Іпотечні цінні папери у російській практиці. Іпотечні цінні папери російському фондовому ринку. Призначення іпотечних цінних паперів

Іпотечні цінні папери (ІЦБ), які в англомовній літературі називаються MBS (mortgage backed securities), є окремим випадком ABS. В самому загальному вигляді ABS (asset backed securities) є цінними паперами, які дають їх власникам декларація про отримання грошових надходжень від певного пулу (набору) активів.

У разі ІЦБ активи є правом вимог щодо іпотечних кредитів, забезпечених заставою об'єктів нерухомості. Іпотечні кредити погашаються щомісячними платежами. Власники ІЦБ, забезпечених цим пулом, за деякою наперед визначеною схемою отримують більшу частинуцих платежів.

У світовій практиці застосовується велика різноманітністьІЦБ, що різняться на кшталт забезпечують активів, гарантій, розподілу ризиків тощо. Новий розвиток вторинний іпотечний ринок отримав з початку 70-х років у США з появою механізму сек'юритизації іпотечних кредитів, під яким розуміється випуск цінних паперів, забезпечених пакетом (пулом) іпотечних кредитів. У пул зазвичай збираються однотипні іпотечні кредити, що збігаються за умовами кредитування: періодом, схемою виплат, категорією позичальників, видом закладеної нерухомості. Цінні папери, випущені у процесі секьюритизации, звуться переказних іпотечних цінних паперів (pass-through securities).

На російському фінансовому ринку іпотечні цінні папери з'явилися 11 листопада 2003 у зв'язку з набранням чинності Федеральним законом від 11.11.2003 № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» (далі Закон про ІЦБ). Закон визначив два види іпотечних цінних паперів.

Облігації з іпотечним покриттям - це облігації, виконання зобов'язань за якими забезпечується запорукою іпотечного покриття. Будучи емісійними цінними паперами, вони підлягають реєстрації у Федеральній службі фінансових ринків. Облігації можуть випускатися як у документарній, і бездокументарній формі. Згідно з російським законодавством іменні цінні папери можуть випускатися тільки в бездокументарній формі, тоді як пред'явницькі цінні папери існують виключно в документарній формі, якщо інше не передбачено законом. Оскільки облігації є борговими цінними паперами, вони надають своєму власнику право отримання лише номінальної вартості таких облігацій і фіксованого відсотка. Іпотечне покриття закладається емітентом на користь усіх власників облігацій.

Другий вид іпотечних цінних паперів – іпотечний сертифікат участі. Це іменний цінний папір, що засвідчує частку її власника в праві спільної власності на іпотечне покриття, а також право вимагати від особи, яка видала її, належного довірчого управління іпотечним покриттям, право на кошти, отримані на виконання зобов'язань, вимоги за якими складають іпотечне покриття, а також інші права, передбачені Законом про ІЦБ.

Структура сертифікатів участі побудована на російській концепції довірчого управління, яка, на відміну від концепції довірчої власності (трасту) за загальним правом, не тягне за собою переходу прав власності на передане в довірче управління майно. Одночасно з придбанням сертифікатів участі їх власники набувають частку у праві спільної власності на іпотечне покриття та автоматично укладають договір довірчого управління з емітентом, який виступає у ролі довірчого керуючого іпотечним покриттям. Керуючий лише керує іпотечним покриттям, право власності на яке належить спільно власникам сертифікатів участі. Іпотечні сертифікати є іменними цінними паперами і можуть випускатися тільки в бездокументарній формі. Іпотечний сертифікат участі не є емісійним цінним папером і, отже, не підлягає реєстрації у Федеральній службі фінансових ринків.

Незважаючи на те, що іпотечні облігації та сертифікати участі як клас боргових інструментів з'явилися зовсім недавно, вони вже становлять великий інтерес для інституційних інвесторів. Інвесторами в російські іпотечні облігації виступають великі гравці, переважно іноземні, які вважають за краще тримати у портфелі суттєвий обсяг випуску. Тому ліквідність іпотечних цінних паперів на вторинному ринку поки що обмежена.

Крім того, згідно з російським законодавством до емітентів іпотечних паперів висуваються вимоги, які продиктовані необхідністю мінімізувати ризики інвесторів та задекларувати їхні права щодо інвестиційного покриття. Відповідно до російського законодавства емітентами облігацій з іпотечним покриттям можуть бути лише іпотечні агенти та кредитні організації. Іпотечний агент може бути виключно у формі АТ. Емітент іпотечних цінних паперів повинен дотримуватися нормативів Банку Росії та суворих вимог щодо розкриття інформації. Раніше для емітентів іпотечних цінних паперів передбачалися підвищені нормативи достатності капіталу (14%), однак у червні 2007 року було ухвалено рішення щодо зниження цієї вимоги з метою стимулювання іпотечного ринку. Тепер ЦБ РФ наводить норматив до загальновстановленого значення: для банків з КК понад 15 млн – 10%, для решти – 11%.

Іпотечні цінні папери мають бути забезпечені покриттям, що має становити не менше 80% вартості облігацій протягом усього терміну життя паперів. В іншому випадку у власників виникає право дострокового пред'явлення їх до оферти.

Тим часом для інвесторів ці папери привабливі не прибутковістю, а надійністю та ліквідністю. Прибутковість по ІЦБ і не повинна бути високою, інакше ресурси, що залучаються на ринок кредитування, будуть дорогі, і ставки за іпотечними кредитами будуть високі. Але цей інструмент дуже цікавий тим, хто хоче вкласти свої заощадження так, щоб отримати гарантований дохід. Особливо іпотечні цінні папери цікаві пенсійним фондам, страховим компаніям, ПІФам та іншим потенційним інвесторам у Росії, які мають «довгі» гроші. Однак у Росії дані папери ще показали всіх своїх переваг - російський ринок іпотечних цінних паперів доки дав такої можливості, оскільки він перебуває у початковій стадії розвитку.

Іпотечні облігації – фінансовий інструмент, який давно відомий за кордоном – тепер приходять і до Росії. Про швидку появу цих цінних паперів у РФ аналітики говорили ще з кінця 2015 року, проте більш конкретна інформація була оприлюднена лише навесні 2016 року. "Проговорився" К. Захарін, директор Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) - він анонсував широке співробітництво з Ощадбанком і випуск облігацій на суму 50 млрд. рублів. Масштаб співробітництва вражає, однак, поки що зовсім не ясно, чи допоможуть облігації отримати вигоду кінцевому споживачеві послуг і, якщо так, то яким чином.

У тому, що новий фінансовий інструмент незабаром стане доступним у Росії, сумнівів майже немає – у травні із пропозицією опрацювати питання з іпотечними цінними паперами Путін виступив на засіданні Держради. І нікого, мабуть, не лякає, що саме ІЦБ спровокували найбільшу фінансову кризу в історії.

Іпотечні облігації – що це?

На жаль, ринок цінних паперів у Росії знаходиться на такій примітивній стадії розвитку, що багато росіян не мають жодного поняття про облігації взагалі, а про іпотечні і поготів. Тому важливо уточнити, що ж являють собою іпотечні облігації, простою мовою, розглянути види та загальну характеристикуіпотечних цінних паперів

Іпотечна облігація - це борговий папір, що рефінансує вкладення кредити на нерухомість.Легко зрозуміти суть цього фінансового інструменту на такому прикладі.

Банк ХХХ видав позику на нерухомість на 5 млн. рублів і відразу ж емітував цінний папір, тобто іпотечну облігацію. Цінний папір виставляється на продаж – починається очікування покупця. Оголошується інвестор С., який шукає досить стабільний актив, щоб зберегти свої значні накопичення, ризикуючи при цьому мінімумом. Інвестор С. передає банку ХХХ (емітенту) 5 млн. рублів, одержуючи заповітний папір. Суму в 5 млн рублів банк ХХХ видає знову, фінансуючи вже іншу іпотеку, а облігацію, яка знаходиться на руках у інвестора С., банк починає оплачувати з тих грошей, які повертає позичальник по іпотеці.

В результаті в плюсі ​​все:

• Банк – збільшує кількість угод, отже, має більший прибуток із відсотків.
• Інвестор – вкладає гроші у справді надійний актив і при цьому може розраховувати на значне збільшення коштів. Ставка по ІЦБ традиційно нижча, ніж за іпотекою, тому найбільший прибуток інвестори отримують за рахунок зростання цін на житло. Статистика стверджує, що за останні 10-12 років вартість нерухомості зросла приблизно на 200%.
• Позичальник – зростання кількості угод має призвести до того, що банки знизять ставки за іпотеками, які на Наразівиглядають захмарними. Про значне зниження ніхто не говорить - прогнозується, що кредитори «скинуть» до 1.5% - проте, враховуючи високу вартість житла, економія позичальників в абсолютному вираженні може виявитися досить великою.

Ось що таке іпотечна облігація простими словами, а не науковими тезами.

Кожен інвестор повинен розуміти, що іпотечна облігація – лише один із видів іпотечних цінних паперів. Є й альтернативи:

• Заставна- цінний папір, що підтверджує право власника отримання грошей по фінансовому зобов'язанню (від позичальника), і навіть декларація про майно, яке було передано позичальником як заставу. Заставна є іменним документом і містить усі основні параметри кредитного договору, а також місце для передавальних записів – за згодою позичальника застава може змінити «господаря».
• Іпотечний сертифікат участі- Виражається в частці суми кредиту, взятого для придбання активу. Відповідно, власник сертифіката має право і частку прибутку, яку дає використання купленого на позикові кошти активу.

Де-юре іпотечні цінні папери з'явилися в Росії куди раніше, ніж де-факто: початок їм було покладено ще в 2003 році, коли набрав чинності ФЗ №152 «Про іпотечні цінні папери», де вже згадувалося, наприклад, про сертифікати участі.

Особливості та проблеми ІЦБ в РФ

Перейняти зарубіжний досвідз іпотечними облігаціями в РФ навряд чи вийде: у нашій країні, мабуть, немає такого ринку, якому б підходила характеристика «стабільний» - зовсім не підходить вона і ринку нерухомості. Старший аналітик відомого брокера«Альпарі» О. Бодрова зазначає, що за останні 14 місяців ціни на житло в РФ серйозно знизилися – на тлі цього в інвесторів виникли сумніви: чи справді ІЦБ – це такий надійний інструмент, як кажуть теоретики? Існує ризик, що іпотечні цінні папери у 2016 році зовсім не користуватимуться серед інвесторів такою популярністю, на яку розраховувало АІЖК, коли ціни завзято «перли» вгору. Нестабільність - перша проблема російських ІЦБ.

Ще однією особливістю іпотечних облігацій у Росії є їх висока вартість- Очевидно, що приватним інвесторам вони будуть "не по кишені" (не кажучи вже про простих громадян). Планується, що інтерес до облігацій виявлять НПФ, страховики та банки – організації з великою кількістю вільних коштів та палким бажанням їх примножити. На думку О. Бодрової, саме перші інвестори можуть «зняти пінку» - отримати значний дохід із цінних паперів, а надалі в міру поширення ІЦБ та розвитку ринку планка їхньої прибутковості знизиться.

Нарешті, заключний аспект, що ставить під сумнів перспективи іпотечних цінних паперів у РФ - недосконалість законодавства. ФЗ «Про іпотечні цінні папери», на жаль, не можна назвати якісною законодавчою базою для розвитку ринку житлового кредитування.

Що отримуємо у «сухому залишку»? Досить сиру ідею - намір випустити дорогі облігації, майбутньої прибутковостіяких немає жодної впевненості. Але надія на успіх цієї ідеї все ж таки є, адже АІЖК і, зокрема, К. Закарін розуміє недоліки фінансового інструменту (про що говорить в інтерв'ю) і ставить найамбітніші цілі: зробити вітчизняні іпотечні облігації більш високоліквідним та привабливим з інвестиційного боку активом, ніж заставні. Однак, на думку експертів, на досягнення цих цілей може піти до 10 років.

Вивчивши цей розділ, ви дізнаєтеся:

• ? що таке іпотечні цінні папери та які їх види;
• ? як ринок іпотечних цінних паперів пов'язаний із ринком іпотечних кредитів;
• ? які моделі ринків іпотечних кредитів сформувалися у світовій практиці та як їх вплив на ринки іпотечних цінних паперів;
• ? на якій стадії знаходиться російський ринок іпотечних цінних паперів, які його проблеми та тенденції розвитку.

Поняття іпотечних цінних паперів та їх види

Назва «іпотечні цінні папери» говорить про те, що пов'язані вони з іпотекою – запорукою нерухомості. Термін «іпотека» з'явився ще в давні часи (Греція VI ст. До н. Е..).

Іпотека(Hypotheka) - забезпечення відповідальності боржника перед кредитором певними земельними володіннями.

У Росії ці відносини регулюються двома законами (в останній редакції): від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» та від 11.11.2003 № 152-ФЗ «Про іпотечні цінні папери» ( остання редакція) (далі - Закон про іпотечні цінні папери).

Іпотека- це одна з форм застави, при якій нерухоме майно, що закладається, залишається у володінні боржника, а кредитор, у разі невиконання останнім свого зобов'язання, набуває права отримати задоволення за рахунок реалізації даного майна.

Найчастіше застава нерухомого майна виникає при іпотечному кредитуванні, коли банк видає кредит під заставу нерухомого майна, що купується, яке і стає предметом застави. Іншим випадком іпотеки є отримання кредиту або позики під заставу вже існуючого нерухомого майна на якісь інші цілі позичальника, які не обов'язково пов'язані з цією нерухомістю.

Боржник за кредитом (позикою), забезпеченим іпотекою, володіє та користується своїм майном, проте розпорядитися (продати, закласти) ним може лише за згодою кредитора (банку). Коли боржник не в змозі виконувати свої зобов'язання, нерухомість продається з аукціону з отриманих грошових коштівзадовольняються вимоги кредитора, а гроші, що залишилися, повертаються боржнику. Таким чином, іпотека постає як спосіб забезпечення зобов'язань боржника та знижує ризики банку-кредитора (рис. 10.1). Додатковим захистом кредитора є страхування як самого закладеного майна, і життя і здоров'я боржника.

Мал. 10.1.

Іпотечні цінні папери- боргові цінні папери, які рефінансуються за допомогою зобов'язань за одним або декількома іпотечними кредитами. Відсоткові виплати та виплати за основною сумою боргу за такими цінними паперами здійснюються за рахунок коштів, отриманих за кредитами, що забезпечують.

При видачі кредиту під заставу нерухомого майна оформляється кредитний договір, який визначає відносини боржника та кредитора, порядок видачі та погашення кредиту, а також договір застави, який визначає відносини заставника та заставоутримувача, порядок користування заставою, його ліквідацію (продаж) у разі невиконання зобов'язань щодо кредитним договором.

Заставна- це іменний цінний папір, що засвідчує права її законного власника на отримання виконання за грошовими зобов'язаннями, забезпеченими іпотекою, без надання інших доказів існування цих зобов'язань та право застави на майно, обтяжене іпотекою.

Наприклад, банк, який видає іпотечний кредит, виступає кредитором за забезпеченим іпотекою зобов'язанням (за кредитним договором) та заставоутримувачем закладеного нерухомого майна. Права цього банку як заставоутримувача можуть бути додатково забезпечені заставною.

Навіщо потрібна заставна, якщо всі права кредитора та заставоутримувача прописані у відповідних договорах? Заставна - це цінний папір, який може звертатися над ринком, отже, вона дає можливість банку-кредитору передати, перепоступити свої права іншій особі, просто передавши (продавши) цій особі заставну.

Обов'язаними за заставною особами є боржник із забезпеченого іпотекою зобов'язання та заставник. Часто це одна й та сама особа, але не обов'язково. Заставна повинна мати всі обов'язкові реквізити, у тому числі утримувати всі суттєві умовидоговорів - кредитної та договору застави, тому іноді заставна є цілою «книгою». Оскільки всі права, пов'язані з нерухомим майном, підлягають державній реєстрації, то і видача заставної її першому власнику здійснюється органом, який здійснив таку реєстрацію прав заставоутримувача. Надалі власник заставної може передати її іншій особі, при цьому така угода здійснюється у простій письмовій формі. Передача прав на заставну іншій особі означає передачу цим цій особі всіх прав, що засвідчуються нею, в сукупності, тобто і права кредитора, і права заставоутримувача.

Властивості заставної:

• ? висловлює відносини боргу. Однак власник заставної при неповерненні боргу може одержати задоволення своїх вимог із вартості закладеного майна, але не саме майно;
• ? іменний папір. Права, засвідчені заставною, належать названій у ній особі;
• ? неемісійний папір;
• ? документарний папір. При здійсненні своїх прав власник заставної зобов'язаний пред'являти заставну особі, щодо якої здійснюється відповідне право, на її вимогу, якщо тільки при заставі заставної вона не передана в депозит нотаріуса;
• ? терміновий папір. Вона має конкретний термін погашення, і якщо сума зобов'язання підлягає сплаті частинами - конкретні терміни (періодичність) платежів;
• ? цінний папір, що обертається (тобто може існувати і вторинний ринок заставних);
• ? відсотковий папір. За заставною передбачені виплати відсотка понад номіналу, який може бути фіксованим або плаваючим.

Чому ж заставні не звертаються на ринку? Цьому перешкоджають кілька факторів:

• 1) заставна оформляється як документ, договір, що складається з безлічі сторінок та пов'язаний з іншими договорами (кредиту, страхування життя, страхування майна, рахунку та ін.);
• 2) суми заставних, як правило, недостатньо високі, щоб бути привабливими для великих інвесторів, а дрібні інвестори віддають перевагу іншим активам, більш зрозумілим і менш ризикованим;
• 3) відсотковий ризик. Відсоток за кредитом є доходом по заставній, він фіксований, і при коливанні ставок на ринку заставна нестиме процентний ризик;
• 4) ризик втрати вартості майна. Всі закладні різні, оформлені на різні об'єкти нерухомості, вартість яких коливається та може бути завищена. Якщо ціни на нерухомість впадуть, деякі позичальники можуть відмовитися від виплат за кредитом і віддати закладене майно, що подешевшало, назад. Тому покупець заставної з небажанням йде на ризик купівлі такого паперу;
• 5) кредитний ризик. В основі заставної лежить кредит, виданий позичальнику. Стан справ цього позичальника для покупця заставної, котрий іноді самого банку-кредитора - неясне питання. Тому у разі погіршення кредитного стану позичальника (звільнення з роботи, відсутності доходів) повернення основної суми кредиту та відсотків за нею стає малоймовірною подією.

Таким чином, придбання однієї заставної - вельми ризикований та витратний захід. Однак її оборотність дозволяє конструювати фінансові продукти шляхом створення якогось портфеля та поєднання в ньому різних активів так, щоб знизити загальний ризик за збереження прибутковості. На перший погляд здається, що таке неможливо, але якщо ми розглянемо деталі, то:

• ? замість кількох заставних на цю суму можна випустити кілька стандартних паперів, тоді проблеми з придбанням пакета та складнощами договорів можна уникнути;
• ? кредитний, процентний та ризик втрати вартості майна при об'єднанні кількох заставних знижуються, оскільки, наприклад, при переоцінці вартості одного об'єкта може бути недооцінений інший, і відмова одного з 1000 позичальників від платежів не сильно вплине на загальний фінансовий результат.

Тому фінансові інженери вигадали схему сек'юритизації - перетворення необоротних активів на ринкові цінні папери.

Властивість обігу закладних як цінного паперу дозволяє використовувати їх як забезпечення при емісії інших цінних паперів - облігацій з іпотечним покриттям.

Облігація з іпотечним покриттям- облігація, виконання зобов'язань за якою забезпечується повністю або частково запорукою іпотечного покриття.

Окремим різновидом таких облігацій є житлові облігації з іпотечним покриттям- Облігації з іпотечним покриттям, до складу якого входять лише права вимоги, забезпечені заставою житлових приміщень.

Облігації з іпотечним покриттям можна як облігації із заставним забезпеченням, лише з особливим предметом застави.

Такі облігації випускаються з рефінансування іпотечних кредитів. Банк, який здійснює іпотечне кредитування, акумулює пул заставних (іпотечне покриття), якими отримує регулярні платежі погашення виданих кредитів. Банк може під цей пул заставних випустити від свого імені облігації, погашення основного боргу за якими та виплата відсотків здійснюватиметься за рахунок надходжень за заставними. Банк може також передати пул заставних іншій особі (іпотечній агенції), яка вже від свого імені випустить облігації.

Подібна схема рефінансування іпотечних кредитів широко застосовується у США, де вже у 30-ті роки. XX ст. починає формуватися система державної підтримкиіпотечного кредитування, створюються спеціалізовані організації, зокрема іпотечні агентства. У ринок іпотечних кредитів функціонує з урахуванням добре розвиненого ринку іпотечних облігацій, що забезпечує рефінансування банків, здійснюють іпотечне кредитування.

У Росії її склад іпотечного покриття регулюється законодавчо.

Іпотечне покриттяможе складатися тільки із забезпечених іпотекою вимог щодо повернення основної суми боргу та (або) про сплату відсотків за кредитними договорами та договорами позики, у тому числі посвідчені заставними, та (або) іпотечні сертифікати участі, що засвідчують частку їх власників у праві спільної власності на інше іпотечне покриття, кошти у валюті РФ або іноземній валюті, а також державні цінні папери та нерухоме майно у випадках, передбачених законом.

Іншими словами, іпотечне покриття в Росії може бути:

• 1) із заставних;
• 2) іпотечні сертифікати участі;
• 3) державних цінних паперів;
• 4) коштів.

Нерухоме майно може входити до складу іпотечного покриття лише у особливих випадкахта на певний термін.

Іпотечне покриття можна розглядати як свого роду аналог пайового інвестиційного фонду, учасники якого володіють цінним папером, що засвідчує їх права «пайовиків» іпотечного покриття.

Іпотечний сертифікат участі- іменний цінний папір, що засвідчує частку її власника у праві спільної власності на іпотечне покриття, право вимагати від особи, яка видала її, належного довірчого управління іпотечним покриттям, право на отримання грошових коштів, отриманих на виконання зобов'язань, вимоги за якими складають іпотечне покриття.

Іпотечне покриття знаходиться в довірчому управлінні, яке здійснює або компанія, що управляє, або банк.

Облігації з іпотечним покриттям – це облігації, цінні папери, емісія яких має особливості порівняно із «звичайними» облігаціями, зокрема, емітентами облігацій з іпотечним покриттям можуть бути лише іпотечні агенти та кредитні організації.

Іпотечний агент- це акціонерне товариство, єдиним предметом діяльності якого може бути лише придбання вимог щодо кредитів (позик), забезпечених іпотекою, та (або) заставних.

Для цього іпотечний агент може здійснювати запозичення, у тому числі за допомогою емісії облігацій з покриттям іпотечним. Іпотечний агент не може мати штат співробітників, повноваження одноосібного виконавчого органуіпотечного агента мають бути передані комерційній організації, ведення бухгалтерського облікутакож передається спеціалізованій організації. Жодних змін у статуті іпотечного агента не допускається. Після погашення всіх випусків розміщених облігацій з покриттям іпотечним іпотечний агент ліквідується.

Основним емітентом облігацій з іпотечним покриттям у Росії є Агентство з іпотечного житлового кредитування, яке започаткувало для цієї мети кілька спеціалізованих акціонерних товариств- Іпотечних агентів, однак ринок іпотечних облігацій у Росії знаходиться ще на самому початку свого розвитку.

• Галанов В. А., Басова А. І. Ринок цінних паперів. М., 2006.
• Стаття 17 Закону про іпотеку (заставу нерухомості).

3.3. Іпотечні цінні папери

Протягом трьох десятиліть іпотечне кредитування є невід'ємною частиною американського ринку цінних паперів. За цей час виникли різні схеми, форми та види цінних паперів на основі іпотечного кредиту. Однак перша та сама проста схема(Так звана наскрізна - pass-through) залишається однією з найпопулярніших. Вона реалізується в основному через два державні агентства (FNMA та GNMA) та одне напівдержавне (FHLMC).

Іпотечний ринокскладається з трьох основних елементів: ринку іпотечних кредитів (первинного іпотечного ринку), ринку іпотечних цінних паперів (вторинного іпотечного ринку, який теж поділяється на первинний та вторинний) та ринку нерухомості.

Ринок іпотечних кредитів(Первинний іпотечний ринок) охоплює сферу діяльності кредитора та позичальника, між якими відповідно до договору іпотечного кредитування виникають зобов'язання. Учасниками первинного ринку виступають громадяни та іпотечні банки, іпотечні компанії та інші установи, які надають громадянам кредити під заставу нерухомості (рис. 3.9). Якщо кредитором є банк, то йому важлива можливість відновлення кредитних ресурсів, які може видавати як нових довгострокових іпотечних кредитів черговим позичальникам (для вирішення цього завдання організується вторинний іпотечний ринок).

Мал. 3.9Ринок іпотечних кредитів

Первинний іпотечний ринок охоплює всю сукупність діяльності заставоутримувачів (кредиторів) та заставників (позичальників).

На ринку іпотечних цінних паперів(вторинному іпотечному ринку) здійснюється продаж заставних за наданими іпотечними кредитами. Заставна - юридичний документ про заставу (заставу) нерухомого майна, що засвідчує віддачу об'єкта нерухомості забезпечення зобов'язань під кредит (позику).

Вперше поняття заставного як вільно обертається над ринком цінних паперів виникло федеральному законі 1998 р. «Про іпотеку (запорука нерухомості)» від 16 липня 1998 р. № 102-ФЗ. Заставна передається шляхом вчинення чергового передавального напису (потрібна лише наступна державна реєстрація передачі), що спрощує передачу прав за правовідносинами. Зручність заставної у тому, що вона може бути предметом застави. Проте ринок заставних у Росії не сформувався.

Особливий інтерес учасників фондового ринку викликають іпотечні облігаціїі іпотечні сертифікати.Визначення, правила обороту та категорії інвесторів у ці папери встановлено ФЗ «Про іпотечні цінні папери» від 29 жовтня 2003 р. № 152-ФЗ.

Облігація з іпотечним покриттямоблігація, виконання зобов'язань за якою забезпечується запорукою іпотечного покриття. Іпотечний сертифікат участііменний цінний папір, що засвідчує частку її власника у праві спільної власності на іпотечне покриття, право вимагати від особи, яка її видала, належного довірчого управління іпотечним покриттям, право на отримання грошових коштів, отриманих на виконання зобов'язань, вимоги за якими складають іпотечне покриття, а також інші права , передбачені цим ФЗ

Сертифікат участі - новий папір для нашого ринку, що передбачає складніший фінансовий механізм. Кожен покупець цінного паперу має свою частку у спільній власності на майно, що становить «покриття» сертифікатів. Власник сертифіката є власником іпотечних кредитів і одночасно виступає як засновник і вигодонабувач за договором довірчого управління цим майном. Він отримує багато коштів, які виплачує за кредитом позичальник (з відрахуванням винагороди управляючого).

Іпотечний агент -спеціалізована комерційна організація, винятковим предметом діяльності якої є набуття прав вимоги по кредитах (позиках), забезпечених іпотекою, та (або) заставних та якій відповідно до цього ФЗ надано право здійснювати емісію облігацій з іпотечним покриттям.

Предметом діяльності іпотечного агента може бути лише придбання вимог за кредитами (позиками), забезпеченими іпотекою, та (або) заставних, які можуть бути придбані іпотечним агентом на підставі договору купівлі-продажу, міни, цесії (поступки вимоги), іншої угоди про відчуження цього майна, зокрема пов'язаної з оплатою статутного капіталу (акцій) іпотечного агента цим майном, і навіть внаслідок універсального правонаступництва.

Іпотечний агент має громадянські правата несе цивільні обов'язки, необхідні для реалізації зазначеної діяльності, яка може здійснюватись лише іпотечним агентом у формі акціонерного товариства. У статуті іпотечного агента мають бути визначені предмет та мета діяльності відповідно до ФЗ. Внесення до статуту змін та (або) доповнень, пов'язаних із зміною та (або) доповненням предмета або мети діяльності, не допускається.

Повне фірмове найменування іпотечного агента російською має містити слова «іпотечна спеціалізована організація» або «іпотечний агент».

Іпотечний агент не може мати штату співробітників. Повноваження одноособового виконавчого органу іпотечного агента мають бути передані комерційній організації, яка не може вести бухгалтерський облік цього іпотечного агента. Ведення бухгалтерського обліку має бути передано спеціалізованій організації, яка не може здійснювати повноваження одноособового виконавчого органу цього іпотечного агента.

Іпотечне покриття можуть становити лише забезпечені іпотекою вимоги щодо повернення основної суми боргу та сплати відсотків за кредитними договорами та договорами позики, у тому числі посвідчені заставними, та (або) іпотечні сертифікати участі, що засвідчують частку їх власників у праві спільної власності на інше іпотечне покриття, кошти у валюті Російської Федераціїабо в іноземній валюті, а також державні цінні папери та об'єкти нерухомості.

Вимоги щодо забезпечених іпотекою зобов'язань можуть входити до складу іпотечного покриття лише за їх відповідності наступним умовам:

Основна сума боргу за кожним договором або заставою не повинна перевищувати 70% ринкової вартості (визначеної незалежним оцінювачем) нерухомого майна, що є предметом іпотеки;

Договір про іпотеку не повинен передбачати можливість заміни або відчуження заставником заставного нерухомого майна, що є предметом іпотеки, без згоди заставоутримувача;

Нерухоме майно, закладене на забезпечення виконання відповідного зобов'язання, має бути застраховане від ризику втрати чи пошкодження на користь кредитора протягом усього терміну дії зобов'язання. При цьому страхова сума повинна бути не меншою за суму забезпеченої іпотекою вимоги;

Якщо боржником є ​​фізична особа, її життя та здоров'я мають бути застраховані протягом усього терміну дії зобов'язання. При цьому страхова сума повинна бути не меншою за суму забезпеченої іпотекою вимоги;

Предметом договору позики повинні бути лише кошти. Обов'язок боржника повертати основну суму боргу та одночасно сплачувати відсотки на неї періодичними платежами (за винятком перших 12 місяців) повинен передбачатися не менше ніж у 50% зобов'язань, вимоги щодо яких становлять іпотечне покриття.

Іпотечне покриття не повинні складати вимог щодо закладних, закладених на забезпечення інших зобов'язань.

Вимоги, забезпечені подальшою іпотекою, можуть становити іпотечне покриття лише за умови, що основна сума боргу за зобов'язанням, забезпеченим попередньою іпотекою, та основна сума боргу за зобов'язанням, забезпеченим наступною іпотекою, в сукупності не перевищують 70% ринкової вартості майна, що є предметом іпотеки.

Частка вимог, забезпечених заставою об'єкта нерухомості, будівництво якого завершено, має перевищувати 10% від розміру іпотечного покриття. Розмір іпотечного покриття визначають шляхом підсумовування розміру вимог, суми коштів та вартості іншого майна, що становлять іпотечне покриття, та в порядку, встановленому федеральним органом виконавчої владиз ринку цінних паперів.

Одне й те майно, зокрема вимоги за одним і тим самим зобов'язанням, може входити до складу лише одного іпотечного покриття. Іпотечні сертифікати участі не можуть входити до складу іпотечного покриття, частку у праві спільної власності, на яку вони засвідчують.

Вимога за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, що входить до складу іпотечного покриття, має бути підтверджена:

Випискою з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод із ним;

Договором про іпотеку, на якому скоєно спеціальний реєстраційний напис, що засвідчує проведення державної реєстрації відповідно до законодавства РФ, або його нотаріально засвідченою копією;

Кредитним договором або договором позики, на підставі яких виникло забезпечене іпотекою зобов'язання або нотаріально засвідченою копією договору;

Заставний з усіма додатками, якщо мали місце складання та видача заставної або її нотаріально засвідченої копією;

Документом, що виражає зміст угоди, за якою були передані права кредитора та заставоутримувача за забезпеченим іпотекою зобов'язанням, і на якому вчинено спеціальний реєстраційний напис, що засвідчує проведення державної реєстрації відповідно до законодавства, або його нотаріально засвідчену копію.

Облік вимог та іншого майна, що становлять іпотечне покриття, здійснюється шляхом ведення реєстру іпотечного покриття із зазначенням:

суми (розміру) вимоги (у тому числі основної суми боргу та розміру відсотків) або вартості майна;

Назви та достатнього для ідентифікації опису майна, що становить іпотечне покриття, та (або) майна, на яке встановлена ​​іпотека для забезпечення виконання зобов'язання, вимога за яким складає іпотечне покриття. Якщо таким майном є житлове приміщення, у складі відомостей про місце його перебування не вказується номер житлового приміщення (житлового будинку, квартири);

Ринкової вартості (грошової оцінки) майна, яким встановлено іпотека;

строку сплати суми вимоги або, якщо ця сума підлягає сплаті частинами, строків (періодичності) відповідних платежів та розміру кожного з них або умов, що дозволяють визначити ці строки та розміри платежів (плану погашення боргу);

ступеня виконання зобов'язання, вимога за яким складає іпотечне покриття;

Інших відомостей, встановлених федеральним органом виконавчої по ринку цінних паперів.

Вимоги чи інше майно вважаються включеними до складу іпотечного покриття з моменту внесення відповідного запису до реєстру іпотечного покриття. Реєстр іпотечного покриття повинен вестись, зокрема, з використанням електронної бази даних.

Обмеження використання понять, пов'язаних із випуском іпотечних цінних паперів." Жодна особа, за винятком осіб, які мають відповідно до цього Федеральним закономправо випускати іпотечні цінні папери, не мають права залучати кошти та інше майно з використанням слів «облігації з іпотечним покриттям», «іпотечні сертифікати участі» та «іпотечне покриття», а також не мають права використовувати у своєму найменуванні слова «іпотечна» "іпотечний агент" у будь-якому поєднанні.

Емісію облігацій з іпотечним покриттямможуть здійснювати лише іпотечні агенти та кредитні організації.

Облігації з іпотечним покриттям випускаються в одній із форм, передбачених ФЗ від 22 квітня 1996 р. № 39-ФЗ «Про ринок цінних паперів» (далі - ФЗ «Про ринок цінних паперів»). При документарній формі обов'язковим реквізитом сертифіката облігації є вказівка ​​про порядок та умови виплати доходу власникам облігацій з іпотечним покриттям, а також про порядок та умови погашення таких облігацій (ст. 9).

Облігації з іпотечним покриттям мають закріплювати право власниківна отримання фіксованого відсотка їхньої номінальної вартості. Виплата відсотків за облігаціями з іпотечним покриттям здійснюється не менше одного разу на рік (ст. 10).

У рішенні про випуск облігацій мають бути визначені термін їх погашення(часткового погашення) та вартість(Порядок її визначення), що виплачується щодо кожної облігації при її погашенні(часткове погашення).

Центральний банк РФ має право встановлювати для кредитних організацій, які здійснюють емісію облігацій з іпотечним покриттям, правила розрахунку та значення наступних обов'язкових нормативів, визначених ФЗ від 10 липня 2002 р. № 86-ФЗ «Про Центральний банк Російської Федерації (Банку Росії)»: нормативу достатності власні кошти (капіталу); нормативів ліквідності; розмірів відсоткового та валютного ризику. Крім того, він встановлює для таких організацій вимоги щодо розкриття інформації про свою діяльність додатково до вимог, встановлених іншими федеральними законами.

Оцінюючи облігацій з іпотечним покриттям рейтинговим агентством, визнаним у порядку, встановленому законодавством РФ, емітент облігацій повинен розкривати та надавати відомості про таку оцінку.

У інформації, що розповсюджується або публікується, про іпотечні сертифікати участі та здійснення довірчого управління їх іпотечним покриттям повинні міститися:

Повне або скорочене фірмове найменування управителя іпотечним покриттям; індивідуальне позначення, що ідентифікує іпотечні сертифікати участі, що засвідчують частку їх власників у праві спільної власності на іпотечне покриття; номер та дата реєстрації правил довірчого управління іпотечним покриттям, а також номер та дата видачі ліцензії керуючому іпотечним покриттям;

Інформація про місця (із зазначенням адреси та (або) номера телефону), де до придбання сертифікатів можна ознайомитися з правилами довірчого управління іпотечним покриттям, реєстром іпотечного покриття, а також іншими документами, передбаченими цим ФЗ та нормативними правовими актами федерального органу виконавчої влади по ринку цінних паперів;

Положення про те, що вартість сертифікатів може збільшуватися та зменшуватись, що держава не гарантує прибутковість інвестицій у дані сертифікати, а також відомості про те, що до придбання іпотечних сертифікатів участі слід уважно ознайомитись із правилами довірчого управління іпотечним покриттям.

Емітент облігацій і керуючий іпотечним покриттям несуть відповідальність за зміст і форму інформації, що розповсюджується або публікується, про випуск іпотечних цінних паперів, їх іпотечне покриття, у тому числі за поширення або опублікування неточної, неповної або вводить в оману інформації, а також за її несвоєчасне поширення чи опублікування. Відомості не повинні містити:

Несумлінну, недостовірну, неетичну, свідомо хибну, приховану інформацію, що вводить в оману;

Інформація, яка не має документального підтвердження;

Інформацію, що не має безпосереднього відношення до випуску іпотечних цінних паперів та їх іпотечного покриття;

Комерційна організація до отримання відповідної ліцензії не має права надавати для розповсюдження або опублікування інформацію про свою діяльність як керуючий іпотечним покриттям.

Емітент облігацій зобов'язаний забезпечити всім заінтересованим особам можливість ознайомлення з інформацією, що міститься в реєстрі іпотечного покриття, а також отримання копій реєстру або витягу з нього. Він також має опублікувати інформацію про емісію таких облігацій відповідно до ФЗ «Про ринок цінних паперів», інших федеральних законів та нормативних актів. правовими актамиРФ та правила довірчого управління іпотечним покриттям до початку видачі іпотечних сертифікатів участі та повідомлення про реєстрацію змін та доповнень, що вносяться до правил довірчого управління іпотечним покриттям.

Відповідно до вимог нормативних правових актів федерального органу виконавчої по ринку цінних паперів, опублікуванню підлягають:

Баланс майна, що становить іпотечне покриття, бухгалтерський баланста звіт про прибутки та збитки керуючого іпотечним покриттям;

Звіт про виконання зобов'язань, вимоги щодо яких складають іпотечне покриття, відомості про винагороду управителя та витрати, що підлягають відшкодуванню за рахунок майна, що становить іпотечне покриття;

Інші документи відповідно до цього ФЗ;

Інформація про прийняття рішення щодо передачі прав та обов'язків за договором довірчого управління іпотечним покриттям іншій особі, яка має право видавати іпотечні сертифікати участі.

Державне регулювання випуску іпотечних цінних паперів, діяльності іпотечних агентів і керівників іпотечним покриттям, і навіть державний контролю над їх діяльністю здійснюють федеральний орган виконавчої влади з ринку цінних паперів і Центральний банк відповідно до законодавством Російської Федерации.

На вторинному іпотечному ринку(рис. 3.10) відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації прав за зобов'язаннями та договорами про іпотеку (заставні) у знеособлені цінні папери та розміщення їх серед довгострокових інвесторів. Іпотека розглядається вже як заставна, що засвідчує права заставоутримувача на об'єкт нерухомості, та вільно звертається на ринку.

Мал. 3.10Ринок іпотечних цінних паперів

Вторинний іпотечний ринок є сполучною ланкою між позичальниками та кредиторами на первинному іпотечному ринку, забезпечуючи акумуляцію коштів та спрямовуючи фінансові потоки в іпотечні кредити. Щоб іпотечні цінні папери могли отримати правовий статус обігу на іпотечному ринку, вони мають відповідати вимогам:

Обертання (здатності купуватися і продаватися на ринку нерухомості). Будучи оборотоспроможним цінним папером, заставна передається шляхом здійснення чергового передавального напису (потрібна лише наступна державна реєстрація передачі);

Стандартності (форми, зміст, правила);

Доступності для цивільного обороту (бути об'єктом угод із нерухомістю);

Документальності (утримувати всі передбачені законодавством реквізити);

Регульованості та визнання державою;

Ліквідності.

Ринок іпотечних цінних паперів також поділяється на первиннийі вторинний.На первинному ринку здійснюється початкове розміщення іпотечних цінних паперів серед кредиторів. Економічна сторона виникнення заставних, забезпечених об'єктами нерухомості, пов'язана зі створенням умов надання значної кількості інвесторів можливості отримати відносно дешеві та довгострокові кредити під заставу іпотечних цінних паперів та майнових прав на об'єкти нерухомості. Особливостями таких цінних паперів є перетворення на ліквідну (грошову) форму майнових прав на об'єкти нерухомості заставника; можливість їх використання як заставу під іпотечний кредит.

Рефінансування банків через механізм випуску іпотечних облігацій під заставу заставних відбувається так:

Комерційний банк укладає з юридичними та (або) фізичними особамикредитні договори під заставу нерухомості з оформленням відповідних заставних;

Іпотечні агенції викуповують заставні у банку через випуск облігацій, що розміщуються на фондовому ринку;

Кошти, отримані від розміщення облігацій на фондовому ринку, повертаються до кредитора;

Держава гарантує виплати за облігаціями.

Відомі різні варіантиорганізації роботи, що з емісією іпотечних облігацій. Як приклад можна навести діяльність Федерального агентстваз іпотечного житлового кредитування (ФАІЖК), яке разом із Центральним банком Росії та великими банками-емітентами іпотечних облігацій – має рефінансувати іпотечні банки шляхом викупу заставних (рис. 3.11).

ФАІЖК, створене 1997 р., отримує державні гарантії, під які випускає облігації. Папери розміщуються серед інвесторів. На отримані кошти ФАІЖК через свої регіональні представництва викуповує заставні у банків (60% іпотечних кредитів, виданих за участю ФАІЖК, припадає на регіони). З 2003 по 2005 р. Агентство отримало держгарантії у сумі близько 9 млрд р. н. Станом на 1 травня 2005 р. за схемою ФАІЖК надано 16,5 тис. кредитів на 6,6 млрд р. н. за середньою ставкою 15% річних.

До 2006 р. державні гарантії поширювалися лише на купівлю банківських позик. Нововведення дозволяють агентству використовувати держгарантії «для набуття прав вимоги щодо кредитів та позик, наданих банком, інший кредитною організацієюабо юридичною особою громадянам... на придбання житлових будинків та приміщень та забезпеченим іпотекою». Це дозволяє ФАІЖК викуповувати іпотечні кредити як у житлово-накопичувального кооперативу, так і у споживчого товариства.

Крім того, гарантії бюджету можуть використовуватися для придбання іпотечних цінних паперів, викупу та погашення власних облігацій ФАІЖК і навіть для погашення «кредитів та позик, залучених агентством».

При створенні агентства за основу було взято американську класичну модель іпотеки, тому нормативна базаз іпотечного кредитування нашій країні спирається на дворівневу систему. Загальна схема організації роботи з випуску іпотечних облігацій має такий вигляд:

1. Емітент формує пул заставних.

2. Емітент оформляє бланковий передавальний напис на заставний і передає всі документи по пулу іпотек документарному зберігачеві для перевірки, сертифікації та подальшого зберігання протягом усього терміну дії пулу. Документарний зберігач передає висновок з перевірки іпотечному агентству, що діє в рамках схеми, що розглядається, або емітенту. Емітент направляє пакет документів для оформлення гарантії (список іпотечних позичок, що становлять пул; проспект емісії цінних паперів; висновок документарного зберігача з позик) на розгляд та затвердження в агентство з іпотечного кредитування.

3. Агентство перевіряє отримані документи і, якщо вони відповідають необхідним критеріям, переводить право вимоги по іпотеці, що становить пул, на себе і видає гарантію щодо цінних паперів, що випускаються. Емітент зобов'язаний обслуговувати пул, навіщо агентство укладає з нею договір обслуговування і видає доручення.

4. Емітент публікує проспект емісії та розміщує цінні папери. При розміщенні у реєстрі, що ведеться реєстратором, відкриваються рахунки власників із зарахуванням на них цінних паперів.

5. У ході дії пулу емітент здійснює обслуговування іпотеки, що становить пул, облік та контроль платежів позичальників, акумулює платежі, переоформлює заставні, іпотечні договори.

6. Усі платежі від позичальників за іпотекою перераховуються на спеціальні рахунки, списання з яких здійснюються у суворо певних випадках: на оплату гарантії агентства з іпотечного кредитування, для компенсації послуг задіяних у схемі учасників та на виплату відсотків та основної суми боргу за облігаціями.

Дана схема випуску облігацій передбачає переведення прав вимоги по іпотечних кредитах від емітента до агентства з іпотечного кредитування на весь час дії пулу. У договорі може бути закріплено право агентства повернути емітенту заставні від пулу при неплатоспроможності позичальників з іпотеки. При цьому агентство наділяє емітента повноваженнями щодо обслуговування іпотечних кредитів, що становлять пул, на підставі агентської угоди.

Переклад права вимоги необхідний зниження ризику несплати облігацій у разі неплатоспроможності чи банкрутства емітента.

Вторинний ринок іпотечних цінних паперів - це ринок, у якому відбувається їх оборот. Вторинний ринок не збільшує вартості залучених фінансових ресурсів, але створює механізм їхньої ліквідності та попит на іпотечні цінні папери. Стимулювання операцій на вторинному ринку іпотечних цінних паперів передбачає такі операції кредиторів, як видача поруки за позичальників за кредитами, що переуступаються, і довірче управління правами вимоги по іпотечних кредитах.

У ринок іпотечних цінних паперів є найбільш динамічно розвивається сегмент національного ринку. У 2002 р. загальний обсяг ринку іпотечних облігацій становив 4,3 трлн дол. (22% загального обсягу облігацій у США), з них 1,67 трлн дол. припало на іпотечні цінні папери, випущені попереднього року (це 36,6% усієї емісії боргових зобов'язань).

Найбільш поширеним у світі видом іпотечних цінних паперів є наскрізні сертифікати іпотечні участі. Сукупна вартість емітованих паперів такого типу лише в Америці перевищує 2 трлн.

В Італії та Німеччині ринок іпотечних цінних паперів останнім часом витісняється так званими банківськими облігаціями. У цій схемі держава не бере участі, іпотечний банк сам випускає папери і кредитує позичальника. Ресурси цих банків складаються з власних накопичень та іпотечних облігацій. Цей шлях дозволяє швидко нарощувати капітал банку.

Ринок нерухомості.Функціонування первинного та вторинного іпотечних ринків неможливе без ринку нерухомості, на якому відбуваються угоди з конкретними об'єктами, зокрема купівля-продаж об'єктів нерухомості, наступна застава яких забезпечує подальше функціонування іпотечних ринків (рис. 3.12).

Мал. 3.12.Ринок нерухомості

Розглянемо взаємодію первинного та вторинного іпотечних ринків, а також ринку нерухомості. Потенційний позичальник звертається до іпотечного банку за кредитом. У клієнта є певні вимоги до об'єкту нерухомості. На підставі наданої позичальником та перевіреної співробітниками банку інформації про доходи робиться попередній розрахунок максимально доступної суми кредиту та графіка щомісячних платежів, підбирається об'єкт нерухомості. Якщо банк ухвалив рішення про видачу кредиту, то:

Між банком та позичальником укладається кредитний договір, потім покупець (позичальник) та продавець укладають договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, який реєструється у ГБР;

Між банком та позичальником укладається договір іпотечного кредитування, який також реєструється у ГБР;

Позичальник страхує власне життя, об'єкт нерухомості та право власності на нього.

Таким чином, кредитор створює первинний ринок цінних паперів. Він може зберегти видані заставні у своєму портфелі цінних паперів або передати їх іншим інвесторам, які створюють вторинний ринок заставних. Купуючи заставні, інвестори забезпечують банки додатковими коштами нових кредитів. Підприємства, що працюють на вторинному ринку, також можуть зберігати іпотечні кредити у своєму інвестиційному портфелі або випускати цінні папери, забезпечені заставними.

Покупцями зазначених цінних паперів можуть бути комерційні банки, інвестиційні та пенсійні фонди, страхові компанії. При цьому емітент гарантує власникам таких цінних паперів своєчасні щомісячні виплативідсотків та основної частини боргу.

Коли банки надають громадянам нові кредити під заставу об'єктів нерухомості, спираючись на фінансові ресурсимобілізовані на вторинному ринку, цикл повторюється.

Ст. 8 ФЗ РФ № 152. «Про іпотечні цінні папери» від 11 листопада 2003 року у ред. Федеральних законів від 29.12.2004 № 193-ФЗ, від 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Стаття 6 ФЗ РФ № 152. "Про іпотечні цінні папери" від 11 листопада 2003 року в ред. Федеральних законів від 29.12.2004 № 193-ФЗ, від 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Попередня

Розвиток іпотечного житлового субсидування у Росії одна із головних завдань держави. Однак норма відсотка за заставою часто перебуває на високому рівні, що унеможливлює багатьом потенційним позичальникам взяти позику. Вирівняти перекіс, на думку фахівців, допоможуть іпотечні цінні папери - ІЦБ, які є механізмом інвестування коштів. Власники згаданих документів здатні отримувати прибуток від зміни ціни на нерухоме майно, внаслідок якої було видано справжні цінні папери – ЦП. Ситуація, що склалася, говорить про те, що вони позиціонують як найбажаніші фінансові документи на ринку кредитування, цінних паперів.

Подібні цінні папери, що містять майнові права, представлені борговим папером, який реінвестує вкладення кредитно-фінансових інститутівіпотечні кредитні лінії. Відбувається це в такий спосіб. Банківська установа видала позик, наприклад, на 50 млн рублів, і відразу випустила в ужиток сертифікатів майнового правана таку суму. Інвестор, який придбав майнові документи, повертає витрачену банком суму, яка відразу ж йде кредитною лінією іншому позичальнику. Реалізувавши майнове свідоцтво, банк погашає видану суму коштами заявника.

Дані фінансові інструменти набирають великої популярності, оскільки вони забезпечені реально існуючим нерухомим майном. Їхня прибутковість обумовлюється підвищенням вартості нерухомості, щорічно набирає кілька процентних пунктів. За останні 10-15 років зростання прибутковості досягло 400%, що не може дати інший фінансовий механізм. Вкладення в ІЦБ видаються зазвичай довгостроковими - до 20 років, але російські вкладники віддають перевагу більш коротким термінам, максимум 5.

Можливо, короткий строкпояснюється відсутністю гарної законодавчої бази, чого не можна сказати про європейські, американські фінансових ринках. Та й наші банки мають непогану фінансову базу, що позначається на їхньому небажанні займатися майновими сертифікатами.

Особливості іпотечних цінних паперів

Видання даних майнових свідоцтв приймає різноманітну специфіку, якій таки притаманні деякі характерні риси, як то:

1. Як правило, власники таких документів сплачують систематичні платежі. Вони відрізняються місячними, чи квартальними термінами.
2. Виплати від об'єднаних після консолідації активів зазвичай поділяються на дві частини - процентну та амортизаційну. Перша йде за використання кредитної лінії, друга – її погашення. Амортизаційна також представлена ​​двома плановими варіаціями.
3. Перша актується процедурою систематичного погашення кредитної лінії, що призводить до виплати остаточно терміну його действия. Корпоративні облігації діють іншим способом. Лінія не погашається до закінчення її дії, лише підтримується виплатою номінальної вартості облігації – ставкою купона.
4. Передчасне погашення лінії обумовлюється можливістю позичальника достроково закрити кредит у вигляді продажу нерухомості, що була заставою під час укладання договору.

Звичайно, разом із цим сертифікати мають деякі недоліки, наприклад:

• низький рівень реалізованості;
• наявність ризику тривалого погашення, який сприяє прорахувати доходність.

Серед переваг слід відзначити належний щабель юридичного захисту, довготривалість, загальнодоступність.

ІЦБ у Росії

Вітчизняний ринок апробував аналізовані облігації на початку нульових років, після вступу закону, що регламентує іпотечне кредитування. Багатьох підприємців залучив їхній ґрунтовний правовий захист, легка реалізованість. Подібні сертифікати цікавлять вкладників, які бажають інвестувати фінансові ресурси у нерухоме майно для отримання прибутку у майбутньому.

Іпотечні позики отримали законодавчу базуі постійно збільшують кількість позичальників. Практика споживчого субсидування минулих років довела привабливість населення, комерційних фінансових інститутів. Його обсяг значно збільшується з кожним роком. Це пояснюється зростанням доходів населення, розширенням сфери діяльності банківських установ.

Окрім появи іпотечних свідоцтв на внутрішньому ринку, фінансові інститути розпочали випуск іпотечних єврооблігацій. Вони характеризуються трьома траншами, різними за обсягом, присвоєним рейтингом, прибутковістю. Старший їх має найвищий показників, властивий російським векселедавцям. Період звернення документів не менше 29 років.

Головна мета випуску ІБЦ спрямована на залучення довгострокових ресурсів на ринок капіталу, які підуть на позики населенню. Сюди ж увійшли й субсидії, що пройшли державне оформлення, майнові облігації нерухомості, розташовані у заставі Зовнішторгбанку, застраховані найбільшими російськими страховими агенціями.

Відносини, що виникають під час випуску, обігу паперів, їх видачі, крім заставних документів, регулюються Федеральним законом про іпотечні цінні папери.

Види ІЦБ

Багато ЦП представлені документами, забезпеченими майном, різними цінностями, облігаціями, заставними, кредитними свідоцтвами.

Заставна

Описуваний іменний документ підтверджує право свого власника отримання виконання за зобов'язанням, яке покривається гарантією нерухомого майна. Функція заставної варта прискорення оборотності закладеної нерухомості з урахуванням передачі фінансового документа. Присутність цього сертифіката підводить до укладання іпотечної угоди, при цьому заставному свідоцтву додається пріоритет. При розбіжності умов угоди зміст згаданого документа дозволить його не тільки оптимізувати, а й внести коригування. Інші випадки визнають папір недійсним, як то:

• порушення порядку видачі паперу;
• наявність існуючого дубліката при втраті оригіналу.

Отримати копію можна лише в органі реєстрації угоди щодо іпотеки.

Облігації з іпотечним покриттям

Згадані облігації забезпечені житловим покриттям, яким відбувається виконання домовленості емітента. Вони позиціонуються іменними цінними документами. Облігація підтверджує внесення фінансових коштів її власником, зобов'язання емісії, що виробляє, повернути тому номінальну вартість даної облігації, грошового доходу. Випадок невиконання емітентом домовленості дає право її власнику задовольнити вимогу щодо покриття.

Іпотечні облігації бувають:

• звичайними;
• структурованими.

Емісію перших проводять іпотечні кредитори, других – спеціалізовані іпотечні організації, несуть відповідальністьза виконання домовленостей щодо цих документів.

Видання іпотечних облігацій проводиться бездокументним способом. Глобальний сертифікат видання облігацій містить їх найменування, посилання забезпечення житлового покриття зобов'язань емітента. Можуть бути інші реквізити на вимогу законодавства.

Іпотечнісертифікати

Представлені цінними сертифікатами, забезпечені активами або іпотекою. Можуть видаватися у вигляді свідчень фіксованої прибутковості, чи . Сертифікати мають період обороту, з фіксованою прибутковістю - номінальну ціну, сертифікати участі - частина загальної суми заборгованості, утвореної продовженням терміну дії позик, або об'єднання раніше випущених в один. Причому загальна вартість, термін їх звернення документів повинні бути однаковими. Ціна встановлюється у національній валюті з огляду на інфляційні застереження. Обов'язковими реквізитами описуваних документів є:

• фраза іпотечного сертифіката представлена ​​частиною його назви;
• повне найменування, місце розташування органу, що виробляє емісію;
• вказівка ​​виду - іменний, або пред'явника;
• номер; серія документа;
• загальна вартість ЦП з фіксованою прибутковістю, або частина консолідованої заборгованості, яка припадає на документ участі, прив'язаної до дати реєстрації видання;
• період звернення сертифіката, процедура та час виплати платежів;
• інформація щодо забезпечення цього випуску паперів;
• про страхування власника сертифікату від валютних, інших ризиків;
• підпис керівника установи, що проводить емісію;
• наявність мокрого друку.

Іменний документ має містити найменування, юридичну адресу власника – для корпоративних власників, паспортні дані – для фізичних осіб.

Видають подібні цінні папери структури, що працюють на комерційній основі. Останні повинні мати відповідну ліцензію, що дозволяє управляти конструкціями інвестиційних ресурсів.

Прибутковість ІЦБ

Категорія прибутковості спирається на середню ставку, за якою видаються іпотечні позики. Якщо ставка відсотка досягає 15 одиниць, то прибуток може змінюватись від 9 до 10%. Решта суми відшкодовує витрати посередникам.

Зниження ставки призводить і до зниження прибутковості. Заявники мають право перекредитуватися за нижчою ставкою або достроково погасити заборгованість. Останнє обертається погашенням випущеної облігації, що впливає зниження доходу вкладника.

Як купити ІЦБ

Усі цінні майнові сертифікати, іпотечні документи купуються на фондовій біржі. Вкладник має право самостійно зробити купчу, або через агентів, довірчих керуючих спеціалізованих організаційпровідних ринок іпотечних цінних паперів.

Вкладнику насамперед потрібно визначитися з інструментарієм інвестування. Ринок майнових паперів має дві взаємопов'язані категорії - ризик та дохідність. Проте за підвищення прибутковості підвищуються і ризикові ситуації, і навпаки.

Наведені нижче поняття розташовуються у спаданні прибутковості та ризику:

• державні облігації;
• банківські вклади, депозитні рахунки, грошові зобов'язання;
• корпоративні відсоткові облігації;
• акції промислових підприємств;
• похідних фінансових паперів.

Вкладник має право обрати самостійне управління особистим портфелем документів, або передати їх професійним партнерам ринку. Останні виражені такими атрибутами довірчого управління вкладами:

• пайовий інвестиційний фонд;
• довірчі управління банківських організацій;
• угоду про приватне управління інвестиційною компанією, що має в своєму розпорядженні рекомендуючу ліцензію.

Законодавство накладає деякі обмеження партнерів ринку, що відбивається скороченням спектру інструментів. Передача майнових сертифікатів, фінансових засобів управлінням часто обертається круглими сумами. Пайові фонди стягують за послуги до 5% річних від ціни чистих активів, незалежно від отриманих результатів. Фінансові інститути, інвестиційні агенції відбирають у інвестора до чверті отриманого доходу. Та й рішення ухвалює компанія, але відповідальність все одно покладає на вкладника. З сказаного, можна отримати або прибуток, або збиток. Звичайно, самостійне розпорядження може виявитися ще гіршим.

Вкладник може сам торгувати майновими паперами, проте не має права самовільно вийти біржу, де перебувають учасники торгів. Найкращим рішенням для нього стане хороший брокер, оцінити якого допоможуть такі критерії:

• надійність, високий професіоналізм;
• наявність необхідної ліцензії;
• членство на Російській товарній або міжбанківській валютній біржі;
• розмір комісійних;
• наявність дистанційного доступу клієнтам.

Підмогою інвестору-початківцю стануть консультації інвестиційних компаній, брокерських агентств.

Висновок

Розвиток сфери іпотечного кредитування підводить вкладників до інвестування у цінні папери житлового запозичення. Їхня висока прибутковість дозволить власнику отримати в майбутньому високі іпотечні свопи. Однак вкладник повинен визначитися, кому він довірить управління облігаціями, вдасться до послуг довірчого товариства або брокера біржі.

Прохання записатись на безкоштовну консультацію до нашого юриста, щоб прояснити можливість інвестування в ІЦБ саме для вас. Вона безкоштовна.

Чекаємо на ваші питання і будемо вдячні за оцінку статті та репост.