Atliekant sandorius su būstu, pirmiausia būtina jį įvertinti. Taikyti skirtingus požiūriusį nekilnojamojo turto vertinimą: pelninga, lyginamoji, brangi. Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą mūsų šalyje išpopuliarėjo. Kokia šio požiūrio esmė? Kokiais atvejais patartina naudoti šį metodą atliekant vertinimą? kvadratinių metrų? Kokie yra pajamų metodo metodai ir kokiomis sąlygomis kiekvienas iš jų naudojamas? Kada prasminga atsisakyti šio metodo apskaičiuojant plotą?
Kokie yra nekilnojamojo turto vertinimo metodai?
1998 m. liepos 29 d. Federalinis įstatymas Nr. 135 „Dėl vertinimo veikla V Rusijos Federacija» pabrėžia tokius metodus kaip:
- Lyginamasis– priemonių rinkinys, skirtas palyginti būstą su analogais, apie kurių kainas yra prieinama informacija.
- Brangus– metodai, kuriais siekiama nustatyti išlaidas, kurių prireiks restauruojant ar pakeitus objektą, atsižvelgiant į susidėvėjimą. Daroma prielaida, kad pirkėjas už gatavą turtą nemokės daugiau nei už panašaus objekto sukūrimą.
- Pelninga– remiasi ne tik kvadratinių metrų kainos apskaičiavimu, bet ir numatomomis iš to pajamomis (pavyzdžiui, nuomos pajamomis).
Koks yra pajamų metodas?
Šio metodo naudojimas grindžiamas tokiu principu: ploto, į kurį investuojami finansai, savikaina turi atitikti objekto kokybę dabartyje ir pelno dydį ateityje.
Šio metodo pranašumas yra tas, kad jis leidžia investuotojui geriausiai įvertinti turtą kaip pajamų šaltinį. Pagrindiniu šios srities vertę lemiančiu veiksniu pripažįstamas vietovės gebėjimas ateityje generuoti pelną. Trūkumas yra tas, kad prognozuojama informacija yra laikoma pagrindu.
Pajamų metodas atspindi tokius duomenis:
- Pelno, kurį nekilnojamasis turtas gali gauti per tam tikrą laikotarpį, kokybė ir kiekis.
- Rizika, būdinga tiek pačiam objektui, tiek regionui.
Pajamų metodo metodai
Yra tokie metodai kaip:
- Pajamų kapitalizavimas.
- Susietas investavimo būdas.
- Metodas su nuolaida pinigų srautai.
Kaip veikia pajamų kapitalizavimo metodas?
Šiuo metodu apskaičiuojamas ryšys tarp pelno ateityje ir nekilnojamojo turto vertės dabartyje.
Požiūrio formulė atrodo taip:
C = BH/K, Kur
- SU- kvadratinių metrų kaina,
- BH– gryna forma numatomas pelnas iš objekto tam tikrą laikotarpį,
- KAM– kapitalizacijos norma (koeficientas).
Šios sąvokos reiškia turto kainos ir iš jo gaunamų pajamų santykį.
Tiesioginės kapitalizacijos metodas – tai būdas, kai sąlygos naudoti nekilnojamąjį turtą ir pajamas stabilioje formoje išlieka nepakitusios, o pradiniame etape nereikia investuoti, vedama pelno ir kapitalo grąžos apskaita.
Taikant tiesioginę kapitalizaciją, vertė formuojama konkrečiam laikotarpiui, neatsižvelgiant į galimą ploto perpardavimą pasibaigus ataskaitiniam laikotarpiui.
Tiesioginis didžiųjų raidžių rašymas naudojamas, kai:
- Finansiniai srautai viršija nulį ir išlieka stabilūs ilgą laikotarpį.
- Laikui bėgant pelnas šiek tiek didėja.
Metodas netaikomas, jei:
- Yra nestabilus pelnas.
- Pastato, kuriame yra objektas, statybos nebaigtos arba teritorija yra restauravimo stadijoje.
Skaičiavimo etapai:
- Tikėtino pelno apskaičiavimas. Skaičiuojant imamas 12 mėnesių arba metų vidurkis. Dėmesys sutelktas į efektyviausią nekilnojamojo turto naudojimą.
- Apskaičiuojamas kapitalizacijos koeficientas.
- Nustatyta bendra ploto kaina.
Diskontuotų pinigų srautų metodas (DCF)
Taikant šį metodą, kaina skaičiuojama per laikotarpį, lygų pastarųjų kelerių metų laikotarpiui, o nustatant nekilnojamojo turto vertę atsižvelgiama į pajamas iš galimo turto perpardavimo. Metodo privalumas – galimybė įvertinti objektą, kai finansiniai srautai nestabilūs.
DCF taikoma toliau nurodytomis aplinkybėmis:
- Pakankamos informacijos, kad būtų galima apskaičiuoti pajamų iš nekilnojamojo turto sumą ateityje.
- Yra pagrindo manyti, kad finansiniai srautai dabartyje ir ateityje skirsis (padidėjimo ar mažėjimo atžvilgiu).
- Turtas yra komercinis turtas, pasižymintis universalumu ir dideliu plotu.
- Pelnas ir sąnaudos yra sezoninės.
- Turtas yra statomame arba ką tik atstatytame pastate, kuris laukia atleidimo.
DCF apskaičiavimas atliekamas pagal toliau pateiktą algoritmą:
- Remiantis turimais duomenimis, imamas prognozuojamas laikotarpis. Rusijoje – 35 metai.
- Numatomas tam tikro laikotarpio pelno dydis.
- Apskaičiuojama bendra likutinės ploto kainos vertė pasibaigus pelno srautui.
- Diskonto normos nustatymas, siekiant apskaičiuoti finansinį srautą, kuris bus gautas arba sumokėtas laikui bėgant. Tokiu būdu galima įvertinti rizikos ir naudos santykį.
- Nekilnojamojo turto kainų skaičiavimas.
Kai kuriais atvejais nekilnojamojo turto sandorių metu tai būtina. Kada reikėtų kreiptis į notarą, aprašėme atskirame straipsnyje.
Informacija apie tai, kokius dokumentus reikia patikrinti perkant butą. Patikrinimas turi būti atliktas taip, kad ateityje nepatektų į teismą dėl sandorio teisėtumo ginčijimo.
Atsisakyti pajamų metodo
Kadangi pajamų metodas naudojamas, kai yra investavimo tikslas, perkant gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą asmeniniais tikslais, šis metodas yra netinkamas. Šiuo atveju leistina naudoti lyginamuosius arba sąnaudų metodus arba jų derinį.
Būna aplinkybių, kai vertintojas atsisako pajamų metodo, nes trūksta dokumentų, kuriais remiantis būtų galima atlikti skaičiavimus. Neturint reikiamos dokumentacijos, pažeidžiamas vertinimo algoritmas, dėl ko neteisingai suprantamas sandorio pelningumas.
Apie pajamų metodą vertinant nekilnojamąjį turtą specialistė pasakoja šiame vaizdo įraše:
Pajamų metodą prasminga taikyti, jei perkamas nekomercinis nekilnojamasis turtas ir pirkimo tikslas yra investicija. Egzistuoja keli pajamų požiūrio metodai, vieno ar kito naudojimo pagrįstumą gali įvertinti specialistas, atsižvelgdamas į objekto ypatybes ir kvadratinių metrų įsigijimo tikslą.
Mūsų teisininkas jums patars nemokamai.
Pajamų metodas
Pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą yra pagrįstas turto vertės nustatymu remiantis numatomų pajamų iš šio turto nuosavybės (naudojimo) apskaičiavimu. Šis rodiklis labai svarbus, nes leidžia numatyti objekto kainą ateityje.
Pajamų metodas yra vienas iš labiausiai šiandien naudojamų nekilnojamojo turto vertinimo metodų vertinimo praktikoje.
Pasak šiuolaikinio ekonomisto A. V. Višnevetskio, šis požiūris dar vadinamas „ribiniu“ (iš angliško termino „margin“, Rusijoje dažnai vartojamo kaip „pelno“ sąvokos analogas). Ribinio požiūrio pritaikomumas aiškiai išreikštas valstybės ekonomikos augimo laikotarpiu. Pajamų metodas yra neatskiriama „Due Diligence“ procedūros dalis.
Pajamų metodas iš esmės pagrįstas nekilnojamojo turto vertės nustatymu apskaičiuojant diskontuotą pajamų srautą (iš šio objekto nuosavybės ar naudojimo). Šis metodas pagrįstas lūkesčių principu – dabartinės pajamų ir kitos naudos, kurią ateityje bus galima gauti turėdamas šį turtą, vertės nustatymas. Logiška, kad turto savininkas neatsisakys savo turto už mažesnę sumą, kurią galėtų gauti toliau jį eksploatuodamas, o pirkėjas nemokės daugiau nei už vėlesnį šio turto naudojimą komerciniais tikslais. atneš jį. Taigi, turto kaina nustatoma pagal būsimų pajamų vertę šalių susitarimu.
Skaičiuojant pajamų metodu, naudojami šie metodai: pajamų kapitalizavimas ir pinigų srautų diskontavimas. Šie metodai yra pagrindiniai šiame metode.
1) Pagal tiesioginės kapitalizacijos metodo technologiją vertė nustatoma pagal grynųjų veiklos pajamų neatskaičius mokesčių santykį su kapitalizavimo norma. Kapitalizavimo normą vertintojas nustato remdamasis bazine norma, koreguodamas ją pagal riziką.
2) Diskontuotų pinigų srautų metodas taikomas, kai pinigų srautai yra netolygi (nestabilios pajamos), arba kai naudojami skirtingi kapitalizacijos koeficientai. Pagal metodiką objekto savikaina nustatoma kaip diskontuotų projekto pajamų suma. Tam reikia nustatyti pinigų srautų modelį su pasirinkto laikotarpio išlaidų ir investicijų prognoze. Diskonto norma nustatoma atsižvelgiant į tuos pačius parametrus kaip ir kapitalizavimo metodu.
Metodo esmė ta, kad pajamų metodas įvertina nekilnojamojo turto vertę kaip dabartinę būsimų pinigų srautų vertę. Be to, šis metodas atspindi vertinamo turto rizikos lygį, taip pat pajamų, kurias vertinamas turtas gali atnešti per savo eksploatavimo laiką, kokybę ir kiekį. Pagrindinis pajamų metodo privalumas yra tas, kad jis leidžia jau dabar atsižvelgti į būsimą investavimo riziką.
Metodo trūkumas yra tas, kad būsimas pajamas – numatomą pajamų iš nuomos vertę ir būsimo turto perpardavimo dydį – nustato vertintojas, analizuodamas daugybę veiksnių, todėl jose gali būti tam tikra klaida, nes neįmanoma visiškai tiksliai nustatyti nekilnojamojo turto rinkos būklės ilgalaikėje perspektyvoje.
Užduotis įvertinti verslo vertę skirtingi etapai jo plėtra nepraranda savo aktualumo. Įmonė yra ilgalaikis turtas, generuojantis pajamas ir turintis tam tikrą investicinį patrauklumą, todėl jo vertės klausimas domina daugelį – nuo savininkų ir vadovų iki valstybinių įstaigų.
Dažniausiai, norėdami įvertinti įmonės vertę, jie naudoja pajamų metodas (pajamų metodas), nes bet kuris investuotojas investuoja pinigus ne tik į pastatus, įrangą ir kitą materialų bei nematerialųjį turtą, bet ir į būsimas pajamas, kurios gali ne tik atgauti investicijas, bet ir atnešti pelno, taip didindamos investuotojo gerovę. Tuo pačiu metu renkantis investicinį objektą ypatingą vaidmenį atlieka tikėtino būsimo pajamų srauto apimtis, kokybė ir trukmė. Be jokios abejonės, numatomų pajamų dydis yra santykinis ir priklauso nuo galimo investicijų žlugimo rizikos lygio, į kurį taip pat reikia atsižvelgti.
Pastaba! Pagrindinis naudojimo išlaidų veiksnys šis metodas- numatomas būsimas įmonės pajamas, atitinkančias tam tikras ekonominės naudos verslo savininkams. Kuo didesnės įmonės pajamos, tuo daugiau, kitų vienodos sąlygos, jo rinkos vertė.
Taikant pajamų metodą atsižvelgiama į pagrindinį įmonės tikslą – gauti pelną. Iš šių pozicijų jis labiausiai tinka verslo vertinimui, nes atspindi įmonės plėtros perspektyvas ir ateities lūkesčius. Be to, taikant diskonto normą atsižvelgiama į ekonominį objektų senėjimą, taip pat į rinkos aspektą ir infliacijos tendencijas.
Nepaisant visų neabejotinų pranašumų, šis metodas neturi kontraversiškų ir neigiamų aspektų:
- tai gana daug darbo jėgos;
- būdingas jam aukštas lygis subjektyvumas prognozuojant pajamas;
- yra didelė tikimybių ir susitarimų dalis, nes nustatomos įvairios prielaidos ir apribojimai;
- didelę įtaką įvairių veiksnių rizika dėl planuojamų pajamų;
- sunku patikimai nustatyti realias įmonės pajamas ataskaitose, taip pat gali būti, kad nuostoliai yra sąmoningai atspindimi įvairiems tikslams, o tai susiję su informacijos iš šalies įmonių neskaidrumu;
- nepagrindinio ir perteklinio turto apskaita sudėtinga;
- nepelningų įmonių vertinimas yra neteisingas.
IN privalomas Ypatingą dėmesį reikia skirti gebėjimui patikimai nustatyti būsimus įmonės pajamų srautus ir įmonės veiklos plėtrą numatomu tempu. Prognozės tikslumui didelės įtakos turi ir išorinės ekonominės aplinkos stabilumas, kuris yra svarbus gana nestabiliai Rusijos ekonominei situacijai.
Taigi, norint įvertinti įmones, patartina naudoti pajamų metodą, kai:
- jie turi teigiamas pajamas;
- galima sudaryti patikimą pajamų ir išlaidų prognozę.
Įmonės vertės apskaičiavimas naudojant pajamų metodą
Verslo vertės įvertinimas naudojant pajamų metodą prasideda sprendžiant šias problemas:
1) būsimų įmonės pajamų prognozė;
2) būsimų įmonės pajamų vertės perkėlimas į esamą momentą.
Teisingas šių problemų sprendimas prisideda prie tinkamo galutiniai rezultatai vertinimo darbai. Prognozuojant didelę reikšmę turi pajamų normalizavimas, kurio pagalba pašalinami vienkartiniai nukrypimai, atsirandantys ypač dėl vienkartinių sandorių, pavyzdžiui, parduodant nepagrindinius ir perteklius. turto. Pajamoms normalizuoti naudojami statistiniai metodai skaičiuojant vidurkį, svertinį vidurkį arba ekstrapoliacijos metodas, kuris yra esamų tendencijų išplėtimas.
Be to, būtina atsižvelgti į pinigų vertės kitimo per tam tikrą laiką veiksnį – tokia pati pajamų suma šiuo metu turi didesnę kainą nei būsimuoju laikotarpiu. Reikia išspręsti sudėtingą klausimą dėl priimtiniausio laiko prognozuoti įmonės pajamas ir išlaidas. Manoma, kad siekiant atspindėti būdingą cikliškumą pramonės šakoms, norint sudaryti pagrįstą prognozę, būtina aprėpti ne trumpesnį kaip 5 metų laikotarpį. Svarstant šį klausimą per matematinę ir statistinę prizmę, norisi pailginti prognozavimo laikotarpį, darant prielaidą, kad didesnis stebėjimų skaičius duos pagrįstesnę įmonės rinkos vertės vertę. Tačiau proporcingai didinant prognozuojamą laikotarpį tampa sunkiau prognozuoti pajamų ir išlaidų, infliacijos ir pinigų srautų vertes. Kai kurie vertintojai pažymi, kad patikimiausia pajamų prognozė bus 1–3 metams, ypač esant nestabiliai ekonominei aplinkai, nes didėjant prognozuojamiems laikotarpiams, įverčių sąlygiškumas didėja. Tačiau ši nuomonė galioja tik tvariai veikiančioms įmonėms.
Svarbu! Bet kuriuo atveju, renkantis prognozuojamą laikotarpį, reikia aprėpti laikotarpį, kol įmonės augimo tempai stabilizuosis, o norint pasiekti didžiausią galutinių rezultatų tikslumą, prognozuojamą laikotarpį galima suskirstyti į mažesnius tarpinius laikotarpius, pvz. pusė metų.
Bendrai tariant, įmonės vertė nustatoma susumavus iš įmonės veiklos per prognozuojamą laikotarpį gautus pajamų srautus, anksčiau pakoreguotus pagal esamą kainų lygį, pridedant poprognozėje pateiktą verslo vertę. laikotarpis (galinė vertė).
Dažniausiai naudojami du pajamų metodo vertinimo metodai: pajamų kapitalizavimo metodas Ir diskontuotų pinigų srautų metodas. Jie pagrįsti apskaičiuotomis diskonto ir kapitalizacijos normomis, kurios naudojamos nustatant dabartinę būsimo pajamų vertę. Žinoma, pajamų metodo rėmuose naudojama daug daugiau metodų, tačiau iš esmės jie visi yra pagrįsti pinigų srautų diskontavimu.
Renkantis vertinimo metodą didelį vaidmenį vaidina pats vertinimo tikslas ir numatomas jo rezultatų panaudojimas. Įtakos turi ir kiti veiksniai, pavyzdžiui, vertinamos įmonės tipas, plėtros etapas, pajamų kitimo tempas, informacijos prieinamumas, patikimumo laipsnis ir kt.
Pajamų kapitalizavimo metodas ( Vieno laikotarpio kapitalizavimo metodas, SPCM)
Pajamų kapitalizavimo metodas pagrįstas teiginiu, kad verslo rinkos vertė yra lygi būsimų pajamų dabartinei vertei. Tikslingiausia jį taikyti toms įmonėms, kurios jau turi sukaupusios turtą, turi stabilias ir prognozuojamas einamąsias pajamas, o jų augimo tempai yra saikingi ir santykinai pastovūs, o dabartinė būklė suteikia tam tikrą supratimą apie ilgalaikį – laikotarpio tendencijos tolesnė veikla. Ir atvirkščiai: įmonės aktyvaus augimo stadijoje, restruktūrizavimo proceso metu ar kitu metu, kai yra didelių pelno ar pinigų srautų svyravimų (tai būdinga daugeliui įmonių), šis metodas yra nepageidautinas, nes yra didelė tikimybė gauti neteisingą vertės vertinimo rezultatą.
Pajamų kapitalizavimo metodas pagrįstas retrospektyvia informacija, o būsimam laikotarpiui, be grynųjų pajamų dydžio, ekstrapoliuojami ir kiti ekonominiai rodikliai, pavyzdžiui, kapitalo struktūra, grąžos norma, įmonės rizikos lygis.
Įmonės vertinimas pajamų kapitalizavimo metodu atliekamas taip:
Dabartinė rinkos vertė = DP (arba P neto) / Kapitalizavimo norma,
kur DP yra pinigų srautas;
P yra švarus – grynasis pelnas.
Pastaba! Vertinimo rezultato patikimumas labai priklauso nuo kapitalizavimo normos, todėl ypatingas dėmesys turėtų būti skiriamas jo skaičiavimo tikslumui.
Kapitalizavimo norma leidžia konvertuoti tam tikro laikotarpio pajamų ar pinigų srautų vertes į vertės matą. Paprastai jis gaunamas iš nuolaidos koeficiento:
Didžiosios raidės koeficientas = D- T r,
Kur D- nuolaidos dydis;
T r – pinigų srauto arba grynojo pelno augimo tempas.
Akivaizdu, kad kapitalizacijos koeficientas dažniausiai yra mažesnis nei tos pačios įmonės diskonto norma.
Kaip matyti iš pateiktų formulių, priklausomai nuo to, kokia suma kapitalizuojama, atsižvelgiama į numatomą pinigų srauto arba grynojo pelno augimo tempą. Žinoma, skirtingoms pajamų rūšims kapitalizacijos norma skirsis. Todėl pagrindinis uždavinys įgyvendinant šį metodą yra nustatyti rodiklį, kuris bus rašomas didžiosiomis raidėmis. Tokiu atveju pajamos gali būti prognozuojamos metams po vertinimo datos arba nustatomos vidutinis dydis pajamų, apskaičiuotų naudojant istorinius duomenis. Kadangi grynasis pinigų srautas visiškai atsižvelgia į įmonės pagrindinę ir investicinę veiklą, jis dažniausiai naudojamas kaip kapitalizavimo pagrindas.
Taigi, kapitalizavimo norma savaip ekonominė esmė yra artimas nuolaidos veiksniui ir yra glaudžiai su juo susijęs. Diskonto norma taip pat naudojama siekiant sumažinti būsimus pinigų srautus iki dabartinio laiko.
Diskontuotų pinigų srautų metodas ( Diskontuoti pinigų srautai, DCF)
Diskontuotų pinigų srautų metodas leidžia atsižvelgti į riziką, susijusią su laukiamų pajamų gavimu. Šio metodo taikymas pasiteisins, kai numatomas reikšmingas būsimų pajamų pokytis tiek aukštyn, tiek žemyn. Be to, kai kuriose situacijose šis metodas taikomas išskirtinai, pavyzdžiui, plečiant įmonės veiklą, jei vertinimo metu ji neveikia visu gamybiniu pajėgumu, tačiau artimiausiu metu ketina juos padidinti; planuojamas gamybos apimties didinimas; verslo plėtra apskritai; įmonių susijungimai; naujų gamybos technologijų diegimas ir kt. Tokiomis sąlygomis būsimų laikotarpių metiniai pinigų srautai nebus vienodi, todėl, savaime suprantama, neįmanoma apskaičiuoti įmonės rinkos vertės pajamų kapitalizavimo metodu.
Naujoms įmonėms vienintelis galimas metodas taip pat yra diskontuotų pinigų srautų metodas, nes jų turto vertė vertinimo metu gali nesutapti su galimybe gauti pajamų ateityje.
Žinoma, pageidautina, kad vertinama įmonė turėtų palankias plėtros tendencijas ir pelningą verslo istoriją. Įmonėms, patiriančioms sistemingus nuostolius ir turinčioms neigiamą augimo tempą, diskontuotų pinigų srautų metodas yra mažiau tinkamas. Ypatingai atsargiai reikia vertinti įmones, kurių bankroto tikimybė yra didelė. Šiuo atveju pajamų metodas apskritai netaikomas, įskaitant pajamų kapitalizavimo metodą.
Diskontuotų pinigų srautų metodas yra lankstesnis, nes juo galima įvertinti bet kurią veikiančią įmonę, naudojant atskirą būsimų pinigų srautų prognozę. Įmonės vadovybei ir savininkams nemenka svarbu suprasti įvairių įtakų valdymo sprendimai iki savo rinkos vertės, tai yra, jis gali būti naudojamas vertės valdymo procese remiantis gautu detaliu verslo vertės modeliu ir matyti jo jautrumą paskirstytai vidinei ir išoriniai veiksniai. Tai leidžia suvokti įmonės veiklą bet kuriame gyvavimo ciklo etape ateityje. Ir svarbiausia: šis metodas yra patraukliausias investuotojams ir atitinka jų interesus, nes remiasi ateities rinkos raidos ir infliacijos procesų prognozėmis. Nors tai irgi kelia tam tikrų sunkumų, nes nestabilios krizės ekonomikos sąlygomis gana sunku numatyti pajamų srautą keleriems metams į priekį.
Taigi pradinis verslo vertės skaičiavimo diskontuotų pinigų srautų metodu pagrindas yra prognozė, kurios šaltinis – retroinformacija apie pinigų srautus. Tradicinė diskontuotų būsimų pajamų dabartinės vertės nustatymo formulė yra tokia:
Dabartinė rinkos vertė = laikotarpio pinigų srautai t / (1 + D)t.
Diskonto norma yra palūkanų norma, reikalinga norint sumažinti būsimą pajamas viena prasmė dabartinė verslo vertė. Investuotojui tai yra reikalaujama grąžos norma alternatyvūs variantai investicijos, kurių rizikos lygis vertinimo metu yra panašus.
Priklausomai nuo pasirinkto pinigų srauto tipo (nuosavybės ar viso investuoto kapitalo), kuris naudojamas kaip vertinimo pagrindas, nustatomas diskonto normos apskaičiavimo metodas. Pinigų srautų už investuotą ir nuosavą kapitalą apskaičiavimo schemos pateiktos lentelėje. 12.
1 lentelė. Investuoto kapitalo pinigų srautų apskaičiavimas
2 lentelė. Nuosavybės pinigų srautų apskaičiavimas
|
Indeksas |
Poveikis apatiniam pinigų srautui (+/–) |
|
Grynasis pelnas | |
|
Sukauptas nusidėvėjimas | |
|
Nuosavų apyvartinių lėšų sumažėjimas | |
|
Nuosavo apyvartinio kapitalo padidėjimas | |
|
Turto pardavimas | |
|
Kapitalo investicijos | |
|
Ilgalaikės skolos padidėjimas | |
|
Sumažinti ilgalaikę skolą | |
|
Pinigų srautas nuosavam kapitalui |
Kaip matote, akcinio kapitalo pinigų srauto apskaičiavimas skiriasi tik tuo, kad rezultatas, gautas iš investuoto kapitalo pinigų srauto skaičiavimo algoritmo, papildomai koreguojamas atsižvelgiant į ilgalaikės skolos pokyčius. Tada pinigų srautas diskontuojamas pagal numatomą riziką, kuri atsispindi diskonto normoje, apskaičiuotoje konkrečios įmonės atžvilgiu.
Taigi akcinio kapitalo pinigų srauto diskonto norma bus lygi savininko reikalaujamai investuoto kapitalo grąžos normai, investuoto kapitalo - skolintų lėšų svertinių grąžos normų sumai (tai yra banko paskolų palūkanų normai). ir nuosavam kapitalui, o jų specifinį svorį lemia skolintų ir nuosavybės fondų dalys kapitalo struktūroje. Pinigų srauto diskonto norma investuotam kapitalui vadinama Vidutinė svertinė kapitalo kaina, o atitinkamas jo apskaičiavimo metodas yra svertinio vidurkio kapitalo kainos metodas(Vidutinė svertinė kapitalo kaina, WACC). Šis diskonto normos nustatymo metodas naudojamas dažniausiai.
Be to, norint nustatyti nuosavybės pinigų srautų diskonto normą, gali būti naudojami šie dažniausiai naudojami metodai:
- kapitalo turto vertinimo modelis ( CAPM);
- modifikuotas kapitalo turto vertinimo modelis ( MCAPM);
- kaupiamasis statybos metodas;
- perteklinio pelno modelis ( EVO) ir kt.
Panagrinėkime šiuos metodus išsamiau.
Vidutinės svertinės kapitalo kainos metodas ( WACC)
Jis naudojamas skaičiuojant tiek nuosavą, tiek skolintą kapitalą, skaičiuojant jų akcijų santykį, parodo ne balansinę, o kapitalo rinkos vertę. Šio modelio diskonto norma nustatoma pagal formulę:
DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
čia C зк – skolinto kapitalo kaina;
N pelnas - pelno mokesčio tarifas;
Дзк - skolinto kapitalo dalis įmonės kapitalo struktūroje;
Ср - akcinio kapitalo pritraukimo kaina (privilegijuotosios akcijos);
D pr - privilegijuotųjų akcijų dalis įmonės kapitalo struktūroje;
Соа - akcinio kapitalo (paprastųjų akcijų) pritraukimo išlaidos;
D ob - paprastųjų akcijų dalis įmonės kapitalo struktūroje.
Kuo daugiau įmonė pritraukia pigių skolintų lėšų, o ne brangaus akcinio kapitalo, tuo mažesnė vertė WACC. Tačiau jei norite panaudoti kuo daugiau pigių skolintų lėšų, turėtumėte atsiminti ir apie atitinkamą įmonės balanso likvidumo sumažėjimą, kuris neabejotinai padidins kredito palūkanų normas, nes bankams tokia situacija yra kupinas padidėjusios rizikos, ir suma WACC, žinoma, augs. Taigi tikslinga būtų naudoti „aukso vidurio“ taisyklę, optimaliai derinant nuosavas ir skolintas lėšas pagal jų likutį likvidumo požiūriu.
Kapitalo turto vertinimo metodas ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)
Remiantis akcijų rinkų informacijos apie viešai prekiaujamų akcijų pelningumo pokyčius analize. IN tokiu atveju Skaičiuojant nuosavo kapitalo diskonto normą, naudojama ši formulė:
D CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,
čia D b/r yra nerizikinga grąžos norma;
β - specialusis koeficientas;
D r – bendra visos rinkos grąža (vidutinis rinkos vertybinių popierių portfelis);
P 1 - premija mažoms įmonėms;
P 2 - priemoka už individualiai įmonei būdingą riziką;
R- šalies rizika.
Nerizikinga norma naudojama kaip pagrindas vertinant įvairias rizikos rūšis, susijusias su investavimu į įmonę. Specialus beta koeficientas ( β ) parodo sisteminės rizikos, susijusios su ekonomine ir politiniai procesai, kuris apskaičiuojamas pagal konkrečios įmonės bendros akcijų grąžos nuokrypį, palyginti su visa akcijų rinkos grąža. Bendras rinkos grąžos rodiklis – tai vidutinis rinkos grąžos indeksas, kurį analitikai skaičiuoja remdamiesi ilgalaikiais statistinių duomenų tyrimais.
CAPM gana sunku pritaikyti Rusijos akcijų rinkos nepakankamo išsivystymo sąlygomis. Taip yra dėl iššūkių, susijusių su beta versijų ir rinkos rizikos premijų nustatymu, ypač glaudžiai valdomoms įmonėms, kurios nėra įtrauktos į biržos sąrašus. Užsienio praktikoje nerizikinga grąžos norma, kaip taisyklė, yra ilgalaikių vyriausybės obligacijų ar vekselių grąžos norma, nes laikoma, kad jos turi aukštas laipsnis likvidumas ir labai maža nemokumo rizika (valstybės bankroto tikimybė praktiškai neįtraukta). Tačiau Rusijoje po kai kurių istorinių įvykių vyriausybės vertybiniai popieriai nėra psichologiškai suvokiami kaip nerizikingi. Todėl penkių didžiausių Rusijos bankų, įskaitant Rusijos „Sberbank“, ilgalaikių indėlių užsienio valiuta vidutinė palūkanų norma, kuri susidaro daugiausia veikiant vidaus rinkos veiksniams, gali būti naudojama kaip nerizikinga norma. Kalbant apie šansus β , tuomet užsienyje dažniausiai naudojasi jau parengtomis šių rodiklių publikacijomis finansų žinynuose, kuriuos skaičiuoja specializuotos firmos, analizuodamos statistinę akcijų rinkos informaciją. Paprastai vertintojams patiems šių koeficientų skaičiuoti nereikia.
Modifikuotas kapitalo turto vertinimo modelis ( MCAPM)
Kai kuriais atvejais geriau naudoti modifikuotą kapitalo turto vertinimo modelį ( MCAPM), kuriame naudojamas toks rodiklis kaip rizikos premija, atsižvelgiant į nesisteminę vertinamos įmonės riziką. Nesisteminga rizika (diversifikuojama rizika)– Tai atsitiktinai įmonėje atsirandančios rizikos, kurias galima sumažinti diversifikuojant. Priešingai, sisteminę riziką sukelia bendras rinkos ar jos segmentų judėjimas ir ji nėra susijusi su konkrečiu vertybiniu popieriumi. Todėl šis rodiklis labiau tinka Rusijos akcijų rinkos plėtros sąlygoms su jam būdingu nestabilumu:
D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P rizika,
kur D b/r yra nerizikinga Rusijos paskolų užsienio valiuta grąžos norma;
β - koeficientas, kuris yra rinkos (nediversifikuojamos) rizikos matas ir atspindi investicijų į tam tikros pramonės šakos įmones pelningumo pokyčių jautrumą visos akcijų rinkos pelningumo svyravimams;
D r - visos rinkos pelningumas;
P rizika – tai rizikos premija, kurioje atsižvelgiama į nesistemingą vertinamos įmonės riziką.
Kaupiamasis metodas
Jame atsižvelgiama į įvairias investavimo rizikas ir ekspertiškai įvertinami tiek bendrieji ekonominiai ir specifiniai, tiek konkrečiai įmonei būdingi veiksniai, keliantys riziką negauti planuojamų pajamų. Svarbiausi veiksniai yra tokie veiksniai kaip įmonės dydis, finansinė struktūra, gamybos ir teritorinis diversifikavimas, valdymo kokybė, pelningumas, pajamų nuspėjamumas ir kt. Diskonto norma nustatoma remiantis nerizikinga grąžos norma, iki prie kurio pridedama papildoma priemoka už investavimo į tam tikrą įmonę riziką, atsižvelgiant į nurodytus veiksnius.
Kaip matome, kaupiamasis metodas yra šiek tiek panašus į CAPM, nes jie abu yra pagrįsti nerizikingų vertybinių popierių grąžos norma, pridedant papildomas pajamas, susijusias su investicijos rizika (manoma, kad kuo didesnė rizika, tuo didesnė grąža).
Olson modelis ( Edwards-Bell-Ohlson vertinimo modelis, EBO), arba perteklinių pajamų (pelno) metodą
Sujungia pajamų ir sąnaudų metodų komponentus, tam tikru mastu sumažindamas jų trūkumus. Įmonės vertė nustatoma diskontuojant perteklinių pajamų srautą, tai yra, nukrypstant nuo pramonės vidurkio, ir dabartinę grynojo turto vertę. Šio modelio pranašumas yra galimybė apskaičiuoti turimą informaciją apie turto vertę, turimą vertinimo metu. Nemažą dalį šiame modelyje užima realios investicijos, o prognozuoti reikia tik likutinį pelną, tai yra tą pinigų srauto dalį, kuri realiai didina įmonės vertę. Nors šis modelis nekelia jokių sunkumų naudojant, jis yra labai naudingas kuriant organizacijos plėtros strategiją, susijusią su verslo vertės didinimu.
Bendros įmonės rinkos vertės apskaičiavimas
Nustačius preliminarią verslo vertę, norint gauti galutinę rinkos vertę, reikia atlikti keletą koregavimų:
- už nuosavų apyvartinių lėšų perteklių/trūkumą;
- apie nepagrindinį įmonės turtą;
- apie atidėtųjų mokesčių turtą ir įsipareigojimus;
- dėl grynosios skolos, jei tokia yra.
Kadangi skaičiuojant diskontuotą pinigų srautą įtraukiama reikiama nuosavo apyvartinio kapitalo suma, susijusi su pajamų prognoze, jei ji nesutampa su faktine verte, reikia pridėti nuosavo apyvartinio kapitalo perteklių, o trūkumą atimti iš vertės. preliminarių išlaidų. Tas pats pasakytina ir apie neveiksnų turtą, nes į skaičiavimus buvo įtrauktas tik tas turtas, kuris buvo naudojamas pinigų srautams generuoti. Tai reiškia, kad jei yra nepagrindinio turto, kurio tam tikra vertė, į kurią neatsižvelgiama į pinigų srautą, tačiau gali būti realizuojama (pavyzdžiui, pardavus), būtina preliminarią verslo vertę padidinti iki tokio turto vertė, skaičiuojama atskirai. Jeigu įmonės vertė buvo skaičiuojama investuotam kapitalui, tai susidariusi rinkos vertė taikoma visam investuotam kapitalui, tai yra, be nuosavo kapitalo sąnaudų, apima ir ilgalaikių įmonės įsipareigojimų vertę. Tai reiškia, kad norint gauti nuosavo kapitalo vertę, reikia sumažinti nustatytos vertės vertę ilgalaikės skolos dydžiu.
Atlikus visus patikslinimus, bus gauta vertė, kuri yra įmonės nuosavo kapitalo rinkos vertė.
Verslas yra pajėgus gauti pajamų net pasibaigus prognozuojamam laikotarpiui. Pajamos turėtų stabilizuotis ir pasiekti vienodą ilgalaikio augimo tempą. Norėdami apskaičiuoti išlaidas po prognozės, galite naudoti vieną iš šių nuolaidos apskaičiavimo metodų:
- pagal likvidacinę vertę;
- pagal grynąją turto vertę;
- pagal Gordono metodą.
Naudojant Gordono modelį, galutinė vertė apibrėžiama kaip pinigų srauto pirmaisiais metais po prognozavimo laikotarpio ir skirtumo tarp diskonto normos ir ilgalaikio pinigų srauto augimo tempo. Tada galutinė vertė sumažinama iki dabartinių verčių taikant tą pačią diskonto normą, kuri naudojama prognozuojamo laikotarpio pinigų srautams diskontuoti.
Dėl to bendra verslo vertė nustatoma kaip dabartinių pajamų srautų verčių prognozuojamu laikotarpiu ir įmonės vertės laikotarpiu po prognozavimo.
Išvada
Vertinant įmonės vertę pajamų metodu, sukuriamas finansinis pinigų srautų modelis, kuris gali būti pagrindas priimti pagrįstus valdymo sprendimus, optimizuoti kaštus, analizuoti projektavimo pajėgumų didinimo ir apimties diversifikavimo galimybes. produktų. Šis modelis bus naudingas ir po to, kai bus atliktas vertinimas.
Norint pasirinkti vieną ar kitą rinkos vertės apskaičiavimo būdą, pirmiausia reikia apsispręsti dėl vertinimo tikslo ir numatomo jo rezultatų panaudojimo. Tuomet reikėtų išanalizuoti numatomą įmonės pinigų srautų pokytį artimiausiu metu, apsvarstyti finansinė būklė ir plėtros perspektyvas, taip pat įvertinti supančią ekonominę aplinką, tiek pasaulinę, tiek nacionalinę, įskaitant pramonę. Jeigu pritrūkus laiko reikia išsiaiškinti verslo rinkos vertę arba patvirtinti gautus rezultatus kitais metodais arba kai neįmanoma arba nereikia atlikti gilios pinigų srautų analizės, galite pasinaudoti didžiųjų raidžių rašymo metodas, kad greitai gautumėte gana patikimą rezultatą. Kitais atvejais, ypač kai pajamų metodas yra vienintelis būdas apskaičiuoti rinkos vertę, pirmenybė teikiama diskontuotų pinigų srautų metodui. Gali būti, kad tam tikrose situacijose apskaičiuojant įmonės vertę vienu metu prireiks abiejų metodų.
Ir, žinoma, neturėtume pamiršti, kad taikant pajamų metodą gaunama vertė tiesiogiai priklauso nuo analitiko ilgalaikių makroekonominių ir pramonės prognozių tikslumo. Tačiau net ir apytikslių prognozių rodiklių naudojimas pajamų metodo taikymo procese gali būti naudingas nustatant numatomą įmonės vertę.
Taigi, nekilnojamojo turto vertinimas yra jo rinkos kainos šiandien parduodant arba šio objekto naudojimo sąnaudų nustatymas, pavyzdžiui. Šiandien būtent pajamų metodas yra pagrindinis nekilnojamojo turto vertinime, gerokai lenkiantis ir. Taigi, koks yra pajamų metodas ir kaip jį naudoti nustatant nekilnojamojo turto vertę?
Pajamų požiūrio esmė
Taikydamas pajamų metodą nekilnojamojo turto vertinimui vertintojas apskaičiuoja vertę pagal numatomą pelną, kurį jis atneš ateityje. Jis gali būti naudojamas tik tuo atveju, jei galima tiksliai numatyti būsimas pajamas ir išlaidas, susijusias su preke.
Naudojimui ši parinktis Vertindamas nekilnojamąjį turtą, vertintojas privalo:
- Nustatykite prognozuojamo laikotarpio laikotarpį.Šis laiko tarpas bus suprantamas kaip laikotarpis ateityje, kuriam nuo įvertinimo momento bus atliekami būsimų pajamų ir išlaidų, taip pat joms įtakos galinčių veiksnių skaičiavimai ir prognozės;
- Įvertinkite, kiek pelno nekilnojamasis turtas gali atnešti per prognozuojamą laikotarpį. Taip pat padaryti išvadas apie tolesnį pajamų srautą po prognozuojamo laikotarpio;
- Nustatykite diskonto normą. Jis nustatomas pagal pajamas generuojančias investicijas, prilygstančias panašaus rizikos lygio nekilnojamajam turtui. Ši norma reikalinga, kad būsimas pelnas būtų įvertintas;
- Apskaičiuokite būsimą pajamų srautą per nustatytą terminą ir jį užbaigus, šiuos duomenis padidinkite iki vertinimo metu buvusio kiekio.
Yra keli žingsniai, padedantys supaprastinti pajamų metodo apskaičiavimą. Algoritmas:
- Bendrosios pajamos (IG)šiuo atveju jis skaičiuojamas pagal galiojančius, esamus tarifus ir įkainius nekilnojamojo turto rinkoje panašiems objektams.
- Vertinimo apskaičiavimas nuostoliai dėl nepilno naudojimosi nekilnojamuoju turtu arba mokėjimų iš nuomininkų trūkumai turėtų būti nustatyti remiantis konkrečios rinkos tam tikroje teritorijoje analize, atsižvelgiant į jos dinamiką ir pobūdį. Apskaičiuotas skaičius turi būti atimtas iš bendrųjų pajamų, kad galiausiai būtų gautos faktinės bendrosios pajamos (GIR).
- Už dešinę išlaidų nustatymas, jie turėtų būti suskirstyti į kelias grupes ir kiekviena apskaičiuojama atskirai:
- veiklos sąnaudos– išlaidos, susijusios su objekto priežiūra;
- fiksuotos išlaidos– tie atskaitymai, kurie laikui bėgant nekinta, pavyzdžiui, nusidėvėjimas, būsto paskolos įmokos, mokesčių atskaitymai ir pan.
- rezervo išlaidas- tam tikra suma, kurios reikia neplanuotų gedimų ar priverstinių pirkimų atveju.
- Skaičiavimas grynasis pelnas, gautas objekto pardavimo atveju.
- Kainos skaičiavimas.
Kaip apskaičiuoti turto vertinimą pagal pajamų metodą
Jis gali būti gaminamas dviem būdais.
- Tiesioginė pajamų kapitalizacija.
Dėmesio! Ši parinktis naudojama norint gauti ilgalaikį stabilų ir gana didelį pelną. Arba jei pelnas nuolat didėja lygiomis dalimis.
Šio skaičiavimo rezultatas bus faktinė bendra turto kaina.
C = CHOD/KK,
čia C – objekto kaina (išreikšta piniginiais vienetais);
CC – kapitalizacijos koeficientas (procentais);
NOR – grynosios veiklos pajamos.
Taigi, tada paaiškėja, kad tiesioginio kapitalizavimo metodas yra susijęs su metinės NPV priartinimu iki dabartinės vertės.
Ši parinktis negali būti naudojama, jei pelnas yra netolygus ir nenuoseklus arba jei turtas dar nėra nuosavybės teise.
Šio metodo skaičiavimo algoritmas bus toks:
- Apskaičiuokite, kiek grynųjų metinių pajamų atneš nekilnojamasis turtas efektyviausiai jį naudojant.
- Apskaičiuokite kapitalizacijos normą.
- Apskaičiuokite nekilnojamojo turto kainą pagal formulę.
- (DDP).
Skaičiavimas yra sudėtingesnis nei ankstesnis. Metodas taikomas šiais atvejais:
- pelno srautų skirtumas per tam tikrą laikotarpį;
- turto pajamų ir išlaidų sezoniškumas;
- vertinamas turtas yra ne vienas objektas, o daugiapakopis ir daugiafunkcis kompleksas;
- objektas gali būti statomas arba renovuojamas.
Skaičiavimo algoritmas pagal šis metodas Galima paminėti šiuos dalykus:
- Laiko tarpo nustatymas. Tarptautinis standartasšiuo atveju yra 5 – 10 metų, Rusijos rinkoje – 3 – 5 metai.
- Tikėtinų pinigų srautų apskaičiavimas.
Norėdami apskaičiuoti numatomus srautus, apskaičiuokite:
- potencialios bendrosios pajamos;
- priešmokestinis pinigų srautas;
- pinigų srautas po mokesčių;
- faktinių bendrųjų pajamų.
Šiuo metodu apskaičiuojama nekilnojamojo turto vertė: 
PV – dabartinė vertė;
Ci – t laikotarpio pinigų srautas;
It – diskonto norma;
M – likutinė vertė.
Tokių problemų apskaičiavimo pavyzdys gali būti tokia situacija. Tarkime, kad 12 mėnesių pinigų srautas laikotarpio pabaigoje buvo 200 tūkstančių rublių, diskonto norma – 26%, o savininkas mano, kad prognozuojamo laikotarpio pabaigoje pajamų augimas stabilizuosis ir sieks 4 % per metus. Kiek kainuos įmonė?
Tokiu atveju būsima įmonės kaina bus nustatyta pagal formulę:
Iš viso matome, kad pasibaigus numatomam laikotarpiui nekilnojamojo turto kaina bus 909,1 tūkst. 
Pajamų metodo privalumai ir trūkumai
Pagrindiniai ir neabejotini šio metodo pranašumai, be abejo, yra skaičiavimų paprastumas. Gana paprastos ir optimizuotos formulės padeda greitai ir neskausmingai atlikti įvertinimą.
Dėmesio! Antras privalumas yra tai, kad šis metodas padeda atspindėti rinkos situaciją ir ją aiškiai parodyti. Taip nutinka todėl, kad vertintojas, norėdamas įvertinti nekilnojamąjį turtą šiuo metodu, turi išanalizuoti daugybę sutarčių ir kitų rinkos sandorius patvirtinančių dokumentų, peržiūrėti jų sumas ir padaryti išvadą.
Šis metodas taip pat turi keletą apribojimų:
- Naudojant šį metodą negali būti naudojamas krizės metu, nes iš pradžių daroma prielaida, kad pelnas tekės tolygiai ir pastoviai per visą laikotarpį. O ekonominė krizė gali sutrikdyti šiuos mokėjimus, o tai turės įtakos ateityje iš turto gaunamoms pajamoms.
- Taip pat šis metodas negali būti taikomas informacijos stokos sąlygomis. Visa jo esmė slypi rinkoje vykstančių procesų analizėje ir iš jų išvadose apie būsimo pelno gavimą.Jeigu vertintojas negali gauti tos ar kitos informacijos arba jos tiesiog nėra, tai šis metodas negali būti taikomas dėl to, kad nėra atliekant skaičiavimus.
- Šis metodas negali būti naudojamas naujai įmonei atidaryti, nes jo pelno lygis negali būti pastovus ir turi staigią formą. Jis taip pat negali būti naudojamas įmonės rekonstrukcijos ar antikrizinio pasiūlymo laikotarpiu, nes šie duomenys negali būti nuolatiniai.
Dėmesio! Šis metodas yra patogiausias tik toms įmonėms ir firmoms, iš kurių gaunamas pelnas tolygiai ir nuolat.
Kuo remiantis galima atsisakyti pajamų požiūrio į nekilnojamojo turto vertinimą?
Šiuo metodu nekilnojamojo turto objektai tiriami iš išorės ir jų patrauklumas.
Tai yra, kokiomis pajamomis galite tikėtis ateityje. Nepamirškite, kad be tam tikrų duomenų, pavyzdžiui, kapitalizavimo normų ar situacijos rinkoje nežinojimo, gaunamų būsimų pelno verčių patikimumo procentas žymiai sumažėja.
Pajamų metodo taikymo taisyklėse nurodyta, kad juo pasikliauti galite tik turėdami išsamią ir, svarbiausia, patikimą informaciją apie būsimas pajamų ir išlaidų prognozę.
Taigi, jei vertintojas per vertinimo laikotarpį šios informacijos neturi arba ji nėra visapusiška ir dėl to neįmanoma patikimai numatyti būsimų pinigų srautų, tai gali būti pagrindas atsisakyti taikyti pajamų metodą.
Yra ir kitų atsisakymo priežasčių. Pirma, tai gali būti nekilnojamojo turto savininko pateikta informacija, kad objektas bus naudojamas tik gyvenamosioms reikmėms, tai yra, iš šio objekto bus neįmanoma gauti jokios komercinės naudos, atitinkamai bus neįmanoma jos numatyti.
Antra, jeigu būsto nuomos rinka mieste nėra išvystyta, o jeigu išplėtota, tai ji yra po žeme, be registracijos ir tinkamo sutarčių vykdymo, o vertintojas negali surinkti pakankamai tikros informacijos apie nuomos kainą, jis taip pat turi teisę atsisakyti šio metodo. Taigi visada būtina pasikliauti patikima ir teisinga informacija.
Eksperto konsultacija
Toliau pateiktame vaizdo įraše aiškiai ir energingai pristatoma tema. Analitikas Borisas Gorodilovas pasakoja apie pajamų metodo taikymo principus ir būtinas sąlygas.
Racionalus valdymas nekilnojamojo turto sektoriuje visų pirma apima produktyviausio nekilnojamojo turto, kaip ekonominio resurso, panaudojimo užtikrinimą ir būdų, kaip jį padidinti. Atsižvelgiama į tai, kad pelningų objektų efektyvumo kriterijai turėtų būti grindžiami objekto pelningumo parametrais.
Pajamų metodas vertinant nekilnojamojo turto vertę – tai vertinimo objekto vertės nustatymo metodų visuma, pagrįsta numatomų pajamų iš vertinimo objekto nustatymu.
Pajamų metodas naudojamas tik vertinimo tikslais pelningas nekilnojamasis turtas, tai yra toks nekilnojamasis turtas, kurio vienintelė paskirtis yra gauti pajamų ir jis grindžiamas šiais nekilnojamojo turto vertinimo principais:
- lūkesčių principas (pajamas generuojančio objekto vertę lemia esama būsimų pajamų, kurias šis objektas atneš, vertė);
- pakeitimo principas (turto savikaina paprastai nustatoma efektyvios kapitalo investicijos, reikalingos panašiam, pakaitiniam turtui, kuris duos norimą pelną, įsigijimui).
Pajamų metodo esmė – įvertinti dabartinę (šiandien) būsimos naudos, kurią tikimasi atnešti eksploatuojant ir galimai ateityje pardavus nekilnojamąjį turtą, t.y. kapitalizuojant pajamas, vertę.
Pajamų kapitalizavimas – tai būsimų pajamų srauto perskaičiavimo į galutinę vertę, lygią jų dabartinių verčių sumai, procesas. Šios vertės atsižvelgiama į:
- būsimų pajamų suma;
- laikas, kada turėtų būti gautos pajamos;
- pajamų gavimo trukmė.
Nekilnojamojo turto rinkos vertės nustatymas pajamų metodu vyksta dviem etapais:
- ateities pajamų prognozavimas;
- būsimų pajamų kapitalizavimas į dabartinę vertę.
Būsimų pajamų prognozavimas remiantis savininko finansinių ataskaitų naudojimu:
- supaprastintas balansas;
- užduočių vertintojo rekonstruota pinigų srautų ataskaita ekonominė analizė pajamų ir išlaidų straipsniai.
Prognozavimo rezultatai apibendrinami turto eksploatavimo pajamų ir išlaidų biudžete. Prognozavimo horizontą pasirenka savininkas, tačiau dažniausiai naudojamos objekto nuosavybės sąlygos. Biudžeto struktūra, sąrašas ir pajamų bei išlaidų nustatymo seka pateikta 3 lentelėje.
| Rodiklio pavadinimas | Suma, patrinti. |
| Galimos bendrosios pajamos (PVG arba SGN),įskaitant: | |
| metinė nuomos sutartis (planinė nuoma) | |
| slenkančios pajamos | |
| rinkos metinė nuoma (rinkos nuoma) | |
| kitos su normaliu turto eksploatavimu susijusios pajamos | |
| Prarastos pajamos (PD arba V&L),įskaitant: | |
| Nuostoliai dėl per mažos apkrovos | |
| Nuostoliai inkasuojant nuomą | |
| Faktinės bendrosios pajamos (DVD arba EGI) | |
| Veiklos (priežiūros) išlaidos (OP arba OE), įskaitant: | |
| Einamosios veiklos sąnaudos, įsk. | |
| sąlyginai nuolatinis | |
| sąlyginius kintamuosius | |
| pakeitimo rezervas | |
| Skolų aptarnavimo mokėjimai (DS arba DS) | |
| Grynosios bendrosios pajamos (NPC arba PTCF) | |
| Pajamų mokestis (IPP arba Tax) | |
| Grynosios pajamos (NI arba ATCF) | |
| Pajamos iš objekto pardavimo (DAP arba Rev) |
Potencialios bendrosios pajamos (SGN)- visos pajamos iš nekilnojamojo turto, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto esant 100% užimtumui, neatsižvelgiant į visus nuostolius ir išlaidas. VDP yra lygus keturių komponentų sumai:
Sutartis metinė nuoma (planinė nuoma), PC- dalis galimų bendrųjų pajamų, kurios susidaro dėl nuomos sutarties sąlygų. Skaičiuojant šį rodiklį, būtina atsižvelgti į visas nuolaidas ir kompensacijas, kuriomis siekiama pritraukti nuomininkus: tokie daiktai gali būti papildomos paslaugos nuomininkai, galimybė jiems nutraukti sutartį, naudojimasis pastato reputacija ir kt.
Slenkančios pajamos, PH- dalis galimų bendrųjų pajamų, kurios susidaro dėl sutarties punktų, numatančių, kad nuomininkai papildomai apmoka tas išlaidas, kurios viršija sutartyje nurodytas vertes.
Rinkos metinė nuoma (rinkos nuoma), PM- potencialių bendrųjų pajamų dalis, susijusi su laisvu ir savininko užimamu plotu ir nustatoma pagal rinkos nuomos tarifus.
Kitos pajamos, PA- pajamos, gautos eksploatuojant turtą ir neįskaičiuotos į nuomos mokestį. Jos yra pajamos iš verslo, neatsiejamai susijusios su turtu, taip pat pajamos iš žemės sklypų ir pastato karkaso, nepagrindinių patalpų: pagalbinių ir techninių nuomos.
Pažymėtina, kad pirmosios trys dedamosios yra susijusios su pagrindinių pastato patalpų naudojimu, o ketvirtoji - su laisva žemės sklypo dalimi, taip pat su patalpomis ir konstrukciniais elementais pagalbinei ar techninei paskirčiai.
Prarastos pajamos (PD arba V&L)- nuostoliai dėl per mažos apkrovos - dėl ribotos paklausos arba laiko praradimo pakeisti nuomininkus ir nuostolius, susijusius su nuomininkų nuolatinių nuomos mokėjimų vėlavimu ar nutraukimu dėl jų nemokumo.
Prognozuojamų metų nuostolių dydis nustatomas remiantis ankstesnių metų vietos rinkos informacijos apdorojimu.
Kiekvienam gamybos linijos komponentui rekomenduojama atskirai skaičiuoti nuostolius dėl perkrovos ar nemokėjimų:
Negautų pajamų iš perkrovos koeficiento K v , K * v (vieneto trupmenomis) apskaičiuota vertė nustatoma remiantis nekilnojamojo turto objektų perkrovos koeficiento (k j) analize. šio tipo per paskutinius m j mėnesius, taip:
kur k j yra dalis, n yra iš viso analizuojamus objektus, Y j yra svorio koeficientas, kuriame atsižvelgiama į j-ojo objekto ir jo valdymo savybių skirtumą, palyginti su vertinimo objektu, nors tai tiesa
Negautų pajamų dėl nemokėjimų K l, K* l (vieneto dalimis) apskaičiuota vertė nustatoma remiantis šio tipo nekilnojamojo turto objektų patalpų dalies (a j) analize ir 2008 m. mėnesių skaičius g j, už kuriuos per praėjusius metus nebuvo sumokėtas nuomos mokestis taip:
1 pavyzdys. Nustatyti negautas pajamas iš nemokėjimo ir perkrovos, jei žinoma, kad: sutartyje numatyta metinė nuoma (planinė nuoma) yra 300 tūkst. slenkančios pajamos - 200 tūkstančių rublių; rinkos metinė nuoma (rinkos nuoma) - 100 tūkstančių rublių; jokių kitų pajamų; Vietos nekilnojamojo turto rinkos analizė per pastaruosius 12 mėnesių atskleidė šiuos rodiklius:
| Indeksas | Nuosavybė | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Tokio tipo nekilnojamojo turto perkrovos koeficientas (išnuomotoms pagrindinėms patalpoms) | 0,15 | 0,20 | 0,15 | 0,20 |
| Šio tipo nekilnojamojo turto patalpų, už kurias per praėjusius metus nemokėta nuoma, dalis (už išnuomotas pagrindines patalpas) | 0,10 | 0,15 | 0,15 | 0,10 |
| Mėnesių, už kuriuos per praėjusius metus nebuvo sumokėta nuoma, skaičius (už išnuomotas pagrindines patalpas) | 1,0 | 0,5 | 1,0 | 0,5 |
| Svorio koeficientas, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
1. Nustatykime apskaičiuotą pajamų praradimo koeficiento dydį dėl nepakankamo panaudojimo:
2. Nustatykime numatomą pajamų praradimo koeficiento dydį dėl nepakankamo panaudojimo:
3. Nustatykime negautas pajamas iš nemokėjimo ir perkrovos:
Tūkstantis patrinti.
Faktinės (faktinės) bendrosios pajamos (DVD arba EGI)— numatomos pajamos už visavertį turto eksploatavimą, atsižvelgiant į nuostolius dėl negyvenimo, nuomininkų pasikeitimo ir nuomos nemokėjimo:
Veiklos išlaidos (AR arba OE)- tai periodinės išlaidos, skirtos normaliam objekto funkcionavimui ir galimų bendrųjų pajamų atkūrimui užtikrinti. Veiklos pajamos paprastai skirstomos į:
- sąlyginai fiksuotos išlaidos arba išlaidos;
- sąlyginai kintamos sąnaudos arba sąnaudos;
- pakeitimo išlaidos arba rezervai
Sąlygiškai nuolatinis— išlaidos, kurių dydis nepriklauso nuo objekto eksploatacinio darbo krūvio.
Sąlyginiai kintamieji— išlaidos, kurių dydis priklauso nuo objekto eksploatacinio darbo krūvio.
Pakeitimo išlaidos— išlaidos, skirtos periodiniam susidėvėjusių statinio elementų keitimui, ty metiniai įnašai į keitimo fondą.
2 pavyzdys. Nustatyti pakeitimo išlaidas, jei yra žinoma, kad: savininkas ketina naudoti turtą savo reikmėms penkerius metus; Stogo remontas reikalingas kartą per dešimt metų; stogo remonto kaina yra 500 tūkstančių rublių; Paskutinė renovacija atlikta prieš aštuonerius metus.
1. Nustatykime pakeitimo išlaidas pirmaisiais nuosavybės metais:
tūkstančius rublių.
Jei per numatomą nuosavybės laikotarpį pakeitimo išlaidos nenumatytos, atsižvelgiama į nusidėvėjimą, turint omenyje galimą perpardavimą (grąžinimą).
3 pavyzdys. Nustatyti pakeitimo išlaidas, jei yra žinoma, kad: savininkas ketina naudoti turtą savo reikmėms penkerius metus; Stogo remontas reikalingas kartą per dešimt metų; stogo remonto kaina yra 500 tūkstančių rublių; Paskutinė renovacija atlikta prieš dvejus metus.
1. Nustatykite pakeitimo išlaidas:
Stogo remontą turės atlikti naujasis savininkas, todėl keitimo išlaidos 0;
2. Nustatykime pajamų iš objekto pardavimo sumažėjimą (grąžinimo kainą):
Tūkstantis patrinti.
Grynosios veiklos pajamos (NOI)- grynosios metinės pajamos iš viso kapitalo (savo ir skolinto), investuoto į vertinimo objektą, apskaičiuojamos kaip faktinės bendrosios pajamos atėmus veiklos sąnaudas:
NIR sudaro dvi dalys: dalis, priskirtina skolintoms lėšoms (skolos aptarnavimo mokėjimai, OD arba DS – mokėjimai už būsto paskolų aptarnavimą) ir dalis, priskirtina nuosavam kapitalui (grynosios bendrosios pajamos, NPV arba PTCF).
Savo ruožtu grynosios pajamos iš objekto eksploatavimo (ND arba ATCF) yra skirtumas tarp NTD ir pajamų mokesčio (NPP arba Tax) ir apima grynąjį pelną (NP) ir sumą, rezervuotą paprastam objekto atkūrimui užtikrinti. susidėvėjęs daiktas, pasibaigus jo terminui naudingas naudojimas(kapitalinės išlaidos, CP):
Pajamos iš objekto pardavimo (grąžinimo) apibrėžiamos kaip pinigų srautai, kuriuos investuotojas gauna užbaigus projektą. Prognozuojama pajamų iš grąžinimo suma:
- tiesioginis atstatymo absoliučios vertės priskyrimas;
- santykinio nekilnojamojo turto vertės pokyčio per nuosavybės laikotarpį priskyrimas;
- priskiriant terminalo kapitalizacijos koeficientą (Rt).
Sudarant rekonstruotą pajamų ir išlaidų ataskaitą, neatsižvelgiama į:
- su verslu susijusios išlaidos;
- apskaitinis nusidėvėjimas;
- savininko pajamų mokesčius
Būsimų pajamų kapitalizavimas į dabartinę vertę atlikta naudojant:
- tiesioginės kapitalizacijos metodas, apimantis bendrųjų pajamų daugiklio metodus, kapitalizacijos koeficiento metodus ir likutinius metodus;
- kapitalizacijos metodas, pagrįstas grąžos norma, apimantis tiesioginio diskontavimo metodus, modelių metodus ir hipotekos investicijų analizės metodus.
Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas nustato ryšį tarp bet kokių pajamų, apskaičiuotų pirmųjų metų po vertinimo datos pabaigoje, su turto verte (V o) per pinigų srautų kursą (daugiklį arba kapitalizacijos koeficientą).
Metodas apima bendrųjų pajamų daugiklio metodus, kapitalizacijos koeficiento metodus ir likutinius metodus.
Bendrųjų pajamų daugiklio metodai
Turto vertei nustatyti naudojami šie metodai:
- PVD daugiklio technologija;
- DVD animatoriaus technika.
Šių metodų kapitalizavimo procedūra susideda iš PVD arba DVD padauginimo iš vidutinių rinkos daugiklio verčių, būdingų vertinamo nekilnojamojo turto tipui.
V o = SGN · M SGN (8)
V o = EGI · M EGI (9)
Daugikliai nustatomi apdorojant rinkos duomenis apie pardavimo kainas (P j) ir atitinkamai pajamų vertes, SGN j arba EGI j metų pabaigoje po konkrečių objektų pardavimo datos, naudojant Yj – svertinį koeficientą, atsižvelgia į j-ojo objekto ir jo valdymo savybių skirtumą lyginant su vertinimo objektu.
4 pavyzdys. Nustatykite nekilnojamojo turto vertę naudodami bendrųjų pajamų daugiklio metodus, jei žinoma, kad: PVD ir DVD vertinimo objektui yra apibrėžiami kaip 1270 tūkst. ir 1020 tūkstančių rublių. atitinkamai; Vietinėje rinkoje su panašiais į vertinamą nekilnojamojo turto objektais buvo užfiksuoti šie sandoriai:
| Indeksas | Sandoris, tūkstantis rublių. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Pardavimo kaina | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Potencialios bendrosios pajamos | 910 | 1 750 | 1 190 | 1 480 |
| Faktinės bendrosios pajamos | 740 | 1 410 | 910 | 1 220 |
| Svorio koeficientas, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
Naudodami 9 ir 10 išraiškas, nustatykime PVD daugiklio ir DVD daugiklio vidutines rinkos vertes:
Nustatykime nuosavybės vertę naudodami 7 ir 8 išraiškas:
Tūkstantis patrinti.
Didžiosios raidės santykio metodai pateikti nekilnojamojo turto vertės nustatymą kapitalizuojant NPV (NOI arba I O), padalijus ją iš pinigų srauto kurso, vadinamo bendras kapitalizacijos koeficientas:
Bendro kapitalizacijos koeficiento nustatymo pagrindas yra vienas iš šių metodų:
- nuosavybės komponentų grupės technika;
- investicinės grupės ar kapitalo komponentų grupės įranga;
- skolos padengimo koeficiento technika;
- lyginamosios analizės technika;
- veiklos sąnaudų koeficiento technika.
Lyginamoji technika susideda iš rinkos duomenų apie pardavimo kainas P j ir grynąsias veiklos pajamas I oj metų, einančių po pardavimo datos, apdorojimo, naudojant Yj – svertinį koeficientą, kuriame atsižvelgiama į j-ojo objekto ir jo kokybės skirtumą. valdymas, palyginti su vertinimo objektu:
Šis metodas yra tinkamiausias, tačiau reikalauja patikimos ir išsamios informacijos apie palyginamų pardavimų objektus.
5 pavyzdys. Nustatyti turto vertę lyginamosios analizės metodais, jei žinoma, kad: vertinamo turto grynosios veiklos pajamos yra nustatytos 910 tūkstančių rublių; Vietinėje rinkoje su panašiais į vertinamą nekilnojamojo turto objektais buvo užfiksuoti šie sandoriai:
| Indeksas | Sandoris, tūkstantis rublių. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Pardavimo kaina | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Grynosios veiklos pajamos | 625 | 1090 | 750 | 1050 |
| Svorio koeficientas, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
tūkstančius rublių.
Šis metodas yra tinkamiausias, tačiau reikalauja patikimos ir išsamios informacijos apie palyginamus pardavimo objektus
Nuosavybės komponentų grupės technika yra pagrįstas prielaida, kad jei turtas turi fizines žemės ir pastato sudedamąsias dalis, bendras kapitalizacijos koeficientas turi atitikti visų interesų savininkų pajamų reikalavimus ():
čia L – žemės V L vertės dalis viso objekto rinkos vertėje V O, V B – pagerinimų (pastatų) rinkos vertė, R L – žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė, R B – žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė. pagerinimų (pastatų) kapitalizavimo koeficientas. V L gali būti nustatytas taikant pardavimo palyginimo metodą arba paskirstymo metodą žemės vertinimui.
6 pavyzdys. Nustatykite turto vertę naudodami turto komponentų grupės metodą, jei žinoma, kad: vietinės rinkos analizė rodo, kad pagal dydį panašus žemės sklypasšalia vertinamo turto galima įsigyti už 500 tūkstančių rublių; numatoma pastato, panašaus į vertinamą objektą, statybos kaina – 1500 tūkst. žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė – 0,3; pagerinimų (pastatų) kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė – 0,20; Vertinimo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių.
1. Nustatykime žemės vertės dalį viso objekto rinkos verte:
tūkstančius rublių.
Investicijų grupės arba kapitalo komponentų grupės technika yra pagrįstas prielaida, kad jei nuosavybės savininkų ir kreditorių turtas turi finansinių interesų, bendras kapitalizacijos koeficientas turi atitikti visų interesų savininkų pajamų reikalavimus ():
čia M – skolinto kapitalo vertės V M dalis viso objekto rinkos vertėje V O, V E – nuosavo kapitalo rinkos vertė, R M – skolinto kapitalo kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė, R E – skolinto kapitalo rinkos vertė. nuosavo kapitalo kapitalizacijos koeficientas, ML – hipotekos paskolos suma, EI – nuosavo kapitalo suma. V M galima nustatyti remiantis rinkos sandorių su panašiu į vertinamą nekilnojamuoju turtu analize.
7 pavyzdys. Nustatyti turto vertę kapitalo komponentų grupės technika, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1000 tūkst. skolos aptarnavimo kaina - 250 tūkstančių rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; Vertinimo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; grynosios bendrosios pajamos - 650 tūkstančių rublių; vietiniame turguje Vidutinė kaina nekilnojamasis turtas, panašus į vertinamą, yra 4 300 tūkst.
1. Nustatykime skolinto kapitalo kainos dalį viso objekto rinkos vertei:
2. Nustatykime bendrą kapitalizacijos koeficientą:
tūkstančius rublių.
Skolos padengimo koeficiento technika apima R O nustatymą, atsižvelgiant į reikalingą skolos padengimą:
kur DCR yra skolos padengimo koeficientas.
8 pavyzdys. Nustatykite turto vertę skolos padengimo koeficiento metodu, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1000 tūkstančių rublių; skolos aptarnavimo kaina - 250 tūkstančių rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; Vertinimo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; vietinėje rinkoje vidutinė panaši į vertinamą nekilnojamojo turto kaina yra 4 300 tūkst.
1. Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:
2. Nustatykite turto vertę:
tūkstančius rublių.
Veiklos išlaidų santykio technika taikoma tais atvejais, kai visa informacija informacijos apie palyginamuosius objektus nėra, bet yra duomenų DVD ir OR:
kur K OE yra veiklos pajamų santykis.
9 pavyzdys. Nustatykite turto vertę, naudodami veiklos sąnaudų koeficiento metodą, jei žinoma, kad: DV daugiklis yra 4,063; DVD ir OR vertinimo objektui yra nustatyta 1020 tūkstančių rublių. ir 110 tūkstančių rublių. atitinkamai;
1. Nustatykite bendrą kapitalizacijos koeficientą:
2. Nustatykite turto vertę:
tūkstančius rublių.
Likučių technikos susideda iš pajamų, susijusių su vienu iš investicijų komponentų, kapitalizavimu, o kitų vertė yra žinoma ir gali būti gana tiksliai nustatyta.
Turto vertės nustatymo pagrindas yra vienas iš šių metodų:
- likučių technika žemei;
- likusių patobulinimų technika;
- nuosavybės likutis;
- skolinto kapitalo balanso technika.
Likučių technika žemei naudojami analizuojant geriausius ir labiausiai efektyvus naudojimasžemė, nustatant pagerinimo išlaidas, pavyzdžiui, naujo pastato kainą. Technologijos naudojimas yra efektyvus, jei nėra patikimų duomenų apie žemės pardavimą:
10 pavyzdys. Nustatykite nekilnojamojo turto vertę žemės balanso metodu, jei žinoma, kad:
- numatoma pastato, panašaus į vertinamą objektą, statybos kaina – 1500 tūkst.
- Vertinimo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių;
- žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė – 0,3;
- Patobulinimų (pastatų) kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė yra 0,20.
Nustatykime turto vertę:
Tūkstantis patrinti.
Likučių technika patobulinimams naudojamas analizuojant pastato modernizavimo ar likvidavimo ekonominį pagrįstumą, nes jis tiesiogiai matuoja pastato indėlį į sąnaudas. Technologijų naudojimas taip pat patartinas vertinant nekilnojamąjį turtą, kuris yra labai susidėvėjęs:
11 pavyzdys. Nustatykite turto vertę likutiniu pagerinimo metodu, jei žinoma, kad: vietinės rinkos analizė rodo, kad panašaus dydžio žemės sklypą šalia vertinamo turto galima įsigyti už 500 tūkst. ; Vertinimo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; žemės kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė – 0,3; Patobulinimų (pastatų) kapitalizacijos koeficiento rinkos vertė yra 0,20.
Nustatykime turto vertę:
tūkstančius rublių.
Akcinio kapitalo balanso technika naudojamas vertinimui visas teises nuosavybės teisė į naujai pastatytą nekilnojamąjį turtą:
12 pavyzdys. Nustatykite turto vertę nuosavo kapitalo balanso metodu, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1000 tūkst. skolos aptarnavimo kaina - 250 tūkstančių rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; Vertinimo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; grynosios bendrosios pajamos - 650 tūkstančių rublių.
Nustatykime turto vertę:
tūkstančius rublių.
Skolos kapitalo balanso technika taip pat naudojamas norint įvertinti visapusišką naujai pastatyto turto nuosavybę:
13 pavyzdys. Nustatykite turto vertę nuosavo kapitalo balanso metodu, jei žinoma, kad: hipotekos paskolos suma yra 1000 tūkst. skolos aptarnavimo kaina - 250 tūkstančių rublių per metus; į turtą investuoto nuosavo kapitalo suma - 2 900 tūkstančių rublių; Vertinimo objekto grynosios veiklos pajamos nustatomos 910 tūkstančių rublių; grynosios bendrosios pajamos - 650 tūkstančių rublių.
Nustatykime turto vertę:
tūkstančius rublių.
Kapitalizacijos metodas, pagrįstas grąžos norma nustato (kaip diskonto normą naudojant kapitalo grąžos normą) santykį tarp grynųjų veiklos pajamų verčių, apskaičiuotų už kiekvienus viso prognozuojamo laikotarpio metus, ir grąžinimo kaštų pabaigoje praeitais metais prognozuojamas laikotarpis su objekto savikaina.
Metodas apima keletą metodų, kurie skiriasi kapitalizuotų pajamų rūšies ir kapitalizacijos metodo pasirinkimu:
- tiesioginio diskontavimo būdai;
- modeliavimo technika;
- hipotekos investicijų analizės metodai.
Tiesioginiai nuolaidų mažinimo būdai Pateikite turto vertės nustatymą diskontuojant grynųjų veiklos pajamų (I O) ir grąžinimo V On srautus, naudojant vietines (laikotarpiams) ir vidutines bendros grąžos normos Y O vertes:
Bendrosios grąžos normos vidutinė vertė nustatoma apdorojant rinkos informaciją apie investicinių projektų, susijusių su objektų įsigijimu ir pelningu naudojimu, pelningumą arba naudojant informaciją apie alternatyvių projektų, kurie yra artimiausi vertinamų objektų tipui, pelningumą. rizikos lygio požiūriu.
Norint nustatyti vidutinę bendros grąžos normos Y O vertę, naudojami šie metodai:
- kaupiamoji statybos technika;
- palyginimo su alternatyviais projektais technika;
- pardavimų palyginimo technika;
- rinkos duomenų stebėjimo technika.
Diskontavimo technika su rizikos suma (kaupiamoji statybos technika) susideda iš dydžių, atspindinčių konkretaus projekto rizikos laipsnį, sumavimo. Bendra struktūra konstrukcija turi tokią formą:
kur Y RF yra nerizikinga norma, kuri apima neinfliacinį komponentą ir infliacijos indekso vertę; Y R – rizikos premija, įskaitant priemoką už šių tipų rizika: fizinė, teisinė, ekonominė, finansinė ir socialinė, tiek išorinė (šalies rizika), tiek vidinė, išskyrus priemoką už mažo likvidumo riziką ir priemoką už riziką, susijusią su finansų valdymu, kurios yra atskirtos siekiant pabrėžti išskirtinis bruožas nekilnojamasis turtas iš kitų finansinių priemonių; Y L – priemokos už mažą likvidumo riziką; Y FM – priemokos už riziką, susijusią su finansų valdymu
14 pavyzdys. Nustatyti turto vertę diskontavimo technika su rizikos suma, jei žinoma, kad: savininkas ketina turtą naudoti savo reikmėms trejus metus, po to perparduos už 4500 tūkst. Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto nustatomos 910 tūkst., 950 tūkst., 990 tūkst. rublių. atitinkamai už pirmuosius, antruosius ir trečiuosius objekto nuosavybės metus; nerizikinga norma - 0,03; šalies rizikos premija - 0,06; premija už fizinės rizikos- 0,025; priemoka už ekonominę riziką - 0,015; priemoka už socialinę riziką - 0,03; priemoka už mažą likvidumo riziką - 0,04; priemoka už riziką, susijusią su finansų valdymu - 0,03.
1. Nustatykime vidutinę bendros grąžos normos reikšmę:
2. Nustatykite turto vertę:
Palyginimo su alternatyviais dizainais technika susideda iš panašaus rizikos laipsnio investicinių projektų paieškos finansų rinkoje, siekiant vėliau koreguoti jų grąžos normą, palyginti su investicijomis į nekilnojamąjį turtą.
Šiuo atveju diapazonas nustatomas pagal bendros grąžos normos Y O reikšmę galimas vertes su kraštinėmis žemiau Y 1 ir aukščiau Y 2:
Pardavimų palyginimo technika susideda iš duomenų apie įvykdytus pirkimo ir pardavimo sandorius analizės, siekiant rekonstruoti investuotojo prielaidas dėl būsimo nekilnojamojo turto naudos. Remiantis projekto pinigų srautų schema, nustatoma projekto vidinė grąžos norma.
Rinkos duomenų stebėjimo metodai susideda iš istorinių rinkos duomenų analizės, siekiant nustatyti dabartines numatomas pelno normų vertes. Šiuo atveju būtina naudoti koreliacijas tarp investicijų į nekilnojamąjį turtą pelningumo kitimo tendencijų ir kitų finansų rinkos instrumentų kitimo tendencijų.
Modelių technikos pateikti viso turto rinkos vertės nustatymą gana paprastiems ypatingiems grynųjų veiklos pajamų, kurios nekinta per laikotarpius, kapitalizavimo atvejams ir su norima verte susietos grąžinimo sąnaudos, numatant jos pokytį laikui bėgant:
kur d n = 1/(1+ Y O) n yra diskonto koeficientas, o n = 1/(1- d n) n yra dabartinė vieneto anuiteto vertė.
Šiuo atveju visiems laikotarpiams naudojama ta pati reikšmė. bendroji norma grąža, nustatoma panašiai kaip bendrojo kapitalizacijos koeficiento vertė:
kur SFF O = 1/S On yra kompensavimo fondo koeficientas, S On = 1/(1+Y O) n –1 yra vieno anuiteto būsimoji vertė, Δ O = (V On - V O)/ V O yra vertė santykinio objekto vertės padidėjimo.
Į šią grupę įeina:
- įranga, neįskaitant nusidėvėjimo;
- pilno nusidėvėjimo metodus;
- linijinio nusidėvėjimo metodai.
Įranga be nusidėvėjimo taikoma dviem atvejais: arba yra begalinis pajamų srautas (SFF O →0), arba pajamų srautas yra baigtinis, tačiau objekto pardavimo kaina yra lygi pradinei pirkimo kainai (Δ O =0), t.y. pradinė investicija.
Tokio nekilnojamojo turto vertė nustatoma grynąsias veiklos pajamas padalijus iš atitinkamos grąžos normos (12).
15 pavyzdys. Neatsižvelgiant į nusidėvėjimą, modeliavimo technikomis nustatyti turto vertę, jeigu žinoma, kad: savininkas ketina turtą naudoti savo reikmėms trejus metus, po to jį perparduos už pirkimo kainą; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto nustatomos 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; kapitalo grąžos norma nustatoma 0,203
Nustatykime turto vertę:
tūkstančius rublių.
Pilna amortizavimo technika naudojami tais atvejais, kai veiklos pajamos užtikrina ne tik pajamų iš kapitalo formavimą, bet ir visišką kapitalo grąžą (Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).
Dėl to (26) įgauna tokią formą:
Kompensacijos fondo koeficientui (SFF O) apskaičiuoti naudojama vertinamam projektui būdinga grąžos norma (Inwood technika) arba nerizikinga norma (Hoskold technika).
16 pavyzdys. Turto vertę nustatykite taikydami Inwood modelio pilno nusidėvėjimo ir Hoskold modelio pilno nusidėvėjimo metodiką, jei žinoma, kad: savininkas ketina naudoti turtą savo reikmėms trejus metus, po to jį perparduos už pirkimo kaina; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto nustatomos 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; nustatyta 0,10 kapitalo grąžos norma; Nerizikinga norma nustatyta 0,06.
1. Inwood technika:
1.1 Nustatykime bendrą kapitalizacijos koeficientą:
1.2 Nustatykime turto vertę:
tūkstančius rublių.
2. Hoskoldo technika:
2.1 Nustatykime bendrą kapitalizacijos koeficientą:
2.2 Nustatykime turto vertę:
tūkstančius rublių.
Linijinio nusidėvėjimo metodai naudojamas dabartinei vertei nustatyti tais atvejais, kai tiek pajamos, tiek nekilnojamojo turto vertė keičiasi žinoma reguliariai.
Norint atsižvelgti į turto vertės pokyčius, naudojama pagrindinė Ellwood formulė:
kur A yra koregavimo suma.
Be to, jei objekto vertė mažėja, koregavimas A turi „+“ ženklą, o jei reikšmė didėja, koregavimas turės „-“ ženklą.
Skaitinė koregavimo vertė nustatoma santykinį vertės pokytį (Δ O) padauginus iš kompensavimo fondo koeficiento (SFF O), ir bendroji formulė kapitalizacijos koeficientas įgauna formą (26).
17 pavyzdys. Nustatyti turto vertę taikant modelinius linijinio nusidėvėjimo metodus, jei žinoma, kad: savininkas ketina trejus metus turtą naudoti savo reikmėms, nuosavybės vertė per nuosavybės laikotarpį sumažės 12 %; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto nustatomos 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; nustatyta 0,10 kapitalo grąžos norma.
1. Nustatykite objekto vertės santykinio padidėjimo reikšmę:
2. Nustatykime bendrą kapitalizacijos koeficientą:
3. Nustatykite turto vertę:
tūkstančius rublių.
Hipotekos investicijų analizės metodai pateikti nekilnojamojo turto vertės nustatymą, atsižvelgiant į jo vertės ir pajamų pokyčius, taip pat į finansavimo sąlygas. Yra du hipotekos investicijų analizės metodai:
- hipotekos investicijų analizės technika su diskontavimu;
- modelio analizės technika (Ellwood technika).
Hipotekos investicijų analizės su diskontavimu technika yra pagrįsta pagrindinės hipotekos sumos (V M) pridėjimu prie būsimų pinigų įplaukų ir pajamų, gautų perpardavus turtą, diskontuota dabartine verte:
kur d En = 1/(1+ Y E) n yra diskonto koeficientas, a En = 1/(1- d En) n yra dabartinė vieneto anuiteto vertė, apskaičiuota n laikotarpiams taikant nuosavo kapitalo grąžos normą , Y E nustatomas tais pačiais metodais , tokia pati kaip bendroji grąžos norma, I E = NOI - DS yra nuosavo kapitalo pajamų suma, V En = V On - V Mn yra akcinio kapitalo grąžinimo kaina, apibrėžta kaip skirtumas tarp bendrų grąžinimo išlaidų (V On) ir paskolos mokėjimų likučio (V Mn).
18 pavyzdys. Nustatyti nekilnojamojo turto vertę hipotekos investicijų analizės metodika su diskontavimu, jei žinoma, kad: prieš dvejus metus vertinamam turtui įsigyti savininkas išleido 3400 tūkst. buvo gauta 1000 tūkstančių rublių paskola nekilnojamajam turtui įsigyti. 13% per metus šešerius metus (250 tūkst. rublių metinis skolos aptarnavimo mokėjimas); savininkas ketina naudoti turtą savo reikmėms trejus metus, po to jį perparduos už 4000 tūkstančių rublių; Grynosios veiklos pajamos iš vertinimo objekto nustatomos 910 tūkstančių rublių. už kiekvienus objekto nuosavybės metus; nustatyta 0,10 kapitalo grąžos norma.
1. Nustatykite paskolos likučius vertinimo metu (tretieji paskolos metai) ir laikymo laikotarpio pabaigoje (penktieji paskolos metai):
Tūkstantis patrinti.
Tūkstantis patrinti.
2. Nustatykite turto vertę:
Tūkstantis patrinti.
Modelio analizės technika (Ellwood technika)
Ši technika naudojama ypatingiems pastovių pajamų ir grąžos normų atvejams. Šis metodas pagrįstas bendro kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimo formule:
kur r O yra pagrindinis kapitalizacijos koeficientas, kuriuo remiamasi investuotojo reikalavimais dėl nuosavo kapitalo grąžos normos prieš koreguojant pajamų ir turto vertės pokyčius. Jei pajamos ir turto vertės nesikeičia, bazinė kapitalizacijos norma atitiks bendrą kapitalizacijos normą; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - iki n-ojo laikotarpio pabaigos sumokėtos savaime amortizuojančios paskolos dalis su visu paskolos terminu sutartyje, lygioje N metų (žr. aukščiau), Y m yra šios paskolos efektyvi palūkanų norma.
Įkeliama...