābūt vienādam. Cena tiek noteikta vietējā valūtā, ņemot vērā brīdinājumus par inflāciju. Aprakstīto dokumentu obligātā informācija ir šāda:

• frāzi hipotēkas sertifikāts attēlo tā nosaukuma daļa;
• izdevējas iestādes pilns nosaukums, atrašanās vieta;
• tipa norāde - reģistrēts vai nesējs;
• dokumenta numurs, sērija;
• Centrālās bankas ar fiksētu ienākumu nominālvērtība vai daļa no konsolidētā parāda, kas attiecas uz līdzdalības dokumentu, kas saistīts ar publikācijas reģistrācijas datumu;
• sertifikāta aprites periods, maksājumu veikšanas kārtība un laiks;
• informāciju par šīs vērtspapīru emisijas nodrošināšanu;
• par sertifikāta īpašnieka apdrošināšanu pret valūtu un citiem riskiem;
• tās iestādes vadītāja paraksts, kas veic emisiju;
• mitra blīvējuma klātbūtne.

Reģistrētajā dokumentā jānorāda īpašnieka vārds, juridiskā adrese - korporatīvajiem īpašniekiem, pases dati - privātpersonām.

Līdzīgus vērtspapīrus emitē struktūras, kas darbojas uz komerciāla pamata. Pēdējiem ir nepieciešama atbilstoša licence, kas ļauj pārvaldīt ieguldījumu resursu struktūras.

MBS ienesīgums

Ienesīguma kategorija ir balstīta uz vidējo likmi, ar kādu izsniedz hipotekāros kredītus. Ja procentu likme sasniedz 15 vienības, tad peļņa var svārstīties no 9 līdz 10%. Pārējā daļa atlīdzina starpnieku izmaksas.

Likmes samazināšanās noved pie rentabilitātes samazināšanās. Pretendentiem ir tiesības refinansēt par zemāku likmi vai atmaksāt parādu pirms termiņa. Pēdējais pārvēršas par emitētās obligācijas dzēšanu, kas ietekmē noguldītāja ienākumu samazināšanos.

Kā iegādāties MBS

Visi vērtīgie īpašuma sertifikāti, hipotēkas dokumenti tiek iegādāti biržā. Noguldītājam ir tiesības patstāvīgi sastādīt pārdošanas rēķinu vai ar aģentu, specializētu organizāciju pilnvarnieku starpniecību, kas vada hipotekāro vērtspapīru tirgu.

Ieguldītājam, pirmkārt, ir jāizlemj par ieguldījumu instrumentu kopumu. Īpašuma vērtspapīru tirgū ir divas savstarpēji saistītas kategorijas - risks un ienesīgums. Tomēr, palielinoties rentabilitātei, palielinās arī riskantas situācijas un otrādi.

Tālāk minētie jēdzieni ir sarindoti peļņas un riska dilstošā secībā:

• valsts obligācijas;
• banku noguldījumi, noguldījumu konti, naudas saistības;
• korporatīvo procentu obligācijas;
• rūpniecības uzņēmumu akcijas;
• atvasinātie finanšu vērtspapīri.

Noguldītājam ir tiesības patstāvīgi pārvaldīt personīgo dokumentu portfeli vai nodot tos profesionāliem tirgus partneriem. Pēdējos izsaka šādi noguldījumu trasta pārvaldības atribūti:

• kopieguldījumu fonds;
• banku organizāciju trasta pārvaldība;
• līgums par ieguldījumu sabiedrības privātu pārvaldību, kurai ir konsultatīva licence.

Tiesību akti nosaka dažus ierobežojumus tirgus partneriem, kas izpaužas kā instrumentu klāsta samazinājums. Īpašuma sertifikātu, finanšu aktīvu nodošana vadībai bieži pārvēršas apaļās summās. Ieguldījumu fondi par saviem pakalpojumiem iekasē maksu līdz 5% gadā no aktīvu neto cenas neatkarīgi no iegūtajiem rezultātiem. Finanšu iestādes, ieguldījumu aģentūras atņem ieguldītājam līdz ceturtdaļai saņemto ienākumu. Jā, un lēmumus pieņem uzņēmums, bet atbildība joprojām tiek uzlikta investoram. Pamatojoties uz iepriekš minēto, jūs varat gūt peļņu vai zaudējumus. Protams, pašpārvalde var būt vēl sliktāka.

Investors pats var tirgoties ar īpašuma vērtspapīriem, taču viņam nav tiesību patvaļīgi ienākt biržā, kurā atrodas tirdzniecības dalībnieki. Labākais risinājums viņam būs labs brokeris, kas palīdzēs novērtēt šādus kritērijus:

• uzticamība, augsta profesionalitāte;
• nepieciešamās licences pieejamība;
• dalība Krievijas preču vai starpbanku valūtas biržā;
• komisijas lielums;
• attālinātas piekļuves pieejamība klientiem.

Iesācēju ieguldītājiem palīdzēs ieguldījumu sabiedrību un brokeru aģentūru ieteikumi.

Secinājums

Hipotekārās kreditēšanas sfēras attīstība liek noguldītājiem ieguldīt līdzekļus mājokļu aizņemšanās vērtspapīros. To augstā ienesīgums ļaus īpašniekam nākotnē saņemt augstu hipotēkas mijmaiņas līgumu. Tomēr noguldītājam ir pienākums izlemt, kam uzticēt obligāciju pārvaldību, izmantot uzticības sabiedrības pakalpojumus vai biržas brokeri.

Lūdzu, reģistrējieties bezmaksas konsultācijai ar mūsu juristu, lai noskaidrotu iespēju ieguldīt MBS tieši jums. Tas ir par brīvu.

Mēs gaidām jūsu jautājumus un būsim pateicīgi par raksta novērtējumu un atkārtotu publicēšanu.