Договір оренди (найму) квартири: Все що потрібно знати господареві та наймачеві. Договір найму житлового приміщення Договір найму з зобов'язаними особами

Відповідно до п. 1 ст. 671 ЦК за договором найму житлового приміщення одна сторона - власник або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому.

Договір найму житлового приміщення є консенсуальним, відплатним, двостороннім.

ДК особливо виділяє договори найму житлового приміщення, договору комерційного найму житлового приміщення, і договором найму спеціалізованого житлового приміщення.

Договір соціального наймужитлового приміщення полягає при найму житлових приміщень у державному та муніципальному житловому фондісоціального використання, договір комерційногонайму житлового приміщення – при здачі в оренду житла з метою отримання доходу, договір найму спеціалізованогожитлового приміщення – при наймання службового житлового приміщення, житлового приміщення у гуртожитку та інших житлових приміщень спеціалізованого житлового фонду (ст. 92 ЖК).

Договір найму соціального може бути укладений тільки на житлове приміщення, що входить до складу фонду соціального використання, і за наявності у громадянина необхідних передумовдля його висновку, до яких належать:

Визнання громадянина в установленому порядку незаможним або його приналежність до іншої категорії громадян, яким відповідно до закону житлові приміщення надаються за договорами найму;

Потреба у житловому приміщенні;

Стан на обліку тих, хто потребує житлових приміщень;

Наявність рішення органу місцевого самоврядування про надання жилого приміщення цьому громадянину та його сім'ї відповідно до чинних норм.

Договір комерційного найму полягає цілком на підставі принципу свободи договору, тобто. його укладення залежить від розсуду сторін, які самі визначають його найважливіші умови: термін договору, розмір та порядок внесення плати за наймання, розподіл обов'язків з ремонту зданого в оренду та ін.

І договори комерційного, і договори найму соціального укладаються у письмовій формі . Недотримання цієї форми договору не тягне за собою його недійсності, крім випадків, зазначених у законі або в угоді сторін.

Термін дії договору визначається по-різному для договорів комерційного та соціального найму, і в цьому полягає одна з їх основних відмінностей.

Відповідно до п. 1 ст. 683 ЦК договір комерційного наймуполягає на термін, що не перевищує п'яти років. Однак термін не є суттєвимумовою цього договору (якщо він у договорі не визначено, то договір вважається на п'ять років).

Договір, укладений на строк до одного року,визнається короткостроковим, і на нього не поширюються зазначені у п. 2 ст. 683 ЦК правила, що належать до договору з терміном понад рік. Зокрема, на такий договір не поширюється норма про переважне право наймача на укладення договору нового терміну.

Після закінчення терміну договору комерційного наймужитлового приміщення, наймач має переважне право на укладення договору на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяцідо закінчення терміну договору комерційного найму житлового приміщення наймодавець повинен запропонувати наймачу укласти договір на тих самих або інших умовах або попередити наймача про відмову від продовження договору. Протягом не менше одного року він не має права здаватижитлове приміщення в оренду. Якщо наймодавець не виконав цього обов'язку, а наймач не відмовився від продовження договору, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий термін.

На відміну від договору комерційного найму щодо договору найму соціального закон не обмежує терміну його дії, внаслідок чого договір найму соціального є безстроковим.

- Сторонами у договорі найму житлового приміщення є наймодавець та наймач. Наймодавцемпри наймі обох видів виступає власник житлового приміщення або уповноважена ним особа. В якості наймачаможе бути тільки громадянин, фізична особа,оскільки житлове приміщення, як зазначається у п. 1 ст. 671 ЦК, надається «для проживання у ньому».

Зазвичай як наймачау договорі комерційного наймувиступає один громадянин. Але можлива і множинність осіб на боці наймача. За відсутності у договорі зазначення цих громадян вселенняза згодою наймодавця. При вселенні неповнолітніх дітейтакої згоди не потрібно.

Громадяни, які постійно проживають спільно з наймачем, мають рівні з ним правапо користуванню житловим приміщенням. Однак вони не складаються з наймодавцем у правовідносинах, тому за вчинення ними дій, що порушують умови договору, відповідальність перед наймодавцем несе наймач(П. 3 ст. 677 ЦК).

Якщо житлове приміщення відноситься до муніципального житлового фонду, то як наймодавцявиступає орган місцевого самоврядування або муніципальна житлово-експлуатаційна організація, а якщо до державного фонду - державне підприємство чи установа, на балансі якої знаходиться приміщення.

Наймачемпід час укладання договору соціального наймужитлового приміщення виступає громадянин, якому в установленому порядку було надано житлове приміщення.

Право постійного користування житловим приміщенням за договором соціального найму, крім наймача, мають також члени його сім'ї.Всі інші особи можуть проживати з наймачем тільки як тимчасових мешканців.

До членів сім'ї наймача належать ті, що проживають спільно з ним. його чоловік,а також діти та батьки даного наймача.Інші родичі, непрацездатні утриманці зізнаються членами сім'їнаймача, якщо вони вселені наймачем як члени його сім'ї та ведуть з ним спільне господарство (спільне витрачання коштів на харчування, придбання речей, оплату користування квартирою тощо). У виняткових випадках інші особиможуть бути визнані членами сім'ї наймача житлового приміщення за договором найму соціального в судовому порядку.

Якщо особа перестала бути членом сім'ї, але продовжує проживати в житловому приміщенні, що займається за договором соціального найму, за ним зберігаються такі ж права, які мають наймач і члени його сім'ї. Вказаний громадянин самостійно відповідає за своїми зобов'язаннями.

Наймач має право вселитиу займане ним житлове приміщення за договором найму соціального свого чоловіка, своїх дітей і батьків, отримавши на це письмова згодавсіх повнолітніх членів сім'ї. Для вселення інших громадяннеобхідна також згода у письмовій формі наймодавця.На вселення до батьків їх неповнолітніх дітейне потрібна згода інших членів сім'ї наймача та згода наймодавця (ч. 1 ст. 70 ЖК).

Відповідно до п. 2 ст. 672 ЦК які проживають за договором найму житла спільно з наймачем члени його сім'ї користуються всіма правами і несуть всі обов'язки за договором найму житлового приміщення нарівні з наймачем, всі вони є сонаймачами.

Предметом договорів комерційного та соціального найму є житлове ізольоване приміщення.

Приміщення визнається житловим,якщо воно відповідає встановленим санітарним, містобудівним, технічним та протипожежним вимогам та призначене для проживання громадян у всі сезони року. Ізольованим -тобто. є житловий будинок, квартиру, частину будинку або частину квартири, що мають окремий вхід.

Об'єктом договорукомерційного найму можливе житлове приміщення незалежно від його розміру. Що стосується якості житлового приміщення, що здається в оренду за таким договором, то воно повинно відповідати поняттю «приміщення, придатне для постійного проживання» (п. 1 ст. 673 ЦК).

До категорії непридатних для проживання відносяться підвальні та напівпідвальні приміщення, приміщення, що не мають природного освітлення, бараки, аварійні будинки тощо. Самостійним об'єктом договору комерційного найму неможливо знайти підсобні приміщення.

Обов'язки та права:

Наймодавцяза договором комерційного найму (ст.676 ЦК):

Наймодавець зобов'язаний передати наймачу вільне житлове приміщення у стані, придатному для проживання.

На ньому лежить обов'язок здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в оренду житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні.

Наймодавецьжитлового приміщення за договором найму соціального зобов'язаний:

Передати наймачу вільне від інших осіб житлове приміщення;

Брати участь у належному утриманні та у ремонті спільного майна у багатоквартирному будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення;

Здійснювати капітальний ремонт житлового приміщення (обов'язок проведення поточного ремонту житлового приміщення покладається на наймача – п. 4 ч. 3 ст. 67 ЖК);

Забезпечувати надання наймачеві необхідних комунальних послуг належної якості.

Специфічною ознакоюправа на житлову площу, що відрізняє його від інших речових прав, є його цільовий характер.Житлове приміщення надається наймачу для проживання в ньому, відповідно, не допускаєтьсярозміщення у житлових приміщеннях торгових підприємств, офісів юридичних осіб, використання їх для виробництва промислової чи іншої продукції, для складів тощо. Використання житлового приміщення за призначенням може бути (за дотримання передбачених законом умов) підставою для розірвання договору найму житлового приміщення.

Водночас згідно з ч. 1 ст. 17 ЖК допускаєтьсявикористання житлового приміщення для здійснення професійної діяльності або індивідуальної підприємницької діяльності громадянами, які проживають у ньому на законній підставі, якщо це не порушує права та законні інтереси інших громадян.

Найважливішою обов'язком наймачає своєчасне внесення плати за житлове приміщення,а якщо договором не передбачено інше – самостійне внесення комунальних платежів (ст. 678 ЦК).

Одним з прав наймача, що виникають з договору найму житлового приміщення, є право на здачу найнятого житлового приміщення у найм. За договором піднаймужитлового приміщення наймач за згодою наймодавця передає терміном частину чи все найняте їм приміщення у користування піднаймачеві (п. 1 ст. 685 ДК).

Наймач має право вселяти у житлове приміщення не тільки піднаймачів, а й інших осіб – тимчасових мешканців(користувачів). Як останні можуть вселятися родичі, знайомі наймача і членів його сім'ї тощо.

Для вселення тимчасового мешканця необхідні дозвіл наймача та громадян, які постійно з ним проживають, а також попереднє повідомлення наймодавця.

Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житловим приміщенням. Відповідальність за дії перед наймодавцем несе наймач.

Тимчасові мешканці набувають відповідно до укладеного договору права тимчасового користуванняжитловим приміщенням наймача. Термін проживання тимчасових мешканців не може перевищувати шести місяцівпоспіль.

Законом (ст. 82 ЖК) передбачено можливість зміни договору найму житлового приміщення на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю, а також заміни наймачау раніше укладеному договорі.

Наймач не має правапроводити перебудову та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця. Дія цієї норми поширюється і на договір комерційного та соціального найму (п. 3 ст. 672 ЦК).

Закон передбачає особливі підстави припинення договору соц.найму:

- розірвання договоруможливо по згоді сторін.

- в судовому порядкув разі:

Невнесення наймачем плати за житлове приміщення та (або) комунальні послуги понад шість місяців;

Руйнування або пошкодження житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає;

Систематичного порушення прав та законних інтересів сусідів, що унеможливлює спільне проживання в одному житловому приміщенні;

Використання житлового приміщення не за призначенням (ч. 4 ст. 83 ЖК).

Наслідкомрозірвання договору найму житлового приміщення є обов'язком звільнення житлового приміщеннянаймачем та членами його сім'ї. Цей обов'язок може виконуватися добровільно або у примусовому порядку.

Договір найму житлового приміщення може бути розірвано тільки в судовому порядку (Ч. 4 ст. 83 ЖК). Виселення також провадиться в судовому порядку.

Виселення. (при соцнаймі)

Як проголошує Конституція, ніхто не може бути безпідставно позбавлений житла. Виселення громадян із житлових приміщень, наданих за договорами соціального найму, можливе у випадках, зазначених у ст. 85, 90, 91 РК.

За загальним правилом громадянину та його сім'ї при виселенні з приміщення, яке займається за договором соціального найму, має бути надано інше упорядковане житлове приміщення.При цьому житлове приміщення, що надається, має бути впорядкованим, рівнозначним за загальною площею раніше займаному, відповідати встановленим вимогам і перебувати в межах даного населеного пункту.

Виселеннядопускається у таких випадках: Ст.85

Якщо будинок, де знаходиться житлове приміщення, підлягає зносу;

Якщо житлове приміщення підлягає переведенню до нежитлового приміщення;

Якщо житлове приміщення визнане непридатним для проживання;

Якщо в результаті проведення капітального ремонту або реконструкції будинку житлове приміщення не може бути збережене або його загальна площа зменшиться, в результаті чого наймач, що проживає в ньому, і члени його сім'ї можуть бути визнані такими, що потребують житлових приміщень, або збільшиться, внаслідок чого загальна площа займаного житлового приміщення одного члена сім'ї істотно перевищить норму надання (ст. 85 РК).

Відповідно до ст.90ЖК якщо наймач і члени його сім'ї, що проживають спільно з ним, протягом більше шести місяців без поважних причин не вносять платуза приміщення та комунальні послуги вони можуть бути виселені в судовому порядку з наданням іншого житлового приміщення, розмір якого відповідає розміру, встановленому для вселення громадян в гуртожитку.

Виселення із житлового приміщення без надання іншого житлового приміщення – це винятковий порядок виселення, застосування якого допускається лише деяких випадках, передбачених законом ( ст. 91РК). Підставою для такого виселення є грубе порушеннянаймачем чи членами його сім'ї правових норм:

Використання житлового приміщення не за призначенням (наприклад, під склад, кубло);

Систематичне порушення прав та законних інтересів сусідів;

Безгосподарне поводження з житловим приміщенням, що веде до його руйнування.

Оскільки виселення застосовується тут як санкція за протиправну поведінку наймача чи членів його сім'ї, воно можливе лише за умови, що до порушника приймали заходи попередження, але вони виявилися безрезультатними(Ч. 1 ст. 91 ЖК).

Без наданняіншого житлового приміщення можуть бути виселені також громадяни, позбавлені батьківських прав, якщо їхнє спільне проживання з дітьми, щодо яких вони позбавлені батьківських прав, визнано судом неможливим.

При комерційному найму розірвання договору та виселення допускаються у виняткових випадках, які прямо зазначені у ст. 687 ЦК.

Наймач має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, у будь-який час розірвати договір комерційного найму житлового приміщення. Наймач зобов'язаний у письмовій форміпопередити наймодавця за три місяціпро розірвання договору.

На вимогу наймодавця можливо тільки в судовому порядкуу випадках:

Невнесення наймачем плати за шість місяців, якщо договором не встановлений більший термін, а при короткостроковому наймані – більше двох разів після закінчення встановленого строку платежу;

Руйнування або псування житлового приміщення наймачем або іншими громадянами, за дії яких він відповідає.

- в судовому порядкуна вимогу будь-якої із сторін у договорі, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а також у разі його аварійного стану.

Якщо наймач житлового приміщення чи інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення не за призначенням абосистематично порушують правничий та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача необхідність усунення порушення. При продовженні зазначених порушень після попередження наймодавця останній має право в судовому порядку розірвати договір найму жилого приміщення.

При розірванні договору комерційного найму та відмові наймача та інших громадян, які постійно з ним проживають, добровільно звільнити житлове приміщення ці особи підлягають виселенню з житлового приміщення на підставі рішення суду (ст. 688 ЦК).

Комерційний найм житлового приміщення є одним із законних варіантів надання нерухомості для тимчасового проживання. Вказівка на комерційний характер цього виду договору передбачає наявність між сторонами підприємницьких відносин, а свідчить про можливість встановлювати возмездный характер проживання для тимчасових мешканців.

Що це таке

Законодавство не містить спеціальних норм, що регламентують порядок оформлення договору комерційного найму. З цієї причини контрагентам необхідно використовувати вимоги, встановлені в главі 35 ЦК України, за винятком нормативних правил, що прямо належать до найму житлофонду соціального використання.

Під наймом стаття 671 ДК РФ має на увазі надання наймачеві та членам його сім'ї нерухомого об'єкта у тимчасове користування. Договір комерційного найму житлового приміщення носить возмездный характер, цього прямо вказує ст. 671 ЦК України. Можна виділити особливості цього виду угод:

наймодавцем може виступати законний власник (власник) або уповноважена ним особа;
наймачем житла за договорами цього типу може бути лише фізична особа, оскільки організаціям будь-яких форм власності такі об'єкти можуть передаватися у тимчасове користування на підставі оренди;
Цільовим призначенням цього виду правовідносин є використання нерухомості тільки для проживання громадян, ведення підприємницької чи виробничої діяльності у житлових приміщеннях не допускається.

Наявність права власності на житлову нерухомість надає весь комплекс повноважень щодо розпорядження нерухомістю, у тому числі шляхом оформлення договору найму. Інші власники житла (наприклад, наймачі) не мають права розпорядження, тому позбавлені можливості використовувати квартиру для найму стороннім особам.

Наші юристи знають відповідь на ваше запитання

або по телефону:

Як укласти договір

Для оформлення договірних відносин сторонам необхідно дотримуватись вимог, регламентованих цивільним законодавством. Насамперед потрібно встановити, які об'єкти нерухомості можуть передаватися в тимчасове користування на умовах комерційного найму.

Відповідно до статті 673 ДК РФ об'єкт, що передається на умовах найму, повинен відповідати таким вимогам:

ізольованість - приміщення для проживання має бути обгороджене будівельними конструкціями та мати самостійний вхід (вихід) до спільного майна будинку або квартири, або прямий вихід на вулицю;
приміщення має бути придатне постійного проживання, тобто. відповідати правилам та стандартам, передбаченим житловим законодавством;
у найм може передаватися як цілий об'єкт, а й його ізольована частина (наприклад, ізольована кімната у квартирі).

Таким чином, до складу приміщень, що виступатимуть предметом комерційного найму, входять: квартира, приватна садиба, частина квартири чи будинку.

Для укладання договору контрагентам необхідно узгодити суттєві та додаткові умови правочину. До їх складу входитимуть:

предмет угоди – передача у тимчасове користування конкретно обумовленого житлового приміщення;
термін найму – максимальний період дії договору не може перевищувати п'ять років, таке правило встановлено у ст. 683 ГК РФ (якщо термін взагалі не вказано в угоді, застосовуватиметься п'ятирічний термін);
розмір регулярних платежів за користування житловим приміщенням - визначається за згодою сторін (плата за комунальні послуги оплачуватиметься окремо, залежно від фактичного споживання ресурсів або кількості мешканців);
склад осіб, які можуть бути вселені тимчасовим мешканцем на весь термін найму (для вселення та реєстрації неповнолітніх громадян цю умову не потрібно спеціально обговорювати, таке правило передбачено законом);
склад майна, що знаходиться у житловому приміщенні та передається на весь термін найму;
інші умови, що узгоджують сторони (у тому числі порядок виконання поточного ремонту тощо).

Для складання договору такого роду необхідно дотримуватись письмової форми документа, нотаріальне посвідчення не потрібно. Також слід враховувати, що в результаті укладання найму виникає обмеження (обтяження) права власності, яке підлягає обов'язковій державній реєстрації у службі Росреєстру. Правило про реєстрацію має дотримуватися лише під час укладання договору більш як на рік, на короткострокові договори ця умова не поширюється.

Для оформлення договору сторонам знадобляться такі документи:

документи, що засвідчують особу обох сторін (загальноцивільні паспорти, свідоцтво про народження дітей тощо);
правовстановлюючі документи на житлове приміщення (свідоцтво про право, витяг з ЄДРН тощо);
договір комерційного найму та акт прийому передачі.

При зверненні за реєстрацією обтяження у службі Росреєстру потрібно подати платіжний документ, що підтверджує оплату державного мита.

Використання житла

У процесі проживання за умов найму наймачі зобов'язані дотримуватися як умови договору, а й прямі вимоги законодавства. При суттєвому порушенні порядку використання житлового приміщення може бути дострокове розірвання договору і примусове виселення.

Можна сформулювати основні обов'язки наймачів, які зафіксовані у Цивільному кодексі РФ:

використання об'єкта нерухомості лише за прямим призначенням, тобто. для проживання громадян;
забезпечувати належний стан переданого у найм приміщення;
своєчасне виконання обов'язку щодо внесення плати за користування житловим приміщенням.

Крім цього, встановлено пряму заборону на проведення будівельних робіт з перепланування та перебудови житла, це можна зробити лише за згодою наймодавця.

Оскільки у змісті договору найму обов'язково вказується перелік суб'єктів, які мають можливість користування житловою нерухомістю, вони мають легальну можливість вселитися та зареєструватися у місцевому відділі ФМС. Реєстрація є обов'язковою вимогою міграційного законодавства, відсутність прописки спричинить адміністративну відповідальність. Для оформлення реєстрації потрібно пред'явити оригінал договору найму, прописка буде оформлена весь термін дії угоди.

Якщо обидві сторони належним чином виконують свої зобов'язання, договір буде припинено лише після закінчення його дії. При цьому законодавство передбачає для наймача переважну можливість на продовження угоди про найм на новий термін на колишніх умовах, якщо у наймодавця відсутня вигідніша пропозиція від третіх осіб.

Крім стандартної ситуації із закінченням терміну дії договору, він може бути достроково розірваний сторонами на підставах, зазначених у Цивільному кодексі РФ.

Як розірвати

Розірвання договору найму житлового приміщення здійснюється за правилами, регламентованими ст. 687 ЦК України. Для одностороннього припинення договору наймачеві немає потреби вказувати на будь-які причини чи обставини, достатньо письмово повідомити наймодавця за три місяці.

Примусове припинення договірних відносин на вимогу наймодавця вимагатиме підтвердження наступних обставин:

прострочення щодо внесення плати за житлове приміщення протягом шести місяців поспіль (при короткостроковому наймані для розірвання договору достатньо довести два місяці прострочення поспіль);
псування чи руйнація житлового приміщення, переданого за умовами найму.

Якщо зазначені підстави виникли та достовірно підтверджені, наймодавець має право пред'явити вимогу про звільнення житлового приміщення. Якщо така вимога не виконується у добровільному порядку, примусове виселення здійснюватиметься через суд.

Для судового порядку розірвання договору найму передбачені спеціальні особливості:

суд має право надати наймачеві строк (не більше одного року) для усунення порушень, які стали підставою для примусового виселення (наприклад, погашення заборгованості або ремонт житлового приміщення);
якщо за наданий судом строк порушення не усунуто, повторне звернення наймодавця спричинить безумовне виселення у примусовому порядку;
при винесенні рішення про розірвання договору суд за клопотанням наймача має право надати відстрочку про виселення (як правило, це пов'язано з необхідністю пошуку нового житла або на зимовий період).

Якщо доведення порушення умов оплати не викликає складнощів, то для розірвання договору через погіршення стану об'єкта нерухомості потрібно подати до суду належні докази. Для цього важливе значення матиме передавальний акт, який сторони підписували під час укладання договору. У змісті акта обидві сторони повинні фіксувати фактичний стан житла, яке передається у користування наймачу.

У разі якщо відбувається суттєве погіршення стану житла, наймодавець зобов'язаний це довести суду шляхом порівняння передавального акта та документа про поточний стан приміщення. Упорядкування акта про поточний стан може здійснюватися самим наймодавцем за участю мешканців, або на його прохання уповноваженими органами житлового контролю та нагляду (наприклад, Державною житловою інспекцією).

Закон не містить точних формулювань щодо визначення ступеня пошкоджень, що породжують право на дострокове розірвання договору. У кожному конкретному випадку ці обставини оцінюватиме суд на підставі наведених доказів. Якщо на стадії судового процесу наймач усуває претензії щодо збереження якості житла, позов буде залишено без задоволення.

Також закон встановлює підстави, за яких договір може достроково розриватися на вимогу будь-якої сторони:

виникнення обставин, що спричиняють непридатність житлового приміщення для постійного проживання;
аварійний стан житла;
інші підстави, зазначені у нормах житлового законодавства.

Зверніть увагу!Зазначені підстави не обов'язково можуть бути викликані неправомірними діями наймачів чи наймодавців. Нерідко до такого стану наводить природне фізичне зношування багатоквартирного будинку або непередбачені обставини (наприклад, стихійне лихо, протиправні дії сусідів суміжних квартир тощо). У цьому випадку, при відмові другої сторони добровільно розірвати угоду, також необхідно звернутись до судових органів.

При розірванні договірних відносин мають бути виконані такі действия:

наймач, а також інші особи, зазначені у договорі, повинні звільнити житлове приміщення у строк, зазначений у судовому рішенні;
за зверненням власника об'єкта нерухомості орган ФМС достроково анулює реєстрацію членів сім'ї наймача;
наймач зобов'язаний повністю виконати грошові зобов'язання на момент звільнення житлового приміщення (сплатити комунальні послуги та погасити заборгованість із платежів перед наймодавцем).

Також за дострокового розірвання договору наймач зобов'язаний фактично передати житлове приміщення назад власнику. Для цього має складатися двосторонній передавальний акт, у якому зазначається фактичний стан об'єкта нерухомості на момент повернення.

У разі, якщо наймач виселяється примусово судовими приставами, акт про звільнення житлового приміщення буде складено посадовцем ФССП. Необхідно враховувати, що наймач буде зобов'язаний відшкодувати всі витрати, пов'язані з ремонтно-відновлювальними роботами (якщо за період найму стан погіршився).

найму квартири

м. ______________________ «__»__________ 20___ р.

(ПІБ власника квартири)

іменований надалі «Наймодавець», з одного боку, і_________________________

_______________________________________________________________________________,

(ПІБ громадянина-наймача)

іменований надалі «Наймач», з іншого боку, уклали цей договір про

нижченаведене.

1. Предмет договору та інші загальні положення.

1.1. Квартира належить (ПІБ)__________________________________________________

________________________________________________________________________________

на підставі (документ про право)____________________________________________________

________________________________________________________________________________

1.2. Наймодавець передає Наймачу та особам, що постійно проживають з ним:

1.______________________________________________________________________________

2.______________________________________________________________________________

3.______________________________________________________________________________

вільну ізольовану квартиру, придатну для постійного проживання у ній,

що знаходиться за адресою:

_______________________________________________________________________________,

що складається із ______ кімнат, загальною площею - _______ кв.м, житловою площею - ________

користування для проживання.

Наявність телефону: тел. № _____________________________________________.

1.3. Громадяни, які постійно проживають спільно з Наймачем, мають рівні права по

користування приміщенням. Відносини між Наймачем та такими громадянами

визначаються законом.

Відповідальність перед Наймодавцем за дії громадян, які постійно проживають з

Наймачем, у разі порушення ними умов цього договору найму, несе

Наймач.

1.4. Інші громадяни можуть бути вселені у приміщення за згодою Наймодавця, Наймача

та громадян, які постійно проживають з Наймачем, як постійно проживають з

Наймачем. Неповнолітні діти вселяються без згоди Наймодавця.

1.5. Наймач і громадяни, які постійно з ним проживають, не мають права дозволити

проживання у приміщенні тимчасовим мешканцям (користувачам).

1.6. Недоліки житлового приміщення на момент передачі зазначаються у Додатку № 1 до

договору - Передатному акті, що є невід'ємною частиною цього договору.

1.7. Наймодавець передає житлове приміщення з майном згідно з Додатком № 1.

1.8. Строк оренди житлового приміщення встановлюється з «____»___________20__г. по

«____»_____________ 20___ р. (до 5 років).

1.9. Плата за приміщення складає _____________________________ (сума) та вноситься до

наступні терміни: ______________________________________.

1.10. Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається.

2. Обов'язки сторін за цим договором

2.1. Наймодавець зобов'язується:

2.1.1. Передати Наймачу впорядковане житлове приміщення, придатне для проживання,

відповідає санітарним та технічним вимогам, які зазвичай пред'являються до житлових

приміщень.

2.1.2. Повернути Наймачу заставу за збереження майна, переданого в оренду при

виїзді Наймача з житлового приміщення при пред'явленні оплачених рахунків та

безпеки переданого майна.

2.1.3. Попередити Наймача про відчуження житлового приміщення, що готується (мене,

продажі, даруванні і т.д.) за три місяці до відчуження.

2.1.4. Нести відповідальність за недоліки зданого найму житлового приміщення та

майна, що перебуває в ньому, що перешкоджають користуванню ним, навіть якщо під час

укладання договору не знав про ці недоліки.

2.1.5. Усувати наслідки аварій та пошкоджень, що сталися не з вини Наймача,

своїми силами.

2.1.6. Надати Наймачу можливість проживати у житловому приміщенні протягом

Календарних днів з дня отримання Наймачем повідомлення про

дострокове розірвання цього договору. Повідомлення має бути оформлене

письмово.

2.2. Наймодавець має право один раз на місяць здійснювати перевірку порядку використання

Наймачем стану житлового приміщення та майна у попередньо узгоджений з

Наймачем час.

2.3. Наймодавець має право запропонувати Наймачу укласти договір на тих же чи інших

умовах або попередити Наймача про відмову від продовження цього договору

зв'язку з рішенням не здавати протягом не менше року приміщення в оренду (якщо Наймодавець

не виконав цього обов'язку, а Наймач не відмовився від продовження договору, договір

вважається продовженим тих самих умовах і той самий термін).

2.4. Наймодавець підтверджує, що на момент підписання цього договору:

Житлове приміщення не знаходиться під заставою, арештом, не обтяжене нічиїми правами

або зобов'язаннями Наймодавця;

Отримано згоду всіх осіб, які постійно зареєстровані у житловому приміщенні.

2.5. Наймач зобов'язується:

2.5.1. Використовувати житлове приміщення тільки для власного проживання та проживання

осіб, зазначених у договорі.

2.5.2. Своєчасно вносити плату користування житловим приміщенням.

приміщення та підтримувати його у належному стані.

2.5.4. Дбайливо ставитися до майна, що знаходиться в житловому приміщенні.

2.5.5. Усувати наслідки аварій, що сталися у житловому приміщенні з вини

Наймач.

2.5.6. Дотримуватись правил проживання в будинку, в якому знаходиться житлове приміщення.

2.5.7. Безперешкодно допускати Наймодавця до житлового приміщення з метою перевірки її

використання відповідно до пункту 2.2. справжньої угоди.

2.5.8. Повернути житлове приміщення та майно Наймодавцю в тому ж стані,

якому вони були передані в оренду з урахуванням природного фізичного зносу.

2.5.9. Перед виїздом, якщо рахунки за телефонні переговори ще не отримані, дати раду

АТС про їх суму та залишити Наймодавцеві необхідну суму для їх оплати.

2.5.10. У разі виявлення розкрадання, заподіяння шкоди внаслідок пожежі,

протиправних дій третіх осіб, негайно повідомити про це Наймодавця, а

за його відсутності - заявити про це відповідні компетентні органи.

2.6. Наймач не має права без письмового попереднього узгодження з Наймодавцем:

2.6.1. Встановлювати обладнання у житловому приміщенні (зміцнення дверей, встановлення

сигналізацій та охоронних систем тощо).

2.6.2. Передавати житлове приміщення третім особам, а також здавати житлове приміщення

2.6.3. Здійснювати перебудову та реконструкцію житлового приміщення.

2.6.4. Н вправі безперешкодно користуватися переданим у найм житловим приміщенням

протягом усього терміну дії найму спільно із зазначеними у пункті 1.2. справжнього

договори особами.

3. Розірвання цього договору

3.1. Наймач має право за згодою інших громадян, які постійно проживають з ним, до будь-якого

час розірвати цей договір із письмовим попередженням Наймодавця за три

3.2. Цей договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу

Наймодавця у випадках:

Невнесення Наймачем плати більше двох разів після закінчення встановленого цим

договором строку платежу;

Руйнування чи псування приміщення Наймачем чи іншими громадянами, за дії

яких він відповідає.

3.3. Цей договір може бути розірваний у судовому порядку на вимогу будь-якого з

сторін договору, якщо приміщення перестає бути придатним для постійного проживання, а

також у разі аварійного стану; в інших випадках, передбачених житловим

законодавством.

3.4. Якщо після попередження наймача про необхідність усунення порушення,

Наймач чи інші громадяни, за дії яких він відповідає, продовжують

використовувати приміщення не за призначенням або порушувати права та інтереси своїх сусідів,

Наймодавець має право в судовому порядку розірвати договір найму.

3.5. У разі розірвання договору найму у судовому порядку Наймач та інші

громадяни, які проживають у приміщенні на момент розірвання договору, підлягають

виселення із приміщення.

4. Заключні положення

4.1. На вимогу Наймача та інших громадян, які постійно з ним проживають, та з

згоди Наймодавця Наймач у цьому договорі може бути замінений одним із

повнолітніх громадян, які постійно проживають з Наймачем.

4.2. У разі смерті Наймача або його вибуття із приміщення договір продовжує

діяти на тих же умовах, а Наймачем стає один із громадян, постійно

що проживають з колишнім Наймачем, за спільною згодою між ними. Якщо таке

згоди не досягнуто, всі громадяни, які постійно проживають у приміщенні, стають

сонанімачем.

4.3. Після закінчення терміну цього договору Наймач має переважне право на

укладання договору найму приміщення нового термін.

4.4. Цей договір набирає чинності з моменту його підписання, укладений у ______

екземплярах.

4.5. Адреси і реквізити сторін:

Наймодавець: ___________________________________________________________________

________________________________________________________________________________

Наймач:_____________________________________________________________________

паспорт: серія _______________, номер ________________________, виданий ______________

________________________________________________________________________________

Підписи сторін:

Наймодавець ___________________ Наймач _________________

Ринок нерухомості не стоїть на місці. Щодня люди шукають собі житло, міняють, продають, здають. Якщо у вас немає свого «кута», то доводиться знімати кімнату, квартиру або будинок. Як не потрапити в халепу, які особливості укладання договору? Про окремі нюанси найму житлового приміщення сьогодні й поговоримо.

Поняття найму

Сьогодні укладання цього договору регулюється положеннями Цивільного кодексу РФ.

Перша сторона називається наймодавцем, друга - наймачем. Як останній за цим договором не може виступати юридична особа. Для них закон передбачає укладання оренди, при цьому житло має використовуватись лише для заселення громадян.

Найм розрізняють короткостроковий (до 1 року) та довгостроковий. Основна особливість – необхідність державної реєстрації обтяження прав власника на житло у другому випадку.

Деякі часто плутають поняття найму та оренди. З юридичної точки зору, це різні інститути. Розглянемо основні відмінності:

Наймачем може виступати лише громадянин, орендарем - також юридична особа.
Об'єктом даного договору є виключно житлові приміщення, оренди - може бути рухоме та нерухоме майно (в основному, виробничі, офіси тощо).
Оренда може бути безстрокова, оренда - не більше 5 років.
Договір оренди нерухомості завжди необхідно реєструвати в держорганах, найму – оформлений лише на термін понад 1 рік.

Об'єкт

Як такий за договором найму між фізичними особами може виступати придатне для постійного проживання ізольоване житлове приміщення: будинок, квартира, її частина та ін.

Така якість, як придатність визначається відповідно до вимог житлового законодавства РФ (ЖК, Постанова уряду від 2006 № 47).

У приміщенні для визнання його житловим повинні бути необхідні інженерно-технічні системи: водопостачання, водовідведення, опалення, каналізація, електрика, газ (де є). У селах та інших селищах допускається відсутність каналізації та водопроводу в 1-2-поверхових будинках.

Ці системи мають відповідати санітарним нормам.

Якщо будинок поверховістю вище 5, то повинен бути ліфт. У підвалі або цоколі не може розташовуватись житлове приміщення. Конструкції та фундамент житлового будинку не повинні мати пошкоджень, що призводять до руйнування.

Це неповний перелік умов визнання об'єкта житловим, інші можна знайти у Постанові Уряди.

Наймодавець: його статус

Як даної особи закон розглядає власника житла чи громадянина, ним уповноваженого (наприклад, за нотаріальною довіреністю).

Звідси випливає, що укладаючи договір найму житлового приміщення, слід перевірити повноваження наймодавця. Бувають і випадки шахрайства, коли особа здає квартиру та отримує завдаток за кілька місяців наперед, не маючи на це прав. Відновити початкове становище у цій ситуації буде дуже проблематично.

Основні права наймодавця:

входити в житлове приміщення, контролювати стан і збереження майна, що знаходиться в ньому;
на отримання оплати за знімання;
давати згоду на розміщення неоговорених у договорі мешканців;
забороняти утримання тварин.

Обов'язки:

передати приміщення вільним, у стані, придатному для проживання;
здійснювати належним чином експлуатацію житлового будинку, де розташована квартира;
надавати наймачу за плату комунальні послуги;
забезпечувати проведення ремонту спільного майна МКД.

Наймач: права та обов'язки

Як дана сторона договору може виступати лише фізична особа.

Якщо разом із наймачем заселяються інші члени сім'ї, про це має бути зазначено в угоді.

Якщо вони виникли пізніше моменту підписання договору найму житлового приміщення, то вселяються за згодою наймодавця та інших мешканців за дотримання норм відповідності площі.

Права вони мають такі ж, як основний квартиронаймач. Дані особи можуть укласти договір із зазначеною особою, сповістивши при цьому наймодавця, про солідарну відповідальність перед власником житла. У такому разі вони будуть співнаймачами. Цей статус дає їм рівну відповідальність за оплату комунальних платежів, утримання житлового приміщення та ін.

на надання приміщення у належному стані, придатному для проживання, та відповідно до умов договору;
на постачання якісних комунальних послуг;
провадити перебудову/реконструкцію приміщення тільки за згодою наймодавця;
вселяти інших членів сім'ї, які постійно з ним проживають, з дозволу власника за дотримання норми площі на 1 особу (у разі неповнолітніх дітей - не потрібно);
переважне право укладати договору новий термін;
укладати угоди про піднайм за згодою власника.

Обов'язки:

експлуатувати житло відповідно до його призначення - для проживання громадян;
зберігати стан приміщення, що існувало в момент здачі в оренду;
вносити плату відповідно до умов договору;
оплачувати комунальні послуги, якщо інше не передбачено угодою;
відповідальний за дії осіб, що спільно з ним проживають.

До такої категорії закон відносить осіб, які проживають у орендованому житловому приміщенні безоплатно з ініціативи наймача за попередньою згодою господаря. Вони ще називаються користувачами.

Наймодавець може заборонити вселяти цих осіб, якщо не дотримується норми площі житла на одну особу. Відповідатиме за їх дії наймач.

Період проживання таких громадян не може перевищувати 6 місяців.

Вони мають виїхати після закінчення терміну, погодженого на момент заселення. Якщо така не була встановлена, то протягом тижня з пред'явлення такої вимоги.

Соціальний найм

Це різновид поняття, що розглядається нами в даній статті. Основна відмінність – власником виступає державний чи муніципальний орган. Зазначені правовідносини регулюються положеннями Житлового кодексу РФ.

Вже в самій назві "соціальний наймання житлового приміщення" криється його мета: допомога незаможним верствам населення, які визнані такими, що потребують. З них не береться плата, але виконувати обов'язок щодо внесення комунальних платежів, ремонту вони мають.

Зважаючи на це, житлове приміщення соціального найму можуть отримати лише особи, визнані таким, що потребує, і поставлені на відповідний облік. Квартири надаються у порядку черговості. Для постановки на облік у різних регіонах свої критерії, при цьому при заселенні враховується норма – не менше ніж 18 кв. м на 1 особу.

Соціальний наймання та найм житлового приміщення в комерційних цілях укладаються за договором. Основною відмінністю першого договору у статусі наймача є те, що особи, які проживають з ним, несуть рівні права та обов'язки, мають право на укладення угоди після смерті основного квартиронаймача.

Наймання житлового приміщення в даній ситуації не обмежено будь-яким терміном.

Обов'язки власника практично такі самі, до них додається виконання капітального ремонту.

Особливістю договору є також те, що наймач та члени його сім'ї можуть бути виселені з наданням житла (в т. ч. упорядкованого) або без такого. У першому випадку це може статися через реконструкцію та капремонт будинку, зносу, переведення в нежитлове, визнання непридатним для проживання, передачі релігійним організаціям. Неупорядковане приміщення може бути надано громадянам, які понад 6 місяців без наявності поважних причин не вносять комуналку. І зовсім без нічого можуть виселити осіб, які використовують житло не за призначенням, руйнують його, неодноразово порушують права сусідів, а також осіб, позбавлених батьківських прав.

Усі ці процедури проводяться лише у судовому порядку.

Оплата. Термін

Комерційний найм житлового приміщення відрізняється від соціального за цими двома важливими умовами.

Сума оплати узгоджується сторонами та вказується у договорі. Виняток становлять випадки, коли законом встановлено максимальний розмір, який може бути перевищений. Термін її внесення може бути встановлений аналогічно (щомісяця, щокварталу, раз на 2 місяці та ін.) Якщо момент оплати не прописаний у договорі, то цей обов'язок необхідно виконувати раз на місяць.

Наймодавець не може сам одноосібно змінити розмір суми, якщо інше не прописано в угоді чи законі.

Зазвичай передбачається, що підвищення провадиться 1 раз на рік.

Договір найму житлового приміщення між фізичними особами, укладений на період до 1 року, називається короткостроковим. До нього не застосовуються положення ДК РФ про вселення постійно проживають домочадців, тимчасових гостей, піднайму, про заміну головного наймача, переважне право на укладення нової угоди, відстрочення її розірвання за судовим рішенням.

Граничний термін згідно із законом становить 5 років. Якщо договорі ця умова не визначено, він вважається чинним до закінчення зазначеного періоду.

Форма

Договір найму житлового приміщення фізичними особами укладається обов'язково письмово.

Якщо термін дії такої угоди більше 1 року, то обтяження права власності власника житла необхідно зареєструвати в державних органах.

При недотриманні цієї вимоги правочин вважатиметься нікчемним.

Як виглядає зразок договору найму житлового приміщення між фізичними особами? Давайте перейдемо до практики. Зазвичай структура документа будується так:

найменування договору;
місце ув'язнення, дата;
Ф. І. О. наймодавця та квартиронаймача, місце та дата народження, паспортні дані, адреси;
1 розділ - предмет договору: вказується, що для проживання передається об'єкт, його характеристики, місцезнаходження, інформація про власника, що вселяються з наймачем;
2 розділ - правничий та обов'язки: основні цитуються з ДК РФ, можна доповнити своїми (заборона утримання тварин тощо.);
3 глава - про суму оплати та порядок її внесення, у т. ч. вказується валюта розрахунків, питання про виконання комунальних платежів, може бути прописана умова про заставу для належного виконання зобов'язань;
4 – термін;
5 – відповідальність сторін;
6 – розірвання договору, пролонгація: за основу можуть бути взяті пункти закону + додані свої, що не суперечать йому;
7 - інші умови: тут зазначається кількість примірників угоди, спосіб вирішення спорів, визначається їх підсудність, порядок зміни та доповнення умов;
8 - підписи сторін, їх контактні дані;
додаток № 1: акт приймання-передачі;
додаток № 2: що знаходиться в приміщенні, із зазначенням ринкової вартості.

Як виглядає зразок договору найму житлового приміщення, дивіться на фото вище. Як можна помітити, документ повинен містити обов'язкові «законні» елементи:

шапку з назвою договору, сторін, датою та місцем укладання договору;
Найменування об'єкта;
термін;
порядок оплати та сума (у разі відсутності буде договір користування безоплатний);
підписи сторін;
акт прийому-передачі.

Інші елементи є факультативними, якщо ви їх не пропишете (права та обов'язки, розірвання, відповідальність тощо), ці питання будуть регламентуватися положеннями ЦК РФ.

Розірвання

Зазначена процедура може проводитися як за згодою сторін, ініціативою квартиронаймача з обов'язковим попередженням наймодавця за 3 місяці, так і з подання останнього за рішенням суду у випадках, які ми зараз розглянемо.

Отже, до судових підстав належать:

наймач не сплачує за житло 6 і більше місяців, якщо угодою не встановлено інше, за короткострокового найму - за дворазового невнесення суми;
мешканці псують чи руйнують приміщення;
використовують його не за призначенням або систематично порушують права сусідів (право на поводження з позовом виникає після першого попередження у разі відсутності реакції);
аварійний стан об'єкта, визнання непридатним;
інші, передбачені ЖК РФ.

З двох останніх причин договір може бути розірваний на вимогу будь-якої з його сторін.

Суд може за своєю ініціативою чи проханням наймача надати останньому строк до 1 року для ліквідації тих порушень, через які наймодавець звернувся з позовом. За відсутності адекватної реакції квартиронаймача у зазначений період у вигляді роботи над помилками власник може повторно звернутися до суду з тими самими вимогами, і суд прийме його сторону.

У разі розірвання договору наймач та інші домочадці підлягають виселенню за цим рішенням. При цьому він може просити відстрочити виконання ухваленого акта також на строк не більше року.

Судові підстави для розірвання договору найму житлового приміщення практично ідентичні вищевказаним. Він вважається припиненим також з моменту виїзду наймача на нове місце проживання, зі смертю квартиронаймача, що самотньо проживає, через руйнування приміщення.

Судові суперечки

Це основний метод захисту прав сторін за договором, якщо мирним шляхом не вдалося домовитися.

При цьому варто зазначити, що все досудове листування, зокрема, попередження про усунення порушення прав, листа, пропозиції про пролонгацію договору, про зміну його умов, краще вести письмово. Так буде легше відстояти свою позицію за можливої судової тяжби.

Звісно, від несумлінних наймачів не захищено ніхто. Уявіть, ви здаєте відремонтовану квартиру з усіма зручностями, меблями, технікою та ін. Квартиронаймачі здалися миловидною молодою парою. Ви, не турбуючись, завантажили в мережі та підписали роздрукований шаблон договору найму. Разом з тим, прийшовши до квартири за місяць, виявили зіпсовані меблі, прокурений килим, велику собаку, що обдерла шпалери та двері, і гору тарганів на немитому посуді. Які ж ваші дії у цій ситуації? Спочатку необхідно зафіксувати все побачене: за допомогою відео, фото з відображенням дати, сусідів шляхом складання акта в присутності самого наймача. Видати останньому попередження про усунення порушень та погрожувати виселенням через суд, встановити розумний термін на ліквідацію «кошмару».

Цей приклад, наочно демонструє наслідки, яких може призвести халатний підхід до оформлення документів, відсутність початкового визначення меж дозволенного.

В даному випадку варто відразу зазначити, що в договір найму приміщення, зразок якого представлений в огляді, перед його укладанням краще внести пункти про можливість утримання домашніх тварин. А також опис наявного майна та його вартість.

Якщо після закінчення встановленого терміну мешканець не вживе жодних заходів, то можете сміливо йти до суду з позовним на підставі «псування та руйнування житла», можливо, там буде і «систематичне порушення прав сусідів», а також вимагатиме відшкодування вам збитків.

У будь-якому разі перед судом слід зібрати вагому доказову базу.

Що стосується сфери прав наймачів, то часто зустрічається порушення у вигляді невмотивованого підвищення плати. Закон прописує, що одностороння зміна не допускається, якщо інше не передбачено договором. Коли такого застереження немає, сума має бути незмінною протягом терміну дії угоди. У таких випадках рідко зустрічаються позови: люди або домовляються, або шукають більш прийнятний варіант, оскільки судовий процес також пов'язаний із витратами та втратою часу.

Таким чином, наймання житлового приміщення - сфера досить специфічна, яка потребує детального опрацювання кожного пункту відносин. Недогляд важливих моментів може загрожувати сумними наслідками. Тому перед тим, як здати або винайняти квартиру, заручіться грамотним договором найму житлового приміщення.

У яких ситуаціях використати договір оренди, а в яких – найму? Якими є правові положення сторін за цими договорами? Чи потрібно їх реєструвати та завіряти у нотаріуса? Про все це, а також зразок договору найму житлового приміщенняв цій статті.

Відповідно до ЦК РФ, договір оренди(найму) це цивільно-правовий договір, за яким одна сторона (орендодавець, наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (орендарю, наймачеві) майно за плату за тимчасове користування.

У яких ситуаціях використати договір оренди, а в яких – найму?

Договору найму житлового приміщення присвячена глава 35 ЦК України, а відносини сторін за договором оренди регулюються гол. 34 ЦК України. А вибирати між цими двома типами договорів не доводиться, оскільки його тип визначено об'єктом (житлове чи нежитлове приміщення) та суб'єктним складом сторін (юридична чи фізична особа знімає об'єкт).

Якщо житлове приміщення передається у володіння та (або) користування юридичній особі, то єдина можливість, передбачена законодавством – це використовувати договір оренди (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ЦК України). А у разі, якщо квартира здається громадянину (фізичній особі), то укладається договір найму.

Правові положення сторін

У договорі найму права наймача як "слабкої сторони" законодавством захищені особливо. Умовою розірвання договору наймачем в односторонньому порядку є попереднє попередження наймодавця, та згода з цим громадян, які постійно проживають з наймачем. За дотримання цих умов договір вважається розірваним незалежно від згоди наймодавця.

А з ініціативи наймодавця договір найму житлового приміщення може бути розірвано без згоди наймача лише у судовому порядку, і лише на підставах, передбачених законодавством. Такими підставами можуть бути:

Несплати грошей більше двох разів у встановлений договором строк;

Якщо наймач житлового приміщення або інші громадяни, за дії яких він відповідає, використовують житлове приміщення за призначенням;

Або систематично порушують правничий та інтереси сусідів;

Або наймач (або іншими громадянами, за дії яких він відповідає) руйнує чи псує житлове приміщення.

Щоб уникнути проблем із виселенням несумлінних наймачів та судових позовів, наймодавцям рекомендується укладати договір найму терміном на 1 місяць, навіть якщо ви збираєтеся здавати житлове приміщення цьому квартиранту кілька років. І щомісяця його переукладати.

Це пов'язано з тим, що для виселення несумлінного наймача, при закінченні договору найму, вам потрібно буде лише змінити замки у присутності дільничного міліціонера. Однак, якщо у наймача буде на руках діючий (не закінчений за термінами) договір найму, за яким він може проживати на вашій житлоплощі, то дільничний у разі відмови наймача добровільно звільнити житлове приміщення лише порадить вам звернутися до суду.

Чи потрібно реєструвати договір?

За висновками експертів служби Правового консалтингу ГАРАНТ, згідно з п. 1 ст. 164 ГК РФ угоди з нерухомим майном підлягають державній реєстрації у випадках та в порядку, передбачених ст. 131 ДК РФ та Федеральним законом від 21.07.1997 N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним". Жоден із цих нормативних актів не містить вимоги про реєстрацію договору найму житлового приміщення.

Договір найму житлового приміщення є самостійним видом договору (глава 35 ЦК України), а не різновидом договору оренди (глава 34 ЦК України).Тому норми про державну реєстрацію договорів оренди нерухомого майна, що містяться в законодавстві, не поширюються на договір найму житлового приміщення.

Таким чином, договір найму не підлягає державній реєстрації незалежно від строку, на який його укладено.

Якщо ж житлове приміщення передається юридичній особі, то повинен бути укладений договір оренди (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ЦК України), який підлягає державній реєстрації у разі, якщо його укладено на рік або більше.

Чи потрібно завіряти договір у нотаріуса?

Відповідно до статті 674 ДК РФ договір найму житлового приміщення полягає у простій письмовій формі. Нотаріальне його посвідчення є необов'язковим.

Зразок договору

ДОГОВІР НАЙМУ ЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ

від ___/_________________20__г. Місто _______________

Ми, Нижчепідписавшись: ________________________________________________________ іменований (ая) надалі «Наймач», з одного боку, і __________________________________________________________ іменований (ая) надалі «Наймач», з іншого боку, уклали Договір про наведене нижче.

1. Предмет цього договору

1.1. «Наймач» зобов'язується надати «Наймачу» житлове приміщення, а «Наймач» приймає за плату у тимчасове користування та проживання житлове приміщення ( квартиру, кімнату, кімнату, будинок. ) розташоване за адресою: м.__________________________________________________

1.2. «Наймальник» здає приміщення на підставі права власності.

1.3. Спільно з «Наймачем» у квартирі проживатимуть протягом терміну найму: ______________________________________________________________________________________

1.4. Строк найму встановлюється з «_____» ________________ 20__ р. по «_____» __________________ 20__р.

1.5. Цей договір може бути пролонгований за згодою сторін.

2. Права та обов'язки сторін

2.1 «Наймач зобов'язується:

Забезпечити вільний доступ «Наймачеві» до приміщення;

Надати у користування «Наймачеві» своє майно, що знаходиться в даному житловому приміщенні, у стані, що відповідає його призначенню.

Відвідувати приміщення не більше одного разу на місяць з повідомленням «Наймача»; а також має право перебувати у приміщенні без погодження з «Наймачем» для усунення аварій, що виникли за відсутності «Наймача», щоб уникнути заподіяння шкоди вищевказаному приміщенню та приміщенням, що знаходяться по сусідству.

2.2. «Наймач» зобов'язується:

Своєчасно вносити орендну плату та сплачувати інші платежі, передбачені п.3.

Використовувати приміщення лише за призначенням, зазначеним у пункті 1.1. (З метою проживання). Не здавати приміщення у найм та не передавати права користування третім особам;

При зміні складу або кількості осіб, що проживають, попередньо повідомити «Наймодавця» і погодити з ним зміни.

При звільненні даного приміщення, передати його, та майно, що знаходиться в даному приміщенні Наймодавцеві», у стані не гіршому, ніж при підписанні цього Договору, з урахуванням його природного зносу.

Відшкодувати матеріальні збитки, завдані майну чи приміщенню з вини чи недбалості, або вини чи недбалості осіб, або осіб, які проживають з ним.

Дотримуватись правил пожежної безпеки, правил гуртожитку в будинку, не порушувати спокій сусідів. - Не міняти замки (личинки замків), без дозволу «Наймодавця».

Дозволити здійснювати покази приміщення «Наймодавцем» за 10 днів до дати його звільнення. «Наймачем» , в залежності від потреби «Наймача», але за попереднім узгодженням часу показу.

Не заводити свійських тварин без згоди «Наймодавця».

Не проводити перепланувань та переобладнання найманого приміщення без письмового дозволу «Наймача».

3. Платежі та розрахунки

3.1. Згідно з домовленістю, плата за користування приміщенням складає

_______ /________________ ______________________________рублів на місяць.

3.2. Оплату за комунальні послуги за домовленістю здійснює ___________________________

3.3. «Наймач» здійснює оплату за час проживання за електроенергію, водопостачання, газопостачання ( необхідне підкреслити) по електролічильнику, лічильнику холодної води, лічильнику гарячої води, газолічильнику (потрібне підкреслити)

3.4. Абонентську плату за телефон здійснює ______________________

3.5. Плату за міжміські переговори здійснює «Наймач».

3.6. Обчислення орендної плати провадиться з "_____"_________________ 20___г.

3.7. Платежі здійснюються «Наймачем» шляхом передоплати за ______місяць(а) вперед, готівкою, шляхом передачі їх «Наймачу» при особистій зустрічі «Наймача» з «Наймачем» або їх представниками;

3.8 Оплата провадиться «Наймачем» не пізніше _______(_____________________) числа місяця.

3.9. На момент підписання цього Договору, «Наймач» передав «Наймачу» суму в розмірі _____________(___________________________________________) рублів за користування приміщенням, яка є оплатою за ____________ місяць/завдатком (потрібне підкреслити).

3.10. Покази лічильника електроенергії на дату підписання договору: ________________ кВт

3.11. Показання лічильника холодної води: ____________________

3.12. Показання лічильників гарячої води: _______________________

3.13. Показання газолічильників: _________________________________

4. Відповідальність сторін

- «Наймач» підтверджує, що до підписання цього Договору оглянув житлове приміщення, що знімається ним, і не має претензій до його технічних характеристик та санітарного стану. - Дострокове припинення найму та розірвання цього Договору «Наймодавцем» можливе у випадках порушення «Наймачем» своїх зобов'язань за цим Договором.

При достроковому припиненні найму та розірванні Договору кожна сторона зобов'язана попередити іншу сторону не пізніше ніж за 10 днів до дати передбачуваного припинення найму. При цьому сплачена «Наймачем» наперед плата повертається за домовленістю.

Сторони здійснили взаємну перевірку особистих документів та документів, що підтверджують право розпоряджатися цим приміщенням.

- «Наймодавець» підтверджує згоду осіб, які прописані або мають право розпоряджатися даним приміщенням, з умовами цього Договору, а також, що дане приміщення не продано, не закладено, не є предметом судової суперечки та не перебуває під арештом.

При внесенні задатку як початковий платеж, у разі відмови «Наймача» від найму та/або відсутності оплати за 1-й місяць найму до «_____»______________201__г. включно, завдаток, переданий «Наймодавцю», не повертається, а договір вважається розірваним.

Сторони підтверджують, що ознайомлені з усіма умовами цього Договору, повністю згодні з ними та особисто відповідають за їх дотримання.

Усі суперечки, що виникають у зв'язку з цим договором, вирішуються шляхом переговорів та відповідно до законодавства РФ.

Цей договір набирає чинності з моменту його підписання

Цей договір складено у двох примірниках, кожен із яких має рівну юридичну силу.

5. Список майна

6. Додаткові умови

__________________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________________

7. Підписи сторін

«НАЙМОДАВЕЦЬ» «Наймач»

Підпис:_________________ Підпис: _____________________ Тел._____________________ Тел. ________________________

Проживає: __________________________________________