Hipotekarne hartije od vrednosti u ruskoj praksi. Hipotekarne hartije od vrednosti na ruskom tržištu akcija. Svrha hipotekarnih hartija od vrednosti

Hipotekarno osigurani vrijednosni papiri (MBS), koji se u literaturi na engleskom jeziku nazivaju MBS (hipotekarni vrijednosni papiri), poseban su slučaj ABS-a. U najopštijem obliku, ABS (vrijednosnice osigurane imovinom) su vrijednosnice koje svojim vlasnicima daju pravo na primanje gotovinskih primitaka iz određenog skupa (skupa) imovine.

U slučaju MBS -a, imovina je potraživanje hipoteke osigurano zalogom na nekretninama. Hipoteke se otplaćuju u mjesečnim ratama. Vlasnici MBS -ova podržanih ovim skupom primaju većinu ovih plaćanja prema nekoj unaprijed utvrđenoj shemi.

U svjetskoj praksi koristi se veliki broj MBS -a, koji se razlikuju po vrsti kolateralne imovine, garancijama, raspodjeli rizika itd. Sekundarno hipotekarno tržište dobilo je novi razvoj od početka 70 -ih u Sjedinjenim Državama s pojavom mehanizma za sekjuritizaciju hipotekarnih kredita, koji se shvaća kao emisija vrijednosnih papira osiguranih paketom (pulom) hipotekarnih kredita. Skup obično prikuplja iste vrste hipotekarnih kredita koji se podudaraju u smislu kreditiranja: period, shema plaćanja, kategorija zajmoprimaca, vrsta nekretnina pod hipotekom. Hartije od vrijednosti emitovane tokom sekjuritizacije nazivaju se prolazne hartije od vrijednosti.

Hipotekarne hartije od vrijednosti pojavile su se na ruskom finansijskom tržištu 11. novembra 2003. godine u vezi sa stupanjem na snagu Saveznog zakona br. 152-FZ od 11.11.2003. Godine „O hipotekarnim hartijama od vrijednosti“ (u daljem tekstu Zakon o MBS-u). Zakon definiše dve vrste hipotekarnih hartija od vrednosti.

Hipotekarne obveznice su obveznice za koje je ispunjenje obaveza osigurano hipotekom. Kao vlasničke hartije od vrijednosti, podliježu registraciji u Federalnoj službi za finansijska tržišta. Obveznice se mogu izdati i u dokumentarnom i u dokumentarnom obliku. Prema ruskom zakonu, registrirane vrijednosne papire mogu se izdavati samo u dokumentarnoj formi, dok vrijednosne papire na donositelja postoje isključivo u dokumentarnoj formi, osim ako zakonom nije drugačije određeno. Obzirom da su obveznice dužničke hartije od vrijednosti, one imaju pravo vlasnika da primi samo nominalnu vrijednost takvih obveznica i fiksnu kamatnu stopu. Pokriće hipoteke izdavalac je obećao u korist svih imaoca obveznica.

Druga vrsta hipotekarnih hartija od vrijednosti je potvrda o učešću u hipoteci. Ovo je upisano vrijednosno papira, kojim se potvrđuje udio njegovog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem, kao i pravo zahtijevati od svog izdavaoca odgovarajuće upravljanje povjerenjem pokrića hipoteke, pravo na sredstva primljena u ispunjenju obaveza, čija potraživanja čine hipotekarno pokriće, kao i druga prava predviđena Zakonom o MBS -u.


Struktura certifikata o učešću zasnovana je na ruskom konceptu upravljanja povjerenjem, koji, za razliku od koncepta povjerenja (povjerenja) prema uobičajenom pravu, ne podrazumijeva prijenos vlasništva nad nekretninom prenesenom na povjerenje. Istovremeno sa sticanjem potvrda o učešću, njihovi vlasnici stiču udio u zajedničkom vlasništvu pokrića hipoteke i automatski sklapaju ugovor o upravljanju povjerenjem s izdavateljem koji djeluje kao povjerenik pokrića hipoteke. Menadžer upravlja samo hipotekarnim pokrićem, čije su vlasništvo u zajedničkom vlasništvu vlasnika potvrda o učešću. Potvrde o učešću u hipoteci su registrovane hartije od vrijednosti i mogu se izdati samo u dokumentarnom obliku. Hipotekarna potvrda o učešću nije vlasnička hartija od vrijednosti i stoga ne podliježe registraciji u Federalnoj službi za finansijska tržišta.

Unatoč činjenici da su se hipotekarne obveznice i certifikati o učešću kao klasa dužničkih instrumenata pojavili nedavno, već su od velikog interesa za institucionalne investitore. Ulagači u ruske hipotekarne obveznice veliki su igrači, uglavnom strani, koji radije zadržavaju značajan obim emisija u svom portfelju. Stoga je likvidnost hipotekarnih vrijednosnih papira na sekundarnom tržištu još uvijek ograničena.

Osim toga, prema ruskom zakonodavstvu, izdavatelji hipotekarnih vrijednosnih papira podliježu zahtjevima koji su diktirani potrebom da se minimiziraju rizici ulagača i prijave njihova prava u vezi sa pokrićem ulaganja. U skladu s ruskim zakonodavstvom, samo hipotekarni agenti i kreditne institucije mogu biti izdavatelji hipotekarnih obveznica. Hipotekarni agent može postojati isključivo u obliku dioničkog društva. Izdavalac hipotekarnih hartija od vrijednosti mora se pridržavati propisa Banke Rusije i strogih zahtjeva za otkrivanje informacija. Ranije su za izdavaoce hipotekarnih hartija od vrijednosti bili predviđeni viši pokazatelji adekvatnosti kapitala (14%), ali je u junu 2007. odlučeno da se ovaj zahtjev smanji kako bi se stimulisalo tržište hipoteka. Sada Centralna banka Ruske Federacije dovodi standard do općenito utvrđene vrijednosti: za banke s odobrenim kapitalom većim od 15 miliona - 10%, za ostatak - 11%.

Hipotekarne hartije od vrijednosti moraju biti pokrivene pokrićem, koje mora iznositi najmanje 80% vrijednosti obveznica tokom cijelog vijeka trajanja vrijednosnih papira. U suprotnom, vlasnici imaju pravo dostaviti ih na ponudu prije roka.

U međuvremenu, ove vrijednosnice vrijedne su za investitore ne zbog svoje profitabilnosti, već zbog pouzdanosti i likvidnosti. Povrat na MBS ne bi trebao biti visok, u suprotnom će resursi privučeni na tržište kredita biti skupi, a stope na hipotekarne kredite visoke. Ali ovaj alat je vrlo zanimljiv za one koji žele uložiti svoju ušteđevinu na način da dobiju zajamčeni prihod. Hipotekarno osigurane hartije od vrijednosti posebno su zanimljive penzionim fondovima, osiguravajućim društvima, zajedničkim fondovima i drugim potencijalnim ulagačima u Rusiji sa dugoročnim novcem. Međutim, u Rusiji ove vrijednosnice još nisu pokazale sve svoje prednosti - rusko tržište vrijednosnih papira s hipotekom još nije pružilo takvu priliku, budući da je u početnoj fazi razvoja.

Hipotekarne obveznice - finansijski instrument koji je odavno poznat u inostranstvu - sada stižu i u Rusiju. Analitičari o skorom pojavljivanju ovih vrijednosnih papira u Ruskoj Federaciji govore od kraja 2015. godine, međutim, konkretnije informacije objavljene su tek u proljeće 2016. godine. K. Zakharin, direktor Agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje (AHML), "pustio se" - najavio je opsežnu saradnju sa Sberbankom i emisiju obveznica u vrijednosti od 50 milijardi rubalja. Opseg saradnje je impresivan, međutim, uopće nije jasno hoće li obveznice pomoći krajnjem potrošaču usluge i, ako jesu, kako.

Gotovo da nema sumnje da će novi finansijski instrument uskoro postati dostupan u Rusiji - u maju je Putin govorio na sastanku Državnog vijeća s prijedlogom da se riješi pitanje vrijednosnih papira pod hipotekom. I očito se nitko ne boji da je upravo MBS izazvao najveću financijsku krizu u povijesti.

Šta su hipotekarne obveznice?

Nažalost, tržište vrijednosnih papira u Rusiji je na tako primitivnom stupnju razvoja da mnogi Rusi nemaju pojma o obveznicama općenito, a još više o hipotekama. Stoga je važno razjasniti šta su hipotekarne obveznice, pojednostavljeno rečeno, kako bi se razmotrile vrste i opće karakteristike hipotekarnih vrijednosnih papira.

Hipotekarna obveznica je dužnički papir koji refinansira ulaganja u kredite za nekretnine. Koristeći ovaj primjer, lako je razumjeti suštinu ovog finansijskog instrumenta.

Banka XXX izdala je kredit za nekretnine u iznosu od 5 miliona rubalja i odmah izdala vrijednosni papir, odnosno hipotekarnu obveznicu. Garancija se stavlja na prodaju - počinje čekanje kupca. Najavljuje se investitor S., koji traži dovoljno stabilnu imovinu kako bi održao svoju impresivnu uštedu, dok riskira minimum. Investitor S. prenosi banci XXX (izdavaču) 5 miliona rubalja, a zauzvrat prima željeni papir. Banka XXX ponovo izdaje iznos od 5 miliona rubalja, finansirajući drugu hipoteku, a banka počinje isplaćivati ​​obveznicu, koja je u rukama investitora S., novcem koji je dužnik vratio pod hipoteku.

Kao rezultat toga, sve je u crnom:

  • Banka - povećava broj transakcija, što znači da ima veći prihod od kamata.
  • Investitor - ulaže novac u istinski pouzdanu imovinu i istovremeno može računati na značajno povećanje sredstava. Stopa na MBS-u tradicionalno je niža nego na hipotekama, pa investitori najviše profitiraju od rasta cijena stanova.Statistika kaže da se u posljednjih 10-12 godina vrijednost nekretnina povećala za oko 200%.
  • Zajmoprimac - povećanje broja transakcija trebalo bi dovesti do činjenice da će banke smanjiti stope na hipoteke, koje u ovom trenutku izgledaju pretjerano. Nitko ne govori o značajnom smanjenju - predviđa se da će zajmodavci "odbaciti" do 1,5% - međutim, s obzirom na visoke troškove stanovanja, apsolutna ušteda zajmoprimaca mogla bi se pokazati prilično impresivnom.

Ovo je jednostavno hipotekarna obveznica, a ne naučne teze.

Svaki ulagač trebao bi shvatiti da je hipotekarna obveznica samo jedna vrsta hipotekarnih vrijednosnih papira. Postoje i alternative:

  • Hipoteka- vrijednosni papir koji potvrđuje pravo imaoca na primanje novca po finansijskoj obavezi (od zajmoprimca), kao i pravo na imovinu koju je dužnik prenio kao kolateral. Hipotekarna obveznica je registrovani dokument i sadrži sve glavne parametre ugovora o kreditu, kao i mjesto za evidenciju prijenosa - uz saglasnost zajmoprimca, hipotekarna obveznica može promijeniti "vlasnika".
  • Hipotekarna potvrda o učešću- izraženo kao dio iznosa kredita uzetog za stjecanje imovine. Shodno tome, imalac certifikata takođe ima pravo na dio dobiti koji daje upotreba imovine kupljene pozajmljenim sredstvima.

De jure, hipotekarne vrijednosne papire pojavile su se u Rusiji mnogo ranije nego de facto: započete su 2003. godine, kada je stupio na snagu Savezni zakon br. 152 "O hipotekarnim vrijednosnim papirima", gdje je već bilo spomenuto, na primjer, o učešću certifikata .

Značajke i problemi MBS -a u Ruskoj Federaciji

Malo je vjerojatno da će biti moguće usvojiti inozemno iskustvo s hipotekarnim obveznicama u Ruskoj Federaciji: u našoj zemlji možda ne postoji takvo tržište koje bi odgovaralo karakterističnoj „stabilnosti“ - ne odgovara tržištu nekretnina uopšte. Viši analitičar poznatog brokera Alpari A. Bodrova primjećuje da su se u posljednjih 14 mjeseci cijene stanova u Ruskoj Federaciji ozbiljno smanjile - u tom kontekstu, investitori su počeli sumnjati: je li MBS zaista tako pouzdan alat, kako kažu teoretičari ?? Postoji rizik da hipotekarne vrijednosnice u 2016. godini neće uživati ​​takvu popularnost među investitorima, čemu se nadala AHML, kada su cijene tvrdoglavo "biserale" prema gore. Nestabilnost je prvi problem ruskog MBS -a.

Još jedna značajka hipotekarnih obveznica u Rusiji je njihova visoka cijena - očito je da one neće biti „pristupačne“ privatnim investitorima (da ne spominjemo obične građane). Planirano je da će NPF -i, osiguravači i banke - organizacije s velikom količinom slobodnih sredstava i gorućom željom da ih povećaju - pokazati interes za obveznice. Prema riječima A. Bodrove, to su prvi investitori koji mogu "skinuti pjenu" - ostvariti impresivan prihod od vrijednosnih papira, a u budućnosti će se, kako se MBS širi i tržište razvijati, njihova profitabilnost padati.

Konačno, posljednji aspekt koji dovodi u sumnju izglede za hipotekarne vrijednosne papire u Ruskoj Federaciji je nesavršenost zakona. Federalni zakon "O hipotekarnim vrijednosnim papirima", nažalost, ne može se nazvati visokokvalitetnim zakonodavnim okvirom za razvoj tržišta stambenih kredita.

Šta imamo u "krajnjoj liniji"? Prilično gruba ideja - namjera da se izdaju obveznice visoke vrijednosti, u čiji budući prinos nema izvjesnosti. No, još uvijek postoji nada za uspjeh ove ideje, jer AHML i posebno K. Zakarin razumiju nedostatke financijskog instrumenta (o čemu govori u intervjuu) i postavljaju najambicioznije ciljeve: stvaranje domaćih hipotekarnih obveznica visoko likvidna i atraktivna imovina sa strane ulaganja. nego hipoteke. Međutim, prema stručnjacima, za postizanje ovih ciljeva može proći i do 10 godina.

Nakon čitanja ovog poglavlja naučit ćete:

  • ?? šta su hipotekarne hartije od vrijednosti i koje su njihove vrste;
  • ?? kako je tržište hipotekarnih hartija od vrednosti povezano sa tržištem hipoteka;
  • ?? koji su se modeli tržišta hipotekarnih kredita formirali u svjetskoj praksi i kakav je njihov utjecaj na tržišta hipotekarnih vrijednosnih papira;
  • ?? u kojoj je fazi rusko tržište hipotekarnih vrijednosnih papira, koji su njeni problemi i razvojni trendovi.

Koncept hipotekarnih vrijednosnih papira i njihove vrste

Naziv "hipotekarne vrijednosnice" znači da su povezane s hipotekom - zalogom nekretnine. Izraz "hipoteka" pojavio se u davna vremena (Grčka VI vijek prije nove ere).

Hipoteka(hipoteka) - osiguranje odgovornosti dužnika prema poveriocu određenim zemljišnim posedima.

U Rusiji su ti odnosi uređeni s dva zakona (u posljednjem izdanju): od 16. jula 1998., br. 102-FZ "O hipotekama (zalaganje nekretnina)" i od 11.11.2003., Br. 152-FZ "o hipotekarne vrijednosne papire “(posljednje izdanje) (u daljnjem tekstu - Zakon o hipotekarnim vrijednosnim papirima).

Hipoteka- ovo je jedan od oblika zaloge, u kojem založena nekretnina ostaje u posjedu dužnika, a vjerovnik, ako ovaj ne ispuni svoju obavezu, stječe pravo na zadovoljenje prodajom ove imovine.

Najčešće se kolateral nekretnina javlja pri hipotekarnom kreditiranju, kada banka izda zajam osiguran stečenom nekretninom, koji postaje predmet kolaterala. Drugi slučaj hipoteke je dobijanje kredita ili zajma osiguranog postojećom nekretninom u neku drugu svrhu zajmoprimca, koja nije nužno povezana s tom nekretninom.

Dužnik po kreditu (zajmu) osiguranom hipotekom posjeduje i koristi svoju imovinu, ali njome može raspolagati (prodati, staviti pod hipoteku) samo uz pristanak zajmodavca (banke). Kada dužnik nije u mogućnosti ispuniti svoje obaveze, imovina se prodaje na aukciji, potraživanja vjerovnika se namiruju iz primljenih sredstava, a preostali novac se vraća dužniku. Dakle, hipoteka djeluje kao način osiguranja dužnikovih obaveza i smanjuje rizike banke povjerioca (slika 10.1). Dodatna zaštita vjerovnika je osiguranje i same založene imovine i života i zdravlja dužnika.

Pirinač. 10.1.

Hipotekarno osigurane hartije od vrijednosti- dužničke hartije od vrijednosti refinansirane po osnovu obaveza po jednom ili više hipotekarnih kredita. Plaćanje kamata i glavnice na takve vrijednosne papire izvodi se iz sredstava primljenih pod kolateralom.

Prilikom izdavanja kredita osiguranog nekretninama sastavlja se ugovor o zajmu kojim se utvrđuje odnos između dužnika i vjerovnika, postupak izdavanja i otplate kredita, kao i ugovor o zalogu kojim se utvrđuje odnos između hipotekarnog dužnika i hipotekarnog vjerovnika, postupak korištenja zaloge, njenu likvidaciju (prodaju) u slučaju neispunjenja ugovora o kreditu.

Hipoteka je upisano vrijednosno papira koje potvrđuje prava njegovog zakonitog vlasnika da ostvari ispunjenje novčanih obaveza osiguranih hipotekom, bez pružanja drugih dokaza o postojanju ovih obaveza i prava zaloga nad imovinom opterećenom hipotekom.

Na primjer, banka koja izdaje hipotekarni kredit djeluje kao zajmodavac za obvezu osiguranu hipotekom (prema ugovoru o zajmu) i založni vjerovnik na hipoteciranoj nekretnini. Prava ove banke kao hipotekarnog povjerioca mogu se dodatno osigurati hipotekom.

Zašto vam je potrebna hipoteka, ako su sva prava vjerovnika i hipotekarnog povjerioca navedena u odgovarajućim ugovorima? Hipoteka je vrijednosni papir kojim se može trgovati na tržištu, stoga dopušta banci povjeriocu da prenese, prenese svoja prava na drugu osobu, jednostavno prenošenjem (prodajom) hipoteke na tu osobu.

Odgovorna lica po hipoteci su dužnik po obavezi osiguranoj hipotekom i zalogodavac. Često su to iste osobe, ali ne nužno. Hipotekarna obveznica mora imati sve potrebne detalje, uključujući sve bitne uslove ugovora - ugovor o zajmu i ugovor o zalozi, pa je ponekad hipotekarna obveznica cijela „knjiga“. Budući da su sva prava koja se odnose na nekretnine podložna državnoj registraciji, izdavanje hipoteke njenom prvom imaocu vrši tijelo koje je izvršilo takvu registraciju prava založnog vjerovnika. U budućnosti, vlasnik hipoteke može je prenijeti na drugu osobu, dok se takva transakcija vrši u jednostavnom pisanom obliku. Prenos prava hipoteke na drugo lice znači prenos na tu osobu svih prava koja je ona ovjerila zajedno, odnosno prava povjerioca i prava založnog vjerovnika.

Ugrađena svojstva:

  • ?? izražava odnos dužnosti. Međutim, vlasnik hipoteke, u slučaju nevraćanja duga, može dobiti zadovoljenje svojih potraživanja iz vrijednosti hipotekarne imovine, ali ne i same imovine;
  • ?? personalizovani papir. Prava potvrđena hipotekom pripadaju licu navedenom u njoj;
  • ?? papir bez emisije;
  • ?? papir za obveznice. Prilikom ostvarivanja svojih prava, vlasnik hipoteke je dužan hipoteku predočiti licu nad kojim se ostvaruje odgovarajuće pravo, na njegov zahtjev, osim ako se, zalogom hipoteke, ne prenosi na depozit notara ;
  • ?? hitan papir. Ima određeni datum dospijeća, a ako se iznos obaveze plaća u ratama - određeni uslovi (učestalost) plaćanja;
  • ?? razmjenjiva hartija od vrijednosti (tj. može postojati sekundarno tržište za hipoteke);
  • ?? papir sa kamatama. Hipotekom su predviđene isplate kamata veće od nominalne, koje mogu biti fiksne ili plutajuće.

Zašto se hipotekama ne trguje na tržištu? Nekoliko faktora to sprečava:

  • 1) hipoteka se sastavlja kao dokument, ugovor koji se sastoji od mnogo stranica i odnosi se na druge ugovore (kredit, životno osiguranje, osiguranje imovine, računi itd.);
  • 2) iznosi hipoteke obično nisu dovoljno visoki da budu privlačni velikim ulagačima, a mali ulagači preferiraju drugu imovinu koja je razumljivija i manje rizična;
  • 3) rizik kamatne stope. Kamata na kredit je prihod od hipoteke, ona je fiksna, a ako se stope fluktuiraju na tržištu, hipoteka će snositi rizik kamatne stope;
  • 4) rizik gubitka vrijednosti imovine. Sve hipoteke su različite, izdaju se za različite objekte nekretnina, čija cijena varira i može biti precijenjena. Ako cijene nekretnina padnu, neki zajmoprimci mogu odbiti otplatiti zajam i vratiti hipotekarnu imovinu koja je pala u cijeni. Stoga kupac hipoteke nerado preuzima rizik kupovine takvog vrijednosnog papira;
  • 5) kreditni rizik. Hipoteka se zasniva na kreditu izdatom zajmoprimcu. Stanje ovog zajmoprimca za kupca hipoteke, a ponekad i za samu banku kreditor, nejasno je pitanje. Stoga, u slučaju pogoršanja kreditnog stanja dužnika (otpuštanje s posla, nedostatak prihoda), povratak glavnice kredita i kamata na nju postaje malo vjerojatan događaj.

Stoga je stjecanje jedne hipoteke vrlo rizičan i skup poduhvat. Međutim, njegova konvertibilnost omogućuje dizajniranje financijskih proizvoda stvaranjem određenog portfelja i kombiniranjem različite imovine u njemu kako bi se smanjio ukupni rizik uz održavanje profitabilnosti. Na prvi pogled čini se da je to nemoguće, ali ako pogledamo detalje, onda:

  • ?? umjesto nekoliko hipoteka, za ovaj iznos se može izdati određeni broj standardnih vrijednosnih papira, tada se mogu izbjeći problemi s nabavom paketa i složenost ugovora;
  • ?? kredit, kamata i rizik gubitka vrijednosti imovine kada se udruži više hipoteka smanjuju se, jer se, na primjer, kada se vrijednost jedne nekretnine revalorizira, druga može podcijeniti, a odbijanje plaćanja jednog od 1000 zajmoprimaca neće uvelike utječu na ukupni financijski rezultat.

Stoga su financijski inženjeri osmislili shemu sekjuritizacije - pretvaranje netržišne imovine u tržišne vrijednosne papire.

Svojstvo prenosivosti hipoteka kao vrijednosnog papira omogućava im da se koriste kao kolateral pri izdavanju drugih vrijednosnih papira - hipoteka osiguranih obveznica.

Hipotekarna obveznica- obveznica, čije je ispunjenje obaveza osigurano u cijelosti ili djelomično zalogom hipotekarnog pokrića.

Posebna vrsta takvih obveznica je hipotekarne stambene obveznice- hipotekarne obveznice, koje uključuju samo prava potraživanja osigurana hipotekom stambenog prostora.

Hipotekarne obveznice mogu se posmatrati kao obveznice sa zalogom samo sa određenim kolateralom.

Ove obveznice se izdaju u svrhu refinansiranja hipotekarnih kredita. Banka koja daje hipotekarne kredite akumulira skup hipoteka (hipotekarno pokriće), za koje prima redovne uplate za otplatu izdanih kredita. Banka može izdavati obveznice po ovom hipotekarnom fondu u svoje ime, a otplata glavnice duga i isplata kamata će se izvršiti na teret prihoda od hipoteka. Banka također može prenijeti fond hipoteka na drugu osobu (hipotekarnu agenciju), koja će izdavati obveznice u svoje ime.

Slična shema za refinanciranje hipotekarnih kredita naširoko se koristi u Sjedinjenim Državama, gdje su već 30 -ih godina. XX vek počinje se formirati sistem državne podrške za hipotekarno kreditiranje i stvaraju se specijalizirane organizacije, uključujući hipotekarne agencije. U Sjedinjenim Državama, tržište hipoteka funkcionira na osnovu dobro razvijenog tržišta hipotekarnih obveznica, koje omogućava refinansiranje hipotekarnih banaka.

U Rusiji je sastav hipotekarnog pokrića regulisan zakonom.

Pokriće hipoteke mogu se sastojati samo od potraživanja osiguranih hipotekom za vraćanje glavnice duga i (ili) za plaćanje kamata prema kreditnim ugovorima i ugovorima o zajmu, uključujući i one ovjerene hipotekama, i (ili) potvrde o učešću u hipoteci koje potvrđuju udio njihovih vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva na drugom hipotekarnom pokriću, gotovinu u ruskoj ili stranoj valuti, kao i državne vrijednosne papire i nekretnine u slučajevima predviđenim zakonom.

Drugim riječima, hipotekarno pokriće u Rusiji može se sastojati od:

  • 1) iz hipoteka;
  • 2) potvrde o učešću u hipoteci;
  • 3) državne hartije od vrednosti;
  • 4) gotovinu.

Nekretnine se mogu uključiti u hipotekarno pokriće samo u posebnim slučajevima i na određeni period.

Pokriće hipoteke može se posmatrati kao svojevrsni analog uzajamnog investicionog fonda, čiji članovi posjeduju vrijednosni papir koji potvrđuje njihova prava kao „vlasnika udjela“ u hipotekarnom pokriću.

Hipotekarna potvrda o učešću- upisanu hartiju od vrijednosti, koja potvrđuje udio njenog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem, pravo zahtijevati od izdavaoca odgovarajuće povjerljivo upravljanje hipotekarnim pokrićem, pravo na primanje sredstava primljenih u izvršavanje obaveza, potraživanja za koja je obuhvaćeno hipotekarno pokriće.

Pokriće hipoteke je u povjerenju, koje provodi ili društvo za upravljanje ili banka.

Hipotekarne obveznice su obveznice, vrijednosni papiri čija emisija ima karakteristike u poređenju sa „običnim“ obveznicama, posebno samo hipotekarni agenti i kreditne organizacije mogu biti izdavači hipotekarnih obveznica.

Hipotekarni agent- je dioničko društvo čiji jedini predmet djelatnosti može biti samo stjecanje potraživanja po osnovu kredita (pozajmica) osiguranih hipotekom i (ili) hipoteka.

Da bi to učinio, hipotekarni agent može se zadužiti, uključujući i putem izdavanja hipoteka osiguranih obveznica. Hipotekarni agent ne može imati osoblje, ovlaštenja jedinog izvršnog tijela hipotekarnog agenta moraju se prenijeti na komercijalnu organizaciju, računovodstvo se također prenosi na specijaliziranu organizaciju. Nisu dozvoljene izmjene statuta hipotekarnog agenta. Nakon otkupa svih emisija ponuđenih hipotekarnih obveznica, hipotekarni agent se likvidira.

Glavni izdavatelj hipoteka osiguranih obveznica u Rusiji je Agencija za stambene hipotekarne kredite, koja je osnovala nekoliko specijaliziranih dioničkih društava-hipotekarnih agenata u tu svrhu, ali tržište hipotekarnih obveznica u Rusiji je još na samom početku svog razvoja .

  • Galanov V. A., Basova A. I. Tržište vrijednosnih papira. M., 2006.
  • Član 17. Zakona o hipotekama (zalog nekretnina).

3.3. Hipotekarno osigurane hartije od vrijednosti

Tri decenije hipotekarno kreditiranje bilo je sastavni dio američkog tržišta vrijednosnih papira. Za to vrijeme pojavile su se različite sheme, oblici i vrste vrijednosnih papira zasnovanih na hipotekarnom kreditu. Međutim, prva i najjednostavnija shema (tzv. Prolazna) ostaje jedna od najpopularnijih. Provodi se uglavnom putem dvije vladine agencije (FNMA i GNMA) i jedne poludržavne agencije (FHLMC).

Tržište hipoteka sastoji se od tri glavna elementa: hipotekarnog tržišta (primarno hipotekarno tržište), tržišta hipotekarnih vrijednosnih papira (sekundarno hipotekarno tržište, koje je također podijeljeno na primarno i sekundarno) i tržišta nekretnina.

Tržište hipoteka(primarno hipotekarno tržište) pokriva sferu aktivnosti zajmodavca i zajmoprimca, između kojih, u skladu sa ugovorom o hipotekarnom kreditiranju, nastaju obaveze. Primarni učesnici na tržištu su građani i hipotekarne banke, hipotekarna društva i druge institucije koje građanima daju kredite osigurane nekretninama (slika 3.9). Ako je zajmodavac banka, tada je za nju važna mogućnost obnove kreditnih resursa koje može izdati u obliku novih dugoročnih hipotekarnih kredita redovnim zajmoprimcima (za rješavanje ovog problema organizira se sekundarno hipotekarno tržište).

Pirinač. 3.9 Tržište hipoteka

Primarno hipotekarno tržište pokriva čitav niz aktivnosti zalogoprimaca (zajmodavaca) i založnih zajmoprimaca (zajmoprimaca).

Na tržištu hipotekarne hartije od vrednosti(sekundarno hipotekarno tržište), vrši se prodaja hipoteka na date hipotekarne kredite. Hipoteka je pravni dokument o hipoteci (zalozi) nepokretnosti, koji potvrđuje vraćanje predmeta nekretnine kao osiguranje za obaveze po kreditu (zajmu).

Po prvi put, koncept hipoteke kao vrijednosnog papira na kojem se može slobodno trgovati na tržištu pojavio se u Saveznom zakonu o hipotekama (zalogama na nekretninama) od 16. jula 1998., br. 102-FZ iz 1998. godine. Hipoteka se prenosi upisom sljedećeg prijenosa (potrebna je samo naknadna državna registracija prijenosa), što pojednostavljuje prijenos prava iz predmetnih pravnih odnosa. Pogodnost hipoteke je ta što i sama može biti predmet zaloge. Ipak, tržište hipoteka u Rusiji još se nije razvilo.

Posebno su interesantni učesnici na berzi hipotekarne obveznice i hipotekarne potvrde o učešću. Definicije, pravila prometa i kategorije ulagača u ove vrijednosne papire utvrđene su Federalnim zakonom „O hipotekarnim vrijednosnim papirima“ od 29. listopada 2003. br. 152-FZ.

Hipotekarna obveznica - obveznica, ispunjenje obaveza po kojima je osigurano zalogom hipotekarnog pokrića. Hipotekarna potvrda o učešću - upisanu hartiju od vrijednosti, koja potvrđuje udio njenog vlasnika u pravu zajedničkog vlasništva nad hipotekarnim pokrićem, pravo zahtijevati od njenog izdavaoca odgovarajuće upravljanje povjerenjem pokrića hipoteke, pravo na primanje sredstava primljenih u izvršavanje obaveza, potraživanja za koja je obuhvaćeno hipotekarno pokriće, kao i druga prava predviđena ovim saveznim zakonom.

Potvrda o učešću novi je papir za naše tržište koji podrazumijeva složeniji finansijski mehanizam. Svaki kupac vrijednosnog papira ima udio u zajedničkom vlasništvu nad imovinom koja čini "pokriće" certifikata. Vlasnik certifikata je, takoreći, vlasnik hipotekarnih kredita, a istovremeno djeluje kao osnivač i korisnik prema ugovoru o povjerenju za upravljanje ovom nekretninom. On prima gotovo sva sredstva koja zajmoprimac plaća na zajam (minus honorar menadžera).

Hipotekarni agent - specijalizirano trgovačko društvo čiji je isključivi predmet djelatnosti stjecanje prava potraživanja za kredite (zajmove) osigurane hipotekom i (ili) hipotekama i kojima se, u skladu s ovim saveznim zakonom, priznaje pravo na izdavanje hipoteke -osigurane obveznice.

Predmet djelatnosti hipotekarnog agenta može biti samo stjecanje potraživanja zajmova (pozajmica) osiguranih hipotekom i (ili) hipoteka, koje hipotekarni agent može steći na osnovu kupoprodajnog ugovora, zamjene , ustupanje (ustupanje potraživanja), druge transakcije otuđenja ove imovine, uključujući i plaćanje odobrenog kapitala (udjela) hipotekarnog agenta sa ovom nekretninom, kao i kao rezultat univerzalne sukcesije.

Hipotekarni agent ima građanska prava i snosi građanske obaveze potrebne za provođenje ovih aktivnosti, koje može obavljati samo hipotekarni agent u obliku dioničkog društva. Povelja hipotekarnog agenta mora definirati predmet i svrhu djelatnosti u skladu sa saveznim zakonom. Promjene i (ili) dopune povelje koje se odnose na izmjene i (ili) dopune predmeta ili svrhe aktivnosti nisu dopuštene.

Puno korporativno ime hipotekarnog agenta na ruskom mora sadržavati riječi "specijalizirana hipotekarna organizacija" ili "hipotekarni agent".

Hipotekarni agent ne može imati osoblje. Ovlaštenja jedinog izvršnog tijela hipotekarnog agenta moraju se prenijeti na komercijalnu organizaciju koja ne može voditi računovodstvene evidencije tog hipotekarnog agenta. Računovodstvo treba prenijeti na specijaliziranu organizaciju koja ne može vršiti ovlaštenja jedinog izvršnog tijela ovog hipotekarnog agenta.

Hipotekarno pokriće može biti samo potraživanje osigurano hipotekom za otplatu glavnice duga i plaćanje kamata po ugovorima o zajmu i ugovorima o zajmu, uključujući one ovjerene hipotekama i (ili) potvrde o učešću u hipoteci koje potvrđuju udio njihovih vlasnici u zajedničkom vlasništvu ostalih hipotekarnih pokrića, gotovine u valuti Ruske Federacije ili stranoj valuti, kao i državnih vrijednosnih papira i nekretnina.

Potraživanja po osnovu obaveza osiguranih hipotekom mogu se uključiti u hipotekarno pokriće samo ako ispunjavaju sljedeće uslove:

Iznos glavnice duga po svakom ugovoru ili hipoteci ne smije prelaziti 70% tržišne vrijednosti (koju određuje nezavisni procjenitelj) nekretnine koja je predmet hipoteke;

Ugovor o hipoteci ne smije predviđati mogućnost zamjene ili otuđenja hipotekarne hipotekarne nepokretne imovine koja je predmet hipoteke bez pristanka hipotekarnog povjerioca;

Nepokretna imovina založena radi osiguranja izvršavanja odgovarajuće obaveze mora biti osigurana od rizika gubitka ili oštećenja povjerioca tokom cijelog perioda trajanja obaveze. U tom slučaju, osigurani iznos ne smije biti manji od iznosa potraživanja osiguranog hipotekom;

Ako je dužnik pojedinac, njegov život i zdravlje moraju biti osigurani za vrijeme trajanja obaveze. U tom slučaju, osigurani iznos ne smije biti manji od iznosa potraživanja osiguranog hipotekom;

Predmet ugovora o kreditu trebao bi biti samo gotovina. Obavezu dužnika da vrati glavnicu duga i istovremeno na njega plaća periodične kamate (osim prvih 12 mjeseci) trebalo bi predvidjeti u najmanje 50% obaveza, potraživanja za koji čine hipotekarno pokriće.

Hipotekarno pokriće ne bi trebalo predstavljati potraživanja za hipoteke založene radi osiguranja drugih obaveza.

Potraživanja osigurana naknadnom hipotekom mogu predstavljati hipotekarno pokriće samo pod uslovom da iznos glavnice obaveze osigurane prethodnom hipotekom i iznos glavnice duga po obvezi osiguranoj naknadnom hipotekom zajedno ne prelaze 70% tržišnu vrijednost (koju određuje nezavisni procjenitelj) nekretnine koja je predmet hipoteke.

Udio potraživanja osiguranih zalogom na nekretnini čija izgradnja nije dovršena ne smije prelaziti 10% iznosa hipotekarnog pokrića. Visina hipotekarnog pokrića utvrđuje se zbrajanjem iznosa potraživanja, iznosa sredstava i vrijednosti ostale imovine koja čini hipotekarno pokriće, te na način koji utvrđuje savezno izvršno tijelo za tržište vrijednosnih papira.

Ista imovina, uključujući potraživanja za iste obaveze, može biti dio samo jednog hipotekarnog pokrića. Potvrde o učešću u hipoteci ne mogu biti dio hipotekarnog pokrića za koje potvrđuju udio u zajedničkom vlasništvu.

Potraživanje za hipotekarnu obvezu koja je dio pokrića hipoteke mora se potvrditi:

Izvod iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretninama i transakcija s njim;

Ugovor o hipoteci, na kojem je napravljen poseban upisni zapis, koji potvrđuje državnu registraciju u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije, ili njegova notarski ovjerena kopija;

Ugovor o kreditu ili ugovor o zajmu, na osnovu kojeg je nastala obaveza osigurana hipotekom, ili ovjerena kopija ugovora;

Hipotekarna obveznica sa svim prilozima, ako je postojala priprema i izdavanje hipotekarne obveznice, ili njena kopija overena kod javnog beležnika;

Dokument koji izražava sadržaj transakcije, prema kojem su prenesena prava vjerovnika i založnog vjerovnika pod obvezom osiguranom hipotekom, a na kojem je napravljen poseban upisni zapis, kojim se potvrđuje državna registracija u skladu sa zakonodavstvom, ili njegovu ovjerenu kopiju.

Računovodstvo potraživanja i druge imovine koja čini pokriće hipoteke provodi se vođenjem registra hipotekarnog pokrića, u kojem se navodi:

Iznos (veličinu) potraživanja (uključujući glavnicu duga i iznos kamate) ili vrijednost imovine;

Naziv i opis dovoljni za identifikaciju imovine koja čini hipotekarno pokriće, i (ili) nekretnine na kojoj je hipoteka osnovana radi osiguranja ispunjenja obaveze, čiji zahtjev predstavlja hipotekarno pokriće. Ako je takva nekretnina stan, broj stana (stambena kuća, stan) nije naveden u podacima o njegovoj lokaciji;

Tržišna vrijednost (novčana vrijednost) imovine na kojoj je hipoteka uspostavljena;

Rok za isplatu iznosa potraživanja ili, ako se taj iznos plaća u ratama, vrijeme (učestalost) odgovarajućih plaćanja i iznos svake od njih, ili uvjeti koji omogućuju utvrđivanje ovih uslova i iznosa plaćanja (plan otplate duga);

Stepen ispunjenosti obaveze čiji uslov čini pokriće hipoteke;

Ostali podaci koje je utvrdilo savezno izvršno tijelo za tržište vrijednosnih papira.

Potraživanja ili druga imovina smatraju se uključenim u hipotekarno pokriće od trenutka kada se odgovarajući upis unese u registar pokrića hipoteke. Registar pokrivenosti hipotekama trebao bi se voditi, posebno, koristeći elektronsku bazu podataka.

Ograničavanje upotrebe pojmova u vezi s izdavanjem hipoteka osiguranih vrijednosnih papira."Nijedna osoba, osim osoba koje, u skladu s ovim saveznim zakonom, imaju pravo izdavati hipotekarne vrijednosne papire, nema pravo prikupljati sredstva i drugu imovinu koristeći riječi" hipotekarne obveznice "," učešće u hipoteci potvrde "i" hipotekarno pokriće ", a također nema pravo koristiti u svom nazivu riječi" specijalizirana hipotekarna organizacija "ili" hipotekarni agent "u bilo kojoj kombinaciji.

Izdavanje hipotekarnih obveznica mogu obavljati samo hipotekarni agenti i kreditne institucije.

Hipotekarne obveznice izdaju se u jednom od oblika predviđenih Saveznim zakonom br. 39-FZ od 22. aprila 1996. "O tržištu vrijednosnih papira" (u daljnjem tekstu-Federalni zakon "O tržištu vrijednosnih papira"). U dokumentarnom obliku, obavezni zahtjev certifikata o obveznici ukazuje na postupak i uslove za isplatu prihoda imaocima hipotekarnih obveznica, kao i postupak i uslove za otkup takvih obveznica (član 9).

Hipotekarne obveznice trebalo bi da zapiše pravo vlasnika da dobiju fiksni postotak njihove nominalne vrijednosti. Kamate na hipotekarne obveznice plaćaju se najmanje jednom godišnje (član 10).

Odluka o izdavanju obveznica mora biti definisana datum dospijeća(djelimična otplata) i trošak(postupak utvrđivanja), plativo za svaku obveznicu po dospeću(djelimična otplata).

Centralna banka Ruske Federacije ima pravo ustanoviti za kreditne institucije koje izdaju hipotekarne obveznice, pravila izračunavanja i vrijednosti sljedećih obaveznih omjera utvrđenih Federalnim zakonom od 10. jula 2002. br. 86-FZ "O Centralnoj banci Ruske Federacije (Banka Rusije)": omjer dovoljnosti vlastitih sredstava (kapitala); standardi likvidnosti; veličinu kamatnog rizika i deviznog rizika. Osim toga, takvim organizacijama se utvrđuju zahtjevi za otkrivanje informacija o njihovim aktivnostima pored zahtjeva utvrđenih drugim saveznim zakonima.

Prilikom ocjenjivanja hipotekarnih obveznica od strane rejting agencije priznate u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije, izdavalac obveznica je dužan otkriti i dati informacije o takvoj procjeni.

Distribuirane ili objavljene informacije o potvrdama o hipotekarnom učešću i provođenju upravljanja povjerenjem njihovog hipotekarnog pokrića moraju sadržavati:

Potpuno ili skraćeno korporativno ime upravnika hipoteke; pojedinačna oznaka koja identifikuje potvrde o učešću hipoteke koje potvrđuju udeo njihovih vlasnika u zajedničkom vlasništvu pokrića hipoteke; broj i datum registracije pravila za povjerljivo upravljanje hipotekarnim pokrićem, kao i broj i datum izdavanja licence upravniku hipotekarnog pokrića;

Podaci o mjestima (s naznakom adrese i (ili) telefonskog broja) gdje se, prije stjecanja certifikata, možete upoznati s pravilima povjerljivog upravljanja hipotekarnim pokrićem, registrom pokrića hipoteke, kao i drugim dokumentima predviđenim ovim Savezni zakon i regulatorni pravni akti saveznog izvršnog tijela za tržište vrijednih papira;

Odredba da se troškovi certifikata mogu povećati i smanjiti, da država ne jamči povrat ulaganja u ove certifikate, kao i podatak da prije stjecanja potvrda o učešću u hipoteci morate pažljivo pročitati pravila upravljanja povjerenjem pokrića hipoteke.

Izdavatelj obveznice i upravitelj hipotekarnog pokrića odgovorni su za sadržaj i oblik informacija koje se šire ili objavljuju o izdanju hipotekarnih vrijednosnih papira, njihovu hipotekarnu pokrivenost, uključujući i širenje ili objavljivanje netočnih, nepotpunih ili obmanjujućih podataka, kao i za njegovo neblagovremeno širenje ili objavljivanje. Podaci ne bi trebali sadržavati:

Nepravedne, nepouzdane, neetičke, svjesno lažne, skrivene, obmanjujuće informacije;

Podaci koji nemaju dokumentarne dokaze;

Informacije koje se ne odnose direktno na izdavanje hipotekarnih vrijednosnih papira i njihovo pokriće hipotekom;

Komercijalna organizacija, prije dobijanja odgovarajuće licence, nema pravo pružati informacije o svojim aktivnostima kao upravnik hipotekarnog pokrića za distribuciju ili objavljivanje.

Izdavalac obveznica je dužan da svim zainteresovanim stranama pruži mogućnost da se upoznaju sa podacima sadržanim u registru hipotekarnog pokrića, kao i da pribave kopije registra ili izvode iz njega. On također mora objaviti informacije o emisiji takvih obveznica u skladu sa Saveznim zakonom "O tržištu vrijednosnih papira", drugim saveznim zakonima i regulatornim pravnim aktima Ruske Federacije i pravilima za upravljanje povjerenjem pokrića hipoteke prije izdavanja hipoteke potvrde o učešću i obaveštenje o registraciji izmena i dopuna pravila poverilačkog upravljanja hipotekarnim pokrićem.

Prema zahtjevima regulatornih pravnih akata saveznog izvršnog tijela za tržište vrijednosnih papira, objavljivanje podliježu:

Bilans imovine koji čini hipotekarno pokriće, bilans stanja i bilans uspeha upravnika hipotekarnog pokrića;

Izvještaj o ispunjenju obaveza, potraživanja po kojima je obuhvaćeno hipotekarno pokriće, podaci o primanjima i troškovima upravnika koji se trebaju nadoknaditi na teret imovine koja čini hipotekarno pokriće;

Drugi dokumenti u skladu sa ovim saveznim zakonom;

Informacije o odluci o prenosu prava i obaveza prema ugovoru o hipotekarnom pokriću na drugu osobu koja ima pravo da izda potvrde o učešću u hipoteci.

Državno uređenje emisije hipotekarnih vrijednosnih papira, aktivnosti hipotekarnih agenata i upravnika hipotekarnog pokrića, kao i državnu kontrolu nad njihovim aktivnostima, vršiće federalno izvršno tijelo za tržište vrijednosnih papira i Centralna banka u skladu sa zakonodavstvo Ruske Federacije.

Na sekundarnom hipotekarnom tržištu(Sl. 3.10) do formiranja ukupnog kreditnog portfelja hipotekarnog sistema dolazi uslijed transformacije prava po obvezama i ugovora o hipotekama (hipotekama) u bezlične vrijednosne papire i njihovo plasiranje među dugoročne investitore. Hipoteka se već smatra hipotekom koja potvrđuje prava založnog hipotekarnog upravnika na imovini i slobodno se prometuje na tržištu.

Pirinač. 3.10 Tržište vrijednosnih papira osiguranih hipotekom

Sekundarno hipotekarno tržište je veza između zajmoprimaca i zajmodavaca na primarnom hipotekarnom tržištu, osiguravajući akumulaciju sredstava i usmjeravajući finansijske tokove u hipotekarne kredite. Kako bi hipotekarne vrijednosne papire stekle pravni status u prometu na hipotekarnom tržištu, one moraju ispunjavati sljedeće uvjete:

Konvertibilnost (mogućnost kupovine i prodaje na tržištu nekretnina). Budući da je vrijednosni papir vrijedan pregovora, hipoteka se prenosi upisom sljedećeg prijenosa (potrebna je samo naknadna državna registracija prijenosa);

Standard (oblik, sadržaj, pravila);

Pristupačnost za civilni promet (da bude predmet transakcija nekretnina);

Dokumentacija (sadrži sve detalje predviđene zakonodavstvom);

Regulacija i priznavanje od strane države;

Likvidnost.

Tržište vrijednosnih papira osiguranih hipotekom također je podijeljeno na primarni i sekundarno. Na primarnom tržištu vrši se početno plasiranje hipotekarnih vrijednosnih papira među zajmodavce. Ekonomska strana nastanka hipoteka osiguranih nekretninama povezana je s stvaranjem uvjeta za pružanje značajnom broju investitora mogućnost dobijanja relativno jeftinih i dugoročnih kredita osiguranih hipotekarnim vrijednosnim papirima i imovinskim pravima na nekretninama. Posebnosti takvih vrijednosnih papira su transformacija u likvidni (novčani) oblik vlasničkih prava na nekretninama založnog obveznika; mogućnost njihovog korištenja kao kolateral za hipotekarni kredit.

Banke se refinanciraju putem mehanizma izdavanja hipotekarnih obveznica osiguranih hipotekama na sljedeći način:

Poslovna banka sklapa ugovore o kreditu sa pravnim i (ili) fizičkim licima obezbijeđenim nekretninama uz upis odgovarajućih hipoteka;

Hipotekarne agencije otkupljuju hipoteke od banke izdavanjem obveznica stavljenih na berzu;

Sredstva primljena od plasmana obveznica na berzi vraćaju se zajmodavcu;

Država garantuje plaćanja po obveznicama.

Postoje različite mogućnosti organizacije posla vezane za emisiju hipotekarnih obveznica. Primjer su aktivnosti Savezne agencije za stambeno hipotekarno kreditiranje (FAHML), koja zajedno s Centralnom bankom Rusije i velikim bankama koje izdaju hipotekarne obveznice moraju refinancirati hipotekarne banke otkupom hipoteka (slika 3.11).

FAIZhK, osnovan 1997. godine, prima državne garancije prema kojima izdaje obveznice. Hartije od vrednosti se plasiraju među investitore. Ovim prihodom FAHML otkupljuje hipoteke od banaka putem svojih regionalnih ureda (60% hipotekarnih kredita izdanih uz učešće FAHML -a je u regijama). Od 2003. do 2005. godine Agencija je primila državne garancije u iznosu od oko 9 milijardi rubalja. Od 1. maja 2005. godine, prema šemi FAHML -a, odobreno je 16,5 hiljada kredita u iznosu od 6,6 milijardi rubalja. po prosječnoj stopi od 15% godišnje.

Do 2006. državne garancije su se proširile samo na otkup bankovnih kredita. Inovacije omogućuju agenciji da koristi državne garancije "za stjecanje prava potraživanja za kredite i pozajmice koje banka, druga kreditna institucija ili pravno lice daje građanima ... za kupovinu stambenih zgrada i prostorija i osigurane hipotekom. " Ovo omogućava FAIZhK -u da otkupi hipotekarne kredite i od zadruge za akumulaciju stanova i od potrošačkog društva.

Osim toga, budžetske garancije mogu se koristiti za kupovinu hipotekarnih vrijednosnih papira, otkup i otkup vlastitih obveznica FAIZhK-a, pa čak i za otplatu "kredita i pozajmica koje je podigla agencija".

Prilikom stvaranja agencije za osnovu je uzet američki klasični model hipoteke, pa je regulatorni okvir za hipotekarno kreditiranje u našoj zemlji zasnovan na dvostepenom sistemu. Opća shema za organiziranje rada na izdavanju hipotekarnih obveznica je sljedeća:

1. Izdavatelj formira skup hipoteka.

2. Izdavatelj sastavlja bjanko prijenosnu bilješku o hipotekarnoj obveznici i dostavlja sve dokumente o skupu hipoteka čuvaru dokumentacije radi provjere, ovjere i naknadnog skladištenja tokom cijelog perioda ulaganja. Skrbnik dokumentacije dostavlja zaključak o verifikaciji hipotekarnoj agenciji koja postupa u skladu sa razmatranom shemom ili izdavatelju. Izdavatelj šalje paket dokumenata za izdavanje garancije (popis hipotekarnih kredita koji čine skup; prospekt za izdavanje vrijednosnih papira; mišljenje čuvara dokumentacije za kredite) na razmatranje i odobrenje agenciji za hipotekarne kredite.

3. Agencija provjerava zaprimljene dokumente i, ako ispunjavaju potrebne kriterije, prenosi na sebe pravo potraživanja na hipoteci koja čini fond i izdaje garanciju za izdane vrijednosne papire. Izdavatelj je dužan servisirati bazen, za što agencija s njim zaključuje ugovor o uslugama i izdaje punomoć.

4. Izdavatelj objavljuje prospekt i daje vrijednosne papire. Kada se upišu u registar koji vodi matičar, vlasnički računi se otvaraju s vrijednosnim papirima koji su im pripisani.

5. U toku spajanja, izdavatelj održava hipoteku, koja čini skup, evidentira i kontrolira plaćanja zajmoprimaca, akumulira plaćanja, reformalizira hipoteke, ugovore o hipoteci.

6. Sve uplate hipotekarnih zajmoprimaca prenose se na posebne račune, s kojih se terete u strogo definiranim slučajevima: za plaćanje garancije agencije za hipotekarne kredite, za kompenzaciju usluga sudionika uključenih u shemu te za plaćanje kamata i glavnice na obveznice.

Ova shema emisije obveznica uključuje prijenos potraživanja za hipotekarne kredite od izdavatelja na agenciju za hipotekarne kredite za cijelo vrijeme trajanja pula. Ugovorom se može utvrditi pravo agencije da vrati hipotekarne kredite izdavatelja iz fonda u slučaju nelikvidnosti zajmoprimaca na hipoteci. U isto vrijeme, agencija ovlašćuje izdavatelja da servisira hipotekarne zajmove koji čine bazen na temelju ugovora o zastupanju.

Prenos prava potraživanja neophodan je kako bi se smanjio rizik neplaćanja obveznica u slučaju insolventnosti ili bankrota izdavaoca.

Sekundarno tržište za hipotekarne vrijednosne papire je tržište na kojem se odvija njihov promet. Sekundarno tržište ne povećava cijenu privučenih financijskih sredstava, već stvara mehanizam za njihovu likvidnost i potražnju za hipotekarnim vrijednosnim papirima. Stimulacija transakcija na sekundarnom tržištu za hipotekarne vrijednosne papire uključuje transakcije zajmodavaca, poput izdavanja jemstava zajmoprimcima za dodjeljive kredite i upravljanje povjerenjem potraživanja za hipotekarne kredite.

U Sjedinjenim Državama, tržište vrijednosnih papira osiguranih hipotekom najbrže je rastući segment nacionalnog tržišta dionica. U 2002. godini ukupan obim tržišta hipotekarnih obveznica iznosio je 4,3 biliona dolara. (22% ukupnog obima obveznica u Sjedinjenim Državama), od čega 1,67 triliona dolara. čine hipotekarne hartije od vrijednosti izdate u prethodnoj godini (to je 36,6% ukupne emisije dužničkih obaveza).

Najčešća vrsta hipotekarnih vrijednosnih papira u svijetu su end-to-end hipotekarni certifikati o učešću. Ukupna vrijednost izdanih vrijednosnih papira ove vrste samo u Americi premašuje 2 biliona dolara.

U Italiji i Njemačkoj, tržište hipotekarnih vrijednosnih papira nedavno je zamijenjeno takozvanim bankarskim obveznicama. Država ne učestvuje u ovoj shemi, hipotekarna banka sama izdaje vrijednosne papire i posuđuje zajmoprimca. Sredstva ovih banaka sastoje se od vlastite štednje i hipotekarnih obveznica. Na ovaj način možete brzo izgraditi kapital banke.

Tržište nekretnina. Funkcioniranje primarnog i sekundarnog hipotekarnog tržišta nemoguće je bez tržišta nekretnina na kojem se odvijaju transakcije sa određenim objektima, posebno kupoprodaja nekretnina, čije naknadno zalaganje osigurava daljnje funkcioniranje hipotekarnih tržišta (Slika 3.12).

Pirinač. 3.12. Tržište nekretnina

Razmotrite interakciju primarnog i sekundarnog hipotekarnog tržišta, kao i tržišta nekretnina. Potencijalni zajmoprimac se obraća hipotekarnoj banci za kredit. Klijent ima određene zahtjeve za nekretninu. Na osnovu podataka o prihodima koje je dao zajmoprimac i koje su provjerili zaposlenici banke, vrši se preliminarni izračun maksimalnog raspoloživog iznosa kredita i raspored mjesečnih otplata, te se odabire nekretnina. Ako je banka odlučila dati kredit, tada:

Ugovor o zajmu se zaključuje između banke i zajmoprimca, zatim kupac (zajmoprimac) i prodavac zaključuju ugovor o kupoprodaji nekretnine koji je upisan u RRB;

Ugovor o hipotekarnom kreditiranju zaključuje se između banke i zajmoprimca, koji je takođe registrovan kod SPR;

Zajmoprimac osigurava svoj život, imovinu i vlasništvo.

Stoga zajmodavac stvara primarno tržište vrijednosnih papira. Izdane hipoteke može zadržati u svom portfelju vrijednosnih papira ili ih prenijeti na druge investitore koji stvaraju sekundarno hipotekarno tržište. Kupovinom hipoteka, investitori pružaju bankama dodatni novac za nove kredite. Kompanije na sekundarnom tržištu takođe mogu držati hipoteke u svojim portfeljima za ulaganje ili izdavati hipotekarne vrijednosne papire.

Kupci ovih vrijednosnih papira mogu biti poslovne banke, investicioni i penzijski fondovi, osiguravajuća društva. Istovremeno, izdavalac garantuje vlasnicima takvih hartija od vrijednosti blagovremene mjesečne otplate kamata i glavni dio duga.

Kada banke građanima daju nove kredite osigurane nekretninama, oslanjajući se na finansijska sredstva mobilisana na sekundarnom tržištu, ciklus se ponavlja.

Art. 8 Saveznog zakona Ruske Federacije br. 152. "O hipotekarnim vrijednosnim papirima" od 11. novembra 2003. sa izmjenama i dopunama Federalni zakoni od 29. decembra 2004. br. 193-FZ, od 27. jula 2006. br. 141-FZ.

Član 6 Saveznog zakona Ruske Federacije br. 152. "O hipotekarnim vrijednosnim papirima" od 11. novembra 2003. sa izmjenama i dopunama Federalni zakoni od 29. decembra 2004. br. 193-FZ, od 27. jula 2006. br. 141-FZ.

Prethodno

Razvoj hipotekarnih stambenih subvencija u Rusiji jedan je od glavnih zadataka države. Međutim, kamatna stopa na kolateral je često visoka, zbog čega je mnogim potencijalnim zajmoprimcima nemoguće uzeti kredit. Prema riječima stručnjaka, hipotekarne vrijednosnice - MBS, koje su mehanizam za ulaganje sredstava, pomoći će u ujednačavanju nastale neravnoteže. Vlasnici ovih dokumenata mogu profitirati od promjena cijene nekretnina, uslijed čega su te vrijednosne papire izdate - Centralna banka. Trenutna situacija sugerira da su oni pozicionirani kao najpoželjniji finansijski dokumenti na tržištu kreditiranja i vrijednosnih papira.

Takvi vrijednosni papiri koji sadrže vlasnička prava predstavljaju dužničke vrijednosne papire koji reinvestiraju ulaganja kreditnih i finansijskih institucija u hipotekarne kreditne linije. To se događa na sljedeći način. Bankarska institucija je, na primjer, izdavala kredite za 50 miliona rubalja i odmah izdavala potvrde o imovinskim pravima za isti iznos. Investitor koji stigne imovinsku dokumentaciju vraća iznos koji je banka potrošila, a koji odmah ide kao kreditna linija drugom zajmoprimcu. Nakon što je prodala imovinski certifikat, banka otplaćeni iznos otplaćuje povratnim sredstvima podnosioca prijave.

Ovi finansijski instrumenti postaju sve popularniji jer su podržani nekretninama. Njihova profitabilnost posljedica je rasta vrijednosti nekretnina koje svake godine dobivaju određeni broj postotnih bodova. U posljednjih 10-15 godina rast profitabilnosti dostigao je 400%, što se ne može osigurati drugim finansijskim mehanizmom. Ulaganje u ICB obično se čini dugoročnim - do 20 godina, ali ruski investitori preferiraju kraće periode, maksimalno 5.

Možda je kratkoročni period posljedica nedostatka dobrog zakonodavnog okvira, što se ne može reći o evropskom i američkom finansijskom tržištu. Da, i naše banke imaju dobru financijsku bazu, što utječe na njihovu nespremnost da se bave imovinskim certifikatima.

Karakteristike hipotekarnih vrijednosnih papira

Objavljivanje ovih imovinskih certifikata poprima različite specifičnosti, koje ipak imaju neke karakteristične značajke, kao što su:

  1. U pravilu, vlasnici takvih dokumenata plaćaju sistematska plaćanja. Oni se razlikuju u mjesečnim ili kvartalnim periodima.
  2. Isplate iz imovine združene nakon konsolidacije obično se dijele na dva dijela - kamatu i amortizaciju. Prvi je za korištenje kreditne linije, drugi je za njegovu otplatu. Amortizaciju predstavljaju i dvije planirane varijacije.
  3. Prvi se aktivira postupkom sistematske otplate kreditne linije, što dovodi do potpune otplate prije isteka roka valjanosti. Korporativne obveznice posluju na drugačiji način. Linija se ne otkupljuje do isteka, podržana samo uplatom nominalne vrijednosti obveznice - kuponske stope.
  4. Prijevremena otplata linije posljedica je mogućnosti zajmoprimca da prijevremeno zatvori kredit prodajom nekretnina, što je bila zaloga pri sklapanju ugovora.

Naravno, pored ovoga, certifikati imaju i neke nedostatke, na primjer:

  • nizak nivo tržišnosti;
  • prisutnost rizika produženog dospijeća, što nije pogodno za izračunavanje profitabilnosti.

Među prednostima treba istaknuti odgovarajući nivo pravne zaštite, trajnost i opću dostupnost.

MBS u Rusiji

Domaće tržište je testiralo obveznice koje se razmatraju početkom 2000 -ih, nakon uvođenja zakona koji reguliše hipotekarno kreditiranje. Mnoge poduzetnike privukla je njihova čvrsta pravna zaštita, laka tržišnost. Takvi certifikati su od interesa za investitore koji žele uložiti finansijska sredstva u nekretnine kako bi ostvarili profit u budućnosti.

Hipotekarni krediti dobili su pravnu osnovu i stalno povećavaju broj zajmoprimaca. Praksa potrošačkih subvencija u posljednjih nekoliko godina pokazala se privlačnom za stanovništvo i komercijalne finansijske institucije. Njegov volumen se svake godine značajno povećava. To je posljedica rasta prihoda stanovništva, širenja djelokruga aktivnosti bankarskih institucija.

Osim pojave hipotekarnih certifikata na domaćem tržištu, finansijske institucije su počele izdavati hipotekarne euroobveznice. Odlikuju ih tri tranše, različite po obimu, rejtingu i profitabilnosti. Najstarija od njih ima najveće stope svojstvene ruskim mjenicama. Period cirkulacije dokumenata je najmanje 29 godina.

Glavna svrha pitanja IBC-a je privući dugoročna sredstva na tržište kapitala, koja će se koristiti za kredite stanovništvu. Ovo takođe uključuje subvencije koje su prošle državnu registraciju, imovinske obveznice nekretnina, koje je založila Vneshtorgbank, osigurane od najvećih ruskih agencija za osiguranje.

Odnosi koji nastaju prilikom emisije, prometa vrijednosnih papira, njihovog izdavanja, osim hipotekarnih dokumenata, regulirani su Federalnim zakonom o hipotekarnim vrijednosnim papirima.

Vrste MBS -a

Mnoge centralne banke predstavljene su dokumentima koji su osigurani imovinom, različitim vrijednostima, obveznicama, hipotekama, kreditnim certifikatima.

Hipoteka

Opisani registrirani dokument potvrđuje pravo svog vlasnika da primi ispunjenje obaveze koja je pokrivena garancijom za nekretnine. Hipotekarna funkcija osmišljena je da ubrza promet hipotekarnih nekretnina na temelju prijenosa novčanog dokumenta. Prisustvo ove potvrde dovodi do zaključenja ugovora o hipoteci, pri čemu joj hipotekarni certifikat daje prioritet. Ako se uvjeti transakcije ne podudaraju, sadržaj spomenutog dokumenta omogućit će ne samo njegovu optimizaciju, već i prilagođavanja. U drugim slučajevima, papir se poništava, kao što su:

  • kršenje procedure izdavanja papira;
  • prisutnost postojećeg duplikata ako se original izgubi.

Kopiju možete dobiti samo kod registracijskog tijela ugovora o hipoteci.

Hipotekarne obveznice

Pomenute obveznice imaju stambeno pokriće, prema kojem je ispunjen ugovor emitenta. Pozicionirani su po registrovanim vrijednim dokumentima. Obveznica potvrđuje deponovanje sredstava od strane njenog vlasnika, obavezu izdavaoca da vrati nominalnu vrijednost ove obveznice, prihod u gotovini. U slučaju neispunjavanja ugovora od strane izdavaoca ugovora, njegov vlasnik ima pravo da zadovolji potraživanje za račun pokrića.

Hipotekarne obveznice su:

  • običan;
  • strukturirano.

Prvo pitanje rješavaju hipotekarni zajmodavci, drugo - specijalizirane hipotekarne organizacije odgovorne za provedbu sporazuma o tim dokumentima.

Hipotekarne obveznice se izdaju na dokumentaran način. Globalni certifikat o izdavanju obveznica sadrži njihov naziv, veze o pružanju stambenog pokrića za obaveze izdavaoca. Drugi detalji mogu biti prisutni prema zakonu.

Hipoteka sertifikati

Predstavljaju vrijedni certifikati osigurani imovinom ili hipotekama. Mogu se izdati u obliku potvrda o fiksnom prihodu, ili. Potvrde imaju period prometa, sa fiksnim prihodom - nominalnom cijenom, potvrde o učešću - dio ukupnog iznosa duga nastalog produžavanjem roka kredita ili kombinovanjem prethodno izdanih u jedan. Štaviše, nominalna vrijednost, rok njihove distribucije dokumenata moraju biti isti. Cijena je određena u lokalnoj valuti, uzimajući u obzir inflatorna upozorenja. Obavezni detalji opisanih dokumenata su:

  • izraz hipotekarna potvrda predstavljen je dijelom njegovog naslova;
  • puno ime, lokaciju organa izdavanja;
  • oznaka tipa - registrovani ili na donosioca;
  • broj, serija dokumenta;
  • nominalna vrijednost Centralne banke sa fiksnim prihodom ili dio konsolidiranog duga koji pada na dokument o učešću vezan za datum registracije publikacije;
  • period cirkulacije certifikata, postupak i vrijeme plaćanja;
  • informacije o osiguranju ove emisije vrijednosnih papira;
  • o osiguranju vlasnika certifikata od valutnih i drugih rizika;
  • potpis rukovodioca institucije koja vodi ovo pitanje;
  • prisutnost vlažnog brtvila.

Registrirani dokument mora sadržavati ime, pravnu adresu vlasnika - za korporativne vlasnike, podatke o pasošu - za pojedince.

Slične vrijednosne papire izdaju strukture koje posluju na komercijalnoj osnovi. Od ovih posljednjih se traži da imaju odgovarajuću licencu koja im omogućava upravljanje strukturom investicionih resursa.

MBS prinos

Kategorija prinosa zasniva se na prosječnoj stopi po kojoj se izdaju hipotekarni krediti. Ako kamatna stopa dosegne 15 jedinica, tada profit može varirati od 9 do 10%. Ostatak nadoknađuje troškove posrednika.

Smanjenje stope također dovodi do smanjenja profitabilnosti. Podnositelji zahtjeva imaju pravo refinancirati po nižoj stopi ili otplatiti dug prije roka. Ovo posljednje pretvara se u otkup izdate obveznice, što utječe na smanjenje prihoda štediše.

Kako kupiti MBS

Svi vrijedni imovinski certifikati, hipotekarni dokumenti kupuju se na burzi. Deponent ima pravo da samostalno sastavi račun o prodaji ili preko agenata, povjerenika specijalizovanih organizacija koje vode tržište hipotekarnih vrijednosnih papira.

Investitor, prije svega, treba odlučiti o alatu za ulaganje. Tržište vrijednosnih papira za nekretnine ima dvije međusobno povezane kategorije - rizik i prinos. Međutim, s povećanjem profitabilnosti, povećavaju se i rizične situacije, i obrnuto.

Koncepti u nastavku rangirani su prema opadajućem redoslijedu prinosa i rizika:

  • državne obveznice;
  • bankovni depoziti, depozitni računi, novčane obaveze;
  • korporativne kamatne obveznice;
  • dionice industrijskih preduzeća;
  • izvedene finansijske hartije od vrednosti.

Štediša ima pravo da samostalno upravlja ličnim portfeljem dokumenata ili da ih prenese na profesionalne tržišne partnere. Potonji su izraženi sljedećim atributima upravljanja povjerenjem depozita:

  • zajednički investicioni fond;
  • upravljanje povjerenjem bankarskih organizacija;
  • ugovor o privatnom upravljanju investicionog društva koje ima savjetodavnu licencu.

Zakonodavstvo nameće određena ograničenja tržišnim partnerima, što se ogleda u smanjenju opsega instrumenata. Prijenos imovinskih certifikata, finansijske imovine na upravljanje često se pretvara u okrugle iznose. Uzajamni fondovi naplaćuju svoje usluge do 5% godišnje od neto cijene imovine, bez obzira na postignute rezultate. Finansijske institucije, investicione agencije oduzimaju investitoru do četvrtine primljenog prihoda. Da, i odluke donosi kompanija, ali odgovornost je i dalje na investitoru. Na osnovu gore navedenog možete ostvariti profit ili gubitak. Naravno, samoupravljanje može biti još gore.

Ulagač može sam trgovati vrijednosnim papirima nekretnine, ali nema pravo na samovoljan ulazak na burzu na kojoj se nalaze učesnici u trgovanju. Najbolje rješenje za njega bit će dobar posrednik koji će pomoći pri procjeni sljedećih kriterija:

  • pouzdanost, visoka profesionalnost;
  • dostupnost potrebne licence;
  • članstvo u ruskoj robnoj ili međubankarskoj valuti;
  • visina provizije;
  • dostupnost udaljenog pristupa za klijente.

Savjeti investicijskih kompanija i posredničkih agencija pomoći će početniku investitoru.

Zaključak

Razvoj sfere hipotekarnog kreditiranja navodi štediše da ulažu u stambene kredite. Njihov visok prinos omogućit će vlasniku da u budućnosti prima velike hipotekarne zamjene. Međutim, štediša je dužan odlučiti kome će povjeriti upravljanje obveznicama, pribjeći će uslugama društva od povjerenja ili posrednika na berzi.

Prijavite se za besplatne konsultacije sa našim advokatom kako biste pojasnili mogućnost ulaganja u MBS samo za vas. Slobodno je.

Čekamo vaša pitanja i bit ćemo zahvalni na ocjeni članka i ponovnom objavljivanju.

Učitavanje ...Učitavanje ...