Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid Venemaa praktikas. Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid Venemaa aktsiaturul. Hüpoteegiga tagatud väärtpaberite eesmärk

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid (MBS), mida ingliskeelses kirjanduses nimetatakse MBS (hüpoteekiga tagatud väärtpaberid), on ABS -i erijuhtum. Kõige üldisemal kujul on ABS (varaga tagatud väärtpaberid) väärtpaberid, mis annavad nende omanikele õiguse saada raha laekumisi teatud varade kogumilt.

MBS -i puhul on varad kinnisvara pantidega tagatud nõuded hüpoteekidele. Hüpoteegid makstakse tagasi igakuiste osamaksetena. Selle kogumiga tagatud MBS -ide omanikud saavad enamiku nendest maksetest vastavalt mõnele eelnevalt kindlaksmääratud skeemile.

Maailmapraktikas kasutatakse laias valikus MBS -e, mis erinevad tagatisvarade, tagatiste, riskijaotuse jms poolest. Hüpoteekide järelturg on alates 70ndate algusest USA -s saanud uue arengu, kuna tekkis hüpoteeklaenude väärtpaberistamise mehhanism, mida mõistetakse hüpoteeklaenude paketiga (basseiniga) tagatud väärtpaberite emissioonina. Pool kogub tavaliselt sama tüüpi hüpoteeklaene, mis langevad laenamise osas kokku: periood, makseskeem, laenuvõtjate kategooria, hüpoteegiga kinnisvara tüüp. Väärtpaberistamise käigus emiteeritud väärtpabereid nimetatakse läbiväärtpaberiteks.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid ilmusid Venemaa finantsturule 11. novembril 2003 seoses 11.11.2003 föderaalseaduse nr 152-FZ „Hüpoteegiväärtpaberid” (edaspidi MBS seadus) jõustumisega. Seadus määratleb kahte tüüpi hüpoteegiga tagatud väärtpabereid.

Hüpoteegiga tagatud võlakirjad on võlakirjad, mille puhul kohustuste täitmine on tagatud hüpoteegiga tagatud hüpoteegiga. Aktsiaväärtpaberitena tuleb need registreerida föderaalses finantsturgude teenistuses. Võlakirju võib emiteerida nii dokumentaalses kui ka mittedokumentaalses vormis. Vastavalt Venemaa seadustele saab registreeritud väärtpabereid emiteerida ainult mittedokumentaalsel kujul, esitajaväärtpabereid aga eksisteerib eranditult dokumentaalsel kujul, kui seadusest ei tulene teisiti. Kuna võlakirjad on võlaväärtpaberid, annavad need omanikule õiguse saada ainult selliste võlakirjade nimiväärtust ja fikseeritud intressimäära. Hüpoteeklaenu katab emitent kõigi võlakirjaomanike kasuks.

Teist tüüpi hüpoteekväärtpaberid on hüpoteegi osalustunnistus. See on registreeritud väärtpaber, mis tõendab selle omaniku osa hüpoteegi katmise kaasomandis, samuti õigust nõuda selle emitendilt hüpoteeklaenu nõuetekohast usalduse haldamist, õigust täitmiseks saadud vahenditele. kohustused, mille nõuded moodustavad hüpoteeklaenude katte, samuti muud MBS -i seaduses sätestatud õigused.

Osalustunnistuste ülesehitus põhineb Venemaa usaldushalduse kontseptsioonil, mis erinevalt tavaõigusest tulenevast usalduse (usalduse) kontseptsioonist ei too kaasa usaldusse antud vara omandiõiguse üleminekut. Samaaegselt osalustunnistuste omandamisega omandavad nende omanikud osa hüpoteeklaenu kaasomandist ja sõlmivad hüpoteeklaenu katte haldurina tegutseva emitendiga automaatselt usaldushalduslepingu. Haldur haldab ainult hüpoteeklaenu, mille omandiõigus kuulub osalustunnistuste omanikele ühiselt. Hüpoteegi osalustunnistused on registreeritud väärtpaberid ja neid saab väljastada ainult mittedokumentaalsel kujul. Hüpoteegi sertifikaat osalemiseks ei ole omakapitali väärtpaber ja seetõttu ei pea seda föderaalses finantsturgude teenistuses registreerima.

Hoolimata asjaolust, et hüpoteekvõlakirjad ja osalussertifikaadid võlainstrumentide klassina on ilmunud üsna hiljuti, pakuvad need institutsioonilistele investoritele juba suurt huvi. Venemaa hüpoteekvõlakirjade investorid on suured, peamiselt välismaised, kes eelistavad hoida oma portfellis olulist emissioonimahtu. Seetõttu on hüpoteegiga tagatud väärtpaberite likviidsus järelturul endiselt piiratud.

Lisaks kehtivad Venemaa õigusaktide kohaselt hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emitentidele nõuded, mille tingib vajadus minimeerida investorite riske ja deklareerida oma õigusi seoses investeeringute kattega. Vastavalt Venemaa seadusandlusele võivad hüpoteegiga tagatud võlakirjade emitendid olla ainult hüpoteeklaenude vahendajad ja krediidiasutused. Hüpoteekagent võib eksisteerida ainult aktsiaseltsi kujul. Hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emitent peab järgima Venemaa Panga eeskirju ja rangeid teabe avalikustamise nõudeid. Kui varem oli hüpoteeklaenudega tagatud väärtpaberite emitentide jaoks ette nähtud kõrgemaid kapitali adekvaatsuse suhteid (14%), siis 2007. aasta juunis otsustati seda nõuet hüpoteeklaenu turu elavdamiseks vähendada. Nüüd viib Vene Föderatsiooni keskpank standardile üldtunnustatud väärtuse: pankade puhul, mille põhikapital on üle 15 miljoni - 10%, ülejäänud osas - 11%.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid peavad olema kaetud kattega, mis peab kogu väärtpaberite eluea jooksul olema vähemalt 80% võlakirjade väärtusest. Vastasel juhul on omanikel õigus need pakkumise jaoks varakult esitada.

Vahepeal on need väärtpaberid investoritele atraktiivsed mitte kasumlikkuse, vaid usaldusväärsuse ja likviidsuse tõttu. MBS -i tootlus ei tohiks olla kõrge, vastasel juhul on laenuturule meelitatavad ressursid kallid ja hüpoteeklaenude intressimäärad kõrged. Kuid see tööriist on väga huvitav neile, kes soovivad investeerida oma säästud selliselt, et saada garanteeritud tulu. Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid on eriti huvitavad pensionifondidele, kindlustusseltsidele, investeerimisfondidele ja teistele potentsiaalsetele pikaajalise rahaga investoritele Venemaal. Kuid Venemaal ei ole need väärtpaberid veel kõiki oma eeliseid näidanud - Venemaa hüpoteeklaenudega tagatud väärtpaberiturg ei ole veel sellist võimalust pakkunud, kuna see on alles algstaadiumis.

Hüpoteekvõlakirjad - finantsinstrument, mis on juba ammu välismaal tuntud - tulevad nüüd ka Venemaale. Analüütikud on nende väärtpaberite peatsest ilmumisest Vene Föderatsiooni rääkinud alates 2015. aasta lõpust, kuid täpsemat teavet avaldati alles 2016. aasta kevadel. Eluasemehüpoteeklaenu agentuuri (AHML) direktor K. Zakharin “lase libiseda” - ta teatas ulatuslikust koostööst Sberbankiga ja 50 miljardi rubla väärtuses võlakirjaemissioonist. Koostöö ulatus on muljetavaldav, kuid pole veel selge, kas võlakirjad aitavad teenuse lõpptarbijat ja kui jah, siis kuidas.

Pole peaaegu mingit kahtlust, et uus finantsinstrument jõuab peagi Venemaale kättesaadavaks - mais rääkis Putin riiginõukogu istungil ettepanekuga töötada välja hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emissioon. Ja ilmselt ei karda keegi, et just MBS kutsus esile ajaloo suurima finantskriisi.

Mis on hüpoteekvõlakirjad?

Kahjuks on Venemaal väärtpaberiturg nii primitiivses arengujärgus, et paljudel venelastel pole võlakirjadest üldiselt ja veel enam hüpoteekidest aimugi. Seetõttu on oluline lihtsustatult selgitada, mis on hüpoteekvõlakirjad, et kaaluda hüpoteegiga tagatud väärtpaberite liike ja üldisi omadusi.

Hüpoteekvõlakiri on võlakiri, mis refinantseerib investeeringuid kinnisvaralaenudesse. Selle näite abil on lihtne mõista selle finantsinstrumendi olemust.

Pank XXX andis kinnisvarale laenu 5 miljoni rubla eest ja emiteeris kohe väärtpaberi, see tähendab hüpoteekvõlakirja. Väärtpaber pannakse müüki - algab ostja ootamine. Teatatakse investor S., kes otsib piisavalt stabiilset vara oma muljetavaldavate säästude säilitamiseks, riskides samas miinimumiga. Investor S. kannab pangale XXX (emitent) üle 5 miljonit rubla, saades vastutasuks ihaldatud paberi. Pank XXX väljastab uuesti 5 miljoni rubla suuruse summa, finantseerides veel ühe hüpoteegi, ja pank hakkab maksma võlakirja, mis on investor S. käes, laenusaaja poolt hüpoteegi alusel tagastatud rahaga.

Selle tulemusena on kõik musta värvi:

• Pank - suurendab tehingute arvu, mis tähendab, et tal on suurem intressitulu.
• Investor - investeerib raha tõeliselt usaldusväärsesse varasse ja võib samal ajal loota fondide olulisele suurenemisele. MBS-ide intressimäär on traditsiooniliselt madalam kui hüpoteeklaenude puhul, seega saavad investorid eluasemehindade tõusust kõige rohkem kasu. Statistika ütleb, et viimase 10-12 aasta jooksul on kinnisvara väärtus tõusnud umbes 200%.
• Laenuvõtja - tehingute arvu suurenemine peaks viima asjaolu, et pangad alandavad hüpoteeklaenude intressimäärasid, mis praegu näevad üüratud. Keegi ei räägi olulisest langusest - ennustatakse, et laenuandjad "viskavad" maha kuni 1,5% -, kuid arvestades eluaseme kõrget hinda, võivad laenuvõtjate säästud absoluutarvudes osutuda üsna muljetavaldavaks.

See on hüpoteeklaen lihtsustatult, mitte teaduslikud teesid.

Iga investor peaks mõistma, et hüpoteekvõlakiri on vaid ühte tüüpi hüpoteegiga tagatud väärtpaberid. On ka alternatiive:

• Hüpoteek- väärtpaber, mis kinnitab omaniku õigust saada rahalisi kohustusi (laenuvõtjalt) raha, samuti õigust omandile, mille laenuvõtja võõrandas tagatisena. Hüpoteekvõlakiri on registreeritud dokument ja sisaldab kõiki laenulepingu põhiparameetreid, aga ka koht ülekandearvestuse jaoks - laenuvõtja nõusolekul võib hüpoteeklaen vahetada "omanikku".
• Osalemise hüpoteegitõend- väljendatakse osana vara soetamiseks võetud laenusummast. Sellest tulenevalt on sertifikaadi omanikul õigus saada ka osa kasumist, mille annab laenatud vahenditega ostetud vara kasutamine.

De jure, hüpoteegiga tagatud väärtpaberid ilmusid Venemaal palju varem kui de facto: neid alustati juba 2003. aastal, mil jõustus föderaalseadus nr 152 "Hüpoteekväärtpaberite kohta", kus juba mainiti näiteks sertifikaatide osalemist .

MBS -i omadused ja probleemid Vene Föderatsioonis

On ebatõenäoline, et Vene Föderatsioonis on võimalik omandada väliskogemusi hüpoteekvõlakirjade kohta: meie riigis pole ehk sellist turgu, mis sobiks iseloomuliku “stabiilse” jaoks - see ei sobi kinnisvaraturule üleüldse. Tuntud maakleri Alpari vanemanalüütik A. Bodrova märgib, et viimase 14 kuu jooksul on Venemaa Föderatsiooni eluasemehinnad tõsiselt langenud - selle taustal hakkasid investorid kahtlema: kas MBS on tõesti nii usaldusväärne tööriist, nagu teoreetikud ütlevad? ? On oht, et hüpoteeklaenudega tagatud väärtpaberid ei naudi 2016. aastal investorite seas üldse sellist populaarsust, mida AHML lootis, kui hinnad kangekaelselt ülespoole “pärlitasid”. Ebastabiilsus on Venemaa MBS -i esimene probleem.

Teine hüpoteekvõlakirjade omadus Venemaal on nende kõrge hind - on ilmne, et need ei ole erainvestoritele (tavakodanikest rääkimata) “taskukohased”. Kavandatakse, et huvi võlakirjade vastu näitavad üles NPF -id, kindlustusandjad ja pangad - organisatsioonid, kellel on palju vaba raha ja põlev soov neid suurendada. A. Bodrova sõnul saavad esimesed investorid "vahtu koorida" - saada väärtpaberitelt muljetavaldavat tulu ning tulevikus, kui MBS levib ja turg areneb, väheneb nende kasumlikkuse latt.

Lõpuks, viimane aspekt, mis seab kahtluse alla hüpoteegiga tagatud väärtpaberite väljavaated Vene Föderatsioonis, on õigusaktide ebatäiuslikkus. Föderaalset seadust "Hüpoteekväärtpaberite kohta" ei saa kahjuks nimetada kvaliteetseks õigusraamistikuks eluasemelaenuturu arendamiseks.

Mida saame "alumisest reast"? Üsna toores idee - kavatsus emiteerida kõrge väärtusega võlakirju, mille tulevases tootluses puudub kindlus. Kuid selle idee õnnestumiseks on veel lootust, sest AHML ja eelkõige K. Zakarin mõistab finantsinstrumendi puudusi (nagu ta intervjuus räägib) ja seab kõige ambitsioonikamad eesmärgid: teha kodumaised hüpoteekvõlakirjad investeerimispoolest väga likviidne ja atraktiivne vara, kui hüpoteegid. Ekspertide sõnul võib aga nende eesmärkide saavutamiseks kuluda kuni 10 aastat.

Pärast selle peatüki lugemist saate teada järgmist.

• ? mis on hüpoteegiga tagatud väärtpaberid ja millised on nende liigid;
• ? kuidas hüpoteekväärtpaberite turg on seotud hüpoteeklaenuturuga;
• ? millised hüpoteeklaenuturgude mudelid on maailmapraktikas kujunenud ja milline on nende mõju hüpoteekväärtpaberiturgudele;
• ? millises staadiumis on Venemaa hüpoteegiga tagatud väärtpaberiturg, millised on selle probleemid ja arengusuunad.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberite mõiste ja nende liigid

Nimetus "hüpoteegiga tagatud väärtpaberid" tähendab, et need on seotud hüpoteekidega - kinnisvara tagatisega. Mõiste "hüpoteek" ilmus iidsetel aegadel (Kreeka VI sajand eKr).

Hüpoteek(hüpoteek) - võlgniku vastutuse tagamine võlausaldaja ees teatud maaomandite poolt.

Venemaal reguleerivad neid suhteid kaks seadust (viimases väljaandes): 16. juuli 1998, nr 102-FZ "Hüpoteekide kohta (kinnisvara pantimine)" ja 11.11.2003, nr 152-FZ "On hüpoteegiga tagatud väärtpaberid "(viimane väljaanne) (edaspidi - hüpoteegiväärtpaberite seadus).

Hüpoteek- see on üks pantimise vorme, mille puhul panditud kinnisvara jääb võlgniku valdusse ja võlausaldaja, kui viimane oma kohustust ei täida, omandab õiguse saada selle vara müügi kaudu rahuldust.

Kõige sagedamini tekib kinnisvara tagatis hüpoteeklaenamisel, kui pank väljastab omandatud kinnisvara tagatisel laenu, millest saab tagatise objekt. Teine hüpoteegi juhtum on laenu või olemasoleva kinnisvara tagatisel laenu saamine laenuvõtja muul otstarbel, mis ei ole tingimata seotud selle kinnisvaraga.

Hüpoteegiga tagatud laenu (laenu) võlgnik omab ja kasutab oma vara, kuid ta saab seda käsutada (müüa, hüpoteekida) ainult laenuandja (panga) nõusolekul. Kui võlgnik ei suuda oma kohustusi täita, müüakse vara enampakkumisel, võlausaldaja nõuded rahuldatakse saadud vahenditest ja ülejäänud raha tagastatakse võlgnikule. Seega toimib hüpoteek võlgniku kohustuste tagamise viisina ja vähendab võlausaldaja panga riske (joonis 10.1). Võlausaldaja täiendavaks kaitseks on nii panditud vara enda kui ka võlgniku elu ja tervise kindlustamine.

Riis. 10.1.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid- võlakirjad, mida refinantseeritakse ühe või mitme hüpoteeklaenu kohustusega. Selliste väärtpaberite intressid ja põhiosa maksed tuletatakse tagatislaenudelt saadud vahenditest.

Kinnisvara tagatisel laenu väljastamisel koostatakse laenuleping, mis määratleb võlgniku ja võlausaldaja suhted, laenu väljastamise ja tagasimaksmise korra, aga ka pandilepingu, mis määrab kindlaks hüpoteegipidaja suhted. ja hüpoteegipidaja, pandi kasutamise kord, selle likvideerimine (müük) laenulepingu rikkumise korral.

Hüpoteek on registreeritud väärtpaber, mis tõendab selle seadusliku omaniku õigust saada hüpoteegiga tagatud rahaliste kohustuste täitmist, esitamata muid tõendeid nende kohustuste olemasolu ja pandiõiguse kohta pandiga.

Näiteks pank, kes väljastab hüpoteeklaenu, tegutseb hüpoteegiga tagatud kohustuse laenuandjana (laenulepingu alusel) ja panditud kinnisvara hüpoteegipidajana. Selle panga kui hüpoteegipidaja õigusi saab täiendavalt tagada ka hüpoteegiga.

Milleks on teil vaja hüpoteeklaenu, kui kõik võlausaldaja ja hüpoteegipidaja õigused on asjakohastes lepingutes kirjas? Hüpoteek on väärtpaber, mis võib turul ringi liikuda, seega võimaldab see krediidiandja pangal oma õigused teisele isikule üle anda, lihtsalt hüpoteegi sellele isikule üle andes (müües).

Hüpoteegi alusel vastutavad isikud on hüpoteegiga tagatud kohustuse võlgnik ja pandipidaja. Sageli on nad üks ja sama inimene, kuid mitte tingimata. Hüpoteekvõlakirjal peavad olema kõik nõutavad üksikasjad, sealhulgas kõik olulised lepingutingimused - laenuleping ja pandileping, seetõttu on mõnikord hüpoteekvõlakiri terve “raamat”. Kuna kõik kinnisvaraga seotud õigused peavad olema riiklikult registreeritud, teostab hüpoteegi selle esimesele omanikule hüpoteegipidaja õiguste registreerimise teostanud asutus. Tulevikus saab hüpoteegi omanik selle teisele isikule üle anda, samas kui selline tehing tehakse lihtsas kirjalikus vormis. Hüpoteegiõiguste üleandmine teisele isikule tähendab sellele isikule kõigi tema poolt kinnitatud õiguste üleandmist, see tähendab nii võlausaldaja kui ka pandipidaja õigusi.

Manustatud atribuudid:

• ? väljendab kohustuste suhet. Hüpoteegi omanik võib aga võla tagasimaksmata jätmise korral saada oma nõuete rahuldamise hüpoteegiga kinnisasja väärtusest, kuid mitte vara ennast;
• ? isikupärastatud paberit. Hüpoteegiga tõendatud õigused kuuluvad selles nimetatud isikule;
• ? heitevaba paber;
• ? võlakiri. Hüpoteegi omanik on oma õiguste teostamisel kohustatud esitama hüpoteegi isikule, kelle suhtes asjaomast õigust kasutatakse, tema nõudmisel, välja arvatud juhul, kui hüpoteegi korral antakse see üle notari deposiidile;
• ? kiireloomuline paber. Sellel on konkreetne tähtaeg ja kui kohustuse summa tuleb tasuda osade kaupa - konkreetsed maksetingimused (sagedus);
• ? kaubeldav väärtpaber (st hüpoteekide jaoks võib olla järelturg);
• ? intressi kandev paber. Hüpoteek näeb ette intressimakseid, mis ületavad nominaalväärtuse, mis võib olla fikseeritud või ujuv.

Miks ei kaubelda turul hüpoteeklaenudega? Seda takistavad mitmed tegurid:

• 1) hüpoteek vormistatakse dokumendina, mitmest lehest koosneva lepinguna, mis on seotud muude lepingutega (krediit, elukindlustus, varakindlustus, arved jne);
• 2) hüpoteegi summad ei ole tavaliselt piisavalt suured, et olla atraktiivsed suurinvestoritele, ning väikeinvestorid eelistavad muid varasid, mis on arusaadavamad ja vähem riskantsed;
• 3) intressirisk. Laenuintress on hüpoteegi tulu, see on fikseeritud ja kui intressimäärad turul kõikuvad, kannab hüpoteek intressiriski;
• 4) vara väärtuse kaotamise risk. Kõik hüpoteegid on erinevad, väljastatud erinevatele kinnisvaraobjektidele, mille väärtus kõigub ja võib olla ülehinnatud. Kui kinnisvarahinnad langevad, võivad mõned laenuvõtjad keelduda laenu maksmisest ja tagastada hüpoteegiga kinnisvara, mis on langenud. Seetõttu ei taha hüpoteegi ostja riskida sellise tagatise ostmisega;
• 5) krediidirisk. Hüpoteek põhineb laenuvõtjale väljastatud laenul. Selle laenuvõtja olukord hüpoteegi ostja ja mõnikord ka võlausaldaja panga enda jaoks on ebaselge küsimus. Seetõttu muutub laenuvõtja krediiditingimuste halvenemise korral (töölt vabastamine, sissetuleku puudumine) laenu põhisumma ja sellelt saadud intresside tagastamine ebatõenäoliseks sündmuseks.

Seega on ühe hüpoteegi saamine väga riskantne ja kulukas ettevõtmine. Selle konverteeritavus võimaldab aga kavandada finantstooteid, luues teatud portfelli ja kombineerides selles erinevaid varasid, et vähendada üldist riski, säilitades samal ajal kasumlikkuse. Esmapilgul tundub, et see on võimatu, kuid kui vaatame üksikasju, siis:

• ? mitme hüpoteegi asemel saab selle summa eest välja anda teatud arvu standardväärtpabereid, siis saab vältida probleeme paketi soetamisel ja lepingute keerukust;
• ? krediiti, intresse ja vara väärtuse kaotamise riski mitme hüpoteegi kombineerimisel vähendatakse, kuna näiteks ühe kinnisvara väärtuse ümberhindamisel võib teise alahinnata ja ühe 1000 laenuvõtja keeldumine maksetest mõjutab oluliselt kogu majandustulemust.

Seetõttu mõtlesid finantsinsenerid välja väärtpaberistamise skeemi - mittekaubeldavate varade konverteerimise turukõlblikeks väärtpaberiteks.

Hüpoteekide kui väärtpaberi kaubeldavuse omadus võimaldab neid kasutada tagatisena muude väärtpaberite - hüpoteegiga tagatud võlakirjade - emiteerimisel.

Hüpoteegiga tagatud võlakiri- võlakiri, mille kohustuste täitmine on täielikult või osaliselt tagatud hüpoteeklaenu pantina.

Selliste võlakirjade eraldi tüüp on hüpoteegiga tagatud eluaseme võlakirjad- hüpoteegiga tagatud võlakirjad, mis hõlmavad ainult eluruumide hüpoteegiga tagatud nõudeõigusi.

Hüpoteegiga tagatud võlakirju võib vaadelda kui tagatud võlakirju, millel on ainult konkreetne tagatis.

Neid võlakirju emiteeritakse hüpoteeklaenude refinantseerimiseks. Hüpoteeklaenu andev pank kogub hüpoteeklaenude kogumi (hüpoteeklaen), mille eest ta saab regulaarselt makseid väljastatud laenude tagasimaksmiseks. Pank võib selle nimel hüpoteekide kogumi raames oma nimel emiteerida võlakirju, mille põhivõla tagasimaksmine ja intresside maksmine toimub hüpoteeklaenude arvelt. Pank võib hüpoteekide kogumi üle anda ka teisele isikule (hüpoteegi agentuur), kes emiteerib võlakirju enda nimel.

Sarnast skeemi hüpoteeklaenude refinantseerimiseks kasutatakse laialdaselt Ameerika Ühendriikides, kus juba 30. aastatel. XX sajand. hakkab moodustuma hüpoteeklaenude riikliku toetamise süsteem ning luuakse spetsialiseeritud organisatsioone, sealhulgas hüpoteeklaenu agentuure. Ameerika Ühendriikides toimib hüpoteeklaenude turg hästi arenenud hüpoteekvõlakirjade turu alusel, mis pakub hüpoteekpankade refinantseerimist.

Venemaal on hüpoteeklaenude koosseis seadusega reguleeritud.

Hüpoteeklaen võib koosneda ainult hüpoteegiga tagatud nõuetest võla põhisumma tagastamiseks ja (või) intresside maksmiseks krediidilepingute ja laenulepingute alusel, kaasa arvatud hüpoteeklaenudega kinnitatud nõuded ja (või) hüpoteegi osalustunnistused, mis tõendavad nende omanike osa ühisomandi õiguses teisele hüpoteeklaenule, sularaha Vene Föderatsiooni valuutas või välisvaluutas, samuti valitsuse väärtpaberid ja kinnisvara seaduses sätestatud juhtudel.

Teisisõnu võib hüpoteeklaen Venemaal koosneda:

• 1) hüpoteekidest;
• 2) hüpoteegi osalustunnistused;
• 3) valitsuse väärtpaberid;
• 4) sularaha.

Kinnisvara võib olla osa hüpoteeklaenust ainult erijuhtudel ja kindla ajavahemiku jooksul.

Hüpoteeklaenusid võib vaadelda omamoodi investeerimisfondide analoogidena, mille liikmetele kuulub väärtpaber, mis tõendab nende õigusi hüpoteeklaenude „aktsiaomanikena”.

Osalemise hüpoteegitõend- registreeritud väärtpaber, mis tõendab selle omaniku osa hüpoteeklaenu kaasomandiõiguses, õigust nõuda selle emitendilt hüpoteeklaenu nõuetekohast usaldushaldust, õigust saada kohustuste täitmiseks saadud raha, mille nõuded moodustavad hüpoteeklaenu.

Hüpoteeklaen on usaldus, mida teostab kas fondivalitseja või pank.

Hüpoteegiga tagatud võlakirjad on võlakirjad, väärtpaberid, mille emiteerimisel on omadusi võrreldes tavaliste võlakirjadega, eelkõige võivad hüpoteeklaenudega tagatud võlakirjade emitendid olla ainult hüpoteeklaenu vahendajad ja krediidiorganisatsioonid.

Hüpoteegi agent- on aktsiaselts, mille ainus tegevusvaldkond võib olla üksnes hüpoteegiga tagatud laenude (laenude) ja (või) hüpoteekide nõuete omandamine.

Selleks saab hüpoteeklaenuandja laenata, sealhulgas hüpoteegiga tagatud võlakirjade emiteerimise kaudu. Hüpoteekagendil ei saa olla personali, hüpoteeklaenuandja ainu täitevorgani volitused tuleb üle anda äriorganisatsioonile, raamatupidamine läheb üle ka spetsialiseeritud organisatsioonile. Hüpoteekagendi põhikirjas ei ole lubatud muudatusi teha. Pärast kõigi pakutud hüpoteegiga tagatud võlakirjade emiteerimist lunastatakse hüpoteegi agent.

Peamine hüpoteegiga tagatud võlakirjade emitent Venemaal on eluasemelaenude agentuur, mis on selleks loonud mitmeid spetsialiseeritud aktsiaseltse-hüpoteeklaenu vahendajaid, kuid Venemaa hüpoteeklaenude turg on alles oma arengu alguses .

• Galanov V.A., Basova A.I. M., 2006.
• Hüpoteegiseaduse artikkel (kinnisvara pant).

3.3. Hüpoteegiga tagatud väärtpaberid

Kolm aastakümmet on hüpoteeklaenud olnud Ameerika väärtpaberituru lahutamatu osa. Selle aja jooksul on ilmnenud mitmesuguseid hüpoteeklaenul põhinevaid skeeme, vorme ja liike. Esimene ja lihtsaim skeem (nn läbipääs) on aga endiselt üks populaarsemaid. Seda rakendatakse peamiselt kahe valitsusasutuse (FNMA ja GNMA) ja ühe poolvalitsusasutuse (FHLMC) kaudu.

Hüpoteegiturg koosneb kolmest põhielemendist: hüpoteeklaenude turg (esmane hüpoteeklaenude turg), hüpoteekväärtpaberiturg (hüpoteekide järelturg, mis on samuti jagatud esmaseks ja teiseseks) ning kinnisvaraturg.

Hüpoteegiturg(esmane hüpoteeklaenude turg) hõlmab laenuandja ja laenusaaja tegevusvaldkonda, mille vahel vastavalt hüpoteeklaenulepingule tekivad kohustused. Esmased turuosalised on kodanikud ja hüpoteekpangad, hüpoteegiühingud ja muud institutsioonid, mis annavad kodanikele laenu kinnisvara tagatisel (joonis 3.9). Kui laenuandja on pank, siis on tema jaoks oluline laenuvahendite uuendamise võimalus, mida ta saab väljastada tavaliste laenuvõtjate jaoks uute pikaajaliste hüpoteeklaenude näol (selle probleemi lahendamiseks on korraldatud teisese hüpoteeklaenude turg).

Riis. 3.9 Hüpoteegiturg

Esmane hüpoteeklaenude turg hõlmab kogu pandipidajate (laenuandjate) ja pandipidajate (laenuvõtjate) tegevust.

Turul hüpoteekväärtpaberid(hüpoteeklaenude järelturg) müüb hüpoteeklaenu hüpoteeklaenude eest. Hüpoteek on juriidiline dokument kinnisvara hüpoteegi (pandi) kohta, mis tõendab kinnisvaraobjekti tagastamist laenu (laenu) kohustuste tagatisena.

Esimest korda ilmus hüpoteegi kui turul vabalt kaubeldava väärtpaberi kontseptsioon 1998. aasta 16. juuli 1998. aasta föderaalseaduses „Hüpoteekide (kinnisvara pantid)” nr 102-FZ. Hüpoteek antakse üle järgmise ülekandesildi tegemisega (nõutav on ainult ülekande hilisem riiklik registreerimine), mis lihtsustab kõnealuste õigussuhete kohaste õiguste üleandmist. Hüpoteegi mugavus seisneb selles, et see võib ise olla pandi objekt. Sellegipoolest ei ole Venemaa hüpoteeklaenude turg veel arenenud.

Eriti huvitavad aktsiaturu osalised hüpoteekvõlakirjad ja osalemise hüpoteeklaenud. Nende väärtpaberite määratlused, ringluseeskirjad ja investorite kategooriad on kehtestatud 29. oktoobri 2003. aasta föderaalseadusega „Hüpoteegiväärtpaberite kohta” nr 152-FZ.

Hüpoteegiga tagatud võlakiri - võlakiri, mille kohustuste täitmine on tagatud hüpoteeklaenu pandiga. Osalemise hüpoteegitõend - registreeritud väärtpaber, mis tõendab selle omaniku osa hüpoteekkatte kaasomandi õiguses, õigust nõuda hüpoteekkate väljaandjalt nõuetekohast usaldushaldust, õigust saada kohustuste täitmiseks saadud raha, mille nõuded moodustavad hüpoteeklaenude katte ja muud käesolevas föderaalseaduses sätestatud õigused.

Osalemistunnistus on meie turule uus dokument, mis eeldab keerukamat finantsmehhanismi. Igal väärtpaberi ostjal on osa kinnisvara kaasomandist, mis on sertifikaatide "kate". Sertifikaadi omanik on justkui hüpoteeklaenude omanik ja tegutseb samal ajal asutaja ja kasusaajana selle kinnisvarahalduslepingu alusel. Ta saab peaaegu kõik vahendid, mida laenuvõtja laenu eest maksab (miinus halduri tasu).

Hüpoteegi agent - spetsialiseerunud äriorganisatsioon, mille ainsaks tegevusvaldkonnaks on hüpoteegiga tagatud krediidi (laenu) ja (või) hüpoteeklaenude nõuete omandamine ning millele on vastavalt käesolevale föderaalseadusele antud õigus hüpoteegi väljastamiseks -tagatud võlakirjad.

Hüpoteekagendi tegevuse objektiks võib olla üksnes hüpoteegiga tagatud laenude (laenude) ja (või) hüpoteekide nõuete soetamine, mida hüpoteegiagentuur võib omandada ostu -müügilepingu alusel. , loovutamine (nõude loovutamine), muu tehing selle vara võõrandamise kohta, sealhulgas hüpoteegi agendi põhikapitali (aktsiate) tasumisega selle varaga, samuti üldise pärimise tulemusena.

Hüpoteegihalduril on nende tegevuste elluviimiseks vajalikud tsiviilõigused ja tal on tsiviilkohustused, mida saab teostada ainult hüpoteeklaenuandja aktsiaseltsi kujul. Hüpoteekagendi harta peab vastavalt föderaalseadusele määratlema tegevuse teema ja eesmärgi. Harta muudatused ja (või) täiendused, mis on seotud muudatustega ja (või) täiendustega tegevuse teemas või eesmärgis, ei ole lubatud.

Hüpoteegi agendi täielik venekeelne nimi peab sisaldama sõnu "spetsialiseeritud hüpoteekorganisatsioon" või "hüpoteekagent".

Hüpoteekagendil ei saa olla töötajaid. Hüpoteekagendi ainuisikulise täitevorgani volitused tuleb üle anda kaubandusorganisatsioonile, kes ei saa pidada selle hüpoteegiagendi raamatupidamisdokumente. Raamatupidamine tuleks üle anda spetsialiseeritud organisatsioonile, kes ei saa kasutada selle hüpoteeklaenuandja ainu täitevorgani volitusi.

Hüpoteeklaenudeks võivad olla ainult hüpoteegiga tagatud nõuded võla põhisumma tagasimaksmiseks ning intresside maksmiseks krediidilepingute ja laenulepingute alusel, sealhulgas hüpoteeklaenude alusel, ja (või) hüpoteegi osalustunnistused, mis tõendavad nende osa omanikud, kes on muu hüpoteeklaenu, Vene Föderatsiooni valuutas või välisvaluutas, samuti valitsuse väärtpaberite ja kinnisvara kaasomandis.

Hüpoteegiga tagatud kohustuste nõudeid võib hüpoteeklaenuga hõlmata ainult juhul, kui need vastavad järgmistele tingimustele:

Iga lepingu või hüpoteegi alusel võla põhisumma ei tohi ületada 70% hüpoteegi objektiks oleva kinnisvara turuväärtusest (määrab sõltumatu hindaja);

Hüpoteegileping ei tohiks ette näha võimalust hüpoteegipidaja poolt hüpoteegi esemeks oleva hüpoteegipidaja nõusolekuta asendada või võõrandada;

Vastava kohustuse täitmise tagamiseks panditud kinnisasi peab olema kindlustatud võlausaldajale kahju tekkimise või kahjustamise ohu eest kogu kohustuse kehtivusaja jooksul. Sellisel juhul ei tohi kindlustussumma olla väiksem hüpoteegiga tagatud nõude summast;

Kui võlgnik on eraisik, peab tema elu ja tervis olema kindlustatud kogu kohustuse kehtivuse ajaks. Sellisel juhul ei tohi kindlustussumma olla väiksem hüpoteegiga tagatud nõude summast;

Laenulepingu teemaks peaks olema ainult sularaha. Võlgniku kohustus tagastada võla põhisumma ja samal ajal maksta sellelt intressi perioodiliste maksetena (välja arvatud esimesed 12 kuud) peaks olema ette nähtud vähemalt 50% kohustustest. mis moodustavad hüpoteekkatte.

Hüpoteeklaen ei tohiks kujutada endast nõudeid hüpoteekide suhtes, mis on pandud muude kohustuste tagamiseks.

Nõuded, mis on tagatud hilisema hüpoteegiga, võivad olla hüpoteekkatteks ainult tingimusel, et eelneva hüpoteegiga tagatud kohustuse põhisumma ja hilisema hüpoteegiga tagatud võla põhisumma ei ületa kokku 70% hüpoteegi objektiks oleva kinnisvara turuväärtus (määrab sõltumatu hindaja).

Kinnisvaraobjekti pandiga tagatud nõuete osa, mille ehitus on lõpetamata, ei tohiks ületada 10% hüpoteegi katte summast. Hüpoteeklaenude summa määratakse kindlaks, liites kokku nõuete, rahaliste vahendite ja muu hüpoteeklaenu moodustava vara väärtuse ning föderaalse täitevorgani poolt väärtpaberituru jaoks ettenähtud viisil.

Sama vara, sealhulgas samade kohustuste nõuded, võib olla osa ainult ühest hüpoteeklaenust. Hüpoteegi osalustunnistused ei saa olla osa hüpoteeklaenust, mille puhul nad tõendavad osa kaasomandis.

Hüpoteegiga tagatud kohustuse nõue, mis on osa hüpoteeklaenust, tuleb kinnitada:

Väljavõte kinnisvara õiguste ja sellega tehingute ühtsest riiklikust registrist;

Hüpoteegileping, millele on tehtud spetsiaalne registreerimiskiri, mis tõendab riiklikku registreerimist vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidele, või selle notariaalselt kinnitatud koopia;

Krediidileping või laenuleping, mille alusel tekkis hüpoteegiga tagatud kohustus, või lepingu notariaalselt kinnitatud koopia;

Hüpoteekvõlakiri koos kõigi manustega, kui oli pandikirja koostamine ja väljastamine, või selle notariaalselt kinnitatud koopia;

Dokument, mis väljendab tehingu sisu, mille alusel võlausaldaja ja pandipidaja õigused anti hüpoteegiga tagatud kohustuse alusel üle ja millele tehti spetsiaalne registreerimiskiri, mis tõendab riiklikku registreerimist vastavalt õigusaktidele, või selle notariaalselt kinnitatud koopia.

Nõuete ja muu hüpoteeklaenu moodustava vara raamatupidamisarvestus toimub hüpoteeklaenude registri pidamise kaudu, näidates ära:

Nõude summa (suurus) (sealhulgas võla põhisumma ja intresside summa) või vara väärtus;

Nimi ja kirjeldus, mis on piisav, et tuvastada hüpoteeklaenuks olev vara ja (või) vara, millele hüpoteek on seatud, et tagada kohustuse täitmine, mille nõue moodustab hüpoteeklaenu. Kui selline vara on eluruum, ei ole selle asukoha andmetes märgitud eluruumi (elumaja, korter) numbrit;

Selle vara turuväärtus (rahaline väärtus), millele hüpoteek on seatud;

Nõude summa tasumise tähtaeg või, kui see summa tuleb tasuda osade kaupa, siis vastavate maksete ajastus (sagedus) ja nende summa, või tingimused, mis võimaldavad kindlaks määrata need maksetingimused ja summad (võla tagasimaksmise kava);

Kohustuse täitmise määr, mille nõue moodustab hüpoteeklaenu;

Muu teave, mille föderaalne täitevorgan on väärtpaberituru jaoks kehtestanud.

Nõuded või muu vara loetakse hüpoteeklaenude hulka kuuluvaks alates vastava kande tegemisest hüpoteeklaenu registrisse. Hüpoteeklaenude registrit tuleks pidada eelkõige elektroonilise andmebaasi abil.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emiteerimisega seotud mõistete kasutamise piiramine."Mitte ühelgi isikul, välja arvatud isikutel, kellel on vastavalt käesolevale föderaalseadusele õigus emiteerida hüpoteegiga tagatud väärtpabereid, ei ole õigust koguda raha ja muud vara, kasutades sõnu" hüpoteegiga tagatud võlakirjad "," hüpoteeklaenude osalus sertifikaadid "ja" hüpoteeklaenude katmine ", samuti ei ole tal õigust kasutada oma nimes sõnu" spetsialiseeritud hüpoteekorganisatsioon "või" hüpoteeklaenuagent "mis tahes kombinatsioonis.

Hüpoteegiga tagatud võlakirjade emissioon seda saavad teostada ainult hüpoteeklaenude vahendajad ja krediidiasutused.

Hüpoteegiga tagatud võlakirju emiteeritakse ühes vormis, mis on ette nähtud 22. aprilli 1996. aasta föderaalseaduses nr 39-FZ "Väärtpaberituru kohta" (edaspidi-föderaalseadus "Väärtpaberituru kohta"). Dokumendivormis on võlakirjade sertifikaadi kohustuslik nõue märge hüpoteegiga tagatud võlakirjade omanikele tulu maksmise korra ja tingimuste kohta, samuti selliste võlakirjade tagasivõtmise korra ja tingimused (artikkel 9).

Hüpoteegiga tagatud võlakirjad peaks kinnistama omanike õigusi saada kindlaksmääratud protsent nimiväärtusest. Hüpoteegiga tagatud võlakirjade intresse makstakse vähemalt kord aastas (artikkel 10).

Võlakirjade emiteerimise otsuses tuleb määratleda lõpptähtaeg(osaline tagasimakse) ja kulu(selle määramise kord), tuleb tasuda iga võlakirja kohta tähtajal(osaline tagasimakse).

Vene Föderatsiooni keskpangal on õigus kehtestada hüpoteegiga tagatud võlakirju emiteerivate krediidiasutuste jaoks arvutusreeglid ja järgmiste kohustuslike suhtarvude väärtused, mis on määratud 10. juuli 2002. aasta föderaalseadusega nr 86-FZ "Vene Föderatsiooni keskpanga kohta (Venemaa Pank)": piisavuse omavahendid (kapital); likviidsusstandardid; intressimäära ja valuutariski suurus. Lisaks kehtestab see sellistele organisatsioonidele lisaks teiste föderaalseadustega kehtestatud nõuetele nende tegevuse kohta teabe avaldamise nõuded.

Hinnates hüpoteegiga tagatud võlakirju reitinguagentuur, mis on tunnustatud vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktidega kehtestatud korrale, on võlakirjade emitent kohustatud sellise hinnangu avalikustama ja selle kohta teavet andma.

Levitatud või avaldatud teave hüpoteeklaenude osalustunnistuste ja nende hüpoteeklaenude usaldushalduse rakendamise kohta peab sisaldama järgmist:

Hüpoteegihalduri täielik või lühendatud ärinimi; individuaalne nimetus, mis tuvastab hüpoteegi osalustunnistused, mis tõendavad nende omanike osa hüpoteegi katmise kaasomandis; hüpoteeklaenude usalduse haldamise eeskirjade registreerimise number ja kuupäev, samuti hüpoteeklaenu haldurile litsentsi number ja väljastamise kuupäev;

Teave kohtade kohta (näidates aadressi ja (või) telefoninumbri), kus saate enne sertifikaatide saamist tutvuda hüpoteeklaenude usalduse haldamise reeglite, hüpoteeklaenude registri ja muude käesolevas dokumendis sätestatud dokumentidega Föderaalseadus ja föderaalse täitevorgani regulatiivaktid turu väärtpaberite jaoks;

Säte, et sertifikaatide maksumus võib tõusta ja väheneda, et riik ei garanteeri nendele sertifikaatidele tehtud investeeringute tasuvust, samuti teave, et enne hüpoteegi osalustunnistuste ostmist peaksite hoolikalt läbi lugema hüpoteeklaenude katmise usaldushalduse reeglid.

Võlakirjaemitent ja hüpoteekkatte haldaja vastutavad hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emissiooni kohta levitatud või avaldatud teabe sisu ja vormi, nende hüpoteeklaenude, sealhulgas ebatäpse, mittetäieliku või eksitava teabe levitamise või avaldamise eest, samuti selle enneaegse levitamise või avaldamise eest. Teave ei tohiks sisaldada:

Ebaõiglane, ebausaldusväärne, ebaeetiline, teadlikult vale, varjatud, eksitav teave;

Teave, millel puuduvad dokumentaalsed tõendid;

Teave, mis ei ole otseselt seotud hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emiteerimise ja nende hüpoteeklaenudega;

Kaubandusorganisatsioonil ei ole enne asjakohase litsentsi saamist õigust anda teavet oma tegevuse kohta hüpoteeklaenu haldurina levitamiseks või avaldamiseks.

Võlakirjade emitent on kohustatud andma kõigile huvitatud isikutele võimaluse tutvuda hüpoteeklaenude registris sisalduva teabega, samuti hankida registrist koopiaid või väljavõtteid. Samuti peab ta avaldama teavet selliste võlakirjade emissiooni kohta vastavalt föderaalseadusele "Väärtpaberituru kohta", teistele föderaalseadustele ja Vene Föderatsiooni normatiivaktidele ning hüpoteeklaenude usalduse haldamise eeskirjadele enne hüpoteegi väljastamist. osalemistunnistused ja teatamine hüpoteeklaenu kindlustuse haldamise reeglite muudatuste ja täienduste registreerimise kohta.

Föderaalse täitevorgani väärtpaberiturgu reguleerivate õigusaktide nõuete kohaselt tuleb avaldada järgmist:

Hüpoteekkatte moodustava vara bilanss, bilanss ja hüpoteekkatte haldaja kasumiaruanne;

Aruanne kohustuste täitmise kohta, mille nõuded moodustavad hüpoteeklaenu, teave halduri töötasu ja kulude kohta, mis hüvitatakse hüpoteegi katteks oleva vara arvelt;

Muud dokumendid vastavalt käesolevale föderaalseadusele;

Teave hüpoteegi katmise usalduslepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleandmise otsuse kohta teisele isikule, kellel on õigus väljastada hüpoteegi osalustõendeid.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberite emissiooni riiklikku reguleerimist, hüpoteeklaenude vahendajate ja hüpoteeklaenude haldajate tegevust ning riiklikku kontrolli nende tegevuse üle teostavad väärtpaberituru föderaalne täitevorgan ja keskpank vastavalt Vene Föderatsiooni õigusaktid.

Hüpoteegi järelturul(Joonis 3.10) hüpoteegisüsteemi koondlaenuportfelli moodustumine tuleneb kohustuste ja hüpoteeklaenude (hüpoteekide) lepingutest tulenevate õiguste muutmisest isikupäratuteks väärtpaberiteks ning nende paigutamisest pikaajaliste investorite hulka. Hüpoteeki käsitletakse juba hüpoteegina, mis tõendab hüpoteegipidaja õigusi kinnisvarale, ja seda levitatakse turul vabalt.

Riis. 3.10 Hüpoteegiga tagatud väärtpaberiturg

Sekundaarne hüpoteeklaenude turg on seos esmasel hüpoteeklaenuturul laenuvõtjate ja laenuandjate vahel, tagades rahaliste vahendite kogunemise ja suunates rahavood hüpoteeklaenudele. Selleks, et hüpoteeklaenudega tagatud väärtpaberid saaksid hüpoteeklaenude turul ringluse õigusliku seisundi, peavad need vastama järgmistele nõuetele:

Konverteeritavus (võimalus osta ja müüa kinnisvaraturul). Olles kaubeldav väärtpaber, antakse hüpoteek üle järgmise ülekandepealdise tegemisega (nõutav on ainult ülekande hilisem riiklik registreerimine);

Standard (vorm, sisu, reeglid);

Juurdepääs tsiviilkäibele (olla kinnisvaratehingute objekt);

Dokumentatsioon (sisaldab kõiki õigusaktides sätestatud üksikasju);

Reguleerimine ja riigi tunnustus;

Likviidsus.

Ka hüpoteegiga tagatud väärtpaberiturg jaguneb esmane ja teisejärguline. Esmasel turul viiakse hüpoteegiga tagatud väärtpaberid esmakordselt laenuandjate hulka. Kinnisvaraga tagatud hüpoteeklaenude tekkimise majanduslikku külge seostatakse tingimuste loomisega, mis tagab märkimisväärse hulga investorite võimaluse saada suhteliselt odavaid ja pikaajalisi laene, mis on tagatud hüpoteekväärtpaberite ja omandiõigusega kinnisvarale. Selliste väärtpaberite iseärasused on pandipidaja kinnisvara omandiõiguse muutmine likviidseks (rahaliseks) vormiks; võimalus kasutada neid hüpoteeklaenu tagatisena.

Panku refinantseeritakse hüpoteeklaenudega tagatud hüpoteekvõlakirjade emiteerimise mehhanismi abil järgmiselt.

Kommertspank sõlmib kinnisvaraga tagatud juriidiliste ja (või) üksikisikutega laenulepingud vastavate hüpoteekide registreerimisega;

Hüpoteekibürood ostavad pangalt hüpoteeke tagasi aktsiaturule pandud võlakirjade emiteerimise kaudu;

Võlakirjade aktsiaturult paigutamisest saadud raha tagastatakse laenuandjale;

Riik tagab võlakirjadele maksed.

Hüpoteekvõlakirjade emissiooniga seotud töö korraldamiseks on erinevaid võimalusi. Näitena võib tuua föderaalse eluasemelaenulaenu agentuuri (FAHML) tegevuse, mis koos Venemaa Keskpanga ja hüpoteekvõlakirju emiteerivate suurte pankadega peab hüpoteekpanku refinantseerima hüpoteeklaenude väljaostmisega (joonis 3.11).

1997. aastal asutatud FAIZhK saab valitsuse garantiid, mille alusel ta emiteerib võlakirju. Väärtpaberid paigutatakse investorite hulka. Saadud tuluga ostab FAHML oma piirkondlike büroode kaudu pankadelt välja hüpoteeke (60% FAHML -i osalusel väljastatud hüpoteeklaenudest on piirkondades). Aastatel 2003–2005 sai amet riigigarantiid umbes 9 miljardi rubla ulatuses. 2005. aasta 1. mai seisuga anti FAHML -skeemi alusel 16,5 tuhat laenu 6,6 miljardi rubla eest. keskmiselt 15% aastas.

Kuni 2006. aastani laienesid valitsuse tagatised ainult pangalaenude ostmisele. Uuendused võimaldavad agentuuril kasutada riigigarantiisid, "et saada panga, teise krediidiasutuse või juriidilise isiku poolt kodanikele antud laenude ja laenude nõudeõigused ... elamute ja ruumide ostmiseks ning hüpoteegiga tagatiseks. " See võimaldab FAIZhK -l lunastada hüpoteeklaene nii eluaseme kogumisühistult kui ka tarbijaühiskonnalt.

Lisaks saab eelarvegarantiisid kasutada hüpoteegiga tagatud väärtpaberite ostmiseks, FAIZhK enda võlakirjade väljaostmiseks ja lunastamiseks ning isegi "agentuuri võetud laenude ja laenude" tagasimaksmiseks.

Agentuuri loomisel võeti aluseks Ameerika klassikaline hüpoteeklaenude mudel, mistõttu meie riigi hüpoteeklaenude regulatiivne raamistik põhineb kahetasandilisel süsteemil. Hüpoteekvõlakirjade emissiooni korraldamise üldine skeem on järgmine:

1. Emitent moodustab hüpoteekide kogumi.

2. Emitent koostab hüpoteekvõlakirja kohta tühja ülekandekirja ja edastab kõik hüpoteekide kogumi dokumendid dokumentide hoidjale kontrollimiseks, sertifitseerimiseks ja järgnevaks säilitamiseks kogu kogumisperioodi jooksul. Dokumentaalhaldur esitab kontrollimise kohta järelduse vaadeldava skeemi alusel tegutsevale hüpoteeklaenu agentuurile või emitendile. Emitent saadab hüpoteeklaenu agentuurile kaalumiseks ja heakskiitmiseks tagatise väljastamiseks dokumentide paketi (nimekiri hüpoteeklaenudest, mis moodustavad kogumi; prospekt väärtpaberite emiteerimiseks; dokumendihalduri arvamus laenude kohta).

3. Agentuur kontrollib saadud dokumente ja kui need vastavad vajalikele kriteeriumidele, annab endale nõudeõiguse hüpoteegi kohta, mis moodustab kogumi, ja annab väljaantud väärtpaberitele tagatise. Emitent on kohustatud teenindama basseini, mille jaoks agentuur sõlmib temaga teenuslepingu ja väljastab volikirja.

4. Emitent avaldab prospekti ja paigutab väärtpaberid. Registripidaja peetavasse registrisse kandmisel avatakse omanike kontod neile krediteeritud väärtpaberitega.

5. Pooltehingu käigus säilitab emitent hüpoteegi, mis moodustab kogumi, registreerib ja kontrollib laenuvõtjate makseid, kogub makseid, väljastab uuesti hüpoteeke, hüpoteegi lepinguid.

6. Kõik hüpoteeklaenuvõtjate maksed kantakse spetsiaalsetele kontodele, millelt debiteeritakse rahalisi vahendeid rangelt määratletud juhtudel: hüpoteeklaenu agentuuri tagatise tasumiseks, skeemis osalejate teenuste hüvitamiseks ning intresside ja põhisumma tasumiseks võlakirjade kohta.

See võlakirjaemissioon hõlmab hüpoteeklaenunõuete üleandmist emitendilt hüpoteeklaenu andmise agentuurile kogu kogumi kestuse jooksul. Leping võib sätestada agentuuri õiguse tagastada emitendile hüpoteegid basseinist hüpoteegi laenuvõtjate maksejõuetuse korral. Samal ajal annab agentuur emitendile volitused käsunduslepingu alusel teenindada hüpoteeklaene, mis moodustavad kogumi.

Nõudeõiguse üleandmine on vajalik, et vähendada võlakirjade tasumata jätmise riski emitendi maksejõuetuse või pankroti korral.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberite järelturg on turg, kus nende käive toimub. Järelturg ei suurenda kaasatud rahaliste vahendite maksumust, vaid loob mehhanismi nende likviidsuse ja hüpoteegiga tagatud väärtpaberite järele. Tehingute edendamine hüpoteegiga tagatud väärtpaberite järelturul hõlmab laenuandjate tehinguid, nagu käenduste väljastamine laenuvõtjatele ülekantavate laenude eest ja hüpoteeklaenude nõuete usaldushaldus.

Ameerika Ühendriikides on hüpoteegiga tagatud väärtpaberiturg riigi aktsiaturu kõige kiiremini kasvav segment. 2002. aastal oli hüpoteekvõlakirjade turu kogumaht 4,3 triljonit dollarit. (22% USA võlakirjade kogumahust), millest 1,67 triljonit dollarit. arvesta eelmisel aastal emiteeritud hüpoteegiga tagatud väärtpabereid (see moodustab 36,6% võlakohustuste koguemissioonist).

Maailmas on kõige levinum hüpoteegiga tagatud väärtpaberite tüüp hüpoteeklaenude osalussertifikaadid. Ainuüksi Ameerikas seda tüüpi emiteeritud väärtpaberite koguväärtus ületab 2 triljonit dollarit.

Itaalias ja Saksamaal on hüpoteeklaenudega tagatud väärtpaberite turg hiljuti asendatud niinimetatud pangavõlakirjadega. Riik selles skeemis ei osale, hüpoteekpank väljastab ise väärtpabereid ja laenab laenuvõtjale ise. Nende pankade ressursid koosnevad nende endi säästu- ja hüpoteekvõlakirjadest. See võimaldab teil kiiresti panga kapitali koguda.

Kinnisvaraturg. Hüpoteegi esmase ja teisese turu toimimine on võimatu ilma kinnisvaraturuta, kus toimuvad tehingud konkreetsete objektidega, eelkõige kinnisvaraobjektide ost -müük, mille järgnev pant tagab hüpoteeklaenude turgude edasise toimimise (Joonis 3.12).

Riis. 3.12. Kinnisvaraturg

Mõelge esmase ja teisese hüpoteeklaenuturu ning kinnisvaraturu koostoimele. Potentsiaalne laenuvõtja taotleb laenu hüpoteekpangalt. Kliendil on kinnistule teatud nõuded. Tuginedes laenuvõtja esitatud ja panga töötajate poolt kontrollitud sissetulekuandmetele, tehakse esialgne arvutus maksimaalse laenusumma ja igakuiste maksete ajakava kohta ning valitakse kinnisvara. Kui pank on otsustanud laenu anda, siis:

Panga ja laenuvõtja vahel sõlmitakse laenuleping, seejärel sõlmivad ostja (laenuvõtja) ja müüja lepingu kinnisvaraobjekti müügiks ja ostmiseks, mis on registreeritud RRB -s;

Panga ja laenusaaja vahel sõlmitakse hüpoteeklaenuleping, mis on samuti registreeritud SBR -is;

Laenuvõtja kindlustab oma elu, vara ja selle omandiõiguse.

Seega loob laenuandja väärtpaberitele esmase turu. Ta võib hoida emiteeritud hüpoteeke oma väärtpaberiportfellis või üle anda teistele investoritele, kes loovad hüpoteeklaenude teisese turu. Ostes hüpoteeke, pakuvad investorid pankadele uute laenude jaoks täiendavat sularaha. Järelturu ettevõtted võivad hoida hüpoteeke ka oma investeerimisportfellides või emiteerida hüpoteegiga tagatud väärtpabereid.

Nende väärtpaberite ostjad võivad olla kommertspangad, investeerimis- ja pensionifondid, kindlustusseltsid. Samal ajal tagab emitent selliste väärtpaberite omanikele igakuised intresside ja võla põhiosa igakuised maksed.

Kui pangad annavad kodanikele uusi laene kinnisvara tagatisel, tuginedes järelturul mobiliseeritud rahalistele vahenditele, tsükkel kordub.

Art. Vene Föderatsiooni föderaalseaduse nr 152. "Hüpoteekväärtpaberite kohta", 11. november 2003, muudetud 8 Föderaalseadused, 29. detsember 2004, nr 193-FZ, 27. juuli 2006, nr 141-FZ.

Vene Föderatsiooni föderaalseaduse nr 152. artikkel 11. Hüpoteegiväärtpaberite kohta, 11. november 2003, muudetud Föderaalseadused, 29. detsember 2004, nr 193-FZ, 27. juuli 2006, nr 141-FZ.

Eelmine

Hüpoteeklaenude arendamine Venemaal on riigi üks peamisi ülesandeid. Tagatise intressimäär on aga sageli kõrge, mistõttu paljudel potentsiaalsetel laenuvõtjatel ei ole võimalik laenu võtta. Ekspertide sõnul aitavad hüpoteegiga tagatud väärtpaberid - MBS, mis on vahendite investeerimise mehhanism, tasandada tekkinud tasakaalustamatust. Nende dokumentide omanikud saavad kasu kinnisvarahinna muutustest, mille tagajärjel need väärtpaberid - keskpank - emiteeriti. Praegune olukord viitab sellele, et need on laenu- ja väärtpaberituru kõige soovitavamad finantsdokumendid.

Selliseid omandiõigusi sisaldavaid väärtpabereid esindavad võlaväärtpaberid, mis investeerivad krediidi- ja finantsasutuste investeeringud uuesti hüpoteeklaenuliinidesse. See juhtub järgmiselt. Pank asutas laene näiteks 50 miljoni rubla eest ja andis kohe välja sama väärtusega omandiõiguse sertifikaadid. Kinnisvaradokumendid saabunud investor tagastab panga kulutatud summa, mis läheb kohe krediidiliinina teisele laenuvõtjale. Pärast kinnisvara sertifikaadi müümist tagastab pank väljastatud summa taotleja tagasimakstavate vahenditega.

Need finantsinstrumendid koguvad populaarsust, kuna nende taga on kinnisvara. Nende kasumlikkus tuleneb kinnisvara väärtuse kasvust, mis kogub igal aastal teatud arvu protsendipunkte. Viimase 10–15 aasta jooksul on kasumlikkuse kasv jõudnud 400%-ni, mida ei suuda tagada muu finantsmehhanism. Investeeringud ICB -sse näivad tavaliselt pikaajalised - kuni 20 aastat, kuid Venemaa investorid eelistavad lühemaid perioode, maksimaalselt 5.

Võib -olla on lühiajaline põhjus hea õigusraamistiku puudumine, mida ei saa öelda Euroopa ja Ameerika finantsturgude kohta. Jah, ja meie pankadel on hea finantsbaas, mis mõjutab nende soovimatust tegeleda kinnisvarasertifikaatidega.

Hüpoteegiga tagatud väärtpaberite omadused

Nende kinnisvara sertifikaatide avaldamine hõlmab mitmesuguseid eripärasid, millel on siiski mõned iseloomulikud tunnused, näiteks:

1. Reeglina maksavad selliste dokumentide omanikud süstemaatilisi makseid. Need erinevad kuu- või kvartaliperioodides.
2. Pärast konsolideerimist koondatud varadest tehtavad maksed jagunevad tavaliselt kaheks osaks - intress ja kulum. Esimene on krediidiliini kasutamiseks, teine ​​selle tagasimaksmiseks. Amortisatsiooni esindavad ka kaks kavandatud variatsiooni.
3. Esimene aktiveeritakse krediidiliini süstemaatilise tagasimaksmise protseduuriga, mis viib täieliku tagasimaksmiseni enne selle kehtivusaja lõppu. Ettevõtete võlakirjad toimivad erineval viisil. Liini ei lunastata enne selle lõppemist, seda toetab ainult võlakirja nimiväärtuse - kupongi määra - tasumine.
4. Liini ennetähtaegne tagasimaksmine on tingitud laenuvõtja võimalusest sulgeda laen enne tähtaega kinnisvara müügi kaudu, mis oli lepingu sõlmimisel pandiks.

Loomulikult on sertifikaatidel mõned puudused, näiteks:

• madal turustatavus;
• pikema tähtajaga riski olemasolu, mis ei soodusta kasumlikkuse arvutamist.

Eeliste hulgas tuleks märkida õiguskaitse nõuetekohast taset, vastupidavust ja üldist kättesaadavust.

MBS Venemaal

Siseturg katsetas vaadeldavaid võlakirju 2000. aastate alguses, pärast hüpoteeklaenu reguleeriva seaduse kehtestamist. Paljusid ettevõtjaid köitis nende kindel õiguskaitse ja lihtne turustatavus. Sellised sertifikaadid pakuvad huvi investoritele, kes soovivad investeerida rahalisi vahendeid kinnisvarasse, et tulevikus kasumit teenida.

Hüpoteeklaenud on saanud seadusliku aluse ja suurendavad pidevalt laenuvõtjate arvu. Tarbijatoetuste praktika viimastel aastatel on elanikkonnale ja kommertsfinantsasutustele atraktiivne. Selle maht suureneb igal aastal märkimisväärselt. Selle põhjuseks on elanike sissetulekute kasv, pangandusasutuste tegevusala laiendamine.

Lisaks hüpoteegitõendite ilmumisele siseturul alustasid finantsasutused hüpoteeklaenude eurovõlakirjade emiteerimist. Neid iseloomustavad kolm osa, mis erinevad mahult, reitingult ja kasumlikkuselt. Vanimal neist on kõrgeimad vekslitele omased määrad. Dokumentide ringlusaeg on vähemalt 29 aastat.

IBC emissiooni peamine eesmärk on meelitada kapitaliturule pikaajalisi ressursse, mida kasutatakse elanikkonnale laenamiseks. Siia kuuluvad ka riikliku registreeringu läbinud subsiidiumid, Vneshtorgbanki panditud kinnisvaraobjektid, mille on kindlustanud Venemaa suurimad kindlustusagentuurid.

Emissiooni, väärtpaberite ringluse ja nende emiteerimise ajal tekkivaid suhteid, välja arvatud hüpoteegidokumendid, reguleerib hüpoteegiväärtpaberite föderaalne seadus.

MBS -i tüübid

Paljusid keskpanku esindavad dokumendid, mis on tagatud varaga, erinevad väärtused, võlakirjad, hüpoteegid, krediidisertifikaadid.

Hüpoteek

Kirjeldatud registreeritud dokument kinnitab selle omaniku õigust saada kinnisvaragarantiiga kaetud kohustust. Hüpoteegi ülesanne on kiirendada hüpoteegiga kinnisvara käivet rahadokumendi ülekandmise alusel. Selle tõendi olemasolu viib hüpoteeklepingu sõlmimiseni, samas kui hüpoteegitõend on lisatud selle prioriteediks. Kui tehingu tingimused ei lange kokku, võimaldab nimetatud dokumendi sisu seda mitte ainult optimeerida, vaid ka kohandusi teha. Muudel juhtudel tunnistatakse paber kehtetuks, näiteks:

• paberi väljastamise korra rikkumine;
• olemasoleva duplikaadi olemasolu, kui originaal on kadunud.

Selle koopia saate ainult hüpoteeklepingu registreerimisasutuses.

Hüpoteegiga tagatud võlakirjad

Nimetatud võlakirjad on varustatud eluasemekattega, mille kohaselt täidetakse emitendi lepingut. Neid positsioneerivad registreeritud väärtuslikud dokumendid. Võlakiri kinnitab selle omaniku poolt raha hoiustamist, emitendi kohustust tagastada selle võlakirja nimiväärtus, rahatulu. Kui lepingu väljaandja ei täida lepingut, annab selle omanikule õiguse rahuldada kattekonto nõue.

Hüpoteekvõlakirjad on:

• tavaline;
• struktureeritud.

Esimest küsimust viivad läbi hüpoteeklaenuandjad, teist - spetsialiseeritud hüpoteekorganisatsioonid, kes vastutavad nende dokumentide lepingute täitmise eest.

Hüpoteekvõlakirju emiteeritakse mitte-dokumentaalselt. Võlakirjade emiteerimise üldtunnistus sisaldab nende nime, linke emitendi kohustuste täitmiseks eluaseme tagamise kohta. Vastavalt seadusele võib olla ka muid üksikasju.

Hüpoteek tunnistused

Esindatud väärtuslike sertifikaatidega, mis on tagatud varade või hüpoteekidega. Võib väljastada fikseeritud tulumääraga sertifikaatide kujul või. Sertifikaatidel on käibeperiood, fikseeritud sissetulekuga - nominaalhind, osalussertifikaadid - osa võla kogusummast, mis moodustub laenuperioodi pikendamisel või varem välja antud. Pealegi peab nende nimiväärtus ja dokumentide ringluse tähtaeg olema sama. Hind määratakse kohalikus valuutas, võttes arvesse inflatsioonihoiatusi. Kirjeldatud dokumentide kohustuslikud üksikasjad on järgmised:

• väljend hüpoteegi sertifikaat on esindatud selle pealkirja osaga;
• väljaandva asutuse täisnimi, asukoht;
• tüüp - registreeritud või kandja;
• dokumendi number, seeria;
• fikseeritud sissetulekuga keskpanga nimiväärtus või osa konsolideeritud võlast, mis langeb väljaande registreerimise kuupäevaga seotud osalusdokumendile;
• sertifikaatide ringluse periood, maksete tegemise kord ja aeg;
• teave selle väärtpaberiemissiooni tagamise kohta;
• sertifikaadi omaniku valuuta- ja muude riskide vastu kindlustamise kohta;
• emissiooni läbiviiva asutuse juhi allkiri;
• märg tihendi olemasolu.

Registreeritud dokument peab sisaldama omaniku nime, juriidilist aadressi - ettevõtete omanikele, passi andmeid - üksikisikutele.

Sarnaseid väärtpabereid emiteerivad ärilistel alustel tegutsevad struktuurid. Viimastel peab olema asjakohane litsents, mis võimaldab neil hallata investeerimisressursside struktuure.

MBS saagis

Tootluskategooria põhineb keskmisel intressimääral, millega hüpoteeklaene väljastatakse. Kui intressimäär ulatub 15 ühikuni, võib kasum varieeruda 9–10%. Ülejäänud osa hüvitab vahendajate kulud.

Intressimäära langus toob kaasa ka kasumlikkuse vähenemise. Taotlejatel on õigus refinantseerida madalama intressimääraga või maksta võlg enne tähtaega tagasi. Viimane muutub emiteeritud võlakirja tagasivõtmiseks, mis mõjutab hoiustaja sissetulekute vähenemist.

Kuidas osta MBS -i

Kõik väärtuslikud kinnisvara sertifikaadid, hüpoteegidokumendid ostetakse börsilt. Hoiustajal on õigus iseseisvalt koostada müügiarve või hüpoteekväärtpaberiturgu juhtivate spetsialiseeritud organisatsioonide esindajate, usaldusisikute kaudu.

Investor peab kõigepealt otsustama investeerimisvahendite komplekti üle. Kinnisvara väärtpaberiturul on kaks omavahel seotud kategooriat - risk ja tootlus. Kuid kasumlikkuse suurenemisega suurenevad ka riskantsed olukorrad ja vastupidi.

Alltoodud mõisted on järjestatud tootluse ja riski kahanevas järjekorras:

• valitsuse võlakirjad;
• pangahoiused, hoiukontod, rahalised kohustused;
• ettevõtete intressivõlakirjad;
• tööstusettevõtete aktsiad;
• tuletisinstrumendid.

Hoiustajal on õigus iseseisvalt hallata isiklikku dokumendiportfelli või edastada need professionaalsetele turupartneritele. Viimaseid väljendavad hoiuste usaldushalduse järgmised atribuudid:

• investeerimisfond;
• pangandusorganisatsioonide usaldushaldus;
• nõustamislitsentsi omava investeerimisühingu erahaldusleping.

Seadus kehtestab turupartneritele mõningaid piiranguid, mis väljendub instrumentide valiku vähenemises. Vara sertifikaatide, finantsvarade üleandmine juhtkonnale muutub sageli ümmargusteks summadeks. Investeerimisfondid võtavad oma teenuste eest tasu kuni 5% aastas varade netohinnast, olenemata saadud tulemustest. Finantsasutused, investeerimisagentuurid võtavad investorilt ära kuni veerandi saadud tulust. Jah, ja otsused teeb ettevõte, kuid vastutus lasub ikkagi investoril. Eelneva põhjal võite saada kasumit või kahjumit. Muidugi võib enesejuhtimine olla veelgi hullem.

Investor võib kaubelda kinnisvara väärtpaberitega ise, kuid tal ei ole õigust omavoliliselt siseneda börsile, kus kauplemises osalejad asuvad. Tema jaoks on parim lahendus hea maakler, kes aitab hinnata järgmisi kriteeriume:

• usaldusväärsus, kõrge professionaalsus;
• nõutava litsentsi olemasolu;
• kuulumine Venemaa kauba- või pankadevahelisse valuutavahetusse;
• vahendustasu suurus;
• kaugjuurdepääsu kättesaadavus klientidele.

Investeerimisfirmade ja maakleribüroode nõuanded aitavad algajal investoril.

Järeldus

Hüpoteeklaenude sfääri areng paneb hoiustajad investeerima eluasemelaenudesse. Nende kõrge tootlus võimaldab omanikul tulevikus saada kõrgeid hüpoteegi vahetustehinguid. Hoiustaja on aga kohustatud otsustama, kellele ta usaldab võlakirjade haldamise, kasutab usaldusfirma või börsimaakleri teenuseid.

Palun registreeruge tasuta konsultatsiooniks meie advokaadiga, et selgitada võimalust investeerida MBS -i just teie jaoks. See on tasuta.

Ootame teie küsimusi ja oleme tänulikud artikli hindamise ja uuesti postitamise eest.