Kuidas õigesti korterit osta ja müüa. Koostame korteri ostu-müügilepingu. Mis on tagatisraha

See, kuidas korteri ostu-müügitehing toimub, on huvitav nii neile, kes sellega esimest korda kokku puutuvad, kui ka neile, kes osalesid protsessis suhteliselt hiljuti: seadusandlus muutub, menetlust täiustatakse. Tehingute sõlmimise etapid jäävad muutumatuks.

Olles leidnud oma unistuste kodu paljude pakkumiste hulgast, olge valmis pikaks korteri ostu-müügi vormistamise protsessiks.

Peaaegu kõik kinnisvarad müüakse läbi vahendajate.

Kinnisvarabürooga sõlmitud tüüpleping määrab kindlaks tema vastutuse kinnisvara valikul ja nõustamisteenuse osutamisel. Tegelikult ei saa nad ega ole ka seaduse seisukohast kohustatud tagama eluaseme õiguslikku puhtust ja seega ka tehingu enda õiguslikku puhtust. Ostu-müügilepingus (nii eel- kui ka põhilises) pole maaklerit isegi märgitud.

Esialgu kontrollitakse enne kinnisvaramaakleriga lepingu sõlmimist vara õiguslikku puhtust, uurides:

• Vorm 7 (objekti tehnilised omadused) ja (või) katastripass;
• Vorm 9, mis sisaldab teavet kõigi korterisse registreeritud kohta;
• kviitungid kommunaalmaksete tasumise kohta, tõend võlgnevuse puudumise kohta;
• objekti omandiõiguse dokumendid - omanditunnistus ja sellise õiguse tekkimise alust kinnitav dokument (vahetusleping, erastamine, müük-ost, pärimistunnistus).

Selles etapis esitavad kinnisvaramaaklerid tavaliselt koopiad. Küsige originaale, sest need võivad olla justiitssüsteemis registreeritud mõneks muuks tehinguks ja ettemaks (deposiit) on juba tasutud.

Põhilepingu sõlmimise ajaks on müüja kohustatud lisaks ülaltoodule esitama:

• väljavõte ühtsest riiklikust registrist, kus on märgitud praegused omanikud ja koormatised (kas vara on arestitud või panditud);
• abikaasa poolt välja antud müügiõiguse volikiri (olemasolul);
• kui üks omanikest on eestkoste all (laps või ebakompetentne), siis on vaja eestkosteasutuste luba. Dokument väljastatakse kuu jooksul alates taotluse esitamise kuupäevast.

Hüpoteeklaenu saamisel ei tasu loota krediidiasutuse erilisele abile. Laenuandja kaitseb oma huve ise – laenuvõtja objekt, elu (ja mõnikord ka omandiõigus) on kindlustatud ning tema kohustus võlg täielikult tagasi maksta (kui kindlustusmaksed on ebapiisavad) on lepingus kirjas.

Tähtis: kontrollides isikute nimekirja, kes on kunagi antud territooriumil registreeritud, peate selgitama:

• kas austati kõigi erastamise ajal registreeritud isikute, eriti alaealiste ja ebakompetentsete õigusi;
• pärijate ring, kui eluase oli päritud, ja kas oli küsimusi.

Vaimse tervise kliiniku ja eestkosteasutuste tõendid aitavad kahtlusi hajutada, kuid neid saab hankida ainult vara omanik. Sellise teabe andmisest keeldumine vastuolulistes olukordades on põhjus teiste väärtpaberite hoolikamaks kontrollimiseks ja tehingu toimumise korral,kindlustama omandiõiguse (vara võõrandamise – omandiõiguse kaotamise – risk).

Kui ostuks vajalik summa on käes, saate pärast korteri dokumentide kontrollimist sõlmida tehingu. Ostu-müügi eelleping aitab kaitsta teile meeldivat vara teiste ostjate nõuete eest, kui tekib vajadus ootama (hüpoteegi seadmine, muu vara müük).

Selles dokumendis on lisaks müügi- ja ostuobjekti puudutavatele põhipunktidele oluline märkida:

1 – tingimused:

• lepingu sõlmimine;
• raha ülekandmine;
• korteri tegelik üleandmine ostjale;
• ostjale võõraste isikute registrist kustutamine;

2 – arvutusprotseduur:

• – kas ja millises vormis tehakse ettemaksu:

ettemaks (ostja algatusel ostu-müügilepingu ülesütlemisel jääb see summa müüjale)

tagatisraha, mis tagastatakse ostjale, kui kumbki pool keeldub põhidokumendile alla kirjutamast;

• objekti maksumuse tasumise allikad (milline osa tasutakse omavahenditest, mis laenuvahenditest);
• maksete mahud ja raha ülekandmise viisid;
• kommunaalteenuste tasumiseks;
• eritingimused (kas jääb alles mööbel, kallis santehnika, mida saab korteri võõrandamise ajaks asendada odavama analoogiga jne).

Vajalik on kokku leppida ja lepingus (nii põhi- kui ka esialgne) kokku leppida, kes tasub sellega kaasnevad raha ülekandmise kulud (kapi rentimise kulu, vahendustasu pangaülekande eest), kelle nimele raha laekub.

Põhilepingu koostamine on veelgi olulisem protsess kui eellepingu koostamine.

See selgitab pooltevahelise kokkuleppemenetluse, täpsustades, kes ja kuidas raha vastu võtab. Kui maksti ettemaksu (tagatisraha), tuleb see märkida.

Pöörake tähelepanu korteri kirjeldusele: mida üksikasjalikumalt seda tehakse, seda parem. Lisaks aadressile tuleks kirja panna:

• katastrinumber;
• ala, nii üld- kui ka elamurajoon;
• maja parameetrid (ehitamise aasta, materjal, millest see ehitati);
• objekti asukoht maja sees (sissepääsu number, korrus).

Täpsustage muud punktid (eluaseme võõrandamise tingimuste kohta, korterisse jääva vara nimekirjas).

Arvutus

Arvutamine on võimalik järgmistel viisidel:

• sularahas;
• raha ülekanne;
• seifi kaudu;
• akreditiiv.

Esimesel juhul räägime tavaliselt ettemaksust (deposiidist). Raha ülekandmine tuleb dokumenteerida kviitungiga. See on kirjutatud käsitsi või trükitud arvutisse. Kuid see peaks kirjeldama võimalikult üksikasjalikult:

• kes sai raha (täpsemalt kes müüjatest, kui neid on mitu), tema passiandmed, andmed elukoha (registreeringu) kohta;
• tasumise alus (ostu-müügileping, selle jäljend);
• Soovitatav on kaasata tunnistaja, kes teeb tema juuresolekul märkuse raha ülekandmise kohta. Dokumendis tuleks märkida ka tema passiandmed.

Nad püüavad teha pangaülekande otse tehingu päeval, enne kui nad külastavad notarit või kohtuasutusi. Rahaülekande kinnituseks on panga väljastatud deebetkorraldus. Pärast originaali esitamist saab müüjale anda paberi koopia.

Hüpoteegiga korteri ostmisel kasutatakse sageli seifi. Müüja ja ostja sõlmivad koos pangaga lepingu selle avamiseks. Dokumendis on kirjas, kellel ja mis tingimustel on õigus turvaruumi siseneda ja võtit kasutada, s.o. raha saama.

Tavapärase tehingu käigus saab ostja selle sõlmimise päeval laenatud raha või toob kaasa oma sularaha. Nii müüja kui ostja sisenevad koos seifi, kontrollivad virnad, kas panditud summa vastab lepingutingimustele, panevad raha seifi ja lahkuvad tehinguks. Pärast registreerimist on õigus raha eest tagastada:

• müüja pangatöötajale registreeritud ostu-müügilepingu ja passi esitamisel;
• ostjale kokkulepitud perioodi möödumisel, kui tehingut ei toimu.

Akreditiiv on ostja poolt avatud pangakonto, mida müüjal on õigus pärast tehingu registreerimist ja vajalike paberite esitamist käsutada. Skeem on sarnane seifiga skeemile.

Tehingu registreerimine

Kinnisvara omand saabub alles selle fakti riiklikus registris (USRE) riikliku registreerimise kirje tegemise ajal, mitte kohe pärast dokumentide registripidajale üleandmist.

Registreerimiseks vajalikud dokumendid:

• passid (alaealiste sünnitunnistused, välismaalaste elamisload või siseasjade osakonna registreerimismärgiga riigipassid) ja nende koopiad kõigilt operatsioonis osalejatelt;
• volikiri, kui üks pooltest tegutseb esindaja kaudu või on abielus (siis on vaja ka tõendit selle sõlmimise kohta);
• eestkosteasutuste luba, kui üks müüjatest on alaealine või teovõimetu;
• katastripass;
• omandiõiguse dokumendid;
• registreerimisavaldus (registripidaja poolt trükitud);
• riigilõivu tasumise kviitung (koopia).

Pärast paberipaki kontrollimist antakse mõlemale poolele selle kättesaamist kinnitav kviitung. Dokument on vajalik:

• registreerimisprotsessi jälgimine veebis või telefoni teel;
• omandiõiguse tunnistuse ja registreeritud lepingu saamine.

Tehingu saab vormistada ka notari juures, kuid korteri omandiõiguse üleandmine sõltub endiselt ainult riiklikust registreerimisest justiitsasutustes. MFC-d pakuvad sarnast teenust.

Vigade olemasolu dokumentides (mis tahes) või mittetäieliku paberikomplekti esitamine on registreerimise peatamise või sellest keeldumise põhjus.

Kui vara on olnud omandis vähem kui 5 aastat (kinnituse, päranduse või erastamise korral - 3 aastat) ja maksab üle 1 miljoni rubla, tuleb müüjalt tasuda 13% tulumaksu tehingusummalt, mis ületab selle. määratud summa. Selle vältimiseks on lepingus märgitud madalam hind. Ostja jaoks on see täis tõsiasja, et kohtumenetluse korral lähtub viimane sellest, et korteri eest maksti ainult dokumendis märgitud summa.

Väljapääs on näidata, et kinnisvara müüakse 1 miljoni rubla eest, kuid sellega kaasnevad lahutamatud parendused väärtuses X rubla, kus X on kinnisvara kogumaksumus miinus 1 miljon rubla. Sarnased sõnastused on vastuvõetavad ka hüpoteeklaene väljastavatele krediidiasutustele.

Kuid ostjal on õigus saada üks kord elus maksusoodustust seoses eluaseme ostmisega lepingus määratud summas (mitte rohkem kui 2 miljonit rubla). Väiksema väärtuse märkimisel võib ta osa maksusoodustuse summast ilma jääda. Kui dokumentides on märgitud 1 miljon ja makstakse 2 miljonit, on kahjum:

(2 000 000 – 1 000 000) x 0,13 = 260 000 rubla.

Samuti on müüja vabastatud üksikisiku tulumaksu tasumisest, kui ta müüb oma ainsa kodu.

Ära ole arg! Kui te pole kindel, paluge ikka ja jälle näha pabereid ja eset, kontrollige neid hoolikalt (isegi kui aeglaselt). Maksate palju raha, teil on õigus kontrollida kõike, mis tundub kahtlane, selgitada kõik vastuolulised küsimused.

Kui kaebused on seotud eluaseme kvaliteediga, tehke tehinguid. Vajalikku summat on täiesti võimalik tulevaste remonditööde maksumuse osa võrra vähendada.
Kui tingimused ei ole rahuldavad, tuleks tehingust keelduda või see edasi lükata.

Mis tüüpi kinnisvaratehinguid on olemas? Mida peate enne tehingu sõlmimist kontrollima. Korteri ostu-müügilepingu lisatingimused. Tehingu valikud.

Paljud inimesed on vähemalt korra elus kokku puutunud kinnisvara ostmise ja müügiga. Pettuste või dokumentatsioonivigadega seotud ebameeldivate olukordade vältimiseks peate teadma, kuidas läbida korteri ostu-müügilepingu koostamise protseduur ja võtta arvesse Venemaa kehtivates õigusaktides esinevaid nüansse.

Mis on PrEP

Ostu-müügileping (PSA) on kirjalik dokument, millele kirjutavad alla mõlemad pooled ja
toob kaasa õiguslikke tagajärgi. Korteri ostmise korral kaasneb lepingu sõlmimisega teatud rahasumma eest vara võõrandamine Müüjalt ning ostjalt omandiõiguse tekkimine.

Kui pooled on lepingu allkirjastanud, vastutavad nad selles sätestatud kohustuste täitmise eest.

Seejärel peavad ostja ja müüja pöörduma Rosreestrisse omandiõiguse ülemineku registreerimiseks. Taotluse aluseks on vastava lepingu sõlmimine. Kui dokumendis leitakse vigu või ebakõlasid, on registreerimine võimatu. Loomulikult tekib küsimus 2019. aasta ostu-müügilepingu tüüpvormi kohta, mida saab probleemide vältimiseks täita ja garanteerida. Kahjuks pole universaalset vormi, kuid on mitmeid näidiseid, mida saab praeguste olude järgi muuta.

Mis tüüpi kinnisvaratehinguid on olemas?

Vara käsutamise õigus on ainult omanikul, kuid tehinguid saab teha ka esindajate kaudu volikirja alusel.

Kõige levinumad tehingutüübid on:

• elamute või mitteeluruumide, maatükkide ost-müük;
• Üürikinnisvara;
• kinnisvara vahetus;
• tasuta tehingud, annetamine, erastamine, testamendiga pärimine.

Seadus näeb ette Rosreestris asuvate kinnisvaratehingute kohustusliku registreerimise.

Kogu registreerimisel olev teave sisestatakse ühtse riikliku kinnisvararegistri riiklikku registrisse. Erandi saab sätestada vaid seadus (näiteks kinnisvara lühiajalise üürimise puhul see reegel ei kehti).

Kinnisvaratehingute tegemine ilma advokaadi abita võib tekitada teile tõsiseid probleeme. Teil on oht sattuda pettusse, kaotada oma raha või õigused korterile.

Advokaadi ülesanne on kõrvaldada kõik need tagajärjed ja tagada teie huvide kaitse tehingu kõigis etappides, alates vastaspoole usaldusväärsuse kontrollimisest kuni vara registreerimiseni teenuses Rosreestr.

Kui otsustate üürilepingu sõlmida, pidage meeles selliste tehingute registreerimise reegleid. Pikaajalise lepingu (üle ühe aasta) sõlmimisel tuleb tehing registreerida Rosreestris.

Tehingud omanikuvahetusega

Kõige sagedamini teevad inimesed igapäevasel tasandil selliseid protseduure ise või pöörduvad kinnisvaratehingu toetuseks agentuuri poole, mille tulemusena läheb vara ühelt omanikult teisele.

Sellised tehingud hõlmavad järgmist:

• ost-müük;
• igasugune pärand;
• tagatis- või võlakohustuste realiseerimine;
• riigi- või munitsipaalvara erastamine;
• natsionaliseerimine (omandi üleandmine riigilt);
• eluaegse annuiteedi või ülalpeetava ülalpidamise registreerimine;
• maa tasuta või hüvitise eest arestimine või ehitise lammutamine;
• vahetusoperatsioonid.

Sellise toimingu näitega tutvumiseks soovitan lugeda artiklit “Korteri ostu-müügitehingu toetamine”.

Tehingud omanike koosseisu muutustega

Sageli tehakse tehinguid kinnisvara aktsiatega.

Samal ajal muutub omanike kvantitatiivne ja kvalitatiivne koosseis. Mõned neist võivad jätkata
omavad objekti, samas kui teised kaotavad selle õiguse.

Seda tüüpi tehingud hõlmavad korporatsiooni, vara jagamist, ühisehitust, kommunaalkorterite ümberasustamist ja korteriühistut. Majandussuhete valdkonnas on see: ettevõtte likvideerimine, samuti kinnisvara arvamine põhikapitali.

Kinnisvara tagatisel laenu võtmine tähendab teatud tingimustel kodu omandi üleminekut pangale.

Tehingud muude õiguste subjektide lisandumisega

Mõnikord hõlmab teatud tüüpi äritegevus kinnisvaratehinguid, mille tulemuseks on täiendavad omanikud, kasutajad või piirangud (servituudid) konkreetsele kinnisvarale.

Sellised toimingud hõlmavad järgmist:

• ehitusse või rekonstrueerimisse investeerimine;
• vara üleandmine operatiiv-, usaldus- või majandusjuhtimisse;
• rent, rent või allrent;
• maatükkide pärilikku valdusesse või alalisse kasutusse andmine;
• servituutide kehtestamine ja eemaldamine;
• reservatsioon.

Samal ajal on kinnisvara registreerimise protseduuril igal vaadeldaval juhul oma eripärad, millest saate aru, kui loete meie veebisaidi vastavat artiklit.

Seadusandlus

Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksis on eellepingule pühendatud artikkel 429. Selle artikli lõigetes on öeldud, et:

• Müügi- ja ostupoolte põhikohustuseks on teatud aja möödudes põhilepingu sõlmimine;
• Kui üks lepingupooltest rikub ettenähtud kohustusi ega soovi põhilepingut vormistada, on teisel poolel õigus pöörduda kohtusse (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 445 punkt 4).

Ostu-müügilepingu täitmist reguleerivad normatiivaktid

Selleks, et keegi ei kahtleks tehingu seaduslikkuses ega saaks seda vaidlustada, on vaja koostada leping vastavalt seaduses sätestatule:

Seadus/artikkel

Põhisätted

Lepingu vormist
Art. 550, art. 434 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Dokumendi kohaselt on aktsepteeritav ainult kirjalik vorm vara ostu-müügi lepingust.
Art. 554 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Ostu-müügilepingu eseme kohta konkreetse teabe esitamise vajadusest.
Art. 558 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Seal on kirjas, et lepingus on vaja ära märkida isikud, kellele jääb kasutusõigus.
Korteri sisu kohta
Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 210	Kommunaalkulud peab tasuma omanik. Omandi üleminekul lähevad kohustused vara korrashoiu eest üle uuele omanikule.
Maksmisest
punkt 5 art. 488 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Kuni korteri hinna tasumiseni võib see olla müüja tagatiseks, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.
Art. 555 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Lepingus peab olema märgitud objekti hind. See võimaldab teil tuvastada tehingu objekti.
Vara võõrandamisest
Art. 556 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Artikkel kajastab kinnisvara võõrandamise reegleid. Pooled peavad allkirjastama dokumendi - üleandmisakti ja märkima selle ühes lõikes.
Tehingu tühisuse tunnistamisest, müüja ja ostja vastutusel
Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 461, art. 557 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Õigusriigi eesmärk on kaitsta ostjat. Kui korteri arestivad kolmandad isikud, peab müüja hüvitama arestimise tagajärjel tekkinud kahjud. Erandiks on ostja teadlikkus tehingu ebasoodsatest asjaoludest. Lisaks võib Ostja saatuslike puuduste avastamisel keelduda lepingu täitmisest ja nõuda raha tagasi.
Lepingu tühisuse kohta
Art. 167 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik	Kui DCT on kehtetu, peab ostja korteri tagastama ja müüja raha tagastama. Kui mitterahaline tagastamine ei ole võimalik, hüvitatakse vara maksumus.
Notariaalse tõestamise, riikliku registreerimise kohta
Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 551, seadus nr 218-FZ kinnisvara riikliku registreerimise kohta	Reguleerige riikliku registreerimise vajadust.
Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 131	Kinnistu omandiõiguse üleminek tuleb registreerida. Selle tulemusena väljastab registreerimisasutus dokumendi, milles on märgitud uus omanik.

Dokumentide põhisätetega tutvumine annab aimu, kuidas iseseisvalt vormistada korteri ostu-müügilepingut. Küll aga tuleb arvestada tehingu tingimuste ja sellega kaasnevate asjaoludega. Näiteks kui korteri võõrandamine puudutab alaealisi lapsi või abikaasasid, tuleks nende huve arvesse võtta, viidates perekonnaseadustiku artiklitele (RF IC artikkel 34, artikkel 35).

Tehingu valikud

Hetkel on tehingu tegemiseks mitu võimalust. Igal neist on oma plussid ja miinused, kuid need kõik on omal moel nõutud.

• Notari abiga
  Korteri ostu-müügi registreerimine notari osavõtul annab ühe eelise - jurist. Just tema kannab täielikku vastutust lepingute õigsuse eest. Lisaks fikseerivad notariaalselt tõestatud dokumendid kõik õiguslikud toimingud.Ostja ei tea alati, milliseid dokumente on vaja müüjalt nõuda ja kuidas neid kontrollida. Notar hoolitseb ka selle eest ja räägib teile kõik võimalikud nüansid ja riskid.
• Eneseregistreerimine
  Seda tüüpi registreerimine võimaldab müüjal kontrollida kõiki ostu-müügi etappe. Korteri ostu-müügi iseseisva registreerimise eeliseks on raha kokkuhoid kinnisvaramaakleri ja notari arvelt ning isiklik kontroll kogu tehinguprotsessi üle. Selle valiku puuduseks on töömahukas ja pikk menetlus, mis nõuab palju aega ja teatud seaduste tundmist.
• Kinnisvaramaakleri abiga
  Kinnisvaramaakler on kinnisvaratehingutega tegelev spetsialist. Ostu-müügi registreerimise protsessis on ta peamine assistent. Kinnisvaramaakleri ülesanded:
• abi vajaliku korteri müügil ja leidmisel;
• korteri vaatamise ja näitamise korraldamine;
• otsus tehingu ajastamise kohta;
• tagatisraha või ettemaksu tasumise korraldamine;
• konsultatsioon kõigis võimalikes ostu-müügiga seotud küsimustes;
• esitatud dokumentide kontrollimine;
• tehingute ja arvelduste korraldamine.
  Maakleriga töötamise eeliseks on see, et säästate oma aega. Negatiivne külg on sularahakulud. Nagu kinnisvaramaakleri funktsioonidest nähtub, saab neid probleeme lahendada iseseisvalt (teatud esialgsete teadmistega).

Iseseisva tehingu nüansid ilma kinnisvaramaakleri/notari osaluseta

Korteri ise müümine nõuab erilist hoolt ja ettevaatust. Sel juhul on palju nüansse, peamine on neid uurida ja meeles pidada:

• Soovitav on mitte maksta tagatisraha summat, mis ületab 80-110 tuhat rubla. Ja kindlasti võtke raha saajalt kviitung. Lugege siit, kuidas seda õigesti koostada.
• Müüja sooviga tahtlikult korteri hinda langetada ei ole soovitatav nõustuda. Olukord võib pöörduda ostja vastu. Ja kui midagi läheb valesti, siis saab kohus müüjalt sisse nõuda ainult selle väiksema summa. Kuigi tavaliselt see nii ei lähe ja müüja teeb seda maksudest kõrvalehoidmiseks.
• Kui korter ostetakse arendajalt, peaksite väga hoolikalt kontrollima kõiki dokumente ja teavet: - Arendaja asutamisdokumendid (riikliku registreerimise tunnistus, harta).
  — Raamatupidamisaruanded kõigi perioodide kohta.
  — projekti deklaratsioon.
  — Ehitusluba maale.
• Kui korter ostetakse hüpoteegiga, on väga oluline esmalt lahendada rahaline küsimus pangaga. Mõnikord juhtub, et ostu-müügiprotsess on juba alanud ja pank keeldub järsult laenu andmast. Lõpuks kukub kõik kokku.
• Tagatisraha vastuvõtmise ja ülekandmise käigus on soovitav vormistada ostu-müügi eelleping, kus on märgitud lepingutingimuste rikkumisel tasumisele kuuluvad trahvid.

Kui müüja/ostja on hoolikalt tutvunud kõigi korteri ostu-müügi registreerimise punktidega, vormistanud kõik vajalikud paberid, siis väldib ta kindlasti paljusid raskusi. Lõppude lõpuks võib selline töömahukas protsess olla täis ka lõkse.

Lepingu vormistamiseks vajalikud dokumendid

Korteri ostu-müügileping vormistatakse lihtsas kirjalikus vormis. Kui soovite, võite selle lasta notariaalselt kinnitada, kuid see pole vajalik.

Alates 29. detsembrist 2015 on korteriosadega tehingute tegemisel, samuti alaealiste omandis oleva vara müümisel muutunud kohustuslikuks notari osalemine. Muid kinnisvaratehinguid ei pea endiselt notaris tõestama.

Milliseid dokumente läheb vaja korteri ostu-müügilepingu vormistamisel?

Esiteks müüdava korteri omandiõigustunnistus. Lisaks tõendile on vaja ka omandiõigust tõendavat dokumenti, mis kinnitab korteri müüja omandiõiguse tekkimise alust. Selline dokument võib olla:

• leping korteri kodanike omandisse andmiseks (erastamine);
• kinkeleping;
• pärimistunnistus;
• omandiõiguse tunnustamise kohtuotsus.

Teil on vaja ka mõlema osapoole, st müüja ja ostja passiandmeid.

Lisaks peate varuma tõendi selle kohta, kes on sellesse korterisse registreeritud. Kui keegi pole selles registreeritud, on vaja ka sertifikaati.

Kui korteri müüja on abielus, on korteri müümiseks vaja teise abikaasa nõusolekut. Kui omanik on alaealine, peate hankima eestkosteasutustelt dekreedi, mis lubab korteri müüa.

Alates 29. detsembrist 2015 nõutakse eestkosteasutuste resolutsiooni notari poolt.

Ja loomulikult on teil vaja riigilõivu tasumise kviitungit. Kinnisvara omandiõiguse ülemineku registreerimise riigilõivu suurus on 2 tuhat rubla. Riigilõivu maksjaks on korteri ostja.

Kinnisvara ostu-müügilepingu olulised tingimused

“Olulised” on lepingu kohustuslikud tingimused, millest vähemalt ühe puudumisel loetakse leping sõlmimata.

Korteri ostu-müügilepingu oluliste tingimuste hulka kuuluvad:

1. Dokumendi pealkiri.
   Märgitakse pealkiri “Ostu-müügileping” ning selle sõlmimise kuupäev ja koht (linn/asukoht).
2. Lepingu pooled.
   Märgitakse müüja ja ostja täisnimi ja passiandmed.
3. Lepingu esemeks on korter (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 554).
   Märgitakse kinnisasja üheselt mõistetavad identifitseerimisandmed: nimi (korter/aktsia/tuba/maja), sihtotstarve (elamu/mitteeluruum), aadress, korrus, üldpind (vastavalt Pealkirja andmetele).
4. Kokkuleppe olemus.
   Märgitakse, et toimub korteri müük (mitte selle kinkimine, üürimine jne)
5. Lepingu hind (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 555).
   Märgitud on poolte poolt kokkulepitud korteri eest tasumisele kuuluv rahasumma.
6. Korteris elavate isikute loetelu, kellele jääb pärast tehingu sooritamist korteri kasutusõigus, märkides ära nende isikute õigused korterit kasutada (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 558 punkt 1).
   Loetletakse Müüja pereliikmed, kes on tehingu tegemise hetkel veel korterisse “registreeritud” ning on märgitud nende tehingujärgse “väljamakse” kohustus ja aeg (tavaliselt juhtub see alternatiivsete tehingute puhul).

Kui õigused korterile on piiratud, siis tuleb see ka lepingusse märkida, vastasel juhul võidakse registreerimata jätta.

Korteri ostu-müügilepingu (APA) lisatingimused

Lisaks olulistele tingimustele määrab DCT reeglina mitmeid lisatingimusi ja -teavet, mille hulk ja koosseis sõltuvad konkreetsest tehingust ja poolte soovidest, samuti advokaadi kirjaoskusest. lepingu projekti koostamine. Kuigi need lisatingimused ei ole kohustuslikud (s.t. neid ei pea lepingus täpsustama), on nende täpsustamisel sama jõud ja samad õiguslikud tagajärjed kui põhi(materiaalsed) tingimused.

Igal fraasil lepingus on tähendus. Ja just lepingu lisatingimused kajastavad konkreetse tehingu nüansse ja iseärasusi, aga ka selles osalejate nõudeid ja soove.

Eelkõige on korteri ostu-müügilepingus märgitud järgmised lisatingimused, teave ja poolte kohustused:

Poolte kokkuleppel võib lepingus ette näha ka lisakohustused, kinnitused, tagatised, samuti trahvid ja trahvid kummalegi poolele kohustuste täitmata jätmise korral.

Üldjuhul võib lepingus näidata mis tahes lisatingimusi, milles tehingu pooled on kokku leppinud, kui need ei ole vastuolus seaduse ja lepingu enda olemusega.

Kinnisvara ostu-müügilepingute kohaldamise eeskirjad on reguleeritud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikuga, eelkõige artiklitega 549–558.

Kui DCP sisaldab mitut lehte, peavad need kõik olema kokku õmmeldud, kokku kinnitatud ja poolte allkirjadega kinnitatud.

Korteri ostu-müügileping koostatakse ja allkirjastatakse vähemalt 3 eksemplaris: üks eksemplar kummalegi lepingupoolele ja üks eksemplar registripidajale (UFRS).

Seejärel fikseeritakse lepingutingimuste tegelik täitmine (kohustuste täitmine) allkirjastades korteri vastuvõtmise ja üleandmise akti.

Ostu-müügitehingu etapid

Ostu-müügilepingu täitmine koos lepingu hilisema täitmisega on reguleeritud Art. 454 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Artikkel kehtestab tehingu tegemise korra, mille kohaselt peab ostja vara omandiõiguse üle andma ning müüja peab selle vastu võtma ja selle eest raha tasuma.

Tehingu hinnas peavad osapooled enne tehingu sooritamist kokku leppima.

Kinnisvara ostu-müügi sõlmimise menetlus toimub vastavalt kehtestatud reeglitele etapiviisiliselt.

Tehingu etapid hõlmavad järgmist:

1. Ostu-müügi eellepingu sõlmimine;
2. Põhilepingu allkirjastamine;
3. Eluruumi üleandmine ostjale, vastuvõtuakti allkirjastamine;
4. Pooltevaheliste arvelduste lõpetamine;
5. Tehingu riikliku registreerimise lõpuleviimine Rosreestris ja väljavõtte saamine ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist.

Mida kontrollida enne tehingu sõlmimist

Enne ostu-müügitehingu sõlmimist on vaja kontrollida:

• müüja;
• dokumentide autentsus;
• koormise olemasolu korteril.

Korteriomanike ja müüja kontrollimine

Enne tehingu lõpuleviimist on oluline samm kinnisvaramüüja kontrollimine. Selleks vajate:

1. Vaadake müüja passi, et veenduda selle autentsuses.
2. Uurige välja korteri omanike arv, samuti selle omandamise alus. Määratud teave on esitatud Rosreestr.

Märge. Kui korteri päris müüja, tuleks notarilt küsida teiste pärijate olemasolu kohta.

1. Kui korteri omanik ja müüja on erinevad isikud, tuleb kontrollida viimasele korteri võõrandamise õiguse andva volikirja olemasolu. Siiski peab see olema notariaalselt tõestatud.

Dokumentide autentsus

Dokumentide autentsus on võtmepunkt, millele peaksite korteri ostmisel tähelepanu pöörama. Võltsitud ja kehtetud paberid võivad põhjustada ebaseadusliku tehingu, mis viib hiljem kohtuvaidluseni ja lepingu kehtetuks tunnistamiseni.

Erilist tähelepanu tuleks pöörata selliste dokumentide usaldusväärsusele nagu:

• leping, mille alusel müüja sai omandiõiguse (kinke-, ostu-müügi-, vahetus-, pärimisleping jne);
• eluaseme koormiste puudumist kinnitavad tõendid (korterisse registreeritud isikute nimekiri);
• hüpoteeklaenuleping (kui kinnisvara osteti hüpoteegiga);
• müüja pass.

Nende dokumentide võltsimine tähendab, et nad üritavad korterit ebaseaduslikult müüa.

Korterile koormise olemasolu

Koormis on korterile seatud piirang, mis eksisteerib sõltumata omaniku vahetumisest. Sellist eluaset on raske müüa. Seetõttu kasutavad paljud müüjad trikke, vaikides selle kättesaadavusest.

Märge. Teave koormise olemasolu kohta on näidatud ühtse riikliku kinnisvararegistri (USRN) väljavõttes.

Tabel 4. Eluaseme koormise liigid

Vaade	Märge
Hüpoteek	Tasumata hüpoteek, mis seab kinnisvarale pandiõiguse, võib olla takistuseks selle müümisel.
Rentida	Eluruumide müük hetkel, mil need antakse teistele kodanikele välja
Üür (leping, mille alusel kodanik annab omanikule kogu eluks või teatud perioodiks kõik vajaliku. Vastutasuks saab ta oma korteri omandisse)	Korteri müük, mis peaks tulevikus minema uuele omanikule, on lubamatu
Arreteerimine	Aresti all oleva kinnisvara müük on problemaatiline. Arreteerimise põhjuseks oli pikaajaline arvete ja teenuste tasumata jätmine. Sel juhul rakendavad valitsusasutused piiranguid
Usalduse juhtimine	Usalduse haldamine tähendab võõra vara eest hoolitsemist teatud aja jooksul. Sel perioodil on tal õigus elada korteris

Ei mingeid võlgu, aresti ega keelde

Võlg on registreeritud omanikule, mitte tema ruumidele. Praktikas tekivad sageli vastuolulised olukorrad pärast omandiõiguse üleminekut. Hüpoteegiga ostu-müügilepingu vormistamisel on soovitav arvestada võla suurust või selle puudumist. Kui toimub vara arestimine või muud koormatised, näete neid ühtse riikliku kinnisvararegistri väljavõttel. Tõendi eluaseme- ja kommunaalteenuste võlgade puudumise kohta väljastab MFC või hoonet teenindav ettevõte (näiteks fondivalitseja).

On ebatõenäoline, et pank hüpoteegi kinnitab, kui teil on kommunaalmakseid. Kuid kaaluge järgmisi võimalusi:

• sätestama lepingus müüja kohustus saata võla tagasimaksmiseks ettemaks, mida kinnitab tagasimaksetõend;
• kinnisvara ostmine koos võlaga, kusjuures lepinguhinda vähendatakse proportsionaalselt; Pidage meeles, et hüpoteek ei kata müüja võlga.

Kuidas osta või müüa pangale panditud kinnisvara ning hinnata õigesti riske, saad lugeda teisest artiklist: Kinnisvara müük või ostmine pandiga.

Pank kontrollib arreteerimiste ja keeldude olemasolu või puudumist, taotledes USRN-i väljavõtet elektroonilisel kujul.

Klient saab taotleda Rosreestri veebisaidil (rosreestr.ru) elektroonilist väljavõtet, et tagada piirangute puudumine.

Korteri ostu-müügilepingu koostamine 2019.a

Kinnisvara ostu-müügilepingu sõlmimiseks on kolm võimalust:

• Omal käel. Sel juhul lepivad müüja ja ostja ilma vahendajate teenuseid kasutamata kokku põhitingimustes ja koostavad lepingu. Samuti esitavad nad taotlusi õiguste ülemineku registreerimiseks ja õiguste registreerimiseks Rosreestris.
• Registreerimine notari juures. Seda nõutakse seaduses sätestatud juhtudel või poolte soovil. Notar kontrollib tehingupoolte teovõimet, annab nõu tagajärgede ja oluliste nüansside osas ning vastutab seaduslikkuse eest.
• Kinnisvaramaakleri kaudu. Kinnisvaraspetsialist saab kaasa tulla kogu tehinguga või selle teatud etappidega. Ta ühendab omavahel müüja ja ostja, korraldab korteri esitlemise ja läbirääkimised, kontrollib varasemate korteritehingute ajalugu, juriidilist ja juriidilist puhtust.

Ise tehes säästate palju aega ja raha, kuid spetsialistide poole pöördumine aitab tehingut kindlustada ja säästa energiat vastutasuks nende teenuste eest tasumisele.

Korterit saab müüa või osta nii sularaha eest kui hüpoteegiga. Lepingusse jääb väheks erinevusi – lisanduvad hüpoteegiga seotud punktid, näiteks laenu suurus. Lisaks nõuab hüpoteek tagatise eluaseme kohustuslikku hindamist.

Tsiviilseadustiku sätete alusel on ostu-müügilepingus märgitud:

• andmed tehingu osapoolte kohta;
• täpsem info korteri kohta:
• hind;
• ostja ja müüja vaheliste arvelduste kord.

Eelleping korteri ostu-müügiks

Samuti saate osta üksikasjalikke nõuandeid tehingu asjaolusid arvestades lepinguvormi täitmiseks ja selleks juba kohandatud malli. Saate meili lingiga konsultatsiooni vaatamiseks ja lingiga kohandatud eellepingu malli allalaadimiseks.

Loomulikult on iga kinnisvaratehingu jaoks vaja individuaalset lepingut, sest teie allkiri sellel maksab palju raha.

Eellepingu lõpetamine

Mis tahes lepingu, sealhulgas esialgse lepingu lõpetamine toimub:

• poolte vastastikusel kokkuleppel;
• Kui see on valesti vormindatud;
• Kui lepingu pooled ei täida oma kohustusi. Sel juhul ei räägita hüpoteeklaenust ja usaldusest.

Kuupäevad ja kehtivusaeg

Esimene kuupäev, mis tavaliselt kirjutatakse kohe pealkirja alla, on lepingu koostamise ja allkirjastamise kuupäev. Siit algab lepingu tagasilugemine.

Teine kuupäev, mis dokumendis kirjas on, on põhitehingu päev või tähtaeg. Kui pooled seda kuupäeva täpsustada ei saa, peab ostu-müügi põhilepingu sõlmimine toimuma aasta jooksul alates esimese kuupäeva kuupäevast. Kui mõlemad pooled ei jõudnud määratud kuupäeval tehinguks valmistuda, saavad nad omavahel kokku leppida ja määrata uue kuupäeva.

Selline leebus on võimalik, kui korteri ostmine ei tekita ostjale rahalisi raskusi. Hüpoteegiga seatud korteri ostu-müügilepingus on alati märgitud põhitehingu tegemise kuupäev ja seda edasi lükata ei saa. Vastasel juhul keeldub pank ostjale hüpoteeklaenu andmast ja lisab selle ebausaldusväärsete klientide hulka.

Teave müüja ja ostja kohta

Lepingus isikuandmete täpsustamise kohustuslikud nõuded on mõlemale vastaspoolele samad.

• Täisnimi;
• kodakondsus;
• Sünniaasta;
• Passi number ja seeria, kes on välja andnud ja millal;
• Registreerimine elukoha aadressil.

Kui müüjaid/ostjaid on mitu – korterit müüakse/ostetakse näiteks abikaasade poolt – tuleb isikuandmed märkida järjestikuses järjekorras igaühe kohta.

Kui ühte pooltest esindab volikirjaga teine ​​isik (kolmas isik), märgitakse ostu-müügi eellepingusse notari poolt tõestatud volikirja andmed.

Objekti teave

Ostu-müügilepingu esemeks või esemeks on korter, mille ostja kavatseb müüjalt hüpoteeki kasutades osta. Mida rohkem teavet korteri kohta antakse, seda täpsem on selle hinnang ja seda usaldusväärsem on saada nõutava laenusumma kinnitus.

Lepingus peab olema märgitud:

1. Maja tüüp:

• Korter;
• Väike tõus;
• Riik;
• Aasta, mil see ehitati.

1. Objekti asukoht ja omadused:

• Täpne aadress, mis näitab paikkonna, linnaosa, piirkonna, tänava, maja ja korteri numbrit;
• Korrus, kus korter asub ja maja korruste arv;
• Ühis-/eluruum;
• Tubade arv (mõõdikud, osakud).

1. Objekti seisukord (remont, remondita, milline on kommunikatsioonide seisukord) koos esemete, mööbli inventuuriga, mis antakse üle ostjale.
2. Koormusteta:

• Korter ei ole aresti all, nõuet ei ole, kohtuotsust pole;
• Korteril hüpoteek puudub, korter ei ole panditud;
• Korterile ei ole registreeritud üür;
• Korterit ei üürita ega üürita.

Kokkulepe tagatisraha kohta

Kui kinnisvara ostu-müügi eellepingu alusel kannate tagatisraha, on tehingu poolte eellepingute täitmise tagamiseks Hoiuleping kohustuslik dokument, vastasel juhul kohus (ebaõnnestumise korral tehing) loeb tagatisraha ettemaksuks!

Üleandmise ja vastuvõtmise sertifikaat

On vaja läbi viia mitte ainult omandiõiguse ülemineku juriidiline registreerimine, vaid ka
tegelik. Selleks vormistatakse üleandmise-vastuvõtmise akt. See näitab, milline vara võõrandati ja millises seisukorras. See dokument fikseerib lepingust tulenevate kohustuste täitmise ja on selle täiendus.

Dokument koostatakse juristi abiga, kuid teades, kuidas akt välja näeb, saate selle ise koostada.

Peale üleandmisakti allkirjastamist läheb kogu vastutus korteri eest (sh kommunaalmaksete tasumine) üle ostjale.

Korteri üleandmise-vastuvõtmise akti näide

Üleandmisakti saab allkirjastada enne või pärast omandi ülemineku registreerimist. Mõnes piirkonnas ei tehta registreerimistoiminguid ilma aktita, seetõttu on soovitatav põhilepingus eraldi punktis sätestada võimalus akti koostamiseks pärast registreerimist.

Kehtivus

Ostu-müügileping kehtib kuni kõik selles loetletud tingimused on täidetud. See reegel on sätestatud artikli lõikes 3. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik 425.

Kui raha on müüjale üle kantud ja ostja on saanud kõik korteri dokumendid ja registreerinud omandiõiguse ülemineku, võib tehingu lugeda sooritatuks. Siiski on kurioosseid olukordi, kui dokument sisaldab tingimusi, mis piiravad uue omaniku tegevust. Näiteks võib üheks punktiks olla tingimus koera mitte hankida või nädalavahetustel remonditöid mitte teha. Kuni nende rakendamine on asjakohane, loetakse leping kehtivaks.

Tähtis

Ka pärast lepingu lõppemist vastutavad pooled selle tingimuste rikkumise eest.

Kuni kokkuleppe täitmiseni ehk registreerimata jätmiseni saavad pooled tehingu lepitusmenetluse teel üles öelda. Kui leping on täidetud, ei saa seda enam üles öelda. Peate pöörduma kohtusse või tegema pöördtehingu.

Müügi- või ostu tühistamisnõude saab esitada 3 aasta jooksul tehingu tegemise päevast arvates, kuid esitamise tähtaega saab pikendada, kui pool ei olnud oma õiguste rikkumisest varem teadlik.

Mitu eksemplari peaks olema?

Leping koostatakse vähemalt 3 eksemplaris. Ühte hoitakse Rosreestris, teine ​​antakse üle müüjale ja kolmas ostjale.

Kui müüjaid või ostjaid on mitu ehk müüakse kaasomandis olevat korterit, peab lepingute arv olema võrdne tehingus osalejate arvuga.

Mis hetkest alates loetakse leping sõlmituks?

Vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 433 kohaselt loetakse leping sõlmituks, kui:

• pakkumine (ettepanek lepingu sõlmimiseks) võeti teise poole poolt vastu, kokkulepped saavutati kõigis dokumendi punktides;
• vara võõrandatakse vastavalt kokkulepitud tingimustele.

Riikliku registreerimise puudumine ei saa olla lepingu kehtetuks tunnistamise aluseks. See tähendab, et ostja on enne registreerimist juba vara omanik, kuid ei saa seda tegelikult käsutada (Vene Föderatsiooni relvajõudude pleenumi otsus 10/22, 29. aprill 2010).

Kust näha, kuidas teada saada korteri ostu-müügilepingu number

Enamasti lepingu numbrit ei märgita. Kui numbrit pole, kuid peate selle sisestama, kirjutage “b/n”.

Kui on vaja märkida registreerimisnumber, peaksite pöörama tähelepanu Rosreestri pitserile.

See näitab kuupäeva ja registreerimisnumbrit.

Hüpoteegiga ostu-müügilepingu alusel tehtud arvestused

Lepingus on kirjeldatud oma- ja krediidivahendite ülekandmise kord, mida täpsemalt, seda vähem küsimusi edasisel registreerimisel tekib. Ostja ja müüja peamised riskid seisnevad tehingu mittesooritamise korral ettemaksu tagastamise tingimustes. Süüdlane võib jääda ilma tagatisrahata ja maksta ka trahvi. Seisa oma huvide eest. Vastutuse valikud:

• ettemaks jääb müüjale, kui ost-müük ei toimunud ostja süül;
• müüja tagastab tagatisraha kahekordses summas (või mõne muu trahviga), kui ta on süüdi;
• avanss tagastatakse ilma trahvideta, olenemata sellest, kelle süü see on - see tingimus on haruldane.

Võimalik, et soovite nõuda üksikasjalikku kirjeldust selle kohta, milliseid sündmusi viga hõlmab, et vältida keele ebaselgust.

Esimese osamakse ülekandmine dokumenteeritakse sageli poolte poolt eellepinguga. Sel juhul peab eellepingu vorm olema sama, mis põhilepingul, ehk kui põhilepingule on ette nähtud notariaalne vorm, siis eelleping peab olema notariaalne. Dokumendil on väiksem juriidiline jõud kui põhilisel hüpoteegiga ostu-müügilepingul. See paneb osapoolte kavatsused paberile ja välistab vajaduse uuesti läbi rääkida põhilepingu võtmekuupäevad, mida on teabe kogumise etapis raske välja arvutada. Samuti saab sissemakse ülekandmist kinnitada kviitungiga.

Ärge kunagi sõlmige ostu-müügilepingut, kui on kirjas, et maksed on täies mahus tasutud, kuid tegelikult pole raha üle kantud. Parem on lepingus täpselt täpsustada makseviis, mida tegelikult kasutatakse.

Mis määrab kinnisvaratehingute hinna - ülevaade maksumust mõjutavatest teguritest

Hinda mõjutavad protseduuri enda keerukus, rajatise maksumus ja protseduuri kestus. Lisaks mängib hinnakujunduses olulist rolli tehingu sooritamise viis. Notari poole pöördumine on kallis. Sellele peate lisama abikaasa nõusoleku, mis maksab 1000 rubla.

Registreerimisel makstava riigilõivu summa määrab maksukood ja see sõltub objekti tüübist. Teen ettepaneku vaadelda lähemalt kolme peamist kinnisvaratehingute hinda mõjutavat tegurit.

Vara maksumus

Omandi registreerimisel mängib suurt rolli tehingusumma. Lugege meie üksikasjalikku artiklit selle protseduuri kohta. See ei puuduta niivõrd riigilõivu, vaid kolmandate isikute teenuste maksumuse arvutamist. Näiteks tuleb notarile maksta teatud protsent müüdava eluaseme maksumusest.

Kinnisvaratehingute advokaatide poole pöördudes arvutatakse ka nende teenuste tariif tehingusumma alusel, kuigi mitte alati.

Protseduuri keerukus

Hinnakujunduses mängib olulist rolli kinnisvaratehingute paberimajanduse enda keerukus. Fakt on see, et paljudel objektidel ei ole kogu vajalikku dokumentatsiooni, mis peaks registreerimise ajal kättesaadav olema. Eelkõige võivad puududa tehnilised passid, katastriskeemid ja muud olulised dokumendid.

Mõnikord tuleb ette olukordi, kus tehingu objekt muutub sugulaste või pärijate vahelise vaidluse objektiks. Selliste olukordade lahendamine nõuab ka rahalisi investeeringuid. Seega, mida rohkem selliseid raskusi, seda kallim on kinnisvaraadvokaadi teenus.

Ajakulu

Sageli nõuab tehingu lõpuleviimine rohkem aega, kui tavaliselt nõutakse. Näiteks kui omanikud või pärijad elavad erinevates linnades ja nende kohalejõudmine võtab aega. Mõnikord tuleb kinnisvara registreerimiseks hankida selleks õigus kohtus. Ka sellised juriidilised küsimused ei lahene kiiresti. Mida pikem on periood, seda rohkem peate maksma.

Kus saab lepingut vormistada, vormistada ja registreerida?

Lepingu saate koostada ühel järgmistest viisidest:

• omal käel;
• kinnisvaramaakleri abiga;
• advokaadi abiga;
• notari juures.

Kinnisvaramaakler ei tohiks olla juriidilist haridust, mistõttu võib agentuuri esindaja olla lepingute sõlmimise küsimustes ebapädev. Tavaliselt on kinnisvaramaakleril "tühi" leping, mille ta saab müüjale ja ostjale anda ning dokument täidetakse otse organisatsiooni juriidilises osakonnas.

Notari kontroll on põhjalikum, mis tähendab, et osapooled on turvalisemad.

Kui usaldate registreerimise notarile, teeb ta järgmised tööd:

1. Uuri välja müügi asjaolud. Ta koostab mitte tüüplepingu, vaid tehingu spetsiifikaga seonduva, arvestades mõlema poole huve.
2. Oma kogemustele tuginedes tutvustab ta punkte, mis on vajalikud lepingu lõpetamise riski vähendamiseks.

Lisaks eeltoodule saab notar anda tunnistusi isikute terve mõistuse ja teovõime kohta, mistõttu ei ole võimalik dokumenti vaidlustada.

Notari kaudu tehingu tegemise üks eeliseid on võimalus teha makseid tema spetsiaalse depookonto kaudu.

Advokaat osutab sarnaseid teenuseid, ainsa erinevusega, et ta ei saa notariaalset kinnitust esitada. Advokaadi abiga tagatakse aga tehingu puhtus.

Kas korteri ostu-müügileping kuulub riiklikule registreerimisele?

Ostu-müügilepingu riiklik registreerimine on sätestatud artikli 2 punktis 2. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 558 sisaldab aga märkust. Kui see sõlmiti pärast 03.01.2013, ei ole riiklik registreerimine vajalik.

Omandiõiguse ülemineku registreerimiseks peate ikkagi ühendust võtma Rosreestriga, mis registreeritakse ühtses riiklikus kinnisvararegistris. Siin tulebki leping kasuks, ilma selleta muudatusi ei tehta.

Hetkel on omandiõiguse kinnitamiseks vaja hankida väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist. Varem välja antud riiklikud registreerimistunnistused jäävad kehtima.

Kui üks osapooltest keeldub Rosreestriga ühendust võtmast, saate esitada kaebuse kohtusse. Selle tulemusena tehakse otsus riikliku registreerimise kohta ning põhjuseta kõrvalehoidev omanik on kohustatud hüvitama teisele poolele hilinemisest tekkinud kahju.

Võõrandumise erijuhud

Müüa terve korter ühele ostjale

Aktsionärid koostavad üldise ostu-müügilepingu. Kõik nad on dokumenti kantud kui "müüjad". Igaüks neist peab lepingule ka oma allkirja andma. “Hind” on kogu korteri maksumus, seejärel jagatakse tulu endiste omanike vahel proportsionaalselt nende osakutega. Sel juhul ei ole ostueesõigust üksteise suhtes vaja järgida. Omandiõiguste ümberregistreerimise eest Rosreestris maksab ostja (uus omanik) ainult ühe riigilõivu.

Korteri müük osade kaupa

Sel juhul ei oma tähtsust, kas vara võõrandatakse ühe Ostja või mitme erineva Ostja kasuks. Iga Müüja sõlmib Ostjaga uue ostu-müügilepingu, märkides “hinnana” oma konkreetse aktsia maksumuse. Ostueesõigusega peavad arvestama kõik kaasomanikud - üksteise suhtes.

Omandiõiguste ümberregistreerimise eest Rosreestris peab Ostja tasuma nii palju riigilõive, kui on tema ja müüjate vahel sõlmitud eraldi lepingud. Kui üldise ostu-müügilepingu raames on märgitud mitu ostjat, jagatakse riigilõiv ära (kas proportsionaalselt nende osadega või võrdse maksmise põhimõttel - näiteks igaühelt 500 rubla).

Abikaasadevaheline ost-müük

Siin ilmnevad mõned tunnused, mis on seotud mõistega "ühiselt omandatud vara omandiõigus". Näiteks saab korteriosa ostnud naine samaaegselt nõuda poole vahenditest, mille ta ise oma mehele maksab. Sel juhul muutub kogu ostu-müügiprotsess mõttetuks.

Tehingu absurdsuse vältimiseks peaksid abikaasad esmalt jagama ühiselt omandatud vara (st jaotama oma täpsed osad) ja seejärel sõlmima abielulepingu vara lahusomandi kohta alates selle dokumendi sõlmimise hetkest. Mõlemaid protseduure saab vabatahtlikult läbi viia notaribüroos. Pärast nende sammude sooritamist muutuvad abikaasad iseseisvateks üksusteks ja saavad oma osasid, sh. – rakendage neid üksteise huvides. Ostu-müügileping vormistatakse tüüpvormis.

Esmane eluase

Uues hoones eluaseme ostmiseks peate selle ostmiseks pangast laenu võtma. Kuid selleks peate täitma teatud nõuded.

Kas kodu on võimalik osta laenuga ilma sissemakseta, vaata artiklit: korter hüpoteegiga ilma sissemakseta.

Tihti taandub panga nõue korteri ostmisele akrediteeritud ehitusfirmalt, sõlmides sellega eellepingu.

Arendajalt hüpoteeklaenu saamise kord:

Eelleping peavad sisaldama põhilise ostu-müügitehingu olulisi tingimusi, näiteks sissemakse suurust, tasumise tingimusi jms.

Arendajad, sõlmides eellepingut uue maja korteri ostmiseks, ei sätesta sageli oma vastutust maja enneaegse kasutuselevõtu korral.

Eelleping peab sisaldama lepingu eseme täpset aadressi, mis võimaldab tuvastada ostetava eluruumi.

Ostmine ja müümine sugulaste vahel

Kui kaasomanik on ka sugulane, siis ostueesõigus loetakse arvestatuks ja teostatuks. Kui sugulane ei ole üks kaasomanikest, siis tuleb Müüjal esmalt järgida teistel kaasomanikel olevat ostueesõigust. Ainult siis, kui nad aktsiast loobuvad, saab selle realiseerida sugulase kasuks.

Ükskõik kui usalduslikud suhted lähedaste inimeste vahel on, peate kõigi reeglite kohaselt koostama lepingu. Vajalik on fikseerida nii osa võõrandamine kui ka raha üleandmine ettenähtud korras (näiteks vormistades üleandmisakti ja raha laekumise kviitungi).

Müüjana alaealine/töövõimetu/osaliselt teovõimeline isik

Sel juhul peavad eestkoste- ja eestkosteasutused andma tehinguks nõusoleku. PLO töötajaid kutsutakse üles tagama, et omanik ei kaotaks oma osa pöördumatult. Ta peab saama kas registreeritud pangakontole salvestatud raha või samaväärse osa mujalt.

OOP-le avalduse esitamise eest vastutavad alaealise/teovõimetu/piiratud isiku seaduslikud esindajad. Kui omanikul on 2 vanemat (lapsendajad, eestkostjad, usaldusisikud), siis tuleb avaldus esitada neil koos. Üle 14-aastane aktsionär täiendab avaldust oma kirjaliku nõusolekuga tehingu tegemiseks. Loa või põhjendatud keeldumise väljastavad PLO töötajad 15 kalendripäeva jooksul pärast taotluse saamist.

Vastavalt artikli lõikele 3 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 37 kohaselt ei saa alaealise / teovõimetu / osaliselt teovõimelise isiku seaduslik esindaja teha oma eestkostetavaga varalisi tehinguid. Lubatud on ainult kingitus vanemalt, lapsendajalt, eestkostjalt või usaldusisikult eestkostetavale, kuid mitte vastupidi.

Samuti ei ole seaduslikul esindajal õigust tegutseda oma eestkostetava nimel, kui tehingu teiseks pooleks on seadusliku esindaja abikaasa/muu lähisugulane. Kui soovite sellist kinnisvaratehingut teha, peab seaduslik esindaja võtma ühendust PLO-ga. Just see asutus analüüsib, kui asjakohane selline ost-müük on. Asutuse töötajad võtavad ajutiselt enda kanda alaealise/töövõimetu/osalise teovõimega isiku seadusliku esindamise kohustused.

Kuidas sooritada kompleksne kinnisvaratehing - eluruumide muutmine mitteeluruumiks 4 sammuga

Seni oleme kaalunud enam-vähem lihtsaid kinnisvaratehinguid. See ei tähenda, et kõik objektid ilma eranditeta on nii lihtsalt registreeritavad.

On nö “keerulisi” kinnisvaratehinguid, mille teostamine nõuab lisapingutust.

Teen ettepaneku kaaluda praktikas eluruumide mitteeluruumideks üleviimise küsimust. See kiusatus tekib neil omanikel, kelle eluase asub hoone esimesel korrusel, kuid seda ei kasutata sihtotstarbeliselt. Kui viite korteri üle mitteeluruumi staatusesse, saate selle kasumlikult välja üürida juriidilistele isikutele või üksikettevõtjatele.

Kogume dokumente ja võtame ühendust vastavate ametiasutustega

Enne seda peate mõistma eluasemekoodeksis selgelt sätestatud reegleid.

Kui te ei saa korterit mitteeluruumiks üle kanda:

• kui ruume ei saa lisaks sissepääsule varustada eraldi sissepääsuga;
• kui te ei soovi kogu korterit võõrandada, vaid ainult üksikuid ruume;
• kui korter on üüritud või panditud;
• kui see ei asu kortermaja esimesel korrusel.

Kogu selle protseduuri läbiviimiseks peate koguma teatud paketi dokumente, kuid otsuse teeb volitatud asutus ja see ei ole alati positiivne.

Dokumentatsioon:

• avaldus;
• omandiõigusakt;
• registreerimistunnistus;
• ümberehituskava;
• maja korruse plaan.

Lisaks on ametnikel õigus nõuda omanikult nõusolekut teistelt majaelanikelt, kelle huve see võib puudutada.

Tõlkekulude kindlaksmääramiseks võtke ühendust STI-ga

Eluruumide mitteeluruumideks üleviimiseks dokumentide esitamisest ei piisa. Samuti on vaja esitada tulevaste mitteeluruumide detailplaneering. Selleks võtke esmalt ühendust STI-ga, kus nad teevad teenuste maksumuse täieliku arvutuse. Uuri sealt välja riigilõivu suurus.

Muudame paigutust ja kooskõlastame tegevused pädevate asutustega

Kui tulevaste mitteeluruumide jaoks on vaja teistsugust planeeringut, siis tuleb rekonstrueerimiseks saada luba oma valla ehitusosakonnast. Kohale tuleb ehitus- ja arhitektuurivaldkonna spetsialist, kes vaatab korteri üle ja annab hinnangu ümberehituse võimalikkuse või võimatuse kohta vastavalt Teie eskiisile.

Registreerime omandiõiguse mitteeluruumidele

Pärast rekonstrueerimise lõpetamist peate helistama STI töötajatele, kes võtavad kõik mõõtmised ja koostavad selle ruumi jaoks uue tehnilise passi. Seejärel võtke ühendust Rosreestriga või MFC-ga mitteeluruumide registreerimise taotlusega.

Kuidas toimub raha ülekandmine kinnisvaratehingute tegemisel

Kuna kinnisvaratehingute tegemisel ei saa vältida raha ülekandmise etappi, tasub seda teemat lähemalt käsitleda.

Enamasti on selliste tehingutega tegemist suurte rahasummadega, mille ülekandmine peab toimuma võimalikult turvaliselt. On ebatõenäoline, et keegi otsustab täna teha mitme miljoni rubla suuruse sularahamakse, ilma end kuidagi kaitsmata.

Alternatiiviks oleks sularahata ülekanne pangakontole, mida mõnikord nõutakse hüpoteegi võtmisel või uues majas asuva korteri omandiõiguse registreerimisel, mis on ostetud mõne riikliku eluasemeprogrammi eelarvevahenditest. Sularahas saate maksta ka järgmistel viisidel.

Panga seif (hoiuruum)

Ostja rendib spetsiaalses panipaigas (hoius) asuva seifi. Seal deponeerib ta vajaliku summa müüja juuresolekul. Pärast seda allkirjastavad pooled selle lahtri kasutamise lepingu. Selle kohaselt saab müüja rakust raha välja võtta alles pärast vara registreerimist.

Kui mingil põhjusel omandi registreerimist ei toimu, on ostjal võimalik raha vabalt välja võtta. Müüja lastakse kappi ainult koos passi ja omandiõiguse ostjale üleminekut kinnitavate dokumentidega. Kinnisvaratehingu jaoks seifi rentimine tagab turvalisuse ja välistab pettused.

Deposiit notari juures

See on ka usaldusväärne, kuid üsna kallis viis raha ülekandmiseks. Iseenesest maksab see vaid 1500 rubla, kuid kinnisvaratehing notari juures ja abikaasa nõusoleku registreerimine selleks maksab olenevalt tehingu summast veel umbes 20 tuhat rubla.

Notari juures deposiidi olemus seisneb selles, et ostja kannab raha oma pangakontole. Seejärel kinnitab notar lepingu, milles on kajastatud müüjale raha ülekandmise tingimused. Enamasti on see Rosreestriga registreerimisprotseduuri lõpp. Kui mingil põhjusel korteriomandi registreerimist ei toimu, kannab notar raha ostja kontole.

Akreditiiv

Seda meetodit kasutatakse harva, kuna see on liiga keeruline ja mitte kõik pangad ei kasuta seda. Oma olemuselt sarnaneb see raha ülekandmisega seifi kaudu. Siin aga toimuvad omavahelised arveldused sularahata ostja kontolt müüja kontole, kes saab raha pärast kinnisasja registreerimise protseduuri lõpetamist lihtsalt välja võtta.

Hüpoteegi jaoks

Laenu taotlemiseks tuleb koguda kokku vajalikud dokumendid ja viia need panka. Järgmisena peaksite valima korteri. See peab vastama tehnilistele standarditele ja sanitaareeskirjadele. Pärast seda, kui pank on teie taotluse heaks kiitnud, saate raha, mida peate kulutama rangelt sihtotstarbeliselt.

Olge ettevaatlik, et korterile ei tohi koormata. Müüja saab korteri eest väärilise raha ning ostja teeb igakuiseid makseid kogu kehtestatud hüpoteegi tähtaja jooksul (tavaliselt 15–20 aastat).

Emakapitaliga

Seadus lubab rasedus- ja sünnituskapitali kasutada pere elutingimuste parandamiseks. Selleks peate olema sertifikaadi - isikustatud riiklikult väljastatud dokumendi, millel on kordumatu number, omanik.

Kui tehing tehakse selliste vahenditega, on sertifikaadi number alati lepingus märgitud.

Kui olete juba korteri välja valinud, peate pärast ostu-müügilepingu sõlmimist pöörduma avaldusega Vene Föderatsiooni pensionifondi territoriaalse asutuse poole. Selles märgite, milleks raha kulutatakse. Samuti lisate oma taotlusele kõik vajalikud dokumendid.

Ülesande järgi

Korteri loovutamise teel ostu-müügi tehingu skeem on järgmine. Tema abiga omandab loovutuslepingu alusel makseid sooritav uus ostja arendajaga sõlmitud lepingust tulenevad õigused ja kohustused.

Ülesandmist saab vaevalt nimetada ostu-müügimeetodiks. Pigem on see tööriist, mille abil muutub arendajaga sõlmitud lepingu pool (aktsionär või ostja). Kõige sagedamini levitatakse seda esmasel kinnisvaraturul.

Lisaküsimused

Kuidas müüa ja osta korraga korter ning vormistada dokumente

Tihtipeale ei toimu korteriost “nullist”, vaid pärast muu kinnisvara edasimüüki. Näiteks müüvad vanemad oma suure elamispinna, et osta endale ja lastele eraldi kodu, või pere müüb ühetoalise korteri, et osta lisatasuga ruumikam variant. Kord igal juhul ei muutu: ostja otsib sobiva korteri, kontrollib omaniku dokumendid ja arutab temaga tehingu korda, kuid samal ajal kuulutab oma kodu müüki. Ostu-müügi protsessi tõrgeteta ja seaduste järgi kulgemiseks pöördutakse enamasti abi saamiseks maaklerite poole. Nad teavad kõiki turul saadaolevaid pakkumisi, oskavad kiiresti välja valida ostuks sobiva kodu ning kliendibaasi kaudu samal ajal leida kliendi korterile ostja.

Kas munitsipaalkorterit on võimalik osta?

Munitsipaalkinnisvara on riigi omand. Sellise korteri müük saab toimuda alles pärast erastamist, kuid sel juhul kaotab elamu munitsipaalstaatuse ja muutub eraomandiks. Sellepärast:

1. kui elate sotsiaalüürilepingu alusel munitsipaalkorteris ja ei ole veel kasutanud oma erastamisõigust, kasutage seda ja saate oma kodu tasuta omandisse;
2. kui olete oma tasuta erastamise õigust juba kasutanud, saate kinnisvara osta riigilt keskmise turuhinnaga;
3. Kui teile pakutakse munitsipaalkorteri ostmist elanikelt, kes ei ole selle omanikud, siis ärge nõustuge – see on pettus.

Kas kortereid tasub enampakkumisel osta?

Kinnisvara enampakkumisel müümisel on mitu põhjust, sealhulgas laenuandjaga sõlmitud lepingu tingimuste rikkumine laenusaaja poolt, aga ka pankroti välja kuulutanud ettevõtete vara müük. Tavaliselt müüb riik pankrotioksjonitel juriidilistele isikutele, ettevõtetele kuulunud või kommunaalteenuste ja muude teenuste tasumata jätmise tõttu konfiskeeritud eluasemeid. Hüpoteegiga koormatud korter müüakse pangast oksjonil, et sulgeda laen, mida laenuvõtja ei suuda tagasi maksta.

Kinnisvara alghind enampakkumisel on reeglina 5-10% turuväärtusest odavam, mis võimaldab soetada soodsalt eluaset. Siiski tuleb meeles pidada, et kohtutäituri oksjonitelt korterite ostmine on seotud riskiga:

1. hüpoteegiga koormatud pangakorteri ostjat võib oodata kohtuvaidlus endise omaniku vastu;
2. kinnisvara isiklikul kontol võib olla võlgnevusi kommunaalteenuste eest;
3. Sageli tekivad probleemid elanike registreerimisega: endise omaniku saab vabastada kohtu kaudu, kuid kui sissekirjutus kehtib alaealise lapse kohta, pole kellelgi õigust teda vabastada ja välja tõsta;
4. kinnisasjal võib olla koormatis, mida ei õnnestunud esialgse paberitöö käigus tuvastada: näiteks andis ettevõte töötajatele elamiseks oma ruumid, ettevõte läks pankrotti ja ruumid pandi enampakkumisele, kuid see on ebaseaduslik eluaset vajavaid elanikke alternatiivi pakkumata välja tõsta.

Kinnisvaraspetsialist aitab teil riskivabalt osta pangakoormatisega korteri.

Kuidas osta korter teises linnas ilma probleemideta

Vajaduse osta kodu teises linnas võib tingida töökoha vahetus, ettevõtluse iseärasused või olukord riigis või piirkonnas. Sellise tehingu iseseisvaks ja riskivabaks teostamiseks tuleb varuda aega, uurida piirkonna kinnisvara maksumust, tulla linna valikuid vaatama ja dokumente vormistama. Riski ja ajakadudeta kodu ostmiseks teises linnas otsi abi kinnisvarabüroost, millel on filiaalid või töötajad erinevates piirkondades. Reeglina eksisteerivad sellised ärisidemed Venemaa Kinnisvaramaaklerite Gildi liikmete või spetsiaalselt loodud professionaalsete äriringkondade liikmete vahel.

Kuidas osta kodu hüpoteegiga

Hüpoteeklaenu ehk laenu kinnisvara tagatisel saab kasutada nii uute hoonete kui ka kõrvalelamute soetamiseks. Võrreldes ostu-müügitehinguga, millesse on kaasatud kaks inimest – müüja ja ostja – on hüpoteek kaasatud kolmas isik – pank.

Hüpoteeklaenu tehingu protseduur:

1. Laenuvõtja kinnitab oma maksevõimet.
2. Ta valib korteri, mis vastab tema nõuetele pindala, korruse, viimistluse ja hinna poolest.
3. Esitab pangale dokumendid korteri kohta.
4. Pank vaatab taotluse ja kaasasoleva dokumentide paketi läbi ning heakskiitmise korral väljastab laenu.

Uuele hoonele hüpoteeklaenu taotlemisel pakub arendaja tavaliselt partnerite valmisprogramme ja laenuskeeme. Võite kasutada ühte neist, mis säästab aega, või võtta ühendust mõne teise krediidiasutusega. Hüpoteegiga teisejärgulise kinnisvara soetamisel tuleb laenuandja ise otsida.

Pangad seavad laenuvõtjatele mitmeid tüüp- ja individuaalseid tingimusi. Standardsed hindamiskriteeriumid hõlmavad järgmist:

▪ Vene Föderatsiooni kodakondsus;

▪ vanus 20-21 aastat lepingu täitmise ajal ja kuni 65-75 aastat võla tagasimaksmise ajal;

▪ töökogemus 6 kuud;

▪ sissetulekute tase, mis võimaldab lisaks pere põhikuludele regulaarselt laenu ja selle intresse tagasi maksta.

Mõned pangad väljastavad laenu alla 21-aastastele, keskmise ja madala ametliku sissetulekuga klientidele. Näiteks pakuvad Sberbank ja Transcapitalbank oma klientidele võimalust laenu tagasi maksta kuni 75 aastat ja Sovcombank kuni 85 aastat. Lojaalsed tingimused laenuvõtjate hindamiseks kehtivad tavaliselt ebasoodsamate tingimustega hüpoteeklaenuprogrammide puhul: lühikese laenuperioodi, suure sissemakse ja enammaksega.

Hüpoteeklaenu taotlemiseks peate kirjutama panga ankeedile avalduse ja esitama kontrollimiseks järgmised dokumendid:

1. passi ja isikukoodi koopiad;
2. sissetulekutõend ja tööraamatu koopia;
3. kaaslaenuvõtjate sarnased dokumendid, tingimusel et nad on tehinguga seotud.

Kui sissemaksena on plaanis kasutada sünnituskapitali või sõjaväehüpoteegi säästude tunnistust, kantakse vastavad tõendid ja konto väljavõtted panka. Dokumentide loetelu võib erineda, täpse nimekirja väljastavad pangatöötajad.

Võimalikud kohtumised petturitega

Uues majas korterit ostes on teil minimaalselt probleeme usaldusväärse eluasemeid müüva ettevõtte leidmisega. Omal käel teisese eluaseme ostmisel võib aga petturitega tekkida probleeme. Sellise tehingu tegemisel on palju lõkse.

Ostu-müügi eelleping võib teid kaitsta juhul, kui müüja otsib soodsamat ostjat (eellepingu näidis). Tagatisraha lepingut vormistades tuleks läbi arutada korteri hind, ostu-müügidokumentide vormistamise tähtaeg, samuti tagatisraha suurus. Oluline on ka eelmise omaniku väljakolimise kuupäev.

Enne tehingu sooritamist peaksite kontrollima dokumentide juriidilist puhtust. See tähendab eluaseme kontrollimist, et selgitada välja kinnisvara müügi aluse seaduslikkus. Kui see pole võimalik, võite end petta. Eriti oluline on elupiirkond, kus alaealiste õigusi rikuti. Sellise asjaolu avastamisel võib kohus tehingu kehtetuks tunnistada.

Üsna levinud pettus on kodu müük pärast selle omaniku surma. Sel juhul on tehing kehtetu sõlmimise hetkest. Samuti tuleks hoolikalt jälgida hetki, mil mõnel kodanikul võib pärast müüki tekkida õigus sellest korterist osa nõuda (vanglast naasjatel jne). Selles saab abiks passiameti majaraamat.

Raha ülekandmisel peaksite olema väga ettevaatlik. Selleks rendivad nad sageli pankades kappe. See võimaldab teil end kaitsta nii palju kui võimalik. Üsna sageli võimaldavad pangad korteriomanikele kapi juurde pääseda alles pärast kinnisvara ostu-müügilepingu riikliku registreerimise sõlmimist. Meede on üsna vastuvõetav ja ostjate seas väga populaarne.

Kui te pole kindel kõigi petturitega seotud hädade vältimises, siis peaksite võtma ühendust usaldusväärse agentuuriga, kes tagab tehingu sooritamise teatud garantiidega.

Järeldus

Tehingu kokkuleppimisel kontrolli oma lepingutes ja aktides viidatud dokumendinumbreid. Kirjavead võivad isegi mõne aasta pärast saada ametlikuks aluseks tehingu kehtetuks tunnistamisel.

Kõik väljavõtted ja sertifikaadid on üksnes viitamiseks, nende vorm muutub koos õigusaktidega, paljud neist kaotatakse. Leping ja akt jäävad omandiõiguse dokumentideks. Pidage seda meeles ja hoidke neid kindlas kohas.

Liituge viimaste uudistega

Korteri iseseisvalt müümine võimaldab müüjal isiklikult kontrollida müügi iga etappi alates ostja leidmisest kuni tehingu vormistamiseni ning säästa oluliselt kinnisvaramaakleri teenustelt.

Samas on elamispindade iseseisev müük aga üsna töömahukas protsess, mis võtab palju aega ja eeldab kinnisvara ostu-müügiga seotud seadusandluse põhitõdede tundmist ning teatud ettevaatusabinõude järgimist.

Vastasel juhul võib korteri müük viibida või isegi tuua kaasa ebasoodsaid tagajärgi selle eluruumi omanikule. Seetõttu on soovitatav kõigepealt hinnata oma teadmisi ja tugevusi ning kaaluda enda müügi plusse ja miinuseid.

Kui otsustate siiski oma kodu ise müüa, peate sellele protsessile lähenema maksimaalse vastutustundega, et tulevikus probleeme vältida.

Niisiis, mida peate tegema, et ise korterit müüa?

Etapp 1. Korteri ja kõigi vajalike dokumentide ettevalmistamine müügiks

Väga sageli on just dokumentide vormistamine müügiks kõige töömahukam ja aeganõudvam protsess. Korteri omanik, kellel on müügiks valmis dokumentide komplekt, saab aga eluaseme ostu-müügi lõpule viia võimalikult lühikese ajaga. Seetõttu tuleb dokumentide kogumisse suhtuda täie vastutustundega.

Eluruumi müügitehingu sooritamiseks vajalike dokumentide komplekti õigsusest ja täielikkusest ei sõltu mitte ainult müügi ja registreerimise kiirus, vaid ka tehingu juriidiline puhtus ja võib-olla isegi korteri hind. ruumid. Kõik ostjad ei nõustu mitu nädalat ootama, kuni müüja kõik korteri jaoks vajalikud dokumendid kokku korjab.

Täieliku dokumentide komplekti kogumiseks on parem pöörduda juristi või registreerimisasutuse poole. Pädevad spetsialistid aitavad teil koostada täieliku nimekirja kõigist korteri müügi dokumentidest, et midagi ei ununeks ja müüja ei peaks edaspidi lisadokumente koguma.

Suur tähtsus on ka kogu dokumentatsiooni õigsusel, kuna valesti vormistatud dokument võib kaasa tuua ostu-müügitehingu registreerimisest keeldumise ning kokkuvõttes oluliselt pikendada korteri müügiaega. Seetõttu oleks jällegi parem esmalt selgeks teha registreeriva asutuse nõuded konkreetsele dokumendile.

Lisaks peaksite hoolikalt kontrollima, kas kõik dokumendid on õigesti täidetud. Kõik korteri tehnilises dokumentatsioonis ja muudes dokumentides märgitud andmed peavad täielikult kattuma tegelikkusega. Hiljem registreerimisasutusele esitatavad dokumendid peavad sisaldama ainult usaldusväärseid andmeid ja olema täidetud loetavalt, ilma paranduste ja kustutamisteta.

Nõutav dokumentide komplekt

1. Müüdava korteri omandiõiguse registreerimise tõend või muu omandiõigusdokument, mis kinnitab omaniku õigust eluasemele.

2. Passid või muud isikut tõendavad dokumendid kõik korteriomanikud, sh alaealiste laste sünnitunnistused, kellel veel passi pole.

3. Katastripass STI-st(või tehniline pass) korteri jaoks.

4. Abielutunnistus ja abikaasa nõusolek(või abikaasa) korteri müügiks, mis on tõestatud notari poolt. Seda nõusolekut ei ole vaja, kui korter ei ole juriidiliselt abikaasade ühisvara.

5. Eestkosteasutuste luba, kui müüdava korteri omanik on alaealine.

6. Väljavõte majaregistrist, mis kajastab teavet kõigi korterisse registreeritud isikute kohta. See väide kehtib üsna lühikest aega, seega pole mõtet seda ette võtta. Selle dokumendi saab kätte vahetult enne uue omaniku õiguste registreerimist, kui ostja on leitud ja kõik muud dokumendid käes. Sama kehtib kommunaalmaksete võlgnevuse puudumise tõendi kohta, mida nõutakse ka korteri müümisel.

Olenevalt konkreetse ostu-müügitehingu spetsiifikast võib nõuda muid dokumente, mille loetelu on kõige parem eelnevalt selgeks teha.

Korteri müügiks ettevalmistamine ei hõlma mitte ainult müüdava elamispinna esitluse parandamist, vaid ka selle vabastamist elanikest. Palju lihtsam ja kiirem on müüa korter, millest kõik üürnikud on juba välja tõstetud, kuna nad tuleb ikkagi enne korteri müüki välja tõsta. Vabad korterid on eluasemeturul väärtuslikumad.

2. samm. Ostja leidmine

Selles etapis peab korteriomanik oma korterit hindama, olles eelnevalt kinnisvaraturgu uurinud, ja leidma ostja.

Samm 3. Ostu-müügi eellepingu koostamine

Ostu-müügi eelleping annab müüjale teatud garantii, et ostja ei mõtle korteri ostmisel ümber ja ostja, et omanik seda kellelegi teisele ei müü. Ühtlasi saab müüja ostjalt korteri eest ettemaksu või tagatisraha, mis on samuti fikseeritud eellepingus.

Sarnase juriidilise jõuga on ka deposiitleping või ettemaksuleping, mille saab sõlmida ostu-müügi eellepingu asemel, kui müüja ja ostja lepivad kokku põhitehingu kõigis tingimustes.

Nende dokumentide vormistamisel peaks müüja meeles pidama, et tsiviilõiguses on ettemaksu ja tagatisraha vahel olulisi erinevusi. Seetõttu on väga oluline kasutada lepingus või kokkuleppes õiget õigusterminoloogiat, et vältida edaspidi teatud raskusi. Juhul, kui korteri müük mingil põhjusel ära jääb, tagastatakse ostjale ettemaks täies ulatuses.

Kui pooled leppisid kokku sissemakse tegemises, toob ühepoolne tehingu lõpetamisest keeldumine süüdlase poolt sunniraha. Kui müüja keeldub korterit müümast, on ta kohustatud tagastama ostjale tagatisraha kahekordses summas. Kui ostu-müügitehing ei toimunud ostja süül, siis jääb tagatisraha müüjale.

Vara ostu-müügi eelleping vormistatakse mis tahes vormis. Lepingus on märgitud mõlema poole passiandmed (või juriidilised andmed, kui leping on sõlmitud juriidilise isikuga), poolte aadressid, müüdava korteri kirjeldus ja aadress, kohustuse periood, ettemakse suurus. või tagatisraha. Leping on kuupäevastatud ja poolte poolt allkirjastatud.

Samm 3. Maksed korteri eest

Kinnisvara ostu-müügitehingu tegemisel saab tasuda tehingu sõlmimisel või korteri vastuvõtuakti allkirjastamise ajal nii sularahas kui sularahata maksetega.

Palju turvalisem ja targem on aga, eriti eraisiku poolt iseseisvalt korterit müües, teha korteri eest maksed läbi seifi.

See toiming tagab, et müüja saab pärast tehingu sooritamist korteri eest kokkulepitud summa ning ostja saab pärast raha ülekandmist teostada oma omandiõigust ostetud korterile.

Ostja hoiustab raha pangatöötaja kontrolli all seifi. Enne raha paigutamist spetsiaalsesse ruumi kambrisse saab müüja raha üle lugeda ja kontrollida. Raha ehtsust saate tasu eest kontrollida ka pangas endas.

Pärast kontrollimist pannakse raha spetsiaalsesse kotti ja suletakse. Liimimiskohale pannakse mõlema poole allkirjad. See protseduur tagab paketi terviklikkuse säilimise ajal, mil raha on pangas.

Pärast eluaseme müügitehingu sooritamist ja ostja omandiõiguse registreerimist tehingu objektiks olevale korterile on müüjal võimalik pangast raha saada.

Etapp 4. Korteri ostu-müügilepingu sõlmimine ja uue omaniku õiguste registreerimine

Leping on vormistatud lihtkirjalikus vormis või kinnitatud notari poolt. Kui te pole kunagi juriidilise dokumentatsiooni koostamisega tegelenud, siis loomulikult oleks targem sõlmida leping notari juures või vähemalt küsida nõu professionaalselt juristilt.

Igal juhul palume lepingu koostamisel pöörata tähelepanu sellele, et lepingus peab lisaks poolte kohustuslikele andmetele olema korrektselt märgitud:

• korteri hind;
• korteri aadress ja tehniline kirjeldus, mis kattub täielikult katastripassi andmetega;
• müüjale raha ülekandmise viis ja periood;
• tehingu menetlemise kulude jaotamine;
• periood, mille jooksul müüja peab korteri vabastama ja ostjale üle andma;
• müüdud korteri üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamise tingimused ja kord.

Pärast mõlema poole lepingu allkirjastamist peate võtma ühendust korteri asukohajärgse registreerimisasutusega ja läbima kohustusliku registreerimismenetluse.

Etapp 5. Korteri üleandmine ja raha laekumine

Korteri müügi viimane etapp on selle üleandmine uuele omanikule. Sellise üleandmisega peab kaasnema korteri vastuvõtmise akti allkirjastamine, kuna selle allkirjastamise hetkest läheb kogu vastutus eluaseme eest ostjale. Akt tuleb koostada vähemalt 2 eksemplaris, kui tehingusse on kaasatud pank (näiteks hüpoteegiga) - kolmes eksemplaris.

Pärast seda saab müüja seifist raha korteri eest vastu võtta.

Korteri müük on lõpetatud.

Kommentaarid (188)

Olga | 2016/06/01

Tere päevast. Artikkel on väga kasulik. Tekivad küsimused: 1) Müüme oma korteri ja ostame teise, suurema pinnaga (ilma agentuurideta) Millal tuleks alaealine laps korterist välja kirjutada (tal ei ole osalust)? Vastustes kirjutate, et laps tuleb uude korterisse registreerida 3 päeva jooksul (ilma eestkoste loata). Kuid tehingute ja lepingute registreerimine õigluses võtab kauem aega. Mida ma peaksin tegema?
2) Kui kaua kehtib abikaasa luba korteri müümiseks.

admin | 2016/06/09

Tere Olga! Kõigepealt peate korteri müümiseks ja alaealise registreerimisest eemaldamiseks saama eestkosteasutustelt loa. Pärast loa saamist saate lapse igal sobival ajal korterist välja kirjutada ning peale ostu-müügitehingu sooritamist registreerida laps uude elukohta.

Maria | 2016/06/09

Tere! Tehnilise passi olemasolul tuleb ikkagi korterile katastripass väljastada. Ja kas ma sain õigesti aru, et üleandmisakt, nagu ka ostu-müügileping, ei ole kuskil registreeritud ega kinnitatud, vaid on vormistatud lihtkirjalikus vormis? Ette tänades!

admin | 2016/06/20

Tere Maria! Teil on vaja ka katastripassi. Selle saate oma elukohajärgsest katastriametist või MFC-st (multifunktsionaalne keskus). Ostu-müügileping vormistatakse lihtkirjalikus vormis. Ostu-müügilepingu saate Rosreestri ametiasutustes eelregistreerida. Notari kinnitust ei nõuta.

Galina | 21.07.2016

Tere pärastlõunal, müüme korterit, meil on sõjaväe hüpoteegiga ostjad, milliseid dokumente meilt panka vaja on ja kuidas tagatist õigesti võtta (et seda ei juhtuks meie või nemad)

admin | 29.07.2016

Tere Galina! Hüpoteegiga korterit ostes pakub pank ise tavaliselt ostu-müügilepingu tüüpvormi koos ettemaksu saamise tingimusega. Lisaks sõlmitakse ostu-müügi eelleping, mis tagab Teile ostjalt saadud ettemaksu ohutuse. Korteri müümiseks vajate ainult omanditunnistust, passi ja korteri tehnilist dokumentatsiooni.

Anna | 31.07.2016

Tere! Tänan teid väga artikli eest! Esitan küsimuse: peale ostu-müügilepingu sõlmimist tuleb sellega ja muude dokumentidega tegeleda, et ostja omandiõigus registreerida. Öelge, kas müüja kohalolek on vajalik? Kui jah, siis kas ta saab oma huve esindada notariaalselt tõestatud volikirja alusel? Kui jah, siis kas selle volikirja saab ostjale väljastada? Aitäh!

admin | 2016/08/10

Tere Anna! Jah, korteriomanikku saab ostu-müügitehingus esindada isik selliseid volitusi sisaldava notariaalselt tõestatud volikirja alusel. Sellist volikirja ei ole võimalik ostja nimele väljastada, kuna vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 182 kohaselt ei saa esindaja teha tehinguid teise isikuga, kelle esindaja ta ka samal ajal on, välja arvatud ärilise esindamise juhud. Seega peab müüja oma huvide esindamiseks andma teisele isikule volikirja.

Olga | 2016/08/09

Tere!Sain päranduseks 1/4 korteriosa märtsis 2014 ja ülejäänud 3/4 osa ostsin oktoobris 2015. Küsimus selline: mis kuupäevast alates tuleb arvestada 3 aastat kasutust, et müües a korter Ma ei pea müügilt makse maksma -13% . Aitäh.

admin | 2016/08/15

Tere Olga! 3-aastast perioodi hakatakse arvestama omandiõiguse registreerimise hetkest. See tähendab, et kui soovite kogu korteri müüa, arvestatakse 3-aastast perioodi alates hetkest, kui saite ülejäänud aktsiate omandiõiguse riikliku registreerimise tõendi - see tähendab alates 2015. aastast.

Irina | 2017/05/15

Tere! Teistest artiklitest sain teada, et 1. jaanuarist 2016 tõusis korteri kasutusaeg 5 aastani, et vältida 13% maksu tasumist. Pärisin oma isa korteri. Ta suri 2016. aastal, aga mina olin sinna sisse kirjutatud ja elasin isa juures. Samas artiklis oli kirjas, et 5-aastase perioodi alguseks loetakse testaatori surmakuupäeva, mitte omandiõiguse riikliku registreerimise tõendi saamist, kuigi ka see on nüüdseks tühistatud, asendatud pärandaja surmakuupäevaga. väljavõte registrist. Kas see on tõsi? Aitäh.

admin | 2017/05/20

Tere Irina! Alates 1. jaanuarist 2016 ei maksta üksikisiku tulumaksu, kui vara oli enne müüki omandis vähemalt 5 aastat. Üksikisiku tulumaksust vabastamiseks ei tohi kinnisvara omamise minimaalne periood olla viis, vaid kolm aastat (Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikkel 217.1). See on seaduslik näiteks pereliikmelt kingituseks, pärimise teel või erastamise teel saadud korteri müümisel. Korteri omanditähtaeg algab kohe omandiõiguse ülemineku registreerimise hetkest, kuna vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustikule tekib õigus kinnisvarale kohe vastava õiguse riikliku registreerimise hetkest. Alates 15. juulist 2016 on tõepoolest õiguste riikliku registreerimise tõendi asemel välja antud sarnane väljavõte.

Aleksei | 2017/06/02

Tere! Palun öelge, ma üürin sõjaväe hüpoteegiga korterit, kas saan rasedus- ja sünnituskapitali täies mahus kasutada? Aitäh!

admin | 2017/06/14

Tere Aleksei! Hetkel ei ole seaduses piiranguid sünnituskapitali kasutamisele sõjaväe hüpoteegi tasumiseks. Nii saate kasutada oma rasedus- ja sünnituskapitali vahendeid.

Valentina | 2017/07/16

Tere.Müüme korterit.Oli 2 korterit siis ühendasime ja saime ühe.Dokumendid aastast 2012 jagame mina ja minu kaks tütart 2015 andis tütar mulle oma osa.Ütle mulle,kas maksan maksu korteri müük?

admin | 28.07.2017

Tere Valentina! Kui omandiõiguse registreerimisest on möödunud vähem kui 3 aastat, siis korteri müügil tuleb tasuda maksud. Kui aga vara väärtus ei ületa 1 miljonit rubla, siis makse maksma ei pea.

Svetlana | 2017/08/04

Head päeva! Ma ei tahtnud ennast korrata... aga siiski... Öelge, kas õiguste registreerimisasutusele (Rosreestr) on vaja esitada korteri katastripass, kuna kõik korteri andmed on juba kirjas. kinnisvarakataster... Tänan juba ette vastuse eest.

admin | 2017/08/15

Tere Svetlana! Jah, selle dokumendi peate siiski esitama tehingu registreerimisel. Täpsema dokumentide loendi leiate Rosreestriga või MFC-ga (multifunktsionaalne keskus).

Tatjana | 2017/11/21

Tere! Mul on 2 küsimust: kas on vaja sõlmida eelleping ja kas see peab olema notari poolt kinnitatud? Ja teine ​​küsimus - ostsin 1998. aastal korteri ja STI andis mulle korteri tehnilise passi väljavõtte, nüüd müün seda korterit - kas ma pean sellise Väljavõtte uuesti vormistama või mitte? Tänan juba ette vastuste eest!

admin | 2017/11/30

Tere Tatjana! Ei, ostu-müügi eellepingu sõlmimine ei ole kohustuslik ja toimub ainult poolte (müüja ja ostja) soovil. Samuti ei pea olema sõlmitud lepingut notari poolt kinnitatud. Kui pärast tehnilise passi väljavõtte saamist ei ole elamispinna omadusi muudetud (näiteks ümberehituse tõttu), siis ei ole vaja uut tehnilist passi hankida.

Maryana | 25/11/2017

Selge ja kasulik artikkel, aitäh! Olin enne korteri müüki mures, nüansse on nii palju, pean kõike meeles pidama... Lisaks on mul uus maja ja piirkond on ka ehitusjärgus... Selle tulemusena müüsin maha ilma probleemideta kodufondil isegi kiiremini kui ootasin! Soovin kõigile edu müügiga 😉

Valentina | 2017/12/07

Tütar sõlmis poolele korterile pärimisõiguse oma surnud isale, teine ​​pool erastati mulle. Soovime korterit müüa. Mis on kõige parem teha - müüa aktsiatega või anda see osa minu tütrele mulle ja siis müüa

admin | 2017/12/18

Tere Valentina! Korteri müümisel pole see põhimõtteline punkt. Aja ja raha säästmiseks omandiõiguse ülemineku kinkimise vormistamiseks võite lihtsalt sõlmida korteri ostjaga enda ja tütre nimel lepingu. See tähendab, et teie ja teie tütar tegutsete samaaegselt teie korteri aktsiate müüjatena.

ljudmila | 2018/02/01

Tere õhtust! Müün korteri, kuhu on sisse kirjutatud minu täisealine tütar, palun öelge, kas on vajalik tema nõusolek, notari poolt kinnitatud ja mis on selle dokumendi kehtivusaeg. Aitäh

admin | 2018/02/13

Tere Ljudmila! Alaealise omandiosaga korteri müümiseks peate loa saamiseks pöörduma eestkosteasutuste poole, kuna neid lube ei väljasta notarid, vaid eranditult eestkoste- ja eestkosteasutused.

Olga | 2018/02/13

Tere päevast
dokumente on vaja korteri müümiseks, kui omanikke on ainult üks
1 Müüdava korteri omandiõiguse registreerimise tõend
2 passi
3 Katastripass STI-st
4 majaraamatu väljavõte
Saan õigesti aru, et muud pole vaja + ostu-müügileping

admin | 2018/02/19

Tere Olga! Samuti on korteri müümiseks vaja STI-st korteri tehnilist plaani, ostu-müügilepingut ja ostja isikut tõendavaid dokumente.

Alina | 2018/05/05

Tere päevast. Kas müües korterit, mille ainuomanik olen ja kuhu on sisse kirjutatud mu tütar ja kaks alaealist last, tekib raskusi lastelaste registreerimisega?

admin | 2018/05/16

Tere Alina! Teie tütar saab ennast ja oma alaealisi lapsi iseseisvalt välja registreerida. Seega, vastastikuse kokkuleppe korral ei teki teile probleeme. Lisaks saab korteri uus omanik alati senised elanikud kohtu kaudu registrist kustutada. Samuti on registrist kustutamise tingimus kirjas ka korteri ostu-müügilepingutes.

Gulnara | 23.05.2018

Tere! Palun vastake küsimusele. Müüme tuba, omanikeks olen mina, abikaasa ja kaks alaealist last. Kas ma saan taotleda eestkoste määramist ilma abikaasa juuresolekuta?

admin | 31.05.2018

Tere Gulnara! Jah, võite taotleda eestkoste käest luba müüa alaealiste laste osad korteris ilma abikaasa juuresolekuta, kui tema osaleb eelostu poolena ka uue kodu ostutehingus ja müügileping. Igal juhul on teil õigus taotlus esitada üksi. Praktikas võivad eestkosteasutused anda loa müüa alaealiste aktsiaid ilma teise vanema juuresolekuta.

Marina | 2018/06/14

Tere! Korter on ostetud hüpoteegiga ehitusjärgus majas. Leping juuni 2014. Korteri vastuvõtmise ja üleandmise akt detsember 2015. Dokumendid registreeriti Rosreestris juunis 2016. Plaanime hüpoteeki sulgeda ja korter müüa. Mis ajast tuleb arvestada eluaseme omandiperioodi? Millisel juhul peate maksu maksma?

admin | 29.06.2018

Tere Marina! Omandiõigus tekib õiguse riikliku registreerimise hetkest, koormise olemasolu teie olukorras ei mõjuta kuidagi maksu tasumise kohustust. Seega selleks, et korteri müügilt makse mitte maksta, tuleb see müüa mitte varem kui 2019. aasta juunis.

Tamara | 2018/06/14

Tere.Müün tuba mis on registreeritud ainult minu nimele.Ost
aga abielu ajal.Kas vajate abikaasa notari poolt kinnitatud nõusolekut või saab ta tehingu juures viibida?

admin | 29.06.2018

Tere Tamara! Jah, abielu ajal ostetud vara müümisel (olenemata sellest, kelle nimele see on registreeritud) on müügiks vajalik abikaasa notariaalselt tõestatud nõusolek.

Marina | 2018/07/18

Tere! Palun öelge, mu tädi müüb maja oma õetütrele, tema vanaema on sinna sisse kirjutatud ja ta elab seal edasi. Õetütar (ostja) ei ole selle vastu, et vanaema selles elab ja jääb sinna registreeritud, kas maja on võimalik müüa ilma vanaema registreerimata?

admin | 2018/08/01

Tere Marina! Jah, niimoodi müüa on võimalik. Ostu-müügilepingus peab olema märgitud koormise olemasolu registreeritud isikute näol. Uuel omanikul on aga vastavalt seadusele igal juhul õigus esitada hagi seniste üürnike väljatõstmiseks.

Pavel | 22.07.2018

Tere. Müüme maja. Sinna kuuluvad õde, õetütar ja kaks õetütre alaealist last. Neil pole majale õigusi. Nad ei ela majas. Nad ei taha end välja registreerida. Mida teha sellises olukorras?

admin | 2018/08/01

Tere Pavel! Vastavalt seadusele saate need välja kirjutada nii teie kui ka maja uus omanik. Art. 2. osa sätete alusel. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 292 kohaselt on elamu või korteri omandiõiguse üleandmine teisele isikule eelmise omaniku perekonnaliikmete eluruumide kasutamise õiguse lõpetamise aluseks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tuleb nende isikute registreerimisregistrist kustutamiseks Teil või maja uuel ostjal pöörduda hagiavaldusega kohtusse.

Yana | 2018/07/30

Tere pärastlõunast!Öelge palun, kas vähem kui 3 aastat tagasi erastatud korteri müügilt on vaja maksu maksta, kui samal aruandeperioodil ostetakse sama või suurema väärtusega korter?

admin | 2018/08/03

Tere Yana! Üldreeglina tuleb tasuda maks üle 3 aasta omandis olnud korteri müügilt, mille väärtus ületab 1 miljon rubla. Kui ostate samal aruandeperioodil teise korteri, võidakse maksumäära alandada või vabastada maksu tasumisest täies ulatuses. Täpsema vastuse saamiseks oma küsimusele tuleb pöörduda oma elukohajärgse maksuameti poole, edastades info müüdava ja ostetava korteri maksumuse kohta.

Vadim | 2018/08/20

Ostsin naisega koos maja 2008.a., 2016.a lahutuse käigus sõlmiti vara jagamise leping, sain korteri, võõrandati mulle, kas mul on õigus jätta 13% maks maksmata kui müün kohe?Olen omanud kaks aastat, Pealegi ostan maja peaaegu sama hinnaga! Aitäh!

admin | 2018/08/30

Tere Vadim! Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku sätetele on üksikisikul õigus vähendada maksubaasi rahasumma võrra, mille ta kulutas eluruumide ostmiseks ja selle renoveerimiseks. See tähendab, et kui ostate ühel aruandeperioodil teise eluaseme ja tegelikku tulu ei ole, väheneb maksumakse või te ei pea üldse makse maksma. Peate täitma maksudeklaratsiooni ja esitama ostu-müügi tõendavad dokumendid

Victoria | 26.08.2018

Tere! Mul tekkis järgmine küsimus... 2015. aasta kohtuotsusega sain korteri omandiõiguse oma isalt. 2018. aastal kuulus minu maja uue metroojaama ehitamiseks lammutamisele märgiga “RIIKLIKU VAJADUSTE JUURDE VÄLJAVÕTMISEKS”. Osakond andis mulle korteri samas piirkonnas järgmisel tänaval. Kas korterit müües olen kohtuotsusega kaitstud alates 2015. aastast või saan uue aruande 2018. aastast? Aitäh

admin | 2018/09/12

Tere Victoria! Kahjuks, kui maatükk, millel maja asub, võetakse riigi ja munitsipaalvajaduste tarbeks välja koos hilisema uue eluaseme andmisega, hakatakse 3-aastast perioodi kinnisvara hilisemaks müügiks ilma maksu maksmata arvestama hetkest, mil maja asub. uue korteri omandiõiguse riiklik registreerimine.

Margarita | 2018/09/15

Tere päevast Kas notar ise vormistab korterit müües tagatisraha lepingu ja ostu-müügilepingu? Kui müük on mulle 3/4 ja naisele 1/4, siis tehing käib notari kaudu? Ostjad ostavad panga kaudu hüpoteegiga, milline on sel juhul protseduur? Peale notarit läheme siis Rosreestrisse registreerima? Kas võtame raha siis kui dokumente esitatakse või pärast uute omanike kohta tõendava väljavõtte saamist?

admin | 2018/10/01

Tere Margarita! Seoses hiljutiste muudatustega seadusandluses on kaasomandiga seotud tehingud kohustuslikud notariaalselt tõestamisele. Kuna Teie ost-müük toimub panga osalusel, siis reeglina kasutatakse panga poolt välja töötatud hüpoteegilepingu ja ostu-müügilepingu vormi. Korteri eest tasumise ja raha ülekandmise korra tingimused on sõnaselgelt sätestatud ka sõlmitud müügilepingus. Kõigepealt tuleb pöörduda selle panga juriidilise osakonna poole, kus ostjad hüpoteeklaenu taotlevad, ning tutvuda oma korteri ostu-müügilepingu projektiga.

Andrei | 2018/10/14

Tere!
1).Teie veebilehel olevast kirjavahetusest jääb selgusetuks, milline korter on müügil maksustatav. Meie korter on olnud meie omand aastast 1997. Kas selle müümisel pean maksma käibemaksu?
2).Pärast selle korteri ostmist oli selle kõrval ühises koridoris väike pind, mille naise ema ostis arendajalt ja kinnitas korteri külge. Kuid juriidiliselt ei kuulunud need ruumid eluasemeplaani. Kuidas seda nüüd korraldada?

admin | 2018/10/30

Tere Andrei! 1) Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217 lõike 1 sätetele on üksikisikud, kes omavad korterit minimaalse minimaalse kinnisvara omandiperioodi jooksul või kauem (erastatud korterite puhul - 3 aastat), maksust vabastatud. kinnisvara müük.
2) Ruumide elamuplaani lisamiseks tuleb esmalt võtta ühendust STI-ga (tehnilise inventuuri büroo), et teha mõõtmised ja teha muudatused tehnilises dokumentatsioonis.

Irina) | 29.10.2018

Tere, tänan artikli eest!) Räägi mulle, palun. Müüme korteri. See osteti programmi "Abi noortele peredele" raames antud tunnistusega. Meil on kolm omanikku (mees, mina ja poeg), lisaks on meil tütar. Korter on meile kuulunud üle 3 aasta. Viimased 2 aastat oleme elanud teises linnas, oma vanemate majas, kes surid, see pole meie nimele registreeritud. Lapsed käivad oma elukohajärgses lasteaias ja koolis. Minu nimele on ka väike maja registreeritud ja samale krundile ehitame uut. Siin))) kui ma registreerin ennast, oma abikaasat ja lapsi eelnevalt sellesse väikesesse majja, kas meil on vaja eestkosteorganisatsiooni luba? Millised probleemid võivad tekkida, milleks peame valmis olema. Ja kas ümberehitus, mis ei ole dokumenteeritud, mõjutab müüki? Ette tänades!!!

admin | 2018/11/07

Tere Irina! Kui te ei andnud eluasemetunnistuse saamisel notariaalselt tõestatud kohustust eraldada eluruumi omandis olevaid osasid alaealistele lastele või lastel ei ole omandis osasid, siis ei pea te sellest tulenevalt luba hankima eestkoste- ja eestkosteasutusi elamispinna müümiseks ning oma kodu saate müüa, registreerides oma lapsed eelnevalt mõnel muul aadressil. Mis puudutab ümberehitust, siis saate korterit müüa vanade dokumentide abil, ilma nendes olemasolevat ümberehitust kajastamata, kuid sellise korteri ostjal võib hiljem tekkida raskusi olemasoleva ümberehituse legaliseerimisega.

Veenus | 2018/11/12

Tere päevast Palun selgitage:
1. 2011 aasta lõpus osteti korter (kas müümisel pean sellelt maksu maksma?)
2. omanik – mina. Sisaldab ka kolm tütart (ealine) ja lapselaps (alaealine, sündinud 2015.a.) Aga hetkel elavad seal ainult keskmine tütar ja lapselaps. 2 teist tütart ja mina (õpime ja töötame teistes linnades). Kuidas me kõik vabaneme? Me ei saa samal ajal olla, saame originaalide asemel anda passi koopiad (loomulikult notari poolt kinnitatud)
3. Ja kas see ei mõjuta teie õpinguid, tööd (registreeringu puudumine) kuni uue korteri ostmiseni? Või on võimalik (vaja) taotleda ajutist sissekirjutust (näiteks sugulaste juures)? Aitäh.

admin | 2018/12/01

Tere Veenus! Korteri müümisel ei pea te makse maksma, kuna olete omanud seda korterit üle 5 aasta. Mis puudutab registrist kustutamist, siis notarilt saad väljastada volikirja oma korteri asukohas kellelegi, kellel on volitused registreerimisest kustutada. Seega, kui teil on notariaalselt kinnitatud volikiri ja usaldusväärne isik, saate korterist välja registreerida kaugjuhtimisega. Tasub meeles pidada, et alalise sissekirjutuse puudumine ei saa olla aluseks õppeasutustest väljaarvamisele, kui olete nendesse juba sisse kirjutatud, kuid registreerimata saate elada kuni 90 päeva. Igal juhul saate ostu-müügitehingu ajal ajutise sissekirjutuse oma elukohta.

Valeria | 2018/12/09

Tere. Korteris on 2 omanikku: 1/2 korterist erastasin mina, 1/2 võttis üle minu ema. Soovime korterit müüa, kuid see asub teises linnas. Ma sünnitasin just lapse, ma ei saa tehingut teha. Kas üks omanik võib korterit müüa? Kui jah, siis millist volikirja on vaja ja milliseid dokumente on vaja teiselt omanikult? Aitäh

admin | 2018/12/20

Tere Valeria! Kogu korteri müümiseks ühe omaniku poolt on teine ​​omanik kohustatud end registreerima oma elukoha piirkonna notari juures vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 185.1 notariaalselt tõestatud volikiri, milles on täpsustatud kõik asjakohased volitused konkreetse korteri müügiks ja tehingu registreerimiseks. Teine omanik peab esitama oma omandiõigust tõendavad dokumendid oma korteriosa kohta ja passi notariaalselt kinnitatud koopia (kui originaali pole saadaval).

Rustem | 2019/01/2010

Tere! Mul on sellised küsimused! Ja kui ma olen katseajal, kas ma saaksin korteri maha müüa ja mu väike poeg on sinna sisse kirjutatud! Aga eestkostja on ämm! Ja üürivõlg on! Kuidas seda kõike teha ja milliseid dokumente mul vaja on? Ette tänades!

admin | 28.01.2019

Tere Rustem! Kui olete korteri ainuomanik, ei mõjuta teie karistusregister teie õigust see korter müüa olemasolevate vara võõrandamise keeldude puudumisel, kuid kui elate selles korteris ja kohtuotsusega olite keelatud elukohta vahetada ilma kriminaal- täitevkontrolli nõusolekuta, ennekõike tuleb selles küsimuses pöörduda kriminaalkorras täitevkontrolli poole.

Svetlana | 2019/02/02

Tere päevast
Kas eramajas korterit müües pean tasuma müügimaksu 13%? Oman alates 2015 kinkelepingu alusel. Ja milline see protseduur on?

admin | 2019/02/16

Tere Svetlana! Vastavalt Vene Föderatsiooni maksuseadustiku artikli 217.1 sätetele on omanik kinnisvara müümisel maksust vabastatud, kui arvutatakse elamispindade või selle osade (aktsiate) minimaalne maksimaalne omandiperiood. Teie puhul on selline minimaalne periood 3 aastat alates omandiõiguste riikliku registreerimise kuupäevast.

OlgaK | 31.03.2019

Tere! Soovime müüa abikaasale ja tema kasuisale kuuluva korteri. Abikaasa ema suri 2016. aastal, tema osa omand registreeriti juunis 2017. Kas ma saan õigesti aru, et hetkel on müük ilma 13% tasumata võimatu?(Korter erastati 2005. aastal võrdsetes osades)

admin | 2019/04/10

Tere OlgaK! Jah, kuna teie praegune kinnisvara omandiperiood on alla 3 aasta, peate korteri müümisel tasuma maksu 13%, kui teie omandiosa väärtus ületab 1 miljon rubla.

Igor | 2019/04/04

Tere! Oman korterit aastast 1995. See on soetatud isa kingitud korteri vahetuse teel. Mul oli käes vahetusleping, kuid alles eelmisel aastal sain teada, et pean väljastama õiguse registreerimise tõendi, mille tegin läbi MFC 2018. aastal. Korterisse on sisse kirjutatud alaealine lapselaps. Hetkel ostsin hüpoteegiga avarama korteri ja müün vana maha. Küsimused:
1. Mis hetkest alates omandiõigust käsitletakse? Kas pean müügilt maksu maksma? 2. Kuidas oma lapselast õigesti registreerida ja seejärel uude korterisse registreerida?

admin | 2019/04/21

Tere Igor! Vastavalt artikli 2. osale. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 223 ja 13. juuli 2015. aasta föderaalseaduse "Kinnisvara riikliku registreerimise kohta" N 218-FZ sätete kohaselt tekib kinnisvara omandiõigus eranditult alates ettevõtte riikliku registreerimise hetkest. õigused sellisele varale. Seega ei ole Te vabastatud korteri müügil maksu tasumisest. Alaealise lapse registrist kustutamise osas peab lapse seaduslik esindaja taotlema lapse uude elukohta arvelevõtmist, millega seoses kustutatakse laps automaatselt endisel aadressil.

Armastus | 2019/04/16

Tere! Punktis 3. Katastripass STI-st (või tehniline pass) korteri jaoks. Kui sul on katastripass, siis tehnilist passi pole vaja?

admin | 29.04.2019

Tere, armastus! Tulenevalt asjaolust, et kinnisvara riigikatastris (GKN) sisalduv teave loetakse nüüdsest ühtses riigi kinnisvararegistris (USRN) sisalduvaks teabeks, on alates 1. jaanuarist 2017 katastripassi asemel väljavõte ühtsest kinnisvararegistrist. Väljastatakse riigi kinnisvararegister. Vastavalt seadusele nr 334-FZ ei ole alates 2010. aasta märtsist enne 2008. aastat välja antud tehniline pass kinnisvara õiguste registreerimiseks kohustuslik.

Guzel | 2019/04/19

Tädi ja tema abikaasa tahavad oma eluajal korteri vennapoja jaoks ümber registreerida. Mis on kõige tulusam viis seda teha? Kas parem on osta või müüa? Ja kas pensionäridele on mingeid piiranguid ehk nad jäävad justkui eluasemeta? Tegelikult elavad nad oma korteris edasi.

admin | 29.04.2019

Tere Guzel! Kui teie märgitud isikud on korterit omanud piisavalt kaua (näiteks rohkem kui 5 või 3 aastat), saavad nad korteri ostu-müügilepingu alusel maksuvabastuse eesmärgil võõrandada oma vennapojale, kuna nad on mitte kingisaaja lähisugulased ja kinkelepingu alusel ei maksustata annetusi ainult lähisugulaste vahel. Samuti ei keela seadus üksiku kodu vabatahtlikku müüki või kinkimist, kuid vastavalt art. 2. osale. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 292 kohaselt on elamu või korteri omandiõiguse üleandmine teisele isikule eelmise omaniku pereliikmete eluruumide kasutamise õiguse lõpetamise aluseks. Seega saab need isikud uue omaniku tahtel kinnistult sundvälja tõsta.

Anastasia | 24.04.2019

Tere! Soovime müüa korterit, 2 omanikku, 1/2 minult ja 1/2 isalt, kas vajame notariaalset tõendit? Ja millised dokumendid tuleb korteri müümiseks koostada?

admin | 2019/05/08

Tere Anastasia! Korteri ostu-müügitehing ei nõua kohustuslikku notariaalset tõestamist. Korteri müümiseks on vajalik isikute arvu ostu-müügileping, ostu-müügi eelleping (sõlmitud poolte nõudmisel), isikut tõendavad dokumendid, riigilõivu tasumise kviitung võõrandamise registreerimise eest omandiõigus ostjale, korteri omandiõiguse dokumendid (omandiõiguse tõend või väljavõte ühtsest riiklikust kinnisvararegistrist), eluruumi tehniline pass.

Olga | 28.04.2019

Tere! Palun abi nõuga. Soovime osta korterit 2-ruutmeetrises majas, krunt ei ole kinnistatud. Kas sellist korterit tasub osta?Omaniktel pole võimalust seda korraldada. Aitäh!

admin | 2019/05/08

Tere Olga! Vastavalt Vene Föderatsiooni maaseadustiku artiklile 39.20, kui maatükil asuv hoone või rajatis kuulub eraomandina mitmele isikule, on neil isikutel õigus omandada selline maatükk kaasomandina. Kui teie majaalune maatükk ei olnud katastriregistris registreeritud enne 1. märtsi 2005, peate pöörduma oma elukohajärgsesse haldusorganisse maatüki moodustamise taotlusega ja seejärel registreerima maatüki katastriregistris. katastriregister, mille järel omandate maatüki omandiõiguse.maa. Kui maatükk oli katastriregistris registreeritud enne 1. märtsi 2005, siis vastavalt art 2. osale. 16 föderaalseadus "Vene Föderatsiooni elamuseadustiku jõustumise kohta" 29. detsembril 2004 nr 189-FZ, läbib maatükki, millel asub korterelamu ja muud sellisesse hoonesse kuuluvad kinnisvaraobjektid. tasuta korterelamu ruumide omanike kaasomandisse .

Ivan | 28.04.2019

Tervitused! Soovin müüa oma emalt päranduseks saadud probleemset, erastamata korterit. Seal on loetletud mina, mu vend ja vanaisa, kes suri kaua aega tagasi Ukrainas ja on seal loetletud. Kuidas oleks meil parim viis see mu vennale müüa?

admin | 2019/05/08

Tere Ivan! Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid lubavad vara käsutada ainult seda vara omavatele isikutele. Kuna teie korter ei ole hetkel erastatud, ei ole te selle omanik ja seega ei saa te seda käsutada. Kahjuks ei näita teie küsimus selgelt, kas olete Vene Föderatsiooni õigusaktide kohaselt registreerinud korteri omandiõiguse. Kui teie omand ei ole registreeritud, peate selle korteri erastamise taotlusega pöörduma oma elukohajärgse administratsiooni poole.

admin | 2019/06/01

Tere Marina! Internetis on müügikuulutuste ülespanekuks päris palju kohti, nii piirkondlikke kui föderaalseid, sama Avito näiteks.

Kuznetsova Anna | 26.06.2019

Tere, soovin müüa korterit, omanud aasta aega, et makse mitte maksta, mõtlesin, et saaks odavamalt müüa. Ütle mulle, kas see on nii?

admin | 2019/07/08

Tere Anna! Kahjuks ei kehti teie puhul maksuvabastus seoses omandiõiguse miinimumperioodi täitumisega, kuna olete omanud korterit vaid aasta, kuid Vene Föderatsiooni maksuseadustiku sätete kohaselt ainult tulu. üksikisikute või juriidiliste isikute puhul maksustatakse. Seega, kui müüte korteri sama hinnaga lepingu alusel, millega selle ostsite (ehk siis tegelikult tulu ei saanud, seega maksude tasumise kohustust ei teki). Sarnaselt toimib ka meetod müüa korter lepingu alusel madalama hinnaga.

Elena | 2019/07/04

Tere. Palun öelge, korter kuulub neljale inimesele, kuidas on kõige lihtsam ja odavam müüa, kas teha kinkeleping ühele inimesele või ilma ümberregistreerimiseta?

admin | 2019/07/16

Tere, Elena! Kaasomandis osalejate arvuga ei kaasne korteri ostu-müügi menetluse maksumuse tõusu, mistõttu ei ole vaja kortereid ühe isiku kasuks ümber registreerida. Ostu-müügilepingu koostamisel peate lihtsalt lepingu alusel müüjaks märkima kõik kaasomandis osalejad.

Yulduz | 2019/07/12

Tere! Soovime müüa korterit (omanduses üle 5 aasta), ostetud sularaha+finantskapitali eest. Omanikud 5/6., 1/6 isane. Lastele pärast koormise automaatset eemaldamist osa ei eraldatud. See juhtus kõigi seaduste mittetundmise tõttu.
Kas nüüd on võimalik müüa korter ja samal ajal osta maja koos krundiga (seal peaks lapsed korraga osaluses olema)? Või peavad nad kõigepealt eraldama sellest korterist osa ja siis selle maha müüma? Müüme ja ostame ilma kinnisvaramaakleri või juristi abita, kuid kardame väga, et tehing kukub ära või midagi muud. Ostetava kinnisvara juures töötab kinnisvaramaakler, kes pakub lepingu sõlmimist ja tagatisraha tasumist. Mis siis saab, kui me ei saa oma kodu maha müüa???

admin | 27.07.2019

Tere Yulduz! Vene Föderatsiooni kehtivad õigusaktid ei näe otseselt ette vanemate vastutust lastele eraldamata osade eest eluruumide omandis. Samuti ei ole see asjaolu ostu-müügitehingu registreerimisest keeldumise aluseks. Uutes elamispindades tuleb aga endiselt eraldada osad alaealistele lastele, kuna seadus lubab prokuröri taotlusel alaealiste laste huvides vanematelt laste kasuks kohtus sisse nõuda samaväärse kulu. .

Oleg | 2019/08/04

Tere. Abielu ajal ostetud korteri omand on registreeritud ainult minu nimele. Lähen teise linna teise töökoha pärast, mul pole aega korterit müüa. Ma tahan, et mu naine hakkaks meie korterit müüma. Kas ta saab selle tehingu lõpule viia ilma minu kirjaliku nõusolekuta? Kui ei, siis mida ma pean tegema? Aitäh.

admin | 2019/08/22

Tere Oleg! Abikaasa puudumise tõttu saate korteri müüa oma abikaasa nimel nõuetekohaselt vormistatud notariaalselt tõestatud volikirja alusel. Lisaks, kuna ostsite korteri abielu ajal, peate korteri müümiseks hankima enda nimel notarilt abikaasa notariaalselt kinnitatud nõusoleku. Nende dokumentide olemasolul ei teki raskusi korteri müümisel ilma omaniku (teie abikaasa) osaluseta.

Oksana | 2019/08/05

Tere päevast Soovin müüa tuba ühiselamus (nüüd on antud kommunaalkorteri staatus), omanikuks on minu isa. Omanduses üle 5 aasta! Mu kaks last ja mina oleme registreeritud (kirjutatakse ilma probleemideta). Isa pooldab selle toa müüki. Mu sõbranna soovib oma mat.cap abil tuba osta. ja deposiidiks laenu võtmine! Kas tema matcapist raha väljavõtmisega tekib probleeme? Soovime selle raha kohe hüpoteeklaenu investeerida! Ja milliseid täiendavaid dokumente me müügiks vajame (peale ülalloetletute)?

admin | 2019/08/22

Tere Oksana! Ostetud eluruumide raha ülekandmise nüansid ja ajastus (sealhulgas laenuraha kasutamisega) määratakse sõlmitud ostu-müügilepinguga. Seega saate lepingus määrata raha laekumiseks soovitud aja. Rasedus- ja sünnituskapitali vahendite ülekandmine müüjale isiklikule kontole toimub ostja nõudmisel Vene Föderatsiooni Pensionifondi büroo poolt tehingut kinnitavate dokumentide esitamisel. Reeglina pole selle protseduuriga raskusi. Eluruumi omandiõiguse ülemineku registreerimiseks on vaja järgmisi dokumente: ostu-müügileping isikute arvu kohta, isikut tõendavad dokumendid, dokumendid korteri omandiõiguse kohta müüjalt, korteri tehniline dokumentatsioon, kviitung registreerimistoimingute eest riigilõivu tasumiseks.

Dmitri | 2019/08/12

Tere! Ostja pakub ettemaksu 50% korteri maksumusest, ülejäänu hüpoteegil panga kaudu. Kas peaksin leppima või piirduma väikese sissemaksega ja tegema lõppmakse peale pangaülekannet?

admin | 2019/09/07

Tere Dmitri! Ostu-müügitehinguid reguleerivad tsiviilõigused võimaldavad tehingutes osalejatel iseseisvalt määrata nii vara müügi kui ka ostu tingimused, mis hõlmavad ka tingimusi raha ülekandmise aja ja korra kohta. Seega ei riku ostja pakkumine tasuda ettemaksuna 50% korteri maksumusest mingil moel teie õigusi ja õigustatud huve ega ole ka vastuolus seadusega.

Maria | 2019/09/10

Tere päevast Täname kasuliku teabe eest. Aga küsimused jäävad.
Abikaasa vanaisa andis mulle volituse korteri müümiseks ja tahab seda müüa.
1. Korter väikeste võlgadega, mitte rohkem kui 50 tuhat rubla, kas seda on võimalik müüa koos võlgade ja tasumisega, saades ettemaksu?
2. Õiguste riikliku registreerimise tõendi asemel andsid nad mulle väljavõtte ühtsest riiklikust kinnisvaraõiguste ja sellega tehtud tehingute registrist. See on piisavalt? Või vajate eraldi katastripassi ja eraldi õiguste riikliku registreerimise tõendit?
3. Miks on vaja tehnilist plaani ja kuidas seda hankida?
Täname juba ette vastuse eest.

admin | 2019/09/30

Tere Maria! Kommunaalmaksete tasumisega seotud võlgnevuste esinemine ei ole takistuseks kinnisvara müümisel, seadusandlus ei sisalda selles osas keelavaid norme. Õiguste riikliku registreerimise tõendite väljastamine on lõpetatud alates 15. juulist 2016, sellest hetkest väljastatakse autoriõiguste omanikele tunnistuse asemel väljavõte ühtsest riiklikust registrist. Sel juhul on registreeritud õiguse olemasolu ainsaks tõendiks ainult kanne õiguse riikliku registreerimise kohta ühtses riiklikus registris. Tehnilise plaani küsimuses: tehnilises plaanis on kajastatud kõik eluruumi olulised omadused ja teave ümberehituse kohta (olemasolul). Eluruumi tehnilise plaani saate oma elukohajärgse STI (tehnilise inventuuri büroo) poole pöördudes.

Kinnisvara ostu-müügi teema on alati aktuaalne, sest pered kolivad sisse ja välja, kodanikud vahetavad elukohta või investeerivad lihtsalt majadesse, korteritesse ja maavilladesse. Vara müümisel ja ostmisel tuleb olla kursis protsessi tõsidusega, mõistma, millest alustada ja kuidas lahendada juriidilisi probleeme ning valdama vähemalt põhiaspekte sellisest protseduurist nagu kinnisvara ostu-müügitehingu registreerimine.

Kinnisvara ostu-müügi põhireeglid

Kinnisvaratehingu kehtivuse tagamiseks see peab vastama mitmele tingimusele:

1. Toimub kooskõlas seadusandliku raamistikuga. Näiteks mitmekorruselises majas on keelatud koostada üldkasutatavate esemete võõrandamisele suunatud lepingut.
2. Tehingu pooled peavad olema õiguspädevad ja teovõimelised.
3. Kinnisvara müüjal peavad olema omandiõigused võõrandatavale esemele.
4. Iga tehinguosaline peab selle sõlmima vabatahtlikult.
5. Poolte nõusolek ostu-müügiks on kinnitatud kinnisvara ostu-müügilepingu notariaalselt tõestatult.
6. Kinnisvara ostu-müügi registreerimine riigiasutustes pärast tehingut on kohustuslik.

Ühe ülaltoodud punkti täitmata jätmine võib saada aluseks müüja ja ostja vaheliste suhete katkemisele, samuti ostu-müügitehingu kehtetuks tunnistamisele.

Loomulikult teeb igale ostjale muret tagatise küsimus kinnisvara ostmisel, sest kinnisvarapetturid pole veel kuhugi kadunud.

Kuid enamasti tekivad probleemid mitte petturite süül, vaid Vene Föderatsiooni ostu ja müügiga seotud seaduste teadmatuse tõttu.

Vaatleme mitmeid reegleid, mis on kinnisvaratehingute puhul kohustuslikud:

Kinnisvara ostmisel tuleb esmalt üle vaadata kõik omandiõiguse dokumendid , mis kinnitab selle omandiõigust.

See võib olla:

1. Korteri omandiõigustunnistus (erastamine).
2. Müügileping.
3. Pärimisse astumine seaduse või testamendi alusel.
4. Annetusleping.

Kõik dokumendid tuleb esitada originaalidena , millel on pitsat ja STI või muu bürood asendava asutuse registreering. Koopiad ja kseroksid sel juhul ei sobi.

Vajalik on eluasemeameti tõend märkides müüdaval elamispinnal registreeritud inimeste arvu. Neid andmeid saate iseseisvalt täpsustada elamuametis, kuna on soovitav välistada ajutiselt lahkunud, kuid oma õigused korterile säilitavate isikute kohalolek.

Tähelepanu väärib ka müüja pass , nimelt leheküljed märkustega abielu registreerimise ja elukoha kohta. Oluline on meeles pidada, et abielu jooksul omandatud vara kuulub mõlemale abikaasale ja mõlemal abikaasal on sellele ka õigused (v.a kingitud ja päritud vara).

Kui elamispinnale on registreeritud alla täisealised lapsed , siis tuleb tehingu eelõhtul nõuda nende registrist kustutamist ja soovitav on seda fakti kontrollida.

Kogenud kinnisvaramaakleritel on reegel – liiga odavate kinnisvaraobjektide suhtes tuleb olla ettevaatlik ja seda on praktikas korduvalt katsetatud. Isik, kes teab oma tegevuse ebaseaduslikkusest, püüab objekti kiiremini ja odavamalt müüa.

On juhtumeid, kus kinnisvara müüakse volikirja alusel. Ostja on lihtsalt kohustatud üles näitama erilist hoolt, vastasel juhul ei saa negatiivseid tagajärgi vältida. Väga oluline on volikirja kehtivusaeg. Kui volitaja on vanem inimene, siis võib juhtuda, et ta on juba surnud, mistõttu volikiri kaotab oma jõu. Ettevaatlik peaks olema ka hiljutise väljaandmise kuupäevaga volikirjadega, kuna petturid kasutavad neid sageli.

Ebameeldivaid hetki on teisigi, kui volikirja alusel tehtud tehingud tühistatakse. Seetõttu peate vähemalt veenduma, et printsipaal on elus ja dokumendi koostas ta vabatahtlikult. Ideaalne variant on käsundiandja kohalolek tehingu ajal.

Soovitav on kinnistu ostja kohal olla hetkel, mil müüja annab üle müügiks vajalikud dokumendid. Eraldi nõuded notarile: büroo olemasolu ja pikaajaline töö.

Raha vastuvõtmise ja ülekandmise skeemide kohta. Võib pakkuda mitmeid. See on nii sularahas kui ka sularahata makse, mis tehakse enne tehingut või selle ajal, ettemaksuga või ilma. Kõik nüansid lahendatakse eelnevalt poolte kokkuleppel.

Vajalike dokumentide koostamine

Kinnisvara ostu-müügilepingu vormistamise dokumendid võib jagada kahte kategooriasse: kahte kategooriasse:

Need sisaldavad:

1. Kinnistu omandiõiguse dokumendid (volikirja alusel müümisel on see lisatud).
2. Tunnistuste tunnistus objekti hinnangulise väärtuse kohta.
3. Tehniline sertifikaat.
4. Elamuameti tõend (vorm nr 3), kus on märgitud võõrandatud kinnistul registreeritud inimeste arv.
5. Müüja ja Ostja isikut tõendavad dokumendid, nende tunnuskoodid.
6. Abielu või lahutuse tunnistus (esimesel juhul on tehingu tegemiseks vaja abikaasa nõusolekut).
7. Hoolekogu luba tehingu tegemiseks alaealiste laste juuresolekul.

Teine kategooria - need on tõendid võõrandatud objekti kommunaalteenuste tasumise kohta, aga ka muu teave, ilma milleta notar saab tehingut teha. Pigem vajab Ostja neid selleks, et vältida probleeme eluaseme ja kommunaalteenustega.

Kuidas käib kinnisvara ostu-müügitehing?

Need, kes puutuvad korteri ostu või müügiga esimest korda kokku, teavad kinnisvaratehingute toimimisest tõenäoliselt pealiskaudseid teadmisi. Nendes pole midagi võimatut ja protseduur ise koosneb mitmest etapist.

Vaatleme kinnisvara ostu-müügi protseduuri:

- Esimene etapp on objekti otsimine

See koosneb eluaseme otsimisest, erinevate korterivõimaluste vaatamisest. Pärast seda, kui Ostja arveldab mis tahes optsiooni, teeb ta selle eest sissemakse.

Müüja kirjutab välja kviitungi, mis kinnitab osa raha laekumist korteri eest tasumiseks või sõlmivad pooled tagatisraha kohta eellepingu. Selles etapis

Ostja viib läbi vara juriidilise kontrolli (omandidokumentide puhtus, müüja isik jne).

- Teine etapp – ostu-müügilepingu koostamine

Peale kõigi vajalike dokumentide vormistamist sõlmivad pooled kinnisasja ostu-müügi kirjaliku lepingu, mille saab tõestada notaris.

See peaks kajastama järgmisi punkte: andmed müüja ja ostja kohta, võõrandatud vara aadress ja väärtus, raha ülekandmise viis ja periood, mille jooksul nad peavad müüjale üle kandma, tehingu sooritamise kulude jaotus, väljatõstmise periood (ülekandmine). võtmed).

- Kolmas etapp – raha ülekandmine

Kõige turvalisem ja mugavam võimalus tehingu osapoolte vahelisteks arveldusteks on raha ülekandmine läbi seifi. Selle kasutamise leping tuleks sõlmida selliselt, et müüja saaks talle võlgnetava summa kokkulepitud aja jooksul kätte, esitades pangatöötajatele uue omaniku nimele väljastatud Omanditunnistuse.

Perioodi möödumisel ja müüja suutmatuse korral nõutavat dokumenti esitada (näiteks saadi sertifikaadi registreerimisest keeldumine), tagastab Ostja oma raha, pääsedes kasti juurde.

- Neljas etapp – vara registreerimine

Pärast raha hoiustamist läheb tehing lõppfaasi, s.o. Ostu-müügileping ja kõik vajalikud dokumendid esitatakse registreerimiseks föderaalsele registreerimisteenistusele.

Reeglina väljastatakse kahe nädala möödudes tehingu osapooltele nimeline dokument. Selles etapis saab Müüja kapi võtmed.

- Viies etapp - korteri vabastamine

Korteri müügi samm-sammult juhised - loetelu toimingutest, mis tuleb tehingu lõpuleviimiseks teha. Sõltuvalt nüansside massist võib seda täiendada uute esemetega.

meetodid

Head lugejad! Artiklis räägitakse tüüpilistest juriidiliste probleemide lahendamise viisidest, kuid iga juhtum on individuaalne. Kui soovite teada, kuidas lahendada täpselt oma probleem- võtke ühendust konsultandiga:

AVALDUSID JA KÕNED VÕETAKSE 24/7 ja 7 päeva nädalas.

See on kiire ja TASUTA!

Korterit saab müüa mitmel viisil, millest igaühel on oma eelised ja puudused:

1. Tehingu sõltumatu sooritamine toimub otse müüja või tema pereliikmete poolt.
2. Professionaalse abi otsimine – maakleritelt, asjaomastelt agentuuridelt jne.

Eneseregistreerimine

Müüjapoolne tehingu iseseisev täitmine 2018. aastal on protseduur, millega mitte kõik kodanikud ei tule toime.

Selle meetodi eelised on aga ilmsed:

• märkimisväärne raha kokkuhoid – professionaalide teenuseid hinnatakse üsna kõrgelt;
• võimalus kontrollida tehingu iga etappi - müüja tegeleb iseseisvalt kõigi menetluse etappidega;
• kinnisvarabüroode pettuste ärahoidmine.

Agentuuriga ühenduse võtmine

Asutuse poole abi saamiseks pöördudes on peamine see õigesti valida. Valides on soovitatav keskenduda sõprade, sugulaste, kolleegide arvustustele ja soovitustele, ettevõtte kogemustele ja tööstaažile.

Spetsialistidelt abi otsimise eelised:

• professionaalne lähenemine - iga tegevus viiakse läbi, võttes arvesse kehtivaid õigusakte, norme ja valitsusasutuste kehtestatud nõudeid;
• müüja isikliku aja ja vaeva kokkuhoid - mitte kõik kodanikud ei saa endale lubada tehingu sooritamist töö või muu töö tõttu;
• tehinguaja lühendamine – kogenud spetsialistid teavad, kuidas protseduuri aega lühendada.

Korteri müügi samm-sammult juhised

Korteri ostmise ja müümise samm-sammult juhised sisaldavad järgmist:

1. Korteri müügi põhiparameetrite määramine (hind, tingimused jne), kuulutuste paigutamine ajalehtedesse, ajakirjadesse, info postitamine veebilehtedele.
2. Korteri näitamine potentsiaalsetele ostjatele – oluline on välja tuua oma elamispinna ostmise eelised.
3. Vestlus ostjatega, mille käigus arutatakse läbi tehingu põhiküsimused ja detailid.
4. Dokumentide kogumine.
5. Eellepingu koostamine (vajadusel).
6. Põhilepingu koostamine, selle punktide läbi arutamine.
7. Lepingu allkirjastamine, omandiõiguste registreerimine.
8. Raha ja kinnisvara võtmete üleandmine on vastastikune arveldus.

Dokumentide kogumine

Iga tehing algab inkassoga ja selle probleemi lahendamise peamine koorem langeb müüjale.

Tehingu tegemiseks peate koostama järgmised dokumendid:

• mõlema poole isikut kinnitavad dokumendid - passid;
• tiitlipaberid (näiteks erastamisleping, vahetusleping või kinkeleping);
• katastri- ja tehniline dokumentatsioon;
• tunnistus korteri omandiõiguse kohta - ainult selle omanikul on õigus kinnisvara võõrandada;
• eestkosteasutuste luba tehingu lõpuleviimiseks, kui üks omanikest on alaealine kodanik;
• abikaasa notari poolt tõestatud nõusolek vara võõrandamiseks, kui korter on ühisvara;
• eelleping ettemaksu tegemisel (kui see on sõlmitud);
• dokumendid, mis kinnitavad korteri seaduslikku "puhtust", sealhulgas tõend majaregistrist - näitab registreeritud kodanike arvu, Rosreestri tõend - näitab omanike arvu, tõend, mis kinnitab võlgade puudumist kommunaalmaksete tasumisel .

Lepingu sõlmimine

See ei näe ette seda, mis on kehtestatud, kuid kehtestatakse teave, mis peab selles sisalduma sõlmimise ajal:

• Müüja ja ostja täisnimi, passiandmed;
• andmed lepingu eseme kohta - korteri kirjeldus (täpne aadress, korrus, pindala, tubade arv);
• iga õigussuhetes osaleja õigused ja kohustused, müüjale - korteri võõrandamine, ostjale - elamispinna eest tasumine kindlaksmääratud tähtaja jooksul ja summas;
• lepingutingimuste täitmata jätmise tagajärjed;
• õigussuhetes osalejate allkirjad, dokumendi vormistamise kuupäev.

Tagatisraha saamine

Statistika näitab, et korteri müügilepingute sõlmimisel sõlmitakse 90% juhtudest täiendav võõrandamise leping.

Dokument tagab, et pooled täidavad oma kohustusi, kuna see näeb ette tehingust keeldumise tagajärjed:

• kui müüja keeldub korterit müümast, peab ta tagastama tagatisraha kahekordses summas;
• kui ostja otsustab ostust keelduda, jääb summa täielikult müüja kanda.

Registreerimine

Praegu ei ole käimas mitte kinnisvara ostu-müügilepingu vormistamine, vaid omandiõiguse vormistamine korterile.

Pärast selle protseduuri läbimist väljastatakse omandiõigustunnistus, mille järgi kinnitatakse müüja õigused korterile.

Kinnisvara võõrandamine

Toimub üleandmise-vastuvõtmise akti koostamisega.

See sisaldab järgmist teavet:

• Dokumendi pealkiri;
• Õigussuhte mõlema poole täisnimi - ostja ja müüja;
• objekti kogumaksumus (sama, mis põhilepingus);
• korteri vastuvõtmise mainimine sellisel kujul, nagu see praegu asub;
• poolte allkirjad, dokumendi koostamise kuupäev.

Kui ostja allkirjastab akti, loetakse müüja kohustused täidetuks.

Dokumendile ei tohi alla kirjutada, kui:

• mõningaid lepingutingimusi ei täidetud;
• müüja on avastanud puudused, mida tuleb kirjalikult kajastada.

Sel juhul antakse müüjale teatud aeg nende parandamiseks ja uue akti koostamiseks.

Vastastikused arveldused

kinnisvara puhul saab teostada kahel viisil:

1. Tasumine sularahas (kindlas kohas, tunnistajate kohalolek, kviitungi vormistamine).
2. Sularahata makse (läbi seifi või ülekande pangakontole).

Pärast raha laekumist annab müüja korteri võtmed ostjale üle. Neid poolte toiminguid nimetatakse vastastikuseks lahendamiseks.

Hüpoteeklaenu kaudu

Korteri ostmiseks saab kasutada hüpoteeklaenu. Sel juhul on dokumentide paketile lisatud laenuleping, kus on kirjas kõik tingimused varale hüpoteegiga seadmiseks.

Kui kodulaen väljastatakse müüjale, kes ei ole seda täielikult ära tasunud, kuid on otsustanud kinnisvara müüa, siis on vaja pangast vastavat luba hankida.

Ilma selleta võidakse tehing kehtetuks tunnistada.

Riigilõiv

Tehingu sooritamisel on kohustuslik dokument maksekviitung. Ilma selleta ostu-müüki ei registreerita.

Eraisikute tasu on 2200. Summa jagatakse poolte vahel võrdselt.

Olemasolevad riskid

Korteri müügitehinguga kaasneb palju riske.