Будинки-довгобуди - серйозна проблема російського ринку нерухомості та головний біль тисяч пайовиків. Купівля квартири в багатоквартирному будинку, що будується, як і раніше залишається ризикованим підприємством, хоча влада московського регіону веде активну роботу зі скорочення об'єктів, терміни будівництва яких затяглися. Кореспондент РІАМО розпитав експертів, як застрахуватися від «недобудови» і не залишитися без житла в кризу, і що робити обманутим пайовикам, щоб компенсувати втрати.
Кожен п'ятий – довгобуд
Фото: Фотобанк МО, Митищинське ІА, В'ячеслав Нестеров
«Наскільки мені відомо, у Москві близько 120 об'єктів довгобуду, у Московській області – близько 117 об'єктів», – повідомив РІАМО рієлтор Владислав Поздняков.
При цьому, незважаючи на складну економічну ситуацію, у московському регіоні ведеться робота щодо скорочення кількості довгобудів.
За інформацією прес-служби департаменту містобудівної політики Москви, кількість об'єктів довгобуду в Москві зменшилася майже вдвічі за останні п'ять років. За підсумками роботи оперативної групи, створеної при департаменті, з 2011 року до першого півріччя 2015 року з переліку об'єктів незавершеного будівництва та довгобуду в Москві, який налічував понад 670 об'єктів, було виключено 294 об'єкти.
За інформацією голови Мосдержбуднагляду Олега Антосенка, з початку 2015 року кількість довгобудів у Москві скоротилася на 9 об'єктів, сьогодні вона становить 122.
Варто зазначити, що серед проблемних проектів виявляються складніші об'єкти будівництва. Відповідно, темпи скорочення їхньої кількості уповільнюватимуться. Складні економічні умови країни сприяють появі нових довгобудів, отже, ситуація цілком може «відкотитися» кілька років тому.
Чому будинок стає довгобудом
Фото: Фотобанк МО, Шаховське ІА
Хоча тривалість будівництва кожного об'єкта забудовник визначає самостійно, практика показує, що від запізнення не застрахований жоден, навіть досвідчений девелопер.
«Варто виділити кілька основних причин виникнення довгобудів та недобудов: непрофесіоналізм забудовника (наприклад, помилка при плануванні, неправильний розрахунок власних ресурсів тощо), ринкові потрясіння, такі як криза, зміна інвестора, при якій будівництво об'єкта може бути заморожене на невизначене кількість часу. Крім цього, до умисних факторів можна зарахувати несумлінність забудовника», – пояснила РІАМО генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» Софія Лебедєва.
Саме непрофесіоналізм та недобросовісність девелопера є головними чинниками появи довгобудів, вважають у МООП «Відповідальність».
Як не стати ошуканим пайовиком
Таким чином, суворе дотримання темпів будівництва сьогодні не може гарантувати жодного забудовника. Однак знизити ризик нарватися на свідомо проблемний проект все-таки можна. І тому існує низка загальних рекомендацій.
З 30 грудня 2004 року права покупців квартир у новобудовах забезпечує Федеральний закон №214.
«Для максимального захисту власних прав при придбанні квартири важливо, відповідно до ФЗ-214, укладати виключно договір пайової участі (ДДК). Інші застарілі схеми, такі як «ЖБК», «Вексельні» та інші, не дають гарантій на отримання всіх виплат та компенсацій у разі виникнення проблем, особливо коли йдеться про банкрутство забудовника», – пояснює адвокат Московської колегії адвокатів (МКА) «Князєв. та партнери» Руслан Конорєв.
Важливим етапом при виборі будинку є перевірка забудовника. «Щоб застрахувати себе від можливих проблем зі зривами термінів будівництва або зовсім із заморожуванням проекту, потрібно ознайомитись із усією можливою документацією. Потрібно зрозуміти, наскільки надійним є забудовник», - радить гендиректор «МІЕЛЬ-Новобудови».
Перевірити надійність забудовника можна з різних боків. Будь-хто бажає в праві вимагати установчих документів, фінансової звітності, даних з податкових органів.
«Не зайвим буде перевірити забудовника з баз даних судів. Судова історія покаже, які претензії пред'являлися девелоперу, як компанія поводилася по позовних зверненнях, якими темпами вирішувалися питання позивачів», - додає юрист.
Потрібно мати на увазі, що на практиці збирання та вивчення всієї документації - справа трудомістка. «Для спрощення перевірки важливо зобов'язати забудовників публікувати у відкритому доступі звітність та результати аудиторських перевірок», - вважають у товаристві захисту пайовиків. «За законом можна запитати ці документи, а за фактом – це нездійсненно зовсім чи дуже довго», – зазначає голова МООП «Відповідальність».
Експерти ринку радять наймати професіоналів у сфері первинного житла, адже щоб розібратися в документах, що надаються, необхідні юридичні знання та досвід. При цьому найчастіше, через складність процедури, покупці покладаються на інтуїцію або поради знайомих, що і призводить до вкладення в недостатньо надійні проекти.
Як відстояти свої права
Сьогодні у підмосковному реєстрі постраждалих співінвесторів пайового будівництва зареєстровано 1550 осіб, хоча, за попередніми підрахунками Міністерства будівельного комплексу Московської області, ошуканих пайовиків налічується набагато більше – близько 6 тисяч. У московському реєстрі – всього близько 570 осіб. Такі дані говорять про те, що далеко не всі пайовики активно обстоюють свої права всіма можливими шляхами.
Проте експерти закликають використати всі доступні засоби для вирішення питання. «Дільникам можна порадити активніше звертатися за захистом порушених прав. Причому діяти треба розпочинати вже за перших ознак затягування будівництва», - радить голова МООП «Відповідальність».
Як правило, здебільшого питання вирішується – будинки добудовують, а люди отримують компенсації за прострочення. Тим, хто втомлюється чекати та розриває договір, вдається отримати значні компенсації.
Якщо ж йдеться про банкрутство забудовника, то загроза залишитися ні з чим суттєво вищою. Однак і в цьому випадку фахівці закликають пайовиків не впадати у відчай, а максимально активно відстоювати свої права в суді.
«Якщо забудовник збанкрутував, компенсації за прострочення отримати дуже складно. Найчастіше будинки все-таки добудовують, але будівництво може затягнутися на десятиліття, а до вже сплаченої ціни додадуться додаткові витрати» - зазначає Бутович.
Головне, що мають пам'ятати пайовики: спільні зусилля підвищують шанси вирішити ситуацію. Почати варто з об'єднання та створення ініціативної групи для взаємодії з органами місцевого самоврядування, які здатні вплинути на терміни здачі об'єкта, та для захисту своїх прав у суді, що значно скорочує витрати та збільшує ймовірність позитивного рішення.
Анна Семенова
Чи побачили помилку в тексті?Виділіть її та натисніть "Ctrl+Enter"
Десятки новоявлених залишків бендерів сучасного розливу, як і раніше, гуляють світом. Впевнені в нашій наївності, вони й переконуються в цьому щоразу, коли пропонують черговій довірливій душі небо в алмазах. Деколи буває дуже просто обдурити того, хто сам обманюватися радий. Скільки разів твердили світові, що не всі люди чесні. Але здається, що обведених довкола пальця менше не стає. Більше того, технології обману стають дедалі витонченішими. Взяти хоча б Інтернет. У негласному рейтингу маніпуляцій людської довірливості в мережі є угоди щодо автомобілів. Нещодавно аж шість жителів Пермі купилися на свої шахраїв. У розслідуванні цих справ бере участь Інтерпол.
Суть у наступному. Люди, які бажають придбати автомобіль, знаходили в Інтернеті оголошення, в якому предмет їхнього пошуку відповідав усім параметрам, заявленим в оголошенні про продаж. І лише один важливий момент міг би насторожити покупця – надто низька ціна. Але саме він і ставав вирішальним фактором у ухваленні рішення про покупку. Іншим фактором, що насторожує, міг би стати той, що продавець вимагає передоплату. Але все марно. Низька ціна питання геть-чисто затьмарює розум покупця. Угоди укладаються, гроші перераховуються, автомобілі, ясна річ, не «матеріалізуються». І невдахи покупці, враз ставши потерпілими, несуть заяву в поліцію.
Відділення НЦБ Інтерполу ГУ МВС Росії по Пермському краю відзначає зростання шахрайства, здійсненого за допомогою Мережі. У махінації з автомобілями найчастіше потрапляють чоловіки. Жінок ловлять на сайтах знайомств. Претендент на руку і серце найчастіше представляється військовим, який проходить службу в гарячих точках за кордоном. Зав'язується роман у повідомленнях, все йде до кульмінації – зустрічі та можливого одруження. І все виглядає правдоподібним. Поки претендент на сімейне щастя не ділиться несподіваною радістю, мовляв, знайшов незліченну кількість грошей, пощастило невимовно. Запитання, як вивезти їх на батьківщину? Найзручніше дипломатичною поштою, потрібно лише сплатити витрати. Чи то чоловіки настільки чарівні, чи жінки нескінченно безтурботні, але гроші перераховуються. Іноді чималі. В одній із останніх справ фігурує цифра один мільйон.
Здається, що Інтернет просто поле неоране для різноманітних шахрайств. Можливо, комусь приходили електронні листи від деяких адвокатів, які шукають родичів нібито ваших родичів, які тимчасово пішли з життя, називаються навіть прізвища та імена. Ваші так звані родичі зазвичай гинуть в автомобільних катастрофах і одразу всі, хто проживав на той момент за кордоном. Адвокат запевняє, що він діє від імені серйозного фонду, але просить перерахувати гроші на представницькі витрати. Уявіть собі, є такі, хто кошти перераховує. Адже варто тільки набрати в пошуковику тему листа, той же Інтернет видасть таких шахраїв з головою.
Інша порада, перш ніж щось зробити через Інтернет, та й не тільки, краще спершу порадитися з родичами чи друзями. Одна голова добре а дві краще. Можливо, це допоможе уникнути пастки шахраїв.
Підготувала Яна НІКІТІНА.
.Машини в перенаселених мегаполісах в останні роки стали скоріше важким тягарем для своїх власників. І справа тут не тільки у відсутності паркувальних місць та щоденних пробках, а й у неймовірних витратах на автомобіль. У зв'язку з цим кореспондент «Рідуса» спробував з'ясувати, що необхідно знати простому власнику, щоб ремонт машини в автосервісі хоча б не коштував зайвих грошей, адже нерідко майстерні так «роздмухують» рахунки за надані послуги.
Навчений досвідом майстер досить недовірливо, що, втім, не дивно, поставився до моїх питань про послуги, що нав'язуються автосервісами, ціни, що розвуються, і відверте шахрайство. «Наразі вже ніхто нікого не обманює, – усміхнувся майстер. – Зараз інакше справи робляться». На жаль, важко йому повірити. Аж надто багато оповідань друзів та знайомих, та й в Інтернеті на автомобільних форумах що не тема – так когось обдурили то в одному сервісі, то в іншому...
«Ну обманюють звичайно, – продовжує через якийсь час співрозмовник, але одразу природно наголошує. – Але у нас такого точно немає. Ми чесно робимо свою роботу». Довгих 15 хвилин я намагався запевнити майстра в тому, що все розказане ним буде використовуватися зовсім навіть не проти нього та його сервісу, а як пам'ятка водіям, які не бажають бути обдуреними. Але марно. Розмовляти б у нього було, але не про секрети «кухні»...
Втім, у цьому сервісі, де автору дозволили ставити будь-які більш-менш питання, виявилося, що є більш поступливі механіки, наприклад той, що представився майстром з двигунів. За словами колег по цеху, він збирає і розбирає двигуни різних модифікацій із заплющеними очима. «Обман? - Протягнув він у відповідь на запитання, яке я вже ставив його колезі. - Так, стільки є різних способів… можна взагалі робити все, що завгодно». І співрозмовник відразу розповів явно дещо перебільшену історію, що скидається на байку: «Працював в одному сервісі. - Розповів, підморгнувши він. – Так там поспіль двигуни ламалися. Бензин закінчився - вони двигун змінюють»...
Втім, за кілька годин витягування кліщами з майстрів інформації та подальшої її перевірки кореспондент "Рідуса" з'ясував ряд приймачів, за допомогою яких автосервіси, бувають, накручують автолюбителям-дилетантам "цінник" за послуги.
- В чому проблема?У зовсім безсовісних майстерень можуть просто "забити" на роботу і, таким чином, шахрайство може статися ще на стадії діагностики. По-перше, проблему можуть просто не знайти, і у такому разі грошей ніхто не поверне. А швидше за все, клієнту буде запропоновано пройти «поглиблену» діагностику, яка само собою виявиться дорожчою.
- З мухи роздмухати слона.Найчастіше в автосервісах представляють проблему як серйознішу, ніж вона є насправді. Одна з найпоширеніших хитрощів. Як правило, працівник майстерні вселяє недосвідченого водія, що з тією чи іншою поломкою їздити буде небезпечно, якщо зовсім неможливо. І пропонується якась складна робота, наприклад, промивання двигуна. Але насправді вона навіть не здійснюється, але вписується у рахунок.
- Шило на мило.Цей пункт є логічним продовженням попереднього. Майстри пропонують замінити одну деталь на іншу, оскільки перша зносилася. Але нерідко в несумлінних майстернях у таких випадках стара деталь змінюється на таку ж, тільки підроблену або б/в.
- Час гроші.Іноді автомайстерні спеціально затягують час робіт, щоб виставити їх вартість у рахунок. Найчастіше це пояснюється несподівано новими труднощами, додатковими поломками або чимось подібним.
- Так і було.Ще один улюблений у несумлінних майстрів спосіб відібрання грошей у клієнта. Буває, майстри спеціально псують ту чи іншу деталь або принаймні створюють видимість поломки. Найпростіший спосіб - капнути олії та сказати, що десь протікає. Відповідно, потрібен ремонт...
Що ж треба робити, щоб не виявитися обдуреним?
- Звертаючись до майстерні, завжди попередньо погоджуйте обсяг і ціну робіт до початку цих робіт. А також, за будь-яких додаткових робіт, необумовлених заздалегідь, вимагайте попереднього узгодження.
- Якщо ви щось не розумієте з того, що говорить або тим більше робить майстер із вашою машиною, потрібно обов'язково питати та вимагати уточнення. Багато водіїв через брак теоретичних знань часто погоджуються на абсолютно непотрібні роботи.
- Якщо ремонт автомобіля вимагає заміни старих деталей на нові, обов'язково попросіть пред'явити старі. У сумлінних салонах зазвичай замінені деталі повертають у коробках від нових разом із машиною. Якщо ж за такої вимоги майстер починає вести себе неадекватно, довго не може знайти потрібну деталь, швидше за все вас обдурили.
- Найпростіше і практичне – бути при ремонті своєї машини. Це допоможе уникнути цілого ряду хитрощів а-ля: робота реально не робиться, але в замовлення-наряд вписується; олія зливається не все, а лише половина, потім додається нова, невикористаний обсяг олії механік продає "ліворуч"; ставиться неоригінальна або зношена запчастина (самий "шик" - якщо замість абсолютно справної, яка не потребує заміни).
- Один із улюблених способів наживи у недобросовісних майстрів – ремонт підвіски. «Треба тільки щоб клієнт сказав, що "там щось стукає". Там насправді може гумка якась копійчана зносилася, – розповідає досвідчений автомеханік. - А йому відразу почнуть ахати, що ось тут у вас накрилася і кульова, і рульова, і кінцева ... ». У результаті клієнту змінюють дешеву гумку, а рахунок дорівнює заміні підвіски. Цей пункт підводить ще до одного корисного правила.
- Ніколи не озвучуйте майстру свої гіпотетичні припущення щодо поломки. Йому достатньо вчепитися за вашу власну дилетанську думку, і понеслося…
- Якщо проблема серйозна, а в майстрі не впевнені, краще не економити і порівняти підсумки діагностики авто. В ідеалі діагностику варто пройти в кількох незв'язаних майстернях, щоб досягти найбільш об'єктивних результатів.
- Віддаючи машину в той чи інший автосервіс, вимагайте опису - як неполадок, так і майна: "Сколи, що всередині лежить - чи не до забутої пачки цигарок, - рекомендує досвідчений автослюсар. - Тому що недбайливі механіки можуть подряпати, пом'яти; траплялися випадки; , коли авто забували поставити на ручник з усіма, що випливають"...
Втім, як рекомендують і майстри, і автор цієї статті, кожен автолюбитель, щоб уникнути ризику потрапити в халепу після авторемонту, повинен хоч трохи розбиратися в автомеханіці. Прості знання про двигун авто, "ходові", електрику не тільки заощадять кошти, але може бути врятують життя і здоров'я у випадку ЧП.
Як не виявитися ошуканим пайовиком
Найчастіше погоня за економією коштів при купівлі житла в новобудові може обернутися серйозними неприємностями - втратою грошей, нервів і часу, адже хороший менеджер цілком здатний переконати у невигідній угоді. На що необхідно звертати увагу при укладанні угод пайового будівництва? Саме цьому питанню і присвячено справжню публікацію.
Правові аспекти угод
Насамперед, перед придбанням житла на первинному ринку ми радимо громадянам ознайомитися з Федеральним законом від 01.01.2001 р. Знаючи норми закону, Ви зможете реально оцінити відповідність забудовника його вимогам.
А це означає, що забудовник повинен бути офіційно зареєстрованою юридичною особою, мати у власності або оренді земельну ділянку під забудову та дозвіл на будівництво будинку, що продається ним.
Обов'язково ознайомтеся з проектною декларацією. Тут варто звернути увагу на те, щоб термін оренди земельної ділянки включав передбачувану дату введення будинку в експлуатацію, оскільки переоформлення документів, як правило, затримує будівництво об'єкта.
Перераховані вище документи повинні пред'являтися забудовником на вимогу будь-якої особи, яка звернулася до неї, а проектна декларація, додатково, – публікуватися в пресі або в мережі «Інтернет».
Відповідно до 214 закону забудовник має право залучати кошти пайовиків лише за договорами пайового будівництва. Будь-яка інша форма – позика, попередній договір купівлі-продажу тощо – говорить про несумлінність продавця.
Єдиний ефективний спосіб уникнути «подвійного продажу» вашої майбутньої квартири – обов'язкова реєстрація договору в Управлінні Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії з РТ.
Строки здачі об'єкта в експлуатацію є обов'язковою умовою договору. Про їх зміну забудовник зобов'язаний повідомити пайовиків заздалегідь, не пізніше ніж за два місяці. Якщо квартира в обумовлений договором строк не передана пайовику, він має право вимагати із забудовника сплати пені та відсотків за користування чужими коштами, або визнати право власності на частку в незавершеному будівництві об'єкті. Також за бажання пайовик у будь-який момент може розірвати договір. Чи зможе він при цьому повернути всю суму вкладених ним коштів (з відсотками), чи йому самому доведеться виплатити неустойку, залежатиме від умов укладеного договору.
Сірі схеми
Сьогодні існує низка сумнівних з юридичної точки зору схем, за якими в обхід частини деякі забудовники, у тому числі і давно утвердилися на ринку нерухомості, реалізують нові квартири. Звичайно, багато громадян вже пройшли через ці схеми та отримали свої квартири, не поповнивши рядів ошуканих пайовиків. Незважаючи на це, результат таких вкладень грошей нагадує рулетку, де все залежить від порядності забудовника, від конкретної ситуації, яка складається на ринку житла, юридичної грамотності покупця та його уваги до деталей угоди.
Укладаючи договір інвестування чи співінвестуваннягромадянин стає партнером забудовника. Ця схема є легальною лише в тому випадку, якщо дозвіл на будівництво багатоквартирного будинку було отримано до 1 квітня 2005 року. Слід звернути особливу увагу, що при видачі нового дозволу (наприклад, у разі продовження терміну будівництва) укладання договору інвестування є неправомірним.
При оформленні договору відступлення права вимогиособа, яка набула квартири, перепродує її до введення будинку в експлуатацію. Тут необхідно врахувати, що подібна поступка можлива лише після реєстрації основного договору та до підписання акта приймання-передачі квартири. Крім того, сам договір відступлення також підлягає держреєстрації. Особливу увагу рекомендуємо звернути на зміст основного договору та невиконані щодо нього зобов'язання. Якщо право, що поступається, виникло не з договору пайового будівництва, шанс бути ошуканим зростає в рази. Наприклад, у разі придбання квартири в інвестора чи співінвестора необхідно пам'ятати про те, що фінансові зобов'язання між ними не підлягають державній реєстрації, а отже, і договір із «пайовиком» не пройде законної реєстрації в регпалаті. Якщо інвестор виявиться непорядним і, отримавши кошти пайовиків, не направить їх на будівництво, забудовник може розірвати договір інвестування та реалізувати квартири самостійно. Такі ризики виникають найчастіше при придбанні житла не безпосередньо у забудовника, а через співінвесторів та агентів.
Звертаємо вашу увагу, що в останній редакції ч.3 ст.1 Федерального закону від 01.01.2001 р. законодавець конкретно вказує на недопущення будь-яких договорів між громадянами та інвесторами, якщо після їх виконання у громадянина має виникнути право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку, що будується (створюється).
Поступка (вона ж - цесія) пропонується багатьма юрособами. Так, керуюча компанія» «Д. У.» ЗПІФН «ПЕРШИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ» пропонує подібний договір при реалізації квартир у ЖК «Магеллан». Право, що поступається, виникло з договору пайової участі (забудовник -). Оскільки основний договір пройшов держреєстрацію, то поступка буде зареєстрована, що автоматично виключить можливість подвійного продажу. Про це свідчать пункти 1.1, 7.1 та 8.4 запропонованого договору цесії. Крім того, забудовник цього об'єкта не має серйозних порушень і позитивно зарекомендував себе в галузі пайового будівництва.
І все ж таки під час підписання цієї угоди щодо переуступки права вимоги на квартиру необхідно уважно ознайомитися з оригіналами документів (договором на пайове будівництво, платіжними документами). Понад те, пайовику не завадить наполягти на передачі саме оригіналу, а чи не копії основного договору чи його нотаріально посвідчених копій. Під час укладання договору цессии рекомендуємо уважно перевірити терміни передачі об'єкта за основним договором і забути скласти акт приема-передачи документів. А після оплати придбаної квартири – зняти з неї заставу (через регпалату).
Ще однією, поширеною у агентств нерухомості схемою є укладання попереднього договору купівлі-продажу житла. Згідно з ним громадянин вкладає гроші не в будівництво квартири, а в обіцянку оформити в майбутньому її купівлю-продаж. Мінусів у подібної схеми достатньо.
По-перше, договір не реєструється. По-друге, у забудовника не виникає зобов'язань щодо передачі громадянину квартири у зданому будинку. По-третє, у договорі відсутні терміни завершення будівництва. Це може призвести до того, що у разі порушення строків укладання основного договору суд, як правило, відмовляє в його примусовому підписанні, оскільки здійснення купівлі-продажу неіснуючої квартири є неприпустимим через відсутність об'єкта.
Крім того, згідно з Цивільним кодексом РФ, якщо основний договір не укладений у строк, зазначений у договорі, зобов'язання за попереднім договором припиняються. Як правило, громадяни починають турбуватися саме після закінчення всіх термінів та неодноразових обіцянок забудовника все виправити. Тим часом, якщо за попереднім договором термін укладання основного договору спливає, наприклад, 1 березня 2011 року, то 2 березня зобов'язання забудовника припиняються вже через закон. На практиці забудовники «згадують» про це відразу після того, як громадяни розривають з ними договори і ставлять їх на відсотки. І це є черговим мінусом таких угод.
А ще попередній договір дозволяє продавцеві уникнути повернення надмірно сплачених квадратних метрів. Наприклад, громадянин оплачує 1,8 млн. руб. за попереднім договором за квартиру загальною проектною площею 60,2 кв. м., а продавець зобов'язується у разі зменшення даної площі повернути надмірно сплачені гроші. Після завершення будівництва покупцю передається житло у 57,8 кв. м. і укладається основний договір, який реєструється в регпалаті. Через закон саме з цього моменту попередній договір з усіма його умовами та гарантіями вважається недійсним. В результаті: у вас на руках договір про придбання квартири загальною площею 57,8 кв. м за 1,8 млн. руб. Порада у цій ситуації одна – вирішуйте грошове питання до підписання та реєстрації основного договору, наприклад, шляхом укладання додаткової угоди, а краще – відразу ж вказувати переважно договорі реальну вартість квартири (у разі – 1,7 млн. крб.).
Ну, і нарешті, недобросовісний продавець може у зв'язку зі зростанням цін на нерухомість укласти кілька попередніх договорів купівлі-продажу на ту саму квартиру або після завершення будівництва один основний, але не з вами. У цьому випадку покупцем з усіх «пайовиків» буде визнано лише один (як правило, що уклав основний договір), а всім іншим коли-небудь повернуть їх гроші, що сильно знецінилися, оскільки за законом оплата попереднього договору не потрібна.
Найневигіднішою для пайовиків є вексельна схема.Тут із громадянином укладаються два договори: наприклад, попередній договір купівлі-продажу квартири та купівлі-продажу векселя. При цьому договір купівлі-продажу квартири, як правило, не містить вказівок на повну вартість об'єкта нерухомості. Вексель купується в абсолютно іншої фірми, на яку вказує продавець. Імовірно, кошти (попри те, що самі векселі перебувають на руках у громадян) прямують у будівництво через додаткові договірні / позадоговірні відносини. Обмін грошей на векселі проводиться у примусовому порядку, відмова від придбання векселя тягне за собою відмову у укладанні договору про купівлю квартири. При цій угоді покупець віддає гроші й отримує папір, за якою певна фірма зобов'язується оплатити нього зазначену у векселі суму. Якщо з якихось причин грошей на оплату квартири забракло, то покупцю видають кредит під заставу векселі. У цьому випадку покупець виявляється без грошей, без векселя, без квартири, натомість із зобов'язаннями щодо оплати кредиту.
Можна, звісно, обійтися і кредитування, передавши вексель за актом приема-передачи забудовнику чи продавцю. Але навіть тут громадянин залежатиме від платоспроможності особи, яка видала йому вексель, терміну його дії та від сумлінності продавця, адже за вексельною схемою покупець набуває не саму квартиру, а лише зобов'язання її передачі.
Пам'ятайте: якщо вексель у вас на руках, значить, квартира вами не оплачувалася і в судовому порядку вам навряд чи вдасться визнати право власності на частку в незавершеному будівництві об'єкті або стягнути будь-які відсотки.
Якийсь сурогат попереднього договору та вексельної схеми використовували центр «Девелопмент» і місто». У поданих громадянами пакетах документів є все: і попередній договір, і прострочення передачі об'єкта у власність громадян, і договір купівлю векселя. Нещодавно до контролюючого органу звернулася сирота, яка уклала подібний договір з Девелопментом, і продала своє житло для покупки нової квартири, яку чекає з 2008 року.
Але час не стоїть на місці, забудовники шукають прогалини у законодавстві та створюють нові схеми залучення коштів громадян. Проаналізуємо представлений редакцією комплект документів, який пропонує ЖБК «Сонячне місто-8». Звичайно, використання ЖБК є легітимним способом залучення коштів громадян та юридичних осіб у будівництво, що не підпадає під регулювання 214-ФЗ. Договори в даному випадку не складаються, відносини не реєструються та ґрунтуються на положеннях статуту ЖБК, з яким Вам обов'язково потрібно ознайомитись. Орган, який контролює діяльність даного кооперативу, законом не передбачено, тому всі питання вирішуватимуться або на загальних зборах, або власною ревізійною комісією. Жодний державний чи муніципальний орган цей процес не контролює.
Але головне тут не назва, а те, як оформлено стосунки з громадянином. З представленого комплекту документів неможливо визначити обсяг прав самого ЖБК по відношенню до об'єкта, що будується, термін будівництва будинку і введення його в експлуатацію. Дозвільної документації на будівництво у зазначеного ЖБК немає, отже він є черговим інвестором. Таким чином, отримання об'єкта залежатиме від справності механізму «забудовник – інвестор – ЖБК – член ЖБК». Крім того, в абз.3 бланку заяви зазначено про прийняття правлінням ЖБК рішення про прийом громадянина до членів кооперативу. Тим часом, в силу ч.2 ст.121 ЖК РФ правління лише розглядає цю заяву, яка підлягає обов'язковому затвердженню рішенням загальних зборів членів (конференції) ЖБК. Загалом рекомендуємо запастися довідкою, що підтверджує членство у ЖБК у вигляді виписки із затвердженого рішення. І пам'ятайте, що у разі розподілу квартир в обхід загальних зборів членів ЖБК існує ризик виникнення суперечок щодо правомірності такого розподілу. Викликає настороженість і те що, що у аналізованому комплекті документів всі істотні умови фіксуються лише підписом самого громадянина – члена ЖБК.
Відповідно до закону члени ЖБК самостійно несуть ризик того, що головна мета створення кооперативу – будівництво житлового будинку може бути не досягнуто з якихось причин. Серед великих мінусів даної схеми відзначимо ще два: обов'язок членів після затвердження щорічного балансу покрити збитки, що утворилися, шляхом додаткових внесків (відповідальність – солідарна) і те, що законодавством не врегульовані питання переходу прав члена ЖБК до іншої особи, за винятком спадкування (іншими словами, права громадянин нікому не поступиться).
Висновок простий. Зазначені ризики є суттєвими та впливають на захист прав членів ЖБК. Вони посилюються, якщо органи управління ЖБК будують не самі, а пов'язані з інвестиційними проектами, а також тоді, коли члени ЖБК самоусуваються від участі у діяльності кооперативу. Якщо Ви вступили у подібне ЖБК, то маєте знати зміст його статуту, володіти інформацією про те, хто будує, де будує, на яких умовах та у які терміни. Ця форма для тих, хто готовий довіряти іншим та ризикувати.
На жаль, у Татарстані є ще забудовники, які пропонують житло в новобудовах за перерахованими вище схемами. Найбільш поширені їх ми розглянули. Від деяких необхідно однозначно відмовлятися, з іншими (інвестування, переуступка) рекомендуємо бути дуже уважними – ретельно вивчати умови договорів та тверезо оцінювати ситуацію.
Добросовісні забудовники у м. Казані є. Так, у рамках 214-ФЗ діють "Лентек", -Д", -техно-сервіс", Група компаній "Тектонік", будівельна група компаній "Фарус", Аркада", та інші. Повний перелік забудовників розміщено на сайті *****. Вибір за вами.
Машини в перенаселених мегаполісах в останні роки стали скоріше важким тягарем для своїх власників. І справа тут не тільки у відсутності паркувальних місць та щоденних пробках, а й у неймовірних витратах на автомобіль.
У зв'язку з цим кореспондент спробував з'ясувати, що необхідно знати простому власнику, щоб ремонт машини в автосервісі хоча б не коштував зайвих грошей, адже нерідко майстерні так «роздмухують» рахунки за надані послуги.
Примудрений досвідом майстер досить недовірливо, що, втім, не дивно, поставився до моїх питань про послуги, що нав'язуються автосервісами, ціни, що роздуваються, і відверте шахрайство. «Наразі вже ніхто нікого не обманює, – усміхнувся майстер. – Зараз інакше справи робляться». На жаль, важко йому повірити. Аж надто багато оповідань друзів та знайомих, та й в Інтернеті на автомобільних форумах що не тема – так когось обдурили то в одному сервісі, то в іншому...
«Ну обманюють звичайно, – продовжує через якийсь час співрозмовник, але одразу природно наголошує. – Але у нас такого точно немає. Ми чесно робимо свою роботу». Довгих 15 хвилин я намагався запевнити майстра в тому, що все розказане ним буде використовуватися зовсім навіть не проти нього та його сервісу, а як пам'ятка водіям, які не бажають бути обдуреними. Але марно. Розмовляти б у нього було, але не про секрети «кухні»...
Втім, у цьому сервісі, де автору дозволили ставити будь-які більш-менш питання, виявилося, що є більш поступливі механіки, наприклад той, що представився майстром з двигунів. За словами колег по цеху, він збирає і розбирає двигуни різних модифікацій із заплющеними очима. «Обман? - Протягнув він у відповідь на запитання, яке я вже ставив його колезі. - Так, стільки є різних способів… можна взагалі робити все, що завгодно». І співрозмовник відразу розповів явно дещо перебільшену історію, що скидається на байку: «Працював в одному сервісі. - Розповів, підморгнувши він. – Так там поспіль двигуни ламалися. Бензин закінчився - вони двигун змінюють»...
Втім, за кілька годин витягування кліщами з майстрів інформації та подальшої її перевірки кореспондент «Рідуса» з'ясував ряд приймачів, за допомогою яких автосервіси, бувають, накручують автолюбителям-дилетантам «цінник» за послуги.
В чому проблема? У зовсім безсовісних майстерень можуть просто «забити» на роботу і, таким чином, шахрайство може статися ще на стадії діагностики. По-перше, проблему можуть просто не знайти, і у такому разі грошей ніхто не поверне. А швидше за все, клієнту буде запропоновано пройти «поглиблену» діагностику, яка само собою виявиться дорожчою.
З мухи роздмухати слона. Найчастіше в автосервісах представляють проблему як серйознішу, ніж вона є насправді. Одна з найпоширеніших хитрощів. Як правило, працівник майстерні вселяє недосвідченого водія, що з тією чи іншою поломкою їздити буде небезпечно, якщо зовсім неможливо. І пропонується якась складна робота, наприклад, промивання двигуна. Але насправді вона навіть не здійснюється, але вписується у рахунок.
Шило на мило. Цей пункт є логічним продовженням попереднього. Майстри пропонують замінити одну деталь на іншу, оскільки перша зносилася. Але нерідко в несумлінних майстернях у таких випадках стара деталь змінюється на таку ж, тільки підроблену або б/в.
Час гроші. Іноді автомайстерні спеціально затягують час робіт, щоб виставити їх вартість у рахунок. Найчастіше це пояснюється несподівано новими труднощами, додатковими поломками або чимось подібним.
Так і було. Ще один улюблений у несумлінних майстрів спосіб відібрання грошей у клієнта. Буває, майстри спеціально псують ту чи іншу деталь або принаймні створюють видимість поломки. Найпростіший спосіб - капнути олії та сказати, що десь протікає. Відповідно, потрібен ремонт...
Що ж треба робити, щоб не виявитися обдуреним?
Звертаючись до майстерні, завжди попередньо погоджуйте обсяг і ціну робіт до початку цих робіт. А також, при будь-яких додаткових роботах, які не обумовлені заздалегідь, вимагайте попереднього узгодження.
Якщо ви щось не розумієте з того, що говорить або тим більше робить майстер із вашою машиною, потрібно обов'язково питати та вимагати уточнення. Багато водіїв через брак теоретичних знань часто погоджуються на абсолютно непотрібні роботи.
Якщо ремонт автомобіля вимагає заміни старих деталей на нові, обов'язково попросіть пред'явити старі. У сумлінних салонах зазвичай замінені деталі повертають у коробках від нових разом із машиною. Якщо ж за такої вимоги майстер починає вести себе неадекватно, довго не може знайти потрібну деталь, швидше за все вас обдурили.
Найпростіше і практичне – бути при ремонті своєї машини. Це допоможе уникнути цілого ряду хитрощів а-ля: робота реально не робиться, але в замовлення-наряд вписується; олія зливається не все, а лише половина, потім додається нова, невикористаний обсяг олії механік продає «ліворуч»; ставиться не оригінальна або зношена запчастина (самий «шик» - якщо замість абсолютно справної, що не потребує заміни).
Один із улюблених способів наживи у недобросовісних майстрів – ремонт підвіски. «Треба тільки щоб клієнт сказав, що «там щось стукає». Там насправді може гумка якась копійчана зносилася, – розповідає досвідчений автомеханік. - А йому відразу почнуть ахати, що ось тут у вас накрилася і кульова, і рульова, і кінцева ... ». У результаті клієнту змінюють дешеву гумку, а рахунок дорівнює заміні підвіски. Цей пункт підводить ще до одного корисного правила.
Ніколи не озвучуйте майстру свої гіпотетичні припущення щодо поломки. Йому достатньо вчепитися за вашу ж власну дилетантську думку, і помчало…
Якщо проблема серйозна, а в майстрі не впевнені, краще не економити і порівняти підсумки діагностики авто. В ідеалі діагностику варто пройти в кількох незв'язаних майстернях, щоб досягти найбільш об'єктивних результатів.
Віддаючи машину в той чи інший автосервіс, вимагайте опису – як неполадок, так і майна: «Сколи, що всередині лежить – чи не до забутої пачки цигарок, – рекомендує досвідчений автослюсар. - Тому що недбайливі механіки можуть подряпати, пом'яти; бували випадки, коли авто забували поставити на ручник з усіма витікаючими»...
Втім, як рекомендують і майстри, і автор цієї статті, кожен автолюбитель, щоб уникнути ризику потрапити в просак після авто ремонту, повинен хоч трохи розбиратися в автомеханіці. Прості знання про двигун авто, «ходові», електрику не тільки заощадять кошти, а й може врятувати життя і здоров'я у випадку ЧП.
Loading...