При здійсненні угод із житлом необхідно насамперед зробити його оцінку. Застосовуються різні підходидо оцінки нерухомості: прибутковий, порівняльний, витратний. Прибутковий підхід до оцінки нерухомості набув нашої країни популярності. У чому суть цього підходу? У яких випадках доцільно застосовувати цей підхід під час проведення оцінки квадратних метрів? Які методи прибуткового підходу існують і за яких умов кожен із них застосовується? Коли має сенс відмовитись від такого підходу в оцінці площі?
Які існують методи оцінки об'єктів нерухомості?
ФЗ № 135 від 29.07.1998 «Про оцінної діяльностів Російської Федерації» виділяє такі підходи, як:
- Порівняльний- Комплекс заходів, спрямованих на порівняння житла з аналогами, щодо яких є відомості про ціни.
- Витратний– методи, створені задля визначення витрат, які знадобляться у разі відновлення чи заміщення об'єкта з урахуванням зносу. Передбачається, що покупець не віддасть за готову нерухомість більшу суму, аніж за створення аналогічного об'єкта.
- Прибутковий– ґрунтується на розрахунку не лише ціни квадратних метрів, а й на передбачуваному доході від неї (наприклад, прибуток з оренди).
Що являє собою прибутковий підхід?
Застосування цього методу бере за основу такий принцип: вартість площі, в яку вкладаються фінанси, повинна відповідати якості об'єкта в сьогоденні та кількості прибутку в майбутньому.
Перевагою підходу визнається те, що він дозволяє інвестору найбільшою мірою оцінити об'єкт як джерело доходу. Здатність площі надалі приносити прибуток визнається головним чинником, що визначає вартість цієї площі. Недоліком є те, що за основу береться прогнозна інформація.
Прибутковий підхід відображає такі дані, як:
- Якість, кількість прибутку, який нерухомість здатна принести за період.
- Ризики, які характерні як для об'єкта, так і для регіону.
Методи прибуткового підходу
Виділяють такі методи, як:
- Капіталізація прибутку.
- Метод пов'язаних інвестицій.
- Метод дисконтованих грошових потоків.
Як працює метод капіталізації доходу?
При цьому методі розраховується взаємозв'язок прибутку у майбутньому та вартості нерухомості у теперішньому.
Формула підходу виглядає так:
З = ЧД/К, де
- З- Ціна квадратних метрів,
- ЧД– очікуваний прибуток від об'єкта за певний період у чистому вигляді,
- До- Ставка капіталізації (коефіцієнт).
Під цими термінами розуміють відношення ціни майна до доходу, який від нього є.
Спосіб прямий капіталізації – метод, у якому залишаються постійними умови використання нерухомості та дохід у стабільному вигляді, і навіть не потрібні вкладення початковому етапі, і навіть ведеться облік прибутків і повернення капітал.
При прямий капіталізації ціна формується за конкретно взятий період без урахування потенційного перепродажу площі, коли звітний період добігає кінця.
Пряма капіталізація застосовується, коли:
- Фінансові потоки вищі за нуль і зберігають стабільність протягом тривалого періоду.
- Наявне незначне збільшення прибутку з часом.
Метод не застосовується, якщо:
- Має місце нестабільний прибуток.
- Будівництво будинку, де розташований об'єкт, не закінчено чи площа перебуває в стадії відновлення.
Етапи розрахунку:
- Розрахунок прибутку, який очікується. При обчисленнях береться 12 місяців чи середній показник протягом року. Увага акцентується на найефективнішому використанні нерухомості.
- Обчислюється коефіцієнт капіталізації.
- Визначається вартість площі у сумарному варіанті.
Метод дисконтування грошових потоків (ДДП)
При цьому методі розрахунок ціни здійснюється за тимчасовий відрізок, рівний кільком останнім рокам, і щодо вартості нерухомості враховується дохід від потенційної перепродажу об'єкта. Перевагою методу є можливість оцінити об'єкт при нестабільності фінансових потоків.
ДДП застосовується за таких обставин:
- Наявність достатнього обсягу відомостей для обчислення обсягу доходу від нерухомості у майбутньому.
- Є підстави вважати, що фінансові потоки у теперішньому та майбутньому відрізнятимуться (у плані збільшення чи зменшення).
- Об'єктом є нерухомість комерційного призначення, що відрізняється багатофункціональністю та чималою площею.
- Прибуток і витрати мають сезонний характер.
- Нерухомість розташовується в будівлі, яка будується або щойно була відбудована і очікується введення в експлуатацію.
Розрахунок при ДДП проводиться за наведеним нижче алгоритмом:
- З наявних даних, береться прогнозований період. У Росії він становить 35 років.
- Прогнозується розмір прибутку за відрізок часу.
- Обчислюється загальна вартість залишкової ціни площі після припинення потік прибутку.
- Визначення ставки дисконтування для розрахунку потоку фінансів, який надійде або буде виплачено через деякий час. Таким чином можна оцінити ставлення ризиків до прибутку.
- Обчислення ціни нерухомості.
У деяких випадках при операціях з нерухомістю необхідно. Коли потрібно звертатися до нотаріуса, ми розповіли в окремій статті.
Інформація про те, які документи потрібно перевіряти при покупці квартири. Перевірку потрібно робити обов'язково для того, щоб у майбутньому не опинитися в суді у зв'язку з оскарженням правомірності правочину.
Відмова від прибуткового підходу
Оскільки дохідний метод застосовується за наявності мети інвестування, то при купівлі житлової нерухомості для індивідуальних цілей цей метод є недоцільним. У разі допустимо використовувати порівняльний чи витратний методи чи його сукупність.
Бувають обставини, коли оцінювач відповідає відмовою від прибуткового способу через відсутність документів, виходячи з яких можна було б зробити розрахунки. Без необхідної документації відбувається порушення алгоритму оцінки, що викликає неправильне уявлення про рентабельність угоди.
Про прибутковий підхід до оцінки об'єктів нерухомості розповідає фахівець у цьому відео:
Прибутковий підхід має сенс застосовувати, якщо купується некомерційна нерухомість та метою покупки є інвестування. Існують кілька методів прибуткового підходу, розумність застосування того чи іншого може оцінити фахівець, виходячи з характеристик об'єкта та мети придбання квадратних метрів.
Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує.
Прибутковий підхід
Прибутковий підхід до оцінки нерухомості виходить з визначення вартості об'єкта нерухомості з урахуванням розрахунку очікуваних доходів від володіння (використання) цим об'єктом. Цей показник дуже важливий, оскільки дозволяє прогнозувати вартість об'єкта на перспективу.
Прибутковий підхід є одним із найбільш застосовуваних методів оцінки нерухомості в оціночній практиці на сьогоднішній день.
За твердженням сучасного економіста Вишневецького А.В., цей підхід називають також "маржинальним" (від англ. Терміну "margin", що часто використовується в Росії як аналог поняття "прибуток"). Застосовуваність маржинального підходу явно виражена під час економічних зростання державі. Прибутковий підхід є невід'ємною частиною процедури "Due Diligence" (Дью-Ділідженс).
Прибутковий метод в основному заснований на визначенні вартості нерухомості шляхом розрахунку дисконтованого потоку доходів (від володіння або використання цим об'єктом). Цей метод виходить з принципі очікування – встановлення поточної вартості доходів та інших вигод, які можна одержати у майбутньому від володіння цієї власністю. Логічно, що власник нерухомості не поступиться своєю власником нижче тієї суми, яку він міг би отримати, продовжуючи експлуатувати її, а покупець не заплатить більше тієї суми, яку йому принесе подальше використання даного об'єкта в комерційних цілях. Отже, вартість нерухомості визначається з урахуванням вартості майбутніх доходів шляхом угоди між сторонами.
При розрахунку прибутковим підходом застосовуються такі методики: капіталізації доходів і дисконтування грошових потоків. Ці методики є основними у цьому методі.
1) Відповідно до технології методу прямої капіталізації вартість визначається ставленням чистого операційного доходу до оподаткування до ставки капіталізації. Ставка капіталізації визначається оцінювачем з урахуванням величини базової ставки шляхом її коригування ризики.
2) Метод дисконтування грошових потоків застосовується, коли грошові потоки надходять нерівномірно (нестабільний дохід), або за використання різних коефіцієнтів капіталізації. Відповідно до методики, вартість об'єкта визначається як сума дисконтованих доходів за проектом. Для цього необхідно визначити модель грошового потоку зі складанням прогнозу видатків та інвестицій на вибраний період. Ставка дисконту визначається з урахуванням тих самих параметрів, як і за методу капіталізації.
Суть методу - прибутковий підхід оцінює вартість нерухомості як поточну вартість майбутніх грошових потоків. При цьому даний підхід відображає рівень ризику для об'єкта нерухомості, що оцінюється, а також якість і кількість доходу, який зможе принести об'єкт оцінки протягом терміну служби. Основною перевагою прибуткового підходу є те, що він дозволяє врахувати майбутні інвестиційні ризики вже зараз.
Недоліком методу є те, що майбутні доходи – прогнозна величина надходжень від орендної плати та суми майбутнього перепродажу об'єкта, що визначаються оцінювачем шляхом аналізу низки факторів, а тому можуть нести в собі певну похибку, оскільки абсолютно точно визначити стан ринку нерухомості на тривалу перспективу неможливо.
Завдання оцінки вартості бізнесу на різних стадіяхйого розвитку не втрачає своєї актуальності. Підприємство є довгостроковим активом, що приносить дохід і має певну інвестиційну привабливість, тому питання про його вартість цікавить багатьох, починаючи від власників і керівництва і закінчуючи державними структурами.
Найчастіше для оцінки вартості підприємства користуються прибутковим методом (income approach), адже будь-який інвестор вкладає кошти не просто у будівлі, обладнання та інші матеріальні та нематеріальні цінності, а в майбутні доходи, здатні не тільки окупити вкладені кошти, а й принести прибуток, примноживши тим самим добробут інвестора. При цьому обсяг, якість та тривалість очікуваного майбутнього потоку доходів відіграють особливу роль при виборі об'єкта інвестиційного вкладення. Безсумнівно, величина очікуваного доходу відносна і схильна до величезного впливу ймовірності залежно від рівня ризику можливої невдачі інвестування, який теж треба враховувати.
Зверніть увагу!Основний фактор вартості при використанні даного методу- очікувані у майбутньому доходи компанії, які є певні економічні вигодидля власників підприємства Чим вищий дохід компанії, тим більше, за інших рівних умовах, її ринкова вартість
Прибутковий метод якнайкраще враховує основну мету діяльності підприємства - отримання прибутку. З цих позицій він найкращий з метою оцінки бізнесу, оскільки відбиває перспективи розвитку підприємства, майбутні очікування. Крім того, він враховує економічне старіння об'єктів, а також через ставку дисконту бере до уваги ринковий аспект та інфляційні тенденції.
За всіх незаперечних переваг цей підхід не позбавлений спірних і негативних моментів:
- він досить трудомісткий;
- йому властивий високий рівеньсуб'єктивізму під час прогнозування доходів;
- висока частка ймовірностей та умовностей, оскільки встановлюються різні припущення та обмеження;
- великий вплив різних факторівризику на прогнозований дохід;
- проблематично достовірне визначення реального доходу, показаного підприємством у звітності, причому не виключено навмисне відображення збитків у різних цілях, що пов'язане з непрозорістю інформації вітчизняних підприємств;
- складний облік непрофільних та надлишкових активів;
- некоректною є оцінка збиткових підприємств.
У обов'язковому порядкуНеобхідно з особливою увагою підходитимемо можливості достовірно визначити майбутні потоки доходів підприємства міста і розвиток діяльності підприємства очікуваними темпами. На точність прогнозу сильно впливає і стабільність зовнішнього економічного середовища, що є актуальним для досить нестійкої російської економічної ситуації.
Отже, дохідний підхід доцільно застосовувати для оцінки компаній, коли:
- вони мають позитивну величину прибутку;
- є можливість складання достовірного прогнозу доходів та витрат.
Розрахунок вартості компанії прибутковим підходом
Оцінка вартості бізнесу прибутковим підходом починається з вирішення наступних завдань:
1) прогноз майбутніх доходів підприємства;
2) приведення вартості майбутніх доходів підприємства до поточного моменту.
Коректне вирішення цих завдань сприяє отриманню адекватних кінцевих результатівоціночної роботи Велике значення в ході прогнозування має нормалізація доходів, за допомогою якої здійснюється елімінування одноразових відхилень, що з'являються, зокрема, в результаті проведення разових угод, наприклад, при реалізації непрофільних та надлишкових активів. Для нормалізації доходу використовуються статистичні методи розрахунку середньої, середньозваженої середньої величини або метод екстраполяції, що є продовженням тенденцій, що склалися.
Крім того, обов'язково потрібно врахувати фактор зміни вартості грошей у часі - одна й та сама величина доходу зараз має більшу ціну, ніж у майбутній період. Вимагає вирішення непросте питання про найбільш прийнятні терміни прогнозування доходів та витрат компанії. Вважається, що з відображення властивої галузям циклічності упорядкування обгрунтованого прогнозу необхідно охопити період, рівний щонайменше 5 років. Під час розгляду цього питання через математичну і статистичну призму з'являється прагнення подовжити прогнозний період, припускаючи, що більше спостережень дасть більш обгрунтовану величину ринкової вартості підприємства. Проте збільшення прогнозного періоду у пропорційній залежності ускладнює прогнозування значень доходів та витрат, інфляції та грошових потоків. Деякі оцінювачі зазначають, що найдостовірнішим буде прогноз доходів на 1–3 роки, особливо коли спостерігається нестабільність в економічному середовищі, оскільки при збільшенні прогнозних періодів підвищується умовність оцінок. Але і ця думка справедлива тільки для підприємств, що стійко функціонують.
Важливо!У будь-якому випадку при виборі терміну прогнозування потрібно охоплювати період до стабілізації темпів зростання компанії, а для досягнення максимальної точності кінцевих результатів можна розділити прогнозний період на менші проміжні часи, наприклад півріччя.
У загальних рисах вартість підприємства визначається підсумовуванням потоків доходів від діяльності підприємства у прогнозний період, попередньо наведених до поточного рівня цін, з додаванням вартості бізнесу до постпрогнозного періоду (термінальної вартості).
Найбільш поширені дві методики оцінки прибуткового підходу - метод капіталізації доходуі метод дисконтування грошових потоків. Вони ґрунтуються на розрахункових ставках дисконтування та капіталізації, які використовуються для визначення поточної вартості майбутніх доходів. Вочевидь, у межах дохідного підходу застосовується набагато більше різновидів методів, але переважно вони побудовані дисконтуванні грошових потоків.
Велику роль при виборі методу оцінки грає мета проведення самої оцінки та передбачуване використання її результатів. Впливають і інші фактори, наприклад тип оцінюваного підприємства, етап його розвитку, темпи зміни доходів, доступність інформації та ступінь її достовірності та ін.
Метод капіталізації доходу ( Single-Period Capitalization Method, SPCM)
Метод капіталізації доходу ґрунтується на судженні, що ринкова вартість підприємства дорівнює поточній вартості майбутніх доходів. Найдоцільніше застосовувати його до тих компаній, які вже накопичили активи, мають стабільну та передбачувану величину поточного доходу, а темпи його зростання помірні й відносно постійні, при цьому поточний стан дає відоме уявлення про довгострокові тенденції подальшої діяльності. І навпаки: на етапі активного зростання компанії, в процесі реструктуризації або в інші моменти, коли спостерігаються значні коливання прибутку або грошових потоків (що характерно для багатьох підприємств), цей метод небажаний до застосування, оскільки велика можливість отримати некоректний результат оцінки вартості.
p align="justify"> Метод капіталізації доходу спирається на ретроспективну інформацію, при цьому на майбутній період, крім величини чистого доходу, екстраполюються та інші економічні показники, наприклад структура капіталу, ставка прибутковості, рівень ризику компанії.
Оцінка підприємства шляхом капіталізації доходу здійснюється так:
Поточна ринкова вартість = ДП (або П чистий) / Ставка капіталізації,
де ДП – грошовий потік;
П чистий - чистий прибуток.
Зверніть увагу!Достовірність результату оцінки дуже залежить від ставки капіталізації, тому особливу увагу потрібно звернути на точність її розрахунку.
Ставка капіталізації дозволяє перетворити значення прибутку чи грошового потоку за певний період у показник вартості. Як правило, вона виводиться із коефіцієнта дисконтування:
Ставка капіталізації = D- Т р,
де D- ставка дисконту;
Т р - темпи зростання грошового потоку чи чистого прибутку.
Зрозуміло, що коефіцієнт капіталізації найчастіше менше ставки дисконту для однієї й тієї ж компанії.
Як очевидно з представлених формул, залежно від цього, яка величина капіталізується, до уваги приймається очікуваний темпи зростання грошового потоку чи чистий прибуток. Безперечно, для різних видів доходу ставка капіталізації буде різнитися. Тому першочерговим завданням під час реалізації цього методу стає визначення того показника, який буде капіталізований. При цьому може бути спрогнозовано дохід на наступний після дати оцінки рік або визначено середній розмірдоходу, розрахований із використанням ретроспективних даних. Оскільки чистий грошовий потік повністю враховує операційну та інвестиційну діяльність підприємства, найчастіше його використовують як базу для капіталізації.
Отже, ставка капіталізації за своєю економічної сутностіблизька до коефіцієнта дисконтування та сильно взаємопов'язана з ним. Ставка дисконту також використовується для приведення до теперішнього часу грошових потоків майбутнього періоду.
Метод дисконтування грошових потоків ( Discounted Cash-Flows, DCF)
Метод дисконтування грошових потоків дозволяє враховувати ризики, пов'язані з отриманням очікуваного доходу. Використання цього методу буде обґрунтованим, коли прогнозується значна зміна майбутніх доходів як у більшу, так і меншу сторону. Крім того, в деяких ситуаціях виключно цей метод є застосовним, наприклад, розширення діяльності підприємства, якщо на момент оцінки воно працює не на всю виробничу потужність, проте має намір її збільшувати в найближчому майбутньому; планове збільшення обсягу випуску продукції; розвиток бізнесу загалом; злиття підприємств; Використання нових виробничих технологій тощо. буд. У умовах річні грошові потоки у майбутні періоди нічого очікувати рівномірними, що, природно, унеможливлює розрахунок ринкової вартості підприємства шляхом капіталізації доходу.
Для нових підприємств єдино можливим для використання також є метод дисконтування грошових потоків, оскільки вартість їх активів на момент оцінки може не збігатися з можливостями приносити дохід у майбутньому.
Звичайно, бажано, щоб підприємство, що оцінювалося, мало сприятливі тенденції розвитку та прибуткову історію господарювання. Для які зазнають систематичних збитків і мають негативний темпи зростання підприємств спосіб дисконтування грошових потоків менш придатний. Особливої обачності потрібно дотримуватись при оцінці підприємств з високою ймовірністю банкрутства. І тут дохідний підхід не застосовний взагалі, зокрема і метод капіталізації доходів.
Метод дисконтування грошових потоків більш гнучкий, оскільки може бути використаний для оцінки будь-якого підприємства, що діє, за допомогою постатейного прогнозу майбутніх грошових потоків. Важливе значення він має для розуміння менеджментом та власниками компанії впливу різноманітних управлінських рішеньна її ринкову вартість, тобто його можна використовувати в процесі управління вартістю на основі отриманої розгорнутої вартісної моделі бізнесу та побачити її сприйнятливість до виділених внутрішніх та зовнішнім факторам. Це дозволяє осмислити діяльність підприємства будь-якому етапі життєвого циклу у майбутньому. І найголовніше: даний метод найбільш привабливий для інвесторів та відповідає їх інтересам, оскільки ґрунтується на прогнозах майбутнього розвитку ринку та інфляційних процесів. Хоча в цьому криється і деяка складність, оскільки в умовах нестабільної кризової економіки спрогнозувати потік доходу на кілька років вперед досить важко.
Отже, вихідною базою розрахунку вартості бізнесу шляхом дисконтування грошових потоків є прогноз, джерелом складання якого є ретроінформація про грошові потоки. Традиційна формула визначення поточного значення дисконтованого майбутнього доходу:
Поточна ринкова вартість = Грошові потоки за період t / (1 + D)t.
Ставка дисконту є процентною ставкою, необхідною для приведення майбутніх доходів до єдиного значенняпоточну вартість бізнесу. Для інвестора вона є необхідною ставкою доходу за альтернативним варіантамінвестицій з порівнянним рівнем ризику на даний момент оцінки.
Залежно від обраного типу грошового потоку (для власного капіталу або для всього інвестованого капіталу), який використовується як база для оцінки, визначається спосіб розрахунку ставки дисконту. Схеми розрахунків грошового потоку для інвестованого та власного капіталу представлені у табл. 1, 2.
Таблиця 1. Розрахунок грошового потоку для інвестованого капіталу
Таблиця 2. Розрахунок грошового потоку для власного капіталу
|
Показник |
Вплив на підсумковий результат грошового потоку (+/-) |
|
Чистий прибуток | |
|
Нарахована амортизація | |
|
Зменшення власного оборотного капіталу | |
|
Збільшення власного оборотного капіталу | |
|
Продаж активів | |
|
Капітальні вклади | |
|
Приріст довгострокової заборгованості | |
|
Зменшення довгострокової заборгованості | |
|
Грошовий потік для власного капіталу |
Як бачимо, розрахунок грошового потоку для власного капіталу відрізняється лише тим, що отриманий результат алгоритму розрахунку грошового потоку для інвестованого капіталу додатково коригується на зміну довгострокової заборгованості. Потім проводиться дисконтування грошового потоку відповідно до очікуваних ризиків, які відображаються у ставці дисконтування, розрахованої стосовно конкретного підприємства.
Отже, ставка дисконту грошового потоку для власного капіталу дорівнюватиме необхідної власником нормі віддачі на вкладений капітал, інвестованого капіталу - сумі зважених ставок віддачі на позикові кошти (тобто процентній ставці банку за кредитами) і на власний капітал, при цьому їх питома вага визначається за часткам позикових та власних коштів у структурі капіталу. Ставка дисконту грошового потоку для інвестованого капіталу називається середньозваженою вартістю капіталу, а відповідна методика її розрахунку - методом середньозважених витрат за капітал(Weighted Average Cost of Capital, WACC). Цей метод визначення ставки дисконтування застосовується найчастіше.
Крім того, для визначення ставки дисконтування грошового потоку для власного капіталу можуть застосовуватися такі найпоширеніші способи:
- модель оцінки капітальних активів ( CAPM);
- модифікована модель оцінки капітальних активів ( MCAPM);
- метод кумулятивної побудови;
- модель надлишкового прибутку ( ЄВО) та ін.
Розглянемо зазначені методи докладніше.
Метод середньозважених витрат за капітал ( WACC)
Застосовується до розрахунку і власного, і позикового капіталу шляхом побудови співвідношення їх часток, показує не балансову, а ринкову вартість капіталу. Ставка дисконту за цією моделлю визначається за формулою:
D WACC= З зк × (1 – Н приб) × Д зк + С пр × Д прив + С оа × Д об,
де С зк - вартість залученого позикового капіталу;
Н приб - ставка прибуток;
Д зк - частка позикового капіталу структурі капіталу підприємства;
З пр - вартість залучення акціонерного капіталу (привілейованих акцій);
Д прив - частка привілейованих акцій у структурі капіталу компанії;
С оа - вартість залучення акціонерного капіталу (звичайних акцій);
До - частка звичайних акцій у структурі капіталу компанії.
Чим більше компанією залучаються дешеві позикові кошти замість дорогого власного капіталу, тим менша величина WACC. Однак при бажанні використовувати якомога більше дешевих позикових коштів слід пам'ятати також і про відповідне зниження ліквідності балансу підприємства, що неодмінно спричинить збільшення кредитних процентних ставок, оскільки для банків ця ситуація загрожує підвищенням ризиків, а величина WACC, зрозуміло, зростатиме. Таким чином, доречним буде використання правила «золотої середини», оптимально поєднуючи власні та позикові кошти на основі їхнього балансу за рівнем ліквідності.
Метод оцінки капітальних активів ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)
Заснований на аналізі інформації фондових ринків про зміну прибутковості акцій, що вільно звертаються. У даному випадкупри розрахунку ставки дисконту для власного капіталу використовується така формула:
D CAPM= Д б/р + β × (Д р − Д б/р) + П 1 +П 2 + Р,
де Д б/р - безризикова ставка доходу;
β - Спеціальний коефіцієнт;
Д р - загальна дохідність ринку загалом (середньоринкового портфеля цінних паперів);
П 1 – премія для малих підприємств;
П 2 – премія за ризик, характерний для окремої компанії;
Р- Країновий ризик.
Безризикова ставка беруть за основу при оцінці різних видів ризику, пов'язаних з вкладеннями в компанію. Спеціальний коефіцієнт бета ( β ) являє собою величину систематичного ризику, пов'язаного з економічними, що відбуваються в країні та політичними процесами, який розраховується виходячи з відхилень загальної прибутковості акцій конкретної компанії проти загальної прибутковістю ринку у цілому. Показник загальної прибутковості ринку – це середньоринковий індекс прибутковості, який розраховується аналітиками на основі довгострокового дослідження статистичних даних.
CAPMДосить складно застосовувати за умов нерозвиненості російського ринку. Це пов'язано з проблемами визначення коефіцієнтів бета та ринкової премії за ризик, особливо для закритих підприємств, акції яких не котируються на фондовій біржі. У зарубіжній практиці безризиковою ставкою доходу, як правило, служить ставка доходу за довгостроковими урядовими облігаціями або векселями, оскільки вважається, що вони мають високим ступенемліквідності та дуже низьким ризиком неплатоспроможності (ймовірність банкрутства держави практично виключається). Однак у Росії після деяких історичних подій державні цінні папери психологічно не сприймаються як безризикові. Тому як безризикова може бути використана середня ставка за довгостроковими валютними депозитами п'яти найбільших російських банків, включаючи Ощадбанк Росії, яка формується переважно під впливом внутрішніх ринкових факторів. Щодо коефіцієнтів β , то там найчастіше використовують готові публікації цих показників у фінансових довідниках, розрахованих спеціалізованими фірмами шляхом аналізу статистичної інформації ринку. Оцінювачам, зазвичай, не потрібно самостійно займатися розрахунками цих коефіцієнтів.
Модифікована модель оцінки капітальних активів ( MCAPM)
У ряді випадків краще використовувати модифіковану модель оцінки капітальних активів ( MCAPM), в якій застосовано такий показник, як ризикова премія, що враховує несистематичні ризики підприємства, що оцінюється. Несистематичні ризики (диверсифіковані ризики)- Це випадково виникають у компанії ризики, які можна зменшити за рахунок диверсифікації. На відміну від них систематичний ризик обумовлений загальним рухом ринку або його сегментів і не пов'язаний із конкретним цінним папером. Тому цей показник найбільше підходить для російських умов розвитку фондового ринку з характерною йому нестабільністю:
D M CAPM= Д б/р + β × (Д р − Д б/р) + П ризик,
де Д б/р - безризикова ставка доходу за російськими внутрішніми валютними позиками;
β - Коефіцієнт, що є мірою ринкового (недиверсифікованого) ризику і відображає чутливість змін прибутковості інвестицій у компанії певної галузі до коливань прибутковості ринку акцій в цілому;
Д р - прибутковість ринку загалом;
П ризик - ризикова премія, що враховує несистематичні ризики компанії, що оцінюється.
Кумулятивний метод
Враховує різні види ризиків інвестиційних вкладень та передбачає проведення експертної оцінки як загальноекономічних, так і специфічних для галузі та конкретного підприємства факторів, що породжують ризик недоотримання запланованих доходів. Найбільш важливими є такі фактори, як розмір компанії, структура фінансів, виробнича та територіальна диверсифікація, якість управління, рентабельність, прогнозованість доходів та ін. Ставка дисконту визначається на основі безризикової ставки прибутковості, до якої додається додаткова премія за ризик інвестування в цю компанію зазначені чинники.
Як бачимо, кумулятивний підхід дещо схожий CAPMоскільки вони обидва засновані на ставці доходу за безризиковими цінними паперами з додаванням додаткового доходу, пов'язаного з ризиком інвестування (вважається, що чим більший ризик, тим більша прибутковість).
Модель Ольсона ( Edwards-Bell-Ohlson valuation model, ЄВО), або метод надлишкового доходу (прибутку)
Поєднує компоненти дохідного та витратного підходів, певною мірою мінімізуючи їх недоліки. Вартість компанії визначається за допомогою дисконтування потоку надлишкових доходів, тобто тих, що відхиляються від середньогалузевої їх величини, та поточної вартості чистих активів. Перевагою даної моделі є можливість використання для розрахунку доступної інформації про вартість наявних на момент оцінки цінностей. Значну частку в цій моделі займають реальні інвестиції, а прогнозувати потрібно лише залишковий прибуток, тобто частину грошового потоку, яка дійсно збільшує вартість компанії. Хоча і ця модель не позбавлена деяких складнощів у використанні, вона дуже корисна при виробленні стратегії розвитку організації, пов'язаної з максимізацією вартості бізнесу.
Виведення підсумкової величини ринкової вартості компанії
Після того, як визначено попередню вартість бізнесу, необхідно внести ряд поправок для отримання підсумкової ринкової вартості:
- на надлишок/недолік власного оборотного капіталу;
- на непрофільні активи підприємства;
- на відстрочені податкові активи та зобов'язання;
- на чистий обов'язок, якщо такий є.
Оскільки до розрахунку дисконтованого грошового потоку включається необхідна величина власного оборотного капіталу, що з прогнозом виручки, то її розбіжності з фактичної величиною надлишок власного оборотного капіталу треба додати, а недолік - відняти з величини попередньої вартості. Те саме стосується і нефункціонуючих активів, оскільки в розрахунку брали участь ті активи, які були використані у формуванні грошового потоку. Отже, за наявності непрофільних активів, що мають певну вартість, яка не врахована у грошовому потоці, але може бути реалізована (наприклад, при продажу), потрібно збільшити попередню вартість бізнесу на величину вартості таких активів, розраховану окремо. Якщо розраховувалася вартість підприємства на інвестований капітал, то отримана ринкова вартість відноситься до всього інвестованого капіталу, тобто включає, крім вартості власних коштів, ще й вартість довгострокових зобов'язань компанії. Отже, щоб одержати вартості власного капіталу необхідно величину встановленої вартості зменшити розмір довгострокової заборгованості.
Після внесення всіх поправок буде отримано величину вартості, що є ринковою вартістю власного капіталу підприємства.
Бізнес здатний приносити дохід і після прогнозного періоду. Доходи повинні стабілізуватися та вийти на рівномірні довгострокові темпи зростання. Для розрахунку вартості в постпрогнозний період можна використовувати один із таких способів розрахунку дисконту:
- за ліквідаційною вартістю;
- за вартістю чистих активів;
- методом Гордона.
При використанні моделі Гордона термінальна вартість визначається як відношення грошового потоку за перший рік постпрогнозного періоду до різниці ставки дисконту та довгострокових темпів зростання грошового потоку. Потім термінальна вартість наводиться до поточних вартісних показників за тією самою ставкою дисконту, що застосовується для дисконтування грошових потоків прогнозного періоду.
У результаті загальна вартість бізнесу визначається у вигляді суми поточних цін потоків доходів у прогнозний період та вартості компанії у постпрогнозний період.
Висновок
У процесі оцінки вартості компанії дохідним підходом створюється фінансова модель грошових потоків, яка може бути базою для прийняття обґрунтованих управлінських рішень, оптимізації витрат, аналізу можливостей збільшення проектних потужностей та диверсифікації обсягу продукції, що випускається. Ця модель буде корисною після проведення оцінки.
Для вибору тієї чи іншої методики розрахунку ринкової вартості в першу чергу потрібно визначитися з метою проведення оцінки та запланованим використанням її результатів. Потім слід проаналізувати передбачувану зміну грошових потоків компанії у найближчому майбутньому, розглянути фінансовий станта перспективи розвитку, а також оцінити навколишнє економічне середовище, як світове, так і національне, у тому числі галузеве. Якщо при нестачі часу потрібно дізнатися про ринкову вартість бізнесу, або підтвердити результати, отримані при використанні інших підходів, або коли глибокий аналіз грошових потоків неможливий або не потрібний, можна використовувати метод капіталізації для швидкого отримання відносно достовірного результату. В інших випадках, особливо коли прибутковий підхід є єдиним можливим для розрахунку ринкової вартості, кращий метод дисконтування грошових потоків. Можливо, у певних ситуаціях для розрахунку вартості компанії знадобляться обидва методи одночасно.
І звичайно, не варто забувати, що вартість, отримана за допомогою прибуткового підходу, безпосередньо залежить від точності побудови довгострокових макроекономічних та галузевих прогнозів аналітиком. Проте навіть використання грубих показників прогнозу у процесі застосування прибуткового підходу може бути корисним визначення орієнтовної вартості компанії.
Отже, оцінка нерухомого майна - це визначення її ринкової ціни на сьогоднішній день при продажі або вартості користування даним об'єктом, наприклад, при . На сьогоднішній день саме прибутковий підхід є основним в оцінці нерухомості, набагато випередивши і . То що таке дохідний підхід, і як з його допомогою визначити вартість нерухомого майна?
Сутність прибуткового підходу
При використанні прибуткового підходу в оцінці нерухомості оцінювач розраховує вартість виходячи з передбачуваного прибутку, що приноситься їм у майбутньому. Він може бути використаний тільки в тому випадку, якщо майбутні доходи та витрати, пов'язані з цим об'єктом, можна точно спрогнозувати.
Для застосування даного варіантув оцінці нерухомого майна оцінювач повинен:
- Встановити часові рамки періоду прогнозу.Під даними тимчасовими рамками розумітиметься тимчасовий відрізок у майбутньому, на який з моменту оцінки будуть проводитися розрахунки та прогнози майбутніх доходів та витрат, а також факторів, які можуть вплинути на них;
- Оцінити, який прибуток зможе приносити нерухомість у період прогнозованого часового відрізку. А також зробити висновки про подальший потік доходів після прогнозованого відрізка;
- Встановити ставку дисконту. Вона встановлюється відповідно до порівнянних нерухомого майна дохідних вкладень, що мають подібний рівень ризику. Ця ставка необхідна приведення майбутнього прибутку на момент оцінки;
- Розрахувати майбутній потік доходіву встановлені часові рамки та після їх закінчення, привести ці дані до суми на момент оцінки.
Існує кілька етапів, що допомагають спростити розрахунок прибуткового підходу. Алгоритм:
- Валовий дохід (ВД)в даному випадку розраховується на підставі нинішніх тарифів, що діють, і ставок на ринку нерухомості для подібних об'єктів.
- Розрахунок оцінки втрат від неповного користування нерухомим майномабо недостачі суми платежів від орендарів повинні бути зроблені на основі аналізу даного ринку на певній території з урахуванням його динаміки та характеру. Розрахований показник має бути віднятий із ВД, щоб у результаті отримати дійсний валовий дохід (ДВД).
- Для правильного визначення витрат, їх слід розділити на кілька груп і розраховувати кожну окремо:
- експлуатаційні витрати- Витрати, пов'язані зі змістом об'єкта;
- фіксовані витрати– ті відрахування, які змінюються у часі, наприклад, амортизація, платежі з іпотеці, податкові відрахування тощо.
- резервні витрати— певна сума, яка потрібна у разі незапланованих поломок або вимушених покупок.
- Розрахунок чистого прибутку, одержуваної у разі продажу об'єкта.
- Розрахунок ставки.
Як зробити розрахунок оцінки майна згідно з прибутковим підходом
Його можна зробити двома способами.
- Пряма капіталізація доходів.
Увага! Цей варіант використовується при довготривалому стабільному і досить високому прибутку. Або якщо прибуток збільшується постійно рівними частками.
Результатом цього розрахунку буде за фактом повна вартість об'єкта нерухомості.
З = ЧОД/КК,
де З – вартість об'єкта (виражено у грошових одиницях);
КК – коефіцієнт капіталізації (у відсотках);
ЧОД – чистий операційний доход.
Отже, виходить, що метод прямої капіталізації зводиться до приведення річного ЧОД до нинішньої вартості.
Даний варіант не можна застосовувати в тому випадку, якщо прибуток нерівномірний і непостійний або якщо нерухомість ще .
Алгоритм для розрахунку цього методу буде наступним:
- Розрахувати скільки чистого річного доходу приноситиме нерухоме майно при його найбільш ефективному використанні.
- Розрахувати ставку капіталізації.
- Розрахувати за формулою ціну об'єкта нерухомості.
- (ДДП).
Він для розрахунків складніший, ніж попередній. Метод застосуємо у таких випадках:
- різниця в потоках прибутку на певному часовому проміжку;
- сезонність доходів та витрат об'єкта нерухомості;
- оцінювана нерухомість є не одним об'єктом, а багаторівневим та багатофункціональним комплексом;
- об'єкт може бути в процесі будівництва або ремонту.
Алгоритмом розрахунку за даним способомможна назвати такі пункти:
- Визначення часових рамок. Міжнародним стандартому цьому питанні є 5 – 10 років, у межах ринку Росії – 3 – 5 років.
- Розрахунок очікуваних грошових потоків.
Для розрахунку очікуваних потоків розраховують:
- потенційний валовий дохід;
- до податкового грошового потоку;
- післяподатковий грошовий потік;
- дійсний валовий дохід.
За цим методом вартість нерухомого майна розраховується: 
PV - поточна вартість;
Ci - грошовий потік періоду t;
It – ставка дисконту;
М – залишкова вартість.
Прикладом розрахунку таких завдань може стати така ситуація. Припустимо, що грошовий потік за 12 місяців після закінчення тимчасових рамок становив 200 тис. крб., ставка дисконту – 26%, а власник вважає, що наприкінці прогнозованого тимчасового відрізка зростання доходів стабілізується і становитиме 4% на рік. Скільки коштуватиме підприємство?
В даному випадку з'ясування майбутньої ціни підприємства буде зроблено за формулою:
Разом отримуємо, що у кінець прогнозованих тимчасових рамок вартість нерухомого майна становитиме 909,1 тис. крб. 
Плюси та мінуси прибуткового підходу
До основних та безперечних плюсів даного методу, звичайно ж, відноситься простота обчислень. Досить прості та оптимізовані формули допомагаю провести оцінку швидко та безболісно.
Увага! Другим плюсом є те, що цей метод допомагає відобразити ситуацію на ринку та показує її наочно. Це тому, що з оцінки нерухомості даним шляхом оцінювач повинен проаналізувати дуже багато договорів та інших документів, що підтверджують ринкові угоди, переглянути їх суми й зробити висновок.
Цей метод має також кілька обмежень:
- Даним методом не можна користуватися в умовах кризи, оскільки мається на увазі спочатку, що прибуток надходитиме поступово і завжди протягом усього тимчасового відрізка. А криза економіки може порушити дані платежі, вплинувши цим на дохід, який приносить об'єкт у майбутньому.
- Також даний метод не зможе бути застосований в умовах нестачі інформації. Вся суть його зводиться до аналітики процесів, що відбуваються на ринку, і висновків з них про отримання майбутнього прибутку, якщо оцінювач не може отримати ту чи іншу інформацію або її просто немає, цей метод застосований бути не може через неможливість проведення розрахунків.
- Цей метод не можна застосовувати при новому бізнесі, що відкривається, Оскільки рівень його прибутку постійним бути не може і має стрибкоподібну форму. Також не можна застосовувати їх у період реконструкції чи антикризової пропозиції фірми, оскільки ці дані що неспроможні бути постійними.
Увага! Цей метод є найбільш зручним тільки для тих компаній та фірм, у яких прибуток іде рівномірно та постійно.
На якій підставі можна відмовитись від прибуткового підходу оцінки нерухомості?
Цей метод розглядає об'єкти нерухомості з боку та їх привабливості.
Тобто на який дохід у майбутньому можна буде розраховувати. Не слід забувати, що не маючи деяких даних, наприклад, ставки капіталізації, або незнання справ, що знаходяться на ринку, значною мірою знижується відсоток достовірності отриманих в результаті значень майбутнього прибутку.
Правила застосування доходного підходу свідчать, що покладатися на нього можна тільки у разі володіння повною і, що найважливіше, достовірною інформацією про прогноз майбутніх доходів та витрат.
Отже, якщо в період проведення оцінки оцінювач не має даних або вони не в повному обсязі, а значить достовірно спрогнозувати майбутній грошовий потік не можна, то це може бути підставою для відмови застосовувати дохідний підхід.
Існують інші підстави відмови. По-перше, це може бути інформація, надана власником нерухомого майна, що об'єкт використовуватиметься тільки з метою проживаннятобто ніякої комерційної вигоди з цього об'єкта отримати буде неможливо, а відповідно і спрогнозувати його.
По-друге, якщо у місті не розвинений ринок оренди житла, а якщо розвинений, то підпільний, без реєстрації та оформлення належним чином договорів, і оцінювач не може зібрати достатньо правдивої інформації про ціну оренди, він також має право відмовитись від даного методу. Так ґрунтуватися завжди треба на достовірній та правдивій інформації.
Консультація майстра
Відео нижче - це зрозумілий і енергійний виклад теми. Про принципи та необхідні умови використання прибуткового підходу розповідає аналітик Борис Городилов.
Раціональне господарювання у сфері нерухомості передбачає, передусім, забезпечення максимально продуктивного використання об'єкта нерухомості як економічного ресурсу та віднайдення шляхів підвищення такого використання. При цьому враховується, що критерії ефективності для доходних об'єктів мають ґрунтуватися на параметрах доходності об'єкта.
Прибутковий підхід до оцінки вартості об'єктів нерухомості - сукупність методів оцінки вартості об'єкта оцінки, що ґрунтуються на визначенні очікуваних доходів від об'єкта оцінки.
Прибутковий підхід використовується лише для оцінки прибуткової нерухомостітобто такої нерухомості, єдиною метою якої є отримання доходу, і в його основі лежать наступні принципи оцінки нерухомості:
- принцип очікування (вартість об'єкта, що приносить дохід, визначається поточною вартістю майбутніх доходів, які цей об'єкт принесе);
- принцип заміщення (вартість об'єкта нерухомості має тенденцію встановлюватися на рівні величини ефективного капіталовкладення, необхідного для придбання порівнянного об'єкта, що заміщає, що приносить бажаний прибуток).
Сутність доходного підходу полягає в оцінці поточної (сьогоднішньої) вартості майбутніх вигод, які, як очікується, принесуть експлуатація та можливий продаж надалі нерухомого майна, тобто шляхом капіталізації доходу.
Капіталізація доходу - це процес перерахунку потоку майбутніх доходів у кінцеву величину, що дорівнює сумі їх поточних цін. Ці величини враховують:
- суму майбутнього доходу;
- час, коли має бути отриманий дохід;
- тривалість одержання доходу.
Визначення ринкової вартості нерухомості прибутковим підходом відбувається у два етапи:
- прогнозування майбутніх доходів;
- капіталізація майбутніх доходів у реальну вартість.
Прогнозування майбутніх доходівґрунтується на використанні фінансових звітів власника:
- спрощеного балансу;
- звіту про рух коштів, що реконструюється оцінювачем для завдань економічного аналізустатей доходів та витрат.
Результати прогнозування зводяться до бюджету доходів та витрат про експлуатацію об'єкта нерухомості. Горизонт прогнозування вибирається власником, проте найчастіше використовуються терміни володіння об'єктом. Структура бюджету, перелік та послідовність визначення доходів та видатків представлена в таблиці 3.
| найменування показника | сума, руб. |
| Потенційний валовий дохід (ПВД чи PGI),в тому числі: | |
| контрактна річна орендна плата (планова оренда) | |
| ковзний дохід | |
| ринкова річна орендна плата (ринкова оренда) | |
| інші доходи, пов'язані з нормальним функціонуванням об'єкта нерухомості | |
| Втрати доходу (ПД або V&L),в тому числі: | |
| Втрати від недовантаження | |
| Втрати при збиранні орендної плати | |
| Справжній валовий дохід (ДВД або EGI) | |
| Операційні (експлуатаційні) витрати (ОР або OE), у тому числі: | |
| Поточні операційні витрати, зокрема. | |
| умовно-постійні | |
| умовно-змінні | |
| резерв на заміщення | |
| Виплати з обслуговування боргу (ОД чи DS) | |
| Чистий валовий дохід (ЧВД або PTCF) | |
| Податок на прибуток (НВП або Tax) | |
| Чистий дохід (ЧД або ATCF) | |
| Дохід від продажу об'єкта (ДПО або Rev) |
Потенційний валовий дохід (ПВД чи PGI)— загальний дохід від нерухомості, який можна отримати від нерухомості за 100% зайнятості без урахування всіх втрат і витрат. ПВД дорівнює сумі чотирьох складових:
Контрактна річна орендна плата (планова оренда), PC- Частина потенційного валового доходу, яка утворюється за рахунок умов орендного договору. При розрахунку даного показника необхідно враховувати всі знижки та компенсації, спрямовані на залучення орендарів: такі позиції можуть мати вигляд додаткових послугорендарам, можливості для них переривати договір, використання репутації будівлі та ін.
Ковзаючий дохід, PH— частина потенційного валового доходу, що утворюється за рахунок пунктів договору, що передбачають додаткову оплату орендарями тих витрат, що перевищують значення, зазначені у договорі.
Ринкова річна орендна плата (ринкова оренда), PM— частина потенційного валового доходу, що відноситься до вільної та зайнятої власником площі та визначається на основі ринкових ставок орендної плати.
Інші доходи, PA- Доходи, одержувані за рахунок функціонування об'єкта нерухомості і не включаються в орендну плату. Є доходами від бізнесу, нерозривно пов'язаними з об'єктом нерухомості, а також доходами від оренди земельних ділянок і каркасу будівлі, не основних приміщень: допоміжних і технічних.
Слід зазначити, що перші три складові відносяться до використання основних приміщень будівлі, а четверта — до вільної частини земельної ділянки, а також до приміщень та елементів конструкцій допоміжного або технічного призначення.
Втрати доходу (ПД або V&L)- Втрати, зумовлені недовантаженням - внаслідок обмеженого попиту або втрати часу на зміну орендаря та втрат, пов'язаних із затримкою або припиненням чергових платежів орендної плати орендарями у зв'язку з втратою ними платоспроможності.
Розміри втрат для прогнозованого року визначаються виходячи з обробки інформації з місцевого ринку за попередні роки.
Для кожної складової ПВД розрахунок втрат від недозавантаження або неплатежів рекомендується проводити окремо:
Розрахункове значення розміру коефіцієнта втрат доходу від недозавантаження K v , K * v (у частках одиниці) визначається на основі аналізу коефіцієнта недовантаження (k j) об'єктів нерухомості даного типупротягом m j останніх місяців, таким чином:
де k j - частка, n - загальне числопроаналізованих об'єктів, Y j - ваговий коефіцієнт, що враховує відмінність якостей j-го об'єкта та управління ним у порівнянні з об'єктом оцінки, при цьому справедливо
Розрахункове значення розміру коефіцієнта втрат доходу через неплатежі K l , K* l (у частках одиниці) визначається на основі аналізу частки приміщень (a j) об'єктів нерухомості даного типу та кількості місяців g j , за які орендна плата була не внесена протягом минулого року наступним чином:
приклад 1.Визначити втрати доходу від несплати та недовантаження, якщо відомо що: контрактна річна орендна плата (планова оренда) становить 300 тис. руб.; ковзний дохід - 200 тис. руб.; ринкова річна орендна плата (ринкова оренда) - 100 тис. руб.; інші доходи відсутні; аналіз місцевого ринку нерухомості за останні 12 місяців виявив такі показники:
| Показник | Об'єкт нерухомості | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Коефіцієнт недовантаження об'єктів нерухомості даного типу (за основними приміщеннями, що здаються в оренду) | 0,15 | 0,20 | 0,15 | 0,20 |
| Частка приміщень об'єктів нерухомості даного типу, за які орендна плата була не внесена протягом минулого року (за основними приміщеннями, що здаються в оренду) | 0,10 | 0,15 | 0,15 | 0,10 |
| Число місяців, за які орендна плата була не внесена протягом минулого року (за основними приміщеннями, що здаються в оренду) | 1,0 | 0,5 | 1,0 | 0,5 |
| Ваговий коефіцієнт, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
1. Визначимо розрахункове значення розміру коефіцієнта втрат доходу від недозавантаження:
2. Визначимо розрахункове значення розміру коефіцієнта втрат доходу від недозавантаження:
3. Визначимо втрати доходу від несплати та недовантаження:
Тис. руб.
Справжній (ефективний) валовий дохід (ДВД чи EGI)- Передбачуваний дохід при повному функціонуванні об'єкта нерухомості з урахуванням втрат від незайнятості, зміни орендарів та несплати орендної плати:
Операційні витрати (ОР чи OE)- Це періодичні витрати для забезпечення нормального функціонування об'єкта та відтворення потенційного валового доходу. Операційні доходи прийнято ділити на:
- умовно-постійні витрати чи витрати;
- умовно-змінні витрати чи витрати;
- витрати на заміщення чи резерви
Умовно-постійні- Витрати, розмір яких не залежать від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкта.
Умовно-змінні- Витрати, розмір яких залежать від ступеня експлуатаційної завантаженості об'єкта.
Витрати на заміщення- Витрати на періодичну заміну швидкозношувані елементи споруди, що являють собою щорічні відрахування до фонду заміщення.
приклад 2.Визначити витрати на заміщення, якщо відомо що: власник передбачає використання об'єкта оцінки у своїх цілях п'ять років; ремонт покрівлі потрібно проводити раз на десять років; вартість ремонту покрівлі становить 500 тис. руб.; востаннє ремонт було здійснено вісім років тому.
1. Визначимо витрати на заміщення за перший рік володіння:
тис. руб.
Якщо в період передбачуваного терміну володіння не передбачається витрат на заміщення, то роблять облік зношування, маючи на увазі можливий перепродаж (реверсію).
приклад 3.Визначити витрати на заміщення, якщо відомо що: власник передбачає використання об'єкта оцінки у своїх цілях п'ять років; ремонт покрівлі потрібно проводити раз на десять років; вартість ремонту покрівлі становить 500 тис. руб.; востаннє ремонт було зроблено два роки тому.
1. Визначимо витрати на заміщення:
Ремонт покрівлі доведеться робити новому власнику, отже витрати на заміщення дорівнюють 0;
2. Визначимо зменшення доходу від продажу об'єкта (ціни реверсії):
Тис. руб.
Чистий операційний дохід (ЧОД чи NOI)- Чистий річний дохід на весь капітал (власний і позиковий), інвестований в об'єкт оцінки, що розраховується як дійсний валовий дохід за вирахуванням операційних витрат:
ЧОД включає дві складові: частина, що припадає на позикові кошти (виплати з обслуговування боргу, ОД або DS — платежі з обслуговування іпотечних кредитів) і частина, що припадає на власні (чистий валовий дохід, ЧВД або PTCF).
У свою чергу чистий дохід від експлуатації об'єкта (ЧД або ATCF) являє собою різницю ЧВД та податку на прибуток (НВП або Tax) і містить у собі чистий прибуток (ПП) та суму, зарезервовану для забезпечення простого відтворення об'єкта, що зношується, після закінчення терміну його корисного використання(Капітальні витрати, КЗ):
Дохід від продажу об'єкта (реверсії) визначається як грошовий потік, що надходить інвестору після закінчення проекту. Розмір доходу від реверсії прогнозується:
- безпосереднім призначенням абсолютної величини реверсії;
- призначенням відносної зміни вартості нерухомості за період володіння;
- призначення термінального коефіцієнта капіталізації (Rt).
При складанні реконструйованого звіту про доходи та витрати не враховуються:
- витрати, пов'язані із бізнесом;
- бухгалтерська амортизація;
- прибуткові податки власника
Капіталізація майбутніх доходів у реальну вартістьздійснюється з використанням:
- методу прямої капіталізації, що включає техніки мультиплікаторів валового доходу, техніки коефіцієнтів капіталізації і техніки залишку;
- методу капіталізації за нормою віддачі, що включає техніки безпосереднього дисконтування, модельні техніки і техніки іпотечно-інвестиційного аналізу.
Метод прямої капіталізаціївстановлює зв'язок будь-якого доходу, обчисленого на кінець першого року, наступного за датою оцінки, з вартістю об'єкта нерухомості (V o) за допомогою норми грошових потоків (мультиплікатора чи коефіцієнта капіталізації).
Метод включає техніки мультиплікаторів валового доходу, техніки коефіцієнтів капіталізації і техніки залишку.
Техніки мультиплікаторів валового доходу
В основі визначення вартості об'єкта нерухомості лежать такі техніки:
- техніка мультиплікаторів ПВД;
- техніка мультиплікаторів ДВД.
Процедура капіталізації для даних методів полягає у множенні відповідно ПВД або ДВД на середньоринкові величини мультиплікатора, характерні для типу об'єктів нерухомості, що оцінюється.
V o = PGI · M PGI (8)
V o = EGI · M EGI (9)
Мультиплікатори визначаються на підставі обробки ринкових даних про ціни продажу (P j) та про величини доходів відповідно PGI j або EGI j на кінець року, наступного за датою продажу для конкретних об'єктів, з використанням Yj - вагового коефіцієнта, що враховує відмінність якостей j-го об'єкта та управління ним у порівнянні з об'єктом оцінки.
приклад 4.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням технік мультиплікаторів валового доходу, якщо відомо що: ПВД та ДВД для об'єкта оцінки визначено як 1270 тис. руб. та 1020 тис. руб. відповідно; на місцевому ринку зафіксовані такі угоди з об'єктами нерухомості аналогічними до оцінюваного:
| Показник | Угода, тис. руб. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Ціна продажу | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Потенційний валовий дохід | 910 | 1 750 | 1 190 | 1 480 |
| Справжній валовий дохід | 740 | 1 410 | 910 | 1 220 |
| Ваговий коефіцієнт, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
Визначимо середньоринкові величини мультиплікатора ПВД та мультиплікатора ДВД, використовуючи вирази 9 та 10:
Визначимо вартість об'єкта нерухомості, використовуючи вирази 7 та 8:
Тис. руб.
Техніки коефіцієнтів капіталізаціїзабезпечують визначення вартості об'єкта нерухомості через капіталізацію ЧОД (NOI або I O) шляхом його розподілу на норму грошового потоку, яка називається загальним коефіцієнтом капіталізації:
В основі визначення загального коефіцієнта капіталізації лежить одна з наступних технік:
- техніка групи компонентів власності;
- техніка інвестиційної групи чи групи компонентів капіталу;
- техніка коефіцієнта покриття боргу;
- техніка порівняльного аналізу;
- техніка коефіцієнта операційних витрат.
Техніка порівняльного аналізуполягає в обробці ринкових даних про ціни продажів P j та чистих операційних доходів I oj на кінець року, наступного за датою продажу з використанням Yj - вагового коефіцієнта, що враховує відмінність якостей j-го об'єкта та управління ним у порівнянні з об'єктом оцінки:
Даний метод є найкращим, проте вимагає достовірної та повної інформації про об'єкти порівняних продажів.
Приклад 5.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки порівняльного аналізу, якщо відомо, що: чистий операційний дохід об'єкта оцінки визначений у розмірі 910 тис. руб.; на місцевому ринку зафіксовані такі угоди з об'єктами нерухомості аналогічними до оцінюваного:
| Показник | Угода, тис. руб. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Ціна продажу | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Чистий операційний дохід | 625 | 1090 | 750 | 1050 |
| Ваговий коефіцієнт, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
тис. руб.
Даний метод є найкращим, проте вимагає достовірної та повної інформації про об'єкти порівняних продажів
Техніка групи компонентів власностізаснована на припущенні про те, що за наявності в об'єкті нерухомості фізичних складових землі та будівлі загальний коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимоги доходу власників усіх інтересів ():
де L - частка величини вартості землі V L у величині ринкової вартості всього об'єкта V O , V B - ринкова вартість поліпшень (будівель), R L - ринкова величина коефіцієнта капіталізації для землі, R B - ринкова величина коефіцієнта капіталізації для поліпшень (будівель). V L можна визначити за допомогою методу порівняння продажів або методу розподілу для оцінки земельних ділянок.
Приклад 6.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки групи компонентів власності, якщо відомо: аналіз місцевого ринку показує, що аналогічний за розмірами земельна ділянкав найближчих околицях оцінюваного об'єкта нерухомості можна купити за 500 тис. руб.; кошторисна вартість будівництва будівлі аналогічного об'єкту оцінки становить 1500 тис. руб.; ринкова величина коефіцієнта капіталізації для землі - 0,3; ринкова величина коефіцієнта капіталізації для поліпшень (будівель) - 0,20; чистий операційний прибуток об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб.
1. Визначимо частку вартості землі на величині ринкової вартості всього об'єкта:
тис. руб.
Техніка інвестиційної групи чи групи компонентів капіталузаснована на припущенні про те, що за наявності в об'єкті нерухомості фінансових інтересів власників власного капіталу та кредиторів загальний коефіцієнт капіталізації повинен задовольняти вимоги доходу власників усіх інтересів ():
де M – частка величини позикового капіталу V M у величині ринкової вартості всього об'єкта V O , V E – ринкова вартість власного капіталу, R M – ринкова величина коефіцієнта капіталізації для позикового капіталу, R E – ринкова величина коефіцієнта капіталізації власного капіталу, ML – сума іпотечного кредиту, EI – сума власного капіталу. V M може бути визначений на основі аналізу ринкових угод з аналогічними оцінюваного об'єктами нерухомості.
Приклад 7.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки групи компонентів капіталу, якщо відомо що: сума іпотечного кредиту - 1000 тис. руб.; вартість обслуговування боргу - 250 тис. руб. / Рік; сума власного капіталу, інвестованого в об'єкт нерухомості - 2900 тис. руб.; чистий операційний прибуток об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб.; чистий валовий дохід - 650 тис. руб.; на місцевому ринку Середня цінаоб'єктів нерухомості, аналогічних оцінюваному, становить 4300 тис. руб.
1. Визначимо частку вартості позикового капіталу у величині ринкової вартості всього об'єкта:
2. Визначимо загальний коефіцієнт капіталізації:
тис. руб.
Техніка коефіцієнта покриття боргупередбачає визначення R O з урахуванням необхідного покриття боргу:
де DCR – коефіцієнт покриття боргу.
Приклад 8.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки коефіцієнта покриття боргу, якщо відомо що: сума іпотечного кредиту - 1000 тис. руб.; вартість обслуговування боргу - 250 тис. руб. / Рік; сума власного капіталу, інвестованого в об'єкт нерухомості - 2900 тис. руб.; чистий операційний прибуток об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб.; на місцевому ринку середня вартість об'єктів нерухомості, аналогічних оцінюваному, становить 4300 тис. руб.
1. Визначимо загальний коефіцієнт капіталізації:
2. Визначимо вартість об'єкта нерухомості:
тис. руб.
Техніка коефіцієнта операційних витратзастосовується у випадках, коли повна інформаціяпро об'єкти порівняння недоступна, але є дані про ДВД та ОР:
де K OE - Коефіцієнт операційних доходів.
Приклад 9.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки коефіцієнта операційних витрат, якщо відомо, що: мультиплікатор ДВД становить 4,063; ДВД та ОР для об'єкта оцінки визначено як 1020 тис. руб. та 110 тис. руб. відповідно;
1. Визначимо загальний коефіцієнт капіталізації:
2. Визначимо вартість об'єкта нерухомості:
тис. руб.
Техніки залишкуполягають у капіталізації доходу, що відноситься до однієї з інвестиційних складових, тоді як вартість інших відома і може бути досить точно визначена.
В основі визначення вартості об'єкта нерухомості лежить одна з наступних технік:
- техніка залишку землі;
- техніка залишку для покращень;
- залишку для власного капіталу;
- техніка залишку для позикового капіталу.
Техніка залишку для землізастосовується при аналізі найкращого та найбільш ефективного використанняземлі, визначаючи вартість покращень як, наприклад, вартість нової будівлі. Застосування техніки виявляється ефективним, якщо немає достовірних даних про продаж землі:
приклад 10.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки залишку землі, якщо відомо що:
- кошторисна вартість будівництва будівлі аналогічного об'єкту оцінки становить 1500 тис. руб.;
- чистий операційний прибуток об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб.;
- ринкова величина коефіцієнта капіталізації для землі - 0,3;
- ринкова величина коефіцієнта капіталізації для поліпшень (будівель) - 0,20.
Визначимо вартість об'єкту нерухомості:
Тис. руб.
Техніка залишку для покращеннязастосовується під час аналізу економічної доцільності модернізації чи ліквідації будівлі, оскільки прямо вимірює внесок будівлі вартість. Застосування техніки також є доцільним для оцінки нерухомості, що має значний знос:
Приклад 11.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки залишку для поліпшень, якщо відомо що: аналіз місцевого ринку показує, що аналогічна за розмірами земельна ділянка в найближчих околицях об'єкта нерухомості, що оцінюється, можна купити за 500 тис. руб.; чистий операційний прибуток об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб.; ринкова величина коефіцієнта капіталізації для землі - 0,3; ринкова величина коефіцієнта капіталізації для поліпшень (будівель) - 0,20.
Визначимо вартість об'єкту нерухомості:
тис. руб.
Техніка залишку для власного капіталузастосовується для оцінки повного прававласності заново споруджуваного об'єкта нерухомості:
приклад 12.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки залишку для власного капіталу, якщо відомо що: сума іпотечного кредиту становить 1000 тис. руб.; вартість обслуговування боргу - 250 тис. руб. / Рік; сума власного капіталу, інвестованого в об'єкт нерухомості - 2900 тис. руб.; чистий операційний прибуток об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб.; чистий валовий дохід - 650 тис. руб.
Визначимо вартість об'єкту нерухомості:
тис. руб.
Техніка залишку для позикового капіталузастосовується також для оцінки повного права власності заново споруджуваного об'єкта нерухомості:
приклад 13.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки залишку для власного капіталу, якщо відомо що: сума іпотечного кредиту - 1000 тис. руб.; вартість обслуговування боргу - 250 тис. руб. / Рік; сума власного капіталу, інвестованого в об'єкт нерухомості - 2900 тис. руб.; чистий операційний прибуток об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб.; чистий валовий дохід - 650 тис. руб.
Визначимо вартість об'єкту нерухомості:
тис. руб.
Метод капіталізації за нормою віддачівстановлює (з використанням норми доходу на капітал як норму дисконту) зв'язок величин чистого операційного доходу, обчислених для кожного року всього прогнозного періоду, та вартість реверсії на кінець останнього рокупрогнозного періоду із вартістю об'єкта.
Метод включає ряд технік, які різняться між собою вибором типу капіталізованого доходу і способом капіталізації:
- техніки безпосереднього дисконтування;
- модельні техніки;
- техніки іпотечно-інвестиційного аналізу
Техніки безпосереднього дисконтуваннязабезпечують визначення вартості об'єкта нерухомості через дисконтування потоків чистих операційних доходів (I O) та реверсії V On з використанням локальних (для періодів) та середніх величин загальної норми віддачі Y O:
Середня величина загальної норми віддачі визначається обробкою ринкової інформації про прибутковість інвестиційних проектів, пов'язаних з придбанням та прибутковим використанням об'єктів, або з використанням інформації про прибутковість альтернативних проектів, найближчих до типу об'єктів, що оцінюється, за рівнем ризиків.
Для визначення середньої величини загальної норми віддачі Y O використовуються такі техніки:
- техніка кумулятивної побудови;
- техніка порівняння з альтернативними проектами;
- техніка порівняння продаж;
- техніка моніторингу ринкових даних
Техніка дисконтування із підсумовуванням ризиків (техніка кумулятивної побудови)полягає у підсумовуванні величин, що відображають ступінь ризику даного проекту. Загальна структурапобудови має такий вигляд:
де Y RF - безризикова норма, що включає безінфляційну складову і величину індексу інфляції; Y R — премії за ризик, що включає премію за наступні видиризиків: фізичні, правові, економічні, фінансові та соціальні як зовнішні (країновий ризик) так і внутрішні, за винятком премії за ризик низької ліквідності та премії за ризики, пов'язані з фінансовим менеджментом, які обособлюються для того, щоб підкреслити відмінну особливістьнерухомості з інших фінансових інструментів; Y L - премії за ризик низької ліквідності; Y FM - премії за ризики, пов'язані з фінансовим менеджментом
приклад 14.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки дисконтування з підсумовуванням ризиків, якщо відомо що: власник передбачає використання об'єкта оцінки у своїх цілях три роки, після чого перепродати його за 4500 тис. руб.; чистий операційний прибуток від об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб., 950 тис. крб., 990 тис. крб. відповідно за перший, другий та третій рік володіння об'єктом; безризикова норма - 0,03; премія за ризик країни — 0,06; премія за фізичні ризики- 0,025; премія за економічно ризики - 0,015; премія за соціальні ризики - 0,03; премія за ризик низької ліквідності - 0,04; премія за ризики, пов'язані з фінансовим менеджментом – 0,03.
1. Визначимо середню величину загальної норми віддачі:
2. Визначимо вартість об'єкта нерухомості:
Техніка порівняння з альтернативними проектамиполягає у пошуку на фінансовому ринку інвестиційних проектів з аналогічним ступенем ризику для подальшого коригування їх норми прибутку стосовно інвестицій у нерухомість.
При цьому для величини загальної норми віддачі Y O визначається діапазон можливих значеньз межами знизу Y 1 та зверху Y 2:
Техніка порівняння продажівполягає в аналізі даних щодо вчинених угод купівлі-продажу з метою відтворення припущень інвестора щодо майбутніх вигод від володіння нерухомістю. За підсумками схеми грошових потоків проекту визначається внутрішня норма прибутку проекту.
Техніка моніторингу ринкових данихполягає у аналізі ретроспективних ринкових даних із визначення поточних перспективних значень норм прибутку. При цьому слід використовувати кореляційні зв'язки тенденцій зміни прибутковості інвестицій у нерухомість із тенденціями зміни інших інструментів фінансового ринку.
Модельні технікизабезпечують визначення ринкової вартості всього об'єкта нерухомості для відносно простих окремих випадків капіталізації чистих операційних доходів, що не змінюються за періодами, та величини вартості реверсії, що пов'язується з шуканою вартістю шляхом прогнозу зміни її в часі:
де d n = 1/(1+ Y O) n - дисконтний множник, a n = 1/(1-d n) n - поточна вартість одиничного ануїтету.
При цьому використовується однакова для всіх періодів загальна нормавіддачі, що визначається аналогічно величині загального коефіцієнта капіталізації:
де SFF O = 1/S On – коефіцієнт фонду відшкодування, S On = 1/(1+Y O) n –1 – майбутня вартість одиничного ануїтету, Δ O = (V On – V O)/ V O – величина відносного збільшення вартості об'єкта.
У цій групі представлені:
- техніки без урахування амортизації;
- техніки повної амортизації;
- техніки лінійної амортизації.
Техніки без урахування амортизаціїзастосовується у двох випадках: або є нескінченний потік доходу (SFF O →0), або потік доходу кінцевий, але ціна продажу об'єкта дорівнює початковій ціні купівлі (Δ O = 0), тобто початкової інвестиції.
Вартість такої нерухомості визначається шляхом розподілу чистого операційного доходу на потрібну норму віддачі (12).
приклад 15.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням модельних технік без урахування амортизації, якщо відомо що: власник передбачає використання об'єкта оцінки у своїх цілях три роки, після чого перепродати за ціну придбання; чистий операційний прибуток від об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб. за кожний рік володіння об'єктом; норму віддачі на капітал визначено у розмірі 0,203
Визначимо вартість об'єкту нерухомості:
тис. руб.
Техніки повної амортизаціїзастосовуються у випадках, коли доходи від експлуатації забезпечують не тільки формування доходу на капітал, а й повне повернення капіталу (ΔO = -1, R0 = Y0 + SFF O).
В результаті (26) набуває наступного вигляду:
Для розрахунку фактора фонду відшкодування (SFF O) використовують норму віддачі, характерну для проекту, що оцінюється (техніка Інвуда) або за безризиковою ставкою (техніка Хоскольда)
Приклад 16Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням модельної техніки повної амортизації Інвуда та модельної техніки повної амортизації Хоскольда, якщо відомо що: власник передбачає використання об'єкта оцінки у своїх цілях три роки, після чого перепродати за ціну придбання; чистий операційний прибуток від об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб. за кожний рік володіння об'єктом; норму віддачі на капітал визначено у розмірі 0,10; безризикова ставка визначена у розмірі 0,06.
1. Техніка Інвуду:
1.1 Визначимо загальний коефіцієнт капіталізації:
1.2 Визначимо вартість об'єкта нерухомості:
тис. руб.
2. Техніка Хоскольда:
2.1 Визначимо загальний коефіцієнт капіталізації:
2.2 Визначимо вартість об'єкта нерухомості:
тис. руб.
Техніки лінійної амортизаціїзастосовують визначення справжньої вартості у випадках, коли і дохід, і вартість нерухомості змінюються відомим регулярним чином.
Для врахування зміни вартості активу застосовується базова формула Елвуда:
де A – величина коригування.
При цьому, якщо вартість об'єкта зменшується, то коригування A має знак "+", а якщо вартість збільшуватиметься, то коригування матиме знак "-".
Чисельне значення коригування визначається множенням відносної зміни вартості (ΔO) на фактор фонду відшкодування (SFF O), а загальна формуладля коефіцієнта капіталізації набуває вигляду (26).
Приклад 17Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням модельних технік лінійної амортизації, якщо відомо що: власник передбачає використання об'єкта оцінки у своїх цілях три роки, вартість об'єкта зменшиться за період володіння на 12%; чистий операційний прибуток від об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб. за кожний рік володіння об'єктом; норму віддачі капітал визначено у вигляді 0,10.
1. Визначимо величину відносного збільшення вартості об'єкта:
2. Визначимо загальний коефіцієнт капіталізації:
3. Визначимо вартість об'єкта нерухомості:
тис. руб.
Техніки іпотечно-інвестиційного аналізузабезпечують визначення вартості нерухомості з урахуванням зміни її вартості та доходу, а також з урахуванням умов фінансування. Існують дві техніки іпотечно-інвестиційного аналізу:
- техніка іпотечно-інвестиційного аналізу із дисконтуванням;
- модельна техніка аналізу (техніка Елвуда).
Техніка іпотечно-інвестиційного аналізу з дисконтуваннямзаснована на складання основної суми іпотечного кредиту (V M) з дисконтованою поточною вартістю майбутніх грошових надходжень та виручки від перепродажу активу:
де d En = 1/(1+ Y E) n - дисконтний множник, a En = 1/(1- d En) n - поточна вартість одиничного ануїтету, розраховані для n періодів при нормі віддачі на власний капітал, Y E визначається тими ж техніками , Що й загальна норма віддачі, I E = NOI - DS - величина доходу на власний капітал, V En = V On - V Mn - вартість реверсії для власного капіталу, яка визначається як різницю загальної вартості реверсії (V On) і залишку платежів по кредиту ( V Mn).
приклад 18.Визначити вартість об'єкта нерухомості з використанням техніки іпотечно-інвестиційного аналізу з дисконтуванням, якщо відомо що: власник на придбання об'єкта оцінки два роки тому витратив 3400 тис. руб.; для придбання об'єкта нерухомості було отримано кредит у вигляді 1 000 тис. крб. під 13% річних на шість років (річний платіж з обслуговування боргу 250 тис. руб.); власник передбачає використовувати об'єкт оцінки у своїх цілях три роки, після чого перепродати за 4000 тис. руб.; чистий операційний прибуток від об'єкта оцінки визначено у вигляді 910 тис. крб. за кожний рік володіння об'єктом; норму віддачі капітал визначено у вигляді 0,10.
1. Визначимо залишки кредиту на момент оцінки (третій рік кредиту) та на кінець періоду володіння (п'ятий рік кредиту):
Тис. руб.
Тис. руб.
2. Визначимо вартість об'єкта нерухомості:
Тис. руб.
Модельна техніка аналізу (техніка Елвуда)
Дана техніка застосовується для окремих випадків сталості доходів і норм віддачі. В основі цієї техніки лежить формула для розрахунку загального коефіцієнта капіталізації:
де r O - базовий коефіцієнт капіталізації, який бере за основу вимоги інвестора за нормою віддачі власного капіталу до коригування змін доходу та вартості нерухомості. Якщо дохід та вартість нерухомості не змінюються, базовий коефіцієнт капіталізації буде відповідати загальному коефіцієнту капіталізації; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] — частка кредиту, що самоамортизується, виплачена до кінця n-го періоду, при загальному терміні кредитної угоди, що дорівнює N років (див. вище), Y m - ефективна ставка відсотка за цим кредитом.
Loading...