Як правильно здійснити куплю продаж квартири. Складаємо договір купівлі-продажу квартири. Що таке завдаток

Як відбувається угода купівлі-продажу квартири цікаво і тим, хто стикається з цим вперше, і тим, хто брав участь у процесі порівняно недавно: змінюється законодавство, процедура вдосконалюється. Постійними залишаються етапи укладання угод.

Відшукавши серед низки пропозицій, житло своєї мрії, будьте готові до тривалого процесу оформлення угоди купівлі-продажу квартири.

Майже всі об'єкти нерухомості реалізуються через посередників.

У типовій угоді з агентством нерухомості прописується його обов'язок щодо підбору об'єкта нерухомості, надання консалтингових послуг. Фактично, вони не можуть, і з погляду закону не зобов'язані гарантувати юридичну чистоту житла, а отже, і самої угоди. У договорі купівлі-продажу (і попередньому, і переважно) ріелтор навіть не вказується.

Спочатку до підписання угоди з ріелтором відбувається перевірка юридичної чистоти об'єкта через вивчення:

• форми 7 (технічної характеристики об'єкта) та (або) кадастрового паспорта;
• форми 9, що містить інформацію про всіх, хто зареєстрований у квартирі;
• квитанцій щодо оплати комунальних платежів, довідки про відсутність заборгованості;
• правовстановлюючих документів на об'єкт – свідоцтво про право власності та документ, що підтверджує підставу виникнення такого права (договору міни, приватизації, купівлі-продажу, свідоцтва про успадкування).

На цьому етапі ріелтори зазвичай пред'являють копії. Вимагайте оригінали, бо вони можуть опинитися на реєстрації в юстиції за іншою угодою, а аванс (застава) вже буде сплачено.

На момент укладання основного договору продавець крім перерахованого вище зобов'язаний надати:

• виписку з ЄДРП, в якій будуть зазначені діючі власники та обтяження (чи не накладено на майно арешт, чи не передано воно у заставу);
• довіреність на право продажу, виписану дружиною/чоловіком (за наявності);
• якщо один із власників знаходиться під опікою (дитина або недієздатна), то буде потрібно дозвіл органів опіки. Документ видається упродовж місяця з моменту звернення.

Розраховувати на особливу допомогу кредитної організації за іпотеки не варто. Кредитор відстоюватиме власні інтереси – об'єкт, життя (а іноді й титул) позичальника буде застраховано, а його обов'язок повністю погасити заборгованість (якщо страхових виплат виявиться недостатньо) прописано в договорі.

Важливо: під час перевірки переліку осіб, які будь-коли були зареєстровані на даній території, слід уточнювати:

• чи були дотримані права всіх зареєстрованих на момент приватизації, особливо неповнолітніх та недієздатних;
• коло спадкоємців, якщо житло було успадковано, і чи були якісь питання.

Підозри допоможуть розвіяти довідки із психдиспансеру та органів опіки, але отримати їх може лише власник житла. Відмова надавати подібні відомості при спірних ситуаціях - привід ретельніше перевірити інші папери і, якщо угода все ж таки відбулася,застрахувати титул (ризик відчуження – втрати права власності – об'єкта нерухомості).

Якщо потрібна для покупки сума є на руках, можна, перевіривши документи по квартирі, укладати угоду. Захистити об'єкт, що сподобався, від домагань інших покупців, якщо є необхідність почекати (при іпотеці, при продажу іншого майна), допоможе попередній договір купівлі-продажу.

У цьому документі крім основних пунктів про об'єкт купівлі-продажу та сторони важливо вказати:

1 – терміни:

• укладання угоди;
• передачі грошей;
• фактичної передачі квартири покупцю;
• зняття з реєстраційного обліку сторонніх осіб для покупця;

2 – порядок розрахунків:

• - Чи буде передоплата і в якому вигляді:

аванс (у разі скасування домовленості щодо купівлі-продажу з ініціативи покупця дана сума залишається у продавця)

заставу, що буде повернена покупцю, якщо будь-яка із сторін відмовиться від підписання основного документа;

• джерела оплати вартості об'єкта (яка частина оплачується за рахунок власних коштів, яка за рахунок позикових);
• обсяги виплат та способи передачі грошей;
• щодо оплати комунальних послуг;
• особливі умови (чи залишиться меблі, дорога сантехніка, яка до моменту передачі квартири може бути замінена на більш дешевий аналог та інше).

Слід домовитися і прописати в договорі (і в основному, і в попередньому) хто оплачуватиме супутні витрати на передачу грошей (вартість оренди осередку, комісію за банківський переказ), на ім'я якого надходитимуть кошти.

Складання основного договору – процес ще важливіший, ніж оформлення попередньої угоди.

У ньому буде уточнено порядок розрахунку між сторонами, прописано, хто і як прийматиме гроші. Якщо було сплачено аванс (застава) це обов'язково потрібно вказати.

Зверніть увагу на опис квартири: що докладніше це буде зроблено, то краще. Крім адреси слід розписати:

• кадастровий номер;
• площа як загальну, і житлову;
• параметри будинку (рік його побудови, матеріал, з якого його звели);
• розташування об'єкта всередині будинку (номер під'їзду, поверх).

Уточніть інші пункти (за термінами передачі житла, за переліком майна, що залишається у квартирі).

Розрахунок

Розрахунок можливий такими способами:

• готівкою;
• грошовим переказом;
• через сейфовий осередок;
• акредитивом.

У першому випадку йдеться зазвичай про аванс (заставу). Передачу грошей слід оформити розпискою. Вона пишеться від руки чи набирається на комп'ютері. Але має максимально докладно описувати:

• хто отримав гроші (хто саме з продавців, якщо їх кілька), його паспортні дані, відомості про місце проживання (реєстрації);
• підставу оплати (договір купівлі-продажу, його вихідні дані);
• бажано залучити свідка, який зробить відмітку про те, що кошти були передані у його присутності. У документі слід зазначити та його паспортні дані.

Банківський переказ намагаються зробити у день угоди до відвідування нотаріуса чи органів юстиції. Підтвердженням перерахування грошей виступить видатковий ордер, виданий банком. Копію паперу можна передати продавцеві після оригіналу.

Банківський осередок частіше використовується при покупці квартири за іпотекою. Продавець та покупець разом укладають договір із банком на її відкриття. У документі буде прописано, хто за яких умов вправі зайти в сейфовий простір і користуватися ключем, тобто. отримати гроші.

При нормальному перебігу угоди на день її укладання покупець отримує позикові кошти чи приносить власні готівку. І продавець, і покупець разом заходять у сейфовий простір, перевіряють пачки, відповідність суми, що закладається умовам договору, кладуть гроші в сейф і йдуть на угоду. Після її реєстрації повернутися за грошима мають право:

• продавець, по пред'явленні працівникові банку зареєстрованого договору купівлі-продажу та паспорта;
• покупець після закінчення обумовленого терміну, якщо угода не відбулася.

Акредитив – банківський рахунок, відкритий покупцем, продавець має право розпоряджатися ним після реєстрації угоди та пред'явлення необхідних паперів. Схема аналогічна схемі із сейфовим осередком.

Реєстрація операції

Право власності на об'єкт нерухомості настає лише в момент здійснення запису про державну реєстрацію цього факту в державному реєстрі (ЄДРП), а не одразу після передачі документів реєстратору.

Документи, які потрібні для реєстрації:

• паспорти (свідоцтва про народження для неповнолітніх, посвідка на проживання або національний паспорт з реєстраційною відміткою ОВС для іноземців) та копії з них усіх учасників операції;
• довіреність, якщо одна із сторін діє через представника або перебуває у шлюбі (тоді необхідне і свідоцтво про його укладання);
• дозвіл органів опіки, якщо один із продавців неповнолітній чи недієздатний;
• кадастровий паспорт;
• правовстановлюючі документи;
• заяву на реєстрацію (його друкує реєстратор);
• квитанція (копія) про сплату державного мита.

Після перевірки пакета паперів обом сторонам видається розписка про його одержання. Документ знадобиться для:

• відстеження реєстраційного процесу он-лайн або телефоном;
• отримання свідоцтва про право власності та зареєстрованого договору.

Угоду можна оформити і в нотаріуса, але перехід права власності на квартиру, як і раніше, підлягає виключно державній реєстрації в органах юстиції. Аналогічну послугу надають МФЦ.

Наявність помилок у документах (будь-яких), надання неповного комплекту паперів є підставою для зупинення реєстрації або відмови в ній.

Якщо житло перебуває у власності менше 5 років (якщо було дарування, успадкування чи приватизація – 3 років) і коштує понад 1 млн. рублів, то із суми угоди, що перевищує зазначену, продавець буде зобов'язаний сплатити 13% прибуткового податку. Щоб уникнути такого в договорі вказують меншу ціну. Для покупця це загрожує тим, що у разі розглядів у суді, останній виходитиме з того, що за квартиру сплачено лише ту суму, що прописано в документі.

Вихід - вказати, що об'єкт нерухомості продається за 1 млн. рублів, але до нього додаються невіддільні покращення вартістю Х-рублів, де Х - повна вартість об'єкта за вирахуванням 1 млн. рублів. Подібні формулювання влаштовують і кредитні організації, які видають іпотечні позики.

Але покупець має право один раз у житті отримати податкове відрахування у зв'язку з купівлею житла на суму, прописану в договорі (не більше 2 млн. рублів). При зазначенні меншої вартості може втратити частину суми податкового відрахування. Якщо в документах зазначено 1 млн., а сплачено 2 млн., то втрати становитимуть:

(2000000 - 1000000) х 0,13 = 260 000 рублів.

Також продавець звільняється від сплати ПДФО, якщо він реалізує своє єдине житло.

Не соромтесь! Не впевнені – вимагайте показати папери та об'єкт знову та знову, ретельно (нехай і повільно) перевіряйте їх. Ви платите великі гроші, ви маєте право на перевірку всього, що видасться підозрілим, на роз'яснення будь-яких спірних моментів.

Якщо претензії стосуються якості житла – торгуйтесь. Зменшити потрібну суму на частину вартості майбутнього ремонту цілком можливо.
Якщо умови не влаштовують, слід відмовитися від угоди чи відстрочити її.

Які існують види угод із нерухомістю. Що потрібно перевірити перед укладенням угоди. Додаткові умови договору купівлі-продажу квартири. Варіанти проведення правочину.

Багато хто хоч раз у житті стикався з питаннями купівлі-продажу нерухомості. Щоб уникнути неприємних ситуацій, пов'язаних із шахрайством чи помилками у документації, потрібно знати, як проходити процедуру оформлення договору купівлі-продажу квартири та врахувати нюанси, які існують у чинному законодавстві Росії.

Що таке ДКП

Договір купівлі-продажу (ДКП) це письмовий документ, який підписується обома сторонами та
тягне за собою юридичні наслідки. У разі купівлі квартири, укладення договору спричинить відчуження майна у Продавця замість певної грошової суми та виникнення права володіння у Покупця.

Як тільки сторони підпишуть угоду, вони відповідають за виконання зазначених у ньому зобов'язань.

Згодом Покупець та Продавець мають звернутися до Росреєстру за реєстрацією переходу права власності. Підставою до звернення є укладання відповідного договору. Якщо у документі будуть виявлені помилки, невідповідності, реєстрація виявиться неможливою. Закономірно виникає питання про типову форму договору купівлі-продажу на 2019 р., яку можна заповнити та гарантовано уникнути проблем. На жаль, універсальної форми не існує, але є ряд зразків, які можна відредагувати з урахуванням обставин, що склалися.

Які існують види угод із нерухомістю

Право розпоряджатися об'єктом нерухомості належить лише власнику, але можна здійснювати угоди і через представників за дорученням.

Найбільш поширені такі види угод:

• купівля-продаж житла чи нежитлових об'єктів, земельних ділянок;
• оренда нерухомості;
• імена об'єктами нерухомості;
• безоплатні угоди дарування, приватизація, успадкування за заповітом.

Законом передбачено обов'язкову реєстрацію угоди з нерухомістю в Росреєстрі.

Усі відомості під час реєстрації вносяться до держреєстру ЄДРН. Виняток може передбачатися лише законом (наприклад, це правило не поширюється на короткострокову оренду нерухомості).

Оформлення угод з нерухомістю без супроводу юриста може створити серйозні проблеми. Ви ризикуєте зіткнутися із шахрайством, втратити власні гроші чи права на квартиру.

Завдання юриста усунути всі ці наслідки та забезпечити захист ваших інтересів на всіх етапах угоди, від перевірки благонадійності контрагента до реєстрації житла у службі Росреєстру.

Якщо ви вирішили укласти договір оренди, пам'ятайте про правила реєстрації таких угод. При укладанні довгострокового договору (понад один рік) правочин обов'язково потрібно реєструвати в Росреєстрі.

Угоди зі зміною власника

Найчастіше на побутовому рівні люди проводять такі процедури самі або звертаються до агенції для супроводу угоди з нерухомістю, внаслідок якої майно переходить від одного власника до іншого.

До таких угод належать:

• купівля-продаж;
• успадкування будь-якого роду;
• реалізація заставних чи боргових зобов'язань;
• приватизація державного чи муніципального майна;
• націоналізація (передача у власність від держави);
• оформлення довічної ренти або утримання з утриманням;
• безоплатне чи возмездное вилучення землі чи знесення будівлі;
• операції обміну.

Для ознайомлення з прикладом такої операції пропоную прочитати статтю «Супровід угоди купівлі-продажу квартири».

Угоди зі зміною складу власників

Часто угоди відбуваються із частками нерухомості.

При цьому змінюється кількісний та якісний склад власників. Одні з них можуть продовжувати
володіти об'єктом, інші ж таке право втрачають.

До угод такого виду потрібно віднести акціонування, розподіл майна, пайове будівництво, розселення комуналки та вступ до кондомініуму. У сфері економічних взаємин це: ліквідація підприємства, і навіть внесення нерухомості у статутний капітал.

Оформлення кредиту під заставу нерухомості передбачає, що за певних умов право власності на житло переходить до банку.

Угоди з додаванням інших суб'єктів прав

Іноді деякі види комерційної діяльності передбачають угоди з нерухомістю, внаслідок яких у того чи іншого об'єкта з'являються додаткові власники, користувачі чи обмеження (сервітути).

До таких операцій належать:

• інвестування у будівництво чи реконструкцію;
• передача власності до оперативного, довірчого управління чи господарського відання;
• оренда, найм або піднаймання;
• передача земельних ділянок у успадковане володіння чи постійне використання;
• накладання та зняття сервітутів;
• Бронювання.

При цьому процедура оформлення нерухомості у кожному з розглянутих випадках має свої особливості, розібратися в яких можна, якщо прочитати відповідну статтю на нашому сайті.

Законодавство

У Цивільному Кодексі Російської Федерації попередньому договору присвячено статтю 429. У пунктах цієї статті прописано, що:

• Головне зобов'язання сторони, що продає і купує, – укладення через певний період часу основного договору;
• У разі порушення одним із учасників договору прописаних зобов'язань та небажання оформити основний договір, другий учасник має право звернутися до суду (пункт 4 статті 445 ЦК України).

Нормативно-правові акти, що регулюють оформлення договору купівлі-продажу

Щоб ніхто не засумнівався в законності правочину, не міг його оскаржити, необхідно скласти договір відповідно до положень норм права:

Закон/стаття

Основні положення

Про форму договору
ст. 550, ст. 434 ЦК України	Згідно з документом, допустима лише письмова форма угоди про купівлю-продаж майна.
ст. 554 ЦК України	Про необхідність надання конкретної інформації щодо предмета договору купівлі-продажу.
ст. 558 ЦК України	Каже про необхідність вказівки у договорі осіб, за якими зберігається право користування.
Про утримання квартири
ст. 210 ЦК України	Здійснювати оплату комунальних послуг має власник. При переході права власності обов'язки за утриманням нерухомості переходять до нового власника.
Про оплату
п. 5 ст. 488 ЦК України	Досі оплати вартості квартири вона може бути заставним майном продавця, якщо інше не передбачено угодою.
ст. 555 ЦК України	У договорі обов'язково вказується вартість об'єкта. Це дозволяє ідентифікувати предмет угоди.
Про передачу майна
ст. 556 ЦК України	Стаття відбиває правила передачі нерухомості. Сторони мають підписати документ – передавальний акт, та вказати це в одному із пунктів.
Про визнання недійсності угоди, про відповідальність продавця та покупця
ст. 461 ЦК України, ст. 557 ЦК України	Покликання норми права – убезпечити покупця. Якщо квартиру буде вилучено третіми особами, продавець повинен відшкодувати збитки, завдані внаслідок вилучення. Виняток - поінформованість покупця про несприятливі обставини угоди. Крім того, якщо Покупцем будуть виявлені непереборні недоліки, він може відмовитися від виконання договору та вимагати повернення суми.
Про недійсність договору
ст. 167 ЦК України	За недійсності ДКП покупець повинен повернути квартиру, а продавець - гроші. Якщо повернення в натурі неможливе, відшкодовується вартість майна.
Про нотаріальне засвідчення, держреєстрацію
ст. 551 ЦК України, закон №218-ФЗ про держреєстрацію нерухомості	Регламентують необхідність держреєстрації.
ст. 131 ЦК України	Перехід права власності на об'єкт нерухомості необхідно зареєструвати. У результаті реєструючий орган видає документ, де вказано нового власника.

Ознайомлення з основними положеннями документів дасть уявлення про те, як самостійно укласти договір купівлі-продажу квартири. Однак необхідно враховувати умови вчинення правочину, супутні обставини. Наприклад, якщо відчуження квартири стосується неповнолітніх дітей, подружжя, слід враховувати їхні інтереси, посилаючись на статті Сімейного кодексу (ст. 34, ст. 35 СК РФ).

Варіанти проведення операції

На даний момент є кілька способів проведення правочину. У кожного є свої плюси та мінуси, проте всі вони по-своєму потрібні.

• За допомогою нотаріуса
  Оформлення купівлі-продажу квартири за участю нотаріуса дає одну перевагу – юриста. Саме він несе всю відповідальність за правильність укладання договорів. Плюс до всього нотаріально засвідчені документи фіксують будь-яку юридичну дію. Покупець не завжди знає, які документи потрібно вимагати з продавця і як їх перевірити. Нотаріус про це теж подбає і розповість усі можливі нюанси та ризики.
• Самостійне оформлення
  Цей вид оформлення дозволяє продавцеві самому контролювати всі етапи купівлі-продажу. Перевагою самостійного оформлення купівлі-продажу квартири є економія коштів на ріелторі та нотаріусі, а також особистий контроль над усім процесом угоди. Мінусом цього варіанта є трудомісткість та затягнутість процедури, що вимагає багато часу та знання деяких законів.
• За допомогою рієлтора
  Ріелтор - спеціаліст, який займається операціями з нерухомістю. У процесі оформлення купівлі-продажу він є основним помічником. Функції, які виконує ріелтор:
• допомога у продажу та пошуку необхідної квартири;
• організація перегляду та показу квартири;
• рішення про строки проведення правочину;
• організація проведення оплати завдатку чи авансу;
• консультація з усіх можливих питань, пов'язаних із купівлею-продажем;
• перевірка наданих документів;
• організація угоди та розрахунку.
  Плюсом роботи з рієлтором можна вважати економію свого часу. Мінус - Фінансові витрати. Як видно з функцій роботи ріелтора, ці питання можна вирішити і самостійно (при певних початкових знаннях).

Нюанси самостійної угоди без участі рієлтора/нотаріуса

Самостійний продаж квартири вимагає особливої ​​уважності та обережності. Нюансів у цьому випадку буває безліч, головне – їх вивчити та запам'ятати:

• Суму завдатку бажано не сплачувати понад 80-110 тисяч рублів. І обов'язково брати з отримувача грошей розписку. Як її правильно складати читайте тут.
• Не рекомендується погоджуватись на прохання продавця спеціально занижувати ціну на квартиру. Ситуація може повернутися проти покупця. І якщо щось піде не так, то з продавця суд зможе стягнути лише меншу суму. Хоча зазвичай до цього не доходить, і продавець йде на це для уникнення податків.
• Якщо квартира купується у забудовника, слід дуже ретельно перевірити всі документи та інформацію: - Установчі документи забудовника (свідоцтво про держреєстрацію, статут).
  - Бухгалтерську звітність за всі періоди.
  - Проектну декларацію.
  — Дозвіл на будівництво, землю.
• Якщо квартира купується в іпотеку, дуже важливо спочатку вирішити фінансове питання з банком. Іноді трапляється так, що процес купівлі продажу вже розпочався, а банк різко відмовляє у позиці. У результаті все зривається.
• Під час прийому-передачі задатку бажано скласти попередній договір купівлі-продажу, у ньому вказують штрафні санкції, які потрібно буде виплатити, якщо буде порушено умови договору.

Якщо продавець/покупець уважно вивчив усі пункти оформлення купівлі-продажу квартири, підготував усі необхідні папери, то він напевно уникне безлічі складнощів. Адже такий трудомісткий процес може таїти в собі підводні камені.

Документи, необхідні для укладання договору

Договір купівлі-продажу квартири укладається у простій письмовій формі. Якщо хочете, ви можете завірити його у нотаріуса, але робити це необов'язково.

З 29.12.2015 р. участь нотаріуса стала обов'язковою під час угод з частками квартири, а також при продажу майна, що належить неповнолітнім. Інші угоди з нерухомістю завіряти у нотаріуса, як і раніше, необов'язково.

Які ж документи знадобляться під час укладання договору купівлі-продажу квартири?

Насамперед, свідоцтво про право власності на квартиру, що продається. Крім свідоцтва, знадобиться ще й документ, що встановлює право, який підтверджує підставу виникнення права власності у продавця квартири. Таким документом може бути:

• договір передачі квартири у власність громадян (приватизації);
• договір дарування;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду про визнання права власності.

Також знадобляться паспортні дані обох сторін, тобто продавця та покупця.

Крім цього, необхідно запастись довідкою про те, хто зареєстрований у цій квартирі. Якщо в ній ніхто не зареєстрований, довідка також знадобиться.

Якщо продавець квартири одружений, для продажу квартири знадобиться згода другого чоловіка. Якщо ж власником є ​​неповнолітній, вам необхідно буде взяти в органах опіки ухвалу, що дозволяє продаж квартири.

З 29.12.2015 р. ухвала в органах опіки запитується нотаріусом.

І, звичайно, знадобиться квитанція про оплату держмита. Сума державного мита за реєстрацію переходу права власності на нерухомість складає 2 тис. рублів. Платником державного мита є покупець квартири.

Істотні умови договору купівлі-продажу нерухомості

«Суттєвими» визнаються обов'язкові умови договору, за відсутності хоча б одного з яких договір вважається неукладеним.

До суттєвих умов Договору купівлі-продажу квартири належать:

1. Назва документу.
   Вказується заголовок – «Договір купівлі-продажу», а також дата та місце (місто/селище) його укладання.
2. Сторони договору.
   Вказуються ПІБ та паспортні дані Продавця та Покупця.
3. Предмет договору – квартира (ст. 554 ЦК України).
   Зазначаються однозначні ідентифікаційні дані нерухомого майна: найменування (квартира/частка/кімната/будинок), призначення (житлове/нежитлове), адреса, поверх, загальна площа (відповідно до даних Титулу).
4. Суть договору.
   Вказується, що відбувається саме продаж квартири (а не її дарування, здавання в оренду тощо)
5. Ціна договору (ст. 555 ЦК України).
   Зазначається узгоджена сторонами грошова сума, що сплачується за квартиру.
6. Перелік осіб, які у квартирі, які зберігають право користування квартирою після вчинення угоди, із зазначенням прав цих осіб користування квартирою (п.1 ст.558 ДК РФ).
   Перераховуються члени сім'ї Продавця, які на момент угоди залишаються ще «прописаними» у квартирі, та вказується зобов'язання та терміни їхньої «виписки» після угоди (таке, як правило, відбувається при альтернативних угодах).

Якщо права на квартиру обмежені, це також обов'язково вказується в договорі, інакше може бути відмовлено в реєстрації.

Договори купівлі-продажу квартири (ДКП)

Крім істотних умов, у ДКП, як правило, вказується низка додаткових умов та відомостей, кількість та склад яких залежать від конкретної угоди та побажань сторін, а також від грамотності юриста, який складає договір. Ці додаткові умови хоч і не є обов'язковими (тобто їх не обов'язково вказувати в договорі), але якщо вони зазначені, то вони мають ту саму силу, і несуть у собі ті самі юридичні наслідки, що й основні (істотні) умови.

Кожна фраза у договорі має значення. І саме додаткові умови договору відображають нюанси та особливості конкретної угоди, а також вимоги та побажання її учасників.

Зокрема, у Договорі купівлі-продажу квартири вказують такі додаткові умови, відомості та зобов'язання сторін:

За згодою сторін у договорі також можуть зазначатися додаткові зобов'язання, підтвердження, гарантії, а також неустойки та штрафні санкції для кожної із сторін на випадок невиконання зобов'язань.

Взагалі, у договорі можуть бути зазначені будь-які додаткові умови, узгоджені сторонами правочину, аби вони не суперечили закону та суті самого договору.

Правила застосування Договорів купівлі-продажу нерухомості регламентуються Цивільним Кодексом РФ, зокрема, статтями 549 - 558.

Якщо ДКП містить кілька аркушів, то всі вони мають бути прошиті, скріплені між собою та завірені підписами сторін.

Договір купівлі-продажу квартири укладається та підписується, як мінімум, у 3-х примірниках: по одному примірнику для кожної сторони договору, та один примірник – для реєстратора (УФРС).

Фактичне виконання умов за договором (виконання зобов'язань) фіксується шляхом підписання Акту приймання-передачі квартири.

Етапи операції купівлі-продажу

Здійснення договору купівлі-продажу з подальшим оформленням договору регулюється нормами ст. 454 ГК РФ.

Стаття закріплює процедуру здійснення угоди, відповідно до якої покупець повинен передати об'єкт нерухомості у власність, а продавець прийняти його та сплатити за нього кошти.

Ціна угоди має бути узгоджена контрагентами до вчинення угоди.

За встановленими правилами процедура укладання купівлі-продажу нерухомості відбувається поетапно.

Етапи угоди включають:

1. Укладання попередньої угоди про купівлю-продаж;
2. Підписання основного договору;
3. Передача житла покупцю, підписання акта приймання-передачі;
4. Завершення розрахунків між сторонами;
5. Вчинення державної реєстрації угоди в Росреєстрі та отримання витягу з ЄДРН.

Що необхідно перевірити перед укладанням угоди

Перед укладанням угоди купівлі-продажу необхідна перевірка:

• продавця;
• справжності документів;
• наявності обтяження квартири.

Перевірка власників квартири та продавця

Перед оформленням правочину важливим кроком є ​​перевірка продавця нерухомості. Для цього необхідно:

1. Подивитись паспорт продавця, переконатися у його справжності.
2. Дізнатись про кількість власників квартири, а також про підставу її придбання. Зазначені відомості надаються у Росреєстрі.

Примітка. Якщо квартира перейшла продавцю у спадок – слід дізнатися у нотаріуса про наявність інших спадкоємців.

1. Якщо власник квартири та продавець – різні особи, необхідно перевірити наявність довіреності, що дає право останньому на відчуження квартири. При цьому вона має бути нотаріально завірена.

Справжність документів

Справжність документів - ключовий момент, на який варто звернути увагу при купівлі квартири. Підроблені та недійсні папери можуть стати причиною незаконного правочину, що згодом призведе до судового розгляду та визнання договору недійсним.

Особливу увагу варто звернути на достовірність таких документів, як:

• договір, на підставі якого продавець отримав право власності (договір дарування, купівлі-продажу, міни, наслідування тощо);
• довідки, що підтверджують відсутність обтяження житла (список осіб, які прописані у квартирі);
• договір іпотеки (якщо житло куплено за іпотечним кредитуванням);
• паспорт продавця.

Підробка цих документів означатиме, що квартиру намагаються продати у незаконний спосіб.

Наявність обтяження квартири

Обтяження – це обмеження на квартиру, яке існує незалежно від зміни власника. Таке житло важко продати. Тому багато продавців йдуть на хитрощі, замовчуючи його наявність.

Примітка. Відомості про наявність обтяження наведені у виписці з Єдиного державного реєстру нерухомості (ЄДРН).

Таблиця 4. Види обтяження житла

Вид	Примітка
Іпотека	Невиплачене іпотечне кредитування, внаслідок якого майно перебуває під заставою, може стати на заваді його продажу
Оренда	Продаж житлового приміщення у той момент, коли воно здається в оренду іншим громадянам
Рента (договір, на підставі якого громадянин забезпечує власника всім необхідним протягом життя або певного терміну. ​​Натомість він отримує у власність його квартиру)	Продаж квартири, яка має в майбутньому перейти до нового господаря, неприйнятна
Арешт	Продати житло, яке перебуває під арештом, проблематично. Причина арешту – відсутність оплати рахунків та послуг тривалий час. У цьому випадку обмеження будуть застосовані з боку державних служб
Довірче управління	Довірче управління означає нагляд за власністю сторонньої особи визначений термін. У цей період він має право на проживання у квартирі

Відсутність боргів, арештів та заборон

Заборгованість числиться за власником, а чи не його приміщенням. Насправді часто виникають спірні ситуації після переходу права власності. Розмір боргу чи його відсутність доцільно врахувати, коли оформляєте договір купівлі-продажу з іпотекою. За наявності арешту власності або інших обтяжень ви побачите їх у виписці з ЄДРН. Довідка про відсутність заборгованості з послуг ЖКГ видається до МФЦ або компанії, яка обслуговує будівлю (наприклад, КК).

Малоймовірно, що банк схвалить іпотеку за наявності заборгованості з комунальних послуг. Але розгляньте такі варіанти:

• прописати у договорі обов'язок продавця направити аванс на погашення заборгованості, що буде підтверджено довідкою про погашення;
• купівля нерухомості разом із боргом, причому ціна договору пропорційно зменшується; Пам'ятайте, іпотечний кредит не покриватиме борг продавця.

Про те, як купувати або продавати нерухомість, яка в заставі у банку, і правильно оцінити ризики, можна почитати в іншій статті: Продаж або купівля нерухомості під заставою.

На наявність або відсутність арештів та заборон перевіряє банк, запитуючи виписку ЄДРН в електронному вигляді.

Виписку в електронному вигляді Клієнт може запросити і сам на сайті Росреєстру (rosreestr.ru), щоб переконатися у відсутності обмежень.

Оформлення договору купівлі-продажу квартири у 2019 році

Укласти договір купівлі-продажу нерухомості можна трьома способами:

• Самостійно. І тут продавець і покупець, не вдаючись до послуг посередників, самі домовляються про ключові умови і становлять договір. Вони ж і подають заяви на реєстрацію переходу права та реєстрацію права до Росреєстру.
• Оформлення нотаріуса. Воно потрібне у певних законом випадках або за бажання сторін. Нотаріус перевірить дієздатність учасників угоди, проконсультує про наслідки та важливі нюанси та нестиме відповідальність за законність.
• З допомогою рієлтора. Фахівець із нерухомості може супроводжувати всю угоду цілком або певні її етапи. Він зв'яже один з одним продавця та покупця, організує показ квартири та переговори, перевірить історію попередніх угод по квартирі, юридичну та правову чистоту.

При самостійному оформленні можна добре заощадити час та гроші, але звернення до фахівців допоможе убезпечити угоду та зберегти сили в обмін на оплату їхніх послуг.

Продати або купити квартиру можна як за готівку, так і за допомогою іпотеки. Відмінностей у договорі буде небагато – додадуться пункти, пов'язані з іпотекою, такі як розмір кредиту, наприклад. Крім того, іпотека передбачає обов'язкову оцінку заставного житла.

У договорі купівлі-продажу виходячи з положень ЦК зазначаються:

• дані про сторони правочину;
• конкретизуюча інформація про квартиру:
• ціна;
• порядок розрахунків покупця із продавцем.

Попередній договір купівлі-продажу квартири

Також ви можете придбати докладну консультацію щодо заповнення шаблону договору з урахуванням обставин вашої угоди та вже адаптований шаблон до неї. Вам прийде лист на електронну пошту з посиланням на перегляд консультації та посиланням на завантаження адаптованого шаблону попереднього договору.

Звичайно для кожної угоди з нерухомістю потрібен індивідуальний договір, адже ваш підпис під ним коштує грошей та чималих.

Розірвання попереднього договору

Розірвання будь-якого договору, та попереднього у тому числі, відбувається:

• За взаємною згодою сторін;
• При неправильному оформленні;
• У разі невиконання учасниками договору своїх зобов'язань. Про іпотечний кредит та довіру у цьому випадку розмови не ведуть.

Дати та термін дії

Перша дата, яка зазвичай прописується відразу під шапкою, – дата складання та підписання угоди. Саме з неї починається відлік дії договору.

Друга дата, що прописується у документі – день або термін укладання основної угоди. Якщо конкретизувати цю дату сторони не можуть, укладання основного договору купівлі-продажу має відбутися протягом року з дня першої дати. Якщо та й інша сторона не встигла підготуватися до угоди у визначений термін, вони можуть домовитися одна з одною та призначити нову дату.

Така м'якість можлива, якщо покупка квартири для покупця не становить фінансових труднощів. У договорі купівлі-продажу квартири за іпотекою дата укладання основної угоди завжди вказана і не може бути перенесена. Інакше банк відмовить покупцеві в іпотечному кредитуванні та занесе до списку ненадійних клієнтів.

Відомості про продавця та покупця

Обов'язкові вимоги до вказівки особистих даних у договорі однакові у тому й іншого контрагента.

• Прізвище ім'я по батькові;
• Громадянство;
• Рік народження;
• Номер та серія паспорта, ким і коли виданий;
• Реєстрація на адресу проживання.

Якщо продавців/покупців декілька – квартиру продають/купують, наприклад, подружжя – особисті дані мають бути вказані у порядковій послідовності на кожного.

Якщо одну із сторін представляє інша людина (третя особа) за довіреністю, у попередньому договорі купівлі-продажу зазначаються реквізити довіреності, завіреної у нотаріуса.

Відомості про об'єкт

Об'єктом або предметом договору купівлі-продажу називають квартиру, яку покупець має намір купити у продавця з використанням іпотеки. Чим більше наданої інформації про квартиру, тим точніше буде її оцінка і надійніший шанс отримати схвалення на суму кредиту, що запитується.

У договорі мають бути зазначені:

1. Тип будинку:

• Багатоквартирний;
• Малоповерховий;
• Заміський;
• Рік його побудови.

1. Розташування та характеристика об'єкта:

• Точна адреса із зазначенням населеного пункту, району, області, вулиці, номерів будинку та квартири;
• Поверх, де знаходиться квартира та поверховість будинку;
• Загальна/житлова площа;
• Кількість кімнат (метрів, частки).

1. Стан об'єкта (ремонт, без ремонту, у якому стані комунікації) з описом предметів, меблів, що переходять до покупця.
2. Відсутність обтяжень:

• Квартира не перебуває під арештом, немає позову, немає судового рішення;
• На квартирі висить іпотека, квартира над заставі;
• На квартиру не оформлена рента;
• Квартира не орендована та не здана в оренду.

Угода про задаток

Якщо за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості Ви передаєте завдаток, для забезпечення виконання сторонами угоди попередніх домовленостей - Угода про завдаток є обов'язковим документом, інакше суд (у разі операції, що не відбулася) визнає завдаток авансом!

Акт прийому-передачі

Необхідно провести як юридичну реєстрацію переходу права власності, а й
фактичну. І тому оформляється акт приема-передачи. У ньому зазначається, яке майно передано, у якому стані. Цей документ фіксує виконання зобов'язань за договором та є його доповненням.

Документ складається за допомогою юриста, але знаючи, як виглядає акт, можна підготувати його самостійно.

Після підписання передавального акта вся відповідальність за квартиру (зокрема оплата комунальних платежів) переходить до покупця.

Приклад акта приймання-передачі квартири

Передавальний акт може бути підписаний до або після реєстрації переходу права власності. У деяких регіонах реєстраційні дії без акта не провадяться, тому в Основному договорі рекомендується окремим пунктом прописати можливість оформлення акта після реєстрації.

Термін дії

Договір купівлі-продажу дійсний доти, доки не виконані всі перелічені в ньому умови. Це правило обумовлено п. 3 ст. 425 ГК РФ.

Якщо гроші передані продавцю, а покупець отримав усі документи на квартиру та зареєстрував перехід права власності, угоду можна вважати завершеною. Однак бувають курйозні ситуації, коли документ містить умови, що обмежують дії нового власника. Наприклад, одним із пунктів може бути умова не заводити собаку або не проводити ремонтні роботи у вихідні дні. Поки їх виконання буде актуальним, угода вважається чинною.

Важливо

Навіть після закінчення терміну дії договору сторони відповідають за порушення його умов.

Поки договір не виконано, тобто, не здійснено його реєстрацію, сторони можуть скасувати угоду у погоджувальному порядку. Після виконання договору скасувати його вже не вдасться. Доведеться або звертатися до суду, або проводити зворотний правочин.

Позов про відміну купівлі-продажу можна подавати протягом 3 років з моменту вчинення правочину, проте термін звернення може бути продовжений, якщо раніше сторона не знала про порушення своїх прав.

Скільки має бути екземплярів

Угода складається як мінімум у 3 екземплярах. Один зберігається в Росреєстрі, другий видається на руки Продавцю, а третій - Покупцю.

Якщо продавців або покупців кілька, тобто продається квартира, що перебуває у спільній частковій власності, кількість договорів повинна дорівнювати кількості учасників угоди.

З якого моменту договір вважається укладеним

Відповідно до ст. 433 ГК РФ, договір вважається укладеним, якщо:

• оферта (пропозиція укласти угоду) була прийнята іншою стороною, було досягнуто домовленості щодо всіх пунктів документа;
• майно передано відповідно до обумовлених умов.

Відсутність держреєстрації не може бути підставою для визнання договору недійсним. Тобто до реєстрації покупець вже є Власником майна, але не може їм фактично розпоряджатися (Постанова Пленуму ЗС РФ 10/22 від 29.04.2010 р.).

Де подивитись, як дізнатися номер договору купівлі-продажу квартири

Найчастіше номер договору не позначається. Якщо номери немає, але потрібно його поставити, пишеться «б/н».

При необхідності вказати реєстраційний номер, слід звернути увагу на друк Росреєстру.

На ній буде вказано дату та номер реєстрації.

Розрахунки за договором купівлі-продажу з іпотекою

У договорі розписано порядок перерахування власних та кредитних коштів, чим докладніше, тим менше питань виникне при подальшому оформленні. Основні ризики для покупця та продавця криються в умовах повернення авансового платежу у разі, якщо правочин не відбудеться. Винна сторона може залишитись без завдатку, а також сплатити штраф. Відстоюйте свої інтереси. Варіанти відповідальності:

• аванс залишається у продавця, якщо купівля-продаж не відбулася з вини покупця;
• продавець повертає завдаток у подвійному розмірі (або з іншим штрафом), якщо він винен;
• аванс повертається без штрафів, незалежно, чия вина – така умова зустрічається рідко.

Ви можете наполягати на докладному описі, які події маються на увазі, щоб уникнути двозначності формулювань.

Передачу першого внеску сторони часто документально оформлюють за попереднім договором. При цьому форма Попереднього договору має бути такою самою як і основною, тобто якщо для основного Договору передбачена нотаріальна форма, то попередній договір має бути нотаріальним. Документ має меншу юридичну чинність, ніж основний договір купівлі-продажу з іпотекою. Він закріплює на папері наміри сторін, позбавляє необхідності переузгоджувати ключові дати основної угоди, які складно прорахувати на етапі збору довідок. Також передача початкового внеску може бути підтверджена розпискою.

Ніколи не підписуйте договір купівлі – продажу якщо прописано, що розрахунки повністю зроблено, а за фактом гроші не передані. Краще прописати у договорі саме той спосіб розрахунків, який буде фактично.

Від чого залежить ціна оформлення угод з нерухомістю – огляд факторів, що впливають на вартість

На ціну впливає складність процедури, вартість об'єкта, тривалість проведення. З іншого боку, значної ролі у ціноутворенні грає спосіб оформлення угоди. Звернення до нотаріуса потребує великих витрат. До цього необхідно додати згоду від чоловіка, яке коштує 1000 рублів.

Величина державного мита при самій реєстрації визначена податковим кодексом і залежить від виду об'єкта. Пропоную докладніше розглянути три основні фактори, що впливають на ціну оформлення угод з нерухомістю.

Вартість об'єкту нерухомості

Сума правочину відіграє велику роль при оформленні права власності. Читайте про цю процедуру докладну статтю. Це стосується не так Державного мита, як розрахунку вартості послуг третіх осіб. Наприклад, нотаріусу треба заплатити певний відсоток вартості реалізованого житла.

При зверненні до юристів щодо оформлення угод з нерухомістю тариф на їхні послуги теж розраховується виходячи із суми угоди, хоч і не завжди.

Складність процедури

Важливу роль ціноутворенні грає складність самої процедури оформлення документів при угодах з нерухомістю. Справа в тому, що багато об'єктів не забезпечені всією необхідною документацією, яка має бути під час реєстрації. Зокрема, можуть бути відсутні технічні паспорти, кадастрові схеми та інші важливі документи.

Іноді виникають ситуації, у яких об'єкт угоди стає об'єктом суперечки між родичами чи спадкоємцями. Врегулювання таких ситуації також потребує грошових вкладень. Тому, чим більше таких складнощів, тим вища вартість послуг юриста з нерухомості.

Тимчасові витрати

Часто для оформлення угоди потрібно витратити більше часу, ніж потрібно у звичайній ситуації. Наприклад, коли власники чи спадкоємці проживають у різних містах, і для їх прибуття потрібен час. Іноді, щоб зареєструвати нерухомість, потрібно домогтися в суді права на це. Такі судові питання також швидко не вирішуються. Чим триваліший термін, тим більше треба заплатити.

Де можна оформити, скласти, де реєструють договір

Скласти договір можна одним із способів:

• самостійно;
• за допомогою рієлтора;
• за допомогою юриста;
• у нотаріуса.

Ріелтор не повинен мати юридичної освіти, тому в питаннях укладання договорів представник агентства може бути некомпетентним. Рієлтор зазвичай має «заготівлю» угоди, яку він може віддати Продавцю та Покупцю, а заповнюється документ вже безпосередньо в юридичному відділі організації.

Перевірка нотаріуса ретельніша, а значить сторони у більшій безпеці.

Якщо довірити оформлення нотаріуса, він зробить таку роботу:

1. З'ясує обставини здійснення продажу. Оформить не типовий договір, а пов'язаний з особливостями правочину з урахуванням інтересів обох сторін.
2. Грунтуючись на власному досвіді, внесе пункти, необхідні зниження ризику розірвання угоди.

Крім перерахованого, нотаріус може давати свідчення з приводу осудності, дієздатності осіб, тож оскаржити документ буде неможливо.

Одна з переваг оформлення правочину через нотаріуса – можливість проведення розрахунків через його спеціальний депозитарний рахунок.

Аналогічні послуги надає юрист, з тією різницею, що поставити нотаріальне посвідчення він не зможе. Проте за надання допомоги юристом чистота угоди буде гарантована.

Чи підлягає державній реєстрації договір купівлі-продажу квартири

Держреєстрацію договору купівлі-продажу передбачено п. 2 ст. 558 ЦК України, однак у статті є примітка. Якщо його було укладено після 01.03.2013 р., держреєстрація не потрібна.

Звернутися до Росреєстру все ж таки доведеться для реєстрації переходу права власності, про що вноситься запис до ЄДРН. Ось тут договір стане в нагоді, без нього зміни не внесуть.

На даний момент для підтвердження права власності необхідно отримати витяг ЄДРН. Раніше видані свідоцтва про державну реєстрацію залишаються дійсними.

Якщо один із контрагентів відмовляється звертатися до Росреєстру, можна подати скаргу до суду. В результаті виноситься рішення про держреєстрацію, а власник, який так ухиляється, буде зобов'язаний відшкодувати другій стороні збитки, викликані затримкою.

Особливі випадки відчуження

Продаж цілої квартири одному Покупцеві

Пайовики складають загальний договір купівлі-продажу. До документа всі вони вносяться як «Продавці». Кожному з них також доведеться проставити в договорі свій підпис. Як «ціна» вказується вартість всієї квартири – згодом виручені гроші поділяються між колишніми власниками пропорційно їхнім часткам. При цьому дотримуватись переважного права покупки щодо один одного не потрібно. За перереєстрацію права власності в Росреєстрі Покупець (новий власник) сплачує лише одне держмито.

Продаж квартири дрібними частками

У цьому випадку не має значення, чи нерухомість відчужується на користь одного Покупця або декількох різних Покупців. Кожен Продавець укладає з Покупцем новий договір купівлі-продажу, вказуючи як ціну вартість конкретно своєї частки. Переважне право купівлі має бути враховане всіма співвласниками - один щодо одного.

За перереєстрацію права власності в Росреєстрі Покупцеві знадобиться сплатити стільки держмита, скільки окремих договорів буде укладено між ним та Продавцями. Якщо ж у рамках загального договору купівлі-продажу вказується кілька Покупців, то держмито ділиться (або пропорційно їх часткам, або за принципом рівної сплати - наприклад, з кожного по 500 рублів).

Купівля-продаж між подружжям

Тут виникають деякі особливості, пов'язані з поняттям «володіння спільно нажитим майном». Наприклад, дружина, яка викупила частку квартири, зможе одночасно з цим претендувати на половину коштів, яку сама заплатить своєму чоловікові. У такому разі весь процес купівлі-продажу втрачає сенс.

Щоб уникнути абсурдності угоди, подружжю слід спочатку розділити спільно нажите майно (тобто. виділити свої точні частки), та був – оформити шлюбний договір роздільному володінні нажитим з укладення даного документа. Обидві ці процедури можна провести добровільно в кабінеті нотаріуса. Після здійснення цих кроків подружжя стане самостійними суб'єктами і зможе розпоряджатися своїми частками, в т.ч. - Продавати їх на користь один одного. Договір купівлі-продажу складатиметься у стандартній формі.

Первинне житло

Для придбання житла у новобудові необхідно взяти кредит на його придбання у банку. Але для цього потрібно виконати певні вимоги.

Чи можна придбати житло в кредит без початкового внеску, дивіться у статті: квартира в іпотеку без початкового внеску.

Часто вимога банку зводиться до купівлі квартири в акредитованої будівельної компанії шляхом укладання з нею попереднього договору.

Процедура оформлення іпотечного кредиту у забудовника:

Попередній договір повинен містити істотні умови основної угоди купівлі-продажу, наприклад, про суму початкового внеску, строки внесення і т.д.

Забудовники під час укладання попереднього договору на купівлю квартири в новобудові часто не прописують свою відповідальність у разі несвоєчасного введення будинку в експлуатацію.

Попередній договір повинен містити точну адресу предмета договору, що дозволяє ідентифікувати житлову площу, що купується.

Купівля-продаж між родичами

Якщо родич одночасно є і співвласником, то переважне право купівлі вважається врахованим та реалізованим. Якщо ж родич не належить до співвласників, то спочатку Продавцю знадобиться дотриматися права переважної купівлі, яким володіють інші співвласники. Тільки за їх відмови від частки її можна буде реалізувати на користь родича.

Якими б довірчими не були стосунки між близькими людьми, укладати договір знадобиться за всіма правилами. Необхідно в установленому порядку зафіксувати і передачу частки, і передачу грошей (наприклад, шляхом складання передавального акта та розписки про одержання коштів).

Неповнолітня/недієздатна/обмежено дієздатна особа у ролі Продавця

У цьому випадку свою згоду на проведення угоди мають надати Органи опіки та піклування. Співробітники ООП покликані стежити, щоб власник не втратив свою частку безповоротно. Він має отримати або збережені на іменному банківському рахунку кошти, або рівнозначну частку іншому місці.

За подання заяви до ОВП відповідальні законні представники неповнолітньої/недієздатної/обмеженої дієздатної особи. Якщо власник має 2 батьків (усиновителів, опікунів, піклувальників), то заява має бути подана ними разом. Пайовик старше 14 років доповнює заяву своєю письмовою згодою на проведення угоди. Дозвіл або мотивована відмова видається співробітниками ОВП протягом 15 календарних днів після отримання заяви.

Відповідно до п. 3 ст. 37 ДК РФ, законний представник неповнолітньої/недієздатної/обмежено дієздатної особи не може укладати майнові угоди зі своїм підопічним. Дозволено лише дарування, причому від батька, усиновлювача, опікуна чи піклувальника стосовно підопічного, але не навпаки.

Законний представник також не має права виступати від особи свого підопічного, якщо друга сторона угоди – це чоловік/дружина/інший близький родич законного представника. За бажання провести таку майнову угоду законному представнику знадобиться звернутися до ОВП. Саме цей орган проаналізує, наскільки доцільною є подібна купівля-продаж. Співробітники установи тимчасово візьмуть себе обов'язки щодо законного представництва неповнолітньої/недієздатної/обмежено дієздатної особи.

Як оформити складну угоду з нерухомістю - переводимо житлове приміщення у нежитлове за 4 кроки

Досі ми з вами розглядали більш-менш прості угоди з нерухомістю. Це не означає, що всі без винятку об'єкти так легко реєструються.

Існують так звані «складні» угоди з нерухомістю, оформлення яких потребує додаткових зусиль.

Пропоную розглянути практично питання переведення житлового приміщення в нежитлове. Така спокуса з'являється у тих власників, житло яких розташоване на першому поверсі будівлі, але не використовується за призначенням. Якщо перевести квартиру у статус нежитлового приміщення, можна вигідно здавати її в оренду юридичним особам чи індивідуальним підприємцям.

Збираємо документи та звертаємось до відповідних інстанцій

Перш ніж зайнятися цією справою, необхідно усвідомити правила, чітко прописані в житловому кодексі.

Коли не можна переводити квартиру в нежитловий статус:

• якщо в приміщенні не можна обладнати окремий вхід, крім під'їзду;
• якщо ви хочете перевести не всю квартиру повністю, а лише окремі кімнати;
• якщо квартиру передано в оренду або перебуває в заставі;
• якщо вона знаходиться не на першому поверсі багатоквартирного будинку.

Щоб провести всю цю процедуру, потрібно зібрати певний пакет документів, але рішення ухвалюватиме уповноважений орган, і воно не завжди буває позитивним.

Документи:

• Заява;
• документ про право власності;
• техпаспорт;
• план перепланування;
• поверховий план будинку.

Крім того, чиновники мають право вимагати від власника надати згоду інших мешканців будинку, інтереси яких можуть бути порушені.

Звертаємось до БТІ для визначення вартості перекладу

Мало подати документи на переведення житлового приміщення до нежитлового. Потрібно ще подати докладний план майбутнього нежитлового приміщення. Для цього спочатку зверніться до БТІ, де здійснять повний розрахунок вартості послуг. Там же дізнавайтеся про величину держмита.

Змінюємо планування та погоджуємо дії з компетентними органами

Якщо для майбутнього нежитлового приміщення потрібне інше планування, то на реконструкцію треба отримати дозвіл у будівельному відділі свого муніципалітету. На місце вийде фахівець у галузі будівництва та архітектури, який обстежить квартиру та дасть висновок на предмет можливості чи неможливості зробити перепланування за вашим ескізом.

Оформляємо право власності на нежитлове приміщення

Після того, як ви зробите реконструкцію, потрібно викликати співробітників БТІ, які проведуть усі виміри та виготовлять новий технічний паспорт на це приміщення. Потім звертайтеся до Росреєстру або МФЦ із заявою про реєстрацію вже нежитлового приміщення.

Як відбувається передача грошей під час укладання угод з нерухомістю

Так як при здійсненні угод з нерухомістю не уникнути етапу передачі грошей, це питання варто розглянути докладніше.

Здебільшого у таких угодах фігурують солідні грошові суми, передача яких має здійснюватися максимально безпечно. Навряд чи хтось наважиться сьогодні робити розрахунок готівкою в кілька мільйонів рублів, ніяк не убезпечивши себе.

Альтернативою стане безготівковий переказ на банківський рахунок, що іноді потрібне при іпотеці або оформленні квартири у власність у новобудові, яка була придбана з використанням бюджетних коштів за однією з державних житлових програм. Можна розрахуватись і готівкою такими способами.

Банківський осередок (депозитарій)

Банківський осередок у спеціальному сховищі (депозитарії) орендує покупець. Туди він закладає необхідну суму у присутності продавця. Після цього сторони підписують угоду про користування цим осередком. По ньому продавець зможе забрати гроші з осередку лише після реєстрації нерухомості.

Якщо з якоїсь причини оформлення права власності не відбулося, покупець зможе безперешкодно вилучити гроші. Продавця допустять до осередку лише з паспортом та документами, що підтверджують перехід права власності покупцю. Оренда банківського осередку для угоди з нерухомістю гарантує безпеку та виключає шахрайство.

Депозит у нотаріуса

Це також надійний, але досить дорогий спосіб передачі грошей. Сам по собі він коштує всього 1500 рублів, але при цьому угода з нерухомістю у нотаріуса та оформлення згоди чоловіка на неї обійдуться ще приблизно 20 тис. рублів, залежно від суми угоди.

Суть депозиту у нотаріуса полягає в тому, що гроші покупець переказує на його банківський рахунок. Потім нотаріус засвідчує договір, у якому відображено умови переказу грошей продавцю. Найчастіше це закінчення процедури реєстрації в Росреєстрі. Якщо з якоїсь причини оформлення права власності на квартиру не відбулося, нотаріус поверне гроші на рахунок покупця.

Акредитив

Цим способом користуються рідко, тому що він надто складний і не всі його банки застосовують. За своєю суттю він подібний до передачі грошей через комірку. Однак тут взаєморозрахунки проводяться в безготівковій формі з рахунку покупця на рахунок продавця, який може просто перевести в готівку гроші після завершення процедури реєстрації об'єкта.

За іпотекою

Для оформлення позики вам потрібно зібрати необхідний пакет документів та віднести його до банку. Далі слід обрати квартиру. Вона має відповідати технічним нормам та санітарним правилам. Після того, як банк схвалить вашу заявку, ви отримуєте кошти, які повинні витратити строго за призначенням.

Будьте уважні, на квартиру не повинні бути накладені обтяження. Продавець отримує заслужені гроші за квартиру, а покупець упродовж встановленого іпотечного терміну (зазвичай він становить 15–20 років) виплачує щомісячні платежі.

З материнським капіталом

Закон дозволяє за допомогою маткапіталу покращити житлові умови сім'ї. Для цього ви маєте бути власником сертифікату - іменного документа державного зразка з унікальним номером.

Якщо угода реалізується із залученням таких коштів, номер сертифіката завжди вказується у договорі.

Якщо ви вже обрали квартиру, то після укладання угоди на купівлю-продаж необхідно звернутися до територіального органу Пенсійного фонду РФ із заявою. У ньому ви вказуєте мету, яку гроші будуть витрачені. Також до заяви ви додаєте всі необхідні документи.

По переуступці

Схема угоди купівлі-продажу квартири за допомогою переуступки виглядає так. З її допомогою новий покупець, здійснюючи виплати за договором переуступки, набуває прав та обов'язків за договором із забудовником.

Переуступку складно назвати способом купівлі-продажу. Скоріше це інструмент, за допомогою якого змінюється сторона (пайовик або покупець) у договорі із забудовником. Найчастіше вона поширюється на первинному ринку нерухомості.

Додаткові запитання

Як продати та купити квартиру одночасно та оформити документи

Часто купівля квартири проходить не з нуля, а після перепродажу іншої нерухомості. Наприклад, батьки продають свою велику житлоплощу, щоб купити собі та дітям окреме житло, або сім'я продає однушку щоб з доплатою купити більш просторий варіант. У будь-якому разі порядок дій не змінюється: покупець шукає потрібну квартиру, перевіряє документи власника та обговорює з ним порядок угоди, але разом з цим дає оголошення про продаж власного житла. Щоб процес купівлі-продажу пройшов злагоджено і згідно із законом, зазвичай звертаються за допомогою до ріелторів. Вони знають про всі доступні пропозиції на ринку, можуть швидко підібрати житло, що підходить для покупки, а через базу клієнтів одночасно знайдуть покупця на квартиру клієнта.

Чи можна купити муніципальну квартиру

Муніципальна нерухомість – власність держави. Продаж такої квартири може проходити тільки після приватизації, але в такому разі житло втрачає статус муніципального та переходить у приватну власність. Тому:

1. якщо ви проживаєте у муніципальній квартирі за договором соцнайму та ще не використовували своє право на приватизацію - скористайтеся ним та отримайте житло у власність без оплати;
2. якщо ви вже використали своє право на безоплатну приватизацію, можете викупити нерухомість за середньоринковою ціною у держави;
3. Якщо вам пропонують купити муніципальну квартиру у мешканців, які не є її власниками, не погоджуйтесь – це обман.

Чи варто купувати квартири на торгах

Існує кілька причин для реалізації нерухомості через торги, серед них порушення позичальником умов договору із кредитором, а також продаж майна компаній, які оголосили себе банкрутом. Зазвичай на торгах з банкрутства держава продає житло, яке було у власності юридичних осіб, підприємств або конфісковано за несплату комунальних та інших послуг. Заставну квартиру на аукціоні банку продають, щоб закрити кредит, який не в змозі виплачувати позичальник.

Початкова ціна нерухомості на торгах зазвичай на 5-10% дешевша за ринкову вартість, що дозволяє недорого придбати житло. Однак, слід пам'ятати, що купівля квартир з торгів приставів пов'язана з ризиком:

1. покупець заставної банківської квартири може зіткнутися із судовими позовами колишнього власника;
2. на особовому рахунку нерухомості можуть бути борги за комунальні послуги;
3. часто виникають проблеми з реєстрацією мешканців: виписати колишнього власника можна через суд, проте якщо прописка поширюється на неповнолітню дитину, виписати та виселити її ніхто не має права;
4. на об'єкті може бути обтяження, яке не вдалося виявити в ході попереднього оформлення документів: наприклад, підприємство надавало власне приміщення для проживання працівникам, фірма збанкрутувала та приміщення виставили на аукціон, але виселяти мешканців, які потребують житла, без надання альтернативи незаконно.

Купити квартиру з обтяженням банку без ризику допоможе спеціаліст з нерухомості.

Як купити квартиру в іншому місті без проблем

Необхідність придбати житло в іншому місті може бути спричинена зміною роботи, особливостями ведення бізнесу, ситуацією в країні чи регіоні. Щоб самостійно та без ризику провести таку угоду, необхідно виділити час, вивчити вартість нерухомості у регіоні, приїхати до міста для перегляду варіантів та оформлення документів. Щоб без ризику та втрати часу купити житло в іншому місті, зверніться за допомогою до агентства нерухомості, яке має філії чи співробітників у різних регіонах. Як правило, такі ділові зв'язки існують між членами Російської гільдії ріелторів або членами спеціально створених професійних ділових співтовариств.

Як купити житло в іпотеку

Іпотеку, або кредит під заставу нерухомості, можна використовувати як для покупки новобудов, так і для вторинного житла. Порівняно з угодою купівлі продажу, у якій беруть участь двоє - продавець і покупець - в іпотеці задіяна третя сторона - банк.

Порядок іпотечної угоди:

1. Позичальник підтверджує свою платоспроможність.
2. Вибирає квартиру, яка відповідає його вимогам до площі, поверху, оздоблення та підходить за ціною.
3. Подає документи на квартиру до банку.
4. Банк розглядає заявку та наданий пакет документів, у разі схвалення видає кредит.

При оформленні іпотеки на новобудову забудовник зазвичай пропонує готові програми та схеми кредитування від партнерів. Ви можете скористатися однією з них, що заощадить час, або звернутися до іншої кредитної організації. При покупці вторинної нерухомості в іпотеку кредитора потрібно шукати самостійно.

Існує ряд стандартних та індивідуальних умов, які банки висувають до позичальників. До стандартних критеріїв оцінки відносять:

▪ громадянство РФ;

▪ вік від 20-21 року в момент оформлення договору та до 65-75 років у момент погашення боргу;

▪ робочий стаж від 6 місяців;

▪ рівень доходу, який, крім основних витрат сім'ї, дозволить регулярно погашати позику, відсотки за ним.

У деяких банках видають кредити клієнтам молодше 21 року, із середнім та низьким рівнем офіційного доходу. Наприклад, Ощадбанк і Транскапіталбанк надають своїм клієнтам можливість погашати позику до 75 років, а Радком - до 85 років. Лояльні умови оцінки позичальників зазвичай діють на іпотечні програми з менш вигідними умовами: з коротким періодом кредитування, великим першим внеском та переплатою.

Щоб подати заявку на отримання іпотечної позики необхідно написати заяву за формою банку та передати на перевірку документи:

1. копії паспорта та ідентифікаційного коду;
2. довідку про доходи та копію трудової книжки;
3. аналогічні документи співпозичальників, за умови їхнього залучення до угоди.

Якщо в якості першого внеску планується використовувати сертифікат материнського капіталу або накопичення військової іпотеки, до банку передають відповідні сертифікати та виписки з рахунку. Перелік документів може відрізнятись, точний список видадуть співробітники банку.

Можливі зустрічі із шахраями

При придбанні квартири в новобудові, у вас буде мінімум проблем із пошуком надійної фірми, яка займається продажем житла. Однак при самостійному придбанні вторинного житла, у вас можуть виникнути деякі проблеми з аферистами. Існує безліч підводних каменів при оформленні такої угоди.

Попередній договір купівлі-продажу може захистити вас у тому випадку, якщо продавець шукатиме вигіднішого покупця (зразок попереднього договору). При оформленні договору про завдаток слід обговорити ціну квартири, крайній термін складання документів про купівлю-продаж та розмір завдатку. Дата виселення колишнього власника також важлива.

Перед оформленням правочину слід перевірити документацію на юридичну чистоту. Мається на увазі перевірка житла на законність заснування продажу нерухомості. Якщо такої можливості немає, вас можуть обдурити. Особливого значення має житлова площа, де мало місце обмеження прав неповнолітніх. У разі виявлення такого факту суд може визнати правочин недійсним.

Досить поширеною махінацією є продаж житла після того, як його власник помер. І тут угода недійсна з укладання. Слід також ретельно відстежити моменти, коли деякі громадяни можуть мати право претендувати на частку у цій квартирі після продажу (що повернулися з місць ув'язнення тощо). У цьому може допомогти домова книга паспортного столу.

Під час передачі грошей слід бути дуже уважним. Для цього часто орендують осередки в банках. Це дозволяє максимально убезпечити себе. Досить часто банки дають доступ власникам квартири до осередку лише після укладання державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомості. Міра є цілком прийнятною та користується великою популярністю серед покупців.

Якщо Ви не впевнені в уникненні всіх неприємностей, пов'язаних з шахраями, слід звернутися до надійного агентства, яке забезпечить оформлення угоди з певними гарантіями.

Висновок

При узгодженні угоди звіряйте номери документів, куди посилаються ваші договори та акти. Помилки навіть через кілька років можуть стати формальною підставою визнати угоду недійсною.

Будь-які виписки та свідоцтва мають довідковий характер, їх форма змінюється разом із законодавством, багато з них скасовуються. Правовстановлюючими документами залишаються договір та акт. Пам'ятайте про це, зберігайте їх у надійному місці.

Підпишіться на новини

Самостійний продаж квартири дозволяє продавцеві особисто проконтролювати кожен етап продажу, починаючи від пошуку покупця до процесу оформлення угоди, та суттєво заощадити на послугах ріелтора.

Проте в той же час самостійний продаж житлового приміщення - це досить трудомісткий процес, що забирає багато часу і вимагає знання основ законодавства щодо купівлі-продажу нерухомості, та дотримання деяких запобіжних заходів.

Інакше продаж квартири може затягнутися або навіть призвести до несприятливих наслідків для власника даного житлового приміщення. Тому попередньо рекомендується оцінити свої знання та сили та зважити всі «за» та «проти» самостійного продажу.

Якщо Ви все ж таки вирішили продавати житло самостійно, то потрібно підійти до цього процесу з максимальною відповідальністю, щоб уникнути проблем надалі.

Отже, що потрібно зробити, щоб продати квартиру самому?

Крок 1. Підготовка квартири та всіх необхідних документів для продажу

Дуже часто саме підготовка документів для продажу є найважчим процесом, який забирає багато часу. Проте власник квартири, який має на руках уже готовий для продажу комплект документів, зможе оформити угоду купівлі-продажу житла у максимально короткий термін. Саме тому до збирання документів потрібно поставитися з усією відповідальністю.

Від правильності та повноти комплекту документів, необхідних для здійснення угоди з продажу житлового приміщення, залежатиме не лише швидкість продажу та оформлення, а й юридична чистота угоди та, можливо, навіть ціна квартири. Не всі покупці погодяться чекати кілька тижнів, поки продавець збере всі необхідні документи на квартиру.

Щоб зібрати повний комплект документів, краще звернутися до юриста або до реєструючого органу. Грамотні фахівці допоможуть скласти повний перелік усіх документів для продажу квартири, щоб нічого не було забуто, і продавцю не довелося збирати додаткові документи надалі.

Велике значення має і правильність складання всієї документації, так що неправильно оформлений документ може призвести до відмови в реєстрації угоди купівлі-продажу, і, зрештою, суттєво збільшити час продажу квартири. Тому знову ж таки краще буде попередньо уточнити вимоги реєструючого органу до того чи іншого документа.

Крім того, слід уважно перевіряти та правильність заповнення всіх документів. Усі дані, зазначені у технічній документації на квартиру та інших документах, мають повністю співпадати з дійсністю. Документи, які надалі подаватимуться до реєструючого органу, повинні містити лише достовірні дані, бути заповнені розбірливо, без виправлень та помарок.

Необхідний комплект документів

1. Свідоцтво про реєстрацію права на квартиру, що продається.або інший правовстановлюючий документ, що підтверджує право власника на житло.

2. Паспорти чи інші посвідчення осібвсіх власників квартири, у тому числі свідоцтва про народження неповнолітніх дітей, які ще не мають паспорта.

3. Кадастровий паспорт із БТІ(або технічний паспорт) у квартиру.

4. Свідоцтво про шлюб та згоду чоловіка(або подружжя) на продаж квартири, завірене у нотаріуса. Дана згода не потрібна, якщо квартира не є за законом спільною власністю подружжя.

5. Дозвіл органів опіки та піклування, якщо власником квартири, що продається, є неповнолітній.

6. Витяг з будинкової книги, що відображає відомості про всіх осіб, прописаних у квартирі Ця виписка діє протягом досить короткого терміну, тому брати її заздалегідь немає сенсу. Цей документ можна буде отримати безпосередньо перед реєстрацією прав нового власника, коли буде знайдено покупця, і на руках будуть всі інші документи. Це ж стосується й довідки про відсутність заборгованості з комунальних платежів, яка також буде потрібна під час продажу квартири.

Залежно від особливостей конкретної угоди купівлі-продажу можуть знадобитися й інші документи, список яких краще уточнити заздалегідь.

Підготовка квартири до продажу передбачає не тільки поліпшення товарного вигляду житлоплощі, що продається, але і звільнення її від проживаючих осіб. Набагато легше і швидше продати квартиру, з якої вже виписано всіх мешканців, оскільки їх все одно доведеться виписувати до продажу квартири. Вільні квартири найбільше цінуються на ринку житла.

Крок 2. Пошук покупця

На даному етапі власник квартири має оцінити свою квартиру, попередньо вивчивши ринок нерухомості, і знайти покупця.

Крок 3. Укладання попереднього договору купівлі-продажу

Попередній договір купівлі-продажу дає продавцю певну гарантію того, що покупець не передумає купувати квартиру, а покупцю – що власник не продасть її іншому. У цей час продавець отримує від покупця аванс чи завдаток за квартиру, що також фіксується у попередній угоді.

Аналогічну юридичну силу має й угоду про задатку чи угоду про авансі, яку можна укласти замість попереднього договору купівлі-продажу, коли продавець і покупець дійдуть згоди про всі умови основної угоди.

При складанні даних документів продавцю слід пам'ятати, що у цивільному законодавстві між авансом і завдатком є ​​суттєві відмінності. Тому дуже важливо у договорі чи угоді використовувати правильну юридичну термінологію, щоб у подальшому уникнути певних труднощів. У тому випадку, коли продаж квартири з якихось причин скасовується, аванс повністю повертається покупцю.

Якщо ж сторони домовилися про внесення завдатку, одностороння відмова від вчинення правочину призведе до виплати штрафних санкцій винною стороною. Якщо від продажу квартири відмовляється продавець, він зобов'язаний повернути покупцю завдаток у подвійному розмірі. Якщо угода купівлі-продажу не відбулася з вини покупця, то завдаток залишається у продавця.

Попередній договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості укладається у довільній формі. У договорі зазначаються паспортні дані обох сторін (або юридичні реквізити, якщо договір укладається з юридичною особою), адреси сторін, опис та адреса квартири, що продається, термін зобов'язань, сума авансу або завдатку. У договорі ставиться дата та підписи сторін.

Крок 3. Розрахунки за квартиру

При скоєнні угоди купівлі-продажу нерухомості розрахунки можна проводити у момент укладання угоди чи момент підписання акта приема-передачи квартири як з допомогою готівкового, і безготівкового розрахунку.

Однак набагато безпечніше та розумніше, особливо при самостійному продажу квартири фізичною особою, здійснювати розрахунки за квартиру через депозитарний банківський осередок.

Ця операція є гарантом того, що продавець після завершення угоди отримає за квартиру обумовлену суму, а покупець зможе реалізувати своє право власності на куплену квартиру після передачі коштів.

Гроші під контролем банківського співробітника вносяться покупцем до банківського осередку. Перед закладенням грошей у комірку у спеціальній кімнаті продавець може перерахувати та перевірити гроші. Можна також за певну плату перевірити справжність грошей у самому банку.

Після перевірки гроші поміщаються у спеціальний пакет та заклеюються. На місці склеювання ставляться підписи обох сторін. Ця процедура гарантує збереження цілісності пакета під час знаходження грошей у банку.

Після оформлення угоди з продажу житла та реєстрації права власності покупця на квартиру, яка є об'єктом угоди, продавець зможе отримати гроші у банку.

Крок 4. Укладання договору купівлі-продажу квартири та реєстрація прав нового власника

Договір укладається у простій письмовій формі або засвідчується у нотаріуса. Якщо ви ніколи не мали справи зі складанням юридичної документації, то, звісно, ​​буде розумніше скласти договір у нотаріуса або хоча б звернутися за консультацією до професійного юриста.

У будь-якому випадку під час укладання договору зверніть увагу, що у договорі крім обов'язкових реквізитів сторін повинні бути правильно указаны:

• вартість квартири;
• адресу та технічний опис квартири, що повністю збігається з даними кадастрового паспорта;
• спосіб та термін передачі грошей продавцю;
• розподіл витрат на оформлення правочину;
• термін, протягом якого продавець повинен звільнити квартиру та передати її покупцю;
• строки та порядок підписання акта приймання-передачі проданої квартири.

Після підписання договору обома сторонами слід звернутися до органу реєстрації за місцем знаходження квартири та пройти обов'язкову процедуру реєстрації.

Крок 5. Передача квартири та отримання грошей

Завершальний етап продажу квартири – це її передача новому власнику. Така передача має супроводжуватися підписанням акта приймання-передачі квартири, оскільки з його підписання вся відповідальність за житло переходить до покупцю. Акт має бути складений мінімум у 2-х примірниках, якщо в угоді бере участь банк (наприклад, при іпотеці) – у трьох примірниках.

Після цього продавець може отримати гроші за квартиру з банківського осередку.

Продаж квартири завершено.

Коментарі (188)

Ольга | 2016/06/01

Добридень. Стаття дуже корисна. Є питання: 1) Збираємось продати свою квартиру і купити іншу, більше за площею (без агентств) Неповнолітню дитину коли виписувати з квартири (у неї немає частки)? У відповідях ви пишете, що треба прописати дитину в нову квартиру протягом 3 днів (без дозволу опіки). Але реєстрація угод та договорів у юстиції займе більше часу. Як бути?
2) Дозвіл дружини на продаж квартири скільки дійсний за часом.

admin | 2016/06/09

Добридень, Ольго! Насамперед, вам необхідно отримати дозвіл органів опіки на продаж квартири та зняття неповнолітнього з реєстраційного обліку. Після отримання дозволу ви зможете у будь-який зручний момент виписати дитину з квартири, а вже після завершення оформлення угоди купівлі-продажу прописати дитину за новим місцем проживання.

Марія | 2016/06/09

Вітаю! Якщо є технічний паспорт, все одно потрібно оформлювати кадастровий паспорт на квартиру. І чи правильно я зрозуміла, що акт передачі, як і договір купівлі-продажу, ніде не реєструється і не засвідчується, а складається у простій письмовій формі? Заздалегідь дякую!

admin | 2016/06/20

Привіт Маріє! Кадастровий паспорт вам також буде необхідний. Його можна отримати в кадастровій палаті за вашим місцем проживання або МФЦ (багатофункціональний центр). Договір купівлі-продажу укладається у простій письмовій формі. Ви можете зареєструвати договір купівлі-продажу в органах Росреєстру. Нотаріальне посвідчення не потрібне.

Галина | 2016/07/21

Доброго дня, продаємо кв-ру у нас покупці по воен.іпотеці які взагалі потрібні документи від нас в банк, і як правильно взяти заставу (щоб не було того чи ми передумали, чи вони)

admin | 2016/07/29

Доброго дня Галина! При покупці квартири по іпотеці банк сам пропонує, як правило, типову форму договору купівлі-продажу з умовою отримання передоплати. Крім того, укладається попередній договір купівлі-продажу, який забезпечить вам збереження отриманої вами передоплати від покупця. Від вас для продажу квартири знадобиться лише свідоцтво про право власності, паспорт, а також технічна документація на квартиру.

Анна | 2016/07/31

Вітаю! Дякую за статтю! Дозвольте поставити запитання: після укладання договору купівлі-продажу слід звертатися з ним та іншими документами для реєстрації права власності покупця. Підкажіть, чи обов'язкова присутність продавця? Якщо так, то чи може він представляти свої інтереси щодо нотаріальної довіреності? Якщо так, то чи може ця довіреність бути видана на покупця? Дякую!

admin | 2016/08/10

Привіт Анно! Так, власника квартири в угоді купівлі-продажу може представляти і особа на підставі нотаріальної довіреності, яка містить такі повноваження. Видати таку довіреність на ім'я покупця не вийде, оскільки відповідно до п. 3 ст. 182 ДК РФ, представник неспроможна здійснювати угоди щодо іншої особи, представником якого він одночасно є, крім випадків комерційного представництв. Таким чином, продавцю для представлення його інтересів необхідно видати довіреність на іншу особу.

Ольга | 2016/08/09

Доброго дня! Мені 1/4 частки квартири дісталася у спадок у березні 2014, а решту 3/4 частки я викупила у жовтні 2015. Питання – з якої дати рахувати 3 роки у користуванні, щоб при продажі квартири не платити податок від продажу -13% . Дякую.

admin | 2016/08/15

Добридень, Ольго! Термін 3 роки рахуватиметься з моменту реєстрації права власності. Тобто, якщо ви хочете продати всю квартиру, термін 3 роки обчислюється з моменту, коли вами було отримано свідоцтво про державну реєстрацію права власності на частки, що залишилися – тобто, з 2015 року.

Ірина | 2017/05/15

Вітаю! З інших статей, я дізналася, що з 01.01.2016 року термін перебування квартири у використанні збільшився до 5 років, щоб не сплачувати податок 13%. Я успадкувала квартиру батька. Він помер у 2016 році, але я там же була зареєстрована та проживала з батьком. У тій же статті йшлося про те, що початком терміну 5 років вважається дата смерті спадкодавця, а не отримання свідоцтва про державну реєстрацію права власності, хоча його зараз теж скасували, замінивши випискою з реєстру. Чи це правда? Дякую.

admin | 2017/05/20

Доброго дня, Ірино! З 1 січня 2016 року ПДФО не сплачується, якщо до продажу нерухомість була у власності не менше 5 років. Для звільнення від ПДФО мінімальний термін володіння нерухомістю може становити не п'ять років, а три роки (ст. 217.1 НК РФ). Це правомірно, наприклад, під час продажу квартири, яка отримана у дарунок від члена сім'ї, у спадок чи у порядку приватизації. Термін володіння квартирою починається безпосередньо з реєстрації переходу права власності, оскільки відповідно до Цивільного кодексу РФ, декларація про нерухоме майно виникає безпосередньо з державної реєстрації речових відповідного права. З 15.07.2016 року, дійсно, замість свідоцтва про державну реєстрацію права видається аналогічна виписка.

Олексій | 2017/06/02

Вітаю! Підкажіть, будь ласка, беру квартиру по військовій іпотеці, чи можу я скористатися материнським капіталом у повному обсязі? Дякую!

admin | 2017/06/14

Здрастуйте Олексій! Зараз у законі немає обмежень використання материнського капіталу погашення військової іпотеки. Таким чином, ви зможете використати свої кошти материнського капіталу.

Валентина | 2017/07/16

Здравствуйте.Продаємо квартиру, Було 2квартири, потім ми зробили об'єднання і вийшло одна.

admin | 2017/07/28

Доброго дня Валентина! Якщо з моменту оформлення вами права власності минуло менше 3-х років, то при продажі квартири ви повинні сплатити податок. Однак якщо вартість майна не перевищуватиме 1 мільйона рублів, платити податок буде не потрібно.

Світлана 2017/08/04

Доброго дня! Не хотілося повторюватися ... але все ж таки.. Підкажіть, чи обов'язково при купівлі-продажу квартири представляти в орган реєстрації прав (Росреєстр) кадастровий паспорт на квартиру, адже всі дані на квартиру вже утримуються в кадастрі нерухомості ... Спасибі заздалегідь за відповідь.

admin | 2017/08/15

Здрастуйте Світлано! Так, надання цього документа при реєстрації угоди все ж таки буде потрібно. Більш точний список документів ви можете уточнити, звернувшись до Росреєстру або МФЦ (багатофункціональний центр).

Тетяна | 2017/11/21

Вітаю! У мене 2 питання: чи обов'язково укладати попередній договір і чи потрібно його завіряти у нотаріуса? І друге питання - я купувала квартиру в 1998 році і в БТІ мені видали Виписку з технічного паспорта на квартиру, зараз я цю квартиру продаю - чи потрібно оформляти таку Виписку знову чи ні? Дякую заздалегідь за відповіді!

admin | 2017/11/30

Доброго дня, Тетяно! Ні, укладання попереднього договору купівлі-продажу не є обов'язковим і відбувається виключно за бажанням сторін (продавця та покупця). Засвідчувати укладений договір у нотаріуса також не обов'язково. Якщо з моменту одержання виписки з технічного паспорта характеристики житлового приміщення змінені не були (наприклад, внаслідок перепланування), отримувати новий технічний паспорт немає необхідності.

Мар'яна | 2017/11/25

Зрозуміла та корисна стаття, дякую! Я хвилювалася перед продажем квартири, стільки нюансів, все треба згадати... До того ж у мене новобуд і район теж у процесі будівництва... У результаті без проблем на домофонді продала навіть швидше, ніж очікувала! Бажаю всім удачі у продажу 😉

Валентина | 2017/12/07

Дочка набула права спадщини за померлого батька на половину квартири, друга половина приватизована на мене. Бажаємо продати квартиру. Як краще вчинити-продавати в частках або подарувати частку дочки мені, а потім продати

admin | 2017/12/18

Доброго дня Валентина! При продажу квартири це не є важливим моментом. Щоб заощадити час та кошти за реєстрацію переходу права власності у порядку дарування, ви просто можете укласти договір з покупцем квартири від імені вас та вашої дочки. Тобто, ви і ваша дочка одночасно виступатимете продавцями своїх часток у квартирі.

людмила | 2018/02/01

Добрий вечір! Я продаю квартиру в якій прописана і моя повнолітня дочка, підкажіть, будь ласка, чи потрібна її згода, завірена у нотаріуса і який термін придатності цього документа. Дякую

admin | 2018/02/13

Привіт Людмило! Для продажу квартири, в якій неповнолітній має частку в праві власності, вам необхідно звернутися до органів опіки для отримання дозволу, оскільки ці дозволи видаються не нотаріусами, а виключно органами опіки та піклування.

Ольга | 2018/02/13

Добридень!
потрібні документи на продаж квартири якщо власник один
1 Свідоцтво про реєстрацію права на квартиру, що продається
2 паспорт
3 Кадастровий паспорт із БТІ
4 виписка з домової книги
Я правильно розумію що більше нічого не потрібно + договір купівлі-продажу

admin | 2018/02/19

Добридень, Ольго! Також для продажу квартири вам знадобиться технічний план квартири з БТІ, договір купівлі-продажу та документи, що засвідчують особу покупця.

Аліна | 2018/05/05

Добридень. При продажі квартири єдиним власником якої є я, а прописані в ній моя дочка з двома неповнолітніми дітьми, чи будуть труднощі з випискою онуків.

admin | 2018/05/16

Привіт Аліна! Ваша дочка може самостійно зняти з реєстраційного обліку себе та неповнолітніх дітей. Таким чином, за наявності взаємної згоди проблем вам не виникне. Крім того, новий власник квартири завжди може зняти колишніх мешканців з реєстраційного обліку в судовому порядку. Також умова про зняття з реєстраційного обліку міститься і в договорах купівлі-продажу квартири.

Гульнара | 2018/05/23

Вітаю! Дайте відповідь будь ласка на запитання. Ми продаємо кімнату, власники я, мій чоловік та двоє неповнолітніх дітей. Чи можу я в опіку звернутися без присутності мого чоловіка?

admin | 2018/05/31

Доброго дня Гульнара! Так, ви можете звернутися в опіку із заявою про видачу дозволу на продаж часток неповнолітніх дітей у квартирі і без присутності вашого чоловіка, якщо він також братиме участь у угоді щодо придбання нового житла як сторона в попередньому договорі купівлі-продажу. У будь-якому випадку право на подання заяви одноосібно у вас є. На практиці дозвіл на продаж часток неповнолітніми органами опіки може видаватися і без присутності другого з батьків.

Марина | 2018/06/14

Вітаю! Квартира придбана в іпотеку в будинку, що будується. Договір від червня 2014 року. Акт прийому-передачі квартири грудень 2015 року. У Росреєстрі документи зареєстровані в червні 2016 року. Плануємо закривати іпотеку і продавати квартиру. З якого часу рахувати термін перебування житла у власності? У якому разі доведеться сплачувати податок?

admin | 2018/06/29

Здрастуйте Марина! Право власності виникає з моменту державної реєстрації права, наявність обтяження у вашій ситуації ніяк не впливає на обов'язок сплати податку. Таким чином, щоб не сплачувати податок із продажу квартири, вам необхідно буде продати її не раніше червня 2019 року.

Тамара 2018/06/14

Здравствуйте.Я продаю кімнату яка оформлена власність тільки на мене.
але при шлюбе. Чи потрібна згода чоловіка завірена у нотаріуса або він може бути присутнім при угоді

admin | 2018/06/29

Привіт Тамара! Так, при продажу майна, купленого в період шлюбу (незалежно від того, на кого воно оформлене), потрібна нотаріально засвідчена згода чоловіка на продаж.

Марина | 2018/07/18

Вітаю! Підкажіть будь ласка, будинок продає тітка своїй племінниці, в ній прописана бабуся, яка й надалі там мешкатиме. Племінниця (покупець) не проти, щоб бабуся жила в ньому і залишилася там прописана, чи можливий продаж будинку без виписки бабусі?

admin | 2018/08/01

Здрастуйте Марина! Так, продаж у такий спосіб можливий. У договорі купівлі-продажу необхідно зазначити наявність обтяження у вигляді зареєстрованих осіб. Проте, відповідно до закону, новий власник, у будь-якому випадку, має право звернутися до суду з позовом про виселення колишніх мешканців.

Павло | 2018/07/22

Вітаю. Продаємо будинок. У ньому зареєстровані сестраплемінниця та двоє неповнолітніх дітей племінниці. Жодних прав додому не мають. У будинку не мешкають. Самі зніматися із реєстрації не хочуть. Як бути в такій ситуації?

admin | 2018/08/01

Привіт Павле! Відповідно до закону, їх виписати можете як ви, так і новий власник будинку. В силу положень ч. 2 ст. 292 ГК РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування жилим приміщенням членами сім'ї колишнього власника, якщо інше не встановлено законом. Таким чином, для зняття даних осіб із реєстраційного обліку вам чи новому покупцю будинку необхідно буде звернутися до суду із позовною заявою.

Яна | 2018/07/30

Доброго дня! Підкажіть, будь ласка, чи необхідно сплачувати податок з продажу квартири, приватизованої менше 3-х років тому у разі, якщо в той же звітний період буде придбано квартиру тієї ж чи більшої вартості?

admin | 2018/08/03

Доброго дня Яна! За загальним правилом, податок при продажі квартири, що перебуває у власності понад 3 роки і перевищує за вартістю 1 мільйон рублів, необхідно буде сплатити. У разі, якщо в цей же звітний період вами буде придбано іншу квартиру, можливе зниження податкової ставки або звільнення від сплати податку в повному обсязі. Для більш детальної відповіді на ваше запитання вам необхідно звернутися до податкової за місцем проживання з наданням відомостей про вартість квартири, що продається і купується.

Вадим | 2018/08/20

купили спільно з дружиною житло в 2008 році, при розлученні в 2016 році зробили угоду про поділ майна, мені дісталася квартира, вона була переписана на мене, чи в праві я не платити 13% податок при її продажу зараз? у власності вона два роки, до того ж, купую практично за цією ж ціною будинок! Дякую!

admin | 2018/08/30

Привіт Вадим! Відповідно до положень Податкового кодексу РФ, фізична особа вправі зменшити базу оподаткування на величину грошових коштів, які він витратив для купівлі житлового приміщення та його ремонту. Тобто якщо вами буде в одному звітному періоді придбано інше житлове приміщення, а фактичний дохід буде відсутній, податковий платіж буде зменшено або платити податок не доведеться зовсім. Вам потрібно буде заповнити податкову декларацію та надати підтверджуючі документи купівлі-продажу

Вікторія | 2018/08/26

Вітаю! У мене виникло таке запитання. За рішенням суду у 2015 році мені дісталася квартира від батька у власність. У 2018 мій будинок потрапив під знесення з позначкою ”ПРО ВИНЯТТЯ ДЛЯ ДЕРЖАВНИХ ПОТРІБ” для будівництва нової станції метро. Департамент надав мені квартиру в тому самому районі на сусідній вулиці. При продажі квартири мені буде захистило рішення суду від 2015 року, чи у мене піде новий звіт із 2018 року? Дякую

admin | 2018/09/12

Привіт Вікторія! На жаль, при вилученні земельної ділянки, на якій розташований будинок, для державних та муніципальних потреб з подальшим наданням нового житла термін 3 роки для продажу нерухомості без сплати податку починає обчислюватися з моменту державної реєстрації права власності на нову квартиру.

Маргарита | 2018/09/15

Добридень! При продажу квартири нотаріус сам укладає угоду про завдаток та договір купівлі продажу? Якщо продаж пайовий у мене 3/4 і дружина 1/4, то угода через нотаріуса? Покупці купують через банк в іпотеку, як відбувається у цьому випадку процедура? Після нотаріуса ми потім у Росреєстрі на реєстрацію? Гроші забираємо коли документи будуть здані або після отримання виписки про нових власників?

admin | 2018/10/01

Здрастуйте Маргарита! У зв'язку з останніми змінами в законодавстві угоди з часткової власності підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Оскільки купівля-продаж у вас відбуватиметься за участю банку, зазвичай використовується розроблена банком форма іпотечного договору та договору купівлі-продажу. Умови про порядок оплати квартири та перерахування коштів також прямо передбачаються укладеним договором купівлі-продажу. Насамперед, вам потрібно звернутися до юридичного відділу банку, в якому оформлятимуть іпотеку ваші покупці, та ознайомитись з проектом договору купівлі-продажу на вашу квартиру.

Андрій | 2018/10/14

Вітаю!
1). У листуванні у вас на сайті незрозуміло зазначено з якої квартири сплачується податок при її продажу. Наша квартира з 1997 року у нашій власності. При її продажу потрібно сплачувати податок?
2).Після придбання цієї квартири, поряд нею у загальному коридорі знаходився невеликий простір, який мати дружини викупила у забудовника приєднала до квартири. Але юридично це приміщення не було внесено до плану житла. Як це зараз оформити?

admin | 2018/10/30

Вітаю, Андрій! 1) Відповідно до положень статті 217.1 Податкового кодексу РФ, від сплати податку при продажу нерухомості звільняються фізичні особи, які володіють квартирою протягом мінімального граничного терміну володіння об'єктом нерухомого майна та більше (для приватизованих квартир – 3 роки).
2) Для внесення приміщення в план житла вам необхідно насамперед звернутися до БТІ (бюро технічної інвентаризації) для проведення вимірів та внесення змін до технічної документації.

Ірина) | 2018/10/29

Здрастуйте, дякую за статтю!) Підкажіть, будь ласка. Ми продаємо квартиру. Вона куплена на сертифікат, який надали за програмою «допомога молодим сім'ям». У нас три власники (чоловік, я та син), є ще дочка. Володіємо квартирою понад 3 роки. Останні 2 роки живемо в іншому місті, у батьківському домі, які померли, на нас він не зареєстрований. Діти ходять за місцем проживання в садок та школу. Ще на мене зареєстровано маленький будинок і ми будуємо на цій же ділянці нову. Ось))) якщо, я попередньо випишу себе, чоловіка і дітей, пропишу в цьому маленькому будинку, нам потрібно брати дозвіл з орг опіки? Які можуть виникнути проблеми, чого нам потрібно бути підготовленими. І, чи впливає на продаж перепланування, яке документально не завірено? Заздалегідь дякую!!!

admin | 2018/11/07

Доброго дня, Ірино! Якщо при отриманні житлового сертифіката ви не давали нотаріально засвідчене зобов'язання про виділення часток у праві власності на житлове приміщення неповнолітнім дітям або діти не мають частки у праві власності, то, відповідно, і отримувати дозвіл органів опіки та піклування на продаж житлового приміщення не потрібно, а ви зможете продати житло, заздалегідь зареєструвавши дітей за іншою адресою. Що стосується перепланування, то ви можете продати квартиру за старими документами, не відображаючи в них перепланування, проте у покупця такої квартири згодом можуть виникнути труднощі з легалізацією перепланування.

Венера | 2018/11/12

Добридень! Поясніть, будь ласка:
1. наприкінці 2011 року куплено квартиру (При продажу податок потрібно за неї платити?)
2.власник – я. У ній також прописані три дочки (повноліття) та онука (неповнолітня-2015 року народження) Але на даний момент у ній проживають лише середня дочка та онука. 2 інші дочки та я (вчимося, працюємо в інших містах). Як нам усім виписатись? Одночасно бути не можемо, можна надати копії паспортів замість оригіналів (зрозуміло, завірені нотаріусом)
3.і чи не позначиться це на навчанні, роботі (відсутність прописки) до моменту покупки нової квартири? Чи можна (потрібно) оформити тимчасову прописку (у родичів, наприклад)? Дякую.

admin | 2018/12/01

Доброго дня Венера! При продажі квартири податок сплачувати не потрібно, оскільки дана квартира перебуває у вас у власності понад 5 років. Що стосується зняття з реєстраційного обліку, то ви можете оформити у нотаріуса довіреність на будь-кого за місцезнаходженням вашої квартири з відповідними повноваженнями на зняття з реєстраційного обліку. Таким чином, за наявності нотаріальної довіреності та довіреної особи ви зможете виписатися з квартири дистанційно. Варто мати на увазі, що відсутність постійної реєстрації не може бути підставою для відрахування з навчальних закладів, якщо ви вже були в них зараховані, проте без реєстрації ви можете проживати не більше 90 днів. У будь-якому випадку на період угоди купівлі-продажу ви можете оформити собі тимчасову реєстрацію за місцем проживання.

Валерія | 2018/12/09

Вітаю. У квартирі 2 власники: 1/2 квартири приватизована мною, 1/2 мама вступила в права спадщини. Бажаємо продати квартиру, але вона в іншому місті. Я тільки народила дитину, виїхати на угоду не зможу. Чи може продати квартиру один власник? Якщо так, то яка потрібна довіреність та які документи від другого власника знадобляться? Дякую

admin | 2018/12/20

Здрастуйте Валерію! Для продажу усієї квартири одним власником другий власник зобов'язаний оформити у нотаріуса у регіоні свого проживання згідно зі ст. 185.1 Цивільного кодексу РФ нотаріальну довіреність, прописавши у ній всі відповідні повноваження для продажу конкретної квартири та реєстрації угоди. Від другого власника вимагатимуться його правовстановлюючі документи на долю в квартирі та нотаріально засвідчена копія паспорта (за відсутності оригіналу).

Рустем | 2019/01/10

Вітаю! У мене такі запитання! А якщо я умовно засуджений, то могли я продати квартиру, і в мене син малолітній там прописаний! Але опікун теща! І є борг за кварт плату! Як можна це зробити, і які мені документи знадобиться? Заздалегідь дякую!

admin | 2019/01/28

Здрастуйте Рустем! Якщо ви є одноосібним власником квартири, наявність у вас судимості не впливає на ваше право на продаж даної квартири за відсутності заборон на відчуження майна, проте якщо ви проживаєте в цій квартирі, а вироком суду вам було заборонено змінювати місце проживання без погодження з кримінально- виконавчою інспекцією, насамперед, вам необхідно з цього питання звернутися до кримінально-виконавчої інспекції.

Світлана 2019/02/02

Добридень!
При продажі квартири в приватному будинку треба платити податок від продажу 13%? У власності з 2015 р. за договором дарування. І як ця процедура?

admin | 2019/02/16

Здрастуйте Світлано! Відповідно до положень статті 217.1 Податкового кодексу РФ, власник звільняється від податку при продажу нерухомого майна при обчисленні мінімального граничного терміну володіння житловим приміщенням або часткою (частками) у ньому. У вашому випадку такий мінімальний термін складатиме 3 роки з моменту державної реєстрації права власності.

ОльгаК | 2019/03/31

Вітаю! Хочемо продати квартиру, власниками якої є мій чоловік та його вітчим. Мати чоловіка померла у 2016, право власності на її частку оформлено у червні 2017. Я правильно розумію, що в даний момент продаж без оплати 13% неможливий?

admin | 2019/04/10

Привіт Ольга! Так, оскільки зараз термін вашого права володіння власністю становить менше 3-х років, при продажі квартири вам необхідно буде сплатити податок у розмірі 13%, якщо вартість вашої частки у праві власності перевищує 1 мільйон рублів.

Ігор | 2019/04/04

Вітаю! У мене квартира у власності з 1995 р. була придбана через обмін квартири, подарованої мені батьком. На руках був договір міни, але лише торік дізнався, що потрібно оформити свідоцтво реєстрації права, що й зробив через МФЦ у 2018р. У квартирі прописано неповнолітню внучку. Зараз купив більш простору квартиру за іпотекою, стару продаю. Запитання:
1. З якого моменту вважається право власності? Чи доведеться платити податок від продажу? 2.Як виписати внучку правильно з наступною пропискою її в новій квартирі?

admin | 2019/04/21

Привіт Ігорю! Відповідно до ч. 2 ст. 223 Цивільного кодексу РФ та положеннями ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості" від 13.07.2015 N 218-ФЗ право власності на нерухоме майно виникає виключно з моменту державної реєстрації прав на таке майно. Таким чином, ви не звільняєтеся від сплати податку через продаж квартири. Щодо зняття неповнолітньої дитини з реєстраційного обліку, то законному представнику дитини необхідно звернутися із заявою про реєстрацію дитини за новим місцем проживання, у зв'язку з чим дитина буде автоматично знята з реєстраційного обліку за попередньою адресою.

Кохання | 2019/04/16

Вітаю! Пункт 3. Кадастровий паспорт з БТІ (або технічний паспорт) на квартиру. Якщо кадастровий паспорт, то технічний паспорт не потрібен?

admin | 2019/04/29

Привіт Любов! У зв'язку з тим, що відомості, які містяться в Державному кадастрі нерухомості (ДКН), тепер вважаються відомостями, що містяться в Єдиному державному реєстрі нерухомості (ЄДРН), з 1 січня 2017 замість кадастрового паспорта видається виписка з ЄДРН. Відповідно до закону №334-ФЗ з березня 2010 року техпаспорт, виданий до 2008 року, не є обов'язковим для реєстрації прав на нерухоме майно.

Гузель | 2019/04/19

Тітка та його чоловік за життя хочуть переоформити квартиру на племінника. Як вигідніше це зробити? Краще купівля - продаж? І чи немає обмежень для пенсіонерів, тобто вони залишаються без житла? Фактично вони житимуть у своїй квартирі далі.

admin | 2019/04/29

Привіт Гузель! Якщо квартира у зазначених вами осіб перебуває у власності достатньо часу (наприклад, понад 5-ти чи 3-х років), вони можуть оформити передачу квартири племіннику за договором купівлі-продажу з метою звільнення від сплати податків, оскільки є близькими родичами обдаровується, а за договором дарування податком не оподатковується дарування лише між близькими родичами. Також закон не забороняє добровільний продаж чи дарування єдиного житла, проте відповідно до ч.2 ст. 292 Цивільного кодексу РФ перехід права власності на житловий будинок або квартиру до іншої особи є підставою для припинення права користування жилим приміщенням членами сім'ї колишнього власника. Таким чином, за волею нового власника ці особи можуть бути примусово виселені з житла.

Анастасія 2019/04/24

Вітаю! Хочемо продати квартиру, 2 власника, 1/2 у мене та 1/2 у мого батька чи потрібне нотаріально-завірене посвідчення? І які документи потрібно підготувати для продажу квартири?

admin | 2019/05/08

Здрастуйте Анастасія! Угода купівлі-продажу квартири не потребує обов'язкового нотаріального посвідчення. Для продажу квартири вам знадобиться сам договір купівлі-продажу за кількістю осіб, попередній договір купівлі-продажу (укладається за бажанням сторін), документи, що засвідчують особу, квитанція про сплату державного мита за реєстрацію переходу права власності на покупця, документи, що встановлюють право на квартиру (свідоцтво про праві власності або витягу з ЄДРН), технічний паспорт житлового приміщення.

Ольга | 2019/04/28

Вітаю! Допоможіть порадою, будь ласка. Бажаємо придбати квартиру в 2-кв.дому, земельна ділянка не оформлена. Чи варто купувати таку кв., господарі не мають можливості оформити. Дякую!

admin | 2019/05/08

Добридень, Ольго! Відповідно до ст.39.20 Земельного кодексу РФ, у разі, якщо будівля, споруда, розташовані на земельній ділянці, належать кільком особам на праві приватної власності, ці особи мають право на придбання такої земельної ділянки у спільну часткову власність. Якщо ваша земельна ділянка під будинком не була поставлена ​​на кадастровий облік до 1 березня 2005 р., вам необхідно звернутися до адміністрації за місцем проживання із заявою про формування земельної ділянки, а згодом поставити земельну ділянку на кадастровий облік, після чого ви набудете права власності на землю. Якщо ж земельна ділянка була поставлена ​​на кадастровий облік до 01 березня 2005 року, то відповідно до ч.2 ст. 16 ФЗ «Про введення в дію Житлового Кодексу РФ» від 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, переходить безкоштовно в загальну пайову власність власників приміщень у багатоквартир .

Іван | 2019/04/28

Вітаю! Я хочу продати свою проблемну не приватизовану квартиру, що дісталася від матері. У ній прописані я мій брат і дідусь, який помер давно в Україні і значиться в ній. Як правильніше нам її продати з братом?

admin | 2019/05/08

Привіт Іване! Чинне законодавство РФ дозволяє розпоряджатися майном лише особам, які мають таке майно перебуває у власності. Оскільки на даний момент ваша квартира не приватизована, то ви не є її власником, а отже не можете розпоряджатися нею. На жаль, з вашого питання точно не слід, чи оформлено у вас право власності на квартиру відповідно до законодавства РФ. Якщо право власності у вас не оформлене, вам необхідно звернутися до адміністрації за місцем проживання із заявою на приватизацію даної квартири.

admin | 2019/06/01

Здрастуйте Марина! В інтернеті багато місць для розміщення оголошень про продаж, як регіональних, так і федеральних, той же Авіто наприклад.

Кузнєцова Ганна | 2019/06/26

Здрастуйте, я хочу продати квартиру, вона у власності у мене рік, щоб не платити податок, я прочитала, що можна продати її дешевше. Підкажіть мені, чи це так?

admin | 2019/07/08

Привіт Анно! На жаль, у вашому випадку звільнення від сплати податків у зв'язку з досягненням мінімального терміну володіння власністю не застосовується, оскільки квартира у вас у власності всього рік, проте відповідно до положень Податкового кодексу РФ, податками оподатковуються лише доходи фізичних чи юридичних осіб. Таким чином, якщо ви продасте квартиру за ту ж ціну за договором, за яку і придбали (тобто фактично не отримали дохід, відповідно і обов'язків зі сплати податків не виникне). Аналогічно діятиме і спосіб продажу квартири за меншу вартість за договором.

Олена | 2019/07/04

Вітаю. Підкажіть будь ласка, квартира перебуває у власності у чотирьох осіб, як простіше та дешевше продати її, оформити дарчу на одну людину чи не переоформлюючи?

admin | 2019/07/16

Здрастуйте, Олено! Кількість учасників пайової власності не спричиняє подорожчання процедури купівлі-продажу квартири, тому переоформлювати квартири на користь однієї особи немає потреби. При оформленні договору купівлі-продажу вам просто необхідно буде вказати кожного з учасників часткової власності як продавця за договором.

Юлдуз | 2019/07/12

Вітаю! Хочемо продати квартиру (у власності понад 5 років), була придбана за готівку + мат.капітал. Власники 5/6-а, 1/6-чоловік. Дітям частку не виділяли після автоматичного зняття обтяження. Так сталося через незнання всіх законів.
Чи можна тепер продати квартиру і одночасно купити будинок з ділянкою (дітей вписати туди відразу)? Чи доведеться спочатку у цій квартирі виділити їм частку, а потім уже продавати? Продаємо та купуємо без допомоги ріелтора та юриста, але дуже боїмося, що угода зірветься чи ще чогось. У об'єкта, що купується, працює ріелтор, пропонує укласти договір і внести завдаток. А якщо ми своє житло не зможемо продати, то?

admin | 2019/07/27

Привіт Юлдуз! Чинним законодавством РФ прямо не передбачено будь-якої відповідальності батьків за невиділені частки дітям у праві власності на житлове приміщення. Також ця обставина не є підставою для відмови у реєстрації угоди купівлі-продажу. Тим не менш, у новому житловому приміщенні вам таки необхідно буде виділити частки неповнолітнім дітям, оскільки законодавством допускається стягнення еквівалентної вартості з батьків на користь дітей у судовому порядку за позовом прокурора на користь неповнолітніх дітей.

Олег | 2019/08/04

Вітаю. Право власності на квартиру, куплену у шлюбі, оформлене лише на мене. Я їду в інше місто на іншу роботу, займатися продажем квартири ніколи. Хочу, щоб чоловік зайнявся продажем нашої квартири. Чи може вона оформити цю угоду без моєї згоди на це. Якщо ні, то що з мого боку потрібно оформити? Дякую.

admin | 2019/08/22

Привіт Олегу! У зв'язку з відсутністю дружини ви можете займатися продажем квартири на підставі належно оформленої нотаріальної довіреності від імені вашої дружини. Крім того, оскільки квартира була куплена вами у шлюбі, вам необхідно від свого імені оформити у нотаріуса нотаріально засвідчену згоду чоловіка на продаж квартири. За наявності даних документів будь-яких складнощів у продажу квартири без участі власника (вашої дружини) не виникне.

Оксана | 2019/08/05

Добридень! Хочу продати кімнату в гуртожитку (зараз надали статус комунальної кв.), власник мій батько. У власності понад 5 років! Прописані я і двоє дітей (випишаємося без проблем). Батько “за” продаж цієї кімнати. Купити кімнату хоче моя подруга за допомогою свого мат.кап. та взявши кредит для завдатку! Чи будуть проблеми з виведенням грошей з її мат кап? Ми хочемо одразу ці гроші вкласти в іпотеку! І які додаткові документи нам знадобляться для продажу (крім перерахованих вище)?

admin | 2019/08/22

Привіт Оксано! Нюанси і терміни передачі коштів за житлове приміщення, що купується (у тому числі, із залученням позикових коштів) визначаються укладеним договором купівлі-продажу. Таким чином ви можете самі прописати в договорі бажані терміни отримання коштів. Перерахування коштів материнського капіталу продавцю на особовий рахунок здійснюється за заявою покупця Управлінням Пенсійного фонду РФ при наданні документів, що підтверджують угоду. Яких-небудь складнощів при даній процедурі, як правило, не виникає. Для реєстрації переходу права власності на житлове приміщення необхідні такі документи: договір купівлі-продажу за кількістю осіб, документи, що засвідчують особу, документи про право власності на квартиру продавця, технічна документація на квартиру, квитанція про сплату державного мита за реєстраційні дії.

Дмитро | 2019/08/12

Вітаю! Покупець пропонує аванс 50% вартості квартири, інше за іпотекою через банк. Чи варто погоджуватися чи обмежитися невеликими задатками, а остаточний розрахунок зробити після банківського переказу?

admin | 2019/09/07

Привіт Дмитре! Цивільне законодавство, що регулює угоди купівлі-продажу, допускає учасникам угод самостійно визначати умови як продажу, так і купівлі майна, до яких також входять умови про строки та порядок передачі коштів. Таким чином, пропозиція покупця про внесення авансу в розмірі 50% вартості квартири ніяк не порушує ваших прав і законних інтересів, а також не суперечить законодавству.

Марія | 2019/09/10

Добридень! Дякую за корисну інформацію. Але лишилися питання.
Дідусь чоловіка оформив на мене довіреність для продажу квартири і хоче її продати.
1. Квартира з невеликими боргами, не більше 50 тис руб, чи можливий її продаж з боргами та оплатою з отриманням авансу?
2. Замість св-ва про гос-ой реєстрації права, мені дали виписку з ЄДРН на права нерухомості та угод із ним. Цього достатньо? Або потрібно окремо кадастровий паспорт і окремо св-во про державну реєстрацію права?
3. Для чого потрібний тех.план і як його отримати?
Дякую заздалегідь за відповідь.

admin | 2019/09/30

Привіт Маріє! Наявність заборгованості з оплати комунальних послуг не є перешкодою для продажу нерухомості, яких забороняючих норм із цього приводу законодавство не містить. Видача свідоцтв про державну реєстрацію права припинено з 15 липня 2016 року, з цього моменту замість свідоцтва правовласникам видається витяг з ЄДРП. При цьому лише запис про реєстрацію права в ЄДРП є єдиним доказом існування зареєстрованого права. До питання про технічний план: технічний план відображає всі суттєві характеристики житлового приміщення та відомості про перепланування (за наявності). Отримати технічний план на житлове приміщення можна звернувшись до БТІ (бюро технічної інвентаризації) за місцем проживання.

Питання про купівлю-продаж нерухомості завжди актуальне, оскільки сім'ї з'їжджаються та роз'їжджаються, громадяни змінюють місце проживання, а то й просто інвестують у будинки, квартири, заміські вілли. Продаючи та купуючи майно, необхідно усвідомлювати всю серйозність процесу, розуміти, з чого починати та як вирішувати юридичні питання, володіти хоча б основними аспектами такої процедури, як оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості.

Основні правила операції купівлі-продажу нерухомості

Щоб угода з нерухомості була визнана дійсною, вона повинна відповідати низці умов:

1. Проводиться відповідно до законодавчої бази. Наприклад, недозволено оформляти договір, орієнтований відчуження об'єктів, які належать до місць загального користування багатоповерховому будинку.
2. Учасники правочину мають бути правоздатними та дієздатними.
3. Продавець нерухомості повинен мати право власності на об'єкт, що відчужується.
4. Кожна із сторін, що беруть участь у угоді, повинна здійснювати її добровільно.
5. Згода сторін на купівлю та продаж підтверджується нотаріальним оформленням договору купівлі продажу нерухомості.
6. Реєстрація купівлі продажу нерухомості у державних органах після угоди належить до обов'язкових умов.

Невиконання одного з вищезгаданих пунктів може стати підставою для розриву відносин між продавцем та покупцем, а також визнання угоди купівлі продажу недійсною.

Звичайно, кожен покупець стурбований питанням безпеки в момент придбання нерухомості, адже аферисти від нерухомості ще не перевелися.

Але найчастіше проблеми виникають не з вини шахраїв, а за відсутності поінформованості про закони РФ щодо купівлі-продажу.

Розглянемо кілька правил, обов'язкових до застосування під час операцій з нерухомістю:

Купуючи об'єкт нерухомості, насамперед необхідно перевірити всі правовстановлюючі документи , що підтверджують право власності на нього.

Це можуть бути:

1. Свідоцтво про право власності квартиру (приватизація).
2. Договір купівлі-продажу.
3. Вступ у спадок згідно із законом або заповітом.
4. Договір дарування.

Усі документи мають надаватися в оригіналах , з печаткою та реєстрацією БТІ чи іншого органу, що заміщає бюро. Копії та ксерокси в даному випадку не підходять.

Обов'язкова довідка із ЖЕКу із зазначенням кількості осіб, прописаних на житлоплощі, що продається. Ці дані можна й самостійно уточнити у ЖЕКу, оскільки бажано виключити наявність осіб, які тимчасово вибули, але зі збереженням прав на квартиру.

Паспорт сторони, що продає, також заслуговує на увагу , а саме, сторінки з відмітками про реєстрацію шлюбу та місце проживання. Важливо пам'ятати, що власність, набута у шлюбі, належить обом подружжю та права на неї також у обох (крім подарованого та успадкованого майна).

Якщо на житлоплощі прописані діти, які не досягли повноліття , то напередодні проведення правочину потрібно вимагати їх зняття з обліку та бажано перевірити цей факт.

У досвідчених ріелторів є правило - з побоюванням ставитися до дуже дешевих об'єктів нерухомості і це неодноразово перевірено практично. Людина, яка знає про незаконність своїх дій, прагне продати об'єкт швидше та дешевше.

Трапляються випадки, коли нерухомість продається за дорученням. Покупець просто повинен виявити особливу увагу, інакше негативних наслідків не уникнути. Дуже важливим є термін дії довіреності. Якщо довіритель - людина похилого віку, то може статися і так, що вона вже померла, отже - довіреність втрачає силу. Насторожувати повинні і довіреності зі свіжою датою видачі, оскільки такі часто використовуються шахраями.

Існують і інші неприємні моменти, коли угоди за довіреністю визнаються недійсними. Тому, як мінімум, потрібно переконатися, що довіритель живий і документ складений ним добровільно. Ідеальним варіантом вважається присутність довірителя під час угоди.

Бажана присутність покупця об'єкта нерухомості у момент передачі продавцем документів, необхідні продажу. Окремі вимоги до нотаріуса: наявність офісу та тривалий термін роботи.

Щодо схем з отримання та передачі грошей. Їх може бути запропоновано декілька. Це, як готівковий, і безготівковий розрахунок, здійснюваний до проведення угоди чи під час неї, з авансом чи його. Усі нюанси вирішуються заздалегідь, за взаємною згодою сторін.

Підготовка документів

Документи для оформлення договору купівлі продажу нерухомості можна умовно поділити на дві категорії:

До них відносяться:

1. Правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості (при продажу за дорученням вона додається).
2. Довідка-характеристика оціночної вартості об'єкта.
3. Технічний паспорт.
4. Довідка з ЖЕКу (Форма №3), де вказується кількість прописаних людей в об'єкті нерухомості, що відчужується.
5. Документи, що засвідчують особи Продавця та Покупця, їх ідентифікаційні коди.
6. Свідоцтво про шлюб або розірвання шлюбу (у першому випадку буде потрібна згода чоловіка(и) на проведення правочину).
7. Дозвіл Опікунської ради на проведення правочину за наявності неповнолітніх дітей.

Друга категорія – це довідки про оплату комунальних послуг за об'єкт, що відчужується, а також інші відомості, без яких нотаріус може провести угоду. Вони швидше потрібні Покупцеві, щоб уникнути проблем із житлово-комунальними службами.

Як відбувається угода купівлі-продажу нерухомості?

Ті, хто вперше стикається з процесом придбання або продажу квартири, швидше за все мають поверхневі знання про те, як проходять угоди з нерухомістю. Вони немає нічого неможливого, а сама процедура складається з кількох етапів.

Розглянемо порядок купівлі продажу нерухомості:

- Перший етап – пошук об'єкту

Він полягає у пошуку житла, перегляді різних варіантів квартир. Після того, як Покупець зупиняється на якомусь варіанті, він вносить за нього завдаток.

Продавець пише розписку про отримання частини грошей у рахунок оплати квартири або ж сторони становлять попередню угоду про завдаток. На цьому етапі

Покупець проводить юридичну перевірку об'єкта нерухомості (чистоту правовстановлюючих документів, особу продавця тощо).

- Другий етап – підготовка договору купівлі-продажу

Після підготовки всіх необхідних документів сторони укладають письмовий договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості, який може бути завірений нотаріально.

У ньому мають бути відображені такі моменти: дані Продавця та Покупця, адреса об'єкта, що відчужується, та його вартість, спосіб передачі коштів та строк, протягом якого вони повинні перейти Продавцю, розподіл витрат з оформлення угоди, термін виселення (передача ключів).

- Третій етап – передача грошей

Найбезпечніший і найзручніший варіант взаєморозрахунків між учасниками угоди – це передача грошей через банківську комірку. Договір на її використання слід укладати таким чином, щоб Продавець міг отримати в обумовлений строк належну йому суму, пред'явивши співробітникам банку Свідоцтво про право власності, оформлене на нового власника.

Після закінчення терміну та неможливості пред'явлення необхідного документа Продавцем (наприклад, було отримано відмову у реєстрації Свідоцтва), Покупець повертає свої кошти, одержуючи доступом до осередку.

- Четвертий етап – реєстрація об'єкта нерухомості

Після того, як гроші були поміщені в банківський осередок, угода переходить у завершальну фазу, тобто. договір купівлі продажу та всі необхідні документи здаються на реєстрацію до Федеральної служби державної реєстрації.

Як правило, за два тижні учасникам угоди видається зареєстрований документ. На цьому етапі продавець отримує ключі від осередку.

- П'ятий етап – визволення квартири

Покрокова інструкція під час продажу квартири – перелік дій, який необхідно здійснити для проведення операції. Залежно від багатьох нюансів він може доповнюватися новими пунктами.

Способи

Дорогі читачі! Стаття розповідає про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок індивідуальний. Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему- звертайтесь до консультанта:

ЗАЯВКИ І ДЗВІНКИ ПРИЙМАЮТЬСЯ ЦІЛОДОБОВО І БЕЗ ВИХІДНИХ ДНІВ.

Це швидко і БЕЗКОШТОВНО!

Продаж квартири може здійснюватися кількома способами, кожен з яких має свої переваги та недоліки:

1. Самостійне оформлення угоди – провадиться безпосередньо продавцем або членами його сім'ї.
2. Звернення за професійною допомогою – до ріелторів, у відповідні агенції тощо.

Самостійне оформлення

Самостійне оформлення правочину продавцем у 2018 році є процедурою, з якою здатні впоратися не всі громадяни.

Проте переваги такого підходу очевидні:

• істотна економія коштів - послуги фахівців оцінюються досить високо;
• можливість контролювати кожен етап угоди – продавець самостійно займатиметься усіма етапами процедури;
• запобігання шахрайству з боку ріелтерських агенцій.

Звернення до агенції

При зверненні по допомогу до агенції, головне – правильно його обрати. При виборі рекомендується орієнтуватися на відгуки та рекомендації друзів, родичів, колег, досвід компанії та стаж діяльності.

Переваги звернення за допомогою до фахівців:

• професійний підхід - кожна дія здійснюється з урахуванням чинного законодавства, норм та вимог, встановлених державними органами;
• економія особистого часу і сил продавця – в повному обсязі громадяни можуть дозволити собі займатися проведенням угоди через роботи чи інший зайнятості;
• скорочення термінів угоди – досвідчені фахівці знають, як скоротити час проведення процедури.

Покрокова інструкція з продажу квартири

Покрокова інструкція купівлі-продажу квартири містить такі:

1. Визначення основних параметрів продажу квартири (вартість, умови тощо), надання оголошень до газет, журналів, розміщення інформації на сайтах.
2. Показ квартири потенційним покупцям – важливо вказати на переваги придбання саме вашої житлової площі.
3. Бесіда з покупцями, під час якої обговорюються основні питання та деталі угоди.
4. Збір документів.
5. Складання попередньої угоди (якщо це необхідно).
6. Оформлення основного договору, обговорення його пунктів.
7. Підписання угоди, реєстрація права власності.
8. Передача грошей та ключів від нерухомості – взаємний розрахунок.

Збір документів

Кожна угода бере початок зі збору, причому основне навантаження щодо вирішення цього питання лягає на продавця.

Щоб здійснити угоду, необхідно підготувати такі папери:

• документи, що виступають підтвердженням особи обох сторін – паспорта;
• правовстановлюючі папери (наприклад, угода про приватизацію, договір міни або дарчя);
• кадастрова та технічна документація;
• свідоцтво власності на квартиру - займатися відчуженням нерухомості має право лише її власник;
• дозвіл від органів опіки на вчинення правочину, якщо одним із власників є неповнолітній громадянин;
• згоду від дружини на відчуження майна, завірене нотаріально, якщо квартира є спільною власністю;
• попередній договір за фактом здійснення передоплати (якщо було укладено);
• документи, що підтверджують юридичну «чистоту» квартири, до них належать довідка з домової книги – вказує на кількість прописаних громадян, довідка з Росреєстру – вказує на кількість власників, довідка про відсутність боргів із виплати комунальних платежів.

Укладання договору

Не передбачається встановленого , але встановлюються відомості, які мають утримуватися в ньому на момент укладання:

• ПІБ продавця та покупця, паспортні відомості;
• інформація про предмет угоди – опис квартири (точна адреса, поверх, площа, кількість кімнат);
• права та обов'язки кожного учасника правовідносин, для продавця – передача квартири, для покупця – оплата житлової площі у зазначений термін та у передбаченому обсязі;
• наслідки невиконання умов договору;
• підписи учасників правовідносин; дата складання документа.

Отримання задатку

Статистика показує, що при укладанні договорів продажу квартири у 90% випадках додатково підписується угода про передачу.

Документ забезпечує виконання сторонами своїх зобов'язань, оскільки передбачає наслідки відмови від правочину:

• якщо продавець відмовиться продавати квартиру, повинен повернути завдаток у подвійному розмірі;
• Якщо ж покупець вирішить відмовитися від покупки, то сума повністю залишається у продавця.

Реєстрація

Нині здійснюється не реєстрація договору купівлю нерухомості, а реєстрація прав власності на квартиру.

Після завершення цієї процедури видається Свідоцтво власності, відповідно до якого підтверджуються права продавця на квартиру.

Передача нерухомості

Відбувається зі складанням акта приймання-передачі.

У ньому зазначаються такі відомості:

• Назва документу;
• ПІБ обох сторін правовідносин – покупця та продавця;
• повна вартість об'єкта (така сама, як у основному договорі);
• згадка про прийняття квартири у такому вигляді, в якому вона перебуває на даний момент;
• підписи сторін, дата складання паперу.

Якщо покупець підписує акт, зобов'язання продавця вважаються виконаними.

Документ може бути не підписаний, якщо:

• не було дотримано деяких умов договору;
• продавець виявив вади, які обов'язково відбиваються у письмовій формі.

У такому разі продавцю приділяється певний час на їх виправлення та підготовку нового акта.

Взаєморозрахунки

за нерухомість може здійснюватися двома способами:

1. Готівковий розрахунок (у безпечному місці рекомендується присутність свідків, складання розписки).
2. Безготівковий розрахунок (через банківську комірку або переказом на банківський рахунок).

Після надходження коштів продавець передає ключі від квартири покупцю. Ці події сторін називаються взаєморозрахунком.

Через іпотеку

Для покупки квартири можна використовувати іпотека. У такому разі до пакету документів додається кредитний договір, у якому зазначаються всі умови надання нерухомості в іпотеку.

Якщо житловий кредит оформлений на продавця, який його не виплатив остаточно, але вирішив продати нерухомість, потрібно отримати відповідний дозвіл від банку.

Без його наявності угода може бути визнана недійсною.

Держмито

Обов'язковим документом при здійсненні правочину є квитанція про сплату. Без її купівля-продаж не буде зареєстрована.

Розмір мита дорівнює 2200 для фізичних осіб. Сума поділяється порівну між сторонами.

Існуючі ризики

Угода продажу квартири пов'язана з багатьма ризиками.