Les titres adossés à des créances hypothécaires dans la pratique russe. Titres adossés à des créances hypothécaires sur le marché boursier russe. Objet des titres adossés à des créances hypothécaires

Les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), appelés dans la littérature anglaise MBS (mortgage backed Securities), sont un cas particulier d'ABS. Dans la forme la plus générale, les ABS (Asset Backed Securities) sont des titres qui donnent à leurs propriétaires le droit de recevoir des rentrées de fonds d'un certain pool (ensemble) d'actifs.

Dans le cas des MBS, les actifs sont des créances hypothécaires garanties par des gages immobiliers. Les hypothèques sont remboursées par mensualités. Les propriétaires de MBS adossés à ce pool reçoivent la plupart de ces paiements selon un schéma prédéterminé.

Dans la pratique mondiale, une grande variété de MBS est utilisée, différant par le type d'actifs collatéraux, les garanties, la répartition des risques, etc. Le marché hypothécaire secondaire a connu un nouveau développement depuis le début des années 70 aux États-Unis avec l'émergence d'un mécanisme de titrisation des prêts hypothécaires, qui s'entend comme l'émission de titres garantis par un paquet (pool) de prêts hypothécaires. Le pool collecte généralement le même type de prêts hypothécaires qui coïncident en termes de prêt : période, mode de paiement, catégorie d'emprunteurs, type de bien immobilier hypothéqué. Les titres émis dans le cadre de la titrisation sont appelés titres pass-through.

Les titres adossés à des créances hypothécaires sont apparus sur le marché financier russe le 11 novembre 2003 dans le cadre de l'entrée en vigueur de la loi fédérale n° 152-FZ du 11.11.2003 « sur les titres hypothécaires » (ci-après dénommée la loi MBS). La loi définit deux types de titres adossés à des créances hypothécaires.

Les obligations adossées à des créances hypothécaires sont des obligations pour lesquelles l'exécution des obligations est garantie par une hypothèque adossée à des créances hypothécaires. En tant que titres de participation, ils sont soumis à enregistrement auprès du Service fédéral des marchés financiers. Les obligations peuvent être émises sous forme documentaire et non documentaire. Selon la loi russe, les titres nominatifs ne peuvent être émis que sous forme non certifiée, tandis que les titres au porteur existent exclusivement sous forme certifiée, sauf disposition contraire de la loi. Les obligations étant des titres de créance, elles donnent droit à leur détenteur de ne recevoir que la valeur nominale de ces obligations et un taux d'intérêt fixe. La couverture hypothécaire est nantie par l'émetteur au profit de tous les obligataires.

Le deuxième type de titres hypothécaires est le certificat de participation hypothécaire. Il s'agit d'un titre enregistré, certifiant la part de son propriétaire dans le droit de propriété commune de la couverture hypothécaire, ainsi que le droit d'exiger de son émetteur une bonne gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire, le droit aux fonds reçus en exécution d'obligations dont les créances constituent la couverture hypothécaire, ainsi que d'autres droits prévus par la Loi MBS.


La structure des certificats de participation est basée sur le concept russe de gestion fiduciaire, qui, contrairement au concept de fiducie (trust) de droit commun, n'implique pas le transfert de propriété des biens transférés à la fiducie. Simultanément à l'acquisition des bons de participation, leurs propriétaires acquièrent une part de propriété commune de la couverture hypothécaire et concluent automatiquement une convention de gestion fiduciaire avec l'émetteur agissant en qualité de fiduciaire de la couverture hypothécaire. Le gestionnaire ne gère que la couverture hypothécaire dont la propriété est détenue conjointement par les titulaires des bons de participation. Les bons de participation hypothécaire sont des titres nominatifs et ne peuvent être émis que sous forme non documentaire. Un certificat de participation hypothécaire n'est pas un titre de capital et, par conséquent, n'est pas soumis à enregistrement auprès du Service fédéral des marchés financiers.

Bien que les obligations hypothécaires et les bons de participation en tant que classe d'instruments de dette soient apparus assez récemment, ils présentent déjà un grand intérêt pour les investisseurs institutionnels. Les investisseurs en obligations hypothécaires russes sont de grands acteurs, principalement étrangers, qui préfèrent conserver un volume d'émission important dans leur portefeuille. Par conséquent, la liquidité des titres adossés à des créances hypothécaires sur le marché secondaire est encore limitée.

De plus, selon la législation russe, les émetteurs de titres adossés à des créances hypothécaires sont soumis à des exigences dictées par la nécessité de minimiser les risques des investisseurs et de déclarer leurs droits en matière de couverture des investissements. Conformément à la législation russe, seuls les agents hypothécaires et les établissements de crédit peuvent être émetteurs d'obligations adossées à des créances hypothécaires. Un agent hypothécaire peut exister exclusivement sous la forme d'une société par actions. L'émetteur de titres adossés à des créances hypothécaires doit se conformer aux réglementations de la Banque de Russie et aux exigences strictes en matière de divulgation d'informations. Auparavant, des ratios de fonds propres plus élevés (14 %) étaient envisagés pour les émetteurs de titres adossés à des créances hypothécaires, mais en juin 2007, il a été décidé de réduire cette exigence afin de stimuler le marché hypothécaire. Maintenant, la Banque centrale de la Fédération de Russie ramène la norme à la valeur généralement établie: pour les banques avec un capital autorisé supérieur à 15 millions - 10%, pour le reste - 11%.

Les titres adossés à des créances hypothécaires doivent être adossés à une couverture qui doit représenter au moins 80 % de la valeur des obligations pendant toute la durée de vie des titres. A défaut, les titulaires ont le droit de les soumettre à l'offre par anticipation.

Parallèlement, ces titres sont attractifs pour les investisseurs non pas en raison de leur rentabilité, mais en raison de leur fiabilité et de leur liquidité. Le rendement des MBS ne devrait pas être élevé, sinon les ressources attirées sur le marché du crédit seront chères et les taux des prêts hypothécaires seront élevés. Mais cet outil est très intéressant pour ceux qui veulent investir leur épargne de manière à recevoir un revenu garanti. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont particulièrement intéressants pour les fonds de pension, les compagnies d'assurance, les fonds communs de placement et d'autres investisseurs potentiels en Russie avec de l'argent à long terme. Cependant, en Russie, ces titres n'ont pas encore montré tous leurs avantages - le marché russe des titres adossés à des créances hypothécaires n'a pas encore fourni une telle opportunité, car il est au stade initial de développement.

Les obligations hypothécaires - un instrument financier connu depuis longtemps à l'étranger - arrivent également en Russie. Les analystes évoquent l'apparition imminente de ces titres en Fédération de Russie depuis fin 2015, mais des informations plus précises n'ont été publiées qu'au printemps 2016. K. Zakharin, directeur de l'Agence pour les prêts hypothécaires au logement (AHML), "laisse filer" - il a annoncé une coopération étendue avec la Sberbank et une émission d'obligations d'une valeur de 50 milliards de roubles. L'ampleur de la coopération est impressionnante, cependant, il n'est pas encore clair si les obligations aideront le consommateur final du service et, si oui, comment.

Il ne fait presque aucun doute que le nouvel instrument financier sera bientôt disponible en Russie - en mai, Poutine s'est exprimé lors d'une réunion du Conseil d'État avec une proposition visant à résoudre la question des titres adossés à des créances hypothécaires. Et personne, apparemment, n'a peur que ce soit le MBS qui ait provoqué la plus grande crise financière de l'histoire.

Que sont les obligations hypothécaires ?

Malheureusement, le marché des valeurs mobilières en Russie est à un stade de développement si primitif que de nombreux Russes n'ont aucune idée des obligations en général, et encore plus des hypothèques. Par conséquent, il est important de clarifier ce que sont les obligations hypothécaires, en termes simples, pour considérer les types et les caractéristiques générales des titres adossés à des créances hypothécaires.

Une obligation hypothécaire est un titre de créance qui refinance des investissements dans des prêts immobiliers. Il est facile de comprendre l'essence de cet instrument financier à l'aide de cet exemple.

La banque XXX a émis un prêt immobilier de 5 millions de roubles et a immédiatement émis une garantie, c'est-à-dire une obligation hypothécaire. La garantie est mise en vente - l'attente de l'acheteur commence. On annonce l'investisseur S., qui recherche un actif suffisamment stable pour maintenir son impressionnante épargne, tout en risquant un minimum. L'investisseur S. transfère à la banque XXX (émetteur) 5 millions de roubles, recevant en retour le papier convoité. La banque XXX émet à nouveau la somme de 5 millions de roubles, finançant une autre hypothèque, et la banque commence à payer l'obligation, qui est entre les mains de l'investisseur S., avec l'argent restitué par l'emprunteur au titre de l'hypothèque.

Du coup, tout est dans le noir :

  • Banque - augmente le nombre de transactions, ce qui signifie qu'il a un revenu d'intérêt plus élevé.
  • Investisseur - investit de l'argent dans un actif vraiment fiable et peut en même temps compter sur une augmentation significative des fonds. Le taux des MBS est traditionnellement inférieur à celui des hypothèques, de sorte que les investisseurs tirent le meilleur parti de la hausse des prix des logements.Les statistiques indiquent qu'au cours des 10 à 12 dernières années, la valeur de l'immobilier a augmenté d'environ 200%.
  • Emprunteur - une augmentation du nombre de transactions devrait conduire au fait que les banques abaisseront les taux des prêts hypothécaires, qui semblent actuellement exorbitants. Personne ne parle d'une baisse significative - il est prévu que les prêteurs "rejetteront" jusqu'à 1,5% - cependant, compte tenu du coût élevé du logement, les économies des emprunteurs en termes absolus peuvent s'avérer assez impressionnantes.

C'est ce qu'est une obligation hypothécaire en termes simples, pas des thèses scientifiques.

Chaque investisseur doit comprendre qu'une obligation hypothécaire n'est qu'un type de titres adossés à des créances hypothécaires. Il existe également des alternatives :

  • Hypothèque- un titre qui confirme le droit du titulaire de recevoir de l'argent en vertu d'une obligation financière (de l'emprunteur), ainsi que le droit à la propriété qui a été transféré par l'emprunteur en garantie. L'hypothèque est un document enregistré et contient tous les principaux paramètres du contrat de prêt, ainsi qu'un emplacement pour les enregistrements de transfert - avec le consentement de l'emprunteur, l'hypothèque peut changer de "propriétaire".
  • Certificat de participation hypothécaire- exprimé en quote-part du montant de l'emprunt contracté pour acquérir le bien. En conséquence, le titulaire du certificat a également droit à une part du bénéfice que procure l'utilisation de l'actif acheté avec des fonds empruntés.

De jure, les titres adossés à des créances hypothécaires sont apparus en Russie bien plus tôt que de facto : ils ont été lancés en 2003, lorsque la loi fédérale n° 152 « sur les titres hypothécaires » est entrée en vigueur, où il était déjà mentionné, par exemple, à propos des certificats de participation .

Caractéristiques et problèmes de MBS en Fédération de Russie

Il est peu probable qu'il soit possible d'adopter une expérience étrangère avec les obligations hypothécaires en Fédération de Russie: dans notre pays, peut-être, il n'y a pas un tel marché qui conviendrait à la caractéristique «stable» - il ne convient pas au marché immobilier du tout. L'analyste principal du célèbre courtier Alpari A. Bodrova note qu'au cours des 14 derniers mois, les prix des logements en Fédération de Russie ont sérieusement baissé - dans ce contexte, les investisseurs ont commencé à douter: le MBS est-il vraiment un outil aussi fiable, comme le disent les théoriciens ? Il existe un risque que les titres adossés à des créances hypothécaires en 2016 ne jouissent pas du tout d'une telle popularité auprès des investisseurs, ce qu'AHML espérait, lorsque les prix se sont obstinément «perlés» à la hausse. L'instabilité est le premier problème avec les MBS russes.

Une autre caractéristique des obligations hypothécaires en Russie est leur coût élevé - il est évident qu'elles ne seront pas «abordables» pour les investisseurs privés (sans parler des citoyens ordinaires). Il est prévu que l'intérêt pour les obligations soit manifesté par les FNP, les assureurs et les banques - des organisations disposant d'une grande quantité de fonds disponibles et d'un désir ardent de les augmenter. Selon A. Bodrova, ce sont les premiers investisseurs qui peuvent "écrémer la mousse" - recevoir un revenu impressionnant des titres, et à l'avenir, à mesure que le MBS se propage et que le marché se développe, la barre de leur rentabilité diminuera.

Enfin, le dernier aspect qui jette le doute sur les perspectives des titres adossés à des créances hypothécaires en Fédération de Russie est l'imperfection de la législation. La loi fédérale "sur les titres hypothécaires", hélas, ne peut pas être qualifiée de cadre législatif de haute qualité pour le développement du marché des prêts au logement.

Qu'obtenons-nous dans le « résultat » ? Une idée plutôt grossière - l'intention d'émettre des obligations de grande valeur, dont le rendement futur n'est pas certain. Mais il y a encore de l'espoir pour le succès de cette idée, car AHML et, en particulier, K. Zakarin comprennent les lacunes d'un instrument financier (comme il en parle dans une interview) et fixe les objectifs les plus ambitieux : faire des obligations hypothécaires domestiques un actif plus liquide et plus attractif du côté de l'investissement que les hypothèques. Cependant, selon les experts, cela peut prendre jusqu'à 10 ans pour atteindre ces objectifs.

Après avoir lu ce chapitre, vous apprendrez :

  • ? que sont les titres adossés à des créances hypothécaires et quels sont leurs types ;
  • ? comment le marché des titres hypothécaires est lié au marché hypothécaire ;
  • ? quels modèles de marchés des prêts hypothécaires se sont formés dans la pratique mondiale et quel est leur impact sur les marchés des titres hypothécaires ;
  • ? à quel stade en est le marché russe des titres hypothécaires, quels sont ses problèmes et ses tendances de développement.

Le concept de titres adossés à des créances hypothécaires et leurs types

Le nom "titres adossés à des hypothèques" signifie qu'ils sont associés à des hypothèques - des garanties immobilières. Le terme «hypothèque» est apparu dans l'Antiquité (Grèce VI siècle avant JC).

Hypothèque(hypotheka) - garantir la responsabilité du débiteur envers le créancier par certaines propriétés foncières.

En Russie, ces relations sont régies par deux lois (dans la dernière édition): du 16 juillet 1998 n° 102-FZ "Sur les hypothèques (hypothèques immobilières)" et du 11.11.2003 n° 152-FZ "Sur les hypothèques -titres adossés" (dernière édition) (ci-après - Loi sur les titres hypothécaires).

Hypothèque- c'est l'une des formes de gage, dans laquelle les biens immobiliers gagés restent en la possession du débiteur, et le créancier, si ce dernier manque à son obligation, acquiert le droit de recevoir satisfaction par la vente de ces biens.

Le plus souvent, les garanties immobilières surviennent dans les prêts hypothécaires, lorsqu'une banque émet un prêt garanti par le bien immobilier acquis, qui fait l'objet d'une garantie. Un autre cas d'hypothèque est l'obtention d'un prêt ou d'un prêt garanti par un bien immobilier existant à d'autres fins de l'emprunteur, pas nécessairement liées à ce bien immobilier.

Le débiteur d'un prêt (prêt) garanti par une hypothèque possède et utilise son bien, mais il ne peut en disposer (vendre, hypothéquer) qu'avec le consentement du prêteur (banque). Lorsque le débiteur n'est pas en mesure de remplir ses obligations, le bien est vendu aux enchères, les créances du créancier sont satisfaites à partir des fonds reçus et l'argent restant est restitué au débiteur. Ainsi, l'hypothèque agit comme un moyen de garantir les obligations du débiteur et réduit les risques de la banque créancière (figure 10.1). La protection supplémentaire du créancier est l'assurance à la fois du bien gagé lui-même et de la vie et de la santé du débiteur.

Riz. 10.1.

Des titres adossés à des hypothèques- des titres de créance refinancés par des engagements sur un ou plusieurs prêts hypothécaires. Les paiements d'intérêts et de capital sur ces titres proviennent des fonds reçus en garantie.

Lors de l'émission d'un prêt garanti par un immeuble, un contrat de prêt est établi, qui détermine la relation entre le débiteur et le créancier, la procédure d'émission et de remboursement du prêt, ainsi que le contrat de gage, qui détermine la relation entre le débiteur hypothécaire et le créancier hypothécaire, la procédure d'utilisation du gage, sa liquidation (vente) en cas de défaillance du contrat de prêt.

Hypothèque est un titre enregistré qui certifie les droits de son propriétaire légal à recevoir l'exécution d'obligations monétaires garanties par une hypothèque, sans fournir d'autre preuve de l'existence de ces obligations et du droit de gage sur les biens grevés d'une hypothèque.

Par exemple, une banque qui émet un prêt hypothécaire agit en tant que prêteur pour une obligation garantie par une hypothèque (en vertu d'un contrat de prêt) et un créancier gagiste d'un bien immobilier hypothéqué. Les droits de cette banque en tant que créancier hypothécaire peuvent également être garantis en plus par une hypothèque.

Pourquoi avez-vous besoin d'une hypothèque, si tous les droits du créancier et du créancier hypothécaire sont énoncés dans les accords pertinents ? Une hypothèque est un titre qui peut être négocié sur le marché, par conséquent, elle permet à la banque créancière de transférer, de céder ses droits à une autre personne, simplement en transférant (vendre) l'hypothèque à cette personne.

Les personnes tenues par l'hypothèque sont le débiteur de l'obligation garantie par l'hypothèque et le gage. Il s'agit souvent de la même personne, mais pas nécessairement. Un cautionnement hypothécaire doit contenir tous les détails requis, y compris tous les termes et conditions essentiels des accords - un contrat de prêt et un accord de nantissement, donc parfois un cautionnement hypothécaire est un « livre » entier. Étant donné que tous les droits liés à l'immobilier sont soumis à l'enregistrement de l'État, la délivrance d'une hypothèque à son premier titulaire est effectuée par l'organisme qui a procédé à cette inscription des droits du créancier hypothécaire. À l'avenir, le propriétaire de l'hypothèque pourra la transférer à une autre personne, tandis qu'une telle transaction se fera sous une forme écrite simple. Le transfert des droits sur une hypothèque à une autre personne signifie le transfert à cette personne de tous les droits certifiés par elle dans leur ensemble, c'est-à-dire à la fois les droits du créancier et les droits du créancier gagiste.

Propriétés intégrées :

  • ? exprime la relation de devoir. Cependant, le propriétaire de l'hypothèque, en cas de non-remboursement de la dette, peut recevoir satisfaction de ses créances sur la valeur du bien hypothéqué, mais pas sur le bien lui-même ;
  • ? papier personnalisé. Les droits attestés par l'hypothèque appartiennent à la personne qui y est nommée;
  • ? papier sans émission;
  • ? papier bond. Lors de l'exercice de ses droits, le propriétaire de l'hypothèque est tenu de présenter l'hypothèque à la personne à l'égard de laquelle le droit correspondant est exercé, à sa demande, à moins que, lors du nantissement de l'hypothèque, elle ne soit transférée au dépôt d'un notaire;
  • ? papier urgent. Il a une date d'échéance spécifique, et si le montant de l'obligation est payable par versements - des conditions spécifiques (fréquence) des paiements ;
  • ? titre négociable (c'est-à-dire qu'il peut y avoir un marché secondaire pour les prêts hypothécaires);
  • ? papier portant intérêt. L'hypothèque prévoit des paiements d'intérêts supérieurs au nominal, qui peuvent être fixes ou flottants.

Pourquoi les hypothèques ne sont-elles pas négociées sur le marché ? Plusieurs facteurs l'empêchent :

  • 1) une hypothèque est établie comme un document, un accord composé de plusieurs pages et lié à d'autres accords (crédit, assurance-vie, assurance de biens, comptes, etc.);
  • 2) le montant des hypothèques, en règle générale, n'est pas assez élevé pour attirer les grands investisseurs, et les petits investisseurs préfèrent d'autres actifs plus compréhensibles et moins risqués ;
  • 3) risque de taux d'intérêt. L'intérêt sur un prêt est un revenu sur une hypothèque, il est fixe, et si les taux fluctuent sur le marché, l'hypothèque supportera le risque de taux d'intérêt ;
  • 4) le risque de perte de valeur de la propriété. Toutes les hypothèques sont différentes, émises pour différents objets immobiliers, dont la valeur fluctue et peut être surestimée. Si les prix de l'immobilier baissent, certains emprunteurs peuvent refuser de rembourser le prêt et restituer le bien hypothéqué dont le prix a baissé. Par conséquent, l'acheteur d'une hypothèque est réticent à prendre le risque d'acheter un tel titre ;
  • 5) risque de crédit. Une hypothèque est basée sur un prêt accordé à un emprunteur. La situation de cet emprunteur pour l'acheteur de l'hypothèque, et parfois pour la banque créancière elle-même, est une question peu claire. Ainsi, en cas de dégradation de la condition de crédit de l'emprunteur (licenciement, manque de revenus), le remboursement du montant en principal du prêt et des intérêts sur celui-ci devient un événement improbable.

Ainsi, l'acquisition d'une hypothèque est une entreprise très risquée et coûteuse. Cependant, sa convertibilité permet de concevoir des produits financiers en créant un certain portefeuille et en y combinant différents actifs de manière à réduire le risque global tout en maintenant la rentabilité. À première vue, il semble que cela soit impossible, mais si nous regardons les détails, alors :

  • ? au lieu de plusieurs hypothèques, un certain nombre de titres standards peuvent être émis pour ce montant, ce qui permet d'éviter les problèmes d'acquisition d'un package et la complexité des contrats ;
  • ? crédit, les intérêts et le risque de perte de valeur immobilière lorsque plusieurs hypothèques sont combinées, car, par exemple, lorsque la valeur d'une propriété est réévaluée, une autre peut être sous-estimée, et le refus de paiement de l'un des 1000 emprunteurs n'affectera pas beaucoup le résultat financier global.

Par conséquent, les ingénieurs financiers ont proposé un schéma de titrisation - la conversion d'actifs non négociables en titres négociables.

La propriété de la négociabilité des hypothèques en tant que garantie permet de les utiliser comme garantie dans l'émission d'autres titres - obligations adossées à des hypothèques.

Obligation adossée à des créances hypothécaires- une caution dont l'exécution des obligations est garantie en tout ou en partie par un gage de couverture hypothécaire.

Un type distinct de ces obligations est obligations immobilières adossées à des créances hypothécaires- les obligations adossées à des créances hypothécaires, qui ne comprennent que les droits de créance garantis par l'hypothèque de locaux d'habitation.

Les obligations adossées à des créances hypothécaires peuvent être considérées comme des obligations garanties avec uniquement une garantie spécifique.

Ces obligations sont émises dans le but de refinancer des prêts hypothécaires. Une banque de prêt hypothécaire accumule un pool de prêts hypothécaires (couverture hypothécaire), pour lesquels elle reçoit des versements réguliers pour rembourser les prêts émis. La banque peut émettre des obligations au titre de ce pool d'hypothèques pour son propre compte, le remboursement de la dette principale sur laquelle et le paiement des intérêts seront effectués au détriment du produit des hypothèques. La banque peut également transférer le pool de prêts hypothécaires à une autre personne (agence hypothécaire), qui émettra des obligations pour son propre compte.

Un schéma similaire de refinancement des prêts hypothécaires est largement utilisé aux États-Unis, où déjà dans les années 30. XXe siècle. un système de soutien de l'État aux prêts hypothécaires commence à se former et des organisations spécialisées, dont des agences hypothécaires, sont créées. Aux États-Unis, le marché hypothécaire fonctionne sur la base d'un marché des obligations hypothécaires bien développé, qui permet le refinancement des banques hypothécaires.

En Russie, la composition de la couverture hypothécaire est réglementée par la loi.

Couverture hypothécaire peuvent consister uniquement en des créances garanties par une hypothèque pour le remboursement du principal de la dette et (ou) pour le paiement d'intérêts en vertu de contrats de crédit et de contrats de prêt, y compris ceux certifiés par des hypothèques, et (ou) des certificats de participation hypothécaire certifiant le part de leurs propriétaires dans le droit de propriété commune d'une autre couverture hypothécaire, des espèces en monnaie de la Fédération de Russie ou en devises étrangères, ainsi que des titres publics et des biens immobiliers dans les cas prévus par la loi.

En d'autres termes, la couverture hypothécaire en Russie peut consister en :

  • 1) des hypothèques ;
  • 2) les certificats de participation hypothécaire;
  • 3) titres publics ;
  • 4) espèces.

L'immobilier ne peut faire partie de la couverture hypothécaire que dans des cas particuliers et pour une période déterminée.

La couverture hypothécaire peut être considérée comme une sorte d'analogue d'un fonds commun de placement, dont les membres détiennent un titre qui certifie leurs droits en tant que « titulaires d'actions » de la couverture hypothécaire.

Certificat de participation hypothécaire- un titre nominatif, certifiant la part de son propriétaire dans le droit de propriété commune de la couverture hypothécaire, le droit d'exiger de l'émetteur la bonne gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire, le droit de recevoir les fonds reçus en exécution d'obligations, dont les sinistres constituent la couverture hypothécaire.

La couverture hypothécaire est en fiducie, qui est réalisée soit par la société de gestion, soit par la banque.

Les obligations adossées à des créances hypothécaires sont des obligations, des titres dont l'émission présente des caractéristiques par rapport aux obligations «ordinaires», en particulier, seuls les agents hypothécaires et les organismes de crédit peuvent être émetteurs d'obligations adossées à des créances hypothécaires.

Agent hypothécaire- est une société anonyme dont le seul objet d'activité ne peut être que l'acquisition de créances pour des prêts (emprunts) garantis par une hypothèque, et (ou) des hypothèques.

Pour ce faire, l'agent hypothécaire peut emprunter, notamment par l'émission d'obligations adossées à des créances hypothécaires. Un agent hypothécaire ne peut pas avoir de personnel, les pouvoirs de l'organe exécutif unique d'un agent hypothécaire doivent être transférés à un organisme commercial, la comptabilité est également transférée à un organisme spécialisé. Aucune modification de la charte de l'agent hypothécaire n'est autorisée. Après le remboursement de toutes les émissions d'obligations adossées à des créances hypothécaires offertes, l'agent hypothécaire est liquidé.

Le principal émetteur d'obligations adossées à des créances hypothécaires en Russie est l'Agence pour les prêts hypothécaires au logement, qui a créé plusieurs sociétés par actions spécialisées - des agents hypothécaires à cette fin, mais le marché des obligations hypothécaires en Russie en est encore au tout début de son développement. .

  • Galanov V.A., Basova A.I. M., 2006.
  • Article 17 de la loi sur les hypothèques (gage immobilier).

3.3. Des titres adossés à des hypothèques

Depuis trois décennies, le crédit hypothécaire fait partie intégrante du marché américain des valeurs mobilières. Pendant ce temps, divers schémas, formes et types de titres basés sur un prêt hypothécaire sont apparus. Cependant, le premier et le plus simple schéma (ce qu'on appelle le pass-through) reste l'un des plus populaires. Il est mis en œuvre principalement à travers deux agences gouvernementales (FNMA et GNMA) et une agence semi-gouvernementale (FHLMC).

Marché hypothécaire se compose de trois éléments principaux: le marché hypothécaire (marché hypothécaire primaire), le marché des titres hypothécaires (le marché hypothécaire secondaire, qui est également divisé en primaire et secondaire) et le marché immobilier.

Marché hypothécaire(marché hypothécaire primaire) couvre la sphère d'activité du prêteur et de l'emprunteur, entre lesquels, conformément au contrat de prêt hypothécaire, naissent des obligations. Les principaux acteurs du marché sont les citoyens et les banques hypothécaires, les sociétés de prêts hypothécaires et d'autres institutions qui accordent des prêts aux citoyens garantis par des biens immobiliers (figure 3.9). Si le prêteur est une banque, alors la possibilité de renouveler les ressources de crédit est importante pour elle, qu'elle peut émettre sous forme de nouveaux prêts hypothécaires à long terme à des emprunteurs réguliers (pour résoudre ce problème, un marché hypothécaire secondaire est organisé).

Riz. 3.9 Marché hypothécaire

Le marché hypothécaire primaire couvre l'ensemble des activités des créanciers gagistes (créanciers) et des créanciers gagistes (emprunteurs).

Sur le marché titres hypothécaires(marché hypothécaire secondaire) vend des hypothèques sur les prêts hypothécaires fournis. Hypothèque - un document juridique sur l'hypothèque (gage) d'un bien immobilier, certifiant le retour de l'objet immobilier en garantie des obligations découlant d'un prêt (prêt).

Pour la première fois, le concept d'hypothèque en tant que titre librement négociable sur le marché est apparu dans la loi fédérale de 1998 « sur les hypothèques (gages immobiliers) » du 16 juillet 1998, n° 102-FZ. L'hypothèque est transférée en effectuant la prochaine inscription de transfert (seul l'enregistrement ultérieur par l'État du transfert est requis), ce qui simplifie le transfert des droits dans le cadre des relations juridiques en question. L'avantage d'une hypothèque est qu'elle peut elle-même faire l'objet d'un nantissement. Néanmoins, le marché hypothécaire en Russie ne s'est pas encore formé.

D'un intérêt particulier pour les acteurs du marché boursier sont obligations hypothécaires et certificats hypothécaires de participation. Les définitions, les règles de circulation et les catégories d'investisseurs dans ces titres sont établies par la loi fédérale « sur les titres hypothécaires » du 29 octobre 2003 n° 152-FZ.

Obligation adossée à des créances hypothécaires - une caution dont l'exécution des obligations est garantie par un gage de couverture hypothécaire. Attestation de participation hypothécaire - un titre enregistré, certifiant la part de son propriétaire dans le droit de propriété commune de la couverture hypothécaire, le droit d'exiger de son émetteur la bonne gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire, le droit de recevoir les fonds reçus en exécution d'obligations, le les créances pour lesquelles constituent la couverture hypothécaire, ainsi que d'autres droits prévus par la présente loi fédérale.

L'attestation de participation est un nouveau papier pour notre marché, ce qui implique un mécanisme financier plus complexe. Chaque acheteur d'un titre a une part dans la propriété commune du bien qui constitue la « couverture » des certificats. Le propriétaire du certificat est en quelque sorte le propriétaire des prêts hypothécaires et agit en même temps en tant que fondateur et bénéficiaire en vertu d'un contrat de gestion fiduciaire pour cette propriété. Il reçoit presque tous les fonds que l'emprunteur paie sur le prêt (moins les frais de gestion).

Agent hypothécaire - une organisation commerciale spécialisée, dont l'objet exclusif d'activité est l'acquisition de créances pour des crédits (prêts) garantis par une hypothèque, et (ou) des hypothèques, et qui, conformément à la présente loi fédérale, se voit accorder le droit d'émettre des hypothèques -obligations adossées.

L'objet de l'activité d'un agent hypothécaire ne peut être que l'acquisition de créances pour des prêts (emprunts) garantis par une hypothèque et (ou) des hypothèques, qui peuvent être acquises par un agent hypothécaire sur la base d'un contrat de vente et d'achat, d'échange , cession (cession de créance), autre opération sur l'aliénation de ce bien, y compris liée au paiement du capital autorisé (actions) de l'agent hypothécaire avec ce bien, ainsi qu'à la suite d'une succession universelle.

Un agent hypothécaire a des droits civils et supporte des obligations civiles nécessaires à la mise en œuvre de ces activités, qui ne peuvent être exercées que par un agent hypothécaire sous la forme d'une société par actions. La charte d'un agent hypothécaire doit définir l'objet et le but de l'activité conformément à la loi fédérale. Les modifications et (ou) ajouts à la charte liés à des modifications et (ou) ajouts à l'objet ou au but de l'activité ne sont pas autorisés.

La dénomination sociale complète de l'agent en hypothèques en russe doit contenir les mots « organisation spécialisée en hypothèques » ou « agent en hypothèques ».

Un agent hypothécaire ne peut pas avoir de personnel. Les pouvoirs de l'organe exécutif unique d'un agent hypothécaire doivent être délégués à une organisation commerciale qui ne peut tenir la comptabilité de cet agent hypothécaire. La comptabilité doit être transférée à un organisme spécialisé qui ne peut exercer les pouvoirs de l'organe exécutif unique de cet agent hypothécaire.

Les couvertures hypothécaires ne peuvent être que les créances garanties par une hypothèque pour le remboursement du principal de la dette et le paiement des intérêts en vertu des contrats de prêt et des contrats de prêt, y compris ceux certifiés par des hypothèques, et (ou) des certificats de participation hypothécaire certifiant la part de leur propriétaires en propriété commune d'autres couvertures hypothécaires, d'espèces dans la devise de la Fédération de Russie ou en devises étrangères, ainsi que des titres publics et des biens immobiliers.

Les réclamations pour passifs garantis par une hypothèque ne peuvent être incluses dans la couverture hypothécaire que si elles remplissent les conditions suivantes :

Le montant en principal de la dette en vertu de chaque convention ou hypothèque ne doit pas dépasser 70 % de la valeur marchande (déterminée par un évaluateur indépendant) de l'immeuble faisant l'objet de l'hypothèque ;

Le contrat hypothécaire ne doit pas prévoir la possibilité de remplacement ou d'aliénation par le débiteur hypothécaire du bien immobilier hypothéqué qui fait l'objet de l'hypothèque sans le consentement du créancier hypothécaire;

Les biens immobiliers mis en gage pour garantir l'exécution de l'obligation correspondante doivent être assurés contre le risque de perte ou de dommage pour le créancier pendant toute la durée de l'obligation. Dans ce cas, la somme assurée ne doit pas être inférieure au montant de la créance garantie par l'hypothèque ;

Si le débiteur est une personne physique, sa vie et sa santé doivent être assurées pendant toute la durée de l'obligation. Dans ce cas, la somme assurée ne doit pas être inférieure au montant de la créance garantie par l'hypothèque ;

L'objet de l'accord de prêt doit être uniquement en espèces. L'obligation du débiteur de restituer le principal de la dette et en même temps de payer des intérêts sur celle-ci par versements périodiques (sauf pendant les 12 premiers mois) devrait être prévue dans au moins 50 % des obligations, les créances pour lesquelles constituent la couverture hypothécaire.

La couverture hypothécaire ne devrait pas constituer des réclamations pour des hypothèques mises en gage pour garantir d'autres obligations.

Les créances garanties par une hypothèque subséquente ne peuvent constituer une couverture hypothécaire que si le montant en principal de l'obligation garantie par l'hypothèque précédente et le montant en principal de la dette en vertu de l'obligation garantie par l'hypothèque subséquente n'excèdent pas, au total, 70 % du valeur marchande (déterminée par un évaluateur indépendant) du bien immobilier faisant l'objet d'une hypothèque.

La part des créances garanties par le nantissement d'un objet immobilier dont la construction n'est pas achevée, ne doit pas dépasser 10 % du montant de la couverture hypothécaire. Le montant de la couverture hypothécaire est déterminé en additionnant le montant des créances, le montant des fonds et la valeur des autres biens qui composent la couverture hypothécaire, et de la manière prescrite par l'organe exécutif fédéral pour le marché des valeurs mobilières.

Le même bien, y compris les réclamations pour les mêmes obligations, ne peut faire partie que d'une seule couverture hypothécaire. Les certificats de participation hypothécaire ne peuvent pas faire partie de la couverture hypothécaire pour laquelle ils certifient une part de la propriété commune.

La réclamation pour l'obligation adossée à une hypothèque qui fait partie de la couverture hypothécaire doit être confirmée :

Un extrait du Registre d'État unifié des droits immobiliers et des transactions avec celui-ci ;

Un contrat hypothécaire, sur lequel une inscription d'enregistrement spéciale est faite, certifiant l'enregistrement d'État conformément à la législation de la Fédération de Russie, ou sa copie notariée;

Contrat de crédit ou contrat de prêt, sur la base duquel l'obligation garantie par l'hypothèque est née, ou une copie notariée de l'accord ;

Un cautionnement hypothécaire avec toutes les pièces jointes, s'il y a eu préparation et émission d'un cautionnement hypothécaire, ou sa copie notariée ;

Un document exprimant le contenu de la transaction, selon lequel les droits du créancier et du créancier gagiste ont été transférés en vertu de l'obligation garantie par l'hypothèque, et sur lequel une inscription d'inscription spéciale a été faite, certifiant l'inscription d'État conformément à la législation, ou sa copie notariée.

La comptabilisation des sinistres et autres biens qui composent la couverture hypothécaire est effectuée en tenant un registre de la couverture hypothécaire, indiquant :

Le montant (taille) de la créance (y compris le principal de la dette et le montant des intérêts) ou la valeur du bien ;

Le nom et la description suffisants pour identifier la propriété qui constitue la couverture hypothécaire, et (ou) la propriété sur laquelle l'hypothèque est établie afin de garantir l'exécution de l'obligation, dont l'exigence constitue la couverture hypothécaire. S'il s'agit d'un logement, le numéro du logement (maison d'habitation, appartement) n'est pas indiqué dans les informations relatives à sa localisation ;

La valeur marchande (valeur monétaire) de la propriété sur laquelle l'hypothèque est établie ;

La date limite de paiement du montant de la créance ou, si ce montant est payable en plusieurs fois, l'échéancier (fréquence) des versements correspondants et le montant de chacun d'eux, ou les conditions permettant de déterminer ces modalités et montants de versements (plan de remboursement de la dette);

Le degré de réalisation de l'obligation dont l'exigence constitue la couverture hypothécaire ;

Autres informations établies par l'organe exécutif fédéral pour le marché des valeurs mobilières.

Les créances ou autres biens sont considérés comme inclus dans la couverture hypothécaire à partir du moment où l'inscription correspondante est faite dans le registre des couvertures hypothécaires. Un registre de couverture hypothécaire devrait être tenu, en particulier, à l'aide d'une base de données électronique.

Restreindre l'utilisation de concepts liés à l'émission de titres adossés à des créances hypothécaires."Aucune personne, à l'exception des personnes qui, conformément à la présente loi fédérale, ont le droit d'émettre des titres adossés à des créances hypothécaires, n'a le droit de lever des fonds et d'autres biens en utilisant les mots" obligations adossées à des créances hypothécaires ", " participation hypothécaire certificats "et" couverture hypothécaire ", et n'a pas non plus le droit d'utiliser dans son nom les mots "organisme spécialisé en prêts hypothécaires" ou "agent hypothécaire" dans aucune combinaison.

Émission d'obligations adossées à des créances hypothécaires ne peut être effectuée que par les agents hypothécaires et les établissements de crédit.

Les obligations adossées à des créances hypothécaires sont émises sous l'une des formes prévues par la loi fédérale du 22 avril 1996 n° 39-FZ "sur le marché des valeurs mobilières" (ci-après - la loi fédérale "sur le marché des valeurs mobilières"). Dans la forme documentaire, l'exigence obligatoire du certificat d'obligation est une indication de la procédure et des conditions de paiement des revenus aux titulaires d'obligations adossées à des créances hypothécaires, ainsi que la procédure et les conditions de remboursement de ces obligations (article 9).

Obligations adossées à des créances hypothécaires devrait consacrer le droit des propriétaires recevoir un pourcentage fixe de leur valeur nominale. Les intérêts des obligations adossées à des créances hypothécaires sont payés au moins une fois par an (article 10).

La décision d'émettre des obligations doit définir date d'échéance(remboursement partiel) et le coût(la procédure pour le déterminer), payable pour chaque obligation à l'échéance(remboursement partiel).

La Banque centrale de la Fédération de Russie a le droit d'établir pour les établissements de crédit qui émettent des obligations adossées à des créances hypothécaires, les règles de calcul et les valeurs des ratios obligatoires suivants déterminés par la loi fédérale n° 86-FZ du 10 juillet 2002 "Sur la Banque centrale de la Fédération de Russie (Banque de Russie)": le ratio d'adéquation des fonds propres (capital); normes de liquidité; l'ampleur du risque de taux d'intérêt et de change. En outre, il établit des exigences pour ces organisations de divulguer des informations sur leurs activités en plus des exigences établies par d'autres lois fédérales.

Lors de l'évaluation des obligations adossées à des créances hypothécaires par une agence de notation reconnue conformément à la procédure établie par la législation de la Fédération de Russie, l'émetteur des obligations est tenu de divulguer et de fournir des informations sur une telle évaluation.

Les informations diffusées ou publiées sur les certificats de participation hypothécaire et la mise en place d'une gestion fiduciaire de leur couverture hypothécaire doivent contenir :

Dénomination sociale complète ou abrégée du gestionnaire hypothécaire ; désignation individuelle identifiant les certificats de participation hypothécaire certifiant la part de leurs propriétaires dans la propriété commune de la couverture hypothécaire; le numéro et la date d'enregistrement des règles de gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire, ainsi que le numéro et la date de délivrance du permis au gestionnaire de la couverture hypothécaire ;

Informations sur les lieux (en indiquant l'adresse et (ou) le numéro de téléphone) où, avant d'acquérir des certificats, vous pouvez vous familiariser avec les règles de gestion en fiducie des couvertures hypothécaires, le registre des couvertures hypothécaires, ainsi que d'autres documents prévus par la présente Loi fédérale et actes juridiques réglementaires de l'organe exécutif fédéral pour le marché des papiers de valeur ;

La disposition selon laquelle le coût des certificats peut augmenter et diminuer, que l'État ne garantit pas le retour sur investissement de ces certificats, ainsi que l'information selon laquelle avant d'acheter des certificats de participation hypothécaire, vous devez lire attentivement les règles de gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire.

L'émetteur d'obligations et le gestionnaire de la couverture hypothécaire sont responsables du contenu et de la forme des informations diffusées ou publiées sur l'émission de titres adossés à des créances hypothécaires, de leur couverture hypothécaire, y compris de la diffusion ou de la publication d'informations inexactes, incomplètes ou trompeuses, ainsi que pour sa diffusion ou publication intempestive. Les informations ne doivent pas contenir :

Informations injustes, peu fiables, contraires à l'éthique, sciemment fausses, cachées, trompeuses ;

Des informations qui n'ont pas de preuves documentaires ;

Informations non directement liées à l'émission de titres adossés à des créances hypothécaires et à leur couverture hypothécaire ;

Une organisation commerciale, avant d'obtenir une licence appropriée, n'est pas autorisée à fournir des informations sur ses activités en tant que gestionnaire de couverture hypothécaire pour la distribution ou la publication.

L'émetteur d'obligations est tenu de donner à toutes les parties intéressées la possibilité de prendre connaissance des informations contenues dans le registre des garanties hypothécaires, ainsi que d'obtenir des copies du registre ou des extraits de celui-ci. Il doit également publier des informations sur l'émission de ces obligations conformément à la loi fédérale sur le marché des valeurs mobilières, aux autres lois et règlements fédéraux de la Fédération de Russie et aux règles de gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire avant l'émission de certificats de participation hypothécaire. et notification de l'enregistrement des modifications et des ajouts aux règles de gestion fiduciaire de la couverture hypothécaire.

Conformément aux exigences des actes juridiques réglementaires de l'organe exécutif fédéral pour le marché des valeurs mobilières, les éléments suivants sont soumis à publication :

Le bilan du bien immobilier qui constitue la couverture hypothécaire, le bilan et le compte de résultat du gestionnaire de la couverture hypothécaire ;

Rapport sur l'exécution des obligations dont les réclamations constituent la couverture hypothécaire, des informations sur la rémunération du gérant et les dépenses à rembourser aux frais de l'immeuble qui constitue la couverture hypothécaire;

Autres documents conformément à la présente loi fédérale ;

Information sur la décision de transférer les droits et obligations en vertu de la convention de fiducie de couverture hypothécaire à une autre personne qui a le droit d'émettre des certificats de participation hypothécaire.

La réglementation de l'État sur l'émission de titres adossés à des créances hypothécaires, les activités des agents hypothécaires et des gestionnaires de couverture hypothécaire, ainsi que le contrôle de l'État sur leurs activités sont exercés par l'organe exécutif fédéral pour le marché des valeurs mobilières et la Banque centrale conformément à la législation de la Fédération de Russie.

Sur le marché hypothécaire secondaire(Fig. 3.10) la formation du portefeuille de prêts agrégé du système hypothécaire se produit en raison de la transformation des droits sur obligations et des accords sur les hypothèques (hypothèques) en titres impersonnels et leur placement parmi les investisseurs à long terme. L'hypothèque est déjà considérée comme une hypothèque, certifiant les droits du créancier hypothécaire sur la propriété, et circule librement sur le marché.

Riz. 3.10 Marché des titres adossés à des créances hypothécaires

Le marché hypothécaire secondaire est le lien entre les emprunteurs et les prêteurs sur le marché hypothécaire primaire, assurant l'accumulation de fonds et orientant les flux financiers vers les prêts hypothécaires. Pour que les titres adossés à des créances hypothécaires obtiennent le statut juridique de circulation sur le marché hypothécaire, ils doivent remplir les conditions suivantes :

La convertibilité (la capacité d'acheter et de vendre sur le marché immobilier). Étant une valeur mobilière négociable, l'hypothèque est transférée en procédant à l'inscription de transfert suivante (seul l'enregistrement d'État ultérieur du transfert est requis);

Standard (forme, contenu, règles);

Accessibilité à la circulation civile (pour faire l'objet de transactions immobilières) ;

Documentation (contenir tous les détails stipulés par la législation);

Régulation et reconnaissance par l'Etat ;

Liquidité.

Le marché des titres adossés à des créances hypothécaires est également divisé en primaire et secondaire. Sur le marché primaire, le placement initial des titres adossés à des créances hypothécaires auprès des prêteurs est effectué. L'aspect économique de l'émergence des prêts hypothécaires garantis par l'immobilier est associé à la création de conditions permettant à un nombre important d'investisseurs d'obtenir des prêts relativement bon marché et à long terme garantis par des titres hypothécaires et des droits de propriété sur des biens immobiliers. Les particularités de ces titres sont la transformation en une forme liquide (monétaire) des droits de propriété sur les biens immobiliers du gage ; la possibilité de les utiliser en garantie d'un prêt hypothécaire.

Les banques sont refinancées par le mécanisme d'émission d'obligations hypothécaires garanties par des hypothèques comme suit :

Une banque commerciale conclut des accords de prêt avec des personnes morales et (ou) des personnes physiques garanties par des biens immobiliers avec l'inscription des hypothèques appropriées ;

Les agences hypothécaires rachètent des hypothèques à la banque par l'émission d'obligations placées en bourse ;

Les fonds reçus du placement d'obligations en bourse sont restitués au prêteur ;

L'État garantit le paiement des obligations.

Il existe différentes options pour organiser le travail lié à l'émission d'obligations hypothécaires. Citons par exemple les activités de l'Agence fédérale pour les prêts hypothécaires au logement (FAHML), qui, avec la Banque centrale de Russie et les grandes banques émettrices d'obligations hypothécaires, doit refinancer les banques hypothécaires en rachetant des hypothèques (graphique 3.11).

FAIZhK, créé en 1997, reçoit des garanties du gouvernement, en vertu desquelles il émet des obligations. Les titres sont placés auprès d'investisseurs. Avec le produit, FAHML rachète des prêts hypothécaires aux banques par l'intermédiaire de ses bureaux régionaux (60% des prêts hypothécaires émis avec la participation de FAHML sont dans les régions). De 2003 à 2005, l'Agence a reçu des garanties d'État d'un montant d'environ 9 milliards de roubles. Au 1er mai 2005, 16 500 prêts pour 6,6 milliards de roubles avaient été accordés dans le cadre du programme FAHML. à un taux moyen de 15 % par an.

Jusqu'en 2006, les garanties publiques ne s'étendaient qu'à l'achat de prêts bancaires. Les innovations permettent à l'agence d'utiliser les garanties de l'État "pour acquérir des droits de créance sur des prêts et emprunts accordés par une banque, un autre établissement de crédit ou une personne morale à des citoyens... " Cela permet à FAIZhK de rembourser les prêts hypothécaires à la fois de la coopérative d'accumulation de logements et de la société de consommation.

En outre, les garanties budgétaires peuvent être utilisées pour acheter des titres adossés à des créances hypothécaires, racheter et racheter les propres obligations de FAIZhK, et même pour rembourser « des prêts et emprunts contractés par l'agence ».

Lors de la création de l'agence, le modèle américain classique d'hypothèque a été pris comme base, c'est pourquoi le cadre réglementaire des prêts hypothécaires dans notre pays est basé sur un système à deux vitesses. Le schéma général d'organisation des travaux d'émission des obligations hypothécaires est le suivant :

1. L'Émetteur constitue un pool d'hypothèques.

2. L'émetteur établit une note de transfert vierge sur le cautionnement hypothécaire et soumet tous les documents relatifs au pool d'hypothèques au dépositaire des documents pour vérification, certification et conservation ultérieure pendant toute la durée du pool. Le dépositaire documentaire remet le rapport d'audit à l'agence hypothécaire opérant dans le cadre du dispositif considéré, ou à l'émetteur. L'émetteur envoie un ensemble de documents pour l'émission d'une garantie (une liste des prêts hypothécaires qui composent le pool ; un prospectus pour l'émission de titres ; un avis du dépositaire documentaire pour les prêts) pour examen et approbation à l'agence de crédit hypothécaire.

3. L'Agence vérifie les documents reçus et, s'ils remplissent les critères nécessaires, se transfère le droit de créance sur l'hypothèque qui constitue le pool et émet une garantie pour les titres émis. L'émetteur est tenu d'entretenir le pool, pour lequel l'agence conclut un contrat de service avec lui et délivre une procuration.

4. L'émetteur publie un prospectus et place des valeurs mobilières. Lorsqu'ils sont placés dans le registre tenu par l'officier de l'état civil, les comptes des propriétaires sont ouverts avec des titres qui leur sont crédités.

5. Au cours de l'opération de pool, l'émetteur maintient l'hypothèque, qui constitue le pool, enregistre et contrôle les paiements des emprunteurs, accumule les paiements, reforme les hypothèques, les accords hypothécaires.

6. Tous les paiements des emprunteurs hypothécaires sont transférés sur des comptes spéciaux, dont les débits sont effectués dans des cas strictement définis : pour payer la garantie de l'agence de prêt hypothécaire, pour compenser les services des participants au régime et pour payer les intérêts et le principal sur les obligations.

Ce schéma d'émission d'obligations implique le transfert des créances sur les prêts hypothécaires de l'émetteur à l'agence de crédit hypothécaire pour toute la durée du pool. L'accord peut stipuler le droit de l'agence de restituer à l'émetteur les hypothèques du pool en cas d'insolvabilité des emprunteurs sur l'hypothèque. Dans le même temps, l'agence habilite l'émetteur à gérer les prêts hypothécaires qui composent le pool sur la base d'un contrat d'agence.

Le transfert du droit de créance est nécessaire pour réduire le risque de non-paiement des obligations en cas d'insolvabilité ou de faillite de l'émetteur.

Le marché secondaire des titres adossés à des créances hypothécaires est le marché sur lequel s'effectue leur chiffre d'affaires. Le marché secondaire n'augmente pas le coût des ressources financières attirées, mais crée un mécanisme pour leur liquidité et leur demande de titres adossés à des créances hypothécaires. La promotion des transactions sur le marché secondaire des titres adossés à des créances hypothécaires implique des opérations de prêteurs telles que l'émission de cautions pour les emprunteurs pour les prêts transférables et la gestion fiduciaire des créances pour les prêts hypothécaires.

Aux États-Unis, le marché des titres adossés à des créances hypothécaires est le segment du marché boursier national qui connaît la croissance la plus rapide. En 2002, le volume total du marché des obligations hypothécaires était de 4,3 billions de dollars. (22% du volume total des obligations aux États-Unis), dont 1,67 billion de dollars. représentaient des titres adossés à des créances hypothécaires émis l'année précédente (soit 36,6 % de l'émission totale de titres de créance).

Le type le plus courant de titres adossés à des créances hypothécaires dans le monde sont les certificats de participation hypothécaire de bout en bout. La valeur totale des titres émis de ce type en Amérique à elle seule dépasse 2 000 milliards de dollars.

En Italie et en Allemagne, le marché des titres adossés à des créances hypothécaires a récemment été supplanté par les obligations dites bancaires. L'Etat ne participe pas à ce dispositif, la banque hypothécaire émet elle-même des titres et prête elle-même à l'emprunteur. Les ressources de ces banques sont constituées de leurs propres épargnes et obligations hypothécaires. Cette méthode vous permet de constituer rapidement le capital de la banque.

Marché de l'immobilier. Le fonctionnement des marchés hypothécaires primaire et secondaire est impossible sans le marché immobilier, dans lequel ont lieu des transactions portant sur des objets spécifiques, en particulier l'achat et la vente d'objets immobiliers, dont le nantissement ultérieur assure le fonctionnement ultérieur des marchés hypothécaires. (Figure 3.12).

Riz. 3.12. Marché de l'immobilier

Tenez compte de l'interaction des marchés hypothécaires primaire et secondaire, ainsi que du marché immobilier. Un emprunteur potentiel demande un prêt à une banque hypothécaire. Le client a certaines exigences pour la propriété. Sur la base des informations sur les revenus fournies par l'emprunteur et vérifiées par les employés de la banque, un calcul préliminaire du montant maximum du prêt disponible et de l'échéancier des mensualités est effectué et le bien est sélectionné. Si la banque a décidé d'émettre un prêt, alors :

Un contrat de prêt est conclu entre la banque et l'emprunteur, puis l'acheteur (emprunteur) et le vendeur concluent un contrat pour la vente et l'achat de l'objet immobilier, qui est enregistré auprès du RRB ;

Un contrat de prêt hypothécaire est conclu entre la banque et l'emprunteur, qui est également enregistré auprès de la SBR ;

L'emprunteur assure sa propre vie, ses biens et sa propriété.

Ainsi, le prêteur crée un marché primaire pour les valeurs mobilières. Il peut conserver les hypothèques émises dans son propre portefeuille de titres ou les transférer à d'autres investisseurs qui créent un marché hypothécaire secondaire. En achetant des prêts hypothécaires, les investisseurs fournissent aux banques des liquidités supplémentaires pour de nouveaux prêts. Les sociétés du marché secondaire peuvent également conserver des prêts hypothécaires dans leurs propres portefeuilles d'investissement ou émettre des titres adossés à des créances hypothécaires.

Les acheteurs de ces titres peuvent être des banques commerciales, des fonds d'investissement et de pension, des compagnies d'assurance. Dans le même temps, l'émetteur garantit aux détenteurs de tels titres des mensualités ponctuelles d'intérêts et de l'essentiel de la dette.

Lorsque les banques accordent aux citoyens de nouveaux prêts garantis par l'immobilier, en s'appuyant sur les ressources financières mobilisées sur le marché secondaire, le cycle se répète.

De l'art. 8 de la loi fédérale de la Fédération de Russie n° 152. "Sur les titres hypothécaires" du 11 novembre 2003, telle que modifiée par Lois fédérales du 29 décembre 2004 n° 193-FZ, du 27 juillet 2006 n° 141-FZ.

Article 6 de la loi fédérale de la Fédération de Russie n° 152. "Sur les titres hypothécaires" du 11 novembre 2003, telle que modifiée par Lois fédérales du 29 décembre 2004 n° 193-FZ, du 27 juillet 2006 n° 141-FZ.

Précédent

Le développement des subventions hypothécaires au logement en Russie est l'une des tâches principales de l'État. Cependant, le taux d'intérêt sur les garanties est souvent élevé, ce qui rend impossible pour de nombreux emprunteurs potentiels de contracter un prêt. Selon les experts, les titres adossés à des créances hypothécaires - les MBS, qui sont un mécanisme d'investissement des fonds, contribueront à niveler le déséquilibre qui en résulte. Les propriétaires de ces documents peuvent profiter des variations du prix de l'immobilier, à la suite desquelles ces titres ont été émis - la Banque centrale. La situation actuelle suggère qu'ils se positionnent comme les documents financiers les plus recherchés sur le marché du crédit et des valeurs mobilières.

Ces titres comportant des droits de propriété sont représentés par des titres de créance qui réinvestissent les investissements des établissements de crédit et financiers dans des lignes de crédit hypothécaire. Cela se passe de la manière suivante. Une institution bancaire a émis des prêts, par exemple, pour 50 millions de roubles, et a immédiatement émis des certificats de droits de propriété pour le même montant. L'investisseur qui arrive des documents de propriété restitue le montant dépensé par la banque, qui va immédiatement comme une ligne de crédit à un autre emprunteur. Après avoir vendu le certificat de propriété, la banque rembourse le montant émis avec les fonds remboursables du demandeur.

Ces instruments financiers gagnent en popularité car ils sont adossés à l'immobilier. Leur rentabilité est due à la hausse de la valeur de l'immobilier, qui gagne chaque année un certain nombre de points de pourcentage. Au cours des 10-15 dernières années, la croissance de la rentabilité a atteint 400%, ce qui ne peut être assuré par un autre mécanisme financier. Les investissements dans ICB semblent généralement être à long terme - jusqu'à 20 ans, mais les investisseurs russes préfèrent des périodes plus courtes, au maximum 5.

Peut-être que le court terme est dû à l'absence d'un bon cadre législatif, ce qu'on ne peut pas dire des marchés financiers européens et américains. Oui, et nos banques ont une bonne assise financière, ce qui affecte leur réticence à traiter les certificats de propriété.

Caractéristiques des titres adossés à des créances hypothécaires

La publication de ces titres de propriété revêt des spécificités diverses, qui présentent néanmoins quelques traits caractéristiques, tels que :

  1. En règle générale, les titulaires de ces documents paient des paiements systématiques. Ils diffèrent par des périodes mensuelles ou trimestrielles.
  2. Les paiements provenant des actifs mis en commun après la consolidation sont généralement divisés en deux parties : les intérêts et l'amortissement. Le premier est pour l'utilisation de la ligne de crédit, le second est pour son remboursement. L'amortissement est également représenté par deux variations prévues.
  3. Le premier est activé par la procédure de remboursement systématique de la ligne de crédit, qui conduit au remboursement intégral à la fin de sa période de validité. Les obligations d'entreprise fonctionnent différemment. La ligne n'est rachetée qu'à son expiration, uniquement soutenue par le paiement de la valeur nominale de l'obligation - le taux du coupon.
  4. Le remboursement anticipé de la ligne est dû à la capacité de l'emprunteur à clôturer le prêt plus tôt que prévu par la vente de biens immobiliers, ce qui était un gage à la conclusion de l'accord.

Bien entendu, parallèlement à cela, les certificats présentent certains inconvénients, par exemple :

  • faible niveau de commercialisation;
  • la présence du risque de maturité prolongée, peu propice au calcul de la rentabilité.

Parmi les avantages, il convient de noter le bon niveau de protection juridique, la durabilité et la disponibilité générale.

MBS en Russie

Le marché domestique a testé les obligations envisagées au début des années 2000, après l'introduction de la loi réglementant le crédit immobilier. De nombreux entrepreneurs ont été attirés par leur solide protection juridique et leur facilité de commercialisation. De tels certificats intéressent les investisseurs qui souhaitent investir des ressources financières dans l'immobilier afin de réaliser un profit à l'avenir.

Les prêts hypothécaires ont reçu une base légale et ne cessent d'augmenter le nombre d'emprunteurs. La pratique des subventions à la consommation au cours des dernières années s'est avérée attrayante pour la population et les institutions financières commerciales. Son volume augmente considérablement chaque année. Cela est dû à la croissance des revenus de la population, à l'élargissement du champ d'activité des institutions bancaires.

Outre l'apparition des certificats hypothécaires sur le marché domestique, les institutions financières ont commencé à émettre des euro-obligations hypothécaires. Ils se caractérisent par trois tranches, différentes en volume, notation et rentabilité. Le plus ancien d'entre eux a les taux les plus élevés inhérents aux émetteurs de billets à ordre russes. La durée de circulation des documents est d'au moins 29 ans.

L'objectif principal de l'émission IBC est d'attirer sur le marché des capitaux des ressources à long terme qui seront utilisées pour des prêts à la population. Cela comprend également les subventions qui ont passé l'enregistrement du gouvernement, les obligations de propriété de biens immobiliers, gagées par Vneshtorgbank, assurées par les plus grandes agences d'assurance russes.

Les relations qui surviennent lors de l'émission, de la circulation des titres, de leur émission, à l'exception des titres hypothécaires, sont régies par la loi fédérale sur les titres hypothécaires.

Types de MBS

De nombreuses banques centrales sont représentées par des documents garantis par des biens, des valeurs diverses, des obligations, des hypothèques, des certificats de crédit.

Hypothèque

Le document enregistré décrit confirme le droit de son propriétaire de recevoir l'exécution de l'obligation, qui est couverte par la garantie immobilière. La fonction d'une hypothèque est conçue pour accélérer la rotation des biens immobiliers hypothéqués sur la base du transfert d'un document monétaire. La présence de cette attestation entraîne la conclusion d'un contrat d'hypothèque, tandis que l'attestation d'hypothèque est attachée à sa priorité. Si les termes de la transaction ne coïncident pas, le contenu du document mentionné lui permettra non seulement d'être optimisé, mais également de procéder à des ajustements. Dans d'autres cas, le papier est invalidé, comme :

  • violation de la procédure de délivrance du papier ;
  • la présence d'un duplicata existant si l'original est perdu.

Vous pouvez obtenir une copie uniquement auprès de l'autorité d'enregistrement du contrat d'hypothèque.

Obligations adossées à des créances hypothécaires

Les obligations mentionnées sont assorties d'une couverture logement, selon laquelle l'accord de l'émetteur est respecté. Ils sont positionnés par des documents de valeur enregistrés. L'obligation confirme le dépôt des fonds par son propriétaire, l'obligation de l'émetteur de restituer la valeur nominale de cette obligation, les revenus en espèces. Le cas de non-exécution par l'émetteur du contrat autorise son titulaire à satisfaire la créance du compte de couverture.

Les obligations hypothécaires sont :

  • ordinaire;
  • structuré.

La première question est réalisée par des prêteurs hypothécaires, la seconde - par des organismes hypothécaires spécialisés chargés de la mise en œuvre des accords sur ces documents.

Les obligations hypothécaires sont émises de manière non documentaire. Le certificat global d'émission d'obligations contient leur nom, des liens sur la fourniture d'une couverture logement pour les obligations de l'émetteur. D'autres détails peuvent être présents tel que requis par la loi.

Hypothèque certificats

Représenté par des certificats de valeur garantis par des actifs ou des hypothèques. Peut être émis sous forme de certificats à revenu fixe, ou. Les certificats ont une période de rotation, avec un revenu fixe - un prix nominal, des certificats de participation - une partie du montant total de la dette formée en prolongeant la durée des prêts ou en combinant des prêts précédemment émis en un seul. De plus, la valeur faciale, la durée de leur circulation des documents doivent être les mêmes. Le prix est fixé en monnaie locale, en tenant compte des avertissements inflationnistes. Les détails obligatoires des documents décrits sont :

  • l'expression certificat d'hypothèque est représentée par une partie de son titre ;
  • nom complet, lieu de l'autorité émettrice;
  • indication du type - enregistré ou au porteur;
  • numéro, série du document;
  • la valeur nominale de la Banque Centrale à revenu fixe, ou une partie de la dette consolidée qui revient sur le document de participation lié à la date d'enregistrement de la publication ;
  • période de circulation du certificat, procédure et moment de paiement des paiements;
  • des informations sur la sécurisation de cette émission de titres ;
  • sur l'assurance du propriétaire du certificat contre les risques de change et autres ;
  • signature du responsable de l'institution chargée de l'émission ;
  • la présence d'un joint humide.

Le document enregistré doit contenir le nom, l'adresse légale du propriétaire - pour les personnes morales, les données du passeport - pour les particuliers.

Des titres similaires sont émis par des structures opérant sur une base commerciale. Ces derniers sont tenus de disposer d'une autorisation appropriée leur permettant de gérer les structures de ressources d'investissement.

Rendement MBS

La catégorie de rendement est basée sur le taux moyen auquel les prêts hypothécaires sont émis. Si le taux d'intérêt atteint 15 unités, alors le profit peut varier de 9 à 10 %. Le reste rembourse les frais des intermédiaires.

Une baisse du taux entraîne également une baisse de la rentabilité. Les candidats ont le droit de refinancer à un taux inférieur ou de rembourser la dette plus tôt que prévu. Ce dernier se transforme en remboursement de l'obligation émise, ce qui affecte la diminution des revenus du déposant.

Comment acheter des MBS

Tous les certificats de propriété de valeur, les documents hypothécaires sont achetés en bourse. Le déposant a le droit de rédiger l'acte de vente de manière indépendante ou par l'intermédiaire d'agents fiduciaires d'organismes spécialisés leaders sur le marché des titres hypothécaires.

L'investisseur doit tout d'abord décider de la boîte à outils d'investissement. Le marché des titres immobiliers comporte deux catégories interdépendantes : le risque et le rendement. Cependant, avec une augmentation de la rentabilité, les situations à risque augmentent également, et vice versa.

Les concepts ci-dessous sont classés par ordre décroissant de rendement et de risque :

  • obligations d'État;
  • dépôts bancaires, comptes de dépôt, obligations monétaires;
  • obligations à intérêt de sociétés;
  • parts d'entreprises industrielles;
  • titres financiers dérivés.

Le déposant a le droit de choisir de gérer de manière indépendante un portefeuille personnel de documents, ou de les transférer à des partenaires professionnels du marché. Ces derniers se traduisent par les attributs suivants de la gestion fiduciaire des dépôts :

  • fonds commun de placement;
  • gestion fiduciaire d'organismes bancaires;
  • une convention de gestion privée d'une société d'investissement titulaire d'une licence de conseil.

La législation impose certaines restrictions aux partenaires du marché, ce qui se traduit par une réduction de la gamme d'instruments. Le transfert de titres de propriété, d'actifs financiers à la gestion se transforme souvent en sommes rondes. Les fonds communs de placement facturent leurs services jusqu'à 5 % par an du prix de l'actif net, quels que soient les résultats obtenus. Les institutions financières, les agences d'investissement prélèvent à l'investisseur jusqu'à un quart des revenus perçus. Oui, et les décisions sont prises par l'entreprise, mais la responsabilité incombe toujours à l'investisseur. Sur la base de ce qui précède, vous pouvez obtenir un profit ou une perte. Bien sûr, l'autogestion peut être encore pire.

L'investisseur peut négocier lui-même des titres immobiliers, mais il n'a pas le droit d'entrer arbitrairement dans la bourse où se trouvent les participants à la négociation. La meilleure solution pour lui sera un bon courtier, qui l'aidera à évaluer les critères suivants :

  • fiabilité, grand professionnalisme;
  • disponibilité de la licence requise ;
  • l'adhésion à la bourse russe des produits de base ou interbancaire ;
  • la taille de la commission;
  • disponibilité de l'accès à distance pour les clients.

Les conseils des sociétés d'investissement et des agences de courtage aideront un investisseur novice.

Conclusion

Le développement de la sphère du crédit immobilier conduit les déposants à investir dans des titres d'emprunt immobilier. Leur rendement élevé permettra au propriétaire de recevoir des swaps hypothécaires élevés à l'avenir. Cependant, le déposant est obligé de décider à qui il confiera la gestion des obligations, aura recours aux services d'une société de fiducie, ou d'un courtier en bourse.

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