У нашій країні продаж чи оренда нерухомості Останнім часомнабирає обертів у комерції, що призводить до необхідності власників чітко визначати вартість їхнього майна. Це необхідно для того, щоб у майбутньому вигідно продати чи здати в оренду нерухоме майно.
На сьогодні існує велика кількістьорганізацій, у яких кваліфіковані спеціалісти допоможуть зробити правильний розрахунок. Для обчислення цього показника існує кілька методик, але останнім часом популярність набирає прибуткового підходу до оцінки нерухомості. У чому його сутність, особливості та переваги слід розглянути докладніше.
Суть методики
Прибутковий підхіддо оцінки нерухомого майна є процедуру, коли оцінювач обчислює вартість об'єкта виходячи з можливого надалі прибутку від нього. Тобто власник будівлі може отримати від експерта певний прогноз прибутковості від майна, а не лише суху вартість на сьогоднішній день. Підходить дохідний підхід для оцінки лише у випадках, коли прибуток і витрати від майна можна точно спрогнозувати на майбутнє. Здійснюється вся процедура у кілька етапів роботи оцінювача.
Для завершення процесу та видачі результату фахівець зобов'язаний:
- Точно визначити часові рамки дії прогнозу, що видається. Справа в тому, що після закінчення певного часу видана оцінка стає неактуальною у зв'язку з необхідністю проводити ремонт або іншими факторами, що впливають на вартість об'єкта. Усі методи прибуткового підходу повинні мати суворо встановлені рамки його дії.
- Розрахувати можливий прибуток та збитки від нерухомості в період дії прогнозу, що видається, і після його закінчення.
- Відповідно до вкладень, що приписуються нерухомості, та з урахуванням рівня ризику розрахувати дисконтну ставку. Це необхідно для майбутнього зіставлення результатів оцінки фахівцем та реального прибутку.
Спосіб спрощення процесу
Щоб метод оцінки прибутковим підходом був зрозуміліший і простий пересічних громадян, є кілька варіантів його спрощення. Для цього оцінювачу спочатку необхідно розрахувати декілька важливих показниківнерухомого майна, які надалі лише підставлятимуться у готові формули та видавати необхідні результати.
В тому числі:
- обсяг чистої вигоди у разі реалізації майна;
- валовий дохід (у цій ситуації визначається на підставі тарифів та ставок, що діють на момент обчислень);
- дійсний (реальний) валовий прибуток (обчислюється шляхом віднімання з валового доходу всіх можливих збитків від нерухомості; серед них можливі несплати від орендарів, збитки від неповного користування об'єктами тощо);
- розмір дисконтної ставки;
- правильний розрахунок усіх можливих витрат.
Щоб точно визначити всі можливі матеріальні втрати для останнього пункту, фахівцеві потрібно буде розділити їх на кілька показників та провести розрахунки для кожного окремо.
Прибутковий підхід до нерухомості передбачає розрахунок:
- Фіксованих витрат, серед яких виплати та відрахування на утримання об'єкта, що не змінюються протягом часу. Часто це ставки з іпотеки, податкові виплати чи облік амортизації нерухомості.
- Експлуатаційні витрати - Витрати утримання об'єкта. Можуть змінюватися іноді залежно від необхідності підтримки нерухомості в привабливому товарному вигляді.
- Незаплановані витрати, серед яких можливі витрати на терміновий ремонт чи покупку.
Способи розрахунку
Найчастіше для розрахунку вартості нерухомості застосовуються такі методи прибуткового підходу:
- метод прямої капіталізації;
- метод дисконтування.
Кожен із способів має свої плюси та мінуси, а ще певні нюанси, завдяки яким різних ситуаційкраще вибирати один конкретний спосіб. Щоб розібратися в їх особливості, необхідно розглянути кожен окремо.
Капіталізація вигоди
Прибутковий підхід цього плану найчастіше використовується для розрахунку вартості нерухомого об'єкта за наявності стабільного, гарного та тривалого прибутку від нього або у разі, коли фінансова вигода від утримання нерухомості пропорційно зростає.
Цей дохідний підхід розрахунки передбачає за певною формулою з двома відомими. Для отримання точних даних про повну вартість об'єкта оцінювачу необхідні коефіцієнт капіталізації та чистий операційний дохід. Підсумкова ціна визначається розподілом другого показника на перший, узятих в обох випадках за один рік. Саме тому важлива стабільність прибутку для отримання точного результату.
Отримання даних для методу
Щоб дохідний підхід щодо розрахунку капіталізації прибутку був максимально наближеним до реальності, необхідно точно розрахувати і всі необхідні константи для підставлення у формулу. Обчислення чистого операційного прибутку можна здійснити шляхом вилучення операційних витрат з даних реального валового доходу, крім амортизації нерухомості.
Дисконтування грошового потоку
Прибутковий підхід таким методом обчислюється у таких випадках:
- за наявності великої різниці прибутку у певний проміжок часу;
- сезонності прибутку від об'єкта;
- якщо будівля ще перебуває у стадії зведення чи відновлення;
- якщо нерухоме майно є комплексом будівель, а чи не одиничним об'єктом.
Здійснювати обчислення за цим методом складніше, але застосуємо він для більшості нерухомості по країні. Метод включає визначення тимчасового відрізка для розрахунку і очікуваного прибутку або збитків від об'єкта в цей період. Для розвинених країн фахівці найчастіше беруть проміжки тривалістю щонайменше п'ять років, котрий іноді до 10 років, але для нестабільної економіки Росії точнішими будуть показники за 3-5 років, трохи більше. Обчислення для більшого терміну не відобразить реальних показників, та й не кожен оцінювач візьметься за таку роботу, вважаючи її безглуздою.
Отримання даних для методу
Оскільки цей метод здатний визначити вартість об'єкта при неточних і нестабільних показниках прибутку від нього, його обчислення вимагає більшої кількості констант для підстановки у формулу.
Потрібно визначити:
- потенційний (можливий) валовий дохід;
- чистий операційний доход;
- дійсний (реальний) валовий дохід;
- грошовий потік до та після сплати податків.
Усі наявні константи підставляються у формулу розрахунку дисконтованого грошового потоку :
PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,
де PV буде результатом усіх обчислень, які демонструють ціну об'єкта з урахуванням введених показників. Ci тут є грошові потоки під час обмеженого періоду часу, що позначається як t, M - залишкова вартість, а it ставка дисконту нерухомості.
Щоб людині, яка не стикалася раніше з подібними обчисленнями, було простіше зрозуміти зміст усіх дій, слід розглянути дохідний підхід, приклад якого розставить усе на місця. Отже, розглянемо ситуацію, де грошовий потік від володіння нерухомістю за відведений час на обчислення становив 200 000 рублів, а дисконтна ставка об'єкта визначається як 26% (у грошовому еквіваленті становить 0.26 рублів). Виходячи з цих даних, власник нерухомості розраховує отримати приріст прибутку до кінця відведеного для обчислення часу на 4% (у грошовому еквіваленті 0.004 рублів). Виходить, що: PV = 200 / (0.26-0.004) = 909,1 тис. рублів.
Позитивні сторони методу
Серед переваг прибуткового підходу, безсумнівно, слід виділити простоту обчислень. Це насправді так, адже всі формули для розрахунків уже оптимізовані, і для отримання результату залишається лише підставити до них свої дані. Важливо лише надавати їх оцінювачу відповідно до реальних, інакше результат обчислень буде неправильним.
Другим плюсом аналізованого методу обчислень є його здатність відображати реальну картину економіки та вартості об'єктів на конкретний час, адже для отримання результату оцінювачу доводиться розраховувати велика кількістьпоказників з урахуванням усіх можливих нюансів і самого об'єкта, і ринку загалом.
Обмеження до використання
Головним чином, використовувати такий метод розрахунку вартості можуть лише підприємства та власники нерухомості, які мають стабільний та тривалий дохід від свого майна. Тобто, при щойно збудованій будівлі оцінити його прибуток буде складно, адже жодних початкових даних для необхідних розрахунків просто немає.
З тих же причин непостійності показників не можна використовувати дохідно-порівняльний підхід для обчислення під час кризи економіки, який може бути в стислі терміникардинально змінити ситуацію над ринком.
Вся суть здійснення розрахунків зводиться до звичайного аналізу наявних даних та виділення висновків із них. Якщо у оцінювача не вистачатиме інформації для підстановки у формулу, то здійснення розрахунків відразу стає неможливим.
Підстави для відмови
Оскільки весь зміст прибуткового методу обчислення вартості об'єктів полягає у знанні всіх необхідних для цього даних, то брак певної інформації може стати приводом для відмови у розрахунках оцінювачем. Також відмову від прибуткового підходу власник об'єкта може отримати при наданні даних у повному обсязі, але не підтверджених документально, адже весь сенс розрахунку оцінки реальної інформації, з якої і робляться висновки надалі.
Фахівець може відмовити у проведенні розрахунків цим підходом та з інших причин. Наприклад, якщо нерухомість планується використовувати з некомерційною метою, а отже, отримувати з неї вигоду надалі не вийде. Ще приводом для відмови часто є неофіційно розвинений ринок оренди, що ґрунтується на усних договорах. Це також призводить до того, що підтверджень про збір даних немає, а отже, і результат обчислень не можна назвати точним.
Додаткові способи обчислень
Прибутковий розрахунок вартості нерухомості може здійснюватися за допомогою залишкового доходу. Даний метод є обчисленням різниці між реальним прибутком і прогнозованим під час купівлі будівлі або здійснення розрахунків.
У розвинених країнвсі методи дохідного підходу поступово відходять другого план, витісняючись опціонним ціноутворенням. У нашій країні метод не застосовується через відсутність основних показників для підстановки у формулу, але в інших державах дозволяє обчислювати вартість об'єктів нерухомості чи бізнесу, навіть якщо вони зазнають видимих збитків, причому доводячи, що їхня ціна не є нульовою за будь-якого розміру боргу.
На закінчення
Незважаючи на легкість розрахунків під час обчислення вартості нерухомого майна методом прибуткового підходу, він поступово втрачає свою актуальність. Це пов'язано зі складністю обчислення необхідних для формули даних, адже для отримання точного результату всі вони мають бути правдивими та вірними. Будь-яке відхилення або приблизне обчислення впливає на кінцевий результат методу.
Не застосовний спосіб для більшості ситуацій і через розвиненість у нашій країні підпільної бухгалтерії, яка не дозволяє оцінювачам отримувати дійсну інформацію про певний об'єкт.
В цілому, метод дуже результативний і здатний обчислити реальну вартість будь-якої нерухомості, малого або середнього бізнесу або великої компанії, але достовірність інформації, що надається співробітниками, здатна помітно вплинути на результати обчислень від експертів. Саме тому багато оцінювачів не наважуються проводити розрахунки цим підходом.
Але як би там не було, щоб все-таки зробити правильний розрахунок, найкраще звернутися в перевірену компанію, де працюють справжні професіонали своєї справи.
МІНІСТЕРСТВО ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ФЕДЕРАЛЬНА ДЕРЖАВНА ОСВІТАЛЬНА УСТАНОВА
ВИЩОЇ ПРОФЕСІЙНОЇ ОСВІТИ
«ВЕРОСІЙСЬКА ДЕРЖАВНА ПОДАТКОВА АКАДЕМІЯ
МІНІСТЕРСТВА ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ»
Дисципліна: «Оцінка нерухомості»
Прибутковий підхід до оцінки нерухомості
Виконав: Скородумова О.Ю.
Спеціальність: податки та оподаткування
Група: НЗ - 401
Москва 2009
Вступ
Характеристика прибуткового підходу
Визначення чистого операційного доходу
Теорія капіталізації та капіталізаційні коефіцієнти
Пряма капіталізація
Методи розрахунку ставки капіталізації
Дисконтування потоку доходів
Оцінка із застосуванням техніки залишку
ЗА І ПРОТИ ЗАСТОСУВАННЯ ДОХІДНОГО ПІДХОДУ
Висновок
Література
Вступ
В даний час нерухоме майно є одним з необхідних ресурсів (поряд з людськими, фінансовими, матеріально-технічними та інформаційними ресурсами) забезпечення ефективної діяльності акціонерного товариства, державного та муніципального власника та, нарешті, нормальної життєдіяльності кожної окремо взятої фізичної особи.
У цьому нерухомість є найважливішим майновим компонентом власників. За своєю оцінною вартістю нерухомість складає до 30-40% (звичайно, є низка сучасних напрямів діяльності, де нерухомість використовується мінімально, наприклад, у малому бізнесі, в інтернет-магазинах тощо)
Тому оцінка нерухомого майна є важливою та актуальною на сучасному етапі розвитку. Оцінка рухомого майна також важлива як у цілях оподаткування, і у цілях купівлі-продажу, застави, оренди та інших.
Існує кілька методів оцінки нерухомого та іншого майна підприємств. Такі як: дохідний, порівняльний, витратний та майновий підходи до оцінки нерухомого та іншого майна. У цій роботі я розглядаю прибутковий підхід до оцінки нерухомості, що використовується для оцінки нерухомого майна, що приносить дохід.
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХІДНОГО ПІДХОДУ
Прибутковий метод заснований на принципі очікування, який стверджує, що типовий інвестор або покупець набуває нерухомість в очікуванні отримання від неї бідних доходів або вигод, тобто відображає:
якість та кількість доходу, який об'єкт нерухомості може принести протягом свого терміну служби;
ризики як характерні для об'єкта, що оцінюється, так і для регіону.
Таким чином, вартість об'єкта може бути визначена як його здатність приносити дохід у майбутньому. Тут діє фактор часу, і сума майбутніх доходів має бути наведена нульовим моментом часу шляхом капіталізації доходів та дисконтування.
Теоретичною базою прибуткового підходу є принципи оцінки, найбільш значущі з яких, а також фактори та обставини, аналіз якого базується на відповідних принципах (рис. 1)
Принцип Сфера впливу
|
ОЧІКУВАННЯ (основний принцип, на якому базується оцінка доходу) |
Ціноутворюючі фактори |
|
Характеристика доходу |
|
|
Характеристика капіталу |
|
|
Коефіцієнти |
|
|
ЗАМІЩЕННЯ |
Вибір та аналіз об'єктів-аналогів |
|
Аналіз альтернативних інвестицій |
|
|
ПОПИТУ І ПРОПОЗИЦІЇ |
Облік та аналіз факторів: корисність; дефіцитність; конкурентоспроможність; доступність ринку капіталу; монопольний, державний контроль, ділова активність; характеристики населення |
|
ГРОМАДНОЇ ПРОДУКТИВНОСТІ (балансу, вкладу) |
Аналіз об'єкту нерухомості: економічна відповідність елементів нерухомості; її використання та тип землекористування |
Основна перевага прибуткового підходу в порівнянні з ринковим і витратним полягає в тому, що він більшою мірою відображає уявлення інвестора про нерухомість як джерело доходу, тобто ця якість нерухомості враховується як основний фактор ціноутворення. Прибутковий підхід до оцінки тісно пов'язаний із ринковим та витратним підходами. Наприклад, ставки доходу, що застосовуються в доходному підході, зазвичай визначаються з аналізу порівнянних інвестицій; витрати на реконструкцію використовуються щодо грошового потоку як додаткові інвестиції; методи капіталізації використовуються при коригуванні відмінностей ринкового та витратного підходів.
Основним недоліком доходного підходу є те, що він на відміну від інших підходів до оцінки ґрунтується на прогнозних даних.
В рамках прибуткового підходу можливе застосування двох методів:
прямий капіталізації доходів;
дисконтованих грошових потоків
Переваги та недоліки методів визначаються за такими критеріями (рис. 2)
|
Критерії порівняння методів доходного підходу |
Можливість відобразити дійсні наміри потенційного покупця (інвестора) |
|
|
Тип, якість та обширність інформації, на основі якої проводиться аналіз |
||
|
Здатність враховувати конкурентні коливання |
||
|
Здатність враховувати специфічні особливостіоб'єкта, що впливають на його вартість |
місце розташування |
|
|
потенційна прибутковість |
В основі даних методів лежить передумова, що вартість нерухомості обумовлена здатністю об'єкта, що оцінюється, генерувати потоки доходів у майбутньому. В обох методах відбувається перетворення майбутніх доходів від об'єкта нерухомості на його вартість з урахуванням рівня ризику, характерного для даного об'єкта. Розрізняються ці способи лише методом перетворення потоків доходу.
При використанні методів капіталізації доходів у вартість нерухомості перетворюється дохід за один тимчасовий період, а при використанні методу дисконтованих грошових потоків – дохід від пропонованого використання за ряд прогнозних років, а також виручка від передпродажу об'єкта нерухомості в кінці прогнозного періоду.
ВИЗНАЧЕННЯ ЧИСТОГО ОПЕРАЦІЙНОГО ДОХОДУ
Для оцінки повних праввласності та прав орендаря як поток доходів розраховується чистий операційний дохід (ЧОД).
Оцінювач нерухомого майна працює з такими рівнями доходу:
Потенційний валовий дохід (ПЗД)
Справжній валовий дохід (ДВД)
Чистий операційний дохід (ЧОД)
Потенційний валовий дохід (ПВД) – дохід який можна отримати від нерухомості, при 100% її використанні без урахування всіх втрат і витрат. Потенційний валовий дохід залежить від площі об'єкта, що оцінюється, і встановленої орендної ставки і розраховується за формулою:
ПВД = S x Ca
Де S - площа, що здається в оренду, м2;
Ca - орендна ставка за 1м2
Розмір орендної ставки залежить від розташування об'єкта, його фізичного стану, наявності комунікацій, терміну оренди тощо.
Орендна ставка буває двох видів (рис. 3)
контрактні
ринкові
Ринкова орендна ставка являє собою ставку, що переважає на ринку аналогічних об'єктів нерухомості, тобто є найбільш ймовірною величиною орендної плати, за яку типовий орендодавець погодився б здати, а типовий орендар погодився взяти це майно в оренду, що є гіпотетичною угодою. Ринкова орендна ставка використовується при оцінці повного права власності, коли по суті нерухомістю володіє, розпоряджається і користується сам власник: який би був потік доходів, якби нерухомість була б здана в оренду.
Контрактна оренда ставка використовується з метою оцінки часткових майнових прав орендодавця. І тут оцінювачу доцільно проаналізувати орендні угоди з погляду умов їх укладання.
Відповідно до видів орендних ставок орендні договори поділяються на три великі групи:
з фіксованою орендною ставкою (використовується в умовах економічної стабільності);
зі змінною орендною ставкою (перегляд орендних ставок протягом терміну договору виробляється, зазвичай, за умов інфляції);
з відсотковою ставкою (коли до фіксованої величини орендних платежів додається відсоток доходу, одержуваного орендарем внаслідок використання орендованого майна).
Метод капіталізації доходів доцільно використовувати у разі укладання договору з фіксованою орендною ставкою, в інших випадках коректніше застосовувати метод дисконтованих грошових потоків. до оцінки нерухомостіЕкономічна теорія
ПО КУРСУ: «Економіка нерухомості»НА ТЕМУ: «Структура та принципи прибуткового підходудо оцінки нерухомості»ВАРІАНТ-25 Роботу... на різних сегментах ринку. Прибутковий підхідвикористовується для оцінки нерухомості, що приносить дохід. Він заснований...
Підходидо оцінки нерухомості (1)
Навчальний посібник >> ЕкономікаПроблематичність оцінки земельних ділянокв Росії. 3. Прибутковий підхід Прибутковий підхідзаснований на тому, що вартість нерухомості... Базова формула прибуткового підходу(IRV - формула): V=I/R нерухомістьвартість оцінкаде V - вартість нерухомості, I - ...
Прибутковий підхіддо оцінкивартості бізнесу
Економічна теоріяДОХІДНИЙ ПІДХІДДо ОЦІНКИВАРТІСТЬ БІЗНЕСУ Дана глава присвячена найпопулярнішим методам оцінкивартості підприємства - методам... активів включає кілька етапів: 1. Оцінюється нерухомемайно підприємства за обґрунтованою ринковою...
Оцінка нерухомостіта власності
Контрольна робота >> ФінансиГрошового потоку у залишковому періоді. Оцінкавартості нерухомості. Прибутковий підхідв оцінки нерухомостізаснований на визначенні поточної вартості...
Завдання оцінки вартості бізнесу на різних стадіях його розвитку не втрачає своєї актуальності. Підприємство є довгостроковим активом, що приносить дохід і має певну інвестиційну привабливість, тому питання про його вартість цікавить багатьох, починаючи від власників і керівництва і закінчуючи державними структурами.
Найчастіше для оцінки вартості підприємства користуються прибутковим методом (income approach), адже будь-який інвестор вкладає кошти не просто у будівлі, обладнання та інші матеріальні та нематеріальні цінності, а в майбутні доходи, здатні не тільки окупити вкладені кошти, а й принести прибуток, примноживши тим самим добробут інвестора. При цьому обсяг, якість та тривалість очікуваного майбутнього потоку доходів відіграють особливу роль при виборі об'єкта інвестиційного вкладення. Безсумнівно, величина очікуваного доходу відносна і схильна до величезного впливу ймовірності залежно від рівня ризику можливої невдачі інвестування, який теж треба враховувати.
Зверніть увагу!Основний фактор вартості при використанні даного методу - очікувані в майбутньому доходи компанії, які є певними економічними вигодами для власників підприємства. Чим вищий дохід компанії, тим більше, за інших рівних умовах, її ринкова вартість
Прибутковий метод якнайкраще враховує основну мету діяльності підприємства - отримання прибутку. З цих позицій він найкращий з метою оцінки бізнесу, оскільки відбиває перспективи розвитку підприємства, майбутні очікування. Крім того, він враховує економічне старіння об'єктів, а також через ставку дисконту бере до уваги ринковий аспект та інфляційні тенденції.
За всіх незаперечних переваг цей підхід не позбавлений спірних і негативних моментів:
- він досить трудомісткий;
- йому властивий високий рівеньсуб'єктивізму під час прогнозування доходів;
- висока частка ймовірностей та умовностей, оскільки встановлюються різні припущення та обмеження;
- великий вплив різних факторівризику на прогнозований дохід;
- проблематично достовірне визначення реального доходу, показаного підприємством у звітності, причому не виключено навмисне відображення збитків у різних цілях, що пов'язане з непрозорістю інформації вітчизняних підприємств;
- складний облік непрофільних та надлишкових активів;
- некоректною є оцінка збиткових підприємств.
У обов'язковому порядкуНеобхідно з особливою увагою підходитимемо можливості достовірно визначити майбутні потоки доходів підприємства міста і розвиток діяльності підприємства очікуваними темпами. На точність прогнозу сильно впливає і стабільність зовнішнього економічного середовища, що є актуальним для досить нестійкої російської економічної ситуації.
Отже, дохідний підхід доцільно застосовувати для оцінки компаній, коли:
- вони мають позитивну величину прибутку;
- є можливість складання достовірного прогнозу доходів та витрат.
Розрахунок вартості компанії прибутковим підходом
Оцінка вартості бізнесу прибутковим підходом починається з вирішення наступних завдань:
1) прогноз майбутніх доходів підприємства;
2) приведення вартості майбутніх доходів підприємства до поточного моменту.
Коректне вирішення цих завдань сприяє отриманню адекватних кінцевих результатівоціночної роботи Велике значення в ході прогнозування має нормалізація доходів, за допомогою якої здійснюється елімінування одноразових відхилень, що з'являються, зокрема, в результаті проведення разових угод, наприклад, при реалізації непрофільних та надлишкових активів. Для нормалізації доходу використовуються статистичні методи розрахунку середньої, середньозваженої середньої величини або метод екстраполяції, що є продовженням тенденцій, що склалися.
Крім того, обов'язково потрібно врахувати фактор зміни вартості грошей у часі - одна й та сама величина доходу зараз має більшу ціну, ніж у майбутній період. Вимагає вирішення непросте питання про найбільш прийнятні терміни прогнозування доходів та витрат компанії. Вважається, що з відображення властивої галузям циклічності упорядкування обгрунтованого прогнозу необхідно охопити період, рівний щонайменше 5 років. Під час розгляду цього питання через математичну і статистичну призму з'являється прагнення подовжити прогнозний період, припускаючи, що більше спостережень дасть більш обгрунтовану величину ринкової вартості підприємства. Проте збільшення прогнозного періоду у пропорційній залежності ускладнює прогнозування значень доходів та витрат, інфляції та грошових потоків. Деякі оцінювачі зазначають, що найдостовірнішим буде прогноз доходів на 1–3 роки, особливо коли спостерігається нестабільність в економічному середовищі, оскільки при збільшенні прогнозних періодів підвищується умовність оцінок. Але і ця думка справедлива тільки для підприємств, що стійко функціонують.
Важливо!У будь-якому випадку при виборі терміну прогнозування потрібно охоплювати період до стабілізації темпів зростання компанії, а для досягнення максимальної точності кінцевих результатів можна розділити прогнозний період на менші проміжні часи, наприклад півріччя.
У загальних рисах вартість підприємства визначається підсумовуванням потоків доходів від діяльності підприємства у прогнозний період, попередньо наведених до поточного рівня цін, з додаванням вартості бізнесу до постпрогнозного періоду (термінальної вартості).
Найбільш поширені дві методики оцінки прибуткового підходу - метод капіталізації доходуі метод дисконтування грошових потоків. Вони ґрунтуються на розрахункових ставках дисконтування та капіталізації, які використовуються для визначення поточної вартості майбутніх доходів. Вочевидь, у межах дохідного підходу застосовується набагато більше різновидів методів, але переважно вони побудовані дисконтуванні грошових потоків.
Велику роль при виборі методу оцінки грає мета проведення самої оцінки та передбачуване використання її результатів. Впливають і інші фактори, наприклад тип оцінюваного підприємства, етап його розвитку, темпи зміни доходів, доступність інформації та ступінь її достовірності та ін.
Метод капіталізації доходу ( Single-Period Capitalization Method, SPCM)
Метод капіталізації доходу ґрунтується на судженні, що ринкова вартість підприємства дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. Найдоцільніше застосовувати його до тих компаній, які вже накопичили активи, мають стабільну та передбачувану величину поточного доходу, а темпи його зростання помірні та відносно постійні, при цьому поточний стан дає відоме уявлення про довгострокові тенденції подальшої діяльності. І навпаки: на етапі активного зростання компанії, в процесі реструктуризації або в інші моменти, коли спостерігаються значні коливання прибутку або грошових потоків (що характерно для багатьох підприємств), цей метод небажаний до застосування, оскільки велика можливість отримати некоректний результат оцінки вартості.
p align="justify"> Метод капіталізації доходу спирається на ретроспективну інформацію, при цьому на майбутній період, крім величини чистого доходу, екстраполюються та інші економічні показники, наприклад структура капіталу, ставка прибутковості, рівень ризику компанії.
Оцінка підприємства шляхом капіталізації доходу здійснюється так:
Поточна ринкова вартість = ДП (або П чистий) / Ставка капіталізації,
де ДП – грошовий потік;
П чистий - чистий прибуток.
Зверніть увагу!Достовірність результату оцінки дуже залежить від ставки капіталізації, тому особливу увагу потрібно звернути на точність її розрахунку.
Ставка капіталізації дозволяє перетворити значення прибутку чи грошового потоку за певний період у показник вартості. Як правило, вона виводиться із коефіцієнта дисконтування:
Ставка капіталізації = D- Т р,
де D- ставка дисконту;
Т р - темпи зростання грошового потоку чи чистого прибутку.
Зрозуміло, що коефіцієнт капіталізації найчастіше менше ставки дисконту для однієї й тієї ж компанії.
Як очевидно з представлених формул, залежно від цього, яка величина капіталізується, до уваги приймається очікуваний темпи зростання грошового потоку чи чистий прибуток. Безперечно, для різних видів доходу ставка капіталізації буде різнитися. Тому першочерговим завданням під час реалізації цього методу стає визначення того показника, який буде капіталізований. При цьому може бути спрогнозовано дохід на наступний після дати оцінки рік або визначено середній розмірдоходу, розрахований із використанням ретроспективних даних. Оскільки чистий грошовий потік повністю враховує операційну та інвестиційну діяльність підприємства, найчастіше його використовують як базу для капіталізації.
Отже, ставка капіталізації за своєю економічною сутністю близька до коефіцієнта дисконтування та сильно взаємопов'язана з ним. Ставка дисконту також використовується для приведення до теперішнього часу грошових потоків майбутнього періоду.
Метод дисконтування грошових потоків ( Discounted Cash-Flows, DCF)
Метод дисконтування грошових потоків дозволяє враховувати ризики, пов'язані з отриманням очікуваного доходу. Використання цього методу буде обґрунтованим, коли прогнозується значна зміна майбутніх доходів як у більшу, так і меншу сторону. Крім того, в деяких ситуаціях виключно цей метод є застосовним, наприклад, розширення діяльності підприємства, якщо на момент оцінки воно працює не на всю виробничу потужність, проте має намір її збільшувати в найближчому майбутньому; планове збільшення обсягу випуску продукції; розвиток бізнесу загалом; злиття підприємств; Використання нових виробничих технологій тощо. буд. У умовах річні грошові потоки у майбутні періоди нічого очікувати рівномірними, що, природно, унеможливлює розрахунок ринкової вартості підприємства шляхом капіталізації доходу.
Для нових підприємств єдино можливим для використання також є метод дисконтування грошових потоків, оскільки вартість їх активів на момент оцінки може не збігатися з можливостями приносити дохід у майбутньому.
Звичайно, бажано, щоб підприємство, що оцінювалося, мало сприятливі тенденції розвитку та прибуткову історію господарювання. Для які зазнають систематичних збитків і мають негативний темпи зростання підприємств спосіб дисконтування грошових потоків менш придатний. Особливої обачності потрібно дотримуватись при оцінці підприємств з високою ймовірністю банкрутства. І тут дохідний підхід не застосовний взагалі, зокрема і метод капіталізації доходів.
Метод дисконтування грошових потоків більш гнучкий, оскільки може бути використаний для оцінки будь-якого підприємства, що діє, за допомогою постатейного прогнозу майбутніх грошових потоків. Важливе значення він має для розуміння менеджментом та власниками компанії впливу різноманітних управлінських рішеньна її ринкову вартість, тобто його можна використовувати в процесі управління вартістю на основі отриманої розгорнутої вартісної моделі бізнесу та побачити її сприйнятливість до виділених внутрішніх та зовнішніх факторів. Це дозволяє осмислити діяльність підприємства будь-якому етапі життєвого циклу у майбутньому. І найголовніше: даний метод найбільш привабливий для інвесторів та відповідає їх інтересам, оскільки ґрунтується на прогнозах майбутнього розвитку ринку та інфляційних процесів. Хоча в цьому криється і деяка складність, оскільки в умовах нестабільної кризової економіки спрогнозувати потік доходу на кілька років вперед досить важко.
Отже, вихідною базою розрахунку вартості бізнесу шляхом дисконтування грошових потоків є прогноз, джерелом складання якого є ретроінформація про грошові потоки. Традиційна формула визначення поточного значення дисконтованого майбутнього доходу:
Поточна ринкова вартість = Грошові потоки за період t / (1 + D)t.
Ставка дисконту є процентною ставкою, необхідною для приведення майбутніх доходів до єдиного значенняпоточну вартість бізнесу. Для інвестора вона є необхідною ставкою доходу за альтернативними варіантами інвестицій із порівнянним рівнем ризику на момент оцінки.
Залежно від обраного типу грошового потоку (для власного капіталу або для всього інвестованого капіталу), який використовується як база для оцінки, визначається спосіб розрахунку ставки дисконту. Схеми розрахунків грошового потоку для інвестованого та власного капіталу представлені у табл. 1, 2.
Таблиця 1. Розрахунок грошового потоку для інвестованого капіталу
Таблиця 2. Розрахунок грошового потоку для власного капіталу
|
Показник |
Вплив на підсумковий результат грошового потоку (+/-) |
|
Чистий прибуток | |
|
Нарахована амортизація | |
|
Зменшення власного оборотного капіталу | |
|
Збільшення власного оборотного капіталу | |
|
Продаж активів | |
|
Капітальні вклади | |
|
Приріст довгострокової заборгованості | |
|
Зменшення довгострокової заборгованості | |
|
Грошовий потік для власного капіталу |
Як бачимо, розрахунок грошового потоку для власного капіталу відрізняється лише тим, що отриманий результат алгоритму розрахунку грошового потоку для інвестованого капіталу додатково коригується на зміну довгострокової заборгованості. Потім проводиться дисконтування грошового потоку відповідно до очікуваних ризиків, які відображаються у ставці дисконтування, розрахованої стосовно конкретного підприємства.
Отже, ставка дисконту грошового потоку для власного капіталу дорівнюватиме необхідної власником нормі віддачі на вкладений капітал, інвестованого капіталу - сумі зважених ставок віддачі на позикові кошти (тобто процентній ставці банку за кредитами) і на власний капітал, при цьому їх питома вага визначається за часткам позикових та власних коштів у структурі капіталу. Ставка дисконту грошового потоку для інвестованого капіталу називається середньозваженою вартістю капіталу, а відповідна методика її розрахунку - методом середньозважених витрат за капітал(Weighted Average Cost of Capital, WACC). Цей метод визначення ставки дисконтування застосовується найчастіше.
Крім того, для визначення ставки дисконтування грошового потоку для власного капіталу можуть застосовуватися такі найпоширеніші способи:
- модель оцінки капітальних активів ( CAPM);
- модифікована модель оцінки капітальних активів ( MCAPM);
- метод кумулятивної побудови;
- модель надлишкового прибутку ( ЄВО) та ін.
Розглянемо зазначені методи докладніше.
Метод середньозважених витрат за капітал ( WACC)
Застосовується до розрахунку і власного, і позикового капіталу шляхом побудови співвідношення їх часток, показує не балансову, а ринкову вартість капіталу. Ставка дисконту за цією моделлю визначається за формулою:
D WACC= З зк × (1 – Н приб) × Д зк + С пр × Д прив + С оа × Д об,
де С зк - вартість залученого позикового капіталу;
Н приб - ставка прибуток;
Д зк - частка позикового капіталу структурі капіталу підприємства;
З пр - вартість залучення акціонерного капіталу (привілейованих акцій);
Д прив - частка привілейованих акцій у структурі капіталу компанії;
С оа - вартість залучення акціонерного капіталу (звичайних акцій);
До - частка звичайних акцій у структурі капіталу компанії.
Чим більше компанією залучаються дешеві позикові кошти замість дорогого власного капіталу, тим менша величина WACC. Однак при бажанні використовувати якомога більше дешевих позикових коштів слід пам'ятати також і про відповідне зниження ліквідності балансу підприємства, що неодмінно спричинить збільшення кредитних процентних ставок, оскільки для банків ця ситуація загрожує підвищенням ризиків, а величина WACC, зрозуміло, зростатиме. Таким чином, доречним буде використання правила «золотої середини», оптимально поєднуючи власні та позикові кошти на основі їхнього балансу за рівнем ліквідності.
Метод оцінки капітальних активів ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)
Заснований на аналізі інформації фондових ринків про зміну прибутковості акцій, що вільно звертаються. У даному випадкупри розрахунку ставки дисконту для власного капіталу використовується така формула:
D CAPM= Д б/р + β × (Д р − Д б/р) + П 1 +П 2 + Р,
де Д б/р - безризикова ставка доходу;
β - Спеціальний коефіцієнт;
Д р - загальна дохідність ринку загалом (середньоринкового портфеля цінних паперів);
П 1 – премія для малих підприємств;
П 2 – премія за ризик, характерний для окремої компанії;
Р- Країновий ризик.
Безризикова ставка беруть за основу при оцінці різних видів ризику, пов'язаних з вкладеннями в компанію. Спеціальний коефіцієнт бета ( β ) являє собою величину систематичного ризику, пов'язаного з економічними, що відбуваються в країні та політичними процесами, який розраховується виходячи з відхилень загальної прибутковості акцій конкретної компанії проти загальної прибутковістю ринку у цілому. Показник загальної прибутковості ринку – це середньоринковий індекс прибутковості, який розраховується аналітиками на основі довгострокового дослідження статистичних даних.
CAPMДосить складно застосовувати за умов нерозвиненості російського ринку. Це пов'язано з проблемами визначення коефіцієнтів бета та ринкової премії за ризик, особливо для закритих підприємств, акції яких не котируються на фондовій біржі. У зарубіжній практиці безризиковою ставкою доходу, як правило, служить ставка доходу за довгостроковими урядовими облігаціями або векселями, оскільки вважається, що вони мають високим ступенемліквідності та дуже низьким ризиком неплатоспроможності (ймовірність банкрутства держави практично виключається). Однак у Росії після деяких історичних подійдержавні цінні папери психологічно не сприймаються як безризикові. Тому як безризикова може бути використана середня ставка за довгостроковими валютними депозитами п'яти найбільших російських банків, включаючи Ощадбанк Росії, яка формується переважно під впливом внутрішніх ринкових факторів. Щодо коефіцієнтів β , то там найчастіше використовують готові публікації цих показників у фінансових довідниках, розрахованих спеціалізованими фірмами шляхом аналізу статистичної інформації ринку. Оцінювачам, зазвичай, не потрібно самостійно займатися розрахунками цих коефіцієнтів.
Модифікована модель оцінки капітальних активів ( MCAPM)
У ряді випадків краще використовувати модифіковану модель оцінки капітальних активів ( MCAPM), в якій застосовано такий показник, як ризикова премія, що враховує несистематичні ризики підприємства, що оцінюється. Несистематичні ризики (диверсифіковані ризики)- Це випадково виникають у компанії ризики, які можна зменшити за рахунок диверсифікації. На відміну від них систематичний ризик обумовлений загальним рухом ринку або його сегментів і не пов'язаний із конкретним цінним папером. Тому цей показник найбільше підходить для російських умов розвитку фондового ринку з характерною йому нестабільністю:
D M CAPM= Д б/р + β × (Д р − Д б/р) + П ризик,
де Д б/р - безризикова ставка доходу за російськими внутрішніми валютними позиками;
β - Коефіцієнт, що є мірою ринкового (недиверсифікованого) ризику і відображає чутливість змін прибутковості інвестицій у компанії певної галузі до коливань прибутковості ринку акцій в цілому;
Д р - прибутковість ринку загалом;
П ризик - ризикова премія, що враховує несистематичні ризики компанії, що оцінюється.
Кумулятивний метод
Враховує різні види ризиків інвестиційних вкладень та передбачає проведення експертної оцінки як загальноекономічних, так і специфічних для галузі та конкретного підприємства факторів, що породжують ризик недоотримання запланованих доходів. Найбільш важливими є такі фактори, як розмір компанії, структура фінансів, виробнича та територіальна диверсифікація, якість управління, рентабельність, прогнозованість доходів та ін. Ставка дисконту визначається на основі безризикової ставки прибутковості, до якої додається додаткова премія за ризик інвестування в цю компанію зазначені чинники.
Як бачимо, кумулятивний підхід дещо схожий CAPMоскільки вони обидва засновані на ставці доходу за безризиковими цінними паперами з додаванням додаткового доходу, пов'язаного з ризиком інвестування (вважається, що чим більший ризик, тим більша прибутковість).
Модель Ольсона ( Edwards-Bell-Ohlson valuation model, ЄВО), або метод надлишкового доходу (прибутку)
Поєднує компоненти дохідного та витратного підходів, певною мірою мінімізуючи їх недоліки. Вартість компанії визначається за допомогою дисконтування потоку надлишкових доходів, тобто тих, що відхиляються від середньогалузевої їх величини, та поточної вартості чистих активів. Перевагою даної моделі є можливість використання для розрахунку доступної інформації про вартість наявних на момент оцінки цінностей. Значну частку в цій моделі займають реальні інвестиції, а прогнозувати потрібно лише залишковий прибуток, тобто частину грошового потоку, яка дійсно збільшує вартість компанії. Хоча і ця модель не позбавлена деяких складнощів у використанні, вона дуже корисна при виробленні стратегії розвитку організації, пов'язаної з максимізацією вартості бізнесу.
Виведення підсумкової величини ринкової вартості компанії
Після того, як визначено попередню вартість бізнесу, необхідно внести ряд поправок для отримання підсумкової ринкової вартості:
- на надлишок/недолік власного оборотного капіталу;
- на непрофільні активи підприємства;
- на відстрочені податкові активи та зобов'язання;
- на чистий обов'язок, якщо такий є.
Оскільки до розрахунку дисконтованого грошового потоку включається необхідна величина власного оборотного капіталу, що з прогнозом виручки, то її розбіжності з фактичної величиною надлишок власного оборотного капіталу треба додати, а недолік - відняти з величини попередньої вартості. Те саме стосується і нефункціонуючих активів, оскільки в розрахунку брали участь ті активи, які були використані у формуванні грошового потоку. Отже, за наявності непрофільних активів, що мають певну вартість, яка не врахована у грошовому потоці, але може бути реалізована (наприклад, при продажу), потрібно збільшити попередню вартість бізнесу на величину вартості таких активів, розраховану окремо. Якщо розраховувалася вартість підприємства на інвестований капітал, то отримана ринкова вартість відноситься до всього інвестованого капіталу, тобто включає, крім вартості власних коштів, ще й вартість довгострокових зобов'язань компанії. Отже, щоб одержати вартості власного капіталу необхідно величину встановленої вартості зменшити розмір довгострокової заборгованості.
Після внесення всіх поправок буде отримано величину вартості, що є ринковою вартістю власного капіталу підприємства.
Бізнес здатний приносити дохід і після прогнозного періоду. Доходи повинні стабілізуватися та вийти на рівномірні довгострокові темпи зростання. Для розрахунку вартості в постпрогнозний період можна використовувати один із таких способів розрахунку дисконту:
- за ліквідаційною вартістю;
- за вартістю чистих активів;
- методом Гордона.
При використанні моделі Гордона термінальна вартість визначається як відношення грошового потоку за перший рік постпрогнозного періоду до різниці ставки дисконту та довгострокових темпів зростання грошового потоку. Потім термінальна вартість наводиться до поточних вартісних показників за тією самою ставкою дисконту, що застосовується для дисконтування грошових потоків прогнозного періоду.
У результаті загальна вартість бізнесу визначається у вигляді суми поточних цін потоків доходів у прогнозний період та вартості компанії у постпрогнозний період.
Висновок
У процесі оцінки вартості компанії дохідним підходом створюється фінансова модель грошових потоків, яка може бути базою для прийняття обґрунтованих управлінських рішень, оптимізації витрат, аналізу можливостей збільшення проектних потужностей та диверсифікації обсягу продукції, що випускається. Ця модель буде корисною після проведення оцінки.
Для вибору тієї чи іншої методики розрахунку ринкової вартості в першу чергу потрібно визначитися з метою проведення оцінки та запланованим використанням її результатів. Потім слід проаналізувати передбачувану зміну грошових потоків компанії в найближчому майбутньому, розглянути фінансовий стан та перспективи розвитку, а також оцінити навколишнє економічне середовище, як світове, так і національне, зокрема галузеве. Якщо при нестачі часу потрібно дізнатися про ринкову вартість бізнесу, або підтвердити результати, отримані при використанні інших підходів, або коли глибокий аналіз грошових потоків неможливий або не потрібний, можна використовувати метод капіталізації для швидкого отримання відносно достовірного результату. В інших випадках, особливо коли прибутковий підхід є єдиним можливим для розрахунку ринкової вартості, кращий метод дисконтування грошових потоків. Можливо, у певних ситуаціях для розрахунку вартості компанії знадобляться обидва методи одночасно.
І звичайно, не варто забувати, що вартість, отримана за допомогою прибуткового підходу, безпосередньо залежить від точності побудови довгострокових макроекономічних та галузевих прогнозів аналітиком. Проте навіть використання грубих показників прогнозу у процесі застосування прибуткового підходу може бути корисним визначення орієнтовної вартості компанії.
Прибутковий підхід є цілою комбінацією методів оцінки вартості нерухомості, майна організації, самого бізнесу, в яких визначення вартості здійснюється за допомогою конвертації економічних вигод, які очікуються у майбутньому. Теоретичні основиподібного підходу цілком переконливі. Вартість інвестицій є вартістю майбутніх вигод на поточний момент, які дисконтовані за нормою прибутковості, що є відображенням ризику інвестицій.
Це розумно і підходить для будь-якого застосовуваного у сфері виробництва та реалізації майнового об'єкта підприємства, що діє, а також його бізнесу за умови генерації позитивного прибутку. Величина ризиків вкладень в бізнес, що оцінюється, демонструється за допомогою ставки дисконтування. У ролі такої в економічному сенсі сьогодні виступає ставка доходу, яка потрібна інвесторам, на вкладений капітал у порівнянні об'єкти інвестування за рівнем ризику, або це ставка доходу за альтернативними варіантами інвестицій з порівнянними ризиками на момент оцінки.
Особливості
Застосування прибуткового підходу практично виявляється досить складним заняттям, оскільки необхідно оцінювати кожну важливу детермінанту вартості - норму прибутковості і прибуток. Якщо для оцінки підприємства використовуються ці методики, то потрібно обов'язково проводити ретельний аналіз усіх їх ключових елементів, у тому числі вартості, товарообігів компанії, які безпосередньо впливають на прибуток, витрати та ризики, які створюються кожним окремим елементом.
Застосовується досить часто. Наприклад, якщо йдеться про поглинання чи злиття, цей метод використовується набагато частіше витратного чи ринкового. Вкладення капіталу покупця зараз проводиться з розрахунком на те, що в майбутньому будуть отримані чисті грошові потоки, які не можна назвати гарантованими, оскільки для них характерні певні ризики. Прибутковий підхід дозволяє оцінити ці ключові детермінанти вартості при тому, що для вживання ринкового підходу зазвичай потрібне співвідношення ціна-прибуток або інші аналогічні мультиплікатори доходів за ретроспективний період, без урахування майбутнього.
p align="justify"> Для ринкових мультиплікаторів характерні такі риси, як ненадійність, а також нездатність забезпечити ту ж ретельність, що вдається досягти за умови використання дохідного підходу з прогнозом майбутніх прибутків і ставок дисконтування. Наприклад, коефіцієнт "ціна-прибуток", який застосовується за рік, не дозволяє відобразити достатньо очікувані зміни в майбутніх роках. Правильне забезпечує можливість демонстрації загальних переваг інвесторів, їх часто цитують продавці чи галузеві джерела.
Використання
Аналізу та захисту потребує й інформація, що стосується бюджету підприємства, який змушує проводити зміни та відпрацювання фінансових наслідків створеного плану, прогнозів та базових пропозицій. Прибутковий підхід до оцінки бізнесу дозволяє виміряти всі припущення, що стосуються того, чи виникають певні вигоди від поглинання в результаті зростання доходів, скорочення витрат, удосконалення процесів або зниження краплин. За допомогою такого підходу можна це все виміряти та обговорити. Крім цього, з його допомогою можна визначити час настання очікуваних вигод, а також продемонструвати процес зниження вартості підприємства у міру того, як відбувається переміщення вигод у майбутнє.
Використання прибуткового підходу забезпечує для покупців та продавців можливість для розрахунку справедливої ринкової вартості підприємства, а також її інвестиційної вартості для одного чи більше стратегічних покупців. Якщо ця відмінність буде відображатися досить чітко, то продавці та покупці можуть легко визначити вигоди від синергії, а також ухвалити інформативні рішення.
Коли використовується дохідний підхід до оцінки бізнесу, необхідно мати на увазі, що вартість, що обчислюється, складається з вартості всього майна, яке використовується в процесі безпосередньої діяльності. У рамках використовуваного підходу є кілька методів для оцінки, які становлять найбільший інтерес. Зокрема, застосовні такі методи доходного підходу: капіталізації та дисконтування грошових потоків. Можна розглянути їх докладніше.
Методи
За допомогою методу капіталізації грошових потоків загальна вартість підприємства детектується залежно від грошових потоків, що генеруються майновим потенціалом підприємства. бізнесу або підприємства в цілому - це різниця між усіма припливами та відтоками фінансових коштів за певний розрахунковий період. Зазвичай для розрахунків використовується період, що дорівнює одному року. Методика полягає в тому, щоб конвертувати репрезентативний рівень очікуваного потоку грошей у наведену вартість за допомогою розподілу усієї суми потоку на прийняту ставку капіталізації. І тут доречний дохідний потік з певними коригуваннями.
Для використання звичайного методуРозрахунок грошових потоків застосовують доповнення чистого прибутку (розрахованого після сплати податків) негрошових витрат для визначення величини абсолютного грошового потоку до капіталізації. Цей метод розрахунку можна вважати більш спрощеним у порівнянні з розрахунком вільного потоку грошей, де як доповнення враховуються необхідні капітальні вкладення та потреби у поповненні капіталу, що є оборотним.
Дисконтування грошових потоків
Даний метод в основі базується тільки на очікуваних грошових потоках, які генеруються самим підприємством. Характерна відмінність у нього полягає в тому, що оцінка вартості потрібна для обчислення визначення репрезентативного рівня грошового потоку. Цей метод у розвинених країнах набув найбільшого поширення за рахунок того, що його можна використовувати для врахування всіх перспектив розвитку. Грошовий потік у загальному виглядідорівнює сумі та амортизації за умови віднімання приросту чистого оборотного капіталу та вкладень капітального характеру.
Існують такі умови для використання методу дисконтованих грошових потоків:
- є підстави вважати, що майбутні рівні фінансових потоків відрізнятимуться від поточних, тобто йдеться про підприємство, що розвивається;
- є можливості для обґрунтованої оцінки грошових потоків у майбутньому при використанні бізнесу або;
- об'єкт знаходиться на стадії будівництва повної чи часткової;
- підприємство є великим функціональним об'єктом комерційного значення.
Прибутковий підхід до оцінки нерухомості за допомогою методу дисконтування грошових потоків є найкращим, проте його використання дуже трудомістке. Існують оцінки, які без застосування цього методу зробити неможливо. Серед них можна назвати розробку інвестиційного проекту з його подальшою оцінкою.
Переваги методу дисконтування
Якщо практикувати дохідний підхід до оцінки нерухомості чи бізнесу за допомогою методу дисконтування, можна визначити деякі основні переваги. Насамперед йдеться про те, що майбутні прибутки від бізнесу безпосередньо враховують лише очікувані поточні витрати з виготовлення продукції з її подальшим продажем, а майбутні капіталовкладення, пов'язані з підтриманням та розширенням виробничих чи торгових потужностей, відображаються у прогнозі прибутків лише побічно за допомогою їх поточної амортизації.
Важливі моменти
Оцінка об'єкта дохідним підходом при нестачі прибутку або збитку як показник інвестиційних розрахунків проводиться з поправкою на те, що прибуток служить бухгалтерським звітним показником, тому схильна до суттєвих маніпуляцій у процесі роботи.
До методу дисконтування грошових потоків включається три групи моделей:
Якщо практикується дохідний підхід відповідно до моделі дисконтування дивідендів як свідчення грошового потоку, застосовують величину виплат за акціями. Незважаючи на те, що модель суттєво поширена в зарубіжній практиці для визначення та оцінки величини активів підприємства, у неї є маса недоліків. У моделях із нерозподіленим прибутком відсутня ступінь обліку. Існує різниця в дивідендних політиках не лише конкретних підприємств, а й у країнах загалом. Цей метод неможливо використовувати на підприємствах, які не мають прибутку. Ця модель найкраще підходить до розрахунку вартості міноритарних акцій.
Модель залишкового доходу
Прибутковий підхід до оцінки за допомогою моделі залишкового підходу передбачає, що як показник грошового потоку використовуватиметься величина залишкового доходу, тобто різниця між прибутком за фактом і величиною прибутку, яка прогнозувалась акціонерами на момент купівлі самої компанії або її акцій. Якщо вартість підприємства розраховувалася з урахуванням припущень, відповідних даної моделі, вона дорівнюватиме сумі з наведеною вартістю очікуваної величини доходу, що залишився після цього. Така модель демонструє суттєву чутливість до якості даних, представлених у фінансовій звітності. Для російських умов адекватність такої інформації піддається суттєвим сумнівам.
Користь для акціонерів
Природно, пайовики або акціонери підприємства, яке має певну історію, а також факти виплати дивідендів, можуть скористатися моделлю дисконтування для розрахунку вартості власної компанії. Ситуація така, що акціонери підприємств цього сектора рідко бувають міноритарними, тому для них найбільше відповідним способомбуде використовувати прибутковий підхід до оцінки нерухомості та бізнесу за допомогою моделі дисконтування вільних грошових потоків. У цій системі ключовими є вільні грошові потоки зі ставками дисконтування або очікуваної прибутковості інвестованого капіталу. Найбільша проблема з використанням даної моделі полягає у точності прогнозу вільного фінансового потоку, а також адекватного визначення ставки дисконтування.
Якщо застосовувати дохідний підхід, визначення якого давалося вище, то при використанні методу дисконтованих грошових потоків як доходи, очікувані від бізнесу, враховують прогнозовані потоки фінансових коштів, які можна вилучити з обігу після необхідного реінвестування частини грошового прибутку. Як показник грошові потоки не залежать від системи бухгалтерського обліку, що використовується на підприємстві, та її амортизаційної політики. При цьому обов'язково враховують будь-які рухи коштів - притоки та відтоки. Оцінка фінансового сенсу дисконтування грошових коштіввиявляється такою, що в результаті цих процесів відбувається їх зменшення на суми, які були б доступні інвестору до моменту отримання зазначеного грошового потоку, за умови, що він вклав свої кошти не в даний бізнес прямо зараз, а в інший інвестиційний актив загальнодоступного характеру, наприклад, ліквідний цінний папір чи банківський депозит.
Додаткові методики
Прибутковий підхід, приклад якого було описано раніше, останнім часом використовується дедалі рідше, тепер найпоширенішим став метод оцінки. Його застосовують для оцінки всіляких активів, а базою для нього служить ідея про те, що будь-який актив, що розділяє основні характеристики опціонів, допускається оцінювати як цей опціон. На даний момент відмова від прибуткового підходу найчастіше здійснюється на користь моделі опціонного ціноутворення (відповідно моделі Блека-Скоулза).
Така система, за умови її використання, дозволяє оцінювати загальну вартість власного капіталу компанії чи підприємства у разі, коли воно працює з великими збитками. Ця модель призначена для того, щоб додатково пояснити, чому вартість власного капіталу підприємства є не нульовою, навіть якщо відбувається зниження вартості всього підприємства нижче за рівень номінального розміру боргу. Але навіть з огляду на таку перевагу можна відзначити, що модель Блека-Скоулза для оцінки вартості російських підприємств на даний момент все більше несе теоретичний характер. Основна проблема, через яку ця модель не може застосовуватися до вітчизняного бізнесу, - це відсутність деяких фактичних даних для параметрів моделі, які є вкрай необхідними.
Висновки
Прибутковий підхід до оцінки бізнесу та нерухомості став застосовуватися значно рідше, і це відбувається з багатьох причин. Зокрема це стосується недоліків, через які виникають складності у його використанні на споживчому ринку. Насамперед слід зазначити, наскільки складним є складання прогнозів майбутньої вартості послуг і продукції, матеріалів і сировини, і навіть комплексу інших витратних показників. При цьому можна говорити про деяку суб'єктивність експертних оцінок. Крім цього, проблема полягає в низькій розкриття інформації по російських підприємствах, адже вона необхідна для проведення грамотних розрахунків і складання моделі Блека-Скоулза. Це обумовлюється переважно низькою корпоративною культурою таких підприємств.
Переважна кількість акцій, серед яких присутні й великі пакети, концентрується до рук незначного кола осіб, а частка і дрібних власників, частка яких дуже мала, у статутному капіталі є незначною. Виходить так, що багато підприємств виявляються просто незацікавленими у розкритті будь-якої інформації. Саме тому помітно ускладнюється розрахунок доходним підходом стосовно більшості галузей промисловості та бізнесу в Росії. В інших умовах він працює найкращим чином, демонструючи всі свої переваги та надійність.
Loading...