Pajamų metodo formulė. Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto ir verslo vertinimą. Pajamų metodo taikymas

Mūsų šalyje nekilnojamojo turto pardavimas ar nuoma Pastaruoju metuįgauna pagreitį komercijoje, todėl savininkams reikia aiškiai nustatyti savo turto vertę. Tai būtina norint ateityje pelningai parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą.

Šiandien yra puiki suma organizacijos, kuriose kvalifikuoti specialistai padės atlikti teisingą skaičiavimą. Yra keletas šio rodiklio apskaičiavimo būdų, tačiau pastaruoju metu populiarėja pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą. Kokia jo esmė, ypatybės ir pranašumai, reikėtų apsvarstyti išsamiau.

Technikos esmė

Pajamų metodasį nekilnojamojo turto vertinimą – tai procedūra, kai vertintojas apskaičiuoja objekto vertę pagal galimą būsimą pelną iš jo. Tai yra, pastato savininkas iš eksperto gali gauti tam tikrą turto pelningumo prognozę, o ne tik sausą šiandienos vertę. Pajamų metodas tinka vertinti tik tais atvejais, kai galima tiksliai numatyti pajamas ir išlaidas iš turto ateityje. Visa procedūra atliekama keliais vertintojo darbo etapais.

Norėdami užbaigti procesą ir gauti rezultatą, specialistas turi:

  1. Tiksliai nustatykite prognozės paskelbimo laikotarpį. Faktas yra tai, kad po tam tikro laiko išduotas įvertinimas tampa nereikšmingas dėl būtinybės atlikti remontą ar kitų veiksnių, turinčių įtakos turto vertei. Visi pajamų metodo metodai turi turėti griežtai nustatytą savo veikimo sistemą.
  2. Apskaičiuokite galimą pelną ir nuostolius iš nekilnojamojo turto išduodamos prognozės galiojimo laikotarpiu ir jai pasibaigus.
  3. Atsižvelgdami į turtui priskirtą investiciją ir rizikos lygį, apskaičiuokite diskonto normą. Tai būtina norint ateityje palyginti specialisto vertinimo rezultatus ir realų pelną.

Būdas supaprastinti procesą

Kad pajamų vertinimo metodas paprastiems piliečiams būtų suprantamesnis ir paprastesnis, yra keletas jo supaprastinimo variantų. Norėdami tai padaryti, vertintojas pirmiausia turi apskaičiuoti keletą svarbūs rodikliai nekilnojamojo turto, kuris ateityje bus tik pakeistas į paruoštas formules ir duos norimus rezultatus.

Tarp jų:

  • grynosios naudos suma turto pardavimo atveju;
  • bendrosios pajamos (šioje situacijoje nustatomos pagal skaičiavimo metu galiojančius tarifus ir įkainius);
  • faktinis (realusis) bendrasis pelnas (apskaičiuojamas iš bendrųjų pajamų atėmus visus galimus nekilnojamojo turto nuostolius; įskaitant galimus nuomininkų nemokėjimus, nuostolius dėl nepilno objektų naudojimo ir pan.);
  • nuolaidos dydis;
  • teisingas visų galimų išlaidų apskaičiavimas.

Norint tiksliai nustatyti visus galimus paskutinio taško materialinius nuostolius, specialistas turės juos suskirstyti į kelis rodiklius ir kiekvienam atskirai atlikti skaičiavimus.

Nekilnojamojo turto pajamų metodas apima apskaičiavimą:

  1. Fiksuotos išlaidos, įskaitant mokėjimus ir atskaitymus už objekto priežiūrą, kurios laikui bėgant nesikeičia. Dažnai tai apima hipotekos tarifus, mokesčių mokėjimus arba turto nusidėvėjimo apskaitą.
  2. Eksploatacinės išlaidos – tai įrenginio išlaikymo išlaidos. Retkarčiais gali keistis, priklausomai nuo poreikio išlaikyti turtą patrauklioje rinkoje.
  3. Neplanuotos išlaidos, įskaitant galimas išlaidas skubiam remontui ar pirkiniams.

Skaičiavimo metodai

Dažniausiai nekilnojamojo turto vertei apskaičiuoti naudojami šie pajamų metodo metodai:

  • tiesioginio kapitalizavimo metodas;
  • diskontavimo metodas.

Kiekvienas metodas turi savo privalumų ir trūkumų, taip pat tam tikrų niuansų, kurių dėka įvairios situacijos Geriau pasirinkti vieną konkretų metodą. Norint suprasti jų ypatybes, būtina atsižvelgti į kiekvieną atskirai.

Išmokų kapitalizavimas

Šio plano pajamų metodas dažniausiai naudojamas nekilnojamojo turto vertei skaičiuoti, kai iš jo gaunamas stabilus, geras ir ilgalaikis pelnas arba kai proporcingai auga finansinė nauda iš turto išlaikymo.

Šis pajamų metodas apima skaičiavimus naudojant tam tikrą formulę su dviem žinomomis formulėmis. Norint gauti tikslius duomenis apie visą turto vertę, vertintojui reikalingas kapitalizacijos koeficientas ir grynosios veiklos pajamos. Galutinė kaina nustatoma antrąjį rodiklį padalijus iš pirmojo, paimto abiem atvejais vieneriems metams. Štai kodėl svarbu pasiekti pelno stabilumą tikslus rezultatas.

Metodo duomenų gavimas

Kad pajamų metodas skaičiuojant pelno kapitalizaciją būtų kuo artimesnis realybei, būtina tiksliai apskaičiuoti visas būtinas pakeitimo konstantas formulėje. Grynąsias veiklos pajamas galima apskaičiuoti iš faktinių bendrųjų pajamų duomenų, išskyrus turto nusidėvėjimą, atėmus veiklos išlaidas.

Pinigų srautų diskontavimas

Pajamų metodas apskaičiuojamas naudojant šį metodą šiais atvejais:

  • jei per tam tikrą laikotarpį yra didelis pelno skirtumas;
  • pelno iš objekto sezoniškumas;
  • jei pastatas vis dar statomas arba restauruojamas;
  • jeigu nekilnojamasis turtas yra pastatų kompleksas, o ne vienas objektas.

Šiuo metodu atlikti skaičiavimus yra sunkiau, tačiau jis tinka daugumai nekilnojamojo turto šalyje. Metodas apima skaičiavimo laikotarpio ir numatomo pelno arba nuostolio iš objekto per šį laikotarpį nustatymą. Išsivysčiusiose šalyse ekspertai dažniausiai ima mažiausiai penkerių metų, o kartais ir 10 metų intervalus, tačiau nestabilios Rusijos ekonomikos atveju tikslesni bus 3–5 metų, ne daugiau, rodikliai. Skaičiavimas ilgesniam laikotarpiui neatspindės realių rodiklių, ir ne kiekvienas vertintojas imsis tokio darbo, laikydamas jį beprasmišku.

Metodo duomenų gavimas

Kadangi šiuo metodu galima nustatyti objekto vertę su netiksliais ir nestabiliais pelno rodikliais iš jo, jo skaičiavimui formulėje reikia pakeisti didesnį skaičių konstantų.

Turite nustatyti:

  • potencialios (galimos) bendrosios pajamos;
  • grynosios veiklos pajamos;
  • faktinės (realios) bendrosios pajamos;
  • pinigų srautai prieš ir po mokesčių.

Visos turimos konstantos yra pakeistos į formulę diskontuotų apskaičiavimas pinigų srautas :

PV = C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

kur PV bus visų skaičiavimų rezultatas, demonstruojantis objekto kainą atsižvelgiant į įvestus rodiklius. Ci čia reiškia pinigų srautus per ribotą laikotarpį, žymimą t, M yra likutinė vertė ir tai yra turto diskonto norma.

Kad anksčiau su tokiais skaičiavimais nesusidūrusiam žmogui būtų lengviau suprasti visų veiksmų prasmę, reikėtų pagalvoti apie pajamų metodą, kurio pavyzdys viską sustatys į savo vietas. Taigi, panagrinėkime situaciją, kai pinigų srautas iš nekilnojamojo turto per numatytą skaičiavimo laiką siekė 200 tūkstančių rublių, o objekto diskonto norma yra 26% (piniginiu ekvivalentu yra 0,26 rublio). Remdamasis šiais duomenimis, nekilnojamojo turto savininkas tikisi gauti pelno padidėjimą iki apskaičiavimui skirto laiko pabaigos 4% (0,004 rublio piniginiu ekvivalentu). Pasirodo, kad: PV=200/(0,26-0,004)=909,1 tūkst.

Teigiami metodo aspektai

Tarp pajamų metodo privalumų neabejotinai reikėtų pabrėžti skaičiavimo paprastumą. Tai iš tikrųjų tiesa, nes visos skaičiavimų formulės jau optimizuotos ir norint gauti rezultatą, tereikia į jas pakeisti savo duomenis. Tik svarbu juos pateikti vertintojui pagal tikrus, kitaip skaičiavimų rezultatas bus neteisingas.

Antras nagrinėjamo skaičiavimo metodo privalumas yra galimybė atspindėti realų ekonomikos vaizdą ir objektų vertę konkrečiu metu, nes norint gauti rezultatą, vertintojas turi apskaičiuoti didelis skaičius rodiklius, atsižvelgiant į visus galimus tiek paties objekto, tiek visos rinkos niuansus.

Naudojimo apribojimai

Iš esmės šiuo vertės apskaičiavimo būdu gali naudotis tik įmonės ir nekilnojamojo turto savininkai, kurie iš savo turto gauna stabilias ir ilgalaikes pajamas. Tai yra, su naujai pastatytu pastatu bus sunku įvertinti jo pelną, nes tiesiog nėra pradinių duomenų reikiamiems skaičiavimams.

Dėl tų pačių priežasčių, susijusių su rodiklių nestabilumu, pajamų lyginamuoju metodu negalima skaičiuoti ekonominės krizės metu, kuri gali trumpą laiką radikaliai pakeisti situaciją rinkoje.

Visa skaičiavimų atlikimo esmė yra įprasta turimų duomenų analizė ir iš jų išvadų darymas. Jei vertintojas neturi pakankamai informacijos, kurią galėtų pakeisti formulėje, tada skaičiavimai iš karto tampa neįmanomi.

Atsisakymo priežastys

Kadangi visa objektų vertės apskaičiavimo pajamų metodo esmė yra žinoti visus tam reikalingus duomenis, tam tikros informacijos trūkumas gali tapti priežastimi vertintojui atsisakyti skaičiavimų. Taip pat turto savininkas gali atsisakyti pajamų metodo, pateikdamas visus duomenis, bet neparemtus dokumentais, nes visa skaičiavimo esmė – įvertinti realią informaciją, iš kurios ateityje daromos išvados.

Specialistas gali atsisakyti atlikti skaičiavimus taikydamas šį metodą dėl kitų priežasčių. Pavyzdžiui, jei turtą planuojama naudoti nekomerciniais tikslais, vadinasi, ateityje iš jo gauti naudos nebus galima. Kita atsisakymo priežastis dažnai yra neoficialiai išvystyta nuomos rinka, pagrįsta žodiniais susitarimais. Tai taip pat lemia tai, kad nėra duomenų rinkimo patvirtinimo, o tai reiškia, kad skaičiavimų rezultatas negali būti vadinamas tiksliu.

Papildomi skaičiavimo metodai

Nekilnojamojo turto vertės pajamų apskaičiavimas gali būti atliekamas ir pagal likutines pajamas. Šiuo metodu apskaičiuojamas skirtumas tarp faktinio pelno ir prognozuojamo perkant pastatą arba atliekant skaičiavimus.

IN išsivyščiusios šalys visi pajamų metodo metodai pamažu nyksta į antrą planą ir juos pakeičia opciono kainodara. Mūsų šalyje metodas netaikomas, nes formulėje nėra pagrindinių pakeitimo rodiklių, tačiau kitose šalyse jis leidžia apskaičiuoti nekilnojamojo turto ar verslo vertę, net jei jie patiria matomų nuostolių, ir įrodžius, kad jų kaina nėra nulis už bet kokią skolos sumą.

Pagaliau

Nepaisant paprastų skaičiavimų, skaičiuojant nekilnojamojo turto vertę pajamų metodu, jis palaipsniui praranda savo aktualumą. Taip yra dėl formulei būtinų duomenų skaičiavimo sudėtingumo, nes norint gauti tikslų rezultatą, visi jie turi būti teisingi ir teisingi. Bet koks nukrypimas ar apytikslis skaičiavimas tiesiogiai veikia galutinį metodo rezultatą.

Metodas netinka daugeliui situacijų, nes mūsų šalyje vystoma pogrindinė apskaita, kuri neleidžia vertintojams gauti galiojančios informacijos apie tam tikrą objektą.

Apskritai metodas yra labai efektyvus ir galintis apskaičiuoti bet kokio nekilnojamojo turto, smulkaus ar vidutinio verslo ar didelės įmonės realią vertę, tačiau darbuotojų pateiktos informacijos patikimumas gali labai paveikti ekspertų atliktų skaičiavimų rezultatus. Štai kodėl daugelis vertintojų nesiryžta atlikti skaičiavimų pagal šį metodą.

Bet kaip ten bebūtų, norint atlikti teisingą skaičiavimą, geriausia kreiptis į patikimą įmonę, kurioje dirba tikri profesionalai.


RUSIJOS FEDERACIJOS FINANSŲ MINISTERIJA

FEDERALINĖS VALSTYBĖS ŠVIETIMO INSTITUCIJA

AUKŠTESIS PROFESINIS IŠSILAVINIMAS

„VISOS RUSIJOS VALSTYBINĖ MOKESČIŲ AKADEMIJA

RUSIJOS FEDERACIJOS FINANSŲ MINISTERIJA“

Drausmė: „Nekilnojamojo turto vertinimas“

Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą

Užbaigė: Skorodumova O.Yu.

Specialybė: mokesčiai ir mokesčiai

Grupė: NZ - 401

Maskva 2009 m

Įvadas

    Pajamų metodo ypatybės

    Grynųjų veiklos pajamų nustatymas

    Kapitalizacijos teorija ir kapitalizacijos koeficientai

    Tiesioginė didžiųjų raidžių rašymas

    Kapitalizavimo normų skaičiavimo metodai

    Diskontuojamas pajamų srautas

    Vertinimas naudojant likutinę techniką

    PAJAMŲ METODŲ NAUDOJIMO PRIVALUMAI IR TRŪKUMAI

Išvada

Literatūra

Įvadas

Šiuo metu nekilnojamasis turtas yra vienas iš būtinų resursų (kartu su žmogiškaisiais, finansiniais, materialiniais, techniniais ir informaciniais ištekliais), kad būtų užtikrinta efektyvi akcinės bendrovės, valstybės ir savivaldybės savininko veikla ir, galiausiai, normalus kiekvieno individo gyvenimas. .

Tuo pačiu metu nekilnojamasis turtas yra svarbiausia savininkų nuosavybės dalis. Pagal numatomą jo vertę nekilnojamasis turtas siekia iki 30-40% (žinoma, yra nemažai modernių veiklos sričių, kuriose nekilnojamasis turtas naudojamas minimaliai, pavyzdžiui, smulkaus verslo įmonėse, internetinėse parduotuvėse ir pan.)

Todėl nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus ir aktualus dabartiniame plėtros etape. Kilnojamojo turto vertinimas taip pat svarbus tiek apmokestinimo, tiek pirkimo-pardavimo, įkeitimo, nuomos ir kt.

Yra keletas būdų, kaip įvertinti nekilnojamąjį ir kitą įmonių turtą. Tokie kaip: pajamų, lyginamieji, sąnaudų ir nuosavybės požiūriai į nekilnojamojo turto ir kito turto vertinimą. Šiame darbe aptariu nekilnojamojo turto vertinimo pajamų metodą, naudojamą vertinant pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą.

          PAJAMŲ METODŽIO CHARAKTERISTIKA

Pajamų metodas pagrįstas lūkesčių principu, kuris teigia, kad tipinis investuotojas ar pirkėjas perka nekilnojamąjį turtą, tikėdamasis gauti būsimas pajamas arba iš jų naudos, ty atspindi:

    pajamų, kurias turtas gali gauti per savo gyvavimo laikotarpį, kokybė ir kiekis;

    rizikos, būdingos vertinamam objektui ir regionui.

Taigi turto vertę galima apibrėžti kaip jo gebėjimą gauti pajamų ateityje. Čia veikia laiko veiksnys, o būsimų pajamų suma turi būti sumažinta iki nulinio laiko taško kapitalizuojant pajamas ir diskontuojant.

Teorinis pajamų metodo pagrindas yra vertinimo principai, iš kurių reikšmingiausi, taip pat veiksniai ir aplinkybės, kurių analizė paremta atitinkamais principais (1 pav.)

Principinė įtakos sfera

LŪKESČIAI

(pagrindinis principas, kuriuo grindžiamas pajamų įvertinimas)

Kainodaros veiksniai

Pajamų charakteristikos

Kapitalo charakteristikos

Šansai

PAKEITIMAI

Analoginių objektų parinkimas ir analizė

Alternatyvių investicijų analizė

PASIŪLA IR POREIKIS

Veiksnių apskaita ir analizė:

naudingumas;

trūkumas;

konkurencingumas;

kapitalo rinkos prieinamumas;

monopolija, valstybės kontrolė,

verslo veikla;

populiacijos charakteristikos

AUGSTASIS PRODUKTYVUMAS

(likutis, indėlis)

Turto analizė:

nekilnojamojo turto elementų ekonominis atitikimas;

jo paskirtis ir žemės naudojimo būdas

Pagrindinis pajamų metodo pranašumas, palyginti su rinkos ir sąnaudų metodu, yra tas, kad jis iš esmės atspindi investuotojo mintį apie nekilnojamąjį turtą kaip pajamų šaltinį, ty į šią nekilnojamojo turto kokybę atsižvelgiama kaip į pagrindinį kainodaros veiksnį. . Pajamų vertinimo metodas yra glaudžiai susijęs su rinkos ir sąnaudų metodais. Pavyzdžiui, grąžos normos, naudojamos taikant pajamų metodą, paprastai nustatomos remiantis palyginamų investicijų analize; rekonstrukcijos sąnaudos naudojamos pinigų srautams nustatyti kaip papildomos investicijos; kapitalizacijos metodai naudojami koreguojant skirtumus tarp rinkos ir sąnaudų metodų.

Pagrindinis pajamų metodo trūkumas yra tas, kad, skirtingai nei kiti vertinimo metodai, jis pagrįstas prognoziniais duomenimis.

Taikant pajamų metodą, gali būti naudojami du metodai:

    tiesioginis pajamų kapitalizavimas;

    diskontuoti pinigų srautai.

Metodų privalumai ir trūkumai nustatomi pagal šiuos kriterijus (2 pav.)

Pajamų metodų palyginimo kriterijai

Gebėjimas atspindėti tikruosius potencialaus pirkėjo (investuotojo) ketinimus

Informacijos, kuria grindžiama analizė, tipas, kokybė ir apimtis

Gebėjimas atsižvelgti į konkurencijos svyravimus

Gebėjimas atsižvelgti į specifinės savybės objektas, turintis įtakos jo vertei

vieta

potencialus pelningumas

Šie metodai grindžiami prielaida, kad nekilnojamojo turto vertę lemia vertinamo turto galimybė ateityje generuoti pajamų srautus. Abiem būdais būsimos pajamos iš nekilnojamojo turto konvertuojamos į jo vertę, atsižvelgiant į šiam turtui būdingą rizikos lygį. Šie metodai skiriasi tik tuo, kaip jie transformuoja pajamų srautus.

Taikant pajamų kapitalizavimo metodus, vieno laikotarpio pajamos konvertuojamos į nekilnojamojo turto vertę, o taikant diskontuotų pinigų srautų metodą – pajamos iš numatomo jo naudojimo keleto prognozuojamų metų, taip pat pajamos iš išankstinio pardavimo. nekilnojamojo turto prognozuojamo laikotarpio pabaigoje, yra konvertuojami.

          GRYNŲJŲ VEIKLOS PAJAMŲ NUSTATYMAS

Dėl normos visas teises nuosavybės ir nuomininko teisės, grynosios veiklos pajamos (NOI) skaičiuojamos kaip pajamų srautas.

Nekilnojamojo turto vertintojas dirba su šiais pajamų lygiais:

Potencialios bendrosios pajamos (GPI)

Faktinės bendrosios pajamos (DVD)

Grynosios veiklos pajamos (NOI)

Potencialios bendrosios pajamos (GPI) – tai pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto, jeigu jis naudojamas 100 %, neatsižvelgiant į visus nuostolius ir išlaidas. Galimos bendrosios pajamos priklauso nuo vertinamo turto ploto ir nustatyto nuomos tarifo ir apskaičiuojamos pagal formulę:

PVD = S x Ca

kur S nuomojamas plotas, m2;

Ca - nuomos kaina už 1m2

Nuomos kaina priklauso nuo turto vietos, jo fizinės būklės, komunikacijų prieinamumo, nuomos termino ir kt.

Yra dviejų tipų nuomos įkainiai (3 pav.)

sutartinės



turgus


Rinkos nuomos kaina yra panašių objektų rinkoje vyraujanti kaina ir yra labiausiai tikėtina nuomos kaina, kurią tipinis nuomotojas norėtų nuomoti, o tipinis nuomininkas norėtų išnuomoti turtą, o tai yra hipotetinis sandoris. Rinkos nuomos tarifai yra naudojami vertinant laisvą nuosavybę, kai turtas iš esmės priklauso, jį valdo ir juo naudojasi pats savininkas: koks būtų pajamų srautas, jei turtas būtų išnuomotas.

Sutarties nuomos tarifas naudojamas vertinant nuomotojo dalines nuosavybės teises. Tokiu atveju vertintojui patartina išanalizuoti nuomos sutartis jų sudarymo sąlygų požiūriu.

Pagal nuomos tarifų rūšis nuomos sutartys skirstomos į tris dideles grupes:

    su fiksuotu nuomos tarifu (naudojamas ekonominio stabilumo sąlygomis);

    su kintamu nuomos tarifu (nuomos tarifų peržiūra sutarties galiojimo metu paprastai vykdoma infliacijos sąlygomis);

    su palūkanų norma (kai prie fiksuotos nuomos įmokų sumos pridedamas procentas nuo pajamų, kurias nuomininkas gavo dėl naudojimosi išnuomotu turtu).

Sudarant sutartį su fiksuotu nuomos tarifu patartina naudoti pajamų kapitalizavimo metodą, kitais atvejais teisingiau naudoti diskontuotų pinigų srautų metodą. Į įvertinimas Nekilnojamasis turtasSantrauka >> Ekonomikos teorija

KURSOJE: „Ekonomika Nekilnojamasis turtas" TEMA: „Struktūra ir principai pelninga metodasĮ įvertinimas Nekilnojamasis turtas" OPTION-25 Darbas... įvairiuose rinkos segmentuose. Pelninga požiūris yra naudojamas vertinimai Nekilnojamasis turtas, generuoja pajamas. Jis pagrįstas...

  • PrieigosĮ įvertinimas Nekilnojamasis turtas (1)

    Studijų vadovas >> Ekonomika

    Probleminis vertinimai žemės sklypai Rusijoje. 3. Pelninga požiūris Pelninga požiūris remiantis tuo, kad savikaina Nekilnojamasis turtas, ... Pagrindinė formulė pelninga metodas(IRV – formulė): V=I/R Nekilnojamasis turtas kaina laipsnis kur V yra kaina Nekilnojamasis turtas, aš -...

  • Pelninga požiūrisĮ įvertinimas verslo vertė

    Santrauka >> Ekonomikos teorija

    PELNINGA POŽIŪRIS KAM VERTINIMAS VERSLO IŠLAIDOS Šis skyrius skirtas populiariausiems metodams vertinimaiįmonės vertė – metodai... turtas apima kelis etapus: 1. Įvertinamas Nekilnojamasis turtasįmonės nuosavybė protingoje rinkoje...

  • Įvertinimas Nekilnojamasis turtas ir nuosavybė

    Testas >> Finansai

    Pinigų srautas likusį laikotarpį. Įvertinimas kaina Nekilnojamasis turtas. Pelninga požiūris V įvertinimas Nekilnojamasis turtas remiantis dabartinės vertės nustatymu...

    • Užduotis įvertinti verslo vertę įvairiuose jo vystymosi etapuose nepraranda savo aktualumo. Įmonė yra ilgalaikis turtas, generuojantis pajamas ir turintis tam tikrą investicinį patrauklumą, todėl jo vertės klausimas domina daugelį – nuo ​​savininkų ir vadovų iki valstybinių įstaigų.

    Dažniausiai, norėdami įvertinti įmonės vertę, jie naudoja pajamų metodas (pajamų metodas), nes bet kuris investuotojas investuoja pinigus ne tik į pastatus, įrangą ir kitą materialų bei nematerialųjį turtą, bet ir į būsimas pajamas, kurios gali ne tik atgauti investicijas, bet ir atnešti pelno, taip didindamos investuotojo gerovę. Tuo pačiu metu renkantis investicinį objektą ypatingą vaidmenį atlieka tikėtino būsimo pajamų srauto apimtis, kokybė ir trukmė. Be jokios abejonės, numatomų pajamų dydis yra santykinis ir priklauso nuo galimo investicijų žlugimo rizikos lygio, į kurį taip pat reikia atsižvelgti.

    Pastaba! Pagrindinis kaštų veiksnys taikant šį metodą yra numatomos būsimos įmonės pajamos, kurios įmonės savininkams reiškia tam tikrą ekonominę naudą. Kuo didesnės įmonės pajamos, tuo daugiau, kitų vienodos sąlygos, jo rinkos vertė.

    Taikant pajamų metodą atsižvelgiama į pagrindinį įmonės tikslą – gauti pelną. Iš šių pozicijų jis labiausiai tinka verslo vertinimui, nes atspindi įmonės plėtros perspektyvas ir ateities lūkesčius. Be to, taikant diskonto normą atsižvelgiama į ekonominį objektų senėjimą, taip pat į rinkos aspektą ir infliacijos tendencijas.

    Nepaisant visų neabejotinų pranašumų, šis metodas neturi kontraversiškų ir neigiamų aspektų:

    • tai gana daug darbo jėgos;
    • būdingas jam aukštas lygis subjektyvumas prognozuojant pajamas;
    • yra didelė tikimybių ir susitarimų dalis, nes nustatomos įvairios prielaidos ir apribojimai;
    • didelę įtaką įvairių veiksnių rizika dėl planuojamų pajamų;
    • sunku patikimai nustatyti realias įmonės ataskaitas, kurias rodo įmonės ataskaitos, ir gali būti, kad nuostoliai yra sąmoningai atspindimi įvairiems tikslams, o tai susiję su informacijos iš šalies įmonių neskaidrumu;
    • nepagrindinio ir perteklinio turto apskaita sudėtinga;
    • nepelningų įmonių vertinimas yra neteisingas.

    IN privalomas Ypatingą dėmesį reikia skirti gebėjimui patikimai nustatyti būsimus įmonės pajamų srautus ir įmonės veiklos plėtrą numatomu tempu. Prognozės tikslumui didelės įtakos turi ir išorinės ekonominės aplinkos stabilumas, kuris yra svarbus gana nestabiliai Rusijos ekonominei situacijai.

    Taigi, norint įvertinti įmones, patartina naudoti pajamų metodą, kai:

    • jie turi teigiamas pajamas;
    • galima sudaryti patikimą pajamų ir išlaidų prognozę.

    Įmonės vertės apskaičiavimas naudojant pajamų metodą

    Verslo vertės įvertinimas naudojant pajamų metodą prasideda sprendžiant šias problemas:

    1) būsimų įmonės pajamų prognozė;

    2) būsimų įmonės pajamų vertės perkėlimas į esamą momentą.

    Teisingas šių problemų sprendimas prisideda prie tinkamo galutiniai rezultatai vertinimo darbai. Prognozuojant didelę reikšmę turi pajamų normalizavimas, kurio pagalba pašalinami vienkartiniai nukrypimai, atsirandantys ypač dėl vienkartinių sandorių, pavyzdžiui, parduodant nepagrindinius ir perteklius. turto. Pajamoms normalizuoti naudojami statistiniai metodai skaičiuojant vidurkį, svertinį vidurkį arba ekstrapoliacijos metodas, kuris yra esamų tendencijų išplėtimas.

    Be to, būtina atsižvelgti į pinigų vertės kitimo per tam tikrą laiką veiksnį – tokia pati pajamų suma šiuo metu turi didesnę kainą nei būsimuoju laikotarpiu. Reikia išspręsti sudėtingą klausimą dėl priimtiniausio laiko prognozuoti įmonės pajamas ir išlaidas. Manoma, kad siekiant atspindėti būdingą cikliškumą pramonės šakoms, norint sudaryti pagrįstą prognozę, būtina aprėpti ne trumpesnį kaip 5 metų laikotarpį. Svarstant šį klausimą per matematinę ir statistinę prizmę, norisi pailginti prognozavimo laikotarpį, darant prielaidą, kad didesnis stebėjimų skaičius duos pagrįstesnę įmonės rinkos vertės vertę. Tačiau proporcingai didinant prognozuojamą laikotarpį tampa sunkiau prognozuoti pajamų ir išlaidų, infliacijos ir pinigų srautų vertes. Kai kurie vertintojai pažymi, kad patikimiausia pajamų prognozė bus 1–3 metams, ypač esant nestabiliai ekonominei aplinkai, nes didėjant prognozuojamiems laikotarpiams, įverčių sąlygiškumas didėja. Tačiau ši nuomonė galioja tik tvariai veikiančioms įmonėms.

    Svarbu! Bet kuriuo atveju, renkantis prognozuojamą laikotarpį, reikia aprėpti laikotarpį, kol įmonės augimo tempai stabilizuosis, o norint pasiekti didžiausią galutinių rezultatų tikslumą, prognozuojamą laikotarpį galima suskirstyti į mažesnius tarpinius laikotarpius, pvz. pusė metų.

    Bendrai tariant, įmonės vertė nustatoma susumavus iš įmonės veiklos per prognozuojamą laikotarpį gautus pajamų srautus, anksčiau pakoreguotus pagal esamą kainų lygį, pridedant poprognozėje pateiktą verslo vertę. laikotarpis (galinė vertė).

    Dažniausiai naudojami du pajamų metodo vertinimo metodai: pajamų kapitalizavimo metodas Ir diskontuotų pinigų srautų metodas. Jie pagrįsti apskaičiuotomis diskonto ir kapitalizacijos normomis, kurios naudojamos nustatant dabartinę būsimo pajamų vertę. Žinoma, pajamų metodo rėmuose naudojama daug daugiau metodų, tačiau iš esmės jie visi yra pagrįsti pinigų srautų diskontavimu.

    Renkantis vertinimo metodą didelį vaidmenį vaidina pats vertinimo tikslas ir numatomas jo rezultatų panaudojimas. Įtakos turi ir kiti veiksniai, pavyzdžiui, vertinamos įmonės tipas, plėtros etapas, pajamų kitimo tempas, informacijos prieinamumas ir patikimumo laipsnis ir kt.

    Pajamų kapitalizavimo metodas ( Vieno laikotarpio kapitalizavimo metodas, SPCM)

    Pajamų kapitalizavimo metodas pagrįstas teiginiu, kad verslo rinkos vertė yra lygi būsimų pajamų dabartinei vertei. Tikslingiausia jį taikyti toms įmonėms, kurios jau yra sukaupusios turtą, turi stabilų ir prognozuojamą einamųjų pajamų dydį, o jų augimo tempai yra saikingi ir santykinai pastovūs, o dabartinė būklė suteikia tam tikrą supratimą apie ilgalaikės ateities veiklos tendencijos. Ir atvirkščiai: įmonės aktyvaus augimo stadijoje, restruktūrizavimo proceso metu ar kitu metu, kai yra didelių pelno ar pinigų srautų svyravimų (tai būdinga daugeliui įmonių), šis metodas yra nepageidautinas, nes yra didelė tikimybė gauti neteisingą vertės vertinimo rezultatą.

    Pajamų kapitalizavimo metodas pagrįstas retrospektyvia informacija, o būsimam laikotarpiui, be grynųjų pajamų dydžio, ekstrapoliuojami ir kiti ekonominiai rodikliai, pavyzdžiui, kapitalo struktūra, grąžos norma, įmonės rizikos lygis.

    Įmonės vertinimas pajamų kapitalizavimo metodu atliekamas taip:

    Dabartinė rinkos vertė = DP (arba P neto) / Kapitalizavimo norma,

    kur DP yra pinigų srautas;

    P yra švarus – grynasis pelnas.

    Pastaba! Vertinimo rezultato patikimumas labai priklauso nuo kapitalizavimo normos, todėl ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas jo skaičiavimo tikslumui.

    Kapitalizavimo norma leidžia konvertuoti tam tikro laikotarpio pajamų ar pinigų srautų vertes į vertės matą. Paprastai jis gaunamas iš nuolaidos koeficiento:

    Didžiosios raidės koeficientas = D- T r,

    Kur D- nuolaidos dydis;

    T r – pinigų srauto arba grynojo pelno augimo tempas.

    Akivaizdu, kad kapitalizacijos koeficientas dažniausiai yra mažesnis nei tos pačios įmonės diskonto norma.

    Kaip matyti iš pateiktų formulių, priklausomai nuo to, kokia suma kapitalizuojama, atsižvelgiama į numatomą pinigų srauto arba grynojo pelno augimo tempą. Žinoma, skirtingoms pajamų rūšims kapitalizacijos norma skirsis. Todėl pagrindinis uždavinys įgyvendinant šį metodą yra nustatyti rodiklį, kuris bus rašomas didžiosiomis raidėmis. Tokiu atveju pajamos gali būti prognozuojamos metams po vertinimo datos arba nustatomos vidutinis dydis pajamų, apskaičiuotų naudojant istorinius duomenis. Kadangi grynasis pinigų srautas visiškai atsižvelgia į įmonės pagrindinę ir investicinę veiklą, jis dažniausiai naudojamas kaip kapitalizavimo pagrindas.

    Taigi kapitalizacijos norma savo ekonomine esme yra artima diskonto veiksniui ir yra su juo stipriai tarpusavyje susijusi. Diskonto norma taip pat naudojama siekiant sumažinti būsimus pinigų srautus iki dabartinio laiko.

    Diskontuotų pinigų srautų metodas ( Diskontuoti pinigų srautai, DCF)

    Diskontuotų pinigų srautų metodas leidžia atsižvelgti į riziką, susijusią su laukiamų pajamų gavimu. Šio metodo taikymas pasiteisins, kai numatomas reikšmingas būsimų pajamų pokytis tiek aukštyn, tiek žemyn. Be to, kai kuriose situacijose šis metodas taikomas išskirtinai, pavyzdžiui, plečiant įmonės veiklą, jei vertinimo metu ji neveikia visu gamybiniu pajėgumu, tačiau artimiausiu metu ketina juos padidinti; planuojamas gamybos apimties didinimas; verslo plėtra apskritai; įmonių susijungimai; naujų gamybos technologijų diegimas ir kt. Tokiomis sąlygomis būsimų laikotarpių metiniai pinigų srautai nebus vienodi, todėl, savaime suprantama, neįmanoma apskaičiuoti įmonės rinkos vertės pajamų kapitalizavimo metodu.

    Naujoms įmonėms vienintelis galimas metodas taip pat yra diskontuotų pinigų srautų metodas, nes jų turto vertė vertinimo metu gali nesutapti su galimybe gauti pajamų ateityje.

    Žinoma, pageidautina, kad vertinama įmonė turėtų palankias plėtros tendencijas ir pelningą verslo istoriją. Įmonėms, patiriančioms sistemingus nuostolius ir turinčioms neigiamą augimo tempą, diskontuotų pinigų srautų metodas yra mažiau tinkamas. Ypatingai atsargiai reikia vertinti įmones, kurių bankroto tikimybė yra didelė. Šiuo atveju pajamų metodas apskritai netaikomas, įskaitant pajamų kapitalizavimo metodą.

    Diskontuotų pinigų srautų metodas yra lankstesnis, nes juo galima įvertinti bet kurią veikiančią įmonę, naudojant atskirą būsimų pinigų srautų prognozę. Įmonės vadovybei ir savininkams nemenka svarbu suprasti įvairių įtakų valdymo sprendimai pagal jo rinkos vertę, tai yra, jis gali būti naudojamas vertės valdymo procese, remiantis gautu detaliu verslo vertės modeliu ir matyti jo jautrumą pasirinktiems vidiniams ir išoriniams veiksniams. Tai leidžia suvokti įmonės veiklą bet kuriame gyvavimo ciklo etape ateityje. Ir svarbiausia: šis metodas yra patraukliausias investuotojams ir atitinka jų interesus, nes remiasi ateities rinkos raidos ir infliacijos procesų prognozėmis. Nors tai irgi kelia tam tikrų sunkumų, nes nestabilios krizės ekonomikos sąlygomis gana sunku numatyti pajamų srautą keleriems metams į priekį.

    Taigi pradinis verslo vertės skaičiavimo diskontuotų pinigų srautų metodu pagrindas yra prognozė, kurios šaltinis – retroinformacija apie pinigų srautus. Tradicinė diskontuotų būsimų pajamų dabartinės vertės nustatymo formulė yra tokia:

    Dabartinė rinkos vertė = laikotarpio pinigų srautai t / (1 + D)t.

    Diskonto norma yra palūkanų norma, reikalinga norint sumažinti būsimą pajamas viena prasmė dabartinė verslo vertė. Investuotojui tai yra reikalaujama grąžos norma iš alternatyvių investicijų, kurių rizikos lygis vertinimo metu yra panašus.

    Priklausomai nuo pasirinkto pinigų srauto tipo (nuosavybės ar viso investuoto kapitalo), kuris naudojamas kaip vertinimo pagrindas, nustatomas diskonto normos apskaičiavimo metodas. Pinigų srautų už investuotą ir nuosavą kapitalą apskaičiavimo schemos pateiktos lentelėje. 12.

    1 lentelė. Investuoto kapitalo pinigų srautų apskaičiavimas

    2 lentelė. Nuosavybės pinigų srautų apskaičiavimas

    Indeksas

    Poveikis apatiniam pinigų srautui (+/–)

    Grynasis pelnas

    Sukauptas nusidėvėjimas

    Nuosavų apyvartinių lėšų sumažėjimas

    Nuosavo apyvartinio kapitalo padidėjimas

    Turto pardavimas

    Kapitalo investicijos

    Ilgalaikės skolos padidėjimas

    Sumažinti ilgalaikę skolą

    Pinigų srautas nuosavam kapitalui

    Kaip matote, akcinio kapitalo pinigų srauto apskaičiavimas skiriasi tik tuo, kad rezultatas, gautas iš investuoto kapitalo pinigų srauto skaičiavimo algoritmo, papildomai koreguojamas atsižvelgiant į ilgalaikės skolos pokyčius. Tada pinigų srautas diskontuojamas pagal numatomą riziką, kuri atsispindi diskonto normoje, apskaičiuotoje konkrečios įmonės atžvilgiu.

    Taigi akcinio kapitalo pinigų srauto diskonto norma bus lygi savininko reikalaujamai investuoto kapitalo grąžos normai, investuoto kapitalo - skolintų lėšų svertinių grąžos normų sumai (tai yra banko paskolų palūkanų normai). ir nuosavam kapitalui, o jų specifinį svorį lemia skolintų ir nuosavybės fondų dalys kapitalo struktūroje. Pinigų srauto diskonto norma investuotam kapitalui vadinama Vidutinė svertinė kapitalo kaina, o atitinkamas jo apskaičiavimo metodas yra svertinio vidurkio kapitalo kainos metodas(Vidutinė svertinė kapitalo kaina, WACC). Šis diskonto normos nustatymo metodas naudojamas dažniausiai.

    Be to, norint nustatyti nuosavybės pinigų srautų diskonto normą, gali būti naudojami šie dažniausiai naudojami metodai:

    • kapitalo turto vertinimo modelis ( CAPM);
    • modifikuotas kapitalo turto vertinimo modelis ( MCAPM);
    • kaupiamasis statybos metodas;
    • perteklinio pelno modelis ( EVO) ir kt.

    Panagrinėkime šiuos metodus išsamiau.

    Vidutinės svertinės kapitalo kainos metodas ( WACC)

    Jis naudojamas skaičiuojant tiek nuosavą, tiek skolintą kapitalą, skaičiuojant jų akcijų santykį, parodo ne balansinę, o kapitalo rinkos vertę. Šio modelio diskonto norma nustatoma pagal formulę:

    DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

    čia C зк – skolinto kapitalo kaina;

    N pelnas - pelno mokesčio tarifas;

    Дзк - skolinto kapitalo dalis įmonės kapitalo struktūroje;

    Ср - akcinio kapitalo pritraukimo kaina (privilegijuotosios akcijos);

    D pr - privilegijuotųjų akcijų dalis įmonės kapitalo struktūroje;

    Соа - akcinio kapitalo (paprastųjų akcijų) pritraukimo išlaidos;

    D ob - paprastųjų akcijų dalis įmonės kapitalo struktūroje.

    Kuo daugiau įmonė pritraukia pigių skolintų lėšų, o ne brangaus akcinio kapitalo, tuo mažesnė vertė WACC. Tačiau jei norite panaudoti kuo daugiau pigių skolintų lėšų, turėtumėte atsiminti ir apie atitinkamą įmonės balanso likvidumo sumažėjimą, kuris neabejotinai padidins kredito palūkanų normas, nes bankams tokia situacija yra kupinas padidėjusios rizikos, ir suma WACC, žinoma, augs. Taigi tikslinga būtų naudoti „aukso vidurio“ taisyklę, optimaliai derinant nuosavas ir skolintas lėšas pagal jų likutį likvidumo požiūriu.

    Kapitalo turto vertinimo metodas ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)

    Remiantis akcijų rinkų informacijos apie viešai prekiaujamų akcijų pelningumo pokyčius analize. IN tokiu atveju Skaičiuojant nuosavo kapitalo diskonto normą, naudojama ši formulė:

    D CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

    čia D b/r yra nerizikinga grąžos norma;

    β - specialusis koeficientas;

    D r – bendra visos rinkos grąža (vidutinis rinkos vertybinių popierių portfelis);

    P 1 - premija mažoms įmonėms;

    P 2 - priemoka už individualiai įmonei būdingą riziką;

    R- šalies rizika.

    Nerizikinga norma naudojama kaip pagrindas vertinant įvairias rizikos rūšis, susijusias su investavimu į įmonę. Specialus beta koeficientas ( β ) parodo sisteminės rizikos, susijusios su ekonomine ir politiniai procesai, kuris apskaičiuojamas pagal konkrečios įmonės bendros akcijų grąžos nuokrypį, palyginti su visa akcijų rinkos grąža. Bendras rinkos grąžos rodiklis – tai vidutinis rinkos grąžos indeksas, kurį analitikai skaičiuoja remdamiesi ilgalaikiais statistinių duomenų tyrimais.

    CAPM gana sunku pritaikyti Rusijos akcijų rinkos nepakankamo išsivystymo sąlygomis. Taip yra dėl iššūkių, susijusių su beta versijų ir rinkos rizikos premijų nustatymu, ypač glaudžiai valdomoms įmonėms, kurios nėra įtrauktos į biržos sąrašus. Užsienio praktikoje nerizikinga grąžos norma, kaip taisyklė, yra ilgalaikių vyriausybės obligacijų ar vekselių grąžos norma, nes laikoma, kad jos turi aukštas laipsnis likvidumas ir labai maža nemokumo rizika (valstybės bankroto tikimybė praktiškai neįtraukta). Tačiau Rusijoje po kai kurių istorinių įvykių vyriausybės vertybiniai popieriai psichologiškai nėra suvokiami kaip nerizikingi. Todėl penkių didžiausių Rusijos bankų, įskaitant Rusijos „Sberbank“, ilgalaikių indėlių užsienio valiuta vidutinė palūkanų norma, kuri susidaro daugiausia veikiant vidaus rinkos veiksniams, gali būti naudojama kaip nerizikinga norma. Kalbant apie šansus β , tuomet užsienyje dažniausiai naudojasi jau parengtomis šių rodiklių publikacijomis finansų žinynuose, kuriuos skaičiuoja specializuotos firmos, analizuodamos statistinę akcijų rinkos informaciją. Paprastai vertintojams patiems šių koeficientų skaičiuoti nereikia.

    Modifikuotas kapitalo turto vertinimo modelis ( MCAPM)

    Kai kuriais atvejais geriau naudoti modifikuotą kapitalo turto vertinimo modelį ( MCAPM), kuriame naudojamas toks rodiklis kaip rizikos premija, atsižvelgiant į nesisteminę vertinamos įmonės riziką. Nesisteminga rizika (diversifikuojama rizika)– Tai atsitiktinai įmonėje atsirandančios rizikos, kurias galima sumažinti diversifikuojant. Priešingai, sisteminę riziką sukelia bendras rinkos ar jos segmentų judėjimas ir ji nėra susijusi su konkrečiu vertybiniu popieriumi. Todėl šis rodiklis labiau tinka Rusijos akcijų rinkos plėtros sąlygoms su jam būdingu nestabilumu:

    D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P rizika,

    kur D b/r yra nerizikinga Rusijos paskolų užsienio valiuta grąžos norma;

    β - koeficientas, kuris yra rinkos (nediversifikuojamos) rizikos matas ir atspindi investicijų į tam tikros pramonės šakos įmones pelningumo pokyčių jautrumą visos akcijų rinkos pelningumo svyravimams;

    D r - visos rinkos pelningumas;

    P rizika – tai rizikos premija, kurioje atsižvelgiama į nesistemingą vertinamos įmonės riziką.

    Kaupiamasis metodas

    Jame atsižvelgiama į įvairias investavimo rizikas ir ekspertiškai įvertinami tiek bendrieji ekonominiai ir specifiniai, tiek konkrečiai įmonei būdingi veiksniai, keliantys riziką negauti planuojamų pajamų. Svarbiausi veiksniai yra tokie veiksniai kaip įmonės dydis, finansinė struktūra, gamybos ir teritorinis diversifikavimas, valdymo kokybė, pelningumas, pajamų nuspėjamumas ir kt. Diskonto norma nustatoma remiantis nerizikinga grąžos norma, iki prie kurio pridedama papildoma priemoka už investavimo į tam tikrą įmonę riziką, atsižvelgiant į nurodytus veiksnius.

    Kaip matome, kaupiamasis metodas yra šiek tiek panašus į CAPM, nes jie abu yra pagrįsti nerizikingų vertybinių popierių grąžos norma, pridedant papildomas pajamas, susijusias su investicijos rizika (manoma, kad kuo didesnė rizika, tuo didesnė grąža).

    Olson modelis ( Edwards-Bell-Ohlson vertinimo modelis, EBO), arba perteklinių pajamų (pelno) metodą

    Sujungia pajamų ir sąnaudų metodų komponentus, tam tikru mastu sumažindamas jų trūkumus. Įmonės vertė nustatoma diskontuojant perteklinių pajamų srautą, tai yra, nukrypstant nuo pramonės vidurkio, ir dabartinę grynojo turto vertę. Šio modelio pranašumas yra galimybė apskaičiuoti turimą informaciją apie turto vertę, turimą vertinimo metu. Nemažą dalį šiame modelyje užima realios investicijos, o prognozuoti reikia tik likutinį pelną, tai yra tą pinigų srauto dalį, kuri realiai didina įmonės vertę. Nors šis modelis nekelia jokių sunkumų naudojant, jis yra labai naudingas kuriant organizacijos plėtros strategiją, susijusią su verslo vertės didinimu.

    Bendros įmonės rinkos vertės apskaičiavimas

    Nustačius preliminarią verslo vertę, norint gauti galutinę rinkos vertę, reikia atlikti keletą koregavimų:

    • už nuosavų apyvartinių lėšų perteklių/trūkumą;
    • apie nepagrindinį įmonės turtą;
    • apie atidėtųjų mokesčių turtą ir įsipareigojimus;
    • dėl grynosios skolos, jei tokia yra.

    Kadangi skaičiuojant diskontuotą pinigų srautą įtraukiama reikiama nuosavo apyvartinio kapitalo suma, susijusi su pajamų prognoze, jei ji nesutampa su faktine verte, reikia pridėti nuosavo apyvartinio kapitalo perteklių, o trūkumą atimti iš vertės. preliminarių išlaidų. Tas pats pasakytina ir apie neveiksnų turtą, nes į skaičiavimus buvo įtrauktas tik tas turtas, kuris buvo naudojamas pinigų srautams generuoti. Tai reiškia, kad jei yra nepagrindinio turto, kurio tam tikra vertė, į kurią neatsižvelgiama į pinigų srautą, tačiau gali būti realizuojama (pavyzdžiui, pardavus), būtina preliminarią verslo vertę padidinti iki tokio turto vertė, skaičiuojama atskirai. Jeigu įmonės vertė buvo skaičiuojama investuotam kapitalui, tai susidariusi rinkos vertė taikoma visam investuotam kapitalui, tai yra, be nuosavo kapitalo sąnaudų, apima ir ilgalaikių įmonės įsipareigojimų vertę. Tai reiškia, kad norint gauti nuosavo kapitalo vertę, reikia sumažinti nustatytos vertės vertę ilgalaikės skolos dydžiu.

    Atlikus visus patikslinimus, bus gauta vertė, kuri yra įmonės nuosavo kapitalo rinkos vertė.

    Verslas yra pajėgus gauti pajamų net pasibaigus prognozuojamam laikotarpiui. Pajamos turėtų stabilizuotis ir pasiekti vienodą ilgalaikio augimo tempą. Norėdami apskaičiuoti išlaidas po prognozės, galite naudoti vieną iš šių nuolaidos apskaičiavimo metodų:

    • pagal likvidacinę vertę;
    • pagal grynąją turto vertę;
    • pagal Gordono metodą.

    Naudojant Gordono modelį, galutinė vertė apibrėžiama kaip pinigų srauto pirmaisiais metais po prognozavimo laikotarpio ir skirtumo tarp diskonto normos ir ilgalaikio pinigų srauto augimo tempo. Tada galutinė vertė sumažinama iki dabartinių verčių taikant tą pačią diskonto normą, kuri naudojama prognozuojamo laikotarpio pinigų srautams diskontuoti.

    Dėl to bendra verslo vertė nustatoma kaip dabartinių pajamų srautų verčių prognozuojamu laikotarpiu ir įmonės vertės laikotarpiu po prognozavimo.

    Išvada

    Vertinant įmonės vertę pajamų metodu, sukuriamas finansinis pinigų srautų modelis, kuris gali būti pagrindas priimti pagrįstus valdymo sprendimus, optimizuoti kaštus, analizuoti projektavimo pajėgumų didinimo ir apimties diversifikavimo galimybes. produktų. Šis modelis bus naudingas ir po to, kai bus atliktas vertinimas.

    Norint pasirinkti vieną ar kitą rinkos vertės apskaičiavimo būdą, pirmiausia reikia apsispręsti dėl vertinimo tikslo ir numatomo jo rezultatų panaudojimo. Tuomet reikėtų išanalizuoti artimiausiu metu numatomą įmonės pinigų srautų pokytį, įvertinti finansinę būklę ir plėtros perspektyvas, taip pat įvertinti supančią ekonominę aplinką – tiek pasaulinę, tiek nacionalinę, įskaitant pramonę. Jeigu pritrūkus laiko reikia išsiaiškinti verslo rinkos vertę arba patvirtinti gautus rezultatus kitais metodais arba kai neįmanoma arba nereikia atlikti gilios pinigų srautų analizės, galite pasinaudoti didžiųjų raidžių rašymo metodas, kad greitai gautumėte gana patikimą rezultatą. Kitais atvejais, ypač kai pajamų metodas yra vienintelis būdas apskaičiuoti rinkos vertę, pirmenybė teikiama diskontuotų pinigų srautų metodui. Gali būti, kad tam tikrose situacijose apskaičiuojant įmonės vertę vienu metu prireiks abiejų metodų.

    Ir, žinoma, neturėtume pamiršti, kad taikant pajamų metodą gaunama vertė tiesiogiai priklauso nuo analitiko ilgalaikių makroekonominių ir pramonės prognozių tikslumo. Tačiau net ir apytikslių prognozių rodiklių naudojimas pajamų metodo taikymo procese gali būti naudingas nustatant numatomą įmonės vertę.

    Pajamų metodas – tai visas nekilnojamojo turto, organizacijos nuosavybės, paties verslo vertės įvertinimo metodų derinys, kuriame vertė nustatoma konvertuojant. ekonominės naudos kurių tikimasi ateityje. Teorinis pagrindasŠis požiūris yra gana įtikinamas. Investicijos vertė yra būsimos naudos vertė Šis momentas, kurios diskontuojamos taikant grąžos normą, kuri atspindi investicijos rizikingumą.

    Tai yra pagrįsta ir tinkama bet kuriai veikiančiai įmonei, naudojamai nekilnojamojo turto gamyboje ir pardavimuose, taip pat jos verslui, atsižvelgiant į teigiamo pelno generavimą. Investavimo į vertinamą verslą rizikos dydis parodomas per diskonto normą. Ekonomine prasme šį vaidmenį dabar atlieka grąžos norma, kurios investuotojai reikalauja iš investuoto kapitalo į palyginamus investicinius objektus pagal rizikos lygį, arba tai yra alternatyvių investavimo variantų su panašia rizika grąžos norma vertinimo metu. .

    Ypatumai

    Pajamų metodo taikymas praktikoje pasirodo gana sudėtingas, nes reikia įvertinti kiekvieną svarbų vertę lemiantį veiksnį – grąžos normą ir pelną. Jei šie metodai naudojami įmonės vertinimui, būtina atlikti nuodugnią visų pagrindinių jų elementų analizę, įskaitant sąnaudas, įmonės apyvartą, kurie turi tiesioginės įtakos pelnui, sąnaudoms ir rizikai, kurią sukuria kiekvienas atskiras elementas. .

    Naudotas gana dažnai. Pavyzdžiui, jei kalbame apie įsigijimą ar susijungimą, tai šis metodas naudojamas daug dažniau nei kaštų ar rinkos metodas. Pirkėjo kapitalo investicijos dabar daromos tikintis, kad ateityje bus gauti grynieji pinigų srautai, kurių garantuotais vadinti negalima, nes jiems būdinga tam tikra rizika. Pajamų metodas leidžia įvertinti šiuos pagrindinius vertę lemiančius veiksnius, o rinkos metodas paprastai reikalauja kainos ir pelno santykio arba kai kurių kitų panašių pajamų kartotinių retrospektyviam laikotarpiui, neatsižvelgiant į ateitį.

    Rinkos kartotiniai paprastai yra nepatikimi ir nesuteikia tokio pat griežtumo, kokį būtų galima pasiekti naudojant pajamų metodą su būsimų pajamų ir diskonto normų prognozėmis. Pavyzdžiui, metams taikomas kainos ir pelno santykis nepakankamai atspindi numatomus pokyčius ateinančiais metais. Tinkami pasiūlymai suteikia galimybę parodyti bendrus investuotojų pageidavimus ir dažnai juos nurodo pardavėjai arba pramonės šaltiniai.

    Naudojimas

    Informacija apie įmonės biudžetą taip pat reikalauja analizės ir apsaugos, o tai verčia keisti ir plėtoti sukurto plano finansines pasekmes, prognozes ir pagrindinius pasiūlymus. Verslo vertinimo pajamų metodas įvertina visas prielaidas, susijusias su tuo, ar tam tikra įsigijimo nauda atsiranda dėl padidėjusių pajamų, išlaidų mažinimo, procesų tobulinimo ar mažesnių kapitalo išlaidų. Naudodami šį metodą galite visa tai įvertinti ir aptarti. Be to, jis gali būti naudojamas nustatant tikėtinos naudos laiką, taip pat parodyti įmonės vertės mažinimo procesą, kai nauda perkeliama į tolimesnę ateitį.

    Naudojant pajamų metodą, pirkėjai ir pardavėjai gali apskaičiuoti tikrąją verslo rinkos vertę, taip pat investicijų vertę vienam ar keliems strateginiams pirkėjams. Jei šis skirtumas aiškiai parodytas, pardavėjai ir pirkėjai gali lengvai nustatyti sinergijos naudą ir priimti pagrįstus sprendimus.

    Verslo vertinimui taikant pajamų metodą, reikia turėti omenyje, kad skaičiuojamąją vertę sudaro viso turto, kuris naudojamas tiesioginėje veikloje, vertė. Taikant taikomą metodą, yra keli labiausiai dominantys vertinimo metodai. Visų pirma taikomi šie pajamų metodo metodai: pinigų srautų kapitalizavimas ir diskontavimas. Galite pažvelgti į juos išsamiau.

    Metodai

    Taikant pinigų srautų kapitalizavimo metodą, bendra įmonės vertė nustatoma priklausomai nuo pinigų srautų, kuriuos sukuria įmonės turtinis potencialas. verslas ar įmonė kaip visuma yra skirtumas tarp visų finansinių išteklių įplaukų ir ištekėjimo per tam tikrą atsiskaitymo laikotarpį. Paprastai skaičiavimams naudojamas vienerių metų laikotarpis. Metodas yra paversti tipinį tikėtinų pinigų srautų lygį į dabartinę vertę, padalijus visą srauto sumą iš numanomo kapitalizavimo koeficiento. Šiuo atveju tinkamas pajamų srautas su tam tikrais koregavimais.

    Naudojimui įprastinis metodas Pinigų srautų skaičiavimuose naudojamas grynojo pelno (apskaičiuoto atskaičius mokesčius) pridėjimas prie negrynųjų pinigų sąnaudų, siekiant nustatyti absoliutų pinigų srautą į kapitalizaciją. Šį skaičiavimo būdą galima laikyti labiau supaprastintu, palyginti su laisvo pinigų srauto skaičiavimu, kuriame papildomai atsižvelgiama į reikalingas kapitalo investicijas ir poreikį papildyti apyvartines lėšas.

    Pinigų srautų diskontavimas

    Šis metodas iš esmės pagrįstas tik numatomais pinigų srautais, kuriuos sukuria pati įmonė. Jo būdingas skirtumas yra tas, kad norint apskaičiuoti reprezentatyvų pinigų srautų lygį, reikalingas vertės įvertinimas. Šis metodas labiausiai paplitęs išsivysčiusiose šalyse dėl to, kad juo galima atsižvelgti į visas vystymosi perspektyvas. Pinigų srautas bendras vaizdas lygi sumai ir nusidėvėjimui, atėmus grynojo apyvartinio kapitalo ir kapitalo investicijų padidėjimą.

    Norint naudoti diskontuotų pinigų srautų metodą, yra šios sąlygos:

    • yra pagrindo manyti, kad būsimi finansinių srautų lygiai skirsis nuo dabartinių, tai yra, kalbame apie besivystančią įmonę;
    • yra galimybių pagrįstai įvertinti būsimus pinigų srautus iš verslo naudojimo arba;
    • objektas yra statybos stadijoje, pilnas arba dalinis;
    • Įmonė yra didelis daugiafunkcis komercinis objektas.

    Pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą taikant diskontuotų pinigų srautų metodą yra geriausias, tačiau jo naudojimas yra labai daug darbo reikalaujantis. Yra apskaičiavimų, kurių negalima atlikti nenaudojant šio metodo. Tarp jų – investicinio projekto kūrimas su vėlesniu jo įvertinimu.

    Diskontavimo metodo privalumai

    Jei taikysite pajamų metodą vertindami nekilnojamąjį turtą ar verslą taikydami diskontavimo metodą, galite nustatyti keletą pagrindinių pranašumų. Visų pirma, mes kalbame apie tai, kad būsimame verslo pelne tiesiogiai atsižvelgiama tik į numatomas einamąsias produktų gamybos sąnaudas su vėlesniu jų pardavimu, o būsimos kapitalo investicijos, susijusios su gamybos ar prekybos patalpų išlaikymu ir plėtra, atsispindi pelno prognozės tik netiesiogiai per jų dabartinį nusidėvėjimą.

    Svarbūs punktai

    Objekto vertinimas naudojant pajamų metodą, kai trūksta pelno arba nuostolių kaip investicijų skaičiavimo rodiklio, atliekamas koreguojant faktą, kad pelnas yra apskaitos atskaitomybės rodiklis, todėl gali būti atliekamos reikšmingos manipuliacijos. procesas.

    Diskontuotų pinigų srautų metodas apima tris modelių grupes:


    Jei pajamų metodas taikomas pagal dividendų diskonto modelį, akcijų išmokėjimo vertė naudojama kaip pinigų srauto įrodymas. Nepaisant to, kad modelis užsienio praktikoje plačiai naudojamas nustatant ir vertinant įmonės turto vertę, jis turi daug trūkumų. Modeliuose su nepaskirstytu pelnu nėra apskaitos laipsnio. Skiriasi ne tik dividendų politika konkrečioms įmonėms, bet ir visoms šalims. Šis metodas negali būti naudojamas įmonėse, kurios neturi pelno. Šis modelis geriausiai tinka mažumos akcijų vertei skaičiuoti.

    Likutinių pajamų modelis

    Vertinant pajamų metodą taikant likutinio metodo modelį, daroma prielaida, kad likutinių pajamų suma bus naudojama kaip pinigų srauto rodiklis, ty skirtumas tarp faktinio pelno ir pelno sumos, kurią akcininkai numatė tuo metu pačios įmonės ar jos akcijų įsigijimas. Jei įmonės vertė buvo apskaičiuota remiantis prielaidomis, atitinkančiomis šį modelį, tada ji bus lygi sumai su dabartine numatomų pajamų suma, likusia po to. Šis modelis rodo didelį jautrumą finansinėse ataskaitose pateiktų duomenų kokybei. Rusijos sąlygomis tokios informacijos tinkamumas kelia didelių abejonių.

    Nauda akcininkams

    Natūralu, kad įmonės, turinčios tam tikrą istoriją, taip pat dividendų išmokėjimo faktus, akcininkai ar akcininkai vertei apskaičiuoti gali naudoti diskontavimo modelį. nuosava įmonė. Situacija tokia, kad šio sektoriaus įmonių akcininkai retai būna mažuma, taigi jiems daugiausia tinkamu būdu nekilnojamojo turto ir verslo vertinimui naudos pajamų metodą, taikydamas diskontuotų laisvų pinigų srautų modelį. Šioje sistemoje pagrindiniai yra laisvi pinigų srautai su diskonto normomis arba numatoma investuoto kapitalo grąža. Didžiausia problema naudojant šį modelį yra laisvo pinigų srauto prognozės tikslumas, taip pat adekvatus diskonto normos nustatymas.

    Jei taikysime pajamų metodą, kurio apibrėžimas buvo pateiktas aukščiau, tai taikant diskontuotų pinigų srautų metodą, prognozuojami finansiniai srautai, kuriuos galima išimti iš apyvartos atlikus reikiamą pinigų pelno dalies reinvestavimą, yra įskaitomi į pajamas. tikimasi iš verslo. Kaip rodiklis pinigų srautai nepriklauso nuo sistemos buhalterinė apskaita, naudojamas įmonėje, ir jos nusidėvėjimo politika. Tuo pačiu metu reikia atsižvelgti į bet kokius grynųjų pinigų judėjimus – įplaukas ir išteklius. Diskontavimo finansinės prasmės įvertinimas grynaisiais pinigais paaiškėja, kad dėl šių procesų jos sumažinamos sumomis, kurios būtų turėjusios investuotojui nurodyto pinigų srauto gavimo momentu, jeigu jis šiuo metu neinvestuotų savo lėšų į šį verslą, o į kokį nors kitą viešai prieinamą investicinį turtą, pavyzdžiui, apyvartinį vertybinį popierių arba banko indėlį.

    Papildomos technikos

    Pajamų metodas, kurio pavyzdys buvo aprašytas anksčiau, pastaruoju metu vis rečiau naudojamas, dabar labiausiai paplitęs vertinimo metodas. Jis naudojamas visų rūšių turtui įvertinti ir yra pagrįstas idėja, kad bet koks turtas, turintis pagrindines pasirinkimo sandorių savybes, gali būti vertinamas kaip pasirinkimo sandoris. Šiuo metu pajamų metodo atsisakymas dažniausiai vykdomas opciono kainodaros modelio (atitinkamai Black-Scholes modelio) naudai.

    Tokia sistema, jei naudojama, leidžia įvertinti bendrą įmonės ar įmonės įstatinio kapitalo vertę, jei ji dirba su dideliais nuostoliais. Šis modelis skirtas toliau paaiškinti, kodėl įmonės nuosavo kapitalo vertė nėra lygi nuliui, net jei visos įmonės vertė nukrenta žemiau nominalios skolos vertės. Tačiau net ir atsižvelgiant į šį pranašumą, galima pastebėti, kad Black-Scholes modelis, skirtas įvertinti Rusijos įmonių vertę, šiuo metu yra vis labiau teorinio pobūdžio. Pagrindinė problema, dėl kurios šis modelis negali būti pritaikytas šalies verslui, yra tam tikrų faktinių duomenų apie modelio parametrus, kurie yra labai reikalingi, trūkumas.

    išvadas

    Pajamų požiūris į verslą ir nekilnojamojo turto vertinimą tapo daug rečiau paplitęs, ir taip nutinka dėl daugelio priežasčių. Visų pirma tai susiję su trūkumais, dėl kurių sunku jį naudoti vartotojų rinkoje. Visų pirma, reikėtų atkreipti dėmesį į tai, kaip sunku prognozuoti būsimas paslaugų ir gaminių, medžiagų ir žaliavų savikainą bei aibę kitų sąnaudų rodiklių. Kartu galima kalbėti apie tam tikrą ekspertinių vertinimų subjektyvumą. Be to, problema yra mažas informacijos apie Rusijos įmones atskleidimas, tačiau tai būtina norint atlikti kompetentingus skaičiavimus ir parengti Black-Scholes modelį. Taip yra daugiausia dėl žemos tokių įmonių verslo kultūros.

    Didžioji dalis akcijų, įskaitant didelius akcijų paketus, yra sutelkta nedidelio asmenų rato rankose, o smulkiųjų savininkų, kurių dalis yra labai maža, dalis įstatiniame kapitale yra nereikšminga. Pasirodo, daugelis įmonių tiesiog nėra suinteresuotos atskleisti jokios informacijos. Štai kodėl daugumos Rusijos pramonės šakų ir įmonių apskaičiavimas pajamų metodu tampa pastebimai sudėtingesnis. Kitomis sąlygomis jis veikia geriausiai, parodydamas visus savo privalumus ir patikimumą.

    Įkeliama...Įkeliama...