Продаючи свою квартиру без залучення ріелторів, власник може контролювати всі етапи угоди та заощадити значну суму коштів на оплаті послуг ріелторської агенції. Але водночас, продаж житла без допомоги фахівця забере досить багато часу і потребує уважності при виконанні кожної дії.
Етап 1. Передпродажна підготовка
Найчастіше саме своєчасна підготовка документації до продажу житла є найважливішою процедурою. Від повноти пакета необхідних паперів залежить швидкість угоди та її юридична чистота.
Порада: Для збору необхідних документів рекомендується залучити досвідченого юриста або звернутися до органу реєстрації прав власності. Фахівці нададуть допомогу при складанні повного списку паперів, щоб продавець міг оформити купівлю-продаж квартири самостійно.
Власник повинен ретельно перевірити, чи правильно заповнені всі папери, переглянути відсутність у них друкарських помилок, помилок і помилок. Комплект документації, які необхідно підготувати перед зверненням до реєструючого органу на перехід права власності, включає:
- свідоцтво права власності на об'єкт продажу або інший правовстановлюючий папір, що підтверджує, що власником житла є конкретна особа (продавець);
- цивільні паспорти або інші документи, що підтверджують особи всіх власників нерухомого майна, включаючи свідоцтва про народження неповнолітніх, які ще не мають паспорта;
- кадастровий паспорт на квартиру з Бюро технічної інвентаризації (або техпаспорт);
- свідоцтво про реєстрацію шлюбу та нотаріально завірену згоду чоловіка на відчуження квартири. У цьому папері немає необхідності, якщо майно, що реалізується, не є спільною власністю чоловіка і дружини;
- дозвіл органів опіки та піклування, якщо серед власників квартири фігурує особа, яка ще не досягла повноліття;
- довідка з домової книги або поквартирна картка, в якій відображено відомості про всіх зареєстрованих у квартирі осіб. Цей папір має обмежений термін дії, тому не варто вимагати його заздалегідь. Краще підготувати її після того, як решту документів буде зібрано.
Увага: Залежно від нюансів певного правочину може знадобитися й інша документація, перелік якої слід дізнатися заздалегідь.
Одночасно з підготовкою документів, потрібно постаратися привести житло, що продається, в більш презентабельний вигляд, а також виписатися з неї. Ці дії суттєво спростять всю процедуру, оскільки затишні та вільні квартири становлять велику цінність на ринку.
Читайте також: Спадкування за заповітом: обов'язкова частка у спадщині
Етап 2. Пошук покупця
Цей крок означає, що власник повинен провести оцінку своєї нерухомості та виставити її на продаж за бажаною ціною. Орієнтуватися слід на ціновий діапазон аналогічних об'єктів, які пропонуються ринком. Слід враховувати метознаходження об'єкта, що реалізується, його поточний стан, а також наявність необхідної інфраструктури. Пошук покупця означає, що необхідно знайти особу, яка забажає придбати квартиру за компромісною ціною. Якщо терміни продажу обмежені, вартість слід дещо занизити, а якщо продаж не є терміновим — завищити.
Важливо: При оформленні договору купівлі-продажу нерухомості слід дотримуватися необхідних запобіжних заходів, щоб уникнути неприємних наслідків.
Етап 3. Підписання попередньої угоди
Попередній договір між продавцем і покупцями надає обом сторонам певні гарантії щодо подальшого вчинення правочину. Документ підтверджує, що власник не передумає продавати квартиру, а особа, що купує, – купувати. Одночасно із підписанням попередньої угоди покупець вносить аванс, сума якого також прописується у документі.
Також учасники правочину можуть підписати угоду про завдаток (аванс), що оформляється замість попереднього договору, якщо продавець та покупець уже домовилися про основні умови. Але в даному випадку необхідно враховувати, що завдаток та аванс – це різні поняття. Тому слід застосовувати правильний термін під час підписання документа, щоб уникнути проблем надалі. Поняття «аванс» означає, що заздалегідь внесена сума в повному обсязі буде повернена покупцеві, якщо через будь-які причини угода зривається. Коли відбувається скасування купівлі-продажу в односторонньому порядку, сторона, що порушила договір, виплачуватиме штрафні санкції. Якщо угоду відмовляється вчиняти продавець, він повинен повернути внесені покупцем кошти у подвійному розмірі. Якщо ж вина лежить на покупці, продавець отриману суму не повертає.
Довідка: Оформлення попереднього договору відбувається у вільній формі. У ньому мають бути прописані паспортні дані сторін (реквізити юрособи, якщо вона є одним із учасників угоди), їх адреси реєстрації, відомості про об'єкт нерухомості, термін дії зобов'язань та розмір авансу (завдатку). Наприкінці документа мають бути проставлені підписи учасників та дата укладання угоди.
Етап 4. Здійснення розрахунків
Коли оформляється правочин купівлі-продажу квартири, всі розрахункові операції виконуються одночасно з підписанням відповідного документа (попередній або основний договір, угода про завдаток). Також розрахунки можна здійснювати під час підписання акта приймання-передачі об'єкта від продавця покупцю. Кошти можна передати готівкою або переказати на банківський рахунок.
Рекомендація: Якщо угода проводиться особами у самостійному порядку, то розрахунки найкраще проводити за допомогою депозитного осередку. Цей варіант гарантує, що продавцю буде перераховано певну договором суму коштів, а покупець отримає квартиру у власність. Внесення грошей здійснюється під контролем працівника банку. Перед цим продавець може перерахувати суму, що вноситься. Після того, як усі документи на перехід права власності від однієї особи до іншої буде здано до реєструючого органу, продавець може отримати гроші.
Етап 5. Підписання договору та реєстрація нового власника
Укладати договір купівлі-продажу квартири необхідно за стандартною формою або у нотаріуса. Якщо раніше сторони не стикалися з такою ситуацією, краще довірити складання документа нотаріусу, юристу або досвідченому ріелтору.
Здійснюючи операції, що стосуються нерухомості, актуально, як оформити купівлю-продаж квартири. Щоб організувати все максимально коректно, багатьом потрібен докладний покроковий покажчик. З мотивами вигідної реалізації квартири у 2019 році у Москві чи іншому місті, ознайомтеся, як виглядає покрокова інструкція та купівля-продаж квартири у 2019 році.
Дорогі читачі!
Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему – звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч →
Це швидко та безкоштовно!Або дзвоніть нам за телефонами (цілодобово):
Оформлення купівлі-продажу квартири
Перш ніж визначити, як оформляється угода купівлі-продажу квартири, розберемо, що представляє такий договір. Оформлення угоди купівлі-продажу – угода, яким продавець і покупець здійснюють обмін, коли квартира змінюється на певну суму. Усі скоєні операції нерухомості, що продається, характеризує чітка послідовність.
Угода набирає чинності відразу після підписання документації сторонами. Однак, якщо власник квартири більше ні в чому не бере участі, для того, хто оформлює на цьому, все не закінчується. Розглянемо, що потрібно зробити, щоб процедура пройшла успішно.
Самостійно
Самостійний спосіб проведення операції купівлі-продажу квартири має низку переваг. Подібним чином можна легко контролювати такий процес, а також суттєво зберегти кошти на послугах нотаріуса чи іншого посередника. Разом з тим, щоб оформити угоду купівлі-продажу квартири самостійно, потрібно мати деякі знання у цій сфері, доведеться докладно вникнути у нормативи, що може суттєво затягнути цю процедуру.
У нотаріуса
Допомогти оформити купівлю-продаж квартири має право нотаріус. Тоді він нестиме юридичну відповідальність за укладання угоди і зможе розповісти всі підводні камені процедури. Однак, за його послуги доведеться сплатити солідну суму.
В агенції
Угоду купівлі-продажу квартири 2019 року можна організувати за участю агента. Ріелтор допоможе не тільки оформити документальну складову угоди, а й може знайти контрагента, а також проконсультувати з усіх питань, що стосуються продажу нерухомості.
Варіанти проведення операції
Визначаючи, як відбувається угода купівлі-продажу квартири, слід зазначити, що може відчужуватися, як усе приміщення, так і його частка. Та й інша угода має свої відмінності. Розглянемо особливості, як відбувається проведення кожної їх.
Купівля-продаж квартири
Купівля-продаж здійснюється письмово. До договору ще прикладається акт прийому-передачі. Перед складанням основного документа часто підписується попередня угода, а також папір, що свідчить про надання задатку.
Купівля-продаж частки у квартирі
Правила відчуження частки приміщення свідчать, що й така частина продається у частковій власності, то обов'язково нотаріальне посвідчення угоди. Якщо ж приміщення перебуває у одноосібній чи спільній власності, підійде й проста форма угоди. Винятком послужить виділення частки чоловікові з одноосібної власності.
Проходитиме процес з урахуванням таких особливостей:
- власник має надати документацію на об'єкт;
- потрібно оформити окремий рахунок з оплати комунальних послуг;
- перш ніж продати свою частку сторонній особі, необхідно запропонувати купити її іншим громадянам, які володіють частками, що залишилися;
- попередження про продаж частки оформляється письмово.
Купівля-продаж між родичами
Угоди між родичами оформлюються аналогічно тим, що складаються між чужими людьми. Зазвичай такі угоди є фіктивними, оскільки жодних коштів один одному родичі не дають.
Часто до такого методу вдаються як альтернативи складання заповіту.
Терміни
Вчинення тієї чи іншої дії завжди спричиняє питання, як швидко оформиться процедура. Тривалість укладання угоди залежатиме від способу, обраного для її укладання (самостійно або із залученням 3-х осіб). А ось термін реєстрації триватиме до 18 діб.
Вимоги щодо змісту договору
У вступній частині документа прописуються дані сторін, якщо цю юрособу, крім найменування, вказується також організаційно-правова форма. Далі обов'язковим елементом у самому тексті вважається предмет договору. Тут докладно йдеться про об'єкт: його тип, вид власності, адресу, площу тощо.
Ще однією обов'язковою умовою є ціна. Прописується вона у рублях чи рублевому еквіваленті певної суми у валюті. Іноді у документації прописують також зобов'язання тих чи інших громадян знятись з обліку. У тексті також йдеться про осіб, які мешкають у приміщенні, за якими зберігаються права користування квадратними метрами. Якщо покупець має якісь обмеження у використанні майна, це також обов'язково прописується в договорі.
Крім вищевикладених моментів, без яких папір визнається недійсним, в угоді можуть бути і додаткові умови, що варіюються від конкретних обставин. До них відносять:
- як і коли проводитимуться розрахунки;
- опис стану приміщення;
- коли фактично відбудеться передача майна;
- відсутність обтяжень на об'єкті;
- порядок несення відповідальності у разі порушення положень угоди;
- форс-мажор та ін.
Необхідна документація
Визначаючи, що необхідно для угоди купівлі-продажу квартири, етапи якої передбачають реєстрацію передачі права власності в базі Росреєстру, документи для МФЦ будуть потрібні від сторін різні.
Папір для продавця
Цікавлячись, як правильно оформити угоду, головний документ від продавця – це папір, що підтверджує правомочність на майно. А також необхідні:
- технічний чи кадастровий план приміщення;
- якщо власник об'єкта або один із них неповнолітній, доведеться взяти дозвіл від органів опіки;
- папір, що засвідчує особу (при необхідності довіреність);
- якщо операцію проводить один із подружжя – згода другого;
- довідка про відсутність боргів;
- виписка з домової книги.
Документація для покупця
Покупцеві для реєстрації ДКП також потрібно взяти:
- паспорт (для малолітніх свідоцтво про народження);
- Заява;
- свідоцтво про укладення шлюбу та згоду чоловіка (якщо угоду укладає один з них);
- квитанцію про сплату державного мита (сторони самостійно домовляються, хто її платитиме).
Договір слід принести в трьох примірниках: по одному для кожної сторони, і один залишається у реєструючого органу.
Куди звертатися
Матеріали купівлі-продажу квартири несуть в одну з наступних інстанцій:
- Реєстраційна палата;
Дії перед укладанням угоди
Перш, як відбувається угода купівлі-продажу, потрібно до неї серйозно підготуватися і перевірити всі складові.
Перевірка власників квартири та продавця
Існуючі етапи угоди передбачають спочатку перевірити реалізатора майна. Необхідно визначити, хто є власником приміщення, і чи його продає. Особливу увагу слід привернути до уваги випадки продажу квартири за дорученням. Це найпоширеніший спосіб для шахраїв. Важливо переконатися, що документ справжній, а господар квадратних метрів в курсі про заплановану угоду.
Справжність документів
Коли укладається договір, від контрагента потрібно вимагати лише оригінали будь-яких матеріалів чи їх нотаріально засвідчені копії.
Сьогодні можна підробити все, навіть копію паспорта або ту ж доручення, тому важливо уважно вивчити всю документацію.
Наявність обтяження квартири
Перед купівлею нерухомості важливо переконатися, що у ній немає жодних обтяжень: вона значиться у заставі, кредиті чи неї немає прав в третіх осіб.
Зразок виписки з ЄДРН про основні характеристики та зареєстровані права, які ви отримаєте через віджет:
Зразок виписки з ЄДРН про перехід прав на об'єкт нерухомості, яку ви отримаєте через віджет:
Порядок оформлення угоди купівлі-продажу квартири
Порядок продажу та купівлі квартири передбачає певну послідовність дій. Після перевірки контрагента і всієї документації можна перейти безпосередньо до укладання самої угоди.
Укладання договору
Процедура оформлення угоди на реалізацію житла передбачає підписання зазвичай стандартного документа. Процес, як відбувається укладання угоди, сторони регулюють самостійно, тому самі мають право вибирати, як його скласти, що прописати і куди віднести на реєстрацію.
Передача квартири
Проведення угоди купівлі-продажу приміщення супроводжується його передачею. Вона може проходити того ж дня, що й підписаний документ, у самій угоді може прописуватись дата, коли квартира передається відповідальними особами. За фактом такої процедури складається акт прийому-передачі.
Передача грошей
Найчастіше при купівлі-продажу нерухомості продавці часто вимагають заставу. Його передача оформляється розпискою. Як буде передана сума, що залишилася, сторони вирішують між собою. Для здійснення подібних дій багатьом зручно скористатися таким варіантом, як зайнятися поміщенням грошей у комірку. Це забезпечить конфіденційність сторін, а також стане гарантією того, що реалізатор зможе отримати свої гроші тільки після виконання всіх зобов'язань, передбачених угодою.
Ще один надійний спосіб – банківський переказ. Але якщо особа користується послугами ріелторів, організувати передачу коштів можна через агентство. Воно виступить свого роду посередником, який зможе простежити за тим, щоб обидві сторони виконали всі свої зобов'язання і тільки після цього було зроблено розрахунок.
Державна реєстрація переходу прав на квартиру
Незважаючи на всю підписану документацію, остаточно право власності на об'єкт матиме новоспечений власник лише після реєстрації угоди купівлі-продажу квартири. Куди звернутися і де можна оформити право власності раніше згадувалося, це органи юстиції, подібні послуги надають і МФЦ.
Документи
Щоб зареєструвати квадратні метри та отримати довідку, яка підтвердить цей факт, будуть потрібні такі матеріали:
- паспорти всіх учасників операції;
- довіреність (за потреби);
- дозвіл органів опіки (якщо один із власників неповнолітній);
- кадастровий паспорт;
- правовстановлююча документація;
- Заява;
- квитанція про оплату держмита.
У яких випадках може бути відмовлено
Квартира реєструється, якщо подано всі необхідні документи. Відмовити в цьому можуть якщо:
- невідповідність заяви встановленому формату;
- у матеріалах відображені невірні дані, є підчистки, виправлення тощо;
- папери подані особою, яка не має на те права або довіреності;
- не сплачено держмито;
- не підписано заяву;
- виявлено протиріччя заявлених та раніше зареєстрованих прав;
- існує судовий розгляд щодо заявленого об'єкта;
- на нерухомості арешт чи заборона здійснювати будь-які юридично значущі з нею дії;
- при реалізації частки майна немає відмови інших його власників пріоритетної купівлі.
Нюанси
- не давати занадто великий завдаток і не забувати, що при цьому має оформлятися розписка;
- не погоджуватись, щоб продавець у документації спеціально занижував вартість покупки, інакше надалі з нього можна буде стягнути тільки цю суму;
- важливо перевірити всі папери, навіть якщо покупка здійснюватиметься від забудовника;
- спочатку найкраще скласти попередню угоду.
При незнанні всіх нюансів найчастіше є сенс звернутися по допомогу до фахівців. Правильний договір – гарантія можливості звернутися до нього за захистом своїх прав у судовому порядку.
Можливі ризики при покупці квартири
З ризиками, які можуть виникнути через придбання нерухомості, ознайомтеся у наведеному нижче відеоматеріалі.
На що варто звернути увагу
Коли відбуватиметься угода, слід бути особливо уважними. Важливо розуміти, що одна некоректна дія може призвести до втрати великих грошей, а також позбавлення людини житлоплощі. Здійснити помилку тут дуже легко, а виправити її буває часом неможливо. З особливою ретельністю перевіряйте всі надані папери, самого контрагента, а за можливості скористайтеся послугами юриста.
Нові правила продажу квартири
Законодавство не стоїть на місці, до нормативів постійно вносяться корективи. Щоб правильно провести операцію купівлі-продажу, слід враховувати такі нововведення:
- реалізація частки обов'язково реєструється у нотаріуса;
- аналогічне правило діє при розподілі майна, нотаріальному посвідченню підлягає вся документація;
- якщо на продану квартиру виявлено право власності менше 5-ти років, угода оподатковується 13-відсотковим податком (винятком послужить спадкування майна, його рента та приватизація).
Плюси
З маніпуляції з нерухомістю можна виділити такі позитивні моменти:
- угоду можна скласти між будь-якими людьми, у тому числі між родичами;
- у папері дозволяється вказувати будь-які додаткові умови, які допоможуть детальніше врегулювати процес виконання договору
- оскаржити грамотно складений документ буде непросто.
Мінуси
Як і скрізь, тут можна виділити свої недоліки:
- трудомісткість процедури, яка потребує багато часу та знань;
- є можливість потрапити на шахраїв;
- можливі додаткові витрати на послуги ріелторів, нотаріусів тощо.
Корисне відео
Чи можна продати квартиру без відвідування нотаріальної контори, а також як відбуватиметься купівля-продаж квартири без нотаріуса, дивіться у поданому нижче відео.
Висновок
Купівля нерухомості - трудомісткий і серйозний процес, що вимагає від сторін особливої уваги. Проводиться він має за всіма правилами, встановленими нормативами шляхом підписання відповідної угоди. Однак, якщо все зробити грамотно, реалізувати або придбати новий об'єкт буде не так вже й важко. Важливо пам'ятати, що права на нього у повному обсязі виникнуть лише після внесення таких відомостей до ЄДРН.
Дорогі читачі!
Це швидко та безкоштовно!Або телефонуйте нам (цілодобово).
Як відбувається операція купівлі-продажу квартири?Який у ній порядок дій? Як розібратися у документах? Як не залишитися без квартири та без грошей? Ріелтори стверджують, що лише вони знають відповіді на ці запитання. І що без їхньої допомоги звичайна людина не впорається.На наш погляд, ріелтори сильно перебільшують свою значущість і ми обґрунтуємо свою позицію нижче.
Наш сайт Квартира-без-Агента.рурозкладає по поличках весь процес підготовки угоди, оформлення документів, укладання договору купівлі-продажу, організації взаєморозрахунків та реєстрації прав на нерухомість. Усі етапи побудови угоди показані в Відкриється у спливаючому вікні."> Покрокової інструкції для Продавця та для Покупця квартири, для та для ринків ( графічна інтерактивна схема інструкції відкриється у спливаючому вікні за посиланням).
Правильно та безпечно організувати процес угоди купівлі-продажу квартири, І провести його самостійно, взагалі-то, може будь-яка людина. Зовсім не обов'язково для цього звати ріелтора та платити йому великі гроші. Не вірите?
Подумайте самі. Ріелтори легко справляються із цим завданням? Безперечно. І агенти в агентствах нерухомості, і приватні незалежні ріелтори. яких чимало на теренах Росії) оформляють угоди з квартирами регулярно. А де у нас вчать ріелторської професії , тобто організації та проведення угод з нерухомістю? Правильно – ніде. Тобто, звичайно, в самих агентствах можуть швидко пояснити новачкові, що і як треба робити, та ще іноді трапляються платні курси «ріелтерської майстерності», де за кілька днів готують «професійних ріелторів». Але жодної серйозної фундаментальної освітньої бази у цих «фахівців» немає. Чому?
Відповідь для багатьох може здатися несподіваною. Вся справа в тому, що ріелтор - це не стільки спеціаліст з нерухомості, скільки ПРО-ТА-ВІЦЬ! Такий, як продавець автомобілів, оргтехніки або, наприклад, ювелірних виробів. І його робота в агентстві оцінюється виключно за результатами продажу. Продав квартиру ( точніше, послуги з проведення операції) – заробив свій відсоток, не продав – не заробив. Якість цих послуг та кваліфікація агента на розмір гонорару не впливають.
Продавець автомобілів теж дещо розуміє в машинах, але по-справжньому в них розуміється автомеханік. Те саме стосується і ріелторів. Базові знання в галузі нерухомості дозволяють їм успішно продавати свої послуги, організовувати та проводити угоди. Але розробкою, перевіркою документів та вирішенням юридичних питань займаються професійні юристи, До яких самі ріелтори звертаються регулярно.
Чому б будь-якому учаснику угоди з квартирою не повторити те саме самостійно?
Основні знання про те, як правильно провести угоду купівлі-продажу квартириможна отримати безкоштовно на цьому сайті ( див. ПОРОКУ ІНСТРУКЦІЮ вище). А окремі питання юридичного характеру краще ставити не ріелторам, а . Їхня фундаментальна освіта та юридична практика в нерухомості дають більше підстав довіряти їхнім словам.
Що стосується ризиківв угодах з квартирами, тобто вони є завжди. Це аксіома, і з нею доведеться змиритись. Запевнення агентів з нерухомості в тому, що за їхньої участі всі ризики зникнуть, м'яко кажучи, не відповідають дійсності. Це запевнення лише допомагає їм продавати свої послуги. При цьому жодної реальної ( матеріальної, фінансової) відповідальності за наслідки угоди ріелтори не несуть. Максимум – можуть повернути свою комісію та вибачитися. Такими є реалії ринку.
Що ж робити? Як уникнути ризиків купівлі-продажу квартири?А ніяк. Тобто уникнути їх повністю неможливо. А от знизити їх рівень до мінімуму - Це цілком посильне завдання для кожного. Так само – ніхто не може гарантувати, що не потрапить в аварію, керуючи автомобілем. Але знизити ризик аварії може кожен водій, якщо дотримуватиметься правил водіння.
Саме правила організації угод із квартирамиі покладені в основу нашої Відкриється у спливаючому вікні."> Покрокової інструкції. З її допомогою неважко розібратися в тому, як саме і в якій послідовностівідбувається угода купівлі-продажу квартири. Алгоритм дій наочно показаний на схемі ( у спливаючому вікні) - окремо для первинного та для вторинного ринків. А супутні матеріали сайту допомагають розібратися в нюансах та в законодавчій основі таких угод.
Сервіси для самостійного проведення угод із житлом
Практика ринку нерухомості показує, що останніми роками все більше угод купівлі-продажу квартир відбувається без участі агентств нерухомості, і причин тому кілька:
- По-перше, з розвитком інтернету побільшало загальнодоступної інформації, яка раніше була тільки у ріелторів. наприклад, бази даних квартирсьогодні доступні всім).
- По-друге, центральний державний орган, який відповідає за реєстрацію прав на нерухомість – розмістив на своєму сайті онлайн-сервіси , що дозволяють будь-кому охоче безкоштовно або за символічну плату отримати всю необхідну інформацію про квартиру та її правовласників.Докладніше про ці сервіси див. за вказаним посиланням.
- По-третє, по всій країні почали працювати багатофункціональні центри держпослуг під брендом "Мої документи". І в цих центрах, крім усього іншого, видають довідки та виписки, необхідні для проведення операції купівлі-продажу квартири, і там приймають весь пакет документів на реєстрацію. При цьому мається на увазі, що всі ці дії вчиняє Продавець або Покупець квартири особисто, а не через агента-посередника.
Звідси простий висновок: сама держава все більше створює комфортні умови для того, щоб кожен громадянин міг вирішити своє квартирне питання самостійно, та оформити угоду купівлі-продажу без участі посередників. А агенти з нерухомості, об'єктивно, потрібні тепер тільки тим, кому просто ліньки напружувати мозок і розбиратися в цьому питанні. А ще – тим, хто має зайву пачку грошей, щоб віддати її ріелтору за ті дії, які кожен здатний виконати сам.
Останніми роками угоди з нерухомістю стали приватним явищем. Їхні власники прагнуть продати квартири, через різні причини, однією з яких є неможливість утримувати кілька квартир через невисокий заробіток. Їм доводиться сплачувати великі податки невідповідні з одержуваної від здавання в оренду прибутку. До того ж рік у рік підвищується вартість комунальних послуг, що є підставою для позбавлення від зайвої квартири.
Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:
ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.
Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!
Загальні поняття
Крім того, він може відмовити у виконанні зобов'язань, якщо покупець не виконає прийняті на себе зобов'язання.
Він має право вимагати з покупця, що підтверджує його намір про здійснення надалі угоди купівлі-продажу.
Що це таке
Щодо набуття права власності у порядку дарування, то дія підтверджується договором дарування.
Колишній правовласник може оскаржити договір дарування в судовому органі, що спричинить втрату квартири та коштів, сплачених за неї.
При процедурі основою переходу квартири з погляду юридичного права є:
Кожен із учасників угоди, пов'язаної з продажем квартири, яка була успадкована, наражається на певні ризики. Квартира, одержана у спадок, може бути продана, якщо оформлена відповідна документація.
Покупець повинен їх перевірити, щоб не потрапити до шахрайських схем. Вони розробляються і приводяться в дію несумлінними людьми, які не гидують нічим.
Що стосується ризиків продавця, то найбільш поширеною є втрата потенційного покупця, якщо в нього затягнеться процедура збирання необхідних документів.
Якщо він укласти , отримати передоплату, оформивши у своїй отримання коштів, він убезпечити себе від будь-яких ризиків.
З чого почати
Як правило, пошук покупця лягає на плечі власника квартири, який має намір продати її. Угода успішно відбудеться, якщо буде знайдено потенційного покупця, готового викупити квартиру.
Найкращим варіантом стане укладання попереднього договору, внесення передоплати, оформленої належним чином.
До договору купівлі-продажу мають бути включені пункти, що містять:
Поняття процедури «угода купівлі-продажу» передбачено положеннями . Вона належить до категорії найпоширеніших підстав, у результаті виникають цивільні правовідносини.
За її допомогою учасники економічного обороту втілюють у життєдіяльність особисту громадянську правоздатність.
Її форми мають різноманіття, внаслідок чого дії угоди дозволяють розпорядитися рухомим, нерухомим майном на розсуд власника.
Основні етапи
На початок угоду купівлі-продажу потрібно квартиру з метою встановлення її вартості, навіщо проводиться аналіз ціни ринку нерухомості.
Продавець повинен точно визначитися із вартістю квартири, щоб згодом він покаявся про призначення мінімальної ціни за неї.
Для тих, хто цікавить питання, як проходить угода купівлі-продажу, нижче наведено порядок її здійснення.
Щоб її оформити продавцю необхідно:
За загальноприйнятими правилами покупець подає заяву разом із документами на квартиру у відділення ФКП Росреєстр за місцем розташування квартири, щоб здійснити реєстрацію права власності з подальшою видачею офіційного свідоцтва.
У день вчинення правочину заінтересованим особам слід пред'явити всі документи до Управління Федеральної реєстраційної служби, підписати договір, подати заяву на реєстрацію правочину.
Прийом документів супроводжується видачею розписки, де вказуються всі прийняті документи. У ній наголошується дата видачі свідоцтва про право власності, оформлене на покупця.
Договір купівлі-продажу житлової площі можна скласти у довільній формі письмово. Угода розцінюється як укладений з дня реєстрації права власності управлінням Федеральної служби реєстрації, кадастру та картографії.
Учасники угоди підписують договір купівлі-продажу, який подається також до зазначеного вище органу для здійснення реєстрації.
Управління ФСРКіК реєструє перехід права власності, після чого видає свідоцтво. З огляду на зазначеного чинника необхідність посвідчення договору в нотаріальному порядку відпадає.
На розсуд учасників угоди купівлі-продажу може бути завірений у нотаріуса, якщо такого роду міра було передбачено попередньому договорі чи угоді.
При оформленні угоди купівлі-продажу в нотаріальному порядку провадяться дії:
- Перевірка особи учасників угоди, які звернулися до неї.
- Встановлення дієздатності та правоздатності учасників правочину.
- Роз'яснення учасникам угоди купівлі-продажу змісту та значення договору.
- Перевірка відповідності змісту договору намірам учасників.
- Встановлення правомірності угоди купівлі-продажу.
Усі види нотаріальних дій здійснюються відповідно до положень акта. У ньому передбачено порядок оформлення угоди, наведено перелік необхідних та супутніх документів.
Порядок оформлення
Відповідно до нових правил оформлення документації угоди купівлі-продажу підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, якщо продається нерухоме майно або його певна частина.
Це правило діє з початку поточного року і поширюється на процедуру реалізації частки нерухомості, що належить до певної категорії осіб.
До них входять:
Важливу роль відіграє наявність кількох правовласників на квартиру, оскільки кожен із них має право претендувати на її частку.
Якщо в їхніх відносинах назріває якийсь конфлікт, то будь-який із правовласників може подати позовну заяву до судового органу, щоб оскаржити угоду купівлі-продажу. Норма передбачена положеннями Цивільного кодексу.
Відео: алгоритм проведення операції під час продажу нерухомості
Важливі нюанси
У результаті здійснення угоди між її учасниками встановлюються цивільні правничий та обов'язки. Вони можуть видозмінюватися або припиниться. Результатом вчинення правочину є підписання ними договору.
Норма передбачена у вказівках -. Чимало громадян цікавляться, як провести угоду купівлі-продажу квартири самостійно без посередників.
Відповідно до нормативів законодавчих актів правочин будь-якого роду повинен проводитися на умовах, передбачених договором.
Він засвідчує дійсність вчиненого правочину, внаслідок чого квартира відходить від однієї особи до іншої на праві власності.
Її умови випливають із правомірності юридичної дії в отриманні учасником угоди бажаного результату.
До них належать умови:
- законність утримання угоди;
- дієздатність учасників;
- відповідність волі та волевиявлення;
- дотримання форми правочину.
Громадяни повинні дотримуватися перерахованих вище умов, тому що невиконання одного з них призведе до визнання правочину, якщо інші умови не передбачено законом.
При продажу нерухомості кожен громадянин повинен сплатити податок, розмір якого становить 13% від загального доходу.
До нього входять всі види одержуваних ними доходів, включаючи прибуток від нерухомого майна. Але при цьому вони мають право отримання при купівлі житлової площі.
Якщо квартира належить кільком особам, то кожен з них має право претендувати на частку, що продається.
У разі виникнення конфліктної ситуації будь-який із правовласників може подати позовну заяву до судового органу, щоб оскаржити досконалу угоду купівлі-продажу. Норма передбачена у положеннях статті 250 Цивільного кодексу.
У ній зазначено, що власники певної частки права власності мають переважне право на придбання частки, що продається.
Якщо квартира була отримана внаслідок успадкування, потрібно уточнити дату спадкодавця, тобто попереднього правовласника.
454
Роз'яснюються підстави для встановлення, зміни та припинення прав та обов'язків громадян, які здійснюють певні види правочинів. Наприклад, у вказівках статті 454 ЦК роз'яснено порядок здійснення правочину.
Акт встановлює юридичний факт скоєння значних дій, однією з є угода. У ній проявляються майнові відносини як між юридичними особами, так і фізичними.
Вони виникають серед юридичних осіб — комерційних установ, які виступають як засіб ринкової економіки, що має високу ефективність.
Квартиру продати складно. Це розуміють і досвідчені ріелтори, і юристи, які тільки починають свій шлях. Що ж говорити про людину, яка тільки ціною своїх зусиль готова зважитися на цей відповідальний крок поодинці. Але нічого неможливого. У цій статті крок за кроком буде розказано, як продати квартиру самостійно.
Дорогі читачі!Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок має унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся у форму онлайн-консультанта праворуч або телефонуйте нижче. Це швидко і безкоштовно!
Самостійно чи з ріелтором – у чому ризик?
Багато хто запитує: як продати квартиру без ріелтора? Чи реально це, чи вистачить сили? Можливо краще передати всі справи професійному агенту і не хвилюватися ще раз? Зрозуміло, можна перекласти всі справи на спеціально найняту людину, а можна всім займатися особисто. І той, і інший випадок мають свої очевидні плюси і мінуси.
Щодо позитивних моментів, то вони очевидні. Не залучаючи зайвих людей, можна отримати непогану грошову вигоду. Весь прибуток отримує продавець. І або у вартість квартири вже включені комісійні, які міг би отримати ріелтор, або вартість занижена у розмірі тих же відсотків, оскільки економія і так очевидна.
Крім того, не піде дорогоцінний час на пошуки потрібної вам людини, оскільки агенту нерухомості ви повинні довіряти як собі. Під виглядом ріелторів можуть ховатися шахраї, якщо сумніви у фахівця все ж таки є, то краще відмовитися від його послуг. Підозри можуть викликати спілкування лише телефоном, а чи не в агентстві; перша зустріч на нейтральній території чи відсутність позитивних рекомендацій. Ми плавно підходимо до переваг укладання договору з агентом і відповідно тим негативним моментам, які пов'язані з продажем квартири самостійно.
Ризик, нерви та час – це, мабуть, головне, що стоїть за таким кроком. Час – гроші, і цей вислів більш ніж доречний. До мінусів можна віднести витрачені на самостійні дії місяці чи навіть квартали. Якщо говорити про хвилювання, то воно є і при юридичному супроводі угоди, що вже говорити про дії поодинці? Крім того, можна не розрахувати свої сили і витратити їх не оптимальним чином, неправильно розставляючи пріоритети.
Небезпека відмови від професійного юриста загрожує неправильним оформленням угоди або загрожує ймовірністю потрапити на шахраїв.
Скільки коштує Ваша квартира?
Необхідно точно розрахувати вартість квартири, ретельно вивчивши ринок нерухомості. Потрібно розглянути варіанти продажу аналогічного житла та його вартість. Вплинути на оцінку квартири можуть суттєві чинники, так і малозначні нюанси.
Метраж- Головний критерій оцінки квартири, він суттєво впливає на ціну. Квартира великої площі завжди буде вищою в ціні. До загальної площі входять житлові приміщення, кухня, передпокій, санвузол. Враховуватиметься зручність планування та кількість кімнат.
Розташування квартиритеж суттєво впливає ціну. Центр та престижні райони завжди дорожчі. Околиці та передмістя цінуються менше, незалежно від якості житла. Даються взнаки і такі обставини, як наявність близько розташованого метро, транспортна доступність, міська інфраструктура.
Ремонт та оздобленнятакож є важливими факторами. Але чи потрібно робити ремонт безпосередньо перед продажем? Як зазначають експерти, нещодавно зроблений ремонт підвищує продажну вартість квартири в середньому на 10%. Необхідно чітко розрахувати, чи окупляться витрати. Підрахувати вартість матеріалів та послуг спеціалістів
Краще зробити точковий косметичний ремонт, усуваючи основні дефекти, що кидаються в очі (приклеїти відклеєні шпалери, стерти сліди протікання на стелі, зафарбувати іржу і т.д.).
Вплинуть і такі моменти, як технічний стан будинку та його тип. Істотною буде різниця між вартістю схожої по метражу квартири, розташованому у старому фонді та в новобудові. Адже в старій хаті — старі комунікації. Хоча «сталінки» деякі люди цінуються вище, ніж «хрущовки» через високі стелі та великі вікна.
Поверх важливий у тому випадку, якщо він перший та останній. Їх продаж можливий лише за зниження ціни.
Часто на ціну впливають юридичні моменти, наприклад борги з комунальних платежів Безпека, наприклад, територія, що охороняється, і наявність консьєржа, може стати значним нюансом.
Оцінка квартири можлива і за допомогою онлайн-калькулятора на багатьох сайтах нерухомості. Вони враховують безліч факторів та визначають середню ціну.
Готуємо квартиру на продаж
Важливо розуміти, що потенційний покупець враховуватиме не лише саму квартиру, а й порядок у самому будинку. Необхідно розуміти, що сміття перед дверима у під'їзд не повинно бути, ліфт повинен працювати і не залишати враження брудного кута. Лампочки на сходах повинні горіти, а сходові клітки залишати сприятливе враження.
Квартиру необхідно прибрати, кухня має бути чистою, а санвузол - справно працювати і бажано не мати запаху. Непотрібні речі краще викинути чи продати – не заставлена квартира виглядає просторішою. Це стосується балкона та передпокою – захаращені, вони виглядають не так презентабельно. Перевірити роботу кранів, батарей, міжкімнатних дверей, надійність вимикачів та карнизів. Упакувати особисті та несезонні речі – прийдешньому переїзду це тільки допоможе, а покупець оцінить мінімум предметів у кімнатах.
Підготовка документів для продажу
- Необхідна частина угоди. Як продати квартиру без агентства, якщо ріелтор найкраще розуміється на всіх юридичних тонкощах? Збір правовстановлюючих документів повністю лягає на плечі продавця:
- Свідоцтво про реєстрацію права власності продавця на квартиру з додатком підстав угоди – договору купівлі-продажу, дарування тощо. При отриманні квартири у результаті – договір передачі у власність. Ці документи потрібні для того, щоб переконатися, що продавець має право розпоряджатися своєю власністю.
- Технічний паспорт, виданий у БТІ. Він складається з плану приміщення та даних щодо його інвентаризації. З 2012 року його замінили технічним планом, в якому відображаються всі характеристики квартири.
- Кадастровий паспорт із додатком внутрішнього планування приміщень. У ньому містяться відомості про зареєстровані перепланування та точний розмір кімнат.
- Витяг з Єдиного державного реєстру прав.
- Витяг з будинкової книги (форма № 9), де відображаються відомості про кількість зареєстрованих у квартирі.
- Документи, що підтверджують відсутність заборгованості: копія фінансово-особового рахунку або довідка.
- Письмова згода чоловіка на правочин, якщо квартира була куплена після реєстрації шлюбу. Також це може бути шлюбний договір.
- Дозвіл на угоду від органів опіки та піклування, якщо власником є неповнолітній.
Необхідно уважно вивчити документи, звіривши всі дані із дійсним станом справ.
Правильна реклама
Покупці мають дізнатися про продаж квартири. Рекламна кампанія обмежена лише бюджетом. Це може бути друк та розклеювання оголошень, розміщення реклами в Інтернеті, в газетах та на місцевому ТБ.
Оголошення в газеті мають виходити регулярно, з однаковою періодичністю. Відомості на сайтах мають бути актуальними та постійно оновлюватися.
Професійний фотограф може зробити якісні фотографії квартири. Зверніть увагу, що фотографії повинні бути зроблені з різних ракурсів і давати уявлення про всі істотні деталі. Можна переглянути аналогічні фото чи поставити себе місце покупця. Що йому могло бути цікавим? Вони вигідно доповнять виразне та зрозуміле оголошення, де мають бути прописані моменти, що спонукають покупця зацікавитися саме цією квартирою:
- дані про кількість кімнат
- вказівка загальної та житлової площі квартири
- площа кімнат та кухні
- відомості про розділений або суміщений санвузл
- наявність балкона
- адреса та поверх
- найближчі станції метро
- докладні коментарі
- контактні дані
Оголошення має відрізнятися стислою, але в той же час вигідно відрізнятися від інших. Необхідно підкреслити позитивні чи нестандартні особливості. Використовуйте короткі фрази та слова, уникайте непотрібних та незрозумілих скорочень.
Телефон та електронна пошта потрібні для оперативного зв'язку. Дзвінок або лист можуть прийти будь-якої хвилини і треба бути готовим до спілкування чи листування. Знати всі необхідні дані, розповісти про плюси та не приховувати мінуси приміщення.
Як правильно демонструвати квартиру
Необхідно домовитися про точний час показу, оскільки покупців може бути кілька. У разі зміни планів знайдіть час попередити відвідувачів завчасно. Цінні та дорогі речі, а також документи краще сховати. При першому візиті покупців огляд кімнат не займе багато часу. Однак може виникнути багато питань для з'ясування всіх необхідних деталей. Чемні та чесні відповіді на запитання приваблять та розташують до вас іншу сторону.
Розкажіть про особливості квартири з урахуванням індивідуальних параметрів покупця. Для молодих батьків важливими будуть недалеко розташовані дитячий садок, школа, поліклініка. Юнаків та дівчат зацікавить розважальні місця, транспорт, паркування. Відомості про сусідів також можуть бути важливими.
Ціна може і має бути скоригована на торгах. Конкурентоспроможна ціна не відлякатиме потенційних покупців. Не обов'язково продавати квартиру першому покупцеві, можливо, взаємовигідна пропозиція зацікавить кількох людей, і ви зможете зробити вибір. Переговори краще вести на комфортній для вас території.
Укладання попереднього договору
Покупця знайдено і обом сторонам необхідно зафіксувати свої наміри. Укладання попереднього договору підтвердить серйозні наміри.
Часто покупець вносить певну суму задля забезпечення угоди. Це важливий момент, оскільки покупець може знайти дешевший варіант, а продавець – вигіднішого клієнта. Фінансові розрахунки слід супроводжувати обов'язковою розпискою.
Внесення покупцем авансу не зобов'язує укласти договір. Аванс можна повернути будь-якої миті, а авансова угода – розірвати. Від авансу слід відрізняти завдаток.
Угода про завдаток є додатком до попереднього договору. З юридичної точки зору, наступна відмова від продажу квартири може спричинити негативні наслідки для продавця у вигляді виплати суми в подвійному розмірі. Наслідки для покупця в тому, що він може втратити суму, виплачену ним як завдаток.
Необхідно прописати технічні характеристики квартири, точну адресу, заздалегідь обумовлену ціну. Щодо термінів, то мають бути обумовлені не лише сам термін продажу, а й фактичне звільнення приміщення, а також витяг з нього. Також необхідно зафіксувати стан квартири, майно, яке залишається покупцеві, час передачі ключів та їхня загальна кількість. За відсутності закріплення цих істотних моментів письмово, вони повинні обумовлюватися у всіх подробицях усно.
Ось зразок попереднього договору купівлі-продажу, який ви можете переробити та використовувати.
Банківська комірка
Розрахунки з нерухомістю можна проводити як за допомогою готівкового, так і безготівкового розрахунку. Краще при розрахунках між фізичними особами використовувати найбільш зручний та безпечний варіант. депозитарний банківський осередок. Це гарантія отримання продавцем усієї суми після завершення правочину, а покупець може розраховувати на отримання права власності після того, як передасть гроші.
Закладення коштів у осередок відбувається під контролем банківського службовця. Безпосередньо перед цією операцією продавець може перерахувати гроші та перевірити їх на справжність. Також цим може зайнятися сам банк. Кошти вкладаються у спеціальний пакет, цілісність якого перевіряється сторонами. Склеївши пакет, сторони ставлять на ньому свої підписи, що засвідчують цей факт. Після повного оформлення угоди продавець забирає гроші.
Оформлення договору купівлі-продажу
Після банківської процедури розпочинається оформлення документів. Найчастіше договір купівлі-продажу укладається у нотаріуса, а потім документи здаються для їх державної реєстрації. Нотаріус перевіряє відповідність документів юридичним нормам, засвідчується в дієздатності та правомочності сторін правочину, зафіксує справжність їх підписів.
Слід обов'язково звернути увагу на суми, прописані у договорі, спосіб та термін передачі грошей, паспортні дані сторін, терміни звільнення квартири. Витрати по угоді також мають бути розподілені сторонами та зафіксовані. Важливим моментом є згадка про порядок та термін укладання та підписання сторонами акта приймання-передачі приміщення.
Пропонуємо, який можна взяти за основу.
З цього моменту виникають зобов'язальні відносини, але з перехід права власності. Відмова від угоди цьому етапі тягне нову угоду чи судовий розгляд. До реєстрації договору його анулювання відбувається шляхом подання відповідної заяви нотаріусу, яка фіксує зміну або припинення дії договору та зазначає це у реєстрі.
Для реєстрації договору він передається до реєстраційної палати разом із заявами продавця та покупця. Після реєстрації права власності договір анульований не може. Термін реєстрації – близько місяця. Після цього правочин шляхом внесення запису до Єдиного державного реєстру прав набирає законної сили.
Передача квартири
Покрокова інструкція самостійного продажу квартири підійшла до свого логічного завершення. Її останнім етапом буде безпосередня передача квартири. Після отримання зареєстрованого в належному порядку договору купівлі-продажу належить звільнення житла та зняття з реєстраційного обліку, тобто фактичне та юридичне звільнення квартири.
Витяг із квартири відбувається за допомогою паспортного столу на підставі пред'явленого договору купівлі-продажу. При вивезенні речей із приміщення слід підписувати акт-прийом передачі. Повинні бути вирішені всі спірні питання щодо комунальних платежів та передані ключі.
Особливості продажу квартири з одночасною покупкою іншої квартири
При угоді, що включає одночасний продаж квартири та купівлю іншого житлового приміщення необхідна ретельна підготовка. Такі альтернативні угоди дуже складні практично. Перше, що необхідно зробити – це отримати аванс за свою квартиру та передати аванс за ту, яку збираються купити. Терміни мають бути чітко узгоджені та влаштовувати обидві сторони.
Часто така схема застосовується при взаємовигідних обмінах більшою на меншу площу чи навпаки, а також при розселенні комунальних квартир. Як правило, відбувається зміна району – під час обміну рівноцінного житла. У разі доплати обмін відбувається між квартирами принципово різного метражу. Найбільш важкі угоди, за яких купуються дві квартири замість однієї чи навпаки. Складність полягає у дотриманні точного порядку дій такого правочину, який може складатися з великої кількості кроків.
Отже, розглянемо ланцюжок по порядку
- Пошук покупця для квартири. Як підтвердження своїх дій із купівлі він виплачує аванс чи завдаток. Договір за такими грошовими розрахунками зазвичай укладається на місяць.
- Пошук нового житлового приміщення. Це можна робити на цьому етапі.
- Передача авансу або задатку як забезпечення угоди. У договорі позначаються умови його повернення.
- Збирання документів по обох квартирах, їх перевірка, підготовка договорів купівлі-продажу. Обговорюються деталі угоди, у тому числі її дата та місце. Уточнюється моменти реєстрації договору купівлі-продажу.
- Розрахунки мають бути чітко прописані та здійснені. Гроші кладуться до банківського осередку. Внесення здійснює покупець вашої квартири, а продавець іншої квартири їх отримує. Необхідна кількість осередків визначиться загальною кількістю квартир.
- Одночасно укладені та підписані договори купівлі-продажу подаються на їхню реєстрацію.
- Усі продавці квартир можуть забрати свої гроші з осередків лише після отримання зареєстрованих договорів купівлі-продажу. Грошові операції між сторонами підтверджуються розписками.
- Процедура передачі квартир та підписання актів приймання-передачі відбувається по черзі. Терміни заздалегідь обумовлюються договорами. Продавці останньої вільної квартири мають передати приміщення першими.
Loading...