Konut amaçlı gayrimenkul satarken, sahibi elde edilen gelir üzerinden gelir vergisi ödemek zorundadır. Ancak konut satarken vatandaşların üzerindeki vergi yükünü azaltmak için mevzuatta mülk kesintileri öngörülüyor. Bu kesintiyi uygulama prosedürü bu makalede açıklanmaktadır.
Vergiye tabi olmayan gelir
Bir dairenin (evin) satışından elde edilen gelir, dairenin en az üç yıldır bir vatandaşa ait olması durumunda vergiye tabi değildir.
Önemli! 01/01/2016 tarihinden itibaren satın alınan dairelerde asgari kullanım süresi beş yıla çıkarıldı.
Ancak vergi ödenmeyen bir dairenin asgari üç yıllık mülkiyet süresi aşağıdaki durumlarda aynı kalır:
- dairenin mülkiyeti miras yoluyla veya bir aile üyesinden ve (veya) yakın akrabadan bir hediye anlaşması kapsamında ortaya çıkmışsa;
- dairenin mülkiyeti özelleştirme sonucu ortaya çıkmışsa;
- bir dairenin kira sözleşmesi kapsamında devredilmesi sonucu mülkiyet elde edilirse (bağımlı kişilerle ömür boyu bakım).
Bu minimum tutma süresinin hangi noktadan itibaren sayılacağını bilmek önemlidir. Genel bir kural olarak mülkiyet, Rosreestr'e kayıt anından itibaren doğar. Bu nedenle, üç yıllık asgari mülkiyet süresi, dairenin devlet mülkiyet tescil belgesinde belirtilen tarihten itibaren sayılmalıdır.
Ancak, mülkiyetin menşe tarihinin sertifikada belirtilenden daha erken ortaya çıktığı durumlar vardır (kanun gereği).
- Daire, mirasın açıldığı tarihten (vasiyetçinin ölümü) itibaren mirasçıya ait sayılır;
- Kooperatiften satın alınan daire, son payın ödendiği tarihten itibaren sahibine ait olur;
- “Devletin gayrimenkul haklarının tescili ve onunla yapılan işlemler hakkında” Federal Kanunundan önce özelleştirilmiş bir daire yürürlüğe girdi, yani. 23.01.1998 tarihine kadar özelleştirme anından itibaren (özelleştirme sözleşmesinde belirtilen tarih) sahibine aittir.
Bir daire satarken emlak vergisi indirimi
Bir dairenin satışından sonra vergi indirimi iki tür olabilir ve vergi mükellefi kendi takdirine bağlı olarak kendisi için en karlı seçeneği seçebilir.
Sabit vergi indirimi
Vergi indiriminin ilk yöntemi, 1 milyon ruble tutarında sabit miktarda mülk kesintisidir.
Bu kesinti yöntemiyle vergi matrahını 1 milyon ruble azaltabilirsiniz.
Örnek olarak bu yönteme bakalım. Diyelim ki bir dairenin resmi satış fiyatı 2 milyon ruble, bu tutardan 1 milyon ruble çıkarıp %13 gelir vergisiyle çarpalım.
2 milyon – 1 milyon = 1 milyon *%13= vergi tutarı 130 bin ruble.
Yapılan harcamalar tutarında vergi indirimi
İkinci seçenek, vergi mükellefinin bu mülkü satın alırken katlandığı fiilen yapılan ve teyit edilen harcamaların tutarının düşürülmesidir.
Örneğin 2014 yılında 2,6 milyon rubleye bir daire satın alındı ve 2015 yılında 3 milyon rubleye satıldı.
Vergi mükellefi bu kesintiden yararlanarak 3 milyon ruble alabilir. – 2,6 milyon ruble = 400 bin *13* = vergi tutarı 52 bin ruble.
Önemli! Bu durumda bir daireyi satmanın maliyeti, bu daireyi satın almanın maliyetini biraz aştığından, bu kesinti seçeneği vergi mükellefi için sabit bir tutarın düşürülmesinden daha karlıdır.
1 milyon ruble gibi sabit bir miktar düşmeyi seçerseniz, vergi daha yüksek olacaktır (3 milyon ruble – 1 milyon ruble = 2 milyon ruble * %13 = 260 bin ruble vergi miktarı).
Bu nedenle vergi indirimi yöntemini seçmeden önce bir vergi hukuku uzmanından tavsiye almanızı öneririz.
Önemli! Yapılan harcamalar tutarında vergi indiriminden yararlanabilmek için harcamaları teyit eden belgeleri toplayıp vergi dairesine ibraz etmeniz gerekmektedir. Bunlar daire alım satım sözleşmesi, kabul belgesi, ödeme belgeleri gibi belgelerdir.
Dairenin doğrudan maliyetine ek olarak, yapılan harcamaların emlakçı hizmetlerini ve ipotek kredisine olan faizi içerebileceğini de eklemekte fayda var.
Kesintilerin vergi dairesine kaydedilmesi
Bir daire satarken emlak vergisi indirimi almak için, en geç evin satış yılını takip eden yılın 30 Nisan tarihine kadar vergi dairesine beyanname vermeniz gerekmektedir. Vergi indirimi sözleşme fiyatını aşsa bile, satılan dairenin fiyatı ne olursa olsun, satış belgeleriyle birlikte 3-NDFL formundaki vergi beyannamesinin ibraz edilmesi gerekmektedir.
Önemli! Daireye üç yıldan fazla süredir sahipseniz vergi beyannamesi vermenize gerek yoktur.
Bireysel bir girişimci tarafından bir dairenin satışında vergi indirimi
Kanun, bireysel bir girişimcinin ticari faaliyetler için kullanılan bir daireyi satarken mülk indiriminden yararlanamayacağını öngörmektedir.
Önemli! Bir vatandaş girişimci, ailesiyle birlikte yaşadığı ve amacına uygun olarak kullandığı kişisel bir daireyi satarsa, o zaman kesinti hakkına sahiptir (çünkü bu ticari olmayan bir konuttur).
Tekrar tekrar mülkiyet kesintisi hakkı
Bir daireyi satarken emlak vergisi kesintilerinin kullanılmasına ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktur; İndirimden birden fazla yararlanabilirsiniz. Ancak bir vergi dönemi (takvim yılı) içindeki sabit mülk kesintisi 1 milyon ruble ile sınırlıdır. Bu nedenle, mal sahibi bir takvim yılında birden fazla daire satarsa, sabit vergi kesintisi 1 milyon rubleyi geçmeyecektir.
Dolayısıyla vergi mevzuatı, konut amaçlı gayrimenkul satarken vatandaşların gelir vergisi ödemesi gerektiğini öngörüyor. Ancak kanun aynı zamanda emlak vergisi kesintileri yoluyla bu verginin en aza indirilmesine de olanak tanıyor. Bir daire satarken indirim almanın özellikleri bu makalede açıklanmaktadır.
DİKKAT! Mevzuatta yapılan son değişiklikler nedeniyle bu yazıdaki bilgiler güncelliğini kaybetmiş olabilir! Avukatımız size ücretsiz danışmanlık yapacaktır - aşağıdaki forma yazın.
Son güncelleme Haziran 2019
Hemen hemen her gelirin alınması vergiye tabidir. Dairelerin satışında mal sahibinin hangi vergiyi ödemesi gerekir? Gelir vergisi veya daha doğrusu kişisel gelir vergisi. Tüm gayrimenkul sahiplerinin konut satışının her zaman vergiye tabi olmadığını bilmesi gerekir:
- Daireye 3 yıldan fazla süre sahip olunduysa (2016'dan beri - 5 yıl) - vergi muafiyeti.
- Satın alındığından daha ucuza satılıyorsa (fakat kadastro değerinin %70'inden daha pahalıysa) hiçbir ücret ödemenize gerek yoktur.
Vergi oranı
Bireyler gelirlerinin tamamı üzerinden gelir vergisi öderler. Konut mülklerinin satışı doğrudan kişisel gelir vergisiyle ilgilidir. Vergi oranları:
- Konut sakinleri için – %13 (satış gelirinden);
- Yerleşik olmayanlar için – %30 (tam satış fiyatından).
Ne vergilendirilir?
- mülk kesintileri için (yalnızca sakinler için);
- daire sahibinin daireyi satın aldığında yaptığı masraflar için.
Yani, belirli bir mülk için 2 seçenek arasından yalnızca bir şeyi veya mülk kesintisini (1 milyon ruble) veya satın alma maliyetini seçin.
Bu makale, konut amaçlı gayrimenkul satışını ve 1 milyon ruble tutarındaki mülk kesintisinin muhasebesini tartışacaktır. (apartmanlar, evler, özelleştirilmiş yazlıklar, odalar, arsalar ve bu mülkteki paylar). Garajlar, park yerleri, tamamlanmamış binalar, arabalar gibi mülkler diğer mülklerdir. Satarken sadece 250 bin ruble mülk kesintisini kullanabilirsiniz. (santimetre. ).
Gayrimenkulün kullanım süresinin belirlenmesi
Vergi ödememek için bir daireyi satabileceğiniz sürenin geçip geçmediği nasıl belirlenir? Neredeyse her zaman referans tarihi mülkiyet belgesine yansıtılmıştır (Devlet Sicilinden alıntı). Üç istisna vardır:
- miras - miras olarak bir daire alırken geri sayım, vasiyetçinin ölüm tarihinden itibaren başlar.
- kooperatif - son payın ödendiği veya devir senedinin imzalandığı gün. Bu tarih, dairenin tapusunun kooperatiften ev sahibine devredildiği tarihtir.
- mülk 1998'den önce tescil edilmişse, bunun için bir sertifika verilmemiştir. O döneme ait belgeler dikkate alınır (alım satım, BTI sertifikaları vb.).
Bazı durumların kendi nüansları vardır, örneğin:
Birkaç apartman sahibi vardı. İçlerinden biri tüm hisseleri satın alır ve mülkün tek sahibi olur. Dairenin satışı sırasında hisse satın alma işleminin üzerinden 3 (5) yıldan az bir süre geçmişse vergi ödemesi gerekir mi? Hayır, çünkü ortak mülkiyetteki değişiklik önemli değil. İlk kayıt tarihinden bu yana 3 (5) yıldan fazla süre geçmişse kişisel gelir vergisi ödemenize gerek yoktur.
Özel ev sahipleri inşaatlarını tamamlayabilir. Bu durumda konutun tamamlanmış kısmına 3 (veya 5) yıldan az süre ile sahip olunması halinde gayrimenkul satışında vergi ödenmesi gerekir mi? Evin dış sınırları değiştirilmişse (kadastro planında değişiklikler yapılmışsa), kişisel gelir vergisinin ödenmesi gerekecektir.
2016'dan önce satın alınan bir dairenin satışı
Mülkün tescilinden itibaren 3 yıl geçmeden gayrimenkul satarsanız ve kar elde ederseniz, elde edilen gelir kişisel gelir vergisine tabi olacaktır. Vergi tutarınızı azaltmak için şunları kullanabilirsiniz:
- Kesinti - bir milyon ruble. 3 yıldan az bir süredir sahip olunan bir dairenin satıcısı, vergi dönemi başına (yılda) yalnızca bir kez 1 milyon ruble kesinti alma hakkına sahiptir. Yani yılda 2 veya daha fazla mülk satılırken yalnızca bir tanesi için kullanılabilir.
- Edinim maliyeti- yani vergi, satıştan elde edilen gelir ile mülkün ilk edinim maliyeti arasındaki fark üzerinden ödenir.
örnek 1: Daire 10,6 milyon rubleye satıldı, 8,4 milyon rubleye satın alındı, kişisel gelir vergisi iki şekilde hesaplanabilir, ikinci seçenek daha karlı (mal sahibi, en faydalı olacak vergi hesaplama seçeneğini seçme hakkına sahiptir) o):
- (8,4 – 1) x %13 = 962.000 ovma.
- (10,6 – 8,4) x %13 = 286.000 ruble.
Çoğu durumda, mülk kesintisi kullanmanın bir anlamı yoktur. Kural olarak aşağıdaki durumlarda kullanılır:
- konut satın alma maliyeti 1 milyon ruble'den azdır (bu kesintiyi kullanmak, satın alma masraflarını onaylamaktan daha kolaydır);
- daire miras kaldı (vergi matrahını azaltmak için kullanılabilecek çok az masraf da olacak);
- yakın bir akrabadan hediye değildi;
- Bağıştan sonraki 3 yıl içinde bağışlanan bir dairenin (yakın bir akrabadan) satışı.
1 Ocak 2016'dan sonra kayıtlı bir dairenin satışı
2016 yılında bir daire satarken vergilerdeki değişiklikler şunları etkiledi:
- Görev süresi Satışından elde edilen gelir 5 yıl (60 ay) tutarında vergiye tabidir.
- Gayrimenkuller 1 Ocak 2016'dan beri kayıtlıdır.
- Vergi matrahı: Bir dairenin satış vergisi, sözleşme fiyatı ile kadastro değeri karşılaştırıldıktan sonra en büyük tutar üzerinden hesaplanır.
Bu kurallar kimin için geçerlidir?
- Birincisi, bireylere yönelik daire satış vergisi. Bu IP için geçerli değildir.
- İkincisi, kanun ticarette kullanılmayan gayrimenkuller için de geçerlidir.
- Üçüncüsü, yenilikler 1 Ocak 2016'dan sonra tescil edilen gayrimenkuller için geçerlidir. 2016'dan önce edinilen gayrimenkuller için, mülkiyet süresinin 3 yılı (36 ay) aşması durumunda vergi muafiyeti devam etmektedir.
Örnek 2: Yaşam alanı Haziran 2015'te satın alınmış ve Temmuz 2018'de satılmıştır. Bu nedenle, üç yıldan fazla süredir sahip olunduğu için satışta kişisel gelir vergisi ödemeye gerek yok.
3 yıllık görev süresi devam ediyor:
Ancak istisnalar da var. Gayrimenkulün mülkiyet süresi 3 yıl 2019'da vergi ödemeden sonraki satış için geriye kalanlar:
- sahiplerine miras kalan daireler;
- yakın akrabalar tarafından hediye olarak devredilen mülkler (Aile Kanunu'nun 14. maddesi uyarınca);
- özelleştirmenin sona ermesi sırasında tescil edilen gayrimenkuller;
- kira sözleşmesi kapsamında alınan mülk.
Artık hesaplamalarda gayrimenkulün kadastro değeri dikkate alınıyor
Zaten 2016 yılında konutun kadastro değerini hesaba katmak gerekiyor. Vergiye tabi tutar – maksimum tutar:
- Veya pazarlık edilebilir fiyat;
- Veya kadastro değerinin 0,7 katıyla çarpılması.
Yani dairenin satıldığı fiyat ile gerçek kadastro değerinin 0,7 kat çarpılmasıyla karşılaştırılması gerekiyor. Bu değerlerin en yüksek olanı üzerinden vergi ödemeniz gerekir.
Örnek 3: Bir vatandaş 2017 yılında 5,8 milyon ruble değerinde bir daire satın aldı, kısa bir süre sonra 7,3 milyon rubleye sattı. Kadastro değeri 8,9 milyon ruble. Kadastro değeri 0,7 katla çarpılırsa miktar 6,2 milyon rubleye eşit olur. belirtilen sözleşme bedelinden daha düşük olacaktır. Bu nedenle, 7,3 milyon ruble tutarındaki sözleşmeye bağlı satış değeri üzerinden gelir vergisinin hesaplanması gerekecektir. Kişisel gelir vergisi = (7,3 – 5,8) x %13 = 195.000 ruble.
Taşınmazın kadastro değerinin 01/01/2016 tarihi itibariyle belirlenmesi gerekmektedir. Bölgesel yetkililer bir değerlendirme yapmamışsa, kişisel gelir vergisi değerlendirmesi amacıyla yine de müzakere edilen satış fiyatını alırlar. Benzer şekilde kadastral değerden de hesaplama yapılacaktır.
Mülkün kadastro değerinin bir dairenin satışı için yapılan kesintiden (1 milyon ruble) az veya ona eşit olduğu durumlarda, vergi ödemeye gerek yoktur, ancak mülkün 3 (5 yıldan) daha az bir süredir sahip olunması durumunda vergi ödemeye gerek yoktur. Vatandaş beyanname vermekten muaf değildir.
Örnek 4: Bir vatandaş, Mayıs 2017'de 672.000 rubleye ev satın almış, Ocak 2018'de ise 953.000 rubleye satmıştı. Bir mülk indirimi seçmek daha karlı:
- (953.000 – 1.000.000) x %13 - vergi ödenmez.
- (953.000 - 672.000) x %13 = 36.530 ruble.
Daha önce olduğu gibi mülk sahipleri, vergi indirimi uygulamama, ancak kendileri için daha karlı olması durumunda, mülkün satış fiyatı ile orijinal satın alma fiyatı arasındaki fark üzerinden gelir vergisi ödeme hakkını kullanabilir.
Örnek 5: 2017 yılında 1.300.000 rubleye bir oda satın alındı, 2019'da 1.250.000 rubleye satıldı. Mülk kesintisi yerine satın alma giderlerini kullanmak daha karlı, o zaman ödenecek vergi yok (1250.000 - 1300.000) x %13 = 0.
Satılan daire hediye edilmiş veya miras kalmışsa
Bu durumda, (önceden 36 ay) sonra satarken:
- miras tarihleri (vasiyetçinin ölüm günü);
- mülkün kayıt tarihi (bağışlanmışsa).
Satın alırken hiçbir masrafı yoktur ve masraflar (devlet vergisi vb.) satış fiyatıyla karşılaştırılamaz. Dolayısıyla 1 milyon rublelik mülk indiriminden yararlanmak daha karlı. Üstelik kesintilerden veya giderlerden yararlanabilirsiniz. Bu yüzden çoğu insan kesintiyi seçiyor.
Örnek 6: Vatandaş 2017 yılında mirasa girmiş ve miras kalan daireyi 2018 yılında satmıştır. Tahmini değer 2,5 milyon ruble, kadastro değeri 2,6 milyon ruble, daireyi 2,3 milyona satıyor, üç yıldan az bir süredir sahibi olduğu için, vergi ödemeniz gerekiyor ve gayrimenkulün tahmini (veya kadastro) değeri gider olarak dikkate alınamıyor çünkü miras kalmıştır. Kadastroyu sözleşmeye dayalı olanla karşılaştırıyoruz (2,6 milyon * %70 = 1,82 milyon). sözleşmeye bağlı olan daha yüksektir, dolayısıyla hesaplama sözleşmeye dayalı olandan yapılacaktır: (2,3 -1 milyon (kesinti)) *% 13 = 169.000 ruble. Üstelik daireyi 36 ay içerisinde satmazsanız herhangi bir beyanname veya vergi ödemenize gerek kalmıyor.
Örnek 7: Anne, 2018 yılında kızına bir daire verdi (yakın akrabalar nedeniyle), ancak kızı daireyi 2019 yılında 1,8 milyon rubleye sattı. Vergi şu şekilde olacaktır: (1,8 - 1 milyon) * %13 = 104.000 ruble.
Peki ya yerleşik olmayanlar?
Vergi mukimi, bir takvim yılı içinde sürekli olarak en az 183 gün boyunca Rusya Federasyonu'nda kalan (Rusya Federasyonu vatandaşı veya yabancı olmasına bakılmaksızın) bir bireydir. Bir kişi yılın çoğunu yurtdışında geçiriyorsa, o kişi Rusya'da yerleşik değildir.
Daha önce (2019'a kadar) yurt dışı yerleşikler, dairenin/evin/odanın ne zaman ve hangi gerekçeyle satın alındığına bakılmaksızın konut alanı satışında %30 vergi ödüyordu.
Şimdi vergi kanununda değişiklik yapıldı. Ve yerleşik olmayan bir kişi, gayrimenkul sahibi olması durumunda kişisel gelir vergisi ödemekten muaftır:
- 3 yıl- 2016'dan önce satın alındığında (veya yakın bir akraba tarafından miras alındığında veya bağışlandığında);
- 5 yıl- 01/01/16 tarihinden sonra sahibi olduysanız.
Ancak ne 1 milyonluk bir kesinti, ne 2 milyonluk konut alımında bir kesinti, ne de satın alırken masrafların tutarı dikkate alınıyor. onlara uygulamayın. Yerleşik olmayan birinin 3 (5 yıl) beklemesinin daha iyi olduğu ortaya çıktı, aksi takdirde dairenin satış tutarı üzerinden% 30 oranında vergi ödenmesi gerekecek.
Aynı yıl daire satışı ve alımı
Aynı anda (veya sadece aynı yıl içinde) bir daire satılırken daha pahalı veya daha ucuz bir başka daire satın alınırsa, bir dairenin satışı için vergi ödemek gerekli midir? Evet, eğer satılan daire satın alındığından daha yüksek bir fiyata satılmışsa. Yani kâr elde edildi. Ancak mülk indirimini hiç kullanmadıysanız (alıcı olarak 2 milyon ruble), o zaman belirli bir yılda ödenecek vergiyi azaltabilirsiniz. Bu durumda mülk sahibi aynı anda iki vergi indirimi alma hakkına sahiptir:
- satın alınan daire için kesinti hakkı (satın alma sırasında 2 milyon ruble) daha önce kullanılmamışsa (veya 2014'ten bu yana tam olarak kullanılmamışsa).
- daire satıldığında(1 milyon ruble), eğer bu kesinti mülkün başka bir nesne için satıldığı yılda kullanılmadıysa (satın alma fiyatını kullanmak daha karlıysa, o zaman kesinti yerine satın alma maliyetlerini kullanabilirsiniz).
Bir daire satın alırken 2 milyon ruble mülk kesintisi
Bir mülk satın alırken vergi mükellefi 2 milyon ruble tutarında mülk indiriminden yararlanabilir. Ancak bir vergi mükellefi böyle bir kesintiyi hayatı boyunca yalnızca bir kez alabilir. 2014'ten sonra konut satın alırken, vatandaş daha önce indirimi satın alma için kullanmamışsa, tamamı geri ödenmemişse farklı gayrimenkul nesneleri için indirim talep edilebilir. Yani, kesintiyi satın alınan farklı konutlara dağıtın.
Bir daire satın alırken kesinti almak için şunları yapmalısınız:
- mülk Rusya Federasyonu topraklarında bulunmalıdır;
- Bir satın alma işlemi için yalnızca yerli kredi şirketlerinden kredi olarak fon alabilirsiniz;
- Rusya'da ikamet etmek;
- İşlemi ve gelir düzeyinizi belgeleyin.
Gayrimenkul satın alındığında, kesinti vergi mükellefinin elde ettiği diğer gelirleri (ücretler, vergiye tabi diğer mülklerin satışı) azaltır.
Örnek 8: 2018 yılında bir vatandaş 1,35 milyon ruble değerinde bir daire satın aldı. Aylık ortalama maaşı 120 bin ruble ve 2018 yılı 2-NDFL sertifikasında geliri 1.440.000 ruble idi. Satın alma sırasındaki kesintiden yararlanabilir ve 175.500 ruble (1,35 milyon * %13) tutarındaki kişisel gelir vergisini geri ödeyebilir ve ayrıca bakiyesi (2 milyon - 1,35 milyon = 650 bin ruble) kalacaktır. Satın aldıktan sonra diğer mülkler için gidin. 2019'da 1,62 milyon rubleye bir ev satın aldığında. bakiyeyi (aynı maaş seviyesinde) geri ödeyebilir ve 84.500 ruble iade edebilir. (650.000 rubleden %13), 2019 yılında maaşından vergi kesildi.
Vatandaş daha önce 2 milyonluk kesintiyi kullanmamışsa, bir dairenin satışında ve diğerinin satın alınmasında kesintiler
3 (5) yıldan az süredir sahip olunan bir dairenin satışından sonra vergi hesaplaması yalnızca iki yoldan biriyle yapılabilir:
- Kesintilerin kullanılması;
- Bu dairenin ilk satın alımında yapılan harcamalardan geliri azaltarak.
Bir vatandaşın aynı yıl içinde bir mülkü satıp başka bir mülk satın aldığı birkaç tipik durumu ele alalım. Aynı zamanda, satın alımlarda vergi indiriminden (2 milyon ruble) henüz yararlanmadı:
Satılık daire bir hediyeydi (miras) veya maliyeti 1 milyon rubleden azdı.
Örnek 9: Miras olarak alınan bir daire 3,4 milyon rubleye satıldı, aynı yıl 2,8 milyon rubleye başka bir daire satın alındı, vatandaş daha önce 2 milyonluk kesintiyi kullanmamıştı: (3,4 milyon - 1 milyon (satışta kesinti)) = 2,4 milyon - vergiye tabi taban. Daha sonra 2,4 milyon - 2 milyon (satın alma sırasında kesinti) = 400.000 ruble. indirimi aldıktan sonra yeni vergi matrahı. Ödenecek vergi 52.000 ruble olacak. (400 bin ruble * %13).
Örnek 10: Bir daire 3,5 milyon rubleye satıldı, daha önce 0,8 milyon rubleye satın alınmıştı. Daha sonra 3,1 milyon rubleye ikinci bir daire satın alındı. İlk dairenin satın alma bedeli (800 bin ruble) 1 milyonluk kesintiden az olduğu için indirimden yararlanmak daha karlı. Satılan dairenin vergi matrahı (3,5 - 1 milyon) = 2.500.000 ruble olacaktır. O zaman 2.500.000 - 2.000.000 = 500.000 ruble kesintisini kullanabilirsiniz, vergi 65.000 ruble olacaktır.
Satın alınan daire 2 milyon ruble'den az ise.
Örnek 11: Miras alınan daire 2,3 milyon rubleye satıldı, 1,5 milyon rubleye yeni bir daire satın alındı. Kesinti kullanıldığında vergiye tabi matrah 2,3 - 1 milyon ruble = 1,3 milyon ruble oldu. 1,5 milyon ruble azaltılabilir, yani 1,3 -1,5 = - 0,2 milyon ruble. İşte ortaya çıkıyor - 200.000 ruble. onlar. 26.000 ruble olan verginin% 13'ünü bütçeden geri ödemelidir. Ve ancak bir vatandaş bu yıl böyle bir gelir alırsa (işveren 2NDFL'den sertifika), o zaman bütçeden 26.000 ruble alacak.
Örnek 12: Daire 4,3 milyon rubleye satıldı, daha önce 2,1 milyon rubleye satın alınmıştı. Daha sonra 1,7 milyon rubleye ikinci bir daire satın alındı. Satıştaki vergi matrahı 4,3 - 2,1 = 2,2 milyon ruble olacak. 1,7 milyon ruble azaltıyoruz. 2,2 -1,7 =0,5 milyon ruble. Bu tutar üzerinden 500.000 * %13 = 65.000 ruble vergi ödemeniz gerekiyor.
Satın alınan daire 2 milyon ruble'den fazla ise.
Örnek 13: 2018 yılında bir vatandaş eski bir daireyi 4,8 milyon rubleye sattı. (3,5 milyon rubleye satın alındı) ve 3,1 milyon rubleye yeni bir tane satın alındı. Bir vatandaştan yeni bir daire satın alırken indirimden yararlanma hakkı henüz kullanılmamıştır (2 milyon RUB):
- Kişisel gelir vergisini hesaplamanın ilk yöntemi: (4,8 – 1 (satışta kesinti) – 2 (satın almada kesinti)) x %13 = 234.000 ruble.
- Kişisel gelir vergisini hesaplamanın ikinci yöntemi: (4,8 – 3,5 (giderler)) = 1,3 milyon ruble. Yeni bir dairenin maliyeti 3,1 milyon rubleden fazla olduğu için 2 milyon rublelik kesintinin tamamından yararlanabiliyoruz. Kesintiyi 1,3 - 2 milyon ruble azaltıyoruz. = - 0,7 milyon ovmak. Yani "eksi" çıkıyor ve bir vatandaşın yıllık geliri (kişisel gelir vergisi belgesi 2) 700.000 ise, bütçeden% 13'ü (91.000 ruble) kendisine iade edilecek. Örneğin, yıllık ücretler 500 bin ruble ise, vergi iadesi 65 bin ruble olacaktır. Kalan 26.000 vergi ise gelecek yıl geri ödenebilecek.
- Vergi mükellefi için 2. seçeneğin daha karlı olduğu ortaya çıktı.
Bununla birlikte, bazı vergi makamları yalnızca bir kesinti (satıcılar için 1 milyon) kullanabileceğinize ve ancak daha sonra başka bir kesinti (alıcılar için 2 milyon) beyan edebileceğinize inanmaktadır. Burada vergi dairesiyle tartışabilirsiniz. Bu tür argümanlar, bir vatandaşın örneğin 2018'de bir ev satması ve 2019'da yeni bir ev satın alması durumunda uygundur; İşlemler aynı vergi döneminde değildi. Mükellef sadece gelir ve giderlerinin farkı üzerinden vergi öder ve alım-satım aynı yıl içinde yapılmışsa hem alımda indirimden hem de satışta indirimden faydalanabilir.
Bir dairenin hissesini satmak
Bir gayrimenkul hissesini satarken, vergi matrahını bu hissenin satın alınmasına ilişkin maliyetlerle de (orantılı olarak) azaltabilirsiniz. Satın alma fiyatını teyit eden belgeler, beyanla birlikte doğrulama için sunulmalıdır. Bu durumda birkaç nüans olabilir:
Hisse satarken bir dairenin satın alma fiyatının muhasebeleştirilmesi
Örnek 14: 2017 yılında bir vatandaş 2,3 milyon rubleye bir apartman hissesi satın aldı, ardından 2,5 milyona sattı.Hissenin 5 yıldan az bir süre sahibi olması durumunda vergi 200.000 *% 13 = 26.000 ruble olacak.
Kural olarak bir apartman dairesindeki pay ayrı olarak satın alınmaz. Çoğu zaman, hissedarlar (aile) tarafından satın alınan dairenin kendisi ile birlikte bir mülk haline gelir. Daha sonra bir hisse satın almanın maliyetleri ya dairenin satın alma ve satış sözleşmesinde belirtilir ya da basit bir formül kullanılarak belirlenir (her hissenin fiyatı sözleşmede belirtilmemişse):
Toplam satın alma maliyeti x Hisse büyüklüğü = Hisse satın alma maliyetleri
Örnek 15: Çift, 1/2 hisseli ortak mülkiyette 4,3 milyon rubleye bir daire satın aldı. Bir yıl sonra daire 4,5 milyon rubleye satıldı. Onlar. aile satıştan gelir elde etti (4,5 -4,3) = 200.000 ruble. Ancak herkes beyanda bulunmalı ve aynı tutarı (4,5 milyon/2 - 4,3/2) * %13 = 13.000 ruble ödemelidir. Hem karı koca 100.000 ruble gelir elde etti. hisselerinin satışından dolayı herkes 13 bin ruble vergi ödüyor.
Bir dairenin hissesini satarken 1 milyonluk mülk kesintisinin muhasebeleştirilmesi
Ortak mülkiyetteki mülk satılırken, kesinti tutarının tamamı (1 milyon ruble) dikkate alınabilir, ancak ortak sahipler arasında yalnızca hisseleriyle ORANTILI OLARAK dağıtılmalıdır. Çünkü böyle bir kesinti her satıcıya ve her hisseye göre değil, mülk için sağlanıyor. Aşağıdakiler ortaya çıkıyor:
- Hisseyi ayrı bir nesne olarak ayrı olarak satarsanız kesintinin tamamını kullanabilirsiniz (yani, her bir sahip kendi payını ayrı bir satın alma ve satış sözleşmesi kapsamında satar ve alıcı birkaç sahiplik belgesi alır (her satıcıyla yapılan anlaşmalar)), Federal Vergi Dairesi'nin 25 Temmuz 2013 N ED-4-3/13578 tarihli mektubu, Federal Vergi Dairesi'nin 2 Kasım 2012 N ED-4-3/18611 tarihli mektubu.
- Daireyi diğer sahiplerle birlikte (payınız dahil) tek bir nesne olarak satarsanız, 1 milyon ruble tutarında kesinti yapılır. sahipleri arasında paylarına göre paylaştırılacaktır.
Örnek 16: Üç kişilik bir aile, miras yoluyla aldıkları bir daireyi satıyor, bu nedenle satın alma bedeli giderlerde dikkate alınamıyor, sadece kesinti kullanabilirsiniz. Daire 4,6 milyon rubleye satıldı, her birinin 1/3 payı var.
- Seçenek 1: Bir alım satım sözleşmesi düzenlenir, daire tek bir nesne olarak satılır. Sahiplerin her biri böyle bir vergi ödüyor (4,6 milyon/3 - 1 milyon/3) * %13 = 156.000 ruble.
- Seçenek 2: Her hisse için ayrı bir alım satım sözleşmesi düzenlenir ve alıcıya 3 adet mülkiyet belgesi verilir (devlet sicilinden alıntılar). Burada her mal sahibi 1 milyon ruble kesinti alıyor. Ve her satıcının ödeyeceği vergi (4,6 milyon/3-1 milyon) * %13 = 69.333 ruble olacaktır. Ancak bu seçenek daireyi satın alan kişiye pek uygun gelmeyebilir ve vergi müfettişliği böyle bir işlemi vergi kaçakçılığı olarak değerlendirebilir.
Hissedarlardan birinin mülkün 3 (5) yıldan fazla sahibi olduğu ve beyanname vermekten ve vergi ödemekten muaf olduğu, geri kalanının 3 (5) yıldan az olduğu ve Federal Vergi Servisi'ne rapor vermek zorunda olduğu durumlar vardır. Daire alım satım sözleşmesinde hissedarlar, gelir dağıtımına ilişkin başka herhangi bir prosedür belirleyebilirler; hisselerinin büyüklüğüne bağlı olmamakla birlikte, daireden elde edilen gelirin büyük bir kısmı vergiden muaf mülk sahibi lehine dağıtılabilmektedir. Ve daireyi tek bir nesne olarak satabilirsiniz, ancak sözleşmede her bir hissenin ne kadara mal olduğunu belirtin.
Örnek 17: Anne, kızı ve oğlu bir daireyi 1,8 milyon rubleye satıyor. 2018'de. Anne 5 yıldan fazla süredir 1/2 hisseye sahip olup, çocuklar yakın zamanda babalarının vefatından sonra mirasa girmiş ve 5 yıldan az bir süredir 1/4 hisseye sahip olmuşlardır. Anlaşmada satıştan elde edilecek gelirin şu şekilde dağıtılmasına karar verildiği belirtiliyor:
- kızı ve oğlu - her biri 0,333 milyon ruble,
- anne (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 milyon ruble.
Anne, ödemeden muaf olduğu için vergi ödemiyor ve çocuklar kesintiyi kullanıyor: 0,333 milyon (hisse satışından elde edilen gelir) - 0,333 milyon (1 milyon kesinti / 3) = 0. Ödeme yapmak, ancak çocukların destekleyici belgelerle birlikte bir beyanda bulunmaları gerekmektedir.
Burada da tuzaklar var, yani 2016'dan itibaren gayrimenkul satarken vergi hesaplamasının kadastro değerine (en az% 70) bağlı olacağı ve vergi matrahının mülk sahiplerinin payı ile orantılı olarak hesaplanması gerektiği gerçeği. Kadastro değerine göre sözleşme değeri hissenin %70'inden azsa, hesaplama sözleşmede belirtilene değil ikincisine göre yapılır.
Örnek 17'ye geri dönelim böyle bir dairenin kadastro değeri 1,9 milyon ruble ise. O zaman kız ve oğlunun 1/4'lük payı 475.000 ruble olacak. Kişisel gelir vergisini hesaplamak için, vergiye tabi tutar kadastro tutarının% 70'inden, yani en az 332.500 rubleden az olmamalıdır, ancak burada sözleşme tutarı 333.333 ruble'dir, bu da hesaplamanın sözleşme tutarına dayandığı anlamına gelir ve kız ve oğlu vergi ödemiyor.
Ne zaman beyanname vermeli ve vergi ödemelisiniz
Vergi hesaplaması (sıfır olsa bile), kesinti beyanı, 3 (5) yıldan az bir süredir sahip olunan mülkün satışı gerçeğinin 3-NDFL beyanına yansıtılması gerekir.
- Beyan için son tarih- dairenin satışından/satın alınmasından sonraki yıl - 30 Nisan'a kadar.
- Vergi ödeme son tarihi- Ödenecek vergi varsa, 15 Temmuz'a kadar.
Beyannameyi doldurmaktan tasarruf etmek için (özel kuruluşlar ortalama olarak doldurmak için 500 - 2000 ruble ücret alıyor), bunu kendiniz çözebilirsiniz, bunda karmaşık bir şey yok. Programı indirmeli ve sezgisel olarak doldurmalısınız, bakın (burada kendinizle ilgili bilgileri nasıl dolduracağınızı ve farklı kodları nasıl gireceğinizi görebilirsiniz):
- Gelir kodu:
- 1510 - bir dairenin, evin satışı için müzakere edilen miktar
- 1511 - bir dairenin, evin payının müzakere edilen tutarı
- Gider/kesinti kodu
- 901 - mülk kesintisi 1 milyon ruble ise.
- 903 - satın alma maliyetleri onaylanırsa.
Beyana eklenen belgeler
İşlemi onaylayan tüm belgelerin kopyalarını 3-NDFL beyanına ekleyin:
Sunum yöntemleri:
- Posta - Eklerin bir listesini içeren bir belge paketini posta yoluyla gönderebilirsiniz; gönderme tarihi, belgelerin vergi makamları tarafından alındığı tarih olarak kabul edilir.
- Şahsen - bunu şahsen yapabilirsiniz (tercihen).
- Vekaletname ile - bir temsilci, noter tarafından onaylanmış bir vekaletname kapsamında da belge alabilir.
- Federal Vergi Servisi web sitesindeki kişisel hesabınız aracılığıyla yani elektronik biçimde.
Bir belge paketini 2 nüsha halinde derleyin, biri yanınızda kalmalı (vergi kabul listesinde bir işaretle), diğeri Federal Vergi Hizmetine gönderilmelidir.
Kişisel gelir vergisi herhangi bir bankada ödenebilir. Gerekli ayrıntıları vergi dairesinden almak daha iyidir; bunları Federal Vergi Hizmetinin web sitesinde veya Devlet Hizmetleri portalında da bulabilirsiniz.
Sonuçlar: Daireyi satarken vergi ödemediniz ve/veya vergi dairesine 3-NDFL ibraz etmediniz
İadenizi zamanında göndermemeniz ve/veya vergilerinizi geç ödemeniz (son tarih 30 Nisan) aşağıdaki cezalarla sonuçlanabilir:
- Beyannamede aktarılacak verginin 0 olması durumunda 1000 ruble para cezası.
- Para cezaları: 15 Temmuz'a kadar beyanda bulunmazsanız (%30'a kadar) ve vergiyi ödemezseniz, geciktiğiniz her ay için ödenecek vergi tutarının %5 ila %20'si (%30) arasında (%20'ye kadar) , eğer kasıtlı olarak temerrüde düşmüşse, o zaman %40).
- Cezalar - 16 Temmuz'dan itibaren günlük ceza tahakkukları (ipipip.ru/shtrafi/ web sitesindeki cezaları ve para cezalarını hesaplamak için hesap makinesine bakın).
- Tutarı 900 bin rubleyi aşan vergi ödemenin tamamen reddedilmesi durumunda cezai sorumluluk doğar.
Makalenin konusuyla ilgili sorularınız varsa, lütfen bunları yorumlarda sormaktan çekinmeyin. Tüm sorularınızı birkaç gün içinde mutlaka cevaplayacağız. Ancak yazıdaki tüm soruları ve cevapları dikkatlice okuyunuz, eğer böyle bir sorunun detaylı cevabı varsa sorunuz yayınlanmayacaktır.
199 yorum
Bir dairenin satış vergisi, bireyin gelirine uygulanan bir vergidir ve eşittir yüzde 13. Ancak bu verginin ödenmesi her zaman gerekli değildir. Akılda tutulması gereken ilk şey, daha sonra bir dairenin mülkiyetini alan mülk sahipleri için vergi hesaplamaya yönelik yeni kurallar getiren vergi kanununda yapılan son değişikliktir. 1 Ocak 2016.
Daire 1 Ocak 2016'dan önce mülkiyete alınmışsa
Burada çok basit bir kural geçerli: Bir dairenin satışında vergi ödeme zorunluluğu yalnızca dairenin sahiplik süresine bağlıdır.- Eğer daire 3 yıldan fazla süredir sahip olunan, sonra satarken vergi ödemeye gerek yok.
- Eğer daire 3 yıldan az bir süredir sahip olunan, sonra satarken vergi ödemen gerekiyor.
Daire 1 Ocak 2016'dan sonra satın alınmışsa
Burada durum biraz daha karmaşık. İşte değişenler:
Asgari görev süresi artırıldı 5 yıl, eğer daire sizin tarafınızdan satın alındıysa. Dairenin miras kalması, yakın bir akraba tarafından bağışlanması, özelleştirilmesi veya bakmakla yükümlü olunan kişiyle ömür boyu bakım sözleşmesi kapsamında alınması durumunda da aynı (3 yıl) kaldı.
Yani, satın alınan daireye 5 yıldan daha az bir süre sahip olunduysa, satış vergisi ödemeniz gerekir.
Ve miras yoluyla alınan bir dairenin satışına ilişkin verginin, mülkiyetin kazanılmasından 3 yıl sonra ödenmesine gerek kalmayacak.
Kanun artık vergileri azaltmak amacıyla bir dairenin maliyetinin yapay olarak düşürülmesine izin vermeyecek. Alım satım sözleşmesinde belirtilen değer kadastral değer * 0,7'den düşük ise satıştan elde edilen gelir kadastral değer * 0,7 olarak hesaplanır.
Vergi indirimi
Bir daire satarken iki tür kesinti vardır:
Sabit 1.000.000 ruble kesinti. Bir dairenin satışından elde edilen vergiye tabi gelir bu tutar kadar azaltılabilir.
Örneğin bir dairenin maliyeti 3.500.000 ruble. O zaman vergi ödemeniz gereken gelir şuna eşit olacaktır:
Vergiye tabi matrah = 3.500.000 - 1.000.000 = 2.500.000 ruble.
Tutardaki kesinti bir daire satın almayla ilgili masraflar. Bu durumda vergi aslında yalnızca yeniden satıştan elde edilen kâr üzerinden alınır.
Örneğin vatandaş Ivanov 5.000.000 rubleye bir daire satın aldı. Ve 2 yıl sonra onu 6.000.000 rubleye sattım. Alım satım sözleşmesi olması durumunda satın alma tutarı burada kesinti olarak kullanılabilir. Bu nedenle aradaki fark üzerinden vergi ödemeniz gerekecektir:
Vergiye tabi matrah = 6.000.000 - 5.000.000 = 1.000.000 ruble.
Üstelik ipotekli daire satın aldıysanız ödenen faiz tutarı da kesintiye dahil edilebiliyor. Bu harcamaları teyit etmek için bankadan uygun sertifikayı almanız yeterlidir.
Gayrimenkul alım ve satımına, ilgili vergilerin ödenmesine ve vergi kesintilerinin alınmasına ilişkin kuralları düzenleyen ana düzenleyici belge, Rusya Federasyonu Vergi Kanunu, özellikle de Sanat'tır. 220.
Mülkün 3 veya 5 yıldan daha az bir süredir mülkiyeti varsa
- Bir durumda satıcı, paragraflara göre tercihli mülkiyet indirimini kullanacaktır. 1 madde 2 md. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 220'si 1.000.000 ruble'dir ve aslında ödenecek vergi miktarını azaltır. Üstelik bu tür bir imtiyazlı miktar, tek bir mülke veya aynı anda birden fazla mülke tamamen uygulanabilir.
- Başka bir durumda, mülk kesintisi, örneğin konutun ilk maliyeti, onarımlara harcanan fonlar için harcama tutarı olarak sunulabilir. Üstelik tüm bu harcamaların belgeli kanıtlarının olması gerekiyor.
Mülk indirimi alma yönteminin fizibilitesine göre satıcı tarafından belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca vergi ödemesine konu tutarın sıfır olması durumunda bile, bu tür gayrimenkul mülkiyeti dönemlerine sahip bir vatandaşın vergi dairesine 3-NDFL beyannamesi vermesi gerekmektedir.
3 veya 5 yıldan fazla
Bir vatandaşın kanunla belirlenen süreden (3 veya 5 yıl) daha uzun bir süre gayrimenkul sahibi olması durumunda, bir daireyi satarken aslında konut maliyeti tutarında vergi indirimi alır. Bu durumda dairenin satışından elde edilen gelir üzerinden vergi ödemesine ve buna göre vergi dairesine beyanda bulunmasına gerek kalmayacak.
Bir akrabaya satılırsa
Mevcut mevzuat şunu belirtiyor İlgili kişiye konut amaçlı gayrimenkul satışında mülk kesintisi alınmaması. Onlar. dairenin eşe, ebeveyne, kendi çocuğuna, kız kardeşe/erkek kardeşe satılması durumunda, Madde 2'ye göre kimdir? 105.1'in birbirine bağlanması durumunda satıcı vergi indiriminden yararlanamaz.
İlgili kişi olarak sınıflandırılmayan diğer akrabalara gayrimenkul satarken satıcının mülk iadesini kullanması yasak değildir.
Ortak mülkiyetteki yaşam alanının bir kısmı veya tamamı satıldı
Ortak mülkiyette olan bir dairenin satılması halinde, ortaya çıkan vergi indirimi her bir malikin payı oranında bölünür. Eğer mülk tek bir nesne olarak satılmıyorsa ve her malik kendi payını bizzat satıyorsa, bu durumda her satıcı kendi mülk kesintisini alır.
Hisseye üç yıldan az bir süre sahip olundu
Bu durumda, 3 yıldan az süredir sahip olunan bir hissenin satılması durumunda, satıcı, mülkün tamamını satarken olduğu gibi, mülk indirimi almak için de aynı şartlara sahiptir. Bu vergi indirimi kanunla belirlenebilir (1.000.000 ruble) veya gider tutarını temsil edebilir.
Satıcı emekli ise
2011 yılı 330 sayılı Federal Kanun gibi bir yasama kanununun yürürlüğe girmesinden sonra, emekli vatandaşların konut amaçlı gayrimenkul satarken vergi indirimlerinden yararlanmaları mümkün hale gelirken, diğer vatandaş kategorileriyle aynı koşullar onlar için de geçerlidir ( Bir emekli daire satın alırken kesinti talebinde bulunabilecek mi, öğrenin).
Miktar ne olabilir?
Mevcut mevzuat, kullanım süresi belirlenen daireden daha az olan bir daireyi satarken vatandaşların gelir vergisi ödemesi gerektiğini ve bu verginin, satış sözleşmesinde veya iddia edilen durumda belirlenebilecek maksimum değerden hesaplanmasını öngörmektedir. 01/01/2016 tarihi itibariyle kadastral değerin %70'i eksik beyan olarak belirlenmiştir.
burada Satıcı bu vergiyi mülk kesintisi kullanarak azaltabilir. Şunlardan biri olabilir:
- kanunun öngördüğü maksimum kesinti 1.000.000 ruble;
- gayrimenkul giderleri - satın alma maliyeti, onarım çalışmaları, kredi giderleri ve bunların belgesel kanıtları olması gerekir.
Onlar. daire 1.000.000'e kadar satılmışsa veya masrafları onaylayan herhangi bir belge yoksa, tercihli kesinti kullanılması tavsiye edilir. Mülkün maliyeti tercihli kesintiden daha yüksekse, vergiye tabi geliri en aza indirmek ve böylece mülk kesintisi miktarını artırmak için giderleri onaylayan belgelere dikkat etmelisiniz.
Nasıl hesaplanır: örnekler
- Örnek 1. Mülk 2017 yılında 8,6 milyon rubleye satıldı ve 2015 yılında 8,2 milyon rubleye satın alındı, ancak tüm destekleyici belgeler muhafaza edildi. Sahiplik süresi belirlenen 3 yıllık süreden daha kısa olduğundan (1 Ocak 2016'dan önce satın alındığı için), satıcı ya tercihli indirimden (8,6 - 1) *% 13 = 988 bin ruble ya da kullanım giderinden yararlanabilir muhasebe (daha karlı) (8,6 – 8,2)*%13 = 52 bin ruble.
- Örnek 2. Bir vatandaş, 2015 yılında kadastro değeri 2,4 milyon ruble olan gayrimenkulü miras aldı, ardından 2016'da 2,3 milyon rubleye satıyor. Görev süresi belirlenen süreden daha kısadır (miras yoluyla olduğu için 3 yıl). Sözleşme ve kadastro değerini karşılaştırıyoruz (%2,4 * 70 = 1,68 milyon ruble), buna göre vergi indirimi sözleşme değeri (2,3 - 1) *% 13 = 169 bin ruble ile hesaplanmalıdır.
Vergiye tabi gelirinizi azaltmanın başka hangi yasal yolları vardır?
Gayrimenkul satışından elde edilen vergiye tabi geliri azaltmanın iki resmi yoluna ek olarak, geliri azaltmanın başka bir yasal yolu daha var. Bu, satış prosedürünün gerçekleştirildiği yıl içinde yeni bir konut mülkünün satın alınmasını da içermektedir.
Bu durumda vatandaş aynı anda iki beyanname sunacaktır: biri satışla ilgili, diğeri ise en fazla 2.000.000 ruble olabilen yeni bir ev satın alma maliyetlerine ilişkin kesinti almak için. Bu durumda devlete olan vergi borcunu sıfırlayabilir. Aynı zamanda, daha önce mülk alımında vergi indirimi uygulanmamışsa böyle bir planın kullanılması tavsiye edilir.
Nasıl geri ödeme alınır?
Bir daire satan ve vergi indirimi başvurusunda bulunmak isteyen bir vatandaşın, satıştan sonraki yılın 30 Nisan tarihine kadar ikamet ettiği yerdeki vergi dairesine başvurması ve aşağıdaki belge paketini sunması gerekir:
- beyan 3-NDFL;
- satış Sözleşmesi;
- kimlik belgesi - sivil pasaport;
- TIN sertifikası;
- fonların alındığını onaylayan bir belge (makbuz, banka ekstresi vb.).
burada Her durumda vergi dairesine belge ibraz edilmesi gerekmektedir, aksi takdirde, kaçakçı olan bir vatandaşın Sanat'a göre cezai sorumluluğu taşıması gerekecektir. Rusya Federasyonu Ceza Kanunu'nun 198'i. Bir masa denetiminden sonra, Federal Vergi Servisi kesinti hakkını onaylar veya beyanda hatalar olması durumunda kesinti işleminin imkansızlığı hakkında bir bildirim gönderir.
Kaç kez geri dönebilirsin?
Mevcut mevzuatta gayrimenkul satışından indirim almak için vergi dairesine yapılacak başvuru sayısında herhangi bir sınırlama bulunmuyor. Tek sınırlama, devlet tarafından sağlanan (mülkün 3 (5) yıldan daha az bir süredir sahip olunması durumunda) 1 milyon ruble tutarındaki imtiyazlı mülk kesintisidir.
Onlar. Birden fazla gayrimenkulün, ister tek satıştan ister tamamından imtiyazlı tutar düşülerek, kalan kâr üzerinden gelir vergisi ödenerek satılması mümkündür.
Ne zaman reddedebilirler ve ne yapmalılar?
Aşağıdaki durumlarda vatandaşların vergi beyannamesi vermesi reddedilebilir:
- Evraklar hatalı doldurulmuş. Tespit edilen yorumların düzeltilmesi gerekmektedir.
- Üç yıllık zaman aşımı süresi dolmuştur. Onlar. Beyanname, raporlama döneminden önceki takvim yılları için sunulabilir.
- Vergi memurları yasa ihlallerini (düşük değerleme, akrabalar arasındaki işlemler) kaydetti. Sağlanan verilerin doğruluğunu kanıtlamak için mahkemeye gitmek.
Konut amaçlı gayrimenkul satış prosedürü de vergiye tabidir ve buna bağlı olarak vergi indirimi alma fırsatı da vardır. Aynı zamanda, mevzuat değişikliklerinin yürürlüğe girmesinden sonra, bu prosedür bazı özellikler kazandı; örneğin, bazı vatandaş kategorileri ve onların gayrimenkulleri için mülkiyet süresinin artması ve dikkate alınarak değerin küçümsenmesi gibi bir "boşluk". Konutların kadastro değerinin yüzde 70'i engellendi.
Bir hata bulursanız lütfen metnin bir kısmını vurgulayın ve tıklayın. Ctrl+Enter.
Mevcut vergi sistemi, herhangi bir gelir elde eden vatandaşların uygun gelir vergisini devlet hazinesine ödemesi gerektiğini varsaymaktadır. Bu kurallar aynı zamanda bir dairenin satışından elde edilen gelirler için de geçerlidir. Bununla birlikte, bu durumda devlet özel bir fayda sağlar - bir daire satarken vergi indirimi, konunun harcanan fonları kısmen telafi etmesine olanak tanır.
Mülk satışından elde edilen gelirin beyan edilmesinin özellikleri
01/01/2016 tarihinden sonra satın alınan tüm gayrimenkuller, belirli bir mülkiyetin asgari mülkiyet süresi boyunca (3 yıl) sahibi olması halinde vergiye tabi olmayacaktır. Ayrıca bu tür nesnelerle ilgili olarak aşağıdaki koşullardan en az birinin karşılanması gerekir::
- Gayrimenkul, mevcut sahibine miras kalmıştır veya sahibinin akrabası veya aile üyesi olarak kabul edilen bir vatandaştan hediye olarak alınmıştır (RF IC hükümlerine göre).
- Vatandaş, mülkiyet haklarının ortaya çıkmasının bir sonucu olarak nesneyi özelleştirdi.
- Mülk sahibi, bakmakla yükümlü olduğu kişilerle ömür boyu bakım sözleşmesi imzaladıktan sonra mülkü alan kira ödeyicisidir.
Diğer tüm durumlarda minimum sahiplik süresi 5 yıldır.
Bir işletmenin, gayrimenkulünün satışından sonra, adil vergilendirme açısından gerçek değerinin (raporlama yılı başı itibarıyla) altında, yani kadastro değerinin %70'inin altında gelir elde etmesi durumunda, elde edilen gelir kadastral değerin 0,7 ile çarpımına eşit olarak kabul edilir.
01/01/2016 tarihinden önce satın alınan tüm mülkler ve diğer nesneler (garaj, araba vb.) için mülk sahipliği süresinin minimum sınırı 3 yıldır.
Ayrıca, söz konusu mülkü satan kuruluş, satış işleminden elde edilen gelir tutarını, satılan nesnenin satın alınmasıyla ilişkili fiili, belgelenmiş maliyetlerin tutarı kadar azaltma hakkını saklı tutar. Ancak bu yöntemin kullanılması halinde kesintiden yararlanma hakkı ortadan kalkar.
Gayrimenkul satarken vergi ödeme prosedürü
Gayrimenkul satış prosedürüne vergiyle ilgili bir dizi özellik eşlik etmektedir. Sanat'a dayanarak. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 217'si, mülkün beş yıldan fazla (veya üç yıldan fazla, ancak yukarıda açıklanan koşulların mevcut olması durumunda) sahibi olan sakinler tarafından gelir vergisi ödenemez. Bu gerçek, sahibinin sertifikasına kaydedilen tarihle doğrulanır.
Diğer durumlarda, konunun, alınan tutarın% 13'ünü ödemesi gerekecektir.
Bu verginin vatandaş tarafından ödenmesi bağımsız olarak gerçekleştirilmekte, devlet bu süreci kontrol etmemektedir.
Gelir vergisinin ödenmemesi hızlı bir şekilde tespit edileceği ve ciddi sonuçlar doğuracağı için vatandaşın bu yükümlülüğü göz ardı etme hakkı yoktur.
Vergiyi ödemek için kişinin mali hizmetin yerel birimini şahsen ziyaret etmesi ve aşağıdaki evrak paketini sunması gerekir:
Gönderilen belgelerin işleme alınması maksimum 10 gün içerisinde gerçekleşir. Denetimin tamamlanmasının ardından vatandaşa yapılan işlemle ilgili bildirim geliyor. Ayrıca verginin ödendiği ayrıntıları da alır.
Bir dairenin satışı üzerine gelir vergisini hazineye aktarmadan önce bilmeniz gereken bir takım özellikler vardır:
- Taşınmazın sahipleri birden fazla kişi ise mülkiyet şekli ortak kabul edilir. Yani, tüm maliklerin vergi ödemesine eşit paylarla katılmaları gerekmektedir. Örneğin, vergi miktarı 90 bin ruble ise ve üç mal sahibi varsa, her birinin 30 bin ruble ödemesi gerekecek. Ancak bu ifade yalnızca öznelerin eşit mülkiyet payına sahip olduğu durumlar için geçerlidir. Diğer durumlarda vergi tutarı mülkün payına orantılı olarak bölünür.
- Uygulamada, bir daire satıp aynı zamanda yeni bir daire satın alan işletmelerin kişisel gelir vergisi ödemekten muaf olduğu yönünde yaygın bir yanılgı bulunmaktadır. Ancak bu doğru değil. Vergi yükünü ödeme zorunluluğundan kurtulabilmek için, kişinin öncelikle kişisel olarak mali yapıya gitmesi ve mevcut gelir vergisinin karşılıklı olarak hariç tutulması ve gelecekteki vergi indirimi konusunda bir anlaşmayı resmileştirmesi gerekir. yeni bir daire satın alırken ödenecek. Vergi müfettişinin böyle bir işlemi onaylaması halinde kişisel gelir vergisi ödeme zorunluluğu ortadan kalkıyor.
Bu işlem ancak her iki işlemin de aynı raporlama döneminde gerçekleşmesi durumunda yasal olarak gerçekleştirilebilir.
- Kişinin vergi yükünden muaf olduğuna dair belgeli delilin olduğu durumlarda bile, yine de işlem hakkında mali hizmete bildirimde bulunması gerekmektedir. Bunun için yapının yerel birimine alım satım sözleşmesi ve kimlik belgesi verilir. Bu, gelecekte evrakların zamanında tamamlanmamasıyla ilgili herhangi bir sorun yaşanmaması için gereklidir.
Bir daire satarken vergi indirimi kavramı, alma gerekçeleri
Vergi indirimi, bir kuruluşun bir daireyi satarken vergi ödemeye harcadığı belirli miktarda parayı geri ödemesine olanak tanıyan özel bir devlet yardımı olarak anlaşılmaktadır.
Böyle bir yardım alma hakkı yalnızca kişisel gelir vergisini düzenli ve tam olarak bütçeye ödeyen kuruluşlara görünebilir. Nüfusun bu kategorisinin, işverenlerin maaşlarından her ay% 13 kesinti yaptığı Rusya Federasyonu'nun tüm çalışan vatandaşlarını içerdiği varsayılmaktadır.
Bu nedenle, bir dairenin satışında kesinti yapılması, öznenin gelir vergisini tam olarak ödeyememesi veya daha sonra ödenen tutarın bir kısmını iade edebilmesi anlamına gelir.
Söz konusu koşullar altında kesinti seçenekleri aşağıdaki gibidir::
- gayrimenkul satıcısına kişisel gelir vergisi ödeme zorunluluğundan tamamen muafiyet;
- gelir vergisinin hesaplanmasının temeli, alınan fonların yalnızca belirli bir kısmıdır;
- Hesaplama tabanı tam olarak gelirdir.
Bir daire satarken mülk kesintisini hesaplamanın özellikleri
Bir dairenin veya bir kısmının satışından elde edilen gelirin azaltılmasının yasal olduğu azami vergi kesinti limiti 1 milyon ruble'dir.
Diğer mülklerin (örneğin bir araç, garaj, çeşitli binalar, pahalı eşyalar) satışından elde edilen tutarı azaltmanın yasal olduğu maksimum vergi kesinti limiti 250 bin ruble'dir.
Müşterek mülkiyet olarak listelenen ancak izin verilen asgari süreden daha kısa bir süre içinde kalan bir gayrimenkul biriminin, tek bir mülk olarak tek bir alım satım sözleşmesi kapsamında satılması durumunda, 1 milyon ruble tutarında kesinti yapılır. . pay sahipleri arasında, sahiplik payları oranında veya anlaşmayla paylaştırılacaktır.
Ortak mülkiyetteki bir nesnenin her sahibi, dairenin bir kısmını ayrı bir sözleşme kapsamında satarsa, 1 milyon ruble kesinti hakkı vardır. her biri için ayrı ayrı, yani her bir alım satım sözleşmesi için sabitlenir.
Bir raporlama döneminde bir vatandaşın iki veya daha fazla gayrimenkul satması durumunda kesintinin toplamda belirlendiğini, yani satılan tüm birimler için mümkün olan maksimum faydanın 1 milyon ruble olduğunu unutmamak önemlidir.
Gayrimenkul satışının toplam tutarı belirtilen 1 milyon ruble sınırından azsa, kişisel gelir vergisi ödeme yükümlülüğü ortaya çıkmaz, ancak yine de beyanname verilmesi gereklidir.
Örnek. 2017 yılında Gorodov S.V. dairesini toplam 3 milyon rubleye satmak için bir anlaşma yaptı. Mülk, Gorodov tarafından 2015 yılında 2,5 milyon ruble karşılığında satın alındı. Böylece daire, vergi muafiyeti için gereken asgari beş yıldan daha kısa bir süre vatandaşın mülkiyetindeydi. Bu nedenle mülk satışından elde ettiği gelir vergiye tabidir ve ayrıca mali hizmete 3-NDFL beyannamesi ibraz etmesi de gerekmektedir.
Gorodov'un vergiye tabi geliri 2 milyon ruble. Buna karşılık, telafi edilen kişisel gelir vergisi şu şekilde olacaktır: (3 milyon ruble – 1 milyon ruble) * %13 = 260 bin ruble.
Bir vatandaş için bunun daha alakalı bir kesinti olmadığı, ancak onaylanan harcamaların tutarı için bir fayda olduğu durumlarda, vergiye tabi gelir 500 bin ruble olacaktır. Buna karşılık, kişisel gelir vergisi: (3 milyon ruble – 2,5 milyon ruble) * %13 = 65 bin ruble.
Bir daire satarken vergi indirimi alma prosedürü
Böyle bir fayda elde etmek için yasal fırsatınızı gerçekleştirmek için, konu aşağıdaki eylem algoritmasını gerçekleştirmelidir:
- Raporlama döneminin tamamlanmasının ardından Form 3-NDFL'yi doldurun.
- Gayrimenkul satışı gerçeğini belgeleyen belgenin bir kopyasını hazırlayın. Özellikle alım satım sözleşmesi.
- Başvuru sahibinin, bir dairenin satışından gelir elde etmekle ilgili maliyet tutarında bir kesinti belirttiği durumlarda, tüm destekleyici belgelerin de hazırlanması gerekli olacaktır. Buna ödeme belgeleri, banka ekstreleri, makbuzlar vb. dahildir.
- Evrak paketinin tamamı mali hizmetin yerel bölümüne gönderilmelidir. Müfettiş tarafından evraklar incelendikten sonra vergi indirimi hakkının tanınmasına veya reddedilmesine karar verilecek. Her iki durumda da konu bilgilendirilecektir.
Vergi dairesine yardım hakkını belgeleyen belgelerin kopyalarını gönderirken, müfettişin bunları orijinallik açısından kopyalarla karşılaştırma fırsatına sahip olması için orijinallerin yanınızda olması gerekir.
Bir kişinin bir daireyi satarken mülk kesintisinin reddedileceği koşullar
Evrakları mali makama teslim etmeden önce konu, bunların doğru şekilde hazırlandığından ve eksiksiz olduğundan emin olmalıdır. Gönderilen evrakların incelenmesi üzerine vergi müfettişi, konuya indirim hakkı vermeyi reddedebilir. Bu, aşağıdaki nedenlerden dolayı gerçekleşebilir:
Böylece, söz konusu vergi avantajı, düzenli olarak kişisel gelir vergisi ödeyen Rusya Federasyonu'nun çalışan herhangi bir vatandaşına sağlanabilir. Ancak, prosedürün, operasyon başlamadan önce aşina olunması gereken bir takım özellik ve nüanslara sahip olduğunu unutmamak önemlidir.
Yükleniyor...