रूसी अभ्यास में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ। रूसी शेयर बाजार पर बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों का उद्देश्य

बंधक समर्थित प्रतिभूतियां (एमबीएस), जिसे अंग्रेजी भाषा के साहित्य में एमबीएस (बंधक समर्थित प्रतिभूतियां) कहा जाता है, एबीएस का एक विशेष मामला है। सबसे सामान्य रूप में, ABS (संपत्ति समर्थित प्रतिभूतियाँ) ऐसी प्रतिभूतियाँ हैं जो उनके मालिकों को संपत्ति के एक निश्चित पूल (सेट) से नकद रसीद प्राप्त करने का अधिकार देती हैं।

एमबीएस के मामले में, संपत्ति अचल संपत्ति प्रतिज्ञाओं द्वारा सुरक्षित बंधक पर दावा है। बंधक मासिक किश्तों में चुकाया जाता है। इस पूल द्वारा समर्थित एमबीएस के मालिकों को इनमें से अधिकांश भुगतान किसी पूर्व निर्धारित योजना के अनुसार प्राप्त होते हैं।

विश्व अभ्यास में, एमबीएस की एक विस्तृत विविधता का उपयोग किया जाता है, जो संपार्श्विक संपत्ति, गारंटी, जोखिम वितरण आदि के प्रकार में भिन्न होता है। संयुक्त राज्य अमेरिका में 70 के दशक की शुरुआत से द्वितीयक बंधक बाजार को एक नया विकास प्राप्त हुआ है, जिसमें बंधक ऋणों को सुरक्षित करने के लिए एक तंत्र का उदय हुआ है, जिसे बंधक ऋणों के पैकेज (पूल) द्वारा सुरक्षित प्रतिभूतियों के मुद्दे के रूप में समझा जाता है। पूल आमतौर पर उसी प्रकार के बंधक ऋण एकत्र करता है जो उधार के संदर्भ में मेल खाते हैं: अवधि, भुगतान योजना, उधारकर्ताओं की श्रेणी, गिरवी रखी गई अचल संपत्ति का प्रकार। प्रतिभूतिकरण के दौरान जारी की गई प्रतिभूतियों को पास-थ्रू प्रतिभूतियां कहा जाता है।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां 11 नवंबर, 2003 को रूसी वित्तीय बाजार में संघीय कानून संख्या 152-एफजेड दिनांक 11.11.2003 "बंधक प्रतिभूतियों पर" (बाद में एमबीएस कानून के रूप में संदर्भित) के बल में प्रवेश के संबंध में दिखाई दीं। कानून दो प्रकार की बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को परिभाषित करता है।

बंधक-समर्थित बांड ऐसे बांड हैं जिनके लिए बंधक-समर्थित बंधक द्वारा दायित्वों की पूर्ति सुरक्षित है। इक्विटी प्रतिभूतियों के रूप में, वे वित्तीय बाजारों के लिए संघीय सेवा के साथ पंजीकरण के अधीन हैं। बांड दस्तावेजी और गैर-दस्तावेजी दोनों रूपों में जारी किए जा सकते हैं। रूसी कानून के अनुसार, पंजीकृत प्रतिभूतियों को केवल अप्रमाणित रूप में जारी किया जा सकता है, जबकि वाहक प्रतिभूतियां विशेष रूप से प्रमाणित रूप में मौजूद हैं, जब तक कि अन्यथा कानून द्वारा प्रदान नहीं किया जाता है। चूंकि बांड ऋण प्रतिभूतियां हैं, इसलिए वे अपने धारक को ऐसे बांडों के बराबर मूल्य और एक निश्चित ब्याज दर प्राप्त करने का अधिकार देते हैं। बंधक कवरेज जारीकर्ता द्वारा सभी बांडधारकों के पक्ष में गिरवी रखा जाता है।

दूसरे प्रकार की बंधक प्रतिभूतियां एक बंधक भागीदारी प्रमाणपत्र है। यह एक पंजीकृत सुरक्षा है, जो बंधक कवरेज के सामान्य स्वामित्व के अधिकार में अपने मालिक के हिस्से को प्रमाणित करती है, साथ ही इसके जारीकर्ता से बंधक कवरेज के उचित ट्रस्ट प्रबंधन, पूर्ति में प्राप्त धन के अधिकार की मांग करने का अधिकार है। दायित्वों का, जिसके लिए दावा बंधक कवरेज का गठन करता है, साथ ही साथ एमबीएस कानून द्वारा प्रदान किए गए अन्य अधिकार।

भागीदारी प्रमाण पत्र की संरचना ट्रस्ट प्रबंधन की रूसी अवधारणा पर आधारित है, जो आम कानून के तहत ट्रस्ट (ट्रस्ट) की अवधारणा के विपरीत, ट्रस्ट में हस्तांतरित संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण को शामिल नहीं करता है। साथ ही भागीदारी प्रमाण पत्र के अधिग्रहण के साथ, उनके मालिक बंधक कवरेज के सामान्य स्वामित्व में एक हिस्सा प्राप्त करते हैं और स्वचालित रूप से जारीकर्ता के साथ एक ट्रस्ट प्रबंधन समझौते में प्रवेश करते हैं जो बंधक कवरेज के ट्रस्टी के रूप में कार्य करता है। प्रबंधक केवल बंधक कवरेज का प्रबंधन करता है, जिसका स्वामित्व संयुक्त रूप से भागीदारी प्रमाणपत्र धारकों के पास होता है। बंधक भागीदारी प्रमाणपत्र पंजीकृत प्रतिभूतियां हैं और केवल गैर-दस्तावेजी रूप में जारी किए जा सकते हैं। भागीदारी का एक बंधक प्रमाणपत्र एक इक्विटी सुरक्षा नहीं है और इसलिए, वित्तीय बाजारों के लिए संघीय सेवा के साथ पंजीकरण के अधीन नहीं है।

इस तथ्य के बावजूद कि ऋण उपकरणों के एक वर्ग के रूप में बंधक बांड और भागीदारी प्रमाण पत्र हाल ही में सामने आए हैं, वे पहले से ही संस्थागत निवेशकों के लिए बहुत रुचि रखते हैं। रूसी बंधक बांड में निवेशक बड़े खिलाड़ी हैं, मुख्य रूप से विदेशी, जो अपने पोर्टफोलियो में बड़ी मात्रा में इश्यू रखना पसंद करते हैं। इसलिए, द्वितीयक बाजार में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की तरलता अभी भी सीमित है।

इसके अलावा, रूसी कानून के अनुसार, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के जारीकर्ता उन आवश्यकताओं के अधीन हैं जो निवेशकों के जोखिम को कम करने और निवेश कवरेज के संबंध में अपने अधिकारों की घोषणा करने की आवश्यकता से निर्धारित होते हैं। रूसी कानून के अनुसार, केवल बंधक एजेंट और क्रेडिट संस्थान ही बंधक-समर्थित बांड जारी कर सकते हैं। एक बंधक एजेंट विशेष रूप से एक संयुक्त स्टॉक कंपनी के रूप में मौजूद हो सकता है। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के जारीकर्ता को बैंक ऑफ रूस के नियमों और सूचना प्रकटीकरण के लिए सख्त आवश्यकताओं का पालन करना चाहिए। पहले, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के जारीकर्ताओं के लिए उच्च पूंजी पर्याप्तता अनुपात (14%) की परिकल्पना की गई थी, लेकिन जून 2007 में बंधक बाजार को प्रोत्साहित करने के लिए इस आवश्यकता को कम करने का निर्णय लिया गया था। अब रूसी संघ का सेंट्रल बैंक मानक को आम तौर पर स्थापित मूल्य पर लाता है: 15 मिलियन से अधिक अधिकृत पूंजी वाले बैंकों के लिए - 10%, बाकी के लिए - 11%।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को एक आवरण द्वारा समर्थित किया जाना चाहिए, जो प्रतिभूतियों के पूरे जीवन के दौरान बांडों के मूल्य का कम से कम 80% होना चाहिए। अन्यथा, धारकों को उन्हें समय से पहले प्रस्ताव में जमा करने का अधिकार है।

इस बीच, ये प्रतिभूतियां निवेशकों के लिए उनकी लाभप्रदता के कारण नहीं, बल्कि उनकी विश्वसनीयता और तरलता के कारण आकर्षक हैं। एमबीएस पर रिटर्न अधिक नहीं होना चाहिए, अन्यथा उधार बाजार में आकर्षित होने वाले संसाधन महंगे होंगे और बंधक ऋण पर दरें अधिक होंगी। लेकिन यह उपकरण उन लोगों के लिए बहुत दिलचस्प है जो अपनी बचत को इस तरह से निवेश करना चाहते हैं जैसे कि एक गारंटीकृत आय प्राप्त हो। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां विशेष रूप से पेंशन फंड, बीमा कंपनियों, म्यूचुअल फंड और रूस में अन्य संभावित निवेशकों के लिए लंबी अवधि के पैसे के साथ दिलचस्प हैं। हालांकि, रूस में इन प्रतिभूतियों ने अभी तक अपने सभी फायदे नहीं दिखाए हैं - बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए रूसी बाजार ने अभी तक ऐसा अवसर प्रदान नहीं किया है, क्योंकि यह विकास के प्रारंभिक चरण में है।

बंधक बांड - एक वित्तीय साधन जो लंबे समय से विदेशों में जाना जाता है - अब रूस में भी आ रहा है। विश्लेषक 2015 के अंत से रूसी संघ में इन प्रतिभूतियों की आसन्न उपस्थिति के बारे में बात कर रहे हैं, हालांकि, अधिक विशिष्ट जानकारी केवल 2016 के वसंत में जारी की गई थी। एजेंसी फॉर हाउसिंग मॉर्गेज लेंडिंग (AHML) के निदेशक के। ज़खारिन, "लेट स्लिप" - उन्होंने Sberbank के साथ व्यापक सहयोग और 50 बिलियन रूबल के बॉन्ड इश्यू की घोषणा की। सहयोग का पैमाना प्रभावशाली है, हालांकि, यह अभी तक स्पष्ट नहीं है कि क्या बांड सेवा के अंतिम उपभोक्ता की मदद करेंगे और यदि हां, तो कैसे।

इसमें लगभग कोई संदेह नहीं है कि नया वित्तीय साधन जल्द ही रूस में उपलब्ध होगा - मई में, पुतिन ने स्टेट काउंसिल की एक बैठक में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के मुद्दे पर काम करने के प्रस्ताव के साथ बात की थी। और कोई भी, जाहिरा तौर पर, डरता नहीं है कि यह एमबीएस था जिसने इतिहास में सबसे बड़े वित्तीय संकट को उकसाया।

बंधक बांड क्या हैं?

दुर्भाग्य से, रूस में प्रतिभूति बाजार विकास के इतने प्रारंभिक चरण में है कि कई रूसियों को सामान्य रूप से बांड के बारे में और बंधक के बारे में और भी अधिक जानकारी नहीं है। इसलिए, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के प्रकारों और सामान्य विशेषताओं पर विचार करने के लिए, सरल शब्दों में, यह स्पष्ट करना महत्वपूर्ण है कि बंधक बांड क्या हैं।

एक बंधक बांड एक ऋण पत्र है जो अचल संपत्ति ऋण में निवेश को पुनर्वित्त करता है।इस उदाहरण का उपयोग करके इस वित्तीय साधन के सार को समझना आसान है।

बैंक XXX ने 5 मिलियन रूबल के लिए अचल संपत्ति के लिए ऋण जारी किया और तुरंत एक सुरक्षा, यानी एक बंधक बांड जारी किया। सुरक्षा को बिक्री के लिए रखा गया है - खरीदार की प्रतीक्षा शुरू होती है। निवेशक एस की घोषणा की जाती है, जो अपनी प्रभावशाली बचत को बनाए रखने के लिए पर्याप्त रूप से स्थिर संपत्ति की तलाश में है, जबकि न्यूनतम जोखिम उठा रहा है। निवेशक एस। बैंक XXX (जारीकर्ता) को 5 मिलियन रूबल स्थानांतरित करता है, बदले में प्रतिष्ठित कागज प्राप्त करता है। बैंक XXX फिर से 5 मिलियन रूबल की राशि जारी करता है, एक और बंधक का वित्तपोषण करता है, और बैंक बांड का भुगतान करना शुरू कर देता है, जो कि निवेशक एस के हाथों में है, बंधक के तहत उधारकर्ता द्वारा लौटाए गए धन के साथ।

नतीजतन, सब कुछ काले रंग में है:

• बैंक - लेन-देन की संख्या बढ़ाता है, जिसका अर्थ है कि इसकी ब्याज आय अधिक है।
• निवेशक - वास्तव में विश्वसनीय संपत्ति में पैसा निवेश करता है और साथ ही धन में उल्लेखनीय वृद्धि पर भरोसा कर सकता है। एमबीएस पर दर परंपरागत रूप से बंधक की तुलना में कम है, इसलिए निवेशकों को आवास की कीमतों में वृद्धि से सबसे अधिक लाभ मिलता है आंकड़े कहते हैं कि पिछले 10-12 वर्षों में, अचल संपत्ति के मूल्य में लगभग 200% की वृद्धि हुई है।
• उधारकर्ता - लेन-देन की संख्या में वृद्धि इस तथ्य की ओर ले जानी चाहिए कि बैंक गिरवी पर दरें कम करेंगे, जो इस समय अत्यधिक दिखती हैं। कोई भी महत्वपूर्ण गिरावट के बारे में बात नहीं कर रहा है - यह भविष्यवाणी की गई है कि ऋणदाता 1.5% तक "फेंक देंगे" - हालांकि, आवास की उच्च लागत को देखते हुए, उधारकर्ताओं की बचत पूर्ण रूप से काफी प्रभावशाली हो सकती है।

यह वही है जो एक बंधक बंधन सरल शब्दों में है, वैज्ञानिक थीसिस नहीं।

प्रत्येक निवेशक को यह समझना चाहिए कि एक बंधक बांड सिर्फ एक प्रकार की बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां हैं। विकल्प भी हैं:

• बंधक- एक सुरक्षा जो एक वित्तीय दायित्व (उधारकर्ता से) के तहत धन प्राप्त करने के धारक के अधिकार की पुष्टि करती है, साथ ही संपत्ति का अधिकार जिसे उधारकर्ता द्वारा संपार्श्विक के रूप में स्थानांतरित किया गया था। बंधक एक पंजीकृत दस्तावेज है और इसमें ऋण समझौते के सभी मुख्य पैरामीटर, साथ ही हस्तांतरण रिकॉर्ड के लिए एक जगह शामिल है - उधारकर्ता की सहमति से, बंधक "मालिक" को बदल सकता है।
• भागीदारी का बंधक प्रमाण पत्र- संपत्ति के अधिग्रहण के लिए ली गई ऋण राशि के हिस्से के रूप में व्यक्त किया गया। तदनुसार, प्रमाण पत्र का धारक उस लाभ के हिस्से का भी हकदार है जो उधार ली गई धनराशि से खरीदी गई संपत्ति का उपयोग देता है।

कानूनी तौर पर, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ रूस में वास्तविक की तुलना में बहुत पहले दिखाई दीं: उन्हें 2003 में वापस शुरू किया गया था, जब फेडरल लॉ नंबर 152 "ऑन मॉर्गेज सिक्योरिटीज" लागू हुआ, जहां यह पहले से ही उल्लेख किया गया था, उदाहरण के लिए, प्रमाणपत्र भागीदारी के बारे में .

रूसी संघ में एमबीएस की विशेषताएं और समस्याएं

रूसी संघ में बंधक बांड के साथ विदेशी अनुभव को अपनाना शायद ही संभव होगा: हमारे देश में, शायद, ऐसा कोई बाजार नहीं है जो विशेषता "स्थिर" के लिए उपयुक्त हो - यह अचल संपत्ति बाजार के लिए बिल्कुल भी उपयुक्त नहीं है। जाने-माने ब्रोकर अल्पारी ए बोड्रोवा के वरिष्ठ विश्लेषक ने नोट किया कि पिछले 14 महीनों में रूसी संघ में आवास की कीमतों में भारी कमी आई है - इस पृष्ठभूमि के खिलाफ, निवेशकों को संदेह होने लगा: क्या एमबीएस वास्तव में ऐसा विश्वसनीय उपकरण है, जैसा कि सिद्धांतकारों का कहना है ? एक जोखिम है कि 2016 में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को निवेशकों के बीच ऐसी लोकप्रियता का आनंद नहीं मिलेगा, जिसकी AHML को उम्मीद थी, जब कीमतें हठपूर्वक ऊपर की ओर "मोती" थीं। रूसी एमबीएस के साथ अस्थिरता पहली समस्या है।

रूस में बंधक बांड की एक और विशेषता उनकी उच्च लागत है - यह स्पष्ट है कि वे निजी निवेशकों के लिए "सस्ती" नहीं होंगे (आम नागरिकों का उल्लेख नहीं करने के लिए)। यह योजना बनाई गई है कि बांड में रुचि एनपीएफ, बीमा कंपनियों और बैंकों द्वारा दिखाई जाएगी - बड़ी मात्रा में मुफ्त फंड वाले संगठन और उन्हें बढ़ाने की ज्वलंत इच्छा। ए। बोड्रोवा के अनुसार, यह पहले निवेशक हैं जो "फोम को स्किम कर सकते हैं" - प्रतिभूतियों से एक प्रभावशाली आय प्राप्त करते हैं, और भविष्य में, जैसे-जैसे एमबीएस फैलता है और बाजार विकसित होता है, उनकी लाभप्रदता का बार कम हो जाएगा।

अंत में, रूसी संघ में बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की संभावनाओं पर संदेह करने वाला अंतिम पहलू कानून की अपूर्णता है। संघीय कानून "बंधक प्रतिभूतियों पर", अफसोस, आवास ऋण बाजार के विकास के लिए एक उच्च-गुणवत्ता वाला विधायी ढांचा नहीं कहा जा सकता है।

हमें "नीचे की रेखा" में क्या मिलता है? बल्कि एक कच्चा विचार - उच्च मूल्य के बांड जारी करने का इरादा, जिसकी भविष्य की उपज में कोई निश्चितता नहीं है। लेकिन इस विचार की सफलता के लिए अभी भी आशा है, क्योंकि एएचएमएल और, विशेष रूप से, के। ज़कारिन एक वित्तीय साधन की कमियों को समझते हैं (जैसा कि वह एक साक्षात्कार में बोलते हैं) और सबसे महत्वाकांक्षी लक्ष्य निर्धारित करते हैं: घरेलू बंधक बांड बनाना निवेश की ओर से बंधक की तुलना में अधिक तरल और आकर्षक संपत्ति। हालांकि, विशेषज्ञों के मुताबिक इन लक्ष्यों को हासिल करने में 10 साल तक का समय लग सकता है।

इस अध्याय को पढ़ने के बाद आप सीखेंगे:

• ? बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ क्या हैं और उनके प्रकार क्या हैं;
• ? कैसे बंधक प्रतिभूति बाजार बंधक बाजार से संबंधित है;
• ? विश्व अभ्यास में बंधक ऋण बाजारों के कौन से मॉडल बने हैं और बंधक प्रतिभूति बाजारों पर उनका क्या प्रभाव है;
• ? रूसी बंधक प्रतिभूति बाजार किस स्तर पर है, इसकी समस्याएं और विकास के रुझान क्या हैं।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की अवधारणा और उनके प्रकार

"बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां" नाम का अर्थ है कि वे गिरवी से जुड़े हैं - अचल संपत्ति संपार्श्विक। "बंधक" शब्द प्राचीन काल (ग्रीस VI सदी ईसा पूर्व) में दिखाई दिया।

बंधक(हाइपोथेका) - कुछ भूमि जोतों द्वारा लेनदार को देनदार की देनदारी को सुरक्षित करना।

रूस में, इन संबंधों को दो कानूनों (नवीनतम संस्करण में) द्वारा नियंत्रित किया जाता है: दिनांक 16 जुलाई, 1998 नंबर 102-FZ "बंधक पर (अचल संपत्ति गिरवी रखना)" और दिनांक 11.11.2003 नंबर 152-FZ "बंधक पर- समर्थित प्रतिभूतियां" (अंतिम संस्करण) (इसके बाद - बंधक प्रतिभूतियों पर कानून)।

बंधक- यह प्रतिज्ञा के रूपों में से एक है, जिसमें गिरवी रखी गई अचल संपत्ति देनदार के कब्जे में रहती है, और लेनदार, यदि बाद वाला अपने दायित्व को पूरा करने में विफल रहता है, तो इस संपत्ति की बिक्री के माध्यम से संतुष्टि प्राप्त करने का अधिकार प्राप्त करता है।

अक्सर, अचल संपत्ति संपार्श्विक बंधक ऋण में उत्पन्न होता है, जब एक बैंक अधिग्रहित अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण जारी करता है, जो संपार्श्विक का विषय बन जाता है। एक बंधक का एक अन्य मामला उधारकर्ता के किसी अन्य उद्देश्य के लिए मौजूदा अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण या ऋण प्राप्त करना है, जरूरी नहीं कि इस अचल संपत्ति से संबंधित हो।

एक बंधक द्वारा सुरक्षित ऋण (ऋण) पर देनदार अपनी संपत्ति का मालिक है और उसका उपयोग करता है, लेकिन वह इसे केवल ऋणदाता (बैंक) की सहमति से ही बेच सकता है (बेच सकता है, गिरवी रख सकता है)। जब देनदार अपने दायित्वों को पूरा करने में असमर्थ होता है, तो संपत्ति नीलामी में बेची जाती है, लेनदार के दावे प्राप्त धन से संतुष्ट होते हैं, और शेष धन देनदार को वापस कर दिया जाता है। इस प्रकार, बंधक देनदार के दायित्वों को सुरक्षित करने के एक तरीके के रूप में कार्य करता है और लेनदार बैंक के जोखिम को कम करता है (चित्र 10.1)। लेनदार की अतिरिक्त सुरक्षा गिरवी रखी गई संपत्ति और देनदार के जीवन और स्वास्थ्य दोनों का बीमा है।

चावल। 10.1.

गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां- एक या अधिक बंधक ऋणों पर देनदारियों द्वारा पुनर्वित्तित ऋण प्रतिभूतियां। ऐसी प्रतिभूतियों पर ब्याज और मूलधन का भुगतान संपार्श्विक के तहत प्राप्त धन से किया जाता है।

अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण जारी करते समय, एक ऋण समझौता तैयार किया जाता है, जो देनदार और लेनदार के बीच संबंध को निर्धारित करता है, ऋण जारी करने और चुकाने की प्रक्रिया, साथ ही प्रतिज्ञा समझौता, जो बंधक के बीच संबंध को निर्धारित करता है और गिरवीदार, प्रतिज्ञा का उपयोग करने की प्रक्रिया, डिफ़ॉल्ट ऋण समझौते के मामले में इसका परिसमापन (बिक्री)।

बंधकएक पंजीकृत सुरक्षा है जो अपने कानूनी मालिक के अधिकारों को एक बंधक द्वारा सुरक्षित मौद्रिक दायित्वों पर प्रदर्शन प्राप्त करने के लिए प्रमाणित करती है, इन दायित्वों के अस्तित्व के अन्य सबूत प्रदान किए बिना और एक बंधक के साथ संपत्ति पर प्रतिज्ञा के अधिकार को प्रदान किए बिना।

उदाहरण के लिए, एक बैंक जो एक बंधक ऋण जारी करता है, एक बंधक (ऋण समझौते के तहत) और गिरवी रखी अचल संपत्ति के गिरवीदार द्वारा सुरक्षित दायित्व के लिए ऋणदाता के रूप में कार्य करता है। एक बंधक के रूप में इस बैंक के अधिकारों को भी एक बंधक द्वारा सुरक्षित किया जा सकता है।

यदि संबंधित समझौतों में लेनदार और गिरवीदार के सभी अधिकारों का उल्लेख किया गया है, तो आपको बंधक की आवश्यकता क्यों है? एक बंधक एक सुरक्षा है जिसे बाजार पर कारोबार किया जा सकता है, इसलिए, यह लेनदार बैंक को हस्तांतरण करने में सक्षम बनाता है, किसी अन्य व्यक्ति को अपने अधिकार सौंपता है, बस इस व्यक्ति को बंधक को स्थानांतरित (बेच) करके।

बंधक के तहत उत्तरदायी व्यक्ति बंधक और गिरवीदार द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत देनदार हैं। वे अक्सर एक ही व्यक्ति होते हैं, लेकिन जरूरी नहीं। बंधक बांड में सभी आवश्यक विवरण होने चाहिए, जिसमें समझौतों के सभी आवश्यक नियम और शर्तें शामिल हैं - क्रेडिट और प्रतिज्ञा समझौते, इसलिए कभी-कभी बंधक एक संपूर्ण "पुस्तक" होता है। चूंकि अचल संपत्ति से संबंधित सभी अधिकार राज्य पंजीकरण के अधीन हैं, इसलिए अपने पहले धारक को बंधक जारी करना उस निकाय द्वारा किया जाता है जिसने बंधक के अधिकारों का ऐसा पंजीकरण किया था। भविष्य में, बंधक का मालिक इसे किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित कर सकता है, जबकि ऐसा लेनदेन एक साधारण लिखित रूप में किया जाता है। किसी अन्य व्यक्ति को एक बंधक के अधिकारों के हस्तांतरण का अर्थ है इस व्यक्ति को उसके द्वारा प्रमाणित सभी अधिकारों का हस्तांतरण, यानी लेनदार के अधिकार और गिरवीदार के अधिकार दोनों।

एम्बेडेड गुण:

• ? कर्तव्य के संबंध को व्यक्त करता है। हालांकि, बंधक के मालिक, ऋण की अदायगी न करने की स्थिति में, गिरवी रखी गई संपत्ति के मूल्य से अपने दावों की संतुष्टि प्राप्त कर सकते हैं, लेकिन स्वयं संपत्ति नहीं;
• ? व्यक्तिगत कागज। बंधक द्वारा प्रमाणित अधिकार उसमें नामित व्यक्ति के हैं;
• ? गैर-उत्सर्जन कागज;
• ? बॉन्ड कागज़। अपने अधिकारों का प्रयोग करते समय, बंधक के मालिक को उस व्यक्ति को बंधक प्रस्तुत करने के लिए बाध्य किया जाता है जिसके संबंध में उसके अनुरोध पर संबंधित अधिकार का प्रयोग किया जाता है, जब तक कि बंधक को गिरवी रखने पर, इसे एक की जमा राशि में स्थानांतरित नहीं किया जाता है। नोटरी;
• ? अत्यावश्यक कागज। इसकी एक विशिष्ट परिपक्वता तिथि है, और यदि दायित्व की राशि किश्तों में देय है - भुगतान की विशिष्ट शर्तें (आवृत्ति);
• ? व्यापार योग्य सुरक्षा (अर्थात बंधक के लिए एक द्वितीयक बाजार हो सकता है);
• ? ब्याज देने वाला कागज। बंधक नाममात्र से अधिक ब्याज के भुगतान के लिए प्रदान करता है, जिसे फिक्स्ड या फ्लोटिंग किया जा सकता है।

बाजार में गिरवी का कारोबार क्यों नहीं किया जाता है? कई कारक इसे रोकते हैं:

• 1) एक बंधक एक दस्तावेज के रूप में तैयार किया जाता है, एक समझौता जिसमें कई पृष्ठ होते हैं और अन्य समझौतों (क्रेडिट, जीवन बीमा, संपत्ति बीमा, खाते, आदि) से संबंधित होते हैं;
• 2) बंधक राशि आमतौर पर बड़े निवेशकों के लिए आकर्षक होने के लिए पर्याप्त नहीं होती है, और छोटे निवेशक अन्य परिसंपत्तियों को पसंद करते हैं जो अधिक समझने योग्य और कम जोखिम वाली होती हैं;
• 3) ब्याज दर जोखिम। एक ऋण पर ब्याज एक बंधक पर आय है, यह निश्चित है, और यदि बाजार में दरों में उतार-चढ़ाव होता है, तो बंधक ब्याज दर जोखिम वहन करेगा;
• 4) संपत्ति के मूल्य के नुकसान का जोखिम। सभी गिरवी अलग-अलग हैं, विभिन्न अचल संपत्ति वस्तुओं के लिए जारी किए गए हैं, जिनके मूल्य में उतार-चढ़ाव हो सकता है और अधिक हो सकता है। यदि अचल संपत्ति की कीमतें गिरती हैं, तो कुछ उधारकर्ता ऋण का भुगतान करने से इनकार कर सकते हैं और गिरवी रखी गई संपत्ति को वापस दे सकते हैं जो कीमत में गिर गई है। इसलिए, एक बंधक का खरीदार ऐसी सुरक्षा खरीदने का जोखिम लेने के लिए अनिच्छुक है;
• 5) क्रेडिट जोखिम। एक बंधक एक उधारकर्ता को जारी किए गए ऋण पर आधारित है। बंधक के खरीदार के लिए इस उधारकर्ता के मामलों की स्थिति, और कभी-कभी स्वयं लेनदार बैंक के लिए, एक अस्पष्ट प्रश्न है। इसलिए, उधारकर्ता की क्रेडिट स्थिति (काम से बर्खास्तगी, आय की कमी) में गिरावट की स्थिति में, ऋण मूलधन और उस पर ब्याज की वापसी एक अप्रत्याशित घटना बन जाती है।

इस प्रकार, एक बंधक का अधिग्रहण एक बहुत ही जोखिम भरा और महंगा उपक्रम है। हालांकि, इसकी परिवर्तनीयता एक निश्चित पोर्टफोलियो बनाकर और इसमें विभिन्न परिसंपत्तियों को मिलाकर वित्तीय उत्पादों को डिजाइन करना संभव बनाती है ताकि लाभप्रदता बनाए रखते हुए समग्र जोखिम को कम किया जा सके। पहली नज़र में ऐसा लगता है कि यह असंभव है, लेकिन अगर हम विवरण देखें, तो:

• ? कई बंधकों के बजाय, इस राशि के लिए एक निश्चित संख्या में मानक प्रतिभूतियां जारी की जा सकती हैं, फिर पैकेज के अधिग्रहण और अनुबंधों की जटिलता के साथ समस्याओं से बचा जा सकता है;
• ? क्रेडिट, ब्याज और संपत्ति के मूल्य के नुकसान का जोखिम जब कई बंधक संयुक्त होते हैं, उदाहरण के लिए, जब एक संपत्ति के मूल्य का पुनर्मूल्यांकन किया जाता है, तो दूसरे को कम करके आंका जा सकता है, और भुगतान से 1000 उधारकर्ताओं में से एक का इनकार नहीं होगा समग्र वित्तीय परिणाम को बहुत प्रभावित करते हैं।

इसलिए, वित्तीय इंजीनियर एक प्रतिभूतिकरण योजना के साथ आए - गैर-व्यापारिक संपत्तियों को विपणन योग्य प्रतिभूतियों में बदलना।

एक सुरक्षा के रूप में बंधक की परक्राम्यता की संपत्ति उन्हें अन्य प्रतिभूतियों - बंधक-समर्थित बांड जारी करने में संपार्श्विक के रूप में उपयोग करने की अनुमति देती है।

बंधक समर्थित बांड- एक बांड, दायित्वों की पूर्ति जिसके तहत बंधक कवरेज की प्रतिज्ञा द्वारा पूर्ण या आंशिक रूप से सुरक्षित है।

एक अलग प्रकार के ऐसे बांड हैं बंधक समर्थित आवास बांड- बंधक-समर्थित बांड, जिसमें केवल आवासीय परिसर के बंधक द्वारा सुरक्षित दावे के अधिकार शामिल हैं।

बंधक-समर्थित बांडों को केवल एक विशिष्ट संपार्श्विक के साथ संपार्श्विक बांड के रूप में देखा जा सकता है।

ये बांड बंधक ऋणों को पुनर्वित्त करने के उद्देश्य से जारी किए जाते हैं। एक बंधक ऋण देने वाला बैंक बंधक (बंधक कवरेज) का एक पूल जमा करता है, जिसके लिए उसे जारी किए गए ऋणों को चुकाने के लिए नियमित भुगतान प्राप्त होता है। बैंक अपनी ओर से बंधक के इस पूल के तहत बांड जारी कर सकता है, मूल ऋण की चुकौती जिस पर और ब्याज का भुगतान बंधक से प्राप्त आय की कीमत पर किया जाएगा। बैंक बंधक के पूल को किसी अन्य व्यक्ति (बंधक एजेंसी) को भी हस्तांतरित कर सकता है, जो अपनी ओर से बांड जारी करेगा।

बंधक ऋणों को पुनर्वित्त करने के लिए एक समान योजना का व्यापक रूप से संयुक्त राज्य अमेरिका में उपयोग किया जाता है, जहां पहले से ही 30 के दशक में। XX सदी बंधक ऋण के लिए राज्य समर्थन की एक प्रणाली बनने लगती है, और बंधक एजेंसियों सहित विशेष संगठन बनाए जा रहे हैं। संयुक्त राज्य अमेरिका में, बंधक बाजार एक अच्छी तरह से विकसित बंधक बांड बाजार के आधार पर संचालित होता है, जो बंधक बैंकों को पुनर्वित्त प्रदान करता है।

रूस में, बंधक कवरेज की संरचना कानून द्वारा नियंत्रित होती है।

बंधक कवरेजकेवल ऋण की मूल राशि की वापसी के लिए एक बंधक द्वारा सुरक्षित दावे और (या) ऋण समझौतों और ऋण समझौतों के तहत ब्याज के भुगतान के लिए, और (या) प्रमाणित करने वाले बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र शामिल हो सकते हैं एक अन्य बंधक कवरेज के सामान्य स्वामित्व के अधिकार में उनके मालिकों का हिस्सा, रूसी संघ की मुद्रा या विदेशी मुद्रा में नकद, साथ ही साथ सरकारी प्रतिभूतियों और कानून द्वारा निर्धारित मामलों में अचल संपत्ति।

दूसरे शब्दों में, रूस में बंधक कवरेज में निम्न शामिल हो सकते हैं:

• 1) बंधक से;
• 2) बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र;
• 3) सरकारी प्रतिभूतियां;
• 4) नकद।

अचल संपत्ति केवल विशेष मामलों में और एक निश्चित अवधि के लिए बंधक कवरेज का हिस्सा हो सकती है।

मॉर्गेज कवरेज को म्यूचुअल इनवेस्टमेंट फंड के एक तरह के एनालॉग के रूप में देखा जा सकता है, जिसके सदस्यों के पास एक सिक्योरिटी होती है जो मॉर्गेज कवरेज के "इक्विटी धारकों" के रूप में उनके अधिकारों को प्रमाणित करती है।

भागीदारी का बंधक प्रमाण पत्र- एक पंजीकृत सुरक्षा, बंधक कवरेज के सामान्य स्वामित्व के अधिकार में अपने मालिक के हिस्से को प्रमाणित करना, इसके जारीकर्ता से मांग करने का अधिकार, बंधक कवरेज का उचित ट्रस्ट प्रबंधन, दायित्वों की पूर्ति में प्राप्त धन प्राप्त करने का अधिकार, वे दावे जिनके लिए बंधक कवरेज का गठन होता है।

बंधक कवरेज ट्रस्ट में है, जिसे प्रबंधन कंपनी या बैंक द्वारा किया जाता है।

बंधक-समर्थित बांड बांड, प्रतिभूतियां हैं, जिनके मुद्दे में "साधारण" बांड की तुलना में विशेषताएं हैं, विशेष रूप से, केवल बंधक एजेंट और क्रेडिट संगठन ही बंधक-समर्थित बांड के जारीकर्ता हो सकते हैं।

बंधक एजेंट- एक संयुक्त स्टॉक कंपनी है, जिसकी गतिविधि का एकमात्र विषय केवल एक बंधक द्वारा सुरक्षित ऋण (उधार), और (या) बंधक के लिए दावों का अधिग्रहण हो सकता है।

ऐसा करने के लिए, बंधक एजेंट उधार ले सकता है, जिसमें बंधक-समर्थित बांड जारी करना शामिल है। एक बंधक एजेंट के पास एक कर्मचारी नहीं हो सकता है, एक बंधक एजेंट के एकमात्र कार्यकारी निकाय की शक्तियां एक वाणिज्यिक संगठन को हस्तांतरित की जानी चाहिए, लेखांकन भी एक विशेष संगठन को हस्तांतरित किया जाता है। बंधक एजेंट के चार्टर में कोई बदलाव की अनुमति नहीं है। प्रस्तावित बंधक-समर्थित बांड के सभी मुद्दों के मोचन के बाद, बंधक एजेंट का परिसमापन किया जाता है।

रूस में बंधक-समर्थित बॉन्ड का मुख्य जारीकर्ता हाउसिंग मॉर्गेज लेंडिंग एजेंसी है, जिसने इस उद्देश्य के लिए कई विशेष संयुक्त स्टॉक कंपनियों - बंधक एजेंटों की स्थापना की है, लेकिन रूस में बंधक बांड बाजार अभी भी अपने विकास की शुरुआत में है। .

• गैलानोव वी। ए।, बसोवा ए। आई। सिक्योरिटीज मार्केट। एम।, 2006।
• बंधक पर कानून के अनुच्छेद 17 (रियल एस्टेट की प्रतिज्ञा)।

३.३. गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां

तीन दशकों से, बंधक ऋण अमेरिकी प्रतिभूति बाजार का एक अभिन्न अंग रहा है। इस समय के दौरान, बंधक ऋण पर आधारित विभिन्न योजनाएं, रूप और प्रकार की प्रतिभूतियां दिखाई दीं। हालांकि, पहली और सरल योजना (तथाकथित पास-थ्रू) सबसे लोकप्रिय में से एक है। इसे मुख्य रूप से दो सरकारी एजेंसियों (FNMA और GNMA) और एक अर्ध-सरकारी एजेंसी (FHLMC) के माध्यम से कार्यान्वित किया जाता है।

बंधक बाजारतीन मुख्य तत्व होते हैं: बंधक बाजार (प्राथमिक बंधक बाजार), बंधक प्रतिभूति बाजार (द्वितीयक बंधक बाजार, जिसे प्राथमिक और माध्यमिक में भी विभाजित किया जाता है) और अचल संपत्ति बाजार।

बंधक बाजार(प्राथमिक बंधक बाजार) ऋणदाता और उधारकर्ता की गतिविधि के क्षेत्र को कवर करता है, जिसके बीच, बंधक ऋण समझौते के अनुसार, दायित्व उत्पन्न होते हैं। प्राथमिक बाजार सहभागी नागरिक और बंधक बैंक, बंधक कंपनियां और अन्य संस्थान हैं जो अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित नागरिकों को ऋण प्रदान करते हैं (चित्र। 3.9)। यदि ऋणदाता एक बैंक है, तो उसके लिए ऋण संसाधनों के नवीनीकरण की संभावना महत्वपूर्ण है, जिसे वह नियमित उधारकर्ताओं को नए दीर्घकालिक बंधक ऋण के रूप में जारी कर सकता है (इस समस्या को हल करने के लिए, एक द्वितीयक बंधक बाजार का आयोजन किया जाता है)।

चावल। 3.9बंधक बाजार

प्राथमिक बंधक बाजार गिरवी रखने वालों (ऋणदाताओं) और गिरवी रखने वालों (उधारकर्ताओं) की गतिविधियों के पूरे सेट को कवर करता है।

बाजार में गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां(द्वितीयक बंधक बाजार), बंधक की बिक्री प्रदान किए गए बंधक ऋण पर की जाती है। एक बंधक अचल संपत्ति के एक बंधक (प्रतिज्ञा) पर एक कानूनी दस्तावेज है, जो एक ऋण (ऋण) के तहत दायित्वों के लिए सुरक्षा के रूप में अचल संपत्ति वस्तु की वापसी को प्रमाणित करता है।

पहली बार, बाजार पर एक स्वतंत्र रूप से व्यापार योग्य सुरक्षा के रूप में एक बंधक की अवधारणा 1998 के संघीय कानून "ऑन मॉर्गेज (रियल एस्टेट प्रतिज्ञा)" दिनांक 16 जुलाई, 1998, नंबर 102-FZ में दिखाई दी। बंधक को अगला स्थानांतरण शिलालेख बनाकर स्थानांतरित किया जाता है (केवल स्थानांतरण के बाद के राज्य पंजीकरण की आवश्यकता होती है), जो प्रश्न में कानूनी संबंधों के तहत अधिकारों के हस्तांतरण को सरल बनाता है। एक बंधक की सुविधा यह है कि यह स्वयं एक प्रतिज्ञा का विषय हो सकता है। फिर भी, रूस में बंधक बाजार अभी तक विकसित नहीं हुआ है।

शेयर बाजार सहभागियों के लिए विशेष रुचि के हैं गिरवी रखने की रेखा पत्रतथा भागीदारी के बंधक प्रमाण पत्र।इन प्रतिभूतियों में परिभाषाएं, संचलन के नियम और निवेशकों की श्रेणियां 29 अक्टूबर, 2003 नंबर 152-FZ के संघीय कानून "ऑन मॉर्गेज सिक्योरिटीज" द्वारा स्थापित की गई हैं।

बंधक समर्थित बांड -एक बांड, दायित्वों की पूर्ति जिसके तहत बंधक कवरेज की प्रतिज्ञा द्वारा सुरक्षित है। भागीदारी का बंधक प्रमाण पत्र -एक पंजीकृत सुरक्षा, बंधक कवरेज के सामान्य स्वामित्व के अधिकार में अपने मालिक के हिस्से को प्रमाणित करना, इसके जारीकर्ता से मांग करने का अधिकार बंधक कवरेज का उचित विश्वास प्रबंधन, दायित्वों की पूर्ति में प्राप्त धन प्राप्त करने का अधिकार, ऐसे दावे जिनके लिए बंधक कवरेज, साथ ही इस संघीय कानून द्वारा प्रदान किए गए अन्य अधिकार शामिल हैं।

भागीदारी का प्रमाण पत्र हमारे बाजार के लिए एक नया पेपर है, जिसका अर्थ है एक अधिक जटिल वित्तीय तंत्र। सुरक्षा के प्रत्येक खरीदार के पास संपत्ति के सामान्य स्वामित्व में एक हिस्सा होता है जो प्रमाणपत्रों के "कवर" का गठन करता है। प्रमाणपत्र का स्वामी, जैसा कि वह था, बंधक ऋण का स्वामी है और साथ ही इस संपत्ति के लिए एक ट्रस्ट प्रबंधन समझौते के तहत एक संस्थापक और लाभार्थी के रूप में कार्य करता है। वह लगभग सभी धन प्राप्त करता है जो उधारकर्ता ऋण पर भुगतान करता है (प्रबंधक का शुल्क घटाकर)।

बंधक एजेंट -एक विशेष वाणिज्यिक संगठन, जिसकी गतिविधि का अनन्य विषय एक बंधक द्वारा सुरक्षित क्रेडिट (ऋण) के दावों का अधिग्रहण है, और (या) बंधक, और जिसे इस संघीय कानून के अनुसार, बंधक जारी करने का अधिकार दिया गया है -समर्थित बांड।

एक बंधक एजेंट की गतिविधि का विषय केवल एक बंधक द्वारा सुरक्षित ऋण (उधार) के दावों का अधिग्रहण हो सकता है, और (या) बंधक, जिसे एक बिक्री और खरीद समझौते, विनिमय के आधार पर एक बंधक एजेंट द्वारा प्राप्त किया जा सकता है। , असाइनमेंट (दावे का असाइनमेंट), इस संपत्ति के अलगाव पर अन्य लेनदेन, जिसमें इस संपत्ति के साथ बंधक एजेंट की अधिकृत पूंजी (शेयरों) के भुगतान से संबंधित है, साथ ही सार्वभौमिक उत्तराधिकार के परिणामस्वरूप।

एक बंधक एजेंट के पास नागरिक अधिकार होते हैं और इन गतिविधियों के कार्यान्वयन के लिए आवश्यक नागरिक दायित्वों को वहन करते हैं, जो केवल एक संयुक्त स्टॉक कंपनी के रूप में एक बंधक एजेंट द्वारा किया जा सकता है। एक बंधक एजेंट के चार्टर को संघीय कानून के अनुसार गतिविधि के विषय और उद्देश्य को परिभाषित करना चाहिए। गतिविधि के विषय या उद्देश्य में परिवर्तन और (या) परिवर्धन से संबंधित चार्टर में परिवर्तन और (या) परिवर्धन की अनुमति नहीं है।

रूसी में बंधक एजेंट के पूर्ण कॉर्पोरेट नाम में "विशेष बंधक संगठन" या "बंधक एजेंट" शब्द होना चाहिए।

एक बंधक एजेंट के पास एक कर्मचारी नहीं हो सकता है। बंधक एजेंट के एकमात्र कार्यकारी निकाय की शक्तियों को एक वाणिज्यिक संगठन को हस्तांतरित किया जाना चाहिए जो उस बंधक एजेंट के लेखांकन रिकॉर्ड नहीं रख सकता है। लेखांकन को एक विशेष संगठन में स्थानांतरित किया जाना चाहिए जो इस बंधक एजेंट के एकमात्र कार्यकारी निकाय की शक्तियों का प्रयोग नहीं कर सकता है।

बंधक कवरेज केवल ऋण की मूल राशि के पुनर्भुगतान के लिए एक बंधक द्वारा सुरक्षित किए गए दावे और ऋण समझौतों और ऋण समझौतों के तहत ब्याज के भुगतान के लिए हो सकता है, जिसमें बंधक द्वारा प्रमाणित, और (या) उनके हिस्से को प्रमाणित करने वाले बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र शामिल हैं। अन्य बंधक कवरेज, रूसी संघ या विदेशी मुद्रा की मुद्रा में नकद, साथ ही सरकारी प्रतिभूतियों और अचल संपत्ति के सामान्य स्वामित्व में मालिक।

एक बंधक द्वारा सुरक्षित देनदारियों के दावों को केवल बंधक कवरेज में शामिल किया जा सकता है यदि वे निम्नलिखित शर्तों को पूरा करते हैं:

प्रत्येक समझौते या बंधक के तहत ऋण की मूल राशि अचल संपत्ति के बाजार मूल्य (एक स्वतंत्र मूल्यांकक द्वारा निर्धारित) के 70% से अधिक नहीं होनी चाहिए जो कि बंधक का विषय है;

गिरवी समझौते में गिरवी रखी गई अचल संपत्ति के गिरवीकर्ता द्वारा प्रतिस्थापन या अलगाव की संभावना का प्रावधान नहीं होना चाहिए जो कि गिरवीदार की सहमति के बिना बंधक का विषय है;

अचल संपत्ति को संबंधित दायित्व के प्रदर्शन को सुरक्षित करने के लिए दायित्व की पूरी अवधि के दौरान लेनदार को नुकसान या क्षति के जोखिम के खिलाफ बीमा किया जाना चाहिए। इस मामले में, बीमित राशि बंधक द्वारा सुरक्षित किए गए दावे की राशि से कम नहीं होनी चाहिए;

यदि देनदार एक व्यक्ति है, तो दायित्व की पूरी अवधि के लिए उसके जीवन और स्वास्थ्य का बीमा किया जाना चाहिए। इस मामले में, बीमित राशि बंधक द्वारा सुरक्षित दावे की राशि से कम नहीं होनी चाहिए;

ऋण समझौते का विषय केवल नकद होना चाहिए। ऋण की मूल राशि वापस करने के लिए देनदार का दायित्व और साथ ही समय-समय पर भुगतान (पहले 12 महीनों को छोड़कर) में उस पर ब्याज का भुगतान कम से कम 50% दायित्वों के लिए प्रदान किया जाना चाहिए, के लिए दावा जो बंधक कवर का गठन करते हैं।

बंधक कवरेज अन्य दायित्वों को सुरक्षित करने के लिए गिरवी रखे गए बंधक के दावों का गठन नहीं करना चाहिए।

बाद के बंधक द्वारा सुरक्षित दावे केवल बंधक कवरेज का गठन कर सकते हैं बशर्ते कि पूर्व बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व की मूल राशि और बाद के बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत ऋण की मूल राशि कुल मिलाकर 70% से अधिक न हो। अचल संपत्ति का बाजार मूल्य (एक स्वतंत्र मूल्यांकक द्वारा निर्धारित)। संपत्ति जो एक बंधक का विषय है।

एक अचल संपत्ति वस्तु की प्रतिज्ञा द्वारा सुरक्षित दावों का हिस्सा, जिसका निर्माण पूरा नहीं हुआ है, बंधक कवरेज की राशि के 10% से अधिक नहीं होना चाहिए। बंधक कवरेज की राशि दावों की राशि, धन की राशि और अन्य संपत्ति के मूल्य को जोड़कर निर्धारित की जाती है जो बंधक कवरेज को बनाते हैं, और प्रतिभूति बाजार के लिए संघीय कार्यकारी निकाय द्वारा निर्धारित तरीके से निर्धारित किया जाता है।

समान दायित्वों के दावों सहित एक ही संपत्ति, केवल एक बंधक कवरेज का हिस्सा हो सकती है। बंधक भागीदारी प्रमाणपत्र बंधक कवरेज का हिस्सा नहीं हो सकते हैं जिसके लिए वे सामान्य स्वामित्व में एक हिस्सा प्रमाणित करते हैं।

बंधक-समर्थित दायित्व के लिए दावा जो कि बंधक कवरेज का हिस्सा है, की पुष्टि की जानी चाहिए:

यूनिफाइड स्टेट रजिस्टर ऑफ राइट्स टू रियल एस्टेट और इसके साथ लेनदेन से एक उद्धरण;

एक बंधक समझौता, जिस पर एक विशेष पंजीकरण शिलालेख बनाया जाता है, रूसी संघ के कानून के अनुसार राज्य पंजीकरण को प्रमाणित करता है, या इसकी नोटरीकृत प्रति;

क्रेडिट समझौता या ऋण समझौता, जिसके आधार पर बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व उत्पन्न हुआ, या समझौते की नोटरीकृत प्रति;

सभी अनुलग्नकों के साथ एक बंधक बांड, यदि एक बंधक बांड की तैयारी और जारी करना था, या इसकी नोटरीकृत प्रति;

लेन-देन की सामग्री को व्यक्त करने वाला एक दस्तावेज, जिसके तहत लेनदार और गिरवीदार के अधिकारों को बंधक द्वारा सुरक्षित दायित्व के तहत स्थानांतरित किया गया था, और जिस पर एक विशेष पंजीकरण शिलालेख बनाया गया था, जो कानून के अनुसार राज्य पंजीकरण को प्रमाणित करता है, या इसकी नोटरीकृत प्रति।

दावों और अन्य संपत्ति के लिए लेखांकन जो बंधक कवरेज बनाते हैं, बंधक कवरेज के एक रजिस्टर को बनाए रखते हुए किया जाता है, जो दर्शाता है:

दावे की राशि (आकार) (ऋण की मूल राशि और ब्याज की राशि सहित) या संपत्ति का मूल्य;

नाम और विवरण उस संपत्ति की पहचान करने के लिए पर्याप्त है जो बंधक कवरेज का गठन करती है, और (या) वह संपत्ति जिस पर दायित्व की पूर्ति को सुरक्षित करने के लिए बंधक स्थापित किया गया है, जिसकी आवश्यकता बंधक कवरेज का गठन करती है। यदि ऐसी संपत्ति एक आवास है, तो उसके स्थान के बारे में जानकारी में आवास (आवास गृह, अपार्टमेंट) की संख्या का संकेत नहीं दिया गया है;

संपत्ति का बाजार मूल्य (मौद्रिक मूल्य) जिस पर बंधक स्थापित किया गया है;

दावे की राशि के भुगतान की समय सीमा या, यदि यह राशि किश्तों में देय है, तो संबंधित भुगतानों का समय (आवृत्ति) और उनमें से प्रत्येक की राशि, या इन शर्तों और भुगतानों की मात्रा निर्धारित करने की अनुमति देने वाली शर्तें ( ऋण चुकौती योजना);

दायित्व की पूर्ति की डिग्री, जिसके लिए आवश्यकता बंधक कवरेज का गठन करती है;

प्रतिभूति बाजार के लिए संघीय कार्यकारी निकाय द्वारा स्थापित अन्य जानकारी।

बंधक कवरेज रजिस्टर में संबंधित प्रविष्टि किए जाने के क्षण से दावों या अन्य संपत्ति को बंधक कवरेज में शामिल माना जाता है। एक इलेक्ट्रॉनिक डेटाबेस का उपयोग करते हुए, विशेष रूप से, एक बंधक कवरेज रजिस्ट्री को बनाए रखा जाना चाहिए।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के मुद्दे से संबंधित अवधारणाओं के उपयोग को प्रतिबंधित करना।"इस संघीय कानून के अनुसार बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को जारी करने के हकदार व्यक्तियों के अपवाद के साथ, किसी भी व्यक्ति को" बंधक-समर्थित बांड "," बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र "और" शब्दों का उपयोग करके धन और अन्य संपत्ति जुटाने का अधिकार नहीं होगा। बंधक कवरेज " , और इसके नाम पर "विशेष बंधक संगठन" या "बंधक एजेंट" शब्दों को किसी भी संयोजन में उपयोग करने का कोई अधिकार नहीं है।

बंधक-समर्थित बांड जारी करनाकेवल बंधक एजेंटों और क्रेडिट संस्थानों द्वारा किया जा सकता है।

बंधक-समर्थित बांड 22 अप्रैल, 1996 को "प्रतिभूति बाजार पर" (बाद में - संघीय कानून "प्रतिभूति बाजार पर") संघीय कानून संख्या 39-एफजेड द्वारा प्रदान किए गए रूपों में से एक में जारी किए जाते हैं। दस्तावेजी रूप में, बांड प्रमाणपत्र की अनिवार्य आवश्यकता बंधक-समर्थित बांड धारकों को आय का भुगतान करने की प्रक्रिया और शर्तों के साथ-साथ ऐसे बांडों के मोचन के लिए प्रक्रिया और शर्तों का संकेत है (अनुच्छेद 9)।

बंधक समर्थित बांड मालिकों के अधिकार को सुनिश्चित करना चाहिएउनके सममूल्य का एक निश्चित प्रतिशत प्राप्त करने के लिए। बंधक-समर्थित बांडों पर ब्याज का भुगतान वर्ष में कम से कम एक बार किया जाता है (अनुच्छेद 10)।

बांड जारी करने के निर्णय को परिभाषित करना चाहिए परिपक्वता तिथि(आंशिक चुकौती) और लागत(इसे निर्धारित करने की प्रक्रिया), देय परिपक्वता पर प्रत्येक बांड के लिए(आंशिक चुकौती)।

रूसी संघ के सेंट्रल बैंक को 10 जुलाई, 2002 के संघीय कानून संख्या 86-एफजेड द्वारा निर्धारित बंधक-समर्थित बांड, गणना नियम और निम्नलिखित अनिवार्य अनुपातों के मूल्यों को जारी करने वाले क्रेडिट संस्थानों के लिए स्थापित करने का अधिकार है। "रूसी संघ के केंद्रीय बैंक (रूस के बैंक) पर": पर्याप्तता अनुपात स्वयं के धन (पूंजी); चलनिधि मानक; ब्याज दर और विदेशी मुद्रा जोखिम का आकार। इसके अलावा, यह ऐसे संगठनों के लिए अन्य संघीय कानूनों द्वारा स्थापित आवश्यकताओं के अतिरिक्त उनकी गतिविधियों के बारे में जानकारी का खुलासा करने के लिए आवश्यकताओं को स्थापित करता है।

रूसी संघ के कानून द्वारा स्थापित प्रक्रिया के अनुसार मान्यता प्राप्त रेटिंग एजेंसी द्वारा बंधक-समर्थित बांड का मूल्यांकन करते समय, बांड जारीकर्ता इस तरह के मूल्यांकन के बारे में खुलासा करने और जानकारी प्रदान करने के लिए बाध्य है।

बंधक भागीदारी प्रमाणपत्रों और उनके बंधक कवरेज के ट्रस्ट प्रबंधन के कार्यान्वयन पर प्रसारित या प्रकाशित जानकारी में शामिल होना चाहिए:

बंधक प्रबंधक का पूर्ण या संक्षिप्त व्यावसायिक नाम; बंधक कवरेज के सामान्य स्वामित्व में अपने मालिकों के हिस्से को प्रमाणित करने वाले बंधक भागीदारी प्रमाणपत्रों की पहचान करने वाला व्यक्तिगत पदनाम; बंधक कवरेज के ट्रस्ट प्रबंधन के लिए नियमों के पंजीकरण की संख्या और तारीख, साथ ही बंधक कवरेज के प्रबंधक को लाइसेंस जारी करने की संख्या और तारीख;

स्थानों के बारे में जानकारी (पते और (या) फोन नंबर का संकेत), जहां प्रमाण पत्र प्राप्त करने से पहले, आप खुद को बंधक कवरेज के ट्रस्ट प्रबंधन के नियमों, बंधक कवरेज के रजिस्टर, साथ ही इसके द्वारा प्रदान किए गए अन्य दस्तावेजों से परिचित कर सकते हैं। बाजार के मूल्यवान कागजात के लिए संघीय कार्यकारी निकाय के संघीय कानून और नियामक कानूनी कार्य;

प्रावधान है कि प्रमाण पत्र की लागत बढ़ और घट सकती है, कि राज्य इन प्रमाणपत्रों में निवेश पर वापसी की गारंटी नहीं देता है, साथ ही जानकारी है कि बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र खरीदने से पहले, आपको बंधक कवरेज के ट्रस्ट प्रबंधन के नियमों को ध्यान से पढ़ना चाहिए।

बांड जारीकर्ता और बंधक कवर प्रबंधक बंधक समर्थित प्रतिभूतियों के मुद्दे पर प्रसारित या प्रकाशित जानकारी की सामग्री और रूप के लिए जिम्मेदार हैं, उनके बंधक कवरेज, जिसमें गलत, अधूरी या भ्रामक जानकारी के प्रसार या प्रकाशन के लिए, साथ ही साथ इसके असामयिक प्रसार या प्रकाशन के लिए। जानकारी में शामिल नहीं होना चाहिए:

अनुचित, अविश्वसनीय, अनैतिक, जानबूझकर झूठी, छिपी, भ्रामक जानकारी;

ऐसी जानकारी जिसमें दस्तावेजी साक्ष्य नहीं हैं;

जानकारी सीधे गिरवी समर्थित प्रतिभूतियों के मुद्दे और उनके बंधक कवरेज से संबंधित नहीं है;

एक वाणिज्यिक संगठन, एक उपयुक्त लाइसेंस प्राप्त करने से पहले, वितरण या प्रकाशन के लिए एक बंधक कवर प्रबंधक के रूप में अपनी गतिविधियों के बारे में जानकारी प्रदान करने का हकदार नहीं है।

बांड जारीकर्ता सभी इच्छुक पार्टियों को बंधक कवरेज के रजिस्टर में निहित जानकारी के साथ खुद को परिचित करने का अवसर प्रदान करने के साथ-साथ रजिस्टर की प्रतियां या उससे उद्धरण प्राप्त करने के लिए बाध्य है। उसे संघीय कानून "प्रतिभूति बाजार पर", रूसी संघ के अन्य संघीय कानूनों और विनियमों और बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र जारी करने से पहले बंधक कवरेज के ट्रस्ट प्रबंधन के नियमों के अनुसार ऐसे बांडों के मुद्दे पर जानकारी प्रकाशित करनी चाहिए। और बंधक कवरेज के ट्रस्ट प्रबंधन के नियमों में परिवर्तन और परिवर्धन के पंजीकरण की अधिसूचना।

प्रतिभूति बाजार के लिए संघीय कार्यकारी निकाय के नियामक कानूनी कृत्यों की आवश्यकताओं के अनुसार, निम्नलिखित प्रकाशन के अधीन हैं:

संपत्ति की बैलेंस शीट जो बंधक कवर, बैलेंस शीट और बंधक कवर प्रबंधक की आय विवरण बनाती है;

दायित्वों की पूर्ति पर रिपोर्ट, जिन दावों के लिए बंधक कवरेज का गठन होता है, प्रबंधक के पारिश्रमिक पर जानकारी और संपत्ति की कीमत पर प्रतिपूर्ति की जाने वाली खर्च जो कि बंधक कवरेज का गठन करती है;

इस संघीय कानून के अनुसार अन्य दस्तावेज;

बंधक कवरेज ट्रस्ट समझौते के तहत अधिकारों और दायित्वों को किसी अन्य व्यक्ति को हस्तांतरित करने के निर्णय के बारे में जानकारी जिसे बंधक भागीदारी प्रमाण पत्र जारी करने का अधिकार है।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को जारी करने का राज्य विनियमन, बंधक एजेंटों और बंधक कवरेज के प्रबंधकों की गतिविधियों के साथ-साथ उनकी गतिविधियों पर राज्य नियंत्रण प्रतिभूति बाजार के लिए संघीय कार्यकारी निकाय और केंद्रीय बैंक के अनुसार किया जाएगा। रूसी संघ का कानून।

द्वितीयक बंधक बाजार में(अंजीर। 3.10) बंधक प्रणाली के कुल ऋण पोर्टफोलियो का गठन बंधक (बंधक) पर दायित्वों और समझौतों के तहत अवैयक्तिक प्रतिभूतियों में अधिकारों के परिवर्तन और दीर्घकालिक निवेशकों के बीच उनके प्लेसमेंट के कारण होता है। बंधक को पहले से ही एक बंधक के रूप में माना जाता है, संपत्ति के लिए गिरवीदार के अधिकारों को प्रमाणित करता है, और बाजार में स्वतंत्र रूप से परिचालित किया जाता है।

चावल। 3.10बंधक समर्थित प्रतिभूति बाजार

द्वितीयक बंधक बाजार प्राथमिक बंधक बाजार में उधारकर्ताओं और उधारदाताओं के बीच की कड़ी है, जो धन के संचय को सुनिश्चित करता है और वित्तीय प्रवाह को बंधक ऋणों के लिए निर्देशित करता है। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए बंधक बाजार में संचलन की कानूनी स्थिति प्राप्त करने के लिए, उन्हें निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना होगा:

परिवर्तनीयता (अचल संपत्ति बाजार में खरीदने और बेचने की क्षमता)। एक परक्राम्य सुरक्षा होने के नाते, बंधक को अगला स्थानांतरण शिलालेख बनाकर स्थानांतरित किया जाता है (केवल हस्तांतरण के बाद के राज्य पंजीकरण की आवश्यकता होती है);

मानक (फॉर्म, सामग्री, नियम);

नागरिक संचलन के लिए अभिगम्यता (अचल संपत्ति लेनदेन का उद्देश्य होना);

दस्तावेज़ीकरण (कानून द्वारा निर्धारित सभी विवरण शामिल हैं);

राज्य द्वारा विनियमन और मान्यता;

तरलता।

बंधक-समर्थित प्रतिभूति बाजार को भी विभाजित किया गया है मुख्यतथा माध्यमिक।प्राथमिक बाजार में, उधारदाताओं के बीच बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की प्रारंभिक नियुक्ति की जाती है। अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित बंधक के उद्भव का आर्थिक पक्ष निवेशकों की एक महत्वपूर्ण संख्या को बंधक प्रतिभूतियों और अचल संपत्ति के संपत्ति अधिकारों द्वारा सुरक्षित अपेक्षाकृत सस्ते और दीर्घकालिक ऋण प्राप्त करने का अवसर प्रदान करने के लिए परिस्थितियों के निर्माण से जुड़ा है। ऐसी प्रतिभूतियों की विशेषताएं गिरवी रखने वाले की अचल संपत्ति के लिए संपत्ति के अधिकारों के एक तरल (मौद्रिक) रूप में परिवर्तन हैं; बंधक ऋण के लिए उन्हें संपार्श्विक के रूप में उपयोग करने की संभावना।

बंधक द्वारा सुरक्षित बंधक बांड जारी करने के तंत्र के माध्यम से बैंकों को निम्नानुसार पुनर्वित्त किया जाता है:

एक वाणिज्यिक बैंक कानूनी संस्थाओं और (या) व्यक्तियों के साथ उचित बंधक के पंजीकरण के साथ अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण समझौतों में प्रवेश करता है;

बंधक एजेंसियां ​​शेयर बाजार में रखे गए बांडों को जारी करके बैंक से गिरवी वापस खरीदती हैं;

शेयर बाजार में बांड की नियुक्ति से प्राप्त धन ऋणदाता को वापस कर दिया जाता है;

राज्य बांड पर भुगतान की गारंटी देता है।

बंधक बांड जारी करने से संबंधित कार्य के आयोजन के लिए विभिन्न विकल्प हैं। एक उदाहरण के रूप में, हम फेडरल एजेंसी फॉर हाउसिंग मॉर्गेज लेंडिंग (एफएएचएमएल) की गतिविधियों का हवाला दे सकते हैं, जो रूस के सेंट्रल बैंक और बंधक बांड जारी करने वाले बड़े बैंकों के साथ, बंधक खरीदकर बंधक बैंकों को पुनर्वित्त करना चाहिए (चित्र 3.11)।

FAIZhK, 1997 में स्थापित, सरकारी गारंटी प्राप्त करता है, जिसके तहत यह बांड जारी करता है। प्रतिभूतियों को निवेशकों के बीच रखा जाता है। आय के साथ, FAHML अपने क्षेत्रीय कार्यालयों के माध्यम से बैंकों से गिरवी खरीदता है (FAHML की भागीदारी के साथ जारी किए गए बंधक ऋणों का 60% क्षेत्रों में हैं)। 2003 से 2005 तक, एजेंसी को लगभग 9 बिलियन रूबल की राशि में राज्य की गारंटी मिली। 1 मई 2005 तक, FAHML योजना के तहत 6.6 बिलियन रूबल के लिए 16.5 हजार ऋण प्रदान किए गए थे। 15% प्रति वर्ष की औसत दर से।

2006 तक, सरकारी गारंटी केवल बैंक ऋणों की खरीद के लिए विस्तारित थी। नवाचार एजेंसी को राज्य की गारंटी का उपयोग करने की अनुमति देते हैं "एक बैंक, एक अन्य क्रेडिट संस्थान या नागरिकों को एक कानूनी इकाई द्वारा प्रदान किए गए ऋण और उधार के दावे के अधिकार प्राप्त करने के लिए ... आवासीय भवनों और परिसर की खरीद के लिए और एक बंधक द्वारा सुरक्षित। " यह FAIZhK को आवास संचय सहकारी और उपभोक्ता समाज दोनों से बंधक ऋणों को भुनाने की अनुमति देता है।

इसके अलावा, बजट गारंटी का उपयोग बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों को खरीदने, FAIZhK के अपने बांडों को खरीदने और भुनाने के लिए और यहां तक ​​कि "एजेंसी द्वारा उठाए गए ऋण और उधार" को चुकाने के लिए भी किया जा सकता है।

एजेंसी बनाते समय, बंधक के अमेरिकी क्लासिक मॉडल को आधार के रूप में लिया गया था, इसलिए हमारे देश में बंधक ऋण के लिए नियामक ढांचा दो-स्तरीय प्रणाली पर आधारित है। बंधक बांड के मुद्दे पर काम के आयोजन की सामान्य योजना इस प्रकार है:

1. जारीकर्ता बंधक का एक पूल बनाता है।

2. जारीकर्ता बंधक बांड पर एक खाली हस्तांतरण नोट तैयार करता है और पूल की पूरी अवधि के दौरान सत्यापन, प्रमाणन और बाद के भंडारण के लिए बंधक के पूल पर सभी दस्तावेज दस्तावेज संरक्षक को जमा करता है। दस्तावेजी अभिरक्षक ऑडिट रिपोर्ट विचाराधीन योजना के तहत काम कर रही मॉर्गेज एजेंसी या जारीकर्ता को प्रस्तुत करता है। जारीकर्ता एक गारंटी जारी करने के लिए दस्तावेजों का एक पैकेज भेजता है (गिरवी ऋणों की एक सूची जो पूल बनाती है; प्रतिभूतियों के मुद्दे के लिए एक प्रॉस्पेक्टस; ऋण पर एक दस्तावेजी संरक्षक का निष्कर्ष) बंधक ऋण देने वाली एजेंसी द्वारा विचार और अनुमोदन के लिए।

3. एजेंसी प्राप्त दस्तावेजों का सत्यापन करती है और, यदि वे आवश्यक मानदंडों को पूरा करती हैं, तो बंधक पर दावे का अधिकार हस्तांतरित करती है जो कि पूल का गठन करती है और जारी की गई प्रतिभूतियों के लिए गारंटी जारी करती है। जारीकर्ता पूल की सेवा करने के लिए बाध्य है, जिसके लिए एजेंसी इसके साथ एक सेवा अनुबंध समाप्त करती है और अटॉर्नी की शक्ति जारी करती है।

4. जारीकर्ता एक विवरणिका प्रकाशित करता है और प्रतिभूतियों को रखता है। जब रजिस्ट्रार द्वारा बनाए गए रजिस्टर में रखा जाता है, तो मालिकों के खाते उनके पास जमा की गई प्रतिभूतियों के साथ खोले जाते हैं।

5. पूल के दौरान, जारीकर्ता बंधक को बनाए रखता है, जो पूल का गठन करता है, रिकॉर्ड करता है और उधारकर्ताओं के भुगतान को नियंत्रित करता है, भुगतान जमा करता है, बंधक को फिर से जारी करता है, बंधक समझौते।

6. बंधक उधारकर्ताओं से सभी भुगतान विशेष खातों में स्थानांतरित कर दिए जाते हैं, जिनसे डेबिट किया जाता है जो कड़ाई से परिभाषित मामलों में किए जाते हैं: बंधक ऋण देने वाली एजेंसी की गारंटी का भुगतान करने के लिए, योजना में शामिल प्रतिभागियों की सेवाओं की क्षतिपूर्ति करने के लिए और ब्याज और मूलधन का भुगतान करने के लिए बांड पर।

इस बॉन्ड इश्यू स्कीम में पूल की पूरी अवधि के लिए जारीकर्ता से बंधक ऋण एजेंसी को बंधक ऋण के दावों का हस्तांतरण शामिल है। बंधक पर उधारकर्ताओं के दिवालियेपन के मामले में समझौता पूल से जारीकर्ता बंधक को वापस करने के लिए एजेंसी के अधिकार को निर्धारित कर सकता है। उसी समय, एजेंसी जारीकर्ता को एक एजेंसी समझौते के आधार पर पूल बनाने वाले बंधक ऋणों की सेवा करने का अधिकार देती है।

जारीकर्ता के दिवालिया होने या दिवालिया होने की स्थिति में बांड का भुगतान न करने के जोखिम को कम करने के लिए दावे के अधिकार का हस्तांतरण आवश्यक है।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए द्वितीयक बाजार वह बाजार है जिसमें उनका कारोबार होता है। द्वितीयक बाजार आकर्षित वित्तीय संसाधनों की लागत में वृद्धि नहीं करता है, लेकिन उनकी तरलता और बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की मांग के लिए एक तंत्र बनाता है। बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए द्वितीयक बाजार में लेन-देन को बढ़ावा देने में उधारदाताओं के लेनदेन शामिल हैं जैसे हस्तांतरणीय ऋणों के लिए उधारकर्ताओं के लिए जमानत जारी करना और बंधक ऋण के दावों का ट्रस्ट प्रबंधन।

संयुक्त राज्य अमेरिका में, बंधक-समर्थित प्रतिभूति बाजार राष्ट्रीय शेयर बाजार का सबसे तेजी से बढ़ता हुआ खंड है। 2002 में, बंधक बांड बाजार की कुल मात्रा 4.3 ट्रिलियन डॉलर थी। (संयुक्त राज्य अमेरिका में बांड की कुल मात्रा का 22%), जिसमें से 1.67 ट्रिलियन डॉलर। पिछले वर्ष में जारी बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के लिए जिम्मेदार (यह ऋण दायित्वों के कुल निर्गम का 36.6% है)।

दुनिया में सबसे आम प्रकार की बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ एंड-टू-एंड मॉर्गेज भागीदारी प्रमाणपत्र हैं। अकेले अमेरिका में इस प्रकार की जारी प्रतिभूतियों का कुल मूल्य $ 2 ट्रिलियन से अधिक है।

इटली और जर्मनी में, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों के बाजार को हाल ही में तथाकथित बैंक बांडों द्वारा प्रतिस्थापित किया गया है। राज्य इस योजना में भाग नहीं लेता है, बंधक बैंक स्वयं प्रतिभूतियां जारी करता है और उधारकर्ता को ही उधार देता है। इन बैंकों के संसाधनों में उनकी अपनी बचत और बंधक बांड शामिल हैं। इस तरह आप जल्दी से बैंक की पूंजी का निर्माण कर सकते हैं।

अचल संपत्ति बाजार।अचल संपत्ति बाजार के बिना प्राथमिक और माध्यमिक बंधक बाजारों का कामकाज असंभव है, जिसमें विशिष्ट वस्तुओं के साथ लेनदेन होता है, विशेष रूप से अचल संपत्ति की वस्तुओं की खरीद और बिक्री, जिसके बाद की प्रतिज्ञा बंधक बाजारों के आगे के कामकाज को सुनिश्चित करती है। (चित्र 3.12)।

चावल। 3.12.अचल संपत्ति बाजार

प्राथमिक और द्वितीयक बंधक बाजारों के साथ-साथ अचल संपत्ति बाजार की बातचीत पर विचार करें। एक संभावित उधारकर्ता ऋण के लिए एक बंधक बैंक में आवेदन करता है। संपत्ति के लिए ग्राहक की कुछ आवश्यकताएं होती हैं। उधारकर्ता द्वारा प्रदान की गई और बैंक के कर्मचारियों द्वारा सत्यापित आय की जानकारी के आधार पर, अधिकतम उपलब्ध ऋण राशि और मासिक भुगतान की अनुसूची की प्रारंभिक गणना की जाती है, और संपत्ति का चयन किया जाता है। यदि बैंक ने ऋण जारी करने का निर्णय लिया है, तो:

बैंक और उधारकर्ता के बीच एक ऋण समझौता संपन्न होता है, फिर खरीदार (उधारकर्ता) और विक्रेता रियल एस्टेट वस्तु की बिक्री और खरीद के लिए एक समझौता करते हैं, जो आरआरबी के साथ पंजीकृत है;

बैंक और उधारकर्ता के बीच एक बंधक ऋण समझौता संपन्न होता है, जो SBR के साथ पंजीकृत भी होता है;

उधारकर्ता अपने स्वयं के जीवन, संपत्ति और स्वामित्व का बीमा करता है।

इस प्रकार, ऋणदाता प्रतिभूतियों के लिए एक प्राथमिक बाजार बनाता है। वह जारी किए गए बंधक को प्रतिभूतियों के अपने पोर्टफोलियो में रख सकता है या उन्हें अन्य निवेशकों को हस्तांतरित कर सकता है जो द्वितीयक बंधक बाजार बनाते हैं। गिरवी खरीदकर, निवेशक बैंकों को नए ऋणों के लिए अतिरिक्त नकदी प्रदान करते हैं। द्वितीयक बाजार कंपनियां अपने स्वयं के निवेश पोर्टफोलियो में गिरवी रख सकती हैं या बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां जारी कर सकती हैं।

इन प्रतिभूतियों के खरीदार वाणिज्यिक बैंक, निवेश और पेंशन फंड, बीमा कंपनियां हो सकते हैं। साथ ही, जारीकर्ता ऐसी प्रतिभूतियों के धारकों को ब्याज के मासिक भुगतान और ऋण के मूलधन की गारंटी देता है।

जब बैंक नागरिकों को अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित नए ऋण प्रदान करते हैं, द्वितीयक बाजार में जुटाए गए वित्तीय संसाधनों पर भरोसा करते हैं, तो चक्र दोहराता है।

कला। रूसी संघ के संघीय कानून संख्या 152 के 8। "बंधक प्रतिभूतियों पर" दिनांक 11 नवंबर, 2003 को संशोधित किया गया 29 दिसंबर, 2004 के संघीय कानून, 27 जुलाई, 2006 के नंबर 193-FZ, नंबर 141-FZ।

रूसी संघ के संघीय कानून संख्या 152 के अनुच्छेद 6। "बंधक प्रतिभूतियों पर" दिनांक 11 नवंबर, 2003 को संशोधित किया गया 29 दिसंबर, 2004 के संघीय कानून, 27 जुलाई, 2006 के नंबर 193-FZ, नंबर 141-FZ।

पहले का

रूस में बंधक आवास सब्सिडी का विकास राज्य के मुख्य कार्यों में से एक है। हालांकि, संपार्श्विक पर ब्याज की दर अक्सर अधिक होती है, जिससे कई संभावित उधारकर्ताओं के लिए ऋण लेना असंभव हो जाता है। विशेषज्ञों के अनुसार, बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां - एमबीएस, जो कि धन के निवेश के लिए एक तंत्र हैं, परिणामी असंतुलन को दूर करने में मदद करेंगे। इन दस्तावेजों के मालिक अचल संपत्ति की कीमत में बदलाव से लाभ प्राप्त करने में सक्षम हैं, जिसके परिणामस्वरूप ये प्रतिभूतियां जारी की गईं - सेंट्रल बैंक। वर्तमान स्थिति से पता चलता है कि वे उधार और प्रतिभूति बाजार पर सबसे वांछनीय वित्तीय दस्तावेजों के रूप में तैनात हैं।

संपत्ति के अधिकार वाली ऐसी प्रतिभूतियों का प्रतिनिधित्व ऋण प्रतिभूतियों द्वारा किया जाता है जो ऋण और वित्तीय संस्थानों के निवेश को बंधक क्रेडिट लाइनों में पुनर्निवेश करते हैं। यह निम्न प्रकार से होता है। एक बैंकिंग संस्थान ने ऋण जारी किया, उदाहरण के लिए, 50 मिलियन रूबल के लिए, और तुरंत उसी राशि के लिए संपत्ति के अधिकारों का प्रमाण पत्र जारी किया। संपत्ति के दस्तावेज आने वाला निवेशक बैंक द्वारा खर्च की गई राशि लौटाता है, जो तुरंत दूसरे उधारकर्ता को क्रेडिट लाइन के रूप में जाता है। संपत्ति प्रमाण पत्र को बेचने के बाद, बैंक जारी की गई राशि को आवेदक की चुकौती योग्य राशि के साथ चुकाता है।

ये वित्तीय साधन बहुत लोकप्रियता प्राप्त कर रहे हैं क्योंकि वे अचल संपत्ति द्वारा समर्थित हैं। उनकी लाभप्रदता अचल संपत्ति के मूल्य में वृद्धि के कारण है, जो हर साल एक निश्चित संख्या में प्रतिशत अंक प्राप्त कर रही है। पिछले 10-15 वर्षों में, लाभप्रदता की वृद्धि 400% तक पहुंच गई है, जो किसी अन्य वित्तीय तंत्र द्वारा प्रदान नहीं की जा सकती है। आईसीबी में निवेश आमतौर पर लंबी अवधि के लिए प्रतीत होता है - 20 साल तक, लेकिन रूसी निवेशक छोटी अवधि पसंद करते हैं, अधिकतम 5।

शायद अल्पावधि एक अच्छे विधायी ढांचे की कमी के कारण है, जिसे यूरोपीय और अमेरिकी वित्तीय बाजारों के बारे में नहीं कहा जा सकता है। हां, और हमारे बैंकों का एक अच्छा वित्तीय आधार है, जो संपत्ति प्रमाणपत्रों से निपटने की उनकी अनिच्छा को प्रभावित करता है।

बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों की विशेषताएं

इन संपत्ति प्रमाणपत्रों के प्रकाशन में कई प्रकार की विशिष्टताएँ होती हैं, जिनमें कुछ विशिष्ट विशेषताएं होती हैं, जैसे:

1. एक नियम के रूप में, ऐसे दस्तावेजों के धारक व्यवस्थित भुगतान करते हैं। वे मासिक या त्रैमासिक अवधि में भिन्न होते हैं।
2. समेकन के बाद जमा की गई संपत्ति से भुगतान को आमतौर पर दो भागों में विभाजित किया जाता है - ब्याज और मूल्यह्रास। पहला क्रेडिट लाइन के उपयोग के लिए है, दूसरा इसके पुनर्भुगतान के लिए है। परिशोधन को दो नियोजित विविधताओं द्वारा भी दर्शाया जाता है।
3. पहला क्रेडिट लाइन के व्यवस्थित पुनर्भुगतान की प्रक्रिया द्वारा सक्रिय होता है, जो इसकी वैधता अवधि के अंत तक पूर्ण चुकौती की ओर जाता है। कॉरपोरेट बॉन्ड एक अलग तरीके से काम करते हैं। लाइन को उसकी समाप्ति तक रिडीम नहीं किया जाता है, केवल बांड के सममूल्य के भुगतान द्वारा समर्थित - कूपन दर।
4. लाइन की समयपूर्व चुकौती उधारकर्ता की अचल संपत्ति की बिक्री के माध्यम से समय से पहले ऋण को बंद करने की क्षमता के कारण होती है, जो अनुबंध के समापन पर एक प्रतिज्ञा थी।

बेशक, इसके साथ ही, प्रमाणपत्रों के कुछ नुकसान भी हैं, उदाहरण के लिए:

• विपणन क्षमता का निम्न स्तर;
• लंबे समय तक परिपक्वता के जोखिम की उपस्थिति, जो लाभप्रदता की गणना के लिए अनुकूल नहीं है।

लाभों के बीच कानूनी सुरक्षा, स्थायित्व और सामान्य उपलब्धता के उचित स्तर पर ध्यान दिया जाना चाहिए।

रूस में एमबीए

बंधक ऋण को विनियमित करने वाले कानून की शुरूआत के बाद, घरेलू बाजार ने 2000 के दशक की शुरुआत में विचाराधीन बांडों का परीक्षण किया। कई उद्यमी उनके ठोस कानूनी संरक्षण, आसान विपणन योग्यता से आकर्षित हुए थे। ऐसे प्रमाणपत्र उन निवेशकों के लिए रुचिकर हैं जो भविष्य में लाभ कमाने के लिए वित्तीय संसाधनों को अचल संपत्ति में निवेश करना चाहते हैं।

बंधक ऋणों को कानूनी आधार मिला है और लगातार उधारकर्ताओं की संख्या में वृद्धि कर रहे हैं। पिछले वर्षों में उपभोक्ता सब्सिडी की प्रथा जनसंख्या और वाणिज्यिक वित्तीय संस्थानों के लिए आकर्षक साबित हुई है। इसकी मात्रा हर साल काफी बढ़ रही है। यह जनसंख्या की आय में वृद्धि, बैंकिंग संस्थानों की गतिविधियों के दायरे के विस्तार के कारण है।

घरेलू बाजार में बंधक प्रमाणपत्रों की उपस्थिति के अलावा, वित्तीय संस्थानों ने बंधक यूरोबॉन्ड जारी करना शुरू कर दिया। उन्हें तीन चरणों की विशेषता है, जो मात्रा, रेटिंग और लाभप्रदता में भिन्न हैं। उनमें से सबसे पुराने में रूसी वचन पत्र जारीकर्ताओं में निहित उच्चतम दरें हैं। दस्तावेजों की संचलन अवधि कम से कम 29 वर्ष है।

IBC मुद्दे का मुख्य उद्देश्य पूंजी बाजार में दीर्घकालिक संसाधनों को आकर्षित करना है, जिसका उपयोग जनसंख्या को ऋण देने के लिए किया जाएगा। इसमें सब्सिडी भी शामिल है जो सरकारी पंजीकरण, अचल संपत्ति के संपत्ति बांड, Vnehtorgbank द्वारा गिरवी रखी गई है, जो सबसे बड़ी रूसी बीमा एजेंसियों द्वारा बीमा की गई है।

मुद्दे के दौरान उत्पन्न होने वाले संबंध, प्रतिभूतियों का संचलन, उनका जारी करना, बंधक दस्तावेजों को छोड़कर, बंधक प्रतिभूतियों पर संघीय कानून द्वारा विनियमित होते हैं।

एमबीएस के प्रकार

कई केंद्रीय बैंकों का प्रतिनिधित्व संपत्ति, विभिन्न मूल्यों, बांडों, बंधकों, क्रेडिट प्रमाणपत्रों द्वारा सुरक्षित दस्तावेजों द्वारा किया जाता है।

बंधक

वर्णित पंजीकृत दस्तावेज़ दायित्व की पूर्ति प्राप्त करने के लिए उसके मालिक के अधिकार की पुष्टि करता है, जो अचल संपत्ति की गारंटी द्वारा कवर किया जाता है। एक बंधक का कार्य एक धन दस्तावेज़ के हस्तांतरण के आधार पर गिरवी रखी गई अचल संपत्ति के कारोबार में तेजी लाने के लिए डिज़ाइन किया गया है। इस प्रमाणपत्र की उपस्थिति एक बंधक समझौते के निष्कर्ष की ओर ले जाती है, जबकि बंधक प्रमाणपत्र इसकी प्राथमिकता से जुड़ा होता है। यदि लेन-देन की शर्तें मेल नहीं खाती हैं, तो उल्लिखित दस्तावेज़ की सामग्री इसे न केवल अनुकूलित करने की अनुमति देगी, बल्कि समायोजन करने की भी अनुमति देगी। अन्य मामलों में, पेपर अमान्य है, जैसे:

• कागज जारी करने की प्रक्रिया का उल्लंघन;
• यदि मूल खो जाता है तो मौजूदा डुप्लीकेट की उपस्थिति।

आप केवल बंधक समझौते के पंजीकरण प्राधिकरण में एक प्रति प्राप्त कर सकते हैं।

बंधक समर्थित बांड

उल्लिखित बांड आवास कवरेज के साथ प्रदान किए जाते हैं, जिसके अनुसार जारीकर्ता का समझौता पूरा होता है। वे पंजीकृत मूल्यवान दस्तावेजों द्वारा तैनात हैं। बांड अपने मालिक द्वारा धन जमा करने की पुष्टि करता है, इस बांड के बराबर मूल्य, नकद आय को वापस करने के लिए जारीकर्ता का दायित्व। समझौते के जारीकर्ता द्वारा गैर-पूर्ति का मामला उसके मालिक को कवरेज खाते के दावे को पूरा करने का अधिकार देता है।

बंधक बांड हैं:

• साधारण;
• संरचित।

पहला मुद्दा बंधक उधारदाताओं द्वारा किया जाता है, दूसरा - विशेष बंधक संगठनों द्वारा जो इन दस्तावेजों पर समझौतों के कार्यान्वयन के लिए जिम्मेदार हैं।

बंधक बांड गैर-दस्तावेजी तरीके से जारी किए जाते हैं। बांड जारी करने के वैश्विक प्रमाण पत्र में उनका नाम, जारीकर्ता के दायित्वों के लिए आवास कवरेज के प्रावधान पर लिंक शामिल हैं। अन्य विवरण कानून द्वारा आवश्यक के रूप में मौजूद हो सकते हैं।

बंधकप्रमाण पत्र

संपत्ति या गिरवी द्वारा समर्थित मूल्यवान प्रमाणपत्रों द्वारा प्रस्तुत। निश्चित आय प्रमाण पत्र के रूप में जारी किया जा सकता है, या। प्रमाणपत्रों में एक निश्चित आय के साथ एक टर्नओवर अवधि होती है - एक मामूली मूल्य, भागीदारी प्रमाण पत्र - ऋण की अवधि को बढ़ाकर, या पहले जारी किए गए एक में मिलाकर गठित ऋण की कुल राशि का एक हिस्सा। इसके अलावा, अंकित मूल्य, दस्तावेजों के उनके संचलन की अवधि समान होनी चाहिए। मुद्रास्फीति की चेतावनियों को ध्यान में रखते हुए, कीमत स्थानीय मुद्रा में निर्धारित की जाती है। वर्णित दस्तावेजों का अनिवार्य विवरण हैं:

• वाक्यांश बंधक प्रमाणपत्र को इसके शीर्षक के भाग द्वारा दर्शाया गया है;
• पूरा नाम, जारी करने वाले प्राधिकारी का स्थान;
• प्रकार का संकेत - पंजीकृत या वाहक;
• संख्या, दस्तावेज़ की श्रृंखला;
• एक निश्चित आय के साथ सेंट्रल बैंक का अंकित मूल्य, या समेकित ऋण का हिस्सा जो प्रकाशन के पंजीकरण की तारीख से जुड़े भागीदारी दस्तावेज पर पड़ता है;
• प्रमाणपत्र संचलन की अवधि, भुगतान के भुगतान की प्रक्रिया और समय;
• प्रतिभूतियों के इस मुद्दे को सुरक्षित करने के बारे में जानकारी;
• मुद्रा और अन्य जोखिमों के विरुद्ध प्रमाणपत्र के स्वामी के बीमा पर;
• मुद्दे का संचालन करने वाले संस्थान के प्रमुख के हस्ताक्षर;
• एक गीली सील की उपस्थिति।

पंजीकृत दस्तावेज़ में नाम, मालिक का कानूनी पता - कॉर्पोरेट धारकों के लिए, पासपोर्ट डेटा - व्यक्तियों के लिए होना चाहिए।

इसी तरह की प्रतिभूतियां वाणिज्यिक आधार पर संचालित संरचनाओं द्वारा जारी की जाती हैं। बाद वाले को एक उपयुक्त लाइसेंस की आवश्यकता होती है जो उन्हें निवेश संसाधनों की संरचनाओं का प्रबंधन करने की अनुमति देता है।

एमबीएस उपज

उपज श्रेणी उस औसत दर पर आधारित होती है जिस पर बंधक ऋण जारी किए जाते हैं। यदि ब्याज दर 15 इकाई तक पहुँचती है, तो लाभ 9 से 10% तक भिन्न हो सकता है। शेष बिचौलियों की लागत की प्रतिपूर्ति करता है।

दर में कमी से लाभप्रदता में भी कमी आती है। आवेदकों को कम दर पर पुनर्वित्त का अधिकार है, या समय से पहले ऋण चुकाने का अधिकार है। उत्तरार्द्ध जारी बांड के मोचन में बदल जाता है, जो जमाकर्ता की आय में कमी को प्रभावित करता है।

एमबीए कैसे खरीदें

सभी मूल्यवान संपत्ति प्रमाण पत्र, बंधक दस्तावेज स्टॉक एक्सचेंज पर खरीदे जाते हैं। जमाकर्ता को स्वतंत्र रूप से बिक्री का बिल बनाने का अधिकार है, या एजेंटों के माध्यम से, बंधक प्रतिभूति बाजार का नेतृत्व करने वाले विशेष संगठनों के ट्रस्टी।

निवेशक को सबसे पहले निवेश टूलकिट पर निर्णय लेने की जरूरत है। संपत्ति प्रतिभूति बाजार में दो परस्पर संबंधित श्रेणियां हैं - जोखिम और प्रतिफल। हालांकि, लाभप्रदता में वृद्धि के साथ, जोखिम भरी स्थितियां भी बढ़ जाती हैं, और इसके विपरीत।

नीचे दी गई अवधारणाओं को वापसी और जोखिम के अवरोही क्रम में स्थान दिया गया है:

• सरकारी करार;
• बैंक जमा, जमा खाते, मौद्रिक दायित्व;
• कॉर्पोरेट ब्याज बांड;
• औद्योगिक उद्यमों के शेयर;
• व्युत्पन्न वित्तीय प्रतिभूतियां।

जमाकर्ता को दस्तावेजों के व्यक्तिगत पोर्टफोलियो को स्वतंत्र रूप से प्रबंधित करने, या उन्हें पेशेवर बाजार भागीदारों को हस्तांतरित करने का अधिकार है। उत्तरार्द्ध जमा के ट्रस्ट प्रबंधन की निम्नलिखित विशेषताओं द्वारा व्यक्त किए जाते हैं:

• म्युचुअल निवेश कोष;
• बैंकिंग संगठनों का ट्रस्ट प्रबंधन;
• एक सलाहकार लाइसेंस रखने वाली एक निवेश कंपनी के निजी प्रबंधन के लिए एक समझौता।

कानून बाजार भागीदारों पर कुछ प्रतिबंध लगाता है, जो उपकरणों की श्रेणी में कमी से परिलक्षित होता है। प्रबंधन को संपत्ति प्रमाण पत्र, वित्तीय संपत्ति का हस्तांतरण अक्सर गोल रकम में बदल जाता है। म्युचुअल फंड अपनी सेवाओं के लिए शुद्ध परिसंपत्ति मूल्य के 5% प्रति वर्ष तक शुल्क लेते हैं, भले ही परिणाम प्राप्त हों। वित्तीय संस्थान, निवेश एजेंसियां ​​प्राप्त आय का एक चौथाई तक निवेशक से छीन लेती हैं। हां, और निर्णय कंपनी द्वारा किए जाते हैं, लेकिन जिम्मेदारी अभी भी निवेशक पर रखी जाती है। पूर्वगामी के आधार पर, आप या तो लाभ या हानि प्राप्त कर सकते हैं। बेशक, आत्म-प्रबंधन और भी बुरा हो सकता है।

निवेशक संपत्ति प्रतिभूतियों में स्वयं व्यापार कर सकता है, लेकिन उसे स्टॉक एक्सचेंज में मनमाने ढंग से प्रवेश करने का अधिकार नहीं है जहां व्यापारिक प्रतिभागी स्थित हैं। उसके लिए सबसे अच्छा समाधान एक अच्छा दलाल होगा, जिसका मूल्यांकन निम्नलिखित मानदंडों द्वारा किया जाएगा:

• विश्वसनीयता, उच्च व्यावसायिकता;
• आवश्यक लाइसेंस की उपलब्धता;
• रूसी कमोडिटी या इंटरबैंक मुद्रा विनिमय में सदस्यता;
• आयोग का आकार;
• ग्राहकों के लिए रिमोट एक्सेस की उपलब्धता।

निवेश कंपनियों और ब्रोकरेज एजेंसियों की सलाह से नौसिखिए निवेशक को मदद मिलेगी।

निष्कर्ष

बंधक ऋण देने के क्षेत्र का विकास जमाकर्ताओं को आवास उधार लेने वाली प्रतिभूतियों में निवेश करने के लिए प्रेरित करता है। उनकी उच्च उपज मालिक को भविष्य में उच्च बंधक स्वैप प्राप्त करने की अनुमति देगी। हालांकि, जमाकर्ता यह तय करने के लिए बाध्य है कि वह किसको बांड का प्रबंधन सौंपेगा, एक ट्रस्ट कंपनी, या एक एक्सचेंज ब्रोकर की सेवाओं का सहारा लेगा।

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