Формула за метод на приход. Приходен пристап кон вреднување на недвижен имот и бизнис. Примена на пристапот доход

Кај нас продавање или изнајмување недвижен имот Во последно времедобива на интензитет во трговијата, што резултира со потреба сопствениците јасно да ја одредат вредноста на нивниот имот. Ова е неопходно со цел профитабилно да се продаде или да се закупи недвижен имот во иднина.

Денес постои голема количинаорганизации каде квалификувани специјалисти ќе ви помогнат да направите правилна пресметка. Постојат неколку методи за пресметување на овој индикатор, но неодамна пристапот на приходите за проценка на недвижностите добива на популарност. Која е неговата суштина, карактеристиките и предностите треба да се разгледаат подетално.

Суштината на техниката

Пристап за доходдо вреднување на недвижен имот е постапка кога проценителот ја пресметува вредноста на предметот врз основа на можната идна добивка од него. Односно, сопственикот на зградата може да добие од стручно лице одредена прогноза за исплатливост од имотот, а не само сувата вредност денес. Приходот е погоден за вреднување само во случаи кога приходите и расходите од имотот може точно да се предвидат во иднина. Целата процедура се спроведува во неколку фази од работата на проценителот.

За да го заврши процесот и да даде резултат, специјалистот мора:

Определете ја точно временската рамка за валидноста на издадената прогноза. Факт е дека по одредено време, издадената проценка станува ирелевантна поради потребата да се извршат поправки или други фактори кои влијаат на вредноста на имотот. Сите методи на пристапот на приходи мора да имаат строго утврдена рамка за неговото функционирање.
Пресметајте ги можните добивки и загуби од недвижен имот за време на периодот на важност на издадената прогноза и по неговото завршување.
Пресметајте ја есконтната стапка според инвестицијата која се припишува на имотот и земајќи го предвид нивото на ризик. Ова е неопходно за идна споредба на резултатите од проценката на специјалистот и реалниот профит.

Начин за поедноставување на процесот

За да се направи методот на вреднување на приходот поразбирлив и поедноставен за обичните граѓани, постојат неколку опции за негово поедноставување. За да го направите ова, проценителот прво треба да пресмета неколку важни индикаторинедвижен имот, кој во иднина само ќе биде заменет во готови формули и ќе ги даде посакуваните резултати.

Меѓу нив:

износот на нето корист во случај на продажба на имот;
бруто приход (во оваа ситуација се утврдува врз основа на тарифите и стапките што важат во времето на пресметките);
фактичка (реална) бруто-добивка (пресметана со одземање од бруто приходот на сите можни загуби од недвижен имот; вклучително евентуални неплаќања од станарите, загуби од нецелосна употреба на предмети итн.);
дисконтна стапка;
правилна пресметка на сите можни трошоци.

За точно да ги одреди сите можни материјални загуби за последната точка, специјалист ќе треба да ги подели на неколку индикатори и да изврши пресметки за секој одделно.

Приодот на приход кон недвижен имот вклучува пресметување:

Фиксни трошоци, вклучувајќи плаќања и одбитоци за одржување на објектот, кои не се менуваат со текот на времето. Често тие вклучуваат хипотекарни стапки, даночни плаќања или сметководство за амортизација на имотот.
Оперативните трошоци се трошоци за одржување на објектот. Може да се менува од време на време во зависност од потребата да се одржува имотот во атрактивна пазарна состојба.
Непланирани трошоци, вклучително и можни трошоци за итни поправки или набавки.

Методи на пресметка

Најчесто, за пресметување на вредноста на недвижен имот се користат следниве методи на пристап до приход:

метод на директна капитализација;
метод на попуст.

Секој метод има свои добрите и лошите страни, како и одредени нијанси, благодарение на кои различни ситуацииПодобро е да се избере еден специфичен метод. За да се разберат нивните карактеристики, неопходно е да се разгледа секој одделно.

Капитализација на придобивките

Приходниот пристап на овој план најчесто се користи за пресметување на вредноста на недвижен имот во присуство на стабилен, добар и долгорочен профит од него или во случај кога финансиската корист од одржувањето на имотот расте пропорционално.

Овој пристап на приходи вклучува правење пресметки користејќи одредена формула со две познати. За да се добијат точни податоци за целосната вредност на имотот, на проценителот му е потребен коефициентот на капитализација и нето оперативниот приход. Конечната цена се одредува со делење на вториот индикатор со првиот, земен во двата случаи за една година. Затоа е важно да се постигне стабилност на профитот точен резултат.

Добивање податоци за метод

За да може пристапот на приходите за пресметување на капитализацијата на добивката да биде што е можно поблиску до реалноста, неопходно е точно да се пресметаат сите потребни константи за замена во формулата. Пресметувањето на нето оперативниот приход може да се направи со одземање на оперативните расходи од фактичките податоци за бруто приходот, освен амортизацијата на имотот.

Попуст на готовинскиот тек

Приходот се пресметува со користење на овој метод во следниве случаи:

ако има голема разлика во добивката во одреден временски период;
сезонскоста на добивката од објектот;
ако зградата се уште е во изградба или реставрација;
ако недвижноста е комплекс од згради а не единствен објект.

Потешко е да се извршат пресметки користејќи го овој метод, но тој е применлив за повеќето недвижности во земјата. Методот вклучува одредување на временскиот период за пресметка и очекуваната добивка или загуба од објектот во текот на овој период. За развиените земји, експертите најчесто земаат интервали од најмалку пет години, а понекогаш и до 10 години, но за нестабилната руска економија, индикаторите за 3-5 години, не повеќе, ќе бидат попрецизни. Пресметката за подолг период нема да одразува реални показатели и не секој проценител ќе преземе таква работа, сметајќи ја за бесмислена.

Добивање податоци за метод

Бидејќи овој метод е способен да ја одреди вредноста на објектот со неточни и нестабилни показатели за профит од него, неговата пресметка бара поголем број на константи да се заменат во формулата.

Треба да одредите:

потенцијален (можен) бруто приход;
нето оперативен приход;
реален (реален) бруто приход;
готовински тек пред и после оданочување.

Сите достапни константи се заменети во формулата пресметка на попуст готовински тек :

PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

каде PV ќе биде резултат на сите пресметки, покажувајќи ја цената на објектот земајќи ги предвид внесените индикатори. Ci овде ги претставува паричните текови за ограничен временски период, означен со t, M е резидуалната вредност, а тоа е дисконтна стапка на имотот.

За да му се олесни на лицето кое претходно не наишло на такви пресметки да го разбере значењето на сите дејствија, треба да се разгледа пристапот на приходите, чиј пример ќе стави сè на свое место. Значи, да ја разгледаме ситуацијата кога готовинскиот тек од поседување недвижен имот за даденото време за пресметка изнесува 200 илјади рубли, а есконтната стапка на објектот се одредува како 26% (во паричен еквивалент е 0,26 рубли). Врз основа на овие податоци, сопственикот на имотот очекува да добие зголемување на добивката до крајот на времето доделено за пресметка за 4% (во паричен еквивалент од 0,004 рубли). Излегува дека: PV=200/(0,26-0,004)=909,1 илјади рубли.

Позитивни аспекти на методот

Меѓу предностите на пристапот на приходи, несомнено треба да се истакне едноставноста на пресметките. Ова е всушност точно, бидејќи сите формули за пресметки се веќе оптимизирани и за да го добиете резултатот, само треба да ги замените вашите податоци во нив. Важно е само да му ги доставите на проценителот во согласност со реалните, инаку резултатот од пресметките ќе биде неточен.

Втората предност на методот на пресметка што се разгледува е неговата способност да ја одрази реалната слика на економијата и вредноста на предметите за одредено време, бидејќи за да се добие резултат, проценителот треба да пресмета голем број наиндикатори, земајќи ги предвид сите можни нијанси и на самиот објект и на пазарот како целина.

Ограничувања за употреба

Главно, само претпријатијата и сопствениците на имот кои имаат стабилен и долгорочен приход од својот имот можат да го користат овој метод на пресметување на вредноста. Односно, со новоизграден објект тешко ќе се процени неговата добивка, бидејќи едноставно нема првични податоци за потребните пресметки.

Од истите причини за нестабилноста на показателите, споредбениот пристап на приходите не може да се користи за пресметување за време на економска криза, што може да кратко времерадикално да се промени состојбата на пазарот.

Целата суштина на извршувањето на пресметките се сведува на вообичаената анализа на достапните податоци и извлекувањето заклучоци од нив. Ако проценителот нема доволно информации за да ги замени во формулата, тогаш правењето пресметки веднаш станува невозможно.

Основи за одбивање

Бидејќи целата поента на методот на приход за пресметување на вредноста на предметите е да се знаат сите податоци потребни за ова, недостатокот на одредени информации може да стане причина проценителот да ги одбие пресметките. Исто така, сопственикот на имотот може да го одбие пристапот до приходи со обезбедување на податоци во целост, но не поткрепени со документи, бидејќи целата поента на пресметката е да се проценат реалните информации, од кои се извлекуваат заклучоци во иднина.

Специјалист може да одбие да изврши пресметки користејќи го овој пристап поради други причини. На пример, ако имотот се планира да се користи за некомерцијални цели, што значи дека нема да може да се добиваат придобивки од него во иднина. Друга причина за одбивање е често неофицијално развиениот пазар за изнајмување, врз основа на усни договори. Ова води и до фактот дека нема потврда за собирање податоци, што значи дека резултатот од пресметките не може да се нарече точен.

Дополнителни методи за пресметка

Пресметката на приходот на вредноста на недвижен имот може да се врши и преку резидуален приход. Овој метод е пресметка на разликата помеѓу реалната добивка и онаа што е предвидена во моментот на купување на зграда или правење пресметки.

ВО развиени земјисите методи на пристапот на приход постепено бледнеат во позадина, заменети со цените на опциите. Кај нас методот не е применлив поради недостаток на основни показатели за замена во формулата, но во други земји ви овозможува да ја пресметате вредноста на недвижен имот или бизнис, дури и ако имаат видливи загуби, докажувајќи дека нивната цена не е нула за ниеден износ на долг.

Конечно

И покрај леснотијата на пресметките при пресметување на вредноста на недвижен имот користејќи го пристапот на приход, тој постепено ја губи својата важност. Ова се должи на сложеноста на пресметувањето на податоците потребни за формулата, бидејќи за да се добие точен резултат, сето тоа мора да биде вистинито и точно. Секое отстапување или приближна пресметка директно влијае на конечниот резултат на методот.

Методот не е применлив за повеќето ситуации поради развојот на подземното сметководство во нашата земја, што не им дозволува на проценителите да добијат валидни информации за одреден објект.

Генерално, методот е многу ефикасен и е способен да ја пресмета вистинската вредност на кој било недвижен имот, мал или среден бизнис или голема компанија, но веродостојноста на информациите што ги даваат вработените може значително да влијае на резултатите од пресметките од експертите. Ова е причината зошто многу проценувачи се двоумат да извршат пресметки користејќи го овој пристап.

Но, како и да е, за да се направи правилна пресметка, најдобро е да контактирате со доверлива компанија каде што работат вистински професионалци.

МИНИСТЕРСТВО ЗА ФИНАНСИИ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЈА

СОЈУЗНА ДРЖАВНА ОБРАЗОВНА ИНСТИТУЦИЈА

ВИСОКО СТРУЧНО ОБРАЗОВАНИЕ

„СЕРУСКА ДРЖАВНА ДАНОЧНА АКАДЕМИЈА

МИНИСТЕРСТВО ЗА ФИНАНСИИ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЈА“

Дисциплина: „Проценка на недвижен имот“

Приод на доход за проценка на недвижен имот

Заврши: Скородумова О.Ју.

Специјалност: даноци и оданочување

Група: НЗ - 401

Москва 2009 година

Вовед

Карактеристики на пристапот доход

Утврдување на нето оперативен приход

Теорија на капитализација и коефициенти на капитализација

Директна капитализација

Методи за пресметување на стапките на капитализација

Попуст прилив на приход

Вреднување со користење на резидуална техника

ДОБИ И ПРОТИВ КОРИСТЕЊЕ НА ПРИСТАПОТ НА ПРИХОД

Заклучок

Литература

Вовед

Во моментов, недвижниот имот е еден од неопходните ресурси (заедно со човечките, финансиските, материјалните, техничките и информативните ресурси) за да се обезбеди ефективно работење на акционерско друштво, државен и општински сопственик и, конечно, нормален живот на секој поединец. .

Во исто време, недвижниот имот е најважната имотна компонента на сопствениците. Според неговата проценета вредност, недвижниот имот е до 30-40% (се разбира, постојат голем број современи области на активност каде недвижниот имот се користи минимално, на пример, во мали бизниси, во онлајн продавници итн.)

Затоа, проценката на недвижен имот е важна и релевантна во сегашната фаза на развој. Вреднувањето на движниот имот е исто така важно и за даночни цели и за целите на купување и продажба, залог, закуп итн.

Постојат неколку методи за проценка на недвижен имот и друг имот на претпријатијата. Како што се: приход, компаративен, трошок и имотен пристап кон проценката на недвижен имот и друг имот. Во овој труд, ќе разговарам за пристапот на приходите за вреднување на недвижен имот, кој се користи за вреднување на недвижен имот што создава приход.

КАРАКТЕРИСТИКИ НА ПРИСТАПОТ НА ПРИХОД

Методот на приход се заснова на принципот на очекување, кој вели дека типичниот инвеститор или купувач купува недвижен имот во очекување да добие иден приход или придобивки од него, односно рефлектира:

квалитетот и квантитетот на приходот што имотот може да го генерира во текот на својот животен век;

ризици специфични за предметот што се оценува и за регионот.

Така, вредноста на средството може да се дефинира како неговата способност да генерира приход во иднина. Факторот време работи овде, а износот на идниот приход мора да се намали на нулта точка во времето со капитализирање на приходот и дисконтирање.

Теоретската основа на пристапот на приходите се принципите на вреднување, од кои најзначајни, како и фактори и околности, чија анализа се заснова на соодветните принципи (сл. 1).

Принцип Сфера на влијание

ОЧЕКУВАЊА (основниот принцип на кој се заснова проценката на приходите)	Фактори на цени
	Карактеристики на приход
	Карактеристики на капиталот
	Шансите
ЗАМЕНИ	Избор и анализа на аналогни објекти
ЗАМЕНИ	Анализа на алтернативни инвестиции
ПОНУДА И ПОБАРУВАЧКА	Сметководство и анализа на фактори: алатка; недостаток; конкурентност; пристапност на пазарот на капитал; монопол, државна контрола, деловна активност; карактеристики на населението
КРАЈНА ПРОДУКТИВНОСТ (салдо, депозит)	Анализа на имотот: економска усогласеност на елементите на недвижен имот; неговата употреба и видот на користење на земјиштето

Главната предност на пристапот на приходи во споредба со пристапот на пазарот и трошоците е тоа што во голема мера ја одразува идејата на инвеститорот за недвижниот имот како извор на приход, односно овој квалитет на недвижностите се зема предвид како главен фактор на цени. . Пристапот на приход кон вреднувањето е тесно поврзан со пристапот на пазарот и трошоците. На пример, стапките на поврат што се користат во пристапот на приход обично се одредуваат од анализа на споредливи инвестиции; трошоците за реконструкција се користат при определување на готовинскиот тек како дополнителни инвестиции; методите на капитализација се користат за приспособување на разликите помеѓу пристапите на пазарот и трошоците.

Главниот недостаток на пристапот на приход е тоа што, за разлика од другите пристапи за вреднување, тој се базира на прогнозните податоци.

Во рамките на пристапот на приход, може да се користат два методи:

директна капитализација на приходот;

дисконтирани парични текови.

Предностите и недостатоците на методите се одредуваат според следните критериуми (сл. 2)

Критериуми за споредување на методите на приходен пристап	Способност да се одразат вистинските намери на потенцијалниот купувач (инвеститор)
	Видот, квалитетот и широчината на информациите на кои се заснова анализата
	Способност да се земат предвид конкурентните флуктуации
	Способност да се земе предвид специфични карактеристикиобјект кој влијае на неговата вредност	локација

		потенцијална профитабилност

Овие методи се засноваат на премисата дека вредноста на недвижен имот е одредена од способноста на имотот што се вреднува да генерира приход во иднина. Во двата методи, идниот приход од недвижен имот се претвора во неговата вредност, земајќи го предвид нивото на ризик карактеристично за овој имот. Овие методи се разликуваат само по начинот на кој тие ги трансформираат тековите на приходите.

При користење на методите за капитализација на приходите, приходот за еден временски период се претвора во вредност на недвижен имот, а при користење на методот на дисконтирани парични текови, се претвораат приходите од неговата предложена употреба за одреден број прогнозирани години, како и приходите од пред -продажба на имот на крајот на прогнозниот период.

ОПРЕДЕЛУВАЊЕ НА НЕТО ОПЕРАТИВЕН ПРИХОД

За стапка целосни праваправата на сопственост и закупци, нето оперативниот приход (NOI) се пресметува како прилив на приходи.

Проценителот на недвижен имот работи со следниве нивоа на приход:

Потенцијален бруто приход (GPI)

Реален бруто приход (ДВД)

Нето оперативен приход (NOI)

Потенцијален бруто приход (GPI) е приход што може да се добие од недвижен имот доколку се користи 100% без да се земат предвид сите загуби и расходи. Потенцијалниот бруто приход зависи од површината на имотот што се вреднува и утврдената стапка за изнајмување и се пресметува со формулата:

PVD= S x Ca

Каде што S е површината за изнајмување, m2;

Ca - стапка за изнајмување по 1м2

Стапката за изнајмување зависи од локацијата на имотот, неговата физичка состојба, достапноста на комуникациите, рокот на закуп итн.

Постојат два вида стапки за изнајмување (сл. 3)

договорен

пазар

Пазарната кирија е стапката што преовладува на пазарот за слични имоти и е најверојатната кирија што типичен сопственик би бил подготвен да ја изнајми, а типичен закупец би бил подготвен да го даде имотот под закуп, што е хипотетичка трансакција. Пазарните стапки за изнајмување се користат за да се вреднува сопственоста на слободна сопственост, каде што имотот е суштински во сопственост, управуван и уживан од самиот сопственик: каков би бил приливот на приход ако имотот се издава под кирија.

Стапката за изнајмување на договорот се користи за вреднување на делумните имотни права на закуподавачот. Во овој случај, препорачливо е проценителот да ги анализира договорите за закуп од гледна точка на условите за нивното склучување.

Според типовите на стапки за изнајмување, договорите за закуп се поделени во три големи групи:

со фиксна стапка за изнајмување (се користи во услови на економска стабилност);

со променлива стапка на изнајмување (ревизија на стапките на изнајмување за време на траењето на договорот се врши, по правило, во услови на инфлација);

со каматна стапка (кога на фиксниот износ на плаќањата за закупнина се додава процент од приходот што го добива закупецот како резултат на користењето на имотот под закуп).

Препорачливо е да се користи методот на капитализација на приходот во случај на склучување договор со фиксна стапка за изнајмување во други случаи, поправилно е да се користи методот на дисконтирани парични текови; До оценување недвижен имотАпстракт >> Економска теорија

НА КУРСОТ: „Економија недвижен имот“НА ТЕМАТА: „Структура и принципи профитабилни приодДо оценување недвижен имот“ОПЦИЈА-25 Работа... во различни пазарни сегменти. Профитабилен еден пристапсе користи за проценки недвижен имот, генерирајќи приход. Се базира ...

ПристапиДо оценување недвижен имот (1)

Водич за студирање >> Економика

Проблематично проценки земјишни парцеливо Русија. 3. Профитабилен еден пристап Профитабилен еден пристапврз основа на фактот дека трошокот недвижен имот, ... Основна формула профитабилни приод(IRV - формула): V=I/R недвижен имотцена оценкакаде V е трошокот недвижен имот, јас - ...

Профитабилен еден пристапДо оценувањеделовна вредност

Апстракт >> Економска теорија

ПРОФИТАБИЛНО ПРИСТАПДО ОЦЕНУВАЊЕДЕЛОВНИ ТРОШОЦИ Ова поглавје е посветено на најпопуларните методи проценкивредност на претпријатието – методи... средствата опфаќа неколку фази: 1. Оценети недвижен имотсопственост на претпријатието на разумен пазар...

Одделение недвижен имоти имот

Тест >> Финансии

Готовински тек во преостанатиот период. Одделениетрошок недвижен имот. Профитабилен еден пристапВ оценување недвижен имотврз основа на определување на сегашната вредност...

Задачата за проценка на вредноста на бизнисот во различни фази од неговиот развој не ја губи својата важност. Претпријатието е долгорочно средство кое генерира приход и има одредена инвестициска привлечност, така што прашањето за неговата вредност е од интерес за многумина, од сопственици и менаџмент до владини агенции.

Најчесто, за да се процени вредноста на претпријатието, тие користат метод на приход (приходен пристап), бидејќи секој инвеститор инвестира пари не само во згради, опрема и други материјални и нематеријални средства, туку и во иден приход што не само што може да ја врати инвестицијата, туку и да донесе профит, а со тоа да ја зголеми благосостојбата на инвеститорот. Во исто време, обемот, квалитетот и времетраењето на очекуваниот иден прилив на приходи играат посебна улога при изборот на инвестициски објект. Несомнено, износот на очекуваниот приход е релативен и подлежи на огромно влијание на веројатноста, во зависност од нивото на ризик од можен инвестициски неуспех, што исто така мора да се земе предвид.

Забелешка!Основниот фактор на трошоци при користење на овој метод е очекуваниот иден приход на компанијата, што претставува одредени економски придобивки за сопствениците на претпријатието. Колку е поголем приходот на компанијата, толку повеќе, друго еднакви услови, неговата пазарна вредност.

Методот на приход ја зема предвид главната цел на претпријатието - остварување профит. Од овие позиции, најмногу се претпочита за деловна проценка, бидејќи ги одразува изгледите за развој на претпријатието и идните очекувања. Дополнително, ја зема предвид економската застареност на предметите, а го зема предвид и пазарниот аспект и инфлаторните движења преку есконтната стапка.

И покрај сите непобитни предности, овој пристап не е без контроверзни и негативни аспекти:

тоа е доста трудоинтензивно;
карактеристично за него високо нивосубјективност при предвидување на приходите;
постои висок процент на веројатности и конвенции, бидејќи се воспоставуваат различни претпоставки и ограничувања;
големо влијание различни факториризик за проектираниот приход;
проблематично е со сигурност да се определи реалниот приход што го прикажува претпријатието во извештаите, а можно е загубите намерно да се одразат за различни цели, што е поврзано со непроѕирноста на информациите од домашните претпријатија;
сметководството за несуштинските и вишокот средства е комплицирано;
оценката за непрофитабилните претпријатија е неточна.

ВО задолжителноНеопходно е да се посвети посебно внимание на способноста за сигурно одредување на идните текови на приходи на претпријатието и развојот на активностите на компанијата со очекуваното темпо. На точноста на прогнозата големо влијание има и стабилноста на надворешното економско опкружување, што е важно за прилично нестабилната руска економска ситуација.

Значи, препорачливо е да се користи пристапот на приход за да се проценат компаниите кога:

имаат позитивен приход;
можно е да се изготви сигурна прогноза на приходите и расходите.

Пресметување на вредноста на компанијата користејќи го пристапот на приход

Проценката на вредноста на бизнисот користејќи го пристапот на приход започнува со решавање на следниве проблеми:

1) прогноза на идните приходи на претпријатието;

2) доведување на вредноста на идниот приход на претпријатието до сегашниот момент.

Правилното решавање на овие проблеми придонесува за добивање на адекватен конечни резултатиработа на оценување. Од големо значење во текот на прогнозирањето е нормализацијата на приходот, со помош на која се елиминираат еднократните отстапувања, кои се појавуваат, особено, како резултат на еднократни трансакции, на пример, при продажба на несуштински и вишок средства. За нормализирање на приходот, се користат статистички методи за пресметување на просечниот, пондериран просек или методот на екстраполација, кој е продолжување на постоечките трендови.

Дополнително, императив е да се земе предвид факторот на промени во вредноста на парите со текот на времето - истиот износ на приход моментално има повисока цена отколку во иден период. Треба да се реши тешкото прашање за најприфатливиот тајминг за предвидување на приходите и расходите на компанијата. Се верува дека за да се одрази вродената циклична природа на индустриите, за да се направи разумна прогноза, неопходно е да се покрие период од најмалку 5 години. Кога се разгледува ова прашање низ математичка и статистичка призма, постои желба да се продолжи периодот на предвидување, под претпоставка дека поголем број на набљудувања ќе дадат поразумна вредност на пазарната вредност на компанијата. Сепак, пропорционално зголемувањето на периодот на предвидување го отежнува предвидувањето на вредностите на приходите и расходите, инфлацијата и паричните текови. Некои проценувачи забележуваат дека најсигурната прогноза за приходот ќе биде за 1-3 години, особено кога има нестабилност во економското опкружување, бидејќи како што се зголемуваат периодите на прогноза, се зголемува условеноста на проценките. Но, ова мислење е точно само за одржливо оперативните претпријатија.

Важно!Во секој случај, при изборот на период на прогноза, треба да го покриете периодот додека не се стабилизира стапката на раст на компанијата, а за да постигнете најголема точност на крајните резултати, можете да го поделите прогнозниот период на помали средни временски периоди, на пример, половина година.

Општо земено, вредноста на претпријатието се определува со сумирање на тековите на приходите од активностите на претпријатието во текот на прогнозираниот период, претходно приспособени на тековното ниво на цените, со додавање на вредноста на бизнисот во пост-прогнозата. период (крајна вредност).

Најчестите два методи за проценка на приходот се: метод на капитализација на приходотИ метод на дисконтирани парични текови. Тие се засноваат на проценетите стапки на дисконт и капитализација кои се користат за одредување на сегашната вредност на идните приходи. Се разбира, во рамките на пристапот на доходот, се користат многу повеќе различни методи, но во основа сите тие се засноваат на дисконтирање на паричните текови.

Голема улога во изборот на методот на оценување игра целта на самата проценка и намената за употреба на нејзините резултати. Други фактори исто така имаат влијание, на пример, видот на претпријатието што се вреднува, фазата на неговиот развој, стапката на промена на приходот, достапноста на информациите и степенот на неговата веродостојност итн.

Метод на капитализација на приходот ( Метод на капитализација со еден период, SPCM)

Методот на капитализација на приходот се заснова на тврдењето дека пазарната вредност на бизнисот е еднаква на сегашната вредност на идните приходи. Најсоодветно е да се примени на оние компании кои имаат веќе акумулирани средства, имаат стабилен и предвидлив износ на тековен приход, а стапката на нејзиниот раст е умерена и релативно константна, додека сегашната состојба дава одредена идеја за \ долгорочни трендови во идните активности. И обратно: во фаза на активен раст на компанијата, за време на процесот на реструктуирање или во други времиња кога има значителни флуктуации во добивката или паричните текови (што е типично за многу претпријатија), овој метод е непожелен за употреба, бидејќи постои голема веројатност да се добие неточен резултат од проценката на вредноста.

Методот на капитализација на приходите се заснова на ретроспективни информации, додека за идниот период, покрај износот на нето-приходот, екстраполираат и други економски показатели, на пример, структурата на капиталот, стапката на принос и нивото на ризик на компанијата.

Вреднувањето на претпријатието користејќи го методот на капитализација на приходот се врши на следниов начин:

Тековна пазарна вредност = DP (или P нето) / Стапка на капитализација,

каде ДП е готовински тек;

P е чиста - нето добивка.

Забелешка!Веродостојноста на резултатот од проценката многу зависи од стапката на капитализација, па затоа треба да се посвети посебно внимание на точноста на неговата пресметка.

Стапката на капитализација ви овозможува да ги конвертирате вредностите на заработката или паричните текови за одреден временски период во мерка за вредност. Како по правило, тој е изведен од факторот на попуст:

Стапка на капитализација = Д- Т р,

Каде Д- дисконтна стапка;

T r - стапка на раст на готовинскиот тек или нето добивката.

Јасно е дека коефициентот на капитализација е најчесто помал од дисконтната стапка за истата компанија.

Како што може да се види од презентираните формули, во зависност од тоа која сума е капитализирана, се зема предвид очекуваната стапка на раст на готовинскиот тек или нето добивката. Се разбира, стапката на капитализација ќе се разликува за различни видови на приход. Затоа, примарна задача при спроведувањето на овој метод е да се одреди индикаторот што ќе се капитализира. Во овој случај, приходот може да се предвиди за годината што следи по датумот на вреднување или да се утврди просечната големинаприходите пресметани со користење на историски податоци. Бидејќи нето готовинскиот тек целосно ги зема предвид оперативните и инвестициските активности на претпријатието, тој најчесто се користи како основа за капитализација.

Значи, стапката на капитализација во својата економска суштина е блиска до дисконтниот фактор и е силно меѓусебно поврзана со него. Есконтната стапка исто така се користи за намалување на идните парични текови до сегашното време.

Метод на дисконтиран готовински тек ( Намалени парични текови, DCF)

Методот на дисконтирани парични текови ви овозможува да ги земете предвид ризиците поврзани со добивање на очекуваниот приход. Употребата на овој метод ќе биде оправдана кога ќе се предвиди значителна промена во идниот приход, и нагоре и надолу. Дополнително, во некои ситуации овој метод е исклучиво применлив, на пример, проширување на претпријатието, доколку во моментот на проценката не работи со целосниот производствен капацитет, но има намера да го зголеми во блиска иднина; планирано зголемување на обемот на производството; развој на бизнисот воопшто; спојувања на претпријатија; воведување нови производствени технологии итн. Во такви услови, годишните парични текови во идните периоди нема да бидат униформни, што, нормално, го оневозможува пресметувањето на пазарната вредност на компанијата со методот на капитализација на приходите.

За новите претпријатија, единствениот можен метод што треба да се користи е и методот на дисконтирани парични текови, бидејќи вредноста на нивните средства во моментот на вреднување може да не се совпаѓа со способноста за генерирање приход во иднина.

Секако, пожелно е компанијата што се оценува да има поволни развојни трендови и профитабилна деловна историја. За компаниите кои трпат систематски загуби и имаат негативна стапка на раст, методот на дисконтирани парични текови е помалку погоден. Посебно треба да се внимава при оценувањето на компаниите со голема веројатност за банкрот. Во овој случај, пристапот на доход воопшто не е применлив, вклучувајќи го и методот на капитализација на приходите.

Методот на дисконтирани парични текови е пофлексибилен, бидејќи може да се користи за вреднување на секое оперативно претпријатие користејќи прогноза од ставка по ставка за идните парични текови. Не е мало значење за менаџментот и сопствениците на компанијата да го разберат влијанието на различните менаџерски одлукина неговата пазарна вредност, односно може да се користи во процесот на управување со вредноста врз основа на добиениот детален модел на деловна вредност и да се види неговата подложност на избрани внатрешни и надворешни фактори. Ова ви овозможува да ги разберете активностите на претпријатието во која било фаза од животниот циклус во иднина. И што е најважно: овој метод е најпривлечен за инвеститорите и ги задоволува нивните интереси, бидејќи се заснова на прогнози за идниот развој на пазарот и инфлаторните процеси. Иако и ова содржи одредени тешкотии, бидејќи во услови на нестабилна кризна економија е доста тешко да се предвиди текот на приходите неколку години однапред.

Значи, почетната основа за пресметување на вредноста на бизнисот користејќи го методот на дисконтирани парични текови е прогноза, чиј извор се ретроинформациите за паричните текови. Традиционалната формула за одредување на тековната вредност на дисконтираниот иден приход е како што следува:

Тековна пазарна вредност = Парични текови за периодот т / (1 + Д)т.

Есконтната стапка е каматната стапка потребна за да се намали идната заработка на единствено значењетековната деловна вредност. За инвеститор, тоа е потребната стапка на поврат на алтернативните инвестиции со споредливо ниво на ризик во моментот на вреднување.

Во зависност од видот на избраниот паричен тек (капитал или вкупен вложен капитал) кој се користи како основа за вреднување, се одредува начинот на пресметување на есконтната стапка. Шемите за пресметување на паричните текови за вложениот и акционерскиот капитал се прикажани во табела. 12.

Табела 1. Пресметка на готовински тек за вложениот капитал

Табела 2. Пресметка на готовински тек за капиталот

Индекс	Влијание врз готовинскиот тек на крајната линија (+/–)
Нето профит
Пресметана амортизација
Намалување на сопствените обртни средства
Зголемување на сопствените обртни средства
Продажба на средства
Капитални инвестиции
Зголемување на долгорочниот долг
Намалување на долгорочниот долг
Готовински тек за капитал

Како што можете да видите, пресметката на готовинскиот тек за акционерскиот капитал се разликува само по тоа што резултатот добиен од алгоритмот за пресметување на паричните текови за вложениот капитал дополнително се прилагодува за промените на долгорочниот долг. Тогаш готовинскиот тек се дисконтира во согласност со очекуваните ризици, кои се рефлектираат во есконтната стапка пресметана во однос на одредено претпријатие.

Значи, есконтната стапка на готовинскиот тек за акционерскиот капитал ќе биде еднаква на стапката на поврат на вложениот капитал што ја бара сопственикот, вложениот капитал - збирот на пондерираните стапки на принос на позајмените средства (односно, каматната стапка на банката на заемите) и на акционерскиот капитал, додека нивните специфични пондери се определуваат со учество на позајмените и сопственички средства во структурата на капиталот. Есконтната стапка на готовинскиот тек за вложениот капитал се нарекува пондерирана просечна цена на капиталот, а соодветниот метод за пресметување е метод на пондерирана просечна цена на капиталот(Пондерирана просечна цена на капиталот, WACC). Овој метод на одредување на есконтната стапка се користи најчесто.

Дополнително, следните најчести методи може да се користат за одредување на есконтната стапка на готовинскиот тек за капиталот:

модел на вреднување на капиталните средства ( CAPM);
модифициран модел на вреднување на капиталните средства ( MCAPM);
кумулативен метод на градба;
модел на вишок профит ( EVO) и сл.

Ајде да ги разгледаме овие методи подетално.

Метод на пондерирана просечна цена на капиталот ( WACC)

Се користи за пресметување и на капиталот и на позајмениот капитал со конструирање на односот на нивните акции. Попустот за овој модел се одредува со формулата:

DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

каде што C зк е цената на позајмениот капитал;

N добивка - стапка на данок на доход;

Дзк - учество на позајмениот капитал во структурата на капиталот на компанијата;

Ср - трошоци за привлекување акционерски капитал (приоритетни акции);

D pr - учество на приоритетни акции во структурата на капиталот на компанијата;

Соа - трошоци за привлекување акционерски капитал (обични акции);

Д об - учеството на обичните акции во структурата на капиталот на компанијата.

Колку повеќе компанијата привлекува евтини позајмени средства наместо скап акционерски капитал, толку е помала вредноста WACC. Меѓутоа, доколку сакате да искористите што е можно повеќе евтини позајмени средства, треба да запомните и за соодветното намалување на ликвидноста на билансот на претпријатието, што секако ќе доведе до зголемување на кредитните каматни стапки, бидејќи за банките ваквата состојба е полн со зголемени ризици, а износот WACC, се разбира, ќе расте. Така, би било соодветно да се користи правилото „златна средина“, оптимално да се комбинираат сопствените и позајмените средства врз основа на нивното салдо во однос на ликвидноста.

Метод на вреднување на капиталните средства ( Модел на цени на капитални средства, CAPM)

Врз основа на анализа на информации од берзите за промени во профитабилноста на акциите со кои се тргува јавно. ВО во овој случајПри пресметување на есконтната стапка за акционерски капитал, се користи следната формула:

D CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + Р,

каде што D b/r е стапка на принос без ризик;

β - посебен коефициент;

D r - вкупниот принос на пазарот како целина (просечното пазарно портфолио на хартии од вредност);

P 1 - бонус за мали претпријатија;

P 2 - премија за ризик специфичен за поединечна компанија;

Р- ризик за земјата.

Стапката без ризик се користи како основа за проценка на различните видови ризик поврзани со инвестирањето во компанија. Специјален бета коефициент ( β ) го претставува износот на систематскиот ризик поврзан со економските и политички процеси, кој се пресметува врз основа на отстапувањето на вкупниот принос на акциите на одредена компанија во споредба со вкупниот принос на берзата во целина. Индикаторот за вкупен принос на пазарот е просечниот индекс на пазарен принос, кој го пресметуваат аналитичарите врз основа на долгорочно истражување на статистички податоци.

CAPMдоста тешко да се примени во услови на неразвиеност на руската берза. Ова се должи на предизвиците за одредување на бета и премии за пазарен ризик, особено за блиски бизниси кои не се котирани на берза. Во странската практика, стапката на принос без ризик, по правило, е стапката на принос на долгорочните државни обврзници или записи, бидејќи се смета дека тие имаат висок степенликвидност и многу низок ризик од неликвидност (веројатноста за државен банкрот е практично исклучена). Меѓутоа, во Русија, по некои историски настанидржавните хартии од вредност психолошки не се перципираат како без ризик. Затоа, просечната стапка на долгорочните девизни депозити на петте најголеми руски банки, вклучувајќи ја и Сбербанк на Русија, која се формира главно под влијание на факторите на внатрешниот пазар, може да се користи како стапка без ризик. Во однос на шансите β , потоа во странство најчесто користат готови публикации на овие показатели во финансиски именици пресметани од специјализирани фирми преку анализа на статистички информации на берзата. Проценителите генерално не треба сами да ги пресметуваат овие соодноси.

Модифициран модел за вреднување на капиталните средства ( MCAPM)

Во некои случаи, подобро е да се користи модифициран модел за вреднување на капиталните средства ( MCAPM), во кој се користи индикатор како што е премија за ризик, земајќи ги предвид несистематските ризици на претпријатието што се вреднува. Несистематски ризици (диверзифицирани ризици)- Тоа се ризици кои се јавуваат по случаен избор во една компанија кои можат да се намалат преку диверзификација. Спротивно на тоа, систематскиот ризик е предизвикан од општото движење на пазарот или неговите сегменти и не е поврзан со одредена хартија од вредност. Затоа, овој индикатор е посоодветен за руските услови на развој на берзата со неговата карактеристична нестабилност:

D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P ризик,

каде што D b/r е стапка на принос без ризик на заемите во домашна валута во странство во Русија;

β - коефициент кој е мерка за пазарен (недиверзифициран) ризик и ја одразува чувствителноста на промените во профитабилноста на инвестициите во компаниите во одредена индустрија на флуктуации на профитабилноста на берзата во целина;

D r - профитабилност на пазарот како целина;

Ризикот P е премија за ризик што ги зема предвид несистематските ризици на компанијата што се оценува.

Кумулативен метод

Таа ги зема предвид различните видови инвестициски ризици и вклучува експертска проценка и на општите економски и специфични за индустријата и специфичните фактори за претпријатието кои создаваат ризик да не се добие планираниот приход. Најважни фактори се факторите како што се големината на компанијата, финансиската структура, производството и територијалната диверзификација, квалитетот на управувањето, профитабилноста, предвидливоста на приходот итн. Дисконтната стапка се одредува врз основа на стапката на принос без ризик, со што се додава дополнителна премија за ризикот од инвестирање во дадена компанија, земајќи ги предвид наведените фактори.

Како што можеме да видиме, кумулативниот пристап е донекаде сличен на CAPM, бидејќи и двете се засноваат на стапката на принос на хартии од вредност без ризик со додавање на дополнителен приход поврзан со ризикот од инвестицијата (се верува дека колку е поголем ризикот, толку е поголем приносот).

Олсон модел ( Едвардс-Бел-Олсон модел на вреднување, ЕБО), или методот на вишок приход (профит).

Ги комбинира компонентите на приодите на приходите и трошоците, до одреден степен минимизирајќи ги нивните недостатоци. Вредноста на компанијата се одредува со дисконтирање на протокот на вишок приход, односно отстапување од просекот на индустријата и тековната вредност на нето средствата. Предноста на овој модел е способноста да се користат достапните информации за вредноста на средствата достапни во моментот на вреднувањето за пресметување. Значаен удел во овој модел заземаат реалните инвестиции, а потребно е да се предвиди само преостаната добивка, односно оној дел од готовинскиот тек што всушност ја зголемува вредноста на компанијата. Иако овој модел не е без некои потешкотии во употреба, тој е многу корисен во развојот на стратегија за развој на организацијата поврзана со максимизирање на деловната вредност.

Пресметка на вкупната пазарна вредност на компанијата

Откако ќе се утврди прелиминарната вредност на бизнисот, мора да се направат голем број прилагодувања за да се добие конечната пазарна вредност:

за вишок/недостиг на сопствени обртни средства;
на несуштинските средства на претпријатието;
на одложени даночни средства и обврски;
на нето долг, доколку ги има.

Бидејќи пресметката на дисконтираниот готовински тек го вклучува потребниот износ на сопствени обртни средства поврзани со прогнозата на приходите, доколку тој не се совпаѓа со реалната вредност, вишокот на сопствени обртни средства мора да се додаде, а недостатокот да се одземе од вредноста. на прелиминарните трошоци. Истото важи и за нефункционалните средства, бидејќи во пресметката биле вклучени само оние средства кои биле користени за создавање паричен тек. Тоа значи дека доколку има несуштински средства кои имаат одредена вредност што не се зема предвид во паричниот тек, но може да се реализираат (на пример, при продажба), потребно е да се зголеми прелиминарната вредност на бизнисот со вредноста на таквите средства, пресметана посебно. Ако вредноста на претпријатието е пресметана за вложениот капитал, тогаш добиената пазарна вредност се однесува на целиот вложен капитал, односно ја вклучува, покрај трошоците на капиталот, и вредноста на долгорочните обврски на компанијата. Тоа значи дека за да се добие вредноста на акционерскиот капитал, потребно е да се намали вредноста на утврдената вредност за износот на долгорочниот долг.

По извршените сите корекции, ќе се добие вредност, која е пазарна вредност на капиталот на компанијата.

Бизнисот е способен да генерира приход дури и по завршувањето на периодот на предвидување. Приходите треба да се стабилизираат и да достигнат униформа долгорочна стапка на раст. За да ги пресметате трошоците во периодот по прогнозата, можете да користите еден од следниве методи за пресметување на попустот:

според ликвидационата вредност;
по нето вредност на имотот;
според методот на Гордон.

Кога се користи Гордонов модел, терминалната вредност се дефинира како однос на готовинскиот тек за првата година од пост-прогнозираниот период до разликата помеѓу есконтната стапка и долгорочната стапка на раст на готовинскиот тек. Терминалната вредност потоа се намалува на тековните вредности со истата дисконтна стапка што се користи за дисконтирање на паричните текови за периодот на предвидување.

Како резултат на тоа, вкупната вредност на бизнисот се определува како збир на тековните вредности на тековите на приходите во периодот на предвидување и вредноста на компанијата во пост-прогнозниот период.

Заклучок

Во процесот на проценка на вредноста на компанијата користејќи го пристапот на приход, се создава финансиски модел на парични текови, кој може да послужи како основа за донесување информирани одлуки за управување, оптимизирање на трошоците, анализа на можностите за зголемување на капацитетот за дизајн и диверзификација на обемот. на производи. Овој модел ќе остане корисен по завршувањето на проценката.

За да изберете еден или друг метод за пресметување на пазарната вредност, прво треба да одлучите за целта на проценката и планираната употреба на нејзините резултати. Потоа треба да ја анализирате очекуваната промена во паричните текови на компанијата во блиска иднина, да ги земете предвид финансиската состојба и изгледите за развој, а исто така да ја процените околната економска средина, и глобално и национално, вклучувајќи ја и индустријата. Ако, кога има недостаток на време, треба да ја дознаете пазарната вредност на бизнисот, или да ги потврдите резултатите добиени со други пристапи, или кога длабинската анализа на паричните текови е невозможна или не е потребна, можете да користите методот на капитализација за брзо да се добие релативно сигурен резултат. Во други случаи, особено кога пристапот на доход е единствениот начин за пресметување на пазарната вредност, се претпочита методот на дисконтирани парични текови. Можно е во одредени ситуации и двата методи да бидат потребни истовремено за да се пресмета вредноста на компанијата.

И, се разбира, не треба да заборавиме дека вредноста добиена со пристапот на приход директно зависи од точноста на долгорочните макроекономски и индустриски прогнози на аналитичарот. Сепак, дури и употребата на груби индикатори за прогноза во процесот на примена на пристапот на приход може да биде корисна за одредување на проценетата вредност на компанијата.

Приходот е цела комбинација на методи за проценка на вредноста на недвижниот имот, имотот на организацијата, самиот бизнис, во кој вредноста се одредува преку конверзија економските придобивкикои се очекуваат во иднина. Теоретска основаОвој пристап е доста убедлив. Вредноста на инвестицијата е вредноста на идните придобивки на овој момент, кои се дисконтирани со стапка на принос што ја одразува ризичноста на инвестицијата.

Ова е разумно и погодно за секое постоечко претпријатие што се користи за производство и продажба на имот, како и за неговиот бизнис, што е предмет на генерирање на позитивен профит. Големината на ризиците од инвестирањето во бизнисот што се вреднува се демонстрира преку есконтната стапка. Во економска смисла, оваа улога сега ја игра стапката на принос што инвеститорите ја бараат од вложениот капитал во споредливи инвестициски објекти во однос на нивото на ризик, или тоа е стапката на поврат на алтернативните инвестициски опции со споредливи ризици во моментот на проценка. .

Особености

Примената на пристапот на приход во пракса се покажува како доста тешко, бидејќи е неопходно да се оцени секоја важна детерминанта на вредноста - стапка на принос и профит. Доколку овие методи се користат за евалуација на претпријатието, тогаш е неопходно да се спроведе темелна анализа на сите нивни клучни елементи, вклучувајќи ги трошоците, прометот на компанијата, кои имаат директно влијание врз профитот, трошоците и ризиците што ги создава секој поединечен елемент. .

Се користи доста често. На пример, ако зборуваме за стекнување или спојување, тогаш овој метод се користи многу почесто од методот на цена или пазар. Капиталното инвестирање на купувачот сега се врши со очекување дека во иднина ќе се добиваат нето парични текови, кои не можат да се наречат гарантирани, бидејќи се карактеризираат со одредени ризици. Приходот ни овозможува да ги процениме овие клучни детерминанти на вредноста, додека пазарниот пристап обично бара однос цена-заработка или некои други слични множители на заработка за ретроспективен период, без да се земе предвид иднината.

Пазарните множители имаат тенденција да бидат несигурни и не успеваат да го обезбедат истото ниво на строгост што може да се постигне со користење на приходен пристап со проекции на идните приходи и дисконтни стапки. На пример, односот цена-заработка што се применува за годината не ги одразува доволно очекуваните промени во идните години. Вистинските даваат можност да се покажат општите преференции на инвеститорите и често се цитирани од продавачи или извори од индустријата.

Употреба

Информациите за буџетот на претпријатието исто така имаат потреба од анализа и заштита, што принудува промени и развој на финансиските последици од креираниот план, предвидувања и основни предлози. Пристапот на приходите за вреднување на бизнисот ги мери сите претпоставки кои се однесуваат на тоа дали одредени придобивки од стекнувањето произлегуваат од зголемени приходи, намалување на трошоците, подобрувања на процесот или помали капитални расходи. Користејќи го овој пристап, можете да го измерите и дискутирате сето ова. Покрај тоа, може да се користи за да се одреди времето на очекуваните придобивки, а исто така да се демонстрира процесот на намалување на вредноста на претпријатието додека придобивките се движат во подалечната иднина.

Користењето на пристапот на приход обезбедува средства за купувачите и продавачите да ја пресметаат фер пазарната вредност на бизнисот, како и неговата инвестициска вредност за еден или повеќе стратешки купувачи. Ако оваа разлика е јасно прикажана, продавачите и купувачите можат лесно да ги идентификуваат придобивките од синергиите и да донесат информирани одлуки.

При користење на пристапот на приходи за вреднување на бизнисот, мора да се има предвид дека пресметаната вредност се состои од вредноста на целиот имот што се користи во директната активност. Во рамките на користениот пристап, постојат неколку методи за оценување кои се од најголем интерес. Конкретно, применливи се следните методи на пристапот на доход: капитализација и дисконтирање на паричните текови. Можете да ги погледнете подетално.

Методи

Користејќи го методот на капитализација на паричните текови, вкупната вредност на едно претпријатие се открива во зависност од паричните текови генерирани од имотниот потенцијал на претпријатието. бизнис или претпријатие во целина е разликата помеѓу сите приливи и одливи на финансиски средства за одреден пресметковен период. Вообичаено, за пресметки се користи период од една година. Техниката е да се конвертира репрезентативно ниво на очекуваниот готовински тек во сегашна вредност со делење на вкупниот износ на протокот со претпоставената стапка на капитализација. Во овој случај, приливот на приход со одредени прилагодувања е соодветен.

За употреба конвенционален методПресметките на готовинскиот тек користат додавање на нето добивката (пресметана по оданочување) на безготовинските расходи за да се одреди износот на апсолутниот готовински тек до капитализација. Овој начин на пресметка може да се смета за поедноставен во споредба со пресметката на слободниот готовински тек, што дополнително ги зема предвид потребните капитални инвестиции и потребата за надополнување на обртните средства.

Попуст на готовинскиот тек

Овој метод во основа се заснова само на очекуваните парични текови кои се генерирани од самото претпријатие. Неговата карактеристична разлика е во тоа што е потребна проценка на вредноста за да се пресмета дефиницијата за репрезентативно ниво на готовински тек. Овој метод е најраспространет во развиените земји поради фактот што може да се користи за да се земат предвид сите изгледи за развој. Готовински тек во општ погледе еднаков на збирот и амортизацијата, под услов да се одземе зголемувањето на нето обртните средства и капиталните инвестиции.

Постојат следниве услови за користење на методот на дисконтирани парични текови:

постои причина да се верува дека идните нивоа на финансиски текови ќе се разликуваат од сегашните, односно, зборуваме за претпријатие во развој;
постојат можности да се направат разумни проценки на идните парични текови од користењето на бизнисот или;
објектот е во фаза на изградба, целосен или делумен;
Претпријатието е голем мултифункционален комерцијален објект.

Пристапот на доходот за вреднување на недвижен имот преку методот на дисконтирани парични текови е најдобар, но неговата употреба е многу трудоинтензивна. Постојат проценки кои не можат да се направат без користење на овој метод. Меѓу нив се и развојот на инвестициски проект со негова последователна евалуација.

Предности на методот на попуст

Ако го практикувате приходот при вреднување на недвижен имот или бизнис преку методот на попуст, можете да идентификувате некои големи предности. Пред сè, зборуваме за фактот дека идните профити од бизнисот директно ги земаат предвид само очекуваните тековни трошоци за производство на производи со нивната последователна продажба, а идните капитални инвестиции поврзани со одржување и проширување на производните или трговските капацитети се рефлектираат во прогноза на добивката само индиректно преку нивната тековна амортизација.

Важни точки

Проценката на објектот користејќи го пристапот на приходите кога има недостаток на добивка или загуба како показател за пресметките на инвестициите се врши со прилагодување на фактот дека добивката служи како индикатор за сметководствено известување и затоа е предмет на значителни манипулации во процесот.

Методот на намалени парични текови вклучува три групи на модели:

Ако пристапот на приходите се користи во согласност со моделот за дисконт на дивиденда, вредноста на исплатата на акциите се користи како доказ за готовинскиот тек. И покрај фактот што моделот е широко користен во странската практика за одредување и проценка на вредноста на средствата на претпријатието, тој има многу недостатоци. Не постои степен на сметководство кај моделите со задржана добивка. Разлика има не само во дивидендните политики конкретни претпријатија, но и за земјите како целина. Овој метод не може да се користи во претпријатија кои немаат профит. Овој модел најдобро одговара за пресметување на вредноста на малцинските акции.

Модел на резидуален приход

Приходниот пристап за вреднување преку моделот на резидуален пристап претпоставува дека износот на преостанатиот приход ќе се користи како показател за готовинскиот тек, односно разликата помеѓу реалната добивка и износот на добивката што бил предвиден од акционерите во моментот на купување на самата компанија или нејзините акции. Ако вредноста на претпријатието е пресметана врз основа на претпоставки конзистентни со овој модел, тогаш таа ќе биде еднаква на збирот со сегашната вредност на очекуваниот износ на приход што останува после тоа. Овој модел покажува значителна чувствителност на квалитетот на податоците презентирани во финансиските извештаи. За руски услови, соодветноста на таквите информации е предмет на значителни сомнежи.

Придобивка за акционерите

Секако, акционерите или акционерите на претпријатие кое има одредена историја, како и факти за исплата на дивиденди, можат да го користат моделот на дисконт за да ја пресметаат вредноста сопствена компанија. Состојбата е дека акционерите на претпријатијата од овој сектор ретко се малцински, па за нив најмногу на соодветен начинќе користи приходен пристап за вреднување на недвижен имот и бизнис преку модел со дисконтирани слободни парични текови. Во овој систем клучни се слободните парични текови со дисконтни стапки или очекуваните приноси на вложениот капитал. Најголем проблем при користењето на овој модел е точноста на прогнозата на слободните парични текови, како и соодветното определување на есконтната стапка.

Ако го примениме пристапот доход, чија дефиниција беше дадена погоре, тогаш кога се користи методот на дисконтирани парични текови, како приход се земаат предвид проектираните финансиски текови кои можат да се повлечат од оптек по потребното реинвестирање на дел од готовинската добивка. се очекува од бизнисот. Како индикатор, паричните текови не зависат од системот сметководство, што се користи во претпријатието и неговата политика за амортизација. Во исто време, мора да се земат предвид сите движења на готовина - приливи и одливи. Проценка на финансиското значење на дисконтот готовинаИзлегува дека како резултат на овие процеси, тие се намалуваат за износи што би му биле достапни на инвеститорот во моментот на приемот на наведениот паричен тек, под услов тој да не ги инвестирал своите средства во овој бизнис во моментов, туку во некое друго инвестициско средство од јавно достапна природа, на пример, пазарна хартија од вредност или банкарски депозит.

Дополнителни техники

Приходот, чиј пример беше опишан претходно, неодамна се користи се помалку и сега методот на вреднување стана најчест; Се користи за вреднување на сите видови средства и се заснова на идејата дека секое средство што ги споделува основните карактеристики на опциите може да се вреднува како опција. Во моментов, напуштањето на пристапот на приход најчесто се спроведува во корист на моделот на цените на опциите (соодветно, моделот Блек-Сколс).

Таквиот систем, доколку се користи, овозможува да се процени вкупната вредност на акционерскиот капитал на една компанија или претпријатие во случај да работи со големи загуби. Овој модел има за цел дополнително да објасни зошто вредноста на капиталот на претпријатието не е нула, дури и ако вредноста на целото претпријатие опаѓа под нивото на номиналниот износ на долгот. Но, дури и земајќи ја предвид оваа предност, може да се забележи дека моделот Блек-Сколс за проценка на вредноста на руските претпријатија во моментов е сè повеќе од теоретска природа. Главниот проблем поради кој овој модел не може да се примени кај домашните бизниси е недостатокот на некои реални податоци за параметрите на моделот, кои се крајно неопходни.

заклучоци

Пристапот на приходите кон бизнисот и вреднувањето на недвижностите стана многу поретко, а тоа се случува од многу причини. Конкретно, ова се однесува на недостатоците што го отежнуваат користењето на потрошувачкиот пазар. Пред сè, треба да се забележи колку е тешко да се направат прогнози за идната цена на услугите и производите, материјалите и суровините, како и збир на други показатели за трошоците. Во исто време, можеме да зборуваме за одредена субјективност на експертските проценки. Покрај тоа, проблемот е ниското откривање на информации за руските претпријатија, но неопходно е за извршување на компетентни пресметки и изготвување на моделот Блек-Сколс. Ова во голема мера се должи на ниската корпоративна култура на таквите претпријатија.

Огромниот број на акции, вклучително и големите блокови на акции, се концентрирани во рацете на тесен круг на лица, а учеството на малите сопственици, чие учество е многу мало, во одобрениот капитал е незначително. Излегува дека многу претпријатија едноставно не се заинтересирани да обелоденат какви било информации. Затоа, пресметката со пристапот на приход станува значително посложена во однос на повеќето индустрии и бизниси во Русија. Во други услови, најдобро функционира, покажувајќи ги сите свои предности и сигурност.