საცხოვრებელთან ტრანზაქციების განხორციელებისას აუცილებელია ჯერ მისი შეფასება. მიმართეთ სხვადასხვა მიდგომებიუძრავი ქონების შეფასება: მომგებიანი, შედარებითი, ძვირადღირებული. უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომამ პოპულარობა მოიპოვა ჩვენს ქვეყანაში. რა არის ამ მიდგომის არსი? რა შემთხვევაშია მიზანშეწონილი ამ მიდგომის გამოყენება შეფასების ჩატარებისას? კვადრატული მეტრი? შემოსავლის მიდგომის რა მეთოდები არსებობს და რა პირობებში გამოიყენება თითოეული მათგანი? როდის აქვს აზრი ამ მიდგომის მიტოვებას არეალის შეფასებისას?
უძრავი ქონების შეფასების რა მეთოდები არსებობს?
1998 წლის 29 ივლისის ფედერალური კანონი No135 „ შესახებ შეფასების საქმიანობავ რუსეთის ფედერაცია» ხაზს უსვამს ისეთ მიდგომებს, როგორიცაა:
- შედარებითი– ღონისძიებების ერთობლიობა, რომელიც მიზნად ისახავს საცხოვრებლის შედარებას ანალოგებთან, რომლებისთვისაც ხელმისაწვდომია ინფორმაცია ფასის შესახებ.
- ძვირი- მეთოდები, რომლებიც მიზნად ისახავს ხარჯების განსაზღვრას, რაც საჭირო იქნება ობიექტის აღდგენის ან გამოცვლის შემთხვევაში, ცვეთა და ცვეთა გათვალისწინებით. ვარაუდობენ, რომ მყიდველი არ გადაიხდის უფრო მეტს დასრულებულ ქონებაში, ვიდრე მსგავსი ობიექტის შესაქმნელად.
- მომგებიანი– ეფუძნება არა მხოლოდ კვადრატული მეტრის ფასის, არამედ მისგან მოსალოდნელი შემოსავლის გაანგარიშებას (მაგალითად, იჯარის შემოსავალი).
როგორია შემოსავლის მიდგომა?
ამ მეთოდის გამოყენება ეფუძნება შემდეგ პრინციპს: იმ ტერიტორიის ღირებულება, რომელშიც ფინანსები ინვესტიცია ხდება, უნდა შეესაბამებოდეს ობიექტის ხარისხს აწმყოში და მოგების ოდენობას მომავალში.
მიდგომის უპირატესობა ის არის, რომ ის საშუალებას აძლევს ინვესტორს საუკეთესოდ შეაფასოს ქონება, როგორც შემოსავლის წყარო. ამ ტერიტორიის ღირებულების განმსაზღვრელ მთავარ ფაქტორად აღიარებულია ტერიტორიის შესაძლებლობა, გამოიმუშაოს მომავალში მოგება. მინუსი არის ის, რომ საპროგნოზო ინფორმაცია არის მიღებული, როგორც საფუძველი.
შემოსავლის მიდგომა ასახავს ისეთ მონაცემებს, როგორიცაა:
- მოგების ხარისხი და რაოდენობა, რომელიც უძრავ ქონებას შეუძლია გამოიმუშაოს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში.
- რისკები, რომლებიც დამახასიათებელია როგორც თავად ობიექტისთვის, ასევე რეგიონისთვის.
შემოსავლის მიდგომის მეთოდები
არსებობს ისეთი მეთოდები, როგორიცაა:
- შემოსავლის კაპიტალიზაცია.
- დაკავშირებული ინვესტიციის მეთოდი.
- ფასდაკლებული მეთოდი ფულადი ნაკადები.
როგორ მუშაობს შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი?
ეს მეთოდი ითვლის ურთიერთობას მომავალ მოგებასა და აწმყოში უძრავი ქონების ღირებულებას შორის.
მიდგომის ფორმულა ასე გამოიყურება:
C = BH/K, სად
- თან- კვადრატული მეტრის ფასი,
- BH- მოსალოდნელი მოგება ობიექტისგან გარკვეული პერიოდის განმავლობაში მისი სუფთა სახით,
- TO– კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი (კოეფიციენტი).
ეს ტერმინები ნიშნავს ქონების ფასის თანაფარდობას მისგან ხელმისაწვდომ შემოსავალთან.
პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი არის მეთოდი, რომლის დროსაც უძრავი ქონების და შემოსავლის სტაბილური ფორმით გამოყენების პირობები უცვლელი რჩება და საწყის ეტაპზე ინვესტიციები არ არის საჭირო, ხოლო მოგების აღრიცხვა და კაპიტალის ანაზღაურება ინახება.
პირდაპირი კაპიტალიზაციით, ღირებულება ყალიბდება კონკრეტული პერიოდისთვის, ტერიტორიის პოტენციური გადაყიდვის გათვალისწინების გარეშე, როდესაც საანგარიშო პერიოდი დასრულდება.
პირდაპირი კაპიტალიზაცია გამოიყენება როცა:
- ფინანსური ნაკადები ნულზე მეტია და რჩება სტაბილური ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში.
- დროთა განმავლობაში არის მოგების მცირე ზრდა.
მეთოდი არ გამოიყენება, თუ:
- არასტაბილური მოგებაა.
- შენობის მშენებლობა, რომელშიც ობიექტი მდებარეობს, არ დასრულებულა ან ტერიტორია აღდგენის ეტაპზეა.
გაანგარიშების ეტაპები:
- მოსალოდნელი მოგების გაანგარიშება. გაანგარიშებისას აღებულია 12 თვე ან წლის საშუალო მაჩვენებელი. ყურადღება გამახვილებულია უძრავი ქონების ყველაზე ეფექტურ გამოყენებაზე.
- გამოითვლება კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი.
- ფართის საერთო ფასი განისაზღვრება.
დისკონტირებული ფულადი ნაკადის მეთოდი (DCF)
ამ მეთოდით ფასი გამოითვლება ბოლო რამდენიმე წლის ტოლი პერიოდის განმავლობაში და უძრავი ქონების ღირებულების დადგენისას მხედველობაში მიიღება შემოსავალი ქონების პოტენციური გადაყიდვით. მეთოდის უპირატესობა არის ობიექტის შეფასების შესაძლებლობა, როდესაც ფინანსური ნაკადები არასტაბილურია.
DCF გამოიყენება შემდეგ გარემოებებში:
- საკმარისი ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა მომავალში უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავლის ოდენობის გამოსათვლელად.
- არსებობს საფუძველი იმის დასაჯერებლად, რომ ფინანსური ნაკადები აწმყოსა და მომავალში განსხვავდება (ზრდის ან შემცირების თვალსაზრისით).
- ქონება არის კომერციული საკუთრება, რომელიც ხასიათდება მრავალფეროვნებით და დიდი ფართობით.
- მოგება და ხარჯები სეზონურია.
- ქონება მდებარეობს შენობაში, რომელიც მშენებარე ან ახლახან აღდგენილია და ელოდება ექსპლუატაციას.
DCF-ის გაანგარიშება ხორციელდება ქვემოთ მოცემული ალგორითმის მიხედვით:
- არსებული მონაცემების საფუძველზე აღებულია საპროგნოზო პერიოდი. რუსეთში 35 წელია.
- პროგნოზირებულია მოგების ოდენობა მოცემული პერიოდისთვის.
- გამოითვლება ტერიტორიის ნარჩენი ფასის ჯამური ღირებულება მოგების ნაკადის შეწყვეტის შემდეგ.
- დისკონტის განაკვეთის განსაზღვრა ფინანსური ნაკადის გამოსათვლელად, რომელიც მიიღება ან გადაიხდება დროთა განმავლობაში. ამ გზით შესაძლებელია შეფასდეს რისკისა და ჯილდოს თანაფარდობა.
- უძრავი ქონების ფასების გაანგარიშება.
ზოგიერთ შემთხვევაში უძრავი ქონებით გარიგების დროს აუცილებელია. თუ როდის უნდა დაუკავშირდეთ ნოტარიუსს, ჩვენ ცალკე სტატიაში აღვწერეთ.
ინფორმაცია იმის შესახებ, თუ რა საბუთები უნდა შემოწმდეს ბინის შეძენისას. შემოწმება უნდა გაკეთდეს ისე, რომ მომავალში არ აღმოჩნდეს სასამართლოში გარიგების კანონიერების გამოწვევასთან დაკავშირებით.
შემოსავლის მიდგომის მიტოვება
ვინაიდან შემოსავლის მეთოდი გამოიყენება საინვესტიციო მიზნის არსებობისას, პირადი მიზნებისთვის საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეძენისას, ეს მეთოდი შეუსაბამოა. ამ შემთხვევაში დასაშვებია შედარებითი ან ღირებულების მეთოდების ან მათი კომბინაციის გამოყენება.
არის გარემოებები, როდესაც შემფასებელი უარს ამბობს შემოსავლის მეთოდზე დოკუმენტების არარსებობის გამო, რომლებზეც შესაძლებელი იქნებოდა გათვლების გაკეთება. საჭირო დოკუმენტაციის გარეშე ირღვევა შეფასების ალგორითმი, რაც იწვევს ტრანზაქციის მომგებიანობის არასწორ გაგებას.
სპეციალისტი საუბრობს უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომაზე ამ ვიდეოში:
შემოსავლის მიდგომის გამოყენებას აზრი აქვს, თუ შეძენილია არაკომერციული უძრავი ქონება და შეძენის მიზანი ინვესტიციაა. არსებობს შემოსავლის მიდგომის რამდენიმე მეთოდი; ამა თუ იმ გამოყენების მიზანშეწონილობა შეიძლება შეაფასოს სპეციალისტმა, ობიექტის მახასიათებლებისა და კვადრატული მეტრის შეძენის მიზნით.
ჩვენი ადვოკატი გაგიწევთ კონსულტაციას უფასოდ.
შემოსავლის მიდგომა
უძრავი ქონების შეფასების შემოსავლის მიდგომა ეფუძნება ქონების ღირებულების განსაზღვრას ამ ქონების მფლობელობიდან (გამოყენებიდან) მოსალოდნელი შემოსავლის გაანგარიშების საფუძველზე. ეს მაჩვენებელი ძალიან მნიშვნელოვანია, რადგან ის საშუალებას გაძლევთ წინასწარ განსაზღვროთ ობიექტის ღირებულება მომავალში.
შემოსავლის მიდგომა დღეს შეფასების პრაქტიკაში უძრავი ქონების შეფასების ერთ-ერთი ყველაზე გამოყენებული მეთოდია.
თანამედროვე ეკონომისტის A.V. Vishnevetsky- ის თანახმად, ამ მიდგომას ასევე უწოდებენ "მარგინალს" (ინგლისური ტერმინიდან "ზღვარი", რომელიც ხშირად გამოიყენება რუსეთში, როგორც "მოგების" კონცეფციის ანალოგი). ზღვრული მიდგომის გამოყენებადობა ნათლად არის გამოხატული სახელმწიფოში ეკონომიკური ზრდის პერიოდში. შემოსავლის მიდგომა „Due Diligence“ პროცედურის განუყოფელი ნაწილია.
შემოსავლის მეთოდი ძირითადად ეფუძნება უძრავი ქონების ღირებულების დადგენას ფასდაკლებული შემოსავლის ნაკადის გაანგარიშებით (ამ ობიექტის საკუთრებაში ან სარგებლობაში). ეს მეთოდი ეფუძნება მოლოდინის პრინციპს - შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების დადგენა და სხვა სარგებელი, რომელიც შეიძლება მომავალში მიიღოთ ამ ქონების ფლობით. ლოგიკურია, რომ ქონების მესაკუთრე არ დათმობს თავის ქონებას იმაზე ნაკლებ თანხაზე, რაც მას შეეძლო მისი ექსპლუატაციის გაგრძელებით მიეღო და მყიდველი არ გადაიხდის იმ თანხაზე მეტს, რაც ამ ქონების შემდგომ გამოყენებას კომერციული მიზნებისთვის. მოიყვანს მას. ამრიგად, ქონების ფასი განისაზღვრება სამომავლო შემოსავლის ღირებულებიდან გამომდინარე, მხარეთა შეთანხმებით.
შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით გაანგარიშებისას გამოიყენება შემდეგი მეთოდები: შემოსავლის კაპიტალიზაცია და ფულადი ნაკადების დისკონტირება. ეს ტექნიკა ამ მეთოდის მთავარია.
1) პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის ტექნოლოგიის შესაბამისად, ღირებულება განისაზღვრება გადასახადამდე წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის განაკვეთთან შეფარდებით. კაპიტალიზაციის განაკვეთს ადგენს შემფასებელი საბაზისო განაკვეთის საფუძველზე რისკების კორექტირებით.
2) დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი გამოიყენება, როდესაც ფულადი ნაკადები არათანაბარია (არასტაბილური შემოსავალი), ან როდესაც გამოიყენება სხვადასხვა კაპიტალიზაციის კოეფიციენტები. მეთოდოლოგიის მიხედვით, ობიექტის ღირებულება განისაზღვრება პროექტის ფასდაკლებული შემოსავლის ჯამად. ამისათვის აუცილებელია ფულადი ნაკადების მოდელის განსაზღვრა არჩეული პერიოდისთვის ხარჯებისა და ინვესტიციების პროგნოზით. დისკონტის განაკვეთი განისაზღვრება იგივე პარამეტრების გათვალისწინებით, რაც კაპიტალიზაციის მეთოდით.
მეთოდის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ შემოსავლის მიდგომა აფასებს უძრავი ქონების ღირებულებას, როგორც მომავალი ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულებას. უფრო მეტიც, ეს მიდგომა ასახავს შესაფასებელი ქონების რისკის დონეს, ასევე შემოსავლის ხარისხსა და რაოდენობას, რომელიც შესაფასებელი ქონება შეიძლება მოიტანოს მისი მომსახურების ვადის განმავლობაში. შემოსავლის მიდგომის მთავარი უპირატესობა ის არის, რომ ის საშუალებას გაძლევთ ახლავე გაითვალისწინოთ მომავალი საინვესტიციო რისკები.
მეთოდის ნაკლოვანება ის არის, რომ მომავალი შემოსავალი - ქირავნობისგან მიღებული შემოსავლის პროგნოზირებული ღირებულება და ქონების მომავალი გადაყიდვის ოდენობა - განისაზღვრება შემფასებლის მიერ რიგი ფაქტორების ანალიზით და, შესაბამისად, შეიძლება შეიცავდეს გარკვეულ შეცდომას, რადგან ის არის შეუძლებელია გრძელვადიან პერსპექტივაში უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობის აბსოლუტურად ზუსტად განსაზღვრა.
ბიზნესის ღირებულების შეფასების ამოცანა სხვადასხვა ეტაპებიმისი განვითარება არ კარგავს აქტუალობას. საწარმო არის გრძელვადიანი აქტივი, რომელიც გამოიმუშავებს შემოსავალს და აქვს გარკვეული საინვესტიციო მიმზიდველობა, ამიტომ მისი ღირებულების საკითხი ბევრს აინტერესებს, მფლობელებიდან და მენეჯმენტიდან დამთავრებული სახელმწიფო უწყებებით.
ყველაზე ხშირად, საწარმოს ღირებულების შესაფასებლად, ისინი იყენებენ შემოსავლის მეთოდი (შემოსავლის მიდგომა), რადგან ნებისმიერი ინვესტორი დებს ფულს არა მხოლოდ შენობებში, აღჭურვილობაში და სხვა მატერიალურ და არამატერიალურ აქტივებში, არამედ მომავალ შემოსავალში, რომელსაც შეუძლია არა მხოლოდ დააბრუნოს ინვესტიცია, არამედ მოიტანოს მოგება, რითაც გაზრდის ინვესტორის კეთილდღეობას. ამავდროულად, საინვესტიციო ობიექტის არჩევისას განსაკუთრებულ როლს თამაშობს მოსალოდნელი სამომავლო შემოსავლის ნაკადის მოცულობა, ხარისხი და ხანგრძლივობა. ეჭვგარეშეა, მოსალოდნელი შემოსავლის ოდენობა ფარდობითია და ექვემდებარება ალბათობის უზარმაზარ გავლენას, რაც დამოკიდებულია ინვესტიციის შესაძლო წარუმატებლობის რისკის დონეზე, რაც ასევე გასათვალისწინებელია.
Შენიშვნა!გამოყენების მთავარი ღირებულების ფაქტორი ამ მეთოდით- კომპანიის მოსალოდნელი მომავალი შემოსავალი, რომელიც წარმოადგენს გარკვეულ ეკონომიკური სარგებელიბიზნესის მფლობელებისთვის. რაც უფრო მაღალია კომპანიის შემოსავალი, მით მეტია სხვა თანაბარი პირობები, მისი საბაზრო ღირებულება.
შემოსავლის მეთოდი ითვალისწინებს საწარმოს მთავარ მიზანს - მოგების მიღებას. ამ პოზიციებიდან ყველაზე სასურველია ბიზნესის შეფასება, რადგან ასახავს საწარმოს განვითარების პერსპექტივებს და სამომავლო მოლოდინებს. გარდა ამისა, იგი ითვალისწინებს ობიექტების ეკონომიკურ მოძველებას და ასევე ითვალისწინებს საბაზრო ასპექტს და ინფლაციურ ტენდენციებს დისკონტის განაკვეთის საშუალებით.
მიუხედავად ყველა უდავო უპირატესობისა, ეს მიდგომა არ არის საკამათო და უარყოფითი ასპექტების გარეშე:
- საკმაოდ შრომატევადი;
- მისთვის დამახასიათებელი მაღალი დონესუბიექტურობა შემოსავლის პროგნოზირებისას;
- არსებობს ალბათობებისა და კონვენციების მაღალი წილი, რადგან დადგენილია სხვადასხვა ვარაუდები და შეზღუდვები;
- დიდი გავლენა სხვადასხვა ფაქტორებირისკი პროგნოზირებულ შემოსავალზე;
- პრობლემურია საწარმოს მიერ ანგარიშგებებში ასახული რეალური შემოსავლის საიმედოდ განსაზღვრა და შესაძლებელია ზარალი მიზანმიმართულად აისახოს სხვადასხვა მიზნით, რაც დაკავშირებულია შიდა საწარმოების ინფორმაციის გაურკვევლობასთან;
- არაძირითადი და ჭარბი აქტივების აღრიცხვა გართულებულია;
- წამგებიანი საწარმოების შეფასება არასწორია.
IN სავალდებულოგანსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს საწარმოს მომავალი შემოსავლების ნაკადების საიმედოდ განსაზღვრის შესაძლებლობას და კომპანიის საქმიანობის მოსალოდნელი ტემპით განვითარებას. პროგნოზის სიზუსტეზე ასევე დიდ გავლენას ახდენს გარე ეკონომიკური გარემოს სტაბილურობა, რაც მნიშვნელოვანია რუსეთის საკმაოდ არასტაბილური ეკონომიკური ვითარებისთვის.
ასე რომ, მიზანშეწონილია გამოიყენოთ შემოსავლის მიდგომა კომპანიების შესაფასებლად, როდესაც:
- მათ აქვთ დადებითი შემოსავალი;
- შესაძლებელია შემოსავლებისა და ხარჯების საიმედო პროგნოზის შედგენა.
კომპანიის ღირებულების გამოთვლა შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით
ბიზნესის ღირებულების შეფასება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით იწყება შემდეგი პრობლემების გადაწყვეტით:
1) საწარმოს მომავალი შემოსავლების პროგნოზი;
2) საწარმოს მომავალი შემოსავლის ღირებულების მიმდინარე მომენტამდე მიყვანა.
ამ პრობლემების სწორი გადაწყვეტა ხელს უწყობს ადეკვატური მოპოვებას საბოლოო შედეგებიშეფასების სამუშაო. პროგნოზირების პროცესში დიდი მნიშვნელობა აქვს შემოსავლის ნორმალიზებას, რომლის დახმარებით აღმოიფხვრება ერთჯერადი გადახრები, რომლებიც ჩნდება, კერძოდ, ერთჯერადი გარიგებების შედეგად, მაგალითად, არაძირითადი და ჭარბი გაყიდვისას. აქტივები. შემოსავლის ნორმალიზებისთვის სტატისტიკური მეთოდები გამოიყენება საშუალო, შეწონილი საშუალო ან ექსტრაპოლაციის მეთოდის გამოსათვლელად, რომელიც არსებული ტენდენციების გაფართოებაა.
გარდა ამისა, აუცილებელია დროთა განმავლობაში ფულის ღირებულების ცვლილების ფაქტორის გათვალისწინება - იგივე ოდენობის შემოსავალს ამჟამად უფრო მაღალი ფასი აქვს, ვიდრე მომავალ პერიოდში. უნდა გადაწყდეს რთული საკითხი კომპანიის შემოსავლებისა და ხარჯების პროგნოზირების ყველაზე მისაღები დროის შესახებ. ითვლება, რომ ინდუსტრიების თანდაყოლილი ციკლური ბუნების ასახვისთვის, გონივრული პროგნოზის გასაკეთებლად აუცილებელია მინიმუმ 5 წლის პერიოდის დაფარვა. ამ საკითხის მათემატიკური და სტატისტიკური პრიზმით განხილვისას, ჩნდება სურვილი გახანგრძლივდეს საპროგნოზო პერიოდი, თუ ვივარაუდებთ, რომ დაკვირვების უფრო დიდი რაოდენობა მისცემს კომპანიის საბაზრო ღირებულების უფრო გონივრულ მნიშვნელობას. თუმცა, საპროგნოზო პერიოდის პროპორციულად გაზრდა ართულებს შემოსავლებისა და ხარჯების, ინფლაციის და ფულადი ნაკადების მნიშვნელობების პროგნოზირებას. ზოგიერთი შემფასებელი აღნიშნავს, რომ ყველაზე სანდო შემოსავლის პროგნოზი იქნება 1-3 წლის განმავლობაში, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც ეკონომიკურ გარემოში არასტაბილურობაა, რადგან საპროგნოზო პერიოდების ზრდასთან ერთად იზრდება შეფასებების პირობითობა. მაგრამ ეს მოსაზრება მართალია მხოლოდ მდგრად მოქმედი საწარმოებისთვის.
Მნიშვნელოვანი!ნებისმიერ შემთხვევაში, საპროგნოზო პერიოდის არჩევისას, თქვენ უნდა დაფაროთ ის პერიოდი, სანამ კომპანიის ზრდის ტემპი არ დასტაბილურდება და საბოლოო შედეგების მაქსიმალური სიზუსტის მისაღწევად, შეგიძლიათ დაყოთ საპროგნოზო პერიოდი დროის უფრო მცირე შუალედურ პერიოდებად, მაგალითად, ნახევარი წელიწადი.
ზოგადად, საწარმოს ღირებულება განისაზღვრება საპროგნოზო პერიოდის განმავლობაში საწარმოს საქმიანობიდან მიღებული შემოსავლების ნაკადების შეჯამებით, ადრე მორგებული ფასების მიმდინარე დონემდე, ბიზნესის ღირებულების დამატებით პოსტ-პროგნოზში. პერიოდი (ტერმინალური ღირებულება).
შემოსავლის მიდგომის შეფასების ყველაზე გავრცელებული ორი მეთოდია: შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდიდა დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი. ისინი დაფუძნებულია სავარაუდო დისკონტისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთებზე, რომლებიც გამოიყენება მომავალი მოგების ამჟამინდელი ღირებულების დასადგენად. რა თქმა უნდა, შემოსავლის მიდგომის ფარგლებში, გამოიყენება მრავალი სხვა მეთოდი, მაგრამ ძირითადად ისინი დაფუძნებულია ფულადი სახსრების დისკონტირებაზე.
შეფასების მეთოდის არჩევაში მთავარ როლს ასრულებს თავად შეფასების მიზანი და მისი შედეგების მიზნობრივი გამოყენება. გავლენას ახდენს სხვა ფაქტორებიც, მაგალითად, საწარმოს ტიპი, რომელიც ფასდება, მისი განვითარების ეტაპი, შემოსავლის ცვლილების მაჩვენებელი, ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა და მისი სანდოობის ხარისხი და ა.შ.
შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი ( ერთჯერადი კაპიტალიზაციის მეთოდი, SPCM)
შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი ეფუძნება წინადადებას, რომ ბიზნესის საბაზრო ღირებულება უდრის მომავალი მოგების ამჟამინდელ ღირებულებას. ყველაზე მიზანშეწონილია მისი გამოყენება იმ კომპანიებზე, რომლებსაც აქვთ უკვე დაგროვილი აქტივები, აქვთ სტაბილური და პროგნოზირებადი მიმდინარე შემოსავალი და მისი ზრდის ტემპი ზომიერი და შედარებით მუდმივია, ხოლო არსებული მდგომარეობა იძლევა გარკვეულ წარმოდგენას ხანგრძლივზე. - ვადის ტენდენციები შემდგომი აქტივობები. და პირიქით: კომპანიის აქტიური ზრდის ეტაპზე, რესტრუქტურიზაციის პროცესში ან სხვა დროს, როდესაც არსებობს მოგების ან ფულადი სახსრების მნიშვნელოვანი რყევები (რაც დამახასიათებელია მრავალი საწარმოსთვის), ეს მეთოდი არასასურველია გამოსაყენებლად, რადგან არასწორი ღირებულების შეფასების შედეგის მიღების დიდი ალბათობაა.
შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი ეფუძნება რეტროსპექტულ ინფორმაციას, ხოლო მომავალი პერიოდისთვის, წმინდა შემოსავლის ოდენობის გარდა, ექსტრაპოლირებულია სხვა ეკონომიკური მაჩვენებლები, მაგალითად, კაპიტალის სტრუქტურა, ანაზღაურება და კომპანიის რისკის დონე.
საწარმოს შეფასება შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდით ხდება შემდეგნაირად:
მიმდინარე საბაზრო ღირებულება = DP (ან P წმინდა) / კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი,
სადაც DP არის ფულადი ნაკადი;
P არის სუფთა - წმინდა მოგება.
Შენიშვნა!შეფასების შედეგის სანდოობა დიდად არის დამოკიდებული კაპიტალიზაციის მაჩვენებელზე, ამიტომ განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს მისი გაანგარიშების სიზუსტეს.
კაპიტალიზაციის განაკვეთი საშუალებას გაძლევთ გადაიყვანოთ მოგება ან ფულადი ნაკადის ღირებულებები გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ღირებულების საზომად. როგორც წესი, იგი გამომდინარეობს ფასდაკლების ფაქტორიდან:
კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი = დ- თ რ,
სად დ- ფასდაკლების განაკვეთი;
T r - ფულადი ნაკადების ან წმინდა მოგების ზრდის ტემპი.
ნათელია, რომ კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი ყველაზე ხშირად ნაკლებია იმავე კომპანიის დისკონტის განაკვეთზე.
როგორც წარმოდგენილი ფორმულებიდან ჩანს, იმის მიხედვით, თუ რა თანხის კაპიტალიზაცია ხდება, მხედველობაში მიიღება ფულადი სახსრების ნაკადის ან წმინდა მოგების მოსალოდნელი ზრდის ტემპი. რა თქმა უნდა, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი განსხვავდება სხვადასხვა ტიპის შემოსავლისთვის. ამიტომ, ამ მეთოდის განხორციელებისას უპირველესი ამოცანაა განსაზღვროს ინდიკატორი, რომელიც იქნება კაპიტალიზებული. ამ შემთხვევაში, შემოსავალი შეიძლება განისაზღვროს შეფასების თარიღის მომდევნო წლისთვის ან განისაზღვროს საშუალო ზომაშემოსავალი გამოითვლება ისტორიული მონაცემების გამოყენებით. ვინაიდან წმინდა ფულადი ნაკადები სრულად ითვალისწინებს საწარმოს საოპერაციო და საინვესტიციო საქმიანობას, ის ყველაზე ხშირად გამოიყენება კაპიტალიზაციის საფუძვლად.
ასე რომ, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი თავისებურად ეკონომიკური არსიახლოს არის ფასდაკლების ფაქტორთან და მჭიდროდ არის დაკავშირებული მასთან. დისკონტის განაკვეთი ასევე გამოიყენება მომავალი ფულადი ნაკადების შესამცირებლად დღევანდელ დრომდე.
დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი ( ფასდაკლებული ფულადი ნაკადები, DCF)
დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი საშუალებას გაძლევთ გაითვალისწინოთ მოსალოდნელი შემოსავლის მიღებასთან დაკავშირებული რისკები. ამ მეთოდის გამოყენება გამართლებული იქნება, როდესაც მოსალოდნელია მომავალი შემოსავლის მნიშვნელოვანი ცვლილება, როგორც ზემოთ, ასევე ქვემოთ. გარდა ამისა, ზოგიერთ სიტუაციაში ეს მეთოდი ექსკლუზიურად გამოიყენება, მაგალითად, საწარმოს გაფართოება, თუ შეფასების მომენტში იგი არ მუშაობს სრული საწარმოო სიმძლავრით, მაგრამ აპირებს მის გაზრდას უახლოეს მომავალში; წარმოების მოცულობის დაგეგმილი ზრდა; ზოგადად ბიზნესის განვითარება; საწარმოთა გაერთიანება; ახალი წარმოების ტექნოლოგიების დანერგვა და ა.შ. ასეთ პირობებში, წლიური ფულადი ნაკადები მომავალ პერიოდებში არ იქნება ერთგვაროვანი, რაც, ბუნებრივია, შეუძლებელს ხდის კომპანიის საბაზრო ღირებულების გამოთვლას შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდით.
ახალი საწარმოებისთვის ერთადერთი შესაძლო მეთოდია ასევე დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი, რადგან მათი აქტივების ღირებულება შეფასების დროს შეიძლება არ ემთხვეოდეს მომავალში შემოსავლის გამომუშავების შესაძლებლობას.
რა თქმა უნდა, სასურველია, რომ შეფასებულ კომპანიას ჰქონდეს განვითარების ხელსაყრელი ტენდენციები და მომგებიანი ბიზნეს ისტორია. კომპანიებისთვის, რომლებსაც აქვთ სისტემატური ზარალი და აქვთ უარყოფითი ზრდის ტემპი, დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი ნაკლებად შესაფერისია. განსაკუთრებული სიფრთხილეა საჭირო გაკოტრების მაღალი ალბათობის მქონე კომპანიების შეფასებისას. ამ შემთხვევაში შემოსავლის მიდგომა საერთოდ არ გამოიყენება, შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდის ჩათვლით.
დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი უფრო მოქნილია, რადგან ის შეიძლება გამოყენებულ იქნას ნებისმიერი მოქმედი საწარმოს შესაფასებლად მომავალი ფულადი ნაკადების პუნქტის მიხედვით პროგნოზის გამოყენებით. არცთუ მცირე მნიშვნელობა აქვს კომპანიის მენეჯმენტსა და მფლობელებს სხვადასხვა გავლენის გააზრებას მენეჯმენტის გადაწყვეტილებებიმისი საბაზრო ღირებულების მიხედვით, ანუ ის შეიძლება გამოყენებულ იქნას ღირებულების მართვის პროცესში მიღებული დეტალური ბიზნეს ღირებულების მოდელის საფუძველზე და დაინახოს მისი მგრძნობელობა გამოყოფილი შიდა და გარეგანი ფაქტორები. ეს საშუალებას გაძლევთ გაეცნოთ საწარმოს საქმიანობას მომავალში ცხოვრების ციკლის ნებისმიერ ეტაპზე. და რაც მთავარია: ეს მეთოდი ყველაზე მიმზიდველია ინვესტორებისთვის და აკმაყოფილებს მათ ინტერესებს, ვინაიდან იგი ეფუძნება მომავალი ბაზრის განვითარების პროგნოზებს და ინფლაციურ პროცესებს. თუმცა ესეც გარკვეულ სირთულეს შეიცავს, რადგან არასტაბილური კრიზისული ეკონომიკის პირობებში საკმაოდ რთულია შემოსავლების ნაკადის წინასწარ განსაზღვრა რამდენიმე წლით ადრე.
ასე რომ, ბიზნესის ღირებულების გაანგარიშების საწყისი საფუძველი დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით არის პროგნოზი, რომლის წყაროა ფულადი სახსრების ნაკადების შესახებ რეტროინფორმაცია. დისკონტირებული მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულების განსაზღვრის ტრადიციული ფორმულა შემდეგია:
მიმდინარე საბაზრო ღირებულება = ფულადი ნაკადები პერიოდისთვის ტ / (1 + დ)ტ.
დისკონტის განაკვეთი არის საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც საჭიროა მომავალი მოგების შესამცირებლად ერთი მნიშვნელობამიმდინარე ბიზნეს ღირებულება. ინვესტორისთვის ეს არის ანაზღაურების საჭირო მაჩვენებელი ალტერნატიული ვარიანტებიშეფასების დროს რისკის შესადარებელი დონის ინვესტიციები.
შეფასების საფუძვლად გამოყენებული ფულადი სახსრების არჩეული (კაპიტალი ან მთლიანი ინვესტიციული კაპიტალი) სახეობიდან გამომდინარე, განისაზღვრება დისკონტის განაკვეთის გამოთვლის მეთოდი. ინვესტირებული და სააქციო კაპიტალისთვის ფულადი სახსრების ნაკადების გაანგარიშების სქემები წარმოდგენილია ცხრილში. 12.
ცხრილი 1. ფულადი სახსრების გაანგარიშება ინვესტირებული კაპიტალისთვის
ცხრილი 2. ფულადი სახსრების გაანგარიშება კაპიტალისთვის
|
ინდექსი |
გავლენა ფულადი სახსრების ფულად ნაკადზე (+/–) |
|
Წმინდა მოგება | |
|
დარიცხული ცვეთა | |
|
საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის შემცირება | |
|
საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის გაზრდა | |
|
აქტივების გაყიდვა | |
|
კაპიტალური ინვესტიციები | |
|
გრძელვადიანი ვალის გაზრდა | |
|
გრძელვადიანი ვალის შემცირება | |
|
ფულადი ნაკადები კაპიტალისთვის |
როგორც ხედავთ, კაპიტალის ფულადი სახსრების გაანგარიშება განსხვავდება მხოლოდ იმით, რომ მიღებული შედეგი ფულადი სახსრების გაანგარიშების ალგორითმიდან ინვესტირებული კაპიტალისთვის დამატებით კორექტირებულია გრძელვადიანი ვალის ცვლილებებისთვის. შემდეგ ფულადი ნაკადების დისკონტირება ხდება მოსალოდნელი რისკების შესაბამისად, რაც აისახება კონკრეტულ საწარმოსთან მიმართებაში გამოთვლილ დისკონტის განაკვეთზე.
ასე რომ, კაპიტალის ფულადი ნაკადების დისკონტის განაკვეთი ტოლი იქნება მფლობელის მიერ მოთხოვნილი ინვესტიციური კაპიტალის ანაზღაურებაზე, ინვესტირებული კაპიტალი - ნასესხები სახსრების ანაზღაურების შეწონილი განაკვეთების ჯამი (ანუ ბანკის საპროცენტო განაკვეთი სესხებზე). და საწესდებო კაპიტალზე, ხოლო მათი სპეციფიკური წონა განისაზღვრება ნასესხები და კაპიტალის ფონდების წილებით კაპიტალის სტრუქტურაში. ფულადი ნაკადების დისკონტის განაკვეთი ინვესტირებული კაპიტალისთვის ეწოდება კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულებადა მისი გამოთვლის შესაბამისი მეთოდია კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულების მეთოდი(კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულება, WACC). დისკონტის განაკვეთის განსაზღვრის ეს მეთოდი ყველაზე ხშირად გამოიყენება.
გარდა ამისა, შემდეგი ყველაზე გავრცელებული მეთოდები შეიძლება გამოყენებულ იქნას კაპიტალის ფულადი სახსრების დისკონტის განაკვეთის დასადგენად:
- კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( CAPM);
- შეცვლილი კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( MCAPM);
- კუმულაციური მშენებლობის მეთოდი;
- ჭარბი მოგების მოდელი ( EVO) და ა.შ.
განვიხილოთ ეს მეთოდები უფრო დეტალურად.
კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულების მეთოდი ( WACC)
იგი გამოიყენება როგორც კაპიტალის, ასევე ნასესხები კაპიტალის გამოსათვლელად მათი აქციების თანაფარდობის აგების გზით; ის აჩვენებს არა საბალანსო ღირებულებას, არამედ კაპიტალის საბაზრო ღირებულებას. ამ მოდელის ფასდაკლების განაკვეთი განისაზღვრება ფორმულით:
DWACC= S zk × (1 – N პრიბ) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
სადაც C зк არის ნასესხები კაპიტალის ღირებულება;
N მოგება - საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი;
Дзк - ნასესხები კაპიტალის წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში;
Ср - სააქციო კაპიტალის მოზიდვის ღირებულება (პრივილეგირებული აქციები);
D pr - პრივილეგირებული აქციების წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში;
Соа - სააქციო კაპიტალის მოზიდვის ღირებულება (ჩვეულებრივი აქციები);
D ob - ჩვეულებრივი აქციების წილი კომპანიის კაპიტალის სტრუქტურაში.
რაც უფრო მეტად იზიდავს კომპანია იაფ ნასესხებ სახსრებს ძვირი სააქციო კაპიტალის ნაცვლად, მით უფრო დაბალია ღირებულება WACC. ამასთან, თუ გსურთ გამოიყენოთ რაც შეიძლება მეტი იაფი ნასესხები სახსრები, უნდა გახსოვდეთ საწარმოს ბალანსის ლიკვიდურობის შესაბამისი კლებაც, რაც, რა თქმა უნდა, გამოიწვევს საკრედიტო საპროცენტო განაკვეთების ზრდას, ვინაიდან ბანკებისთვის ეს მდგომარეობაა. სავსეა გაზრდილი რისკებით და ოდენობით WACCრა თქმა უნდა, გაიზრდება. ამდენად, მიზანშეწონილი იქნება გამოვიყენოთ „ოქროს საშუალო“ წესი, ოპტიმალურად გაერთიანდეს საკუთარი და ნასესხები სახსრები ლიკვიდურობის თვალსაზრისით მათი ნაშთიდან გამომდინარე.
კაპიტალის აქტივების შეფასების მეთოდი ( კაპიტალის აქტივების ფასების მოდელი, CAPM)
საჯარო ვაჭრობის აქციების მომგებიანობის ცვლილებების შესახებ საფონდო ბაზრებიდან მიღებული ინფორმაციის ანალიზზე დაყრდნობით. IN ამ შემთხვევაშისააქციო კაპიტალის დისკონტის განაკვეთის გაანგარიშებისას გამოიყენება შემდეგი ფორმულა:
D CAPM= D ბ/რ + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + რ,
სადაც D b/r არის ანაზღაურების რისკის გარეშე;
β - სპეციალური კოეფიციენტი;
D r - მთლიანი ბაზრის მთლიანი შემოსავალი (ფასიანი ქაღალდების საშუალო საბაზრო პორტფელი);
P 1 - ბონუსი მცირე საწარმოებისთვის;
P 2 - პრემია ცალკეული კომპანიისთვის სპეციფიკური რისკისთვის;
რ- ქვეყნის რისკი.
რისკის გარეშე განაკვეთი გამოიყენება როგორც კომპანიაში ინვესტირებასთან დაკავშირებული სხვადასხვა ტიპის რისკის შეფასების საფუძველი. სპეციალური ბეტა კოეფიციენტი ( β ) წარმოადგენს ეკონომიკურთან დაკავშირებულ სისტემატური რისკის რაოდენობას და პოლიტიკური პროცესები, რომელიც გამოითვლება კონკრეტული კომპანიის მთლიანი საფონდო შემოსავლის გადახრის საფუძველზე მთლიანი საფონდო ბაზრის მთლიან შემოსავალთან შედარებით. მთლიანი საბაზრო ანაზღაურების მაჩვენებელი არის საშუალო საბაზრო ანაზღაურების ინდექსი, რომელიც გამოითვლება ანალიტიკოსების მიერ სტატისტიკური მონაცემების გრძელვადიანი კვლევის საფუძველზე.
CAPMსაკმაოდ რთული გამოსაყენებელია რუსეთის საფონდო ბაზრის განუვითარებლობის პირობებში. ეს გამოწვეულია ბეტა და საბაზრო რისკის პრემიების განსაზღვრის გამოწვევებით, განსაკუთრებით მჭიდროდ დაკავებული ბიზნესებისთვის, რომლებიც არ არიან ჩამოთვლილი საფონდო ბირჟაზე. უცხოურ პრაქტიკაში ანაზღაურების ურისკო განაკვეთი, როგორც წესი, არის გრძელვადიანი სახელმწიფო ობლიგაციების ან კუპიურების ანაზღაურების მაჩვენებელი, ვინაიდან მათ აქვთ მიჩნეული. მაღალი ხარისხილიკვიდურობა და გადახდისუუნარობის ძალიან დაბალი რისკი (სახელმწიფოს გაკოტრების ალბათობა პრაქტიკულად გამორიცხულია). თუმცა, რუსეთში, ზოგიერთი ისტორიული მოვლენის შემდეგ, სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები ფსიქოლოგიურად არ აღიქმება, როგორც რისკის გარეშე. ამრიგად, ხუთი უმსხვილესი რუსული ბანკის, მათ შორის რუსეთის სბერბანკის, გრძელვადიანი უცხოური ვალუტის დეპოზიტების საშუალო განაკვეთი, რომელიც ძირითადად ყალიბდება შიდა ბაზრის ფაქტორების გავლენის ქვეშ, შეიძლება გამოყენებულ იქნას როგორც რისკის გარეშე. შანსებთან დაკავშირებით β , შემდეგ საზღვარგარეთ ისინი ყველაზე ხშირად იყენებენ ამ მაჩვენებლების მზა პუბლიკაციებს საფონდო ბირჟის სტატისტიკური ინფორმაციის გაანალიზებით სპეციალიზებული ფირმების მიერ გამოთვლილ ფინანსურ დირექტორიაში. ზოგადად შემფასებლებს არ სჭირდებათ ამ კოეფიციენტების გამოთვლა.
შეცვლილი კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( MCAPM)
ზოგიერთ შემთხვევაში, უმჯობესია გამოვიყენოთ შეცვლილი კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი ( MCAPM), რომელშიც გამოყენებულია ისეთი ინდიკატორი, როგორიცაა რისკის პრემია, შეფასებული საწარმოს არასისტემატური რისკების გათვალისწინებით. არასისტემატური რისკები (დივერსიფიცირებადი რისკები)- ეს არის რისკები, რომლებიც წარმოიქმნება შემთხვევით კომპანიაში, რომელიც შეიძლება შემცირდეს დივერსიფიკაციის გზით. ამის საპირისპიროდ, სისტემატური რისკი გამოწვეულია ბაზრის ან მისი სეგმენტების ზოგადი მოძრაობით და არ არის დაკავშირებული კონკრეტულ ფასიან ქაღალდთან. ამრიგად, ეს მაჩვენებელი უფრო შესაფერისია საფონდო ბაზრის განვითარების რუსული პირობებისთვის დამახასიათებელი არასტაბილურობით:
D M CAPM= D ბ/რ + β × (D r − D b/r) + P რისკი,
სადაც D b/r არის რუსული შიდა უცხოური ვალუტით სესხების ანაზღაურების რისკის გარეშე;
β - კოეფიციენტი, რომელიც არის საბაზრო (არადივერსიფიცირებადი) რისკის საზომი და ასახავს გარკვეულ ინდუსტრიაში კომპანიებში ინვესტიციების მომგებიანობის ცვლილებების მგრძნობელობას მთლიანი საფონდო ბაზრის მომგებიანობის რყევების მიმართ;
D r - მთლიანი ბაზრის მომგებიანობა;
P რისკი არის რისკის პრემია, რომელიც ითვალისწინებს შეფასებული კომპანიის არასისტემატურ რისკებს.
კუმულაციური მეთოდი
იგი ითვალისწინებს სხვადასხვა ტიპის საინვესტიციო რისკებს და მოიცავს როგორც ზოგადი ეკონომიკური, ასევე ინდუსტრიისთვის სპეციფიკური და საწარმოს სპეციფიკური ფაქტორების ექსპერტულ შეფასებას, რომლებიც ქმნიან დაგეგმილი შემოსავლის მიუღებლობის რისკს. ყველაზე მნიშვნელოვანი ფაქტორებია ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა კომპანიის ზომა, ფინანსური სტრუქტურა, წარმოება და ტერიტორიული დივერსიფიკაცია, მენეჯმენტის ხარისხი, მომგებიანობა, შემოსავლის პროგნოზირებადობა და ა.შ. რომელსაც ემატება დამატებითი პრემია მოცემულ კომპანიაში ინვესტირების რისკზე მითითებული ფაქტორების გათვალისწინებით.
როგორც ვხედავთ, კუმულაციური მიდგომა გარკვეულწილად მსგავსია CAPM, ვინაიდან ორივე დაფუძნებულია ურისკო ფასიან ქაღალდებზე ანაზღაურების მაჩვენებელზე, დამატებითი შემოსავლის დამატებით, რომელიც დაკავშირებულია ინვესტიციის რისკთან (ითვლება, რომ რაც უფრო დიდია რისკი, მით მეტია მოგება).
ოლსონის მოდელი ( ედვარდს-ბელ-ოლსონის შეფასების მოდელი, EBO), ან ჭარბი შემოსავლის (მოგების) მეთოდი
აერთიანებს შემოსავლისა და ხარჯების მიდგომების კომპონენტებს, გარკვეულწილად ამცირებს მათ ნაკლოვანებებს. კომპანიის ღირებულება განისაზღვრება ჭარბი შემოსავლის ნაკადის დისკონტირებით, ანუ ინდუსტრიის საშუალოდან გადახრით და წმინდა აქტივების მიმდინარე ღირებულებით. ამ მოდელის უპირატესობაა გამოთვლაში არსებული აქტივების ღირებულების შესახებ არსებული ინფორმაციის გამოყენების შესაძლებლობა. ამ მოდელში მნიშვნელოვანი წილი უჭირავს რეალურ ინვესტიციებს და საჭიროა მხოლოდ ნარჩენი მოგების პროგნოზირება, ანუ ფულადი ნაკადის ის ნაწილი, რომელიც რეალურად ზრდის კომპანიის ღირებულებას. მიუხედავად იმისა, რომ ეს მოდელი არ არის გარკვეული სირთულეების გამოყენებისას, ის ძალიან სასარგებლოა ორგანიზაციის განვითარების სტრატეგიის შემუშავებაში, რომელიც დაკავშირებულია ბიზნესის ღირებულების მაქსიმიზაციასთან.
კომპანიის მთლიანი საბაზრო ღირებულების გაანგარიშება
ბიზნესის წინასწარი ღირებულების დადგენის შემდეგ, უნდა განხორციელდეს რიგი კორექტივები საბოლოო საბაზრო ღირებულების მისაღებად:
- საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის ჭარბი/დეფიციტის გამო;
- საწარმოს არა ძირითად აქტივებზე;
- გადავადებულ საგადასახადო აქტივებსა და ვალდებულებებზე;
- წმინდა ვალზე, ასეთის არსებობის შემთხვევაში.
ვინაიდან დისკონტირებული ფულადი ნაკადის გაანგარიშება მოიცავს შემოსავლის პროგნოზთან დაკავშირებულ საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის საჭირო რაოდენობას, თუ ის არ ემთხვევა რეალურ ღირებულებას, უნდა დაემატოს საკუთარი საბრუნავი კაპიტალის ჭარბი რაოდენობა, ხოლო დეფიციტი გამოკლდეს ღირებულებას. წინასწარი ღირებულებით. იგივე ეხება არაეფექტურ აქტივებს, რადგან გაანგარიშებაში ჩართული იყო მხოლოდ ის აქტივები, რომლებიც გამოიყენებოდა ფულადი სახსრების წარმოქმნისას. ეს ნიშნავს, რომ თუ არსებობს არაძირითადი აქტივები, რომლებსაც აქვთ გარკვეული ღირებულება, რომელიც არ არის გათვალისწინებული ფულადი სახსრების ნაკადში, მაგრამ შეიძლება განხორციელდეს (მაგალითად, გაყიდვისას), აუცილებელია ბიზნესის წინასწარი ღირებულების გაზრდა. ასეთი აქტივების ღირებულება, გამოითვლება ცალკე. თუ საწარმოს ღირებულება გამოითვლება ინვესტირებულ კაპიტალზე, მაშინ მიღებული საბაზრო ღირებულება ვრცელდება მთელ ინვესტირებულ კაპიტალზე, ანუ იგი მოიცავს, გარდა კაპიტალის ღირებულებისა, ასევე კომპანიის გრძელვადიანი ვალდებულებების ღირებულებას. ეს ნიშნავს, რომ სააქციო კაპიტალის ღირებულების მისაღებად აუცილებელია დადგენილი ღირებულების შემცირება გრძელვადიანი ვალის ოდენობით.
ყველა კორექტირების შემდეგ მიიღება ღირებულება, რომელიც არის კომპანიის კაპიტალის საბაზრო ღირებულება.
ბიზნესს შეუძლია შემოსავლის გამომუშავება საპროგნოზო პერიოდის დასრულების შემდეგაც. შემოსავლები უნდა დასტაბილურდეს და მიაღწიოს ერთგვაროვან გრძელვადიან ზრდას. პროგნოზის შემდგომ პერიოდში ღირებულების გამოსათვლელად, შეგიძლიათ გამოიყენოთ ფასდაკლების გამოსათვლელად ერთ-ერთი შემდეგი მეთოდი:
- სალიკვიდაციო ღირებულების მიხედვით;
- წმინდა აქტივების ღირებულებით;
- გორდონის მეთოდის მიხედვით.
გორდონის მოდელის გამოყენებისას, ტერმინალური ღირებულება განისაზღვრება, როგორც ფულადი სახსრების ნაკადის თანაფარდობა პოსტსაპროგნოზო პერიოდის პირველი წლისთვის დისკონტის განაკვეთსა და ფულადი სახსრების გრძელვადიან ზრდის ტემპს შორის სხვაობას. შემდეგ ტერმინალური ღირებულება მცირდება მიმდინარე მნიშვნელობებამდე იმავე დისკონტის განაკვეთით, რომელიც გამოიყენება საპროგნოზო პერიოდის ფულადი ნაკადების დისკონტირებისთვის.
შედეგად, ბიზნესის მთლიანი ღირებულება განისაზღვრება, როგორც შემოსავლის ნაკადების მიმდინარე ღირებულებების ჯამი საპროგნოზო პერიოდში და კომპანიის ღირებულება პოსტსაპროგნოზო პერიოდში.
დასკვნა
შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით კომპანიის ღირებულების შეფასების პროცესში იქმნება ფულადი სახსრების ნაკადების ფინანსური მოდელი, რომელიც შეიძლება გახდეს საფუძველი ინფორმირებული მენეჯმენტის გადაწყვეტილების მისაღებად, ხარჯების ოპტიმიზაციისთვის, დიზაინის შესაძლებლობების გაზრდის შესაძლებლობების ანალიზისა და მოცულობის დივერსიფიკაციისთვის. პროდუქტების. ეს მოდელი სასარგებლო იქნება შეფასების დასრულების შემდეგ.
საბაზრო ღირებულების გამოსათვლელად ერთი ან სხვა მეთოდის ასარჩევად, ჯერ უნდა გადაწყვიტოთ შეფასების მიზანი და მისი შედეგების დაგეგმილი გამოყენება. შემდეგ თქვენ უნდა გაანალიზოთ კომპანიის ფულადი სახსრების ნაკადების მოსალოდნელი ცვლილება უახლოეს მომავალში, განიხილეთ ფინანსური მდგომარეობადა განვითარების პერსპექტივები, ასევე შეაფასოს მიმდებარე ეკონომიკური გარემო, როგორც გლობალური, ისე ეროვნული, მათ შორის ინდუსტრია. თუ დროის ნაკლებობისას საჭიროა გაიგოთ ბიზნესის საბაზრო ღირებულება, ან დაადასტუროთ მიღებული შედეგები სხვა მიდგომების გამოყენებით, ან როდესაც ფულადი ნაკადების სიღრმისეული ანალიზი შეუძლებელია ან არ არის საჭირო, შეგიძლიათ გამოიყენოთ კაპიტალიზაციის მეთოდი შედარებით საიმედო შედეგის სწრაფად მისაღებად. სხვა შემთხვევებში, განსაკუთრებით მაშინ, როდესაც შემოსავლის მიდგომა არის ერთადერთი გზა საბაზრო ღირებულების გამოსათვლელად, უპირატესობა ენიჭება დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდს. შესაძლებელია, რომ გარკვეულ სიტუაციებში ორივე მეთოდი ერთდროულად იყოს საჭირო კომპანიის ღირებულების გამოსათვლელად.
და რა თქმა უნდა, არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით მიღებული ღირებულება პირდაპირ დამოკიდებულია ანალიტიკოსის გრძელვადიანი მაკროეკონომიკური და ინდუსტრიული პროგნოზების სიზუსტეზე. თუმცა, შემოსავლის მიდგომის გამოყენების პროცესში უხეში საპროგნოზო ინდიკატორების გამოყენებაც კი შეიძლება სასარგებლო იყოს კომპანიის სავარაუდო ღირებულების განსაზღვრაში.
ასე რომ, უძრავი ქონების შეფასება არის მისი საბაზრო ფასის განსაზღვრა დღეს გაყიდვისას ან ამ ობიექტის გამოყენების ღირებულება, მაგალითად, ზე. დღეს უძრავი ქონების შეფასებაში მთავარია შემოსავლის მიდგომა, ბევრად წინ და. რა არის შემოსავლის მიდგომა და როგორ შეგიძლიათ გამოიყენოთ იგი უძრავი ქონების ღირებულების დასადგენად?
შემოსავლის მიდგომის არსი
უძრავი ქონების შეფასებისას შემოსავლის მიდგომის გამოყენებისას შემფასებელი ითვლის ღირებულებას იმ მოსალოდნელი მოგების საფუძველზე, რომელიც მას მომავალში მოუტანს. მისი გამოყენება შესაძლებელია მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ პროდუქტთან დაკავშირებული მომავალი შემოსავალი და ხარჯები ზუსტად იქნება პროგნოზირებული.
Გამოყენებისთვის ეს ვარიანტიუძრავი ქონების შეფასებისას შემფასებელმა უნდა:
- დააყენეთ დრო საპროგნოზო პერიოდისთვის.ეს დრო გაგებული იქნება, როგორც მომავალში პერიოდი, რომლისთვისაც, შეფასების მომენტიდან, გაკეთდება მომავალი შემოსავლებისა და ხარჯების გამოთვლები და პროგნოზები, აგრეთვე ფაქტორები, რომლებმაც შეიძლება გავლენა მოახდინონ მათზე;
- შეაფასეთ რამდენი მოგება შეიძლება გამოიმუშაოს უძრავმა ქონებამ საპროგნოზო პერიოდის განმავლობაში. და ასევე გამოიტანეთ დასკვნები საპროგნოზო პერიოდის შემდეგ შემოსავლების შემდგომი ნაკადის შესახებ;
- დააყენეთ ფასდაკლების განაკვეთი. იგი იქმნება შემოსავლის მომტანი ინვესტიციების შესაბამისად, რომლებიც შედარებულია უძრავ ქონებასთან, რომლებსაც აქვთ მსგავსი დონის რისკი. ეს მაჩვენებელი საჭიროა მომავალი მოგების შესაფასებლად;
- გამოთვალეთ მომავალი შემოსავლის ნაკადიდადგენილ ვადაში და მისი დასრულების შემდეგ, ეს მონაცემები მიიყვანეთ შეფასების დროს ოდენობამდე.
არსებობს რამდენიმე ნაბიჯი, რომელიც დაგეხმარებათ შემოსავლის მიდგომის გაანგარიშების გამარტივებაში. ალგორითმი:
- მთლიანი შემოსავალი (IG)ამ შემთხვევაში, იგი გამოითვლება უძრავი ქონების ბაზარზე არსებული, მოქმედი ტარიფებისა და განაკვეთების საფუძველზე მსგავსი ობიექტებისთვის.
- შეფასების გაანგარიშება ზარალი უძრავი ქონების არასრული გამოყენების შედეგადან მოიჯარეების მხრიდან გადახდების ხარვეზები უნდა განხორციელდეს მოცემული ბაზრის ანალიზის საფუძველზე, გარკვეულ ტერიტორიაზე, მისი დინამიკის და ბუნების გათვალისწინებით. გამოთვლილი მაჩვენებელი უნდა გამოკლდეს მთლიან შემოსავალს, რათა საბოლოოდ მივიღოთ რეალური მთლიანი შემოსავალი (GIR).
- უფლებისთვის ხარჯების განსაზღვრა, ისინი უნდა დაიყოს რამდენიმე ჯგუფად და თითოეული გამოითვალოს ცალკე:
- საოპერაციო ხარჯები– ობიექტის შენარჩუნებასთან დაკავშირებული ხარჯები;
- ფიქსირებული ხარჯები– ის გამოქვითვები, რომლებიც დროთა განმავლობაში არ იცვლება, მაგალითად, ამორტიზაცია, იპოთეკის გადახდა, გადასახადის გამოქვითვა და ა.შ.
- სარეზერვო ხარჯები- გარკვეული თანხა, რომელიც საჭიროა დაუგეგმავი ავარიის ან იძულებითი შესყიდვების შემთხვევაში.
- Გაანგარიშება წმინდა მოგება, მიღებული ობიექტის რეალიზაციის შემთხვევაში.
- განაკვეთის გაანგარიშება.
როგორ გამოვთვალოთ ქონების შეფასება შემოსავლის მიდგომის მიხედვით
მისი წარმოება შესაძლებელია ორი გზით.
- შემოსავლის პირდაპირი კაპიტალიზაცია.
ყურადღება! ეს ვარიანტი გამოიყენება გრძელვადიანი სტაბილური და საკმაოდ მაღალი მოგებისთვის. ან თუ მოგება იზრდება მუდმივად თანაბარი წილით.
ამ გაანგარიშების შედეგი იქნება ქონების ფაქტობრივი მთლიანი ღირებულება.
C = CHOD/KK,
სადაც C არის ობიექტის ფასი (გამოხატული ფულად ერთეულებში);
CC – კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი (პროცენტებში);
NOR - წმინდა საოპერაციო შემოსავალი.
ამრიგად, მაშინ გამოდის, რომ პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი მოდის წლიური NPV-ის მიმდინარე მნიშვნელობამდე მიყვანაზე.
ეს ვარიანტი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას, თუ მოგება არის არათანაბარი და არათანმიმდევრული ან თუ ქონება ჯერ კიდევ არ არის საკუთრებაში.
ამ მეთოდის გამოთვლის ალგორითმი შემდეგი იქნება:
- გამოთვალეთ რამდენ წმინდა წლიურ შემოსავალს გამოიმუშავებს უძრავი ქონება მისი ყველაზე ეფექტური გამოყენებით.
- გამოთვალეთ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი.
- გამოთვალეთ ქონების ფასი ფორმულის გამოყენებით.
- (DDP).
ის უფრო რთულია გამოთვლებისთვის, ვიდრე წინა. მეთოდი გამოიყენება შემდეგ შემთხვევებში:
- სხვაობა მოგების ნაკადებში გარკვეული პერიოდის განმავლობაში;
- ქონების შემოსავლებისა და ხარჯების სეზონურობა;
- შესაფასებელი ქონება არის არა ერთი ობიექტი, არამედ მრავალდონიანი და მრავალფუნქციური კომპლექსი;
- ობიექტი შეიძლება იყოს მშენებარე ან სარემონტო.
გაანგარიშების ალგორითმი მიხედვით ამ მეთოდითშეიძლება აღინიშნოს შემდეგი პუნქტები:
- დროის ჩარჩოს განსაზღვრა. საერთაშორისო სტანდარტიამ საკითხში 5-10 წელია, რუსეთის ბაზარზე - 3-5 წელი.
- მოსალოდნელი ფულადი ნაკადების გაანგარიშება.
მოსალოდნელი ნაკადების გამოსათვლელად, გამოთვალეთ:
- პოტენციური მთლიანი შემოსავალი;
- გადასახადამდე ფულადი ნაკადი;
- გადასახადის შემდგომი ფულადი ნაკადი;
- ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი.
ამ მეთოდის გამოყენებით, უძრავი ქონების ღირებულება გამოითვლება: 
PV – მიმდინარე მნიშვნელობა;
Ci – t პერიოდის ფულადი ნაკადები;
ის – ფასდაკლების განაკვეთი;
M - ნარჩენი ღირებულება.
ასეთი პრობლემების გაანგარიშების მაგალითი შეიძლება იყოს შემდეგი სიტუაცია. დავუშვათ, რომ 12 თვის ფულადი ნაკადი დროის ბოლოს იყო 200 ათასი რუბლი, დისკონტის განაკვეთი იყო 26%, ხოლო მფლობელი თვლის, რომ საპროგნოზო პერიოდის ბოლოს, შემოსავლის ზრდა დასტაბილურდება და შეადგენს 4-ს. % წელიწადში. რამდენი დაჯდება საწარმო?
ამ შემთხვევაში, საწარმოს მომავალი ფასი განისაზღვრება ფორმულის გამოყენებით:
საერთო ჯამში, ჩვენ აღმოვაჩენთ, რომ პროგნოზირებული დროის ბოლოს, უძრავი ქონების ღირებულება იქნება 909,1 ათასი რუბლი. 
შემოსავლის მიდგომის დადებითი და უარყოფითი მხარეები
ამ მეთოდის მთავარი და უდავო უპირატესობები, რა თქმა უნდა, მოიცავს გამოთვლების სიმარტივეს. საკმაოდ მარტივი და ოპტიმიზებული ფორმულები დაგეხმარებათ შეფასების სწრაფად და უმტკივნეულოდ განხორციელებაში.
ყურადღება! მეორე უპირატესობა ის არის, რომ ეს მეთოდი ეხმარება ბაზრის მდგომარეობის ასახვას და ნათლად აჩვენებს მას. ეს ხდება იმის გამო, რომ ამ მეთოდის გამოყენებით უძრავი ქონების შესაფასებლად, შემფასებელმა უნდა გააანალიზოს საბაზრო ოპერაციების დამადასტურებელი ხელშეკრულებების და სხვა დოკუმენტების დიდი რაოდენობა, განიხილოს მათი ოდენობა და გააკეთოს დასკვნა.
ამ მეთოდს ასევე აქვს რამდენიმე შეზღუდვა:
- ამ მეთოდის გამოყენებით არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას კრიზისის დროს, ვინაიდან თავდაპირველად ვარაუდობენ, რომ მოგება თანაბრად და მუდმივად შემოვა მთელი დროის განმავლობაში. და ეკონომიკურმა კრიზისმა შეიძლება შეაფერხოს ეს გადახდები, რითაც იმოქმედებს მომავალში ქონების მიერ გამომუშავებულ შემოსავალზე.
- ასევე ეს მეთოდი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ინფორმაციის ნაკლებობის პირობებში. მისი მთელი არსი ემყარება ბაზარზე მიმდინარე პროცესების ანალიზს და მათგან დასკვნას სამომავლო მოგების მოპოვების შესახებ, თუ შემფასებელი ვერ მოიპოვებს ამა თუ იმ ინფორმაციას ან უბრალოდ არ არსებობს, მაშინ ამ მეთოდის გამოყენება შეუძლებელია იმის გამო, რომ შეუძლებელია. გამოთვლების გაკეთება.
- ეს მეთოდი არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ახალი ბიზნესის გახსნისთვის, ვინაიდან მისი მოგების დონე არ შეიძლება იყოს მუდმივი და აქვს მკვეთრი ფორმა. ასევე არ შეიძლება მისი გამოყენება კომპანიის რეკონსტრუქციის ან ანტიკრიზისული წინადადების პერიოდში, რადგან ეს მონაცემები არ შეიძლება იყოს მუდმივი.
ყურადღება! ეს მეთოდი ყველაზე მოსახერხებელია მხოლოდ იმ კომპანიებისა და ფირმებისთვის, საიდანაც მოგება მოდის თანაბრად და მუდმივად.
რის საფუძველზე შეიძლება უარი თქვას შემოსავლის მიდგომაზე უძრავი ქონების შეფასებაზე?
ეს მეთოდი იკვლევს უძრავი ქონების ობიექტებს გარედან და მათ მიმზიდველობას.
ანუ რა შემოსავალზე შეიძლება გქონდეს იმედი მომავალში. არ უნდა დაგვავიწყდეს, რომ გარკვეული მონაცემების გარეშე, მაგალითად, კაპიტალიზაციის განაკვეთები, ან ბაზარზე არსებული სიტუაციის იგნორირება, მნიშვნელოვნად მცირდება მიღებული მომავალი მოგების ღირებულებების სანდოობის პროცენტი.
შემოსავლის მიდგომის გამოყენების წესებში ნათქვამია, რომ თქვენ შეგიძლიათ დაეყრდნოთ მას მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ გაქვთ სრული და, რაც მთავარია, სანდო ინფორმაცია მომავალი შემოსავლებისა და ხარჯების პროგნოზის შესახებ.
ასე რომ, თუ შეფასების პერიოდში შემფასებელს არ აქვს ეს ინფორმაცია ან ის სრულად არ არის და, შესაბამისად, შეუძლებელია მომავალი ფულადი ნაკადების საიმედო პროგნოზირება, მაშინ ეს შეიძლება გახდეს შემოსავლის მიდგომის გამოყენებაზე უარის თქმის საფუძველი.
უარის სხვა საფუძველი არსებობს. პირველ რიგში, ეს შეიძლება იყოს უძრავი ქონების მფლობელის მიერ მოწოდებული ინფორმაცია, რომ ობიექტი გამოყენებული იქნება მხოლოდ საცხოვრებელი მიზნებისთვის, ანუ შეუძლებელი იქნება ამ ობიექტიდან რაიმე კომერციული სარგებლის მიღება და, შესაბამისად, შეუძლებელი იქნება მისი პროგნოზირება.
მეორეც, თუ ქალაქში არ არის განვითარებული საცხოვრებლის გაქირავების ბაზარი და თუ განვითარებულია, მაშინ ის არის მიწისქვეშა, რეგისტრაციისა და ხელშეკრულებების სათანადო შესრულების გარეშე და შემფასებელი ვერ შეაგროვებს საკმარის ჭეშმარიტ ინფორმაციას ქირავნობის ფასზე, მას ასევე აქვს ამ მეთოდზე უარის თქმის უფლება. ამიტომ ყოველთვის აუცილებელია საიმედო და ჭეშმარიტი ინფორმაციის იმედი.
ექსპერტის კონსულტაცია
ქვემოთ მოცემული ვიდეო არის თემის ნათელი და ენერგიული პრეზენტაცია. საშემოსავლო მიდგომის გამოყენების პრინციპებსა და აუცილებელ პირობებზე საუბრობს ანალიტიკოსი ბორის გოროდილოვი.
რაციონალური მენეჯმენტი უძრავი ქონების სექტორში, უპირველეს ყოვლისა, გულისხმობს უძრავი ქონების, როგორც ეკონომიკური რესურსის ყველაზე პროდუქტიული გამოყენების უზრუნველყოფას და ამგვარი გამოყენების გაზრდის გზების ძიებას. მხედველობაში მიიღება, რომ მომგებიანი ობიექტების ეფექტურობის კრიტერიუმები უნდა ეფუძნებოდეს ობიექტის მომგებიანობის პარამეტრებს.
უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების შემოსავლის მიდგომა არის შეფასების ობიექტის ღირებულების შეფასების მეთოდების ერთობლიობა, რომელიც ეფუძნება შეფასების ობიექტიდან მოსალოდნელი შემოსავლის განსაზღვრას.
შემოსავლის მიდგომა გამოიყენება მხოლოდ შეფასების მიზნებისთვის მომგებიანი უძრავი ქონება, ანუ ისეთი უძრავი ქონება, რომლის ერთადერთი მიზანია შემოსავლის გამომუშავება და იგი ეფუძნება უძრავი ქონების შეფასების შემდეგ პრინციპებს:
- მოლოდინის პრინციპი (შემოსავლის მომტანი ობიექტის ღირებულება განისაზღვრება მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულებით, რომელსაც ეს ობიექტი მოიტანს);
- ჩანაცვლების პრინციპი (ქონების ღირებულება, როგორც წესი, განისაზღვრება ეფექტური კაპიტალის ინვესტიციების დონეზე, რომელიც საჭიროა შესადარებელი, შემცვლელი ქონების შესაძენად, რომელიც გამოიმუშავებს სასურველ მოგებას).
შემოსავლის მიდგომის არსი არის მომავალი სარგებლის ამჟამინდელი (დღევანდელი) ღირებულების შეფასება, რომელიც მოსალოდნელია უძრავი ქონების ექსპლუატაციისა და შესაძლო სამომავლო გაყიდვის შედეგად, ანუ შემოსავლის კაპიტალიზაციით.
შემოსავლის კაპიტალიზაცია არის მომავალი შემოსავლის ნაკადის გადაანგარიშების პროცესი საბოლოო ღირებულებად, რომელიც უდრის მათი მიმდინარე ღირებულებების ჯამს. ეს ღირებულებები ითვალისწინებს:
- მომავალი შემოსავლის ოდენობა;
- დრო, როდესაც უნდა მიიღოთ შემოსავალი;
- შემოსავლის ხანგრძლივობა.
უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით ხდება ორ ეტაპად:
- მომავალი შემოსავლის პროგნოზირება;
- მომავალი შემოსავლის კაპიტალიზაცია მიმდინარე ღირებულებად.
მომავალი შემოსავლის პროგნოზირებამფლობელის ფინანსური ანგარიშგების გამოყენების საფუძველზე:
- გამარტივებული ბალანსი;
- დავალებების შემფასებლის მიერ რეკონსტრუირებული ფულადი ნაკადების ანგარიშგება ეკონომიკური ანალიზიშემოსავლებისა და ხარჯების ერთეულები.
პროგნოზირების შედეგები შეჯამებულია ქონების ექსპლუატაციის შემოსავლებისა და ხარჯების ბიუჯეტში. პროგნოზირების ჰორიზონტს მფლობელი ირჩევს, მაგრამ ყველაზე ხშირად გამოიყენება ობიექტის საკუთრების პირობები. ბიუჯეტის სტრუქტურა, სია და შემოსავლებისა და ხარჯების განსაზღვრის თანმიმდევრობა წარმოდგენილია ცხრილში 3.
| ინდიკატორის სახელი | თანხა, რუბლს შეადგენს. |
| პოტენციური მთლიანი შემოსავალი (PVG ან PGI),მათ შორის: | |
| კონტრაქტის წლიური ქირა (გეგმური ქირა) | |
| მოძრავი შემოსავალი | |
| საბაზრო წლიური ქირა (საბაზრო რენტა) | |
| ქონების ნორმალურ ფუნქციონირებასთან დაკავშირებული სხვა შემოსავალი | |
| შემოსავლის დაკარგვა (PD ან V&L),მათ შორის: | |
| დანაკარგები გადატვირთვისაგან | |
| ზარალი იჯარის შეგროვებაში | |
| ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი (DVD ან EGI) | |
| საოპერაციო (შენარჩუნების) ხარჯები (OP ან OE), მათ შორის: | |
| მიმდინარე საოპერაციო ხარჯები, მ.შ. | |
| პირობითად მუდმივი | |
| პირობითი ცვლადები | |
| შემცვლელი რეზერვი | |
| ვალის მომსახურების გადახდა (DS ან DS) | |
| წმინდა მთლიანი შემოსავალი (NPC ან PTCF) | |
| საშემოსავლო გადასახადი (IPP ან გადასახადი) | |
| წმინდა შემოსავალი (NI ან ATCF) | |
| შემოსავალი ობიექტის გაყიდვიდან (DPO ან Rev) |
პოტენციური მთლიანი შემოსავალი (PGI)- მთლიანი შემოსავალი უძრავი ქონებიდან, რომელიც შეიძლება მიღებულ იქნეს უძრავი ქონებიდან 100% დაკავებულობით, ყველა დანაკარგისა და ხარჯის გათვალისწინების გარეშე. VDP უდრის ოთხი კომპონენტის ჯამს:
სახელშეკრულებო წლიური ქირა (გეგმური ქირა), კომპიუტერი- პოტენციური მთლიანი შემოსავლის ნაწილი, რომელიც წარმოიქმნება იჯარის ხელშეკრულების პირობების გამო. ამ ინდიკატორის გაანგარიშებისას აუცილებელია გავითვალისწინოთ ყველა ფასდაკლება და კომპენსაცია, რომელიც მიზნად ისახავს მოიჯარეების მოზიდვას: ასეთ ნივთებს შეიძლება ჰქონდეს ფორმა დამატებითი სერვისებიმოიჯარეებს, მათთვის ხელშეკრულების შეწყვეტის შესაძლებლობას, შენობის რეპუტაციის გამოყენებას და ა.შ.
Rolling შემოსავალი, PH- პოტენციური მთლიანი შემოსავლის ნაწილი, რომელიც წარმოიქმნება ხელშეკრულებაში მოცემული პუნქტების გამო, რომლებიც ითვალისწინებენ მოიჯარეების მიერ იმ ხარჯების დამატებით გადახდას, რომლებიც აღემატება ხელშეკრულებაში მითითებულ ღირებულებებს.
საბაზრო წლიური რენტა (მარკეტული რენტა), PM- პოტენციური მთლიანი შემოსავლის ნაწილი, რომელიც ეხება ვაკანტურ და მესაკუთრის მიერ დაკავებულ ფართს და განისაზღვრება ბაზრის გაქირავების ტარიფებიდან გამომდინარე.
სხვა შემოსავალი, PA- ქონების ექსპლუატაციით მიღებული შემოსავალი და არ შედის ქირაში. ისინი წარმოადგენენ შემოსავალს ქონებასთან განუყოფლად დაკავშირებული ბიზნესიდან, აგრეთვე შემოსავალს მიწის ნაკვეთებისა და შენობის კარკასის, არამთავარი ნაგებობების: დამხმარე და ტექნიკური გაქირავებიდან.
უნდა აღინიშნოს, რომ პირველი სამი კომპონენტი ეხება შენობის ძირითადი შენობების გამოყენებას, ხოლო მეოთხე - მიწის ნაკვეთის თავისუფალ ნაწილს, აგრეთვე შენობებს და სტრუქტურულ ელემენტებს დამხმარე ან ტექნიკური მიზნებისთვის.
შემოსავლის დაკარგვა (PD ან V&L)- ზარალი არასაკმარისი დატვირთვის გამო - შეზღუდული მოთხოვნის ან დროის დაკარგვის გამო მოიჯარეების შეცვლაზე და ზარალი, რომელიც დაკავშირებულია მოიჯარეების მიერ რეგულარული ქირის გადახდების დაგვიანებასთან ან შეწყვეტასთან მათი გადახდისუნარიანობის დაკარგვის გამო.
საპროგნოზო წლის ზარალის ოდენობა განისაზღვრება წინა წლების ადგილობრივ ბაზარზე არსებული ინფორმაციის დამუშავების საფუძველზე.
საწარმოო ხაზის თითოეული კომპონენტისთვის რეკომენდებულია ცალ-ცალკე გამოთვალოთ დანაკარგები გადატვირთვის ან გადაუხდელობისგან:
შემოსავლის დაკარგვის კოეფიციენტის ზომის სავარაუდო მნიშვნელობა K v , K * v (ერთის წილადებში) დგინდება უძრავი ქონების ობიექტების ნაკლებ დატვირთვის კოეფიციენტის (k j) ანალიზის საფუძველზე. ამ ტიპისბოლო m j თვის განმავლობაში, შემდეგნაირად:
სადაც k j არის წილი, n არის საერთო რაოდენობაგაანალიზებული ობიექტები, Y j არის შეწონვის კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს განსხვავებას j-ე ობიექტის თვისებებში და მის მართვაში შეფასების ობიექტთან შედარებით, ხოლო ეს მართალია.
შემოსავლის ზარალის კოეფიციენტის სავარაუდო ღირებულება K l, K* l გადაუხდელობის გამო (ერთეულში) განისაზღვრება ამ ტიპის უძრავი ქონების ობიექტების (a j) წილის ანალიზის საფუძველზე და თვეების რაოდენობა g j, რომლებშიც ქირა არ გადაიხადეს გასული წლის განმავლობაში შემდეგი გზით:
მაგალითი 1.დაადგინეთ შემოსავლის დაკარგვა გადაუხდელობისა და გადატვირთვისგან, თუ ცნობილია, რომ: ხელშეკრულების წლიური ქირა (გეგმური ქირა) არის 300 ათასი რუბლი; მოძრავი შემოსავალი - 200 ათასი რუბლი; საბაზრო წლიური ქირა (ბაზრის ქირა) - 100 ათასი რუბლი; სხვა შემოსავალი არ არის; ადგილობრივი უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზმა ბოლო 12 თვის განმავლობაში გამოავლინა შემდეგი მაჩვენებლები:
| ინდექსი | საკუთრება | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| ამ ტიპის უძრავი ქონების უძრავი ქონების ნაკლებ დატვირთვის კოეფიციენტი (იჯარით გაცემული ძირითადი შენობებისთვის) | 0,15 | 0,20 | 0,15 | 0,20 |
| ამ ტიპის უძრავი ქონების შენობების წილი, რომლებზეც ქირა არ იყო გადახდილი გასული წლის განმავლობაში (იჯარით გაცემული ძირითადი შენობებისთვის) | 0,10 | 0,15 | 0,15 | 0,10 |
| თვეების რაოდენობა, რომლებშიც ქირა არ გადაიხადეს გასული წლის განმავლობაში (გაქირავებული ძირითადი შენობებისთვის) | 1,0 | 0,5 | 1,0 | 0,5 |
| წონის კოეფიციენტი, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
1. განვსაზღვროთ შემოსავლის ზარალის კოეფიციენტის სიდიდის სავარაუდო მნიშვნელობა არასრულფასოვანი გამოყენებისგან:
2. განვსაზღვროთ შემოსავლის ზარალის კოეფიციენტის სიდიდის სავარაუდო მნიშვნელობა არასრულფასოვანი გამოყენებისგან:
3. განვსაზღვროთ შემოსავლის დაკარგვა გადაუხდელობისა და გადატვირთვისგან:
ათასი რუბლს შეადგენს.
ფაქტობრივი (ეფექტური) მთლიანი შემოსავალი (DVD ან EGI)- სავარაუდო შემოსავალი ქონების სრული ფუნქციონირებისთვის, დაუსახლებლობისგან მიღებული ზარალის გათვალისწინებით, მოიჯარეების შეცვლა და ქირის გადაუხდელობა:
საოპერაციო ხარჯები (OR ან OE)- ეს არის პერიოდული ხარჯები ობიექტის ნორმალური ფუნქციონირებისა და პოტენციური მთლიანი შემოსავლის რეპროდუქციის უზრუნველსაყოფად. საოპერაციო შემოსავალი ჩვეულებრივ იყოფა:
- პირობითად ფიქსირებული ხარჯები ან ხარჯები;
- პირობითად ცვლადი ხარჯები ან ხარჯები;
- ჩანაცვლების ხარჯები ან რეზერვები
პირობითად მუდმივი— ხარჯები, რომელთა ზომა არ არის დამოკიდებული ობიექტის საოპერაციო დატვირთვის ხარისხზე.
პირობითი ცვლადები— ხარჯები, რომელთა ზომა დამოკიდებულია ობიექტის საოპერაციო დატვირთვის ხარისხზე.
ჩანაცვლების ხარჯები— სტრუქტურის ცვეთა ელემენტების პერიოდული გამოცვლის ხარჯები, რომლებიც წარმოადგენს ჩანაცვლებით ფონდში წლიურ შენატანებს.
მაგალითი 2.განისაზღვროს ჩანაცვლების ხარჯები, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს გამოიყენოს ქონება საკუთარი მიზნებისთვის ხუთი წლის განმავლობაში; სახურავის შეკეთება საჭიროა ათ წელიწადში ერთხელ; სახურავის შეკეთების ღირებულება 500 ათასი რუბლია; ბოლო რემონტი რვა წლის წინ ჩატარდა.
1. მოდით განვსაზღვროთ ჩანაცვლების ხარჯები საკუთრების პირველი წლისთვის:
ათასი მანეთი.
თუ ჩანაცვლების ხარჯები არ არის გათვალისწინებული საკუთრების მოსალოდნელ პერიოდში, მაშინ მხედველობაში მიიღება ამორტიზაცია შესაძლო ხელახალი გაყიდვის (რევერსიის) გათვალისწინებით.
მაგალითი 3.განისაზღვროს ჩანაცვლების ხარჯები, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს გამოიყენოს ქონება საკუთარი მიზნებისთვის ხუთი წლის განმავლობაში; სახურავის შეკეთება საჭიროა ათ წელიწადში ერთხელ; სახურავის შეკეთების ღირებულება 500 ათასი რუბლია; ბოლო რემონტი ორი წლის წინ ჩატარდა.
1. განსაზღვრეთ ჩანაცვლების ხარჯები:
სახურავის შეკეთება ახალ მფლობელს მოუწევს, შესაბამისად გამოცვლის ღირებულებაა 0;
2. განვსაზღვროთ ობიექტის გაყიდვით მიღებული შემოსავლის შემცირება (რევერსიული ფასი):
ათასი რუბლს შეადგენს.
წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI)- წმინდა წლიური შემოსავალი შეფასების ობიექტში ინვესტირებულ მთელ კაპიტალზე (საკუთარი და ნასესხები), გამოითვლება როგორც ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი ოპერაციული ხარჯების გამოკლებით:
NIR მოიცავს ორ კომპონენტს: ნაწილს, რომელიც მიეკუთვნება ნასესხებ სახსრებს (ვალების მომსახურების გადახდა, OD ან DS - გადახდები იპოთეკური სესხების მომსახურებისთვის) და ნაწილს, რომელიც მიეკუთვნება კაპიტალს (წმინდა მთლიანი შემოსავალი, NPV ან PTCF).
თავის მხრივ, წმინდა შემოსავალი ობიექტის ექსპლუატაციიდან (ND ან ATCF) არის სხვაობა NTD-სა და საშემოსავლო გადასახადს (NPP ან Tax) შორის და შეიცავს წმინდა მოგებას (NP) და თანხას, რომელიც რეზერვირებულია მარტივი რეპროდუქციის უზრუნველსაყოფად. გაცვეთილი ობიექტი ვადის გასვლისას სასარგებლო გამოყენება(კაპიტალური ხარჯები, CP):
შემოსავალი ობიექტის გაყიდვიდან (რევერსიიდან) განისაზღვრება, როგორც ინვესტორის მიერ პროექტის დასრულების შემდეგ მიღებული ფულადი ნაკადები. რევერსიიდან მიღებული შემოსავლის ოდენობა პროგნოზირებულია:
- შებრუნების აბსოლუტური მნიშვნელობის პირდაპირი მინიჭება;
- საკუთრების პერიოდში უძრავი ქონების ღირებულების ფარდობითი ცვლილების გადაცემა;
- ტერმინალური კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის მინიჭება (Rt).
შემოსავლებისა და ხარჯების რეკონსტრუქციული ანგარიშგების შედგენისას მხედველობაში არ მიიღება შემდეგი:
- ბიზნესთან დაკავშირებული ხარჯები;
- სააღრიცხვო ამორტიზაცია;
- მფლობელის საშემოსავლო გადასახადი
მომავალი შემოსავლების კაპიტალიზაცია მიმდინარე ღირებულებადხორციელდება გამოყენებით:
- პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი, რომელიც მოიცავს მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორის ტექნიკას, კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ტექნიკას და ნარჩენ ტექნიკას;
- კაპიტალიზაციის მეთოდი, რომელიც დაფუძნებულია უკუგების განაკვეთზე, რომელიც მოიცავს პირდაპირი დისკონტირების ტექნიკას, მოდელის ტექნიკას და იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკას.
პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდიადგენს კავშირს შეფასების თარიღის შემდგომი პირველი წლის ბოლოს გამოთვლილ ნებისმიერ შემოსავალს შორის ქონების ღირებულებასთან (V o) ფულადი სახსრების ნაკადის (გამრავლების ან კაპიტალიზაციის განაკვეთის) მეშვეობით.
მეთოდი მოიცავს მთლიანი შემოსავლის მულტიპლიკატორის ტექნიკას, კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ტექნიკას და ნარჩენ ტექნიკას.
მთლიანი შემოსავლის გამრავლების ტექნიკა
ქონების ღირებულების დასადგენად გამოიყენება შემდეგი ტექნიკა:
- PVD მულტიპლიკატორის ტექნოლოგია;
- DVD ანიმატორის ტექნიკა.
ამ მეთოდების კაპიტალიზაციის პროცედურა მოიცავს PVD ან DVD-ის გამრავლებას, შესაბამისად, საშუალო საბაზრო მულტიპლიკატორის მნიშვნელობებზე, რომელიც ახასიათებს შეფასებული უძრავი ქონების ტიპს.
V o = PGI · M PGI (8)
V o = EGI · M EGI (9)
მულტიპლიკატორები განისაზღვრება გაყიდვების ფასების (P j) და შემოსავლის ღირებულებების შესახებ ბაზრის მონაცემების დამუშავების საფუძველზე, შესაბამისად, PGI j ან EGI j კონკრეტული ობიექტების გაყიდვის თარიღის მომდევნო წლის ბოლოს, Yj - შეწონვის კოეფიციენტის გამოყენებით. ითვალისწინებს j-ე ობიექტის და მისი მართვის თვისებებში განსხვავებას შეფასების ობიექტთან შედარებით.
მაგალითი 4.განსაზღვრეთ უძრავი ქონების ღირებულება მთლიანი შემოსავლის გამრავლების ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: PVD და DVD შეფასების ობიექტისთვის განისაზღვრება 1270 ათასი რუბლით. და 1020 ათასი რუბლი. შესაბამისად; ადგილობრივ ბაზარზე დაფიქსირდა შემდეგი ტრანზაქციები შეფასებულის მსგავსი უძრავი ქონების ობიექტებთან:
| ინდექსი | გარიგება, ათასი რუბლი. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Გასაყიდი ფასი | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| პოტენციური მთლიანი შემოსავალი | 910 | 1 750 | 1 190 | 1 480 |
| ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი | 740 | 1 410 | 910 | 1 220 |
| წონის კოეფიციენტი, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
მოდით განვსაზღვროთ PVD მულტიპლიკატორისა და DVD მულტიპლიკატორის საშუალო საბაზრო მნიშვნელობები 9 და 10 გამონათქვამების გამოყენებით:
მოდით განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება 7 და 8 გამონათქვამების გამოყენებით:
ათასი რუბლს შეადგენს.
კაპიტალიზაციის თანაფარდობის ტექნიკაუზრუნველყოს უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრა NPV-ის (NOI ან I O) კაპიტალიზაციის გზით მისი ფულადი ნაკადის განაკვეთზე გაყოფით, ე.წ. საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:
საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრის საფუძველი არის ერთ-ერთი შემდეგი ტექნიკა:
- ქონების შემადგენელი ჯგუფის ტექნიკა;
- საინვესტიციო ჯგუფის ან კაპიტალის კომპონენტების ჯგუფის აღჭურვილობა;
- ვალის დაფარვის კოეფიციენტის ტექნიკა;
- შედარებითი ანალიზის ტექნიკა;
- საოპერაციო ხარჯების თანაფარდობის ტექნიკა.
Benchmarking ტექნიკამოიცავს საბაზრო მონაცემების დამუშავებას გაყიდვების ფასებზე P j და წმინდა საოპერაციო შემოსავალზე I oj გაყიდვის თარიღის მომდევნო წლის ბოლოს Yj - წონითი კოეფიციენტის გამოყენებით, რომელიც ითვალისწინებს განსხვავებას j-ე ობიექტისა და მის თვისებებში. მენეჯმენტი შეფასების ობიექტთან შედარებით:
ეს მეთოდი ყველაზე სასურველია, მაგრამ მოითხოვს სანდო და სრულ ინფორმაციას შესადარებელი გაყიდვების ობიექტების შესახებ.
მაგალითი 5.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება შედარებითი ანალიზის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: შესაფასებელი ქონების წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით; ადგილობრივ ბაზარზე დაფიქსირდა შემდეგი ტრანზაქციები შეფასებულის მსგავსი უძრავი ქონების ობიექტებთან:
| ინდექსი | გარიგება, ათასი რუბლი. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Გასაყიდი ფასი | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| წმინდა საოპერაციო შემოსავალი | 625 | 1090 | 750 | 1050 |
| წონის კოეფიციენტი, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
ათასი მანეთი.
ეს მეთოდი ყველაზე სასურველია, მაგრამ მოითხოვს სანდო და სრულ ინფორმაციას გაყიდვების შესადარებელი ობიექტების შესახებ
საკუთრების კომპონენტის ჯგუფის ტექნიკაეფუძნება დაშვებას, რომ თუ ქონებას აქვს მიწის და შენობის ფიზიკური კომპონენტები, მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი უნდა აკმაყოფილებდეს ყველა ინტერესის მფლობელის შემოსავლის მოთხოვნებს ():
სადაც L არის მიწის ღირებულების წილი V L მთელი ობიექტის საბაზრო ღირებულებაში V O, V B არის გაუმჯობესების (შენობების) საბაზრო ღირებულება, R L არის მიწის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულება, R B არის საბაზრო ღირებულება. კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი გაუმჯობესებისთვის (შენობები). V L შეიძლება განისაზღვროს გაყიდვების შედარების მეთოდით ან მიწის შეფასების გამოყოფის მეთოდით.
მაგალითი 6.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება ქონების კომპონენტის ჯგუფის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: ადგილობრივი ბაზრის ანალიზი მიუთითებს, რომ მსგავსი ზომით მიწის ნაკვეთიშეფასებული ქონების უშუალო სიახლოვეს შეგიძლიათ შეიძინოთ 500 ათასი რუბლი; შეფასებული ობიექტის მსგავსი შენობის აშენების სავარაუდო ღირებულებაა 1,500 ათასი რუბლი; მიწის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულებაა 0,3; გაუმჯობესების (შენობების) კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულება არის 0,20; შეფასების ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით.
1. განვსაზღვროთ მიწის ღირებულების წილი მთლიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულებაში:
ათასი მანეთი.
საინვესტიციო ჯგუფი ან კაპიტალის შემადგენელი ჯგუფის ტექნიკაეფუძნება დაშვებას, რომ თუ არსებობს ფინანსური ინტერესები კაპიტალის მფლობელებისა და კრედიტორების საკუთრებაში, მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი უნდა აკმაყოფილებდეს ყველა ინტერესის მფლობელის შემოსავლის მოთხოვნებს ():
სადაც M არის ნასესხები კაპიტალის V M წილი მთლიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულებაში V O, V E არის კაპიტალის საბაზრო ღირებულება, R M არის ნასესხები კაპიტალის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულება, R E არის საბაზრო ღირებულება. კაპიტალის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი, ML არის იპოთეკური სესხის ოდენობა, EI არის კაპიტალის ოდენობა. V M შეიძლება განისაზღვროს საბაზრო ტრანზაქციების ანალიზის საფუძველზე უძრავი ქონებით, როგორც შეფასებული.
მაგალითი 7.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება კაპიტალის კომპონენტის ჯგუფის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: იპოთეკური სესხის ოდენობა შეადგენს 1000 ათას რუბლს; ვალის მომსახურების ღირებულება - 250 ათასი რუბლი / წელიწადში; ქონებაში ჩადებული სააქციო კაპიტალის ოდენობა - 2,900 ათასი რუბლი; შეფასების ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით; წმინდა მთლიანი შემოსავალი - 650 ათასი რუბლი; ადგილობრივ ბაზარზე საშუალო ფასიშეფასებულის მსგავსი უძრავი ქონება 4300 ათასი რუბლია.
1. განვსაზღვროთ ნასესხები კაპიტალის ღირებულების წილი მთლიანი ობიექტის საბაზრო ღირებულებაში:
2. განვსაზღვროთ საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:
ათასი მანეთი.
ვალის დაფარვის კოეფიციენტის ტექნიკამოიცავს R O-ს განსაზღვრას საჭირო ვალის დაფარვის გათვალისწინებით:
სადაც DCR არის ვალის დაფარვის კოეფიციენტი.
მაგალითი 8.დაადგინეთ ქონების ღირებულება ვალის დაფარვის კოეფიციენტის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: იპოთეკური სესხის ოდენობა შეადგენს 1000 ათას რუბლს; ვალის მომსახურების ღირებულება - 250 ათასი რუბლი / წელიწადში; ქონებაში ჩადებული სააქციო კაპიტალის ოდენობა - 2,900 ათასი რუბლი; შეფასების ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით; ადგილობრივ ბაზარზე, შეფასებულის მსგავსი უძრავი ქონების საშუალო ფასი 4300 ათასი რუბლია.
1. განსაზღვრეთ მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:
2. განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
საოპერაციო ხარჯების თანაფარდობის ტექნიკავრცელდება იმ შემთხვევებში, როდესაც სრული ინფორმაციაშედარების ობიექტების შესახებ ინფორმაცია არ არის ხელმისაწვდომი, მაგრამ არსებობს მონაცემები DVD-ზე და OR-ზე:
სადაც K OE არის საოპერაციო შემოსავლის კოეფიციენტი.
მაგალითი 9.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება საოპერაციო ხარჯების კოეფიციენტის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: DV მულტიპლიკატორი არის 4,063; DVD და OR შეფასების ობიექტისთვის განისაზღვრება 1020 ათასი რუბლით. და 110 ათასი რუბლი. შესაბამისად;
1. განსაზღვრეთ მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:
2. განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
ნარჩენების ტექნიკამოიცავს შემოსავლის კაპიტალიზაციას, რომელიც დაკავშირებულია ერთ-ერთ საინვესტიციო კომპონენტთან, ხოლო სხვების ღირებულება ცნობილია და შეიძლება საკმაოდ ზუსტად განისაზღვროს.
ქონების ღირებულების განსაზღვრის საფუძველი არის ერთ-ერთი შემდეგი ტექნიკა:
- ნარჩენების ტექნიკა მიწისთვის;
- გაუმჯობესების დარჩენილი ტექნიკა;
- ბალანსი კაპიტალისთვის;
- ნასესხები კაპიტალის ბალანსის ტექნიკა.
ნარჩენების ტექნიკა მიწისთვისგამოიყენება საუკეთესო და ყველაზე ანალიზში ეფექტური გამოყენებამიწა, გაუმჯობესების ღირებულების განსაზღვრა, როგორიცაა ახალი შენობის ღირებულება. ტექნოლოგიის გამოყენება ეფექტურია, თუ არ არსებობს სანდო მონაცემები მიწის გაყიდვის შესახებ:
მაგალითი 10.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება მიწის ბალანსის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ:
- შეფასებული ობიექტის მსგავსი შენობის აშენების სავარაუდო ღირებულებაა 1,500 ათასი რუბლი;
- შეფასების ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით;
- მიწის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულებაა 0,3;
- გაუმჯობესების (შენობების) კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულება არის 0,20.
განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:
ათასი რუბლს შეადგენს.
ნარჩენების ტექნიკა გაუმჯობესებისთვისგამოიყენება შენობის მოდერნიზაციის ან ლიკვიდაციის ეკონომიკური მიზანშეწონილობის ანალიზისას, რადგან ის პირდაპირ ზომავს შენობის წვლილს ღირებულებაში. ტექნოლოგიის გამოყენება ასევე მიზანშეწონილია უძრავი ქონების შესაფასებლად, რომელსაც აქვს მნიშვნელოვანი ცვეთა და ცვეთა:
მაგალითი 11.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება გაუმჯობესებისთვის ნარჩენი ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: ადგილობრივი ბაზრის ანალიზი აჩვენებს, რომ მსგავსი ზომის მიწის ნაკვეთი შეფასებული ქონების უშუალო სიახლოვეს შეიძლება შეიძინოთ 500 ათასი რუბლით. ; შეფასების ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით; მიწის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულებაა 0,3; გაუმჯობესების (შენობების) კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის საბაზრო ღირებულება არის 0,20.
განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
საბალანსო ტექნიკა სააქციო კაპიტალისთვისგამოიყენება შეფასებისთვის სრული უფლებებიახლად აშენებული ქონების საკუთრება:
მაგალითი 12.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება სააქციო კაპიტალის ბალანსის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: იპოთეკური სესხის ოდენობაა 1000 ათასი რუბლი; ვალის მომსახურების ღირებულება - 250 ათასი რუბლი / წელიწადში; ქონებაში ჩადებული სააქციო კაპიტალის ოდენობა - 2,900 ათასი რუბლი; შეფასების ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით; წმინდა მთლიანი შემოსავალი - 650 ათასი რუბლი.
განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
სავალო კაპიტალის ბალანსის ტექნიკაასევე გამოიყენება ახლად აშენებული ქონების სრული საკუთრების შესაფასებლად:
მაგალითი 13.დაადგინეთ ქონების ღირებულება სააქციო კაპიტალის ბალანსის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: იპოთეკური სესხის ოდენობაა 1000 ათასი რუბლი; ვალის მომსახურების ღირებულება - 250 ათასი რუბლი / წელიწადში; ქონებაში ჩადებული სააქციო კაპიტალის ოდენობა - 2,900 ათასი რუბლი; შეფასების ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით; წმინდა მთლიანი შემოსავალი - 650 ათასი რუბლი.
განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
კაპიტალიზაციის მეთოდი დაფუძნებული უკუგების განაკვეთზეადგენს (კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთის დისკონტირების განაკვეთის გამოყენებით) ურთიერთობას წმინდა საოპერაციო შემოსავლის სიდიდეებს შორის, რომლებიც გამოითვლება მთელი საპროგნოზო პერიოდის ყოველი წლისთვის და დასასრულის რევერსიის ღირებულებას შორის. გასულ წელსსაპროგნოზო პერიოდი ობიექტის ღირებულებით.
მეთოდი მოიცავს უამრავ ტექნიკას, რომლებიც განსხვავდება კაპიტალიზებული შემოსავლის ტიპისა და კაპიტალიზაციის მეთოდის არჩევაში:
- პირდაპირი ფასდაკლების ტექნიკა;
- მოდელირების ტექნიკა;
- იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკა.
პირდაპირი ფასდაკლების ტექნიკაუზრუნველყოს ქონების ღირებულების განსაზღვრა წმინდა საოპერაციო შემოსავლების (I O) ნაკადების დისკონტირებით და V On-ზე ანაზღაურების ზოგადი (პერიოდებისთვის) და საშუალო მნიშვნელობების გამოყენებით Y O:
შემოსავლის ზოგადი კურსის საშუალო ღირებულება განისაზღვრება საბაზრო ინფორმაციის დამუშავებით საინვესტიციო პროექტების მომგებიანობის შესახებ, რომლებიც დაკავშირებულია ობიექტების შეძენასთან და მომგებიან გამოყენებასთან, ან ალტერნატიული პროექტების მომგებიანობის შესახებ ინფორმაციის გამოყენებით, რომლებიც ყველაზე ახლოს არიან შეფასებული ობიექტების ტიპთან. რისკის დონის თვალსაზრისით.
ანაზღაურების საერთო მაჩვენებლის საშუალო მნიშვნელობის დასადგენად Y O გამოიყენება შემდეგი ტექნიკა:
- კუმულაციური მშენებლობის ტექნიკა;
- შედარების ტექნიკა ალტერნატიულ პროექტებთან;
- გაყიდვების შედარების ტექნიკა;
- ბაზრის მონაცემთა მონიტორინგის ტექნიკა.
დისკონტირების ტექნიკა რისკების შეჯამებით (კუმულაციური მშენებლობის ტექნიკა)შედგება მნიშვნელობების შეჯამებისგან, რომლებიც ასახავს მოცემული პროექტის რისკის ხარისხს. ზოგადი სტრუქტურამშენებლობას აქვს შემდეგი ფორმა:
სადაც Y RF არის რისკის გარეშე მაჩვენებელი, რომელიც მოიცავს არაინფლაციურ კომპონენტს და ინფლაციის ინდექსის მნიშვნელობას; Y R - რისკის პრემია, პრემიის ჩათვლით შემდეგი ტიპებირისკები: ფიზიკური, იურიდიული, ეკონომიკური, ფინანსური და სოციალური, როგორც გარე (ქვეყნის რისკი) ასევე შიდა, გარდა დაბალი ლიკვიდობის რისკის პრემიისა და ფინანსურ მენეჯმენტთან დაკავშირებული რისკების პრემიისა, რომლებიც გამოყოფილია ხაზგასმის მიზნით. გამორჩეული თვისებაუძრავი ქონება სხვა ფინანსური ინსტრუმენტებიდან; Y L - პრემიები დაბალი ლიკვიდობის რისკისთვის; Y FM - პრემიები ფინანსურ მენეჯმენტთან დაკავშირებული რისკებისთვის
მაგალითი 14.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება დისკონტირების ტექნიკის გამოყენებით რისკების ჯამით, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის სამი წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას 4,500 ათას რუბლზე; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის, 950 ათასი რუბლის, 990 ათასი რუბლის ოდენობით. შესაბამისად ობიექტზე საკუთრების პირველი, მეორე და მესამე წლის განმავლობაში; ურისკო განაკვეთი - 0,03; ქვეყნის რისკის პრემია - 0,06; ბონუსი ამისთვის ფიზიკური რისკები- 0,025; ეკონომიკური რისკების პრემია - 0,015; სოციალური რისკების პრემია - 0,03; პრემია დაბალი ლიკვიდურობის რისკისთვის - 0,04; ფინანსურ მართვასთან დაკავშირებული რისკების პრემია - 0,03.
1. განვსაზღვროთ ანაზღაურების ზოგადი კურსის საშუალო მნიშვნელობა:
2. განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება:
ალტერნატიულ დიზაინებთან შედარების ტექნიკამოიცავს ფინანსურ ბაზრის ძიებას საინვესტიციო პროექტების მსგავსი ხარისხის რისკის მქონე საინვესტიციო პროექტებისთვის, მათი ანაზღაურების განაკვეთის შემდგომი კორექტირებისთვის უძრავი ქონების ინვესტიციებთან მიმართებაში.
ამ შემთხვევაში, დიაპაზონი განისაზღვრება ზოგადი დაბრუნების კოეფიციენტისთვის Y O შესაძლო ღირებულებებისაზღვრებით Y 1 ქვემოთ და Y 2 ზემოთ:
გაყიდვების შედარების ტექნიკაშედგება დასრულებული შესყიდვისა და გაყიდვის ოპერაციების შესახებ მონაცემების ანალიზისგან, რათა მოხდეს ინვესტორის ვარაუდების რეკონსტრუქცია უძრავი ქონების ფლობის სამომავლო სარგებელთან დაკავშირებით. პროექტის ფულადი სახსრების მოძრაობის დიაგრამაზე დაყრდნობით განისაზღვრება პროექტის შიდა ანაზღაურება.
ბაზრის მონაცემთა მონიტორინგის ტექნიკამოიცავს ისტორიული ბაზრის მონაცემების ანალიზს მოგების განაკვეთების მიმდინარე პერსპექტიული მნიშვნელობების დასადგენად. ამ შემთხვევაში აუცილებელია კორელაციების გამოყენება უძრავ ქონებაში ინვესტიციების მომგებიანობის ცვლილების ტენდენციებსა და ფინანსური ბაზრის სხვა ინსტრუმენტებში ცვლილებების ტენდენციებს შორის.
მოდელის ტექნიკაუზრუნველყოს მთლიანი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა წმინდა საოპერაციო შემოსავლის კაპიტალიზაციის შედარებით მარტივი სპეციალური შემთხვევებისთვის, რომელიც არ იცვლება პერიოდებში, და სასურველ ღირებულებასთან დაკავშირებული რევერსიის ღირებულების ღირებულება დროთა განმავლობაში მისი ცვლილების პროგნოზირებით:
სადაც d n = 1/(1+ Y O) n არის ფასდაკლების ფაქტორი და n = 1/(1- d n) n არის ერთეული ანუიტეტის მიმდინარე ღირებულება.
ამ შემთხვევაში, ერთი და იგივე მნიშვნელობა გამოიყენება ყველა პერიოდისთვის. ზოგადი ნორმაშემოსავალი, რომელიც განისაზღვრება ზოგადი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ანალოგიურად:
სადაც SFF O = 1/S On არის კომპენსაციის ფონდის კოეფიციენტი, S On = 1/(1+Y O) n –1 არის ერთი ანუიტეტის მომავალი ღირებულება, Δ O = (V On - V O)/ V O არის მნიშვნელობა ობიექტის ღირებულების შედარებითი ზრდის შესახებ.
ამ ჯგუფში შედის:
- აღჭურვილობა ამორტიზაციის გამოკლებით;
- სრული ამორტიზაციის ტექნიკა;
- ხაზოვანი ამორტიზაციის ტექნიკა.
აღჭურვილობა ამორტიზაციის გარეშეგამოიყენება ორ შემთხვევაში: ან არსებობს შემოსავლის უსასრულო ნაკადი (SFF O →0), ან შემოსავლის ნაკადი სასრულია, მაგრამ ობიექტის გასაყიდი ფასი უდრის საწყისი შესყიდვის ფასს (Δ O =0), ე.ი. საწყისი ინვესტიცია.
ასეთი უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის შესაბამის ანაზღაურებაზე (12) გაყოფით.
მაგალითი 15.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება მოდელირების ტექნიკის გამოყენებით ცვეთის გათვალისწინების გარეშე, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის სამი წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას შესყიდვის ფასად; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების მაჩვენებელი განისაზღვრება 0,203-ით
განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
სრული ბალიშის ტექნიკაგამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც საოპერაციო შემოსავალი უზრუნველყოფს არა მხოლოდ შემოსავლის ფორმირებას კაპიტალზე, არამედ კაპიტალის სრულ დაბრუნებასაც (Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).
შედეგად, (26) იღებს შემდეგ ფორმას:
კომპენსაციის ფონდის ფაქტორის (SFF O) გამოსათვლელად გამოიყენება შეფასებული პროექტისთვის დამახასიათებელი ანაზღაურება (ინვუდის ტექნიკა) ან რისკის გარეშე (ჰოსკოლდის ტექნიკა).
მაგალითი 16.განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება ინვუდის მოდელის სრული ამორტიზაციის ტექნიკით და ჰოსკოლდის მოდელის სრული ამორტიზაციის ტექნიკით, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის სამი წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას. შეძენის ფასი; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების ნორმა დგინდება 0,10; ურისკო განაკვეთი დადგენილია 0.06-ით.
1. ინვუდის ტექნიკა:
1.1 განვსაზღვროთ მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:
1.2 განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
2. ჰოსკოლდის ტექნიკა:
2.1 განვსაზღვროთ მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:
2.2 განვსაზღვროთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
ხაზოვანი ამორტიზაციის ტექნიკაგამოიყენება მიმდინარე ღირებულების დასადგენად იმ შემთხვევებში, როდესაც შემოსავალიც და უძრავი ქონების ღირებულებაც ცნობილი რეგულარულად იცვლება.
აქტივის ღირებულების ცვლილებების გასათვალისწინებლად გამოიყენება ელვუდის ძირითადი ფორმულა:
სადაც A არის კორექტირების თანხა.
უფრო მეტიც, თუ ობიექტის მნიშვნელობა მცირდება, მაშინ კორექტირებას A აქვს "+" ნიშანი, ხოლო თუ მნიშვნელობა იზრდება, მაშინ კორექტირებას ექნება "-" ნიშანი.
კორექტირების რიცხვითი მნიშვნელობა განისაზღვრება მნიშვნელობის ფარდობითი ცვლილების (Δ O) საკომპენსაციო ფონდის ფაქტორზე (SFF O) გამრავლებით და ზოგადი ფორმულარადგან კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი იღებს ფორმას (26).
მაგალითი 17.ქონების ღირებულების განსაზღვრა მოდელის ხაზოვანი ამორტიზაციის ტექნიკის გამოყენებით, თუ ცნობილია, რომ: მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის სამი წლის განმავლობაში, საკუთრების პერიოდში ქონების ღირებულება შემცირდება 12%-ით; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების ნორმა დგინდება 0,10.
1. დაადგინეთ ობიექტის ღირებულების ფარდობითი ზრდის მნიშვნელობა:
2. განვსაზღვროთ საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი:
3. განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება:
ათასი მანეთი.
იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკაუზრუნველყოფს უძრავი ქონების ღირებულების განსაზღვრას მისი ღირებულებისა და შემოსავლის ცვლილების, აგრეთვე დაფინანსების პირობების გათვალისწინებით. იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ორი ტექნიკა არსებობს:
- იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკა დისკონტირებით;
- მოდელის ანალიზის ტექნიკა (ელვუდის ტექნიკა).
იპოთეკური ინვესტიციის ანალიზის ტექნიკა დისკონტირებითეფუძნება იპოთეკის ძირითადი ოდენობის (V M) დამატებას მომავალი ფულადი შემოსულობებისა და აქტივის ხელახალი გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლების დისკონტირებული მიმდინარე ღირებულებით:
სადაც d En = 1/(1+ Y E) n არის დისკონტის ფაქტორი, a En = 1/(1- d En) n არის ერთეულის ანუიტეტის მიმდინარე ღირებულება, გამოითვლება n პერიოდისთვის სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების კურსით. , Y E განისაზღვრება იგივე ტექნიკით , იგივე ანაზღაურების ზოგადი მაჩვენებელი, I E = NOI - DS არის შემოსავლის ოდენობა სააქციო კაპიტალზე, V En = V On - V Mn არის სააქციო კაპიტალის რევერსიის ღირებულება, განსაზღვრული როგორც სხვაობა რევერსიის მთლიან ღირებულებას (V On) და სესხის გადახდის ბალანსს (V Mn).
მაგალითი 18.განსაზღვრეთ უძრავი ქონების ღირებულება იპოთეკური ინვესტიციების ანალიზის ტექნიკის გამოყენებით დისკონტირებით, თუ ცნობილია, რომ: მფლობელმა დახარჯა 3,400 ათასი რუბლი ორი წლის წინ შესაფასებელი ქონების შესაძენად; უძრავი ქონების შესაძენად მიიღეს სესხი 1000 ათასი რუბლის ოდენობით. ექვსი წლის განმავლობაში წელიწადში 13% (წლიური ვალის მომსახურების გადახდა 250 ათასი რუბლი); მესაკუთრე აპირებს ქონების გამოყენებას საკუთარი მიზნებისთვის სამი წლის განმავლობაში, რის შემდეგაც იგი გადაყიდის მას 4000 ათას რუბლად; წმინდა საოპერაციო შემოსავალი შეფასების ობიექტიდან განისაზღვრება 910 ათასი რუბლის ოდენობით. ობიექტის საკუთრების ყოველი წლისათვის; კაპიტალის უკუგების ნორმა დგინდება 0,10.
1. განსაზღვრეთ სესხის ნაშთები შეფასების დროს (სესხის მესამე წელი) და შენახვის პერიოდის ბოლოს (სესხის მეხუთე წელი):
ათასი რუბლს შეადგენს.
ათასი რუბლს შეადგენს.
2. განსაზღვრეთ ქონების ღირებულება:
ათასი რუბლს შეადგენს.
მოდელის ანალიზის ტექნიკა (ელვუდის ტექნიკა)
ეს ტექნიკა გამოიყენება მუდმივი შემოსავლისა და ანაზღაურების მაჩვენებლების განსაკუთრებული შემთხვევებისთვის. ეს ტექნიკა ეფუძნება ფორმულას საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოსათვლელად:
სადაც r O არის ძირითადი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი, რომელიც საფუძვლად იღებს ინვესტორის მოთხოვნებს სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების განაკვეთზე შემოსავლისა და ქონების ღირებულების ცვლილებების კორექტირებამდე. თუ შემოსავალი და ქონების ღირებულება არ იცვლება, საბაზისო კაპიტალიზაციის განაკვეთი შეესაბამება საერთო კაპიტალიზაციის მაჩვენებელს; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - მე-1 პერიოდის ბოლომდე გადახდილი თვითამორტირებული სესხის წილი, სესხის ჯამური ვადით. N წლის ტოლი ხელშეკრულება (იხ. ზემოთ), Y m არის ამ სესხის ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი.
Ჩატვირთვა...