Обезпечени с ипотека ценни книжа в руската практика. Обезпечени с ипотека ценни книжа на руския фондов пазар. Предназначение на обезпечени с ипотека ценни книжа

Обезпечени с ипотека ценни книжа (MBS), които в литературата на английски език се наричат ​​MBS (ипотечни обезпечени ценни книжа), са специален случай на ABS. В най -общата форма ABS (ценни книжа, обезпечени с активи) са ценни книжа, които дават право на техните собственици да получават парични постъпления от определен пул (набор) активи.

В случая на MBS активи са искове по ипотеки, обезпечени с залози на недвижими имоти. Ипотеките се погасяват на месечни вноски. Собствениците на MBS, подкрепени от този пул, получават повечето от тези плащания съгласно някаква предварително определена схема.

В световната практика се използват голямо разнообразие от MBS, различаващи се по вида на обезпеченията, гаранциите, разпределението на риска и др. Вторичният ипотечен пазар получи ново развитие от началото на 70 -те години в САЩ с появата на механизъм за секюритизиране на ипотечни кредити, който се разбира като емисията на ценни книжа, обезпечени с пакет (пул) ипотечни кредити. Пулът обикновено събира същия тип ипотечни заеми, които съвпадат по отношение на кредитирането: период, схема на плащане, категория кредитополучатели, тип ипотекирани недвижими имоти. Ценните книжа, емитирани в хода на секюритизация, се наричат ​​ценни книжа, преминаващи през ценни книжа.

Обезпечени с ипотека ценни книжа се появиха на руския финансов пазар на 11 ноември 2003 г. във връзка с влизането в сила на Федералния закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 г. „За ипотечните ценни книжа“ (наричан по-долу „Законът за MBS“). Законът дефинира два вида обезпечени с ипотека ценни книжа.

Ипотечните облигации са облигации, за които изпълнението на задълженията е обезпечено с ипотека, обезпечена с ипотека. Като ценни книжа, те подлежат на регистрация във Федералната служба за финансови пазари. Облигациите могат да бъдат емитирани както в документална, така и в бездокументарна форма. Съгласно руското законодателство, поименните ценни книжа могат да бъдат емитирани само в бездокументарна форма, докато ценните книжа на приносител съществуват изключително в документална форма, освен ако законът не предвижда друго. Тъй като облигациите са дългови ценни книжа, те дават право на притежателя си да получава само номиналната стойност на такива облигации и фиксиран лихвен процент. Ипотечното покритие се залага от емитента в полза на всички притежатели на облигации.

Вторият вид обезпечени с ипотека ценни книжа е ипотечен сертификат за участие. Това е поименна ценна книга, удостоверяваща дела на нейния собственик в правото на обща собственост върху ипотечното покритие, както и правото да се изисква от издателя на него правилно доверително управление на ипотечното покритие, правото на средства, получени в изпълнение задължения, вземанията по които съставляват ипотечното покритие, както и други права, предвидени в Закона за MBS.


Структурата на сертификатите за участие се основава на руската концепция за доверително управление, която, за разлика от концепцията за доверие (доверие) съгласно общото право, не води до прехвърляне на собствеността върху имуществото, прехвърлено на доверие. Едновременно с придобиването на удостоверения за участие, техните собственици придобиват дял в общата собственост на ипотечното покритие и автоматично сключват договор за доверително управление с емитента, действащ като синдик на ипотечното покритие. Управителят управлява само ипотечното покритие, чиято собственост е съвместна собственост на притежателите на удостоверенията за участие. Удостоверенията за участие в ипотека са поименни ценни книжа и могат да бъдат издадени само без документална форма. Ипотечният сертификат за участие не е ценна книга и следователно не подлежи на регистрация във Федералната служба за финансови пазари.

Въпреки факта, че ипотечните облигации и сертификатите за участие като клас дългови инструменти се появиха съвсем наскоро, те вече представляват голям интерес за институционалните инвеститори. Инвеститорите в руските ипотечни облигации са големи играчи, предимно чуждестранни, които предпочитат да запазят значителен обем емисии в портфолиото си. Следователно ликвидността на обезпечени с ипотека ценни книжа на вторичния пазар все още е ограничена.

Освен това, според руското законодателство, емитентите на обезпечени с ипотека ценни книжа са предмет на изисквания, които са продиктувани от необходимостта да се сведат до минимум рисковете на инвеститорите и да се декларират правата им във връзка с инвестиционното покритие. В съответствие с руското законодателство само ипотечни агенти и кредитни институции могат да бъдат емитенти на обезпечени с ипотека облигации. Ипотечен агент може да съществува изключително под формата на акционерно дружество. Емитентът на обезпечени с ипотека ценни книжа трябва да спазва разпоредбите на Банката на Русия и строгите изисквания за разкриване на информация. По-рано се предвиждаха по-високи коефициенти на капиталова адекватност (14%) за емитентите на обезпечени с ипотека ценни книжа, но през юни 2007 г. беше решено да се намали това изискване, за да се стимулира ипотечния пазар. Сега Централната банка на Руската федерация привежда стандарта до общо установената стойност: за банки с упълномощен капитал над 15 милиона - 10%, за останалите - 11%.

Обезпечените с ипотека ценни книжа трябва да бъдат обезпечени с покритие, което трябва да бъде най-малко 80% от стойността на облигациите през целия живот на ценните книжа. В противен случай притежателите имат право да ги представят предсрочно за офертата.

Междувременно тези ценни книжа са привлекателни за инвеститорите не поради тяхната рентабилност, а поради тяхната надеждност и ликвидност. Възвръщаемостта на MBS не трябва да бъде висока, в противен случай привлечените ресурси на пазара на кредитиране ще бъдат скъпи и лихвите по ипотечните кредити ще бъдат високи. Но този инструмент е много интересен за тези, които искат да инвестират спестяванията си по такъв начин, че да получат гарантиран доход. Обезпечените с ипотека ценни книжа са особено интересни за пенсионни фондове, застрахователни компании, взаимни фондове и други потенциални инвеститори в Русия с дългосрочни пари. В Русия обаче тези ценни книжа все още не са показали всичките си предимства - руският пазар на обезпечени с ипотека ценни книжа все още не е предоставил такава възможност, тъй като е в начален етап на развитие.

Ипотечните облигации - финансов инструмент, който отдавна е известен в чужбина - сега идват и в Русия. Анализаторите говорят за предстоящото появяване на тези ценни книжа в Руската федерация от края на 2015 г., но по -конкретна информация беше публикувана едва през пролетта на 2016 г. К. Захарин, директор на Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML), „нека се изплъзне“ - той обяви широко сътрудничество със Сбербанк и емисия облигации на стойност 50 милиарда рубли. Мащабът на сътрудничеството е впечатляващ, но все още не е ясно дали облигациите ще помогнат на крайния потребител на услугата и ако да, как.

Почти няма съмнение, че новият финансов инструмент скоро ще стане достъпен в Русия - през май Путин говори на заседание на Държавния съвет с предложение да се разработи емисията обезпечени с ипотека ценни книжа. И никой, очевидно, не се страхува, че именно MBS е провокирала най -голямата финансова криза в историята.

Какво представляват ипотечните облигации?

За съжаление, пазарът на ценни книжа в Русия е на толкова примитивен етап от развитието си, че много руснаци нямат представа за облигации като цяло и още повече за ипотеки. Ето защо е важно да се изясни какво представляват ипотечните облигации, с прости думи, за да се разгледат видовете и общите характеристики на обезпечените с ипотека ценни книжа.

Ипотечната облигация е дългова хартия, която рефинансира инвестиции в заеми за недвижими имоти.С този пример е лесно да се разбере същността на този финансов инструмент.

Банка XXX издаде заем за недвижими имоти за 5 милиона рубли и веднага издаде обезпечение, тоест ипотечна облигация. Гаранцията е пусната за продажба - започва чакането на купувача. Обявява се инвеститорът С., който търси достатъчно стабилен актив, за да запази впечатляващите си спестявания, като същевременно рискува минимално. Инвеститорът С. превежда на банка XXX (издател) 5 милиона рубли, като в замяна получава желаната хартия. Банка XXX издава отново сумата от 5 милиона рубли, финансирайки друга ипотека, и банката започва да изплаща облигацията, която е в ръцете на инвеститора С., с парите, върнати от кредитополучателя по ипотеката.

В резултат на това всичко е на черно:

  • Банка - увеличава броя на транзакциите, което означава, че има по -висок лихвен доход.
  • Инвеститор - инвестира пари в наистина надежден актив и в същото време може да разчита на значително увеличение на средствата. Лихвеният процент по MBS традиционно е по-нисък, отколкото по ипотеките, така че инвеститорите получават най-голяма печалба от покачването на цените на жилищата.Статистиката казва, че през последните 10-12 години стойността на недвижимите имоти се е увеличила с около 200%.
  • Кредитополучател - увеличаването на броя на транзакциите трябва да доведе до факта, че банките ще намалят лихвите по ипотеките, които в момента изглеждат прекомерни. Никой не говори за значително намаление - прогнозира се, че кредиторите ще „изхвърлят“ до 1,5% - но предвид високата цена на жилищата, спестяванията на кредитополучателите в абсолютно изражение може да се окажат доста впечатляващи.

Ето какво представлява ипотечната облигация с прости думи, а не научни тези.

Всеки инвеститор трябва да разбере, че ипотечната облигация е само един вид обезпечени с ипотека ценни книжа. Има и алтернативи:

  • Ипотека- обезпечение, което потвърждава правото на титуляра да получава пари по финансово задължение (от заемополучателя), както и правото на собственост, което е прехвърлено от заемополучателя като обезпечение. Ипотечната облигация е регистриран документ и съдържа всички основни параметри на договора за заем, както и място за запис на прехвърляне - със съгласието на кредитополучателя ипотечната облигация може да смени „собственика“.
  • Ипотечен сертификат за участие- изразено като дял от сумата на заема, взета за придобиване на актива. Съответно притежателят на сертификата също има право на дял от печалбата, който дава използването на актива, закупен със заемни средства.

Де-юре, обезпечени с ипотека ценни книжа се появиха в Русия много по-рано от де факто: те бяха започнати през 2003 г., когато влезе в сила Федерален закон № 152 „За ипотечните ценни книжа“, където вече беше споменато например за участие в сертификати .

Характеристики и проблеми на MBS в Руската федерация

Малко вероятно е да бъде възможно да се възприеме чуждестранен опит с ипотечните облигации в Руската федерация: у нас може би няма такъв пазар, който да е подходящ за характерния „стабилен“ - той не отговаря на пазара на недвижими имоти изобщо. Старши анализатор на известния брокер Алпари А. Бодрова отбелязва, че през последните 14 месеца цените на жилищата в Руската федерация са намалели сериозно - на този фон инвеститорите започнаха да се съмняват: наистина ли MBS е толкова надежден инструмент, както казват теоретиците ? Съществува риск обезпечените с ипотека ценни книжа през 2016 г. изобщо да не се радват на такава популярност сред инвеститорите, на която AHML се надяваше, когато цените упорито „седенеха“ нагоре. Нестабилността е първият проблем с руския MBS.

Друга особеност на ипотечните облигации в Русия е тяхната висока цена - очевидно е, че те няма да бъдат „достъпни“ за частни инвеститори (да не говорим за обикновените граждани). Планира се интересът към облигациите да бъде проявен от НПФ, застрахователи и банки - организации с голямо количество свободни средства и горящо желание за увеличаването им. Според А. Бодрова, това са първите инвеститори, които могат да „отлепят пяната“ - да получат впечатляващ доход от ценни книжа, а в бъдеще, когато MBS се разпространява и пазарът се развива, летвата на тяхната рентабилност ще намалее.

И накрая, последният аспект, който поставя под съмнение перспективите за обезпечени с ипотека ценни книжа в Руската федерация, е несъвършенството на законодателството. Федералният закон "За ипотечните ценни книжа", уви, не може да се нарече висококачествена законодателна рамка за развитието на пазара на жилищни кредити.

Какво получаваме в "крайния ред"? Доста груба идея - намерението да се емитират облигации с висока стойност, в чиято бъдеща доходност няма сигурност. Но все още има надежда за успеха на тази идея, защото AHML и по -специално К. Закарин разбират недостатъците на финансов инструмент (за което говори в интервю) и си поставят най -амбициозните цели: да направят вътрешни ипотечни облигации силно ликвиден и привлекателен актив от страна на инвестициите. отколкото ипотеките. Според експерти обаче може да отнеме до 10 години за постигане на тези цели.

След като прочетете тази глава, ще научите:

  • ? какви са обезпечените с ипотека ценни книжа и какви са техните видове;
  • ? как пазарът на ипотечните ценни книжа е свързан с пазара на ипотечни кредити;
  • ? какви модели пазари на ипотечни кредити са се формирали в световната практика и какво е тяхното въздействие върху пазарите на ипотечни ценни книжа;
  • ? на какъв етап е руският пазар на ипотечни ценни книжа, какви са неговите проблеми и тенденции в развитието.

Понятието за обезпечени с ипотека ценни книжа и техните видове

Името "обезпечени с ипотека ценни книжа" означава, че те са свързани с ипотека - залог на недвижим имот. Терминът "ипотека" се появява в древни времена (Гърция VI век пр.н.е.).

Ипотека(хипотека) - обезпечаване на отговорността на длъжника към кредитора от определени поземлени имоти.

В Русия тези отношения се регулират от два закона (в последната редакция): от 16 юли 1998 г., № 102-ФЗ „За ипотеките (залагане на недвижими имоти)“ и от 11.11.2003 г., № 152-ФЗ „На обезпечени с ипотека ценни книжа “(последно издание) (по -нататък - Закон за ипотечните ценни книжа).

Ипотека- това е една от формите на залог, при която заложеният недвижим имот остава във владение на длъжника, а кредиторът, ако последният не изпълни задължението си, придобива правото да получи удовлетворение чрез продажбата на този имот.

Най -често обезпечението на недвижими имоти възниква при ипотечно кредитиране, когато банка издава заем, обезпечен с придобития недвижим имот, който става обект на обезпечение. Друг случай на ипотека е получаването на заем или заем, обезпечен със съществуващ недвижим имот за някаква друга цел на кредитополучателя, която не е непременно свързана с този недвижим имот.

Длъжникът по заем (заем), обезпечен с ипотека, притежава и използва неговото имущество, но той може да се разпорежда (продава, ипотекира) с него само със съгласието на кредитора (банката). Когато длъжникът не може да изпълни задълженията си, имотът се продава на търг, вземанията на кредитора се удовлетворяват от получените средства, а останалите пари се връщат на длъжника. По този начин ипотеката действа като начин за обезпечаване на задълженията на длъжника и намалява рисковете за банката кредитор (Фигура 10.1). Допълнителна защита на кредитора е застраховането както на заложеното имущество, така и на живота и здравето на длъжника.

Ориз. 10.1.

Обезпечени с ипотека ценни книжа- дългови ценни книжа, рефинансирани чрез задължения по един или повече ипотечни кредити. Лихвите и главниците по тези ценни книжа се получават от средства, получени под обезпечение.

При издаване на заем, обезпечен с недвижим имот, се съставя договор за заем, който определя отношенията между длъжника и кредитора, реда за издаване и погасяване на заема, както и договора за залог, който определя отношенията между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор, процедурата за ползване на залога, неговата ликвидация (продажба) в случай на договор за заем при неизпълнение.

Ипотекае регистрирано обезпечение, което удостоверява правата на законния му собственик да получи изпълнение по парични задължения, обезпечени с ипотека, без да предоставя други доказателства за съществуването на тези задължения и правото на залог върху имущество, обременено с ипотека.

Например банка, която издава ипотечен заем, действа като заемодател по задължение, обезпечено с ипотека (по договор за заем) и залогополучател на ипотекирани недвижими имоти. Правата на тази банка като ипотекар също могат да бъдат допълнително обезпечени с ипотека.

Защо имате нужда от ипотека, ако всички права на кредитора и ипотекарния кредитор са посочени в съответните споразумения? Ипотеката е ценна книга, която може да се търгува на пазара, следователно, тя дава възможност на банката кредитор да прехвърли, да прехвърли правата си на друго лице, просто като прехвърли (продаде) ипотеката на това лице.

Лицата, отговорни по ипотеката, са длъжникът по задължението, обезпечено с ипотеката и залогодателя. Често те са един и същи човек, но не е задължително. Ипотечната облигация трябва да има всички необходими данни, включително всички съществени условия на споразуменията - договори за кредит и залог, така че понякога ипотеката е цяла "книга". Тъй като всички права, свързани с недвижими имоти, подлежат на държавна регистрация, издаването на ипотека на първия й притежател се извършва от органа, който е извършил такава регистрация на правата на ипотекарния кредитор. В бъдеще собственикът на ипотеката може да я прехвърли на друго лице, докато такава сделка се извършва в проста писмена форма. Прехвърлянето на права върху ипотека към друго лице означава прехвърляне към това лице на всички права, заверени от него като съвкупност, тоест както правата на кредитора, така и правата на залогополучателя.

Вградени свойства:

  • ? изразява служебната връзка. Собственикът на ипотеката обаче в случай на невъзстановяване на дълга може да получи удовлетворение на вземанията си от стойността на ипотекирания имот, но не и самия имот;
  • ? персонализирана хартия. Правата, удостоверени с ипотеката, принадлежат на лицето, посочено в нея;
  • ? хартия без емисии;
  • ? хартия за облигации. При упражняване на правата си собственикът на ипотеката е длъжен да представи ипотеката на лицето, за което се упражнява съответното право, по негово искане, освен ако при ипотеката тя не бъде прехвърлена в депозита на нотариуса;
  • ? спешна хартия. Той има конкретна дата на падеж и ако сумата на задължението е платима на вноски - специфични условия (честота) на плащанията;
  • ? търгуема ценна книга (т.е. може да има вторичен пазар за ипотеки);
  • ? лихвоносна хартия. Ипотеката предвижда плащания на лихви над номинала, които могат да бъдат фиксирани или плаващи.

Защо ипотеките не се търгуват на пазара? Няколко фактора предотвратяват това:

  • 1) ипотека е съставена като документ, споразумение, състоящо се от много страници и свързано с други споразумения (кредит, застраховка живот, застраховка на имущество, сметки и др.);
  • 2) ипотечните суми обикновено не са достатъчно високи, за да бъдат привлекателни за големите инвеститори, а малките инвеститори предпочитат други активи, които са по -разбираеми и по -малко рискови;
  • 3) лихвен риск. Лихвата по заем е доход по ипотека, той е фиксиран и ако лихвите се колебаят на пазара, ипотеката ще носи лихвен риск;
  • 4) рискът от загуба на стойността на имота. Всички ипотеки са различни, издадени за различни обекти на недвижими имоти, чиято цена варира и може да бъде завишена. Ако цените на недвижимите имоти спаднат, някои кредитополучатели могат да откажат да изплатят заема и да върнат ипотекирания имот, който е поевтинял. Следователно купувачът на ипотека не е склонен да поеме риска да закупи такава ценна книга;
  • 5) кредитен риск. Ипотеката се основава на заем, издаден на кредитополучател. Положението на този кредитополучател за купувача на ипотеката, а понякога и за самата банка кредитор, е неясен въпрос. Следователно, в случай на влошаване на кредитното състояние на кредитополучателя (уволнение от работа, липса на доход), връщането на главницата по заема и лихвите по нея се превръща в малко вероятно събитие.

По този начин придобиването на една ипотека е много рисковано и скъпо начинание. Конвертируемостта му обаче дава възможност за проектиране на финансови продукти чрез създаване на определено портфолио и комбиниране на различни активи в него, така че да се намали общия риск, като същевременно се запази рентабилността. На пръв поглед изглежда, че това е невъзможно, но ако погледнем подробностите, тогава:

  • ? вместо няколко ипотеки, може да се издаде определен брой стандартни ценни книжа за тази сума, след което могат да бъдат избегнати проблеми с придобиването на пакет и сложността на договорите;
  • ? кредитът, лихвите и рискът от загуба на стойност на имота, когато се комбинират няколко ипотеки, се намаляват, тъй като например, когато стойността на един имот се преоцени, друг може да бъде подценен и отказът на един от 1000 кредитополучатели от плащания няма оказват значително влияние върху цялостния финансов резултат.

Затова финансовите инженери измислиха схема за секюритизация - превръщането на нетъргуемите активи в търгуеми ценни книжа.

Собствеността на договореността на ипотеките като обезпечение позволява те да бъдат използвани като обезпечение при емитирането на други ценни книжа - обезпечени с ипотека облигации.

Обезпечение, обезпечено с ипотека- облигация, изпълнението на задължения по която е обезпечена изцяло или отчасти чрез залог на ипотечно покритие.

Отделен вид такива облигации са ипотечни жилищни облигации- обезпечени с ипотека облигации, които включват само правата на вземане, обезпечени с ипотеката на жилищни помещения.

Обезпечените с ипотека облигации могат да се разглеждат като облигации с обезпечение само с конкретно обезпечение.

Тези облигации се издават с цел рефинансиране на ипотечни заеми. Банка, която извършва ипотечно кредитиране, натрупва група ипотеки (ипотечно покритие), за които получава редовни плащания за погасяване на издадени заеми. Банката може да емитира облигации по този пул от ипотеки от свое име, като погасяването на основния дълг по който и изплащането на лихвите ще се извършват за сметка на постъпленията от ипотеки. Банката може също да прехвърли пула от ипотеки на друго лице (ипотечна агенция), което ще емитира облигации от свое име.

Подобна схема за рефинансиране на ипотечни кредити се използва широко в САЩ, където вече през 30 -те години. XX век започва да се формира система за държавна подкрепа за ипотечно кредитиране и се създават специализирани организации, включително ипотечни агенции. В Съединените щати ипотечният пазар функционира въз основа на добре развит пазар на ипотечни облигации, който осигурява рефинансиране на ипотечните банки.

В Русия съставът на ипотечното покритие се регулира от закона.

Ипотечно покритиеможе да се състои само от искове, обезпечени с ипотека за връщане на главницата по дълга и (или) за изплащане на лихви по договори за кредит и договори за заем, включително тези, заверени с ипотеки, и (или) удостоверения за участие в ипотека, удостоверяващи дял на техните собственици в правото на обща собственост върху друго ипотечно покритие, пари в руска или чужда валута, както и държавни ценни книжа и недвижими имоти в предвидените от закона случаи.

С други думи, ипотечното покритие в Русия може да се състои от:

  • 1) от ипотеки;
  • 2) удостоверения за участие в ипотека;
  • 3) държавни ценни книжа;
  • 4) пари в брой.

Недвижимите имоти могат да бъдат част от ипотечното покритие само в специални случаи и за определен период.

Ипотечното покритие може да се разглежда като своеобразен аналог на взаимен инвестиционен фонд, чиито членове притежават ценна книга, която удостоверява правата им като „притежатели на собствения капитал” на ипотечното покритие.

Ипотечен сертификат за участие- регистрирана ценна книга, удостоверяваща дела на нейния собственик в правото на обща собственост върху ипотечното покритие, правото да изиска от неговия емитент подходящо доверително управление на ипотечното покритие, правото да получава средства, получени в изпълнение на задължения, исковете, за които съставляват ипотечното покритие.

Ипотечното покритие е на доверие, което се извършва или от управляващото дружество, или от банката.

Обезпечените с ипотека облигации са облигации, ценни книжа, емисията на които има характеристики в сравнение с „обикновените“ облигации, по-специално само ипотечни агенти и кредитни организации могат да бъдат емитенти на обезпечени с ипотека облигации.

Ипотечен агент- е акционерно дружество, чийто единствен предмет на дейност може да бъде само придобиването на вземания по заеми (заеми), обезпечени с ипотека, и (или) ипотеки.

За тази цел ипотечният агент може да взема заеми, включително чрез емитирането на обезпечени с ипотека облигации. Ипотечният агент не може да има персонал, правомощията на едноличния изпълнителен орган на ипотечния агент трябва да бъдат прехвърлени на търговска организация, счетоводството също се прехвърля на специализирана организация. Не се допускат промени в устава на ипотечния агент. След погасяване на всички емисии на предлагани ипотечни облигации, ипотечният агент се ликвидира.

Основният емитент на обезпечени с ипотека облигации в Русия е Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране, която създаде за тази цел няколко специализирани акционерни дружества-ипотечни агенти, но пазарът на ипотечни облигации в Русия все още е в самото начало на своето развитие .

  • Галанов В. А., Басова А. И. Пазар на ценни книжа. М., 2006.
  • Член 17 от Закона за ипотеките (залог на недвижим имот).

3.3. Обезпечени с ипотека ценни книжа

В продължение на три десетилетия ипотечното кредитиране е неразделна част от американския пазар на ценни книжа. През това време се появиха различни схеми, форми и видове ценни книжа, базирани на ипотечен заем. Първата и най-проста схема (т. Нар. Преминаване) обаче остава една от най-популярните. Той се прилага главно чрез две държавни агенции (FNMA и GNMA) и една полуправителствена агенция (FHLMC).

Ипотечен пазарсе състои от три основни елемента: ипотечния пазар (първичен ипотечен пазар), пазарът на ипотечни ценни книжа (вторичният ипотечен пазар, който също е разделен на първичен и вторичен) и пазара на недвижими имоти.

Ипотечен пазар(първичен пазар на ипотека) обхваща сферата на дейност на заемодателя и кредитополучателя, между които в съответствие с договора за ипотечно кредитиране възникват задължения. Основни участници на пазара са граждани и ипотечни банки, ипотечни компании и други институции, които предоставят заеми на граждани, обезпечени с недвижими имоти (фиг. 3.9). Ако банката е заемодателят, тогава за нея е важна възможността за подновяване на кредитни ресурси, които тя може да отпуска под формата на нови дългосрочни ипотечни заеми на редовни кредитополучатели (за решаване на този проблем се организира вторичен ипотечен пазар).

Ориз. 3.9Ипотечен пазар

Първичният ипотечен пазар обхваща целия набор от дейности на залогодатели (кредитори) и залогодатели (кредитополучатели).

На пазара обезпечени с ипотека ценни книжа(вторичен ипотечен пазар) продава ипотеки за предоставените ипотечни кредити. Ипотеката е правен документ за ипотека (залог) на недвижим имот, който удостоверява връщането на обекта на недвижим имот като обезпечение за задължения по заем (заем).

За първи път концепцията за ипотека като свободно търгуема ценна книга на пазара се появява във Федералния закон от 1998 г. „За ипотеките (залози на недвижими имоти)“ от 16 юли 1998 г., № 102-ФЗ. Ипотеката се прехвърля чрез извършване на следващия прехвърлящ надпис (необходима е само последващата държавна регистрация на прехвърлянето), което опростява прехвърлянето на права по въпросните правоотношения. Удобството на ипотеката е, че тя сама може да бъде предмет на залог. Въпреки това ипотечният пазар в Русия все още не се е развил.

От особен интерес за участниците на фондовия пазар са ипотечни облигациии ипотечни удостоверения за участие.Определенията, правилата за обращение и категориите инвеститори в тези ценни книжа са установени от Федералния закон „За ипотечните ценни книжа“ от 29 октомври 2003 г. № 152-ФЗ.

Обезпечена с ипотека облигация -облигация, изпълнението на задължения по която е обезпечена със залог на ипотечно покритие. Ипотечен сертификат за участие -регистрирана ценна книга, удостоверяваща дела на нейния собственик в правото на обща собственост върху ипотечното покритие, правото да изиска от неговия издател подходящо доверително управление на ипотечното покритие, правото да получава средства, получени в изпълнение на задължения, искове, за които представлява ипотечното покритие, както и други права, предвидени от този федерален закон.

Сертификатът за участие е нов документ за нашия пазар, който предполага по -сложен финансов механизъм. Всеки купувач на ценна книга има дял в общата собственост на имота, който представлява "покритието" на сертификатите. Собственикът на сертификата е така или иначе собственик на ипотечни кредити и в същото време действа като основател и бенефициент по договор за доверително управление на този имот. Той получава почти всички средства, които кредитополучателят плаща по заема (минус хонорара на мениджъра).

Ипотечен агент -специализирана търговска организация, чийто изключителен предмет на дейност е придобиването на права на вземане по кредити (заеми), обезпечени с ипотека и (или) ипотеки и на която в съответствие с този федерален закон е предоставено правото да емитира облигации с ипотечно покритие.

Предмет на дейност на ипотечен агент може да бъде само придобиването на вземания по заеми (заеми), обезпечени с ипотека, и (или) ипотеки, които могат да бъдат придобити от ипотечен агент въз основа на договор за покупко -продажба, замяна , цесия (прехвърляне на вземане), друга сделка по отчуждаване на този имот, включително свързана с изплащането на уставния капитал (акции) на ипотечния агент с този имот, както и в резултат на универсално правоприемство.

Ипотечен агент има граждански права и носи граждански задължения, необходими за осъществяването на тези дейности, които могат да се извършват само от ипотечен агент под формата на акционерно дружество. Хартата на ипотечен агент трябва да определя предмета и целта на дейността в съответствие с Федералния закон. Не се допускат промени и (или) допълнения в хартата, свързани с промени и (или) допълнения към предмета или целта на дейността.

Пълното фирмено име на ипотечния агент на руски език трябва да съдържа думите „специализирана ипотечна организация“ или „ипотечен агент“.

Ипотечният агент не може да има персонал. Правомощията на единствения изпълнителен орган на ипотечния агент трябва да бъдат делегирани на търговска организация, която не може да води счетоводната отчетност на този ипотечен агент. Счетоводството трябва да бъде прехвърлено на специализирана организация, която не може да упражнява правомощията на единствения изпълнителен орган на този ипотечен агент.

Ипотечно покритие може да бъде само вземания, обезпечени с ипотека за изплащане на главницата по дълга и изплащане на лихви по договори за заем и договори за заем, включително тези, заверени с ипотеки, и (или) удостоверения за участие в ипотека, удостоверяващи дела на техния собственици в обща собственост на друго ипотечно покритие, парични средства във валутата на Руската федерация или чуждестранна валута, както и държавни ценни книжа и недвижими имоти.

Исковете за задължения, обезпечени с ипотека, могат да бъдат включени в ипотечното покритие само ако отговарят на следните условия:

Главният размер на дълга по всеки договор или ипотека не трябва да надвишава 70% от пазарната стойност (определена от независим оценител) на недвижимия имот, който е предмет на ипотеката;

Договорът за ипотека не трябва да предвижда възможност за замяна или отчуждаване от ипотекодателя на ипотекирания недвижим имот, който е предмет на ипотеката без съгласието на ипотекарния кредитор;

Недвижимото имущество, заложено за осигуряване изпълнението на съответното задължение, трябва да бъде застраховано срещу риска от загуба или щета на кредитора през целия период на задължението. В този случай застрахователната сума не трябва да бъде по -малка от размера на вземането, обезпечено с ипотеката;

Ако длъжникът е физическо лице, неговият живот и здраве трябва да бъдат застраховани за целия срок на задължението. В този случай застрахователната сума не трябва да бъде по -малка от размера на вземането, обезпечено с ипотеката;

Предмет на договора за заем трябва да бъде само пари в брой. Задължението на длъжника да върне главницата по дълга и в същото време да плаща лихви върху него при периодични плащания (с изключение на първите 12 месеца) следва да бъде предвидено в поне 50% от задълженията, исковете за които представляват ипотечното покритие.

Ипотечното покритие не следва да представлява искове по отношение на ипотеките, обещани за обезпечаване на други задължения.

Исковете, обезпечени с последваща ипотека, могат да представляват само ипотечно покритие, при условие че основният размер на задължението, обезпечено с предходната ипотека, и основният размер на дълга по задължението, обезпечено с последващата ипотека, като цяло не надвишават 70% от пазарната стойност (определена от независим оценител) на недвижимия имот, който е предмет на ипотека.

Делът на вземанията, обезпечени със залог на недвижим имот, чието изграждане не е завършено, не трябва да надвишава 10% от размера на ипотечното покритие. Размерът на ипотечното покритие се определя чрез сумиране на размера на вземанията, размера на средствата и стойността на друго имущество, което съставлява ипотечното покритие, и по начина, установен от федералния изпълнителен орган за пазара на ценни книжа.

Същият имот, включително искове за същите задължения, може да бъде част само от едно ипотечно покритие. Удостоверенията за участие в ипотека не могат да бъдат част от ипотечното покритие, за което те удостоверяват дял в общата собственост.

Искът за обезпеченото с ипотека задължение, което е част от ипотечното покритие, трябва да бъде потвърдено:

Извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него;

Договор за ипотека, върху който е направен специален регистрационен надпис, удостоверяващ държавната регистрация в съответствие със законодателството на Руската федерация, или неговото нотариално заверено копие;

Договор за кредит или договор за заем, въз основа на който е възникнало задължението, обезпечено с ипотеката, или нотариално заверено копие от договора;

Ипотечна облигация с всички приложения, ако е имало подготовка и издаване на ипотечна облигация, или нейно нотариално заверено копие;

Документ, изразяващ съдържанието на сделката, според който правата на кредитора и залогополучателя са прехвърлени по задължението, обезпечено с ипотеката, и върху който е направен специален регистрационен надпис, удостоверяващ държавната регистрация в съответствие със законодателството, или неговото нотариално заверено копие.

Отчитането на искове и друго имущество, което съставлява ипотечно покритие, се извършва чрез поддържане на регистър на ипотечното покритие, посочващ:

Размерът (размерът) на вземането (включително главницата по дълга и размера на лихвата) или стойността на имота;

Името и описанието, достатъчни за идентифициране на имота, който представлява ипотечното покритие, и (или) имота, върху който е учредена ипотеката, за да се гарантира изпълнението на задължението, чието изискване представлява ипотечното покритие. Ако такъв имот е жилище, номерът на жилището (жилищна къща, апартамент) не е посочен в информацията за местоположението му;

Пазарната стойност (паричната стойност) на имота, върху който е учредена ипотеката;

Крайният срок за изплащане на сумата на иска или, ако тази сума се изплаща на вноски, времето (честотата) на съответните плащания и размера на всяко от тях, или условията, позволяващи да се определят тези срокове и размери на плащанията (план за погасяване на дълг);

Степента на изпълнение на задължението, изискването за което представлява ипотечното покритие;

Друга информация, установена от федералния изпълнителен орган за пазара на ценни книжа.

Исковете или друго имущество се считат за включени в ипотечното покритие от момента, в който е направено съответното вписване в регистъра за ипотечно покритие. Регистърът за ипотечно покритие следва да се поддържа, по -специално с помощта на електронна база данни.

Ограничаване на използването на концепции, свързани с емисията обезпечени с ипотека ценни книжа.„Никое лице, с изключение на лицата, които имат право да издават обезпечени с ипотека ценни книжа в съответствие с този Федерален закон, няма право да набира средства и друго имущество, използвайки думите„ облигации, обезпечени с ипотека “,„ удостоверения за участие в ипотека “и„ ипотечно покритие “, а също така няма право да използва в името си думите„ специализирана ипотечна организация “или„ ипотечен агент “в каквато и да е комбинация.

Издаване на ипотечни облигацииможе да се извършва само от ипотечни агенти и кредитни институции.

Ипотечните облигации се издават в една от формите, предвидени от Федералния закон № 39-ФЗ от 22 април 1996 г. „За пазара на ценни книжа“ (по-долу-Федералният закон „За пазара на ценни книжа“). В документалната форма задължителният реквизит на удостоверението за облигации е указание за реда и условията за изплащане на доход на притежателите на обезпечени с ипотека облигации, както и за реда и условията за обратно изкупуване на такива облигации (член 9).

Ипотечни облигации трябва да затвърди правото на собственицитеда получат фиксиран процент от номиналната им стойност. Лихвите по обезпечени с ипотека облигации се изплащат поне веднъж годишно (член 10).

Решението за емитиране на облигации трябва да се дефинира дата на падеж(частично погасяване) и цена(процедурата за определянето му), платими за всяка облигация при падеж(частично погасяване).

Централната банка на Руската федерация има право да установи за кредитни институции, емитиращи ипотечни облигации, правилата за изчисляване и стойностите на следните задължителни коефициенти, определени от Федералния закон № 86-ФЗ от 10 юли 2002 г. „За Централната банка на Руската федерация (Банка на Русия)“: коефициентът на адекватност собствени средства (капитал); стандарти за ликвидност; размера на лихвения процент и валутния риск. В допълнение, той установява изисквания за такива организации да разкриват информация за дейността си в допълнение към изискванията, установени от други федерални закони.

При оценката на обезпечени с ипотека облигации от рейтингова агенция, призната в съответствие с процедурата, установена от законодателството на Руската федерация, емитентът на облигациите е длъжен да разкрие и предостави информация за такава оценка.

Разпространената или публикувана информация относно удостоверенията за участие в ипотека и прилагането на доверително управление на тяхното ипотечно покритие трябва да съдържа:

Пълно или съкратено фирмено име на ипотечния управител; индивидуално обозначение, идентифициращо удостоверения за участие в ипотека, удостоверяващи дела на техните собственици в общата собственост на ипотечното покритие; номера и датата на регистрация на правилата за доверително управление на ипотечното покритие, както и номера и датата на издаване на лиценза на управителя на ипотечното покритие;

Информация за места (с посочване на адреса и (или) телефонен номер), където, преди да получите сертификати, можете да се запознаете с правилата за доверително управление на ипотечното покритие, регистъра на ипотечното покритие, както и други документи, предвидени от този Федерален Закон и нормативни актове на федералния изпълнителен орган за пазара на ценни книжа;

Разпоредбата, че цената на сертификатите може да се увеличава и намалява, че държавата не гарантира възвръщаемостта на инвестициите в тези сертификати, както и информация, че преди да придобиете удостоверения за участие в ипотека, трябва внимателно да прочетете правилата за доверително управление на ипотечното покритие.

Издателят на облигации и управителят на ипотечно покритие отговарят за съдържанието и формата на информация, разпространявана или публикувана по емисията на обезпечени с ипотека ценни книжа, тяхното ипотечно покритие, включително за разпространение или публикуване на неточна, непълна или подвеждаща информация, както и за за ненавременното му разпространение или публикуване. Информацията не трябва да съдържа:

Нелоялна, ненадеждна, неетична, съзнателно невярна, скрита, подвеждаща информация;

Информация, която няма документални доказателства;

Информация, която не е пряко свързана с емисията обезпечени с ипотека ценни книжа и тяхното ипотечно покритие;

Търговска организация, преди да получи подходящ лиценз, няма право да предоставя информация за дейността си като управител на ипотечно покритие за разпространение или публикуване.

Издателят на облигации е длъжен да предостави на всички заинтересовани страни възможност да се запознаят с информацията, съдържаща се в регистъра за ипотечно покритие, както и да получат копия от регистъра или извлечения от него. Той също така трябва да публикува информация за емитирането на такива облигации в съответствие с Федералния закон "За пазара на ценни книжа", други федерални закони и регулаторни правни актове на Руската федерация и правилата за доверително управление на ипотечното покритие преди издаването на ипотека удостоверения за участие и уведомление за регистрация на промени и допълнения в правилата за доверително управление на ипотечното покритие.

Съгласно изискванията на регулаторните правни актове на федералния изпълнителен орган за пазара на ценни книжа подлежат на публикуване:

Балансът на имуществото, което съставлява ипотечното покритие, балансът и отчета за доходите на управителя на ипотечното покритие;

Доклад за изпълнение на задължения, вземанията по които представляват ипотечното покритие, информация за възнагражденията на управителя и разходите, които трябва да бъдат възстановени за сметка на имуществото, което съставлява ипотечното покритие;

Други документи в съответствие с този федерален закон;

Информация за решението за прехвърляне на правата и задълженията по договора за ипотечно покритие на друго лице, което има право да издава удостоверения за участие в ипотека.

Държавното регулиране на емисията обезпечени с ипотека ценни книжа, дейността на ипотечните агенти и управителите на ипотечно покритие, както и държавният контрол върху тяхната дейност се упражняват от федералния изпълнителен орган за пазара на ценни книжа и Централната банка в съответствие с законодателството на Руската федерация.

На вторичния ипотечен пазар(Фиг. 3.10) формирането на съвкупния кредитен портфейл на ипотечната система става поради трансформирането на правата по задължения и споразумения за ипотеки (ипотеки) в безлични ценни книжа и поставянето им сред дългосрочни инвеститори. Ипотеката вече се счита за ипотека, удостоверяваща правата на ипотекарния кредитор върху имота и се разпространява свободно на пазара.

Ориз. 3.10Пазар на ценни книжа, обезпечени с ипотека

Вторичният ипотечен пазар е връзката между кредитополучателите и кредиторите на първичния ипотечен пазар, осигуряваща натрупването на средства и насочвайки финансовите потоци към ипотечни кредити. За да могат обезпечените с ипотека ценни книжа да получат правен статут на обращение на ипотечния пазар, те трябва да отговарят на следните изисквания:

Конвертируемост (възможност за покупко -продажба на пазара на недвижими имоти). Като обезпечителен обект на договаряне, ипотеката се прехвърля чрез извършване на следващия прехвърлящ надпис (изисква се само последващата държавна регистрация на прехвърлянето);

Стандарт (форма, съдържание, правила);

Достъпност за гражданско обращение (да бъде обект на сделки с недвижими имоти);

Документация (съдържа всички подробности, предвидени от законодателството);

Регулиране и признаване от държавата;

Ликвидност.

Пазарът на обезпечени с ипотеки ценни книжа също е разделен на първичени втори.На първичния пазар се извършва първоначалното поставяне на обезпечени с ипотека ценни книжа сред кредиторите. Икономическата страна на появата на ипотеки, обезпечени с недвижими имоти, е свързана със създаването на условия за предоставяне на значителен брой инвеститори възможност да получат относително евтини и дългосрочни заеми, обезпечени с ипотечни ценни книжа и права на собственост върху недвижими имоти. Особеностите на тези ценни книжа са трансформирането в ликвидна (парична) форма на имуществени права върху недвижимите имоти на залогодателя; възможността да ги използвате като обезпечение за ипотечен кредит.

Банките се рефинансират чрез механизма за емитиране на ипотечни облигации, обезпечени с ипотеки, както следва:

Търговска банка сключва договори за заем с юридически и (или) физически лица, обезпечени с недвижими имоти с регистрация на подходящи ипотеки;

Ипотечните агенции изкупуват ипотеки от банката чрез издаване на облигации, пуснати на фондовия пазар;

Средствата, получени от поставянето на облигации на фондовия пазар, се връщат на заемодателя;

Държавата гарантира плащания по облигации.

Съществуват различни възможности за организиране на работа, свързана с емитирането на ипотечни облигации. Пример за това са дейностите на Федералната агенция за жилищно ипотечно кредитиране (FAHML), която заедно с Централната банка на Русия и големите банки, емитиращи ипотечни облигации, трябва да рефинансират ипотечните банки чрез обратно изкупуване на ипотеки (Фигура 3.11).

ФАИЖК, създадена през 1997 г., получава държавни гаранции, по които издава облигации. Ценните книжа се поставят сред инвеститорите. С постъпленията FAHML изкупува ипотеки от банки чрез своите регионални офиси (60% от ипотечните кредити, издадени с участието на FAHML, са в регионите). От 2003 г. до 2005 г. Агенцията получава държавни гаранции в размер на около 9 милиарда рубли. Към 1 май 2005 г. по схемата FAHML са предоставени 16,5 хиляди заеми за 6,6 милиарда рубли. при средна ставка от 15% годишно.

До 2006 г. държавните гаранции се отнасят само за закупуване на банкови заеми. Иновациите позволяват на агенцията да използва държавни гаранции „за придобиване на права на вземане по заеми и заеми, предоставени от банка, друга кредитна институция или юридическо лице на граждани ... за закупуване на жилищни сгради и помещения и обезпечени с ипотека. " Това позволява на FAIZhK да изкупува ипотечни заеми както от кооперацията за натрупване на жилища, така и от потребителското общество.

В допълнение, бюджетните гаранции могат да се използват за закупуване на обезпечени с ипотека ценни книжа, изкупуване и изкупуване на собствени облигации на FAIZhK и дори за погасяване на „заеми и заеми, наети от агенцията“.

При създаването на агенцията за основа бе взет американският класически модел на ипотека, поради което регулаторната рамка за ипотечното кредитиране у нас се основава на двустепенна система. Общата схема за организиране на работа по емитирането на ипотечни облигации е следната:

1. Емитентът образува група от ипотеки.

2. Емитентът изготвя празна бележка за прехвърляне на ипотечната облигация и прехвърля всички документи от пула ипотеки на попечителя на документа за проверка, заверка и последващо съхранение през целия период на пула. Документалният попечител представя одиторския доклад на ипотечната агенция, действаща съгласно разглежданата схема, или на емитента. Емитентът изпраща пакет от документи за издаване на гаранция (списък на ипотечните заеми, които съставляват пула; проспект за емитиране на ценни книжа; становище на документарния попечител на заеми) за разглеждане и одобрение до агенцията за ипотечно кредитиране.

3. Агенцията проверява получените документи и, ако те отговарят на необходимите критерии, прехвърля правото на иск за ипотеката, която представлява пула, към себе си и издава гаранция за емитираните ценни книжа. Издателят е длъжен да обслужва пула, за което агенцията сключва договор за услуга с него и издава пълномощно.

4. Емитентът публикува проспект и поставя ценни книжа. Когато се поставят в регистъра, поддържан от регистратора, сметките на собствениците се откриват с ценните книжа, кредитирани към тях.

5. В хода на пула емитентът поддържа ипотеката, която съставлява пула, записва и контролира плащанията на кредитополучателите, натрупва плащания, преиздава ипотеки, ипотечни договори.

6. Всички плащания от ипотечни кредитополучатели се превеждат по специални сметки, дебитирани от които се извършват в строго определени случаи: за изплащане на гаранцията на агенцията за ипотечно кредитиране, за компенсиране на услугите на участниците, участващи в схемата, и за плащане на лихви и главница върху облигации.

Тази схема за емитиране на облигации включва прехвърляне на вземания по ипотечни заеми от емитента към агенцията за ипотечно кредитиране за целия период на пула. Споразумението може да предвижда правото на агенцията да върне ипотеките на емитента от пула в случай на неплатежоспособност на кредитополучателите по ипотеката. В същото време агенцията упълномощава емитента да обслужва ипотечните заеми, които съставляват пула въз основа на споразумение за агенция.

Прехвърлянето на правото на иск е необходимо за намаляване на риска от неплащане на облигации в случай на несъстоятелност или фалит на емитента.

Вторичният пазар на обезпечени с ипотека ценни книжа е пазарът, на който се осъществява техният оборот. Вторичният пазар не увеличава цената на привлечените финансови ресурси, но създава механизъм за тяхната ликвидност и търсене на обезпечени с ипотека ценни книжа. Стимулирането на сделки на вторичния пазар с обезпечени с ипотека ценни книжа включва сделки на кредитори, като например издаване на гаранции за кредитополучатели за прехвърлящи се заеми и доверително управление на вземания за ипотечни кредити.

В САЩ пазарът на ценни книжа, обезпечени с ипотека, е най-бързо развиващия се сегмент на националния фондов пазар. През 2002 г. общият обем на пазара на ипотечни облигации е 4,3 трилиона долара. (22% от общия обем на облигациите в САЩ), от които 1,67 трилиона долара. представляват обезпечени с ипотека ценни книжа, емитирани през предходната година (това е 36,6% от общата емисия на дългови задължения).

Най-често срещаният вид обезпечени с ипотека ценни книжа в света са сертификатите за участие в ипотека от край до край. Общата стойност на емитираните ценни книжа от този тип само в Америка надхвърля 2 трилиона долара.

В Италия и Германия пазарът на обезпечени с ипотека ценни книжа наскоро беше изместен от т. Нар. Банкови облигации. Държавата не участва в тази схема, самата ипотечна банка издава ценни книжа и отпуска заеми на самия кредитополучател. Ресурсите на тези банки се състоят от техните собствени спестовни и ипотечни облигации. Този начин ви позволява бързо да натрупате капитала на банката.

Пазарът на недвижими имоти.Функционирането на първичния и вторичния ипотечен пазар е невъзможно без пазара на недвижими имоти, на който се осъществяват сделки с конкретни обекти, по -специално покупко -продажба на недвижими имоти, последващият залог на които осигурява по -нататъшното функциониране на ипотечните пазари (Фигура 3.12).

Ориз. 3.12.Пазарът на недвижими имоти

Помислете за взаимодействието на първичния и вторичния ипотечен пазар, както и на пазара на недвижими имоти. Потенциален кредитополучател кандидатства за ипотечна банка за заем. Клиентът има определени изисквания към имота. Въз основа на информацията за доходите, предоставена от заемополучателя и проверена от служителите на банката, се прави предварително изчисление на максималната налична сума на заема и графика на месечните плащания и се избира имотът. Ако банката е решила да отпусне заем, тогава:

Между банката и кредитополучателя се сключва договор за заем, след което купувачът (кредитополучателят) и продавачът сключват договор за покупко -продажба на обекта на недвижим имот, който е регистриран в RRB;

Между банката и кредитополучателя се сключва договор за ипотечно кредитиране, който също е регистриран в SBR;

Кредитополучателят застрахова собствения си живот, имущество и собственост.

По този начин заемодателят създава първичен пазар за ценни книжа. Той може да запази издадените ипотеки в собственото си портфолио от ценни книжа или да ги прехвърли на други инвеститори, които създават вторичен ипотечен пазар. Купувайки ипотеки, инвеститорите предоставят на банките допълнителни пари за нови заеми. Компаниите на вторичния пазар също могат да държат ипотеки в собствените си инвестиционни портфейли или да издават обезпечени с ипотека ценни книжа.

Купувачите на тези ценни книжа могат да бъдат търговски банки, инвестиционни и пенсионни фондове, застрахователни компании. В същото време емитентът гарантира на притежателите на такива ценни книжа своевременни месечни плащания на лихви и основната част от дълга.

Когато банките предоставят на гражданите нови заеми, обезпечени с недвижими имоти, разчитайки на финансови ресурси, мобилизирани на вторичния пазар, цикълът се повтаря.

Изкуство. 8 от Федералния закон на Руската федерация № 152. "За ипотечните ценни книжа" от 11 ноември 2003 г., изменен от Федерални закони от 29 декември 2004 г. № 193-ФЗ, от 27 юли 2006 г. № 141-ФЗ.

Член 6 от Федералния закон на Руската федерация № 152. "За ипотечните ценни книжа" от 11 ноември 2003 г., изменен от Федерални закони от 29 декември 2004 г. № 193-ФЗ, от 27 юли 2006 г. № 141-ФЗ.

Предишни

Развитието на ипотечни жилищни субсидии в Русия е една от основните задачи на държавата. Лихвеният процент по обезпечението обаче често е висок, което прави невъзможно много потенциални кредитополучатели да вземат заем. Според експерти обезпечените с ипотека ценни книжа - MBS, които са механизъм за инвестиране на средства, ще помогнат за изравняване на възникналия дисбаланс. Собствениците на тези документи могат да печелят от промени в цената на недвижимите имоти, в резултат на което тези ценни книжа са емитирани - Централната банка. Настоящата ситуация предполага, че те са позиционирани като най -желаните финансови документи на пазара на кредитиране и ценни книжа.

Такива ценни книжа, съдържащи права на собственост, са представени от дългови ценни книжа, които реинвестират инвестициите на кредитни и финансови институции в ипотечни кредитни линии. Това се случва по следния начин. Банкова институция издава заеми например за 50 милиона рубли и веднага издава удостоверения за права на собственост за същата сума. Инвеститорът, който пристига документи за собственост, връща сумата, изразходвана от банката, която веднага отива като кредитна линия на друг кредитополучател. След като е продала свидетелството за собственост, банката погасява издадената сума с възстановими средства на заявителя.

Тези финансови инструменти набират популярност, тъй като са подкрепени от недвижими имоти. Тяхната рентабилност се дължи на увеличаването на стойностите на имотите, които набират определен брой процентни пункта всяка година. През последните 10-15 години ръстът на рентабилността достигна 400%, което не може да бъде осигурено от друг финансов механизъм. Инвестициите в ICB обикновено изглеждат дългосрочни - до 20 години, но руските инвеститори предпочитат по -кратки периоди, максимум 5.

Може би краткосрочният план се дължи на липсата на добра законодателна рамка, което не може да се каже за европейския и американския финансов пазар. Да, и нашите банки имат добра финансова база, което се отразява на нежеланието им да се справят със сертификати за собственост.

Характеристики на обезпечени с ипотека ценни книжа

Публикуването на тези сертификати за собственост придобива редица специфики, които въпреки това имат някои характерни черти, като например:

  1. По правило притежателите на такива документи плащат системни плащания. Те се различават по месечни или тримесечни периоди.
  2. Плащанията от активи, обединени след консолидация, обикновено се разделят на две части - лихва и амортизация. Първият е за използване на кредитната линия, вторият е за неговото погасяване. Амортизацията също е представена от два планирани варианта.
  3. Първият се активира чрез процедурата за системно погасяване на кредитната линия, което води до пълно погасяване преди края на срока на нейната валидност. Корпоративните облигации оперират по различен начин. Линията не се осребрява до изтичането й, а се поддържа само от плащането на номиналната стойност на облигацията - лихвения процент на купона.
  4. Преждевременното погасяване на линията се дължи на способността на кредитополучателя да затвори кредита предсрочно чрез продажбата на недвижими имоти, което беше залог при сключването на споразумението.

Разбира се, наред с това, сертификатите имат някои недостатъци, например:

  • ниско ниво на продаваемост;
  • наличието на риск от продължителен матуритет, който не е благоприятен за изчисляване на рентабилността.

Сред предимствата трябва да се отбележи правилното ниво на правна защита, издръжливост и обща наличност.

MBS в Русия

Вътрешният пазар изпробва разглежданите облигации в началото на 2000 -те години, след въвеждането на закона, регулиращ ипотечното кредитиране. Много предприемачи бяха привлечени от тяхната солидна правна защита, лесна продаваемост. Такива сертификати представляват интерес за инвеститорите, които искат да инвестират финансови ресурси в недвижими имоти, за да реализират печалба в бъдеще.

Ипотечните кредити са получили правно основание и постоянно увеличават броя на кредитополучателите. Практиката на потребителски субсидии през последните години се оказа привлекателна за населението и търговските финансови институции. Обемът му се увеличава значително всяка година. Това се дължи на нарастването на доходите на населението, разширяването на обхвата на дейността на банковите институции.

В допълнение към появата на ипотечни сертификати на вътрешния пазар, финансовите институции започнаха да издават ипотечни еврооблигации. Те се характеризират с три транша, различни по обем, рейтинг и рентабилност. Най -старият от тях има най -високите проценти, присъщи на руските записи на заповед. Срокът за разпространение на документи е най -малко 29 години.

Основната цел на изданието IBC е да привлече дългосрочни ресурси на капиталовия пазар, които ще се използват за заеми на населението. Това включва и субсидии, преминали държавна регистрация, имуществени облигации на недвижими имоти, заложени от Внешторгбанк, застраховани от най -големите руски застрахователни агенции.

Отношенията, възникнали по време на емисията, обращението на ценни книжа, тяхното издаване, с изключение на ипотечните документи, се регулират от Федералния закон за ипотечните ценни книжа.

Видове MBS

Много централни банки са представени с документи, обезпечени с имущество, различни стойности, облигации, ипотеки, кредитни сертификати.

Ипотека

Описаният регистриран документ потвърждава правото на собственика му да получи изпълнението на задължението, което се покрива от гаранцията за недвижими имоти. Функцията на ипотека е предназначена да ускори оборота на ипотекирани недвижими имоти въз основа на прехвърляне на паричен документ. Наличието на това удостоверение води до сключване на ипотечен договор, докато ипотечното удостоверение е прикрепено към неговия приоритет. Ако условията на транзакцията не съвпадат, съдържанието на споменатия документ ще му позволи не само да бъде оптимизирано, но и да направи корекции. В други случаи хартията се обезсилва, като например:

  • нарушение на процедурата за издаване на хартия;
  • наличието на съществуващ дубликат, ако оригиналът се загуби.

Можете да получите копие само в регистрационния орган на договора за ипотека.

Ипотечни облигации

Посочените облигации са снабдени с жилищно покритие, съгласно което е изпълнено споразумението на емитента. Те са позиционирани по регистрирани ценни документи. Облигацията потвърждава депозирането на средства от нейния собственик, задължението на емитента да върне номиналната стойност на тази облигация, паричен доход. Случаят на неизпълнение от страна на издателя на споразумението дава право на неговия собственик да удовлетвори вземането по сметката за покритие.

Ипотечните облигации са:

  • обикновен;
  • структуриран.

Първият въпрос се извършва от ипотечни кредитори, вторият - от специализирани ипотечни организации, които отговарят за изпълнението на споразумения по тези документи.

Ипотечните облигации се издават по бездокументарен начин. Глобалният сертификат за издаване на облигации съдържа тяхното име, връзки относно предоставянето на жилищно покритие за задълженията на емитента. Други данни могат да бъдат представени според изискванията на закона.

Ипотекасертификати

Представени от ценни сертификати, обезпечени с активи или ипотеки. Може да се издаде под формата на удостоверения с фиксиран доход, или. Сертификатите имат период на оборот, с фиксиран доход - номинална цена, сертификати за участие - част от общия размер на дълга, образуван чрез удължаване на срока на кредита или комбиниране на предварително издадени в един. Освен това номиналната стойност, срокът на тяхното разпространение на документи трябва да бъдат еднакви. Цената е определена в местна валута, като се вземат предвид инфлационните предупреждения. Задължителните подробности за описаните документи са:

  • израза ипотечен сертификат е представен с част от заглавието му;
  • пълно име, местонахождение на издаващия орган;
  • указание за типа - регистриран или приносител;
  • номер, серия на документа;
  • номиналната стойност на Централната банка с фиксиран доход или част от консолидирания дълг, която попада върху документа за участие, обвързан с датата на регистрация на публикацията;
  • период на разпространение на сертификат, процедура и час на плащане на плащанията;
  • информация за обезпечаване на тази емисия ценни книжа;
  • за застраховка на собственика на сертификата срещу валутни и други рискове;
  • подпис на ръководителя на институцията, водеща издаването;
  • наличието на мокро уплътнение.

Регистрираният документ трябва да съдържа името, юридическия адрес на собственика - за корпоративни притежатели, паспортни данни - за физически лица.

Подобни ценни книжа се издават от структури, работещи на търговска основа. От последните се изисква да имат подходящ лиценз, който им позволява да управляват структурите на инвестиционните ресурси.

MBS добив

Категорията на доходността се основава на средния лихвен процент, при който се издават ипотечни кредити. Ако лихвеният процент достигне 15 единици, тогава печалбата може да варира от 9 до 10%. Останалата част възстановява разходите на посредниците.

Намаляването на лихвения процент също води до намаляване на рентабилността. Кандидатите имат право да рефинансират с по -ниска лихва или да погасят дълга предсрочно. Последното се превръща в обратно изкупуване на емитираната облигация, което влияе върху намаляването на дохода на вложителя.

Как да купя MBS

Всички ценни имуществени сертификати, ипотечни документи се закупуват на борсата. Вложителят има право самостоятелно да направи сметката за продажба или чрез агенти, попечители на специализирани организации, водещи пазара на ипотечни ценни книжа.

На първо място, инвеститорът трябва да вземе решение за инструментариума за инвестиции. Пазарът на имотни ценни книжа има две взаимосвързани категории - риск и възвръщаемост. С увеличаване на рентабилността обаче се увеличават и рисковите ситуации и обратно.

Концепциите по -долу са подредени в низходящ ред на възвръщаемост и риск:

  • държавни облигации;
  • банкови депозити, депозитни сметки, парични задължения;
  • корпоративни лихвени облигации;
  • акции на промишлени предприятия;
  • деривативни финансови ценни книжа.

Вложителят има право да избере независимо да управлява лично портфолио от документи или да ги прехвърли на професионални пазарни партньори. Последните се изразяват със следните атрибути на доверителното управление на депозитите:

  • взаимен инвестиционен фонд;
  • доверително управление на банкови организации;
  • споразумение за частно управление на инвестиционно дружество, притежаващо консултантски лиценз.

Законодателството налага някои ограничения на пазарните партньори, което се отразява в намаляване на гамата от инструменти. Прехвърлянето на имуществени сертификати, финансови активи на управление често се превръща в кръгли суми. Взаимните фондове таксуват за своите услуги до 5% годишно от нетната цена на активите, независимо от получените резултати. Финансовите институции, инвестиционните агенции отнемат от инвеститора до една четвърт от получените приходи. Да, и решенията се вземат от компанията, но отговорността все още е на инвеститора. Въз основа на горното можете да получите печалба или загуба. Разбира се, самоуправлението може да бъде още по-лошо.

Инвеститорът може сам да търгува с имуществени ценни книжа, но няма право да влиза произволно на фондовата борса, където се намират участниците в търговията. Най -доброто решение за него ще бъде добър брокер, който ще бъде оценен по следните критерии:

  • надеждност, висок професионализъм;
  • наличие на необходимия лиценз;
  • членство в Руската стокова или междубанкова валутна борса;
  • размера на комисионната;
  • наличност на отдалечен достъп за клиенти.

Съветите от инвестиционни компании и брокерски агенции ще помогнат на начинаещ инвеститор.

Заключение

Развитието на сферата на ипотечното кредитиране кара вложителите да инвестират в ценни книжа за заемане на жилища. Високата им доходност ще позволи на собственика да получава високи ипотечни суапове в бъдеще. Вложителят обаче е длъжен да реши на кого ще повери управлението на облигации, ще прибегне до услугите на доверително дружество или на борсов брокер.

Моля, регистрирайте се за безплатна консултация с нашия адвокат, за да изясните възможността да инвестирате в MBS само за вас. Безплатно е.

Очакваме вашите въпроси и ще бъдем благодарни за оценката на статията и репоста.

Зареждане ...Зареждане ...