Titluri garantate ipotecar în practica rusă. Titluri garantate ipotecar pe bursa rusă. Scopul valorilor mobiliare garantate ipotecar

Garanțiile ipotecare garantate (MBS), care în literatura de limba engleză sunt denumite MBS (garanții garantate ipotecar), sunt un caz special al ABS. În cea mai generală formă, ABS (titluri garantate cu active) sunt titluri care oferă proprietarilor lor dreptul de a primi încasări în numerar dintr-un anumit fond (set) de active.

În cazul MBS, activele sunt creanțe asupra creditelor ipotecare garantate prin gajuri imobiliare. Ipotecile sunt rambursate în rate lunare. Proprietarii de MBS-uri susținute de acest pool primesc majoritatea acestor plăți în conformitate cu o schemă prestabilită.

În practica mondială, se utilizează o mare varietate de MBS, diferind în ceea ce privește tipul de active colaterale, garanții, distribuția riscurilor etc. Piața ipotecară secundară a primit o nouă dezvoltare de la începutul anilor 70 în Statele Unite odată cu apariția unui mecanism de securitizare a creditelor ipotecare, care este înțeleasă ca emisiunea de titluri garantate printr-un pachet (fond) de credite ipotecare. Fondul colectează de obicei același tip de împrumuturi ipotecare care coincid în ceea ce privește creditarea: perioadă, schemă de plată, categorie de împrumutați, tip de imobil ipotecat. Valorile mobiliare emise în cursul securitizării se numesc valori mobiliare trecătoare.

Garanțiile ipotecare au apărut pe piața financiară rusă la 11 noiembrie 2003 în legătură cu intrarea în vigoare a Legii federale nr. 152-FZ din 11.11.2003 „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare” (denumită în continuare Legea MBS). Legea definește două tipuri de garanții ipotecare.

Obligațiunile garantate ipotecar sunt obligațiuni pentru care îndeplinirea obligațiilor este garantată printr-o ipotecă garantată ipotecar. Ca titluri de capital, acestea sunt supuse înregistrării la Serviciul Federal pentru Piețe Financiare. Obligațiunile pot fi emise atât sub formă documentară, cât și nedocumentară. Conform legislației ruse, valorile mobiliare înregistrate pot fi emise numai în formă necertificată, în timp ce valorile mobiliare la purtător există exclusiv în formă certificată, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. Deoarece obligațiunile sunt titluri de creanță, aceștia își dau dreptul titularului să primească doar valoarea nominală a acestor obligațiuni și o rată a dobânzii fixă. Acoperirea ipotecară este garantată de emitent în favoarea tuturor deținătorilor de obligațiuni.

Al doilea tip de titluri ipotecare este un certificat de participare la ipotecă. Acesta este un titlu de valoare înregistrat, care certifică ponderea proprietarului său în dreptul de proprietate comună asupra acoperirii ipotecare, precum și dreptul de a solicita de la emitentul acesteia o gestionare adecvată a încrederii a acoperirii ipotecare, dreptul la fondurile primite în îndeplinire de obligații, ale căror creanțe constituie acoperirea ipotecară, precum și alte drepturi prevăzute de legea MBS.

Structura certificatelor de participare se bazează pe conceptul rus de gestionare a încrederii, care, spre deosebire de conceptul de încredere (încredere) conform dreptului comun, nu implică transferul dreptului de proprietate asupra proprietății transferate în încredere. Concomitent cu achiziționarea certificatelor de participare, proprietarii lor dobândesc o cotă în proprietatea comună a acoperirii ipotecare și încheie automat un acord de administrare a încrederii, cu emitentul care acționează ca administrator al acoperirii ipotecare. Administratorul gestionează numai acoperirea ipotecară, a cărei proprietate este deținută în comun de deținătorii certificatelor de participare. Certificatele de participare ipotecară sunt valori mobiliare înregistrate și pot fi emise numai în formă nedocumentară. Un certificat de participare ipotecară nu este o garanție de capital și, prin urmare, nu este supus înregistrării la Serviciul Federal pentru Piețe Financiare.

În ciuda faptului că obligațiunile ipotecare și certificatele de participare ca o categorie de instrumente de datorie au apărut abia recent, ele sunt deja de mare interes pentru investitorii instituționali. Investitorii în obligațiunile ipotecare rusești sunt mari jucători, în special cei străini, care preferă să păstreze un volum semnificativ de emisiuni în portofoliu. Prin urmare, lichiditatea titlurilor garantate cu ipotecă pe piața secundară este încă limitată.

În plus, conform legislației ruse, emitenții de garanții ipotecare sunt supuși unor cerințe care sunt dictate de necesitatea de a minimiza riscurile investitorilor și de a-și declara drepturile în legătură cu acoperirea investițională. În conformitate cu legislația rusă, numai agenții ipotecari și instituțiile de credit pot fi emitenți de obligațiuni garantate cu ipotecă. Un agent ipotecar poate exista exclusiv sub forma unei societăți pe acțiuni. Emitentul de titluri garantate cu ipotecă trebuie să respecte reglementările Băncii Rusiei și cerințele stricte pentru divulgarea informațiilor. Anterior, au fost avute în vedere rate mai mari de adecvare a capitalului (14%) pentru emitenții de titluri garantate cu ipotecă, dar în iunie 2007 s-a decis reducerea acestei cerințe pentru a stimula piața ipotecară. Acum Banca Centrală a Federației Ruse aduce standardul la valoarea general stabilită: pentru băncile cu capital autorizat peste 15 milioane - 10%, pentru restul - 11%.

Valorile mobiliare garantate ipotecar trebuie să fie susținute de o acoperire, care trebuie să fie de cel puțin 80% din valoarea obligațiunilor pe toată durata de viață a valorilor mobiliare. În caz contrar, deținătorii au dreptul să le prezinte devreme pentru ofertă.

Între timp, aceste valori mobiliare sunt atractive pentru investitori nu datorită profitabilității lor, ci datorită fiabilității și lichidității lor. Rentabilitatea MBS nu ar trebui să fie mare, altfel resursele atrase pe piața creditelor vor fi scumpe, iar ratele la creditele ipotecare vor fi ridicate. Dar acest instrument este foarte interesant pentru cei care doresc să își investească economiile în așa fel încât să primească un venit garantat. Titlurile garantate cu ipotecare sunt deosebit de interesante pentru fondurile de pensii, companiile de asigurări, fondurile mutuale și alți potențiali investitori din Rusia cu bani pe termen lung. Cu toate acestea, în Rusia, aceste valori mobiliare nu și-au arătat încă toate avantajele - piața rusă a valorilor mobiliare ipotecare nu a oferit încă o astfel de oportunitate, deoarece se află în stadiul inițial de dezvoltare.

Obligațiunile ipotecare - un instrument financiar cunoscut de mult în străinătate - vin acum și în Rusia. Analiștii vorbesc despre apariția iminentă a acestor valori mobiliare în Federația Rusă de la sfârșitul anului 2015, cu toate acestea, informații mai specifice au fost publicate doar în primăvara anului 2016. K. Zakharin, directorul Agenției pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe (AHML), a „lăsat să scape” - a anunțat o cooperare extinsă cu Sberbank și o emisiune de obligațiuni în valoare de 50 de miliarde de ruble. Scara cooperării este impresionantă, cu toate acestea, nu este încă clar dacă obligațiunile vor ajuta consumatorul final al serviciului și, dacă da, cum.

Nu există nicio îndoială că noul instrument financiar va deveni disponibil în curând în Rusia - în mai, Putin a vorbit la o ședință a Consiliului de Stat cu o propunere de a rezolva problema emisiunilor de garanții ipotecare. Și nimeni, se pare, nu se teme că MBS a provocat cea mai mare criză financiară din istorie.

Ce sunt obligațiunile ipotecare?

Din păcate, piața valorilor mobiliare din Rusia se află într-un stadiu atât de primitiv de dezvoltare, încât mulți ruși nu au nicio idee despre obligațiunile în general și cu atât mai mult despre ipoteci. Prin urmare, este important să se clarifice ce sunt obligațiunile ipotecare, în termeni simpli, pentru a lua în considerare tipurile și caracteristicile generale ale valorilor mobiliare garantate cu ipotecă.

O obligațiune ipotecară este o hârtie de creanță care refinanțează investițiile în împrumuturi imobiliare. Este ușor de înțeles esența acestui instrument financiar folosind acest exemplu.

Banca XXX a emis un împrumut pentru bunuri imobiliare pentru 5 milioane de ruble și a emis imediat o garanție, adică o obligațiune ipotecară. Garanția este scoasă la vânzare - începe așteptarea cumpărătorului. Este anunțat investitorul S., care caută un activ suficient de stabil pentru a-și menține economiile impresionante, riscând în același timp un minim. Investitorul S. transferă către banca XXX (emitent) 5 milioane de ruble, primind în schimb hârtia râvnită. Banca XXX emite din nou suma de 5 milioane de ruble, finanțând o altă ipotecă, iar banca începe să plătească obligațiunea, care se află în mâinile investitorului S., cu banii returnați de împrumutat în cadrul ipotecii.

Ca urmare, totul este în negru:

Banca - crește numărul tranzacțiilor, ceea ce înseamnă că are un venit mai mare din dobânzi.
Investitor - investește bani într-un activ cu adevărat fiabil și, în același timp, poate conta pe o creștere semnificativă a fondurilor. Rata la MBS este în mod tradițional mai mică decât la creditele ipotecare, astfel încât investitorii obțin cel mai mare profit din creșterea prețurilor locuințelor. Statisticile spun că în ultimii 10-12 ani, valoarea imobilelor a crescut cu aproximativ 200%.
Împrumutat - o creștere a numărului de tranzacții ar trebui să ducă la faptul că băncile vor reduce ratele la creditele ipotecare, care în acest moment par exorbitante. Nimeni nu vorbește despre un declin semnificativ - se prezice că creditorii vor „arunca” până la 1,5% - totuși, având în vedere costul ridicat al locuințelor, economiile debitorilor în termeni absoluți se pot dovedi a fi destul de impresionante.

Aceasta este ceea ce este o obligațiune ipotecară în termeni simpli, nu teze științifice.

Fiecare investitor ar trebui să înțeleagă că o obligațiune ipotecară este doar un tip de titluri garantate ipotecar. Există, de asemenea, alternative:

Credit ipotecar- o garanție care confirmă dreptul titularului de a primi bani sub o obligație financiară (de la împrumutat), precum și dreptul la proprietate care a fost transferat de împrumutat ca garanție. Garanția ipotecară este un document înregistrat și conține toți parametrii principali ai contractului de împrumut, precum și un loc pentru evidența transferurilor - cu acordul debitorului, garanția ipotecară poate schimba „proprietarul”.
Certificat de participare ipotecară- exprimat ca o parte din suma împrumutului luată pentru achiziționarea activului. În consecință, deținătorul certificatului are, de asemenea, dreptul la o parte din profitul pe care îl oferă utilizarea activului cumpărat cu fonduri împrumutate.

De jure, garanțiile ipotecare au apărut în Rusia mult mai devreme decât de facto: au fost începute în 2003, când a intrat în vigoare Legea federală nr. 152 „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare”, unde a fost deja menționat, de exemplu, despre participarea certificatelor .

Caracteristici și probleme ale MBS în Federația Rusă

Este puțin probabil ca în Federația Rusă să fie posibilă adoptarea experienței străine cu obligațiunile ipotecare: în țara noastră, probabil, nu există o astfel de piață care să fie potrivită pentru „stabilul” caracteristic - nu se potrivește pieței imobiliare deloc. Analistul principal al binecunoscutului broker Alpari A. Bodrova remarcă faptul că, în ultimele 14 luni, prețurile locuințelor din Federația Rusă au scăzut grav - în acest context, investitorii au început să se îndoiască: este MBS într-adevăr un instrument atât de fiabil, precum teoreticienii Spune? Există riscul ca titlurile garantate cu ipotecare în 2016 să nu se bucure deloc de o asemenea popularitate în rândul investitorilor, la care spera AHML, când prețurile cu încăpățânare s-au „perlat” în sus. Instabilitatea este prima problemă cu MBS rus.

O altă caracteristică a obligațiunilor ipotecare din Rusia este costul ridicat - este evident că acestea nu vor fi „accesibile” pentru investitorii privați (ca să nu mai vorbim de cetățenii obișnuiți). Este planificat ca interesul pentru obligațiuni să fie prezentat de către FNP, asigurători și bănci - organizații cu o cantitate mare de fonduri gratuite și cu o dorință aprinsă de a le mări. Potrivit lui A. Bodrova, sunt primii investitori care pot „degaja spuma” - primesc un venit impresionant din titluri de valoare, iar în viitor, pe măsură ce MBS se răspândește și se dezvoltă piața, bara profitabilității lor va scădea.

În cele din urmă, ultimul aspect care pune la îndoială perspectivele titlurilor garantate cu ipotecă în Federația Rusă este imperfecțiunea legislației. Legea federală „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare”, din păcate, nu poate fi numită un cadru legislativ de înaltă calitate pentru dezvoltarea pieței creditelor pentru locuințe.

Ce obținem în „linia de jos”? O idee destul de grosolă - intenția de a emite obligațiuni de mare valoare, a căror randament viitor nu este sigur. Dar există încă speranță pentru succesul acestei idei, deoarece AHML și, în special, K. Zakarin înțeleg deficiențele unui instrument financiar (așa cum vorbește într-un interviu) și stabilește cele mai ambițioase obiective: realizarea de obligațiuni ipotecare interne un activ mai lichid și mai atractiv din partea investițiilor decât ipotecile. Cu toate acestea, potrivit experților, poate dura până la 10 ani pentru a atinge aceste obiective.

După ce citiți acest capitol, veți învăța:

? ce sunt valorile mobiliare garantate ipotecar și care sunt tipurile lor;
? modul în care piața valorilor mobiliare ipotecare este legată de piața ipotecară;
? ce modele de piețe ale creditelor ipotecare s-au format în practica mondială și care este impactul acestora asupra piețelor titlurilor de valoare ipotecare;
? în ce stadiu se află piața de valori mobiliare din Rusia, care sunt problemele și tendințele sale de dezvoltare.

Conceptul de titluri garantate ipotecar și tipurile acestora

Denumirea de „titluri garantate prin ipotecă” înseamnă că acestea sunt asociate cu o ipotecă - un gaj de bunuri imobiliare. Termenul „ipotecă” a apărut în cele mai vechi timpuri (Grecia sec. VI î.Hr.).

Credit ipotecar(hypotheka) - asigurarea răspunderii debitorului față de creditor de către anumite exploatații funciare.

În Rusia, aceste relații sunt reglementate de două legi (în cea mai recentă ediție): din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteci (gajare imobiliară)” și din 11.11.2003 nr. 152-FZ „Cu privire la ipotecă- titluri garantate "(ediția trecută) (în continuare - Legea cu privire la valorile mobiliare ipotecare).

Credit ipotecar- aceasta este una dintre formele de gaj, în care imobilul gajat rămâne în posesia debitorului, iar creditorul, dacă acesta din urmă nu își îndeplinește obligația, dobândește dreptul de a primi satisfacție prin vânzarea acestui imobil.

Cel mai adesea, garanțiile imobiliare apar în împrumuturile ipotecare, atunci când o bancă emite un împrumut garantat de proprietatea imobiliară dobândită, care devine obiectul unei garanții. Un alt caz de ipotecă este obținerea unui împrumut sau a unui împrumut garantat de bunuri imobiliare existente în alt scop al împrumutatului, nu neapărat legat de acest imobil.

Debitorul unui împrumut (împrumut) garantat printr-un credit ipotecar deține și își folosește proprietatea, dar îl poate dispune (vinde, ipoteca) numai cu acordul creditorului (băncii). Atunci când debitorul nu își poate îndeplini obligațiile, proprietatea este vândută la licitație, creanțele creditorului sunt satisfăcute din fondurile primite, iar restul de bani este returnat debitorului. Astfel, ipoteca acționează ca o modalitate de asigurare a obligațiilor debitorului și reduce riscurile băncii creditoare (Figura 10.1). O protecție suplimentară a creditorului este asigurarea atât a bunului gajat în sine, cât și a vieții și sănătății debitorului.

Orez. 10.1.

Obligațiuni ipotecare- titluri de creanță refinanțate prin pasive la unul sau mai multe credite ipotecare. Dobânzile și principalele plăți pentru astfel de valori mobiliare sunt derivate din fondurile primite din împrumuturi colaterale.

La emiterea unui împrumut garantat de imobile se întocmește un contract de împrumut, care determină relația dintre debitor și creditor, procedura de emitere și rambursare a împrumutului, precum și contractul de gaj, care determină relația dintre creditor. și creditorul ipotecar, procedura de utilizare a gajului, lichidarea (vânzarea) acestuia în cazul unui contract de împrumut neplătit.

Credit ipotecar este o garanție înregistrată care certifică drepturile proprietarului său legal de a obține executarea obligațiilor monetare garantate printr-o ipotecă, fără a furniza alte dovezi ale existenței acestor obligații și ale dreptului de gaj asupra bunurilor grevate de o ipotecă.

De exemplu, o bancă care emite un credit ipotecar acționează ca un împrumutător pentru o obligație garantată printr-o ipotecă (în temeiul unui contract de împrumut) și un gaj de bunuri imobiliare ipotecate. Drepturile acestei bănci în calitate de creditor ipotecar pot fi, de asemenea, garantate suplimentar printr-un credit ipotecar.

De ce aveți nevoie de o ipotecă, dacă toate drepturile creditorului și ale creditorului ipotecar sunt specificate în acordurile relevante? Un credit ipotecar este o garanție care poate circula pe piață, prin urmare, permite băncii creditoare să transfere, să atribuie drepturile altei persoane, pur și simplu prin transferul (vânzarea) ipotecii către această persoană.

Persoanele răspunzătoare conform ipotecii sunt debitorul sub obligația garantată prin ipotecă și gajant. Sunt adesea aceeași persoană, dar nu neapărat. O obligațiune ipotecară trebuie să conțină toate detaliile necesare, inclusiv toți termenii și condițiile esențiale ale contractelor - un contract de împrumut și un contract de gaj, prin urmare, uneori, o obligațiune ipotecară este o „carte” întreagă. Întrucât toate drepturile legate de proprietatea imobiliară sunt supuse înregistrării de stat, emiterea unei ipoteci către primul său titular se efectuează de către organismul care a efectuat o astfel de înregistrare a drepturilor creditorului ipotecar. În viitor, proprietarul ipotecii îl poate transfera unei alte persoane, în timp ce o astfel de tranzacție se face într-o formă scrisă simplă. Transferul drepturilor asupra unei ipoteci către o altă persoană înseamnă transferul către această persoană a tuturor drepturilor certificate de aceasta în total, adică atât drepturile creditorului, cât și drepturile gajistului.

Proprietăți încorporate:

? exprimă relația de datorie. Cu toate acestea, proprietarul ipotecii, în cazul nerambursării datoriei, poate primi satisfacerea creanțelor sale din valoarea bunului ipotecat, dar nu și a bunului în sine;
? hârtie personalizată. Drepturile certificate de ipotecă aparțin persoanei numite în acesta;
? hârtie fără emisii;
? hârtie de legătură. La exercitarea drepturilor sale, proprietarul ipotecii este obligat să prezinte ipoteca persoanei cu privire la care se exercită dreptul corespunzător, la cererea sa, cu excepția cazului în care, la gajul ipotecii, este transferat la depozitul unui notar ;
? hârtie urgentă. Are o dată de scadență specifică și dacă suma obligației este plătibilă în rate - termeni specifici (frecvența) plăților;
? garanție tranzacționabilă (adică poate exista o piață secundară pentru ipoteci);
? hârtie cu dobândă. Ipoteca prevede plăți de dobândă peste valoarea nominală, care pot fi fixe sau variabile.

De ce nu se tranzacționează ipoteci pe piață? Mai mulți factori împiedică acest lucru:

1) o ipotecă este întocmită ca un document, un acord format din mai multe pagini și aferent altor contracte (credit, asigurări de viață, asigurări de proprietate, conturi etc.);
2) sumele ipotecare nu sunt de obicei suficient de mari pentru a fi atractive pentru investitorii mari, iar investitorii mici preferă alte active mai ușor de înțeles și mai puțin riscante;
3) riscul ratei dobânzii. Dobânzile la un împrumut sunt venituri dintr-o ipotecă, sunt fixe și, dacă ratele fluctuează pe piață, ipoteca va suporta riscul ratei dobânzii;
4) riscul pierderii valorii proprietății. Toate ipotecile sunt diferite, emise pentru diferite obiecte imobiliare, a căror valoare fluctuează și poate fi supraevaluată. Dacă prețurile imobilelor scad, unii împrumutați pot refuza să plătească împrumutul și să dea înapoi proprietatea ipotecată care a scăzut în preț. Prin urmare, cumpărătorul unei ipoteci este reticent în a-și asuma riscul de a cumpăra o astfel de garanție;
5) riscul de credit. Un credit ipotecar se bazează pe un împrumut acordat unui împrumutat. Situația acestui împrumutat pentru cumpărătorul ipotecii și, uneori, pentru banca creditoare însăși, este o întrebare neclară. Prin urmare, în cazul unei deteriorări a stării creditului debitorului (concedierea de la muncă, lipsa veniturilor), returnarea principalului împrumutului și a dobânzii asupra acestuia devine un eveniment puțin probabil.

Astfel, achiziționarea unei ipoteci este o întreprindere foarte riscantă și costisitoare. Cu toate acestea, convertibilitatea sa face posibilă proiectarea produselor financiare prin crearea unui anumit portofoliu și combinarea diferitelor active în acesta, astfel încât să se reducă riscul general, menținând în același timp profitabilitatea. La prima vedere, se pare că acest lucru este imposibil, dar dacă ne uităm la detalii, atunci:

? în locul mai multor credite ipotecare, se poate emite un anumit număr de garanții standard pentru această sumă, apoi pot fi evitate problemele cu achiziționarea unui pachet și complexitatea contractelor;
? creditul, dobânzile și riscul de pierdere a valorii proprietății atunci când sunt combinate mai multe ipoteci, deoarece, de exemplu, atunci când valoarea unei proprietăți este reevaluată, alta poate fi subestimată, iar refuzul unuia din cei 1000 de împrumutați de la plăți nu va afecta foarte mult rezultatul financiar general.

Prin urmare, inginerii financiari au venit cu o schemă de securitizare - conversia activelor necomerciabile în valori mobiliare tranzacționabile.

Proprietatea negociabilă a creditelor ipotecare ca garanție le permite să fie folosite ca garanție la emiterea altor titluri - obligațiuni garantate cu ipotecă.

Garanție ipotecară- o garanție, îndeplinirea obligațiilor în temeiul căreia este garantată total sau parțial printr-un gaj de acoperire ipotecară.

Un tip separat de astfel de obligațiuni sunt obligațiuni de locuință garantate cu ipotecă- obligațiuni garantate ipotecar, care includ doar drepturile de creanță garantate prin ipoteca locului rezidențial.

Obligațiunile garantate ipotecar pot fi privite ca obligațiuni garantate doar cu o garanție specifică.

Aceste obligațiuni sunt emise în scopul refinanțării creditelor ipotecare. O bancă cu credite ipotecare acumulează o serie de credite ipotecare (acoperire ipotecară), pentru care primește plăți regulate pentru a rambursa împrumuturile emise. Banca poate emite obligațiuni în cadrul acestui grup de credite ipotecare în nume propriu, rambursarea datoriei principale pe care și plata dobânzii se va efectua în detrimentul veniturilor din ipoteci. Banca poate, de asemenea, să transfere grupul de credite ipotecare către o altă persoană (agenție ipotecară), care va emite obligațiuni în nume propriu.

O schemă similară pentru refinanțarea creditelor ipotecare este utilizată pe scară largă în Statele Unite, unde deja în anii '30. Secolul XX. începe să se formeze un sistem de sprijin de stat pentru împrumuturile ipotecare și se creează organizații specializate, inclusiv agenții ipotecare. În Statele Unite, piața ipotecară funcționează pe baza unei piețe a obligațiunilor ipotecare bine dezvoltată, care asigură refinanțarea băncilor ipotecare.

În Rusia, componența acoperirii ipotecare este reglementată de lege.

Acoperire ipotecară poate consta numai din creanțe garantate printr-o ipotecă pentru restituirea sumei principale a datoriei și (sau) pentru plata dobânzilor în temeiul contractelor de credit și a contractelor de împrumut, inclusiv cele certificate de credite ipotecare și (sau) certificate de participare ipotecară care certifică cota proprietarilor lor în dreptul de proprietate comună asupra unei alte acoperiri ipotecare, numerar în moneda Federației Ruse sau în valută, precum și titluri de stat și bunuri imobiliare în cazurile prevăzute de lege.

Cu alte cuvinte, acoperirea ipotecară în Rusia poate consta în:

1) din ipoteci;
2) certificate de participare ipotecară;
3) titluri de stat;
4) numerar.

Imobilele pot fi incluse în acoperirea ipotecii numai în cazuri speciale și pentru o anumită perioadă.

Acoperirea ipotecară poate fi privită ca un fel de analog al unui fond de investiții reciproc, ai cărui membri dețin un titlu care certifică drepturile lor ca „deținător de capitaluri proprii” de acoperire ipotecară.

Certificat de participare ipotecară- o garanție înregistrată care să certifice cota proprietarului său în dreptul de proprietate comună asupra acoperirii ipotecare, dreptul de a solicita de la emitentul emitentului gestionarea corectă a încrederii a acoperirii ipotecare, dreptul de a primi fondurile primite în îndeplinirea obligațiilor; cerințele pentru care constituie acoperirea ipotecară.

Acoperirea ipotecară este în trust, care este efectuată fie de către societatea de administrare, fie de către bancă.

Obligațiunile garantate ipotecar sunt obligațiuni, titluri de valoare, a căror emisiune are caracteristici în comparație cu obligațiunile „obișnuite”, în special, numai agenții ipotecari și organizațiile de credit pot fi emitenți de obligațiuni garantate ipotecar.

Agent ipotecar- este o societate pe acțiuni, al cărei singur subiect de activitate poate fi doar achiziționarea de creanțe pentru împrumuturi (împrumuturi) garantate printr-o ipotecă și (sau) ipoteci.

Pentru a face acest lucru, agentul ipotecar poate împrumuta, inclusiv prin emiterea de obligațiuni garantate ipotecar. Un agent ipotecar nu poate avea personal, puterile singurului organ executiv al unui agent ipotecar trebuie transferate către o organizație comercială, contabilitatea fiind transferată și către o organizație specializată. Nu sunt permise modificări ale statutului agentului ipotecar. După răscumpărarea tuturor emisiilor de obligațiuni garantate ipotecar oferite, agentul ipotecar este lichidat.

Principalul emitent de obligațiuni garantate cu ipotecă în Rusia este Agenția pentru împrumuturi ipotecare pentru locuințe, care a înființat în acest scop mai multe societăți pe acțiuni specializate - agenți ipotecari, dar piața obligațiunilor ipotecare din Rusia este încă la începutul dezvoltării sale .

Galanov V. A., Basova A. I. Piața valorilor mobiliare. M., 2006.
Articolul 17 din Legea cu privire la creditele ipotecare (gaj asupra bunurilor imobile).

3.3. Obligațiuni ipotecare

Timp de trei decenii, creditarea ipotecară a fost o parte integrantă a pieței americane a valorilor mobiliare. În acest timp, au apărut diverse scheme, forme și tipuri de valori mobiliare bazate pe un credit ipotecar. Cu toate acestea, prima și cea mai simplă schemă (așa-numita trecere) rămâne una dintre cele mai populare. Acesta este implementat în principal prin intermediul a două agenții guvernamentale (FNMA și GNMA) și a unei agenții semi-guvernamentale (FHLMC).

Piata ipotecara constă din trei elemente principale: piața ipotecară (piața ipotecară primară), piața valorilor mobiliare ipotecare (piața ipotecară secundară, care este, de asemenea, împărțită în primară și secundară) și piața imobiliară.

Piata ipotecara(piața ipotecară primară) acoperă sfera de activitate a creditorului și a împrumutatului, între care, în conformitate cu acordul de creditare ipotecară, apar obligații. Participanții principali la piață sunt cetățenii și băncile ipotecare, companiile ipotecare și alte instituții care acordă împrumuturi cetățenilor garantate prin imobiliare (Fig. 3.9). Dacă o bancă este creditorul, atunci este importantă posibilitatea de a reînnoi resursele de credit, pe care le poate emite sub formă de noi credite ipotecare pe termen lung către debitorii obișnuiți (pentru a rezolva această problemă, este organizată o piață ipotecară secundară).

Orez. 3.9 Piața ipotecară

Piața ipotecară principală acoperă întregul set de activități ale gajanților (creditorilor) și ai gajanților (debitorilor).

La magazin obligațiuni ipotecare(piața ipotecară secundară) vinde ipoteci pentru creditele ipotecare furnizate. O ipotecă este un document legal asupra unei ipoteci (gaj) de bunuri imobiliare, care certifică restituirea obiectului imobiliar ca garanție pentru obligațiile aferente unui împrumut (împrumut).

Pentru prima dată, conceptul unei ipoteci ca garanție liber tranzacționabilă pe piață a apărut în Legea federală 1998 privind ipotecile (gajuri imobiliare) din 16 iulie 1998, nr. 102-FZ. Ipoteca este transferată făcând următoarea inscripție de transfer (este necesară doar înregistrarea de stat ulterioară a transferului), ceea ce simplifică transferul de drepturi în raporturile juridice în cauză. Confortul unei ipoteci este că ea însăși poate face obiectul unui gaj. Cu toate acestea, piața ipotecară din Rusia nu s-a dezvoltat încă.

Un interes deosebit pentru participanții la bursă sunt obligatiuni ipotecareși certificate ipotecare de participare. Definițiile, regulile de circulație și categoriile de investitori în aceste valori mobiliare sunt stabilite prin Legea federală „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare” din 29 octombrie 2003 nr. 152-FZ.

Garanție ipotecară - o garanție, îndeplinirea obligațiilor în temeiul căreia este garantată printr-un gaj de acoperire ipotecară. Certificat de participare ipotecară - o garanție înregistrată care să certifice cota proprietarului său în dreptul de proprietate comună asupra acoperirii ipotecare, dreptul de a solicita de la emitentul garanției ipotecare o gestionare adecvată a încrederii, dreptul de a primi fondurile primite pentru îndeplinirea obligațiilor, cererile pentru care constituie acoperirea ipotecară, precum și alte drepturi prevăzute de prezenta lege federală.

Certificatul de participare este o lucrare nouă pentru piața noastră, ceea ce implică un mecanism financiar mai complex. Fiecare cumpărător al unei garanții are o parte din proprietatea comună a proprietății care constituie „acoperirea” certificatelor. Proprietarul certificatului este, cum ar fi, proprietarul creditelor ipotecare și acționează în același timp ca fondator și beneficiar în temeiul unui acord de administrare a încrederii pentru această proprietate. El primește aproape toate fondurile pe care împrumutatul le plătește pentru împrumut (minus comisionul administratorului).

Agent ipotecar - o organizație comercială specializată, al cărei obiect exclusiv de activitate este dobândirea drepturilor de creanță pentru credite (împrumuturi) garantate printr-o ipotecă și (sau) ipoteci și căreia, în conformitate cu această lege federală, i se acordă dreptul de a emite ipoteca -obligatii garantate.

Subiectul activității unui agent ipotecar poate fi doar achiziționarea de creanțe pentru împrumuturi (împrumuturi) garantate printr-o ipotecă și (sau) ipoteci, care pot fi achiziționate de un agent ipotecar pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, schimb , cesiune (cesiunea creanței), altă tranzacție privind înstrăinarea acestei proprietăți, inclusiv legată de plata capitalului autorizat (acțiuni) ale agentului ipotecar cu această proprietate, precum și ca urmare a succesiunii universale.

Un agent ipotecar are drepturi civile și poartă obligațiile civile necesare pentru implementarea acestor activități, care pot fi efectuate doar de un agent ipotecar sub forma unei societăți pe acțiuni. Carta unui agent ipotecar trebuie să definească subiectul și scopul activității în conformitate cu legea federală. Nu sunt permise modificări și (sau) adăugiri la cartă legate de modificări și (sau) adăugiri la subiectul sau scopul activității.

Denumirea completă a agentului ipotecar în limba rusă trebuie să conțină cuvintele „organizație ipotecară specializată” sau „agent ipotecar”.

Un agent ipotecar nu poate avea personal. Puterile singurului organ executiv al unui agent ipotecar trebuie delegate unei organizații comerciale care nu poate ține evidența contabilă a agentului ipotecar respectiv. Contabilitatea ar trebui transferată către o organizație specializată care nu poate exercita puterile singurului organ executiv al acestui agent ipotecar.

Acoperirea ipotecară poate fi doar creanțe garantate printr-o ipotecă pentru rambursarea sumei principale a datoriei și plata dobânzilor în temeiul contractelor de credit și a contractelor de împrumut, inclusiv cele certificate de credite ipotecare și (sau) certificate de participare ipotecară care atestă cota lor proprietarii în proprietatea comună a altor acoperiri ipotecare, numerar în moneda Federației Ruse sau în valută, precum și titluri de stat și bunuri imobiliare.

Cererile pentru pasivele garantate printr-o ipotecă pot fi incluse în acoperirea ipotecii numai dacă îndeplinesc următoarele condiții:

Valoarea principală a datoriei în temeiul fiecărui acord sau ipotecă nu trebuie să depășească 70% din valoarea de piață (determinată de un evaluator independent) a imobilului care face obiectul ipotecii;

Contractul de ipotecă nu trebuie să prevadă posibilitatea înlocuirii sau înstrăinării de către creditor a bunului imobil ipotecar care face obiectul ipotecii fără acordul creditorului ipotecar;

Proprietatea imobiliară gajată să asigure îndeplinirea obligației corespunzătoare trebuie să fie asigurată împotriva riscului de pierdere sau deteriorare a creditorului pe întreaga perioadă a obligației. În acest caz, suma asigurată nu trebuie să fie mai mică decât suma creanței garantate prin ipotecă;

Dacă debitorul este o persoană fizică, viața și sănătatea acestuia trebuie să fie asigurate pe toată durata obligației. În acest caz, suma asigurată nu trebuie să fie mai mică decât suma creanței garantate prin ipotecă;

Obiectul contractului de împrumut ar trebui să fie doar numerar. Obligația debitorului de a restitui suma principală a datoriei și, în același timp, de a plăti dobânzi asupra acesteia în plăți periodice (cu excepția primelor 12 luni) ar trebui prevăzută în cel puțin 50% din obligații, cererile pentru care constituie acoperirea ipotecară.

Acoperirea ipotecară nu ar trebui să constituie creanțe pentru ipoteci gajate pentru asigurarea altor obligații.

Cererile garantate printr-o ipotecă ulterioară pot constitui acoperire ipotecară numai cu condiția ca suma principală a obligației garantate prin ipoteca anterioară și suma principală a datoriei sub obligația garantată prin ipoteca ulterioară să nu depășească, în total, 70% din valoarea de piață (determinată de un evaluator independent) a imobilului.proprietatea care face obiectul unei ipoteci.

Ponderea creanțelor garantate prin gajarea unui obiect imobiliar, a cărui construcție nu a fost finalizată, nu trebuie să depășească 10% din valoarea acoperirii ipotecare. Valoarea acoperirii ipotecare este determinată prin însumarea sumei creanțelor, suma fondurilor și valoarea altor bunuri care alcătuiesc acoperirea ipotecii și în modul stabilit de organul executiv federal pentru piața valorilor mobiliare.

Aceeași proprietate, inclusiv cererile pentru aceleași obligații, poate face parte dintr-o singură acoperire ipotecară. Certificatele de participare ipotecară nu pot face parte din acoperirea ipotecară pentru care certifică o parte din proprietatea comună.

Cererea pentru obligația garantată ipotecar care face parte din acoperirea ipotecii trebuie confirmată:

Un extras din Registrul de stat unificat al drepturilor asupra imobilelor și tranzacțiilor cu acesta;

Un acord ipotecar, pe baza căruia se face o inscripție de înregistrare specială, care certifică înregistrarea de stat în conformitate cu legislația Federației Ruse sau copia legalizată a acesteia;

Contract de credit sau contract de împrumut, pe baza căruia a luat naștere obligația garantată prin ipotecă sau o copie notarială a contractului;

O garanție ipotecară cu toate anexele, în cazul în care a existat o pregătire și eliberare a unei garanții ipotecare sau o copie legalizată a acesteia;

Un document care exprimă conținutul tranzacției, potrivit căruia drepturile creditorului și ale gajantului au fost transferate în baza obligației garantate prin ipotecă și pe care s-a făcut o inscripție specială de înregistrare, care certifică înregistrarea de stat în conformitate cu legislația, sau copia sa notarială.

Contabilitatea creanțelor și a altor bunuri care alcătuiesc acoperirea ipotecară se efectuează prin menținerea unui registru al acoperirii ipotecare, indicând:

Valoarea (mărimea) creanței (inclusiv valoarea principalului datoriei și valoarea dobânzii) sau valoarea proprietății;

Numele și descrierea suficiente pentru a identifica proprietatea care constituie acoperirea ipotecară și (sau) proprietatea pe care este stabilită ipoteca pentru a asigura îndeplinirea obligației, cerința pentru care constituie acoperirea ipotecii. Dacă o astfel de proprietate este o locuință, numărul locuinței (casa de locuit, apartamentul) nu este indicat în informațiile despre locația sa;

Valoarea de piață (valoarea monetară) a proprietății pe care este stabilită ipoteca;

Termenul limită pentru plata sumei creanței sau, dacă această sumă este plătibilă în rate, calendarul (frecvența) plăților corespunzătoare și suma fiecăreia dintre ele, sau condițiile care permit determinarea acestor termeni și sume ale plăților (plan de rambursare a datoriilor);

Gradul de îndeplinire a obligației, a cărui cerință constituie acoperirea ipotecară;

Alte informații stabilite de organul executiv federal pentru piața valorilor mobiliare.

Cererile sau alte bunuri sunt considerate incluse în acoperirea ipotecară din momentul în care se face înregistrarea corespunzătoare în registrul acoperirii ipotecare. Un registru de acoperire a ipotecii ar trebui menținut, în special, utilizând o bază de date electronică.

Restricționarea utilizării conceptelor legate de emiterea de garanții ipotecare.„Nicio persoană, cu excepția persoanelor care, în conformitate cu această lege federală, au dreptul de a emite titluri garantate cu ipotecă, nu are dreptul de a strânge fonduri și alte bunuri folosind cuvintele„ obligațiuni garantate cu ipotecă ”,„ participare la ipotecă ” certificate "și" acoperire ipotecară "și, de asemenea, nu are dreptul de a utiliza în numele său cuvintele" organizație ipotecară specializată "sau" agent ipotecar "în orice combinație.

Emiterea de obligațiuni garantate ipotecar poate fi efectuată numai de agenții ipotecari și instituțiile de credit.

Obligațiunile garantate ipotecar sunt emise în una dintre formele prevăzute de Legea federală din 22 aprilie 1996, nr. 39-FZ „Pe piața valorilor mobiliare” (în continuare - Legea federală „Pe piața valorilor mobiliare”). În forma documentară, cerința obligatorie a certificatului de garanție este o indicație a procedurii și condițiilor de plată a veniturilor către deținătorii de obligațiuni garantate cu ipotecă, precum și procedura și condițiile de răscumpărare a acestor obligațiuni (articolul 9).

Obligațiuni garantate ipotecar ar trebui să consacre dreptul proprietarilor să primească un procent fix din valoarea lor nominală. Dobânzile la obligațiunile garantate cu ipotecă sunt plătite cel puțin o dată pe an (articolul 10).

Decizia de a emite obligațiuni trebuie să definească data scadenței(rambursare parțială) și cost(procedura de determinare a acestuia), de plătit pentru fiecare obligațiune la scadență(rambursare parțială).

Banca Centrală a Federației Ruse are dreptul să stabilească pentru instituțiile de credit care emit obligațiuni garantate ipotecar, regulile de calcul și valorile următoarelor rapoarte obligatorii determinate de Legea federală nr. 86-FZ din 10 iulie 2002 „La Banca Centrală a Federației Ruse (Banca Rusiei)”: raportul de adecvare a fondurilor proprii (capital); standarde de lichiditate; mărimea ratei dobânzii și a riscului valutar. În plus, stabilește cerințe pentru ca aceste organizații să dezvăluie informații despre activitățile lor, pe lângă cerințele stabilite de alte legi federale.

Atunci când evaluează obligațiunile garantate ipotecar de către o agenție de rating recunoscută în conformitate cu procedura stabilită de legislația Federației Ruse, emitentul obligațiunilor este obligat să dezvăluie și să furnizeze informații despre o astfel de evaluare.

Informațiile diseminate sau publicate cu privire la certificatele de participare ipotecară și implementarea gestionării încrederii a acoperirii ipotecare a acestora trebuie să conțină:

Denumirea completă sau prescurtată a administratorului ipotecii; o desemnare individuală care identifică certificatele de participare ipotecară care certifică ponderea proprietarilor lor în proprietatea comună a acoperirii ipotecare; numărul și data înregistrării regulilor de gestionare a încrederii a acoperirii ipotecare, precum și numărul și data eliberării licenței către administratorul acoperirii ipotecare;

Informații despre locuri (indicând adresa și (sau) numărul de telefon) în care, înainte de a obține certificate, vă puteți familiariza cu regulile de gestionare a încrederii acoperirii ipotecare, registrul de acoperire ipotecară, precum și cu alte documente prevăzute de acest Federal Legea și actele juridice de reglementare ale organului executiv federal pentru hârtie valoroasă pe piață;

Prevederea conform căreia costul certificatelor poate crește și scădea, că statul nu garantează rentabilitatea investiției în aceste certificate, precum și informații că înainte de a obține certificate de participare ipotecară, ar trebui să citiți cu atenție regulile de gestionare a încrederii în acoperirea ipotecii.

Emitentul de obligațiuni și administratorul de acoperire ipotecară sunt responsabili pentru conținutul și forma informațiilor diseminate sau publicate cu privire la emisiunea de titluri garantate cu ipotecă, acoperirea lor ipotecară, inclusiv pentru diseminarea sau publicarea informațiilor inexacte, incomplete sau înșelătoare, precum și pentru diseminarea sa prematură.sau publicarea. Informațiile nu trebuie să conțină:

Informații neloiale, nesigure, neetice, false, ascunse, înșelătoare;

Informații care nu au dovezi documentare;

Informații care nu au legătură directă cu emisiunea de titluri garantate cu ipotecă și cu acoperirea lor ipotecară;

O organizație comercială, înainte de a obține o licență adecvată, nu are dreptul să furnizeze informații cu privire la activitățile sale ca administrator de acoperire ipotecară pentru distribuire sau publicare.

Emitentul de obligațiuni este obligat să ofere tuturor părților interesate posibilitatea de a se familiariza cu informațiile conținute în registrul de acoperire ipotecară, precum și de a obține copii ale registrului sau extrase din acesta. De asemenea, el trebuie să publice informații cu privire la emiterea unor astfel de obligațiuni în conformitate cu Legea federală „Pe piața valorilor mobiliare”, alte legi federale și acte juridice de reglementare ale Federației Ruse și regulile de gestionare a încrederii acoperirii ipotecare înainte de emiterea ipotecii certificate de participare și notificarea înregistrării modificărilor și completărilor la regulile de gestionare a încrederii în acoperirea ipotecii.

Conform cerințelor actelor juridice de reglementare ale organului executiv federal pentru piața valorilor mobiliare, următoarele sunt supuse publicării:

Bilanțul proprietății care alcătuiește acoperirea ipotecară, bilanțul și declarația de profit și pierdere a administratorului acoperirii ipotecare;

Raport privind îndeplinirea obligațiilor, ale căror creanțe constituie acoperirea ipotecii, informații despre remunerația administratorului și cheltuielile care trebuie rambursate pe cheltuiala bunului care constituie acoperirea ipotecară;

Alte documente în conformitate cu prezenta lege federală;

Informații despre decizia de a transfera drepturi și obligații în temeiul contractului de încredere privind acoperirea ipotecii către o altă persoană care are dreptul de a emite certificate de participare la ipotecă.

Reglementarea de stat a emiterii de titluri garantate cu ipotecă, activitățile agenților ipotecare și administratorii de acoperire ipotecară, precum și controlul statului asupra activităților acestora vor fi exercitate de către organul executiv federal pentru piața valorilor mobiliare și Banca Centrală în conformitate cu legislația Federației Ruse.

Pe piața ipotecară secundară(Fig. 3.10) formarea portofoliului agregat de credite al sistemului ipotecar are loc datorită transformării drepturilor în temeiul obligațiilor și acordurilor privind ipotecile (ipoteci) în valori mobiliare impersonale și plasarea acestora în rândul investitorilor pe termen lung. Ipoteca este considerată deja ca o ipotecă, care certifică drepturile creditorului ipotecar asupra proprietății și este liber circulată pe piață.

Orez. 3.10 Piața valorilor mobiliare garantate ipotecar

Piața ipotecară secundară este legătura dintre debitorii și creditorii de pe piața ipotecară primară, asigurând acumularea de fonduri și direcționând fluxurile financiare către împrumuturile ipotecare. Pentru ca valorile mobiliare garantate cu ipotecă să obțină statutul juridic de circulație pe piața ipotecară, acestea trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

Convertibilitatea (capacitatea de a cumpăra și vinde pe piața imobiliară). Fiind o garanție negociabilă, ipoteca este transferată făcând următoarea inscripție de transfer (este necesară doar înregistrarea de stat ulterioară a transferului);

Standard (formă, conținut, reguli);

Accesibilitatea circulației civile (să facă obiectul tranzacțiilor imobiliare);

Documentație (conține toate detaliile prevăzute de legislație);

Reglementarea și recunoașterea de către stat;

Lichiditate.

Piața valorilor mobiliare garantate ipotecar este, de asemenea, împărțită în primarși secundar. Pe piața primară, se efectuează plasarea inițială a valorilor mobiliare garantate ipotecar în rândul creditorilor. Latura economică a apariției creditelor ipotecare garantate de proprietăți imobiliare este asociată cu crearea condițiilor pentru a oferi unui număr semnificativ de investitori posibilitatea de a obține împrumuturi relativ ieftine și pe termen lung garantate prin garanții ipotecare și drepturi de proprietate asupra imobilelor. Particularitățile unor astfel de valori mobiliare sunt transformarea într-o formă lichidă (monetară) a drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobiliare ale gajului; posibilitatea utilizării acestora ca garanție pentru un credit ipotecar.

Băncile sunt refinanțate prin mecanismul de emitere a obligațiunilor ipotecare garantate prin credite ipotecare, după cum urmează:

O bancă comercială încheie contracte de împrumut cu persoane juridice și (sau) persoane fizice garantate cu bunuri imobiliare cu înregistrarea creditelor ipotecare corespunzătoare;

Agențiile de credit ipotecar răscumpără creditele ipotecare de la bancă prin emiterea de obligațiuni plasate la bursă;

Fondurile primite din plasarea obligațiunilor pe piața bursieră sunt returnate creditorului;

Statul garantează plățile pentru obligațiuni.

Există diverse opțiuni pentru organizarea lucrărilor legate de emiterea de obligațiuni ipotecare. Un exemplu îl reprezintă activitățile Agenției Federale pentru Împrumuturile Ipotecare pentru Locuințe (FAHML), care, împreună cu Banca Centrală a Rusiei și marile bănci emitente de obligațiuni ipotecare, trebuie să refinanțeze băncile ipotecare prin răscumpărarea creditelor ipotecare (Figura 3.11).

FAIZhK, înființată în 1997, primește garanții guvernamentale, prin care emite obligațiuni. Valorile mobiliare sunt plasate în rândul investitorilor. Cu încasările, FAHML cumpără ipoteci de la bănci prin intermediul birourilor sale regionale (60% din împrumuturile ipotecare emise cu participarea FAHML sunt în regiuni). Din 2003 până în 2005, Agenția a primit garanții de stat în valoare de aproximativ 9 miliarde de ruble. Începând cu 1 mai 2005, în cadrul schemei FAHML au fost acordate 16,5 mii împrumuturi pentru 6,6 miliarde de ruble. la o rată medie de 15% pe an.

Până în 2006, garanțiile guvernamentale s-au extins doar la achiziționarea de împrumuturi bancare. Inovațiile permit agenției să utilizeze garanțiile de stat „pentru a dobândi drepturi de creanță asupra împrumuturilor și împrumuturilor acordate de o bancă, o altă instituție de credit sau o entitate juridică cetățenilor ... pentru achiziționarea de clădiri și spații rezidențiale și garantate printr-un credit ipotecar. " Acest lucru permite FAIZhK să răscumpere împrumuturile ipotecare atât din cooperativa de acumulare a locuințelor, cât și din societatea de consum.

În plus, garanțiile bugetare pot fi utilizate pentru achiziționarea de titluri garantate cu ipotecare, cumpărarea și răscumpărarea obligațiunilor proprii ale FAIZhK și chiar pentru rambursarea „împrumuturilor și împrumuturilor ridicate de agenție”.

La crearea agenției, a fost luat ca bază modelul clasic american al ipotecii, prin urmare, cadrul de reglementare pentru împrumuturile ipotecare din țara noastră se bazează pe un sistem pe două niveluri. Schema generală de organizare a lucrărilor privind emiterea de obligațiuni ipotecare este următoarea:

1. Emitentul formează un fond de credite ipotecare.

2. Emitentul întocmește o notă de transfer necompletată asupra obligațiunii ipotecare și transmite toate documentele din grupul de credite ipotecare către custodele documentelor pentru verificare, certificare și depozitare ulterioară pe întreaga perioadă a fondului. Custodele documentarului înaintează raportul de audit agenției ipotecare care operează în cadrul sistemului în cauză sau emitentului. Emitentul trimite un pachet de documente pentru emiterea unei garanții (o listă a împrumuturilor ipotecare care alcătuiesc fondul; un prospect pentru emiterea de valori mobiliare; o concluzie a depozitarului documentar cu privire la împrumuturi) pentru examinare și aprobare de către agenția de creditare ipotecară.

3. Agenția verifică documentele primite și, dacă îndeplinesc criteriile necesare, transferă dreptul de creanță pentru ipoteca care constituie fondul propriu-zis și emite o garanție pentru valorile mobiliare emise. Emitentul este obligat să deservească grupul, pentru care agenția încheie un contract de servicii cu acesta și emite o împuternicire.

4. Emitentul publică un prospect și plasează valori mobiliare. Atunci când sunt plasate în registrul menținut de registrator, conturile proprietarilor sunt deschise cu titluri creditate acestora.

5. În cursul operațiunii de pool, emitentul menține ipoteca, care constituie pool-ul, înregistrează și controlează plățile debitorilor, acumulează plăți, reformalizează ipoteci, contracte de credit ipotecar.

6. Toate plățile de la debitorii ipotecari sunt transferate în conturi speciale, debitate din care se efectuează în cazuri strict definite: să plătească garanția agenției de creditare ipotecară, să compenseze serviciile participanților implicați în schemă și să plătească dobânzi și principal pe obligațiuni.

Această schemă de emisiune de obligațiuni implică transferul de creanțe pentru împrumuturi ipotecare de la emitent la agenția de creditare ipotecară pe toată durata fondului. Acordul poate prevedea dreptul agenției de a restitui emitentului ipoteci din fond în caz de insolvență a debitorilor cu privire la ipotecă. În același timp, agenția împuternicește emitentul să deservească împrumuturile ipotecare care alcătuiesc fondul pe baza unui acord de agenție.

Transferul dreptului de creanță este necesar pentru a reduce riscul de neplată a obligațiunilor în caz de insolvență sau faliment al emitentului.

Piața secundară a valorilor mobiliare garantate ipotecar este piața pe care are loc cifra de afaceri a acestora. Piața secundară nu crește costul resurselor financiare atrase, ci creează un mecanism pentru lichiditatea și cererea acestora pentru titluri garantate ipotecar. Stimularea tranzacțiilor pe piața secundară a valorilor mobiliare garantate cu ipotecare implică tranzacții ale împrumutătorilor, cum ar fi emiterea de garanții pentru împrumutați pentru împrumuturi cedabile și gestionarea fiduciară a creanțelor pentru împrumuturi ipotecare.

În Statele Unite, piața valorilor mobiliare garantate ipotecar este segmentul cu cea mai rapidă creștere a pieței naționale de valori. În 2002, volumul total al pieței obligațiunilor ipotecare a fost de 4,3 trilioane de dolari. (22% din volumul total al obligațiunilor din Statele Unite), din care 1,67 trilioane de dolari. a reprezentat titluri de valoare ipotecare emise în anul precedent (aceasta reprezintă 36,6% din emisia totală de obligații de creanță).

Cel mai frecvent tip de titluri garantate cu ipotecă în lume sunt certificatele de participare ipotecară de la un capăt la altul. Valoarea totală a valorilor mobiliare de acest tip emise numai în America depășește 2 trilioane de dolari.

În Italia și Germania, piața valorilor mobiliare garantate ipotecar a fost recent înlocuită de așa-numitele obligațiuni bancare. Statul nu participă la acest sistem, banca ipotecară însăși emite valori mobiliare și împrumută împrumutatului însuși. Resursele acestor bănci constau din propriile economii și obligațiuni ipotecare. În acest fel, vă puteți construi rapid capitalul băncii.

Piata imobiliara. Funcționarea piețelor ipotecare primare și secundare este imposibilă fără piața imobiliară, în care au loc tranzacții cu obiecte specifice, în special cumpărarea și vânzarea de obiecte imobiliare, al căror angajament ulterior asigură funcționarea în continuare a piețelor ipotecare (Figura 3.12).

Orez. 3.12. Piata imobiliara

Luați în considerare interacțiunea dintre piețele ipotecare primare și secundare, precum și piața imobiliară. Un împrumutat potențial solicită un credit ipotecar unei bănci ipotecare. Clientul are anumite cerințe pentru proprietate. Pe baza informațiilor privind veniturile furnizate de împrumutat și verificate de angajații băncii, se face un calcul preliminar al sumei maxime disponibile a împrumutului și programul plăților lunare, iar proprietatea este selectată. Dacă banca a decis să emită un împrumut, atunci:

Se încheie un contract de împrumut între bancă și împrumutat, apoi cumpărătorul (împrumutatul) și vânzătorul încheie un acord pentru vânzarea și cumpărarea obiectului imobiliar, care este înregistrat la RRB;

Un contract de credit ipotecar este încheiat între bancă și împrumutat, care este, de asemenea, înregistrat la SBR;

Împrumutatul își asigură propria viață, proprietate și proprietate.

Astfel, creditorul creează o piață primară pentru valorile mobiliare. El poate păstra creditele ipotecare emise în propriul portofoliu de valori mobiliare sau le poate transfera către alți investitori care creează o piață ipotecară secundară. Prin cumpărarea de credite ipotecare, investitorii furnizează băncilor numerar suplimentar pentru împrumuturi noi. Companiile de pe piața secundară pot, de asemenea, să păstreze creditele ipotecare în portofoliile lor proprii de investiții sau să emită titluri de valoare garantate ipotecar.

Cumpărătorii acestor valori mobiliare pot fi bănci comerciale, fonduri de investiții și pensii, companii de asigurări. În același timp, emitentul garantează deținătorilor unor astfel de valori mobiliare plăți lunare în timp util ale dobânzilor și partea principală a datoriei.

Atunci când băncile oferă cetățenilor noi împrumuturi garantate cu imobiliare, bazându-se pe resursele financiare mobilizate pe piața secundară, ciclul se repetă.

Artă. 8 din Legea federală a Federației Ruse nr. 152. "Cu privire la valorile mobiliare ipotecare" din 11 noiembrie 2003, astfel cum a fost modificată prin Legile federale din 29 decembrie 2004 nr. 193-FZ, din 27 iulie 2006 nr. 141-FZ.

Articolul 6 din Legea federală a Federației Ruse nr. 152. „Cu privire la valorile mobiliare ipotecare” din 11 noiembrie 2003, astfel cum a fost modificat prin Legile federale din 29 decembrie 2004 nr. 193-FZ, din 27 iulie 2006 nr. 141-FZ.

Dezvoltarea subvențiilor ipotecare pentru locuințe în Rusia este una dintre sarcinile principale ale statului. Cu toate acestea, rata dobânzii la garanții este adesea ridicată, ceea ce face imposibilă pentru mulți împrumutați potențiali să ia un împrumut. Potrivit experților, valorile mobiliare garantate ipotecar - MBS, care sunt un mecanism de investiții de fonduri, vor contribui la nivelarea dezechilibrului rezultat. Proprietarii acestor documente pot profita de modificările prețului imobilelor, în urma cărora au fost emise aceste valori mobiliare - Banca Centrală. Situația actuală sugerează că acestea sunt poziționate ca fiind cele mai dorite documente financiare pe piața creditelor și a valorilor mobiliare.

Astfel de valori mobiliare care conțin drepturi de proprietate sunt reprezentate de titluri de creanță care reinvestesc investițiile instituțiilor de credit și financiare în linii de credit ipotecar. Acest lucru se întâmplă în felul următor. O instituție bancară a acordat împrumuturi, de exemplu, pentru 50 de milioane de ruble și a emis imediat certificate de drepturi de proprietate pentru aceeași sumă. Investitorul care primește documente de proprietate returnează suma cheltuită de bancă, care merge imediat ca linie de credit unui alt împrumutat. După ce a vândut certificatul de proprietate, banca rambursează suma emisă cu fondurile rambursabile ale solicitantului.

Aceste instrumente financiare câștigă o mare popularitate, deoarece sunt susținute de proprietăți imobiliare. Rentabilitatea lor se datorează creșterii valorilor proprietăților, care câștigă un anumit număr de puncte procentuale în fiecare an. În ultimii 10-15 ani, creșterea profitabilității a ajuns la 400%, ceea ce nu poate fi asigurat de un alt mecanism financiar. Investițiile în ICB par de obicei să fie pe termen lung - până la 20 de ani, dar investitorii ruși preferă perioade mai scurte, maximum 5.

Poate că pe termen scurt se datorează lipsa unui cadru legislativ bun, care nu se poate spune despre piețele financiare europene și americane. Da, iar băncile noastre au o bază financiară bună, ceea ce afectează refuzul lor de a face față certificatelor de proprietate.

Caracteristici ale valorilor mobiliare garantate ipotecar

Publicarea acestor certificate de proprietate ia o varietate de particularități, care au totuși unele trăsături caracteristice, cum ar fi:

De regulă, deținătorii acestor documente plătesc plăți sistematice. Ele diferă în perioadele lunare sau trimestriale.
Plățile din active reunite după consolidare sunt de obicei împărțite în două părți - dobânzi și amortizare. Prima este pentru utilizarea liniei de credit, a doua este pentru rambursarea acesteia. Amortizarea este reprezentată și de două variante planificate.
Primul este activat prin procedura de rambursare sistematică a liniei de credit, care duce la rambursarea integrală până la sfârșitul perioadei sale de valabilitate. Obligațiunile corporative funcționează într-un mod diferit. Linia nu este răscumpărată până la expirarea sa, doar susținută de plata valorii nominale a obligațiunii - rata cuponului.
Rambursarea prematură a liniei se datorează capacității debitorului de a închide împrumutul înainte de termen prin vânzarea de bunuri imobiliare, ceea ce a constituit o garanție la încheierea contractului.

Desigur, împreună cu aceasta, certificatele au unele dezavantaje, de exemplu:

nivel scăzut de comercializare;
prezența riscului de scadență prelungită, care nu este favorabil calculului profitabilității.

Printre avantaje trebuie menționat nivelul adecvat de protecție legală, durabilitatea și disponibilitatea generală.

MBS în Rusia

Piața internă a testat obligațiunile în cauză la începutul anilor 2000, după introducerea legii care reglementează împrumuturile ipotecare. Mulți antreprenori au fost atrași de protecția lor juridică solidă, de comercializare ușoară. Astfel de certificate sunt de interes pentru investitorii care doresc să investească resurse financiare în imobiliare pentru a obține profit în viitor.

Împrumuturile ipotecare au primit o bază legală și cresc în mod constant numărul debitorilor. Practica subvențiilor de consum în ultimii ani s-a dovedit atractivă pentru populație și instituțiile financiare comerciale. Volumul său crește semnificativ în fiecare an. Acest lucru se datorează creșterii veniturilor populației, extinderii domeniului de activitate al instituțiilor bancare.

Pe lângă apariția certificatelor ipotecare pe piața internă, instituțiile financiare au început să emită euroobligațiuni ipotecare. Acestea sunt caracterizate de trei tranșe, diferite ca volum, rating și profitabilitate. Cel mai vechi dintre ele are cele mai mari rate inerente biletelor la ordin rusești. Perioada de circulație a documentelor este de cel puțin 29 de ani.

Scopul principal al emisiunii IBC este de a atrage resurse pe termen lung pe piața de capital, care vor fi utilizate pentru împrumuturi către populație. Aceasta include, de asemenea, subvențiile care au trecut de înregistrarea guvernului, obligațiunile imobiliare, garantate de Vneshtorgbank, asigurate de cele mai mari agenții de asigurări rusești.

Relațiile care apar în timpul emiterii, circulației valorilor mobiliare, emiterii acestora, cu excepția documentelor ipotecare, sunt reglementate de Legea federală privind valorile mobiliare ipotecare.

Tipuri de MBS

Multe bănci centrale sunt reprezentate de documente securizate prin proprietate, diverse valori, obligațiuni, ipoteci, certificate de credit.

Credit ipotecar

Documentul înregistrat descris confirmă dreptul proprietarului său de a primi îndeplinirea obligației, care este acoperită de garanția imobiliară. Funcția de ipotecă este concepută pentru a accelera cifra de afaceri a imobilelor ipotecate pe baza transferului unui document de bani. Prezența acestui certificat duce la încheierea unui contract ipotecar, certificatul ipotecar acordându-i prioritatea. Dacă termenii tranzacției nu se potrivesc, conținutul documentului menționat îi va permite nu numai să fie optimizat, ci și să facă ajustări. În alte cazuri, lucrarea este invalidată, cum ar fi:

încălcarea procedurii de eliberare a hârtiei;
prezența unui duplicat existent dacă originalul este pierdut.

Puteți obține o copie numai la autoritatea de înregistrare a contractului de ipotecă.

Obligațiuni garantate ipotecar

Obligațiunile menționate sunt asigurate cu acoperire de locuințe, în conformitate cu care este îndeplinit acordul emitentului. Acestea sunt poziționate de documente valoroase înregistrate. Obligațiunea confirmă depunerea de fonduri de către proprietarul său, obligația emitentului de a restitui valoarea nominală a acestei obligațiuni, veniturile în numerar. Cazul neîndeplinirii de către emitent a acordului îi dă dreptul proprietarului să satisfacă cererea pentru contul de acoperire.

Obligațiunile ipotecare sunt:

comun;
structurat.

Prima emisiune este realizată de creditorii ipotecari, a doua - de organizațiile ipotecare specializate care sunt responsabile de punerea în aplicare a acordurilor privind aceste documente.

Obligațiunile ipotecare sunt emise în mod nedocumentar. Certificatul global de emitere a obligațiunilor conține numele acestora, legături privind asigurarea acoperirii locuințelor pentru obligațiile emitentului. Alte detalii pot fi prezente conform cerințelor legii.

Credit ipotecar certificate

Reprezentată prin certificate valoroase garantate prin active sau ipoteci. Poate fi eliberat sub formă de certificate cu venit fix sau. Certificatele au o perioadă de cifră de afaceri, cu un venit fix - un preț nominal, certificate de participare - o parte din suma totală a datoriei formată prin prelungirea termenului împrumuturilor sau combinarea celor emise anterior într-unul singur. Mai mult, valoarea nominală, termenul de circulație a documentelor trebuie să fie același. Prețul este stabilit în moneda locală, ținând cont de avertismentele inflaționiste. Detaliile obligatorii ale documentelor descrise sunt:

sintagma certificat ipotecar este reprezentată de o parte din titlul său;
numele complet, locația autorității emitente;
indicarea tipului - înregistrat sau purtător;
numărul, seria documentului;
valoarea nominală a Băncii Centrale cu venit fix sau o parte a datoriei consolidate care se încadrează pe documentul de participare legat de data înregistrării publicației;
perioada de circulație a certificatului, procedura și momentul plății plăților;
informații privind securizarea acestei emisiuni de valori mobiliare;
privind asigurarea proprietarului certificatului împotriva riscului valutar și a altor riscuri;
semnătura șefului instituției care conduce problema;
prezența unui sigiliu umed.

Documentul înregistrat trebuie să conțină numele, adresa legală a proprietarului - pentru deținătorii de întreprinderi, datele pașaportului - pentru persoane fizice.

Titluri similare sunt emise de structuri care operează pe bază comercială. Aceștia din urmă trebuie să aibă o licență adecvată care să le permită să gestioneze structurile resurselor de investiții.

Randamentul MBS

Categoria randamentului se bazează pe rata medie la care sunt emise creditele ipotecare. Dacă rata dobânzii ajunge la 15 unități, atunci profitul poate varia de la 9 la 10%. Restul rambursează costurile intermediarilor.

O scădere a ratei duce, de asemenea, la o scădere a profitabilității. Solicitanții au dreptul de a refinanța la o rată mai mică sau de a rambursa datoria înainte de termen. Acesta din urmă se transformă în răscumpărarea obligațiunii emise, ceea ce afectează scăderea veniturilor deponentului.

Cum se cumpără MBS

Toate certificatele de proprietate valoroase, documentele ipotecare sunt achiziționate la bursă. Deponentul are dreptul de a face în mod independent nota de vânzare sau prin intermediul agenților, administratori ai organizațiilor specializate care conduc piața valorilor mobiliare ipotecare.

În primul rând, investitorul trebuie să decidă asupra setului de instrumente de investiții. Piața valorilor mobiliare imobiliare are două categorii interdependente - risc și rentabilitate. Cu toate acestea, odată cu creșterea rentabilității, crește și situațiile de risc și invers.

Conceptele de mai jos sunt clasificate în ordinea descrescătoare a rentabilității și a riscului:

obligațiuni de stat;
depozite bancare, conturi de depozit, obligații monetare;
obligațiuni cu dobândă corporativă;
acțiuni ale întreprinderilor industriale;
titluri financiare derivate.

Deponentul are dreptul de a alege să gestioneze în mod independent un portofoliu personal de documente sau să le transfere către parteneri de piață profesioniști. Acestea din urmă sunt exprimate prin următoarele atribute ale gestionării încrederii depozitelor:

fond de investiții reciproce;
gestionarea încrederii în organizațiile bancare;
un acord pentru administrarea privată a unei companii de investiții care deține o licență consultativă.

Legislația impune unor restricții partenerilor de piață, ceea ce se reflectă într-o reducere a gamei de instrumente. Transferul certificatelor de proprietate, al activelor financiare către conducere se transformă adesea în sume rotunde. Fondurile mutuale percep pentru serviciile lor până la 5% pe an din prețul activului net, indiferent de rezultatele obținute. Instituțiile financiare, agențiile de investiții iau investitorului până la un sfert din veniturile primite. Da, iar deciziile sunt luate de companie, dar responsabilitatea este în continuare pusă pe investitor. Pe baza celor de mai sus, puteți obține fie un profit, fie o pierdere. Desigur, autogestionarea poate fi chiar mai rea.

Investitorul poate tranzacționa el însuși titluri de proprietate, dar nu are dreptul de a intra în mod arbitrar în bursa în care se află participanții la tranzacționare. Cea mai bună soluție pentru el va fi un bun broker, care va fi evaluat după următoarele criterii:

fiabilitate, profesionalism ridicat;
disponibilitatea licenței necesare;
calitatea de membru la bursa rusească de mărfuri sau de schimb valutar interbancar;
dimensiunea comisiei;
disponibilitatea accesului la distanță pentru clienți.

Sfaturile companiilor de investiții și ale agențiilor de brokeraj vor ajuta un investitor novice.

Concluzie

Dezvoltarea sferei împrumuturilor ipotecare îi determină pe deponenți să investească în titluri de împrumut pentru locuințe. Randamentul lor ridicat va permite proprietarului să primească swapuri ipotecare mari în viitor. Cu toate acestea, deponentul este obligat să decidă cui îi va încredința gestionarea obligațiunilor, va recurge la serviciile unei companii fiduciare sau a unui broker de schimb.

Vă rugăm să vă înscrieți pentru o consultație gratuită cu avocatul nostru pentru a clarifica posibilitatea de a investi în MBS doar pentru dvs. Este gratis.

Așteptăm întrebările dvs. și vom fi recunoscători pentru evaluarea articolului și repostarea.