Jelzálog-fedezetű értékpapírok az orosz gyakorlatban. Jelzálog-fedezetű értékpapírok az orosz tőzsdén. A jelzáloggal fedezett értékpapírok célja

A jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS), amelyeket az angol nyelvű szakirodalomban MBS -nek (jelzáloggal fedezett értékpapírok) neveznek, az ABS különleges esetei. A legáltalánosabb formában az ABS (asset backed securities) olyan értékpapírok, amelyek tulajdonosaiknak jogot adnak arra, hogy készpénz bevételt kapjanak egy bizonyos eszközkészletből (készletből).

Az MBS esetében az eszközök ingatlanzáloggal fedezett jelzáloghitelekre vonatkozó követelések. A jelzáloghitelek törlesztése havi részletekben történik. Az ezen pool által támogatott MBS-ek tulajdonosai ezeknek a kifizetéseknek a nagy részét valamilyen előre meghatározott séma szerint kapják.

A világgyakorlatban sokféle MBS-t alkalmaznak, amelyek különböznek a biztosítékok típusában, a garanciákban, a kockázatelosztásban stb. A másodlagos jelzálogpiac a 70 -es évek eleje óta új fejleményeket kapott az Egyesült Államokban, a jelzáloghitelek értékpapírosítási mechanizmusának megjelenésével, amelyet jelzáloghitelek csomagjával (pooljával) biztosított értékpapírok kibocsátásaként értünk. A pool általában azonos típusú jelzáloghiteleket gyűjt, amelyek a hitelezés szempontjából egybeesnek: időszak, fizetési konstrukció, hitelfelvevők kategóriája, jelzáloggal terhelt ingatlan típusa. Az értékpapírosítás során kibocsátott értékpapírokat átmenő értékpapíroknak nevezzük.

A jelzáloggal fedezett értékpapírok 2003. november 11-én jelentek meg az orosz pénzügyi piacon a „Jelzálog-értékpapírokról” szóló, 2003.11.11-i 152-FZ szövetségi törvény (a továbbiakban: MBS-törvény) hatálybalépésével összefüggésben. A törvény kétféle jelzálog-fedezetű értékpapírt határoz meg.

A jelzálog-fedezetű kötvények olyan kötvények, amelyeknél a kötelezettségek teljesítését jelzálog-fedezetű jelzálogjog biztosítja. Részvénypapírként a Szövetségi Pénzpiaci Szolgálatnál regisztrálni kell őket. A kötvények okmányos és nem okmányos formában is kibocsáthatók. Az orosz törvények szerint névre szóló értékpapírok csak nem hitelesített formában bocsáthatók ki, a bemutatóra szóló értékpapírok pedig kizárólag hitelesített formában léteznek, hacsak törvény másként nem rendelkezik. Mivel a kötvények hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok, jogosultak tulajdonosukra, hogy csak az ilyen kötvények névértékét és rögzített kamatot kapjanak. A jelzálogfedezetet a kibocsátó minden kötvénytulajdonos javára leköti.

A jelzáloggal fedezett értékpapírok második típusa a részvételi igazolás. Ez egy névre szóló értékpapír, amely igazolja tulajdonosának a jelzálogfedezet közös tulajdonában való részesedését, valamint azt a jogot, hogy a kibocsátójától a jelzálogfedezet megfelelő vagyonkezelését, a teljesítésből kapott pénzeszközökhöz való jogot követelje. kötelezettségek, amelyek követelései a jelzálog fedezetét képezik, valamint az MBS törvényben meghatározott egyéb jogok.

A részvételi tanúsítványok felépítése az orosz vagyonkezelési koncepción alapul, amely a common law szerinti bizalom (trust) fogalmával ellentétben nem vonja maga után a vagyonkezelésbe átadott ingatlan tulajdonjogának átruházását. A részvételi jegyek megszerzésével egyidejűleg tulajdonosaik részesedést szereznek a jelzálog -fedezet közös tulajdonában, és automatikusan bizalmi kezelési megállapodást kötnek a jelzálog -fedezet vagyonkezelőjeként eljáró kibocsátóval. A kezelő csak a jelzálogfedezetet kezeli, amelynek tulajdonjogát a részvételi igazolások birtokosai közösen birtokolják. A jelzálogrészvételi igazolások névre szóló értékpapírok, és csak nem dokumentum formában bocsáthatók ki. A részvételi jelzáloglevél nem részvény értékpapír, ezért azt nem kell regisztrálni a Szövetségi Pénzügyi Piacok Szolgálatánál.

Annak ellenére, hogy a jelzáloglevelek és a részvényigazolások, mint a hitelviszonyt megtestesítő eszközök osztálya, csak a közelmúltban jelentek meg, ezek már nagy érdeklődést mutatnak az intézményi befektetők számára. Az orosz jelzáloglevelekbe befektetők nagy szereplők, főleg külföldiek, akik inkább jelentős mennyiségű kibocsátást tartanak portfóliójukban. Ezért a jelzálog-fedezetű értékpapírok likviditása a másodlagos piacon továbbra is korlátozott.

Ezenkívül az orosz jogszabályok szerint a jelzáloggal fedezett értékpapírok kibocsátóira olyan követelmények vonatkoznak, amelyeket a befektetők kockázatának minimalizálása és a befektetési fedezethez fűződő jogaik deklarálása iránti igény szab. Az orosz jogszabályok értelmében csak jelzáloghitel-ügynökök és hitelintézetek lehetnek jelzálog-fedezetű kötvények kibocsátói. Jelzáloghitel-ügynök kizárólag részvénytársasági formában létezhet. A jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátójának be kell tartania az Oroszországi Bank előírásait és az információközlésre vonatkozó szigorú követelményeket. Korábban magasabb tőkemegfelelési mutatót (14%) irányoztak elő a jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátói, de 2007 júniusában a jelzáloghitel-piac élénkítése érdekében döntöttek ennek csökkentéséről. Most az Orosz Föderáció Központi Bankja hozza a szabványt az általánosan megállapított értékre: a 15 millió feletti jegyzett tőkével rendelkező bankok esetében - 10%, a többieknél - 11%.

A jelzálog-fedezetű értékpapírokat olyan fedezettel kell fedezni, amely az értékpapírok teljes futamideje alatt a kötvény értékének legalább 80%-a. Ellenkező esetben a birtokosoknak joguk van azokat határidő előtt benyújtani az ajánlathoz.

Mindeközben ezek az értékpapírok nem jövedelmezőségük, hanem megbízhatóságuk és likviditásuk miatt vonzóak a befektetők számára. Az MBS hozama nem lehet magas, különben a hitelpiacra vonzott források drágák lesznek, a jelzáloghitelek kamatai pedig magasak lesznek. De ez az eszköz nagyon érdekes azok számára, akik úgy szeretnék befektetni megtakarításaikat, hogy garantált jövedelmet kapjanak. A jelzálog-fedezetű értékpapírok különösen érdekesek a nyugdíjalapok, biztosítók, befektetési alapok és más potenciális, hosszú távú pénzzel rendelkező oroszországi befektetők számára. Oroszországban azonban ezek az értékpapírok még nem mutatták meg minden előnyüket - az orosz jelzálog-fedezetű értékpapírpiac még nem adott ilyen lehetőséget, mivel a fejlődés kezdeti szakaszában van.

A jelzáloglevelek - külföldön régóta ismert pénzügyi eszköz - most Oroszországba is megérkeznek. Az elemzők 2015 vége óta beszélnek ezeknek az értékpapíroknak az Orosz Föderációban való küszöbön álló megjelenéséről, azonban konkrétabb információk csak 2016 tavaszán kerültek nyilvánosságra. K. Zakharin, a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség (AHML) igazgatója „csúszik” – bejelentette a Sberbankkal való kiterjedt együttműködést és 50 milliárd rubel értékű kötvénykibocsátást. Lenyűgöző az együttműködés mértéke, de még nem világos, hogy a kötvények segítik-e a szolgáltatás végfelhasználóját, és ha igen, hogyan.

Szinte kétségtelen, hogy az új pénzügyi eszköz hamarosan elérhető lesz Oroszországban – Putyin májusban az Államtanács ülésén beszélt a jelzálog-fedezetű értékpapírok kérdésének kidolgozására tett javaslattal. És láthatóan senki sem fél attól, hogy az MBS váltotta ki a történelem legnagyobb pénzügyi válságát.

Mik azok a jelzáloglevelek?

Sajnos az oroszországi értékpapírpiac olyan primitív fejlődési szakaszban van, hogy sok orosznak fogalma sincs a kötvényekről általában, és még inkább a jelzáloghitelekről. Ezért fontos tisztázni, hogy mik azok a jelzáloglevelek, leegyszerűsítve, hogy figyelembe vegyük a jelzálog-fedezetű értékpapírok típusait és általános jellemzőit.

A jelzáloglevél adósságpapír, amely refinanszírozza az ingatlanhitelekbe történő befektetéseket. Ennek a példának a segítségével könnyen megérthető ennek a pénzügyi eszköznek a lényege.

A XXX Bank 5 millió rubel kölcsönt adott ki ingatlanra, és azonnal értékpapírt, azaz jelzáloglevelet bocsátott ki. Az értékpapír eladásra kerül - kezdődik a vevő várakozása. Bejelentik S. befektetőt, aki kellően stabil eszközt keres ahhoz, hogy a minimumot kockáztatva fenntartsa lenyűgöző megtakarításait. S. befektető 5 millió rubelt utal át a XXX banknak (kibocsátó), cserébe megkapja az áhított papírt. A XXX bank újból kibocsát 5 millió rubelt, újabb jelzálogkölcsönt finanszírozva, és a bank elkezdi fizetni a kötvényt, amely S. befektető kezében van, a hitelfelvevő által a jelzálogjog alapján visszaadott pénzzel.

Ennek eredményeként minden fekete:

Bank - növeli a tranzakciók számát, ami azt jelenti, hogy magasabb a kamatbevétele.
Befektető - valóban megbízható eszközbe fekteti be a pénzt, és ugyanakkor számíthat az alapok jelentős növekedésére. Az MBS-ek kamata hagyományosan alacsonyabb, mint a jelzáloghiteleké, így a befektetők leginkább a lakásárak emelkedéséből profitálnak.A statisztikák szerint az elmúlt 10-12 évben az ingatlanok értéke mintegy 200%-kal nőtt.
Hitelfelvevő - a tranzakciók számának növekedése ahhoz a tényhez vezet, hogy a bankok alacsonyabb kamatlábai jelzáloghitelek, amelyek jelenleg úgy néz ki, túlzott. Jelentős visszaesésről senki nem beszél - az előrejelzések szerint akár 1,5%-ot is "ledobnak" a hitelezők -, azonban a magas lakhatási költségek mellett a hitelfelvevők megtakarítása abszolút értékben egészen lenyűgözőnek bizonyulhat.

Ez az, amit a jelzáloglevél leegyszerűsítve jelent, nem tudományos tézisek.

Minden befektetőnek meg kell értenie, hogy a jelzáloglevél csak egyfajta jelzálog-fedezetű értékpapír. Vannak alternatívák is:

Jelzálog- olyan értékpapír, amely megerősíti a birtokos azon jogát, hogy pénzügyi kötelezettség alapján pénzt kapjon (a kölcsönfelvevőtől), valamint a hitelfelvevő által fedezetként átruházott vagyonhoz való jogát. A jelzáloglevél névre szóló dokumentum, és tartalmazza a kölcsönszerződés összes főbb paraméterét, valamint egy helyet az átutalási nyilvántartásokhoz - a kölcsönfelvevő beleegyezésével a jelzáloglevél megváltoztathatja a "tulajdonost".
Jelzáloglevél a részvételről- az eszköz beszerzéséhez felvett hitelösszeg részeként kifejezve. Ennek megfelelően a tanúsítvány birtokosát a kölcsönből vásárolt eszköz használatából származó haszonrész is megilleti.

De jure, a jelzáloggal fedezett értékpapírok jóval korábban jelentek meg Oroszországban, mint ténylegesen: 2003-ban kezdték őket, amikor hatályba lépett a jelzálog-értékpapírokról szóló 152. számú szövetségi törvény, ahol már említésre került például a bizonyítványok részvétele .

Az MBS jellemzői és problémái az Orosz Föderációban

Nem valószínű, hogy az Orosz Föderációban lehetséges lesz a jelzáloglevelekkel kapcsolatos külföldi tapasztalatok átvétele: hazánkban talán nincs olyan piac, amely megfelelne a jellegzetes „stabilnak” - ez nem felel meg az ingatlanpiacnak. egyáltalán. Az ismert alkusz, Alpari A. Bodrova vezető elemzője megjegyzi, hogy az elmúlt 14 hónapban az Orosz Föderációban jelentősen csökkentek a lakásárak - ennek fényében a befektetők kételkedni kezdtek: vajon az MBS valóban olyan megbízható eszköz, mint az elméletírók mondják ? Fennáll annak a veszélye, hogy a jelzáloggal fedezett értékpapírok 2016-ban egyáltalán nem fognak olyan népszerűségnek örvendeni a befektetők körében, amit az AHML remélt, amikor az árak makacsul „gyöngyöztek” felfelé. Az orosz MBS első problémája az instabilitás.

Az oroszországi jelzáloglevelek másik jellemzője a magas költségek - nyilvánvaló, hogy a magánbefektetők (nem beszélve az egyszerű polgárokról) nem lesznek „megfizethetőek”. A tervek szerint a kötvények iránti érdeklődést az NPF-ek, a biztosítók és a bankok mutatják majd - olyan szervezetek, amelyek nagy mennyiségű szabad forrással rendelkeznek, és égető vágyuk van ezek növelésére. A. Bodrova szerint ez az első befektető, aki "leeresztheti a habot" - lenyűgöző jövedelmet kap az értékpapírokból, és a jövőben, ahogy az MBS elterjed és a piac fejlődik, nyereségességük mértéke csökkenni fog.

Végül az utolsó szempont, amely kétségbe vonja a jelzálog-fedezetű értékpapírok kilátásait az Orosz Föderációban, a jogszabályok tökéletlensége. A jelzálog-értékpapírokról szóló szövetségi törvény sajnos nem nevezhető magas színvonalú jogszabályi keretnek a lakáshitelezési piac fejlesztésére.

Mit kapunk az "alsó sorban"? Meglehetősen durva ötlet - nagy értékű kötvények kibocsátásának szándéka, amelyek jövőbeni hozamában nincs bizonyosság. De még van remény ennek az ötletnek a sikerére, mert az AHML és különösen K. Zakarin megérti egy pénzügyi eszköz hiányosságait (amint arról egy interjúban is beszél), és a legambiciózusabb célokat tűzi ki maga elé: hazai jelzáloglevelek gyártását. befektetési oldalról likvidebb és vonzóbb eszköz., mint a jelzáloghitelek. A szakértők szerint azonban e célok elérése akár 10 évig is eltarthat.

E fejezet elolvasása után megtudhatja:

? mik azok a jelzálog-fedezetű értékpapírok és milyen típusaik vannak;
? hogyan kapcsolódik a jelzálog-értékpapír-piac a jelzálog-piachoz;
? milyen jelzáloghitel-piaci modelleket alakítottak ki a világgyakorlatban, és milyen hatással vannak a jelzálog-értékpapír-piacokra;
? milyen stádiumban van az orosz jelzálog-értékpapírpiac, mik a problémái és a fejlődési trendjei.

A jelzálog-fedezetű értékpapír fogalma és típusai

A "jelzáloggal fedezett értékpapírok" elnevezés azt jelenti, hogy jelzáloghitelhez – ingatlanfedezethez – kapcsolódnak. A "jelzálog" kifejezés az ókorban jelent meg (Kr. e. VI. Görögország).

Jelzálog(hypotheka) - az adós hitelezővel szembeni felelősségének biztosítása bizonyos földbirtokokkal.

Oroszországban ezeket a kapcsolatokat két törvény szabályozza (a legutóbbi kiadásban): 1998. július 16-i 102-FZ "A jelzálogról (ingatlan zálogjog)" és 2003.11.11-i 152-FZ "On" jelzáloggal fedezett értékpapírok" (utolsó kiadás) (a továbbiakban - Jelzálog-értékpapírokról szóló törvény).

Jelzálog- ez a zálogjog egyik formája, amikor a zálogtárgy az adós birtokában marad, és a hitelező, ha az nem teljesíti kötelezettségét, ennek értékesítésével szerez jogot arra, hogy kielégítést kapjon. ingatlan.

Az ingatlanfedezet leggyakrabban a jelzáloghitelezés során merül fel, amikor a bank a megszerzett ingatlan fedezete mellett hitelt bocsát ki, amely fedezet tárgyává válik. A jelzálogkölcsön másik esete kölcsön vagy meglévő ingatlannal fedezett kölcsön felvétele a hitelfelvevő más, nem feltétlenül ehhez az ingatlanhoz kapcsolódó céljára.

A jelzáloggal fedezett kölcsönre (kölcsönre) felvett adós birtokolja és használja vagyonát, azzal azonban rendelkezhet (eladhat, jelzálogjoggal) csak a hitelező (bank) hozzájárulásával rendelkezik. Ha az adós nem tudja teljesíteni kötelezettségeit, az ingatlant árverésen értékesítik, a hitelező követeléseit a kapott pénzeszközökből kielégítik, a fennmaradó pénzt pedig visszakapják az adósnak. A jelzálog tehát az adós kötelezettségeinek biztosítékaként működik, és csökkenti a hitelező bank kockázatait (10.1. ábra). A hitelező további védelme mind magának a zálogtárgynak, mind pedig az adós életének és egészségének biztosítása.

Rizs. 10.1.

Jelzáloggal fedezett értékpapírok- hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok, amelyeket egy vagy több jelzáloghitel kötelezettségeiből refinanszíroznak. Az ilyen értékpapírokra vonatkozó kamat- és tőkefizetések a fedezetként kapott pénzeszközökből származnak.

Az ingatlanfedezetű kölcsön kiadásakor kölcsönszerződés készül, amely meghatározza az adós és a hitelező viszonyát, a kölcsön kiadásának és visszafizetésének rendjét, valamint a zálogszerződést, amely meghatározza a zálogjogosult viszonyát. és a jelzálogjogosult, a zálogjog igénybevételének rendje, nemteljesítési kölcsönszerződés esetén felszámolása (értékesítése).

Jelzálog névre szóló értékpapír, amely igazolja törvényes tulajdonosának a jelzálogjoggal biztosított pénzbeli kötelezettségek teljesítéséhez való jogát anélkül, hogy e kötelezettségek fennállását és a jelzálogjoggal terhelt ingatlan zálogjogát más módon bizonyítaná.

Például az a bank, amely jelzáloghitelt bocsát ki, hitelezőként jár a jelzáloggal biztosított kötelezettséghez (kölcsönszerződés alapján), és a jelzáloggal terhelt ingatlan zálogkötelezettje. Ennek a banknak a jelzálogjogosultsági jogai emellett jelzáloggal is biztosíthatók.

Miért van szükség jelzálogjogra, ha a hitelező és a jelzálogjogosult minden joga le van írva a vonatkozó szerződésekben? A jelzálog olyan értékpapír, amely forgalomban lehet a piacon, ezért lehetővé teszi a hitelező bank számára, hogy átruházza, átruházza jogait egy másik személyre, egyszerűen a jelzálog átruházásával (eladásával) ennek a személynek.

A jelzálogjog kötelezettje a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség adósa és a zálogjogosult. Gyakran ugyanaz a személy, de nem feltétlenül. A jelzáloglevélnek rendelkeznie kell minden szükséges adattal, beleértve a szerződések összes lényeges feltételét - a kölcsönszerződést és a zálogszerződést, ezért a jelzáloglevél néha egy egész „könyv”. Mivel az ingatlannal kapcsolatos minden jog állami nyilvántartásba vehető, a jelzálogjog első tulajdonosa számára történő kibocsátását az a szerv végzi, amely a jelzálogjogosult jogainak bejegyzését elvégezte. A jövőben a jelzálogjog tulajdonosa átruházhatja azt egy másik személyre, miközben az ilyen ügylet egyszerű írásos formában történik. A jelzálogjoggal kapcsolatos jogok átruházása egy másik személyre azt jelenti, hogy e személynek átruházza az összes általa igazolt jogot, vagyis mind a hitelező, mind a zálogjogosult jogait.

Beágyazott tulajdonságok:

? kötelességviszonyt fejezi ki. A jelzálogjog tulajdonosa azonban a tartozás vissza nem fizetése esetén követeléseinek kielégítését kaphatja a jelzáloggal terhelt ingatlan értékéből, de magát az ingatlant nem;
? személyre szabott papír. A jelzálogjoggal tanúsított jogok az abban megnevezett személyt illetik meg;
? nem kibocsátó papír;
? kötvénypapír. Jogai gyakorlása során a jelzáloglevél -tulajdonos köteles kérésére bemutatni a jelzáloglevelet annak a személynek, aki vonatkozásában a vonatkozó jogot gyakorolja, kivéve, ha a jelzáloglevél zálogjogában azt nem ruházják át közjegyző letétjéhez;
? sürgős papír. Meghatározott lejárati dátummal rendelkezik, és ha a kötelezettség összege részletekben fizetendő, akkor meghatározott fizetési feltételek (gyakoriság);
? forgalomképes értékpapír (azaz lehet másodlagos piaca a jelzáloghiteleknek);
? kamatozó papír. A jelzáloghitel a névleges összeget meghaladó kamatfizetést ír elő, amely lehet fix vagy lebegő.

Miért nem forgalmaznak jelzáloghitelt a piacon? Ezt több tényező akadályozza meg:

1) a jelzálogot dokumentumként, sok oldalból álló megállapodásként állítják össze, amely más megállapodásokhoz (hitel, életbiztosítás, vagyonbiztosítás, számlák stb.) Kapcsolódik;
2) a jelzáloghitel összege általában nem elég magas ahhoz, hogy vonzó legyen a nagybefektetők számára, és a kisbefektetők más, érthetőbb és kevésbé kockázatos eszközöket részesítenek előnyben;
3) kamatlábkockázat. A kölcsön kamata a jelzáloghitelből származó bevétel, fix, és ha a piaci kamatláb ingadoz, a jelzálog kamatkockázatot visel;
4) az ingatlan értékvesztésének kockázata. Minden jelzáloghitel különböző, különböző ingatlantárgyakra adnak ki, amelyek értéke ingadozik és túlértékelhető. Ha csökkennek az ingatlanárak, előfordulhat, hogy a hitelfelvevők egy része megtagadja a hitel törlesztését, és visszaadja a jelzáloggal terhelt, leértékelt ingatlant. Ezért a jelzálogkölcsön vásárlója nem szívesen vállalja az ilyen értékpapír megvásárlásának kockázatát;
5) hitelkockázat. A jelzáloghitel alapja a hitelfelvevőnek kiadott kölcsön. E hitelfelvevő helyzete a jelzáloghitel vevője, és néha maga a hitelező bank számára is tisztázatlan kérdés. Ezért a hitelfelvevő hitelállapotának romlása (munkahelyi elbocsátás, jövedelemhiány) esetén valószínűtlen eseménnyé válik a kölcsön tőkeösszegének és kamatainak visszaadása.

Így egy jelzálog megszerzése nagyon kockázatos és költséges vállalkozás. Átválthatósága azonban lehetővé teszi pénzügyi termékek tervezését egy bizonyos portfólió létrehozásával és különböző eszközök kombinálásával az általános kockázat csökkentése mellett a jövedelmezőség fenntartása mellett. Első pillantásra úgy tűnik, hogy ez lehetetlen, de ha a részleteket nézzük, akkor:

? több jelzálog helyett bizonyos számú standard értékpapír bocsátható ki erre az összegre, akkor elkerülhetők a csomag megszerzésével és a szerződések összetettségével kapcsolatos problémák;
? hitel, kamat és az ingatlan értékvesztésének kockázata több jelzálog összevonása esetén, mivel például az egyik ingatlan értékének átértékelésekor egy másik ingatlan alulbecsülhető, és az 1000 hitelfelvevő egyikének megtagadása nem lesz nagy hatással. az általános pénzügyi eredményt.

Ezért a pénzügyi mérnökök egy értékpapírosítási sémát dolgoztak ki - a nem forgalomképes eszközök forgalomképes értékpapírokká való átalakítását.

A jelzálogjogok, mint értékpapír forgathatósága lehetővé teszi, hogy más értékpapírok - jelzálog-fedezetű kötvények - kibocsátása során fedezetként felhasználhatók legyenek.

Jelzáloggal fedezett kötvény- kötvény, amelynek kötelezettségeinek teljesítése részben vagy egészben jelzálogfedezeti záloggal biztosított.

Az ilyen kötvények külön típusa jelzálog-fedezetű lakáskötvények- jelzáloglevéllel fedezett kötvények, amelyek csak a lakóhelyiség jelzálogjogával biztosított követelési jogokat tartalmazzák.

A jelzáloggal fedezett kötvények csak meghatározott biztosítékkal rendelkező fedezett kötvényeknek tekinthetők.

Ezeket a kötvényeket jelzáloghitelek refinanszírozása céljából bocsátják ki. A jelzáloghitelező bank jelzáloghitel-készletet halmoz fel (jelzálogfedezet), amelyre rendszeres kifizetéseket kap a kiadott hitelek törlesztésére. A bank a saját nevében kötvényeket bocsáthat ki e jelzálogállomány alapján, amelyek törlesztése és a kamatfizetés a jelzáloghitelekből származó bevétel rovására történik. A bank a jelzáloghitel-állományt átruházhatja egy másik személyre (jelzálogügynökség), aki saját nevében kötvényt bocsát ki.

A jelzáloghitelek refinanszírozásához hasonló konstrukciót széles körben alkalmaznak az Egyesült Államokban, ahol már a 30-as években. XX század kezd kialakulni a jelzáloghitelezés állami támogatásának rendszere, és jönnek létre a szakosodott szervezetek, köztük a jelzáloghitel-ügynökségek. Az Egyesült Államokban a jelzáloghitel-piac egy jól fejlett jelzáloglevél-piac alapján működik, amely a jelzálogbankok refinanszírozását biztosítja.

Oroszországban a jelzáloghitel-fedezet összetételét törvény szabályozza.

Jelzálog fedezet csak jelzálogjoggal biztosított követelésekből állhat a tartozás tőkeösszegének visszatérítésére és (vagy) a hitelszerződések és kölcsönszerződések – ideértve a jelzáloggal igazolt – kamatfizetésre, és (vagy) a hitelviszonyt megtestesítő jelzálogrészvételi igazolásokból. tulajdonosuk részesedése más jelzálog -fedezet közös tulajdonában, készpénz az Orosz Föderáció pénznemében vagy devizában, valamint állampapírok és ingatlanok a törvényben meghatározott esetekben.

Más szavakkal, Oroszországban a jelzálogfedezet a következőkből állhat:

1) jelzálogból;
2) jelzálog részvételi igazolások;
3) állampapírok;
4) készpénz.

Az ingatlan csak különleges esetekben és meghatározott időtartamra lehet a jelzálogfedezet része.

A jelzálogfedezet a befektetési alap egyfajta analógjának tekinthető, amelynek tagjai olyan értékpapírral rendelkeznek, amely igazolja a jelzálogfedezet „részvényesei” jogaikat.

Jelzáloglevél a részvételről- névre szóló értékpapír, amely igazolja tulajdonosának a jelzálogfedezet közös tulajdonában való részesedését, a kibocsátótól a jelzálogfedezet megfelelő vagyonkezelésének követelését, a kötelezettségek teljesítéseként kapott pénzeszközök átvételének jogát, a követelések képezik a jelzálog fedezetét.

A jelzáloghitel fedezete vagyonkezelő, amelyet vagy az alapkezelő társaság, vagy a bank hajt végre.

A jelzálog-fedezetű kötvények olyan kötvények, értékpapírok, amelyek kibocsátása a „hétköznapi” kötvényekhez képest sajátosságokkal bír, így jelzálog-fedezetű kötvény kibocsátója csak jelzálog-ügynökök és hitelintézetek lehetnek.

Jelzálog-ügynök- részvénytársaság, amelynek egyetlen tevékenységi tárgya csak jelzálogjoggal fedezett kölcsönök (kölcsönök) és (vagy) jelzálogjogok követeléseinek megszerzése lehet.

Ehhez a jelzálogügynök kölcsönözhet, többek között jelzáloggal fedezett kötvények kibocsátásával. A jelzálogügynök nem rendelkezhet személyzettel, a jelzálogügynök kizárólagos végrehajtó testületének hatáskörét át kell adni egy kereskedelmi szervezetnek, a könyvelést szintén egy speciális szervezetre kell átruházni. A jelzálogügynök alapszabályában semmilyen változtatás nem megengedett. A felkínált jelzáloglevelek valamennyi kibocsátásának visszaváltása után a jelzálogközvetítő felszámolásra kerül.

A jelzáloglevelek fő kibocsátója Oroszországban a Lakás-jelzáloghitelezési Ügynökség, amely erre a célra több szakosodott részvénytársaságot - jelzáloghitel-ügynököt - hozott létre, de az oroszországi jelzáloglevél-piac még fejlődésének kezdetén jár. .

Galanov V. A., Basova A. I. Értékpapírpiac. M., 2006.
A jelzálogjogról szóló törvény 17. cikke (ingatlan zálogjog).

3.3. Jelzáloggal fedezett értékpapírok

Három évtizede a jelzáloghitelezés az amerikai értékpapírpiac szerves része. Ez idő alatt megjelentek a jelzáloghitel alapú értékpapírok különféle konstrukciói, formái és típusai. Az első és legegyszerűbb séma (az úgynevezett áthaladás) azonban továbbra is az egyik legnépszerűbb. Elsősorban két kormányzati ügynökség (FNMA és GNMA) és egy félig kormányzati ügynökség (FHLMC) révén valósul meg.

Jelzálogpiac három fő elemből áll: a jelzálogpiacból (elsődleges jelzálogpiac), a jelzálog -értékpapír -piacból (másodlagos jelzálogpiac, amely szintén elsődleges és másodlagosra oszlik), valamint az ingatlanpiacról.

Jelzálogpiac(elsődleges jelzálogpiac) a kölcsönadó és a hitelfelvevő tevékenységi körét fedi le, amelyek között a jelzálog-hitelezési szerződés értelmében kötelezettségek keletkeznek. Az elsődleges piaci szereplők az állampolgárok és a jelzálogbankok, a jelzáloghitel-társaságok és egyéb intézmények, amelyek ingatlanfedezet mellett nyújtanak hitelt állampolgároknak (3.9. ábra). Ha a hitelező bank, akkor számára fontos a hitelforrások megújításának lehetősége, amelyet új hosszú lejáratú jelzáloghitelek formájában adhat ki a rendszeres hitelfelvevőknek (e probléma megoldásához másodlagos jelzálogpiacot szerveznek).

Rizs. 3.9 Jelzálogpiac

Az elsődleges jelzálogpiac a zálogkötelezettek (hitelezők) és a zálogkötelezettek (hitelfelvevők) tevékenységeinek teljes körét lefedi.

A piacon jelzálog-értékpapírok(másodlagos jelzálogpiac), a nyújtott jelzáloghitelekre jelzáloghitelek értékesítése történik. A jelzálogjog az ingatlan jelzálogjogára (zálogjogra) vonatkozó jogi okirat, amely igazolja az ingatlantárgy visszaadását a kölcsön (kölcsön) kötelezettségei fedezeteként.

A jelzáloghitel mint szabadon forgalmazható értékpapír fogalma először az 1998. július 16-i 102-FZ. sz. szövetségi törvényben jelent meg a jelzálogokról (ingatlanzálogokról). A jelzálog átruházása a következő átruházási felirat készítésével történik (csak az átruházás utólagos állami regisztrációja szükséges), ami egyszerűsíti a jogok átruházását a szóban forgó jogviszonyok alapján. A jelzáloghitel előnye, hogy maga is zálogtárgy lehet. Ennek ellenére az oroszországi jelzáloghitel-piac még nem alakult ki.

A tőzsdei szereplők számára különösen érdekes jelzáloglevelekés részvételi jelzáloglevelek. A fogalommeghatározásokat, a forgalomba hozatal szabályait és a befektetők kategóriáit ezekben az értékpapírokban a jelzálog-értékpapírokról szóló 2003. október 29-i 152-FZ szövetségi törvény határozza meg.

jelzálog-fedezetű kötvény - kötvény, amelynek kötelezettségeinek teljesítését jelzálogfedezet záloga biztosítja. Részvételi jelzáloglevél - névre szóló értékpapír, amely igazolja tulajdonosának a jelzálogfedezet közös tulajdonában fennálló részesedését, a kibocsátótól a jelzálogfedezet megfelelő kezelését követelésének jogát, a kötelezettségek teljesítéseként kapott pénzeszközök átvételének jogát, a olyan követelések, amelyek a jelzálog -fedezetet képezik, valamint a jelen szövetségi törvény által biztosított egyéb jogok.

A részvételi igazolás egy új papír a piacunkon, ami összetettebb pénzügyi mechanizmust jelent. Az értékpapír minden vásárlója részesedéssel rendelkezik a tanúsítványok "fedezetét" képező ingatlan közös tulajdonában. A tanúsítvány tulajdonosa a jelzáloghitelek tulajdonosa, ugyanakkor alapítóként és haszonélvezőként jár el az ingatlanra vonatkozó vagyonkezelői szerződés alapján. Szinte az összes pénzt megkapja, amit a hitelfelvevő a kölcsön után fizet (levonva a menedzser díját).

jelzálogügynök - szakosodott kereskedelmi szervezet, amelynek kizárólagos tevékenységi tárgya a jelzáloggal és (vagy) jelzáloggal biztosított hitelek (kölcsönök) iránti követelések megszerzése, és amely e szövetségi törvény értelmében kötvénykibocsátásra jogosult. jelzálog fedezetével.

A jelzálogügynök tevékenységének tárgya csak jelzálogjoggal fedezett kölcsönök (kölcsönök) és (vagy) jelzálogjogok követeléseinek megszerzése lehet, amelyeket a jelzálogügynök adásvételi szerződés, csere alapján szerezhet meg. , engedményezés (követelés -engedményezés), más tranzakció ezen ingatlan elidegenítésével kapcsolatban, beleértve a jelzálog -ügynök alaptőkéjének (részvényeinek) ezen ingatlannal történő kifizetésével, valamint az egyetemes jogutódlás következményeit.

A jelzáloghitel-ügynök polgári jogokkal rendelkezik, és polgári jogi kötelezettségeket visel e tevékenységének végrehajtásához, amelyet kizárólag részvénytársasági formában működő jelzálogközvetítő végezhet. A jelzáloghitel-ügynök chartájának meg kell határoznia a tevékenység tárgyát és célját a szövetségi törvénnyel összhangban. Az alapszabály módosítása és (vagy) kiegészítése a tevékenység tárgyának vagy céljának változásaival és (vagy) kiegészítésével kapcsolatban nem megengedett.

A jelzálog-ügynök orosz nyelvű teljes cégnevének tartalmaznia kell a „szakosodott jelzáloghitel-szervezet” vagy a „jelzálog-ügynök” szavakat.

Egy jelzálog-ügynöknek nem lehet alkalmazottja. A jelzáloghitel-ügynök egyedüli végrehajtó szervének hatáskörét olyan kereskedelmi szervezetre kell átruházni, amely nem vezetheti az adott jelzáloghitel-ügynök számviteli nyilvántartását. A könyvelést olyan szakosodott szervezethez kell átadni, amely nem gyakorolhatja a jelzáloghitel-ügynök egyetlen végrehajtó szervének hatáskörét.

Jelzálogfedezet csak a tartozás tőkeösszegének törlesztésére, valamint a hitelszerződések és kölcsönszerződések – ideértve a jelzálogjoggal igazolt – kamatfizetésre vonatkozó jelzálogjoggal biztosított követelések és (vagy) az ezekből való részesedést igazoló jelzálogrészesedési igazolások. egyéb jelzálogfedezet, készpénz az Orosz Föderáció pénznemében vagy külföldi pénznemben, valamint állampapírok és ingatlanok közös tulajdonában lévő tulajdonosok.

A jelzáloggal biztosított kötelezettségekre vonatkozó követelések csak akkor vehetők fel a jelzálog -fedezetbe, ha megfelelnek az alábbi feltételeknek:

Az egyes szerződések vagy jelzálogjogok alapján fennálló tartozás tőkeösszege nem haladhatja meg a jelzálogjog tárgyát képező ingatlan (független értékbecslő által meghatározott) forgalmi értékének 70%-át;

A jelzálogszerződés nem rendelkezhet arról, hogy a jelzálogjog tárgyát képező, jelzálogjoggal terhelt ingatlant a zálogjogosult a zálogjogosult hozzájárulása nélkül helyettesítse vagy elidegenítse;

A megfelelő kötelezettség teljesítésének biztosítására elkötelezett ingatlant a kötelezettség teljes időtartama alatt biztosítani kell a hitelező veszteségének vagy kárának kockázatával szemben. Ebben az esetben a biztosítási összeg nem lehet kevesebb, mint a jelzálogjoggal biztosított követelés összege;

Ha az adós magánszemély, életét és egészségét a kötelezettség teljes időtartamára biztosítani kell. Ebben az esetben a biztosítási összeg nem lehet kevesebb, mint a jelzálogjoggal biztosított követelés összege;

A kölcsönszerződés tárgya csak készpénz legyen. A kötelezettségek legalább 50%-ában rendelkezni kell az adós azon kötelezettségéről, hogy a tartozás tőkeösszegét visszafizesse, és ezzel egyidejűleg időszakos törlesztésben (az első 12 hónap kivételével) kamatot fizessen. amelyek a jelzálog fedezetét képezik.

A jelzálogfedezet nem jelenthet követelést az egyéb kötelezettségek biztosítására elzálogosított jelzáloghitelekre.

Az utólagos jelzálogjoggal biztosított követelések csak akkor képezhetnek jelzálogfedezetet, ha a korábbi jelzálogjoggal biztosított kötelem tőkeösszege és a későbbi jelzálogjoggal biztosított kötelezettségből származó tartozás tőkeösszege együttesen nem haladja meg a jelzálogjog 70%-át. az ingatlan (független értékbecslő által meghatározott) piaci értéke jelzálogjog tárgyát képező ingatlan.

A be nem fejezett ingatlantárgy zálogjogával biztosított követelések aránya nem haladhatja meg a jelzálogfedezet összegének 10%-át. A jelzálogfedezet összegét a követelések összegének, a pénzeszközök összegének és a jelzálogfedezetet alkotó egyéb ingatlanok értékének összeadásával, a szövetségi végrehajtó szerv által az értékpapírpiacra megállapított módon határozzák meg.

Ugyanaz az ingatlan, beleértve az azonos kötelezettségekre vonatkozó követeléseket is, csak egy jelzálogfedezet része lehet. A jelzálog-részesedési igazolások nem képezhetik annak a jelzálogfedezetnek a részét, amelyre a közös tulajdonban való részesedést igazolják.

A jelzálogfedezet részét képező jelzáloggal fedezett kötelezettségre vonatkozó igényt igazolni kell:

Kivonat az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek egységes állami nyilvántartásából;

Jelzáloghitel-szerződés, amelyen speciális bejegyzési bejegyzés található, amely igazolja az Orosz Föderáció jogszabályainak megfelelő állami bejegyzést, vagy annak közjegyző által hitelesített másolata;

Hitelszerződés vagy kölcsönszerződés, amely alapján a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség keletkezett, vagy a szerződés közjegyző által hitelesített másolata;

Jelzáloglevél minden melléklettel, ha volt jelzáloglevél előkészítése és kibocsátása, vagy annak közjegyzői hitelesített másolata;

Az ügylet tartalmát kifejező okirat, amely alapján a hitelező és a zálogjogosult jogai a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség alapján átszálltak, és amelyre a jogszabálynak megfelelő állami bejegyzést igazoló külön bejegyzési bejegyzés készült, ill. közjegyző által hitelesített másolatát.

A jelzálogfedezetet képező követelések és egyéb ingatlanok elszámolása a jelzálogfedezeti nyilvántartás vezetésével történik, amelyen feltüntetik:

A követelés összege (nagysága) (beleértve a tartozás tőkeösszegét és a kamat összegét) vagy az ingatlan értéke;

A jelzálogfedezetet képező ingatlan és (vagy) a jelzálog fedezetét képező kötelezettség teljesítésének biztosítása érdekében a jelzálogjog alapjául szolgáló ingatlan azonosításához elegendő név és leírás. Ha ilyen ingatlan egy lakás, akkor a lakás (lakóház, lakás) számát nem tüntetik fel az elhelyezkedésére vonatkozó tájékoztatóban;

A jelzálogjog alapjául szolgáló ingatlan piaci értéke (pénzbeli értéke);

A követelés összegének megfizetésének határideje, vagy ha ez az összeg részletekben fizetendő, a megfelelő kifizetések ütemezése (gyakorisága) és azok összege, vagy azok a feltételek, amelyek lehetővé teszik ezen fizetési feltételek és fizetési összegek meghatározását (adósságtörlesztési terv);

A kötelezettség teljesítésének mértéke, amelynek követelménye a jelzálog fedezetet képezi;

A szövetségi végrehajtó szerv által az értékpapírpiacra vonatkozóan megállapított egyéb információk.

A követelések vagy egyéb vagyontárgyak a jelzálogfedezetbe bevontnak minősülnek attól a pillanattól kezdve, amikor a jelzálogfedezeti nyilvántartásba megtörténik a megfelelő bejegyzés. Jelzáloghitel-nyilvántartást kell vezetni, különösen elektronikus adatbázis használatával.

A jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátásával kapcsolatos fogalmak használatának korlátozása."A jelen szövetségi törvény értelmében jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátására jogosult személyek kivételével senkinek nincs joga pénzeszközöket és egyéb vagyont gyűjteni a" jelzálog-fedezetű kötvények", "jelzálog-részesedési igazolások" és " jelzálog -fedezet ”, és szintén nincs joga a nevében a„ speciális jelzálogszervezet ”vagy a„ jelzálogügynök ”szavak használatára.

Jelzálog-fedezetű kötvények kibocsátása csak jelzáloghitel-ügynökök és hitelintézetek hajthatják végre.

A jelzálog-fedezetű kötvényeket az 1996. április 22-i 39-FZ „Az értékpapírpiacról” szóló szövetségi törvény (a továbbiakban: „Az értékpapírpiacról szóló szövetségi törvény”) által meghatározott formák egyikében bocsátják ki. Az okirati formanyomtatványon a kötvényigazolás kötelező kelléke a jelzálog-fedezetű kötvények tulajdonosai részére történő jövedelemfizetés rendjének és feltételeinek, valamint az ilyen kötvények visszaváltásának rendjének és feltételeinek megjelölése (9. cikk).

Jelzáloggal fedezett kötvények rögzítenie kell a tulajdonosok jogát hogy megkapják névértékük fix százalékát. A jelzálog-fedezetű kötvények kamatait legalább évente egyszer fizetik (10. cikk).

A kötvénykibocsátásra vonatkozó döntést meg kell határozni időpont lejárata(részleges visszafizetés) és költség(megállapítási eljárás), fizetendő minden egyes kötvényre a lejáratkor(részleges törlesztés).

Az Orosz Föderáció Központi Bankjának joga van megállapítani a jelzáloggal fedezett kötvényeket kibocsátó hitelintézetek számára a számítási szabályokat és a következő kötelező mutatók értékeit, amelyeket a 2002. július 10-i 86-FZ. "Az Orosz Föderáció Központi Bankjáról (Oroszországi Bank)": a szavatolótőke (tőke) megfelelőségi mutatója; likviditási standardok; a kamatláb- és devizakockázat nagysága. Ezenkívül követelményeket ír elő az ilyen szervezetek számára, hogy az egyéb szövetségi törvények által meghatározott követelményeken túlmenően nyilvánosságra hozzák a tevékenységükkel kapcsolatos információkat.

Amikor a jelzálog-fedezetű kötvényeket az Orosz Föderáció jogszabályai által megállapított eljárásnak megfelelően elismert hitelminősítő intézet értékeli, a kötvények kibocsátója köteles közzétenni és tájékoztatást adni az ilyen értékelésről.

A jelzálog-részesedési igazolásokról és azok jelzálogfedezetének bizalmi kezeléséről szóló terjesztett vagy közzétett információknak tartalmazniuk kell:

a jelzáloghitel-kezelő teljes vagy rövidített cégneve; a tulajdonosok jelzálogfedezeti közös tulajdoni hányadát igazoló jelzálogrészesedési jegyeket azonosító egyedi megjelölés; a jelzálogfedezet vagyonkezelői szabályzatának számát és bejegyzésének időpontját, valamint a jelzálogfedezet kezelője részére kiadott engedély számát és kiadásának dátumát;

Tájékoztatás azokról a helyekről (cím és (vagy) telefonszám feltüntetésével), ahol az igazolások beszerzése előtt megismerkedhet a jelzálogfedezet bizalmi kezelésének szabályaival, a jelzálogfedezeti nyilvántartással, valamint a jelen dokumentumban előírt egyéb dokumentumokkal. Szövetségi törvény és a szövetségi végrehajtó testület szabályozási jogi aktusai az értékes papírok piacára vonatkozóan;

Az a rendelkezés, miszerint a tanúsítványok költségei növekedhetnek és csökkenhetnek, hogy az állam nem garantálja az ilyen tanúsítványokba történő befektetés megtérülését, valamint az az információ, hogy a jelzálog -részvételi jegyek megvásárlása előtt gondosan olvassa el a jelzálog -fedezet bizalomkezelésének szabályait.

A kötvénykibocsátó és a jelzálogfedezet-kezelő felelős a jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátásával kapcsolatban terjesztett vagy közzétett információk tartalmáért és formájáért, azok jelzálogfedezetéért, ideértve a pontatlan, hiányos vagy félrevezető információk terjesztését, közzétételét, valamint idő előtti terjesztése vagy közzététele miatt. Az információ nem tartalmazhat:

Tisztességtelen, megbízhatatlan, etikátlan, tudatosan hamis, rejtett, félrevezető információ;

Okirati bizonyítékokkal nem rendelkező információ;

A jelzáloggal fedezett értékpapírok kibocsátásához és azok jelzálogfedezetéhez közvetlenül nem kapcsolódó információk;

A kereskedelmi szervezet a megfelelő engedély megszerzését megelőzően nem jogosult jelzálogfedezet-kezelői tevékenységéről terjesztésre vagy közzétételre tájékoztatást adni.

A kötvénykibocsátó köteles minden érdeklődő számára lehetőséget biztosítani a jelzálog-fedezeti nyilvántartásban szereplő információk megismerésére, valamint a nyilvántartásról vagy abból kivonatok beszerzésére. Ezenkívül közzé kell tennie az ilyen kötvények kibocsátásáról szóló információkat az „Értékpapírpiacról szóló szövetségi törvénnyel”, az Orosz Föderáció egyéb szövetségi törvényeivel és rendeleteivel, valamint a jelzálogfedezet bizalmi kezelésére vonatkozó szabályokkal összhangban a jelzálog-részesedési igazolások kibocsátása előtt. valamint a jelzálogfedezet bizalmi kezelésének szabályaiban bekövetkezett változások és kiegészítések bejegyzéséről szóló értesítés.

A szövetségi végrehajtó testület értékpapírpiaci szabályozási előírásai szerint a következőket kell közzétenni:

A jelzálog -fedezetet alkotó ingatlan mérlege, a jelzálog -fedezet -kezelő mérlege és eredménykimutatása;

Beszámoló azon kötelezettségek teljesítéséről, amelyek követelései a jelzálog fedezetét képezik, az ügyvezető díjazására és a jelzálogfedezetet képező ingatlan terhére megtérítendő kiadásokra vonatkozó tájékoztatás;

A jelen szövetségi törvénynek megfelelő egyéb dokumentumok;

Tájékoztatás arról a döntésről, hogy a jelzálog-fedezeti vagyonkezelői szerződésből eredő jogokat és kötelezettségeket átruházzák egy másik személyre, aki jogosult jelzálog-részvételi igazolást kibocsátani.

A jelzálog-fedezetű értékpapírok kibocsátásának, a jelzálog-ügynökök és jelzálogfedezet-kezelők tevékenységének állami szabályozását, valamint tevékenységük állami ellenőrzését az értékpapírpiac szövetségi végrehajtó szerve és a jegybank gyakorolja a 2011. évi CX. az Orosz Föderáció jogszabályai.

A másodlagos jelzálogpiacon(3.10. ábra) A jelzáloghitel-rendszer összesített hitelportfóliójának kialakulása a jelzáloghitelekre vonatkozó kötelezettségekből és szerződésekből eredő jogok személytelen értékpapírokká történő átalakulása és a hosszú távú befektetők körében történő elhelyezése miatt következik be. A jelzálogjog már jelzálognak minősül, amely a zálogjogosult ingatlanhoz fűződő jogait igazolja, és szabadon forog a piacon.

Rizs. 3.10 Jelzálog-fedezetű értékpapírok piaca

A másodlagos jelzálogpiac a kapcsolat a hitelfelvevők és a hitelezők között az elsődleges jelzálogpiacon, biztosítja a források felhalmozódását, és a pénzmozgásokat a jelzáloghitelek felé irányítja. Ahhoz, hogy a jelzáloggal fedezett értékpapírok a jelzáloghitel-piacon forgalomba kerüljenek, a következő követelményeknek kell megfelelniük:

Konvertálhatóság (az ingatlanpiacon történő vételi és eladási képesség). A jelzálogjog átruházható értékpapír lévén a következő átutalási bejegyzéssel kerül átutalásra (csak az átruházás utólagos állami nyilvántartásba vétele szükséges);

Szabvány (forma, tartalom, szabályok);

Hozzáférhetőség a polgári forgalomba (az ingatlanügyletek tárgya);

Dokumentáció (tartalmazza a jogszabályok által előírt összes részletet);

az állam általi szabályozás és elismerés;

Likviditás.

A jelzáloggal fedezett értékpapír-piac is fel van osztva elsődlegesés másodlagos. Az elsődleges piacon a jelzálog-fedezetű értékpapírok kezdeti kihelyezése történik a hitelezők között. Az ingatlanfedezetű jelzáloghitelek megjelenésének gazdasági oldala a feltételek megteremtésével függ össze ahhoz, hogy jelentős számú befektető számára biztosítsák a lehetőséget, hogy viszonylag olcsón és hosszú lejáratú, jelzálog-értékpapír-fedezetű kölcsönt és ingatlantulajdonjogot szerezzenek. Az ilyen értékpapírok sajátosságai a zálogjogosult ingatlanjogainak likvid (pénzes) formává történő átalakulása; jelzáloghitel fedezeteként való felhasználásának lehetősége.

A bankok refinanszírozása a jelzáloggal fedezett jelzáloglevelek kibocsátásának mechanizmusán keresztül történik, az alábbiak szerint:

A kereskedelmi bank ingatlanfedezetű jogi személyekkel és (vagy) magánszemélyekkel köt kölcsönszerződést megfelelő jelzálogjog bejegyzésével;

A jelzáloghitel-ügynökségek tőzsdére helyezett kötvények kibocsátásával vásárolják vissza a jelzáloghiteleket a banktól;

A kötvények tőzsdén történő elhelyezéséből kapott pénzeszközöket visszaadják a hitelezőnek;

Az állam garantálja a kötvények kifizetését.

A jelzáloglevél-kibocsátással kapcsolatos munka megszervezésére többféle lehetőség kínálkozik. Példa erre a Szövetségi Házjelzáloghitelezési Ügynökség (FAHML) tevékenysége, amelynek az Oroszországi Központi Bankkal és a jelzálogleveleket kibocsátó nagyobb bankokkal együtt jelzáloghitelek visszavásárlásával kell refinanszíroznia a jelzálogbankokat (3.11. ábra).

Az 1997-ben alapított FAIZhK állami garanciákat kap, amelyek keretében kötvényeket bocsát ki. Az értékpapírokat a befektetők között helyezik el. A befolyt összeggel a FAHML regionális irodáin keresztül vásárol jelzáloghiteleket a bankoktól (az FAHML részvételével kibocsátott jelzáloghitelek 60%-a a régiókban van). 2003 és 2005 között az Ügynökség mintegy 9 milliárd rubel összegű állami garanciát kapott. 2005. május 1 -jén 16,5 ezer hitelt nyújtottak 6,6 milliárd rubelre a FAHML rendszer keretében. átlagosan évi 15%-kal.

Az állami kezességvállalás 2006-ig csak a bankhitel vásárlására terjedt ki. Az újítások lehetővé teszik az ügynökség számára, hogy állami garanciákat vegyen igénybe a bank, más hitelintézet vagy jogi személy által állampolgároknak nyújtott hitelekre és kölcsönökre vonatkozó követelési jogok megszerzésére ... lakóépületek és helyiségek vásárlására, és jelzáloggal biztosított. " Ez lehetővé teszi, hogy a FAIZhK jelzáloghiteleket váltson ki mind a lakásfelhalmozási szövetkezettől, mind a fogyasztói társadalomtól.

Ezenkívül a költségvetési garanciák felhasználhatók jelzáloggal fedezett értékpapírok vásárlására, a FAIZhK saját kötvényeinek kivásárlására és visszaváltására, sőt "az ügynökség által felvett kölcsönök és kölcsönök" törlesztésére is.

Az ügynökség létrehozásakor az amerikai klasszikus jelzálogmodellt vették alapul, ezért hazánkban a jelzáloghitelezés szabályozási kerete kétszintű rendszerre épül. A jelzáloglevelek kibocsátásával kapcsolatos munka megszervezésének általános sémája a következő:

1. A Kibocsátó jelzálog-poolt alakít ki.

2. A kibocsátó a jelzálogjogról üres átutalási bizonylatot állít ki, és a jelzálogállományra vonatkozó összes dokumentumot az okmánykezelőnek átadja ellenőrzés, hitelesítés és utólagos tárolás céljából a halmaz teljes időtartama alatt. A dokumentumok letétkezelője benyújtja az ellenőrzési jelentést a szóban forgó rendszer keretében működő jelzálog -ügynökségnek vagy a kibocsátónak. A kibocsátó dokumentumcsomagot küld a kezességvállaláshoz (az összesített jelzáloghitelek listája; az értékpapírok kibocsátásának tájékoztatója; a kölcsönökről szóló okmányos letétkezelői következtetés) a jelzáloghitelező ügynökség általi megfontolásra és jóváhagyásra.

3. Az Ügynökség a beérkezett dokumentumokat ellenőrzi, és amennyiben azok megfelelnek a szükséges feltételeknek, a pool-t alkotó jelzálogjogot saját magukra ruházza át, és a kibocsátott értékpapírokra garanciát vállal. A kibocsátó köteles a pool szolgáltatását ellátni, melyre az ügynökség szolgáltatási szerződést köt vele és meghatalmazást ad ki.

4. A kibocsátó tájékoztatót tesz közzé és értékpapírokat helyez el. Az anyakönyvvezető által vezetett nyilvántartásba kerüléskor a tulajdonosok számlái a rajtuk jóváírt értékpapírokkal nyitnak.

5. A pool-művelet során a kibocsátó fenntartja a pool-ot alkotó jelzálogjogot, nyilvántartja és ellenőrzi a hitelfelvevők kifizetéseit, halmozza a kifizetéseket, újra formalizálja a jelzálogkölcsönöket, jelzálog-megállapodásokat.

6. A jelzálogkölcsönbe vevőktől származó összes kifizetést speciális számlákra utalják át, amelyeket szigorúan meghatározott esetekben terhelnek meg: a jelzálogkölcsön -ügynökség garanciájának kifizetésére, a rendszerben résztvevők szolgáltatásainak kompenzálására, valamint kamatok és tőkefizetésre. kötvényeken.

Ez a kötvénykibocsátási konstrukció magában foglalja a jelzáloghitel-követelések átruházását a kibocsátótól a jelzáloghitel-ügynökségre a pool teljes időtartamára. A megállapodás kikötheti az ügynökség azon jogát, hogy a jelzáloghitel-felvevők fizetésképtelensége esetén az alapból a kibocsátó jelzáloghiteleket visszaadja a kibocsátónak. Ugyanakkor az ügynökség felhatalmazza a kibocsátót arra, hogy ügynöki megállapodás alapján kiszolgálja a pool -ot alkotó jelzáloghiteleket.

A követelési jog átruházására azért van szükség, hogy a kibocsátó fizetésképtelensége vagy csődje esetén csökkenjen a kötvényfizetés elmaradásának kockázata.

A jelzálog-fedezetű értékpapírok másodlagos piaca az a piac, ahol a forgalom zajlik. A másodlagos piac nem növeli a bevont pénzügyi források költségeit, hanem mechanizmust teremt azok likviditására és a jelzálog-fedezetű értékpapírok iránti keresletre. A jelzálog-fedezetű értékpapírok másodlagos piacán végzett műveletek előmozdítása magában foglalja a hitelezők műveleteit, például garanciák kibocsátását a hitelfelvevők számára az engedményezhető kölcsönökre és a jelzáloghitel-követelések bizalmi kezelését.

Az Egyesült Államokban a jelzálog-fedezetű értékpapírpiac a nemzeti részvénypiac leggyorsabban növekvő szegmense. 2002-ben a jelzáloglevél-piac teljes volumene 4,3 billió dollár volt. (az Egyesült Államok teljes kötvényállományának 22%-a), ebből 1670 milliárd dollár. az előző évben kibocsátott jelzálogfedezetű értékpapírokat számolta el (ez a teljes hitelkötelezettség-kibocsátás 36,6%-a).

A jelzálog-fedezetű értékpapírok legelterjedtebb típusa a világon a végponttól végpontig terjedő jelzáloghitel-részvételi tanúsítvány. Csak Amerikában az ilyen típusú kibocsátott értékpapírok összértéke meghaladja a 2 billió dollárt.

Olaszországban és Németországban a jelzálog-fedezetű értékpapírok piacát a közelmúltban kiszorították az úgynevezett banki kötvények. Az állam nem vesz részt ebben a konstrukcióban, a jelzálogbank maga bocsát ki értékpapírokat és kölcsönöz a hitelfelvevőnek. E bankok forrásai saját megtakarításaikból és jelzálogleveleikből állnak. Ezzel a módszerrel gyorsan felhalmozhatja a bank tőkéjét.

Ingatlanpiac. Az elsődleges és másodlagos jelzálogpiacok működése lehetetlen az ingatlanpiac nélkül, ahol konkrét tárgyakkal zajlanak tranzakciók, különösen az ingatlanok adásvétele, amelyek utólagos zálogjogával biztosítják a jelzálogjog további működését. piacokon (3.12. ábra).

Rizs. 3.12. Ingatlanpiac

Tekintsük az elsődleges és a másodlagos jelzálogpiac, valamint az ingatlanpiac kölcsönhatását. A potenciális hitelfelvevő jelzálogbanknál folyamodik kölcsönért. Az ügyfél bizonyos követelményeket támaszt az ingatlannal szemben. A hitelfelvevő által megadott és a bank alkalmazottai által ellenőrzött jövedeleminformációk alapján előzetesen kiszámítják a maximálisan elérhető hitelösszeget és a havi törlesztőrészletek ütemezését, és kiválasztják az ingatlant. Ha a bank úgy döntött, hogy hitelt bocsát ki, akkor:

A bank és a hitelfelvevő között kölcsönszerződés jön létre, majd a vevő (kölcsönvevő) és az eladó szerződést köt az ingatlantárgy adásvételéről, amelyet az RRB nyilvántartásba vett;

A bank és a hitelfelvevő között jelzáloghitelezési szerződés jön létre, amely szintén be van jegyezve az SBR-be;

A hitelfelvevő saját életét, vagyonát és annak tulajdonjogát biztosítja.

Így a hitelező elsődleges piacot teremt az értékpapírok számára. A kibocsátott jelzáloghiteleket saját értékpapír-portfóliójában tarthatja, vagy átruházhatja más befektetőknek, akik másodlagos jelzálogpiacot hoznak létre. Jelzáloghitel vásárlásával a befektetők további készpénzt biztosítanak a bankoknak új hitelekhez. A másodlagos piaci társaságok jelzálogjogokat is tarthatnak saját befektetési portfóliójukban, vagy jelzáloggal fedezett értékpapírokat bocsáthatnak ki.

Ezen értékpapírok vásárlói kereskedelmi bankok, befektetési és nyugdíjpénztárak, biztosítók lehetnek. Ugyanakkor a kibocsátó garantálja az ilyen értékpapírok tulajdonosainak a havi kamatfizetést és a tartozás nagy részét.

Amikor a bankok a másodlagos piacon mozgósított pénzügyi forrásokra támaszkodva ingatlanfedezetű új hiteleket nyújtanak a polgároknak, a ciklus megismétlődik.

Művészet. Az Orosz Föderáció Szövetségi Törvényének 8. száma, 2003. november 11 -i 152. sz. 2004. december 29-i szövetségi törvények 193-FZ, 2006. július 27-i 141-FZ.

Az Orosz Föderáció 152. sz. Szövetségi törvényének 6. cikke, "Jelzálog -értékpapírokról", 2003. november 11 -én, módosítva Szövetségi törvények, 2004. december 29., 193-FZ, 2006. július 27., 141-FZ.

Előző

A jelzálog -lakástámogatások fejlesztése Oroszországban az állam egyik fő feladata. A fedezetek kamata azonban gyakran magas, ami sok potenciális hitelfelvevő számára lehetetlenné teszi a hitel felvételét. A szakértők szerint a jelzálog-fedezetű értékpapírok - MBS, amelyek az alapok befektetésének mechanizmusa, segítenek kiegyenlíteni az ebből eredő egyensúlyhiányt. Ezen dokumentumok tulajdonosai profitálhatnak az ingatlanok árának változásaiból, amelyek eredményeként ezeket az értékpapírokat kibocsátották - a Központi Bank. A jelenlegi helyzet azt sugallja, hogy a hitel- és értékpapírpiacon a legkívánatosabb pénzügyi dokumentumokként vannak elhelyezve.

Az ilyen tulajdonjogot tartalmazó értékpapírokat olyan hitelviszonyt megtestesítő értékpapírok képviselik, amelyek hitel- és pénzintézetek befektetéseit jelzáloghitel-keretbe fektetik vissza. Ez a következő módon történik. Egy bankintézet például 50 millió rubel kölcsönt adott ki, és azonnal kiállított ugyanennyire a tulajdonjogról szóló igazolásokat. Az ingatlandokumentumokat megérkező befektető visszaadja a bank által elköltött összeget, amely azonnal hitelkeretként kerül egy másik hitelfelvevőhöz. Az ingatlanigazolás értékesítését követően a bank a kiállított összeget a kérelmező visszafizetendő pénzeszközeivel visszafizeti.

Ezek a pénzügyi eszközök nagy népszerűségnek örvendenek, mivel ingatlanok állnak mögöttük. Jövedelmezőségüket az ingatlanok értékének emelkedése okozza, amely évről évre bizonyos százalékpontot erősödik. Az elmúlt 10-15 évben a jövedelmezőség növekedése elérte a 400%-ot, amit más pénzügyi mechanizmus nem tud biztosítani. Az ICB-be történő befektetések általában hosszú távúnak tűnnek - akár 20 évig is, de az orosz befektetők a rövidebb, legfeljebb 5 időszakot részesítik előnyben.

A rövid táv talán a jó jogszabályi keret hiányának köszönhető, ami az európai és amerikai pénzpiacokról nem mondható el. Igen, és bankjaink jó pénzügyi bázissal rendelkeznek, ami befolyásolja, hogy nem hajlandók ingatlanigazolásokkal foglalkozni.

A jelzálog-fedezetű értékpapírok jellemzői

Ezeknek az ingatlanigazolásoknak a közzététele számos sajátosságot ölt, amelyeknek mégis van néhány jellemző vonása, mint például:

Az ilyen dokumentumok tulajdonosai rendszerint rendszeres kifizetéseket fizetnek. Havi vagy negyedéves időszakokban különböznek.
A konszolidáció után összevont eszközökből származó kifizetéseket általában két részre osztják - kamatra és értékcsökkenésre. Az első a hitelkeret felhasználására, a második a visszafizetésére vonatkozik. Az amortizációt két tervezett variáció is képviseli.
Az elsőt a hitelkeret szisztematikus visszafizetésének eljárása aktiválja, amely az érvényességi időszak lejárta előtt a teljes visszafizetéshez vezet. A vállalati kötvények más módon működnek. A sor lejáratáig nem kerül visszaváltásra, csak a kötvény névértékének - a kamatláb - kifizetésével támogatja.
A sor idő előtti visszafizetése annak tudható be, hogy a hitelfelvevő a szerződés megkötésekor zálogjogot képező ingatlanértékesítés révén a határidő előtt le tudta zárni a kölcsönt.

Természetesen ezzel együtt a tanúsítványoknak vannak hátrányai is, például:

alacsony piacképességi szint;
az elhúzódó futamidő kockázatának fennállása, ami nem kedvez a jövedelmezőség kiszámításának.

Az előnyök között meg kell jegyezni a megfelelő szintű jogi védelmet, a tartósságot és az általános elérhetőséget.

MBS Oroszországban

A hazai piac a szóban forgó kötvényeket a 2000 -es évek elején, a jelzáloghitelezést szabályozó törvény bevezetése után tesztelte. Sok vállalkozót vonzott a szilárd jogi védelme, a könnyű piacképesség. Az ilyen tanúsítványok érdeklik azokat a befektetőket, akik pénzügyi forrásokat szeretnének ingatlanba fektetni, hogy a jövőben profitot termeljenek.

A jelzáloghitelek jogalapot kaptak, és folyamatosan növelik a hitelfelvevők számát. A fogyasztói támogatások elmúlt évek gyakorlata vonzónak bizonyult a lakosság és a kereskedelmi pénzintézetek számára. Mennyisége évről évre jelentősen növekszik. Ennek oka a lakosság jövedelmének növekedése, a banki intézmények tevékenységi körének bővülése.

A jelzáloglevelek hazai piacon való megjelenése mellett a pénzintézetek jelzálog-eurókötvény-kibocsátást kezdtek el. Három részlet jellemzi őket, amelyek mennyiségben, minősítésben és jövedelmezőségben különböznek egymástól. Közülük a legrégebbinél a legmagasabb az orosz váltók kamata. A dokumentumok forgalmazási ideje legalább 29 év.

Az IBC-kibocsátás fő célja, hogy a tőkepiacra vonzza a hosszú távú forrásokat, amelyeket lakossági hitelekre fordítanak. Ide tartoznak az állami nyilvántartásba vételen átesett támogatások, a Vneshtorgbank által elzálogosított ingatlanok tulajdoni kötvényei is, amelyeket a legnagyobb orosz biztosítási ügynökségek biztosítottak.

Az értékpapírok kibocsátása, forgalomba hozatala és kibocsátása során felmerülő kapcsolatokat, kivéve a jelzálogokmányokat, a jelzálog-értékpapírokról szóló szövetségi törvény szabályozza.

Az MBS típusai

Sok jegybankot ingatlannal fedezett okmányok, különféle értékek, kötvények, jelzáloghitelek, hiteligazolások képviselnek.

Jelzálog

Az ismertetett nyilvántartott okirat igazolja tulajdonosának jogát a kötelezettség teljesítésére, amelyre az ingatlangarancia vonatkozik. A jelzálog funkció célja, hogy felgyorsítsa a jelzáloggal terhelt ingatlanok forgalmát egy pénzdokumentum átutalása alapján. Ennek az igazolásnak a megléte jelzálog-szerződés megkötéséhez vezet, míg a jelzáloglevélhez csatolják az elsőbbséget. Ha a tranzakció feltételei nem esnek egybe, az említett dokumentum tartalma nemcsak optimalizálását, hanem módosítását is lehetővé teszi. Más esetekben a papírt érvénytelenítik, például:

a papírkibocsátási eljárás megsértése;
meglévő másodpéldány megléte, ha az eredeti elveszett.

A jelzálogszerződés másolatát csak a regisztrációs hatóságnál kaphatja meg.

Jelzáloggal fedezett kötvények

Az említett kötvények lakásfedezetet biztosítanak, mely szerint a kibocsátói megállapodás teljesül. Ezek elhelyezése regisztrált értékes dokumentumok alapján történik. A kötvény megerősíti, hogy a tulajdonos letétbe helyezi a pénzeszközöket, a kibocsátó kötelezettsége, hogy visszaadja a kötvény névértékét, a készpénzbevételt. A szerződés kibocsátója általi nem teljesítési eset feljogosítja tulajdonosát a fedezeti számla igényének kielégítésére.

A jelzáloglevelek a következők:

rendes;
strukturált.

Az első kiadást a jelzáloghitelezők hajtják végre, a másodikat pedig a speciális jelzáloghitel-szervezetek, amelyek felelősek az ezekre a dokumentumokra vonatkozó megállapodások végrehajtásáért.

A jelzáloglevelek kibocsátása nem okmányos módon történik. A globális kötvénykibocsátási igazolás tartalmazza a nevüket, linkeket a kibocsátó kötelezettségeinek lakásfedezet biztosításáról. A törvény által előírt egyéb adatok is megjelenhetnek.

Jelzálog tanúsítványokat

Értékes igazolásokkal, vagyonnal vagy jelzáloggal fedezve. Kiállítható fix jövedelmű igazolás formájában, ill. Az igazolások forgási idejűek, fix jövedelemmel - névértékkel, részvételi igazolásokkal - a teljes tartozás összegének a hitel futamidejének meghosszabbításával, vagy a korábban kibocsátottak egyesítésével képződött része. Sőt, a névértéknek, az iratforgalmuk futamidejének azonosnak kell lennie. Az árat helyi pénznemben határozzák meg, figyelembe véve az inflációs figyelmeztetéseket. A leírt dokumentumok kötelező adatai a következők:

a jelzáloglevél kifejezést a jogcímének egy része képviseli;
a kiállító hatóság teljes neve, helye;
a típus megjelölése - bejegyzett vagy bemutatóra szóló;
az irat száma, sorozata;
a jegybank fix bevételű névértéke, vagy az összevont adósságnak a részvételi okiratra eső része a publikáció bejegyzésének időpontjához kötötten;
az igazolás forgalomba hozatalának időtartama, a fizetések fizetési módja és ideje;
információk ezen értékpapír-kibocsátás biztosításával kapcsolatban;
a tanúsítvány tulajdonosának deviza- és egyéb kockázatok elleni biztosításáról;
a kiadást lebonyolító intézményvezető aláírása;
nedves tömítés jelenléte.

A regisztrált dokumentumnak tartalmaznia kell a tulajdonos nevét, jogi címét - vállalati tulajdonosok esetében, útlevél adatait - magánszemélyek számára.

Hasonló értékpapírokat bocsátanak ki kereskedelmi alapon működő struktúrák. Ez utóbbiaknak megfelelő engedéllyel kell rendelkezniük, amely lehetővé teszi számukra a befektetési források struktúráinak kezelését.

MBS hozam

A hozamkategória a jelzáloghitelek átlagos kamatlábán alapul. Ha a kamatláb eléri a 15 egységet, akkor a nyereség 9 és 10% között változhat. A fennmaradó rész a közvetítők költségeit téríti meg.

A ráta csökkenése a jövedelmezőség csökkenéséhez is vezet. A pályázóknak jogukban áll alacsonyabb kamattal refinanszírozni, vagy határidő előtt visszafizetni az adósságot. Ez utóbbi a kibocsátott kötvény visszaváltásába csap át, ami kihat a betétes bevételének csökkenésére.

Hogyan vásároljunk MBS-t

Minden értékes ingatlan igazolás, jelzáloglevél a tőzsdén kerül vásárlásra. A betétesnek joga van önállóan, vagy a jelzálog-értékpapír-piacot vezető szakosított szervezetek ügynökei, vagyonkezelői útján adásvételi okiratot készíteni.

A befektetőnek mindenekelőtt döntenie kell a befektetési eszköztárról. Az ingatlan-értékpapírpiacnak két egymással összefüggő kategóriája van - kockázat és hozam. A jövedelmezőség növekedésével azonban nőnek a kockázatos helyzetek is, és fordítva.

Az alábbi fogalmak a hozam és a kockázat csökkenő sorrendjében vannak rangsorolva:

államkötvények;
bankbetétek, betétszámlák, monetáris kötelezettségek;
Vállalati kamatkötvények;
ipari vállalkozások részvényei;
származékos pénzügyi értékpapírok.

A betétesnek jogában áll dönteni, hogy a személyes iratállományt önállóan kezeli, vagy átadja azokat szakmai piaci partnereknek. Ez utóbbiakat a betétek bizalmi kezelésének következő attribútumai fejezik ki:

kölcsönös befektetési alap;
banki szervezetek bizalmi kezelése;
tanácsadói engedéllyel rendelkező befektetési társaság magánkezelésére vonatkozó megállapodás.

A jogszabály bizonyos korlátozásokat ír elő a piaci partnerekkel szemben, ami az eszközök körének szűkítésében is megmutatkozik. Az ingatlanigazolások, pénzügyi eszközök menedzsmentre történő átruházása gyakran kerek összegekké alakul. A befektetési alapok szolgáltatásaikért a nettó eszközár évi 5% -áig számolnak fel, függetlenül az elért eredményektől. Pénzintézetek, befektetési ügynökségek a befolyt bevétel legfeljebb negyedét veszik el a befektetőtől. Igen, és a döntéseket a vállalat hozza meg, de a felelősség továbbra is a befektetőre hárul. A fentiek alapján nyereséget vagy veszteséget érhet el. Persze az önmenedzselés még rosszabb is lehet.

A befektető maga is kereskedhet ingatlan értékpapírokkal, de nincs joga önkényesen belépni arra a tőzsdére, ahol a kereskedés résztvevői találhatók. Számára a legjobb megoldás egy jó bróker lesz, akit a következő kritériumok alapján értékelnek:

megbízhatóság, magas szakmai felkészültség;
a szükséges engedély rendelkezésre állása;
tagság az orosz árutőzsdeben vagy a bankközi valutában;
a jutalék nagysága;
távoli hozzáférés elérhetősége az ügyfelek számára.

A befektetési társaságok és brókercégek tanácsai segítenek egy kezdő befektetőnek.

Következtetés

A jelzáloghitelezés szférájának fejlődése arra készteti a betéteseket, hogy lakáshitel-értékpapírokba fektessenek be. Magas hozamuk lehetővé teszi, hogy a tulajdonos magas jelzálog -csereügyleteket kapjon a jövőben. A betétes azonban köteles eldönteni, hogy kire bízza a kötvénykezelést, igénybe veszi-e vagyonkezelő társaság vagy tőzsdei bróker szolgáltatásait.

Kérjük, regisztráljon ingyenes konzultációra ügyvédünkkel, hogy tisztázza az MBS -be való befektetés lehetőségét. Ez ingyenes.

Várjuk kérdéseit, és hálásak leszünk a cikk értékeléséért és az újraküldésért.