الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الممارسة الروسية. الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في سوق الأوراق المالية الروسية. الغرض من الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري

الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، والتي تسمى في الأدبيات الإنجليزية MBS (الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري) ، هي حالة خاصة من ABS. في الشكل الأكثر عمومية ، ABS (الأوراق المالية المدعومة بالأصول) هي أوراق مالية تمنح أصحابها الحق في تلقي إيصالات نقدية من مجموعة (مجموعة) معينة من الأصول.

في حالة MBS ، فإن الأصول هي مطالبات على رهون عقارية مضمونة برهونات عقارية. يتم سداد الرهون العقارية على أقساط شهرية. يتلقى مالكو MBS المدعومون من هذا التجمع معظم هذه المدفوعات وفقًا لبعض الخطط المحددة مسبقًا.

في الممارسة العالمية ، يتم استخدام مجموعة متنوعة من MBS ، تختلف في نوع الأصول الضمانية ، والضمانات ، وتوزيع المخاطر ، وما إلى ذلك. شهد سوق الرهن العقاري الثانوي تطوراً جديداً منذ بداية السبعينيات في الولايات المتحدة مع ظهور آلية لتوريق قروض الرهن العقاري ، والتي تُفهم على أنها إصدار الأوراق المالية المضمونة بحزمة (مجموعة) من قروض الرهن العقاري. يجمع المجمع عادة نفس النوع من قروض الرهن العقاري التي تتوافق من حيث الإقراض: الفترة ، مخطط الدفع ، فئة المقترضين ، نوع العقارات المرهونة. الأوراق المالية الصادرة في سياق التوريق تسمى الأوراق المالية المار.

ظهرت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في السوق المالية الروسية في 11 نوفمبر 2003 فيما يتعلق بدخول القانون الاتحادي رقم 152-FZ حيز التنفيذ بتاريخ 11.11.2003 "بشأن سندات الرهن العقاري" (المشار إليه فيما بعد بقانون MBS). يحدد القانون نوعين من الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري.

السندات المدعومة بالرهن العقاري هي السندات التي يتم ضمان الوفاء بالالتزامات برهن مدعوم برهن عقاري. كأوراق مالية ، فهي تخضع للتسجيل في الخدمة الفيدرالية للأسواق المالية. يمكن إصدار السندات في شكل وثائقي وغير وثائقي. وفقًا للقانون الروسي ، لا يمكن إصدار الأوراق المالية المسجلة إلا في شكل غير وثائقي ، بينما الأوراق المالية لحاملها موجودة حصريًا في شكل وثائقي ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. نظرًا لأن السندات هي أوراق دين ، فإنها تخول حاملها لتلقي القيمة الاسمية فقط لهذه السندات ومعدل فائدة ثابت. يتم تعهد تغطية الرهن العقاري من قبل المصدر لصالح جميع حاملي السندات.

النوع الثاني من سندات الرهن العقاري هو شهادة المشاركة في الرهن العقاري. هذه ورقة مالية مسجلة ، تشهد على حصة مالكها في حق الملكية المشتركة لتغطية الرهن العقاري ، وكذلك الحق في مطالبة الجهة المصدرة لها بإدارة ائتمانية مناسبة لتغطية الرهن العقاري ، والحق في الأموال المستلمة وفاء. من الالتزامات ، والمطالبات التي تشكل تغطية الرهن العقاري ، بالإضافة إلى الحقوق الأخرى المنصوص عليها في قانون MBS.

يعتمد هيكل شهادات المشاركة على المفهوم الروسي لإدارة الثقة ، والذي ، على عكس مفهوم الثقة (الثقة) بموجب القانون العام ، لا يستلزم نقل ملكية الممتلكات المنقولة إلى ائتمان. بالتزامن مع الحصول على شهادات المشاركة ، يحصل أصحابها على حصة في الملكية المشتركة لتغطية الرهن العقاري ويدخلون تلقائيًا في اتفاقية إدارة ائتمان مع المصدر الذي يعمل كوصي على تغطية الرهن العقاري. يدير المدير فقط تغطية الرهن العقاري ، والتي تعود ملكيتها بشكل مشترك لحاملي شهادات المشاركة. شهادات المشاركة في الرهن العقاري هي أوراق مالية مسجلة ولا يمكن إصدارها إلا في شكل غير وثائقي. شهادة المشاركة في الرهن العقاري ليست ضمانًا لحقوق الملكية ، وبالتالي فهي لا تخضع للتسجيل في الخدمة الفيدرالية للأسواق المالية.

على الرغم من حقيقة أن سندات الرهن العقاري وشهادات المشاركة كفئة من أدوات الدين لم تظهر إلا مؤخرًا ، إلا أنها بالفعل ذات أهمية كبيرة للمستثمرين المؤسسيين. المستثمرون في سندات الرهن العقاري الروسية هم لاعبون كبار ، وخاصة الأجانب ، الذين يفضلون الاحتفاظ بكمية كبيرة من الإصدارات في محافظهم. لذلك ، لا تزال سيولة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في السوق الثانوية محدودة.

بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للتشريعات الروسية ، يخضع مصدرو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للمتطلبات التي تمليها الحاجة إلى تقليل مخاطر المستثمرين وإعلان حقوقهم فيما يتعلق بتغطية الاستثمار. وفقًا للتشريعات الروسية ، يمكن لوكلاء الرهن العقاري ومؤسسات الائتمان فقط أن يكونوا مصدري السندات المدعومة بالرهن العقاري. يمكن أن يوجد وكيل الرهن العقاري حصريًا في شكل شركة مساهمة. يجب أن يلتزم مُصدر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بلوائح بنك روسيا والمتطلبات الصارمة للإفصاح عن المعلومات. في وقت سابق ، كان من المتصور ارتفاع نسب كفاية رأس المال (14٪) لمصدري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، ولكن في يونيو 2007 تقرر تقليل هذا المطلب من أجل تحفيز سوق الرهن العقاري. الآن يرفع البنك المركزي للاتحاد الروسي المعيار إلى القيمة المحددة بشكل عام: بالنسبة للبنوك التي يزيد رأس مالها المصرح به عن 15 مليون - 10٪ ، بالنسبة للباقي - 11٪.

يجب أن تكون الأوراق المالية المدعومة بالرهن مدعومة بغطاء ، يجب أن يكون على الأقل 80٪ من قيمة السندات طوال عمر الأوراق المالية. خلاف ذلك ، يحق لأصحابها تقديمهم إلى العرض قبل الموعد المحدد.

وفي الوقت نفسه ، فإن هذه الأوراق المالية جذابة للمستثمرين ليس بسبب ربحيتها ، ولكن بسبب موثوقيتها وسيولتها. لا ينبغي أن يكون العائد على محمد بن سلمان مرتفعاً ، وإلا فإن الموارد التي تجتذب إلى سوق الإقراض ستكون باهظة الثمن وستكون معدلات الفائدة على قروض الرهن العقاري مرتفعة. لكن هذه الأداة ممتعة للغاية لأولئك الذين يرغبون في استثمار مدخراتهم بطريقة تحصل على دخل مضمون. تعتبر الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مثيرة للاهتمام بشكل خاص لصناديق التقاعد وشركات التأمين وصناديق الاستثمار المشتركة والمستثمرين المحتملين الآخرين في روسيا بأموال طويلة الأجل. ومع ذلك ، لم تظهر هذه الأوراق المالية في روسيا حتى الآن جميع مزاياها - لم توفر سوق الأوراق المالية المدعومة بالقروض العقارية الروسية بعد مثل هذه الفرصة ، لأنها في المرحلة الأولى من التطوير.

سندات الرهن العقاري - وهي أداة مالية معروفة في الخارج منذ فترة طويلة - تأتي الآن إلى روسيا أيضًا. كان المحللون يتحدثون عن الظهور الوشيك لهذه الأوراق المالية في الاتحاد الروسي منذ نهاية عام 2015 ، ومع ذلك ، لم يتم إصدار معلومات أكثر تحديدًا إلا في ربيع عام 2016. K. زخارين ، مدير وكالة الإقراض العقاري للإسكان (AHML) ، "دعنا تنزلق" - أعلن عن تعاون مكثف مع سبيربنك وإصدار سندات بقيمة 50 مليار روبل. حجم التعاون مثير للإعجاب ، ومع ذلك ، لم يتضح بعد ما إذا كانت السندات ستساعد المستهلك النهائي للخدمة ، وإذا كان الأمر كذلك ، كيف.

ليس هناك شك تقريبًا في أن الأداة المالية الجديدة ستصبح متاحة قريبًا في روسيا - في مايو ، تحدث بوتين في اجتماع لمجلس الدولة مع اقتراح لحل مسألة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ولا يخشى أحد ، على ما يبدو ، أن يكون محمد بن سلمان هو الذي تسبب في أكبر أزمة مالية في التاريخ.

ما هي سندات الرهن العقاري؟

لسوء الحظ ، يمر سوق الأوراق المالية في روسيا بمرحلة بدائية من التطور لدرجة أن العديد من الروس ليس لديهم فكرة عن السندات بشكل عام ، وحتى أكثر من ذلك عن الرهون العقارية. لذلك ، من المهم توضيح ما هي سندات الرهن العقاري ، بعبارات بسيطة ، للنظر في الأنواع والخصائص العامة للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

سند الرهن العقاري هو ورقة دين تعيد تمويل الاستثمارات في القروض العقارية.من السهل فهم جوهر هذه الأداة المالية باستخدام هذا المثال.

أصدر البنك XXX قرضًا للعقار بقيمة 5 ملايين روبل وأصدر على الفور ضمانًا ، أي سند رهن عقاري. يتم طرح الورقة المالية للبيع - يبدأ انتظار المشتري. تم الإعلان عن المستثمر S. ، الذي يبحث عن أصل مستقر بدرجة كافية للحفاظ على مدخراته الرائعة ، مع المخاطرة بحد أدنى. تحويل المستثمر س إلى بنك XXX (المُصدر) 5 ملايين روبل ، يتلقى في المقابل الورقة المرغوبة. يصدر البنك XXX مبلغ 5 ملايين روبل مرة أخرى ، ويمول رهنًا عقاريًا آخر ، ويبدأ البنك في دفع السند الذي في يد المستثمر S. بالمال الذي يعيده المقترض بموجب الرهن العقاري.

نتيجة لذلك ، كل شيء باللون الأسود:

• البنك - يزيد من عدد المعاملات ، مما يعني أن لديه دخلًا أعلى من الفوائد.
• المستثمر - يستثمر الأموال في أصل موثوق حقًا وفي نفس الوقت يمكنه الاعتماد على زيادة كبيرة في الأموال. المعدل على MBS هو تقليديا أقل منه على الرهون العقارية ، لذلك يحصل المستثمرون على أكبر ربح من ارتفاع أسعار المساكن ، وتشير الإحصائيات إلى أنه خلال السنوات العشر إلى الثانية عشرة الماضية ، ارتفعت قيمة العقارات بنحو 200٪.
• المقترض - يجب أن تؤدي الزيادة في عدد المعاملات إلى حقيقة أن البنوك ستخفض أسعار الفائدة على الرهون العقارية ، والتي تبدو في الوقت الحالي باهظة. لا أحد يتحدث عن انخفاض كبير - من المتوقع أن "يتخلص" المقرضون بنسبة تصل إلى 1.5٪ - ومع ذلك ، نظرًا لارتفاع تكلفة الإسكان ، قد يتبين أن مدخرات المقترضين بالأرقام المطلقة مثيرة للإعجاب.

هذا ما يعنيه سند الرهن العقاري بعبارات بسيطة ، وليس أطروحات علمية.

يجب على كل مستثمر أن يفهم أن سند الرهن العقاري هو مجرد نوع واحد من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. هناك أيضًا بدائل:

• القرض العقاري- ورقة مالية تؤكد حق حاملها في الحصول على أموال بموجب التزام مالي (من المقترض) ، وكذلك الحق في الممتلكات التي تم تحويلها من قبل المقترض كضمان. سند الرهن العقاري هو مستند مسجل ويحتوي على جميع المعلمات الرئيسية لاتفاقية القرض ، بالإضافة إلى مكان لسجلات التحويل - بموافقة المقترض ، يمكن لسند الرهن العقاري تغيير "المالك".
• شهادة مشاركة في الرهن العقاري- يتم التعبير عنها كنسبة من مبلغ القرض المأخوذ للحصول على الأصل. وفقًا لذلك ، يحق لحامل الشهادة أيضًا الحصول على حصة من الربح الذي يمنحه استخدام الأصل المشتراة بأموال مقترضة.

بحكم القانون ، ظهرت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في روسيا في وقت أبكر بكثير من الواقع: فقد بدأت في عام 2003 ، عندما دخل القانون الاتحادي رقم 152 "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" حيز التنفيذ ، حيث سبق ذكره ، على سبيل المثال ، حول المشاركة في الشهادات .

ميزات ومشاكل محمد بن سلمان في الاتحاد الروسي

من غير المحتمل أن يكون من الممكن تبني تجربة أجنبية مع سندات الرهن العقاري في الاتحاد الروسي: ربما لا يوجد في بلدنا سوق من هذا القبيل مناسبة للخاصية "المستقرة" - فهي لا تناسب سوق العقارات على الاطلاق. بودروفا ، كبير المحللين في الوسيط المعروف Alpari ، يلاحظ أنه على مدار الـ 14 شهرًا الماضية ، انخفضت أسعار المساكن في الاتحاد الروسي بشكل خطير - على هذه الخلفية ، لدى المستثمرين شكوك: هل MBS حقًا أداة موثوقة ، مثل يقول المنظرون؟ هناك خطر يتمثل في أن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في عام 2016 لن تتمتع بمثل هذه الشعبية بين المستثمرين على الإطلاق ، وهو ما كان يأمل AHML ، عندما ارتفعت الأسعار بعناد. عدم الاستقرار هو المشكلة الأولى مع محمد بن سلمان.

ميزة أخرى لسندات الرهن العقاري في روسيا هي ارتفاع تكلفتها - فمن الواضح أنها لن تكون "ميسورة التكلفة" للمستثمرين من القطاع الخاص (ناهيك عن المواطنين العاديين). من المخطط أن تظهر الفائدة في السندات من قبل NPFs وشركات التأمين والبنوك - المنظمات التي لديها قدر كبير من الأموال المجانية والرغبة الشديدة في زيادتها. وفقًا لـ A. Bodrova ، فإن المستثمرين الأوائل هم الذين يمكنهم "التخلص من الرغوة" - الحصول على دخل مثير للإعجاب من الأوراق المالية ، وفي المستقبل ، مع انتشار MBS وتطور السوق ، سينخفض ​​شريط ربحيتهم.

أخيرًا ، الجانب الأخير الذي يلقي بظلال من الشك على آفاق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في الاتحاد الروسي هو النقص في التشريع. للأسف ، لا يمكن تسمية القانون الفيدرالي "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" بأنه إطار تشريعي عالي الجودة لتطوير سوق إقراض الإسكان.

ما الذي نحصل عليه في "المحصلة النهائية"؟ فكرة بدائية إلى حد ما - نية إصدار سندات عالية القيمة ، لا يوجد يقين في عائدها المستقبلي. ولكن لا يزال هناك أمل في نجاح هذه الفكرة ، لأن AHML وعلى وجه الخصوص ك. أصول عالية السيولة وجذابة من جانب الاستثمار.من الرهون العقارية. ومع ذلك ، وفقًا للخبراء ، قد يستغرق تحقيق هذه الأهداف ما يصل إلى 10 سنوات.

بعد قراءة هذا الفصل سوف تتعلم:

• ؟ ما هي الأوراق المالية المضمونة بالرهن وما هي أنواعها.
• ؟ كيف يرتبط سوق سندات الرهن العقاري بسوق الرهن العقاري ؛
• ؟ ما هي نماذج أسواق قروض الرهن العقاري التي تشكلت في الممارسة العالمية وما هو تأثيرها على أسواق الأوراق المالية للرهن العقاري ؛
• ؟ في أي مرحلة يكون سوق سندات الرهن العقاري الروسي ، وما هي مشاكله واتجاهات التنمية.

مفهوم الأوراق المالية المضمونة بالرهن وأنواعها

يعني اسم "الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري" أنها مرتبطة بالرهون العقارية - ضمانات عقارية. ظهر مصطلح "الرهن العقاري" في العصور القديمة (اليونان القرن السادس قبل الميلاد).

القرض العقاري(hypotheka) - تأمين مسؤولية المدين تجاه الدائن عن طريق حيازات معينة من الأراضي.

في روسيا ، يتم تنظيم هذه العلاقات من خلال قانونين (في الإصدار الأخير): بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" بتاريخ 11.11.2003 رقم 152-FZ "بشأن الرهن العقاري- الأوراق المالية المدعومة "(الإصدار الأخير) (من الآن فصاعدًا - قانون سندات الرهن العقاري).

القرض العقاري- وهو أحد أشكال الرهن ، حيث يبقى العقار المرهون في حيازة المدين ، ويكتسب الدائن ، إذا أخفق الأخير في الوفاء بالتزامه ، الحق في الحصول على الترضية عن طريق بيع هذا العقار.

في أغلب الأحيان ، تنشأ الضمانات العقارية في إقراض الرهن العقاري ، عندما يصدر البنك قرضًا بضمان العقارات المكتسبة ، والتي تصبح موضوع ضمان. هناك حالة أخرى من حالات الرهن العقاري وهي الحصول على قرض أو قرض بضمان عقار قائم لغرض آخر للمقترض ، وليس بالضرورة مرتبطًا بهذا العقار.

يمتلك المدين على قرض (قرض) مضمون برهن عقاري ممتلكاته ويستخدمها ، ولكن لا يمكنه التصرف فيها (بيعها ، رهنها) إلا بموافقة المُقرض (البنك). عندما يكون المدين غير قادر على الوفاء بالتزاماته ، يتم بيع العقار في المزاد ، ويتم استيفاء مطالبات الدائن من الأموال المستلمة ، ويعاد المبلغ المتبقي إلى المدين. وبالتالي ، يعمل الرهن العقاري كطريقة لتأمين التزامات المدين ويقلل من مخاطر البنك الدائن (الشكل 10.1). الحماية الإضافية للدائن هي التأمين على كل من الممتلكات المرهونة نفسها وحياة المدين وصحته.

أرز. 10.1.

السندات المدعومة بالرهن العقاري- سندات الدين المعاد تمويلها بخصوم على قرض عقاري واحد أو أكثر. يتم اشتقاق الفوائد والمدفوعات الرئيسية على هذه الأوراق المالية من الأموال المستلمة بموجب الضمان.

عند إصدار قرض بضمان عقار ، يتم وضع اتفاقية قرض تحدد العلاقة بين المدين والدائن وإجراءات إصدار القرض وسداده واتفاقية الرهن التي تحدد العلاقة بين الدائن. والمرتهن إجراءات استخدام الرهن وتصفيته (البيع) في حالة التعثر في عقد القرض.

القرض العقاريهي ورقة مالية مسجلة تشهد بحقوق مالكها القانوني في الحصول على أداء للالتزامات النقدية المضمونة برهن عقاري ، دون تقديم دليل آخر على وجود هذه الالتزامات وحق الرهن على الممتلكات المرهونة برهن.

على سبيل المثال ، يعمل البنك الذي يصدر قرضًا عقاريًا كمقرض لالتزام مضمون برهن عقاري (بموجب اتفاقية قرض) ومرتهن بعقار مرهون. يمكن أيضًا ضمان حقوق هذا البنك كمرهن بالإضافة إلى رهن عقاري.

لماذا تحتاج إلى رهن عقاري ، إذا كانت جميع حقوق الدائن والمرتهن منصوص عليها في الاتفاقيات ذات الصلة؟ الرهن العقاري هو ورقة مالية يمكن تداولها في السوق ، وبالتالي ، فإنه يمكّن البنك الدائن من تحويل حقوقه إلى شخص آخر ، والتنازل عنها ، ببساطة عن طريق نقل (بيع) الرهن إلى هذا الشخص.

الأشخاص المسؤولون بموجب الرهن العقاري هم المدين بموجب الالتزام المضمون بالرهن والمرتهن. هم غالبًا نفس الشخص ، لكن ليس بالضرورة. يجب أن يحتوي سند الرهن العقاري على جميع التفاصيل المطلوبة ، بما في ذلك جميع الشروط والأحكام الأساسية للاتفاقيات - اتفاقية قرض واتفاقية رهن ، وبالتالي يكون سند الرهن العقاري أحيانًا "كتابًا" كاملًا. نظرًا لأن جميع الحقوق المتعلقة بالعقار تخضع للتسجيل الحكومي ، فإن إصدار الرهن العقاري لحامله الأول يتم تنفيذه من قبل الهيئة التي نفذت هذا التسجيل لحقوق المرتهن. في المستقبل ، يمكن لمالك الرهن العقاري نقله إلى شخص آخر ، بينما تتم هذه المعاملة في شكل مكتوب بسيط. يعني نقل الحقوق على الرهن العقاري إلى شخص آخر نقل جميع الحقوق المصدق عليها منه إلى هذا الشخص إجمالاً ، أي حقوق الدائن وحقوق المرتهن.

الخصائص المضمنة:

• ؟ يعبر عن علاقة الواجب. ومع ذلك ، يمكن لمالك الرهن العقاري ، في حالة عدم سداد الدين ، الحصول على تسوية مطالباته من قيمة العقار المرهون ، ولكن ليس من الممتلكات نفسها ؛
• ؟ ورق شخصي. تعود الحقوق المصدق عليها بالرهن العقاري إلى الشخص المسمى فيه ؛
• ؟ ورق غير انبعاث
• ؟ ورقة السندات. عند ممارسة حقوقه ، يلتزم مالك سند الرهن العقاري بتقديم سند الرهن العقاري إلى الشخص الذي يمارس حقه المتعلق به ، بناءً على طلبه ، ما لم يتم ، بناءً على رهن ضمان الرهن العقاري ، عدم نقله. إلى إيداع كاتب عدل ؛
• ؟ ورقة عاجلة. لها تاريخ استحقاق محدد ، وإذا كان مبلغ الالتزام مستحق الدفع على أقساط - شروط محددة (تكرار) المدفوعات ؛
• ؟ الأوراق المالية القابلة للتداول (أي قد يكون هناك سوق ثانوي للرهون العقارية) ؛
• ؟ ورقة تحمل الفائدة. ينص الرهن العقاري على مدفوعات الفائدة التي تزيد عن القيمة الاسمية ، والتي يمكن أن تكون ثابتة أو عائمة.

لماذا لا يتم تداول الرهون العقارية في السوق؟ هناك عدة عوامل تمنع هذا:

• 1) يتم إعداد الرهن العقاري كوثيقة ، وهي اتفاقية تتكون من عدة صفحات وتتعلق باتفاقيات أخرى (الائتمان ، والتأمين على الحياة ، والتأمين على الممتلكات ، والحسابات ، وما إلى ذلك) ؛
• 2) حجم الرهون ، كقاعدة عامة ، ليس مرتفعًا بما يكفي ليكون جذابًا لكبار المستثمرين ، ويفضل صغار المستثمرين الأصول الأخرى الأكثر قابلية للفهم والأقل خطورة ؛
• 3) مخاطر سعر الفائدة. الفائدة على القرض هي الدخل على الرهن العقاري ، وهي ثابتة ، وإذا تذبذبت الأسعار في السوق ، فإن الرهن العقاري سيتحمل مخاطر أسعار الفائدة ؛
• 4) مخاطر فقدان قيمة الممتلكات. جميع الرهون العقارية مختلفة ، وتصدر لأشياء عقارية مختلفة ، والتي تتقلب قيمتها وقد تكون مبالغ فيها. إذا انخفضت أسعار العقارات ، فقد يرفض بعض المقترضين سداد القرض وإعادة الممتلكات المرهونة التي انخفض سعرها. لذلك ، يتردد مشتري الرهن العقاري في المخاطرة بشراء مثل هذا الضمان ؛
• 5) مخاطر الائتمان. يقوم الرهن العقاري على أساس القرض الممنوح للمقترض. إن حالة هذا المقترض بالنسبة لمشتري الرهن العقاري ، وأحيانًا بالنسبة للبنك الدائن نفسه ، هي مسألة غير واضحة. لذلك ، في حالة حدوث تدهور في حالة الائتمان للمقترض (الفصل من العمل ، ونقص الدخل) ، يصبح إرجاع المبلغ الأصلي للقرض والفائدة عليه حدثًا غير محتمل.

وبالتالي ، فإن الاستحواذ على رهن عقاري واحد هو عمل محفوف بالمخاطر ومكلف للغاية. ومع ذلك ، فإن قابليتها للتحويل تجعل من الممكن تصميم المنتجات المالية عن طريق إنشاء محفظة معينة والجمع بين الأصول المختلفة فيها لتقليل المخاطر الكلية مع الحفاظ على الربحية. للوهلة الأولى يبدو أن هذا مستحيل ، لكن إذا نظرنا إلى التفاصيل ، فعندئذٍ:

• ؟ بدلاً من العديد من الرهون العقارية ، يمكن إصدار عدد معين من الأوراق المالية القياسية بهذا المبلغ ، ومن ثم يمكن تجنب المشاكل المتعلقة بالحصول على حزمة وتعقيد العقود ؛
• ؟ يتم تقليل الائتمان والفوائد ومخاطر فقدان قيمة الممتلكات عندما يتم الجمع بين العديد من الرهون العقارية ، لأنه ، على سبيل المثال ، عند إعادة تقييم قيمة عقار ما ، قد يتم التقليل من قيمة عقار آخر ، ولن يؤدي رفض أحد المقترضين البالغ عددهم 1000 مقترض للدفع تؤثر بشكل كبير على النتيجة المالية الإجمالية.

لذلك ، توصل المهندسون الماليون إلى مخطط توريق - تحويل الأصول غير القابلة للتداول إلى أوراق مالية قابلة للتسويق.

تسمح خاصية قابلية تداول الرهون العقارية كضمان لاستخدامها كضمان في إصدار الأوراق المالية الأخرى - السندات المدعومة بالرهن العقاري.

السندات المدعومة برهن عقاري- السند ، الوفاء بالالتزامات المضمونة كليًا أو جزئيًا برهن تغطية الرهن العقاري.

نوع منفصل من هذه السندات سندات الإسكان المدعومة بالرهن العقاري- السندات المضمونة برهن عقاري ، والتي تشمل فقط حقوق المطالبة المضمونة برهن العقارات السكنية.

يمكن النظر إلى السندات المدعومة بالرهن العقاري على أنها سندات مضمونة بضمان محدد فقط.

يتم إصدار هذه السندات لغرض إعادة تمويل قروض الرهن العقاري. يقوم بنك إقراض الرهن العقاري بتجميع مجموعة من الرهون العقارية (تغطية الرهن العقاري) ، والتي يتلقى عنها مدفوعات منتظمة لسداد القروض الصادرة. يمكن للبنك إصدار سندات في إطار هذا المجمع من الرهون العقارية نيابة عنه ، وسداد الدين الرئيسي الذي سيتم سداد الفائدة عليه على حساب عائدات الرهون العقارية. يمكن للبنك أيضًا تحويل مجموعة الرهون العقارية إلى شخص آخر (وكالة الرهن العقاري) ، والذي سيصدر السندات نيابة عنه.

يتم استخدام مخطط مماثل لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري على نطاق واسع في الولايات المتحدة ، حيث يوجد بالفعل في الثلاثينيات. القرن العشرين. يبدأ نظام دعم الدولة للإقراض العقاري في التكون ، ويتم إنشاء منظمات متخصصة ، بما في ذلك وكالات الرهن العقاري. في الولايات المتحدة ، يعمل سوق الرهن العقاري على أساس سوق سندات الرهن العقاري متطور ، والذي يوفر إعادة تمويل بنوك الرهن العقاري.

في روسيا ، يتم تنظيم تكوين تغطية الرهن العقاري بموجب القانون.

تغطية الرهن العقاريقد تتكون فقط من المطالبات المضمونة برهن عقاري لإعادة المبلغ الأساسي للدين و (أو) لدفع الفائدة بموجب اتفاقيات الائتمان واتفاقيات القروض ، بما في ذلك تلك المعتمدة من قبل الرهن العقاري ، و (أو) شهادات المشاركة في الرهن العقاري التي تصدق على حصة أصحابها في حق الملكية المشتركة لتغطية رهن عقاري آخر ، نقدًا بعملة الاتحاد الروسي أو بالعملة الأجنبية ، وكذلك الأوراق المالية الحكومية والعقارات في الحالات التي ينص عليها القانون.

بمعنى آخر ، يمكن أن تتكون تغطية الرهن العقاري في روسيا مما يلي:

• 1) من الرهون العقارية.
• 2) شهادات المشاركة في الرهن العقاري.
• 3) الأوراق المالية الحكومية.
• 4) نقدا.

يمكن أن تكون العقارات جزءًا من تغطية الرهن العقاري فقط في حالات خاصة ولفترة معينة.

يمكن النظر إلى تغطية الرهن العقاري كنوع من التناظرية لصندوق الاستثمار المشترك ، الذي يمتلك أعضاؤه ورقة مالية تصادق على حقوقهم كـ "أصحاب أسهم" في تغطية الرهن العقاري.

شهادة مشاركة في الرهن العقاري- ورقة مالية مسجلة تشهد على حصة مالكها في حق الملكية المشتركة لتغطية الرهن العقاري ، والحق في مطالبة جهة الإصدار بإدارة ائتمان مناسبة لتغطية الرهن العقاري ، والحق في تلقي الأموال المستلمة للوفاء بالالتزامات ، المتطلبات التي تشكل تغطية الرهن العقاري.

تغطية الرهن العقاري في أمانة ، والتي يتم تنفيذها إما من قبل شركة الإدارة أو من قبل البنك.

السندات المدعومة بالرهن العقاري هي السندات والأوراق المالية التي يتميز إصدارها بميزات مقارنة بالسندات "العادية" ، وعلى وجه الخصوص ، يمكن لوكلاء الرهن العقاري ومؤسسات الائتمان فقط أن يكونوا مصدري السندات المدعومة بالرهن العقاري.

وكيل الرهن العقاري- هي شركة مساهمة ، وموضوع نشاطها الوحيد يمكن أن يكون فقط الحصول على مطالبات قروض (قروض) مضمونة برهن عقاري ، و (أو) رهون عقارية.

للقيام بذلك ، يمكن لوكيل الرهن العقاري الاقتراض ، بما في ذلك من خلال إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري. لا يمكن أن يكون لوكيل الرهن العقاري موظفون ، ويجب نقل صلاحيات الهيئة التنفيذية الوحيدة لوكيل الرهن العقاري إلى مؤسسة تجارية ، كما يتم نقل المحاسبة إلى منظمة متخصصة. لا يسمح بإجراء أي تغييرات على ميثاق وكيل الرهن العقاري. بعد سداد جميع إصدارات السندات المدعومة بالرهن العقاري ، يتم تصفية وكيل الرهن العقاري.

المصدر الرئيسي للسندات المدعومة بالرهن العقاري في روسيا هو وكالة إقراض الرهن العقاري ، التي أنشأت العديد من الشركات المساهمة المتخصصة - وكلاء الرهن العقاري لهذا الغرض ، لكن سوق سندات الرهن العقاري في روسيا لا يزال في بداية تطوره .

• Galanov V. A.، Basova A. I. سوق الأوراق المالية. م ، 2006.
• المادة 17 من قانون الرهن العقاري (رهن العقارات).

3.3 السندات المدعومة بالرهن العقاري

على مدى ثلاثة عقود ، كان الإقراض العقاري جزءًا لا يتجزأ من سوق الأوراق المالية الأمريكية. خلال هذا الوقت ، ظهرت مخططات وأشكال وأنواع مختلفة من الأوراق المالية القائمة على قرض الرهن العقاري. ومع ذلك ، فإن المخطط الأول والأبسط (ما يسمى بالمرور) يظل واحدًا من أكثر الأنظمة شيوعًا. يتم تنفيذه بشكل أساسي من خلال وكالتين حكوميتين (FNMA و GNMA) ووكالة شبه حكومية واحدة (FHLMC).

سوق الرهن العقارييتكون من ثلاثة عناصر رئيسية: سوق الرهن العقاري (سوق الرهن العقاري الأساسي) ، وسوق الأوراق المالية للرهن العقاري (سوق الرهن العقاري الثانوي ، والذي ينقسم أيضًا إلى سوق أساسي وثانوي) وسوق العقارات.

سوق الرهن العقاري(سوق الرهن العقاري الأساسي) يغطي مجال نشاط المُقرض والمقترض ، والذي تنشأ فيه الالتزامات وفقًا لاتفاقية الإقراض العقاري. المشاركون الرئيسيون في السوق هم من المواطنين وبنوك الرهن العقاري وشركات الرهن العقاري والمؤسسات الأخرى التي تقدم قروضًا للمواطنين بضمان عقاري (الشكل 3.9). إذا كان المُقرض بنكًا ، فإن إمكانية تجديد موارد الائتمان مهمة بالنسبة له ، والتي يمكن إصدارها في شكل قروض عقارية جديدة طويلة الأجل للمقترضين العاديين (لحل هذه المشكلة ، يتم تنظيم سوق رهن ثانوي).

أرز. 3.9سوق الرهن العقاري

يغطي سوق الرهن العقاري الأساسي مجموعة كاملة من أنشطة المتعهدين (المقرضين) والمتعهدين (المقترضين).

فى السوق سندات الرهن العقاري(سوق الرهن العقاري الثانوي) ، يتم بيع الرهون العقارية على قروض الرهن العقاري المقدمة. الرهن العقاري هو مستند قانوني على رهن عقاري (رهن) للعقار ، والذي يشهد على عودة الكائن العقاري كضمان للالتزامات بموجب قرض (قرض).

لأول مرة ، ظهر مفهوم الرهن العقاري كضمان قابل للتداول بحرية في السوق في القانون الاتحادي لعام 1998 "بشأن الرهون العقارية (التعهدات العقارية)" بتاريخ 16 يوليو 1998 ، رقم 102-FZ. يتم نقل الرهن العقاري عن طريق إجراء نقش التحويل التالي (مطلوب فقط تسجيل الحالة اللاحقة للتحويل) ، مما يبسط نقل الحقوق بموجب العلاقات القانونية المعنية. راحة الرهن العقاري هي أنه يمكن أن يكون موضوع رهن. ومع ذلك ، فإن سوق الرهن العقاري في روسيا لم يتطور بعد.

ذات أهمية خاصة للمشاركين في سوق الأوراق المالية الرهن العقاريو شهادات الرهن العقاري المشاركة.تم تحديد التعريفات وقواعد التداول وفئات المستثمرين في هذه الأوراق المالية بموجب القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" المؤرخ 29 أكتوبر 2003 رقم 152-FZ.

سند مدعوم برهن عقاري -سند ، الوفاء بالالتزامات التي بموجبها مضمون برهن تغطية الرهن العقاري. شهادة مشاركة في الرهن العقاري -ورقة مالية مسجلة ، تشهد على حصة مالكها في حق الملكية المشتركة لتغطية الرهن العقاري ، والحق في مطالبة مصدرها بإدارة ائتمان مناسبة لتغطية الرهن العقاري ، والحق في تلقي الأموال المستلمة للوفاء بالالتزامات ، المطالبات التي تشكل تغطية الرهن العقاري ، بالإضافة إلى الحقوق الأخرى المنصوص عليها في هذا القانون الاتحادي.

شهادة المشاركة هي ورقة جديدة لسوقنا ، مما يعني وجود آلية مالية أكثر تعقيدًا. لكل مشترٍ للأوراق المالية نصيب في الملكية المشتركة للممتلكات التي تشكل "غطاء" الشهادات. مالك الشهادة ، كما كان ، هو مالك قروض الرهن العقاري ويعمل في نفس الوقت كمؤسس ومستفيد بموجب اتفاقية إدارة ائتمان لهذا العقار. يتلقى تقريبًا جميع الأموال التي يدفعها المقترض على القرض (مطروحًا منه رسوم المدير).

وكيل رهن عقاري -منظمة تجارية متخصصة ، يكون موضوع نشاطها الحصري هو اكتساب حقوق المطالبة للحصول على ائتمانات (قروض) مضمونة برهن عقاري و (أو) رهن عقاري والتي ، وفقًا لهذا القانون الاتحادي ، تُمنح الحق في إصدار السندات مع تغطية الرهن العقاري.

لا يمكن أن يكون موضوع نشاط وكيل الرهن العقاري سوى الحصول على مطالبات للحصول على قروض (قروض) مضمونة برهن عقاري ، و (أو) رهن عقاري ، يمكن الحصول عليها من قبل وكيل الرهن العقاري على أساس اتفاقية بيع وشراء ، وتبادل ، التنازل (التنازل عن المطالبة) ، المعاملات الأخرى بشأن نقل ملكية هذه الممتلكات ، بما في ذلك ما يتعلق بدفع رأس المال المصرح به (الأسهم) لوكيل الرهن العقاري مع هذه الممتلكات ، وكذلك نتيجة الخلافة العامة.

وكيل الرهن العقاري لديه حقوق مدنية ويتحمل الالتزامات المدنية اللازمة لتنفيذ هذه الأنشطة ، والتي لا يمكن أن يقوم بها إلا وكيل الرهن العقاري في شكل شركة مساهمة. يجب أن يحدد ميثاق وكيل الرهن العقاري موضوع النشاط والغرض منه وفقًا للقانون الاتحادي. لا يُسمح بإجراء تغييرات و (أو) إضافات على الميثاق ذات الصلة بالتغييرات و (أو) الإضافات إلى موضوع أو غرض النشاط.

يجب أن يحتوي الاسم الكامل لوكيل الرهن العقاري باللغة الروسية على الكلمات "مؤسسة الرهن العقاري المتخصصة" أو "وكيل الرهن العقاري".

وكيل الرهن العقاري لا يمكن أن يكون لديه موظفين. يجب نقل صلاحيات الهيئة التنفيذية الوحيدة لوكيل الرهن العقاري إلى منظمة تجارية لا يمكنها الاحتفاظ بالسجلات المحاسبية لوكيل الرهن العقاري. يجب نقل المحاسبة إلى منظمة متخصصة لا تستطيع ممارسة صلاحيات الهيئة التنفيذية الوحيدة لوكيل الرهن العقاري هذا.

لا يمكن أن تكون تغطية الرهن العقاري سوى مطالبات مضمونة برهن عقاري لسداد المبلغ الأساسي للدين ودفع الفائدة بموجب اتفاقيات القرض واتفاقيات القروض ، بما في ذلك تلك المعتمدة من قبل الرهون العقارية ، و (أو) شهادات المشاركة في الرهن العقاري التي تصدق على نصيبهم أصحاب الملكية المشتركة لتغطية الرهن العقاري الأخرى ، والنقد بعملة الاتحاد الروسي أو العملات الأجنبية ، وكذلك الأوراق المالية الحكومية والعقارات.

لا يجوز إدراج مطالبات الالتزامات المضمونة برهن عقاري في تغطية الرهن العقاري إلا إذا استوفت الشروط التالية:

يجب ألا يتجاوز المبلغ الأساسي للدين بموجب كل اتفاقية أو رهن عقاري 70٪ من القيمة السوقية (يحددها مثمن مستقل) للعقار موضوع الرهن العقاري ؛

لا ينبغي أن تنص اتفاقية الرهن العقاري على إمكانية استبدال أو نقل الملكية من قبل راهن الممتلكات غير المنقولة المرهونة التي هي موضوع الرهن العقاري دون موافقة المرتهن ؛

يجب تأمين الممتلكات غير المنقولة التي تم التعهد بها لتأمين أداء الالتزام المقابل ضد مخاطر الخسارة أو الضرر الذي يلحق بالدائن خلال كامل فترة الالتزام. في هذه الحالة ، يجب ألا يقل المبلغ المؤمن عليه عن مبلغ المطالبة المضمون بالرهن العقاري ؛

إذا كان المدين شخصًا طبيعيًا ، فيجب تأمين حياته وصحته طوال مدة الالتزام. في هذه الحالة ، يجب ألا يقل المبلغ المؤمن عليه عن مبلغ المطالبة المضمون بالرهن العقاري ؛

يجب أن يكون موضوع اتفاقية القرض نقدًا فقط. يجب النص على التزام المدين بإعادة المبلغ الأصلي للدين وفي نفس الوقت دفع فائدة عليه في دفعات دورية (باستثناء أول 12 شهرًا) في 50٪ على الأقل من الالتزامات ، والمطالبات الخاصة بها تشكل غطاء الرهن العقاري.

لا ينبغي أن تشكل تغطية الرهن العقاري مطالبات للرهون العقارية المرهونة لتأمين التزامات أخرى.

يمكن أن تشكل المطالبات المضمونة برهن لاحق فقط غطاء رهن عقاري بشرط ألا يتجاوز المبلغ الأساسي للالتزام المضمون برهن سابق والمبلغ الأساسي للدين بموجب الالتزام المضمون بالرهن العقاري اللاحق ، في المجموع ، 70 ٪ من القيمة السوقية (التي يحددها مثمن مستقل) للعقار. الممتلكات موضوع الرهن العقاري.

يجب ألا تزيد نسبة المطالبات المضمونة برهن على شيء لم يكتمل بناؤه عن 10٪ من مبلغ تغطية الرهن. يتم تحديد مبلغ تغطية الرهن العقاري من خلال تلخيص مبلغ المطالبات ومبلغ الأموال وقيمة الممتلكات الأخرى التي تشكل تغطية الرهن العقاري ، وبالطريقة التي تحددها الهيئة التنفيذية الاتحادية لسوق الأوراق المالية.

يمكن أن تكون نفس الممتلكات ، بما في ذلك المطالبات المتعلقة بنفس الالتزامات ، جزءًا من تغطية رهن عقاري واحدة فقط. لا يمكن أن تكون شهادات المشاركة في الرهن العقاري جزءًا من تغطية الرهن العقاري التي تصادق من أجلها على حصة في الملكية المشتركة.

يجب تأكيد المطالبة بالتعهد المدعوم بالرهن العقاري الذي يشكل جزءًا من تغطية الرهن العقاري:

مقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها ؛

اتفاقية الرهن العقاري ، التي يتم بموجبها تسجيل تسجيل خاص ، تشهد بتسجيل الدولة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي ، أو نسختها الموثقة من كاتب العدل ؛

اتفاقية الائتمان أو اتفاقية القرض ، التي على أساسها نشأ الالتزام المضمون بالرهن العقاري ، أو نسخة موثقة من الاتفاقية ؛

سند رهن عقاري مع جميع مرفقاته ، إذا كان هناك إعداد وإصدار لسند رهن عقاري أو نسخته موثقة.

وثيقة تعبر عن محتوى الصفقة ، والتي بموجبها تم نقل حقوق الدائن والمرتهن بموجب الالتزام المضمون بالرهن العقاري ، والتي تم فيها تسجيل تسجيل خاص ، يشهد على تسجيل الدولة وفقًا للتشريع ، أو نسخته موثقة.

تتم المحاسبة عن المطالبات والممتلكات الأخرى التي تشكل تغطية الرهن العقاري من خلال الاحتفاظ بسجل لتغطية الرهن العقاري ، مع الإشارة إلى:

مبلغ (حجم) المطالبة (بما في ذلك المبلغ الأصلي للدين ومقدار الفائدة) أو قيمة الممتلكات ؛

الاسم والوصف الكافي لتحديد الممتلكات التي تشكل تغطية الرهن العقاري ، و (أو) الممتلكات التي تم إنشاء الرهن العقاري عليها من أجل ضمان الوفاء بالالتزام ، والذي يشكل الشرط تغطية الرهن العقاري. إذا كانت هذه الممتلكات عبارة عن مسكن ، فلا يتم الإشارة إلى رقم المسكن (منزل مسكن ، شقة) في المعلومات المتعلقة بموقعه ؛

القيمة السوقية (القيمة النقدية) للممتلكات التي تم إنشاء الرهن العقاري عليها ؛

الموعد النهائي لدفع مبلغ المطالبة أو ، إذا كان هذا المبلغ مستحق الدفع على أقساط ، توقيت (تكرار) المدفوعات المقابلة ومبلغ كل منها ، أو الشروط التي تسمح بتحديد هذه الشروط ومبالغ المدفوعات (خطة سداد الديون) ؛

درجة الوفاء بالالتزام الذي يشكل الشرط تغطية الرهن العقاري ؛

معلومات أخرى تحددها الهيئة التنفيذية الاتحادية لسوق الأوراق المالية.

تعتبر المطالبات أو الممتلكات الأخرى مدرجة في تغطية الرهن العقاري من لحظة إجراء الإدخال المقابل في سجل تغطية الرهن العقاري. يجب الاحتفاظ بسجل لتغطية الرهن العقاري ، على وجه الخصوص ، باستخدام قاعدة بيانات إلكترونية.

تقييد استخدام المفاهيم المتعلقة بإصدار الأوراق المالية المضمونة بالرهن."لا يحق لأي شخص ، باستثناء الأشخاص الذين يحق لهم ، وفقًا لهذا القانون الاتحادي ، إصدار أوراق مالية مضمونة بالرهن العقاري ، جمع الأموال والممتلكات الأخرى باستخدام الكلمات" السندات المدعومة بالرهن العقاري "،" المشاركة في الرهن العقاري الشهادات "و" تغطية الرهن العقاري "، كما لا يحق لها استخدام كلمات" مؤسسة الرهن العقاري المتخصصة "أو" وكيل الرهن العقاري "في اسمها.

إصدار سندات مضمونة بالرهن العقاريلا يمكن تنفيذها إلا عن طريق وكلاء الرهن العقاري ومؤسسات الائتمان.

يتم إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري بأحد الأشكال المنصوص عليها في القانون الاتحادي الصادر في 22 أبريل 1996 رقم 39-FZ "في سوق الأوراق المالية" (يشار إليه فيما يلي بالقانون الاتحادي "بشأن سوق الأوراق المالية"). في النموذج الوثائقي ، يكون الشرط الإلزامي لشهادة السند هو إشارة إلى إجراءات وشروط دفع الدخل لحاملي السندات المضمونة بالرهن العقاري ، بالإضافة إلى إجراءات وشروط استرداد هذه السندات (المادة 9).

السندات المدعومة برهن عقاري يجب أن يكرس حق أصحابهالتلقي نسبة مئوية ثابتة من قيمتها الاسمية. تُدفع الفائدة على السندات المدعومة بالرهن العقاري مرة واحدة على الأقل في السنة (المادة 10).

يجب تحديد قرار إصدار السندات تاريخ النضج(سداد جزئي) والتكلفة(إجراء تحديده) ، مستحق الدفع لكل سند عند الاستحقاق(سداد جزئي).

يحق للبنك المركزي للاتحاد الروسي أن ينشئ للمؤسسات الائتمانية التي تصدر سندات مدعومة بالرهن العقاري ، وقواعد الحساب وقيم النسب الإلزامية التالية التي يحددها القانون الاتحادي رقم 86-FZ المؤرخ 10 يوليو 2002 "في البنك المركزي للاتحاد الروسي (بنك روسيا)": نسبة كفاية الأموال الخاصة (رأس المال) ؛ معايير السيولة حجم سعر الفائدة ومخاطر الصرف الأجنبي. بالإضافة إلى ذلك ، فإنه يضع متطلبات لهذه المنظمات للكشف عن معلومات حول أنشطتها بالإضافة إلى المتطلبات التي تحددها القوانين الفيدرالية الأخرى.

عند تقييم السندات المدعومة بالرهن العقاري من قبل وكالة تصنيف معترف بها وفقًا للإجراء المنصوص عليه في تشريعات الاتحاد الروسي ، فإن مُصدر السندات ملزم بالإفصاح عن مثل هذا التقييم وتقديم معلومات عنه.

يجب أن تحتوي المعلومات المنشورة أو المنشورة عن شهادات المشاركة في الرهن العقاري وتنفيذ إدارة الائتمان لتغطية الرهن العقاري على ما يلي:

الاسم التجاري الكامل أو المختصر لمدير الرهن العقاري ؛ التعيين الفردي الذي يحدد شهادات المشاركة في الرهن العقاري الذي يشهد على حصة أصحابها في الملكية المشتركة لتغطية الرهن العقاري ؛ رقم وتاريخ تسجيل قواعد إدارة الائتمان لتغطية الرهن العقاري ، وكذلك رقم وتاريخ إصدار الترخيص لمدير تغطية الرهن العقاري ؛

معلومات حول الأماكن (مع الإشارة إلى العنوان و (أو) رقم الهاتف) حيث يمكنك ، قبل الحصول على الشهادات ، التعرف على قواعد إدارة الثقة لتغطية الرهن العقاري ، وسجل تغطية الرهن العقاري ، بالإضافة إلى المستندات الأخرى المنصوص عليها في هذا القانون الاتحادي والإجراءات القانونية التنظيمية للهيئة التنفيذية الاتحادية لأوراق قيمة السوق ؛

بشرط أن تكلفة الشهادات يمكن أن تزيد وتنقص ، وأن الدولة لا تضمن عائد الاستثمار في هذه الشهادات ، وكذلك المعلومات التي تفيد بأنه قبل شراء شهادات المشاركة في الرهن العقاري ، يجب عليك قراءة قواعد إدارة الثقة الخاصة بتغطية الرهن العقاري بعناية.

يتحمل مُصدر السندات ومدير غطاء الرهن العقاري مسؤولية محتوى وشكل المعلومات المنشورة أو المنشورة حول إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وتغطية الرهن العقاري ، بما في ذلك نشر أو نشر معلومات غير دقيقة أو غير كاملة أو مضللة ، وكذلك لنشرها في وقت غير مناسب. أو نشرها. يجب ألا تحتوي المعلومات على:

معلومات غير عادلة ، غير موثوقة ، غير أخلاقية ، خاطئة عن قصد ، خفية ، مضللة ؛

المعلومات التي لا تحتوي على أدلة وثائقية ؛

المعلومات التي لا تتعلق مباشرة بإصدار الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري وتغطية الرهن العقاري ؛

لا يحق لمنظمة تجارية ، قبل الحصول على الترخيص المناسب ، تقديم معلومات عن أنشطتها كمدير غطاء الرهن العقاري للتوزيع أو النشر.

يلتزم مُصدر السندات بتزويد جميع الأطراف المهتمة بفرصة التعرف على المعلومات الواردة في سجل تغطية الرهن العقاري ، وكذلك الحصول على نسخ من السجل أو مقتطفات منه. يجب عليه أيضًا نشر معلومات حول إصدار مثل هذه السندات وفقًا للقانون الفيدرالي "بشأن سوق الأوراق المالية" والقوانين واللوائح الفيدرالية الأخرى للاتحاد الروسي وقواعد إدارة الائتمان لتغطية الرهن العقاري قبل إصدار شهادات المشاركة في الرهن العقاري والإخطار بتسجيل التغييرات والإضافات على قواعد إدارة الائتمان لتغطية الرهن العقاري.

وفقًا لمتطلبات القوانين التنظيمية الصادرة عن الهيئة التنفيذية الاتحادية لسوق الأوراق المالية ، فإن ما يلي خاضع للنشر:

الميزانية العمومية للممتلكات التي تشكل غطاء الرهن العقاري والميزانية العمومية وبيان الأرباح والخسائر لمدير غطاء الرهن العقاري ؛

تقرير عن الوفاء بالالتزامات ، والمطالبات التي تشكل تغطية الرهن العقاري ، ومعلومات عن مكافآت المدير والمصروفات التي يتعين سدادها على حساب الممتلكات التي تشكل تغطية الرهن العقاري ؛

المستندات الأخرى وفقًا لهذا القانون الاتحادي ؛

معلومات حول قرار نقل الحقوق والالتزامات بموجب اتفاقية ائتمان تغطية الرهن العقاري إلى شخص آخر له الحق في إصدار شهادات مشاركة في الرهن العقاري.

تمارس الهيئة التنفيذية الاتحادية لسوق الأوراق المالية والبنك المركزي تنظيم الدولة فيما يتعلق بإصدار الأوراق المالية المضمونة بالرهن ، وأنشطة وكلاء الرهن العقاري ومديري تغطية الرهن العقاري ، فضلاً عن سيطرة الدولة على أنشطتهم. تشريعات الاتحاد الروسي.

في سوق الرهن العقاري الثانوي(الشكل 3.10) يحدث تكوين محفظة القروض الإجمالية لنظام الرهن العقاري بسبب تحول الحقوق بموجب الالتزامات والاتفاقيات الخاصة بالرهن العقاري (الرهون العقارية) إلى أوراق مالية غير شخصية ووضعها بين المستثمرين على المدى الطويل. يعتبر الرهن العقاري بالفعل بمثابة رهن عقاري ، ويصدق على حقوق المرتهن في العقار ، ويتم تداوله بحرية في السوق.

أرز. 3.10سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري

سوق الرهن العقاري الثانوي هو الرابط بين المقترضين والمقرضين في سوق الرهن العقاري الأساسي ، مما يضمن تراكم الأموال وتوجيه التدفقات المالية إلى قروض الرهن العقاري. لكي تحصل الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري على الوضع القانوني للتداول في سوق الرهن العقاري ، يجب أن تستوفي المتطلبات التالية:

قابلية التحويل (القدرة على البيع والشراء في سوق العقارات). لكونه ورقة مالية قابلة للتداول ، يتم نقل الرهن عن طريق إجراء نقش التحويل التالي (مطلوب فقط تسجيل الحالة اللاحقة للتحويل) ؛

المعيار (الشكل والمحتوى والقواعد) ؛

إمكانية الوصول للتداول المدني (ليكون موضوع المعاملات العقارية) ؛

التوثيق (يحتوي على جميع التفاصيل المنصوص عليها في التشريع) ؛

التنظيم والاعتراف من قبل الدولة ؛

السيولة.

يتم تقسيم سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أيضًا إلى الأوليةو ثانوي.في السوق الأولية ، يتم الإيداع الأولي للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بين المقرضين. يرتبط الجانب الاقتصادي لظهور الرهون العقارية المضمونة بالعقارات بخلق الظروف لتزويد عدد كبير من المستثمرين بفرصة الحصول على قروض رخيصة وطويلة الأجل نسبيًا مضمونة بأوراق الرهن العقاري وحقوق الملكية للعقارات. وتتمثل خصوصيات هذه الأوراق المالية في التحول إلى شكل سائل (نقدي) من حقوق الملكية في العقارات للمتعهد ؛ إمكانية استخدامها كضمان لقرض عقاري.

يتم إعادة تمويل البنوك من خلال آلية إصدار سندات الرهن العقاري بضمان الرهن العقاري على النحو التالي:

يبرم البنك التجاري اتفاقيات قروض مع كيانات قانونية و (أو) أفراد مؤمنون من خلال العقارات مع تسجيل الرهون العقارية المناسبة ؛

تقوم وكالات الرهن العقاري بإعادة شراء الرهون العقارية من البنك من خلال إصدار السندات الموضوعة في سوق الأوراق المالية ؛

يتم إرجاع الأموال المتلقاة من وضع السندات في سوق الأوراق المالية إلى المُقرض ؛

تضمن الدولة مدفوعات السندات.

هناك خيارات مختلفة لتنظيم العمل المتعلق بإصدار سندات الرهن العقاري. ومن الأمثلة على ذلك أنشطة الوكالة الفيدرالية للإقراض العقاري للإسكان (FAHML) ، والتي يتعين عليها ، جنبًا إلى جنب مع البنك المركزي الروسي والبنوك الكبرى التي تصدر سندات الرهن العقاري ، إعادة تمويل بنوك الرهن العقاري عن طريق إعادة شراء الرهون العقارية (الشكل 3.11).

FAIZhK ، التي تأسست عام 1997 ، تتلقى ضمانات حكومية ، وتصدر بموجبها سندات. يتم وضع الأوراق المالية بين المستثمرين. مع العائدات ، تشتري FAHML الرهون العقارية من البنوك من خلال مكاتبها الإقليمية (60 ٪ من قروض الرهن العقاري الصادرة بمشاركة FAHML موجودة في المناطق). من عام 2003 إلى عام 2005 ، تلقت الوكالة ضمانات حكومية بقيمة حوالي 9 مليارات روبل. اعتبارًا من 1 مايو 2005 ، تم تقديم 16.5 ألف قرض بقيمة 6.6 مليار روبل في إطار مخطط FAHML. بمعدل متوسط ​​15٪ سنويا.

حتى عام 2006 ، كانت الضمانات الحكومية تقدم فقط لشراء القروض المصرفية. تسمح الابتكارات للوكالة باستخدام ضمانات الدولة "للحصول على حقوق المطالبة بالقروض والاقتراضات التي يقدمها بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى أو كيان قانوني للمواطنين ... لشراء المباني والمباني السكنية وتأمينها برهن عقاري. " يسمح هذا لـ FAIZhK باسترداد قروض الرهن العقاري من كل من تعاونية مدخرات الإسكان والمجتمع الاستهلاكي.

بالإضافة إلى ذلك ، يمكن استخدام ضمانات الميزانية لشراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وشراء واسترداد سندات FAIZhK الخاصة ، وحتى لسداد "القروض والاقتراضات التي تجمعها الوكالة".

عند إنشاء الوكالة ، تم أخذ النموذج الأمريكي الكلاسيكي للرهن العقاري كأساس ، وبالتالي فإن الإطار التنظيمي للإقراض العقاري في بلدنا يعتمد على نظام من مستويين. كان المخطط العام لتنظيم العمل في إصدار سندات الرهن كما يلي:

1. يشكل المصدر مجموعة من الرهون العقارية.

2. يقوم المُصدر بإعداد مذكرة تحويل فارغة على سند الرهن العقاري ويقدم جميع المستندات الموجودة على مجمع الرهن العقاري إلى أمين حفظ المستندات للتحقق والتصديق والتخزين اللاحق خلال فترة المجمع بأكملها. يقدم أمين الحفظ المستندي نتيجة التحقق إلى وكالة الرهن العقاري التي تعمل بموجب المخطط المدروس ، أو إلى المُصدر. يرسل المُصدر حزمة من المستندات لإصدار الضمان (قائمة قروض الرهن العقاري التي تتكون منها المجموعة ؛ نشرة إصدار لإصدار الأوراق المالية ؛ رأي أمين الحفظ المستندي للقروض) للنظر فيها والموافقة عليها إلى وكالة الإقراض العقاري.

3. تتحقق الوكالة من المستندات المستلمة ، وفي حالة استيفائها للمعايير اللازمة ، تقوم بتحويل حق المطالبة على الرهن العقاري الذي يشكل المجمع إلى نفسها وتصدر ضمانًا للأوراق المالية المصدرة. يلتزم المُصدر بخدمة المجمع الذي تبرم الوكالة عقد خدمة معه وتصدر توكيلًا رسميًا.

4. يقوم المُصدر بنشر نشرة الإصدار ويضع الأوراق المالية. عند التسجيل في السجل الذي يحتفظ به المسجل ، يتم فتح حسابات المالكين بالأوراق المالية المقيدة لهم.

5. في سياق المجمع ، يحتفظ المصدر بالرهن العقاري ، الذي يشكل المجمع ، ويسجل ويتحكم في مدفوعات المقترضين ، ويجمع المدفوعات ، ويعيد إصدار الرهون العقارية ، وعقود الرهن العقاري.

6. يتم تحويل جميع المدفوعات من مقترضي الرهن العقاري إلى حسابات خاصة ، يتم خصمها منها في حالات محددة بدقة: لدفع ضمان وكالة الإقراض العقاري ، وللتعويض عن خدمات المشاركين المشاركين في المخطط ودفع الفائدة والمبلغ الأساسي على السندات.

يتضمن مخطط إصدار السندات هذا تحويل المطالبات الخاصة بقروض الرهن العقاري من المصدر إلى وكالة إقراض الرهن العقاري طوال مدة المجمع. قد تنص الاتفاقية على حق الوكالة في إعادة الرهون العقارية للمصدر من المجمع في حالة إفلاس المقترضين على الرهن. في الوقت نفسه ، تخول الوكالة المصدر لخدمة قروض الرهن العقاري التي تشكل المجمع على أساس اتفاقية الوكالة.

يعتبر تحويل حق المطالبة ضروريًا للحد من مخاطر عدم دفع السندات في حالة إفلاس المصدر أو الإفلاس.

السوق الثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هو السوق الذي يتم فيه دورانها. لا يزيد السوق الثانوي من تكلفة الموارد المالية التي يتم جذبها ، ولكنه يخلق آلية للسيولة والطلب على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. يشتمل ترويج المعاملات في السوق الثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على معاملات المقرضين مثل إصدار ضمانات للمقترضين للقروض القابلة للتحويل وإدارة الائتمان لمطالبات قروض الرهن العقاري.

في الولايات المتحدة ، يعتبر سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الجزء الأسرع نموًا في سوق الأوراق المالية الوطنية. في عام 2002 ، بلغ الحجم الإجمالي لسوق سندات الرهن العقاري 4.3 تريليون دولار. (22٪ من إجمالي حجم السندات في الولايات المتحدة) ، منها 1.67 تريليون دولار. تمثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الصادرة في العام السابق (يمثل هذا 36.6٪ من إجمالي إصدار التزامات الدين).

النوع الأكثر شيوعًا من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في العالم هو شهادات المشاركة في الرهن العقاري. القيمة الإجمالية للأوراق المالية المصدرة من هذا النوع في أمريكا وحدها تتجاوز 2 تريليون دولار.

في إيطاليا وألمانيا ، حل محل سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مؤخرًا ما يسمى بالسندات المصرفية. لا تشارك الدولة في هذا المخطط ، يقوم بنك الرهن العقاري نفسه بإصدار الأوراق المالية ويقرض المقترض نفسه. تتكون موارد هذه البنوك من مدخراتها الخاصة وسندات الرهن العقاري. تتيح لك هذه الطريقة تكوين رأس مال البنك بسرعة.

سوق العقارات.من المستحيل تشغيل أسواق الرهن العقاري الأولية والثانوية بدون سوق العقارات ، حيث تتم المعاملات ذات الأغراض المحددة ، ولا سيما شراء وبيع الأشياء العقارية ، والتي يضمن التعهد اللاحق لها مزيدًا من أداء أسواق الرهن العقاري (الشكل 3.12).

أرز. 3.12.سوق العقارات

ضع في اعتبارك التفاعل بين أسواق الرهن العقاري الأولية والثانوية ، وكذلك سوق العقارات. يتقدم المقترض المحتمل إلى بنك الرهن العقاري للحصول على قرض. العميل لديه متطلبات معينة للممتلكات. بناءً على المعلومات المتعلقة بالدخل التي قدمها المقترض والتي تم التحقق منها من قبل موظفي البنك ، يتم إجراء حساب أولي للحد الأقصى لمبلغ القرض المتاح وجدول الدفعات الشهرية ، ويتم تحديد العقار. إذا قرر البنك إصدار قرض ، فحينئذٍ:

يتم إبرام اتفاقية قرض بين البنك والمقترض ، ثم يبرم المشتري (المقترض) والبائع اتفاقية لبيع وشراء الكائن العقاري المسجل لدى RRB ؛

إبرام اتفاقية إقراض الرهن العقاري بين البنك والمقترض ، وهي مسجلة أيضًا لدى SBR ؛

يؤمن المقترض حياته وممتلكاته وملكيته.

وهكذا ، ينشئ المُقرض سوقًا أوليًا للأوراق المالية. يمكنه الاحتفاظ بالرهون العقارية الصادرة في محفظته الخاصة من الأوراق المالية أو تحويلها إلى مستثمرين آخرين يقومون بإنشاء سوق رهن ثانوي. عن طريق شراء الرهن العقاري ، يقوم المستثمرون بتزويد البنوك بنقد إضافي للحصول على قروض جديدة. يمكن لشركات السوق الثانوية أيضًا الاحتفاظ بالرهون العقارية في محافظ الاستثمار الخاصة بها أو إصدار أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري.

يمكن أن يكون مشترو هذه الأوراق المالية من البنوك التجارية وصناديق الاستثمار والمعاشات التقاعدية وشركات التأمين. في الوقت نفسه ، يضمن المصدر لحاملي هذه الأوراق المالية مدفوعات شهرية في الوقت المناسب للفائدة والجزء الرئيسي من الدين.

عندما تقدم البنوك للمواطنين قروضاً جديدة بضمان عقاري ، بالاعتماد على الموارد المالية المحشودة في السوق الثانوية ، تتكرر الدورة.

فن. 8 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي رقم 152. "بشأن سندات الرهن العقاري" بتاريخ 11 نوفمبر 2003 بصيغته المعدلة بـ القوانين الاتحادية الصادرة في 29 ديسمبر 2004 رقم 193-FZ بتاريخ 27 يوليو 2006 رقم 141-FZ.

المادة 6 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي رقم 152. "بشأن سندات الرهن العقاري" المؤرخ 11 نوفمبر 2003 بصيغته المعدلة بواسطة القوانين الاتحادية الصادرة في 29 ديسمبر 2004 رقم 193-FZ بتاريخ 27 يوليو 2006 رقم 141-FZ.

سابق

يعد تطوير دعم الإسكان العقاري في روسيا أحد المهام الرئيسية للدولة. ومع ذلك ، فإن معدل الفائدة على الضمانات غالبًا ما يكون مرتفعًا ، مما يجعل من المستحيل على العديد من المقترضين المحتملين الحصول على قرض. وفقًا للخبراء ، فإن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري - MBS ، وهي آلية لاستثمار الأموال ، ستساعد في تسوية الخلل الناتج. يمكن لأصحاب هذه المستندات الاستفادة من التغيرات في أسعار العقارات ، والتي تم إصدار هذه الأوراق المالية نتيجة لها - البنك المركزي. يشير الوضع الحالي إلى أنها وضعت على أنها أكثر المستندات المالية المرغوبة في سوق الإقراض والأوراق المالية.

يتم تمثيل هذه الأوراق المالية التي تحتوي على حقوق الملكية من خلال سندات الدين التي تعيد استثمار استثمارات المؤسسات الائتمانية والمالية في خطوط ائتمان الرهن العقاري. يحدث هذا بالطريقة التالية. أصدرت مؤسسة مصرفية قروضًا ، على سبيل المثال ، مقابل 50 مليون روبل ، وأصدرت على الفور شهادات حقوق ملكية بنفس المبلغ. يقوم المستثمر الذي يصل إلى مستندات الملكية بإرجاع المبلغ الذي أنفقه البنك ، والذي ينتقل على الفور كحد ائتمان لمقترض آخر. بعد بيع شهادة الملكية ، يقوم البنك بسداد المبلغ الصادر بأموال مقدم الطلب المستحقة الدفع.

تكتسب هذه الأدوات المالية شعبية لأنها مدعومة من قبل العقارات. تعود ربحيتها إلى الزيادة في قيمة العقارات ، والتي تكتسب عددًا معينًا من النقاط المئوية كل عام. على مدى السنوات العشر إلى الخمس عشرة الماضية ، وصل نمو الربحية إلى 400٪ ، وهو ما لا يمكن توفيره من خلال آلية مالية أخرى. عادةً ما تبدو الاستثمارات في ICB طويلة الأجل - تصل إلى 20 عامًا ، لكن المستثمرين الروس يفضلون فترات أقصر ، بحد أقصى 5.

ربما يرجع السبب في المدى القصير إلى عدم وجود إطار تشريعي جيد ، وهو ما لا يمكن قوله عن الأسواق المالية الأوروبية والأمريكية. نعم ، وبنوكنا لديها قاعدة مالية جيدة مما يؤثر على عدم استعدادها للتعامل مع شهادات الملكية.

ميزات الأوراق المالية المضمونة بالرهن العقاري

يتطلب نشر شهادات الملكية هذه مجموعة متنوعة من التفاصيل ، والتي مع ذلك لها بعض السمات المميزة ، مثل:

1. كقاعدة عامة ، يدفع حاملو هذه المستندات مدفوعات منتظمة. تختلف في فترات شهرية أو ربع سنوية.
2. عادة ما يتم تقسيم المدفوعات من الأصول المجمعة بعد التوحيد إلى جزأين - الفائدة والاستهلاك. الأول لاستخدام حد الائتمان ، والثاني لسداده. يتم تمثيل الإطفاء أيضًا من خلال متغيرين مخططين.
3. يتم تفعيل الأول من خلال إجراء السداد المنتظم لخط الائتمان ، مما يؤدي إلى السداد الكامل قبل نهاية فترة صلاحيته. سندات الشركات تعمل بطريقة مختلفة. لا يتم استرداد السطر حتى انتهاء صلاحيته ، مدعومًا فقط بدفع القيمة الاسمية للسند - سعر القسيمة.
4. يعود السداد المبكر للخط إلى قدرة المقترض على إغلاق القرض قبل الموعد المحدد من خلال بيع العقارات ، والذي كان بمثابة تعهد عند إبرام الاتفاقية.

بالطبع ، إلى جانب هذا ، الشهادات لها بعض العيوب ، على سبيل المثال:

• انخفاض مستوى التسويق.
• وجود خطر الاستحقاق طويل الأمد ، والذي لا يؤدي إلى احتساب الربحية.

من بين المزايا التي يجب ملاحظتها المستوى المناسب من الحماية القانونية والمتانة والتوافر العام.

محمد بن سلمان في روسيا

اختبر السوق المحلي السندات قيد الدراسة في بداية العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، بعد إدخال القانون الذي ينظم الإقراض العقاري. انجذب العديد من رواد الأعمال إلى حمايتهم القانونية القوية وسهولة تسويقهم. هذه الشهادات تهم المستثمرين الذين يرغبون في استثمار الموارد المالية في العقارات لتحقيق ربح في المستقبل.

لقد حصلت قروض الرهن العقاري على أساس قانوني وهي تزيد باستمرار عدد المقترضين. أثبتت ممارسة الإعانات الاستهلاكية في السنوات الماضية أنها جذابة للسكان والمؤسسات المالية التجارية. حجمها يتزايد بشكل ملحوظ كل عام. هذا يرجع إلى نمو دخل السكان ، وتوسيع نطاق أنشطة المؤسسات المصرفية.

بالإضافة إلى ظهور شهادات الرهن العقاري في السوق المحلية ، بدأت المؤسسات المالية في إصدار سندات دولية للرهن العقاري. تتميز بثلاث شرائح مختلفة في الحجم والتصنيف والربحية. أقدمها لديه أعلى المعدلات المتأصلة في السندات الإذنية الروسية. مدة تداول الوثائق لا تقل عن 29 سنة.

الغرض الرئيسي من قضية IBC هو جذب الموارد طويلة الأجل إلى سوق رأس المال ، والتي سيتم استخدامها لقروض للسكان. ويشمل ذلك أيضًا الإعانات التي اجتازت التسجيل الحكومي ، وسندات الملكية العقارية ، التي تعهد بها Vneshtorgbank ، المؤمنة من قبل أكبر وكالات التأمين الروسية.

ينظم القانون الاتحادي بشأن سندات الرهن العقاري العلاقات التي تنشأ أثناء الإصدار وتداول الأوراق المالية وإصدارها ، باستثناء مستندات الرهن.

أنواع محمد بن سلمان

يتم تمثيل العديد من البنوك المركزية بمستندات مضمونة بالممتلكات والقيم المختلفة والسندات والرهون العقارية وشهادات الائتمان.

القرض العقاري

تؤكد الوثيقة المسجلة الموصوفة على حق مالكها في الحصول على الوفاء بالالتزام الذي يغطيه الضمان العقاري. تم تصميم وظيفة الرهن العقاري لتسريع معدل دوران العقارات المرهونة على أساس تحويل مستند المال. يؤدي وجود هذه الشهادة إلى إبرام اتفاقية الرهن العقاري ، بينما تُرفق شهادة الرهن بأولويتها. إذا لم تتطابق شروط المعاملة ، فإن محتوى المستند المذكور سيسمح ليس فقط بتحسينه ، ولكن أيضًا لإجراء تعديلات. وفي حالات أخرى تكون الورقة باطلة ، مثل:

• انتهاك إجراءات إصدار الورق ؛
• وجود نسخة مكررة موجودة في حالة فقد الأصل.

يمكنك الحصول على نسخة فقط من سلطة التسجيل لاتفاقية الرهن العقاري.

السندات المدعومة برهن عقاري

يتم توفير السندات المذكورة بغطاء سكني يتم بموجبه الإيفاء باتفاقية المُصدر. يتم وضعها من خلال وثائق قيمة مسجلة. يؤكد السند إيداع الأموال من قبل مالكه ، والتزام المصدر بإعادة القيمة الاسمية لهذا السند ، الدخل النقدي. حالة عدم وفاء مُصدر الاتفاقية تخول مالكها تلبية المطالبة الخاصة بحساب التغطية.

سندات الرهن العقاري هي:

• عادي؛
• منظم.

يتم تنفيذ الإصدار الأول من قبل مقرضي الرهن العقاري ، والثاني - من قبل مؤسسات الرهن العقاري المتخصصة المسؤولة عن تنفيذ الاتفاقات على هذه الوثائق.

يتم إصدار سندات الرهن العقاري بطريقة غير مستندية. تحتوي الشهادة العالمية لإصدار السندات على أسمائهم وروابط لتوفير التغطية السكنية لالتزامات المُصدر. قد تكون التفاصيل الأخرى موجودة كما هو مطلوب بموجب القانون.

القرض العقاريالشهادات

ممثلة بشهادات قيمة مضمونة بأصول أو رهون عقارية. يمكن إصدارها في شكل شهادات الدخل الثابت ، أو. الشهادات لها فترة دوران ، مع دخل ثابت - سعر رمزي ، شهادات مشاركة - جزء من المبلغ الإجمالي للديون التي تشكلت عن طريق تمديد مدة القروض ، أو دمج تلك التي سبق إصدارها في واحدة. علاوة على ذلك ، يجب أن تكون القيمة الاسمية ، ومدة تداول الوثائق هي نفسها. تم تحديد السعر بالعملة المحلية ، مع مراعاة التحذيرات التضخمية. التفاصيل الإلزامية للوثائق الموصوفة هي:

• يتم تمثيل عبارة شهادة الرهن بجزء من عنوانها ؛
• الاسم الكامل وموقع سلطة الإصدار ؛
• بيان النوع - مسجل أو حامل ؛
• رقم سلسلة الوثيقة ؛
• القيمة الاسمية للبنك المركزي مع الدخل الثابت ، أو جزء من الدين المجمع الذي يقع على وثيقة المشاركة المرتبطة بتاريخ تسجيل المنشور ؛
• فترة تداول الشهادة ، الإجراء ووقت دفع المدفوعات ؛
• معلومات حول تأمين هذا الإصدار من الأوراق المالية ؛
• على تأمين مالك الشهادة ضد العملة والمخاطر الأخرى ؛
• توقيع رئيس المؤسسة التي تتولى الأمر ؛
• وجود ختم مبلل.

يجب أن يحتوي المستند المسجل على الاسم والعنوان القانوني للمالك - لأصحاب الشركات وبيانات جواز السفر - للأفراد.

يتم إصدار أوراق مالية مماثلة من قبل هياكل تعمل على أساس تجاري. مطلوب منهم الحصول على ترخيص مناسب يسمح لهم بإدارة هياكل موارد الاستثمار.

عائد MBS

تعتمد فئة العائد على متوسط ​​معدل إصدار قروض الرهن العقاري. إذا وصل سعر الفائدة إلى 15 وحدة ، يمكن أن يختلف الربح من 9 إلى 10٪. يسدد الباقي تكاليف الوسطاء.

يؤدي انخفاض السعر أيضًا إلى انخفاض الربحية. يحق لمقدمي الطلبات إعادة التمويل بسعر أقل ، أو سداد الدين قبل الموعد المحدد. يتحول الأخير إلى استرداد السند المصدر ، مما يؤثر على انخفاض دخل المودع.

كيف تشتري MBS

يتم شراء جميع شهادات الممتلكات القيمة ووثائق الرهن العقاري في البورصة. المودع لديه الحق في إعداد فاتورة البيع بشكل مستقل ، أو من خلال وكلاء ، أمناء المنظمات المتخصصة التي تقود سوق سندات الرهن العقاري.

يحتاج المستثمر أولاً وقبل كل شيء إلى اتخاذ قرار بشأن مجموعة أدوات الاستثمار. يحتوي سوق الأوراق المالية العقارية على فئتين مترابطتين - المخاطر والعائد. ومع ذلك ، مع زيادة الربحية ، تزداد المواقف الخطرة أيضًا ، والعكس صحيح.

تم تصنيف المفاهيم أدناه بترتيب تنازلي للعائد والمخاطر:

• سندات حكومية
• الودائع المصرفية وحسابات الودائع والالتزامات النقدية ؛
• سندات فائدة الشركات ؛
• حصص الشركات الصناعية.
• الأوراق المالية المشتقة.

المودع لديه الحق في اختيار إدارة محفظة شخصية من المستندات بشكل مستقل ، أو نقلها إلى شركاء سوق محترفين. يتم التعبير عن الأخير من خلال السمات التالية لإدارة الثقة للودائع:

• صندوق الاستثمار المشترك
• إدارة الثقة للمنظمات المصرفية ؛
• اتفاقية إدارة خاصة لشركة استثمارية حاصلة على ترخيص استشاري.

يفرض التشريع بعض القيود على شركاء السوق ، وهو ما ينعكس من خلال تقليل نطاق الأدوات. غالبًا ما يتحول نقل شهادات الملكية والأصول المالية إلى الإدارة إلى مبالغ مستديرة. تفرض صناديق الاستثمار على خدماتها ما يصل إلى 5 ٪ سنويًا من صافي سعر الأصول ، بغض النظر عن النتائج التي تم الحصول عليها. تأخذ المؤسسات المالية ووكالات الاستثمار من المستثمر ما يصل إلى ربع الدخل المستلم. نعم والقرارات تتخذ من قبل الشركة ولكن المسؤولية ما زالت على المستثمر. بناءً على ما سبق ، يمكنك الحصول على ربح أو خسارة. بالطبع ، يمكن أن تكون الإدارة الذاتية أسوأ.

يمكن للمستثمر أن يتداول في الأوراق المالية العقارية بنفسه ، لكن لا يحق له الدخول بشكل تعسفي إلى البورصة حيث يوجد المشاركون في التداول. سيكون الحل الأفضل بالنسبة له وسيطًا جيدًا ، مما سيساعد في تقييم المعايير التالية:

• الموثوقية والكفاءة المهنية العالية ؛
• توافر الترخيص المطلوب ؛
• العضوية في السلع الروسية أو تبادل العملات بين البنوك ؛
• حجم العمولة
• توافر الوصول عن بعد للعملاء.

المشورة من شركات الاستثمار ووكالات الوساطة سوف تساعد المستثمر المبتدئ.

استنتاج

يؤدي تطور مجال الإقراض العقاري إلى قيام المودعين بالاستثمار في الأوراق المالية للاقتراض العقاري. سيتيح العائد المرتفع للمالك الحصول على مقايضات رهن عقاري عالية في المستقبل. ومع ذلك ، فإن المودع ملزم بأن يقرر لمن سيعهد إليه بإدارة السندات ، ويلجأ إلى خدمات شركة استئمانية ، أو وسيط تبادل.

يرجى التسجيل للحصول على استشارة مجانية مع محامينا لتوضيح إمكانية الاستثمار في MBS من أجلك فقط. انه مجانا.

نحن في انتظار أسئلتكم وسنكون ممتنين لتقييم المقال وإعادة نشره.