Sissetulekumeetodi valem. Kasumlik lähenemine kinnisvara ja ettevõtte hindamisele. Sissetulekupõhise lähenemisviisi kasutamine

Meie riigis on viimasel ajal kaubanduses hoogu kogumas kinnisvara müük või rentimine, mis toob kaasa vajaduse omanikel oma vara väärtus selgelt kindlaks määrata. See on vajalik selleks, et tulevikus kinnisvara kasumlikult müüa või rentida.

Tänapäeval on tohutul hulgal organisatsioone, kus kvalifitseeritud spetsialistid aitavad õiget arvutust teha. Selle näitaja arvutamiseks on mitu meetodit, kuid viimasel ajal on kinnisvara hindamise tulus lähenemine populaarsust kogumas. Mis on selle olemus, omadused ja eelised, tuleks üksikasjalikumalt kaaluda.

Tehnika olemus

Kinnisvara hindamise tulukäsitlus on protseduur, mille käigus hindaja arvutab välja objekti väärtuse, lähtudes sellest võimalikust tulevikus saadavast tulust. See tähendab, et hoone omanik saab eksperdilt kindla prognoosi kinnisvara tasuvuse kohta, mitte ainult tänaseks kuivväärtuseks. Tulude lähenemine sobib hindamiseks vaid juhtudel, kui kinnisvarast saadavaid tulusid ja kulusid on võimalik tulevikuks täpselt prognoosida. Kogu protseduur viiakse läbi hindaja töö mitmes etapis.

Protsessi lõpuleviimiseks ja tulemuse väljastamiseks peab spetsialist:

  1. Määrake täpselt prognoosi avaldamise ajakava. Fakt on see, et teatud aja möödudes muutub väljastatud hinnang ebaoluliseks remondi tegemise vajaduse või muude objekti väärtust mõjutavate tegurite tõttu. Kõigil sissetulekupõhise lähenemisviisi meetoditel peab olema oma tegevuseks rangelt kehtestatud raamistik.
  2. Arvutage välja võimalik kinnisvara kasum ja kahjum antud prognoosi kehtivusajal ja pärast selle lõppu.
  3. Arvutage diskontomäär vastavalt kinnisvarale omistatud investeeringule ja riskitasemele. See on vajalik spetsialistipoolse hindamise tulemuste ja tegeliku kasumi edaspidiseks võrdlemiseks.

Protsessi lihtsustamise viis

Et muuta sissetulekute hindamise meetod tavakodanikele arusaadavamaks ja lihtsamaks, on selle lihtsustamiseks mitu võimalust. Selleks peab hindaja esmalt välja arvutama mitmed olulised kinnisvara näitajad, mis edaspidi ainult valmis valemiteks asendatakse ja soovitud tulemusi annavad.

Nende hulgas:

  • netokasu suurus vara müügi korral;
  • brutotulu (sel juhul määratakse see arvutamise ajal kehtivate tariifide ja määrade alusel);
  • tegelik (reaalne) brutokasum (arvutatakse brutotulust lahutades kõik võimalikud kahjud kinnisvarast; sh võimalikud üürnike mittemaksed, kahjud objektide mittetäielikust kasutamisest jne);
  • diskontomäära suurus;
  • kõigi võimalike kulude õige arvutamine.

Viimase punkti kõigi võimalike materiaalsete kadude täpseks kindlaksmääramiseks peab spetsialist need jagama mitmeks näitajaks ja tegema arvutused igaühe kohta eraldi.

Kinnisvara sissetulekute lähenemisviis hõlmab järgmiste tegurite arvutamist:

  1. Püsikulud, sh maksed ja mahaarvamised objekti ülalpidamiseks, mis ajas ei muutu. Sageli on need hüpoteegi intressimäärad, maksumaksed või vara amortisatsiooniarvestus.
  2. Tegevuskulud - objekti ülalpidamise kulu. Võib aeg-ajalt muutuda sõltuvalt vajadusest hoida kinnisvara heas esitusviisis.
  3. Planeerimata kulud, sealhulgas võimalikud kulud kiireloomuliseks remondiks või ostmiseks.

Arvutusmeetodid

Kõige sagedamini kasutatakse kinnisvara väärtuse arvutamiseks järgmisi tulupõhise lähenemisviisi meetodeid:

  • otsese kapitaliseerimise meetod;
  • allahindluse meetod.

Igal meetodil on oma plussid ja miinused ning teatud nüansid, tänu millele on erinevate olukordade jaoks parem valida üks konkreetne meetod. Nende funktsioonide mõistmiseks peate neid kõiki eraldi käsitlema.

Kasu kapitaliseerimine

Selle plaani tulude lähenemist kasutatakse kõige sagedamini kinnisvaraobjekti väärtuse arvutamiseks stabiilse, hea ja pikaajalise kasumi olemasolul või juhul, kui kinnisvara ülalpidamisest saadav rahaline kasu suureneb. proportsionaalselt.

See tulude lähenemine eeldab, et arvutused tehakse kindla valemi järgi kahe teadaoleva valemiga. Kinnistu kogumaksumuse kohta täpsete andmete saamiseks vajab hindaja kapitalisatsioonikordajat ja puhast tegevustulu. Lõplik hind määratakse, jagades teise näitaja esimesega, võttes mõlemal juhul üheks aastaks. Seetõttu on täpse tulemuse saamiseks oluline kasumi stabiilsus.

Meetodi andmete hankimine

Selleks, et tulude lähenemine kasumi kapitaliseerimise arvutamisel oleks võimalikult lähedane tegelikkusele, on vaja valemis kõik asendamiseks vajalikud konstandid täpselt välja arvutada. Tegevuse puhastulu saab arvutada, lahutades reaalse brutotulu andmetest tegevuskulud, jättes välja vara amortisatsiooni.

Rahavoogude diskonteerimine

Selle meetodi abil arvutatakse sissetulekute meetod järgmistel juhtudel:

  • kui teatud aja jooksul on kasumis suur erinevus;
  • objekti kasumi hooajalisus;
  • kui hoone on veel ehitamisel või restaureerimisel;
  • kui kinnisvara on hoonete kompleks, mitte üks objekt.

Selle meetodi abil on arvutusi keerulisem teha, kuid see on rakendatav enamiku riigi kinnisvara kohta. Meetod hõlmab arvutusperioodi ja sellel perioodil objektilt oodatava kasumi või kahjumi kindlaksmääramist. Arenenud riikide puhul võtavad spetsialistid enamasti vähemalt viie- ja mõnikord kuni 10-aastase intervalli, kuid ebastabiilse Venemaa majanduse puhul on 3–5-aastased näitajad täpsemad, mitte enam. Pikema perioodi arvestus ei kajasta tegelikke näitajaid ja mitte iga hindaja ei võta sellist tööd ette, pidades seda mõttetuks.

Meetodi andmete hankimine

Kuna selle meetodi abil on võimalik määrata objekti maksumust ebatäpsete ja ebastabiilsete tulunäitajatega, nõuab selle arvutamine valemisse rohkemate konstantide asendamist.

On vaja määratleda:

  • potentsiaalne (võimalik) brutotulu;
  • puhas tegevustulu;
  • tegelik (reaalne) brutotulu;
  • rahavood enne ja pärast makse.

Kõik saadaolevad konstandid asendatakse valemis diskonteeritud rahavoo arvutamine:

PV = C i / (1 + i) t + M * (1 / (1 + i) n),

kus PV on kõigi arvutuste tulemus, mis näitab objekti hinda, võttes arvesse sisestatud näitajaid. Ci tähistab rahavoogusid piiratud aja jooksul, mida tähistatakse kui t, M on jääkväärtus ja see on kinnisvara diskontomäär.

Selleks, et inimestel, kes pole varem selliste arvutustega kokku puutunud, oleks lihtsam mõista kõigi toimingute tähendust, tuleks kaaluda sissetulekute lähenemisviisi, mille näide paneb kõik oma kohale. Niisiis, kaaluge olukorda, kus kinnisvara omamisest tulenev rahavoog arvutamiseks määratud aja jooksul oli 200 tuhat rubla ja objekti diskontomääraks määratakse 26% (rahaliselt on see 0,26 rubla). Nende andmete põhjal loodab kinnisvaraomanik saada 4% (rahaliselt 0,004 rubla) arvutamiseks määratud aja lõpuks kasumi kasvu. Selgub, et: PV = 200 / (0,26-0,004) = 909,1 tuhat rubla.

Meetodi positiivsed küljed

Sissetulekupõhise lähenemisviisi eeliste hulgas tuleks kahtlemata esile tõsta arvutuste lihtsust. See on tegelikult nii, sest kõik arvutuste valemid on juba optimeeritud ja tulemuse saamiseks tuleb need lihtsalt oma andmetega asendada. Oluline on ainult need hindajale esitada kooskõlas tegelike andmetega, vastasel juhul on arvutuste tulemus vale.

Teiseks vaadeldava arvutusmeetodi eeliseks on võime kajastada tegelikku pilti majandusest ja objektide maksumusest konkreetsel ajahetkel, sest tulemuse saamiseks peab hindaja arvutama suure hulga näitajaid, võttes arvesse kõiki võimalikud nüansid nii objekti enda kui ka turu kui terviku kohta.

Kasutuspiirangud

Peamiselt saavad seda kulude arvutamise meetodit kasutada ainult ettevõtted ja kinnisvaraomanikud, kellel on oma kinnisvaralt stabiilne ja pikaajaline sissetulek. See tähendab, et vastvalminud hoone puhul on selle kasumit raske hinnata, kuna vajalike arvutuste tegemiseks pole lihtsalt algandmeid.

Samadel näitajate volatiilsuse põhjustel ei saa majanduskriisi ajal kasutada arvutamiseks tulusat võrdlevat lähenemist, mis võib lühikese aja jooksul olukorda turul radikaalselt muuta.

Arvutuste kogu olemus taandub olemasolevate andmete tavapärasele analüüsile ja nendest järelduste tegemisele. Kui hindajal pole valemisse asendamiseks piisavalt teavet, muutuvad arvutused kohe võimatuks.

Keeldumise põhjused

Kuna objektide väärtuse arvutamise tulusa meetodi kogu mõte on teada kõiki selleks vajalikke andmeid, võib teatud teabe puudumine saada hindaja arvutustes keeldumise põhjuseks. Samuti võib objekti omanik saada keeldumise tulude käsitlusest andmete täielikul esitamisel, kuid mitte dokumentaalselt, sest kogu arvestuse mõte on reaalse info hindamises, millest edaspidi järeldusi tehakse.

Spetsialist võib seda lähenemisviisi kasutades ja muudel põhjustel arvutuste tegemisest keelduda. Näiteks kui kinnistut on plaanis kasutada mitteärilisel otstarbel, mis tähendab, et edaspidi sellest kasu ei saa. Teine keeldumise põhjus on sageli mitteametlikult arenenud suulistel kokkulepetel põhinev üüriturg. See toob kaasa ka asjaolu, et andmete kogumise kohta pole kinnitust, mis tähendab, et arvutuste tulemust ei saa nimetada täpseks.

Täiendavad arvutusmeetodid

Kinnisvara väärtuse tuluarvestust saab teostada jääktulu abil. See meetod on tegeliku ja prognoositava kasumi vahe arvutamine hoone ostmise või arvutuste tegemise ajal.

Arenenud riikides jäävad kõik tulupõhise lähenemisviisi meetodid järk-järgult tagaplaanile, asendudes optsioonihinnaga. Meil ei ole meetod kasutatav, kuna valemis puuduvad asendamise põhinäitajad, kuid teistes osariikides võimaldab see arvutada kinnisvara või äriobjektide väärtust, isegi kui need kannavad nähtavat kahju, ja tõestada, et nende hind on mitte null ühegi võlasumma puhul.

Lõpuks

Vaatamata arvutuste lihtsusele kinnisvara väärtuse arvutamisel tulupõhise meetodiga, kaotab see järk-järgult oma tähtsust. Selle põhjuseks on valemi jaoks vajalike andmete arvutamise keerukus, sest täpse tulemuse saamiseks peavad need kõik olema tõesed ja õiged. Iga kõrvalekalle või ligikaudne arvutus mõjutab otseselt meetodi lõpptulemust.

Meetod ei ole rakendatav enamikus olukordades ja meie riigis toimuva põrandaaluse raamatupidamise arengu tõttu, mis ei võimalda hindajatel saada konkreetse objekti kohta kehtivat teavet.

Üldiselt on meetod väga tõhus ja suudab arvutada iga kinnisvara, väikese või keskmise suurusega ettevõtte või suurettevõtte tegelikku väärtust, kuid töötajate esitatud teabe usaldusväärsus võib oluliselt mõjutada ekspertide arvutuste tulemusi. Seetõttu kõhklevad paljud hindajad seda lähenemisviisi kasutades arvutusi teha.

Kuid kuidas on, õige arvutuse tegemiseks on kõige parem pöörduda usaldusväärse ettevõtte poole, kus töötavad tõelised oma ala professionaalid.


VENEMAA FÖDERATSIOONI RAHANDUSMINISTEERIUM

Föderaalosariigi HARIDUSASUTUS

KÕRGHARIDUS

"ÜLEVENEMAA RIIKLIK MAKSUKKADEEMIA

VENEMAA FÖDERATSIOONI RAHANDUSMINISTEERIUM "

Distsipliin: "Kinnisvara hindamine"

Kasumlik lähenemine kinnisvara hindamisele

Lõpetanud: Skorodumova O.Yu.

Eriala: maksud ja maksud

Rühm: NZ - 401

Moskva 2009

Sissejuhatus

    Sissetulekupõhise lähenemisviisi tunnused

    Tegevuse puhastulu määramine

    Kapitaliteooria ja kapitalisatsiooni suhtarvud

    Otsene suurtähtede kasutamine

    Kapitalisatsiooni määra arvutamise meetodid

    Tuluvoolu diskonteerimine

    Hindamine jääktehnika abil

    KASUMLIKU LÄHENEMISE RAKENDAMISE PLUSSID JA MIINUSED

Järeldus

Kirjandus

Sissejuhatus

Praegu on kinnisvara üks vajalikest ressurssidest (koos inim-, finants-, materiaal-, tehniliste ja inforessurssidega), et tagada aktsiaseltsi, riigi- ja munitsipaalomaniku tulemuslik toimimine ning lõpuks iga üksikisiku normaalne elu. individuaalne.

Samas on kinnisvara omanike kõige olulisem varakomponent. Vastavalt oma hinnatud väärtusele on kinnisvara kuni 30-40% (loomulikult on mitmeid kaasaegseid tegevusvaldkondi, kus kinnisvara kasutatakse minimaalselt, näiteks väikeettevõtetes, veebipoodides jne)

Seetõttu on kinnisvara hindamine praeguses arenguetapis oluline ja asjakohane. Vallasvara hindamine on oluline ka nii maksustamisel kui ka müügi-ostu-, hüpoteegi-, liisingu- jms eesmärgil.

Ettevõtete kinnisvara ja muu vara hindamiseks on mitmeid meetodeid. Näiteks: tulusad, võrdlevad, kulu- ja varalised lähenemisviisid kinnisvara ja muu vara hindamisel. Käesolevas töös käsitlen kinnisvara hindamise tulupõhist lähenemist, mida kasutatakse tulu teeniva kinnisvara hindamisel.

          KASUMLIKU LÄHENEMISE ISELOOMUSTUS

Tulumeetod põhineb ootuse printsiibil, mis ütleb, et tüüpiline investor või ostja soetab kinnisvara ootuses saada kehva tulu või sellest kasu, st peegeldab:

    sissetuleku kvaliteet ja kogus, mida vara võib oma eluea jooksul teenida;

    riskid nii hinnatavale objektile kui ka piirkonnale omased.

Seega võib objekti väärtust defineerida kui selle võimet tulevikus tulu teenida. Siin mõjub ajategur ning tulu kapitaliseerimise ja diskonteerimise teel tuleks tulevase tulu summa ajaliselt nullini viia.

Tulupõhise lähenemise teoreetiliseks aluseks on hindamispõhimõtted, millest olulisemad, samuti tegurid ja asjaolud, mille analüüsimisel lähtutakse vastavatest põhimõtetest (joon. 1)

Põhimõtteline mõjusfäär

OOTUSED

(tuluhinnangu aluseks olev põhimõte)

Hinnakujundustegurid

Sissetuleku tunnusjoon

Kapitali omadused

Koefitsiendid

ASENDUSED

Analoogobjektide valik ja analüüs

Alternatiivsete investeeringute analüüs

NÕUDLUS JA PAKKUMINE

Faktoriarvestus ja analüüs:

kasulikkus;

nappus;

konkurentsivõime;

kapitalituru kättesaadavus;

monopol, riigikontroll,

äritegevus;

populatsiooni omadused

PIIRITA TOOTLIKKUST

(saldo, panus)

Vara analüüs:

kinnisvara elementide majanduslik vastavus;

selle kasutamine ja maakasutuse liik

Tulupõhise lähenemise peamine eelis võrreldes turu- ja kulukäsitlusega on see, et see peegeldab rohkem investori nägemust kinnisvarast kui sissetulekuallikast ehk seda kinnisvara kvaliteeti arvestatakse peamise hinnategurina. Sissetulekute hindamine on tihedalt seotud turu- ja kulupõhimõttega. Näiteks tulumeetodil rakendatavad tootlusmäärad määratakse tavaliselt võrreldavate investeeringute analüüsi põhjal; rahavoo määratlemisel lisainvesteeringuna kasutatakse renoveerimiskulusid; kapitaliseerimismeetodeid kasutatakse turu- ja kulumeetodite erinevuste kohandamiseks.

Tulupõhise lähenemisviisi peamiseks puuduseks on see, et erinevalt teistest hindamisviisidest põhineb see prognoosiandmetel.

Sissetulekupõhise lähenemisviisi raames on võimalik kasutada kahte meetodit:

    tulude otsene kapitaliseerimine;

    diskonteeritud rahavood.

Meetodite eelised ja puudused määratakse järgmiste kriteeriumide alusel (joonis 2)

Sissetulekumeetodite võrdlemise kriteeriumid

Võimalus kajastada potentsiaalse ostja (investori) tegelikke kavatsusi

Analüüsi aluseks oleva teabe liik, kvaliteet ja ulatus

Võime taluda konkurentsi kõikumisi

Oskus arvestada objekti eripäradega, mis mõjutavad selle väärtust

asukoht

potentsiaalne kasumlikkus

Need meetodid põhinevad eeldusel, et kinnisvara väärtus tuleneb hinnatava vara võimest tekitada tulevikus tulu. Mõlema meetodi puhul arvestatakse kinnisvarast saadav tulevane tulu selle väärtuseks, arvestades sellele varale iseloomulikku riskitaset. Need meetodid erinevad ainult tuluvoogude ümberkujundamise viisis.

Tulu kapitaliseerimise meetod teisendab ühe perioodi tulud kinnisvara väärtuseks, diskonteeritud rahavoogude meetod aga arvestab selle kavandatavast kasutamisest saadava tulu mitme prognoositava aasta jooksul, samuti vara eelmüügist saadud tulu. prognoosiperioodi lõpp.

          NETO TEGEVUSTULU MÄÄRAMINE

Täieliku omandi- ja üürnikuõiguste hindamiseks arvestatakse tuluvoona puhas tegevustulu (NOR).

Kinnisvarahindaja töötab järgmiste sissetulekutasemetega:

Potentsiaalne brutotulu (kogutulu)

Tegelik brutotulu (DVD)

Puhas tegevustulu (NPR)

Potentsiaalne brutotulu (Brutotulu) - tulu, mida on võimalik saada kinnisvarast, selle 100% ärakasutamisel, välja arvatud kõik kahjud ja kulud. Potentsiaalne brutotulu sõltub hinnatava kinnisvara pindalast ja kehtestatud rendimäärast ning arvutatakse järgmise valemi abil:

LDPE = S x Ca

kus S on rendipind, m2;

Ca - üürimäär 1m2 kohta

Üürihind sõltub objekti asukohast, füüsilisest seisukorrast, kommunikatsioonide olemasolust, rendiperioodist jne.

Üürimäära on kahte tüüpi (joonis 3)

lepinguline



turul


Turu rendimäär on määr, mis valitseb turul sarnaste kinnisvaraobjektide puhul, st see on kõige tõenäolisem üürisumma, mille eest tüüpiline üürileandja oleks nõus üürima ja tüüpiline üürnik oleks nõus kinnisvara rentima, mis on hüpoteetiline tehing. Turu rendimäära kasutatakse täisomandi hindamisel, kui kinnisvara sisuliselt omab, haldab ja kasutab omanik: milline oleks tuluvoog, kui vara rendile anda.

Rendileandja osaliste omandiõiguste hindamiseks kasutatakse lepingujärgset rendimäära. Sel juhul on hindajal soovitav analüüsida üürilepinguid nende sõlmimise tingimuste osas.

Üürimäärade liikide järgi jagunevad üürilepingud kolme suurde rühma:

    fikseeritud rendimääraga (kasutatakse majandusliku stabiilsuse tingimustes);

    muutuva üürimääraga (üürimäärade ülevaatamine lepingu kehtivuse ajal toimub reeglina inflatsiooni tingimustes);

    intressimääraga (kui üürimaksete fikseeritud summale lisandub protsent rentniku poolt renditud vara kasutamisest saadud tulust).

Fikseeritud üürimääraga lepingu puhul on soovitav kasutada tulude kapitaliseerimise meetodit, muudel juhtudel on õigem kasutada diskonteeritud rahavoogude meetodit. To hindamine KinnisvaraAbstraktne >> Majandusteooria

KURSUSEL: "Majandus Kinnisvara " TEEMAL: "Struktuur ja põhimõtted kasumlik lähenemine To hindamine Kinnisvara " VALIK-25 Töö ... erinevates turusegmentides. Kasumlik lähenemine jaoks kasutatakse hinnangud Kinnisvara tulu teenimine. See on asutatud...

  • Lähenemisviisid To hindamine Kinnisvara (1)

    Õppejuhend >> Majandus

    Probleemne hinnangud maatükid Venemaal. 3. Kasumlik lähenemine Kasumlik lähenemine põhineb asjaolul, et kulu Kinnisvara, ... Põhivalem kasumlik lähenemine(IRV - valem): V = I / R Kinnisvara hind hinne kus V on maksumus Kinnisvara, mina -...

  • Kasumlik lähenemine To hindamineäriline väärtus

    Abstraktne >> Majandusteooria

    KASUMINE LÄHENEMISVIIS TO HINDAMINEÄRIVÄÄRTUS See peatükk keskendub kõige populaarsematele meetoditele hinnangud ettevõtte väärtus - meetodid ... varade koosneb mitmest etapist: 1. Hinnatakse kinnisasi ettevõtte vara mõistliku turu jaoks ...

  • Hinne Kinnisvara ja vara

    Eksam >> Rahandus

    Rahavoog jääkperioodil. Hinne kulu Kinnisvara. Kasumlik lähenemine v hindamine Kinnisvaraõiglase väärtuse määramisel ...

    • Ülesanne hinnata ettevõtte väärtust selle arengu erinevatel etappidel ei kaota oma tähtsust. Ettevõte on pikaajaline vara, mis toodab tulu ja millel on teatav investeerimisatraktiivsus, mistõttu selle väärtuse küsimus huvitab paljusid alates omanikest ja juhtkonnast kuni riigiasutusteni.

    Enamasti kasutavad nad ettevõtte väärtuse hindamiseks sissetuleku meetod (tulu lähenemine), sest iga investor ei investeeri raha mitte ainult hoonetesse, seadmetesse ja muusse materiaalsesse ja immateriaalsesse varasse, vaid tulevasse tulu, mis ei suuda mitte ainult investeeringut tagasi teenida, vaid ka kasumit tuua, suurendades seeläbi investori heaolu. Samas mängib investeerimisobjekti valikul erilist rolli eeldatava tulevase tuluvoo maht, kvaliteet ja kestus. Kahtlemata on oodatava tootluse suurus suhteline ja suure tõenäosuse mõjuga, olenevalt võimaliku investeeringu ebaõnnestumise riskitasemest, millega tuleb samuti arvestada.

    Märge! Selle meetodi kasutamisel on aluseks väärtustegur ettevõtte eeldatav tulevane tulu, mis kujutab endast teatud majanduslikku kasu ettevõtte omanikele. Mida suurem on ettevõtte sissetulek, seda suurem on muude asjaolude jäämisel selle turuväärtus.

    Tulumeetod arvestab ettevõtte tegevuse peamist eesmärki – parimal võimalikul viisil kasumi teenimist. Nendest positsioonidest on see kõige eelistatavam ettevõtte hindamiseks, kuna see peegeldab ettevõtte arengu väljavaateid, tulevikuootusi. Lisaks võtab see arvesse objektide majanduslikku vananemist ning diskontomäära kaudu ka turuaspekti ja inflatsioonitrende.

    Kõigi vaieldamatute eelistega ei puudu see lähenemisviis vastuolulistest ja negatiivsetest punktidest:

    • see on üsna aeganõudev;
    • seda iseloomustab kõrge subjektiivsus sissetulekute prognoosimisel;
    • suur tõenäosuste ja kokkulepete osakaal, kuna on kehtestatud erinevad eeldused ja piirangud;
    • erinevate riskitegurite mõju prognoositavale tulule on suur;
    • probleemne ettevõtte aruandluses näidatud reaalse tulu usaldusväärne kindlaksmääramine ning välistatud ei ole erinevatel eesmärkidel kahjumi tahtlik kajastamine, mis on seotud kodumaiste ettevõtete teabe läbipaistmatusega;
    • põhivara ja ülejäägi keerukas arvestus;
    • kahjumlike ettevõtete hinnang on vale.

    Kindlasti tuleb pöörata erilist tähelepanu võimalusele usaldusväärselt määrata ettevõtte tulevasi tuluvooge ja ettevõtte tegevuse arengut oodatud tempos. Prognoosi täpsust mõjutab tugevalt ka välismajanduskeskkonna stabiilsus, mis on oluline Venemaa üsna ebastabiilse majandusolukorra jaoks.

    Seega on ettevõtete hindamisel soovitatav kasutada tulude lähenemisviisi, kui:

    • neil on positiivne sissetulek;
    • on võimalik teha usaldusväärne tulude ja kulude prognoos.

    Ettevõtte väärtuse arvutamine tulude meetodil

    Ettevõtte väärtuse hindamine kasumliku lähenemisviisiga algab järgmiste probleemide lahendamisest:

    1) ettevõtte tulevaste tulude prognoos;

    2) ettevõtte tulevase tulu väärtuse viimine praegusesse hetke.

    Nende ülesannete õige lahendamine aitab kaasa adekvaatsete hindamistöö lõpptulemuste saavutamisele. Prognoosimise käigus on suur tähtsus tulude normaliseerimisel, mille abil elimineeritakse ühekordsed kõrvalekalded, mis ilmnevad eelkõige ühekordsete tehingute tulemusena, näiteks mittepõhimõtteliste ja mittepõhiliste tehingute müügil. varade ülejääk. Sissetulekute normaliseerimiseks kasutatakse statistilisi meetodeid keskmise, kaalutud keskmise arvutamiseks või ekstrapolatsioonimeetodit, mis on valitsevate trendide laiendus.

    Lisaks tuleb kindlasti arvestada ka raha väärtuse ajas muutumise teguriga - sama suur sissetulek on hetkel kõrgema hinnaga kui tulevasel perioodil. Lahendust nõuab keeruline küsimus ettevõtte tulude ja kulude prognoosimiseks sobivaimast ajastusest. Tööstusharude tsüklilisuse kajastamiseks arvatakse, et teadliku prognoosi tegemiseks tuleks läbida vähemalt 5-aastane periood. Vaadeldes seda küsimust läbi matemaatilise ja statistilise prisma, on soov prognoosiperioodi pikendada, eeldades, et suurem hulk vaatlusi annab ettevõtte turuväärtusest mõistlikuma väärtuse. Sellegipoolest raskendab prognoosiperioodi suurenemine proportsionaalses suhtes tulude ja kulude, inflatsiooni ja rahavoogude väärtuste prognoosimist. Mõned hindajad märgivad, et kõige usaldusväärsem tuluprognoos on 1–3 aastat, eriti kui majanduskeskkond on ebastabiilne, sest prognoosiperioodide pikenedes suureneb hinnangute konventsionaalsus. Kuid see arvamus kehtib ka ainult jätkusuutlike ettevõtete kohta.

    Tähtis! Igal juhul on prognoosiperioodi valikul vaja katta ajavahemikku kuni ettevõtte kasvumäärade stabiliseerumiseni ning lõpptulemuste suurima täpsuse saavutamiseks võib prognoosiperioodi jagada väiksemateks vahepealseteks ajaperioodideks ning näiteks pool aastat.

    Üldjuhul määratakse ettevõtte väärtus ettevõtte tegevusest saadud tuluvoogude summeerimisel prognoosiperioodil, mis on esialgselt taandatud praegusele hinnatasemele, millele lisandub prognoosijärgsel perioodil äriväärtus ( lõppväärtus).

    Kõige tavalisemad kaks sissetulekupõhise lähenemisviisi hindamise meetodit on: tulu kapitaliseerimise meetod ja diskonteeritud rahavoogude meetod... Need põhinevad hinnangulistel diskonto- ja kapitalisatsioonimääradel, mida kasutatakse tulevase tulu nüüdisväärtuse määramiseks. Loomulikult kasutatakse tulupõhise lähenemisviisi raames palju rohkem erinevaid meetodeid, kuid põhimõtteliselt põhinevad need kõik rahavoogude diskonteerimisel.

    Hindamismeetodi valikul mängib olulist rolli hindamise enda eesmärk ja selle tulemuste sihipärane kasutamine. Mõju avaldavad ka muud tegurid, näiteks hinnatava ettevõtte tüüp, selle arenguetapp, tulude muutumise määr, teabe kättesaadavus ja usaldusväärsus jne.

    Tulu kapitaliseerimise meetod ( Ühe perioodi suurtähtede kasutamise meetod, SPCM)

    Tulu kapitaliseerimise meetod põhineb eeldusel, et ettevõtte turuväärtus on võrdne tulevase tulu nüüdisväärtusega. Kõige otstarbekam on seda rakendada nendele ettevõtetele, kellel on varasid juba kogutud, jooksevtulu on stabiilne ja prognoositav ning nende kasvumäärad on mõõdukad ja suhteliselt püsivad, samas kui hetkeseis annab aimu pikaajalisest. suundumused tulevases tegevuses. Ja vastupidi: ettevõtte aktiivse kasvu etapis, ümberkorraldamise protsessis või muul ajal, kui kasumis või rahavoogudes esineb olulisi kõikumisi (mis on tüüpiline paljudele ettevõtetele), ei ole seda meetodit soovitav kasutada, kuna on suur tõenäosus saada vale hindamise tulemus.

    Tulude kapitaliseerimise meetod põhineb retrospektiivsel informatsioonil, samas kui tulevase perioodi kohta ekstrapoleeritakse lisaks puhastulu suurusele ka muid majandusnäitajaid, näiteks kapitali struktuur, tulumäär, riskitase. ettevõte.

    Ettevõtte hindamine tulu kapitaliseerimise meetodil toimub järgmiselt:

    Praegune turuväärtus = DP (või P neto) / kapitalisatsioonimäär,

    kus DP on rahavoog;

    P puhas - puhaskasum.

    Märge! Hindamistulemuse usaldusväärsus sõltub suuresti kapitalisatsiooni määrast, mistõttu tuleks erilist tähelepanu pöörata selle arvutamise täpsusele.

    Kapitalisatsioonimäär teisendab konkreetse perioodi kasumi või rahavoo väärtused väärtuse mõõtmiseks. Reeglina tuletatakse see allahindlustegurist:

    Suurtähtede määr = D- T p,

    kus D- allahindlus;

    T p on rahavoo ehk puhaskasumi kasvutempo.

    On selge, et kapitalisatsioonikordaja on enamasti väiksem kui sama ettevõtte diskontomäär.

    Esitatud valemitest nähtub, et olenevalt sellest, millist väärtust kapitaliseeritakse, võetakse arvutuses arvesse rahavoo või puhaskasumi eeldatavat kasvutempot. Muidugi on kapitalisatsioonimäär erinevat tüüpi sissetulekute puhul erinev. Seetõttu on selle meetodi rakendamisel esmane ülesanne määrata indikaator, mida kapitaliseeritakse. Sel juhul saab prognoosida tulu hindamiskuupäevale järgnevaks aastaks või määrata ajalooliste andmete põhjal arvutatud keskmise tulu. Kuna netorahavoog võtab täielikult arvesse ettevõtte põhi- ja investeerimistegevust, kasutatakse seda kõige sagedamini kapitaliseerimise aluseks.

    Seega on kapitalisatsioonimäär oma majanduslikus olemuses lähedane diskontomäärale ja on sellega tugevalt seotud. Diskontomäära kasutatakse ka tulevaste rahavoogude viimiseks olevikku.

    Rahavoogude diskonteerimise meetod ( Diskonteeritud rahavood, DCF)

    Rahavoogude diskonteerimise meetod võimaldab arvestada oodatava tulu saamisega kaasnevaid riske. Selle meetodi kasutamine on õigustatud, kui prognoositakse olulist muutust tulevases sissetulekus nii üles- kui ka allapoole. Lisaks on see meetod mõnes olukorras eranditult rakendatav, näiteks ettevõtte laiendamisel, kui see hindamise ajal ei tööta kogu tootmisvõimsusega, kuid kavatseb seda lähitulevikus suurendada; kavandatav toodangu mahu suurendamine; ettevõtluse arendamine üldiselt; ettevõtete ühinemine; uute tootmistehnoloogiate juurutamine jne. Sellistes tingimustes ei ole tulevaste perioodide aastased rahavood ühtlased, mis loomulikult muudab võimatuks ettevõtte turuväärtuse arvutamise tulude kapitaliseerimise meetodil.

    Uute ettevõtete jaoks on ainsaks võimalikuks kasutuseks ka diskonteeritud rahavoogude meetod, kuna nende varade väärtus hindamise hetkel ei pruugi kattuda võimega tulevikus tulu teenida.

    Loomulikult on soovitav, et hinnataval ettevõttel oleks soodsad arengusuunad ja kasumlik äriajalugu. Süstemaatilist kahju kannatavatele ja negatiivse kasvutempoga ettevõtetele on rahavoogude diskonteerimise meetod vähem sobiv. Eriti ettevaatlik tuleb olla suure pankrotitõenäosusega ettevõtete hindamisel. Sel juhul ei ole tulude meetod üldse rakendatav, sealhulgas tulu kapitaliseerimise meetod.

    Rahavoogude diskonteerimise meetod on paindlikum, kuna selle abil saab hinnata mis tahes tegutsevat ettevõtet, kasutades tulevaste rahavoogude prognoosi. Ettevõtte juhtkonna ja omanike jaoks ei ole vähetähtis mõista erinevate juhtimisotsuste mõju selle turuväärtusele, st seda saab kasutada väärtusjuhtimise protsessis, tuginedes saadud ettevõtte üksikasjalikule kulumudelile. ja näha selle vastuvõtlikkust valitud sisemiste ja väliste tegurite suhtes. See võimaldab teil tulevikus mõista ettevõtte tegevust igal elutsükli etapil. Ja mis kõige tähtsam, see meetod on investorite jaoks kõige atraktiivsem ja vastab nende huvidele, kuna see põhineb turu edasise arengu ja inflatsiooniprotsesside prognoosidel. Kuigi ka see on mõnevõrra keeruline, on ebastabiilse kriisimajanduse tingimustes üsna keeruline prognoosida tuluvoogu mitmeks aastaks ette.

    Seega on ettevõtte väärtuse arvutamisel rahavoogusid diskonteerides lähtealuseks prognoos, mille allikaks on rahavoogude retroloogiline teave. Traditsiooniline valem diskonteeritud tulevase tulu hetkeväärtuse määramiseks on järgmine:

    Praegune turuväärtus = perioodi rahavood t / (1 + D)t.

    Diskontomäär on intressimäär, mis on vajalik tulevase tulu kohandamiseks ettevõtte nüüdisväärtuse ühe väärtusega. Investori jaoks on see hindamise hetkel võrreldava riskitasemega investeerimisalternatiivide nõutav tulumäär.

    Diskontomäära arvutamise meetod määratakse sõltuvalt valitud rahavoo liigist (omakapitali või kogu investeeritud kapitali kohta), mida hindamise aluseks on võetud. Investeeritud ja omakapitali rahavoogude arvutamise skeemid on toodud tabelis. 12.

    Tabel 1. Investeeritud kapitali rahavoo arvutamine

    Tabel 2. Omakapitali rahavoogude arvutamine

    Indeks

    Mõju rahavoo alumisele reale (+/–)

    Netokasum

    Kogunenud kulum

    Oma käibekapitali vähenemine

    Oma käibekapitali suurendamine

    Varade müük

    Kapitaliinvesteeringud

    Pikaajaliste võlgade suurenemine

    Pikaajaliste võlgade vähendamine

    Rahavoog omakapitali jaoks

    Nagu näete, erineb omakapitali rahavoo arvutamine ainult selle poolest, et investeeritud kapitali rahavoo arvutamise algoritmi järgi saadud tulemust korrigeeritakse täiendavalt pikaajalise võla muutusega. Seejärel toimub rahavoo diskonteerimine vastavalt eeldatavatele riskidele, mis kajastuvad konkreetse ettevõtte kohta arvutatud diskontomääras.

    Seega on omakapitali rahavoo diskontomäär võrdne omaniku nõutava investeeritud kapitali tootluse määraga, investeeritud kapitaliga - laenatud vahendite kaalutud tulumäärade summaga (st panga laenuintressimääraga) ja omakapital, samas kui nende osakaalu määravad laenu- ja omavahendite osakaalud kapitalistruktuuris. Investeeritud kapitali rahavoo diskontomäära nimetatakse kaalutud keskmine kapitalikulu, ja vastav meetod selle arvutamiseks on kaalutud keskmine kapitalikulu(Kaalutud keskmine kapitalikulu, WACC). Seda diskontomäära määramise meetodit kasutatakse kõige sagedamini.

    Lisaks saab omakapitali rahavoogude diskontomäära määramiseks kasutada järgmisi levinumaid meetodeid:

    • kapitali varade hindamise mudel ( CAPM);
    • muudetud kapitalivarade hindamise mudel ( MCAPM);
    • kumulatiivne ehitusmeetod;
    • ülekasumi mudel ( EVO) ja jne.

    Vaatleme neid meetodeid üksikasjalikumalt.

    Kaalutud keskmise kapitalikulu meetod ( WACC)

    Seda kasutatakse nii oma- kui ka võõrkapitali arvutamiseks, ehitades nende aktsiate suhte, see ei näita mitte bilansilist väärtust, vaid kapitali turuväärtust. Selle mudeli diskontomäär määratakse järgmise valemiga:

    D WACC= C zk × (umbes 1 - N) × D zk + C pr × D priv + C oa × D umbes,

    kus С зк - laenatud kapitali maksumus;

    H prib - tulumaksumäär;

    D zk - laenukapitali osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris;

    C pr - aktsiakapitali (eelisaktsiad) kaasamise kulu;

    D priv - eelisaktsiate osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris;

    С оа - aktsiakapitali (lihtaktsiate) kaasamise kulu;

    D umbes - lihtaktsiate osakaal ettevõtte kapitalistruktuuris.

    Mida rohkem ettevõte kaasab kalli aktsiakapitali asemel odavaid laenatud vahendeid, seda väiksem on väärtus WACC... Kui aga soovitakse kasutada võimalikult palju odavaid laenatud vahendeid, tuleks meeles pidada ka vastavat ettevõtte bilansi likviidsuse vähenemist, mis toob kindlasti kaasa krediidiintresside tõusu, kuna pankade jaoks on selline olukord kujunenud. täis suurenenud riske ja väärtust WACC muidugi kasvab. Seega oleks asjakohane kasutada “kuldse keskmise” reeglit, kombineerides optimaalselt oma- ja laenatud vahendeid nende bilansi alusel likviidsustaseme osas.

    Kapitalivara hindamise meetod ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)

    Põhineb aktsiaturgude info analüüsil börsil kaubeldavate aktsiate tootluse muutumise kohta. Sel juhul kasutatakse omakapitali diskontomäära arvutamisel järgmist valemit:

    D CAPM= D b / r + β × (D p - D b / p) + P 1 + P 2 + R,

    kus D b / r on riskivaba tulumäär;

    β - erikoefitsient;

    D p - turu kui terviku kogukasumlikkus (väärtpaberite turu keskmine portfell);

    P 1 - lisatasu väikeettevõtetele;

    P 2 - üksiku ettevõtte riskipreemia;

    R- riigirisk.

    Riskivaba määr võetakse aluseks ettevõttesse investeerimisega seotud erinevate riskiliikide hindamisel. Eribeeta ( β ) on riigis toimuvate majanduslike ja poliitiliste protsessidega seotud süstemaatilise riski suurus, mis arvutatakse konkreetse ettevõtte aktsiate kogutootluse kõrvalekallete põhjal võrreldes aktsiaturu kui terviku kogutootlusega. . Turu kogutootluse näitaja on analüütikute poolt pikaajalise statistiliste andmete uurimise põhjal arvutatud turu keskmine tootluse indeks.

    CAPM seda on Venemaa aktsiaturu vähearenenud tingimustes üsna raske rakendada. Selle põhjuseks on beetakoefitsientide ja tururiskipreemiate määramise probleemid, eriti suletud ettevõtete puhul, mille aktsiad ei ole börsil noteeritud. Välispraktikas on riskivaba tulumäär reeglina riigi pikaajaliste võlakirjade või võlakirjade tootlus, kuna nende likviidsuse määr on kõrge ja maksejõuetuse risk väga madal. riigi pankroti tõenäosus on praktiliselt välistatud). Siiski ei peeta Venemaal pärast mõningaid ajaloosündmusi valitsuse väärtpabereid psühholoogiliselt riskivabaks. Seetõttu saab riskivabana kasutada Venemaa viie suurima panga, sealhulgas Venemaa Sberbanki pikaajaliste välisvaluutahoiuste keskmist intressimäära, mis moodustub peamiselt siseturu tegurite mõjul. Mis puudutab koefitsiente β , siis välismaal kasutavad nad kõige sagedamini nende näitajate valmisväljaandeid finantsteatmikes, mille on arvutanud spetsialiseerunud ettevõtted, analüüsides aktsiaturu statistilist teavet. Reeglina ei pea hindajad neid koefitsiente iseseisvalt arvutama.

    Muudetud kapitalivarade hindamise mudel ( MCAPM)

    Mõnel juhul on parem kasutada muudetud kapitalivarade hindamise mudelit ( MCAPM), milles rakendatakse sellist indikaatorit nagu riskipreemia, mis võtab arvesse hinnatava ettevõtte mittesüstemaatilisi riske. Mittesüstemaatilised riskid (hajutatud riskid)- need on ettevõttes juhuslikult tekkivad riskid, mida on võimalik hajutada läbi hajutamise. Seevastu süstemaatiline risk on tingitud turu või selle segmentide üldisest liikumisest ega ole seotud konkreetse väärtpaberiga. Seetõttu sobib see näitaja Venemaa aktsiaturu arengutingimuste jaoks, millel on iseloomulik ebastabiilsus:

    D M CAPM= D b / r + β × (D p - D b / p) + P risk,

    kus D b / r on Venemaa siseriiklike välisvääringus laenude riskivaba tulumäär;

    β - koefitsient, mis on tururiski (mittediverseeritava) mõõdupuu ja peegeldab konkreetse majandusharu ettevõttesse tehtud investeeringute tulususe muutuste tundlikkust aktsiaturu kui terviku kasumlikkuse kõikumiste suhtes;

    D p - turu kui terviku kasumlikkus;

    P risk on riskipreemia, mis võtab arvesse hinnatava ettevõtte mittesüstemaatilisi riske.

    Kumulatiivne meetod

    See arvestab erinevat tüüpi investeerimisriske ning eeldab eksperthinnangut nii üldistele majandus- ja tegevusala- kui ka ettevõttespetsiifilistele teguritele, mis tekitavad planeeritud tulu mittesaamise riski. Olulisemad tegurid on sellised tegurid nagu ettevõtte suurus, finantsstruktuur, tootmine ja territoriaalne mitmekesistamine, juhtimise kvaliteet, kasumlikkus, tulude prognoositavus jne. nimetatud tegurid.

    Nagu näete, on kumulatiivne lähenemine mõnevõrra sarnane CAPM kuna mõlemad põhinevad riskivaba väärtpaberi tootlusel, millele lisandub investeeringu riskiga seotud lisatootlus (mida suurem risk, seda suuremat tootlust arvestatakse).

    Olsoni modell ( Edwards-Bell-Ohlsoni hindamismudel, EBO) või ülemäärase sissetuleku (kasumi) meetod

    Kombineerib tulu- ja kulupõhimõtte komponente, minimeerides teatud määral nende puudusi. Ettevõtte väärtuse määramisel diskonteeritakse ületulu, st kõrvalekaldumine valdkonna keskmisest, ja netovara hetkeväärtus. Selle mudeli eeliseks on võimalus kasutada arvutamiseks olemasolevat teavet hindamise ajal olemasolevate väärtuste väärtuse kohta. Selles mudelis moodustavad olulise osa reaalsed investeeringud ja prognoosimiseks on vaja ainult jääkkasumit ehk seda osa rahavoost, mis ettevõtte väärtust tõesti tõstab. Kuigi selle mudeli kasutamisel ei esine mõningaid raskusi, on see väga kasulik ettevõtte äriväärtuse maksimeerimisega seotud arengustrateegia koostamisel.

    Ettevõtte turuväärtuse lõpliku väärtuse tuletamine

    Pärast ettevõtte esialgse maksumuse kindlaksmääramist tuleb lõpliku turuväärtuse saamiseks teha mitmeid kohandusi:

    • oma käibekapitali liig/puudus;
    • ettevõtte põhivaraga mitteseotud varade puhul;
    • edasilükkunud tulumaksu nõuded ja kohustused;
    • netovõlg, kui see on olemas.

    Kuna diskonteeritud rahavoo arvutus sisaldab tuluprognoosiga kaasnevat vajalikku omakapitali käibekapitali, siis kui see ei kattu tegeliku väärtusega, siis tuleb liigne omakapitali käibekapital lisada ning puudujääk lahutada esialgsest kulu. Sama kehtib ka mittetoimivate varade kohta, kuna arvestusse võeti ainult need varad, mida kasutati rahavoo genereerimiseks. See tähendab, et põhitegevusega mitteseotud varade olemasolul, millel on teatud väärtus, mida rahavoos ei arvestata, kuid mida on võimalik müüa (näiteks müügil), on vaja äritegevuse esialgset maksumust tõsta aasta võrra. selliste varade väärtuse väärtus eraldi arvutatuna. Kui ettevõtte väärtus arvutati investeeritud kapitalile, siis saadud turuväärtus viitab kogu investeeritud kapitalile ehk sisaldab lisaks omakapitali kulule ka ettevõtte pikaajaliste kohustuste väärtust. See tähendab, et omakapitali väärtuse saamiseks on vaja kindlaksmääratud väärtuse suurust vähendada pikaajalise võlasumma võrra.

    Pärast kõigi muudatuste tegemist saadakse väärtuse väärtus, milleks on ettevõtte omakapitali turuväärtus.

    Ettevõte suudab tulu teenida ka pärast prognoosiperioodi lõppu. Sissetulekud peaksid stabiliseeruma ja saavutama ühtlase pikaajalise kasvutempo. Kulude arvutamiseks prognoosijärgsel perioodil võite kasutada ühte järgmistest allahindluse arvutamise meetoditest:

    • jääkväärtuses;
    • netovara väärtuse järgi;
    • Gordoni meetodi järgi.

    Gordoni mudeli kasutamisel on lõppväärtus defineeritud kui prognoosijärgse perioodi esimese aasta rahavoo suhe diskontomäära ja rahavoo pikaajaliste kasvumäärade vahesse. Seejärel vähendatakse lõppväärtus jooksvateks väärtusteks sama diskontomääraga, mida kasutatakse prognoosiperioodi rahavoogude diskonteerimiseks.

    Selle tulemusena määratakse äritegevuse koguväärtus prognoosiperioodi tuluvoogude hetkeväärtuste ja prognoosijärgsel perioodil ettevõtte väärtuse summana.

    Järeldus

    Ettevõtte väärtuse kasumlikkust lähtuva hindamise käigus luuakse rahavoogude finantsmudel, mis võib olla aluseks teadlike juhtimisotsuste langetamisel, kulude optimeerimisel, projekteerimisvõimekuse suurendamise võimaluste analüüsimisel ja toodete mahu mitmekesistamisel. . See mudel on kasulik pärast hindamist.

    Konkreetse turuväärtuse arvutamise meetodi valimiseks peate kõigepealt otsustama hindamise eesmärgi ja selle tulemuste kavandatud kasutamise. Seejärel tuleks analüüsida lähiajal oodatavat muutust ettevõtte rahavoogudes, arvestada finantsseisundit ja arenguväljavaateid ning hinnata majanduskeskkonda, nii globaalset kui ka riiklikku, sh tööstust. Kui teil on ajapuudusel vaja välja selgitada ettevõtte turuväärtus või kinnitada saadud tulemused muul viisil või kui rahavoogude süvaanalüüs pole võimalik või vajalik, saate kasutada kapitalisatsiooni. meetod suhteliselt usaldusväärse tulemuse kiireks saamiseks. Muudel juhtudel, eriti kui turuväärtuse arvutamiseks on ainuvõimalik tulupõhine meetod, on eelistatud diskonteeritud rahavoogude meetod. Võib-olla on teatud olukordades ettevõtte väärtuse arvutamiseks vaja mõlemat meetodit korraga.

    Ja muidugi ärge unustage, et tulude meetodil saadud väärtus sõltub otseselt analüütiku täpsusest pikaajaliste makromajandus- ja tööstusprognooside koostamisel. Sellegipoolest võib isegi ligikaudsete prognoosinäitajate kasutamine tulumeetodi rakendamisel olla kasulik ettevõtte ligikaudse väärtuse määramisel.

    Tulupõhine lähenemine on kinnisvara, organisatsiooni vara, ettevõtte enda väärtuse hindamise meetodite terve kombinatsioon, mille puhul väärtuse määramine toimub tulevikus oodatava majandusliku kasu teisendamise teel. Selle lähenemisviisi teoreetilised alused on üsna veenvad. Investeeringu väärtus on praeguste tulevaste hüvede väärtus, diskonteerituna tulumääraga, mis peegeldab investeeringu riskantsust.

    See on mõistlik ja sobib igale tegutsevale ettevõttele, mida kasutatakse kinnisvara tootmisel ja müügil, samuti oma äritegevuses, eeldusel, et saadakse positiivne kasum. Hinnatavasse ärisse investeerimise riskide suurust näitab diskontomäär. Sellise rolliks majanduslikus mõttes on nüüd tootlus, mida investorid riskitaseme järgi võrreldavatesse investeerimisobjektidesse investeeritud kapitalilt nõuavad, või võrreldavate riskidega alternatiivsete investeerimisvõimaluste tootlus hindamishetkel.

    Iseärasused

    Sissetulekupõhise lähenemise rakendamine praktikas osutub üsna keeruliseks, kuna on vaja hinnata iga olulist väärtuse määrajat - tulumäära ja kasumit. Kui neid meetodeid kasutatakse ettevõtte hindamiseks, tuleb kindlasti põhjalikult analüüsida kõiki nende põhielemente, sealhulgas kulusid, ettevõtte käivet, millel on otsene mõju iga ettevõtte poolt tekitatavale kasumile, kuludele ja riskidele. individuaalne element.

    Seda kasutatakse üsna sageli. Näiteks kui tegemist on ülevõtmise või ühinemisega, siis seda meetodit kasutatakse palju sagedamini kulukaks või turustavaks. Ostja kapitali investeeritakse nüüd ootusega, et tulevikus laekuvad netorahavood, mida ei saa nimetada garanteerituks, kuna neid iseloomustavad teatud riskid. Tulupõhine lähenemine võimaldab hinnata neid võtmetähtsusega väärtust määravaid tegureid, kuigi turupõhine lähenemisviis nõuab tavaliselt hinna ja tulu suhet või mõnda muud sarnast tulude kordajat ajaloolise perioodi jooksul, ilma tulevikku arvestamata.

    Turukordajaid iseloomustavad sellised tunnused nagu ebausaldusväärsus ja suutmatus pakkuda samasugust hoolt, mida on võimalik saavutada tulevase kasumi ja diskontomäärade prognoosiga sissetulekupõhise lähenemisviisi kasutamisel. Näiteks ei kajasta aasta hinna-kasumi suhe adekvaatselt tulevaste aastate oodatavaid muutusi. Õige annab võimaluse näidata investorite üldisi eelistusi, millele müüjad või valdkonna allikad sageli viitavad.

    Kasutamine

    Analüüsi ja kaitsmist vajab ka teave ettevõtte eelarve kohta, mistõttu on vajalik muudatuste läbiviimine ja koostatud plaani, prognooside ja põhiettepanekute finantstagajärgede väljatöötamine. Ettevõtluse hindamise tulude lähenemisviis mõõdab kõiki eeldusi, mis on seotud sellega, kas konkreetne omandamiskasu tuleneb tulude suurenemisest, kulude vähendamisest, protsesside täiustamisest või madalamatest kapitalikuludest. Selle lähenemisviisi abil saate seda kõike mõõta ja arutada. Lisaks saab seda kasutada oodatava kasu ajastuse määramiseks, samuti ettevõtte väärtuse vähenemise protsessi demonstreerimiseks, kui tulud liiguvad kaugemasse tulevikku.

    Tulumeetodi kasutamine annab ostjatele ja müüjatele võimaluse arvutada majandusüksuse õiglane turuväärtus, aga ka selle investeeringu väärtus ühe või mitme strateegilise ostja puhul. Kui see eristus on piisavalt selge, saavad müüjad ja ostjad hõlpsasti tuvastada sünergiast tulenevaid eeliseid ja teha informatiivseid otsuseid.

    Ettevõtluse hindamisel kasumliku lähenemise kasutamisel tuleb silmas pidada, et arvestuslik väärtus koosneb kogu vara väärtusest, mida otsese tegevuse käigus kasutatakse. Kasutatava lähenemisviisi raames on mitu hindamismeetodit, mis pakuvad suurimat huvi. Eelkõige on rakendatavad järgmised tulupõhise lähenemisviisi meetodid: rahavoogude kapitaliseerimine ja diskonteerimine. Saate neid üksikasjalikumalt kaaluda.

    meetodid

    Rahavoogude kapitaliseerimise meetodil tuvastatakse ettevõtte koguväärtus sõltuvalt ettevõtte varalisest potentsiaalist genereeritavatest rahavoogudest. äri või ettevõte kui tervik on vahe kõigi teatud arveldusperioodi raha sisse- ja väljavoolude vahel. Tavaliselt kasutatakse arvutuste tegemiseks üheaastast perioodi. See meetod on teisendada eeldatava rahavoo tüüpiline tase nüüdisväärtuseks, jagades voo kogusumma eeldatava kapitalisatsioonimääraga. Sel juhul on tuluvoog teatud kohandustega asjakohane.

    Tavalise rahavoo meetodi kasutamisel rakendatakse kapitalisatsiooni absoluutse rahavoo suuruse määramiseks mitterahaliste kulude puhastulu (arvestatud pärast maksude) liitmist. Seda arvutusmeetodit võib pidada lihtsustatumaks võrreldes raha vaba liikumise arvestusega, kus lisana võetakse arvesse vajalikke kapitaliinvesteeringuid ja kapitali, milleks on käibekapital, täiendamise vajadus.

    Rahavoogude diskonteerimine

    See meetod põhineb põhimõtteliselt ainult oodatavatel rahavoogudel, mida (majandus)üksus ise genereerib. Selle iseloomulik erinevus seisneb selles, et rahavoo tüüpilise taseme määratluse arvutamiseks on vaja hindamist. See meetod on enim levinud arenenud riikides, kuna seda saab kasutada kõigi arenguväljavaadete arvestamiseks. Rahavoog on üldiselt võrdne summa ja amortisatsiooniga, millest on maha arvatud netokäibekapitali ja kapitaliinvesteeringute suurenemine.

    Diskonteeritud rahavoogude meetodi kasutamise tingimused on järgmised:

    • on alust arvata, et tulevased finantsvoogude tasemed erinevad praegustest ehk räägime arenevast ettevõttest;
    • äritegevuse kasutamisel on võimalik tulevasi rahavoogusid mõistlikult hinnata või;
    • objekt on täielikult või osaliselt ehitusjärgus;
    • ettevõte on suur ärilise tähtsusega multifunktsionaalne rajatis.

    Kinnisvara hindamise tulukäsitlus diskonteeritud rahavoogude meetodil on parim, kuid selle kasutamine on väga töömahukas. On hinnanguid, mida ei saa ilma seda meetodit kasutamata teha. Nende hulgas on investeerimisprojekti väljatöötamine koos selle hilisema hindamisega.

    Allahindlusmeetodi eelised

    Kui kasutate kasumlikku lähenemist kinnisvara või ettevõtte hindamisele diskonteerimismeetodi abil, saate tuvastada mõned peamised eelised. Esiteks räägime sellest, et ettevõtte tulevases kasumis võetakse otseselt arvesse ainult eeldatavaid jooksvaid kulusid toodete valmistamiseks koos selle järgneva müügiga ning tulevased kapitaliinvesteeringud, mis on seotud tootmis- või kauplemisvõimsuste säilitamise ja laiendamisega, kajastuvad ettevõttes. kasumiprognoos vaid kaudselt nende praeguse amortisatsiooni kaudu.

    Olulised punktid

    Objekti hindamine tulupõhise lähenemisviisiga kasumi või kahjumi puudumise korral investeeringute arvutuste indikaatorina viiakse läbi, võttes arvesse asjaolu, et kasum toimib raamatupidamisaruandluse indikaatorina, mistõttu tehakse sellega olulisi manipuleerimisi. töö käik.

    Rahavoogude diskonteerimise meetod sisaldab kolme mudelirühma:


    Kui rahavoo tõendina kasutatakse tulumeetodit vastavalt dividendide diskonteeritud mudelile, rakendatakse aktsiamakse summat. Vaatamata sellele, et mudel on välispraktikas oluliselt levinud ettevõtte varade väärtuse määramiseks ja hindamiseks, on sellel palju puudujääke. Jaotamata kasumiga mudelites puudub arvestusaste. Dividendipoliitika ei erine mitte ainult konkreetsete ettevõtete, vaid ka riikide lõikes tervikuna. Seda meetodit ei saa kasutada ettevõtetes, millel pole kasumit. See mudel sobib kõige paremini vähemusaktsiate väärtuse arvutamiseks.

    Jääktulu mudel

    Jääkmeetodi mudelit kasutav tulu hindamine eeldab, et rahavoo indikaatorina kasutatakse jääktulu summat, st erinevust tegeliku kasumi ja aktsionäride ostu ajal prognoositud kasumisumma vahel. ettevõtte enda või selle aktsiate kohta. Kui ettevõtte väärtus arvutati sellele mudelile vastavate eelduste alusel, siis võrdub see summaga pärast seda järelejäänud oodatava tulu nüüdisväärtusega. See mudel näitab märkimisväärset tundlikkust finantsaruannetes esitatud andmete kvaliteedi suhtes. Venemaa tingimuste puhul on sellise teabe adekvaatsuses olulisi kahtlusi.

    Kasu aktsionäridele

    Loomulikult saavad teatud ajalooga ettevõtte aktsionärid või aktsionärid, samuti dividendimaksmise faktid, kasutada diskonteerimismudelit oma ettevõtte väärtuse arvutamiseks. Olukord on selline, et selle sektori ettevõtete aktsionärid on harvaesinevas vähemuses, mistõttu oleks nende jaoks sobivaim viis kinnisvara ja ettevõtte hindamisel kasutada tulusat lähenemist vaba rahavoogude diskonteerimise mudeli kaudu. Selles süsteemis on võtmetähtsusega vabad rahavood koos diskontomääradega või investeeritud kapitali eeldatav tulu. Suurim probleem selle mudeli kasutamisel on vaba rahavoo prognoosimise täpsus ning diskontomäära adekvaatne määramine.

    Kui rakendada tulude lähenemist, mille definitsioon oli toodud ülal, siis diskonteeritud rahavoogude meetodi kasutamisel võetakse ettevõtlusest saadava tulu puhul arvesse prognoositavaid rahavoogusid, mida on võimalik ringlusest eemaldada pärast osa rahavoogude nõutavat reinvesteerimist. rahaline kasum. Näitajana ei sõltu rahavood ettevõttes kasutatavast raamatupidamissüsteemist ja amortisatsioonipoliitikast. Samas tuleb arvesse võtta kõiki rahavoogusid – sisse- ja väljavoolusid. Raha diskonteerimise rahalise tähenduse hinnang osutub selliseks, et nende protsesside tulemusena vähenevad need summade võrra, mis oleksid olnud investorile kättesaadavad määratud rahavoo laekumise hetkeks eeldusel, et ta on investeerinud. tema raha mitte selles äris praegu, vaid milles - mõnes muus avalikult kättesaadavas investeerimisvaras, näiteks likviidses väärtpaberis või pangahoius.

    Täiendavad tehnikad

    Tulude lähenemist, mille näidet oli varem kirjeldatud, on viimasel ajal kasutatud üha vähem, nüüd on levinumaks muutunud hindamismeetod. Seda kasutatakse igasuguste varade hindamiseks ja selle aluseks on idee, et selle optsioonina saab hinnata iga vara, millel on samad optsioonide põhiomadused. Hetkel toimub tulupõhisest lähenemisest loobumine kõige sagedamini optsioonihinna mudeli (vastavalt Black-Scholes mudeli) kasuks.

    Selline süsteem, eeldusel, et seda kasutatakse, võimaldab hinnata ettevõtte või ettevõtte omakapitali kogumaksumust juhul, kui see töötab suure kahjumiga. Selle mudeli eesmärk on selgitada, miks ettevõtte omakapitali maksumus ei ole null, isegi kui kogu ettevõtte väärtus langeb alla nominaalvõla taseme. Kuid isegi seda eelist arvesse võttes võib märkida, et Black-Scholes'i mudel Venemaa ettevõtete väärtuse hindamiseks on nüüdsest üha enam teoreetilisem. Peamine probleem, mille tõttu seda mudelit kodumaises äris rakendada ei saa, on tegelike andmete puudumine mudeli parameetrite kohta, mis on äärmiselt vajalikud.

    järeldused

    Kasumlik lähenemine ettevõtete ja kinnisvara hindamisele on muutunud palju harvemaks ja see juhtub mitmel põhjusel. Eelkõige puudutab see puudusi, mille tõttu muutub selle kasutamine tarbijaturul keeruliseks. Kõigepealt tuleb märkida, kui keeruline on prognoosida teenuste ja toodete, materjalide ja toorainete tulevast maksumust, aga ka muid kulunäitajaid. Samas saab rääkida eksperthinnangute mõningasest subjektiivsusest. Lisaks seisneb probleem Venemaa ettevõtete kohta käiva teabe väheses avalikustamises, mis on vajalik pädevate arvutuste tegemiseks ja Black-Scholesi mudeli koostamiseks. See on suuresti tingitud selliste ettevõtete madalast ärikultuurist.

    Valdav osa aktsiatest, sealhulgas suured osalused, on koondunud väikese ringi inimeste kätte ning väikeomanike, kelle osatähtsus on väga väike, osatähtsus põhikapitalis on tühine. Selgub, et paljud ettevõtted ei ole lihtsalt huvitatud teabe avaldamisest. Seetõttu muutub sissetulekupõhise lähenemisviisi arvutamine enamiku Venemaa tööstusharude ja ettevõtete puhul märgatavalt keerulisemaks. Muudes tingimustes töötab see kõige paremini, näidates kõiki selle eeliseid ja töökindlust.

    Laadimine...Laadimine...