İngilizce literatürde MBS (ipoteğe dayalı menkul kıymetler) olarak adlandırılan ipotek destekli menkul kıymetler (MBS), ABS'nin özel bir durumudur. En genel şekliyle, ABS (varlığa dayalı menkul kıymetler), sahiplerine belirli bir varlık havuzundan (setinden) nakit makbuz alma hakkı veren menkul kıymetlerdir.
MBS söz konusu olduğunda, varlıklar, gayrimenkul rehni ile güvence altına alınan ipotek talepleridir. İpotekler aylık taksitler halinde geri ödenir. Bu havuz tarafından desteklenen MBS sahipleri, bu ödemelerin çoğunu önceden belirlenmiş bir şemaya göre alır.
Dünya uygulamasında, teminat varlıklarının, garantilerin, risk dağılımının vb. türünde farklılık gösteren çok çeşitli MBS'ler kullanılmaktadır. İkincil ipotek piyasası, 70'li yılların başından itibaren Amerika Birleşik Devletleri'nde bir ipotek kredisi paketi (havuzu) ile teminat altına alınan menkul kıymetlerin ihracı olarak anlaşılan ipotek kredilerini menkul kıymetleştirme mekanizmasının ortaya çıkmasıyla yeni bir gelişme kaydetmiştir. Havuz genellikle, kredi verme açısından çakışan aynı tür ipotek kredilerini toplar: dönem, ödeme planı, borçlu kategorisi, ipotekli gayrimenkul türü. Menkul kıymetleştirme sırasında ihraç edilen menkul kıymetlere doğrudan geçişli menkul kıymetler denir.
İpoteğe dayalı menkul kıymetler, 11.11.2003 tarihli “İpotek Menkul Kıymetleri Hakkında” 152-FZ sayılı Federal Yasanın (bundan böyle MBS Yasası olarak anılacaktır) yürürlüğe girmesiyle bağlantılı olarak 11 Kasım 2003 tarihinde Rusya finans piyasasında ortaya çıkmıştır. Kanun, iki tür ipoteğe dayalı menkul kıymet tanımlar.
İpoteğe dayalı tahviller, yükümlülüklerin yerine getirilmesi ipoteğe dayalı bir ipotek ile güvence altına alınan tahvillerdir. Hisse senetleri olarak, Federal Mali Piyasalar Servisi'ne tescile tabidirler. Tahviller hem belgesel hem de belgesel olmayan biçimde ihraç edilebilir. Rus yasalarına göre, kayıtlı menkul kıymetler yalnızca belgeye dayalı olmayan biçimde ihraç edilebilirken, hamiline yazılı menkul kıymetler, yasa tarafından aksi belirtilmedikçe, yalnızca belgesel biçimde bulunur. Tahviller borçlanma senetleri olduğundan, sahibine bu tahvillerin yalnızca nominal değerini ve sabit bir faiz oranını alma hakkı verir. İpotek teminatı, ihraççı tarafından tüm tahvil sahipleri lehine rehin edilir.
İkinci tür ipotek menkul kıymeti, ipotek katılım sertifikasıdır. Bu, sahibinin ipotek teminatının ortak mülkiyet hakkı içindeki payını ve ihraççıdan ipotek teminatının uygun güven yönetimini, yerine getirilmesinde alınan fonları talep etme hakkını onaylayan kayıtlı bir menkul kıymettir. Talepleri ipotek kapsamını oluşturan yükümlülükler ve MBS Kanunu tarafından sağlanan diğer haklar.
Katılım sertifikalarının yapısı, ortak hukuk kapsamındaki güven (güven) kavramının aksine, güvene devredilen mülkün mülkiyetinin devrini gerektirmeyen Rus güven yönetimi kavramına dayanmaktadır. Katılma belgelerinin alınmasıyla eş zamanlı olarak, sahipleri ipotek teminatının ortak mülkiyetinde bir pay alırlar ve ipotek teminatının mütevellisi olarak hareket eden ihraççı ile otomatik olarak bir güven yönetimi sözleşmesine girerler. Yönetici sadece, mülkiyeti katılma belgesi sahiplerinin müştereken sahip olduğu ipotek teminatını yönetir. İpotek katılım sertifikaları kayıtlı menkul kıymetlerdir ve yalnızca belge dışı biçimde ihraç edilebilirler. Bir ipotek katılım belgesi, bir öz sermaye teminatı değildir ve bu nedenle, Federal Finansal Piyasalar Hizmetine tescile tabi değildir.
İpotek bonoları ve katılma sertifikaları bir borçlanma aracı sınıfı olarak daha yeni ortaya çıkmış olmasına rağmen, kurumsal yatırımcılar için şimdiden büyük ilgi görmektedir. Rus ipotek tahvillerinin yatırımcıları, portföylerinde önemli miktarda ihraç tutmayı tercih eden, çoğunlukla yabancı olanlar olmak üzere büyük oyunculardır. Bu nedenle, ikincil piyasada ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin likiditesi halen sınırlıdır.
Ayrıca, Rus mevzuatına göre, ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraççıları, yatırımcıların risklerini en aza indirme ve yatırım kapsamına ilişkin haklarını beyan etme ihtiyacının gerektirdiği şartlara tabidir. Rus mevzuatına göre, sadece ipotek acenteleri ve kredi kuruluşları ipoteğe dayalı tahvil ihraççısı olabilir. Bir ipotek acentesi münhasıran bir anonim şirket şeklinde var olabilir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihraççısı, Rusya Merkez Bankası düzenlemelerine ve bilgi ifşası için katı şartlara uymalıdır. Daha önce ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç edenler için daha yüksek sermaye yeterlilik oranları (%14) öngörülmüştü, ancak Haziran 2007'de ipotek piyasasını canlandırmak için bu şartın düşürülmesine karar verildi. Şimdi Rusya Federasyonu Merkez Bankası standardı genel olarak belirlenmiş değere getiriyor: kayıtlı sermayesi 15 milyonun üzerinde olan bankalar için - %10, geri kalanı için - %11.
İpoteğe dayalı menkul kıymetler, menkul kıymetlerin tüm ömrü boyunca tahvillerin değerinin en az %80'i oranında bir teminatla desteklenmelidir. Aksi takdirde, sahipler bunları programdan önce teklife sunma hakkına sahiptir.
Bu arada, bu menkul kıymetler, kârlılıkları nedeniyle değil, güvenilirlikleri ve likiditeleri nedeniyle yatırımcılar için caziptir. MBS'nin getirisi yüksek olmamalıdır, aksi takdirde borç verme piyasasına çekilen kaynaklar pahalı olacak ve ipotek kredilerinin oranları yüksek olacaktır. Ancak bu araç, birikimlerini garantili bir gelir elde edecek şekilde yatırmak isteyenler için çok ilginç. İpoteğe dayalı menkul kıymetler, özellikle emeklilik fonları, sigorta şirketleri, yatırım fonları ve uzun vadeli paraya sahip Rusya'daki diğer potansiyel yatırımcılar için ilgi çekicidir. Bununla birlikte, Rusya'da bu menkul kıymetler henüz tüm avantajlarını göstermedi - Rus ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası, gelişimin ilk aşamasında olduğu için henüz böyle bir fırsat sağlamadı.
Yurtdışında uzun zamandır bilinen bir finansal araç olan ipotek tahvilleri artık Rusya'ya da geliyor. Analistler, 2015 yılının sonundan bu yana Rusya Federasyonu'nda bu menkul kıymetlerin yakında ortaya çıkmasından bahsediyorlar, ancak daha spesifik bilgiler yalnızca 2016 baharında kamuoyuna açıklandı. Konut İpotek Kredisi Ajansı (AHML) Direktörü K. Zakharin, “bırakın” - Sberbank ile kapsamlı bir işbirliği ve 50 milyar ruble değerinde bir tahvil ihracı duyurdu. İşbirliğinin ölçeği etkileyici, ancak tahvillerin hizmetin son tüketicisine yardımcı olup olmayacağı ve eğer öyleyse nasıl olacağı henüz belli değil.
Yeni finansal aracın yakında Rusya'da kullanıma sunulacağına neredeyse hiç şüphe yok - Mayıs ayında Putin, Devlet Konseyi toplantısında ipoteğe dayalı menkul kıymetler sorununu çözme önerisiyle konuştu. Ve görünüşe göre hiç kimse, tarihin en büyük mali krizini kışkırtanın MBS olduğundan korkmuyor.
Mortgage bonoları nelerdir?
Ne yazık ki, Rusya'daki menkul kıymetler piyasası o kadar ilkel bir gelişme aşamasındadır ki, birçok Rus'un genel olarak tahviller ve hatta ipotekler hakkında hiçbir fikri yoktur. Bu nedenle, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin türlerini ve genel özelliklerini dikkate almak için ipotek tahvillerinin ne olduğunu basit bir şekilde açıklamak önemlidir.
Bir ipotek tahvili, gayrimenkul kredilerindeki yatırımları yeniden finanse eden bir borç senedidir. Bu örneği kullanarak bu finansal aracın özünü anlamak kolaydır.
Banka XXX, 5 milyon ruble için gayrimenkul kredisi verdi ve hemen bir güvenlik, yani ipotek bonosu verdi. Güvenlik satışa çıkarıldı - alıcıyı beklemeye başladı. Minimum risk alırken etkileyici tasarruflarını sürdürmek için yeterince istikrarlı bir varlık arayan Yatırımcı S. açıklandı. Yatırımcı S., XXX bankasına (ihraççı) 5 milyon ruble transfer eder ve karşılığında gıpta edilen kağıdı alır. Banka XXX yeniden 5 milyon ruble ihraç ederek başka bir ipoteği finanse eder ve banka, yatırımcı S.'nin elinde bulunan tahvili ipotek kapsamında borçlu tarafından iade edilen parayla ödemeye başlar.
Sonuç olarak, her şey siyahtır:
- Banka - işlem sayısını artırır, bu da daha yüksek faiz gelirine sahip olduğu anlamına gelir.
- Yatırımcı - gerçekten güvenilir bir varlığa para yatırır ve aynı zamanda fonlarda önemli bir artışa güvenebilir. MBS üzerindeki oran geleneksel olarak ipoteklerden daha düşüktür, bu nedenle yatırımcılar konut fiyatlarındaki artıştan en fazla karı elde ederler.İstatistikler, son 10-12 yılda gayrimenkul değerinin yaklaşık %200 arttığını söylüyor.
- Borçlu - işlem sayısındaki artış, bankaların şu anda fahiş görünen ipotek oranlarını düşüreceği gerçeğine yol açmalıdır. Hiç kimse önemli bir düşüşten bahsetmiyor - kredi verenlerin %1,5'e kadar "atacağı" tahmin ediliyor - ancak, yüksek konut maliyeti göz önüne alındığında, borçluların mutlak anlamda tasarrufları oldukça etkileyici olabilir.
Bilimsel tezler değil, basit bir ifadeyle ipotek tahvili budur.
Her yatırımcı, bir ipotek tahvilinin sadece bir tür ipotek destekli menkul kıymet olduğunu anlamalıdır. Alternatifler de var:
- İpotek- sahibinin finansal bir yükümlülük altında (borçludan) para alma hakkını ve borçlu tarafından teminat olarak devredilen mülkiyet hakkını onaylayan bir teminat. İpotek kayıtlı bir belgedir ve kredi sözleşmesinin tüm ana parametrelerini ve ayrıca transfer kayıtları için bir yer içerir - borçlunun rızasıyla ipotek "sahibini" değiştirebilir.
- İpotek katılım belgesi- Varlığı elde etmek için alınan kredi tutarının payı olarak ifade edilir. Buna göre, sertifika sahibi, ödünç alınan fonlarla satın alınan varlığın kullanımının sağladığı kârdan pay alma hakkına da sahiptir.
Hukuken, ipoteğe dayalı menkul kıymetler Rusya'da fiili olandan çok daha önce ortaya çıktı: 2003 yılında, örneğin sertifika katılımı hakkında daha önce bahsedildiği 152 sayılı "İpotek Menkul Kıymetleri Hakkında Federal Yasa" yürürlüğe girdiğinde başladı. .
Rusya Federasyonu'ndaki MBS'nin özellikleri ve sorunları
Rusya Federasyonu'nda ipotek tahvilleri ile yabancı deneyimin benimsenmesi olası değildir: ülkemizde, belki de, karakteristik “istikrarlı” için uygun olacak böyle bir pazar yoktur - emlak piyasasına uymuyor hiç. Tanınmış broker Alpari A. Bodrova'nın kıdemli analisti, son 14 ayda Rusya Federasyonu'ndaki konut fiyatlarının ciddi şekilde düştüğünü belirtiyor - bu arka plana karşı yatırımcılar şüphe etmeye başladı: MBS gerçekten teorisyenler kadar güvenilir bir araç mı? söylemek? 2016'da ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin, fiyatlar inatla "inci" arttığında, AHML'nin umduğu gibi yatırımcılar arasında bu kadar popüler olmama riski var. Kararsızlık, Rus MBS ile ilgili ilk sorundur.
Rusya'daki ipotek tahvillerinin bir başka özelliği de yüksek maliyetleridir - özel yatırımcılar için (sıradan vatandaşlardan bahsetmeden) “uygun fiyatlı” olmayacakları açıktır. Tahvillere olan ilginin, NPF'ler, sigortacılar ve bankalar - büyük miktarda ücretsiz fonu olan ve bunları artırma arzusu olan kuruluşlar tarafından gösterilmesi planlanmaktadır. A. Bodrova'ya göre, "köpüğü yok edebilen" ilk yatırımcılar - menkul kıymetlerden etkileyici bir gelir elde eden ve gelecekte MBS yayıldıkça ve piyasa geliştikçe karlılık çıtası düşecek.
Son olarak, Rusya Federasyonu'ndaki ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ilişkin beklentiler konusunda şüphe uyandıran son husus, mevzuatın kusurlu olmasıdır. Ne yazık ki, "İpotek Menkul Kıymetleri Üzerine" Federal Yasası, konut kredisi piyasasının gelişimi için yüksek kaliteli bir yasal çerçeve olarak adlandırılamaz.
"Alt satırda" ne elde ederiz? Oldukça kaba bir fikir - gelecekteki getirisi kesin olmayan yüksek değerli tahviller ihraç etme niyeti. Ancak bu fikrin başarısı için hala umut var, çünkü AHML ve özellikle K. Zakarin bir finansal aracın eksikliklerini anlıyor (bir röportajda bahsettiği gibi) ve en iddialı hedefleri belirliyor: yerli ipotek tahvilleri yapmak. yatırım açısından ipoteklerden daha likit ve çekici bir varlık. Ancak uzmanlara göre bu hedeflere ulaşmak 10 yılı bulabiliyor.
Bu bölümü okuduktan sonra şunları öğreneceksiniz:
- ? ipoteğe dayalı menkul kıymetler nelerdir ve türleri nelerdir;
- ? ipotekli menkul kıymetler piyasasının ipotek piyasasıyla ilişkisi;
- ? dünya pratiğinde hangi ipotek kredisi piyasa modellerini oluşturduklarını ve ipotekli menkul kıymet piyasaları üzerindeki etkilerinin neler olduğunu;
- ? Rus ipotek menkul kıymetler piyasası hangi aşamada, sorunları ve gelişme eğilimleri nelerdir.
İpoteğe dayalı menkul kıymet kavramı ve türleri
"İpoteğe dayalı menkul kıymetler" adı, ipotek - gayrimenkul teminatı ile ilişkili oldukları anlamına gelir. "İpotek" terimi eski zamanlarda ortaya çıktı (MÖ VI. Yüzyıl Yunanistan).
İpotek(hipoteka) - belirli arazi sahipleri tarafından borçlunun alacaklıya karşı sorumluluğunun güvence altına alınması.
Rusya'da, bu ilişkiler iki yasaya tabidir (en son baskıda): 16 Temmuz 1998 tarihli, No. 102-FZ "İpotek üzerine (gayrimenkul rehni)" ve tarih 11.11.2003, No. 152-FZ "On ipoteğe dayalı menkul kıymetler" (son baskı) (bundan böyle - Mortgage Menkul Kıymetler Kanunu olarak anılacaktır).
İpotek- bu, rehinli gayrimenkulün borçlunun mülkiyetinde kaldığı ve alacaklı, borcunu yerine getiremezse, bu mülkün satışı yoluyla tatmin alma hakkını elde ettiği rehin biçimlerinden biridir.
Çoğu zaman, bir banka, edinilen gayrimenkul tarafından teminat altına alınan ve teminat konusu haline gelen bir kredi verdiğinde, ipotek kredisinde gayrimenkul teminatı ortaya çıkar. Bir başka ipotek durumu, borçlunun bu gayrimenkulle ilgili olması gerekmeyen başka bir amaç için bir kredi veya mevcut gayrimenkul tarafından teminat altına alınmış bir kredinin alınmasıdır.
Bir ipotekle güvence altına alınan bir kredinin (kredinin) borçlusu mülküne sahiptir ve kullanır, ancak onu yalnızca alacaklının (banka) rızası ile elden çıkarabilir (satabilir, ipotek edebilir). Borçlu yükümlülüklerini yerine getiremediğinde, mülk açık artırmada satılır, alacaklının talepleri alınan fonlardan karşılanır ve kalan para borçluya iade edilir. Böylece ipotek, borçlunun yükümlülüklerini güvence altına almanın bir yolu olarak hareket eder ve alacaklı bankanın risklerini azaltır (Şekil 10.1). Alacaklının ek koruması, hem rehinli malın kendisinin hem de borçlunun hayatı ve sağlığının sigortasıdır.
Pirinç. 10.1.
Mortgage destekli menkul- bir veya daha fazla ipotek kredisi üzerindeki yükümlülüklerle yeniden finanse edilen borç senetleri. Bu menkul kıymetlere ilişkin faiz ve anapara ödemeleri, teminat altında alınan fonlardan elde edilir.
Gayrimenkul tarafından teminat altına alınan bir kredi verilirken, borçlu ile alacaklı arasındaki ilişkiyi, kredi verme ve geri ödeme prosedürünü ve ipotek ile ipotek arasındaki ilişkiyi belirleyen rehin sözleşmesi belirlenir. ve ipotek alacaklısı, rehni kullanma prosedürü, temerrüt kredisi sözleşmesi durumunda tasfiyesi (satışı).
İpotek yasal sahibinin bir ipotekle güvence altına alınan parasal yükümlülükler üzerinde ifa alma haklarını, bu yükümlülüklerin varlığına ve ipotekli mülk üzerindeki rehin hakkının varlığına dair başka bir kanıt sunmadan belgeleyen kayıtlı bir menkul kıymettir.
Örneğin, ipotek kredisi veren bir banka, bir ipotek (bir kredi sözleşmesi kapsamında) ve ipotekli gayrimenkul rehni ile güvence altına alınan bir yükümlülük için borç veren olarak hareket eder. Bu bankanın ipotekli olarak hakları ayrıca ipotek ile güvence altına alınabilir.
Alacaklının ve ipoteğin tüm hakları ilgili sözleşmelerde belirtilmişse, neden bir ipoteğe ihtiyacınız var? İpotek, piyasada dolaşabilen bir menkul kıymettir, bu nedenle alacaklı bankanın ipoteği bu kişiye devrederek (satarak) haklarını başkasına devretmesini, devretmesini sağlar.
İpotek altında yükümlü kişiler, ipotek ve rehin tarafından güvence altına alınan yükümlülük altındaki borçludur. Bunlar genellikle aynı kişidir, ancak zorunlu değildir. Bir ipotek bonosu, sözleşmelerin tüm temel şart ve koşulları - bir kredi sözleşmesi ve bir rehin sözleşmesi dahil olmak üzere gerekli tüm ayrıntılara sahip olmalıdır, bu nedenle bazen bir ipotek tahvili bütün bir “kitaptır”. Taşınmazla ilgili tüm haklar devlet tesciline tabi olduğundan, ilk sahibine ipotek verilmesi, ipotek alacaklısının haklarının tescilini yapan organ tarafından gerçekleştirilir. Gelecekte, ipotek sahibi bunu başka bir kişiye devredebilirken, böyle bir işlem basit bir yazılı şekilde yapılır. Bir ipotek hakkının başka bir kişiye devredilmesi, kendisi tarafından onaylanan tüm hakların toplu olarak bu kişiye, yani hem alacaklının hem de rehinli haklarının devri anlamına gelir.
Gömülü özellikler:
- ? görev ilişkisini ifade eder. Ancak, ipotek sahibi, borcun geri ödenmemesi durumunda, alacaklarını ipotekli mülkün değerinden karşılayabilir, ancak mülkün kendisinden alamaz;
- ? kişiselleştirilmiş kağıt. İpotek tarafından belgelenen haklar, üzerinde adı geçen kişiye aittir;
- ? emisyonsuz kağıt;
- ? bağ kağıdı. İpotek sahibi, haklarını kullanırken, ipotek üzerine noter depozitosuna devredilmediği sürece, talebi üzerine ipoteği ilgili hakkın kullanıldığı kişiye ibraz etmekle yükümlüdür;
- ? acil kağıt Belirli bir vade tarihi vardır ve eğer yükümlülük tutarı taksitler halinde ödenecekse - belirli ödeme koşulları (sıklığı);
- ? ticarete konu menkul kıymetler (yani ipotekler için ikincil bir piyasa olabilir);
- ? faiz getiren kağıt. İpotek, sabit veya değişken olabilen nominal değeri aşan faiz ödemeleri sağlar.
Mortgage neden piyasada işlem görmez? Birkaç faktör bunu engeller:
- 1) bir ipotek, birçok sayfadan oluşan ve diğer sözleşmelerle (kredi, hayat sigortası, mülk sigortası, hesaplar vb.) ilgili bir belge olarak düzenlenir;
- 2) ipotek miktarı, kural olarak, büyük yatırımcılar için çekici olacak kadar yüksek değildir ve küçük yatırımcılar, daha anlaşılır ve daha az riskli olan diğer varlıkları tercih eder;
- 3) faiz oranı riski. Bir kredinin faizi bir ipotek üzerindeki gelirdir, sabittir ve piyasada oranlar dalgalanırsa, ipotek faiz oranı riskini taşır;
- 4) mülk değeri kaybı riski. Tüm ipotekler farklıdır, değeri dalgalanan ve abartılmış olabilen farklı gayrimenkul nesneleri için verilir. Emlak fiyatları düşerse, bazı borçlular krediyi ödemeyi reddedebilir ve fiyatı düşen ipotekli mülkü geri verebilir. Bu nedenle, bir ipotek alıcısı, böyle bir menkul kıymeti satın alma riskini almak konusunda isteksizdir;
- 5) kredi riski. Bir ipotek, bir borçluya verilen bir krediye dayanır. Bu borçlunun ipotek alıcısı ve bazen alacaklı bankanın kendisi için durumu belirsiz bir sorudur. Bu nedenle, borçlunun kredi durumunda bir bozulma (işten çıkarma, gelir eksikliği) olması durumunda, kredi anaparasının ve faizinin iade edilmesi pek olası olmayan bir olay haline gelir.
Bu nedenle, bir ipotek almak çok riskli ve maliyetli bir girişimdir. Bununla birlikte, dönüştürülebilirliği, kârlılığı korurken genel riski azaltmak için belirli bir portföy oluşturarak ve içindeki farklı varlıkları birleştirerek finansal ürünler tasarlamayı mümkün kılar. İlk bakışta bu imkansız gibi görünüyor, ancak ayrıntılara bakarsak, o zaman:
- ? birkaç ipotek yerine, bu miktar için belirli sayıda standart menkul kıymet ihraç edilebilir, daha sonra bir paketin satın alınmasıyla ilgili sorunlar ve sözleşmelerin karmaşıklığı önlenebilir;
- ? Kredi, faiz ve birkaç ipotek birleştirildiğinde mülk değerinin kaybı riski, örneğin, bir mülkün değeri yeniden değerlendiğinde, bir diğeri hafife alınabilir ve 1000 borçludan birinin ödemeleri reddetmesi büyük ölçüde etkilemeyecektir. genel finansal sonuç.
Bu nedenle, finans mühendisleri bir menkul kıymetleştirme planı geliştirdiler - ticarete konu olmayan varlıkların pazarlanabilir menkul kıymetlere dönüştürülmesi.
İpoteklerin menkul kıymet olarak pazarlık edilebilirlik özelliği, diğer menkul kıymetlerin - ipoteğe dayalı tahvillerin ihracında teminat olarak kullanılmalarına izin verir.
İpoteğe dayalı tahvil- yükümlülüklerin yerine getirilmesi tamamen veya kısmen ipotek teminatı ile güvence altına alınan bir tahvil.
Bu tür tahvillerin ayrı bir türü ipoteğe dayalı konut bonoları- sadece konut ipoteği ile güvence altına alınan talep haklarını içeren ipoteğe dayalı tahviller.
İpoteğe dayalı tahviller, yalnızca belirli bir teminata sahip teminatlı tahviller olarak görülebilir.
Bu tahviller, ipotek kredilerinin yeniden finansmanı amacıyla ihraç edilmektedir. Bir ipotek kredi bankası, verilen kredileri geri ödemek için düzenli ödemeler aldığı bir ipotek havuzu (ipotek teminatı) biriktirir. Banka, bu ipotek havuzu kapsamında kendi adına tahvil ihraç edebilir, faiz ödemesinin yapılacağı anapara borcunun geri ödenmesi ve ipotek gelirleri pahasına gerçekleştirilebilir. Banka ayrıca ipotek havuzunu kendi adına tahvil çıkaracak başka bir kişiye (ipotek acentesi) devredebilir.
İpotek kredilerini yeniden finanse etmek için benzer bir plan, 30'lu yıllarda Amerika Birleşik Devletleri'nde yaygın olarak kullanılmaktadır. XX yüzyıl ipotek kredisi için bir devlet desteği sistemi oluşmaya başlar ve ipotek acenteleri de dahil olmak üzere uzmanlaşmış kuruluşlar yaratılır. Amerika Birleşik Devletleri'nde ipotek piyasası, ipotek bankalarının yeniden finansmanını sağlayan iyi gelişmiş bir ipotek tahvil piyasası temelinde faaliyet göstermektedir.
Rusya'da, ipotek kapsamının bileşimi kanunla düzenlenir.
ipotek kapsamı yalnızca, borcun anapara tutarının iadesi ve (veya) ipotekle tasdik edilmiş olanlar da dahil olmak üzere kredi anlaşmaları ve kredi anlaşmaları kapsamında faiz ödenmesi için bir ipotek ile güvence altına alınan alacaklardan ve (veya) ipotek katılım sertifikalarından oluşabilir. sahiplerinin başka bir ipotek teminatının ortak mülkiyeti, Rusya Federasyonu para birimi veya yabancı para birimi cinsinden nakit, ayrıca yasaların öngördüğü durumlarda devlet menkul kıymetleri ve gayrimenkul haklarındaki payları.
Başka bir deyişle, Rusya'daki ipotek kapsamı aşağıdakilerden oluşabilir:
- 1) ipoteklerden;
- 2) ipotek katılma belgeleri;
- 3) devlet tahvilleri;
- 4) nakit.
Gayrimenkul, yalnızca özel durumlarda ve belirli bir süre için ipotek kapsamına girebilir.
İpotek teminatı, üyeleri ipotek teminatının “özsermaye sahipleri” olarak haklarını belgeleyen bir menkul kıymete sahip olan bir karşılıklı yatırım fonunun bir tür analogu olarak görülebilir.
İpotek katılım belgesi- sahibinin ipotek teminatının ortak mülkiyet hakkı içindeki payını, ihraççıdan ipotek teminatının uygun bir şekilde yönetilmesini talep etme hakkı, yükümlülüklerin yerine getirilmesinde alınan fonları alma hakkı, kayıtlı bir menkul kıymet, İpotek kapsamını oluşturan alacaklar.
İpotek teminatı, yönetim şirketi veya banka tarafından gerçekleştirilen güvene dayalıdır.
İpoteğe dayalı tahviller, ihracı "adi" tahvillere kıyasla özelliklere sahip olan tahviller, menkul kıymetlerdir, özellikle sadece ipotek acenteleri ve kredi kuruluşları ipoteğe dayalı tahvil ihraç edebilir.
ipotek acentesi tek faaliyet konusu sadece ipotekle teminat altına alınan krediler (borçlar) ve (veya) ipotek alacaklarının iktisabı olabilen bir anonim şirkettir.
Bunu yapmak için, ipotek acentesi, ipotek destekli tahvil ihracı da dahil olmak üzere borç alabilir. Bir ipotek acentesinin bir personeli olamaz, bir ipotek acentesinin tek yürütme organının yetkileri ticari bir kuruluşa devredilmelidir, muhasebe de uzman bir kuruluşa devredilir. İpotek acentesinin tüzüğünde değişiklik yapılmasına izin verilmez. Teklif edilen ipoteğe dayalı tahvillerin tüm ihraçlarının itfasından sonra, ipotek acentesi tasfiye edilir.
Rusya'daki ipoteğe dayalı tahvillerin ana ihraççısı, bu amaçla birkaç özel anonim şirket - ipotek acentesi kuran Konut İpotek Kredisi Ajansı'dır, ancak Rusya'daki ipotek tahvil piyasası hala gelişiminin en başındadır. .
- Galanov V. A., Basova A. I. Menkul kıymetler piyasası. M., 2006.
- İpotek Kanununun 17. Maddesi (Gayrimenkul Rehni).
3.3. Mortgage destekli menkul
Otuz yıldır ipotek kredisi, Amerikan menkul kıymetler piyasasının ayrılmaz bir parçası olmuştur. Bu süre zarfında, ipotek kredisine dayalı çeşitli planlar, formlar ve menkul kıymet türleri ortaya çıkmıştır. Bununla birlikte, ilk ve en basit şema (sözde geçiş) en popüler olanlardan biri olmaya devam etmektedir. Esas olarak iki devlet kurumu (FNMA ve GNMA) ve bir yarı devlet kurumu (FHLMC) aracılığıyla uygulanmaktadır.
ipotek piyasasıüç ana unsurdan oluşur: ipotek piyasası (birincil ipotek piyasası), ipotekli menkul kıymetler piyasası (aynı zamanda birincil ve ikincil olarak ayrılan ikincil ipotek piyasası) ve emlak piyasası.
ipotek piyasası(birincil ipotek piyasası), ipotek kredisi sözleşmesine göre yükümlülüklerin ortaya çıktığı borç verenin ve borçlunun faaliyet alanını kapsar. Birincil piyasanın katılımcıları vatandaşlar ve ipotek bankaları, ipotek şirketleri ve vatandaşlara gayrimenkul ile teminat altına alınmış kredi sağlayan diğer kuruluşlardır (Şekil 3.9). Bir banka borç veren ise, düzenli borçlulara yeni uzun vadeli ipotek kredileri şeklinde verebileceği kredi kaynaklarını yenileme fırsatı onun için önemlidir (bu sorunu çözmek için ikincil bir ipotek piyasası düzenlenir).
Pirinç. 3.9 ipotek piyasası
Birincil ipotek piyasası, rehin alanların (borç verenler) ve rehin verenlerin (borçlular) tüm faaliyetlerini kapsar.
Piyasada ipotek menkul kıymetleri(ikincil ipotek piyasası), verilen ipotek kredileri üzerinden ipotek satışı gerçekleştirilir. İpotek, gayrimenkul nesnesinin bir kredi (kredi) kapsamındaki yükümlülükler için teminat olarak iadesini onaylayan bir gayrimenkul ipoteğine (rehin) ilişkin yasal bir belgedir.
İlk kez, piyasada serbestçe ticareti yapılabilen bir menkul kıymet olarak ipotek bonosu kavramı, 16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı 1998 tarihli “İpotekler (Gayrimenkul Rehinleri)” Federal Yasasında ortaya çıktı. İpotek, söz konusu yasal ilişkiler kapsamında hakların devrini kolaylaştıran bir sonraki devir yazısı (sadece devrin sonraki devlet kaydı gereklidir) yapılarak devredilir. Bir ipoteğin kolaylığı, kendisinin bir rehine konu olabilmesidir. Bununla birlikte, Rusya'daki ipotek piyasası henüz gelişmemiştir.
Borsa katılımcılarının özellikle ilgisini çeken ipotek tahvilleri ve ipotek katılım sertifikaları. Bu menkul kıymetlerdeki tanımları, dolaşım kuralları ve yatırımcı kategorileri, 29 Ekim 2003 tarihli ve 152-FZ sayılı “İpotek Menkul Kıymetleri Hakkında Federal Kanun” ile belirlenir.
İpoteğe dayalı tahvil - yükümlülüklerin yerine getirilmesi ipotek teminatı rehni ile güvence altına alınan bir tahvil. İpotek katılım belgesi - sahibinin ipotek teminatının ortak mülkiyet hakkı içindeki payını, ihraççıdan ipotek teminatının uygun bir şekilde yönetilmesini talep etme hakkı, yükümlülüklerin yerine getirilmesinde alınan fonları alma hakkı, kayıtlı bir menkul kıymet, ipotek kapsamını oluşturan talepler ve bu Federal Yasa tarafından sağlanan diğer haklar.
Katılım sertifikası, piyasamız için daha karmaşık bir finansal mekanizmayı ima eden yeni bir belgedir. Bir menkul kıymetin her alıcısı, sertifikaların "kapsamını" oluşturan mülkün ortak mülkiyetinde bir paya sahiptir. Sertifikanın sahibi, adeta ipotek kredilerinin sahibidir ve aynı zamanda bu mülk için bir güven yönetimi sözleşmesi kapsamında kurucu ve lehtar olarak hareket eder. Borçlunun kredi için ödediği fonların neredeyse tamamını alır (yönetici ücreti hariç).
ipotek acentesi - münhasır faaliyet konusu bir ipotek ile güvence altına alınan krediler (krediler) ve (veya) ipotekler için taleplerin edinilmesi olan ve bu Federal Yasa uyarınca ipotek verme hakkı verilen özel bir ticari kuruluş -destekli tahviller.
Bir ipotek acentesinin faaliyet konusu, yalnızca bir ipotek ile teminat altına alınan krediler (borçlar) ve (veya) bir ipotek acentesi tarafından bir satış ve satın alma sözleşmesi temelinde edinilebilen ipotekler için alacakların satın alınması olabilir. , devir (alacın devri), ipotek acentesinin kayıtlı sermayesinin (hisselerinin) bu mülkle ödenmesi ve aynı zamanda evrensel halefiyetin bir sonucu da dahil olmak üzere, bu mülkün yabancılaştırılmasına ilişkin diğer işlemler.
Bir ipotek acentesinin medeni hakları vardır ve bu faaliyetlerin uygulanması için gerekli olan ve sadece bir ipotek acentesi tarafından bir anonim şirket şeklinde gerçekleştirilebilecek medeni yükümlülüklere sahiptir. Bir ipotek acentesinin tüzüğü, Federal Yasa uyarınca faaliyetin konusunu ve amacını tanımlamalıdır. Faaliyetin konusuna veya amacına ilişkin değişikliklere ve (veya) eklemelere ilişkin tüzükte değişiklik ve (veya) eklemelere izin verilmez.
İpotek acentesinin Rusça tam kurumsal adı, "uzman ipotek kuruluşu" veya "ipotek acentesi" kelimelerini içermelidir.
Bir ipotek acentesinin personeli olamaz. Bir ipotek acentesinin tek icra organının yetkileri, o ipotek acentesinin muhasebe kayıtlarını tutamayan ticari bir kuruluşa devredilmelidir. Muhasebe, bu ipotek acentesinin tek yürütme organının yetkilerini kullanamayan uzman bir kuruluşa devredilmelidir.
İpotek teminatı, yalnızca borcun anapara tutarının geri ödenmesi ve ipotekle tasdik edilmiş olanlar da dahil olmak üzere kredi sözleşmeleri ve kredi sözleşmeleri ve (veya) hisselerinin payını belgeleyen ipotek katılım sertifikaları kapsamında faiz ödemesi için bir ipotek ile güvence altına alınan talepler olabilir. diğer ipotek teminatlarının ortak mülkiyeti, Rusya Federasyonu para birimi veya yabancı para birimi cinsinden nakit, ayrıca devlet tahvilleri ve gayrimenkul sahipleri.
Bir ipotekle güvence altına alınan borçlara ilişkin talepler, ancak aşağıdaki koşulları karşılamaları halinde ipotek kapsamına dahil edilebilir:
Her bir sözleşme veya ipotek kapsamındaki borcun anapara tutarı, ipoteğe konu gayrimenkulün piyasa değerinin (bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından belirlenen) %70'ini aşmamalıdır;
İpotek sözleşmesi, ipoteğe konu olan ipotekli taşınmaz malın ipoteklinin rızası olmaksızın ipotek ettiren tarafından ikame veya elden çıkarılması imkânını sağlamamalıdır;
İlgili yükümlülüğün yerine getirilmesini güvence altına almak için rehin verilen taşınmaz mallar, tüm yükümlülük süresi boyunca alacaklının kayıp veya hasar riskine karşı sigortalanmalıdır. Bu durumda sigorta bedeli, ipotekle güvence altına alınan alacak tutarından az olmamalıdır;
Borçlu bir birey ise, borcun süresi boyunca hayatı ve sağlığı sigortalanmalıdır. Bu durumda sigorta bedeli, ipotekle güvence altına alınan alacak tutarından az olmamalıdır;
Kredi sözleşmesinin konusu sadece nakit olmalıdır. Borçlunun borcun anaparasını iade etme ve aynı zamanda dönemsel ödemelerde (ilk 12 ay hariç) faiz ödeme yükümlülüğü, yükümlülüklerin en az %50'sinde sağlanmalı, alacaklar için talepler ipotek teminatını oluşturur.
İpotek kapsamı, diğer yükümlülükleri güvence altına almak için rehin verilen ipotekler için talep oluşturmamalıdır.
Müteakip bir ipotek ile teminat altına alınan alacaklar, ancak önceki ipotek tarafından teminat altına alınan yükümlülüğün anapara tutarı ile müteakip ipotek tarafından teminat altına alınan yükümlülük kapsamındaki borcun anapara tutarının toplamda %70'ini geçmemesi koşuluyla bir ipotek teminatı teşkil edebilir. ipoteğe konu gayrimenkulün piyasa değeri (bağımsız bir değerleme uzmanı tarafından belirlenir).
İnşaatı tamamlanmamış bir gayrimenkulün rehniyle teminat altına alınan alacakların payı, ipotek teminat tutarının %10'unu geçmemelidir. İpotek kapsamı miktarı, ipotek kapsamını oluşturan taleplerin miktarı, fon miktarı ve diğer mülklerin değeri toplanarak ve menkul kıymetler piyasası için federal yürütme organı tarafından belirlenen şekilde belirlenir.
Aynı yükümlülükler için talepler de dahil olmak üzere aynı mülk, yalnızca bir ipotek teminatının parçası olabilir. İpotek katılma belgeleri, ortak mülkiyette bir pay beyan ettikleri ipotek teminatının bir parçası olamazlar.
İpotek teminatının bir parçası olan ipoteğe dayalı yükümlülük talebi aşağıdaki durumlarda teyit edilmelidir:
Birleşik Devlet Gayrimenkul Haklar Sicilinden ve Onunla Yapılan İşlemlerden bir alıntı;
Rusya Federasyonu mevzuatına göre devlet kaydını onaylayan özel bir kayıt yazısının bulunduğu bir ipotek sözleşmesi veya noter tasdikli kopyası;
İpotek tarafından güvence altına alınan yükümlülüğün dayandığı kredi sözleşmesi veya kredi sözleşmesi veya sözleşmenin noter tasdikli bir kopyası;
İpotek senetinin düzenlenmesi ve düzenlenmesi varsa tüm ekleri ile birlikte ipotek seneti veya noter tasdikli sureti;
İpoteğin güvence altına aldığı yükümlülük kapsamında alacaklı ve rehinlinin haklarının devredildiği işlemin içeriğini ifade eden ve mevzuata uygun olarak devlet tescilini onaylayan özel bir sicil kaydının yapıldığı belge, veya noter onaylı sureti.
İpotek kapsamını oluşturan alacakların ve diğer mülklerin muhasebeleştirilmesi, aşağıdakileri gösteren bir ipotek kapsamı kaydı tutularak gerçekleştirilir:
Alacağın miktarı (büyüklüğü) (borcun anapara tutarı ve faiz tutarı dahil) veya mülkün değeri;
İpotek teminatını oluşturan mülkü ve (veya) gerekliliği ipotek teminatını oluşturan yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlamak için ipoteğin kurulduğu mülkü tanımlamaya yetecek isim ve tanım. Bu mal mesken ise, meskenin (konut, apartman) numarası, bulunduğu yerle ilgili bilgide belirtilmez;
Üzerinde ipotek tesis edilen mülkün piyasa değeri (parasal değeri);
Tazminat tutarının ödenmesi için son tarih veya bu tutarın taksitler halinde ödenmesi durumunda, ilgili ödemelerin zamanlaması (sıklığı) ve her birinin tutarı veya bu ödeme koşullarının ve tutarlarının belirlenmesine izin veren koşullar (borç geri ödeme planı);
Gereksinimi ipotek teminatını oluşturan yükümlülüğün yerine getirilme derecesi;
Menkul kıymetler piyasası için federal yürütme organı tarafından oluşturulan diğer bilgiler.
Talepler veya diğer mülkler, ipotek teminatı kaydına ilgili giriş yapıldığı andan itibaren ipotek kapsamına dahil olarak kabul edilir. Bir ipotek teminat kaydı, özellikle elektronik bir veri tabanı kullanılarak tutulmalıdır.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihracı ile ilgili kavramların kullanımının kısıtlanması."Bu Federal Yasa uyarınca, ipoteğe dayalı menkul kıymet ihraç etme hakkına sahip olan kişiler dışında, hiç kimse," ipoteğe dayalı tahviller", "ipoteğe katılım" kelimelerini kullanarak fon ve diğer mülkleri toplama hakkına sahip değildir. sertifikaları "ve" ipotek teminatı " ve ayrıca kendi adına "ihtisas ipotek kuruluşu" veya "ipotek acentesi" kelimelerini herhangi bir kombinasyonda kullanma hakkına sahip değildir.
İpoteğe dayalı tahvil ihracı sadece ipotek acenteleri ve kredi kuruluşları tarafından gerçekleştirilebilir.
İpoteğe dayalı tahviller, 22 Nisan 1996 tarihli "Menkul Kıymetler Piyasası Hakkında" (bundan sonra - "Menkul Kıymetler Piyasası Hakkında Federal Kanun" olarak anılacaktır) tarihli 39-FZ sayılı Federal Kanun tarafından sağlanan biçimlerden birinde verilir. Belgeli formda, bono sertifikasının zorunlu şartı, ipoteğe dayalı tahvil sahiplerine gelir ödeme usul ve koşulları ile bu tahvillerin geri alınmasına ilişkin usul ve koşulların bir göstergesidir (Madde 9).
İpoteğe dayalı tahviller sahiplerinin hakkını korumalıdır par değerlerinin sabit bir yüzdesini almak için. İpoteğe dayalı tahvillerin faizi yılda en az bir kez ödenir (Madde 10).
Tahvil ihracı kararı şunları tanımlamalıdır: vade tarihi(kısmi geri ödeme) ve maliyet(bunu belirleme prosedürü), ödenecek vade sonunda her tahvil için(kısmi geri ödeme).
Rusya Federasyonu Merkez Bankası, ipoteğe dayalı tahvil ihraç eden kredi kuruluşları için, 10 Temmuz 2002 tarih ve 86-FZ sayılı Federal Kanun ile belirlenen aşağıdaki zorunlu oranların hesaplama kurallarını ve değerlerini oluşturma hakkına sahiptir. "Rusya Federasyonu Merkez Bankası (Rusya Bankası)": yeterlilik oranı özkaynakları (sermaye); likidite standartları; faiz oranı ve kur riskinin büyüklüğü. Ayrıca, bu tür kuruluşların, diğer federal yasalar tarafından belirlenen gerekliliklere ek olarak faaliyetleri hakkında bilgi ifşa etme gerekliliklerini belirler.
İpoteğe dayalı tahvilleri, Rusya Federasyonu mevzuatı tarafından belirlenen prosedüre uygun olarak tanınan bir derecelendirme kuruluşu tarafından değerlendirirken, tahvil ihraççısı bu tür bir değerlendirme hakkında açıklama yapmak ve bilgi vermekle yükümlüdür.
İpotek katılım sertifikaları ve ipotek teminatlarının güven yönetiminin uygulanması hakkında yayılan veya yayınlanan bilgiler şunları içermelidir:
İpotek yöneticisinin tam veya kısaltılmış ticari adı; sahiplerinin ipotek teminatının ortak mülkiyetindeki payını belgeleyen ipotek katılım sertifikalarını tanımlayan bireysel atama; ipotek teminatının güven yönetimi kurallarının kayıt sayısı ve tarihi ile ipotek teminatı yöneticisine lisansın veriliş sayısı ve tarihi;
Sertifika almadan önce ipotek teminatının güven yönetimi, ipotek teminatı kaydı ve bunun için sağlanan diğer belgeler hakkında bilgi sahibi olabileceğiniz yerler (adresi ve (veya) telefon numarasını belirten) hakkında bilgi Değerli kağıtların pazarlanması için federal yürütme organının Federal Yasa ve düzenleyici yasal düzenlemeleri;
Sertifikaların maliyetinin artıp azalabileceği, devletin bu sertifikalara yapılan yatırımın geri dönüşünü garanti etmediği hükmü ve ipotek katılım sertifikası satın almadan önce ipotek teminatının güven yönetimi kurallarını dikkatlice okumanız gerektiği bilgisi.
Tahvil ihraççısı ve ipotek teminat yöneticisi, ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihracı hakkında yayılan veya yayınlanan bilgilerin içeriğinden ve biçiminden, bunların ipotek teminatlarından, yanlış, eksik veya yanıltıcı bilgilerin yayılması veya yayınlanması da dahil olmak üzere sorumludur. zamansız yayılması veya yayınlanması nedeniyle. Bilgi şunları içermemelidir:
Haksız, güvenilmez, etik dışı, bilerek yanlış, gizli, yanıltıcı bilgi;
Belgesel kanıtı olmayan bilgiler;
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihracı ve bunların ipotek kapsamı ile doğrudan ilgili olmayan bilgiler;
Ticari bir kuruluş, uygun bir lisans almadan önce, dağıtım veya yayın için ipotek teminat yöneticisi olarak faaliyetleri hakkında bilgi verme hakkına sahip değildir.
Tahvil ihraççısı, tüm ilgili taraflara ipotek teminatı sicilinde yer alan bilgileri tanıma ve ayrıca sicilin kopyalarını veya ondan alıntıları alma fırsatı vermekle yükümlüdür. Ayrıca, "Menkul Kıymetler Piyasası Hakkında" Federal Yasası, Rusya Federasyonu'nun diğer federal yasaları ve düzenleyici yasal düzenlemeleri ve ipotek verilmesinden önce ipotek teminatının güven yönetimi kurallarına uygun olarak bu tür tahvillerin ihracı hakkında bilgi yayınlamalıdır. katılım sertifikaları ve ipotek teminatının güven yönetimi kurallarına değişiklik ve eklemelerin tescili bildirimi.
Menkul kıymetler piyasası için federal yürütme organının düzenleyici yasal düzenlemelerinin gerekliliklerine göre, aşağıdakiler yayına tabidir:
İpotek teminatını oluşturan mülkün bilançosu, ipotek teminat yöneticisinin bilançosu ve gelir tablosu;
Talepleri ipotek teminatını oluşturan yükümlülüklerin yerine getirilmesine ilişkin rapor, yöneticinin ücreti ve ipotek teminatını oluşturan mülkün pahasına geri ödenecek giderler hakkında bilgi;
Bu Federal Yasa uyarınca diğer belgeler;
İpotek teminatı güven sözleşmesi kapsamındaki hak ve yükümlülüklerin ipotek katılma belgesi ihraç etme hakkına sahip başka bir kişiye devretme kararı hakkında bilgi.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin ihracına ilişkin devlet düzenlemesi, ipotek acentelerinin ve ipotek teminatı yöneticilerinin faaliyetleri ve bunların faaliyetleri üzerindeki devlet kontrolü, menkul kıymetler piyasası için federal yürütme organı ve Merkez Bankası tarafından aşağıdakilere uygun olarak gerçekleştirilir. Rusya Federasyonu mevzuatı.
İkincil ipotek piyasasında(Şekil 3.10) ipotek sisteminin toplam kredi portföyünün oluşumu, ipotek (ipotek) üzerindeki yükümlülükler ve sözleşmeler altındaki hakların kişisel olmayan menkul kıymetlere dönüştürülmesi ve uzun vadeli yatırımcılar arasında yerleştirilmesi nedeniyle gerçekleşir. İpotek zaten ipotek olarak kabul edilir, ipotek alacaklısının mülk üzerindeki haklarını onaylar ve piyasada serbestçe dolaşır.
Pirinç. 3.10İpoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası
İkincil ipotek piyasası, birincil ipotek piyasasında borç alanlar ve borç verenler arasındaki bağlantıdır, fon birikimini sağlar ve finansal akışları ipotek kredilerine yönlendirir. İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin ipotek piyasasında yasal dolaşım statüsünü elde edebilmeleri için aşağıdaki gereklilikleri karşılamaları gerekir:
Dönüştürülebilirlik (emlak piyasasında alım ve satım yapabilme). Kıymetli bir teminat olan ipotek, bir sonraki devir kaydı yapılarak devredilir (yalnızca devrin sonraki devlet kaydı gereklidir);
Standart (biçim, içerik, kurallar);
Sivil dolaşım için erişilebilirlik (gayrimenkul işlemlerinin nesnesi olmak);
Belgeler (mevzuatın öngördüğü tüm detayları içerir);
Devlet tarafından düzenleme ve tanıma;
Likidite.
İpoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası da bölünmüştür. öncelik ve ikincil. Birincil piyasada, ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin borç verenler arasında ilk yerleşimi gerçekleştirilir. Gayrimenkul tarafından güvence altına alınan ipoteklerin ortaya çıkmasının ekonomik yönü, önemli sayıda yatırımcıya ipotek menkul kıymetleri ve gayrimenkul mülkiyet hakları ile güvence altına alınan nispeten ucuz ve uzun vadeli krediler alma fırsatı sağlamak için koşulların yaratılması ile ilişkilidir. Bu tür menkul kıymetlerin özellikleri, rehin verenin gayrimenkulü üzerinde likit (parasal) bir mülkiyet hakları biçimine dönüşmesidir; ipotek kredisi için teminat olarak kullanma imkanı.
Bankalar, ipoteklerle teminat altına alınan ipotek tahvilleri ihraç etme mekanizması aracılığıyla aşağıdaki şekilde yeniden finanse edilir:
Ticari bir banka, tüzel kişiler ve (veya) uygun ipotek tescili ile gayrimenkul ile güvence altına alınmış kişilerle kredi anlaşmaları yapar;
İpotek acenteleri, borsaya konulan tahvil ihracı yoluyla bankadan ipotekleri geri satın alır;
Tahvillerin borsaya yerleştirilmesinden elde edilen fonlar borç verene iade edilir;
Devlet tahvil ödemelerini garanti eder.
İpotek tahvili ihracı ile ilgili işleri organize etmek için çeşitli seçenekler vardır. Bir örnek, Rusya Merkez Bankası ve ipotek bonoları ihraç eden büyük bankalarla birlikte ipotek bankalarını ipotekleri yeniden satın alarak yeniden finanse etmek zorunda olan Federal Konut İpotek Kredilendirme Ajansı'nın (FAHML) faaliyetleridir (Şekil 3.11).
1997 yılında kurulan FAIZhK, tahvil ihraç ettiği devlet garantileri alır. Menkul kıymetler yatırımcılar arasında yerleştirilir. FAHML, elde ettiği gelirle bölge müdürlükleri aracılığıyla bankalardan ipotek satın almaktadır (FAHML'nin katılımıyla verilen ipotek kredilerinin %60'ı bölgelerdedir). 2003'ten 2005'e kadar Ajans, yaklaşık 9 milyar ruble tutarında devlet garantisi aldı. 1 Mayıs 2005 itibariyle, FAHML programı kapsamında 6,6 milyar ruble karşılığında 16,5 bin kredi sağlanmıştır. yılda ortalama %15 oranında.
2006 yılına kadar devlet garantileri sadece banka kredisi alımına veriliyordu. Yenilikler, ajansın devlet garantilerini "bir banka, başka bir kredi kuruluşu veya bir tüzel kişilik tarafından vatandaşlara verilen ve ipotekle güvence altına alınan konut ve bina satın almaları için sağlanan krediler ve borçlanmalar için talep etme hakkı elde etmek için" kullanmasına izin veriyor. " Bu, FAIZhK'nın hem konut tasarruf kooperatifinden hem de tüketim toplumundan ipotek kredisi kullanmasına izin verir.
Ayrıca, ipoteğe dayalı menkul kıymetler satın almak, FAIZhK'nın kendi tahvillerini satın almak ve kullanmak ve hatta "kurum tarafından sağlanan kredi ve borçları" geri ödemek için bütçe garantileri kullanılabilir.
Ajans oluşturulurken, Amerikan klasik ipotek modeli esas alınmıştır, bu nedenle ülkemizde ipotek kredisi düzenleyici çerçevesi iki kademeli bir sisteme dayanmaktadır. İpotek tahvilleri ihracı ile ilgili çalışma düzenlemenin genel şeması aşağıdaki gibidir:
1. İhraççı bir ipotek havuzu oluşturur.
2. İhraççı, ipotek bonosu üzerine boş bir devir notu düzenler ve ipotek havuzundaki tüm belgeleri, havuzun tüm süresi boyunca doğrulama, tasdik ve müteakip depolama için belge sorumlusuna devreder. Belge saklama kuruluşu, doğrulamaya ilişkin sonucu, dikkate alınan plan kapsamında hareket eden ipotek kurumuna veya ihraççıya sunar. İhraççı, ipotek kredi kuruluşuna değerlendirilmek ve onaylanmak üzere bir garanti verilmesi için bir belge paketi (havuzu oluşturan ipotek kredilerinin bir listesi; menkul kıymet ihracı için bir izahname; krediler için vesikalı saklama görevlisinin görüşü) gönderir.
3. Kurum, kendisine ulaşan belgeleri doğrular ve gerekli kriterleri sağlaması halinde havuzu oluşturan ipotek üzerindeki alacak hakkını kendisine devreder ve ihraç edilen menkul kıymetler için teminat verir. İhraççı, acentenin kendisi için bir hizmet sözleşmesi imzaladığı ve bir vekaletname verdiği havuza hizmet vermekle yükümlüdür.
4. İhraççı bir izahname yayınlar ve menkul kıymetler yerleştirir. Sicil memuru tarafından tutulan sicile yerleştirildiğinde, maliklerin hesapları kendilerine alacaklı menkul kıymetlerle açılır.
5. Havuz işlemi sırasında, ihraççı havuzu oluşturan ipoteği korur, borçluların ödemelerini kaydeder ve kontrol eder, ödemeleri biriktirir, ipotekleri yeniden düzenler, ipotek sözleşmeleri.
6. İpotek borçlularından yapılan tüm ödemeler, kesin olarak tanımlanmış durumlarda borçlandırılan özel hesaplara aktarılır: ipotek kredi kuruluşunun teminatını ödemek, programa dahil olan katılımcıların hizmetlerini tazmin etmek ve faiz ve anapara ödemek tahviller üzerinde.
Bu tahvil ihraç planı, havuzun tamamı boyunca ipotek kredisi taleplerinin ihraççıdan ipotek kredi kuruluşuna devredilmesini içerir. Anlaşma, borçlunun ipotek üzerinde aciz kalması durumunda, acentenin havuzdan ipotekleri ihraççıya iade etme hakkını belirleyebilir. Aynı zamanda, acente, ihraççıya, havuzu oluşturan ipotek kredilerini acentelik sözleşmesi temelinde hizmet etmesi için yetki verir.
Alacak hakkının devri, ihraççının ödeme aczi veya iflası durumunda tahvillerin ödenmeme riskini azaltmak için gereklidir.
İpoteğe dayalı menkul kıymetler için ikincil piyasa, cirolarının gerçekleştiği piyasadır. İkincil piyasa, çekilen finansal kaynakların maliyetini artırmaz, ancak likidite ve ipotek destekli menkul kıymet talebi için bir mekanizma yaratır. İpoteğe dayalı menkul kıymetler için ikincil piyasada işlemlerin teşviki, devredilebilir krediler için borçlular için kefalet verilmesi ve ipotek kredisi taleplerinin tröst yönetimi gibi borç verenlerin işlemlerini içerir.
Amerika Birleşik Devletleri'nde, ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasası, ulusal hisse senedi piyasasının en hızlı büyüyen bölümüdür. 2002 yılında mortgage bono piyasasının toplam hacmi 4,3 trilyon dolardı. (ABD'deki toplam tahvil hacminin %22'si), bunun 1,67 trilyon dolar. önceki yıl ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler için muhasebeleştirilmiştir (bu, toplam borç yükümlülüğü ihracının %36,6'sıdır).
Dünyada en yaygın ipoteğe dayalı menkul kıymet türü, uçtan uca ipotek katılım sertifikalarıdır. Sadece Amerika'da bu tür ihraç edilen menkul kıymetlerin toplam değeri 2 trilyon doları aşıyor.
İtalya ve Almanya'da, ipoteğe dayalı menkul kıymetler piyasasının yerini yakın zamanda sözde banka tahvilleri almıştır. Devlet bu plana katılmaz, ipotek bankasının kendisi menkul kıymetler çıkarır ve borçlunun kendisine borç verir. Bu bankaların kaynakları kendi tasarrufları ve ipotekli bonolardan oluşmaktadır. Bu yol, bankanın sermayesini hızlı bir şekilde oluşturmanıza olanak tanır.
Emlak piyasası. Birincil ve ikincil ipotek piyasalarının işleyişi, belirli nesnelerle, özellikle gayrimenkul nesnelerinin alım ve satımının gerçekleştiği, müteakip rehin ipotek piyasalarının daha fazla çalışmasını sağlayan gayrimenkul piyasası olmadan imkansızdır. (Şekil 3.12).
Pirinç. 3.12. Emlak piyasası
Birincil ve ikincil ipotek piyasalarının yanı sıra emlak piyasasının etkileşimini düşünün. Potansiyel bir borçlu, bir kredi için bir ipotek bankasına başvurur. Müşterinin mülk için belirli gereksinimleri vardır. Borçlu tarafından sağlanan ve banka çalışanları tarafından doğrulanan gelir bilgilerine dayanarak, mevcut maksimum kredi tutarının ön hesaplaması ve aylık ödeme planı yapılır ve mülk seçilir. Banka kredi vermeye karar verdiyse, o zaman:
Banka ve borçlu arasında bir kredi sözleşmesi yapılır, daha sonra alıcı (borçlu) ve satıcı, RRB'ye kayıtlı olan gayrimenkul nesnesinin satışı ve satın alınması için bir anlaşma yapar;
Banka ile borçlu arasında, yine SBR'ye kayıtlı olan bir ipotek kredisi sözleşmesi yapılır;
Borçlu kendi canını, malını ve mülkiyetini sigortalar.
Böylece, borç veren menkul kıymetler için birincil bir pazar yaratır. İhraç edilen ipotekleri kendi menkul kıymet portföyünde tutabilir veya ikincil ipotek piyasası oluşturan diğer yatırımcılara devredebilir. Yatırımcılar ipotek satın alarak bankalara yeni krediler için ek nakit sağlarlar. İkincil piyasa şirketleri de ipotekleri kendi yatırım portföylerinde tutabilir veya ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edebilir.
Bu menkul kıymetlerin alıcıları ticari bankalar, yatırım ve emeklilik fonları, sigorta şirketleri olabilir. Aynı zamanda, ihraççı bu tür menkul kıymetlerin sahiplerine zamanında aylık faiz ödemelerini ve borcun ana kısmını garanti eder.
Bankalar, vatandaşlara ikincil piyasada harekete geçirilen finansal kaynaklara dayanarak gayrimenkul güvencesi altında yeni krediler sağladığında, döngü tekrar eder.
Sanat. 152 Sayılı Rusya Federasyonu Federal Kanununun 8'i. 11 Kasım 2003 tarihli "İpotek Menkul Kıymetleri Hakkında", değiştirildiği şekliyle 29 Aralık 2004 tarihli ve 193-FZ sayılı, 27 Temmuz 2006 tarihli 141-FZ sayılı Federal Kanunlar.
152 Sayılı Rusya Federasyonu Federal Kanununun 6. Maddesi. 11 Kasım 2003 tarihli "İpotek Menkul Kıymetleri Hakkında", değiştirildiği şekliyle 29 Aralık 2004 tarihli ve 193-FZ sayılı, 27 Temmuz 2006 tarihli 141-FZ sayılı Federal Kanunlar.
| Öncesi |
Rusya'da ipotekli konut sübvansiyonlarının geliştirilmesi, devletin ana görevlerinden biridir. Bununla birlikte, teminat faiz oranı genellikle yüksektir, bu da birçok potansiyel borçlunun kredi almasını imkansız hale getirir. Uzmanlara göre, fon yatırımı için bir mekanizma olan ipoteğe dayalı menkul kıymetler - MBS, ortaya çıkan dengesizliği düzeltmeye yardımcı olacaktır. Bu belgelerin sahipleri, bu menkul kıymetlerin ihraç edilmesinin bir sonucu olarak - Merkez Bankası - gayrimenkul fiyatlarındaki değişikliklerden kar elde edebilirler. Mevcut durum, borç verme ve menkul kıymetler piyasasında en çok arzu edilen finansal belgeler olarak konumlandıklarını göstermektedir.
Mülkiyet hakları içeren bu tür menkul kıymetler, kredi ve finans kuruluşlarının ipotek kredi limitlerindeki yatırımlarını yeniden yatıran borçlanma senetleri ile temsil edilir. Bu, aşağıdaki şekilde olur. Bir bankacılık kurumu, örneğin 50 milyon ruble için kredi verdi ve hemen aynı miktarda mülkiyet hakkı sertifikaları verdi. Mülkiyet belgelerine ulaşan yatırımcı, banka tarafından harcanan tutarı hemen kredi limiti olarak başka bir borçluya iade eder. Mülkiyet belgesini gerçekleştiren banka, ihraç edilen tutarı başvuru sahibinin geri ödenebilir fonları ile geri öder.
Bu finansal araçlar, gayrimenkul tarafından desteklendikleri için popülerlik kazanıyor. Kârlılıkları, her yıl belirli bir yüzde puanı kazanan mülk değerlerindeki artıştan kaynaklanmaktadır. Son 10-15 yılda kârlılık artışı, başka bir finansal mekanizma tarafından sağlanamayan %400'e ulaştı. ICB'ye yapılan yatırımlar genellikle uzun vadeli görünüyor - 20 yıla kadar, ancak Rus yatırımcılar daha kısa süreleri, maksimum 5'i tercih ediyor.
Belki de kısa vade, Avrupa ve Amerika finans piyasaları hakkında söylenemeyecek olan iyi bir yasal çerçevenin olmamasından kaynaklanmaktadır. Evet ve bankalarımızın iyi bir mali temeli var, bu da onların emlak sertifikalarıyla uğraşma isteksizliklerini etkiliyor.
İpoteğe dayalı menkul kıymetlerin özellikleri
Bu mülkiyet sertifikalarının yayınlanması, aşağıdakiler gibi bazı karakteristik özelliklere sahip olmakla birlikte, çeşitli özellikler içermektedir:
- Kural olarak, bu tür belgelerin sahipleri sistematik ödemeler yapar. Aylık veya üç aylık dönemlerde farklılık gösterirler.
- Konsolidasyondan sonra havuzda toplanan varlıklardan yapılan ödemeler genellikle iki kısma ayrılır - faiz ve amortisman. Birincisi kredi limitinin kullanımı, ikincisi ise geri ödenmesi içindir. Amortisman ayrıca iki planlı varyasyon ile temsil edilir.
- Birincisi, geçerlilik süresinin sonunda tam geri ödemeye yol açan kredi limitinin sistematik geri ödeme prosedürü ile etkinleştirilir. Şirket tahvilleri farklı bir şekilde çalışır. Satır, sona erene kadar itfa edilmez, yalnızca tahvilin nominal değerinin - kupon oranının ödenmesiyle desteklenir.
- Hattın erken geri ödenmesi, borçlunun, sözleşmenin bitiminde bir rehin olan gayrimenkul satışı yoluyla krediyi planlanandan önce kapatabilmesinden kaynaklanmaktadır.
Elbette bununla birlikte sertifikaların bazı dezavantajları da vardır, örneğin:
- düşük pazarlanabilirlik seviyesi;
- karlılığın hesaplanmasına elverişli olmayan uzun vadeli vade riskinin varlığı.
Avantajlar arasında, uygun yasal koruma düzeyi, dayanıklılık ve genel kullanılabilirlik not edilmelidir.
Rusya'da MBS
İpotek kredilerini düzenleyen kanunun yürürlüğe girmesinden sonra 2000'li yılların başında iç piyasa söz konusu tahvilleri test etti. Birçok girişimci, sağlam yasal korumaları ve kolay pazarlanabilirliklerinden etkilendi. Bu tür sertifikalar, gelecekte kar elde etmek için finansal kaynakları gayrimenkule yatırmak isteyen yatırımcıların ilgisini çekmektedir.
Mortgage kredileri yasal bir zemine kavuşmuştur ve borçlu sayısı sürekli artmaktadır. Geçtiğimiz yıllarda tüketici sübvansiyonları uygulamasının nüfus ve ticari finans kurumları için çekici olduğu kanıtlanmıştır. Hacmi her yıl önemli ölçüde artmaktadır. Bunun nedeni, nüfusun gelirlerinin artması, bankacılık kurumlarının faaliyet alanlarının genişlemesidir.
İpotek sertifikalarının iç piyasada görünmesine ek olarak, finansal kuruluşlar ipotekli Eurobond ihraç etmeye başladılar. Hacim, derecelendirme ve karlılık bakımından farklı olan üç dilim ile karakterize edilirler. Bunlardan en eskisi, Rus bonolarında bulunan en yüksek oranlara sahiptir. Belgelerin dolaşım süresi en az 29 yıldır.
IBC ihracının temel amacı, halka kredi için kullanılacak uzun vadeli kaynakları sermaye piyasasına çekmektir. Bu aynı zamanda devlet kaydını geçen sübvansiyonları, Vneshtorgbank tarafından rehin verilen ve en büyük Rus sigorta acenteleri tarafından sigortalanan gayrimenkul mülkiyet tahvillerini de içerir.
İpotek belgeleri hariç, ihraç, menkul kıymetlerin dolaşımı, ihraçları sırasında ortaya çıkan ilişkiler, Federal Mortgage Menkul Kıymetler Yasası ile düzenlenir.
MBS Türleri
Birçok Merkez Bankası, mülkiyet, çeşitli değerler, tahviller, ipotekler, kredi sertifikaları ile güvence altına alınan belgelerle temsil edilir.
İpotek
Açıklanan kayıtlı belge, sahibinin gayrimenkul garantisi kapsamındaki yükümlülüğün yerine getirilmesini alma hakkını teyit eder. Bir ipoteğin işlevi, bir para belgesinin transferine dayalı olarak ipotekli gayrimenkulün cirosunu hızlandırmak için tasarlanmıştır. Bu sertifikanın mevcudiyeti, bir ipotek sözleşmesinin yapılmasına yol açarken, ipotek sertifikasına öncelik verilir. İşlem koşullarının örtüşmemesi durumunda, söz konusu belgenin içeriği sadece optimize edilmesine değil, aynı zamanda ayarlamaların yapılmasına da izin verecektir. Diğer durumlarda, kağıt geçersiz sayılır, örneğin:
- kağıt verme prosedürünün ihlali;
- orijinal kaybolursa mevcut bir kopyanın varlığı.
Bir kopyasını yalnızca ipotek sözleşmesinin kayıt makamından alabilirsiniz.
İpoteğe dayalı tahviller
Söz konusu tahviller, ihraççının sözleşmesinin yerine getirilmesine göre konut teminatı ile sağlanmaktadır. Kayıtlı değerli belgelerle konumlandırılırlar. Tahvil, sahibi tarafından fonların yatırıldığını, ihraççının bu tahvilin nominal değerini, nakit geliri iade etme yükümlülüğünü teyit eder. Sözleşmeyi düzenleyenin sözleşmeyi yerine getirmemesi, sahibine teminat hesabı talebini yerine getirme hakkı verir.
İpotek tahvilleri şunlardır:
- sıradan;
- yapılandırılmış.
İlk sayı, ipotek kredisi verenler tarafından, ikincisi - bu belgeler üzerindeki anlaşmaların uygulanmasından sorumlu olan uzman ipotek kuruluşları tarafından gerçekleştirilir.
İpotek tahvilleri, belgeye dayalı olmayan bir şekilde ihraç edilir. Küresel tahvil ihraç sertifikası, isimlerini, ihraççının yükümlülükleri için konut teminatı sağlanmasına ilişkin bağlantıları içerir. Diğer ayrıntılar, yasaların gerektirdiği şekilde mevcut olabilir.
İpotek sertifikalar
Varlıklar veya ipoteklerle desteklenen değerli sertifikalarla sunulur. Sabit getirili sertifikalar şeklinde verilebilir veya. Sertifikaların ciro süresi, sabit gelirli - nominal bir fiyat, katılım sertifikaları - kredilerin süresini uzatarak veya daha önce verilenleri birleştirerek oluşturulan toplam borç tutarının bir kısmı. Ayrıca, belgelerin yüz değeri, dolaşım süreleri aynı olmalıdır. Fiyat, enflasyonist uyarılar dikkate alınarak yerel para birimi cinsinden belirlenir. Açıklanan belgelerin zorunlu ayrıntıları şunlardır:
- ipotek sertifikası ifadesi, unvanının bir kısmı ile temsil edilir;
- tam adı, veren makamın yeri;
- türün belirtilmesi - kayıtlı veya hamiline;
- sayı, belgenin serisi;
- sabit gelirli Merkez Bankası'nın nominal değeri veya konsolide borcun yayının tescil tarihine bağlı katılma belgesine düşen kısmı;
- sertifikanın dolaşım süresi, ödemelerin prosedürü ve zamanı;
- bu menkul kıymet ihracının güvence altına alınmasına ilişkin bilgiler;
- sertifika sahibinin döviz ve diğer risklere karşı sigortası;
- konuyu yürüten kurum başkanının imzası;
- ıslak bir contanın varlığı.
Kayıtlı belge, adı, sahibinin yasal adresini - kurumsal sahipler için, pasaport verileri - bireyler için içermelidir.
Benzer menkul kıymetler, ticari temelde faaliyet gösteren yapılar tarafından verilir. İkincisinin, yatırım kaynaklarının yapılarını yönetmelerine izin veren uygun bir lisansa sahip olmaları gerekir.
MBS verimi
Getiri kategorisi, ipotek kredilerinin verildiği ortalama orana dayanmaktadır. Faiz oranı 15 birime ulaşırsa, kâr %9 ila %10 arasında değişebilir. Kalan kısım aracıların masraflarını karşılar.
Oranın düşmesi aynı zamanda karlılığın da düşmesine neden olur. Başvuru sahipleri, daha düşük bir oranda yeniden finanse etme veya borcunu planlanandan önce geri ödeme hakkına sahiptir. İkincisi, mudinin gelirindeki düşüşü etkileyen ihraç edilen tahvilin itfasına dönüşür.
MBS nasıl satın alınır
Tüm değerli mülk sertifikaları, ipotek belgeleri borsada satın alınır. Mevduat sahibi, bağımsız olarak veya ipotek menkul kıymetleri piyasasına liderlik eden uzman kuruluşların acenteleri, mütevelli heyetleri aracılığıyla satış faturasını yapma hakkına sahiptir.
Yatırımcının öncelikle yatırım araç setine karar vermesi gerekiyor. Gayrimenkul menkul kıymetler piyasasının birbiriyle ilişkili iki kategorisi vardır - risk ve getiri. Ancak karlılığın artmasıyla birlikte riskli durumlar da artar ve bunun tersi de geçerlidir.
Aşağıdaki kavramlar azalan getiri ve risk sırasına göre sıralanmıştır:
- devlet tahvilleri;
- banka mevduatları, mevduat hesapları, parasal yükümlülükler;
- kurumsal faiz tahvilleri;
- sanayi işletmelerinin payları;
- türev finansal menkul kıymetler.
Mevduat sahibi, kişisel bir belge portföyünü bağımsız olarak yönetme veya bunları profesyonel pazar ortaklarına devretme hakkına sahiptir. İkincisi, mevduatların güven yönetiminin aşağıdaki özellikleri ile ifade edilir:
- karşılıklı yatırım fonu;
- bankacılık kuruluşlarının güven yönetimi;
- danışmanlık lisansına sahip bir yatırım şirketinin özel yönetimi için bir anlaşma.
Mevzuat, piyasa ortaklarına, araç yelpazesinde bir azalmaya yansıyan bazı kısıtlamalar getirmektedir. Mülkiyet sertifikalarının, finansal varlıkların yönetime devri genellikle yuvarlak meblağlara dönüşür. Yatırım fonları, elde edilen sonuçlara bakılmaksızın, hizmetleri için net varlık fiyatının yıllık %5'ine kadar ücret alır. Finans kuruluşları, yatırım kuruluşları, elde edilen gelirin dörtte birine kadar yatırımcıdan para alıyor. Evet ve kararlar şirket tarafından verilir, ancak sorumluluk yine de yatırımcıya aittir. Yukarıdakilere dayanarak, kar veya zarar elde edebilirsiniz. Tabii ki, öz-yönetim daha da kötü olabilir.
Yatırımcı, mülk menkul kıymetlerini kendisi alıp satabilir, ancak alım satım katılımcılarının bulunduğu borsaya keyfi olarak girme hakkına sahip değildir. Onun için en iyi çözüm, aşağıdaki kriterlere göre değerlendirilecek olan iyi bir komisyoncu olacaktır:
- güvenilirlik, yüksek profesyonellik;
- gerekli lisansın mevcudiyeti;
- Rus Emtia veya Bankalararası Döviz Borsasına üyelik;
- komisyonun büyüklüğü;
- istemciler için uzaktan erişimin kullanılabilirliği.
Yatırım şirketlerinden ve aracı kurumlardan gelen tavsiyeler, acemi bir yatırımcıya yardımcı olacaktır.
Çözüm
Mortgage kredisi alanının gelişimi, mevduat sahiplerini konut borçlanma senetlerine yatırım yapmaya yönlendirmektedir. Yüksek getirileri, sahibinin gelecekte yüksek ipotek takasları almasına izin verecektir. Ancak mudi, tahvillerin yönetimini kime emanet edeceğine, bir güven şirketinin veya bir borsa komisyoncusunun hizmetlerine başvuracağına karar vermekle yükümlüdür.
Lütfen sadece sizin için MBS'ye yatırım yapma olasılığını netleştirmek için avukatımızla ücretsiz danışma için kaydolun. Bedava.
Sorularınızı bekliyoruz ve makalenin değerlendirilmesi ve repost için minnettar olacağız.
Yükleniyor ...