cession-bail- une forme de crédit-bail populaire, lorsque le vendeur est une personne. Dans le même temps, seules deux organisations apparaissent dans le contrat de cession-bail - la société de leasing et, qui vend son équipement (ou autre bien) puis le loue.
cession-bail a gagné en popularité en 2013, quand (pour la plupart des objets) il aurait été annulé. Dans le même temps, le crédit-bail a permis au locataire de soustraire son patrimoine à la fiscalité et d'augmenter ainsi le bénéfice financier de l'opération.
L'essence de la cession-bail
Le cession-bail est dans son essence très similaire à la version standard de la transaction - le crédit-bail financier. La seule différence est qu'une seule personne morale agit en tant que locataire et vendeur. Le schéma fonctionne comme suit. La société propriétaire de l'un des équipements vend les actifs de la société de crédit-bail sélectionnée. Après cela, le vendeur conclut un contrat de location avec le bailleur portant sur la mise à disposition du matériel déjà vendu. Dans le même temps, le document entre les parties ne contient pas de clause sur le transport des marchandises, car tous les biens restent à l'ancien endroit et continuent de fonctionner selon le même mode. La seule différence est que son propriétaire a changé.
En conséquence, la société met en œuvre la tâche principale - elle attire un fonds de roulement supplémentaire pour la mise en œuvre de toutes les tâches principales (expansion de la production, respect des obligations envers les partenaires, paiement de la dette aux créanciers, etc.). Dans ce cas, les actifs du locataire (vendeur) sont augmentés d'exactement le montant que la société de leasing paie pour l'objet fourni.
Le cession-bail est un dispositif qui s'est développé dans les années 70 du XXe siècle en France afin de stimuler l'investissement sur le marché immobilier. Actuellement, la cession-bail est largement utilisée dans de nombreux pays développés et en développement, y compris la Russie.
L'essence de la cession-bail : La partie A vend un bien à la partie B. De plus, la partie B (le nouveau propriétaire de la propriété) loue cette propriété à la partie A dans le cadre d'un crédit-bail (bail).
Avantages d'une cession-bail :
la capacité de la partie A à dégager des fonds pour l'impliquer dans le chiffre d'affaires de l'entreprise ;
Possibilité de la face A de reconstituer le fonds de roulement actuel ;
Une opportunité pour les deux parties d'appliquer des préférences fiscales.
Base légale: par. 4 p.1 de l'art. 4 de la loi fédérale du 29 octobre 1998 n° 164-FZ, selon laquelle le vendeur du bien peut agir simultanément en qualité de locataire du même bien.
Enregistrement des relations juridiques.
La pratique judiciaire part du fait que pour enregistrer une cession-bail, il est nécessaire de conclure deux contrats interdépendants : l'achat et la vente et le crédit-bail.
La surestimation du prix d'une location d'un bien immobilier entraîne une augmentation du montant des dépenses qui diminuent la base imposable de l'impôt sur le revenu (
Les services de crédit-bail se développent activement en Russie. En règle générale, une opération de crédit-bail implique l'acquisition d'un bien pour le preneur et le transfert de celui-ci en crédit-bail avec la condition d'un nouveau remboursement.
Mais la notion de crédit-bail englobe différents types de transactions. L'une des options est la cession-bail, axée sur l'attraction du fonds de roulement.
L'essence
La location implique l'acquisition d'un bien par le bailleur pour le client et le transfert ultérieur de celui-ci en location. Contrairement aux opérations de crédit-bail classiques, dans les opérations de cession-bail, le client agit à la fois comme vendeur et comme locataire.
Habituellement, les entreprises ont recours au crédit-bail dans des situations de pénurie de fonds de roulement. Dans ce cas, le bien initialement détenu par le client est transféré à la propriété de la société de leasing.
Simultanément au contrat d'achat et de vente, un contrat de location est conclu et le client reçoit son matériel ou autre bien en location. Le cession-bail est, en fait, une alternative aux prêts garantis.
Caractéristiques générales des relations locatives
Il existe différentes options pour les transactions de crédit-bail.
En leasing classique, au moins quatre participants sont impliqués dans la transaction :
- le bailleur finançant la transaction ;
- locataire achetant une propriété;
- un vendeur fournissant des machines, des équipements ou un autre objet de location ;
- une compagnie d'assurance qui assure l'objet loué contre divers risques.
Les transactions importantes impliquent généralement la participation de parties supplémentaires, telles que les banques.
Le LMNP diffère du bail classique en ce que le vendeur et le preneur sont la même personne. En effet, le client vend le bien immobilier à la société de leasing et le loue immédiatement avec option d'achat ultérieur.
La location-bail de biens immobiliers pour les particuliers
La location-bail est populaire principalement auprès des représentants d'entreprises en tant que source de reconstitution du fonds de roulement. En principe, la législation permet aux particuliers de participer aux transactions.
Les sociétés de leasing prennent en compte le risque de faible solvabilité des clients privés et préfèrent ne pas coopérer avec cette catégorie de clients. Bien qu'il y ait des exceptions, il y en a très peu.
Nous donnons les conditions détaillées de la cession-bail de biens immobiliers aux particuliers dans le tableau suivant.
Souvent, lors de la remise en location d'un bien immobilier, les particuliers bénéficient de conditions peu attractives. La valeur du bien est sous-estimée, diverses commissions et amendes sont incluses dans le contrat.
La situation est liée aux conditions défavorables du leasing immobilier pour les particuliers avec le fait que ce sont principalement des clients qui se trouvent dans une situation désespérée qui sollicitent ce mode de financement.
Important! Dans la plupart des cas, la cession-bail immobilier pour les particuliers ne peut être considérée que comme une solution temporaire au problème.
Pour les personnes morales
Les services des sociétés de crédit-bail en Russie s'adressent principalement aux représentants des entreprises. Cela est dû à la possibilité d'obtenir des déductions de TVA auprès du locataire, ce qui entraîne une demande accrue pour le service.
Les entreprises sont prêtes à offrir des services pour la cession-bail d'immeubles commerciaux ou de locaux industriels. Dans le même temps, les conditions des différentes sociétés peuvent différer légèrement.
Le tableau suivant compare les offres les plus populaires de leasing immobilier pour les personnes morales.
Vidéo : Résultats de développement
Législation
Le crédit-bail ne contredit pas la législation actuelle de la Fédération de Russie et est un régime tout à fait légal.
Les opérations de crédit-bail sont régies par les documents suivants :
- Code civil de la Fédération de Russie (art. 665 - 670);
- Loi fédérale « sur le crédit-bail (leasing) » du 29 octobre 1998 N 164-FZ ;
- Convention d'UNIDROIT sur le crédit-bail international ;
- Loi fédérale du 8 février 1998 N 16-FZ « Sur l'adhésion de la Fédération de Russie à la Convention d'UNIDROIT sur le crédit-bail international.
Avant de conclure un accord, vous devez absolument prendre un peu de temps et étudier en détail le cadre législatif. Cela éliminera les questions inutiles lors de la conclusion d'un contrat pour effectuer des paiements.
Le strict respect de la législation vous permettra de tirer le meilleur parti de la transaction de location et d'éliminer divers problèmes.
Selon la loi, la propriété du bien jusqu'au moment de son rachat reste à la société de crédit-bail. Cela empêche le locataire de le mettre en gage en banque ou de le revendre.
Schème
L'interaction entre les parties en cas de cession-bail est légèrement différente du schéma classique. Cela est dû au fait que le vendeur et le locataire sont la même personne.
Considérons un schéma standard d'une transaction de cession-bail :
- le client soumet une demande de financement et un ensemble de documents à l'entreprise ;
- les spécialistes du bailleur analysent les informations et documents reçus et prennent une décision sur la transaction ;
- les parties conviennent des termes d'une opération déterminée et signent un contrat de location en même temps que le contrat d'achat et de vente de l'immeuble ;
- la propriété du bien est transférée au bailleur et le locataire le reçoit en possession temporaire ;
- le client paie des paiements récurrents et achète la propriété à la fin du contrat.
Habituellement, la procédure d'enregistrement prend de 5 à 20 jours ouvrables, selon le type de bien loué et le montant du financement.
Conditions
Le coût du bien loué est déterminé par les parties par voie de négociations ou sur la base d'évaluations. Dans le même temps, le volume de financement peut atteindre 70 à 90 % de la valeur du bien loué.
Selon les termes de la transaction, un paiement anticipé du projet aux frais des fonds propres du client peut être envisagé. Dans ce cas, le volume de cofinancement peut atteindre 100 % du prix de l'immobilier.
L'augmentation du prix est déterminée individuellement pour chaque client. Cela dépend des indicateurs financiers du preneur, de l'objet du leasing, de la durée de la transaction et d'autres conditions. La hausse minimale des prix par an est de 5-8%.
Il est à noter que les biens transférés en vertu d'un contrat de location doivent être assurés. En conséquence, cela affecte négativement la hausse finale du prix, l'augmentant considérablement.
La durée d'un contrat de cession-bail pour les véhicules à moteur peut aller jusqu'à 3 ans, pour les équipements - 5 ans et pour les biens immobiliers, le matériel roulant, les avions - 10 ans.
Tableau. Conditions de base de la cession-bail.
Buts
L'objectif principal de la cession-bail pour les entreprises est d'obtenir un fonds de roulement supplémentaire.
Il y a aussi des objectifs supplémentaires :
- réduire la charge fiscale de manière légale ;
- utilisation des possibilités d'amortissement accéléré des biens ;
- Regroupement des équipements en une seule transaction lors d'achats auprès d'un grand nombre de fournisseurs.
Les particuliers ont recours à la cession-bail, se retrouvant dans des situations financières difficiles. Ce n'est un secret pour personne, il est plus facile de signer un contrat avec une société de leasing que d'obtenir un prêt bancaire.
Objets
Presque tous les équipements et machines, ainsi que les biens immobiliers, peuvent servir d'objets de location. Dans le même temps, il est permis d'enregistrer une transaction non seulement avec une nouvelle propriété, mais également avec une propriété d'occasion.
Considérez les options les plus courantes pour la location d'objets :
- voitures (voitures, camions);
- transport ferroviaire et fluvial;
- équipement spécial;
- la propriété;
- ingénierie aéronautique;
- divers équipements.
Exemple de calcul pour les voitures
Lors de la conclusion d'un contrat de location, les parties doivent signer un échéancier de paiement. Il précise des montants précis. Dans ce cas, la particularité de l'activité d'un client particulier et ses souhaits peuvent être pris en compte.
Considérons de quelles parties le paiement de location se compose :
- déductions pour amortissement;
- paiement des fonds empruntés utilisés ;
- commission de la société de crédit-bail;
- paiement de services supplémentaires (par exemple, assurance);
- la valeur du bien racheté.
En règle générale, la formule suivante est utilisée pour calculer le total des paiements de location :
Le montant total des loyers = dotations aux amortissements de l'année en cours + versement pour l'utilisation des fonds empruntés + commission du bailleur + versement des compléments. prestations + TVA.
Voici un exemple de calcul des paiements de location pour une voiture d'une valeur de 1 million de roubles, une durée de location de 5 ans, une augmentation de prix de 7 % par an et une valeur de remboursement de 1 %.
Il n'est pas difficile de déterminer la hausse globale des prix :
1 000 000 RUB / 100 * 7% * 5 ans = 350 000 roubles (pour les 5 ans).
Nous calculerons le coût total de la location :
1 000 000 + 350 000 + 10 000 (1% de la valeur de rachat) = 1 360 000 roubles.
Lors de la conclusion d'une transaction, le client effectue un acompte - 30%. C'est 300 000 roubles. Ensuite, le montant de 1 260 000 - 300 000 = 960 000 roubles passera selon le calendrier de paiement.
Exemple de contrat
Chaque entreprise forme indépendamment des contrats de location standard pour divers types de transactions. Ils doivent être soigneusement étudiés, car ils contiennent parfois des conditions qui ne conviennent pas au client, par exemple des amendes et des commissions.
Considérez les principaux points du contrat de cession-bail auxquels vous devez prêter attention lors de la signature :
- validité;
- le montant de la transaction ;
- taux d'intérêt et commissions;
- pénalités;
- conditions de remboursement anticipé des biens.
Comptabilité et comptabilité fiscale
Le preneur, vendant le matériel, doit répercuter les revenus à hauteur de l'intégralité du prix de vente hors TVA et en même temps les autres dépenses à hauteur du coût du matériel.
La comptabilité fiscale reconnaît également les revenus de la vente de biens immobiliers sans TVA. Il est diminué du coût de l'équipement acheté hors TVA, et lors de l'achat d'équipement d'occasion - à hauteur de la valeur résiduelle.
L'opération de transfert de propriété est considérée comme imposable. Dans les délais fixés par la loi, vous devez émettre des factures pour la transaction.
A la réception d'un bien auprès d'une société de leasing, le matériel est pris en compte pour le montant de sa pleine valeur, compte tenu du prix de remboursement et est reflété au débit du compte 08 « Investissements en immobilisations » du sous-compte « Acquisition de immobilisations au titre d'un contrat de location" en correspondance avec le crédit du compte 76 sous-compte "Dette envers le bailleur".
Risques fiscaux
Les autorités fiscales accordent souvent une attention très patronale aux transactions de cession-bail. Les responsables de FTS pensent que de cette manière, les entreprises tentent d'échapper illégalement aux impôts.
Vous devez savoir que les transactions de cession-bail ne sont pas interdites par la loi. Il est nécessaire d'être prêt à l'avance à répondre aux réclamations des autorités fiscales avec la participation d'avocats appropriés.
Avantages et inconvénients
La cession-bail est l'une des mesures les plus populaires pour lever des fonds supplémentaires tout en préservant le droit à la propriété.
Il présente les avantages suivants :
- long termes;
- approbation rapide de l'accord ;
- la possibilité d'obtenir des avantages fiscaux ;
- ensemble minimal de documents.
Parmi les inconvénients, il convient de noter l'assurance obligatoire du bien loué et une attention accrue à ces transactions de la part des autorités fiscales.
Le crédit-bail est un excellent moyen d'augmenter le fonds de roulement des personnes morales. Cette source de financement permet d'obtenir rapidement le financement manquant, mais il est impératif de prendre en compte les risques liés à la transaction. En cas de violation du contrat, le locataire court le risque de se retrouver sans propriété.
En quoi un tel accord diffère-t-il d'un contrat de location classique ? Comment ses fonctionnalités aident-elles les entrepreneurs ? Si la restitution causerait des désagréments continus aux personnes morales, son apparition parmi les instruments économiques ne pourrait avoir lieu.
Trois parties interviennent dans la conclusion d'une opération de crédit-bail classique : l'utilisateur du service, le vendeur du bien et la société de crédit-bail. Il n'y a pas de vendeur en cession-bail. Ici, le propriétaire cumule deux rôles. Il agit à la fois comme vendeur et acheteur.
En effet, il achète à lui-même par l'intermédiaire du bailleur. Pourquoi avez-vous eu besoin de clôturer un jardin si la propriété était déjà utilisée en production ? Il semble que oui à première vue. En fait, les entrepreneurs en retirent des avantages considérables.
Analyse détaillée de la cession-bail pour les particuliers
Quels sont les avantages de louer son propre bien ? Avec son aide, il est possible, sans réduire les immobilisations impliquées dans la production de produits, d'augmenter le profit de l'entreprise. Avec un tel système, nul besoin de perdre du temps à chercher un fournisseur et de languir dans l'attente de la livraison de la marchandise achetée.
L'équipement ou les installations de production existants de l'entreprise sont simplement vendus à la société fournissant le service de cession-bail. Ensuite, l'entrepreneur prend ce bien en location. La différence entre le prix de vente et le loyer est le profit de l'entrepreneur. L'article acheté est utilisé dans le processus de production, mais n'est pas la propriété. A partir de ce moment, il appartient au bailleur.
Plus en détail, l'enregistrement d'une cession-bail ressemble à ceci :
- Les parties à l'opération d'achat et de vente conviennent des conditions et signent le contrat de location établi. Il est délivré aussi bien aux personnes physiques qu'aux personnes morales. Cette mesure est conçue pour enregistrer en temps opportun les opérations comptables et éviter les problèmes avec le système fiscal. Après tout, la propriété vendue reçoit un nouveau propriétaire, modifiant la base imposable des deux participants.
- Le contrat stipule la valeur du bien acquis à la suite de négociations. Après la conclusion de la transaction, le vendeur, qui est également locataire, est tenu de payer le loyer à la société de leasing.
- Lorsque, conformément à la convention, la période d'utilisation du bien prend fin, l'entrepreneur le rachète au bailleur ou renouvelle le contrat. Lors du rachat, seule la valeur résiduelle est payée.
À la suite de la transaction de cession-bail, les deux parties gagnent. La société reçoit des fonds supplémentaires en circulation et la société de crédit-bail retire les bénéfices, car le montant reçu pour le crédit-bail dépasse le prix spécifié dans le contrat.
L'essence de la cession-bail pour les particuliers
La principale différence avec le leasing classique est le nombre de participants et leur statut. Le vendeur n'est pas là, et le locataire agit en deux personnes. Il vend et utilise l'objet de la transaction de cession-bail. Dans cet état de fait, les parties signent deux contrats, puisqu'il est nécessaire de documenter la vente d'un bien et sa location.
Il y a d'autres différences :
- Durée du bail. Dépend directement de la valeur de la propriété impliquée dans la transaction. Si un véhicule est fourni en cession-bail, la durée maximale de location est de 3 ans, pour les transactions immobilières - 5 ans.
- Une entreprise qui loue de l'équipement, un immeuble ou un véhicule gagne de l'argent grâce à la vente de la propriété de la société de crédit-bail. C'est l'objectif principal qui a contraint l'entrepreneur à conclure un contrat. Cet argent est dépensé pour des problèmes urgents de l'entreprise et n'est pas limité à l'objectif auquel il est destiné.
- Le volume minimum de documents compilés.
La cession-bail est une merveilleuse façon de réduire les coûts fiscaux. À la suite du transfert de propriété au bilan de la société de crédit-bail, les déductions fiscales de la société sont réduites. Il arrive que des entrepreneurs malhonnêtes évitent les impôts en concluant des accords fictifs.
Le service des impôts en est bien conscient et contrôle la pureté de la transaction. Les transactions sont soigneusement contrôlées, surtout si les entreprises qui les concluent sont associées à une coopération à long terme. Lorsque la fraude sera révélée, les déductions fiscales prévues par la loi seront annulées pour l'homme d'affaires condamné à une amende. La nécessité d'une cession-bail devra être justifiée sur la base de preuves financières.
Quelle propriété est appropriée pour la cession-bail
Tout ne se prête pas à la cession-bail. Le bien suivant conviendra :
- équipement technologique;
- équipement spécial:
- camions ou véhicules légers :
- Propriétées résidentielles;
- locaux industriels ou des entreprises dans leur ensemble.
En achetant un bien immobilier, la société de crédit-bail réduit la valeur du fait de la dépréciation reçue du fait de l'exploitation par l'ancien propriétaire. Dans la plupart des cas, elle refusera d'acheter des articles rarement utilisés ou des articles à prix élevé. Si le locataire refuse par la suite d'acheter le bien en propriété, le bailleur aura des problèmes avec sa vente ultérieure.
Lors de la signature du contrat, la possibilité de déplacer le bien est prise en compte. Le démontage et la livraison sur le lieu de l'opération ultérieure ne devraient pas augmenter le coût final. Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, la situation géographique et l'infrastructure connexe sont importantes. Les documents attestant la propriété sont vérifiés.
Le leasing est utilisé par les entrepreneurs pour redresser la situation financière déplorable. A l'aide de l'argent reçu de la vente, ils remboursent des dettes sur emprunts bancaires, renouvellent le parc de véhicules ou les équipements. Cela permet de réduire les coûts de production et d'augmenter la demande.
Le propriétaire de la propriété dans une cession-bail est dans un bon plus, et la société de crédit-bail est en danger. Souvent, un tel accord est conclu par des entrepreneurs pour se débarrasser d'objets dommageables. Les employés du bailleur doivent évaluer soigneusement le bien proposé et la personnalité du futur client. Si vous ne le faites pas, vous pouvez subir de graves pertes.
Les opérations de crédit-bail sont classées en plusieurs types. L'un d'eux est appelé crédit-bail inversé (ci-après OL).
Ce type de transaction implique la vente et l'achat d'un bien immobilier à des conditions de crédit-bail, qui est ensuite transféré en possession du vendeur.
Il serait naturel de supposer que ce type de transaction s'accompagne de la signature d'un accord approprié. Le nombre de parties participantes est de deux.
Le plus souvent, cette méthode est utilisée pour obtenir des fonds supplémentaires pour le développement de l'organisation. L'argent du crédit est souvent inaccessible à l'entreprise pour une raison quelconque.
Caractéristiques du système de leasing inversé
L'objet d'OL peut être une propriété avec un prix élevé et une longue durée de vie. En ce qui concerne l'équipement, il faut garder à l'esprit qu'il ne doit pas être obsolète au moment de l'accord.
Les entreprises qui proposent des baux refusent souvent de traiter les objets de valeur dont la durée de vie est inférieure à douze mois.
Souvent, l'OL n'est porteur d'aucune garantie (cautionnements, nantissements). Même si une garantie est fournie, ses conditions sont moins strictes que les prêts bancaires. Cela est dû au fait que nous parlons le plus souvent d'équipements de production (technologiques). Son périmètre est assez étroit et il est beaucoup plus difficile de le vendre.
Les sociétés de crédit-bail utilisent souvent non seulement leur propre argent, mais aussi l'argent des investisseurs et parfois du crédit. C'est dans cette optique que les voitures russes sont rarement utilisées en location (car elles sont de mauvaise qualité). En fait, l'OL repose sur une opération d'achat et de vente. Cela signifie que lors de son inscription il y a une expertise du sujet.
Quelques caractéristiques d'une telle opération
Les sociétés de cession-bail ont le droit de restreindre l'utilisation de l'article. Ces exigences peuvent être minimisées dans le cas d'une solide réputation et d'une expérience positive de la société emprunteuse. Un schéma tel que l'OL est utilisé non seulement par les sociétés d'investissement, mais aussi par les banques. Ou, par exemple, les concessionnaires automobiles.
Les systèmes de crédit-bail permettent de minimiser dans une certaine mesure la charge fiscale. Mais cela n'est possible que pour les organisations qui travaillent dans le régime fiscal général. Le fait est que les paiements de location pour l'exploitation de la propriété peuvent être attribués aux coûts de l'entreprise. Cela signifie que ces montants peuvent être retirés des fonds fiscaux. Il en est de même pour les primes d'assurance.
Ci-dessous, vous pouvez télécharger des exemples de contrats de location inversée, ainsi que bénéficier d'une assistance hautement qualifiée de la part de nos consultants juridiques. Liens - et un formulaire en bas de page.
Chargement ...