Ипотечные ценные бумаги в российской практике. Ипотечные ценные бумаги на российском фондовом рынке. Назначение ипотечных ценных бумаг

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), которые в англоязычной литературе называются MBS (mortgage backed securities), являются частным случаем ABS. В самом общем виде ABS (asset backed securities) представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула (набора) активов.

В случае ИЦБ активы представляют собой права требований по ипотечным кредитам, обеспеченных залогом объектов недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются помесячными платежами. Владельцы ИЦБ, обеспеченных этим пулом, по некоторой заранее определенной схеме получают большую часть этих платежей.

В мировой практике применяется большое разнообразие ИЦБ, различающихся по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и т.п. Новое развитие вторичный ипотечный рынок получил с начала 70-х годов в США с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов. В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования: периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities).

На российском финансовом рынке ипотечные ценные бумаги появились 11 ноября 2003 года в связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее Закон об ИЦБ). Закон определил два вида ипотечных ценных бумаг.

Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Являясь эмиссионными ценными бумагами, они подлежат регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам. Облигации могут выпускаться как в документарной, так и бездокументарной форме. Согласно российскому законодательству именные ценные бумаги могут выпускаться только в бездокументарной форме, в то время как предъявительские ценные бумаги существуют исключительно в документарной форме, если иное не предусмотрено законом. Поскольку облигации являются долговыми ценными бумагами, они предоставляют своему держателю право на получение только номинальной стоимости таких облигаций и фиксированного процента. Ипотечное покрытие закладывается эмитентом в пользу всех держателей облигаций.

Второй вид ипотечных ценных бумаг - ипотечный сертификат участия. Это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на денежные средства, полученные во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Законом об ИЦБ.

Структура сертификатов участия построена на российской концепции доверительного управления, которая, в отличие от концепции доверительной собственности (траста) по общему праву, не влечет перехода прав собственности на передаваемое в доверительное управление имущество. Одновременно с приобретением сертификатов участия их владельцы приобретают долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие и автоматически заключают договор доверительного управления с эмитентом, выступающим в роли доверительного управляющего ипотечным покрытием. Управляющий лишь управляет ипотечным покрытием, право собственности на которое принадлежит совместно держателям сертификатов участия. Ипотечные сертификаты участия являются именными ценными бумагами и могут выпускаться только в бездокументарной форме. Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой и, следовательно, не подлежит регистрации в Федеральной службе по финансовым рынкам.

Несмотря на то что ипотечные облигации и сертификаты участия как класс долговых инструментов появились совсем недавно, они уже представляют большой интерес для институциональных инвесторов. Инвесторами в российские ипотечные облигации выступают крупные игроки, преимущественно иностранные, которые предпочитают держать в портфеле существенный объем выпуска. Поэтому ликвидность ипотечных ценных бумаг на вторичном рынке пока ограничена.

Кроме того, согласно российскому законодательству к эмитентам ипотечных бумаг предъявляются требования, которые продиктованы необходимостью минимизировать риски инвесторов и задекларировать их права в отношении инвестиционного покрытия. В соответствии с российским законодательством эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут являться только ипотечные агенты и кредитные организации. Ипотечный агент может существовать исключительно в форме АО. Эмитент ипотечных ценных бумаг должен соблюдать нормативы Банка России и строгие требования по раскрытию информации. Ранее для эмитентов ипотечных ценных бумаг предусматривались повышенные нормативы достаточности капитала (14%), однако в июне 2007 года было принято решение о снижении данного требования с целью стимулирования ипотечного рынка. Теперь ЦБ РФ приводит норматив к общеустановленному значению: для банков с УК свыше 15 млн - 10%, для остальных - 11%.

Ипотечные ценные бумаги должны быть обеспечены покрытием, которое должно составлять не менее 80% стоимости облигаций в течение всего срока жизни бумаг. В ином случае у держателей возникает право досрочного предъявления их к оферте.

Между тем для инвесторов эти бумаги привлекательны не доходностью, а надежностью и ликвидностью. Доходность по ИЦБ и не должна быть высокой, иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут дороги, и ставки по ипотечным кредитам будут высоки. Но данный инструмент очень интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ипотечные ценные бумаги интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам в России, имеющим «длинные» деньги. Однако в России данные бумаги еще не показали всех своих преимуществ - российский рынок ипотечных ценных бумаг пока не дал такой возможности, поскольку он находится в начальной стадии развития.

Ипотечные облигации – финансовый инструмент, давно известный за рубежом – теперь приходят и в Россию. О скором появлении этих ценных бумаг в РФ аналитики говорили еще с конца 2015 года, однако, более конкретная информация была обнародована только весной 2016-го года. «Проговорился» К. Захарин, директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – он анонсировал обширное сотрудничество со Сбербанком и выпуск облигаций на сумму 50 млрд. рублей. Масштаб сотрудничества впечатляет, однако, пока совсем не ясно, помогут ли облигации получить выгоду конечному потребителю услуг и, если да, то каким образом.

В том, что новый финансовый инструмент скоро станет доступен в России, сомнений почти нет – в мае с предложением проработать вопрос с ипотечными ценными бумагами Путин выступил на заседании Госсовета. И никого, видимо, не пугает, что именно ИЦБ спровоцировали самый крупный финансовый кризис в истории.

Ипотечные облигации – что это?

К сожалению, рынок ценных бумаг в России находится на такой примитивной стадии развития, что многие россияне не имеют никакого понятия об облигациях вообще, а об ипотечных и подавно. Поэтому важно уточнить, что же представляют собой ипотечные облигации, простым языком, рассмотреть виды и общую характеристику ипотечных ценных бумаг.

Ипотечная облигация – это долговая бумага, рефинансирующая вложения в кредиты на недвижимость. Легко понять суть этого финансового инструмента на таком примере.

Банк ХХХ выдал заем на недвижимость на 5 млн. рублей и сразу же эмитировал ценную бумагу, то бишь ипотечную облигацию. Ценная бумага выставляется на продажу – начинается ожидание покупателя. Объявляется инвестор С., который ищет достаточно стабильный актив, чтобы сохранить свои внушительные накопления, рискуя при этом по минимуму. Инвестор С. передает банку ХХХ (эмитенту) 5 млн. рублей, получая взамен заветную бумагу. Сумму в 5 млн. рублей банк ХХХ выдает снова, финансируя уже другую ипотеку, а облигацию, которая находится на руках у инвестора С., банк начинает оплачивать с тех денег, которые возвращает заемщик по ипотеке.

В результате в плюсе все:

Банк – увеличивает количество сделок, а значит, имеет больший доход с процентов.
Инвестор – вкладывает деньги в действительно надежный актив и при этом может рассчитывать на значительное приумножение средств. Ставка по ИЦБ традиционно ниже, чем по ипотеке, поэтому наибольшую прибыль инвесторы получают за счет роста цен на жилье.Статистика утверждает, что за последние 10-12 лет стоимость недвижимости возросла примерно на 200%.
Заемщик – рост количества сделок должен привести к тому, что банки снизят ставки по ипотекам, которые на данный момент выглядят заоблачными. О значительном снижении никто не говорит – прогнозируется, что кредиторы «скинут» до 1.5% - однако, учитывая высокую стоимость жилья, экономия заемщиков в абсолютном выражении может оказаться довольно внушительной.

Вот что такое ипотечная облигация простыми словами, а не научными тезисами.

Всякий инвестор должен понимать, что ипотечная облигация – лишь один из видов ипотечных ценных бумаг. Есть и альтернативы:

Закладная - ценная бумага, которая подтверждает право держателя на получение денег по финансовому обязательству (от заемщика), а также право на имущество, которое было передано заемщиком как залог. Закладная является именным документом и содержит все основные параметры кредитного договора, а также место для передаточных записей – с согласия заемщика закладная может поменять «хозяина».
Ипотечный сертификат участия – выражается в доле суммы кредита, взятого для приобретения актива. Соответственно, обладатель сертификата имеет право и на долю прибыли, которую дает использование купленного на заемные средства актива.

Де-юре ипотечные ценные бумаги появились в России куда раньше, чем де-факто: начало им было положено еще в 2003-м году, когда вступил в силу ФЗ №152 «Об ипотечных ценных бумагах», где уже упоминалось, например, о сертификатах участия.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в РФ едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» - совсем не подходит она и рынку недвижимости. Старший аналитик известного брокера «Альпари» А. Бодрова отмечает, что за последние 14 месяцев цены на жилье в РФ серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ИЦБ – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики? Существует риск, что ипотечные ценные бумаги в 2016 году вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью, на которую рассчитывало АИЖК, когда цены упорно «перли» ввысь. Нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.

Еще одной особенностью ипотечных облигаций в России является их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману» (не говоря уже о простых гражданах). Планируется, что интерес к облигациям проявят НПФ, страховщики и банки – организации с большим количеством свободных средств и жгучим желанием их приумножить. По мнению А. Бодровой, именно первые инвесторы могут «снять пенку» - получить внушительный доход с ценных бумаг, а в дальнейшем по мере распространения ИЦБ и развития рынка планка их доходности снизится.

Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ –несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.

Что получаем в «сухом остатке»? Довольно сырую идею – намерение выпустить дорогостоящие облигации, в будущей доходности которых нет никакой уверенности. Но надежда на успех этой идеи все же есть, ведь АИЖК и, в частности, К. Закарин понимает недостатки финансового инструмента (о чем говорит в интервью) и ставит самые амбициозные цели: сделать отечественные ипотечные облигации более высоколиквидным и привлекательным с инвестиционной стороны активом, чем закладные. Однако по мнению экспертов, на достижение этих целей может уйти до 10 лет.

Изучив эту главу, вы узнаете:

? что такое ипотечные ценные бумаги и каковы их виды;
? как рынок ипотечных ценных бумаг связан с рынком ипотечных кредитов;
? какие модели рынков ипотечных кредитов сформировались в мировой практике и каково их влияние на рынки ипотечных ценных бумаг;
? на какой стадии находится российский рынок ипотечных ценных бумаг, каковы его проблемы и тенденции развития.

Понятие ипотечных ценных бумаг и их виды

Название «ипотечные ценные бумаги» говорит о том, что связаны они с ипотекой - залогом недвижимости. Термин «ипотека» появился еще в древние времена (Греция VI в. до н. э.).

Ипотека (hypotheka) - обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями.

В России эти отношения регулируются двумя законами (в последней редакции): от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (последняя редакция) (далее - Закон об ипотечных ценных бумагах).

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается во владении должника, а кредитор, в случае невыполнения последним своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Чаще всего залог недвижимого имущества возникает при ипотечном кредитовании, когда банк выдает кредит под залог приобретаемого недвижимого имущества, которое и становится предметом залога. Другим случаем ипотеки является получение кредита или займа под залог уже существующего недвижимого имущества на какие-то иные цели заемщика, не обязательно связанные с этой недвижимостью.

Должник по кредиту (займу), обеспеченному ипотекой, владеет и пользуется своим имуществом, однако распорядиться (продать, заложить) им может только с согласия кредитора (банка). Когда должник не в состоянии исполнять свои обязательства, недвижимость продается с аукциона, из полученных денежных средств удовлетворяются требования кредитора, а оставшиеся деньги возвращаются должнику. Таким образом, ипотека выступает как способ обеспечения обязательств должника и снижает риски банка-кредитора (рис. 10.1). Дополнительной защитой кредитора является страхование как самого заложенного имущества, так и жизни и здоровья должника.

Рис. 10.1.

Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги, рефинансируемые с помощью обязательств по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные выплаты и выплаты по основной сумме долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по обеспечивающим кредитам.

При выдаче кредита под залог недвижимого имущества оформляется кредитный договор, который определяет отношения должника и кредитора, порядок выдачи и погашения кредита, а также договор залога, который определяет отношения залогодателя и залогодержателя, порядок пользования залогом, его ликвидации (продажи) в случае неисполнения обязательств по кредитному договору.

Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств и право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Например, банк, который выдает ипотечный кредит, выступает кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству (по кредитному договору) и залогодержателем заложенного недвижимого имущества. Права этого банка как залогодержателя могут быть также дополнительно обеспечены закладной.

Зачем нужна закладная, если все права кредитора и залогодержателя прописаны в соответствующих договорах? Закладная - это ценная бумага, которая может обращаться на рынке, следовательно, она дает возможность банку-кредитору передать, переуступить свои права иному лицу, просто передав (продав) этому лицу закладную.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. Часто это одно и то же лицо, но не обязательно. Закладная должна иметь все обязательные реквизиты, в том числе содержать все существенные условия договоров - кредитного и договора залога, поэтому иногда закладная представляет собой целую «книгу». Поскольку все права, связанные с недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации, то и выдача закладной ее первому держателю осуществляется органом, осуществившим такую регистрацию прав залогодержателя. В дальнейшем владелец закладной может передать ее другому лицу, при этом такая сделка совершается в простой письменной форме. Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности, т. е. и права кредитора, и права залогодержателя.

Свойства закладной:

? выражает отношения долга. Однако владелец закладной при невозврате долга может получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества, но не само имущество;
? именная бумага. Права, удостоверенные закладной, принадлежат названному в ней лицу;
? неэмиссионная бумага;
? документарная бумага. При осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную тому лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию, если только при залоге закладной она не передана в депозит нотариуса ;
? срочная бумага. Она имеет конкретный срок погашения, а если сумма обязательства подлежит уплате по частям - конкретные сроки (периодичность) платежей;
? обращающаяся ценная бумага (т. е. может существовать и вторичный рынок закладных);
? процентная бумага. По закладной предусмотрены выплаты процента сверх номинала, который может быть фиксированным или плавающим.

Почему же закладные не обращаются на рынке? Этому препятствуют несколько факторов:

1) закладная оформляется как документ, договор, состоящий из множества страниц и связанный с другими договорами (кредита, страхования жизни, страхования имущества, счета и др.);
2) суммы закладных, как правило, недостаточно высоки, чтобы быть привлекательными для крупных инвесторов, а мелкие инвесторы предпочитают другие активы, более понятные и менее рискованные;
3) процентный риск. Процент по кредиту является доходом по закладной, он фиксирован, и при колебании ставок на рынке закладная будет нести процентный риск;
4) риск потери стоимости имущества. Все закладные разные, оформлены на разные объекты недвижимости, стоимость которых колеблется и может быть завышена. Если цены на недвижимость упадут, некоторые заемщики могут отказаться от выплат по кредиту и отдать подешевевшее заложенное имущество обратно. Поэтому покупатель закладной с неохотой идет на риск покупки такой бумаги;
5) кредитный риск. В основе закладной лежит кредит, выданный заемщику. Состояние дел этого заемщика для покупателя закладной, а иногда и для самого банка-кредитора - неясный вопрос. Поэтому в случае ухудшения кредитного состояния заемщика (увольнения с работы, отсутствия доходов) возврат основной суммы кредита и процентов по ней становится маловероятным событием.

Таким образом, приобретение одной закладной - весьма рискованное и затратное мероприятие. Однако ее обращаемость позволяет конструировать финансовые продукты путем создания некоего портфеля и совмещения в нем разных активов так, чтобы снизить общий риск при сохранении доходности. На первый взгляд кажется, что такое невозможно, однако если мы рассмотрим детали, то:

? вместо нескольких закладных на эту сумму можно выпустить некоторое количество стандартных бумаг, тогда проблемы с приобретением пакета и сложностями договоров можно избежать;
? кредитный, процентный и риск потери стоимости имущества при объединении нескольких закладных снижаются, так как, например, при переоценке стоимости одного объекта может быть недооценен другой, и отказ одного из 1000 заемщиков от платежей не сильно повлияет на общий финансовый результат.

Поэтому финансовые инженеры придумали схему секьюритизации - превращения необращаемых активов в рыночные ценные бумаги.

Свойство обращаемости закладных как ценной бумаги позволяет использовать их в качестве обеспечения при эмиссии других ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или частично залогом ипотечного покрытия.

Отдельной разновидностью таких облигаций являются жилищные облигации с ипотечным покрытием - облигации с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

Облигации с ипотечным покрытием можно рассматривать как облигации с залоговым обеспечением, только с особым предметом залога.

Такие облигации выпускаются с целью рефинансирования ипотечных кредитов. Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, аккумулирует пул закладных (ипотечное покрытие) , по которым получает регулярные платежи в погашение выданных кредитов. Банк может под этот пул закладных выпустить от своего имени облигации, погашение основного долга по которым и выплата процентов будут осуществляться за счет поступлений по закладным. Банк может также передать пул закладных другому лицу (ипотечному агентству), которое уже от своего имени выпустит облигации.

Подобная схема рефинансирования ипотечных кредитов широко применяется в США, где уже в 30-е гг. XX в. начинает формироваться система государственной поддержки ипотечного кредитования, создаются специализированные организации, в том числе ипотечные агентства. В США рынок ипотечных кредитов функционирует на основе хорошо развитого рынка ипотечных облигаций, что обеспечивает рефинансирование банков, осуществляющих ипотечное кредитование.

В России состав ипотечного покрытия регулируется законодательно.

Ипотечное покрытие может состоять только из обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте РФ или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество в случаях, предусмотренных законом.

Другими словами, ипотечное покрытие в России может состоять:

1) из закладных;
2) ипотечных сертификатов участия;
3) государственных ценных бумаг;
4) денежных средств.

Недвижимое имущество может входить в состав ипотечного покрытия только в особых случаях и на определенный срок.

Ипотечное покрытие можно рассматривать как своего рода аналог паевого инвестиционного фонда, участники которого владеют ценной бумагой, удостоверяющей их права «дольщиков» ипотечного покрытия.

Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие находится в доверительном управлении, которое осуществляет либо управляющая компания, либо банк.

Облигации с ипотечным покрытием - это облигации, ценные бумаги, эмиссия которых имеет особенности по сравнению с «обычными» облигациями, в частности, эмитентами облигаций с ипотечным покрытием могут быть только ипотечные агенты и кредитные организации.

Ипотечный агент - это акционерное общество, единственным предметом деятельности которого может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных.

Для этого ипотечный агент может осуществлять заимствования, в том числе посредством эмиссии облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников, полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, ведение бухгалтерского учета также передается специализированной организации. Никакие изменения в уставе ипотечного агента не допускаются. После погашения всех выпусков размещенных облигаций с ипотечным покрытием ипотечный агент ликвидируется.

Основным эмитентом облигаций с ипотечным покрытием в России является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое учредило для этой цели несколько специализированных акционерных обществ - ипотечных агентов, однако рынок ипотечных облигаций в России находится еще в самом начале своего развития.

Галанов В. А., Басова А. И. Рынок ценных бумаг. М., 2006.
Статья 17 Закона об ипотеке (залоге недвижимости).

3.3. Ипотечные ценные бумаги

На протяжении трех десятилетий ипотечное кредитование - неотъемлемая часть американского рынка ценных бумаг. За это время появились различные схемы, формы и виды ценных бумаг на базе ипотечного кредита. Однако первая и самая простая схема (так называемая сквозная - pass-through) остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства (FNMA и GNMA) и одно полугосударственное (FHLMC).

Ипотечный рынок состоит из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который тоже делится на первичный и вторичный) и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в соответствии с договором ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (рис. 3.9). Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Рис. 3.9 Рынок ипотечных кредитов

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков).

На рынке ипотечных ценных бумаг (вторичном ипотечном рынке) осуществляется продажа закладных по предоставленным ипотечным кредитам. Закладная - юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, удостоверяющий отдачу объекта недвижимости в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Впервые понятие закладной как свободно обращающейся на рынке ценной бумаги появилось в федеральном законе 1998 г. «Об ипотеке (залог недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ. Закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи), что упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной заключается в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынок закладных в России так и не сформировался.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 29 октября 2003 г. № 152-ФЗ.

Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим ФЗ.

Сертификат участия - новая бумага для нашего рынка, предполагающая более сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее «покрытие» сертификатов. Владелец сертификата является как бы собственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик (за вычетом вознаграждения управляющего).

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим ФЗ предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Ипотечный агент имеет гражданские права и несет гражданские обязанности, необходимые для реализации указанной деятельности, которая может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества. В уставе ипотечного агента должны быть определены предмет и цель деятельности в соответствии с ФЗ. Внесение в устав изменений и (или) дополнений, связанных с изменением и (или) дополнением предмета или цели деятельности, не допускается.

Полное фирменное наименование ипотечного агента на русском языке должно содержать слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент».

Ипотечный агент не может иметь штат сотрудников. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента должны быть переданы коммерческой организации, которая не может вести бухгалтерский учет этого ипотечного агента. Ведение бухгалтерского учета должно быть передано специализированной организации, которая не может осуществлять полномочия единоличного исполнительного органа этого ипотечного агента.

Ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и объекты недвижимости.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только при их соответствии следующим условиям:

Основная сумма долга по каждому договору или закладной не должна превышать 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

Договор об ипотеке не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

Недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипотекой требования;

Если должником является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не меньше суммы обеспеченного ипотекой требования;

Предметом договора займа должны являться только денежные средства. Обязанность должника возвращать основную сумму долга и одновременно уплачивать проценты на нее периодическими платежами (за исключением первых 12 месяцев) должна предусматриваться не менее чем в 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Ипотечное покрытие не должны составлять требования в отношении закладных, заложенных в обеспечение иных обязательств.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70% рыночной стоимости (определенной независимым оценщиком) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом объекта недвижимости, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% от размера ипотечного покрытия. Размер ипотечного покрытия определяют путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, и в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, или его нотариально удостоверенной копией;

Кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

Закладной со всеми приложениями, если имели место составление и выдача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией;

Документом, выражающим содержание сделки, по которой были переданы права кредитора и залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству, и на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством, или его нотариально удостоверенной копией.

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия с указанием:

Суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости имущества;

Названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие. Если таким имуществом является жилое помещение, в составе сведений о его месте нахождения не указывается номер жилого помещения (жилого дома, квартиры);

Рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

Срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

Степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

Иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг. " Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с настоящим Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов «облигации с ипотечным покрытием», «ипотечные сертификаты участия» и «ипотечное покрытие», а также не вправе использовать в своем наименовании слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент» в любом сочетании.

Эмиссию облигаций с ипотечным покрытием могут осуществлять только ипотечные агенты и кредитные организации.

Облигации с ипотечным покрытием выпускаются в одной из форм, предусмотренных ФЗ от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» (далее - ФЗ «О рынке ценных бумаг»). При документарной форме обязательным реквизитом сертификата облигации является указание о порядке и условиях выплаты дохода владельцам облигаций с ипотечным покрытием, а также о порядке и условиях погашения таких облигаций (ст. 9).

Облигации с ипотечным покрытием должны закреплять право владельцев на получение фиксированного процента их номинальной стоимости. Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием осуществляется не реже одного раза в год (ст. 10).

В решении о выпуске облигаций должны быть определены срок их погашения (частичного погашения) и стоимость (порядок ее определения), выплачиваемая по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении).

Центральный банк РФ вправе устанавливать для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, правила расчета и значения следующих обязательных нормативов, определенных ФЗ от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»: норматива достаточности собственных средств (капитала); нормативов ликвидности; размеров процентного и валютного риска. Кроме того, он устанавливает для таких организаций требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

При оценке облигаций с ипотечным покрытием рейтинговым агентством, признанным в порядке, установленном законодательством РФ, эмитент облигаций обязан раскрывать и предоставлять сведения о такой оценке.

В распространяемой или публикуемой информации об ипотечных сертификатах участия и осуществлении доверительного управления их ипотечным покрытием должны содержаться:

Полное или сокращенное фирменное наименование управляющего ипотечным покрытием; индивидуальное обозначение, идентифицирующее ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на ипотечное покрытие; номер и дата регистрации правил доверительного управления ипотечным покрытием, а также номер и дата выдачи лицензии управляющему ипотечным покрытием;

Информация о местах (с указанием адреса и (или) номера телефона), где до приобретения сертификатов можно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием, реестром ипотечного покрытия, а также иными документами, предусмотренными настоящим ФЗ и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг;

Положение о том, что стоимость сертификатов может увеличиваться и уменьшаться, что государство не гарантирует доходность инвестиций в данные сертификаты, а также сведения о том, что до приобретения ипотечных сертификатов участия следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций и управляющий ипотечным покрытием несут ответственность за содержание и форму распространяемой или публикуемой ин-формации о выпуске ипотечных ценных бумаг, их ипотечном покрытии, в том числе за распространение или опубликование неточной, неполной или вводящей в заблуждение информации, а также за ее несвоевременное распространение или опубликование. Сведения не должны содержать:

Недобросовестную, недостоверную, неэтичную, заведомо ложную, скрытую, вводящую в заблуждение информацию;

Информацию, которая не имеет документального подтверждения;

Информацию, не имеющую непосредственного отношения к выпуску ипотечных ценных бумаг и их ипотечному покрытию;

Коммерческая организация до получения соответствующей лицензии не вправе предоставлять для распространения или опубликования информацию о своей деятельности в качестве управляющего ипотечным покрытием.

Эмитент облигаций обязан обеспечить всем заинтересованным лицам возможность ознакомления с информацией, содержащейся в реестре ипотечного покрытия, а также получения копий реестра или выписок из него. Он также должен опубликовать информацию об эмиссии таких облигаций в соответствии с ФЗ «О рынке ценных бумаг», иными федеральными законами и нормативными правовыми актами РФ и правила доверительного управления ипотечным покрытием до начала выдачи ипотечных сертификатов участия и сообщения о регистрации изменений и дополнений, вносимых в правила доверительного управления ипотечным покрытием.

Согласно требованиям нормативных правовых актов федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг, опубликованию подлежат:

Баланс имущества, составляющего ипотечное покрытие, бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках управляющего ипотечным покрытием;

Отчет об исполнении обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, сведения о вознаграждении управляющего и расходах, подлежащих возмещению за счет имущества, составляющего ипотечное покрытие;

Иные документы в соответствии с настоящим ФЗ;

Информация о принятии решения о передаче прав и обязанностей по договору доверительного управления ипотечным покрытием другому лицу, которое имеет право выдавать ипотечные сертификаты участия.

Государственное регулирование выпуска ипотечных ценных бумаг, деятельности ипотечных агентов и управляющих ипотечным покрытием, а также государственный контроль за их деятельностью осуществляют федеральный орган исполнительной власти по рынку ценных бумаг и Центральный банк в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На вторичном ипотечном рынке (рис. 3.10) происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. Ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращается на рынке.

Рис. 3.10 Рынок ипотечных ценных бумаг

Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты. Чтобы ипотечные ценные бумаги могли получить правовой статус обращения на ипотечном рынке, они должны отвечать требованиям:

Обращаемости (способности покупаться и продаваться на рынке недвижимости). Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи);

Стандартности (формы, содержания, правила);

Доступности для гражданского оборота (быть объектом сделок с недвижимостью);

Документальности (содержать все предусмотренные законодательством реквизиты);

Регулируемости и признания государством;

Ликвидности.

Рынок ипотечных ценных бумаг также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных объектами недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получить относительно дешевые и долгосрочные кредиты под залог ипотечных ценных бумаг и имущественных прав на объекты недвижимости. Особенностями таких ценных бумаг являются превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на объекты недвижимости залогодателя; возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

Коммерческий банк заключает с юридическими и (или) физическими лицами кредитные договора под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

Ипотечные агентства выкупают закладные у банка через выпуск облигаций, размещаемых на фондовом рынке;

Денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;

Государство гарантирует выплаты по облигациям.

Известны различные варианты организации работы, связанной с эмиссией ипотечных облигаций. В качестве примера можно привести деятельность Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (ФАИЖК), которое вместе с Центральным банком России и крупными банками-эмитентами ипотечных облигаций - должно рефинансировать ипотечные банки путем выкупа закладных (рис. 3.11).

ФАИЖК, созданное в 1997 г., получает государственные гарантии, под которые выпускает облигации. Бумаги размещаются среди инвесторов. На вырученные средства ФАИЖК через свои региональные представительства выкупает закладные у банков (60% ипотечных кредитов, выданных с участием ФАИЖК, приходится на регионы). С 2003 по 2005 г. Агентство получило госгарантии на сумму около 9 млрд р. На 1 мая 2005 г. по схеме ФАИЖК предоставлено 16,5 тыс. кредитов на 6,6 млрд р. по средней ставке 15% годовых.

До 2006 г. государственные гарантии распространялись только на покупку банковских займов. Нововведения разрешают агентству использовать госгарантии «для приобретения прав требования по кредитам и займам, предоставленным банком, иной кредитной организацией или юридическим лицом гражданам... на приобретение жилых домов и помещений и обеспеченным ипотекой». Это позволяет ФАИЖК выкупать ипотечные кредиты как у жилищно-накопительного кооператива, так и у потребительского общества.

Кроме того, гарантии бюджета могут использоваться для приобретения ипотечных ценных бумаг, выкупа и погашения собственных облигаций ФАИЖК и даже для погашения «кредитов и займов, привлеченных агентством».

При создании агентства за основу была взята американская классическая модель ипотеки, поэтому нормативная база по ипотечному кредитованию в нашей стране опирается на двухуровневую систему. Общая схема организации работы по выпуску ипотечных облигаций выглядит следующим образом:

1. Эмитент формирует пул закладных.

2. Эмитент оформляет бланковую передаточную надпись на закладной и передает все документы по пулу ипотек документарному хранителю для проверки, сертификации и последующего хранения в течение всего срока действия пула. Документарный хранитель передает заключение по проверке ипотечному агентству, действующему в рамках рассматриваемой схемы, либо эмитенту. Эмитент направляет пакет документов для оформления гарантии (список ипотечных ссуд, составляющих пул; проспект эмиссии ценных бумаг; заключение документарного хранителя по ссудам) на рассмотрение и утверждение в агентство по ипотечному кредитованию.

3. Агентство проверяет полученные документы и, если они отвечают необходимым критериям, переводит право требования по ипотеке, составляющей пул, на себя и выдает гарантию по выпускаемым ценным бумагам. Эмитент обязан обслуживать пул, для чего агентство заключает с ним договор на обслуживание и выдает доверенность.

4. Эмитент публикует проспект эмиссии и размещает ценные бумаги. При размещении в реестре, ведущемся регистратором, открываются счета владельцев с зачислением на них ценных бумаг.

5. В ходе действия пула эмитент осуществляет обслуживание ипотеки, составляющей пул, учет и контроль платежей заемщиков, аккумулирует платежи, переоформляет закладные, ипотечные договоры.

6. Все платежи от заемщиков по ипотеке перечисляются на специальные счета, списания с которых производятся в строго определенных случаях: на оплату гарантии агентства по ипотечному кредитованию, для компенсации услуг задействованных в схеме участников и на выплату процентов и основной суммы долга по облигациям.

Данная схема выпуска облигаций предполагает перевод прав требования по ипотечным кредитам от эмитента к агентству по ипотечному кредитованию на все время действия пула. В договоре может быть закреплено право агентства возвратить эмитенту закладные от пула при неплатежеспособности заемщиков по ипотеке. При этом агентство наделяет эмитента полномочиями по обслуживанию ипотечных кредитов, составляющих пул, на основании агентского соглашения.

Перевод права требования необходим для снижения риска неоплаты облигаций в случае неплатежеспособности или банкротства эмитента.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг - это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

В США рынок ипотечных ценных бумаг представляет собой наиболее динамично развивающийся сегмент национального фондового рынка. В 2002 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 трлн дол. (22% от общего объема облигаций в США), из них 1,67 трлн дол. пришлось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в предыдущем году (это 36,6% всей эмиссии долговых обязательств).

Наиболее распространенным в мире видом ипотечных ценных бумаг являются сквозные ипотечные сертификаты участия. Совокупная стоимость эмитированных бумаг такого типа только в Америке превышает 2 трлн дол.

В Италии и Германии рынок ипотечных ценных бумаг в последнее время вытесняется так называемыми банковскими облигациями. В этой схеме государство не участвует, ипотечный банк сам выпускает бумаги и сам кредитует заемщика. Ресурсы этих банков состоят из собственных накоплений и ипотечных облигаций. Этот путь позволяет быстро наращивать капитал банка.

Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование ипотечных рынков (рис. 3.12).

Рис. 3.12. Рынок недвижимости

Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, подбирается объект недвижимости. Если банк принял решение о выдаче кредита, то:

Между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем покупатель (заемщик) и продавец заключают договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГБР;

Между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГБР;

Заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Таким образом кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранить выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для новых кредитов. Компании, работающие на вторичном рынке, также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент гарантирует держателям таких ценных бумаг своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

Ст. 8 ФЗ РФ № 152. «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 193-ФЗ, от 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Статья 6 ФЗ РФ № 152. «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 193-ФЗ, от 27.07.2006 № 141-ФЗ.

Развитие ипотечного жилищного субсидирования в России является одной из главных задач государства. Однако норма процента по залогу часто находится на высоком уровне, что делает невозможным многим потенциальным заемщикам взять ссуду. Выровнять образовавшийся перекос, по мнению специалистов, помогут ипотечные ценные бумаги - ИЦБ, являющиеся механизмом инвестирования денежных средств. Владельцы упомянутых документов способны получать прибыль от изменения цены на недвижимое имущество, вследствие которой были изданы настоящие ценные бумаги - ЦБ. Сложившееся положение говорит о том, что они позиционируют как самые желанные финансовые документы на рынке кредитования, ценных бумаг.

Подобные ценные бумаги, содержащие имущественные права, представлены долговой бумагой, которая реинвестирует вложения кредитно-финансовых институтов в ипотечные кредитные линии. Происходит это следующим путем. Банковское учреждение выдало займов, например, на 50 млн рублей, и тут же выпустило в обиход сертификатов имущественного права на такую же сумму. Прибредший имущественные документы инвестор возвращает истраченную банком сумму, которая сразу же идет кредитной линией другому заемщику. Реализовав имущественное свидетельство, банк погашает выданную сумму возвратными средствами заявителя.

Данные финансовые инструменты набирают большую популярность, поскольку они обеспечены реально существующим недвижимым имуществом. Их прибыльность обусловливается повышением стоимости недвижимости, ежегодно набирающую некоторое количество процентных пунктов. За последние 10-15 лет рост доходности достиг 400%, что не может дать другой финансовый механизм. Вложения в ицб представляются обычно долгосрочными - до 20 лет, но российские вкладчики предпочитают более короткие сроки, максимум 5.

Возможно, короткий срок объясняется отсутствием хорошей законодательной базы, чего нельзя сказать о европейских, американских финансовых рынках. Да и наши банки обладают неплохой финансовой базой, что сказывается на их нежелании заниматься имущественными сертификатами.

Особенности ипотечных ценных бумаг

Издание данных имущественных свидетельств принимает разнообразную специфику, которой все-таки присущи некоторые характерные черты, как то:

Как правило, обладатели подобных документов уплачивают систематические платежи. Они отличаются месячными, либо квартальными сроками.
Выплаты от объединенных после консолидации активов, обычно делятся на две части - процентную и амортизационную. Первая идет за использование кредитной линии, вторая - ее погашение. Амортизационная так же представлена двумя плановыми вариациями.
Первая актируется процедурой систематического погашения кредитной линии, что приводит к полной выплате до конца срока его действия. Корпоративные же облигации действуют другим способом. Линия не погашается до окончания ее действия, только поддерживается выплатой номинальной стоимости облигации - ставкой купона.
Преждевременное погашение линии обусловливается возможностью заемщика досрочно закрыть кредит посредством реализации недвижимости, являвшейся залогом при заключении договора.

Конечно, вместе с этим сертификаты имеют некоторые недостатки, например:

низкий уровень реализуемости;
присутствие риска продолжительного погашения, который не благоприятствует просчитать доходность.

Среди преимуществ следует отметить должную ступень юридической защиты, долговременность, общедоступность.

ИЦБ в России

Отечественный рынок апробировал рассматриваемые облигации в начале нулевых годов, после вступления регламентирующего ипотечное кредитование закона. Многих предпринимателей привлекла их основательная правовая защита, легкая реализуемость. Подобные сертификаты интересуют вкладчиков, желающих инвестировать финансовые ресурсы в недвижимое имущество для получения прибыли в будущем.

Ипотечные займы получили законодательную базу и постоянно увеличивают число заемщиков. Практика потребительского субсидирования прошлых лет доказала привлекательность для населения, коммерческих финансовых институтов. Его объем значительно увеличивается с каждым годом. Это объясняется ростом доходов населения, расширением сферы деятельности банковских учреждений.

Кроме появления ипотечных свидетельств на внутреннем рынке, финансовые институты начали выпуск ипотечных еврооблигаций. Они характеризуются тремя траншами, различными по объему, присвоенному рейтингу, доходности. Старший из них имеет самый высокий показателей, присущий российским векселедателям. Период обращения документов составляет не менее 29 лет.

Главная цель выпуска ИБЦ направлена привлечь долгосрочные ресурсы на рынок капитала, которые пойдут на займы населению. Сюда же вошли и субсидии, прошедшие государственное оформление, имущественные облигации недвижимости, расположенные в залоге Внешторгбанка, застрахованные крупнейшими российскими страховыми агентствами.

Отношения, которые возникают при выпуске, обращении бумаг, их выдаче, кроме закладных документов, регулируются Федеральным законом об ипотечных ценных бумагах.

Виды ИЦБ

Многие ЦБ представлены документами, обеспеченными имуществом, различными ценностями, облигациями, закладными, кредитными свидетельствами.

Закладная

Описываемый именной документ подтверждает право своего обладателя о получении выполнений по обязательству, которое покрывается гарантией недвижимого имущества. Функция закладной предназначена для ускорения оборачиваемости заложенной недвижимости на основе передачи денежного документа. Присутствие данного сертификата подводит к заключению ипотечного соглашения, при этом закладному свидетельству прилагается свой приоритет. При несовпадении условий сделки, содержание упомянутого документа позволит его не только оптимизировать, но и внести корректировки. Иные случаи признают бумагу недействительной, как то:

нарушение порядка выдачи бумаги;
наличие существующего дубликата при утере оригинала.

Получить копию возможно только в органе регистрации соглашения по ипотеке.

Облигации с ипотечным покрытием

Упомянутые облигации обеспечены жилищным покрытием, по которым происходит исполнение договоренности эмитента. Они позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение финансовых средств ее обладателем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации бывают:

обычными;
структурированными.

Эмиссию первых проводят ипотечные кредиторы, вторых - специализированные ипотечные организации, несущие ответственность за выполнение договоренностей по этим документам.

Издание ипотечных облигаций проводится бездокументарным способом. Глобальный сертификат издания облигаций содержит их наименование, ссылки об обеспечении жилищного покрытия обязательств эмитента. Могут присутствовать другие реквизиты по требованию законодательства.

Ипотечные сертификаты

Представлены ценными сертификатами, обеспеченные активами, либо ипотекой. Могут издаваться в форме свидетельств фиксированной доходности, либо . Сертификаты имеют период оборота, с фиксированной доходностью - нарицательную цену, сертификаты участия - часть общей суммы задолженности, образованной продлением срока действия займов, либо объединения ранее выпущенных в один. Причем нарицательная цена, срок их обращения документов обязаны быть одинаковыми. Цена устанавливается в национальной валюте, учитывая инфляционные предостережения. Обязательными реквизитами описываемых документов являются:

фраза ипотечный сертификат представлена частью его названия;
полное наименование, месторасположение органа производящего эмиссию;
указание вида - именной, либо на предъявителя;
номер, серия документа;
нарицательная стоимость ЦБ с фиксированной доходностью, либо часть консолидированной задолженности, которая приходится на документ участия, привязанного к дате регистрации издания;
период обращения сертификата, процедура и время выплаты платежей;
информация по обеспечению этого выпуска бумаг;
о страховании собственника сертификата от валютных, иных рисков;
подпись руководителя учреждения проводящего эмиссию;
наличие мокрой печати.

Именной документ должен содержать наименование, юридический адрес собственника - для корпоративных держателей, паспортные данные - для физических лиц.

Выдают подобные ценные бумаги структуры, работающие на коммерческом основании. Последние обязаны иметь соответственную лицензию, разрешающей управлять конструкциями инвестиционных ресурсов.

Доходность ИЦБ

Категория доходности опирается на среднюю ставку, по которой выдаются ипотечные займы. Если ставка процента достигает 15 единиц, то прибыль может варьироваться от 9 до 10%. Остальная сумма возмещает расходы посредникам.

Снижение ставки приводит и к снижению доходности. Заявители вправе перекредитоваться по более низкой ставке, либо досрочно погасить задолженность. Последнее оборачивается погашением выпущенной облигации, что влияет на снижение дохода вкладчика.

Как купить ИЦБ

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретаются на фондовой бирже. Вкладчик вправе самостоятельно совершить купчую, либо через агентов, доверительных управляющих специализированных организаций ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

Вкладчику, прежде всего, нужно определиться с инструментарием инвестирования. Рынок имущественных бумаг имеет две взаимосвязанных категории - риск и доходность. Однако при повышении доходности повышаются и рисковые ситуации, и наоборот.

Приведенные ниже понятия располагаются в убывании доходности и риска:

государственные облигации;
банковские вклады, депозитные счета, денежные обязательства;
корпоративные процентные облигации;
акции промышленных предприятий;
производные финансовые бумаги.

Вкладчик вправе избрать самостоятельное управление личным портфелем документов, либо передать их профессиональным партнерам рынка. Последние выражены следующими атрибутами доверительного управления вкладами:

паевой инвестиционный фонд;
доверительные управления банковских организаций;
соглашение о частном управлении инвестиционной компанией, располагающей советующей лицензией.

Законодательство налагает некоторые ограничения на партнеров рынка, что отражается сокращением спектра инструментов. Передача имущественных сертификатов, финансовых средств управлениям нередко оборачивается круглыми суммами. Паевые фонды взимают за свои услуги до 5% годовых от цены чистых активов, независимо от полученных результатов. Финансовые институты, инвестиционные агентства отбирают у инвестора до четверти полученного дохода. Да и решения принимает компания, но ответственность все равно возлагает на вкладчика. Исходя из сказанного, можно получить либо прибыль, либо убыток. Конечно, самостоятельное распоряжение может оказаться еще хуже.

Вкладчик может сам торговать имущественными бумагами, однако он не имеет права самовольно выйти на биржу, где находятся участники торгов. Лучшим решением для него станет хороший брокер, оценить которого помогут следующие критерии:

надежность, высокий профессионализм;
наличие необходимой лицензии;
членство на Российской товарной или межбанковской валютной бирже;
размер комиссионных;
наличие дистанционного доступа для клиентов.

Подспорьем начинающему инвестору станут консультации инвестиционных компаний, брокерских агентств.

Заключение

Развитие сферы ипотечного кредитования подводит вкладчиков к инвестированию в ценные бумаги жилищного заимствования. Их высокая доходность позволит владельцу получить в будущем высокие ипотечные свопы. Однако вкладчик обязан определиться, кому он доверит управление облигациями, прибегнет к услугам доверительного общества, либо брокера биржи.

Просьба записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить возможность инвестирования в ИЦБ именно для вас. Она бесплатная.

Ждем ваших вопросом и будем благодарны за оценку статьи и репост.