К числу нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность, относятся:

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 и др.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Выделяют следующие виды стоимости объекта оценки:

1) рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

2) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

3) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

5) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

6) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

7) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

8) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

9) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

10) специальная стоимость объекта оценки – стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

Под объектами оценки понимаются любые объекты гражданских прав, участвующие в гражданском обороте.

К объектам оценки относятся:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства (долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Выделяют два вида оценки :

1) обязательная оценка;

2) инициативная (добровольная) оценка.

Обязательная оценка осуществляется в случаях, прямо предусмотренных законодательством. В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

При использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

При продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

При переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

При национализации имущества;

При ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством.

21.2. Субъекты оценочной деятельности

К числу субъектов оценочной деятельности относятся ниже перечисленные лица.

1. Оценщики – физические и юридические лица, имеющие право осуществлять оценочную деятельность.

К оценочной деятельности физических лиц предъявляются следующие требования:

Государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя;

Наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

К оценочной деятельности юридических лиц предъявляются следующие требования:

Соблюдение законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

Государственная регистрация в качестве юридического лица;

Наличие в штате юридического лица не менее одного работника, для которого данное юридическое лицо является основным местом работы и который имеет документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности в соответствии с согласованными с уполномоченным Правительством РФ органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности профессиональными образовательными программами высшего профессионального образования, дополнительного профессионального образования или программами профессиональной переподготовки работников.

Оценщики обязаны повышать свою квалификацию не реже одного раза в три года, а также заключить договор страхования гражданской ответственности в случае причинения убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности (ст. 24 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

2. Потребители услуг оценщиков (заказчики) – любые физические и юридические лица, заключившие договор об оказании услуг по оценке определенного объекта оценки.

3. Государственный орган, осуществляющий регулирование оценочной деятельности (Министерство экономического развития и торговли РФ).

Функциями уполномоченных в данной сфере органов являются:

Контроль за осуществлением оценочной деятельности;

Регулирование оценочной деятельности;

Взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

Согласование проектов стандартов оценки;

Согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Саморегулируемые организации оценщиков. В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

Защищать интересы оценщиков;

Содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

Содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

Разрабатывать собственные стандарты оценки;

Разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

21.3. Правовое положение оценщика

Правовое положение оценщика определено Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

Оценщик имеет право :

1) применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

2) требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;

3) получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

4) запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

5) привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;

6) отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

7) требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик обязан :

1) соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности;

2) сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки;

3) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

4) предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете;

5) предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

6) не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

7) хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;

8) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию (ст. 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

1) в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

2) оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки (ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Обязательным условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, является страхование гражданской ответственности оценщиков . Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков может осуществляться в форме заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки (ст. 17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

21.4. Порядок проведения оценки

Проведение оценки включает в себя ряд этапов.

1. Заключение с заказчиком договора об оценке . Оценка объекта оценки может проводиться оценщиком только при соблюдении требования к независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случае если он не отвечает указанному требованию, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

Основания заключения договора;

Вид объекта оценки;

Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки . При этом оценщик осуществляет сбор и обработку:

Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

Информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки;

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор;

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов . При этом оценщик использует следующие подходы к оценке:

Затратный подход– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

На данном этапе оценщик осуществляет также необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

5. Обобщение результатов , полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки .

Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке .

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

Дата составления и порядковый номер отчета;

Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

Дата определения стоимости объекта оценки;

Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица.

Контрольные вопросы

1. Охарактеризуйте оценочную деятельность как один из видов предпринимательской деятельности.

2. В каких случаях проводится обязательная оценка?

3. Каково правовое положение оценщика?

4. Перечислите полномочия государственного органа, осуществляющего государственное регулирование оценочной деятельности.

5. Охарактеризуйте порядок проведения оценки.

оценочной деятельностью

Субъект оценки

Объект оценки

объектам оценки относятся:

Работы, услуги, информация;

Сфера оценочной деятельности

Нормативно-правовая база оценочной деятельности.

Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру :

Конституция Российской Федерации;

Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы);

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Федеральные стандарты оценки (ФСО);

Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;

Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Требования, предъявляемые к оценщику.

В соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности в РФ оценщик обязан:

1. состоять в одной из саморегулируемых организаций оценщиков и уплачивать туда взносы;

2. соблюдать требования нормативных актов, стандартов и правил оценочной деятельности;

3. обеспечивать сохранность документов, полученных для оценки, и конфиденциальность информации;

4. отказаться от проведения оценки, если возникли обстоятельства, препятствующие объективной оценке;

5. предоставлять по требованию заказчика страховой полис, документ об образовании в области оценочной деятельности, сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

6. предоставлять в саморегулируемую организацию оценщиков информацию о юридическом лице, с которым у оценщика заключен трудовой договор;

7. соблюдать правила деловой и профессиональной этики;

8. ежеквартально представлять информацию о подписанных отчетах;

9. хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение трех лет с даты составления отчета;

10. предоставлять копии отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию;

11. предоставлять по требованию заказчика заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является.

Одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является составление отчета. От того, что войдет в данный документ, в каких форме и последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы.

При написании отчета об оценке бизнеса перед оценщиком стоят следующие основные задачи :

· изложить логику анализа;

· зафиксировать все важные моменты оценки;

· подготовить отчет так, чтобы его потребитель мог при желании повторить анализ и прийти к заключению, которое сделал оценщик.

Решение данных задач возможно при выполнении ряда требований.

Структура отчета независимо от целей оценки единообразна: основана на принципе «от общего к частному». Исходя из целей оценки и специфики объекта, в структуру отчета могут быть внесены некоторые изменения. Например, в самостоятельный раздел может быть выделен анализ данных по предприятиям-аналогам. Если для оценки предприятия важна общеэкономическая ситуация в стране или регионе, то им можно посвятить специальные разделы. Анализ финансового состояния может войти в раздел, в котором дается характеристика предприятия (фирмы).

· описание оцениваемого объекта, его название и точный адрес;

· перечень юридических прав и ограничений, связанных с данной собственностью;

· описание физического состояния объекта и его стоимостных характеристик.

Кроме того, в отчете нужно четко сформулировать цель оценки, обосновать использование того или иного вида стоимости, зафиксировать дату, когда была произведена оценка.

Если к выводам отчета применяются какие-либо ограничивающие условия, то их необходимо указать. Примерами ограничений может быть написание предварительного или частичного отчета.

Важный момент отчета – обоснование выбора тех или иных методов оценки.

Оценку должен проводить независимый оценщик, поэтому в отчете требуется подтверждение отсутствия личной заинтересованности оценщика в оцениваемом объекте и величине его рыночной стоимости.

Немаловажным для отчета является наличие в нем подписей всех лиц, проводивших оценку, и текста, свидетельствующего об их согласии с результатами.

Отчет об оценке бизнеса, его содержание, объем и стиль изложения во многом зависят от цели оценки, характера оцениваемого объекта и от потребностей заказчиков отчета. Отчет зависит также от сложности и размеров оцениваемого предприятия. Если пользователями отчета будут лица, которые не знакомы с предприятием, то обязательно подробное описание последнего. Если же отчет предназначен для работников фирмы, то подробное описание не обязательно.

Основные разделы отчета :

1. Введение:

Излагается суть задания (оценки) и перечисляются используемые источники информации;

Дается краткое описание предприятия и его капитала;

Уточняется вид стоимости, который следует определить в процессе оценки;

Приводятся методы оценки, примененные в данном отчете, и вывод.

Во введении кратко излагаются методы оценки.

2. Общеэкономический раздел – приводятся лишь те данные по ситуации в стране или регионе, которые непосредственно влияют на развитие предприятия.

3. Краткая характеристика отрасли – приводится информация об отрасли, конкуренции и положении оцениваемого предприятия по сравнению с положением ведущих конкурентов.

4. Краткая характеристика предприятия (фирмы) – предыстория предприятия, перечень выпускаемых товаров и услуг, условия сбыта, наличие поставщиков, персонала, менеджмент, прошлые сделки с акциями предприятия.

5. Анализ финансового состояния – содержит информацию для всех подходов к оценке: доходного, затратного и сравнительного.

6. Методы оценки. Начинается раздел с обоснования выбора тех или иных методов. Излагается последовательность оценки данного предприятия выбранными методами. Завершается данный раздел заключением о величине стоимости оцениваемого предприятия.

7. Выводы и приложения. В приложение обычно выносится табличная информация, которая обосновывает использование в отчете тех или иных величин.

8. Общее заключение по оценке.

Наиболее распространенные недостатки отчета об оценке :

· в отчете не указывается, какой именно стандарт стоимости использовал оценщик для оценки данного предприятия;

· использование профессиональных терминов без их разъяснения или приведение в отчете терминов, имеющих разное толкование, например, таких, как ставка капитализации или денежный поток.

Недопустимо принятие противоречивого отчета (отчет, в котором различные разделы находятся между собой в противоречии).

Затратный подход

Затратный подход (подход к оценке с точки зрения затрат) основан на предположении о том, что затраты на строительство объекта недвижимости в совокупности с затратами на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества. Но затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Сфера применения затратного подхода используется при:

Оценке недвижимости на рынках, характеризующихся отсутствием достаточной информации для применения рыночного или доходного подходов;

Оценке специализированных зданий, которые не способны приносить доход, а информация об их продажах отсутствует;

При страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя;

При исчислении установленных законодательством налогов и сборов;

При переоценке основных фондов и в некоторых других случаях.

Оценка имущества затратным методом осуществляется поэтапно:

1. Расчет рыночной стоимости права на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.

2. Расчет стоимости строительства (восстановления или замещения) объекта недвижимости.

3. Определение степени снижения полезности объекта недвижимости в результате износа:

а) физического;

б) функционального;

в) экономического (внешнего).

4. Расчет остаточной стоимости улучшений объекта путем вычитания из стоимости затрат на его восстановление (замещение), т.е. всех видов износа.

Доходный подход

Доходный подход к определению стоимости недвижимости основан на расчете величины ожидаемых в будущем доходов от ее использования. Их оценка необходима при анализе инвестиционных проектов и расчете долей муниципалитета, частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию, а также при купле-продаже действующего предприятия.

Оценка стоимости акций.

Акция – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой.

Акция является специфической формой существования капитала и одновременно товаром, который обращается на фондовом рынке. Её ценность определяется способностью приносить прибыль владельцу. Прибыль по акции генерируется двумя путями – получение дивидендов и рост стоимости акции, связанный с улучшением финансовых показателей компании, расширением ее бизнеса и увеличением стоимости активов.

Оценка акций компании – это определение той доли её стоимости, которая приходится на оцениваемый пакет акций. Оценка может быть проведена для определения рыночной стоимости обыкновенных и привилегированных акций, эмитированных открытыми или закрытыми акционерными обществами.

Целями оценки акций могут быть:

· сделки купли-продажи;

· оформление залога для получения кредита;

· определение текущей рыночной стоимости компании и ее активов;

· принятие инвестиционных решений;

· эмиссия акций и др.

Оценка стоимости облигаций.

Облигация – эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.

Облигации обеспечивают сохранность вложений и фиксированный дополнительный доход, что делает этот инструмент привлекательным для осторожных инвесторов. В то же время всегда существует возможность неплатежа по обязательствам и поэтому анализ надежности эмитента является наиболее важной и, часто, трудоемкой задачей при оценке стоимости облигаций.

Целями оценки облигаций могут быть:

· сделки купли-продажи;

· внесения ценных бумаг в уставный капитал предприятий;

· оформления залога для получения кредита;

· принятие инвестиционных решений.

Оценочная деятельность: понятие, сфера применения, объекты, субъекты.

В соответствии со ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Субъект оценки – профессиональный оценщик, обладающий специальными знаниями и практическими навыками в области оценки объектов собственности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законом «Об оценочной деятельности в РФ» (ст.4).

Объект оценки – любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец; организация, предприятие, отдельные виды материальных и нематериальных активов.

В соответствии со статьей 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ» к объектам оценки относятся:

Отдельные материальные объекты (вещи);

Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

Права требования, обязательства (долги);

Работы, услуги, информация;

Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Сфера оценочной деятельности включает операции при купле, продаже, аренде, залоге и страховании объектов недвижимости, при инвестировании в собственность, при слиянии и поглощении предприятий, при установлении цены размещения эмитируемых акций, при исполнении прав наследования и судебного приговора, оценки бизнеса и услуг.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

хорошую работу на сайт">

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Понятие. Организация и методы оценочной деятельности

Оценочная деятельность -- профессиональная деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, с учётом прав на них и интересов в отношении них субъектов гражданских прав. В Российской Федерации в зависимости от цели проводимой оценки различают следующие виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Оценочной деятельностью занимаются профессиональные оценщики -- физические, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности. При осуществлении оценочной деятельности используются специальные правила и методики.

К деятельности профессиональных оценщиков в Российской Федерации предъявляют следующие требования. Оценщик -- физическое лицо должен соответствовать одной или нескольким установленным квалификационным характеристикам. Юридическое лицо, оказывающее услуги по оценочной деятельности должно иметь в штате не менее двух лиц-оценщиков. Оценщики в обязательном порядке страхуют свою профессиональную ответственность.

В Российской Федерации до 01 июля 2006 года оценочная деятельность относилась к лицензируемым видам деятельности. Лицензии на проведение оценочной деятельности выдавались физическим (индивидуальные предприниматели) и юридическим лицам. Лицензирование оценочной деятельности прекращено в соответствии с Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 200-ФЗ, которым были внесены изменения в ст. 18 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".

Оценочная деятельность регулируется государством, а также в значительной степени саморегулируемыми организациями. Национальный совет по оценочной деятельности, созданный в Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» выполняет следующие функции :

· Формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности

· Координация деятельности оценщиков

· Разработка федеральных стандартов и правил оценки

В оценочной деятельности применяются единые методы и процедуры, выработанные международными и национальными оценочными организациями.

Методология оценочной деятельности едина и основана на выработанных теорией и мировой практикой методах оценки материальных и нематериальных объектов. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке .

Существует несколько подходов к оценке объектов:

1. Доходный подход, объединяющий совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

2. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения объекта оценки с учётом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при его создании материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

3. Сравнительный подход, представляющий собой совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах. Аналогом оцениваемого объекта признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

2. Механизмы регулирования оценочной деятельности в России

Основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются: лицензирование оценщиков; аттестация специалистов в области оценочной деятельности; система - стандартов и положений оценочной деятельности; утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности; сертификация услуг; страхование гражданской ответственности оценщиков.

Оценочная деятельность может осуществляться только получившим соответствующую лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем.

Лицензирование оценочной деятельности осуществляют Мингосимущество России и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, определяемые в порядке, установленном законодательством субъектов Российской Федерации (далее именуются -лицензирующие органы).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации осуществляют лицензирование оценки недвижимости, оценки машин, оборудования и транспортных средств, оценки нематериальных активов.

Лицензия на право оценки предприятий (бизнеса) предоставляет лицензиату право на осуществление оценочной деятельности по всем видам оценочной деятельности. Оценочная деятельность, лицензия на осуществление которой выдана лицензирующим органом субъекта Российской Федерации, может осуществляться на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Надзор за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется государственными надзорными и контрольными органами, Мингосимуществом России, лицензирующими органами субъектов Российской Федерации в пределах их компетенции.

Мингосимущество России в установленном порядке осуществляет взаимодействие с лицензирующими органами субъектов Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности, а также координацию их деятельности.

Лицензирующие органы ведут реестры лицензий. Мингосимущество России ведет сводный реестр лицензий на осуществление оценочной деятельности.

Аттестация специалистов по оценке стоимости призвана обеспечить: контроль знаний специалистов в области оценочной деятельности; должную ответственность специалиста а области оценочной деятельности за результаты его работы; контроль качества подготовки специалистов учебными заведениями.

Аттестаты выдаются на осуществление следующих видов оценочной деятельности: оценка недвижимости; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка нематериальных активов; оценка предприятий (бизнеса).

Единая система стандартов оценки, являясь неотъемлемой частью нормативно-правового регулирования оценочной деятельности, должна обеспечивать: нормативное закрепление единства методических подходов при выполнении работ по оценке стоимости; четкие требования к важнейшим составляющим процесса оценки, а также ее результатам; унификацию требований к составу и формам представления документов, отражающих результаты оценки; воспроизводимость результатов оценки, стабильность качественных показателей оказываемых оценочных услуг; определение объема технико-экономической информации, используемой при оценке; создание условий для действенного контроля за качеством оценочных услуг.

Единая система стандартов оценки включает следующие основные стандарты: организационно-методические положения; оценка недвижимого имущества; оценка машин, оборудования и транспортных средств; оценка интеллектуальной собственности: оценка стоимости предприятия (бизнеса);

Сертификация услуг оценщиков стоимости является добровольной.

С развитием добровольной сертификации качества услуг по оценке государству целесообразно оказывать ей поддержку.

В частности, наличие сертификата соответствия при прочих равных условиях может быть решающим условием при конкурсных отборах оценщиков, проводимых органами государственного управления.

3. Правовые аспекты оценочной деятельности в Российской Федерации

Изменения в регулировании оценочной деятельности прежде всего лежат в контексте проводимой сейчас правительством административной реформы, направленной в том числе на устранение административных барьеров для бизнеса и снижение бремени государственного регулирования в экономике. Одним из шагов в этом направлении стала отмена лицензирования отдельных видов деятельности, оценочной в том числе. С 1 июля 2007 года лицензии на осуществление этого вида работ требоваться не будут. А это означает, что должна измениться вся система принципов и механизмов регулирования деятельности оценщиков, вектор которого сместился с государственного регулирования предпринимательской деятельности на регулирование профессиональной деятельности в сфере независимой оценки имущества. В этой ситуации важная роль отводится профессиональным объединениям оценщиков, которые должны заслужить определенное доверие и положение на этом рынке, во многом - качеством оказания услуг по оценке имущества. А если мы говорим о качестве, значит, должны быть приняты соответствующие стандарты и правила. Сейчас именно в этой части большие пробелы.

Основой для проведения экспертизы ресурсов предприятия и прав на них в целях оценки служит Гражданский Кодекс Российской Федерации, другие законодательные и нормативные акты, в том числе, в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога и ипотеки, рынка ценных бумаг, интеллектуальной собственности, доверительного управления и др.

К настоящему времени, законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, состоит из Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации и ее субъектов, а также из международных договоров Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в соответствии с Федеральным законом. Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей оценки.

Законодатель определил, что под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление рыночной или иной стоимости объектов оценки -- наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

При этом предполагается, что участники сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

одна из сторон сделки (продавец) не обязана продавать объект оценки, а другая сторона (покупатель) не обязана покупать его;

стороны сделки (продавец и покупатель) осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на рынок в форме в форме публичной оферты; оценочный материальный доходный

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки без принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны;

платеж за объект оценки осуществляется в денежной форме.

К объектам гражданских прав, возникающих в процессе осуществления предпринимательской деятельности, в том числе оценочной, относят:

Право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;

Недвижимое имущество, движимое имущество, в т.ч. машины, оборудование и др.;

Работы, услуги, информация, иные объекты гражданских прав, участвующих в обороте;

Объекты интеллектуальной собственности (нематериальные активы).

Гражданский Кодекс Российской Федерации установил, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, не ограниченное в количественном и стоимостном выражении, за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законом изъято из оборота или не может им принадлежать.

Таким образом, когда мы говорим об оценке имущества, мы подразумеваем в первую очередь оценку его рыночной стоимости, что накладывает определенные ограничения и допущения на результаты оценки.

Поскольку оценочная деятельность охватывает значительную часть видов имущества и имущественных прав, нормативно-правовые акты регулирующие деятельность создаются применительно к конкретному виду имущества это делается для избежание неверного толкования того или иного действия в процессе оценки, а также для создания оптимальных условий работы специалиста оценщика.

Однако, несмотря на то, что оценочная деятельность в современном ее понимании в России существует уже около 15 лет, российская оценка все еще слишком «молода» и существуют значительные пробелы и недоработки законодательства.

В первую очередь возникают проблемы с законодательными актами, основа которых была скопирована с зарубежных аналогов. Законодатель не всегда проводил доскональное исследование источника перед применением его на практике. Таким образом, оценщики были поставлены в очень сложное положение: с одной стороны они руководствуясь нормами и положениями оценочной деятельности осуществляли свою деятельность, а с другой стороны многое из того, чем они руководствовались, шло в разрез с ранее принятыми правовыми актами .

Значительные трудности в оценочной деятельности создавало постоянное изменение правовой базы сопутствующих отраслей: бухгалтерский учет и аудит, таможенное законодательство, налогообложение. Здесь основным осложняющим фактором служил тот факт, что некоторые методики в оценочной деятельности тесно связаны с рассмотрением финансовой стороны предприятия, а значит и с его бухгалтерией. При этом анализируемые параметры ориентированы на данные бухгалтерской отчетности. Однако частые изменения в бухгалтерской сфере привели к тому, что оценщики были вынуждены отказываться от наработанных методик, поскольку в новых формах отчетности данные, необходимые для проведения анализа или расчетов, либо отсутствовали, либо преподносились в виде, исключающем их использование.

С похожей проблемой оценщики сталкиваются и при оценке имущества в целях таможенного налогообложения. Частые директивные письма для таможенных органов, по взаимодействию с оценщиками, которые изменяют существующее положение дел, создают оценщикам известные трудности.

В отсутствие общего федерального закона, устанавливающего механизмы и процедуры саморегулирования в российской экономике, в новой редакции закона об оценочной деятельности необходимо было прописать целый ряд норм, устанавливающих требования и порядок функционирования и взаимодействия органов, представляющих все уровни регулирования: от государства до самих независимых оценщиков.

Кроме того, некоторые существенные положения предыдущей редакции закона об оценочной деятельности, например о страховании этого вида услуг, были недостаточно проработаны и по факту не действовали.

С вступлением в силу новой редакции прежде всего изменился субъект регулирования. Теперь это оценщик, занимающийся частной практикой или работающий в составе юридического лица. Иными словами, новое законодательство предъявляет требования уже не к юридическим, а к физическим лицам. В первую очередь, это вызвано тем, что оценочная деятельность в большой степени базируется на профессиональном суждении оценщиков, в связи с этим исключительную важность имеют вопросы профессионализма и обеспечения имущественной ответственности субъектов оценочной деятельности, результатами которой пользуется неограниченный круг лиц.

Основное требование предъявляемое к оценщику - наличие специального высшего образования или профессиональная переподготовка. Далее - членство в саморегулируемой организации, так называемой СРО . Дело в том, что именно на уровень саморегулируемых организаций отдается большая часть функций по регулированию, контролю и надзору в сфере оценочной деятельности. Законом “Об оценочной деятельности” устанавливаются требования к осуществлению оценочной деятельности, порядок вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков, а также перечень оснований для отказа в принятии в члены саморегулируемой организации.

Детально прописаны требования по страхованию оценочной деятельности, в том числе установлены конкретные страховые случаи и четко прописаны условия страхования ответственности оценщика.

Ну а своего идеального оценщика заказчик должен выбирать сам. Определенную помощь в этом могут оказать саморегулируемые организации. Но основным критерием выбора, как показывает мировая практика, должна стать репутация как СРО, так и отдельных ее членов.

Теперь все оценщики должны в обязательном порядке как страховать свою деятельность, так и быть членом какой-либо саморегулируемой организации Профессиональное саморегулирование это нижний и самый, наверное, практический уровень системы регулирования в сфере оценочной деятельности.

Первый уровень - государство, которое разрабатывает государственную политику в области оценочной деятельности, определяет основные требования к оценщикам и оценочной деятельности, устанавливает правовые основы деятельности негосударственных организаций, осуществляет контроль и надзор за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований федерального законодательства.

Второй уровень - негосударственный институт, который также участвует в разработке государственной политики в сфере оценочной деятельности, разрабатывает федеральные стандарты оценки, рассматривает проекты нормативных правовых актов, дает рекомендации их к утверждению уполномоченным федеральным органом, разрабатывает кодекс этики оценщиков, рекомендации по его применению и контролю за соблюдением норм профессиональной этики, дает рекомендации по организации основного и дополнительного образования; взаимодействует с соответствующими международными организациями, в частности с Международным комитетом по стандартам оценки; создает общероссийский третейский суд в сфере оценочной деятельности. Таким институтом в соответствии с новым законом призван стать Национальный совет по оценочной деятельности. Он может быть сформирован только спустя год после вступления в силу новой редакции закона об оценочной деятельности с тем, чтобы максимально полно и достоверно представлять интересы всего сообщества оценщиков.

И, наконец, третий уровень - саморегулируемые организации, которые способствуют развитию профессии посредством аттестации, дополнительного обучения, повышения квалификации, установления этических норм и профессиональных правил; осуществляют контроль соблюдения членами установленных СРО норм и правил профессиональной деятельности. В соответствии с законом саморегулируемая организация оценщиков формирует компенсационный фонд для обеспечения ответственности своих членов, который расходуется только в том случае, если для покрытия ущерба, нанесенного виновными действиями оценщика, не хватает суммы страховки и его личных средств, контролирует работу своих членов на предмет соблюдения требований законодательства, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности и профессиональной этики. В некоторых случаях СРО вправе применять меры дисциплинарного воздействия к своим членам, также отказывать в принятии новых и исключать из состава СРО членов.

Клиент, которому требуются услуги оценщика, может удостовериться в полномочиях и квалификации лица, предлагающего свои услуги по оценке имущества, может обратиться в ту СРО, членом которой этот оценщик является. Каждая организация оценщиков должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке именно как СРО. СРО обязана вести реестр своих членов и предоставлять информацию, содержащуюся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом. Что касается квалификации - то это уже будет зависеть от того, какую репутацию приобретет та или иная СРО. Дело в том, что помимо обязательных, прописанных в законе требований к оценщикам, СРО могут устанавливать свои собственные дополнительные условия членства для кандидатов в оценщики. Возможно, где-то кандидату будут требоваться рекомендации действительных членов данной СРО, где-то будут серьезные "вступительные" экзамены... Все это вопросы репутации и престижа, которые в условиях рыночной конкуренции каждая организация должна будет заслужить. Важно отметить, что оценщики единовременно могут быть членами нескольких саморегулируемых организаций.

На 1 июля 2006 года в России лицензию на осуществление оценочной деятельности имели примерно 14 тысяч субъектов - юридические лица и предприниматели без образования юридического лица. В соответствии с новым законом до 1 июля 2007 года они могут действовать на основании действующей лицензии, затем - в соответствии с новыми правилами. К этому времени должен быть утвержден порядок государственной регистрации СРО, определен федеральный орган, который будет осуществлять эту регистрацию, и, более того, заинтересованные в развитии своей деятельности как уже действующие СРО, а их в настоящее время насчитывается не больше десяти, так и вновь созданные смогут подтвердить свой статус и приступить к активной работе с новыми возможностями. В течение же 2006 новых лицензий не выдавалось, а контроль за деятельностью оценщиков по-прежнему осуществляло Росимущество.

В новой редакции закона об оценочной деятельности прописаны не только общие положения и основные принципы регулирования этого сектора экономики, но и детально, вплоть до каждой отдельной процедуры, прописаны механизмы функционирования новой системы регулирования. Это позволяет без необходимости принятия многочисленных подзаконных актов в сфере оценочной деятельности обеспечить максимально полную реализацию всех положений закона. Но, конечно, не все вопросы можно решить одним законом. Так, в настоящее время минэкономразвития совместно с Минюстом разрабатывает проекты нормативно-правовых актов правительства РФ, устанавливающие уполномоченный федеральный орган по ведению единого реестра саморегулируемых организаций оценщиков, а также порядок ведения такого реестра.

Кроме того, готовится документ, регламентирующий порядок предоставления информации, содержащейся в реестрах саморегулируемых организаций оценщиков заинтересованным лицам. Эти акты необходимы для того, чтобы закон заработал в полную силу.

Помимо этого, с целью формирования единой системы стандартизации оценочной деятельности в соответствии с международными требованиями для реализации статьи 20 закона минэкономразвития проводится работа по подготовке федеральных стандартов оценки. В настоящее время разработаны проекты трех базовых стандартов: "Общие понятия, принципы оценки и подходы к оценке", "Виды стоимости" и "Требования к отчету об оценке".

После июля 2007 года будут разрабатывать стандарты оценки будет негосударственный орган - Национальный совет по оценочной деятельности. Минэкономразвития России оставляет за собой право лишь утверждать обсужденные и принятые экспертным сообществом проекты стандартов.

Перспективы развития оценочной деятельности в России.

Независимая оценка стоимости является информационной основой для принятия эффективных решений, как в частном, так и государственном секторах экономики, способствует защите имущественных прав участников гражданских отношений. Таким образом, развитие оценочной деятельности является в современной России важным аспектом развития гражданского общества и рыночных отношений в экономике.

Вместе с развитием рынка в России за последние 10 лет оценочная деятельность прошла “с нуля” путь становления и к настоящему времени сформировалась как самостоятельная сфера деятельности в экономике.

Сложился единый рынок оценочных услуг. В настоящее время в рамках единых требований на основании федеральной лицензии оценочную деятельность осуществляют более 5300 юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Сформирована система государственного регулирования оценочной деятельности, основанная на Федеральном законе “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и включающая контроль за соблюдением оценщиками требований и условий, стандарты оценки и методические рекомендации, требования к образованию специалистов.

Развиваются саморегулируемые организации оценщиков. Налажено их взаимодействие с Минимуществом России по всему спектру проблем развития рынка оценки. Появляется первый опыт взаимодействия саморегулируемых организаций оценщиков с различными группами потребителей услуг по оценке. Осуществляется взаимодействие с международными профессиональными объединениями оценщиков: Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), Европейской группой ассоциаций оценщиков (TEGoVa). Представительство российских оценщиков в этих организациях, постоянный обмен информацией, перевод Международных и Европейских стандартов оценки, участие в международных научных конференциях содействует развитию национальной системы оценки в России, а также согласованности в развитии оценки в странах СНГ.

Саморегулируемыми организациями оценщиков приняты стандарты профессиональной деятельности, документы об этике бизнеса оценщика, проведении контроля качества профессиональной деятельности оценщиков, входящих в ту или иную саморегулируемую организацию. Предприняты шаги к объединению ряда саморегулируемых организаций оценщиков.

Развивается методологическая база оценки, учитывающая международный опыт, а также особенности развития экономики и правового регулирования в России. Минимуществом России в развитие стандартов оценки утверждены методические рекомендации об определении рыночной стоимости интеллектуальной собственности, земельных участков, права аренды земельных участков. Ряд методических материалов, обобщающих опыт проведения оценочных работ в России, издан Торгово-промышленной палатой Российской Федерации. Российским обществом оценщиков переведена последняя редакция Европейских стандартов оценки. За последние годы в России издано большое количество научной и учебной литературы по оценке. Все вместе это способствует преодолению методического вакуума в оценочной деятельности.

Развитие оценки в Российской Федерации было бы невозможно без системы подготовки, переподготовки и повышения квалификации специалистов-оценщиков. Одним из важных событий на этапе становления оценочной деятельности в России стало проведение в 1993 году семинаров по оценочной деятельности, организованных Институтом экономического развития Всемирного Банка. Заметный импульс развитию образования в сфере оценки был дан в ходе формирования и развития лицензионных требований к деятельности оценщиков. В настоящее время подготовка, профессиональная переподготовка повышение квалификации оценщиков осуществляется более чем в 70 расположенных на всей территории Российской Федерации образовательных учреждениях, прошедших согласование базовых образовательных программ в Минимуществе России. Развитие обучения оценщиков, соответствующий передовой опыт активно обсуждается в рамках работы секции оценки Учебно-методического объединения (УМО) специальности “Финансы и кредит”.

В России формируется опыт оценки в ходе реорганизации крупных имущественных комплексов с участием международных и российских оценочных компаний. Обсуждение этой работы на ее различных этапах способствует росту культуры оценки, а также культуры управленческих решений в Российской Федерации.

С развитием экономической реформы в России, ростом частной инициативы, ростом конкуренции, увеличением количества сделок с разнообразными экономическими ресурсами растет востребованность независимой оценки стоимости. Многосторонний анализ наиболее эффективного использования различных объектов, проводимый в ходе работы оценщиков, применение различных методик оценки способствуют в целом росту культуры управленческих решений в сфере экономики. Специалисты, обладающие знанием технологии оценки, являются интеллектуальным капиталом, необходимым для осуществления экономических преобразований.

Вместе с этим, востребованность оценки предъявляет растущие требования к качеству работы оценщика. Решение этой ключевой для рынка оценки задачи решиться при тесном взаимодействии государства, саморегулируемых организаций оценщиков, образовательных учреждений, потребителей оценочных услуг.

Развитие информационного обеспечения оценочной деятельности.

Одним из необходимых условий проведения качественной оценки является наличие достаточной и достоверной информации об объекте оценки и рынке, к которому он относится. Для кардинального улучшения информационного обеспечения оценочной деятельности необходимо следующее:

o последовательное внедрение в России Международных стандартов финансовой отчетности и Международных стандартов оценки;

o в рамках реализации федеральной программы “Электронная Россия” разработать механизм и регламент доступа оценщиков к информации, используемой для оценки. В этой связи следует привлечь саморегулируемые организации оценщиков к реализации программы “Электронная Россия”. При формировании базы информационных массивов и регламента доступа к ней следует использовать международный опыт. Для целей эффективной реализации программы “Электронная Россия” обратиться к Правительству Российской Федерации по вопросу о максимально возможном раскрытии рыночной информации, аккумулируемой федеральными органами исполнительной власти и в первую очередь ФКЦБ России, Госкомстатом, Роспатентом, Росземкадастром;

o для формирования достоверной исходной информации для проведения оценки необходимо также создание и развитие специализированных баз данных различных групп объектов оценки. Формирование таких баз и предоставление информации оценщикам целесообразно проводить частным организациям на коммерческой основе, при этом основные требования к ведению таких баз (первичные источники информации, частота обновления информации, архивирование данных и т.д.) могут быть утверждены на государственном уровне, а со временем - на уровне саморегулируемых организаций оценщиков;

o повышению качества оценки будет способствовать совершенствование системы регистрации сделок, повышение “прозрачности” сведений об условиях совершения сделок.

Заключение

Подводя итог проведенной работы, следует отметить наиболее важные аспекты связанные с оценочной деятельностью.

Важным аспектом оценочной деятельности является свод терминов и понятий, утвержденных федеральным законом «об оценочной деятельности в Российской Федерации». Перечень охватывает всю терминологическую базу деятельности и предполагает отсутствие иного их толкования. Отдельно следует сказать о понятии «стоимость». Поскольку в оценке стоимость, в зависимости от целей поставленных перед оценщиком может исчисляться по-разному, то это предполагает наличия перечня терминов, определяющих понятие «стоимость объекта оценки». Если мы рассматриваем оценку бизнеса, в первую очередь, можно говорить об инвестиционной, ликвидационной и обоснованной рыночной стоимостях. Эти виды являются основными применяемыми в современных условиях. Их различия лежат в целевом назначении каждой из них, что говорит о необходимости четкого определения цели оценки, то есть важно определить, кто и для чего предполагает проведение конкретной оценки.

Оценка бизнеса охватывает множество методов позволяющих произвести расчет стоимости предприятия исходя из имеющейся информации. Для обеспечения большей достоверности оценка бизнеса предполагает использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного. Каждый из них состоит из определенного набора методов, позволяющих оценить не только весь бизнес целиком, но и отдельные составные его части (группы и виды имущества). В этой работе сознательно не выделяются методы оценки конкретных видов имущества (например, машины и оборудование, интеллектуальная собственность и т. д.) как самостоятельных объектов оценки, ограничиваясь оценкой бизнеса, поскольку эти методы являются идентичными.

Учитывая российскую специфику, при оценке допускается использование не всех трех, а только одного подхода, поскольку в некоторых случаях невозможно собрать необходимую информацию. В таком случае выбирается наиболее оптимальный подход. Исходя из практической точки зрения, в основном, предпочтение отдается затратному подходу, поскольку при его применении достигается более высокая детализация и достоверность полученных результатов.

Значение всей оценочной деятельности, и оценки бизнеса, для экономики Российской федерации трудно переоценить, поскольку бизнес, как явление динамичное, в условиях российской экономической системы сегодня развивается быстрыми темпами, характеризуя улучшение ситуации, а для развития ему требуется постоянно обновляющаяся стоимостная информация, которая может быть определена только путем профессиональной оценки.

Список используемой литературы

1. Бейлезон Ю.В. Конспект лекций по основным принципам оценки технического состояния объектов недвижимости. М., 2003;

2. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. С-Пб, 2001;

3. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. М., 2000;

4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург: СПбГТУ, 1997;

5. Бабенко Р. В. Техника оценки офисной и промышленной недвижимости. - Ростов н/Д: НПО «Лаборатория экономического инжиниринга», 2006;

6. Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. Оценка бизнеса: Учебник. - М.: Финансы и статистика, 2006;

7. Под ред. В.И.Кошкина. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. - М.: «ИКФ «ЭКМОС», 2002;

8. А.Б. Крутик и др. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - С-Пб.: Лань, 2001;

9. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело Лтд., 1995.

10. М.А. Эскиндаров «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» Москва 2003

11. Н.Г.Верхозина, К.И.Федотова «Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности» Москва 2004

12. А.Н. Козырев, В.Л. Макаров, «Особенности оценочной деятельности применительно к условиям новой экономики» Москва 2003

13. В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова «Оценка бизнеса» Санкт-Питербург 2006, 2 издание

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Субъекты оценочной деятельности, общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки. Права и обязанности оценщика, страхование их гражданской ответственности. Объекты оценочной деятельности: земля, недвижимость, машины, финансовые вложения.

контрольная работа , добавлен 15.12.2014


Оценка: история, понятия, законодательная база. Регулирование оценочной деятельности. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Международные стандарты оценки. Современное состояние регулирования оценочной деятельности.

дипломная работа , добавлен 20.11.2002


История оценочной деятельности в России и за рубежом. Субъекты, объекты оценочных отношений. Правовое регулирование оценочной деятельности. Методологические положения оценки. Основные подходы к оценке. Математические основы оценочной деятельности.

учебное пособие , добавлен 13.06.2010


Характеристика основных видов оценочной деятельности, их экономическое содержание и методы государственного регулирования. Определение методов расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода. Оценка стоимости земельного участка.

контрольная работа , добавлен 10.10.2014


История развития оценочной деятельности в России и характеристика ее состояния. Механизм регулирования оценочной деятельности, ее понятия согласно федеральному законодательству. Субъекты, цели, принципы и подходы к оценке бизнеса, виды стоимости.

курсовая работа , добавлен 15.04.2011


Особенности оценочной деятельности в России. Специфика оценки бизнесa при слиянии компaний. Исследование методологией оценки стоимости в заданной компaнии. Разработка рекомендаций по проведению оценочной деятельности на предприятии и их эффективность.

презентация , добавлен 14.08.2013


Порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности. Основные функции денежной единицы. Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края.

контрольная работа , добавлен 25.02.2009


Развитие оценочной деятельности. Понятие, цели и принципы оценки стоимости предприятия. Анализ деятельности предприятия и перспектив его развития на примере ООО "Сладкий рай". Затратный, доходный и сравнительный подход к оценке стоимости предприятия.

курсовая работа , добавлен 28.09.2008


Цели, задачи и формы регулирования оценочной деятельности. Экономическое содержание и основные этапы метода дисконтирования денежного потока. Лицензирование и формы регулирования оценочной деятельности. Расчет текущей стоимости потока арендных платежей.

контрольная работа , добавлен 09.04.2014


Необходимость и сущность оценочной деятельности на современном этапе реформирования российской экономики: общие требования, система информации и методическая база. Анализ и оценка финансово-экономической деятельности ООО "РосАгроЦентр" за 2007-2009 гг.

ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Рубрика (тематическая категория)	Строительство

1. Понятие оценочной деятельности, субъекты и объекты оценочной деятельности

2. Понятие ʼʼстоимостьʼʼ, ʼʼценаʼʼ, ʼʼзатратыʼʼ.

3. Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.

4. Принципы оценки.

5. Процесс оценки.

§ 1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки. Оценка во всœем мире воспринимается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определœении обоснованной цены сделки, для кредитора – при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита͵ для страховой компании - при возмещении ущерба. В случае если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о "справедливой компенсации".

Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В соответствие со ст. 3 ФЗ ʼʼОб оценочной деятельностиʼʼ от 29.07.1998 ᴦ. № 135-ФЗ.ʼʼОценочная деятельность – профессиональная деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимостиʼʼ.

^ Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона ʼʼОб оценочной деятельностиʼʼ (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ соответствует условиям, установленным статьей 15 ФЗ ʼʼОб оценочной деятельностиʼʼ (ст. 4 ФЗ).

Объекты оценки (ст. 5 ФЗ):

1. Отдельные материальные объекты (вещи).

2. Совокупность вещей, составляющих имущество лица, в т.ч. имущество определœенного вида (движимое, недвижимое, предприятие).

3. Право собственности и иные вещественные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества.

4. Права требования, обязательства (долги)

5. Работы, услуги, информация

6. Иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Существует 4 базовых вида оценки:

· оценка недвижимости;

· оценка машин, оборудования и транспортных средств;

· оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности;

· оценка стоимости предприятий (бизнеса).

§ 2. Понятие ʼʼстоимостьʼʼ (общеэкономическая категория), ʼʼценаʼʼ, ʼʼзатратыʼʼ.

1. Выступает как мера полезности вещи.

2. Мера умственных и физических усилий человека, связанных с созданием вещи.

3. Мера относительной редкости вещей.

4. Вещь должна обладать способностью к обмену (быть товаром), чтобы обладать стоимостью.

5. Денежный эквивалент собственности.

Цена – денежная сумма, передаваемая покупателœем продавцу в обмен на вещь в реальной сделке. Цена – деньги, фактически уплаченные за собственность. Затраты – мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым. Затраты – деньги, необходимые для воспроизводства собственности.

§ 3 Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости. Существует риск путаницы между терминами "стоимость" и "ценность". В отчетах по оценке стоимости объектов во избежание введения в заблуждение клиента принята практика использования только термина "стоимость" для выражения объективно установленной стоимости в обмене на данную дату и использования только термина "ценность" в контексте субъективного понятия стоимости в использовании.

1. Стоимость обмена – стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или деньги.

Данный вид стоимости устанавливается при продаже, значит, основан на суждении хотя бы двух людей. Следовательно, это объективная стоимость.

2. Стоимость использования – стоимость вещи с точки зрения конкретного человека, использующего или собирающегося использовать эту вещь определœенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Устанавливается одним пользователœем, следовательно, это субъективная стоимость.

Виды стоимости При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки (ФСО № 2).

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

При определœении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки должна быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всœей крайне важно й информацией, а на величинœе цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателœей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объёмом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

· при изъятии имущества для государственных нужд;

· при определœении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

· при определœении стоимости объекта залога, в т.ч. при ипотеке;

· при определœении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

· при определœении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

· при определœении стоимости безвозмездно полученного имущества.

При определœении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определœении инвестиционной стоимости, в отличие от определœения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателœен.

При определœении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки должна быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определœении ликвидационной стоимости, в отличие от определœения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определœении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целœей налогообложения.

Кроме этого, в процессе оценки различают следующие виды стоимости, не отраженные в Федеральных стандартах оценки.

^ Учитывая зависимость отхарактера аналога различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения. Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта͵ идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. ^ Стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта͵ аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. ^ В бухгалтерском учете различают балансовую и восстановительную стоимости. Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение объекта собственности. Балансовая стоимость бывает полной (первоначальная стоимость на момент ввода в эксплуатацию) и остаточной (с учетом амортизации).

^ Восстановительная стоимость – стоимость воспроизводства ранее созданных базовых средств в современных условиях, определяется в процессе переоценки базовых фондов. Также должна быть полной и остаточной.

Основными факторами, определяющими оценочную стоимость, являются:

· спрос на объект собственности;

· доход от объекта в результате его эксплуатации;

· время получения дохода;

· риск, связанный с получением дохода;

· степень контроля над объектами;

· степень ликвидности собственности;

· ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;

· затраты на создание аналогичных объектов;

· соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты;

· наличие и развитость инфраструктуры;

· законодательство в области оценки, собственности, налогообложения;

· экономическая и политическая ситуация в стране;

· географический фактор.

ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ - понятие и виды. Классификация и особенности категории "ТЕМА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ" 2017, 2018.

1.0 История оценочной деятельности.

1.1 Оценочная деятельность и система ее регулирования

1.2 Стандарты оценки

Вопросы для самопроверки

1.0 История оценочной деятельности

Становление оценочной деятельности происходило параллельно с развитием института частной собственности, которая предполагает продажу, сдачу в аренду, сдачу в качестве залога имущества и т.д.

Оценочная деятельность возникла в рамках профессии сюрвейера (от англ. Surveyor – землемер) в Великобритании в середине XIX столетия, когда в 1861 г. Королем Великобритании была дарована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегулирования профессии и соответственно был создан Королевский институт чартерных сюрвейеров. В настоящее время это крупнейшая в мире организация насчитывает более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того, чтобы получть звание члена Королевского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Chartred Surveyors – RICS), необходимо получить университетское образование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетах и пройти не менее, чем двухлетнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS.

А так же в США Институт оценки существует с середины 30-х. годов, объединяющий более 15 тыс. членов Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков (400 часов в два уровня по четыре недели в каждом). Для получения профессионального звания «Член института оценки» необходим стаж практической работы не менее 5 лет.

В России проблема собственности на землю всегда была в центре внимания. Оценка земли начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье, как специфическая разновидность часнто-феодальной условной земельной собственности. Главная особенность оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке поместный приказ – центральное государственное учреждение.

Основные вехи:

28 февраля 1752 г. – Елизаветинским манифестом было положено начало общегосударственным межевым оценочным работам. В инструкции 1754 года определились правила и порядок оценочных работ.

19 сентября 1765 года – Манифест Екатерины II – началось проведение генерального межевания, целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводилось изучение, описание дворянских имений.

1779 год – для улучшения качества в проводимых по генеральному межеванию создана в Москве Константиновская школа землемеров- оценщиков, преобразованная в 1835 г. в межевой институт.

Начало XIX века – изменения в земельном законодательстве. Указ от 12 декабря 1801 г. –право (купцам, мещанам, казенным крестьянам) приобретать вне городов в собственность земельные владения без крестьян.

1864 год – оценочная деятельность была отнесена к компетенции змских губернских и уездных учреждений. Под руководством земства в 1860-1880 г. были осуществлены массовые оценочные работы в сфере недвижимости по всей территории Российской империи. Начало зарождения оценочной статистики, включающее работы по обследованию и оценке земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения.

В 1870 году право оценивать недвижимость было предoставлено городской управе, по правилам, разработанным городской думой. Основа для оценки городской недвижимости стала ее доходность.

В 1883 г. были приняты Правила оценки недвижимого имущества. В основе не материальная ценность, а ценность, определенная на основе доходности. По этим правилам земские учреждения рассматривали имущество города как одну единицу и стремились найти правильное соотношение между стоимостью, или доходностью, такой коллективной единицы и стоимостью, или доходностью остального имущества земского обложения.

Таким образом, в XIX веке в России преобладал метод оценки по доходности, и современный доходный подход к оценке предприятия можно назвать традиционно русским подходом.

Следующий шаг связан с развитием кредитно-денежных отношений. Во второй половине XIX века образовалось два вида кредитных институтов: коммерческие банки, специализирующиеся на выдаче под движимые ценности, и земельные банки, в которых выдавались ссуды под залог недвижимости, при этом залог оставался во владении собственника. Таким образом, банк получал возможность всегда иметь сведения о действительном состоянии залога и определять его экономическую ценность, производить оценку недвижимости. Стоимость заложенного имущества определялась по нормальной или специальной цене. При специальной цене определялась доходность покупаемой земли или закладываемого имения, после чего рассчитывалась оценочная стоимость путем капитализации суммы доходов.

Помимо страхования, брокерских услуг и услуг страховых агентов в 90-е годы в России начался образовываться новый финансовый институт – независимые оценщики. Их появление напрямую связано с инфляцией. В результате постоянного изменения результатов инфляции, требовалось ежегодно переоценивать суммы ущерба предприятий, чем в большинстве своем занимались отделения Госкомстата или независимые оценщики, привлекаемые на период отчетности. После того как необходимость в них исчезла, оценщики снова превращались в независимых юристов.

Однако толчок был дан, и работы стало больше не только в период отчетов.

Пионером оценочной деятельности в России стало Российское Общество Оценщиков. В настоящее время функционируют такие общественные организации, как Национальная Лига субъектов оценочной деятельности, Российская Коллегия Оценщиков, Московское общество оценщиков.

С развитием рыночных отношений оценочная деятельность становится все более актуальной.

Перевод собственности из одной формы в другую стал необходим, но тормозится отсутствием обоснованной стоимостной оценки ресурсов при операциях с ними. Однако существует множество причин, препятствующих развитию института оценки:

Плохая информированность;

Неконкурентоспособность продукции товаров, оборудования и т.д.;

Холодный инвестиционный климат;

Непривлекательность российского бизнеса, имущества, приватизированных частных предприятий;

Дальнейшее расширение числа неэффективных и не конкурентоспособных предприятий, в том числе государственных и муниципальных.

1.1 Оценочная деятельность и система ее регулирования

Успешная реализация экономических реформ в Российской Федерации предполагает активное участие профессионально подготовленных, грамотных и эрудированных специалистов, обладающих глубокими знаниями в различных областях науки и практики. В производственно - экономической практике экономических субъектов в частности появляется множество случаев, когда возникает необходимость в такой области профессиональных услуг, как определение рыночного или иного вида стоимости имущества. Без оценки собственности уже не обходится ни одна операция по купле - продаже предприятий, кредитовании под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Справедливо и грамотно установленный вид стоимости особенно необходим в активных видах оценки, на основе результатов которых выносятся определенные решения.

Отсюда возникает потребность в специалистах, которые могут решать данную задачу квалифицированно и беспристрастно - экспертах-оценщиках. Лицензированные оценщики обладают специальными знаниями в области оценки различных объектов, что дает возможность корректно рассчитать их стоимость.

Итак, под оценочной деятельностью понимается:

Деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (в соответствии с ФЗ " Об оценочной деятельности в РФ" ФЗ № 135 от 29 июля 1998г.) (Далее ФЗ № 135);

Научно обоснованное суждение эксперта - оценщика о стоимости оцениваемого объекта, а также процесс ее определения.

Т.е. оценка - это процесс и результат. Целью оценки (с позиции оценщика) является определение необходимого стандарта стоимости. У заказчика (клиента) могут быть различные цели, исходя из которых он может столкнуться с необходимостью проведения оценки.

Схема оценки представляет собой краткую последовательность этапов оценки, систематизированное представление оценки как процесса:

В соответствие со стандартами оценки, Оценщик обязан определить стоимость объекта оценки с помощью трех подходов - доходного, затратного и сравнительного. Если по каким то причинам это невозможно, то необходимо обосновать отказ от применения какого-либо подхода. В рамках каждого подхода содержится множество методов, применяющихся в зависимости от ситуации по усмотрению оценщика.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

К объектам оценки (в соответствии с ФЗ № 135) относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей (имущество);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи;

права требования, обязательства (долги);

услуги, работы, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В оценочной практике принято делить все объекты на группы (блоки) по принципу идентичности применяемых методов. Таким образом, выделяют следующие блоки оценки:

недвижимость, в т.ч. земля;

машины и оборудования;

нематериальные активы;

• прочие объекты.

Процесс оценки осуществляется между субъектами оценочной деятельности. Основанием для проведения оценки является договор на оказание услуг по оценке какого-либо объекта.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом № 135 - ФЗ, а также их клиенты с другой стороны.

Оценщики могут быть внутренними и внешними. Внешний оценщик может не быть независимым оценщиком. Независимый оценщик - это внешний оценщик, который не имеет прямо или косвенно - через партнеров, содиректоров или близких родственников значительных финансовых интересов в компании клиента или наоборот и не имеет отношений, связанных с получением гонораров (отличных от гонорара за настоящую оценку) либо в настоящее время, или в течение 24 месяцев. Данный критерий независимости оценщика взят из МСО - Международных стандартов оценки. В российском законодательстве тоже есть такой критерий, но он более расплывчат, менее конкретизирован. Сведения о независимости оценщика содержатся в ст. 16 ФЗ № 135.

Случай внешнего оценщика, который не является подлинно независимым, имеет место когда он не является внутренним, но иным образом не выполняет какое - либо из условий, изложенных выше. Квалифицированный оценщик может быть внутренним, являясь при этом администратором, директором или служащим, который имеет надлежащую квалификацию и не имеет значительного финансового или политического интереса, определяемого как:

либо нахождение в своей собственности, непосредственно семьи или через посредство траста доли в 5% акционерного капитала предприятия

либо вознаграждение, аналогичное опционам на акции или бонусам, связанное с результатами оценки

либо положение в органе государственной власти, когда существуют или могут ощущаться разумной третьей стороной явные конфликты.

Согласно ЕСО (Европейским стандартам оценки) сведения о независимости оценщика должны быть указаны в отчете.

Случаи обращения к оценщику подразделены на обязательное проведение оценки и добровольное.

Для РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, физических и юридических лиц установлено безусловное право на проведение оценки любых принадлежащих им объектов независимо от установленного порядка статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Не обязательно, но возможно проведение оценки и в других целях, например с целью отражения в отчетности; купли-продажи, мены, иного отчуждения; проведения конкурсов, аукционов, торгов; аренды, доверительного управления, лизинга; залога; раздела, наследования, дарения; страхования; исчисления налогов, пошлин, сборов; выкупа, конфискации, изъятия; ликвидации; разрешения имущественных споров; передачи прав собственности; переуступки долговых обязательств; внесения имущества в уставный капитал; определения доли имущественных прав; передачи в доверительное управление; инвестиционного проектирования; коммерческой концессии; возмещения ущерба; хранения; составления брачного контракта и др.

Среди них выделяют

гражданские сделки (в т.ч. купля - продажа, мена, дарение...);

приватизация;

для целей налогообложения;

для целей страхования;

для целей управления;

для целей залога (в т.ч. ипотеки);

для целей возмещения ущерба;

для иных целей.

Именно для этих целей клиенты обращаются к оценщику для оценки.

Для контроля над деятельностью оценщиков в большинстве стран с рыночной экономикой предусмотрена система сертификации и лицензирования, как со стороны государства, так и со стороны обществ оценщиков.

Система регулирования оценочной деятельности представлена:

Системой лицензирования в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. № 731 "О лицензировании оценочной деятельности";

Страхованием гражданской ответственности оценщика;

Системой стандартов оценочных работ.

Структура органов регулирования представлена следующим образом:

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ);

Министерство образования в части подготовки кадров (т.е. косвенно, через создание программ обучения, переподготовку специалистов-оценщиков);

Комитеты по управлению имуществом субъектов РФ;

Саморегулируемые организации оценщиков.

ФАУФИ представляет собой самый главный орган, регулирующий процесс оценочной деятельности на государственном уровне. В его компетенции лежит постоянный мониторинг оценочных компаний и частнопрактикующих оценщиков, ведение реестра оценщиков и выдача лицензий на осуществление оценочных услуг. При отсутствии такой лицензии оценщик не вправе осуществлять деятельность по оказанию оценочных услуг

Во всех странах с рыночной экономикой существуют и активно функционируют общественные организации оценщиков. Например, в США сейчас действуют 32 такие организации. Наиболее известные из них это Фонд оценки и Институт оценки США, в которых насчитывается примерно 40 000 специалистов.

Со становлением профессии оценщиков в России также образовались различные общественные организации оценщиков. Это, в первую очередь, Российское общество оценщиков (РОО) (создано в 1993 г.), Санкт-Петербургское общество оценщиков, Межрегиональное общество экспертов-оценщиков, Московское общество оценщиков, Московское областное общество оценщиков и др.

Главные задачи обществ оценщиков (саморегулируемых организаций) состоят в контроле над деятельностью своих членов и лоббировании своих интересов в законодательных и исполнительных органах государства. Саморегулируемые организации: предлагают своим членам образование на очень высоком уровне и открывают возможность практикующим оценщикам влиять на законодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-либо нарушениях, результат дела может отразиться на профессии в целом. Возможен обмен опытом между оценщиками по всему миру.

Основными нормативно - правовыми документами, регулирующими оценочную деятельность, является ФЗ РФ " Об оценочной деятельности в РФ" № 135 - ФЗ от 29 июля, 1998г. с последними изменениями и дополнениями от 27.02 2003г. № 29 - ФЗ., а также Постановление "Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности" от 6 июля 2001 г. № 519.

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в РФ, представлено не только этими нормативно-правовыми актами, но также состоит из иных федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и ее субъектов, а также из международных договоров РФ. Субъекты РФ регулируют оценочную деятельность в соответствии с федеральным законом. Кроме законодательства, регулирующего оценочную деятельность, особое внимание у оценщиков вызывает законодательство, регулирующее право собственности и другие вещные права, отдельные виды обязательств и имущественные отношения относительно объектов оценки.

Основой такого законодательства служит Гражданский кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Водный кодекс и другие законодательные и нормативные акты, в том числе по приватизации, банкротству, аренде, залогу, ипотеке, доверительному управлению и пр.

Рассмотрим основные положения данных нормативно-правовых актов, касающиеся оценочной деятельности.

Закон № 144-ФЗ от 8 июля 1999 г. "О реструктуризации кредитных организаций", регулирующий порядок и условия осуществления мероприятий по реструктуризации кредитных организаций с целью преодоления их финансовой неустойчивости и восстановления платежеспособности либо для осуществления процедуры ликвидации, устанавливает процедуру привлечения независимого оценщика (ст. 18) для оценки стоимости активов кредитной организации, выставляемых на продажу специализированным Агентством по реструктуризации.

Закон "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 № 127- ФЗ регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), проведения внешнего управления и конкурсного производства и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. В соответствии со ст. 130 ("Оценка имущества должника") данного Закона, в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника. Для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий вправе привлекать оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должника, если иное не установлено собранием кредиторов или комитетом кредиторов. В случае если имуществом должника, подлежащим продаже в процессе конкурсного производства, является недвижимость, указанное имущество оценивается до продажи с привлечением независимого оценщика (ч. 2, ст. 130).

Закон "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ определяет порядок привлечения независимого оценщика для оценки вклада в уставный капитал общества в случае, если его номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости), оплачиваемая неденежным вкладом, составляет более двухсот МРОТ (ч. 2, ст. 15). Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком. В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Аналогичная норма содержится в законе "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ в редакции от 31.10.2002, определяющем порядок создания и правовое положение акционерных обществ. В соответствии со ст. 34 Закона акции общества при его учреждении должны быть полностью оплачены в течение срока, определенного уставом общества. Денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями. При оплате дополнительных акций неденежными средствами денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций, производится советом директоров в соответствии со ст. 77., для определения рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться независимый оценщик. Величина денежной оценки имущества, произведенной учредителями общества и советом директоров общества не может быть выше величины оценки, произведенной независимым оценщиком.

Для определения рыночной стоимости имущества акционерного общества может быть привлечен независимый оценщик (ч. 3, ст. 77 Закона). Привлечение независимого оценщика для определения рыночной стоимости имущества является обязательным в случае выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций.

Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ в ред.11.02.2202, регулирует отношения, возникающие из договора залога недвижимости. Ст. 9 Закона определяет содержание договора об ипотеке, т. е. его существенные условия. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (ч. 1, ст. 9). Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки независимой профессиональной организации (ч. 3, ст. 9).