Прибутковий метод оцінки нерухомості приклад. Прибутковий підхід при оцінці нерухомості

У нашій країні продаж чи оренда нерухомості Останнім часомнабирає обертів у комерції, що призводить до необхідності власників чітко визначати вартість їхнього майна. Це необхідно для того, щоб у майбутньому вигідно продати чи здати в оренду нерухоме майно.

На сьогодні існує велика кількістьорганізацій, у яких кваліфіковані спеціалісти допоможуть зробити правильний розрахунок. Для обчислення цього показника існує кілька методик, але останнім часом популярність набирає прибуткового підходу до оцінки нерухомості. У чому його сутність, особливості та переваги слід розглянути докладніше.

Суть методики

Прибутковий підхід до оцінки нерухомого майна є процедурою, коли оцінювач обчислює вартість об'єкта виходячи з можливого надалі прибутку від нього. Тобто власник будівлі може отримати від експерта певний прогноз прибутковості від майна, а не лише суху вартість на сьогоднішній день. Підходить дохідний підхід для оцінки лише у випадках, коли прибуток і витрати від майна можна точно спрогнозувати на майбутнє. Здійснюється вся процедура у кілька етапів роботи оцінювача.

Для завершення процесу та видачі результату фахівець зобов'язаний:

  1. Точно визначити часові рамки дії прогнозу, що видається. Справа в тому, що після закінчення певного часу видана оцінка стає неактуальною у зв'язку з необхідністю проводити ремонт або іншими факторами, що впливають на вартість об'єкта. Усі методи прибуткового підходу повинні мати суворо встановлені рамки його дії.
  2. Розрахувати можливий прибуток та збитки від нерухомості в період дії прогнозу, що видається, і після його закінчення.
  3. Відповідно до вкладень, що приписуються нерухомості, та з урахуванням рівня ризику розрахувати дисконтну ставку. Це необхідно для майбутнього зіставлення результатів оцінки фахівцем та реального прибутку.

Спосіб спрощення процесу

Щоб метод оцінки прибутковим підходомбув зрозуміліший і простий пересічних громадян, є кілька варіантів його спрощення. Для цього оцінювачу спочатку необхідно розрахувати декілька важливих показниківнерухомого майна, які надалі лише підставлятимуться у готові формули та видавати необхідні результати.

В тому числі:

  • обсяг чистої вигоди у разі реалізації майна;
  • валовий дохід (у цій ситуації визначається на підставі тарифів та ставок, що діють на момент обчислень);
  • дійсний (реальний) валовий прибуток (обчислюється шляхом віднімання з валового доходу всіх можливих збитків від нерухомості; серед них можливі несплати від орендарів, збитки від неповного користування об'єктами тощо);
  • розмір дисконтної ставки;
  • правильний розрахунок усіх можливих витрат.

Щоб точно визначити всі можливі матеріальні втрати для останнього пункту, фахівцеві потрібно буде розділити їх на кілька показників та провести розрахунки для кожного окремо.

Прибутковий підхід до нерухомості передбачає розрахунок:

  1. Фіксованих витрат, серед яких виплати та відрахування на утримання об'єкта, що не змінюються протягом часу. Часто це ставки з іпотеки, податкові виплати чи облік амортизації нерухомості.
  2. Експлуатаційні витрати - Витрати утримання об'єкта. Можуть змінюватися іноді залежно від необхідності підтримки нерухомості в привабливому товарному вигляді.
  3. Незаплановані витрати, серед яких можливі витрати на терміновий ремонт чи покупку.

Способи розрахунку

Найчастіше для розрахунку вартості нерухомості застосовуються такі методи прибуткового підходу:

  • метод прямої капіталізації;
  • метод дисконтування.

Кожен із способів має свої плюси та мінуси, а ще певні нюанси, завдяки яким різних ситуаційкраще вибирати один конкретний спосіб. Щоб розібратися в їх особливості, необхідно розглянути кожен окремо.

Капіталізація вигоди

Прибутковий підхід цього плану найчастіше використовується для розрахунку вартості нерухомого об'єкта за наявності стабільного, гарного та тривалого прибутку від нього або у разі, коли фінансова вигода від утримання нерухомості пропорційно зростає.

Цей дохідний підхід розрахунки передбачає за певною формулою з двома відомими. Для отримання точних даних про повну вартість об'єкта оцінювачу необхідні коефіцієнт капіталізації та чистий операційний дохід. Підсумкова ціна визначається розподілом другого показника на перший, узятих в обох випадках за один рік. Саме тому важлива стабільність прибутку для отримання точного результату.

Отримання даних для методу

Щоб дохідний підхід щодо розрахунку капіталізації прибутку був максимально наближеним до реальності, необхідно точно розрахувати і всі необхідні константи для підставлення у формулу. Обчислення чистого операційного прибутку можна здійснити шляхом вилучення операційних витрат з даних реального валового доходу, крім амортизації нерухомості.

Дисконтування грошового потоку

Прибутковий підхід таким методом обчислюється у таких випадках:

  • за наявності великої різниці прибутку у певний проміжок часу;
  • сезонності прибутку від об'єкта;
  • якщо будівля ще перебуває у стадії зведення чи відновлення;
  • якщо нерухоме майно є комплексом будівель, а чи не одиничним об'єктом.

Здійснювати обчислення за цим методом складніше, але застосуємо він для більшості нерухомості по країні. Метод включає визначення тимчасового відрізка для розрахунку і очікуваного прибутку або збитків від об'єкта в цей період. Для розвинених країн фахівці найчастіше беруть проміжки тривалістю щонайменше п'ять років, котрий іноді до 10 років, але для нестабільної економіки Росії точнішими будуть показники за 3-5 років, трохи більше. Обчислення для більшого терміну не відобразить реальних показників, та й не кожен оцінювач візьметься за таку роботу, вважаючи її безглуздою.

Отримання даних для методу

Оскільки цей метод здатний визначити вартість об'єкта при неточних і нестабільних показниках прибутку від нього, його обчислення вимагає більшої кількості констант для підстановки у формулу.

Потрібно визначити:

  • потенційний (можливий) валовий дохід;
  • чистий операційний доход;
  • дійсний (реальний) валовий дохід;
  • грошовий потік до та після сплати податків.

Усі наявні константи підставляються у формулу розрахунку дисконтованого грошового потоку :

PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

де PV буде результатом усіх обчислень, які демонструють ціну об'єкта з урахуванням введених показників. Ci тут є грошові потоки під час обмеженого періоду часу, що позначається як t, M - залишкова вартість, а it ставка дисконту нерухомості.

Щоб людині, яка не стикалася раніше з подібними обчисленнями, було простіше зрозуміти зміст усіх дій, слід розглянути дохідний підхід, приклад якого розставить усе на місця. Отже, розглянемо ситуацію, де грошовий потік від володіння нерухомістю за відведений час на обчислення становив 200 000 рублів, а дисконтна ставка об'єкта визначається як 26% ​​(у грошовому еквіваленті становить 0.26 рублів). Виходячи з цих даних, власник нерухомості розраховує отримати приріст прибутку до кінця відведеного для обчислення часу на 4% (у грошовому еквіваленті 0.004 рублів). Виходить, що: PV = 200 / (0.26-0.004) = 909,1 тис. рублів.

Позитивні сторони методу

Серед переваг прибуткового підходу, безсумнівно, слід виділити простоту обчислень. Це насправді так, адже всі формули для розрахунків уже оптимізовані, і для отримання результату залишається лише підставити до них свої дані. Важливо лише надавати їх оцінювачу відповідно до реальних, інакше результат обчислень буде неправильним.

Другим плюсом аналізованого методу обчислень є його здатність відображати реальну картину економіки та вартості об'єктів на конкретний час, адже для отримання результату оцінювачу доводиться розраховувати велика кількістьпоказників з урахуванням усіх можливих нюансіві самого об'єкта, і ринку загалом.

Обмеження до використання

Головним чином, використовувати такий метод розрахунку вартості можуть лише підприємства та власники нерухомості, які мають стабільний та тривалий дохід від свого майна. Тобто, при щойно збудованій будівлі оцінити його прибуток буде складно, адже жодних початкових даних для необхідних розрахунків просто немає.

З тих же причин непостійності показників не можна використовувати дохідно-порівняльний підхід для обчислення під час кризи економіки, який може бути в стислі терміникардинально змінити ситуацію над ринком.

Вся суть здійснення розрахунків зводиться до звичайного аналізу наявних даних та виділення висновків із них. Якщо у оцінювача не вистачатиме інформації для підстановки у формулу, то здійснення розрахунків відразу стає неможливим.

Підстави для відмови

Оскільки весь зміст прибуткового методуОбчислення вартості об'єктів полягає у знанні всіх необхідних для цього даних, то брак певної інформації може стати приводом для відмови у розрахунках оцінювачем. Також відмову від прибуткового підходу власник об'єкта може отримати при наданні даних у повному обсязі, але не підтверджених документально, адже весь сенс розрахунку оцінки реальної інформації, з якої і робляться висновки надалі.

Фахівець може відмовити у проведенні розрахунків цим підходом та з інших причин. Наприклад, якщо нерухомість планується використовувати в некомерційних цілях, Отже, отримувати з неї вигоду надалі не вийде. Ще приводом для відмови часто є неофіційно розвинений ринок оренди, що ґрунтується на усних договорах. Це також призводить до того, що підтверджень про збір даних немає, а отже, і результат обчислень не можна назвати точним.

Додаткові способи обчислень

Прибутковий розрахунок вартості нерухомості може здійснюватися за допомогою залишкового доходу. Даний метод є обчисленням різниці між реальним прибутком і прогнозованим під час купівлі будівлі або здійснення розрахунків.

У розвинених країнвсі методи дохідного підходу поступово відходять другого план, витісняючись опціонним ціноутворенням. У нашій країні метод не застосовується через відсутність основних показників для підстановки у формулу, але в інших державах дозволяє обчислювати вартість об'єктів нерухомості чи бізнесу, навіть якщо вони зазнають видимих ​​збитків, причому доводячи, що їхня ціна не є нульовою за будь-якого розміру боргу.

На закінчення

Незважаючи на легкість розрахунків під час обчислення вартості нерухомого майна методом прибуткового підходу, він поступово втрачає свою актуальність. Це пов'язано зі складністю обчислення необхідних для формули даних, адже для отримання точного результату всі вони мають бути правдивими та вірними. Будь-яке відхилення або приблизне обчислення впливає на кінцевий результат методу.

Не застосовний спосіб для більшості ситуацій і через розвиненість у нашій країні підпільної бухгалтерії, яка не дозволяє оцінювачам отримувати дійсну інформацію про певний об'єкт.

В цілому, метод дуже результативний і здатний обчислити реальну вартість будь-якої нерухомості, малого або середнього бізнесу або великої компанії, але достовірність інформації, що надається співробітниками, здатна помітно вплинути на результати обчислень від експертів. Саме тому багато оцінювачів не наважуються проводити розрахунки цим підходом.

Але як би там не було, щоб все-таки зробити правильний розрахунок, найкраще звернутися в перевірену компанію, де працюють справжні професіонали своєї справи.

Тема 7. Прибутковий метод оцінки нерухомості.

1. Структура доходного способу.

2. Основні принципиприбуткового методу.

3. Ставка капіталізації, дисконтування.

4. Умови орендних платежів.

5. Реконструйований звіт про доходи та витрати.

6. Метод прямої капіталізації.

7. Оцінка із застосуванням техніки залишку.

8. Другий спосіб капіталізації.

Прибутковий метод оцінки нерухомості відбиває мотивацію типового покупця доходної нерухомості: очікувані майбутні доходи з необхідними характеристиками. Враховуючи, що існує безпосередній зв'язок між розміром інвестицій і вигодами від комерційного використання об'єкта інвестицій, вартість нерухомості визначається як вартість прав на отримання доходів, що приносяться нею. Ця вартість (ринкова, інвестиційна) визначається як поточна вартість майбутніх доходів, що генеруються оцінюваним активом.

Основна перевага дохідного методу проти ринковим і витратним у тому, що він у великій мірі відбиває уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто. ця якість нерухомості враховується як основний ціноутворюючий фактор. Прибутковий метод оцінки тісно пов'язаний із ринковим та витратним методами. Наприклад, ставки доходу, що застосовуються в доходному методі, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій, витрати на реконструкцію використовуються щодо грошового потоку як додаткові інвестиції, методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового і витратного методів. Основним недоліком методу є те, що він, на відміну від двох інших методів оцінки, заснований на прогнозних даних.

1. Структура доходного способу.

У першому етапі під час використання дохідного методу складається прогноз майбутніх доходів від здачі оцінюваних площ у найм у період володіння, тобто. за час, протягом якого інвестор має намір зберегти за собою право власності на об'єкт нерухомості. Орендні платежі очищаються від усіх експлуатаційних періодичних витрат, необхідних підтримки нерухомості в необхідному комерційному стані та управління, після чого прогнозується вартість об'єкта наприкінці періоду володіння в абсолютному чи пайовому щодо первісної вартості вираженні – так звана величина реверсії. на останньому етапіспрогнозовані доходи та реверсія перераховуються в поточну вартість за допомогою методів прямої капіталізації та дисконтованого грошового потоку. Вибір методу капіталізації визначається характером і якістю очікуваних доходів.

Пряма капіталізація використовується, якщо прогнозуються постійні або поступово змінюються з незначним темпом доходи. Якщо динаміка зміни доходу значна чи зміни мають нерегулярний характер, то використовується дисконтування грошового потоку.

Якщо в перспективі очікується невизначена ситуація щодо майбутніх доходів, то доцільно використовувати також метод прямої капіталізації, спираючись на ретроспективні та поточні дані щодо продажу та орендних угод стосовно об'єктів-аналогів.

Величина вартості визначається за методом прямої капіталізації з використанням двох змінних: спрогнозованої величини чистого річного доходу і відповідної ставки капіталізації. Основою методу є той факт, що в умовах вільного та конкурентного ринкуВідносини значень орендного доходу до цін продажу для кожного з виявлених об'єктів нерухомості однакового використання розподіляються навколо певної величини, яка є основним індикатором для вибору ставки капіталізації.

Таким чином, вартість визначається розподілом спрогнозованого річного доходу на ринкове значення ставки капіталізації, яка або виявляється на основі ретроспективної та поточної інформації про продаж та орендні угоди, або розраховується як ставка доходу на капітал, скоригована на умови компенсації зміни вартості первісного капіталу за період володіння.

Другий метод капіталізації, як зазначалося, визначає вартість нерухомості як суму поточних цін майбутніх доходів шляхом роздільного дисконтування кожного з періодичних доходів та спрогнозованої майбутньої вартості нерухомості. При цих розрахунках використовується ставка дисконтування, якою застосовується відповідна ставка доходу капітал, інакше звана нормою прибутку чи нормою віддачі.

2. Основні засади дохідного методу.

Теоретичною базою дохідного методу є принципи оцінки, які є узагальнення аналізу поведінкових характеристик учасників ринку нерухомості та функціональних зв'язків між цінами та ціноутворюючими факторами.

Наведемо принципи, які є найбільш значущими для дохідного методу, а також фактори та обставини, аналіз яких базується на відповідному принципі.

ПРИНЦИП СФЕРА ВПЛИВУ

ОчікуванняВесь спектр прогнозних даних:

(основний принцип, ціноутворюючі фактори,

на якому базується характеристики доходу, капіталу,

оцінка за доходом) коефіцієнти

ЗаміщенняВибір та аналіз об'єктів-аналогів,

Аналіз альтернативних інвестицій

ПопитуОблік та аналіз факторів:

І пропозиціїкорисність, дефіцитність,

Конкурентоспроможність,

Доступність ринку капіталу,

Монопольний, державний контроль

Ділова активність,

характеристика населення

граничноюАналіз об'єкту нерухомості:

продуктивностіекономічна відповідність документів

(балансу, вкладу) нерухомості,

її використання та тип землекористування

3. Ставка капіталізації, дисконтування.

Ставка капіталізації Roвикористовується у методі прямої капіталізації відповідно до формули

Де V - вартість

NOI – репрезентативна величина очікуваного чистого операційного доходу

Ставка капіталізації включає ставку доходу на капітал (вкладені кошти, або первісна інвестиція) та норму повернення, що враховує відшкодування спочатку вкладених коштів.

Як і будь-яка ставка доходу, ставка капіталізації перш за все відображає ризики, яким піддаються кошти, що вкладаються в даний актив.

Ставка дисконтування(Норма прибутку, норма віддачі) використовується у другому методі капіталізації - методі дисконтування грошового потоку. Загальний вираз визначення вартості виглядає так:

де i – ставка дисконтування

FV - ціна перепродажу об'єкта нерухомості наприкінці періоду володіння (реверсія)

N – період володіння

L – номер платіжного періоду

Вартість визначається як сума поточних вартості доходів за кожний період реверсії, розрахований за відповідною ставкою. Ставка дисконтування i по-іншому називається нормою віддачі на інвестиції. Ця величина також характеризує ефективність капіталовкладень. Вона враховує весь сукупний дохід (дохід на інвестиції та дохід від зміни вартості активу), приводячи у відповідність за факторами часу та ризику початкові інвестиції та реалізований економічний ефект. Ставку дисконтування слід розглядати з огляду на те, що ринок капіталу, ринок цінних паперіві ринок нерухомості є єдину системуІнвестиційні інструменти. Єдність цієї системи, зокрема, визначається єдиними критеріями вибору: ризик та дохідність. Вибір ставки дисконтування базується на аналізі доступних альтернативних варіантівінвестицій із порівнянним рівнем ризику, тобто. ця ставка розглядається як альтернативна вартістькапіталу.

4. Умови орендних відносин.

Основа прогнозування доходу від нерухомості – аналіз орендних відносин. Оцінювачу або аналітику нерухомості потрібно зібрати всю доступну ретроспективну та поточну інформацію за орендними договорами та на основі їх аналізу виявити вплив умов, що містяться в орендних договорах, на характеристики орендних платежів.

Розглянемо основні умови, якими можуть відрізнятися орендні угоди, хоча практично спектр цих умов то, можливо значно ширше. Необхідно виявити умови оренди, найбільш типові для місцевого ринку нерухомості конкретного призначення, та зробити поправки до значень контрактних орендних ставок для об'єктів аналогів для приведення їх до ринкових умов.

УМОВИ ОРЕНДНОГО КОРОТКІ ПОЯСНЕННЯ

УГОДИ

Види орендних платежів

З фіксованою Угода укладається зазвичай на

Орендною ставкою короткі терміни або при очікуваній

Економічної стабільності

З коригуванням Для обліку можливих змінцін

Орендних платежів чи вартості власності

З процентної орендної До постійної величини орендних

Платою платежів додається відсоток

Доходу, що приноситься-

Тільською діяльністю орендаря

Розподіл експлуата-

Ціонних витрат

Валова рента Усі експлуатаційні витрати несе

Власник

Чиста рента Усі експлуатаційні витрати несе

Орендар

Проміжний варіант Власник та орендар ділять тягар

Експлуатаційних витрат у

Відповідно до умов орендно-

го угоди

Тривалість

Орендних угод

Короткострокове До 1 року

Середньострокове 1 – 3 роки

Довгострокове Понад 3 роки

На продовження орендного Представляє додаткове пра-

Угоди в орендарю на продовження угоди

Злодія після закінчення терміну дії

Вія поточної угоди

На купівлю прав власності Надає перевагу

На нерухомість, що орендується, право орендарю на придбання

Отже, оцінка нерухомого майна - це визначення її ринкової ціни на сьогоднішній день при продажі або вартості користування даним об'єктом, наприклад, при . На сьогоднішній день саме прибутковий підхід є основним в оцінці нерухомості, набагато випередивши і . То що таке дохідний підхід, і як з його допомогою визначити вартість нерухомого майна?

Сутність прибуткового підходу

При використанні прибуткового підходу в оцінці нерухомості оцінювач розраховує вартість виходячи з передбачуваного прибутку, що приноситься їм у майбутньому. Він може бути використаний тільки в тому випадку, якщо майбутні доходи та витрати, пов'язані з цим об'єктом, можна точно спрогнозувати.

Для застосування цього варіанта в оцінці нерухомого майна оцінювач повинен:

  1. Встановити часові рамки періоду прогнозу.Під даними тимчасовими рамками розумітиметься тимчасовий відрізок у майбутньому, на який з моменту оцінки будуть проводитися розрахунки та прогнози майбутніх доходів та витрат, а також факторів, які можуть вплинути на них;
  2. Оцінити, який прибуток зможе приносити нерухомість у період прогнозованого часового відрізку. А також зробити висновки про подальший потік доходів після прогнозованого відрізка;
  3. Встановити ставку дисконту. Вона встановлюється відповідно до порівнянних нерухомого майна дохідних вкладень, що мають подібний рівень ризику. Ця ставка необхідна приведення майбутнього прибутку на момент оцінки;
  4. Розрахувати майбутній потік доходіву встановлені часові рамки та після їх закінчення, привести ці дані до суми на момент оцінки.

Існує кілька етапів, що допомагають спростити розрахунок прибуткового підходу. Алгоритм:

  1. Валовий дохід (ВД)в даному випадкурозраховується на підставі нинішніх тарифів, що діють, і ставок на ринку нерухомості для подібних об'єктів.
  2. Розрахунок оцінки втрат від неповного користування нерухомим майномабо недостачі суми платежів від орендарів повинні бути зроблені на основі аналізу даного ринку на певній території з урахуванням його динаміки та характеру. Розрахований показник має бути віднятий із ВД, щоб у результаті отримати дійсний валовий дохід (ДВД).
  3. Для правильного визначення витрат, їх слід розділити на кілька груп і розраховувати кожну окремо:
    • експлуатаційні витрати- Витрати, пов'язані зі змістом об'єкта;
    • фіксовані витрати– ті відрахування, які змінюються у часі, наприклад, амортизація, платежі з іпотеці, податкові відрахування тощо.
    • резервні витрати— певна сума, яка потрібна у разі незапланованих поломок або вимушених покупок.
  4. Розрахунок чистого прибутку, одержуваної у разі продажу об'єкта.
  5. Розрахунок ставки.

Як зробити розрахунок оцінки майна згідно з прибутковим підходом

Його можна зробити двома способами.

  1. Пряма капіталізація доходів.

Увага! Цей варіант використовується при довготривалому стабільному і досить високому прибутку. Або якщо прибуток збільшується постійно рівними частками.

Результатом цього розрахунку буде за фактом повна вартість об'єкта нерухомості.

З = ЧОД/КК,

де З – вартість об'єкта (виражено у грошових одиницях);

КК – коефіцієнт капіталізації (у відсотках);

ЧОД – чистий операційний доход.

Отже, виходить, що метод прямої капіталізації зводиться до приведення річного ЧОД до нинішньої вартості.

Даний варіант не можна застосовувати в тому випадку, якщо прибуток нерівномірний і непостійний або якщо нерухомість ще .

Алгоритм для розрахунку даного методубуде наступним:

  1. Розрахувати скільки чистого річного доходу приноситиме нерухоме майно при його найбільш ефективному використанні.
  2. Розрахувати ставку капіталізації.
  3. Розрахувати за формулою ціну об'єкта нерухомості.
  1. (ДДП).

Він для розрахунків складніший, ніж попередній. Метод застосуємо у таких випадках:

  1. різниця в потоках прибутку на певному часовому проміжку;
  2. сезонність доходів та витрат об'єкта нерухомості;
  3. оцінювана нерухомість є не одним об'єктом, а багаторівневим та багатофункціональним комплексом;
  4. об'єкт може бути в процесі будівництва або ремонту.

Алгоритмом розрахунку за даним способомможна назвати такі пункти:

  1. Визначення часових рамок. Міжнародним стандартому цьому питанні є 5 – 10 років, у межах ринку Росії – 3 – 5 років.
  2. Розрахунок очікуваних грошових потоків.

Для розрахунку очікуваних потоків розраховують:

  • потенційний валовий дохід;
  • до податкового грошового потоку;
  • післяподатковий грошовий потік;
  • дійсний валовий дохід.

За цим методом вартість нерухомого майна розраховується:

PV - поточна вартість;

Ci - грошовий потік періоду t;

It – ставка дисконту;

М – залишкова вартість.

Прикладом розрахунку таких завдань може стати така ситуація. Припустимо, що грошовий потік за 12 місяців після закінчення тимчасових рамок становив 200 тис. крб., ставка дисконту – 26%, а власник вважає, що наприкінці прогнозованого тимчасового відрізка зростання доходів стабілізується і становитиме 4% на рік. Скільки коштуватиме підприємство?

В даному випадку з'ясування майбутньої ціни підприємства буде зроблено за формулою:

Разом отримуємо, що у кінець прогнозованих тимчасових рамок вартість нерухомого майна становитиме 909,1 тис. крб.

Плюси та мінуси прибуткового підходу

До основних та безперечним плюсамданого методу, звичайно, відноситься простота обчислень. Досить прості та оптимізовані формули допомагаю провести оцінку швидко та безболісно.

Увага! Другим плюсом є те, що цей метод допомагає відобразити ситуацію на ринку та показує її наочно. Це тому, що з оцінки нерухомості даним шляхом оцінювач повинен проаналізувати дуже багато договорів та інших документів, що підтверджують ринкові угоди, переглянути їх суми й зробити висновок.

Цей метод має також кілька обмежень:

  1. Даним методом не можна користуватися в умовах кризи, оскільки мається на увазі спочатку, що прибуток надходитиме поступово і завжди протягом усього тимчасового відрізка. А криза економіки може порушити дані платежі, вплинувши цим на дохід, який приносить об'єкт у майбутньому.
  2. Також даний метод не зможе бути застосований в умовах нестачі інформації. Вся суть його зводиться до аналітики процесів, що відбуваються на ринку, і висновків з них про отримання майбутнього прибутку, якщо оцінювач не може отримати ту чи іншу інформацію або її просто немає, цей метод застосований бути не може через неможливість проведення розрахунків.
  3. Цей метод не можна застосовувати при новому бізнесі, що відкривається, Оскільки рівень його прибутку постійним бути не може і має стрибкоподібну форму. Також не можна застосовувати їх у період реконструкції чи антикризової пропозиції фірми, оскільки ці дані що неспроможні бути постійними.

Увага! Цей метод є найбільш зручним тільки для тих компаній та фірм, у яких прибуток іде рівномірно та постійно.

На якій підставі можна відмовитись від прибуткового підходу оцінки нерухомості?

Цей метод розглядає об'єкти нерухомості з боку та їх привабливості.

Тобто на який дохід у майбутньому можна буде розраховувати. Не слід забувати, що не маючи деяких даних, наприклад, ставки капіталізації, або незнання справ, що знаходяться на ринку, значною мірою знижується відсоток достовірності отриманих в результаті значень майбутнього прибутку.

Правила застосування доходного підходу свідчать, що покладатися на нього можна тільки у разі володіння повною і, що найважливіше, достовірною інформацією про прогноз майбутніх доходів та витрат.

Отже, якщо в період проведення оцінки оцінювач не має даних або вони не в повному обсязі, а значить достовірно спрогнозувати майбутній грошовий потік не можна, то це може бути підставою для відмови застосовувати дохідний підхід.

Існують інші підстави відмови. По-перше, це може бути інформація, надана власником нерухомого майна, що об'єкт використовуватиметься тільки з метою проживаннятобто ніякої комерційної вигоди з цього об'єкта отримати буде неможливо, а відповідно і спрогнозувати його.

По-друге, якщо у місті не розвинений ринок оренди житла, а якщо розвинений, то підпільний, без реєстрації та оформлення належним чином договорів, і оцінювач не може зібрати достатньо правдивої інформації про ціну оренди, він також має право відмовитись від даного методу. Так ґрунтуватися завжди треба на достовірній та правдивій інформації.

Консультація майстра

Відео нижче - це зрозумілий і енергійний виклад теми. Про принципи та необхідних умовахвикористання прибуткового підходу розповідає аналітик Борис Городилов.


МІНІСТЕРСТВО ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ

ФЕДЕРАЛЬНА ДЕРЖАВНА ОСВІТАЛЬНА УСТАНОВА

ВИЩОЇ ПРОФЕСІЙНОЇ ОСВІТИ

«ВЕРОСІЙСЬКА ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АКАДЕМІЯ

МІНІСТЕРСТВА ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ»

Дисципліна: «Оцінка нерухомості»

Прибутковий підхід до оцінки нерухомості

Виконав: Скородумова О.Ю.

Спеціальність: податки та оподаткування

Група: НЗ - 401

Москва 2009

Вступ

    Характеристика прибуткового підходу

    Визначення чистого операційного доходу

    Теорія капіталізації та капіталізаційні коефіцієнти

    Пряма капіталізація

    Методи розрахунку ставки капіталізації

    Дисконтування потоку доходів

    Оцінка із застосуванням техніки залишку

    ЗА І ПРОТИ ЗАСТОСУВАННЯ ДОХІДНОГО ПІДХОДУ

Висновок

Література

Вступ

В даний час нерухоме майно є одним з необхідних ресурсів (поряд з людськими, фінансовими, матеріально-технічними та інформаційними ресурсами) забезпечення ефективної діяльності акціонерного товариства, державного та муніципального власника та, нарешті, нормальної життєдіяльності кожної окремо взятої фізичної особи.

У цьому нерухомість є найважливішим майновим компонентом власників. За своєю оцінною вартістю нерухомість складає до 30-40% (звичайно, є низка сучасних напрямів діяльності, де нерухомість використовується мінімально, наприклад, у малому бізнесі, в інтернет-магазинах тощо)

Тому оцінка нерухомого майна є важливою та актуальною на сучасному етапірозвитку. Оцінка рухомого майна також важлива як у цілях оподаткування, і у цілях купівлі-продажу, застави, оренди та інших.

Існує кілька методів оцінки нерухомого та іншого майна підприємств. Такі як: дохідний, порівняльний, витратний та майновий підходи до оцінки нерухомого та іншого майна. У цій роботі я розглядаю прибутковий підхід до оцінки нерухомості, що використовується для оцінки нерухомого майна, що приносить дохід.

          ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХІДНОГО ПІДХОДУ

Прибутковий метод заснований на принципі очікування, який стверджує, що типовий інвестор або покупець набуває нерухомість в очікуванні отримання від неї бідних доходів або вигод, тобто відображає:

    якість та кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;

    ризики як характерні для об'єкта, що оцінюється, так і для регіону.

Таким чином, вартість об'єкта може бути визначена як його здатність приносити дохід у майбутньому. Тут діє фактор часу, і сума майбутніх доходів має бути наведена нульовим моментом часу шляхом капіталізації доходів та дисконтування.

Теоретичною базою прибуткового підходу є принципи оцінки, найбільш значущі з яких, а також фактори та обставини, аналіз якого базується на відповідних принципах (рис. 1)

Принцип Сфера впливу

ОЧІКУВАННЯ

(основний принцип, на якому базується оцінка доходу)

Ціноутворюючі фактори

Характеристика доходу

Характеристика капіталу

Коефіцієнти

ЗАМІЩЕННЯ

Вибір та аналіз об'єктів-аналогів

Аналіз альтернативних інвестицій

ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ

Облік та аналіз факторів:

корисність;

дефіцитність;

конкурентоспроможність;

доступність ринку капіталу;

монопольний, державний контроль,

ділова активність;

характеристики населення

ГРОМАДНОЇ ПРОДУКТИВНОСТІ

(балансу, вкладу)

Аналіз об'єкту нерухомості:

економічна відповідність елементів нерухомості;

її використання та тип землекористування

Основна перевага прибуткового підходу в порівнянні з ринковим і витратним полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто ця якість нерухомості враховується як основний фактор ціноутворення. Прибутковий підхід до оцінки тісно пов'язаний із ринковим та витратним підходами. Наприклад, ставки доходу, що застосовуються в доходному підході, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій; витрати на реконструкцію використовуються щодо грошового потоку як додаткові інвестиції; методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового та витратного підходів.

Основним недоліком доходного підходу є те, що він на відміну від інших підходів до оцінки ґрунтується на прогнозних даних.

В рамках прибуткового підходу можливе застосування двох методів:

    прямий капіталізації доходів;

    дисконтованих грошових потоків

Переваги та недоліки методів визначаються за такими критеріями (рис. 2)

Критерії порівняння методів доходного підходу

Можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця (інвестора)

Тип, якість та обширність інформації, на основі якої проводиться аналіз

Здатність враховувати конкурентні коливання

Здатність враховувати специфічні особливостіоб'єкта, що впливають на його вартість

місце розташування

потенційна прибутковість

В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена ​​здатністю об'єкта, що оцінюється, генерувати потоки доходів у майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості на його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці способи лише методом перетворення потоків доходу.

При використанні методів капіталізації доходів у вартість нерухомості перетворюється дохід за один тимчасовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків – дохід від пропонованого використання за ряд прогнозних років, а також виручка від передпродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.

          ВИЗНАЧЕННЯ ЧИСТОГО ОПЕРАЦІЙНОГО ДОХОДУ

Для оцінки повних праввласності та прав орендаря як поток доходів розраховується чистий операційний дохід (ЧОД).

Оцінювач нерухомого майна працює з такими рівнями доходу:

Потенційний валовий дохід (ПЗД)

Справжній валовий дохід (ДВД)

Чистий операційний дохід (ЧОД)

Потенційний валовий дохід (ПВД) – дохід який можна отримати від нерухомості, при 100% її використанні без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід залежить від площі об'єкта, що оцінюється, і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:

ПВД = S x Ca

Де S - площа, що здається в оренду, м2;

Ca - орендна ставка за 1м2

Розмір орендної ставки залежить від розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди тощо.

Орендна ставка буває двох видів (рис. 3)

контрактні



ринкові


Ринкова орендна ставка являє собою ставку, що переважає на ринку аналогічних об'єктів нерухомості, тобто є найбільш ймовірною величиною орендної плати, за яку типовий орендодавець погодився б здати, а типовий орендар погодився взяти це майно в оренду, що є гіпотетичною угодою. Ринкова орендна ставка використовується при оцінці повного права власності, коли по суті нерухомістю володіє, розпоряджається і користується сам власник: який би був потік доходів, якби нерухомість була б здана в оренду.

Контрактна оренда ставка використовується з метою оцінки часткових майнових прав орендодавця. І тут оцінювачу доцільно проаналізувати орендні угоди з погляду умов їх укладання.

Відповідно до видів орендних ставок орендні договори поділяються на три великі групи:

    з фіксованою орендною ставкою (використовується в умовах економічної стабільності);

    зі змінною орендною ставкою (перегляд орендних ставок протягом терміну договору виробляється, зазвичай, за умов інфляції);

    з відсотковою ставкою (коли до фіксованої величини орендних платежів додається відсоток доходу, одержуваного орендарем внаслідок використання орендованого майна).

Метод капіталізації доходів доцільно використовувати у разі укладання договору з фіксованою орендною ставкою, в інших випадках коректніше застосовувати метод дисконтованих грошових потоків. до оцінки нерухомостіЕкономічна теорія

ПО КУРСУ: «Економіка нерухомості»НА ТЕМУ: «Структура та принципи прибуткового підходудо оцінки нерухомості»ВАРІАНТ-25 Роботу... на різних сегментах ринку. Прибутковий підхідвикористовується для оцінки нерухомості, що приносить дохід. Він заснований...

  • Підходидо оцінки нерухомості (1)

    Навчальний посібник >> Економіка

    Проблематичність оцінки земельних ділянокв Росії. 3. Прибутковий підхід Прибутковий підхідзаснований на тому, що вартість нерухомості... Базова формула прибуткового підходу(IRV - формула): V=I/R нерухомістьвартість оцінкаде V - вартість нерухомості, I - ...

  • Прибутковий підхіддо оцінкивартості бізнесу

    Економічна теорія

    ДОХІДНИЙ ПІДХІДДо ОЦІНКИВАРТІСТЬ БІЗНЕСУ Дана глава присвячена найпопулярнішим методам оцінкивартості підприємства - методам... активів включає кілька етапів: 1. Оцінюється нерухомемайно підприємства за обґрунтованою ринковою...

  • Оцінка нерухомостіта власності

    Контрольна робота >> Фінанси

    Грошового потоку у залишковому періоді. Оцінкавартості нерухомості. Прибутковий підхідв оцінки нерухомостізаснований на визначенні поточної вартості...

    • Прибутковий підхід, на відміну порівняльного і витратного, спрямовано отримання даних про об'єкт нерухомості з погляду інвестора. Об'єкт нерухомості у разі розглядається лише як джерело доходу. До недоліків цього підходу відноситься побудова всіх розрахунків на основі прогнозних даних та попередніх висновків експертів.

    Економічний зміст прибуткового підходу

    Прибутковий підхід полягає у перерахунку потоків майбутніх доходів у їх поточну вартість. Загальний алгоритмрозрахунків під час використання прибуткового підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій (рис. 1.3.6):

    1. Визначення майбутнього валового доходу. Грунтуючись на даних річних балансових звітів з доходів і витрат підприємства за останні 3 роки, оцінювач

    визначає валовий прибуток. При цьому визначаються:

    · Потенційний валовий дохід, тобто дохід, який об'єкт може принести за рік при повному завантаженні площ до вирахування операційних витрат. Таким чином, потенційний валовий дохід є очікуваною сумарною величиною від основного виду діяльності на об'єкті нерухомості, що оцінюється;

    · дійсний валовий дохід виходячи з потенційного валового доходу, з якого стягуються втрати при зборі платежів та додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості (наприклад, від підприємницької діяльностіна території об'єкта нерухомості чи всередині нього).

    Мал. 1.3.6 Алгоритм розрахунків прибуткового підходу до оцінки об'єктів нерухомості

    Наприклад, якщо оцінюється вартість готелю, то дохід власника складатиметься з вартості: номерів, послуг ресторанів, послуг з чищення та прання білизни, орендної плати за встановлені кіоски та магазини. Оцінювач має врахувати потенціал розвитку підприємця та відобразити його у своєму звіті. Покупець повинен знати, що може збільшити доходи з допомогою кращого управління, організації фінансового контролю, залучення нових виробничих потужностей та інших чинників. Додаткові можливостіотримання доходу, зазвичай, враховуються зацікавленими сторонами у процесі оцінки поточної вартості.

    2. Віднімання операційних витрат.Оцінювач аналізує операційні розоди, які відображені у балансі підприємства. даний вид витрат відбиває витрати, необхідних підтримки функціональної придатності об'єкта, щоб забезпечити отримання валового доходу.

    Операційні витрати прийнято ділити на:

    • умовно-постійні, що не залежать від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості (податок на майно, страхові внескиі т.д.);
    • умовно-змінні, які змінюються в залежності від ступеня використання та завантаження об'єкта (плата за комунальні послуги, прибирання, вивіз сміття тощо);
    • резерви заміщення - на заміну протягом економічного життя об'єкта нерухомості окремих його елементів (конструктивних, експлуатаційних та інтер'єрних), особливо тих, що найбільш схильні до зносу (наприклад, покрівля, сантехніка, ліфтове обладнання).

    У разі оцінки готелю операційні витрати включають такі ізаержки: вартість готельного номера, зарплату персоналу та адміністрації, витрати на рекламу, ремонт та податки. Усі витрати, крім амортизації і: вартості кредиту, віднімаються з валового обороту визначення чистого доходу.

    3. Визначення та коригування чистого (операційного) доходу.Коригування того доходу залежить від підприємця. припустимо, 70% доходу підуть на поривання плати за оренду та інші виробничі витрати, у цьому разі підприємець може отримати у вигляді винагороди до 30% від валового доходу. При високому рівніконкуренція доходу підприємця може скоротитися.

    Зазначимо, що у чистому доході не враховуються витрати на обслуговування кредитів та амортизаційні відрахування.

    4. Оцінка та мультиплікатор гудвілл.Гудвілл (Оксфордський словник англійської мови) визначається як «привілеї, що передаються продавцем бізнесу покупцю; список клієнтів або покупців, який визнається як окремий елемент вартості бізнесу». Міжнародний комітет зі стандартів бухгалтерського облікувважає, що гудвілл - це різниця між вартістю бізнесу як єдиного цілого та ринковою ціною його активів.Обидва визначення характеризують додаткову вартість, отриману в результаті індивідуальних особливостей бізнесу п додану до вартості нерухомості, що оцінюється.

    Щоб визначити вартість гудвіл потенційного власника, оцінювач повинен виконати низку операцій (рис. 1.3.7).

    Рис.1.3.7 Порядок визначення вартості гудвілл

    5. Визначення остаточної вартості нерухомості.При цьому можуть використовуватись методи: капіталізації доходів (прямої капіталізації); дисконтованих грошових потоків та техніка залишку.

    Функції складного відсотка

    Для розуміння сутності методів оцінки об'єктів доходної нерухомості необхідно розглянути функції складного відсотка, що характеризують кількісні зміни вартості грошей у часі. До таких функцій відносяться:

    1. Майбутня вартість едичного вкладення- Величина майбутньої вартості грошової одиниці об'єкта нерухомості через n періодів:

    ,

    де - Початковий внесок, руб.; Е - фактична ставка складного відсотка.

    2. Поточна вартість одиничного вкладення- сьогоднішня вартість грошової

    одиниці об'єкта нерухомості, що отримується через п періодів при заданих i відсотках річних:

    .

    З. Поточна вартістьодиничного вкладення за період- Справжня вартість серії майбутніх рівних одиничних платежів протягом п періодів при ставці складного відсотка i:

    ,

    де Р - відомий потік рівновеликих платежів наприкінці кожного періоду, дисконтований за цією ставкою.

    4. Майбутня вартість одиничного вкладення за період- Майбутня вартість серії майбутніх рівних одиничних платежів протягом n періодів при ставці складного відсотка i:

    .

    5. Амортизація одиничного вкладення- показує, яким має бути розмір платежів протягом n періодів, щоб їхня справжня вартість при нормі відсотка i дорівнювала 1:

    б. Фонд відшкодування- величини рівновеликих платежів, що акумулюють на рахунку до кінця терміну ануїтету 1 грошову одиницю:

    Основні методи оцінки

    Метод прямої капіталізаціївикористовується, якщо прогнозуються постійні або плавно змінені доходи. В основі даного методу лежить визначення ставки капіталізації, яка являє собою коефіцієнт капіталізації, що враховує як чистий прибуток від експлуатації об'єкта, що оцінюється, нерухомості, так і відшкодування капіталу, витраченого на його придбання.

    У загальному випадкуставка капіталізації визначається за такою формулою:

    Ставка капіталізації =

    Існують інші методи розрахунку ставки кагштализации:

    1. Метод прямого зіставленняполягає у порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом-аналогом. Порівнюються основні характеристики об'єктів (див., наприклад, 10.3), на основі чого вибираються об'єкт(и)-аналог. Ставка капіталізації об'єкта, що оцінюється, береться однаковою з об'єктом-аналогом або розраховується на основі середнього арифметичного у разі безлічі об'єктів-аналогів.

    2. Метод пов'язаних інвестицій (власного та позикового капіталу)застосовується для купівлі об'єкта нерухомості з використанням як позикового, так і власного капіталу:

    а) ставка капіталізації на позикові кошти (іпотечна стала) визначається ставленням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту;

    б) ставка капіталізації на власні кошти(ставка капіталізації власного капіталу) визначається ставленням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу.

    Загальна ставка капіталізації визначається шляхом зважування її складових частинпропорційно розмірам позикового та власного капіталу у загальній сумі вкладеного капіталу. Складова позикового капіталу визначається як добуток іпотечної постійної та відношення величини позикового капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу. Складова власного капіталу визначається як:

    Ставка капіталізації

    на власний капітал =

    3. Метод пов'язаних інвестицій (землі та будівлі)застосовується, коли можна точно розрахувати ставки капіталізації по кожному компоненту майнового комплексу: будівлі (будівлі) та земельної ділянки. Суть методу полягає у визначенні виважених ставок капіталізації для землі та об'єкта нерухомості, що стоїть на ній. Зважування ставок капіталізації здійснюється в залежності від часток цих складових у загальній вартості майнового комплексу.

    4. Метод Елвудає модифікованим методом пов'язаних інвестицій (позикового та власного капіталу), що враховує тривалість періоду капіталовкладень та зміну з часом вартості об'єкта нерухомості.

    Для розрахунку загальної ставки капіталізації Еллвуд запропонував формулу:

    ,

    де – загальний коефіцієнт капіталізації; - Норма віддачі власного капіталу; М – частка позикового капіталу; С – іпотечний коефіцієнт Елвуда.

    Насправді застосовуються розрахункові таблиці, з допомогою яких за заданих нормі відсотка, нормі віддачі власного капіталу та періоді володіння визначається величина іпотечного коефіцієнта З.

    5. Кумулятивний методвраховує в ставці капіталізації поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів та ін. ставці необхідно додати ставку відшкодування капіталу. Вона розраховується як ставлення одиниці до років.

    Суть методу полягає в тому, що ставка розбивається на частини, і якщо відомі величини всіх її складових, шляхом сумування можна отримати ставку капіталізації.

    Метод прямої капіталізації заснований на тому, що дохід від використання об'єкта нерухомості та виручка від його перепродажу капіталіеіруются в поточну вартість, яка і буде вартістю об'єкта нерухомості.

    Загальна формуладля визначення вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації виглядає так:

    У разі передачі об'єкта нерухомості в оренду формула набуває дещо іншого вигляду, оскільки метод прямої капіталізації в цьому випадку ототожнюватиметься з вартістю орендної плати за кілька років експлуатації об'єкта. Такий метод зветься «капіталізація річної орендної плати».

    Капіталізація річної орендної плати залежить від індивідуальної оцінки та ризику отримання орендної плати:

    де - вартість об'єкта, що оцінюється, розрахована з використанням дохідного підходу; ЧД - чистий дохід; Г – кількість років оренди об'єкта; - Коефіцієнт капіталізації орендної плати, розрахований як відношення суми чистого доходу до суми річної орендної плати ().

    6. Метод дисконтованих грошових потоківзастосовується, коли динаміка зміни доходу значна чи зміни носять нерегулярний характер.

    Використання цього методу передбачає:

    1. Встановлення тривалості отримання від об'єкта нерухомості. У міжнародній оціночній практиці середня тривалість приймається рівною 5-10 рокам, якщо інше не передбачено додатковими умовами. Російські оцінювачі приймають цей період у діапазоні З-5 років

    2. Прогнозування величини грошових потоків: побудова трендів грошових потоків доходів та витрат, періодичність отримання доходу. Якщо передбачаються витрати на реконструкцію, модернізацію об'єкта недвяжимості, то їх величина віднімається з чистого доходу в ті періоди, коли вони мають місце.

    З. Визначення ставки дисконтування.

    Ставка дисконтування - це складний відсоток, використовуваний під час розрахунку поточної вартості майбутніх платежів. Для визначення використовуються різні методи: побудови, порівняння альтернативних інвестицій, виділення, мовиторингу

    Метод побудовиґрунтується на передумові, що ставка дисконтування є лише функцією ризику і може бути визначена як сума всіх ризиків, пов'язаних з придбанням, експлуатацією об'єкта нерухомості та іншими операціями (ризики ринку нерухомості, ринку капіталів, низької ліквідності, інфляції, управління нерухомістю, фінансовий, екологічний, законодавчий).

    В основі методу порівняння альтернативних інвестиційлежить положення про те, що аналогічні ризиком проекти повинні мати аналогічні ставки дисконтування.

    Метод виділенняпередбачає, що ставка дисконтування розраховується виходячи з даних про скоєних угодах.

    Використовуючи метод моніторингу, можна виявляти тенденції зміни прибутковості альтернативних інвестицій, пов'язаних із прибутковістю об'єкта нерухомості.

    Такий аналіз дозволяє прогнозувати зміни ймовірної прибутковості об'єкта рухомості на основі моніторингу ринку нерухомості, результати якого офіційно публікуються.

    1. Дисконтування грошових потоків шляхом наведення вартості потоку грошових коштівмайбутніх періодів до справжньої на основі функцій складного відсотка та підсумовування всіх поточних вартостей.

    Розрахунок передбачає дисконтування кожного грошового потоку відповідною йому дпскоцтною ставкою та подальше складання всіх отриманих значень:

    де – грошовий потік періоду t; - Ставка дисконтування грошового потоку за період t.

    2. Додавання поточних цін потоків доходів і виручки від продажу.

    З. Розрахунок вартості об'єкта недвнжпмостіі як різниці між поточною сумою доходів за розрахунковий період у сумою залучених позикових коштів.

    Техніка залишкупередбачає капіталязапяю доходу, який відноситься тільки до однієї зі складових вкладених в об'єкт нерухомості, тоді як вартість інших складових відома.

    Вартість об'єкта недвяжимості розглядається у такій послідовності:

    1. Обчислюється частина доходу у період. необхідний залучення інвестицій у складову з відомою вартістю, шляхом множення ставки капвтализации на величину вартості.

    2. Визначається величина доходу, який посідає другу складову (невідому), шляхом віднімання доходу, що припадає першу складову, із загальної величини доходу.

    З. Визначається вартість другої складової шляхом розподілу доходу, що припадає на неї, на відповідну ставку капіталцзації.

    4. Визначається вартість об'єкта нерухомості шляхом складання вартості відомої складової та розрахованої вартості невідомої складової. На основі загальних уявленьпро прибутковий підхід для кожного окремого об'єкта нерухомості може використовуватися та чи інша група принципів та методів оцінки залежно від мети цієї оцінки. Так наприклад , прибутковий підхід до оцінки земельних ділянокпередбачає використання принципів та методів, що дозволяють оцінити земельну ділянку виходячи з очікуваних доходів. Це принципи очікування, попиту та пропозиції, заміщення у методи прямої капіталізації, капіталізації доходу за періодами, техніки залишку доходу.

    Метод прямої капіталізації ґрунтується на визначенні доходу від володіння земельною ділянкою. Розрахункова вартість землі визначається приватним від розподілу величини чистого доходу на ставку капіталізації. Метод зручний при оцінці земельної ділянки у разі її оренди окремо від будівель у споруд, коли орендар несе відповідальність за сплату податку на майно та інші витрати. Якщо умови договору оренди досить точно відображають ситуацію на ринку оренди, то можлива безпосередня капіталізація суми чистої орендної плати у земельну власність.

    Як основу визначення доходу під час використання цього можуть виступати:

    Рента для оцінки сільськогосподарських та лісових земель;

    частина доходу від підприємства як майнового комплексу, що припадає на забудовану земельну ділянку;

    Орендна платаз метою оцінки земель поселень;

    Дохід від приросту вартості земельної ділянки, що отримується при його продажу в майбутньому або за його застави під іпотечний кредит, та ін.

    В даний час склалися три методи розрахунку ставки капіталізації:

    1. Земельна ділянка розглядається як різновид грошового капіталу. Виходячи з цього ставка капіталізації розраховується на основі показників фінансового ринку на дату оцінки. Всеросійський НДІ економіки, праці та управління сільському господарстві як ставки капіталізації рекомендує використовувати ставку Ощадбанку РФ по довгостроковим валютним операціям.

    2. Кумулятивний метод, у якому ставка капіталізація може включати:

    Безризикову ставку (наприклад, відсоткову ставку Ощадбанку РФ);

    Ризик ліквідності, пов'язаний з можливістю виникнення втрат при реалізації об'єкта нерухомості через недостатню розвиненість або нестійкість ринку нерухомості, та ін.

    З. Метод прямого зіставлення, у якому ставка капіталізації дорівнює доходу, поділеному ціну продажу по объекту-аналогу.

    При застосуванні методу капіталізації доходу за періодами визначають щорічні потоки доходів протягом період володіння і призводять до поточної вартості.

    Для оцінки земельних ділянок, забудованих комерційними об'єктами нерухомості, використовується техніка залишку доходу, що припадає на земельну ділянку. Техніка залишку доходу земельних ділянок використовується у випадках, коли будівлі та споруди нещодавно збудовані або ще не збудовані (виконується техніко-економічний аналіз нового будівництва), а також при визначенні варіанта кращого та найбільш ефективного використанняземельної ділянки

    Дохід, що залишився після покриття всіх витрат на залучення різних ресурсів (капіталу, робочої сили, ресурсів управління) відноситься до земельної ділянки.

    Loading...Loading...