Cum să cumperi și să vinzi corect un apartament. Întocmim un contract de cumpărare și vânzare a unui apartament. Ce este un depozit

Modul în care are loc o tranzacție de cumpărare și vânzare de apartament este interesant atât pentru cei care se confruntă cu acest lucru pentru prima dată, cât și pentru cei care au participat relativ recent la proces: legislația se schimbă, procedura este îmbunătățită. Etapele încheierii tranzacțiilor rămân neschimbate.

După ce ai găsit casa de vis printre o serie de oferte, fii pregătit pentru un lung proces de finalizare a achiziției și vânzării unui apartament.

Aproape toate proprietățile imobiliare sunt vândute prin intermediari.

Un acord standard cu o agenție imobiliară specifică responsabilitatea acesteia pentru selectarea unei proprietăți și furnizarea de servicii de consultanță. În fapt, aceștia nu pot, și din punctul de vedere al legii nu sunt obligați, să garanteze puritatea juridică a locuinței, și, deci, a tranzacției în sine. În contractul de cumpărare și vânzare (atât preliminar, cât și principal) agentul imobiliar nici măcar nu este indicat.

Inițial, înainte de a semna un acord cu un agent imobiliar, puritatea juridică a proprietății este verificată prin studierea:

• Formularul 7 (caracteristicile tehnice ale obiectului) și (sau) pașaportul cadastral;
• Formularul 9, care conține informații despre toți cei înscriși în apartament;
• chitanțe de plată a facturilor de utilități, certificat de absență a datoriilor;
• documente de titlu pentru obiect - un certificat de proprietate și un document care confirmă baza pentru apariția unui astfel de drept (acord de schimb, privatizare, vânzare și cumpărare, certificat de moștenire).

În această etapă, agenții imobiliari prezintă de obicei copii. Solicitați originalele, deoarece acestea pot fi înregistrate la justiție pentru o altă tranzacție, iar avansul (depozitul) va fi deja achitat.

Până la încheierea contractului principal, vânzătorul, pe lângă cele de mai sus, este obligat să furnizeze:

• un extras din Registrul Unificat de Stat, care va indica proprietarii actuali și sarcinile (dacă proprietatea a fost sechestrată sau gajată);
• procură pentru dreptul de vânzare, eliberată de soț (dacă există);
• dacă unul dintre proprietari este sub tutelă (copil sau incompetent), atunci va fi necesară permisiunea autorităților de tutelă. Documentul se eliberează în termen de o lună de la data depunerii cererii.

Nu trebuie să contați pe un ajutor special din partea unei instituții de credit atunci când obțineți un credit ipotecar. Creditorul își va apăra propriile interese - obiectul, viața (și uneori titlul) împrumutatului vor fi asigurate, iar obligația acestuia de a rambursa integral datoria (dacă plățile de asigurare sunt insuficiente) este menționată în contract.

Important: atunci când verificați lista persoanelor care au fost înregistrate vreodată pe un anumit teritoriu, trebuie să clarificați:

• dacă au fost respectate drepturile tuturor celor înregistrați la momentul privatizării, în special minorilor și incompetenților;
• cercul de moștenitori, dacă locuința a fost moștenită și dacă au existat întrebări.

Certificatele de la o clinică de sănătate mintală și de la autoritățile de tutelă vor ajuta la înlăturarea suspiciunilor, dar numai proprietarul proprietății le poate obține. Refuzul de a furniza astfel de informații în situații controversate este un motiv pentru a verifica cu mai multă atenție alte valori mobiliare și, dacă tranzacția are loc,,asigurarea titlului (riscul de înstrăinare - pierderea dreptului de proprietate - a bunului).

Dacă suma necesară pentru achiziție este la îndemână, puteți, după verificarea documentelor pentru apartament, să încheiați o afacere. Un contract preliminar de cumpărare și vânzare va ajuta la protejarea proprietății care vă place de pretențiile altor cumpărători, dacă este nevoie să așteptați (pentru o ipotecă, pentru vânzarea altor proprietăți).

În acest document, pe lângă punctele fundamentale despre obiectul de vânzare și cumpărare, este important să se indice:

1 – termeni:

• încheierea unui acord;
• transfer de bani;
• transferul efectiv al apartamentului către cumpărător;
• radierea persoanelor care sunt străine de cumpărător;

2 – procedura de calcul:

• – va fi o plată în avans și sub ce formă:

plata în avans (în cazul anulării contractului de cumpărare și vânzare la inițiativa cumpărătorului, această sumă rămâne la vânzător)

un depozit care va fi returnat cumpărătorului dacă oricare dintre părți refuză să semneze documentul principal;

• surse de plată pentru costul obiectului (care parte este plătită din fonduri proprii, care din fonduri împrumutate);
• volumele de plăți și metodele de transfer de bani;
• pentru plata utilităților;
• condiții speciale (fie că vor rămâne mobilier, corpuri sanitare scumpe, care pot fi înlocuite cu un analog mai ieftin până la transferul apartamentului etc.).

Este necesar să se convină și să se stipuleze în contract (atât de bază, cât și preliminar) cine va plăti costurile asociate transferului de bani (cost de închiriere a unui dulap, comision pentru transfer bancar), în numele căruia vor fi primite fondurile.

Întocmirea contractului principal este un proces chiar mai important decât întocmirea unui acord preliminar.

Acesta va clarifica procedura de decontare între părți, precizând cine va accepta banii și cum. Dacă a fost plătit un avans (depozit), acest lucru trebuie indicat.

Atenție la descrierea apartamentului: cu cât acest lucru este mai detaliat, cu atât mai bine. Pe lângă adresă, ar trebui să scrieți:

• numărul cadastral;
• zona, atat generala cat si rezidentiala;
• parametrii casei (anul construcției acesteia, materialul din care a fost construită);
• amplasarea obiectului în interiorul casei (număr intrare, etaj).

Precizați alte puncte (cu privire la condițiile de transfer al locuinței, pe lista proprietății care rămâne în apartament).

Calcul

Calculul este posibil în următoarele moduri:

• în numerar;
• transfer de bani;
• printr-un seif;
• scrisoare de credit.

În primul caz, de obicei vorbim despre un avans (depozit). Transferul de bani trebuie documentat cu o chitanță. Este scris de mână sau dactilografiat pe computer. Dar ar trebui să descrie cât mai detaliat posibil:

• cine a primit banii (mai exact care dintre vânzători, dacă sunt mai mulți), detaliile sale pașaport, informații despre locul său de reședință (înregistrare);
• baza de plată (acord de cumpărare și vânzare, amprenta acestuia);
• Este recomandabil să implicați un martor care să noteze că fondurile au fost transferate în prezența sa. Documentul ar trebui să indice și detaliile pașaportului său.

Aceștia încearcă să facă un transfer bancar direct în ziua tranzacției înainte de a vizita un notar sau autoritățile judiciare. Confirmarea transferului de bani va fi un ordin de debit emis de bancă. O copie a hârtiei poate fi dată vânzătorului după prezentarea originalului.

O cutie de valori este adesea folosită la achiziționarea unui apartament cu un credit ipotecar. Vânzătorul și cumpărătorul încheie împreună un acord cu banca pentru deschiderea acestuia. În document se va menționa cine și în ce condiții are dreptul de a intra în spațiul de siguranță și de a folosi cheia, i.e. a lua bani.

În cursul normal al unei tranzacții, în ziua încheierii acesteia, cumpărătorul primește fonduri împrumutate sau își aduce propriile numerar. Atât vânzătorul, cât și cumpărătorul intră împreună în spațiul de siguranță, verifică stivele, dacă suma gajată este conformă cu termenii contractului, bagă banii în seif și pleacă la tranzacție. După înregistrarea acestuia, următorii au dreptul de a returna banii:

• vânzătorul, la prezentarea către angajatul băncii a contractului de cumpărare și vânzare înregistrat și a pașaportului;
• cumpărătorul la expirarea perioadei convenite dacă tranzacția nu are loc.

Scrisoarea de credit este un cont bancar deschis de cumpărător; vânzătorul are dreptul de a dispune de el după înregistrarea tranzacției și prezentarea actelor necesare. Schema este similară cu schema cu o cutie de valori.

Înregistrarea tranzacției

Dreptul de proprietate asupra unui imobil vine numai în momentul înregistrării înregistrării de stat a acestui fapt în registrul de stat (USRE), și nu imediat după ce documentele sunt transferate la registrator.

Documente necesare pentru înregistrare:

• pașapoarte (certificat de naștere pentru minori, permise de ședere sau pașapoarte naționale cu marca de înregistrare de la Departamentul Afacerilor Interne pentru străini) și copii ale acestora pentru toți participanții la operațiune;
• procura, daca una dintre parti actioneaza prin reprezentant sau este casatorita (atunci este necesar si un certificat de incheiere a acesteia);
• permisiunea autorităților tutelare dacă unul dintre vânzători este minor sau incapabil;
• pașaport cadastral;
• documente de titlu;
• cerere de înregistrare (tipărită de registrator);
• chitanță (copie) a plății taxei de stat.

După verificarea pachetului de acte, ambelor părți li se înmânează o chitanță care confirmă primirea acestuia. Documentul va fi necesar pentru:

• urmărirea procesului de înregistrare online sau telefonic;
• obținerea unui certificat de proprietate și a unui acord înregistrat.

Tranzacția poate fi finalizată și de un notar, dar transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului este încă supus exclusiv înregistrării de stat la autoritățile de justiție. MFC-urile oferă un serviciu similar.

Prezența erorilor în documente (oricare), sau furnizarea unui set incomplet de lucrări constituie motiv pentru suspendarea înregistrării sau refuzul acesteia.

Dacă proprietatea a fost deținută mai puțin de 5 ani (dacă a existat o donație, moștenire sau privatizare - 3 ani) și costă mai mult de 1 milion de ruble, atunci vânzătorul va fi obligat să plătească impozit pe venit de 13% pentru valoarea tranzacției care depășește suma specificată. Pentru a evita acest lucru, în contract este indicat un preț mai mic. Pentru cumpărător, acest lucru este plin de faptul că, în cazul unei proceduri în instanță, acesta din urmă va porni din faptul că doar suma menționată în document a fost plătită pentru apartament.

Ieșirea este să indice că proprietatea este vândută pentru 1 milion de ruble, dar este însoțită de îmbunătățiri inseparabile în valoare de X ruble, unde X este costul total al proprietății minus 1 milion de ruble. Formulări similare sunt, de asemenea, acceptabile pentru organizațiile de credit care emit împrumuturi ipotecare.

Dar cumpărătorul are dreptul de a primi o deducere fiscală o dată în viață în legătură cu achiziționarea de locuințe pentru suma specificată în contract (nu mai mult de 2 milioane de ruble). Dacă indicați o valoare mai mică, acesta poate pierde o parte din suma deducerii impozitului. Dacă documentele indică 1 milion și se plătesc 2 milioane, atunci pierderile vor fi:

(2.000.000 – 1.000.000) x 0,13 = 260.000 de ruble.

De asemenea, vânzătorul este scutit de plata impozitului pe venitul personal dacă își vinde singura locuință.

Nu fi timid! Dacă nu sunteți sigur, cereți să vedeți hârtiile și obiectul din nou și din nou, verificați-le cu atenție (chiar dacă încet). Plătești mulți bani, ai dreptul să verifici tot ce pare suspect, să lămurești orice chestiuni controversate.

Dacă plângerile se referă la calitatea locuințelor, negociați. Este foarte posibil să reduceți suma necesară cu o parte din costul reparațiilor viitoare.
Dacă condițiile nu sunt satisfăcătoare, ar trebui să refuzați tranzacția sau să o amânați.

Ce tipuri de tranzacții imobiliare există? Ce trebuie să verificați înainte de a încheia o tranzacție. Termenii și condițiile suplimentare ale Contractului de cumpărare și vânzare de apartamente. Opțiuni de tranzacție.

Mulți oameni s-au confruntat cu problema cumpărării și vânzării imobiliare cel puțin o dată în viață. Pentru a evita situațiile neplăcute asociate cu fraude sau erori în documentație, trebuie să știți cum să parcurgeți procedura de întocmire a unui contract de cumpărare și vânzare de apartamente și să țineți cont de nuanțele existente în legislația actuală a Rusiei.

Ce este PrEP

Un contract de cumpărare și vânzare (PSA) este un document scris care este semnat de ambele părți și
implică consecințe juridice. In cazul achizitionarii unui apartament, incheierea unui acord va presupune instrainarea proprietatii de la Vanzator in schimbul unei anumite sume de bani, si aparitia unor drepturi de proprietate de la Cumparator.

Odată ce părțile semnează acordul, acestea sunt responsabile pentru îndeplinirea obligațiilor specificate în acesta.

Ulterior, Cumpărătorul și Vânzătorul trebuie să solicite la Rosreestr să înregistreze transferul de proprietate. Baza cererii este încheierea unui acord corespunzător. Dacă în document se constată erori sau neconcordanțe, înregistrarea va fi imposibilă. Întrebarea apare în mod firesc cu privire la formularul standard al unui contract de cumpărare și vânzare pentru 2019, care poate fi completat și garantat pentru a evita probleme. Din păcate, nu există o formă universală, dar există o serie de mostre care pot fi editate pentru a se potrivi circumstanțelor.

Ce tipuri de tranzacții imobiliare există?

Dreptul de a dispune de proprietate aparține numai proprietarului, dar tranzacțiile se pot face și prin reprezentanți prin împuternicire.

Cele mai comune tipuri de tranzacții sunt:

• cumpărarea și vânzarea de locuințe sau proprietăți nerezidențiale, terenuri;
• Proprietate închiriată;
• schimb de bunuri imobiliare;
• tranzactii gratuite, donatie, privatizare, mostenire prin testament.

Legea prevede înregistrarea obligatorie a tranzacțiilor imobiliare în Rosreestr.

Toate informațiile din timpul înregistrării sunt introduse în registrul de stat al Registrului unificat de stat al imobiliare. O excepție poate fi prevăzută doar prin lege (de exemplu, această regulă nu se aplică închirierii pe termen scurt a bunurilor imobiliare).

Efectuarea tranzacțiilor imobiliare fără asistența unui avocat vă poate crea probleme serioase. Riști să te confrunți cu fraude, să-ți pierzi banii sau drepturile asupra unui apartament.

Sarcina avocatului este să elimine toate aceste consecințe și să asigure protecția intereselor dumneavoastră în toate etapele tranzacției, de la verificarea fiabilității contrapărții până la înregistrarea proprietății la serviciul Rosreestr.

Dacă decideți să încheiați un contract de închiriere, amintiți-vă regulile de înregistrare a unor astfel de tranzacții. La încheierea unui contract pe termen lung (mai mult de un an), tranzacția trebuie înregistrată la Rosreestr.

Tranzacții cu schimbare de proprietate

Cel mai adesea, la nivel de zi cu zi, oamenii efectuează ei înșiși astfel de proceduri sau apelează la o agenție pentru a sprijini o tranzacție imobiliară, în urma căreia proprietatea trece de la un proprietar la altul.

Astfel de tranzacții includ:

• cumpărare și vânzare;
• moștenire de orice fel;
• realizarea obligațiilor colaterale sau a datoriilor;
• privatizarea proprietății de stat sau municipale;
• naţionalizare (transferul proprietăţii de la stat);
• înregistrarea unei rente viagere sau întreținere la o întreținere;
• sechestrarea gratuită sau compensată a terenului sau demolarea unei clădiri;
• operațiuni de schimb.

Pentru a vă familiariza cu un exemplu de astfel de operațiune, vă sugerez să citiți articolul „Sprijinirea unei tranzacții pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament”.

Tranzacții cu modificări în componența proprietarilor

Adesea, tranzacțiile au loc cu acțiuni imobiliare.

În același timp, se modifică compoziția cantitativă și calitativă a proprietarilor. Unele dintre ele pot continua
dețin obiectul, în timp ce alții pierd acest drept.

Tranzacțiile de acest tip includ corporatizarea, împărțirea proprietății, construcția comună, strămutarea apartamentelor comunale și intrarea într-un condominiu. În sfera relațiilor economice, aceasta este: lichidarea unei întreprinderi, precum și includerea imobilelor în capitalul autorizat.

Contractarea unui credit garantat cu imobiliare presupune ca, in anumite conditii, dreptul de proprietate asupra locuintei sa fie transferat catre banca.

Tranzacții cu adăugarea altor subiecte de drepturi

Uneori, unele tipuri de activitate comercială implică tranzacții imobiliare care au ca rezultat proprietari suplimentari, utilizatori sau restricții (servituți) pentru o anumită proprietate.

Astfel de operațiuni includ:

• investiții în construcție sau reconstrucție;
• transferul proprietății în management operațional, administrativ de încredere sau economic;
• închiriere, închiriere sau subînchiriere;
• transferul terenurilor în proprietate moștenită sau în folosință permanentă;
• impunerea si inlaturarea servitutilor;
• rezervare.

Totodată, procedura de înregistrare a imobilelor în fiecare dintre cazurile luate în considerare are propriile caracteristici, pe care le puteți înțelege dacă citiți articolul corespunzător de pe site-ul nostru.

Legislație

În Codul civil al Federației Ruse, articolul 429 este dedicat acordului preliminar. Paragrafele acestui articol precizează că:

• Obligația principală a părților vânzătoare și cumpărătoare este încheierea contractului principal după o anumită perioadă de timp;
• Dacă una dintre părțile contractului încalcă obligațiile prescrise și nu dorește să oficializeze contractul principal, a doua parte are dreptul de a se adresa instanței (clauza 4 a articolului 445 din Codul civil al Federației Ruse).

Acte de reglementare care reglementează executarea unui contract de cumpărare și vânzare

Pentru ca nimeni să nu se îndoiască de legalitatea tranzacției sau să o poată contesta, este necesar să se întocmească un acord în conformitate cu prevederile legii:

Legea/Articol

Dispoziții de bază

Despre forma contractului
Artă. 550, art. 434 Cod civil al Federației Ruse	Potrivit documentului, este acceptabilă doar o formă scrisă de acord privind cumpărarea și vânzarea proprietății.
Artă. 554 Cod civil al Federației Ruse	Cu privire la necesitatea de a furniza informații specifice despre subiectul contractului de cumpărare și vânzare.
Artă. 558 Cod civil al Federației Ruse	Se precizeaza ca este necesara indicarea in contract a persoanelor care pastreaza dreptul de folosinta.
Despre conținutul apartamentului
Artă. 210 Cod civil al Federației Ruse	Proprietarul trebuie să plătească utilitățile. La transferul proprietății, responsabilitățile pentru întreținerea proprietății sunt transferate noului proprietar.
Despre plata
clauza 5 art. 488 Cod civil al Federației Ruse	Până la achitarea prețului apartamentului, acesta poate fi garanția vânzătorului, dacă nu se prevede altfel prin contract.
Artă. 555 Cod civil al Federației Ruse	Contractul trebuie să indice prețul obiectului. Acest lucru vă permite să identificați subiectul tranzacției.
Despre transferul de proprietate
Artă. 556 Cod civil al Federației Ruse	Articolul reflectă regulile de transfer de bunuri imobiliare. Părțile trebuie să semneze un document - un act de transfer și să indice acest lucru într-unul dintre paragrafe.
Cu privire la recunoașterea invalidității unei tranzacții, pe răspunderea vânzătorului și a cumpărătorului
Artă. 461 Cod civil al Federației Ruse, art. 557 Cod civil al Federației Ruse	Scopul statului de drept este de a proteja cumpărătorul. În cazul în care apartamentul este pus sub sechestru de către terți, vânzătorul trebuie să compenseze pierderile cauzate ca urmare a sechestrului. Excepție este conștientizarea de către cumpărător a circumstanțelor nefavorabile ale tranzacției. În plus, dacă Cumpărătorul descoperă deficiențe fatale, acesta poate refuza îndeplinirea contractului și poate solicita rambursarea.
Despre nulitatea contractului
Artă. 167 Cod civil al Federației Ruse	Dacă DCT este invalid, cumpărătorul trebuie să returneze apartamentul, iar vânzătorul trebuie să returneze banii. Dacă nu este posibilă returnarea în natură, costul proprietății va fi rambursat.
Despre notarizare, înregistrare de stat
Artă. 551 din Codul civil al Federației Ruse, Legea nr. 218-FZ privind înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare	Reglementați necesitatea înregistrării de stat.
Artă. 131 Cod civil al Federației Ruse	Transferul dreptului de proprietate asupra proprietății trebuie înregistrat. Drept urmare, autoritatea de înregistrare emite un document prin care se indică noul proprietar.

Familiarizarea cu principalele prevederi ale documentelor vă va oferi o idee despre cum să întocmiți independent un acord pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament. Cu toate acestea, este necesar să se țină seama de condițiile tranzacției și de circumstanțele însoțitoare. De exemplu, dacă înstrăinarea unui apartament se referă la copiii sau soții minori, trebuie să se țină seama de interesele acestora, făcând referire la articolele din Codul familiei (articolul 34, articolul 35 din RF IC).

Opțiuni de tranzacție

În prezent, există mai multe modalități de a efectua o tranzacție. Fiecare are propriile sale avantaje și dezavantaje, dar toate sunt solicitate în felul lor.

• Cu ajutorul unui notar
  Înregistrarea cumpărării și vânzării unui apartament cu participarea unui notar oferă un avantaj - un avocat. El este cel care poartă întreaga responsabilitate pentru corectitudinea contractelor. În plus, documentele notariale înregistrează orice acțiune în justiție, cumpărătorul nu știe întotdeauna ce documente trebuie solicitate vânzătorului și cum să le verifice. De asta se va ocupa și notarul și vă va spune toate nuanțele și riscurile posibile.
• Auto-înregistrare
  Acest tip de înregistrare permite vânzătorului să controleze toate etapele de cumpărare și vânzare. Avantajul înregistrării în mod independent a achiziției și vânzării unui apartament este economisirea de bani la un agent imobiliar și la notar, precum și controlul personal asupra întregului proces de tranzacție. Dezavantajul acestei opțiuni este procedura intensivă în muncă și îndelungată, care necesită mult timp și cunoaștere a anumitor legi.
• Cu ajutorul unui agent imobiliar
  Un agent imobiliar este un specialist implicat in tranzactii imobiliare. În procesul de înregistrare a cumpărării și vânzării, el este asistentul principal. Funcții îndeplinite de un agent imobiliar:
• asistenta in vanzarea si gasirea apartamentului de care aveti nevoie;
• organizarea vizionarii si prezentarii apartamentului;
• decizie cu privire la momentul tranzacției;
• organizarea plății unui avans sau a unui avans;
• consultanță cu privire la toate problemele posibile legate de cumpărare și vânzare;
• verificarea documentelor furnizate;
• organizarea tranzacţiilor şi decontărilor.
  Avantajul de a lucra cu un agent imobiliar este că vă economisiți timp. Dezavantajul sunt costurile în numerar. După cum se poate observa din funcțiile unui agent imobiliar, aceste probleme pot fi rezolvate independent (cu anumite cunoștințe inițiale).

Nuanțele unei tranzacții independente fără participarea unui agent imobiliar/notar

A vinde singur un apartament necesită îngrijire și prudență deosebită. Există multe nuanțe în acest caz, principalul lucru este să le studiați și să le amintiți:

• Este recomandabil să nu plătiți suma depozitului care depășește 80-110 mii de ruble. Și asigurați-vă că luați o chitanță de la destinatarul banilor. Citiți cum să o compuneți corect aici.
• Nu este recomandat să fiți de acord cu solicitarea vânzătorului de a reduce în mod deliberat prețul apartamentului. Situația se poate întoarce împotriva cumpărătorului. Și dacă ceva nu merge bine, atunci instanța va putea recupera doar acea sumă mai mică de la vânzător. Deși, de obicei, nu se ajunge la asta, iar vânzătorul face acest lucru pentru a evada taxe.
• Dacă un apartament este achiziționat de la un dezvoltator, atunci ar trebui să verificați cu mare atenție toate documentele și informațiile: - Documente constitutive ale dezvoltatorului (certificat de înregistrare de stat, carta).
  — Situații contabile pentru toate perioadele.
  — Declarație de proiect.
  — Autorizație de construcție pentru teren.
• Dacă un apartament este achiziționat cu ipotecă, este foarte important să rezolvi mai întâi problema financiară cu banca. Uneori se întâmplă ca procesul de cumpărare și vânzare să fi început deja, iar banca să refuze brusc împrumutul. În cele din urmă, totul se destramă.
• În timpul acceptării și transferului depozitului, este recomandabil să se întocmească un contract preliminar de cumpărare și vânzare, care să indice penalitățile care vor trebui plătite în cazul în care termenii acordului sunt încălcați.

Dacă vânzătorul/cumpărătorul a studiat cu atenție toate punctele de înregistrare ale achiziției și vânzării unui apartament, a pregătit toate actele necesare, atunci cu siguranță va evita multe dificultăți. La urma urmei, un astfel de proces intensiv de muncă poate fi, de asemenea, plin de capcane.

Documente necesare pentru întocmirea unui acord

Contractul de cumpărare și vânzare pentru un apartament se întocmește în formă scrisă simplă. Dacă doriți, îl puteți avea legalizat, dar acest lucru nu este necesar.

Din 29 decembrie 2015, participarea notarului a devenit obligatorie la efectuarea tranzacțiilor cu cotele unui apartament, precum și la vânzarea proprietăților deținute de minori. Alte tranzacții imobiliare încă nu trebuie să fie certificate de un notar.

Ce documente vor fi necesare la întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare de apartament?

În primul rând, un certificat de proprietate asupra apartamentului care se vinde. Pe lângă certificat, veți avea nevoie și de un document de titlu care confirmă baza apariției drepturilor de proprietate ale vânzătorului apartamentului. Un astfel de document ar putea fi:

• acord privind transferul unui apartament în proprietatea cetățenilor (privatizare);
• acord cadou;
• certificat de moștenire;
• hotărâre judecătorească prin care se recunoaște drepturile de proprietate.

De asemenea, veți avea nevoie de datele pașaportului ambelor părți, adică vânzătorului și cumpărătorului.

În plus, trebuie să vă aprovizionați cu un certificat despre cine este înregistrat în acest apartament. Dacă nimeni nu este înregistrat în el, va fi nevoie și de un certificat.

Dacă vânzătorul apartamentului este căsătorit, va fi necesar acordul celui de-al doilea soț pentru a vinde apartamentul. Dacă proprietarul este minor, va trebui să obțineți un decret de la autoritățile tutelare care să autorizeze vânzarea apartamentului.

Din 29 decembrie 2015 se solicită o rezoluție a autorităților tutelare de către notar.

Și, desigur, veți avea nevoie de o chitanță pentru plata taxei de stat. Valoarea taxei de stat pentru înregistrarea transferului de proprietate asupra bunurilor imobiliare este de 2 mii de ruble. Plătitorul taxei de stat este cumpărătorul apartamentului.

Termenii esențiali ai contractului de cumpărare și vânzare imobiliară

„Esenţiale” sunt clauzele obligatorii ale contractului, în lipsa a cel puţin unuia dintre aceştia, contractul se consideră neîncheiat.

Termenii esențiali ai Contractului de vânzare și cumpărare de apartamente includ:

1. Titlul documentului.
   Se indică titlul „Contract de cumpărare și vânzare”, precum și data și locul (orașul/orașul) încheierii acestuia.
2. Părțile la contract.
   Sunt indicate numele complet și detaliile pașaportului vânzătorului și cumpărătorului.
3. Obiectul acordului este un apartament (articolul 554 din Codul civil al Federației Ruse).
   Se indică date de identificare neechivoce ale imobilului: denumire (apartament/cotă/camera/casă), destinație (rezidențială/nerezidențială), adresă, etaj, suprafață totală (conform datelor Titlu).
4. Esența acordului.
   Se indică faptul că are loc vânzarea apartamentului (și nu donația, închirierea, etc.)
5. Prețul contractului (articolul 555 din Codul civil al Federației Ruse).
   Este indicată suma de bani convenită de părți pentru a fi plătită pentru apartament.
6. O listă a persoanelor care locuiesc în apartament care își păstrează dreptul de a folosi apartamentul după tranzacție, indicând drepturile acestor persoane de a folosi apartamentul (clauza 1 a articolului 558 din Codul civil al Federației Ruse).
   Sunt enumerați membrii familiei Vânzătorului, care la momentul tranzacției sunt încă „înregistrați” în apartament și sunt indicate obligația și momentul „checkout-ului” lor după tranzacție (acest lucru se întâmplă de obicei în tranzacțiile alternative).

Dacă drepturile asupra unui apartament sunt limitate, atunci acest lucru trebuie să fie indicat și în contract, în caz contrar înregistrarea poate fi refuzată.

Termenii și condițiile suplimentare ale Contractului de vânzare și cumpărare de apartamente (APA)

Pe lângă condițiile esențiale, DCT, de regulă, specifică o serie de condiții și informații suplimentare, numărul și componența cărora depind de tranzacția specifică și de dorințele părților, precum și de alfabetizarea avocatului. redactarea acordului. Deși aceste condiții suplimentare nu sunt obligatorii (adică nu trebuie specificate în contract), dacă sunt specificate, ele au aceeași forță și au aceleași consecințe juridice ca și condițiile principale (materiale).

Fiecare frază din contract are un sens. Și termenii suplimentari ai contractului reflectă nuanțele și caracteristicile unei anumite tranzacții, precum și cerințele și dorințele participanților săi.

În special, Contractul de vânzare și cumpărare de apartamente specifică următoarele condiții suplimentare, informații și obligații ale părților:

Prin acordul părților, contractul poate indica și obligații suplimentare, confirmări, garanții, precum și penalități și penalități pentru fiecare dintre părți în cazul neîndeplinirii obligațiilor.

În general, contractul poate indica orice condiții suplimentare convenite de părțile la tranzacție, atâta timp cât acestea nu contravin legii și esenței contractului în sine.

Regulile de aplicare a contractelor de cumpărare și vânzare imobiliare sunt reglementate de Codul civil al Federației Ruse, în special de articolele 549 – 558.

Dacă DCP conține mai multe foi, atunci toate trebuie să fie cusute, legate între ele și certificate prin semnăturile părților.

Contractul de vânzare-cumpărare a apartamentului se întocmește și se semnează în cel puțin 3 exemplare: un exemplar pentru fiecare parte la contract și un exemplar pentru registrator (UFRS).

Îndeplinirea efectivă a termenilor contractului (îndeplinirea obligațiilor) se consemnează apoi prin semnarea Certificatului de acceptare și transfer al apartamentului.

Etapele unei tranzacții de cumpărare și vânzare

Punerea în aplicare a contractului de cumpărare și vânzare cu executarea ulterioară a contractului este reglementată de prevederile art. 454 Cod civil al Federației Ruse.

Articolul stabilește procedura pentru efectuarea unei tranzacții, conform căreia cumpărătorul trebuie să transfere proprietatea asupra proprietății, iar vânzătorul trebuie să o accepte și să plătească bani pentru aceasta.

Prețul tranzacției trebuie să fie convenit de către contrapărți înainte ca tranzacția să fie finalizată.

Conform regulilor stabilite, procedura de încheiere a achiziției și vânzării de imobile se desfășoară în etape.

Etapele tranzacției includ:

1. Încheierea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare;
2. Semnarea acordului principal;
3. Transferul locuinței către cumpărător, semnarea certificatului de acceptare;
4. Finalizarea înțelegerilor între părți;
5. Finalizarea inregistrarii de stat a tranzactiei in Rosreestr si obtinerea unui extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliar.

Ce trebuie verificat înainte de a încheia o tranzacție

Înainte de a încheia o tranzacție de cumpărare și vânzare, este necesar să verificați:

• vânzător;
• autenticitatea documentelor;
• prezența unei sarcini pe apartament.

Verificarea proprietarilor de apartamente și a vânzătorului

Înainte de finalizarea tranzacției, un pas important este verificarea vânzătorului imobiliar. Pentru a face acest lucru aveți nevoie de:

1. Vizualizați pașaportul vânzătorului pentru a vă asigura autenticitatea.
2. Aflați despre numărul de proprietari ai apartamentului, precum și despre baza achiziției acestuia. Informațiile specificate sunt furnizate în Rosreestr.

Notă. Dacă apartamentul a fost moștenit de vânzător, ar trebui să întrebați notarul despre prezența altor moștenitori.

1. În cazul în care proprietarul apartamentului și vânzătorul sunt persoane diferite, este necesar să se verifice disponibilitatea unei împuterniciri care îi dă acestuia din urmă dreptul de a înstrăina apartamentul. Cu toate acestea, trebuie să fie legalizat.

Autenticitatea documentelor

Autenticitatea documentelor este un punct cheie la care ar trebui să acordați atenție atunci când cumpărați un apartament. Hârtiile falsificate și invalide pot provoca o tranzacție ilegală, care va duce ulterior la proceduri judiciare și la invalidarea contractului.

O atenție deosebită trebuie acordată fiabilității unor astfel de documente, cum ar fi:

• acordul în baza căruia vânzătorul a primit dreptul de proprietate (acord de cadou, cumpărare și vânzare, schimb, moștenire etc.);
• certificate care confirmă absența sarcinilor locative (lista persoanelor înregistrate în apartament);
• contract de ipotecă (dacă proprietatea a fost achiziționată cu ipotecă);
• pașaportul vânzătorului.

Falsificarea acestor documente va însemna că încearcă să vândă ilegal apartamentul.

Disponibilitatea unei sarcini pe apartament

O grevare este o restricție impusă unui apartament care există indiferent de schimbarea proprietarului. O astfel de locuință este greu de vândut. Prin urmare, mulți vânzători recurg la trucuri, păstrând tăcerea despre disponibilitatea acestuia.

Notă. Informațiile despre prezența unei sarcini sunt indicate într-un extras din Registrul unificat de stat al proprietăților imobiliare (USRN).

Tabelul 4. Tipuri de sarcini pentru locuințe

Vedere	Notă
Credit ipotecar	O ipotecă neplătită care plasează un drept de drept asupra proprietății poate fi o barieră în calea vânzării acesteia.
Chirie	Vânzarea spațiilor de locuit în momentul în care acestea sunt închiriate altor cetățeni
Chirie (un acord în baza căruia un cetățean îi oferă proprietarului tot ceea ce este necesar de-a lungul vieții sau pentru o anumită perioadă. În schimb, el primește proprietatea asupra apartamentului său)	Vânzarea unui apartament care se presupune că va merge unui nou proprietar în viitor este inacceptabilă
Arestare	Vânzarea unei proprietăți care este în arest este problematică. Motivul arestării a fost lipsa plății facturilor și serviciilor pentru o lungă perioadă de timp. În acest caz, restricțiile vor fi aplicate de serviciile guvernamentale
Managementul încrederii	Managementul încrederii înseamnă a avea grijă de proprietatea unui străin pentru o anumită perioadă de timp. În această perioadă are dreptul de a locui într-un apartament

Fără datorii, arestări sau interdicții

Datoria este înregistrată la proprietar, și nu la sediul acestuia. În practică, deseori apar situații controversate după transferul dreptului de proprietate. Este recomandabil să se țină cont de mărimea datoriei sau de absența acesteia la întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare cu o ipotecă. Dacă există un sechestru de proprietate sau alte sarcini, le veți vedea în extrasul din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Un certificat de absență a datoriilor pentru locuințe și servicii comunale este eliberat de către MFC sau compania care deservește clădirea (de exemplu, o societate de administrare).

Este puțin probabil ca banca să aprobe o ipotecă dacă aveți datorii la utilități. Dar luați în considerare următoarele opțiuni:

• stipulează în contract obligația vânzătorului de a trimite un avans pentru rambursarea creanței, care va fi confirmat printr-un certificat de rambursare;
• achiziționarea de imobile împreună cu datoria, în timp ce prețul contractului este redus proporțional; Nu uitați, ipoteca nu va acoperi datoria vânzătorului.

Puteți citi despre cum să cumpărați sau să vindeți un imobil care este gajat la bancă și să evaluați corect riscurile într-un alt articol: Vânzarea sau cumpărarea de imobile cu gaj.

Banca verifică prezența sau absența arestărilor și interdicțiilor prin solicitarea unui extras USRN în formă electronică.

Clientul poate solicita un extras în formă electronică pe site-ul Rosreestr (rosreestr.ru) pentru a se asigura că nu există restricții.

Întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare a unui apartament în anul 2019

Există trei moduri de a încheia un contract de cumpărare și vânzare imobiliară:

• Pe cont propriu. În acest caz, vânzătorul și cumpărătorul, fără a apela la serviciile intermediarilor, convin ei înșiși asupra termenilor cheie și întocmesc un contract. De asemenea, depun cereri de înregistrare a transferului de drepturi și înregistrarea drepturilor la Rosreestr.
• Înregistrare la notar. Se cere în cazurile prevăzute de lege sau dacă părțile doresc. Notarul va verifica capacitatea juridică a părților la tranzacție, va consilia asupra consecințelor și nuanțelor importante și va răspunde de legalitate.
• Prin intermediul unui agent imobiliar. Un specialist imobiliar poate insoti intreaga tranzactie sau anumite etape ale acesteia. El va conecta vânzătorul și cumpărătorul unul cu celălalt, va organiza o prezentare a apartamentului și negocieri, va verifica istoricul tranzacțiilor anterioare cu privire la apartament, puritatea legală și legală.

Făcând-o singur, puteți economisi mult timp și bani, dar apelarea la specialiști va ajuta la asigurarea tranzacției și la economisirea energiei în schimbul plății pentru serviciile lor.

Puteți vinde sau cumpăra un apartament fie în numerar, fie cu ipotecă. Vor fi puține diferențe în acord - vor fi adăugate clauze legate de credit ipotecar, precum mărimea împrumutului, de exemplu. În plus, un credit ipotecar necesită o evaluare obligatorie a locuinței colaterale.

În baza prevederilor Codului civil, contractul de vânzare-cumpărare precizează:

• informații despre părțile la tranzacție;
• informatii specifice despre apartament:
• Preț;
• procedura de decontare între cumpărător și vânzător.

Acord preliminar pentru cumpararea si vanzarea unui apartament

De asemenea, puteți achiziționa sfaturi detaliate privind completarea unui model de contract, ținând cont de circumstanțele tranzacției dvs. și de un șablon deja adaptat pentru acesta. Veți primi un e-mail cu un link pentru a vizualiza consultarea și un link pentru a descărca un model de acord preliminar adaptat.

Desigur, fiecare tranzacție imobiliară necesită un contract individual, deoarece semnătura ta pe el costă foarte mulți bani.

Rezilierea acordului preliminar

Rezilierea oricărui contract, inclusiv a celui preliminar, are loc:

• Prin acordul comun al părților;
• Dacă este formatat incorect;
• În cazul în care părțile la contract nu își îndeplinesc obligațiile. În acest caz, nu se vorbește despre un credit ipotecar și un trust.

Date si perioada de valabilitate

Prima dată, de obicei scrisă imediat sub titlu, este data la care a fost întocmit și semnat acordul. Aici începe numărătoarea inversă a contractului.

A doua dată care este scrisă în document este ziua sau termenul limită pentru tranzacția principală. În cazul în care părțile nu pot preciza această dată, încheierea contractului principal de cumpărare și vânzare trebuie să aibă loc în termen de un an de la data primei date. Dacă ambele părți nu au avut timp să se pregătească pentru tranzacție la data stabilită, ele pot conveni una cu cealaltă și pot stabili o nouă dată.

O astfel de clemență este posibilă dacă achiziționarea unui apartament nu prezintă dificultăți financiare pentru cumpărător. În contractul de cumpărare și vânzare a unui apartament cu ipotecă, data încheierii tranzacției principale este întotdeauna indicată și nu poate fi amânată. În caz contrar, banca va refuza cumpărătorului un credit ipotecar și îl va adăuga pe lista clienților nesiguri.

Informații despre vânzător și cumpărător

Cerințele obligatorii pentru specificarea datelor cu caracter personal în contract sunt aceleași pentru ambele contrapărți.

• Numele complet;
• Cetățenie;
• Anul nașterii;
• Numărul și seria pașaportului, de către cine și când este emis;
• Înregistrare la adresa de domiciliu.

Dacă sunt mai mulți vânzători/cumpărători - un apartament este vândut/cumpărat, de exemplu, de către soți - datele personale trebuie indicate în ordine secvențială pentru fiecare.

În cazul în care una dintre părți este reprezentată de o altă persoană (terț) prin procură, contractul preliminar de cumpărare și vânzare indică detaliile procurii certificate de notar.

Informații despre obiect

Obiectul sau subiectul contractului de vânzare-cumpărare este apartamentul pe care cumpărătorul urmează să-l cumpere de la vânzător cu ajutorul unui credit ipotecar. Cu cât sunt furnizate mai multe informații despre apartament, cu atât evaluarea acestuia va fi mai precisă și cu atât mai fiabilă va fi șansa de a primi aprobarea pentru suma împrumutului solicitat.

Contractul trebuie să indice:

1. Tip casa:

• Apartament;
• Crestere inceata;
• Țară;
• Anul in care a fost construit.

1. Locația și caracteristicile obiectului:

• Adresa exactă indicând localitatea, raionul, regiunea, strada, numărul casei și apartamentele;
• Etajul la care se afla apartamentul si numarul de etaje ale blocului;
• Zona comună/de locuit;
• Numar de camere (metri, partajare).

1. Starea obiectului (reparatie, fara reparatie, care este starea comunicatiilor) cu un inventar al obiectelor, mobilierului care sunt transferate cumparatorului.
2. Fără sarcini:

• Apartamentul nu este în arest, nu există reclamație, nici o hotărâre judecătorească;
• Nu exista ipoteca asupra apartamentului, apartamentul nu este gajat;
• Nu există nicio chirie înregistrată pentru apartament;
• Apartamentul nu este inchiriat sau inchiriat.

Acord de depozit

În cazul în care, în temeiul unui acord preliminar de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, transferați un depozit, pentru a vă asigura că părțile la tranzacție îndeplinesc acordurile preliminare, Contractul de depozit este un document obligatoriu, în caz contrar instanța de judecată (în caz de eșec). tranzacție) va considera depozitul un avans!

Certificat de transfer și acceptare

Este necesar să se efectueze nu numai înregistrarea legală a transferului de proprietate, ci și
real. În acest scop, se întocmește un certificat de transfer și acceptare. Indică ce proprietate a fost transferată și în ce stare. Acest document consemnează îndeplinirea obligațiilor din contract și este completarea acestuia.

Documentul este întocmit cu ajutorul unui avocat, dar știind cum arată actul, îl puteți pregăti singur.

După semnarea actului de transfer, toată responsabilitatea pentru apartament (inclusiv plata facturilor de utilități) trece la cumpărător.

Un exemplu de transfer de apartament și certificat de acceptare

Actul de transfer poate fi semnat înainte sau după înregistrarea transferului de proprietate. În unele regiuni, acțiunile de înregistrare nu se desfășoară fără act, prin urmare, se recomandă ca Acordul Principal să prevadă într-o clauză separată posibilitatea întocmirii unui act după înregistrare.

Valabilitate

Contractul de vânzare-cumpărare este valabil până la îndeplinirea tuturor condițiilor enumerate în acesta. Această regulă este prevăzută în paragraful 3 al art. 425 Cod civil al Federației Ruse.

Dacă banii sunt transferați vânzătorului, iar cumpărătorul a primit toate documentele pentru apartament și a înregistrat transferul de proprietate, tranzacția poate fi considerată finalizată. Există însă situații curioase când documentul conține condiții care limitează acțiunile noului proprietar. De exemplu, unul dintre puncte poate fi condiția de a nu lua un câine sau de a nu efectua lucrări de reparații în weekend. Atâta timp cât implementarea lor rămâne relevantă, acordul este considerat valabil.

Important

Chiar și după expirarea contractului, părțile sunt responsabile pentru încălcarea termenilor acestuia.

Până la îndeplinirea acordului, adică nu este înregistrat, părțile pot anula tranzacția prin conciliere. Odată ce contractul a fost executat, acesta nu poate fi reziliat. Va trebui fie să mergeți în instanță, fie să efectuați o tranzacție inversă.

O cerere de anulare a unei vânzări sau achiziții poate fi depusă în termen de 3 ani de la data tranzacției, cu toate acestea, perioada de depunere poate fi prelungită dacă partea nu cunoștea în prealabil încălcarea drepturilor sale.

Câte exemplare ar trebui să fie?

Acordul se întocmește în cel puțin 3 exemplare. Unul este depozitat in Rosreestr, al doilea este predat Vanzatorului, iar al treilea Cumparatorului.

Dacă există mai mulți vânzători sau cumpărători, adică se vinde un apartament care este în proprietate comună, numărul de contracte trebuie să fie egal cu numărul de participanți la tranzacție.

Din ce moment se considera incheiat contractul?

Potrivit art. 433 din Codul civil al Federației Ruse, contractul este considerat încheiat dacă:

• oferta (propunerea de încheiere a unui acord) a fost acceptată de cealaltă parte, s-au ajuns la acorduri în toate punctele documentului;
• proprietatea se transmite in conditiile convenite.

Lipsa înregistrării de stat nu poate servi drept temei pentru invalidarea contractului. Adică, înainte de înregistrare, cumpărătorul este deja Proprietarul proprietății, dar nu poate dispune efectiv de ea (Rezoluția Plenului Forțelor Armate ale Federației Ruse 10/22 din 29 aprilie 2010).

Unde să vezi, cum să afli numărul contractului de cumpărare și vânzare a apartamentului

În cele mai multe cazuri, numărul contractului nu este indicat. Dacă nu există niciun număr, dar trebuie să îl introduceți, scrieți „b/n”.

Dacă este necesar să indicați un număr de înregistrare, ar trebui să acordați atenție sigiliului Rosreestr.

Acesta va indica data și numărul de înregistrare.

Calcule în baza unui contract de cumpărare și vânzare cu o ipotecă

Acordul descrie procedura de transfer al fondurilor proprii și de credit; cu cât este mai detaliat, cu atât vor apărea mai puține întrebări în timpul înregistrării ulterioare. Principalele riscuri pentru cumparator si vanzator constau in conditiile de returnare a avansului in cazul in care tranzactia nu se realizeaza. Vinovatul poate fi lăsat fără depozit și, de asemenea, poate plăti o amendă. Protejează-ți interesele. Opțiuni de responsabilitate:

• avansul rămâne la vânzător dacă cumpărarea și vânzarea nu au avut loc din vina cumpărătorului;
• vânzătorul returnează depozitul în sumă dublă (sau cu altă penalitate) dacă este din vină;
• avansul este returnat fără penalități, indiferent a cui este vina - această condiție este rară.

Poate doriți să insistați pe o descriere detaliată a evenimentelor acoperite de greșeală pentru a evita ambiguitatea în limbaj.

Transferul primei tranșe este adesea documentat de părți printr-un acord preliminar. În acest caz, forma Acordului preliminar trebuie să fie aceeași cu cea principală, adică dacă pentru Contractul principal este prevăzută o formă notarială, atunci acordul preliminar trebuie să fie notarial. Documentul are forță juridică mai mică decât contractul principal de cumpărare și vânzare cu o ipotecă. Ea pune pe hârtie intențiile părților și elimină necesitatea de a renegocia datele cheie ale acordului principal, care sunt greu de calculat în etapa de culegere a informațiilor. De asemenea, transferul avansului poate fi confirmat printr-o chitanță.

Nu semnați niciodată un contract de cumpărare sau vânzare dacă se menționează că plățile au fost efectuate integral, dar de fapt banii nu au fost transferați. Este mai bine să specificați în contract exact metoda de plată care va fi folosită efectiv.

Ce determină prețul tranzacțiilor imobiliare - o privire de ansamblu asupra factorilor care influențează costul

Prețul este influențat de complexitatea procedurii în sine, de costul instalației și de durata procedurii. În plus, metoda de finalizare a tranzacției joacă un rol important în stabilirea prețurilor. Contactarea unui notar este costisitoare. La aceasta trebuie să adăugați consimțământul soțului, care costă 1000 de ruble.

Cuantumul taxei de stat la înregistrare în sine este determinat de codul fiscal și depinde de tipul obiectului. Îmi propun să aruncăm o privire mai atentă asupra celor trei factori principali care influențează prețul tranzacțiilor imobiliare.

Costul proprietății

Suma tranzacției joacă un rol important la înregistrarea dreptului de proprietate. Citiți articolul nostru detaliat despre această procedură. Acest lucru se referă nu atât la Taxa de Stat, ci la calcularea costului serviciilor terților. De exemplu, notarului trebuie să i se plătească un anumit procent din costul locuinței vândute.

Atunci când contactați avocații pentru tranzacții imobiliare, tariful pentru serviciile acestora este calculat și pe baza sumei tranzacției, deși nu întotdeauna.

Complexitatea procedurii

Un rol important în stabilirea prețurilor îl joacă complexitatea procedurii de documentare în sine pentru tranzacțiile imobiliare. Cert este că multe obiecte nu sunt prevăzute cu toată documentația necesară care ar trebui să fie disponibilă în timpul înregistrării. În special, pașapoartele tehnice, diagramele cadastrale și alte documente importante pot lipsi.

Uneori apar situatii in care obiectul tranzactiei devine obiectul unui litigiu intre rude sau mostenitori. Rezolvarea unor astfel de situații necesită și investiții financiare. Prin urmare, cu cât sunt mai multe astfel de dificultăți, cu atât costul serviciilor unui avocat imobiliar este mai mare.

Timpul costă

Adesea, finalizarea unei tranzacții necesită a petrece mai mult timp decât ar fi necesar în mod normal. De exemplu, atunci când proprietarii sau moștenitorii locuiesc în orașe diferite și este nevoie de timp pentru a ajunge. Uneori, pentru a înregistra imobile, trebuie să obțineți dreptul de a face acest lucru în instanță. De asemenea, astfel de probleme juridice nu sunt rezolvate rapid. Cu cât perioada este mai lungă, cu atât trebuie să plătiți mai mult.

Unde puteți forma, întocmi și înregistra contractul?

Puteți încheia un acord în unul dintre următoarele moduri:

• pe cont propriu;
• cu ajutorul unui agent imobiliar;
• cu ajutorul unui avocat;
• la notar.

Un agent imobiliar nu ar trebui să aibă o educație juridică, astfel încât reprezentantul agenției poate fi incompetent în materie de încheiere a contractelor. Agentul imobiliar are de obicei un acord „alb” pe care îl poate oferi Vânzătorului și Cumpărătorului, iar documentul este completat direct în departamentul juridic al organizației.

Verificarea notarului este mai amănunțită, ceea ce înseamnă că părțile sunt mai sigure.

Dacă încredințați înregistrarea unui notar, acesta va efectua următoarele lucrări:

1. Aflați circumstanțele vânzării. Acesta va întocmi nu un acord tip, ci unul legat de specificul tranzacției, ținând cont de interesele ambelor părți.
2. Pe baza propriei experiențe, va introduce punctele necesare pentru a reduce riscul de reziliere a contractului.

Pe lângă cele de mai sus, un notar poate depune mărturie despre sanitatea și capacitatea juridică a persoanelor, astfel încât va fi imposibilă contestarea actului.

Unul dintre avantajele executării unei tranzacții prin notar este abilitatea de a efectua plăți prin contul său special de depozit.

Un avocat oferă servicii similare, cu singura diferență că nu va putea acorda o autentificare. Cu toate acestea, cu asistența unui avocat, puritatea tranzacției va fi garantată.

Un contract de cumpărare și vânzare de apartament este supus înregistrării de stat?

Înregistrarea de stat a contractului de vânzare-cumpărare este prevăzută în clauza 2 a art. 558 din Codul civil al Federației Ruse, totuși, articolul conține o notă. Daca a fost incheiat dupa 03.01.2013, nu este necesara inregistrarea de stat.

În continuare va trebui să contactați Rosreestr pentru a înregistra transferul de proprietate, care va fi înregistrat în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Aici este util acordul; fără el, modificările nu vor fi făcute.

În acest moment, pentru a confirma dreptul de proprietate este necesar să obțineți un extras din Registrul Unificat de Stat al Proprietății. Certificatele de înregistrare de stat emise anterior rămân valabile.

Dacă una dintre contrapărți refuză să contacteze Rosreestr, puteți depune o plângere în instanță. Ca urmare, se ia o decizie privind înregistrarea de stat, iar proprietarul care se sustrage fără motiv va fi obligat să despăgubească celeilalte părți pentru prejudiciul cauzat de întârziere.

Cazuri speciale de înstrăinare

Vând un apartament întreg unui singur Cumpărător

Acționarii întocmesc un contract general de cumpărare și vânzare. Toate sunt introduse în document ca „Vânzători”. Fiecare dintre ei va trebui, de asemenea, să-și pună semnătura pe acord. „Prețul” este costul întregului apartament; ulterior, veniturile sunt împărțite între foștii proprietari proporțional cu cotele lor. În acest caz, nu este necesar să se respecte dreptul de preempțiune de cumpărare unul în raport cu celălalt. Pentru reînregistrarea drepturilor de proprietate în Rosreestr, Cumpărătorul (noul proprietar) plătește o singură taxă de stat.

Vând un apartament în cote fracționale

În acest caz, nu contează dacă proprietatea este înstrăinată în favoarea unui Cumpărător sau a mai multor Cumpărători diferiți. Fiecare Vânzător încheie un nou contract de cumpărare și vânzare cu Cumpărătorul, indicând ca „preț” costul cotei sale specifice. Dreptul de preempțiune la cumpărare trebuie să fie luat în considerare de către toți coproprietarii – unul în raport cu celălalt.

Pentru reînregistrarea drepturilor de proprietate în Rosreestr, Cumpărătorul va trebui să plătească atâtea taxe de stat câte sunt acorduri separate încheiate între el și Vânzători. Dacă, în cadrul unui acord general de cumpărare și vânzare, sunt indicați mai mulți cumpărători, atunci taxa de stat este împărțită (fie proporțional cu acțiunile lor, fie conform principiului plății egale - de exemplu, 500 de ruble din fiecare).

Cumpărarea și vânzarea între soți

Aici apar unele caracteristici legate de conceptul de „proprietate asupra proprietății dobândite în comun”. De exemplu, o soție care a cumpărat o cotă dintr-un apartament va putea pretinde simultan jumătate din fonduri, pe care ea însăși le va plăti soțului ei. În acest caz, întregul proces de cumpărare și vânzare devine lipsit de sens.

Pentru a evita absurditatea tranzacției, soții ar trebui mai întâi să împartă proprietatea dobândită în comun (adică să-și aloce cotele exacte), apoi să întocmească un contract de căsătorie privind proprietatea separată a proprietății din momentul încheierii acestui document. Ambele proceduri pot fi efectuate voluntar în biroul notarial. După parcurgerea acestor pași, soții vor deveni entități independente și vor putea dispune de acțiunile lor, inclusiv. – implementați-le în beneficiul celuilalt. Contractul de cumpărare și vânzare va fi întocmit într-un formular tip.

Carcasa primara

Pentru a cumpăra locuințe într-o clădire nouă, trebuie să contractați un împrumut pentru achiziționarea acesteia de la o bancă. Dar pentru aceasta va trebui să îndepliniți anumite cerințe.

Este posibil să cumpărați o casă pe credit fără avans, consultați articolul: apartament cu ipotecă fără avans.

De multe ori cerința băncii se rezumă la achiziționarea unui apartament de la o firmă de construcții acreditată prin încheierea unui acord preliminar cu aceasta.

Procedura pentru obținerea unui credit ipotecar de la un dezvoltator:

Acordul preliminar trebuie să conțină condițiile esențiale ale tranzacției principale de cumpărare și vânzare, de exemplu, suma contribuției inițiale, condițiile de plată etc.

Dezvoltatorii, atunci când încheie un acord preliminar pentru achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă, adesea nu își stipulează responsabilitatea în cazul punerii în funcțiune prematură a casei.

Acordul preliminar trebuie să conțină adresa exactă a obiectului contractului, permițând identificarea spațiului de locuit care se achiziționează.

Cumpărarea și vânzarea între rude

Dacă o rudă este și coproprietar, atunci dreptul de preempțiune la cumpărare se consideră luat în considerare și exercitat. Dacă ruda nu este unul dintre coproprietari, atunci Vânzătorul va trebui mai întâi să respecte dreptul de prim refuz pe care îl au ceilalți coproprietari. Numai daca renunta la cota se poate realiza in favoarea unei rude.

Oricât de încredere este relația dintre oamenii apropiați, va trebui să întocmiți un acord conform tuturor regulilor. Este necesar să se înregistreze atât transferul acțiunii, cât și transferul de bani în modul prescris (de exemplu, prin întocmirea unui act de transfer și a unei chitanțe pentru primirea fondurilor).

O persoană minoră/incapacitată/parțial capabilă ca Vânzător

În acest caz, autoritățile de tutelă și tutelă trebuie să își dea acordul pentru tranzacție. Angajații OLP sunt chemați să se asigure că proprietarul nu își pierde cota în mod irevocabil. El trebuie să primească fie fondurile economisite în contul bancar înregistrat, fie o cotă echivalentă în altă parte.

Reprezentanții legali ai unei persoane minore/incapacitate/limitate sunt responsabili pentru depunerea cererii la OOP. Dacă proprietarul are 2 părinți (părinți adoptivi, tutori, curatori), atunci cererea trebuie depusă de aceștia împreună. Un acționar în vârstă de peste 14 ani completează cererea cu acordul său scris pentru efectuarea tranzacției. Permisiunea sau refuzul motivat se eliberează de către angajații PLO în termen de 15 zile calendaristice de la primirea cererii.

Potrivit paragrafului 3 al art. 37 din Codul civil al Federației Ruse, reprezentantul legal al unei persoane minore/incapacitate/parțial capabile nu poate intra în tranzacții imobiliare cu pupul său. Este permis doar un cadou, de la un părinte, un părinte adoptiv, un tutore sau un mandatar către o secție, dar nu invers.

De asemenea, reprezentantul legal nu are dreptul de a acționa în numele pupitului său dacă cealaltă parte la tranzacție este soțul/alta rudă apropiată a reprezentantului legal. Dacă doriți să efectuați o astfel de tranzacție imobiliară, reprezentantul legal va trebui să contacteze OLP. Acest organism va analiza cât de potrivită este o astfel de cumpărare și vânzare. Angajații instituției își vor asuma temporar responsabilitățile pentru reprezentarea legală a unei persoane minore/incapacitate/parțial capabile.

Cum să finalizați o tranzacție imobiliară complexă - transformarea spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale în 4 pași

Până acum am luat în considerare tranzacții imobiliare mai mult sau mai puțin simple. Acest lucru nu înseamnă că toate obiectele fără excepție sunt atât de ușor de înregistrat.

Există așa-numitele tranzacții imobiliare „complexe”, a căror execuție necesită un efort suplimentar.

Propun să luăm în considerare în practică problema transferului spațiilor rezidențiale către cele nerezidențiale. Această tentație apare în rândul acelor proprietari a căror locuință este situată la parterul clădirii, dar nu este folosită în scopul propus. Dacă transferați apartamentul la statutul de spații nerezidențiale, îl puteți închiria în mod profitabil persoanelor juridice sau antreprenorilor individuali.

Colectăm documente și contactăm autoritățile competente

Înainte de a face acest lucru, trebuie să înțelegeți regulile care sunt menționate clar în codul de locuințe.

Când nu puteți transfera un apartament în statutul nerezidențial:

• dacă incinta nu poate fi dotată cu o intrare separată în plus față de intrare;
• dacă nu doriți să transferați întregul apartament, ci doar camere individuale;
• dacă apartamentul este închiriat sau este gajat;
• dacă nu se află la primul etaj al unui bloc de locuințe.

Pentru a efectua întreaga procedură, trebuie să colectați un anumit pachet de documente, dar decizia va fi luată de organismul autorizat și nu este întotdeauna pozitivă.

Documentație:

• afirmație;
• titlul de proprietate;
• certificat de inregistrare;
• plan de reamenajare;
• planul casei.

În plus, funcționarii au dreptul de a cere proprietarului acordul altor locuitori ai casei ale căror interese pot fi afectate.

Contactați BTI pentru a determina costul traducerii

Nu este suficient să depui documente pentru a transfera spații rezidențiale în cele nerezidențiale. De asemenea, este necesar să se depună un plan detaliat pentru viitoarele spații nerezidențiale. Pentru a face acest lucru, contactați mai întâi ITO, unde vor efectua un calcul complet al costului serviciilor. Aflați cuantumul taxei de stat acolo.

Schimbăm aspectul și coordonăm acțiunile cu autoritățile competente

Dacă este nevoie de un aspect diferit pentru viitoarele spații nerezidențiale, atunci permisiunea de reconstrucție trebuie obținută de la departamentul de construcții al municipalității dumneavoastră. La fața locului va veni un specialist în domeniul construcțiilor și arhitecturii, care va examina apartamentul și va da o părere asupra posibilității sau imposibilității de reamenajare conform schiței dumneavoastră.

Înregistrăm dreptul de proprietate asupra spațiilor nerezidențiale

După ce finalizați reconstrucția, trebuie să sunați angajații BTI, care vor lua toate măsurătorile și vor pregăti un nou pașaport tehnic pentru această cameră. Apoi contactați Rosreestr sau MFC cu o cerere de înregistrare a spațiilor nerezidențiale.

Cum se transferă banii la încheierea tranzacțiilor imobiliare

Deoarece la efectuarea tranzacțiilor imobiliare nu poate fi evitată etapa transferului de bani, această problemă merită luată în considerare mai detaliat.

În cele mai multe cazuri, astfel de tranzacții presupun sume mari de bani, al căror transfer trebuie efectuat cât mai sigur. Este puțin probabil ca cineva să decidă astăzi să facă o plată în numerar de câteva milioane de ruble fără a se proteja în vreun fel.

O alternativă ar fi un transfer fără numerar într-un cont bancar, care uneori este necesar la încheierea unui credit ipotecar sau la înregistrarea dreptului de proprietate asupra unui apartament dintr-o clădire nouă care a fost achiziționat cu fonduri bugetare în cadrul unuia dintre programele de locuințe de stat. Puteți plăti și în numerar folosind următoarele metode.

Seif bancar (depozitar)

O cutie de valori într-o unitate specială de depozitare (depozit) este închiriată de către cumpărător. Acolo depune suma necesară în prezența vânzătorului. După aceasta, părțile semnează un acord privind utilizarea acestei celule. Potrivit acesteia, vânzătorul va putea retrage bani din celulă numai după înregistrarea proprietății.

Dacă din anumite motive nu are loc înregistrarea dreptului de proprietate, cumpărătorul va putea retrage în mod liber banii. Vânzătorul va putea intra în dulap numai cu pașaport și documente care confirmă transferul dreptului de proprietate către cumpărător. Închirierea unui seif pentru o tranzacție imobiliară garantează securitatea și elimină frauda.

Depozit la notar

Aceasta este, de asemenea, o modalitate fiabilă, dar destul de costisitoare de a transfera bani. În sine, costă doar 1.500 de ruble, dar o tranzacție imobiliară cu un notar și înregistrarea consimțământului soțului pentru aceasta va costa aproximativ 20 de mii de ruble, în funcție de valoarea tranzacției.

Esența unui depozit la notar este că cumpărătorul transferă bani în contul său bancar. Apoi notarul certifică acordul, care reflectă condițiile transferului de bani către vânzător. Cel mai adesea, acesta este sfârșitul procedurii de înregistrare la Rosreestr. Dacă din anumite motive nu are loc înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, notarul va returna banii în contul cumpărătorului.

Scrisoare de credit

Această metodă este rar folosită, deoarece este prea complicată și nu o folosesc toate băncile. În esență, este similar cu transferul de bani printr-o cutie de valori. Totuși, aici decontările reciproce se fac în formă nenumerară din contul cumpărătorului în contul vânzătorului, care poate pur și simplu încasa banii după finalizarea procedurii de înregistrare a proprietății.

Pentru credit ipotecar

Pentru a solicita un împrumut, trebuie să colectați documentele necesare și să le duceți la bancă. În continuare ar trebui să alegeți un apartament. Trebuie să respecte standardele tehnice și normele sanitare. După ce banca aprobă cererea dvs., primiți fonduri, pe care trebuie să le cheltuiți strict pentru scopul propus.

Aveți grijă ca apartamentul să nu fie grevat. Vânzătorul primește banii pe care îi merită pentru apartament, iar cumpărătorul face plăți lunare pe toată durata ipotecii stabilite (de obicei 15–20 de ani).

Cu capital matern

Legea permite utilizarea capitalului maternal pentru a îmbunătăți condițiile de viață ale unei familii. Pentru a face acest lucru, trebuie să fiți deținătorul unui certificat - un document personalizat eliberat de stat cu un număr unic.

Dacă o tranzacție este efectuată folosind astfel de fonduri, numărul certificatului este întotdeauna indicat în contract.

Dacă ați ales deja un apartament, atunci după încheierea unui contract de cumpărare și vânzare, trebuie să contactați organul teritorial al Fondului de pensii al Federației Ruse cu o cerere. În ea indicați scopul pentru care vor fi cheltuiți banii. De asemenea, atașați la cererea dumneavoastră toate documentele necesare.

Prin atribuire

Schema unei tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament folosind atribuirea este următoarea. Cu ajutorul acestuia, noul cumpărător, efectuând plăți conform contractului de cesiune, dobândește drepturi și obligații în baza acordului cu dezvoltatorul.

Cesiunea poate fi numită cu greu o metodă de cumpărare și vânzare. Mai degrabă, este un instrument cu care se schimbă partea (acționar sau cumpărător) din acordul cu dezvoltatorul. Cel mai adesea este distribuit pe piața imobiliară primară.

Întrebări suplimentare

Cum să vinzi și să cumperi un apartament în același timp și să întocmești documente

Adesea, achiziționarea unui apartament nu are loc „de la zero”, ci după revânzarea altor bunuri imobiliare. De exemplu, părinții își vând spațiul mare de locuit pentru a cumpăra o casă separată pentru ei și copiii lor, sau o familie vinde un apartament cu o cameră pentru a cumpăra o opțiune mai spațioasă cu o plată suplimentară. În orice caz, procedura nu se schimbă: cumpărătorul caută un apartament potrivit, verifică documentele proprietarului și discută cu el procedura tranzacției, dar în același timp face publicitate pentru vânzarea propriei case. Pentru a se asigura că procesul de cumpărare și vânzare decurge fără probleme și conform legii, de obicei apelează la agenții imobiliari pentru ajutor. Ei cunosc toate ofertele disponibile pe piață, pot selecta rapid o locuință potrivită pentru cumpărare și, prin baza de date de clienți, în același timp, pot găsi un cumpărător pentru apartamentul clientului.

Este posibil să cumpărați un apartament municipal?

Imobilul municipal este proprietatea statului. Vânzarea unui astfel de apartament nu poate avea loc decât după privatizare, dar în acest caz locuința își pierde statutul de municipalitate și devine proprietate privată. De aceea:

1. dacă locuiți într-un apartament municipal în baza unui contract de închiriere socială și nu v-ați folosit încă dreptul la privatizare, folosiți-l și primiți dreptul de proprietate asupra locuinței dvs. fără plată;
2. dacă v-ați folosit deja dreptul la privatizare gratuită, puteți cumpăra proprietatea la prețul mediu de piață de la stat;
3. Dacă vi se oferă să cumpărați un apartament municipal de la rezidenți care nu sunt proprietarii acestuia, nu sunteți de acord - aceasta este o înșelătorie.

Merită să cumpărați apartamente la licitație?

Există mai multe motive pentru vânzarea imobilelor prin licitație, inclusiv încălcarea de către debitor a termenilor acordului cu creditorul, precum și vânzarea proprietății companiilor care s-au declarat falimentare. De obicei, la licitațiile de faliment, statul vinde locuințe care au fost deținute de persoane juridice, întreprinderi, sau confiscate pentru neplata utilităților și a altor servicii. Apartamentul ipotecat se vinde la licitatie de la banca pentru a inchide un imprumut pe care debitorul nu il poate rambursa.

Prețul de pornire al bunurilor imobiliare la licitație este de obicei cu 5-10% mai ieftin decât valoarea de piață, ceea ce face posibilă achiziționarea de locuințe ieftin. Cu toate acestea, trebuie amintit că achiziționarea de apartamente de la licitațiile executorilor judecătorești este asociată cu riscuri:

1. cumpărătorul unui apartament bancar ipotecat se poate confrunta cu un litigiu din partea fostului proprietar;
2. pot exista datorii pentru utilitati in contul personal imobiliar;
3. Adesea apar probleme cu înregistrarea rezidenților: fostul proprietar poate fi eliberat prin instanță, dar dacă înregistrarea se aplică unui copil minor, nimeni nu are dreptul să-l elibereze și să-l evacueze;
4. poate exista o grevare asupra proprietății care nu a putut fi identificată în timpul documentelor preliminare: de exemplu, întreprinderea și-a oferit propriul sediu pentru a locui lucrătorilor, compania a dat faliment și spațiile au fost scoase la licitație, dar este ilegal pentru a evacua rezidenții care au nevoie de locuințe fără a oferi o alternativă.

Un specialist imobiliar te va ajuta sa cumperi fara riscuri un apartament cu greva bancara.

Cum să cumperi fără probleme un apartament în alt oraș

Necesitatea de a cumpăra o casă într-un alt oraș poate fi cauzată de schimbarea locului de muncă, de particularitățile de a face afaceri sau de situația din țară sau regiune. Pentru a efectua o astfel de tranzacție în mod independent și fără riscuri, trebuie să rezervați timp, să studiați costul imobiliar din regiune, să veniți în oraș pentru a vedea opțiunile și a pregăti documente. Pentru a cumpăra o locuință în alt oraș fără riscuri și pierderi de timp, cereți ajutor de la o agenție imobiliară care are sucursale sau angajați în diferite regiuni. De regulă, astfel de conexiuni de afaceri există între membrii Breslei Agenților Imobiliari din Rusia sau membrii comunităților de afaceri profesionale special create.

Cum să cumperi o casă cu un credit ipotecar

O ipotecă sau un împrumut garantat cu imobiliare poate fi folosit pentru achiziționarea atât de clădiri noi, cât și de locuințe secundare. În comparație cu o tranzacție de cumpărare și vânzare, care implică două persoane - vânzătorul și cumpărătorul - o ipotecă implică un terț - banca.

Procedura tranzacției ipotecare:

1. Împrumutatul își confirmă solvabilitatea.
2. Alege un apartament care corespunde cerințelor sale de suprafață, etaj, decor și este potrivit pentru preț.
3. Depune documentele pentru un apartament la bancă.
4. Banca examinează cererea și pachetul de documente furnizat și, dacă este aprobată, emite un împrumut.

Atunci când solicită o ipotecă pentru o clădire nouă, dezvoltatorul oferă de obicei programe gata făcute și scheme de împrumut de la parteneri. Puteți folosi una dintre ele, ceea ce va economisi timp, sau puteți contacta o altă instituție de credit. Când cumpărați o proprietate secundară cu un credit ipotecar, trebuie să căutați singur un creditor.

Există o serie de condiții standard și individuale pe care băncile le impun debitorilor. Criteriile standard de evaluare includ:

▪ Cetăţenia Federaţiei Ruse;

▪ vârsta de la 20-21 de ani la momentul executării contractului și până la 65-75 de ani la momentul rambursării datoriilor;

▪ experienţă de lucru de 6 luni;

▪ nivelul de venit care, pe lângă cheltuielile de bază ale familiei, vă va permite să rambursați în mod regulat împrumutul și dobânda aferentă acestuia.

Unele bănci acordă împrumuturi clienților sub 21 de ani, cu un nivel mediu și scăzut al veniturilor oficiale. De exemplu, Sberbank și Transcapitalbank oferă clienților lor posibilitatea de a rambursa împrumuturile de până la 75 de ani, iar Sovcombank - până la 85 de ani. Condițiile loiale pentru evaluarea debitorilor se aplică de obicei programelor de credit ipotecar cu condiții mai puțin favorabile: cu o perioadă scurtă de împrumut, un avans mare și plată în exces.

Pentru a solicita un credit ipotecar, trebuie să scrieți o cerere pe formularul băncii și să trimiteți următoarele documente pentru verificare:

1. copii ale pașaportului și codului de identificare;
2. adeverinta de venit si copie dupa carnetul de munca;
3. documente similare ale co-debitorilor, sub rezerva implicării acestora în tranzacție.

Dacă se plănuiește utilizarea unui certificat de capital de maternitate sau de economii la o ipotecă militară ca avans, certificatele și extrasele de cont corespunzătoare sunt transferate băncii. Lista documentelor poate diferi, lista exactă va fi emisă de angajații băncii.

Posibile întâlniri cu escroci

Atunci când achiziționați un apartament într-o clădire nouă, veți avea un minim de probleme în găsirea unei firme de încredere care comercializează locuințe. Cu toate acestea, atunci când cumpărați o locuință secundară pe cont propriu, este posibil să aveți unele probleme cu escrocii. Există multe capcane atunci când finalizați o astfel de tranzacție.

Un contract preliminar de cumpărare și vânzare vă poate proteja în cazul în care vânzătorul caută un cumpărător mai profitabil (exemplu de acord preliminar). La întocmirea unui contract de depozit, ar trebui să discutați despre prețul apartamentului, termenul limită pentru întocmirea documentelor de cumpărare și vânzare, precum și suma depozitului. Data la care proprietarul anterior s-a mutat este, de asemenea, importantă.

Înainte de a finaliza o tranzacție, ar trebui să verificați documentația pentru puritatea legală. Aceasta înseamnă verificarea locuinței pentru a determina legalitatea temeiului vânzării bunurilor imobiliare. Dacă acest lucru nu este posibil, s-ar putea să fiți păcălit. De o importanță deosebită este zona de locuit în care au fost încălcate drepturile minorilor. Dacă se descoperă un astfel de fapt, instanța poate declara tranzacția invalidă.

O fraudă destul de comună este vânzarea unei case după ce proprietarul acesteia a murit. În acest caz, tranzacția este invalidă din momentul încheierii. De asemenea, ar trebui să monitorizați cu atenție momentele în care unii cetățeni pot avea dreptul de a revendica o cotă în acest apartament după vânzare (cei care se întorc din închisoare etc.). Cartea de casă a biroului de pașapoarte poate ajuta în acest sens.

Ar trebui să fii foarte atent când transferi bani. Pentru a face acest lucru, adesea închiriază dulapuri în bănci. Acest lucru vă permite să vă protejați cât mai mult posibil. Destul de des, băncile oferă proprietarilor de apartamente acces la dulap numai după încheierea înregistrării de stat a unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară. Măsura este destul de acceptabilă și este foarte populară în rândul cumpărătorilor.

Dacă nu sunteți sigur că puteți evita toate problemele asociate escrocilor, atunci ar trebui să contactați o agenție de încredere care se va asigura că tranzacția este finalizată cu anumite garanții.

Concluzie

Când conveniți asupra unei tranzacții, verificați numerele documentelor la care se face referire în contractele și actele dvs. Greșelile de scriere, chiar și după câțiva ani, pot deveni o bază formală pentru invalidarea unei tranzacții.

Orice extrase și certificate sunt doar pentru referință, forma lor se modifică odată cu legislația, multe dintre ele fiind desființate. Contractul și actul rămân titluri de proprietate. Țineți cont de acest lucru și păstrați-le într-un loc sigur.

Abonați-vă la cele mai recente știri

Vânzarea unui apartament în mod independent permite vânzătorului să controleze personal fiecare etapă a vânzării, de la găsirea unui cumpărător până la procesul de finalizare a tranzacției și să economisească în mod semnificativ serviciile unui agent imobiliar.

Totuși, în același timp, vânzarea independentă a spațiilor rezidențiale este un proces destul de intensiv în muncă, care necesită mult timp și necesită cunoașterea elementelor de bază ale legislației referitoare la cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare și respectarea anumitor măsuri de precauție.

În caz contrar, vânzarea apartamentului poate fi întârziată sau chiar poate duce la consecințe negative pentru proprietarul acestui spațiu rezidențial. Prin urmare, este recomandat să vă evaluați mai întâi cunoștințele și punctele forte și să cântăriți argumentele pro și contra de a vă vinde.

Dacă totuși decideți să vă vindeți singur casa, atunci trebuie să abordați acest proces cu maximă responsabilitate pentru a evita problemele pe viitor.

Deci, ce trebuie să faci pentru a vinde singur un apartament?

Pasul 1. Pregatirea apartamentului si a tuturor documentelor necesare pentru vanzare

De foarte multe ori, pregătirea documentelor pentru vânzare este cel mai laborios și consumator de timp. Cu toate acestea, proprietarul apartamentului, care are un set de acte gata de vânzare, va putea finaliza achiziția și vânzarea locuinței în cel mai scurt timp posibil. De aceea colectarea documentelor trebuie luată cu toată responsabilitatea.

Nu numai viteza de vânzare și înregistrare, ci și puritatea juridică a tranzacției și, eventual, chiar și prețul apartamentului va depinde de corectitudinea și caracterul complet al setului de documente necesare pentru a finaliza o tranzacție de vânzare de locuințe. sediul. Nu toți cumpărătorii vor fi de acord să aștepte câteva săptămâni până când vânzătorul colectează toate documentele necesare pentru apartament.

Pentru a colecta un set complet de documente, este mai bine să contactați un avocat sau autoritatea de înregistrare. Specialiștii competenți vă vor ajuta să întocmiți o listă completă a tuturor documentelor pentru vânzarea unui apartament, astfel încât nimic să nu fie uitat și vânzătorul să nu fie nevoit să colecteze documente suplimentare în viitor.

Corectitudinea tuturor documentației este, de asemenea, de mare importanță, deoarece un document executat incorect poate duce la refuzul de a înregistra o tranzacție de cumpărare și vânzare și, în cele din urmă, poate crește semnificativ timpul de vânzare a unui apartament. Prin urmare, din nou, ar fi mai bine să clarificăm mai întâi cerințele autorității de înregistrare pentru un anumit document.

În plus, ar trebui să verificați cu atenție dacă toate documentele sunt completate corect. Toate datele specificate în documentația tehnică pentru apartament și alte documente trebuie să coincidă complet cu realitatea. Documentele care vor fi depuse ulterior autorității de înregistrare trebuie să conțină numai date sigure și să fie completate lizibil, fără corectări sau ștersături.

Setul de documente necesar

1. Certificat de înregistrare a titlului de proprietate asupra apartamentului vândut sau alt document de titlu care confirmă dreptul proprietarului la locuință.

2. Pașapoarte sau alte documente de identitate toți proprietarii de apartamente, inclusiv certificatele de naștere ale copiilor minori care nu au încă pașaport.

3. Pașaport cadastral de la BTI(sau pașaport tehnic) pentru apartament.

4. Certificatul de căsătorie și acordul soțului(sau soțul/soția) pentru vânzarea unui apartament, certificat de notar. Acest consimțământ nu este necesar dacă apartamentul nu este în mod legal proprietate comună a soților.

5. Permisiune de la autoritățile tutelare, dacă proprietarul apartamentului care se vinde este minor.

6. Extras din registrul casei, reflectând informații despre toate persoanele înregistrate în apartament. Această declarație este valabilă pentru o perioadă destul de scurtă de timp, așa că nu are sens să o luați în avans. Acest document poate fi obținut imediat înainte de înregistrarea drepturilor noului proprietar, atunci când este găsit un cumpărător și toate celelalte documente sunt la îndemână. Același lucru este valabil și pentru un certificat de absență a datoriilor la facturile de utilități, care va fi solicitat și la vânzarea unui apartament.

În funcție de specificul unei anumite tranzacții de cumpărare și vânzare, pot fi necesare alte documente, a căror listă este cel mai bine clarificată în prealabil.

Pregatirea unui apartament spre vanzare presupune nu numai imbunatatirea prezentarii spatiului de locuit care se vinde, ci si eliberarea acestuia de rezidenti. Este mult mai ușor și mai rapid să vinzi un apartament din care toți chiriașii au fost deja evacuați, deoarece aceștia vor trebui în continuare evacuați înainte de vânzarea apartamentului. Apartamentele libere sunt mai valoroase pe piața imobiliară.

Pasul 2. Găsirea unui cumpărător

În această etapă, proprietarul apartamentului va trebui să-și evalueze apartamentul, după ce a studiat anterior piața imobiliară și să găsească un cumpărător.

Pasul 3. Întocmirea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare

Un contract preliminar de cumpărare și vânzare oferă vânzătorului o anumită garanție că cumpărătorul nu se va răzgândi cu privire la achiziționarea apartamentului, iar cumpărătorului că proprietarul nu îl va vinde altcuiva. Totodată, vânzătorul primește un avans sau un avans pentru apartament de la cumpărător, care este stabilit și în contractul preliminar.

Un contract de depozit sau un acord de plată în avans are forță juridică similară, care poate fi încheiat în locul unui contract preliminar de cumpărare și vânzare atunci când vânzătorul și cumpărătorul convin asupra tuturor condițiilor tranzacției principale.

Atunci când întocmește aceste documente, vânzătorul trebuie să țină cont de faptul că în dreptul civil există diferențe semnificative între un avans și un depozit. Prin urmare, este foarte important să folosiți terminologia juridică corectă într-un contract sau acord pentru a evita anumite dificultăți în viitor. In cazul in care vanzarea unui apartament este anulata din orice motiv, avansul este returnat integral cumparatorului.

În cazul în care părțile au convenit să efectueze un depozit, refuzul unilateral de a finaliza tranzacția va duce la plata unor penalități de către partea vinovată. In cazul in care vanzatorul refuza sa vanda apartamentul, acesta este obligat sa restituie cumparatorului depozitul in suma dubla. Dacă tranzacția de cumpărare și vânzare nu a avut loc din vina cumpărătorului, atunci depozitul rămâne la vânzător.

Un antecontract de cumpărare și vânzare a unui imobil se întocmește sub orice formă. Contractul precizează detaliile pașaportului ambelor părți (sau detalii legale dacă contractul este încheiat cu o persoană juridică), adresele părților, descrierea și adresa apartamentului vândut, perioada de obligație, suma avansului. sau depozit. Contractul este datat și semnat de părți.

Pasul 3. Plăți pentru apartament

La efectuarea unei tranzactii de cumparare si vanzare imobiliare, platile se pot face in momentul incheierii tranzactiei sau in momentul semnarii certificatului de acceptare a apartamentului, atat folosind plati cash cat si fara numerar.

Cu toate acestea, este mult mai sigur și mai inteligent, mai ales atunci când vindeți independent un apartament de către o persoană, să faceți plăți pentru apartament printr-o cutie de valori.

Această operațiune garantează că vânzătorul, după finalizarea tranzacției, va primi suma convenită pentru apartament, iar cumpărătorul își va putea exercita dreptul de proprietate asupra apartamentului achiziționat după ce a transferat fonduri.

Banii, sub controlul unui angajat al băncii, sunt depuși de către cumpărător într-o cutie de valori. Înainte de a pune bani într-o celulă dintr-o cameră specială, vânzătorul poate număra și verifica banii. De asemenea, puteți verifica autenticitatea banilor la banca însăși contra unei taxe.

După verificare, banii sunt plasați într-o pungă specială și sigilați. Semnăturile ambelor părți sunt plasate la locul de lipire. Această procedură asigură menținerea integrității coletului în timp ce banii se află în bancă.

După finalizarea tranzacției de vânzare a locuinței și înregistrarea dreptului de proprietate al cumpărătorului asupra apartamentului care face obiectul tranzacției, vânzătorul va putea primi bani de la bancă.

Pasul 4. Încheierea unui contract de cumpărare și vânzare de apartament și înregistrarea drepturilor noului proprietar

Acordul se întocmește în formă scrisă simplă sau certificat de notar. Dacă nu te-ai ocupat niciodată de pregătirea documentației juridice, atunci, desigur, ar fi mai înțelept să întocmești un acord cu un notar sau cel puțin să ceri sfatul unui avocat profesionist.

În orice caz, la întocmirea unui acord, vă rugăm să acordați atenție faptului că, pe lângă detaliile obligatorii ale părților, acordul trebuie să indice corect:

• pretul apartamentului;
• adresa și descrierea tehnică a apartamentului, care se potrivește complet cu datele pașaportului cadastral;
• modalitatea și perioada de transfer a banilor către vânzător;
• repartizarea costurilor pentru procesarea unei tranzacții;
• perioada în care vânzătorul trebuie să elibereze apartamentul și să-l transfere cumpărătorului;
• termenii si procedura de semnare a certificatului de transfer si acceptare a apartamentului vandut.

După semnarea acordului de către ambele părți, trebuie să contactați autoritatea de înregistrare de la locația apartamentului și să parcurgeți procedura de înregistrare obligatorie.

Pasul 5. Transferul apartamentului și primirea banilor

Etapa finală a vânzării unui apartament este transferul acestuia către noul proprietar. Un astfel de transfer trebuie să fie însoțit de semnarea unui certificat de acceptare a apartamentului, deoarece din momentul semnării acestuia toată responsabilitatea pentru locuință trece la cumpărător. Actul trebuie întocmit în cel puțin 2 exemplare, dacă o bancă este implicată în tranzacție (de exemplu, cu o ipotecă) - în trei exemplare.

După aceasta, vânzătorul poate primi bani pentru apartament din seif.

Vanzarea apartamentului a fost finalizata.

Comentarii (188)

Olga | 01/06/2016

Bună ziua. Articolul este foarte util. Sunt intrebari: 1) Ne vom vinde apartamentul si vom cumpara altul, mai mare in suprafata (fara agentii) Cand trebuie externat un copil minor din apartament (nu are cota)? În răspunsurile dumneavoastră scrieți că copilul trebuie să fie înregistrat într-un apartament nou în termen de 3 zile (fără permisiunea tutelei). Dar înregistrarea tranzacțiilor și acordurilor cu justiția va dura mai mult. Ce ar trebuii să fac?
2) Permisiunea soțului/soției de a vinde apartamentul este valabilă pentru cât timp.

admin | 09/06/2016

Salut Olga! În primul rând, trebuie să obțineți permisiunea autorităților de tutelă pentru a vinde apartamentul și a scoate minorul de la înregistrare. După ce primiți permisiunea, veți putea elibera copilul din apartament în orice moment convenabil, iar după finalizarea tranzacției de cumpărare și vânzare, înregistrați copilul la noul loc de reședință.

Maria | 09/06/2016

Buna ziua! Dacă aveți un pașaport tehnic, mai trebuie să eliberați un pașaport cadastral pentru apartament. Și am înțeles bine că actul de cesiune, ca și contractul de vânzare-cumpărare, nu este înregistrat sau certificat nicăieri, ci este întocmit în formă scrisă simplă? Vă mulțumesc anticipat!

admin | 20.06.2016

Buna Maria! Veți avea nevoie și de un pașaport cadastral. Poate fi obtinut de la oficiul cadastral de la domiciliul dumneavoastra sau de la MFC (centru multifunctional). Contractul de vânzare-cumpărare se întocmește în formă scrisă simplă. Puteți preînregistra contractul de cumpărare și vânzare la autoritățile Rosreestr. Nu este necesară legalizarea notarială.

Galina | 21/07/2016

Bună ziua, vindem apartament, avem cumpărători cu ipotecă militară, ce acte sunt necesare de la noi la bancă și cum să luăm corect garanția (ca să nu se întâmple nici noi, nici ei)

admin | 29/07/2016

Salut Galina! La achiziționarea unui apartament cu ipotecă, banca însăși oferă de obicei o formă standard de contract de cumpărare și vânzare cu condiția primirii unei plăți în avans. În plus, se încheie un acord preliminar de cumpărare și vânzare, care va asigura siguranța avansului primit de la cumpărător. Pentru a vinde un apartament, veți avea nevoie doar de un certificat de proprietate, un pașaport și documentația tehnică pentru apartament.

Anna | 31/07/2016

Buna ziua! Multumesc mult pentru articol! Permiteți-mi să pun o întrebare: după încheierea contractului de cumpărare și vânzare, trebuie să vă gestionați acesta și alte documente pentru a înregistra proprietatea cumpărătorului. Spune-mi, este necesară prezența vânzătorului? Dacă da, își poate reprezenta interesele în baza unei procuri notariale? Dacă da, această împuternicire poate fi eliberată cumpărătorului? Mulțumesc!

admin | 2016/08/10

Buna, Ana! Da, proprietarul unui apartament într-o tranzacție de cumpărare și vânzare poate fi reprezentat de o persoană pe baza unei procuri notariale care conține astfel de împuterniciri. Nu va fi posibilă eliberarea unei astfel de procuri în numele cumpărătorului, întrucât în ​​conformitate cu clauza 3 a art. 182 din Codul civil al Federației Ruse, un reprezentant nu poate face tranzacții în legătură cu o altă persoană, al cărei reprezentant este și în același timp, cu excepția cazurilor de reprezentare comercială. Astfel, pentru a-și reprezenta interesele, vânzătorul trebuie să elibereze o împuternicire unei alte persoane.

Olga | 09/08/2016

Buna ziua!Am mostenit 1/4 din cota apartamentului in martie 2014, iar restul de 3/4 din cota le-am cumparat in octombrie 2015. Intrebarea este: de la ce data trebuie socotiti 3 ani de utilizare, astfel incat la vanzarea unui apartament nu trebuie să plătesc impozit pe vânzare -13% . Mulțumesc.

admin | 15/08/2016

Salut Olga! Perioada de 3 ani va fi socotită din momentul înregistrării dreptului de proprietate. Adică, dacă doriți să vindeți întregul apartament, perioada de 3 ani se calculează din momentul în care ați primit certificatul de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra acțiunilor rămase - adică din 2015.

Irina | 15/05/2017

Buna ziua! Din alte articole am aflat că de la 1 ianuarie 2016, perioada de utilizare a unui apartament a crescut la 5 ani pentru a evita plata impozitului de 13%. Am moștenit apartamentul tatălui meu. A murit în 2016, dar eu eram înregistrat acolo și locuiam cu tatăl meu. Același articol spunea că începutul perioadei de 5 ani este considerat a fi data decesului testatorului, și nu primirea unui certificat de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate, deși acesta a fost acum și anulat, înlocuit cu un extras din registru. Este adevarat? Mulțumesc.

admin | 20/05/2017

Buna Irina! De la 1 ianuarie 2016, impozitul pe venitul persoanelor fizice nu se plătește dacă imobilul a fost deținut timp de cel puțin 5 ani înainte de vânzare. Pentru a fi scutit de impozitul pe venitul personal, perioada minimă de proprietate asupra bunurilor imobiliare poate fi nu de cinci ani, ci de trei ani (articolul 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). Acest lucru este legal, de exemplu, atunci când se vinde un apartament care a fost primit cadou de la un membru al familiei, prin moștenire sau prin privatizare. Perioada de proprietate a unui apartament începe imediat din momentul înregistrării transferului de proprietate, deoarece, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, dreptul la bunuri imobiliare ia naștere imediat din momentul înregistrării de stat a dreptului corespunzător. Din 15 iulie 2016, într-adevăr, în locul unui certificat de înregistrare de stat a drepturilor a fost eliberat un extras similar.

Alexey | 02/06/2017

Buna ziua! Va rog sa-mi spuneti, inchiriez apartament cu ipoteca militara, pot folosi integral capitalul maternitatii? Mulțumesc!

admin | 14/06/2017

Salut Alexey! Momentan, în lege nu există restricții privind utilizarea capitalului maternității pentru achitarea unei ipoteci militare. Astfel, vei putea folosi fondurile tale de capital de maternitate.

Valentina | 16/07/2017

Buna ziua. Vindem apartament. Erau 2 apartamente, apoi ne-am fuzionat si am luat unul. Acte din 2012, eu si cele doua fiice ale mele impartim. In 2015, fiica mea mi-a dat partea ei. Spune-mi, voi plati impozit pe vanzarea apartamentului?

admin | 28/07/2017

Salut Valentina! Dacă au trecut mai puțin de 3 ani de la înregistrarea dreptului de proprietate, atunci când vindeți apartamentul va trebui să plătiți impozit. Cu toate acestea, dacă valoarea proprietății nu depășește 1 milion de ruble, nu va fi nevoie să plătiți impozit.

Svetlana | 04/08/2017

O zi buna! Nu am vrut să mă repet... dar totuși... Spune-mi, este necesar să depun un pașaport cadastral pentru apartament la autoritatea de înregistrare a drepturilor (Rosreestr), deoarece toate datele pentru apartament sunt deja cuprinse în cadastrul imobiliar... Multumesc anticipat pentru raspuns.

admin | 15/08/2017

Bună Svetlana! Da, va trebui totuși să furnizați acest document la înregistrarea tranzacției. Puteți afla o listă mai precisă de documente contactând Rosreestr sau MFC (centru multifuncțional).

Tatiana | 21/11/2017

Buna ziua! Am 2 intrebari: este necesar sa inchei un preacord si trebuie sa fie atestat la notar? Iar a doua întrebare - am cumpărat un apartament în 1998 și ITO mi-a dat un Extras din pașaportul tehnic pentru apartament, acum vând acest apartament - trebuie să întocmesc din nou un astfel de Extras sau nu? Multumesc anticipat pentru raspunsurile voastre!

admin | 30.11.2017

Salut Tatiana! Nu, încheierea unui contract preliminar de cumpărare și vânzare nu este obligatorie și are loc numai la cererea părților (vânzător și cumpărător). De asemenea, nu este necesar ca acordul incheiat sa fie certificat de catre notar. Dacă, de la primirea extrasului din pașaportul tehnic, caracteristicile spațiilor de locuit nu au fost modificate (de exemplu, din cauza reamenajării), atunci nu este nevoie să obțineți un nou pașaport tehnic.

Maryana | 25/11/2017

Articol clar si util, multumesc! Eram îngrijorat înainte de a vinde apartamentul, sunt atâtea nuanțe, trebuie să-mi amintesc totul... În plus, am o clădire nouă și zona este și ea în curs de construcție... Drept urmare, l-am vândut. fara probleme la fondul de origine chiar mai repede decat ma asteptam! Le doresc tuturor mult succes la vânzare 😉

Valentina | 07/12/2017

Fiica a intrat în drepturi de moștenire pentru jumătate din apartament pentru tatăl ei decedat, cealaltă jumătate mi-a fost privatizată. Vrem sa vindem apartamentul. Ce este cel mai bun lucru de făcut - vinde acțiuni sau dă-mi acțiunea fiicei mele și apoi vinde

admin | 2017/12/18

Salut Valentina! Când vindeți un apartament, acesta nu este un punct fundamental. Pentru a economisi timp și bani pentru înregistrarea transferului de proprietate prin cadou, puteți pur și simplu să încheiați un acord cu cumpărătorul apartamentului în numele dumneavoastră și al fiicei dumneavoastră. Adică, tu și fiica ta vei acționa simultan ca vânzători ai acțiunilor tale din apartament.

lyudmila | 01/02/2018

Bună seara! Vand apartament in care este inregistrata fiica mea adulta, va rog sa-mi spuneti daca este necesar acordul ei, atestat de notar, si care este data de expirare a acestui document. Mulțumesc

admin | 13/02/2018

Bună Lyudmila! Pentru a vinde un apartament în care un minor are o cotă în proprietate, trebuie să contactați autoritățile tutelare pentru a obține permisiunea, deoarece aceste permise nu sunt eliberate de notari, ci exclusiv de autoritățile de tutelă și tutelă.

Olga | 13/02/2018

Bună ziua
sunt necesare acte pentru a vinde un apartament dacă există un singur proprietar
1 Certificat de înregistrare a titlului de proprietate asupra apartamentului vândut
2 pasaport
3 Paşaport cadastral de la BTI
4 extras din registrul casei
Am inteles bine ca nu mai este nevoie de nimic + contract de cumparare si vanzare

admin | 19/02/2018

Salut Olga! De asemenea, pentru a vinde un apartament, veți avea nevoie de un plan tehnic al apartamentului de la ITO, un contract de cumpărare și vânzare și documente de identificare ale cumpărătorului.

Alina | 05/05/2018

Bună ziua. Atunci când vând un apartament al cărui proprietar sunt unic și fiica mea și doi copii minori sunt înscriși în el, vor exista dificultăți în înregistrarea nepoților mei?

admin | 16/05/2018

Buna Alina! Fiica dumneavoastră se poate anula în mod independent pe ea însăși și pe copiii ei minori. Astfel, dacă există un acord comun, nu vor fi probleme pentru tine. În plus, noul proprietar al apartamentului îi poate scoate oricând pe foștii rezidenți din registrul de înregistrare în instanță. De asemenea, condiția radierii este cuprinsă și în contractele de cumpărare și vânzare a apartamentului.

Gulnara | 23/05/2018

Buna ziua! Vă rugăm să răspundeți la întrebare. Vindem camera, proprietarii sunt eu, sotul meu si doi copii minori. Pot solicita tutela fără ca soțul meu să fie prezent?

admin | 31/05/2018

Salut Gulnara! Da, puteți solicita la tutelă permisiunea de a vinde acțiunile copiilor minori din apartament fără prezența soțului dumneavoastră, dacă acesta va participa și la tranzacția de cumpărare a unei noi locuințe ca parte la achiziția preliminară și contract de vânzare. În orice caz, aveți dreptul să depuneți singur o cerere. În practică, permisiunea de a vinde acțiuni ale minorilor poate fi eliberată de autoritățile de tutelă fără prezența celui de-al doilea părinte.

Marina | 14/06/2018

Buna ziua! Apartamentul a fost achizitionat cu ipoteca intr-un bloc in constructie. Acord din iunie 2014. Certificat de acceptare si transfer al apartamentului decembrie 2015. Actele au fost inregistrate in Rosreestr in iunie 2016. Ne propunem sa inchidem ipoteca si sa vindem apartamentul. De la ce oră trebuie calculată perioada de proprietate a locuinței? În ce caz va trebui să plătiți impozit?

admin | 29/06/2018

Salut Marina! Dreptul de proprietate ia naștere din momentul înregistrării de stat a dreptului; prezența grevei în situația dumneavoastră nu afectează în niciun fel obligația de plată a impozitului. Astfel, pentru a nu plăti impozit pe vânzarea unui apartament, va trebui să-l vinzi nu mai devreme de iunie 2019.

Tamara | 14/06/2018

Buna ziua.Vand o camera care este inregistrata doar pe numele meu.Achizitionare
dar in timpul casatoriei.Ai nevoie de acordul sotului certificat de notar sau poate fi prezent la tranzactie?

admin | 29/06/2018

Buna Tamara! Da, atunci când vindeți proprietăți achiziționate în timpul căsătoriei (indiferent de cine este înregistrată în numele), este necesar un acord notar al soțului/soției pentru vânzare.

Marina | 18/07/2018

Buna ziua! Vă rog să-mi spuneți, mătușa mea vinde casa nepoatei sale, bunica ei este înregistrată în ea și va continua să locuiască acolo. Nepoata (cumparatorul) nu este impotriva ca bunica sa locuiasca in el si sa ramana inregistrata acolo; se poate vinde casa fara sa se inregistreze bunica?

admin | 01/08/2018

Salut Marina! Da, vânzarea în acest fel este posibilă. Contractul de cumpărare și vânzare trebuie să indice prezența unei sarcini sub formă de persoane înregistrate. Totuși, în condițiile legii, noul proprietar, în orice caz, are dreptul să introducă o acțiune în justiție pentru evacuarea chiriașilor anteriori.

Pavel | 22/07/2018

Buna ziua. Vindem casa. Include o soră, o nepoată și doi copii minori ai nepoatei. Nu au drepturi asupra casei. Ei nu locuiesc în casă. Ei nu vor să se anuleze. Ce să faci într-o astfel de situație?

admin | 01/08/2018

Salut Pavel! În conformitate cu legea, atât dumneavoastră, cât și noul proprietar al casei le puteți scrie. În virtutea prevederilor părții 2 a art. 292 din Codul civil al Federației Ruse, transferul dreptului de proprietate asupra unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament către o altă persoană este baza pentru încetarea dreptului de utilizare a spațiilor rezidențiale de către membrii familiei proprietarului anterior, cu excepția cazului în care prin lege se prevede altfel. Astfel, pentru a scoate aceste persoane din registrul de înregistrare, dumneavoastră sau noul cumpărător al casei va trebui să vă adresați instanței de judecată cu o cerere de creanță.

Yana | 30/07/2018

Bună ziua!Vă rog să-mi spuneți, este necesar să plătiți impozit la vânzarea unui apartament care a fost privatizat cu mai puțin de 3 ani în urmă dacă un apartament de aceeași valoare sau mai mare este achiziționat în aceeași perioadă de raportare?

admin | 03/08/2018

Salut Yana! Ca regulă generală, va trebui plătită impozitul pe vânzarea unui apartament care a fost deținut de mai mult de 3 ani și a cărui valoare depășește 1 milion de ruble. Dacă achiziționați un alt apartament în aceeași perioadă de raportare, cota de impozitare poate fi redusă sau scutită de plata integrală a impozitului. Pentru un răspuns mai detaliat la întrebarea dvs., trebuie să contactați biroul fiscal de la locul dvs. de reședință, oferind informații despre costul apartamentului vândut și cumpărat.

Vadim | 20.08.2018

Am cumpărat o casă împreună cu soția mea în 2008, în timpul unui divorț în 2016 au făcut un acord privind împărțirea proprietății, am primit un apartament, mi-a fost transferat, am dreptul să nu plătesc impozitul de 13% atunci când Îl vând acum? O dețin de doi ani, În plus, îmi cumpăr o casă aproape la același preț! Mulțumesc!

admin | 30/08/2018

Salut Vadim! În conformitate cu prevederile Codului Fiscal al Federației Ruse, o persoană are dreptul de a reduce baza de impozitare cu suma de bani pe care a cheltuit-o pentru achiziționarea de spații rezidențiale și renovarea acestuia. Adică, dacă achiziționați o altă proprietate rezidențială într-o perioadă de raportare și nu există niciun venit real, plata impozitului va fi redusă sau nu va trebui să plătiți impozit deloc. Va trebui să completați o declarație fiscală și să furnizați documente justificative de cumpărare și vânzare

Victoria | 26/08/2018

Buna ziua! Am avut următoarea întrebare... Printr-o hotărâre judecătorească din 2015 am primit proprietatea asupra apartamentului de la tatăl meu. În 2018, casa mea a fost supusă demolării cu marca „LA RETRAGERE PENTRU NEVOI STATULUI” pentru construirea unei noi stații de metrou. Departamentul mi-a pus la dispoziție un apartament în aceeași zonă pe strada alăturată. La vanzarea unui apartament voi fi protejat de hotararea judecatoreasca din 2015, sau voi primi un nou proces verbal din 2018? Mulțumesc

admin | 2018/09/12

Salut Victoria! Din pacate, in momentul in care terenul pe care se afla casa este retras pentru necesitati de stat si municipale cu furnizarea ulterioara de noi locuinte, perioada de 3 ani pentru vanzarea ulterioara a imobilului fara plata impozitului incepe sa se calculeze din momentul înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra noului apartament.

Margareta | 15/09/2018

Bună ziua La vânzarea unui apartament, notarul întocmește însuși un acord privind depozitul și un contract de vânzare-cumpărare? Daca vanzarea este o cota de 3/4 pentru mine si 1/4 pentru sotia mea, atunci tranzactia se face prin notar? Cumpărătorii cumpără printr-o bancă cu ipotecă, care este procedura în acest caz? După notar mergem apoi la Rosreestr pentru înregistrare? Vom lua banii la depunerea actelor sau dupa primirea unui extras atestat despre noii proprietari?

admin | 01/10/2018

Buna Margarita! Datorită modificărilor recente ale legislației, tranzacțiile privind proprietatea partajată sunt supuse legalizării notariale obligatorii. Deoarece cumpărarea și vânzarea dvs. vor avea loc cu participarea băncii, de regulă, se utilizează o formă de contract de ipotecă și contract de cumpărare și vânzare elaborate de bancă. Condițiile pentru procedura de plată a apartamentului și de transfer de fonduri sunt prevăzute expres și în contractul de vânzare încheiat. În primul rând, trebuie să contactați departamentul juridic al băncii unde cumpărătorii dvs. vor solicita un credit ipotecar și să vă familiarizați cu proiectul contractului de cumpărare și vânzare pentru apartamentul dvs.

Andrei | 14/10/2018

Buna ziua!
1).În corespondența de pe site-ul dvs. web nu este clar care apartament este supus taxei atunci când este vândut. Apartamentul nostru este proprietatea noastră din 1997. Trebuie să plătesc impozit când îl vând?
2).După achiziționarea acestui apartament, lângă el, pe coridorul comun, era un spațiu mic pe care mama soției l-a cumpărat de la dezvoltator și l-a atașat apartamentului. Dar din punct de vedere legal acest local nu a fost inclus în planul locativ. Cum să aranjezi asta acum?

admin | 30.10.2018

Salut Andrei! 1) În conformitate cu prevederile articolului 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, persoanele fizice care dețin un apartament pentru o perioadă minimă maximă de proprietate imobiliară sau mai mult (pentru apartamentele privatizate - 3 ani) sunt scutite de plata impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare.
2) Pentru a include spatiul in planul locuintei, trebuie mai intai sa contactati BTI (biroul de inventariere tehnica) pentru a efectua masuratori si a face modificari la documentatia tehnica.

Irina) | 29.10.2018

Bună, mulțumesc pentru articol!) Spune-mi, te rog. Vindem apartament. A fost achiziționat cu un certificat acordat în cadrul programului „asistență tinerilor familii”. Avem trei proprietari (soț, eu și fiu), și avem și o fiică. Detinem apartamentul de mai bine de 3 ani. În ultimii 2 ani locuim într-un alt oraș, în casa părinților noștri, care a murit; nu este înregistrată pe numele nostru. Copiii merg la grădiniță și la școală la locul lor de reședință. Am si o casuta inregistrata pe numele meu si construim una noua pe acelasi teren. Aici))) dacă mă înregistrez eu, soțul și copiii mei în avans în această casă mică, trebuie să luăm permisiunea organizației de tutelă? Ce probleme pot apărea, pentru ce trebuie să fim pregătiți. Și, reamenajarea, care nu este documentată, afectează vânzarea? Vă mulțumesc anticipat!!!

admin | 07/11/2018

Buna Irina! Dacă, la primirea unui certificat de locuință, nu ați dat o obligație notarială de a aloca cote în proprietatea spațiilor de locuit copiilor minori sau copiii nu au părți în proprietate, atunci, în consecință, nu va trebui să obțineți permisiunea de la autoritățile de tutelă și tutelă să vândă localul de locuit și vă puteți vinde locuința înregistrându-vă copiii la o altă adresă în prealabil. În ceea ce privește reamenajarea, puteți vinde un apartament folosind documente vechi fără a reflecta reamenajarea existentă în ele, cu toate acestea, cumpărătorul unui astfel de apartament poate avea ulterior dificultăți în legalizarea reamenajării existente.

Venus | 2018/11/12

Bună ziua Te rog explica:
1. la sfarsitul anului 2011 a fost achizitionat un apartament (trebuie sa platesc impozit pe el la vanzare?)
2. proprietar – eu. Contine si trei fiice (majori) si o nepoata (minora, nascuta in 2015), dar in acest moment locuiesc doar fiica mijlocie si nepoata. alte 2 fiice și cu mine (studiem și lucrăm în alte orașe). Cum ne externam cu totii? Nu putem fi în același timp, putem oferi copii ale pașapoartelor în loc de originale (desigur, certificate de notar)
3. Și asta nu vă va afecta studiile, munca (lipsa înmatriculării) până când vă cumpărați un apartament nou? Sau este posibil (necesar) să solicitați înregistrarea temporară (la rude, de exemplu)? Mulțumesc.

admin | 01/12/2018

Bună Venus! Când vindeți un apartament, nu trebuie să plătiți impozit, deoarece dețineți acest apartament de mai mult de 5 ani. În ceea ce privește radierea, puteți elibera o împuternicire de la un notar unei persoane aflate la locația apartamentului dvs. cu autoritatea corespunzătoare pentru radiere. Astfel, dacă aveți o împuternicire notarială și o persoană de încredere, veți putea face check out din apartament de la distanță. Merită să țineți cont de faptul că lipsa înregistrării permanente nu poate servi drept bază pentru expulzarea din instituțiile de învățământ dacă ați fost deja înscris în ele, cu toate acestea, puteți trăi fără înregistrare timp de cel mult 90 de zile. În orice caz, în perioada tranzacției de cumpărare și vânzare, puteți obține înregistrarea temporară la locul de reședință.

Valeria | 09/12/2018

Buna ziua. In apartament sunt 2 proprietari: 1/2 din apartament a fost privatizat de mine, 1/2 a fost preluat de mama. Dorim sa vindem apartamentul, dar este in alt oras. Tocmai am născut un copil, nu voi putea să ies la o înțelegere. Un proprietar poate vinde un apartament? Dacă da, ce fel de împuternicire este necesară și ce acte de la al doilea proprietar sunt necesare? Mulțumesc

admin | 20.12.2018

Salut Valeria! Pentru a vinde întregul apartament de către un singur proprietar, al doilea proprietar este obligat să se înregistreze la un notar din regiunea de reședință în conformitate cu art. 185.1 din Codul civil al Federației Ruse, o procură notarială, care specifică în ea toate competențele relevante pentru vânzarea unui anumit apartament și înregistrarea tranzacției. Al doilea proprietar va fi obligat să furnizeze documentele sale de proprietate pentru cota sa din apartament și o copie legalizată a pașaportului său (dacă originalul nu este disponibil).

Rustem | 10/01/2019

Buna ziua! Am astfel de întrebări! Și dacă sunt în probațiune, aș putea să vând apartamentul, iar fiul meu mic este înregistrat acolo! Dar tutorele este soacra! Și există o datorie pentru chirie! Cum pot face toate acestea și de ce documente am nevoie? Vă mulțumesc anticipat!

admin | 28/01/2019

Salut Rustem! Dacă sunteți singurul proprietar al unui apartament, cazierul dumneavoastră judiciar nu vă afectează dreptul de a vinde acest apartament în absența interdicțiilor existente privind înstrăinarea proprietății, totuși, dacă locuiți în acest apartament și printr-o hotărâre judecătorească ați fost interzis să vă schimbați locul de reședință fără acordul inspecției penale - executive, în primul rând, trebuie să contactați inspecția executivă penală pe această problemă.

Svetlana | 02/02/2019

Bună ziua
Când vând un apartament într-o casă privată, trebuie să plătesc un impozit pe vânzări de 13%? Deținut din 2015 în baza unui contract de cadou. Și cum este această procedură?

admin | 16/02/2019

Bună Svetlana! În conformitate cu prevederile articolului 217.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, proprietarul este scutit de impozit atunci când vinde bunuri imobiliare atunci când se calculează perioada minimă maximă de proprietate a spațiilor rezidențiale sau acțiunile (acțiunile) din acesta. În cazul dumneavoastră, o astfel de perioadă minimă va fi de 3 ani de la data înregistrării de stat a drepturilor de proprietate.

OlgaK | 31/03/2019

Buna ziua! Vrem să vindem un apartament deținut de soțul meu și de tatăl său vitreg. Mama soțului meu a murit în 2016, proprietatea asupra cotei sale a fost înregistrată în iunie 2017. Înțeleg bine că în acest moment, vânzarea fără plată a 13% este imposibilă? (Apartamentul a fost privatizat în 2005 în cote egale)

admin | 10/04/2019

Salut OlgaK! Da, deoarece perioada actuală de proprietate asupra proprietății este mai mică de 3 ani, atunci când vindeți un apartament, va trebui să plătiți o taxă de 13% dacă valoarea cotei dvs. în proprietate depășește 1 milion de ruble.

Igor | 04/04/2019

Buna ziua! Detin un apartament din 1995. A fost achizitionat prin schimbul unui apartament ce mi-a fost dat de tata. Aveam un acord de schimb în mână, dar abia anul trecut am aflat că trebuie să eliberez un certificat de înregistrare a dreptului, ceea ce am făcut prin MFC în 2018. În apartament este înregistrată o nepoată minoră. Momentan am cumparat un apartament mai spatios cu ipoteca si il vand pe cel vechi. Întrebări:
1. Din ce moment este considerată proprietatea? Va trebui să plătesc impozit pe vânzare? 2. Cum să-mi înregistrez corect nepoata și apoi să o înregistrez într-un apartament nou?

admin | 21/04/2019

Salut Igor! În conformitate cu partea 2 a art. 223 din Codul civil al Federației Ruse și prevederile Legii federale „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” din 13 iulie 2015 N 218-FZ, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare decurge exclusiv din momentul înregistrării de stat a drepturi asupra unei astfel de proprietăți. Astfel, nu sunteți scutit de plata impozitului la vânzarea apartamentului. În ceea ce privește radierea unui copil minor, reprezentantul legal al copilului trebuie să solicite înregistrarea copilului la un nou loc de reședință, în legătură cu care copilul va fi radiat automat la adresa anterioară.

Dragoste | 16/04/2019

Buna ziua! La punctul 3. Pașaport cadastral de la ITO (sau pașaport tehnic) pentru apartament. Dacă aveți un pașaport cadastral, atunci nu este necesar un pașaport tehnic?

admin | 29/04/2019

Buna iubire! Datorită faptului că informațiile conținute în Cadastrul Imobiliar de Stat (GKN) sunt considerate acum informații cuprinse în Registrul Imobiliar Unificat de Stat (USRN), de la 1 ianuarie 2017, în locul unui pașaport cadastral, un extras din Registrul Imobiliar Unificat de Stat (USRN). Se emite Registrul Imobiliar de Stat. În conformitate cu Legea nr. 334-FZ, din martie 2010, pașaportul tehnic eliberat înainte de 2008 nu este obligatoriu pentru înregistrarea drepturilor de proprietate imobiliară.

Guzel | 19/04/2019

Mătușa și soțul său, în timpul vieții, vor să reînregistreze apartamentul pentru nepotul lor. Care este cel mai profitabil mod de a face acest lucru? Este mai bine să cumperi sau să vinzi? Și există restricții pentru pensionari, adică par să rămână fără locuință? De fapt, vor continua să locuiască în apartamentul lor.

admin | 29/04/2019

Salut Guzel! Dacă persoanele pe care le-ați indicat au deținut apartamentul pentru o perioadă suficientă de timp (de exemplu, mai mult de 5 sau 3 ani), atunci pot transfera apartamentul nepotului lor în baza unui contract de cumpărare și vânzare în scopuri de scutire de taxe, deoarece sunt nu rude apropiate donatarului, iar în baza unui acord de cadou, donațiile numai între rude apropiate nu sunt impozitate. De asemenea, legea nu interzice vânzarea sau donarea voluntară a unei singure locuințe, însă, în conformitate cu partea 2 a art. 292 din Codul civil al Federației Ruse, transferul dreptului de proprietate asupra unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament către o altă persoană este baza pentru încetarea dreptului de utilizare a spațiilor rezidențiale de către membrii familiei proprietarului anterior. Astfel, la voința noului proprietar, aceste persoane pot fi evacuate cu forța din proprietate.

Anastasia | 24/04/2019

Buna ziua! Vrem sa vindem un apartament 2 proprietari 1/2 de la mine si 1/2 de la tatal meu, avem nevoie de adeverință notarială? Și ce documente trebuie pregătite pentru a vinde un apartament?

admin | 08/05/2019

Salut Anastasia! Tranzacția de cumpărare și vânzare a unui apartament nu necesită legalizare obligatorie. Pentru a vinde un apartament, veți avea nevoie de contractul de cumpărare și vânzare pentru numărul de persoane, un contract preliminar de cumpărare și vânzare (încheiat la cererea părților), documente de identificare, o chitanță de plată a taxei de stat pentru înregistrarea transferului. de proprietate către cumpărător, documente de proprietate pentru apartament (certificat de drepturi de proprietate sau un extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliar), pașaport tehnic al spațiilor de locuit.

Olga | 28/04/2019

Buna ziua! Ajutor cu un sfat, va rog. Dorim sa cumparam un apartament intr-un bloc de 2 metri patrati, terenul nu este inregistrat. Merita sa cumperi un astfel de apartament?Proprietarii nu au posibilitatea de a-l amenaja. Mulțumesc!

admin | 08/05/2019

Salut Olga! În conformitate cu articolul 39.20 din Codul funciar al Federației Ruse, dacă o clădire sau o structură situată pe un teren aparține mai multor persoane ca proprietate privată, aceste persoane au dreptul de a achiziționa un astfel de teren ca proprietate comună. Dacă terenul dvs. de sub casă nu a fost înregistrat în registrul cadastral înainte de 1 martie 2005, trebuie să contactați administrația de la locul de reședință cu o cerere de formare a unui teren și, ulterior, să înregistrați terenul la registru cadastral, dupa care vei dobandi dreptul de proprietate asupra terenului.teren. Dacă terenul a fost înscris în registrul cadastral înainte de 1 martie 2005, atunci în conformitate cu partea 2 a art. 16 Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse” din 29 decembrie 2004 nr. 189-FZ, terenul pe care se află blocul de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de clădire trece gratuit în proprietatea comună a proprietarilor spațiilor din blocul de locuințe .

Ivan | 28/04/2019

Salutari! Vreau să-mi vând apartamentul problematic, neprivatizat, pe care l-am moștenit de la mama. Pe mine, fratele și bunicul meu, am murit cu mult timp în urmă în Ucraina și sunt trecute în ea. Care este cel mai bun mod de a-l vinde fratelui meu?

admin | 08/05/2019

Salut Ivan! Legislația actuală a Federației Ruse permite eliminarea proprietății numai persoanelor care dețin astfel de proprietăți. Deoarece apartamentul dumneavoastră nu este în prezent privatizat, nu sunteți proprietarul acestuia și, prin urmare, nu puteți dispune de el. Din păcate, întrebarea dvs. nu indică clar dacă ați înregistrat proprietatea asupra apartamentului în conformitate cu legislația Federației Ruse. Dacă proprietatea dumneavoastră nu a fost înregistrată, trebuie să contactați administrația de la locul de reședință cu o cerere de privatizare a acestui apartament.

admin | 01/06/2019

Salut Marina! Există destul de multe locuri pe Internet pentru postarea reclamelor de vânzare, atât regionale, cât și federale, același Avito de exemplu.

Kuznetsova Anna | 26/06/2019

Buna ziua, vreau sa vand un apartament, il detin de un an, ca sa nu platesc impozit, m-am gandit ca il pot vinde mai ieftin. Spune-mi că este așa?

admin | 08/07/2019

Buna, Ana! Din păcate, în cazul dvs., scutirea de impozit datorată atingerii perioadei minime de proprietate nu se aplică, deoarece dețineți apartamentul de numai un an, însă, în conformitate cu prevederile Codului Fiscal al Federației Ruse, numai veniturile a persoanelor fizice sau juridice este supus impozitelor. Astfel, dacă vindeți apartamentul la același preț conform contractului pentru care l-ați achiziționat (adică nu ați primit efectiv venituri, prin urmare, nu va apărea obligația de plată a impozitelor). Metoda de vânzare a unui apartament la un preț mai mic în baza unui contract va funcționa similar.

Elena | 04/07/2019

Buna ziua. Va rog sa-mi spuneti, apartamentul este detinut de patru persoane, care este cel mai usor si ieftin mod de a-l vinde, de a emite act de cadou pentru o persoana sau fara reinregistrare?

admin | 16/07/2019

Buna, Elena! Numărul de participanți la proprietate comună nu implică o creștere a costului procedurii de cumpărare și vânzare a unui apartament, deci nu este necesară reînregistrarea apartamentelor în favoarea unei singure persoane. Când întocmiți un contract de cumpărare și vânzare, va trebui pur și simplu să indicați fiecare dintre participanții la proprietatea comună ca vânzător conform acordului.

Yulduz | 12/07/2019

Buna ziua! Dorim sa vindem un apartament (detinut de mai bine de 5 ani), a fost achizitionat cash + capital financiar. Proprietari 5/6, 1/6 barbat. Copiilor nu li s-a alocat o cotă după înlăturarea automată a sarcinii. Acest lucru s-a întâmplat din cauza necunoașterii tuturor legilor.
Este acum posibil să vinzi un apartament și, în același timp, să cumperi o casă cu un teren (copiii ar trebui să fie incluși în cota de acolo imediat)? Sau vor trebui mai întâi să aloce o cotă în acest apartament și apoi să o vândă? Vindem și cumpărăm fără ajutorul unui agent imobiliar sau a unui avocat, dar ne temem foarte mult că afacerea va eșua sau altceva. Un agent imobiliar lucrează pentru proprietatea achiziționată și se oferă să încheie un acord și să facă un depozit. Dacă nu ne putem vinde casa, atunci???

admin | 27/07/2019

Salut Yulduz! Legislația actuală a Federației Ruse nu prevede în mod direct nicio responsabilitate a părinților pentru cotele nealocate copiilor în proprietatea spațiilor rezidențiale. De asemenea, această împrejurare nu constituie o bază pentru refuzul înregistrării unei tranzacții de cumpărare și vânzare. Cu toate acestea, în noul sediu de locuit va trebui în continuare să alocați acțiuni copiilor minori, întrucât legea permite recuperarea unui cost echivalent de la părinți în favoarea copiilor aflați în justiție la cererea procurorului în interesul copiilor minori. .

Oleg | 04/08/2019

Buna ziua. Proprietatea apartamentului cumpărat în timpul căsătoriei este înregistrată doar pe numele meu. Plec in alt oras pentru un alt job, nu am timp sa vand apartamentul. Vreau ca soția mea să înceapă să ne vândă apartamentul. Poate finaliza această tranzacție fără acordul meu scris? Dacă nu, ce trebuie făcut din partea mea? Mulțumesc.

admin | 22/08/2019

Salut Oleg! Din cauza absenței soțului/soției, puteți vinde apartamentul pe baza unei împuterniciri notariale executate corespunzător în numele soțului/soției dumneavoastră. În plus, din moment ce ați cumpărat apartamentul în timpul căsătoriei, trebuie să obțineți, în nume propriu, de la un notar un acord legal al soțului/soției dumneavoastră pentru a vinde apartamentul. Dacă aveți aceste documente, nu vor fi dificultăți în vânzarea apartamentului fără participarea proprietarului (soția dvs.).

Oksana | 05/08/2019

Bună ziua Vreau să vând o cameră într-un cămin (acum dat fiind statutul de apartament comunal), proprietarul este tatăl meu. Deținut de peste 5 ani! Eu și cei doi copii ai mei suntem înregistrați (vom fi externați fără probleme). Tata este în favoarea vânzării acestei camere. Prietena mea vrea să cumpere o cameră cu ajutorul covorașului ei.cap. și a lua un împrumut pentru un depozit! Vor fi probleme cu retragerea banilor din matcap-ul ei? Dorim să investim imediat acești bani într-un credit ipotecar! Și ce documente suplimentare vom avea nevoie pentru vânzare (în afară de cele enumerate mai sus)?

admin | 22/08/2019

Bună Oksana! Nuanțele și momentul transferului de fonduri pentru spațiile rezidențiale achiziționate (inclusiv cu utilizarea fondurilor împrumutate) sunt determinate de contractul de cumpărare și vânzare încheiat. Astfel, puteți specifica în contract intervalul de timp dorit pentru primirea fondurilor. Transferul fondurilor de capital de maternitate către vânzător într-un cont personal se efectuează la cererea cumpărătorului de către Oficiul Fondului de Pensii al Federației Ruse, la furnizarea documentelor care confirmă tranzacția. De regulă, nu există dificultăți cu această procedură. Pentru a înregistra transferul de proprietate asupra unui spațiu rezidențial, sunt necesare următoarele documente: un contract de cumpărare și vânzare pentru numărul de persoane, documente de identificare, documente privind dreptul de proprietate asupra apartamentului de la vânzător, documentație tehnică pentru apartament, o chitanță. pentru plata taxei de stat pentru acțiunile de înregistrare.

Dmitri | 2019/08/12

Buna ziua! Cumpărătorul oferă un avans de 50% din costul apartamentului, restul pe un credit ipotecar prin bancă. Ar trebui să fiu de acord sau să mă limitez la un mic depozit și să fac plata finală după un transfer bancar?

admin | 07/09/2019

Salut Dmitry! Legislația civilă care reglementează tranzacțiile de cumpărare și vânzare permite participanților la tranzacții să stabilească în mod independent condițiile atât pentru vânzarea, cât și pentru cumpărarea proprietății, care include și condiții privind momentul și procedura de transfer de fonduri. Astfel, oferta cumpărătorului de a efectua o plată în avans de 50% din costul apartamentului nu încalcă în niciun fel drepturile și interesele dvs. legitime și, de asemenea, nu contravine legii.

Maria | 10/09/2019

Bună ziua Multumesc pentru informatiile utile. Dar întrebările rămân.
Bunicul soțului meu mi-a eliberat o împuternicire să vând apartamentul și vrea să-l vândă.
1. Un apartament cu datorii mici, nu mai mult de 50 de mii de ruble, este posibil să-l vinzi cu datorii și plata prin primirea unui avans?
2. În loc de certificat de înregistrare de stat a drepturilor, mi-au dat un extras din Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta. E destul? Sau aveți nevoie de un pașaport cadastral separat și un certificat separat de înregistrare de stat a drepturilor?
3. De ce ai nevoie de un plan tehnic și cum să-l obții?
Multumesc anticipat pentru raspuns.

admin | 30/09/2019

Buna Maria! Prezența restanțelor la plata facturilor de utilități nu constituie un obstacol în calea vânzării de bunuri imobiliare, legislația nu conține norme de interzicere în acest sens. Eliberarea certificatelor de înregistrare de stat a drepturilor a fost întreruptă din 15 iulie 2016; din acel moment, în locul unui certificat, titularilor de drepturi de autor li se eliberează un extras din Registrul Unificat de Stat. În acest caz, doar o înregistrare de stat a unui drept în Registrul Unificat de Stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat. În problema planului tehnic: planul tehnic reflectă toate caracteristicile esențiale ale spațiilor de locuit și informații despre reamenajare (dacă există). Puteți obține un plan tehnic pentru un spațiu rezidențial contactând BTI (biroul de inventariere tehnică) de la locul dvs. de reședință.

Problema cumpărării și vânzării de proprietăți imobiliare este întotdeauna relevantă, deoarece familiile se mută și ies, cetățenii își schimbă locul de reședință sau chiar investesc pur și simplu în case, apartamente și vile la țară. Când vindeți și cumpărați proprietăți, trebuie să fiți conștienți de gravitatea procesului, să înțelegeți de unde să începeți și cum să rezolvați problemele juridice și să stăpâniți cel puțin aspectele de bază ale unei astfel de proceduri, cum ar fi înregistrarea unei tranzacții de cumpărare și vânzare imobiliare.

Reguli de bază pentru vânzarea și cumpărarea de bunuri imobiliare

Pentru ca o tranzacție imobiliară să fie valabilă, trebuie să îndeplinească o serie de condiții:

1. Se desfășoară în conformitate cu cadrul legislativ. De exemplu, este interzisă întocmirea unui acord axat pe înstrăinarea obiectelor care aparțin zonelor comune dintr-o clădire cu mai multe etaje.
2. Părțile la tranzacție trebuie să fie competente și capabile din punct de vedere juridic.
3. Vânzătorul de imobil trebuie să aibă drepturi de proprietate asupra bunului înstrăinat.
4. Fiecare dintre părțile implicate în tranzacție trebuie să o încheie în mod voluntar.
5. Consimțământul părților de a cumpăra și de a vinde este confirmat prin legalizarea contractului de cumpărare și vânzare a imobilelor.
6. Înregistrarea cumpărării și vânzării de bunuri imobiliare la autoritățile guvernamentale după tranzacție este o cerință obligatorie.

Nerespectarea unuia dintre punctele de mai sus poate deveni baza pentru ruperea relațiilor dintre vânzător și cumpărător, precum și recunoașterea tranzacției de cumpărare și vânzare ca fiind nevalidă.

Desigur, fiecare cumpărător este preocupat de problema securității în momentul achiziționării imobiliare, deoarece escrocii imobiliari încă nu au dispărut.

Dar, de cele mai multe ori, problemele apar nu din vina escrocilor, ci în absența cunoașterii legilor Federației Ruse referitoare la cumpărare și vânzare.

Să luăm în considerare câteva reguli care sunt obligatorii pentru utilizare în tranzacțiile imobiliare:

Când cumpărați o proprietate, trebuie mai întâi să verificați toate documentele de titlu , confirmând dreptul de proprietate asupra acestuia.

Poate fi:

1. Certificat de proprietate asupra apartamentului (privatizare).
2. Contract de vânzare.
3. Intrarea în moștenire prin lege sau testament.
4. Acord de donație.

Toate documentele trebuie furnizate în originale , cu sigiliul și înregistrarea ITO sau a altui organism care înlocuiește biroul. Copiile și xeroxurile nu sunt potrivite în acest caz.

Este necesar un certificat de la biroul de locuințe cu indicarea numărului de persoane înscrise în spațiul de locuit vândut. Puteți clarifica în mod independent aceste date la Oficiul pentru locuințe, deoarece este de dorit să excludeți prezența persoanelor care au plecat temporar, dar își păstrează drepturile asupra apartamentului.

Pașaportul părții vânzătoare merită și el atenție , și anume, pagini cu note privind înregistrarea căsătoriei și locul de reședință. Este important de reținut că bunurile dobândite în timpul căsătoriei aparțin ambilor soți și ambii soți au, de asemenea, drepturi asupra acesteia (cu excepția bunurilor dotate și moștenite).

Dacă în spațiul de locuit sunt înregistrați copii sub vârsta majoratului , apoi în ajunul tranzacției trebuie să solicitați radierea lor și este indicat să verificați acest fapt.

Agenții imobiliari cu experiență au o regulă - să fie atenți la proprietățile care sunt prea ieftine iar acest lucru a fost testat în mod repetat în practică. O persoană care știe despre ilegalitatea acțiunilor sale caută să vândă obiectul mai rapid și mai ieftin.

Există cazuri când imobilul este vândut prin procură. Cumpărătorul este pur și simplu obligat să dea dovadă de grijă deosebită, în caz contrar, consecințele negative nu pot fi evitate. Perioada de valabilitate a procurii este foarte importantă. Dacă directorul este o persoană în vârstă, atunci se poate întâmpla ca acesta să fi murit deja, prin urmare procura își pierde forța. Procurile cu o dată recentă de emitere ar trebui să fie, de asemenea, precauți, deoarece sunt adesea folosite de escroci.

Există și alte momente neplăcute când tranzacțiile în baza unei împuterniciri sunt invalidate. Prin urmare, cel puțin, trebuie să vă asigurați că principalul este în viață și că documentul a fost întocmit de acesta în mod voluntar. Opțiunea ideală este prezența principalului în timpul tranzacției.

Este de dorit ca cumpărătorul imobilului să fie prezent în momentul în care vânzătorul transferă documentele necesare vânzării. Cerințe separate pentru un notar: disponibilitatea unui birou și muncă pe termen lung.

În ceea ce privește schemele de primire și transfer de bani. Pot fi oferite mai multe. Aceasta este plată atât în ​​numerar, cât și fără numerar, efectuată înainte sau în timpul tranzacției, cu sau fără plată în avans. Toate nuanțele sunt rezolvate în prealabil, de comun acord al părților.

Intocmirea documentelor necesare

Documentele pentru întocmirea unui contract de cumpărare și vânzare imobiliară pot fi împărțite în două categorii: in doua categorii:

Acestea includ:

1. Acte de proprietate pentru proprietate (dacă sunt vândute prin procură, se anexează).
2. Certificat de caracteristici despre valoarea estimată a obiectului.
3. Certificat tehnic.
4. Adeverință de la biroul de locuințe (Formular nr. 3), care indică numărul de persoane înregistrate în proprietatea înstrăinată.
5. Documentele de identificare ale Vânzătorului și Cumpărătorului, codurile de identificare ale acestora.
6. Certificat de căsătorie sau de divorț (în primul caz va fi necesar acordul soțului/soției pentru tranzacție).
7. Permisiunea Consiliului de Administrație de a efectua o tranzacție în prezența copiilor minori.

A doua categorie - acestea sunt certificate de plată pentru utilități pentru obiectul înstrăinat, precum și alte informații fără de care un notar poate efectua o tranzacție. Mai degrabă, Cumpărătorul are nevoie de ele pentru a evita problemele cu locuințele și serviciile comunale.

Cum funcționează o tranzacție de cumpărare și vânzare imobiliară?

Cei care se confruntă cu procesul de cumpărare sau vânzare a unui apartament pentru prima dată au cel mai probabil o cunoaștere superficială a modului în care funcționează tranzacțiile imobiliare. Nu este nimic imposibil la ele, iar procedura în sine constă în mai multe etape.

Să luăm în considerare procedura de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare:

- Prima etapă este căutarea unui obiect

Constă în căutarea locuinței, vizualizarea diferitelor opțiuni de apartament. După ce Cumpărătorul stabilește orice opțiune, el face o depunere pentru aceasta.

Vânzătorul scrie o chitanță care confirmă primirea unei părți din bani pentru plata apartamentului sau părțile întocmesc un acord preliminar cu privire la depozit. În această etapă

Cumpărătorul efectuează o verificare legală a proprietății (puritatea documentelor de proprietate, identitatea vânzătorului etc.).

- A doua etapă – pregătirea contractului de cumpărare și vânzare

După pregătirea tuturor documentelor necesare, părțile încheie un contract scris de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare, care poate fi certificat de către un notar.

Ar trebui să reflecte următoarele puncte: detalii despre Vânzător și Cumpărător, adresa bunului înstrăinat și valoarea acesteia, modalitatea de transfer a fondurilor și perioada în care acestea trebuie să transfere către Vânzător, repartizarea costurilor pentru finalizarea tranzacției, perioada de evacuare (transfer de chei).

- A treia etapă – transferul de bani

Cea mai sigură și mai convenabilă opțiune pentru decontările reciproce între părțile la o tranzacție este transferul de bani printr-o cutie de valori. Acordul de utilizare a acestuia trebuie incheiat in asa fel incat Vanzatorul sa poata primi in termenul convenit suma care i se cuvine prin prezentarea angajatilor bancii a unui Certificat de Proprietate eliberat pe numele noului proprietar.

La expirarea perioadei și la incapacitatea Vânzătorului de a prezenta documentul solicitat (de exemplu, a fost primit un refuz de înregistrare a Certificatului), Cumpărătorul își returnează fondurile, obținând acces la cutie.

- A patra etapă – înregistrarea proprietății

După ce banii au fost plasați în cutia de valori, tranzacția intră în faza finală, adică. Contractul de cumpărare și vânzare și toate documentele necesare sunt depuse pentru înregistrare la Serviciul Federal de Înregistrări de Stat.

De regulă, după două săptămâni, părților la tranzacție li se eliberează un document recomandat. În această etapă, Vânzătorul primește cheile dulapului.

- Etapa a cincea - eliberarea apartamentului

Instrucțiuni pas cu pas pentru vânzarea unui apartament - o listă de acțiuni care trebuie efectuate pentru a finaliza tranzacția. În funcție de masa de nuanțe, acesta poate fi completat cu elemente noi.

Metode

Dragi cititori! Articolul vorbește despre modalități tipice de a rezolva problemele juridice, dar fiecare caz este individual. Daca vrei sa stii cum rezolva exact problema ta- contactati un consultant:

APLICAȚIILE ȘI APELURILE SUNT ACCEPTATE 24/7 și 7 zile pe săptămână.

Este rapid și GRATUIT!

Vânzarea unui apartament poate fi realizată în mai multe moduri, fiecare dintre ele având propriile avantaje și dezavantaje:

1. Executarea independentă a tranzacției este efectuată direct de către vânzător sau membrii familiei acestuia.
2. Căutați ajutor profesional - de la agenți imobiliari, agenții relevante etc.

Auto-înregistrare

Executarea independentă a unei tranzacții de către vânzător în 2018 este o procedură căreia nu toți cetățenii sunt capabili să o facă față.

Cu toate acestea, avantajele acestei abordări sunt evidente:

• economii semnificative de bani – serviciile profesioniștilor sunt apreciate destul de bine;
• capacitatea de a controla fiecare etapă a tranzacției - vânzătorul se va ocupa în mod independent de toate etapele procedurii;
• prevenirea fraudei de către agențiile imobiliare.

Contactarea unei agenții

Când apelați la o agenție pentru ajutor, principalul lucru este să o alegeți corect. Atunci când alegeți, este recomandat să vă concentrați pe recenzii și recomandări de la prieteni, rude, colegi, experiența companiei și vechimea în muncă.

Avantajele căutării de ajutor de la specialiști:

• abordare profesională - fiecare acțiune se desfășoară ținând cont de legislația în vigoare, normele și cerințele stabilite de organele guvernamentale;
• economisirea timpului și efortului personal al vânzătorului - nu toți cetățenii își permit să efectueze o tranzacție din cauza muncii sau a altor angajări;
• reducerea timpului de tranzacție – specialiștii cu experiență știu să reducă timpul procedurii.

Instrucțiuni pas cu pas pentru vânzarea unui apartament

Instrucțiunile pas cu pas pentru cumpărarea și vânzarea unui apartament conțin următoarele:

1. Determinarea parametrilor principali de vânzare a unui apartament (preț, condiții etc.), plasarea reclamelor în ziare, reviste, postarea de informații pe site-uri web.
2. Afișarea unui apartament potențialilor cumpărători - este important să subliniați avantajele achiziționării spațiului dvs. de locuit.
3. O conversație cu cumpărătorii, în cadrul căreia se discută principalele probleme și detalii ale tranzacției.
4. Colectarea documentelor.
5. Întocmirea unui acord preliminar (dacă este necesar).
6. Întocmirea contractului principal, discutarea clauzelor acestuia.
7. Semnarea unui acord, înregistrarea drepturilor de proprietate.
8. Transferul de bani și chei la bunuri imobiliare este o înțelegere reciprocă.

Colectarea documentelor

Fiecare tranzacție începe cu o colectare, iar sarcina principală a rezolvării acestei probleme revine vânzătorului.

Pentru a efectua o tranzacție, trebuie să pregătiți următoarele documente:

• documente care confirmă identitatea ambelor părți - pașapoarte;
• titluri de proprietate (de exemplu, un acord de privatizare, un acord de schimb sau un act de cadou);
• documentatii cadastrale si tehnice;
• certificat de proprietate asupra apartamentului - numai proprietarul acestuia are dreptul de a instraina imobile;
• permisiunea autorităților tutelare de a finaliza tranzacția dacă unul dintre proprietari este cetățean minor;
• consimțământul soțului/soției la înstrăinarea bunurilor, atestat de notar, dacă apartamentul este proprietate comună;
• acord preliminar la efectuarea unei plăți în avans (dacă este încheiată);
• documente care confirmă „puritatea” legală a apartamentului, acestea includ un certificat din registrul casei - indică numărul de cetățeni înregistrați, un certificat de la Rosreestr - indică numărul de proprietari, un certificat care confirmă absența datoriilor la plata facturilor de utilități .

Încheierea unui acord

Nu prevede ceea ce se stabilește, dar se stabilesc informațiile care trebuie să fie conținute în el la momentul încheierii:

• Numele complet al vânzătorului și cumpărătorului, informații despre pașaport;
• informatii despre obiectul contractului - descrierea apartamentului (adresa exacta, etaj, suprafata, numarul de camere);
• drepturile și obligațiile fiecărui participant la relațiile juridice, pentru vânzător - transferul apartamentului, pentru cumpărător - plata spațiului de locuit în perioada specificată și în suma prescrisă;
• consecințele nerespectării termenilor contractului;
• semnăturile participanților la raporturile juridice, data întocmirii documentului.

Primirea unui depozit

Statisticile arată că la încheierea contractelor de vânzare a unui apartament, în 90% din cazuri se semnează un contract suplimentar de transfer.

Documentul asigură că părțile își îndeplinesc obligațiile, deoarece prevede consecințele refuzului tranzacției:

• in cazul in care vanzatorul refuza sa vanda apartamentul, acesta trebuie sa returneze depozitul in suma dubla;
• dacă cumpărătorul decide să refuze cumpărarea, atunci suma rămâne în totalitate la vânzător.

Înregistrare

În prezent, nu se realizează înregistrarea unui contract de cumpărare imobiliară, ci înregistrarea drepturilor de proprietate asupra unui apartament.

După finalizarea acestei proceduri, se eliberează un Certificat de Proprietate, conform căruia se confirmă drepturile vânzătorului asupra apartamentului.

Transfer de bunuri imobiliare

Apare odată cu pregătirea unui certificat de transfer și acceptare.

Acesta conține următoarele informații:

• Titlul documentului;
• Numele complet al ambelor părți din raportul juridic - cumpărător și vânzător;
• costul integral al obiectului (la fel ca în contractul principal);
• mentiunea de acceptare a apartamentului in forma in care se afla in prezent;
• semnăturile părților, data întocmirii lucrării.

Dacă cumpărătorul semnează actul, obligațiile vânzătorului se consideră îndeplinite.

Documentul nu poate fi semnat dacă:

• anumiți termeni ai contractului nu au fost respectați;
• vânzătorul a descoperit defecte, care trebuie reflectate în scris.

În acest caz, vânzătorului i se acordă un anumit timp pentru a le corecta și a pregăti un nou act.

Așezări reciproce

pentru bunuri imobiliare se poate realiza în două moduri:

1. Plata în numerar (într-un loc sigur, se recomandă prezența martorilor, întocmind chitanță).
2. Plată fără numerar (printr-o cutie de valori sau transfer într-un cont bancar).

După primirea fondurilor, vânzătorul predă cumpărătorului cheile apartamentului. Aceste acțiuni ale părților se numesc reglementări reciproce.

Printr-o ipotecă

O ipotecă poate fi folosită pentru achiziționarea unui apartament. În acest caz, la pachetul de documente este atașat un contract de împrumut, care precizează toate condițiile pentru asigurarea proprietății cu ipotecă.

Dacă un împrumut pentru locuință este acordat unui vânzător care nu l-a achitat complet, dar a decis să vândă proprietatea, atunci este necesar să obțineți permisiunea corespunzătoare de la bancă.

Fără aceasta, tranzacția poate fi declarată invalidă.

Datoria de stat

Un document obligatoriu la efectuarea unei tranzacții este chitanța de plată. Fără acesta, cumpărarea și vânzarea nu vor fi înregistrate.

Taxa este de 2.200 pentru persoane fizice. Suma se împarte în mod egal între părți.

Riscuri existente

Tranzacția de vânzare a unui apartament implică multe riscuri.