Ienākumu metodes formula. Ienākumu pieeja nekustamā īpašuma un biznesa vērtēšanā. Ienākumu pieejas pielietošana

Mūsu valstī nekustamo īpašumu pārdošana vai izīrēšana Nesen tirdzniecībā uzņem apgriezienus, kā rezultātā īpašniekiem ir skaidri jānosaka sava īpašuma vērtība. Tas nepieciešams, lai nākotnē izdevīgi pārdotu vai iznomātu nekustamo īpašumu.

Šodien ir liela summa organizācijas, kurās kvalificēti speciālisti palīdzēs veikt pareizu aprēķinu. Šī rādītāja aprēķināšanai ir vairākas metodes, taču pēdējā laikā popularitāti gūst ienākumu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanā. Kāda ir tā būtība, īpašības un priekšrocības, būtu jāapsver sīkāk.

Tehnikas būtība

Ienākumu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanai ir procedūra, kad vērtētājs aprēķina objekta vērtību, pamatojoties uz iespējamo turpmāko peļņu no tā. Tas ir, ēkas īpašnieks no eksperta var saņemt noteiktu īpašuma rentabilitātes prognozi, nevis tikai sauso vērtību šodien. Ienākumu pieeja ir piemērota vērtēšanai tikai gadījumos, kad var precīzi paredzēt ienākumus un izdevumus no īpašuma nākotnē. Visa procedūra tiek veikta vairākos vērtētāja darba posmos.

Lai pabeigtu procesu un iegūtu rezultātu, speciālistam ir:

  1. Precīzi nosakiet prognozes publicēšanas laika posmu. Fakts ir tāds, ka pēc noteikta laika izsniegtais novērtējums kļūst nenozīmīgs sakarā ar nepieciešamību veikt remontu vai citiem īpašuma vērtību ietekmējošiem faktoriem. Visām ienākumu pieejas metodēm ir jābūt stingri noteiktai tās darbības sistēmai.
  2. Aprēķināt iespējamo peļņu un zaudējumus no nekustamā īpašuma izsniegtās prognozes darbības laikā un pēc tās beigām.
  3. Atbilstoši īpašumam attiecinātajam ieguldījumam un ņemot vērā riska līmeni, aprēķiniet diskonta likmi. Tas nepieciešams, lai turpmāk salīdzinātu speciālista novērtējuma rezultātus un reālo peļņu.

Veids, kā vienkāršot procesu

Lai ienākumu pieejas vērtēšanas metodi padarītu saprotamāku un vienkāršāku parastajiem pilsoņiem, ir vairākas iespējas tās vienkāršošanai. Lai to izdarītu, vērtētājam vispirms ir jāaprēķina vairāki svarīgi rādītāji nekustamais īpašums, kas nākotnē tiks aizstāts tikai ar gatavām formulām un dos vēlamos rezultātus.

Starp viņiem:

  • tīrā labuma apmērs īpašuma pārdošanas gadījumā;
  • bruto ienākumi (šajā situācijā tiek noteikti, pamatojoties uz aprēķinu brīdī spēkā esošajiem tarifiem un likmēm);
  • faktiskā (reālā) bruto peļņa (aprēķināta, no bruto ienākumiem atņemot visus iespējamos zaudējumus no nekustamā īpašuma; tai skaitā iespējamās īrnieku nemaksāšanas, zaudējumus no nepilnīgas objektu izmantošanas u.c.);
  • diskonta likme;
  • pareizs visu iespējamo izdevumu aprēķins.

Lai precīzi noteiktu visus iespējamos materiālos zaudējumus pēdējam punktam, speciālistam tie būs jāsadala vairākos rādītājos un jāveic aprēķini katram atsevišķi.

Ienākumu pieeja nekustamajam īpašumam ietver aprēķinus:

  1. Fiksētās izmaksas, ieskaitot maksājumus un atskaitījumus par objekta uzturēšanu, kas laika gaitā nemainās. Bieži vien tie ietver hipotēkas likmes, nodokļu maksājumus vai īpašuma nolietojuma uzskaiti.
  2. Ekspluatācijas izmaksas ir iekārtas uzturēšanas izmaksas. Ik pa laikam var mainīties atkarībā no nepieciešamības uzturēt īpašumu pievilcīgā tirgus stāvoklī.
  3. Neplānoti izdevumi, tai skaitā iespējamās izmaksas par steidzamiem remontdarbiem vai pirkumiem.

Aprēķinu metodes

Visbiežāk nekustamā īpašuma vērtības aprēķināšanai tiek izmantotas šādas ienākumu pieejas metodes:

  • tiešās kapitalizācijas metode;
  • diskontēšanas metode.

Katrai metodei ir savi plusi un mīnusi, kā arī noteiktas nianses, pateicoties kurām dažādas situācijas Labāk ir izvēlēties vienu konkrētu metodi. Lai saprastu to īpašības, ir jāapsver katrs atsevišķi.

Pabalstu kapitalizācija

Šī plāna ienākumu pieeja visbiežāk tiek izmantota, lai aprēķinātu nekustamā īpašuma vērtību stabilas, labas un ilgtermiņa peļņas klātbūtnē no tā vai gadījumā, ja finansiālais ieguvums no īpašuma uzturēšanas pieaug proporcionāli.

Šī ienākumu pieeja ietver aprēķinus, izmantojot noteiktu formulu ar divām zināmām. Lai iegūtu precīzus datus par īpašuma pilno vērtību, vērtētājam ir nepieciešams kapitalizācijas koeficients un neto pamatdarbības ienākumi. Galīgā cena tiek noteikta, dalot otro rādītāju ar pirmo, kas ņemts abos gadījumos uz vienu gadu. Tāpēc ir svarīgi iegūt peļņas stabilitāti precīzs rezultāts.

Datu iegūšana metodei

Lai ienākumu pieeja peļņas kapitalizācijas aprēķināšanai būtu pēc iespējas tuvāka realitātei, formulā ir precīzi jāaprēķina visas aizvietošanai nepieciešamās konstantes. Neto pamatdarbības ienākumus var aprēķināt, no faktiskajiem bruto ienākumu datiem, kas nav īpašuma nolietojums, atņemot darbības izdevumus.

Naudas plūsmas diskontēšana

Ienākumu pieeju aprēķina, izmantojot šo metodi, šādos gadījumos:

  • ja noteiktā laika periodā ir liela peļņas atšķirība;
  • peļņas no objekta sezonalitāte;
  • ja ēka vēl atrodas būvniecības vai restaurācijas stadijā;
  • ja nekustamais īpašums ir ēku komplekss, nevis viens objekts.

Ar šo metodi aprēķinus veikt ir grūtāk, taču tā ir piemērojama lielākajai daļai nekustamo īpašumu valstī. Metode ietver aprēķina laika perioda un paredzamās peļņas vai zaudējumu no objekta noteikšanu šajā periodā. Attīstītajām valstīm eksperti visbiežāk ņem intervālus vismaz piecus gadus un dažreiz līdz 10 gadiem, bet nestabilajai Krievijas ekonomikai 3-5 gadu rādītāji būs precīzāki. Aprēķins ilgākam periodam neatspoguļos reālus rādītājus, un ne katrs vērtētājs šādu darbu veiks, uzskatot to par bezjēdzīgu.

Datu iegūšana metodei

Tā kā šī metode spēj noteikt objekta vērtību ar neprecīziem un nestabiliem peļņas rādītājiem no tā, tās aprēķināšanai formulā ir jāievieto lielāks skaits konstantu.

Jums ir jānosaka:

  • potenciālie (iespējamie) bruto ienākumi;
  • neto darbības ienākumi;
  • faktiskie (reālie) bruto ienākumi;
  • naudas plūsma pirms un pēc nodokļiem.

Visas pieejamās konstantes tiek aizvietotas formulā diskontētās aprēķins naudas plūsma :

PV=C i/(1+i) t + M* (1/(1+i) n) ,

kur PV būs visu aprēķinu rezultāts, demonstrējot objekta cenu, ņemot vērā ievadītos rādītājus. Ci šeit apzīmē naudas plūsmas ierobežotā laika periodā, ko apzīmē ar t, M ir atlikušā vērtība un tā ir īpašuma diskonta likme.

Lai personai, kas iepriekš nav saskārusies ar šādiem aprēķiniem, būtu vieglāk saprast visu darbību nozīmi, jāapsver ienākumu pieeja, kuras piemērs visu noliks savās vietās. Tātad, aplūkosim situāciju, kad naudas plūsma no nekustamā īpašuma piederības aprēķinam atvēlētajā laikā sastādīja 200 tūkstošus rubļu, un objekta diskonta likme ir noteikta 26% (naudas ekvivalentā tā ir 0,26 rubļi). Pamatojoties uz šiem datiem, īpašuma īpašnieks sagaida peļņas pieaugumu līdz aprēķinam atvēlētā laika beigām par 4% (naudas ekvivalentā 0,004 rubļi). Izrādās, ka: PV=200/(0,26-0,004)=909,1 tūkstotis rubļu.

Metodes pozitīvie aspekti

Starp ienākumu pieejas priekšrocībām neapšaubāmi jāizceļ aprēķinu vienkāršība. Tas patiesībā ir taisnība, jo visas aprēķinu formulas jau ir optimizētas, un, lai iegūtu rezultātu, jums vienkārši jāaizstāj tajās savi dati. Svarīgi tikai tos iesniegt vērtētājam atbilstoši reālajiem, pretējā gadījumā aprēķinu rezultāts būs nepareizs.

Otra apskatāmās aprēķinu metodes priekšrocība ir tās spēja atspoguļot reālo priekšstatu par ekonomiku un objektu vērtību konkrētā laikā, jo, lai iegūtu rezultātu, vērtētājam ir jāaprēķina liels skaits rādītājiem, ņemot vērā visas iespējamās nianses gan pašam objektam, gan tirgum kopumā.

Lietošanas ierobežojumi

Galvenokārt šo vērtības aprēķināšanas metodi var izmantot tikai uzņēmumi un īpašumu īpašnieki, kuriem ir stabili un ilgtermiņa ienākumi no sava īpašuma. Proti, ar jaunuzceltu ēku būs grūti novērtēt tās peļņu, jo vienkārši nav sākotnējo datu nepieciešamajiem aprēķiniem.

Šo pašu rādītāju nestabilitātes iemeslu dēļ ienākumu salīdzinošo pieeju nevar izmantot, lai aprēķinātu ekonomiskās krīzes laikā, kas var īss laiks radikāli mainīt tirgus situāciju.

Visa aprēķinu veikšanas būtība ir parastā pieejamo datu analīze un secinājumu izdarīšana no tiem. Ja vērtētājam nav pietiekami daudz informācijas, ko aizvietot formulā, tad aprēķinu veikšana uzreiz kļūst neiespējama.

Atteikuma pamatojums

Tā kā visa objektu vērtības aprēķināšanas ienākumu metodes būtība ir zināt visus tam nepieciešamos datus, tad noteiktas informācijas trūkums var kļūt par iemeslu tam, ka vērtētājs atsakās no aprēķiniem. Tāpat īpašuma īpašnieks var atteikties no ienākumu pieejas, sniedzot datus pilnā apjomā, bet ar dokumentiem neapliecinātu, jo visa aprēķina būtība ir izvērtēt reālu informāciju, no kuras turpmāk tiek izdarīti secinājumi.

Speciālists var atteikties veikt aprēķinus, izmantojot šo pieeju, citu iemeslu dēļ. Piemēram, ja īpašumu plānots izmantot nekomerciāliem mērķiem, kas nozīmē, ka turpmāk no tā labumus saņemt nebūs iespējams. Vēl viens atteikuma iemesls bieži ir neoficiāli attīstītais īres tirgus, kas balstīts uz mutiskām vienošanām. Tas arī noved pie tā, ka nav datu vākšanas apstiprinājuma, kas nozīmē, ka aprēķinu rezultātu nevar saukt par precīzu.

Papildu aprēķinu metodes

Nekustamā īpašuma vērtības ienākumu aprēķinu var veikt arī, izmantojot atlikušos ienākumus. Šī metode ir starpības aprēķins starp faktisko peļņu un prognozēto ēkas iegādes vai aprēķinu veikšanas brīdī.

IN attīstītas valstis visas ienākumu pieejas metodes pamazām aiziet otrajā plānā, aizstājot ar opciju cenu noteikšanu. Mūsu valstī metode nav piemērojama, jo formulā trūkst pamatrādītāju aizstāšanai, bet citās valstīs tā ļauj aprēķināt nekustamā īpašuma vai uzņēmuma vērtību, pat ja tiem ir redzami zaudējumi, un pierādot, ka cena nav nulle nevienai parāda summai.

Beidzot

Neskatoties uz aprēķinu vieglumu, aprēķinot nekustamā īpašuma vērtību, izmantojot ienākumu pieeju, tas pamazām zaudē savu aktualitāti. Tas ir saistīts ar formulai nepieciešamo datu aprēķināšanas sarežģītību, jo, lai iegūtu precīzu rezultātu, tam visam ir jābūt patiesam un pareizam. Jebkura novirze vai aptuvens aprēķins tieši ietekmē metodes gala rezultātu.

Metode nav piemērojama vairumam situāciju, jo mūsu valstī attīstās pagrīdes grāmatvedība, kas neļauj vērtētājiem iegūt derīgu informāciju par noteiktu objektu.

Kopumā metode ir ļoti efektīva un spēj aprēķināt jebkura nekustamā īpašuma, maza vai vidēja biznesa vai liela uzņēmuma reālo vērtību, taču darbinieku sniegtās informācijas ticamība var būtiski ietekmēt ekspertu aprēķinu rezultātus. Tāpēc daudzi vērtētāji vilcinās veikt aprēķinus, izmantojot šo pieeju.

Taču, lai kā arī būtu, lai veiktu pareizu aprēķinu, vislabāk ir sazināties ar uzticamu uzņēmumu, kurā strādā īsti profesionāļi.


KRIEVIJAS FEDERĀCIJAS FINANŠU MINISTRIJA

FEDERĀLĀS VALSTS IZGLĪTĪBAS IESTĀDE

AUGSTĀKĀ PROFESIONĀLĀ IZGLĪTĪBA

"VISKRIEVIJAS VALSTS NODOKĻU AKADĒMIJA

KRIEVIJAS FEDERĀCIJAS FINANŠU MINISTRIJA"

Disciplīna: "Nekustamā īpašuma vērtēšana"

Ienākumu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanā

Pabeidza: Skorodumova O.Yu.

Specialitāte: nodokļi un nodokļi

Grupa: NZ - 401

Maskava 2009

Ievads

    Ienākumu pieejas raksturojums

    Neto pamatdarbības ienākumu noteikšana

    Kapitalizācijas teorija un kapitalizācijas koeficienti

    Tiešā lielo burtu lietojums

    Kapitalizācijas likmju aprēķināšanas metodes

    Diskontēšanas ienākumu plūsma

    Vērtēšana, izmantojot atlikuma metodi

    PAR UN Mīnusi, IZMANTOJOT IENĀKUMU PIEEJU

Secinājums

Literatūra

Ievads

Šobrīd nekustamais īpašums ir viens no nepieciešamajiem resursiem (līdzās cilvēkresursiem, finanšu, materiāltehniskajiem un informācijas resursiem), lai nodrošinātu efektīvu akciju sabiedrības, valsts un pašvaldības īpašnieka darbību un, visbeidzot, katra indivīda normālu dzīvi. .

Tajā pašā laikā nekustamais īpašums ir vissvarīgākā īpašnieku īpašuma sastāvdaļa. Pēc tā aplēstās vērtības nekustamais īpašums ir līdz 30-40% (protams, ir vairākas mūsdienīgas darbības jomas, kur nekustamais īpašums tiek izmantots minimāli, piemēram, mazos uzņēmumos, interneta veikalos u.c.)

Tāpēc nekustamā īpašuma novērtējums ir svarīgs un aktuāls pašreizējā attīstības stadijā. Arī kustamās mantas novērtēšana ir svarīga gan nodokļu uzlikšanas, gan pirkšanas un pārdošanas, ieķīlāšanas, nomas u.c.

Pastāv vairākas metodes, kā novērtēt uzņēmumu nekustamo īpašumu un citu īpašumu. Piemēram: ienākumu, salīdzinošās, izmaksu un īpašuma pieejas nekustamā īpašuma un cita īpašuma vērtēšanai. Šajā rakstā es aplūkoju ienākumu pieeju nekustamā īpašuma vērtēšanā, ko izmanto ienākumus nesoša nekustamā īpašuma vērtēšanai.

          IENĀKUMU PIEEJAS RAKSTUROJUMS

Ienākumu metode ir balstīta uz gaidīšanas principu, kas nosaka, ka tipisks investors vai pircējs iegādājas nekustamo īpašumu, cerot saņemt nākotnes ienākumus vai labumus no tiem, tas ir, tas atspoguļo:

    ienākumu kvalitāte un daudzums, ko īpašums var gūt savā dzīves laikā;

    riskus gan vērtējamajam objektam, gan reģionam.

Tādējādi aktīva vērtību var definēt kā tā spēju gūt ienākumus nākotnē. Šeit darbojas laika faktors, un nākotnes ienākumu summa jāsamazina līdz nulles punktam, kapitalizējot ienākumus un diskontējot.

Ienākumu pieejas teorētiskais pamats ir vērtēšanas principi, no kuriem būtiskākie, kā arī faktori un apstākļi, kuru analīze balstās uz atbilstošiem principiem (1. att.)

Princips Ietekmes sfēra

CERĪBAS

(pamatprincips, uz kura balstās ienākumu novērtējums)

Cenu noteikšanas faktori

Ienākumu raksturojums

Kapitāla raksturojums

Likmes

AIZMAIŅAS

Analogu objektu atlase un analīze

Alternatīvu investīciju analīze

PIEDĀVĀJUMS UN PIEPRASĪJUMS

Faktoru uzskaite un analīze:

lietderība;

trūkums;

konkurētspēja;

kapitāla tirgus pieejamība;

monopols, valsts kontrole,

uzņēmējdarbība;

populācijas īpašības

AUGSTĀKĀ PRODUKTIVITĀTE

(bilance, depozīts)

Īpašuma analīze:

nekustamā īpašuma elementu ekonomiskā atbilstība;

tās izmantošana un zemes izmantošanas veids

Ienākumu pieejas galvenā priekšrocība salīdzinājumā ar tirgus un izmaksu pieeju ir tā, ka tā lielā mērā atspoguļo investora priekšstatu par nekustamo īpašumu kā ienākumu avotu, proti, šī nekustamā īpašuma kvalitāte tiek ņemta vērā kā galvenais cenu noteikšanas faktors. . Ienākumu pieeja vērtēšanai ir cieši saistīta ar tirgus un izmaksu pieejām. Piemēram, ienākumu pieejā izmantotās atdeves likmes parasti nosaka, analizējot salīdzināmus ieguldījumus; rekonstrukcijas izmaksas tiek izmantotas naudas plūsmas noteikšanā kā papildu ieguldījumi; kapitalizācijas metodes tiek izmantotas, lai pielāgotos atšķirībām starp tirgus un izmaksu pieejām.

Ienākumu pieejas galvenais trūkums ir tas, ka atšķirībā no citām vērtēšanas pieejām tā balstās uz prognožu datiem.

Ienākumu pieejas ietvaros var izmantot divas metodes:

    ienākumu tiešā kapitalizācija;

    diskontētās naudas plūsmas.

Metožu priekšrocības un trūkumi tiek noteikti pēc šādiem kritērijiem (2. att.)

Kritēriji ienākumu pieejas metožu salīdzināšanai

Spēja atspoguļot potenciālā pircēja (investora) patiesos nodomus

Analīzes pamatā esošās informācijas veids, kvalitāte un apjoms

Spēja ņemt vērā konkurences svārstības

Spēja ņemt vērā specifiskas funkcijas objektu, kas ietekmē tā vērtību

atrašanās vieta

potenciālā rentabilitāte

Šīs metodes ir balstītas uz pieņēmumu, ka nekustamā īpašuma vērtību nosaka novērtējamā īpašuma spēja nākotnē radīt ienākumus. Abās metodēs nākotnes ienākumi no nekustamā īpašuma tiek konvertēti tā vērtībā, ņemot vērā šim īpašumam raksturīgo riska līmeni. Šīs metodes atšķiras tikai ar to, kā tās pārveido ienākumu plūsmas.

Izmantojot ienākumu kapitalizācijas metodes, viena laika perioda ienākumus pārvērš nekustamā īpašuma vērtībā, bet, izmantojot diskontētās naudas plūsmas metodi, ienākumus no tā paredzētās izmantošanas vairākiem prognozētajiem gadiem, kā arī ieņēmumus no pirmspārdošanas. īpašuma prognozes perioda beigās, tiek pārveidoti.

          NETO DARBĪBAS IENĀKUMU NOTEIKŠANA

Par likmi pilnas tiesībasīpašuma un īrnieku tiesības, neto darbības ienākumi (NOI) tiek aprēķināti kā ienākumu plūsma.

Nekustamā īpašuma vērtētājs strādā ar šādiem ienākumu līmeņiem:

Potenciālie bruto ienākumi (GPI)

Faktiskie bruto ienākumi (DVD)

Neto darbības ienākumi (NOI)

Potenciālie bruto ienākumi (GPI) ir ienākumi, ko var saņemt no nekustamā īpašuma, ja tas tiek izmantots 100%, neņemot vērā visus zaudējumus un izdevumus. Potenciālie bruto ienākumi ir atkarīgi no novērtējamā īpašuma platības un noteiktās nomas likmes un tiek aprēķināti pēc formulas:

PVD = S x Ca

Kur S ir iznomājamā platība, m2;

Ca - nomas maksa par 1m2

Nomas maksa ir atkarīga no īpašuma atrašanās vietas, tā fiziskā stāvokļa, komunikāciju pieejamības, nomas termiņa u.c.

Ir divu veidu nomas likmes (3. att.)

līgumisks



tirgus


Tirgus nomas maksa ir likme, kas dominē tirgū līdzīgiem īpašumiem, un tā ir visticamākā nomas maksa, ko tipisks saimnieks būtu gatavs īrēt un tipisks īrnieks būtu gatavs iznomāt īpašumu, kas ir hipotētisks darījums. Tirgus nomas likmes tiek izmantotas, lai novērtētu īpašumtiesības, kurās īpašums būtībā pieder, to pārvalda un izmanto pats īpašnieks: kāda būtu ienākumu plūsma, ja īpašums tiktu iznomāts.

Līguma nomas likme tiek izmantota, lai novērtētu iznomātāja daļējas īpašuma tiesības. Šajā gadījumā vērtētājam ir ieteicams analizēt nomas līgumus no to noslēgšanas nosacījumu viedokļa.

Pēc nomas likmju veidiem nomas līgumi tiek iedalīti trīs lielās grupās:

    ar fiksētu nomas likmi (izmanto ekonomiskās stabilitātes apstākļos);

    ar mainīgu nomas likmi (īres likmju pārskatīšana līguma darbības laikā parasti tiek veikta inflācijas apstākļos);

    ar procentu likmi (kad fiksētajai īres maksājumu summai tiek pieskaitīts procents no ienākumiem, ko īrnieks guvis iznomātā īpašuma lietošanas rezultātā).

Līguma slēgšanas ar fiksētu nomas likmi gadījumā vēlams izmantot ienākumu kapitalizācijas metodi, citos gadījumos pareizāk – diskontētās naudas plūsmas metodi. Uz novērtējums Nekustamais īpašumsAbstract >> Ekonomikas teorija

KURSA: “Ekonomika Nekustamais īpašums" PAR TĒMU: “Struktūra un principi izdevīgi pieeja Uz novērtējums Nekustamais īpašums" OPTION-25 Darbs... dažādos tirgus segmentos. Izdevīgi pieeja tiek izmantots novērtējumiem Nekustamais īpašums, radot ienākumus. Tā pamatā ir...

  • Pieejas Uz novērtējums Nekustamais īpašums (1)

    Mācību ceļvedis >> Ekonomika

    Problemātiski novērtējumiem zemes gabali Krievijā. 3. Izdevīgi pieeja Izdevīgi pieeja pamatojoties uz to, ka izmaksas Nekustamais īpašums, ... Pamatformula izdevīgi pieeja(IRV - formula): V=I/R Nekustamais īpašums cena pakāpe kur V ir izmaksas Nekustamais īpašums, es -...

  • Izdevīgi pieeja Uz novērtējums biznesa vērtība

    Abstract >> Ekonomikas teorija

    IZDEVĪGI PIEEJA UZ NOVĒRTĒJUMS UZŅĒMĒJDARBĪBAS IZMAKSAS Šī nodaļa ir veltīta populārākajām metodēm novērtējumiem uzņēmuma vērtība - metodes... aktīvi ietver vairākus posmus: 1. Novērtēts Nekustamais īpašums uzņēmuma īpašums saprātīgā tirgū...

  • Novērtējums Nekustamais īpašums un īpašums

    Tests >> Finanses

    Naudas plūsma atlikušajā periodā. Novērtējums izmaksas Nekustamais īpašums. Izdevīgi pieeja V novērtējums Nekustamais īpašums pamatojoties uz pašreizējās vērtības noteikšanu...

    • Uzdevums novērtēt uzņēmuma vērtību dažādos tā attīstības posmos nezaudē savu aktualitāti. Uzņēmums ir ilgtermiņa aktīvs, kas rada ienākumus un kuram ir noteikta investīciju pievilcība, tāpēc jautājums par tā vērtību interesē daudzus, sākot no īpašniekiem un vadības līdz valsts iestādēm.

    Visbiežāk viņi izmanto, lai novērtētu uzņēmuma vērtību ienākumu metode (ienākumu pieeja), jo jebkurš investors iegulda naudu ne tikai ēkās, iekārtās un citos materiālos un nemateriālajos aktīvos, bet arī nākotnes ienākumos, kas var ne tikai atpelnīt ieguldījumu, bet arī nest peļņu, tādējādi vairojot investora labklājību. Tajā pašā laikā, izvēloties investīciju objektu, īpaša loma ir paredzamā nākotnes ienākumu plūsmas apjomam, kvalitātei un ilgumam. Neapšaubāmi, paredzamo ienākumu apjoms ir relatīvs un ir pakļauts milzīgai varbūtības ietekmei atkarībā no iespējamās investīcijas neveiksmes riska līmeņa, kas arī jāņem vērā.

    Piezīme! Pamata izmaksu faktors, izmantojot šo metodi, ir uzņēmuma sagaidāmie nākotnes ienākumi, kas uzņēmuma īpašniekiem ir zināmi ekonomiskie ieguvumi. Jo lielāki uzņēmuma ienākumi, jo vairāk, citi vienādos apstākļos, tā tirgus vērtība.

    Ienākumu metode ņem vērā uzņēmuma galveno mērķi - peļņas gūšanu. No šīm pozīcijām tas ir vispiemērotākais biznesa novērtējumam, jo ​​tas atspoguļo uzņēmuma attīstības perspektīvas un nākotnes cerības. Turklāt tas ņem vērā objektu ekonomisko novecošanos, kā arī ņem vērā tirgus aspektu un inflācijas tendences, izmantojot diskonta likmi.

    Neskatoties uz visām nenoliedzamajām priekšrocībām, šī pieeja nav bez pretrunīgiem un negatīviem aspektiem:

    • tas ir diezgan darbietilpīgs;
    • viņam raksturīga augsts līmenis subjektivitāte, prognozējot ienākumus;
    • pastāv augsts varbūtību un konvenciju īpatsvars, jo tiek noteikti dažādi pieņēmumi un ierobežojumi;
    • liela ietekme dažādi faktori risks attiecībā uz prognozētajiem ienākumiem;
    • ir problemātiski ticami noteikt uzņēmuma pārskatos uzrādītos reālos ienākumus, un ir iespējams, ka zaudējumi tiek apzināti atspoguļoti dažādiem mērķiem, kas ir saistīts ar vietējo uzņēmumu informācijas necaurredzamību;
    • nesaistītu un lieko aktīvu uzskaite ir sarežģīta;
    • nerentablo uzņēmumu vērtējums ir nepareizs.

    IN obligātsĪpaša uzmanība jāpievērš spējai ticami noteikt uzņēmuma turpmākās ienākumu plūsmas un uzņēmuma darbības attīstību paredzētajā tempā. Prognozes precizitāti lielā mērā ietekmē arī ārējās ekonomiskās vides stabilitāte, kas ir svarīga diezgan nestabilajai Krievijas ekonomiskajai situācijai.

    Tāpēc ir ieteicams izmantot ienākumu pieeju, lai novērtētu uzņēmumus, ja:

    • viņiem ir pozitīvi ienākumi;
    • iespējams sastādīt ticamu ienākumu un izdevumu prognozi.

    Uzņēmuma vērtības aprēķināšana, izmantojot ienākumu pieeju

    Uzņēmuma vērtības noteikšana, izmantojot ienākumu pieeju, sākas ar šādu problēmu risināšanu:

    1) uzņēmuma nākotnes ienākumu prognoze;

    2) uzņēmuma nākotnes ienākumu vērtības pārvietošana uz pašreizējo brīdi.

    Pareizs šo problēmu risinājums palīdz iegūt atbilstošu gala rezultāti vērtēšanas darbs. Liela nozīme prognozēšanas gaitā ir ienākumu normalizācijai, ar kuras palīdzību tiek novērstas vienreizējās novirzes, kas parādās it īpaši vienreizēju darījumu rezultātā, piemēram, pārdodot nepamatotos un liekos. aktīviem. Lai normalizētu ienākumus, tiek izmantotas statistiskās metodes, lai aprēķinātu vidējo, svērto vidējo vai ekstrapolācijas metodi, kas ir esošo tendenču paplašinājums.

    Turklāt obligāti jāņem vērā arī naudas vērtības izmaiņu faktors laika gaitā – tādam pašam ienākumu apjomam šobrīd ir augstāka cena nekā turpmākajā periodā. Jāatrisina sarežģītais jautājums par pieņemamāko uzņēmuma ienākumu un izdevumu prognozēšanas laiku. Tiek uzskatīts, ka, lai atspoguļotu nozarēm raksturīgo ciklisko raksturu, lai veiktu saprātīgu prognozi, ir jāaptver vismaz 5 gadu periods. Aplūkojot šo jautājumu caur matemātisko un statistisko prizmu, ir vēlme pagarināt prognozes periodu, pieņemot, ka lielāks novērojumu skaits dos saprātīgāku uzņēmuma tirgus vērtības vērtību. Taču, proporcionāli palielinot prognozes periodu, ir grūtāk prognozēt ienākumu un izdevumu vērtības, inflāciju un naudas plūsmas. Daži vērtētāji atzīmē, ka visdrošākā ienākumu prognoze būs uz 1–3 gadiem, īpaši tad, ja ekonomiskajā vidē valda nestabilitāte, jo, pieaugot prognožu periodiem, aplēšu nosacītība palielinās. Taču šis viedoklis attiecas tikai uz ilgtspējīgi strādājošiem uzņēmumiem.

    Svarīgs! Jebkurā gadījumā, izvēloties prognozes periodu, ir jāaptver periods, līdz uzņēmuma izaugsmes temps stabilizējas, un, lai sasniegtu gala rezultātu vislielāko precizitāti, prognozes periodu var sadalīt mazākos starpposmos, piemēram, pusgads.

    Kopumā uzņēmuma vērtību nosaka, summējot ienākumu plūsmas no uzņēmuma darbības prognozētajā periodā, kas iepriekš pielāgotas esošajam cenu līmenim, pievienojot uzņēmuma vērtību pēcprognozē. periods (termināla vērtība).

    Visizplatītākās divas ienākumu pieejas novērtēšanas metodes ir: ienākumu kapitalizācijas metode Un diskontētās naudas plūsmas metode. To pamatā ir aplēstās diskonta un kapitalizācijas likmes, ko izmanto, lai noteiktu nākotnes ieņēmumu pašreizējo vērtību. Protams, ienākumu pieejas ietvaros tiek izmantots daudz vairāk metožu, taču pamatā tās visas balstās uz naudas plūsmu diskontēšanu.

    Liela loma vērtēšanas metodes izvēlē ir pašam novērtējuma mērķim un tā rezultātu paredzētajam izmantojumam. Ietekmē arī citi faktori, piemēram, vērtējamā uzņēmuma veids, attīstības stadija, ienākumu izmaiņu temps, informācijas pieejamība un ticamības pakāpe utt.

    Ienākumu kapitalizācijas metode ( Viena perioda kapitalizācijas metode, SPCM)

    Ienākumu kapitalizācijas metode ir balstīta uz apgalvojumu, ka uzņēmuma tirgus vērtība ir vienāda ar nākotnes peļņas pašreizējo vērtību. Vispiemērotāk to piemērot tiem uzņēmumiem, kuriem jau ir uzkrāti aktīvi, kuriem ir stabils un prognozējams kārtējo ienākumu apjoms un to pieauguma temps ir mērens un samērā nemainīgs, savukārt pašreizējais stāvoklis sniedz zināmu priekšstatu par ilgtermiņa tendences turpmākajā darbībā. Un otrādi: uzņēmuma aktīvās izaugsmes stadijā, restrukturizācijas procesā vai citos laikos, kad ir būtiskas peļņas vai naudas plūsmas svārstības (kas ir raksturīgi daudziem uzņēmumiem), šī metode nav vēlama lietošanai, jo pastāv liela varbūtība iegūt nepareizu vērtības novērtējuma rezultātu.

    Ienākumu kapitalizācijas metode ir balstīta uz retrospektīvu informāciju, savukārt nākotnes periodam papildus neto ienākumu apjomam tiek ekstrapolēti arī citi ekonomiskie rādītāji, piemēram, kapitāla struktūra, atdeves likme un uzņēmuma riska līmenis.

    Uzņēmuma vērtēšana, izmantojot ienākumu kapitalizācijas metodi, tiek veikta šādi:

    Pašreizējā tirgus vērtība = DP (vai P neto) / kapitalizācijas likme,

    kur DP ir naudas plūsma;

    P ir tīrs - tīrā peļņa.

    Piezīme! Novērtējuma rezultāta ticamība ļoti lielā mērā ir atkarīga no kapitalizācijas likmes, tāpēc tā aprēķina precizitātei jāpievērš īpaša uzmanība.

    Kapitalizācijas likme ļauj konvertēt peļņas vai naudas plūsmas vērtības noteiktā laika periodā par vērtības mēru. Parasti tas tiek iegūts no diskonta koeficienta:

    Kapitalizācijas likme = D- T r,

    Kur D- diskonta likme;

    T r - naudas plūsmas vai tīrās peļņas pieauguma temps.

    Skaidrs, ka kapitalizācijas koeficients visbiežāk ir mazāks par diskonta likmi tam pašam uzņēmumam.

    Kā redzams no uzrādītajām formulām, atkarībā no tā, kāda summa tiek kapitalizēta, tiek ņemts vērā paredzamais naudas plūsmas vai tīrās peļņas pieauguma temps. Protams, kapitalizācijas likme dažādiem ienākumu veidiem būs atšķirīga. Tāpēc primārais uzdevums, ieviešot šo metodi, ir noteikt rādītāju, kas tiks kapitalizēts. Šajā gadījumā ienākumus var prognozēt nākamajā gadā pēc vērtēšanas datuma vai noteikt vidējais izmērs ienākumi, kas aprēķināti, izmantojot vēsturiskos datus. Tā kā neto naudas plūsmā pilnībā tiek ņemta vērā uzņēmuma pamatdarbība un ieguldījumu darbība, to visbiežāk izmanto kā kapitalizācijas bāzi.

    Tātad kapitalizācijas likme savā ekonomiskajā būtībā ir tuvu diskonta faktoram un ir cieši saistīta ar to. Diskonta likme tiek izmantota arī, lai samazinātu nākotnes naudas plūsmas uz pašreizējo laiku.

    Diskontētās naudas plūsmas metode ( Diskontētas naudas plūsmas, DCF)

    Diskontētās naudas plūsmas metode ļauj ņemt vērā riskus, kas saistīti ar paredzamo ienākumu gūšanu. Šīs metodes izmantošana būs attaisnojama, kad tiek prognozētas būtiskas nākotnes ienākumu izmaiņas gan uz augšu, gan uz leju. Turklāt dažās situācijās šī metode ir ekskluzīvi piemērojama, piemēram, paplašinot uzņēmuma darbību, ja tas novērtēšanas brīdī nedarbojas ar pilnu ražošanas jaudu, bet plāno to tuvākajā laikā palielināt; plānotais ražošanas apjoma pieaugums; uzņēmējdarbības attīstība kopumā; uzņēmumu apvienošanās; jaunu ražošanas tehnoloģiju ieviešana uc Šādos apstākļos gada naudas plūsmas turpmākajos periodos nebūs vienmērīgas, kas, protams, neļauj aprēķināt uzņēmuma tirgus vērtību, izmantojot ienākumu kapitalizācijas metodi.

    Jaunajiem uzņēmumiem vienīgā iespējamā metode ir arī diskontētās naudas plūsmas metode, jo to aktīvu vērtība novērtēšanas brīdī var nesakrist ar spēju gūt ienākumus nākotnē.

    Protams, vēlams, lai vērtējamajam uzņēmumam būtu labvēlīgas attīstības tendences un ienesīga biznesa vēsture. Uzņēmumiem, kuri cieš sistemātiskus zaudējumus un kuriem ir negatīvs izaugsmes temps, diskontētās naudas plūsmas metode ir mazāk piemērota. Īpaši uzmanīgiem jābūt, izvērtējot uzņēmumus ar lielu bankrota iespējamību. Šajā gadījumā ienākumu pieeja vispār nav piemērojama, ieskaitot ienākumu kapitalizācijas metodi.

    Diskontētās naudas plūsmas metode ir elastīgāka, jo to var izmantot, lai novērtētu jebkuru strādājošu uzņēmumu, izmantojot nākotnes naudas plūsmu prognozi pēc posteņiem. Uzņēmuma vadībai un īpašniekiem nav mazsvarīgi izprast dažādu ietekmi vadības lēmumi uz tās tirgus vērtību, tas ir, to var izmantot vērtību pārvaldības procesā, pamatojoties uz iegūto detalizēto biznesa vērtības modeli, un redzēt tā jutīgumu pret izvēlētiem iekšējiem un ārējiem faktoriem. Tas ļauj izprast uzņēmuma darbību jebkurā dzīves cikla posmā nākotnē. Un pats galvenais: šī metode ir vispievilcīgākā investoriem un atbilst viņu interesēm, jo ​​tā balstās uz nākotnes tirgus attīstības un inflācijas procesu prognozēm. Lai gan tas arī satur zināmas grūtības, jo nestabilas krīzes ekonomikas apstākļos ir diezgan grūti paredzēt ienākumu plūsmu vairākiem gadiem uz priekšu.

    Tātad sākotnējais pamats uzņēmuma vērtības aprēķināšanai, izmantojot diskontētās naudas plūsmas metodi, ir prognoze, kuras avots ir retroinformācija par naudas plūsmām. Tradicionālā formula diskontēto nākotnes ienākumu pašreizējās vērtības noteikšanai ir šāda:

    Pašreizējā tirgus vērtība = naudas plūsmas attiecīgajā periodā t / (1 + D)t.

    Diskonta likme ir procentu likme, kas nepieciešama, lai samazinātu nākotnes ieņēmumus līdz viena nozīme pašreizējā biznesa vērtība. Investoram tā ir vajadzīgā atdeves likme no alternatīviem ieguldījumiem ar salīdzināmu riska līmeni vērtēšanas brīdī.

    Atkarībā no izvēlētā naudas plūsmas veida (pašu kapitāls vai kopējais ieguldītais kapitāls), kas izmantots par pamatu vērtēšanai, tiek noteikta diskonta likmes aprēķināšanas metode. Ieguldītā un pamatkapitāla naudas plūsmas aprēķināšanas shēmas ir parādītas tabulā. 12.

    1. tabula. Ieguldītā kapitāla naudas plūsmas aprēķins

    2. tabula. Pašu kapitāla naudas plūsmas aprēķins

    Rādītājs

    Ietekme uz pamata naudas plūsmu (+/–)

    Tīrā peļņa

    Uzkrātais nolietojums

    Pašu apgrozāmā kapitāla samazināšanās

    Pašu apgrozāmā kapitāla palielināšana

    Aktīvu pārdošana

    Kapitāla investīcijas

    Ilgtermiņa parādu pieaugums

    Ilgtermiņa parādu samazināšana

    Naudas plūsma uz pašu kapitālu

    Kā redzams, naudas plūsmas aprēķins pamatkapitālam atšķiras tikai ar to, ka no ieguldītā kapitāla naudas plūsmas aprēķināšanas algoritma iegūtais rezultāts tiek papildus koriģēts, ņemot vērā ilgtermiņa parāda izmaiņas. Pēc tam naudas plūsma tiek diskontēta atbilstoši sagaidāmajiem riskiem, kas tiek atspoguļoti diskonta likmē, kas aprēķināta attiecībā uz konkrēto uzņēmumu.

    Tātad naudas plūsmas diskonta likme pamatkapitālam būs vienāda ar īpašnieka prasīto ieguldītā kapitāla atdeves likmi, ieguldītais kapitāls - aizņemto līdzekļu svērto atdeves likmju summa (tas ir, bankas kredīta procentu likme) un par pamatkapitālu, savukārt to īpatnējo svaru nosaka aizņemto un akciju fondu daļas kapitāla struktūrā. Tiek izsaukta naudas plūsmas diskonta likme ieguldītajam kapitālam vidējās svērtās kapitāla izmaksas, un atbilstošā tā aprēķināšanas metode ir vidējo svērto kapitāla izmaksu metode(Vidējās svērtās kapitāla izmaksas, WACC). Šī diskonta likmes noteikšanas metode tiek izmantota visbiežāk.

    Turklāt, lai noteiktu pašu kapitāla naudas plūsmas diskonta likmi, var izmantot šādas visizplatītākās metodes:

    • kapitāla aktīvu vērtēšanas modelis ( CAPM);
    • modificēts kapitāla aktīvu vērtēšanas modelis ( MCAPM);
    • kumulatīvās būvniecības metode;
    • virspeļņas modelis ( EVO) un utt.

    Apsvērsim šīs metodes sīkāk.

    Vidējo svērto kapitāla izmaksu metode ( WACC)

    To izmanto, lai aprēķinātu gan pašu kapitālu, gan aizņemto kapitālu, veidojot to daļu attiecību, tas parāda nevis kapitāla uzskaites vērtību, bet gan tirgus vērtību. Diskonta likmi šim modelim nosaka pēc formulas:

    DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

    kur C зк ir aizņemtā kapitāla izmaksas;

    N peļņa - ienākuma nodokļa likme;

    Дзк - aizņemtā kapitāla daļa uzņēmuma kapitāla struktūrā;

    Ср - pamatkapitāla (priekšrocību akciju) piesaistīšanas izmaksas;

    D pr - priekšrocību akciju daļa uzņēmuma kapitāla struktūrā;

    Соа - pamatkapitāla (parasto akciju) piesaistīšanas izmaksas;

    D ob - parasto akciju daļa uzņēmuma kapitāla struktūrā.

    Jo vairāk uzņēmums piesaista lētus aizņemtos līdzekļus, nevis dārgu pamatkapitālu, jo zemāka ir tā vērtība WACC. Taču, ja vēlaties izmantot pēc iespējas vairāk lēto aizņemto līdzekļu, jāatceras arī par atbilstošo uzņēmuma bilances likviditātes samazināšanos, kas noteikti novedīs pie kredītprocentu kāpuma, jo bankām šāda situācija ir pilns ar paaugstinātu risku, un summu WACC, protams, augs. Līdz ar to būtu lietderīgi izmantot “zelta vidus” likumu, optimāli apvienojot pašu un aizņemtos līdzekļus, vadoties pēc to atlikuma likviditātes ziņā.

    Kapitāla aktīvu vērtēšanas metode ( Kapitāla aktīvu cenu noteikšanas modelis, CAPM)

    Pamatojoties uz akciju tirgu informācijas analīzi par publiskās apgrozības akciju ienesīguma izmaiņām. IN šajā gadījumā Aprēķinot diskonta likmi pamatkapitālam, tiek izmantota šāda formula:

    D CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

    kur D b/r ir bezriska peļņas likme;

    β - īpašs koeficients;

    D r - kopējā tirgus atdeve (vidējais tirgus vērtspapīru portfelis);

    P 1 - bonuss mazajiem uzņēmumiem;

    P 2 - piemaksa par risku, kas raksturīgs individuālam uzņēmumam;

    R- valsts risks.

    Bezriska likme tiek izmantota kā pamats, lai novērtētu dažāda veida riskus, kas saistīti ar ieguldījumiem uzņēmumā. Īpašais beta koeficients ( β ) atspoguļo sistemātiskā riska apjomu, kas saistīts ar ekonomisko un politiskie procesi, kas tiek aprēķināta, pamatojoties uz konkrēta uzņēmuma akciju kopējās atdeves novirzi salīdzinājumā ar kopējo akciju tirgus ienesīgumu kopumā. Kopējās tirgus atdeves rādītājs ir vidējā tirgus atdeves indekss, ko aprēķina analītiķi, pamatojoties uz ilgtermiņa statistikas datu izpēti.

    CAPM diezgan grūti piemērot Krievijas akciju tirgus nepietiekamas attīstības apstākļos. Tas ir saistīts ar problēmām, kas saistītas ar beta un tirgus riska prēmiju noteikšanu, īpaši cieši turētiem uzņēmumiem, kas nav kotēti biržā. Ārvalstu praksē bezriska atdeves likme parasti ir peļņas likme valsts ilgtermiņa obligācijām vai parādzīmēm, jo ​​tiek uzskatīts, ka tām ir augsta pakāpe likviditāte un ļoti zems maksātnespējas risks (valsts bankrota iespējamība ir praktiski izslēgta). Tomēr Krievijā pēc dažiem vēstures notikumi valsts vērtspapīri psiholoģiski netiek uztverti kā bezriska. Līdz ar to kā bezriska likmi var izmantot piecu lielāko Krievijas banku, tostarp Krievijas Sberbank, ilgtermiņa ārvalstu valūtas noguldījumu vidējo likmi, kas veidojas galvenokārt iekšējā tirgus faktoru ietekmē. Attiecībā uz izredzēm β , tad ārzemēs visbiežāk izmanto jau gatavas šo rādītāju publikācijas finanšu direktorijās, ko aprēķina specializētas firmas, analizējot biržas statistisko informāciju. Vērtētājiem šīs attiecības parasti nav jāaprēķina pašiem.

    Modificēts kapitāla aktīvu vērtēšanas modelis ( MCAPM)

    Dažos gadījumos labāk ir izmantot modificētu kapitāla aktīvu vērtēšanas modeli ( MCAPM), kurā tiek izmantots tāds rādītājs kā riska prēmija, ņemot vērā vērtējamā uzņēmuma nesistemātiskos riskus. Nesistemātiski riski (diversifikējami riski)- Tie ir riski, kas uzņēmumā rodas nejauši, kurus var samazināt ar diversifikāciju. Turpretim sistemātisku risku rada tirgus vai tā segmentu vispārējā kustība un tas nav saistīts ar konkrētu vērtspapīru. Tāpēc šis rādītājs ir vairāk piemērots Krievijas akciju tirgus attīstības apstākļiem ar tai raksturīgo nestabilitāti:

    D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P risks,

    kur D b/r ir bezriska peļņas likme Krievijas iekšzemes ārvalstu valūtas aizdevumiem;

    β - koeficients, kas ir tirgus (nediversificējamā) riska mērs un atspoguļo noteiktas nozares uzņēmumos veikto ieguldījumu ienesīguma izmaiņu jutīgumu pret akciju tirgus ienesīguma svārstībām kopumā;

    D r - tirgus rentabilitāte kopumā;

    P risks ir riska prēmija, kas ņem vērā novērtējamā uzņēmuma nesistemātiskos riskus.

    Kumulatīvā metode

    Tas ņem vērā dažāda veida ieguldījumu riskus un ietver ekspertu vērtējumu gan vispārējiem ekonomiskiem un nozarei, gan uzņēmumam raksturīgiem faktoriem, kas rada risku nesaņemt plānotos ienākumus. Svarīgākie faktori ir tādi faktori kā uzņēmuma lielums, finanšu struktūra, ražošanas un teritoriālā diversifikācija, pārvaldības kvalitāte, rentabilitāte, ienākumu prognozējamība uc Diskonta likme tiek noteikta, pamatojoties uz bezriska ienesīguma likmi, līdz kam tiek pieskaitīta papildus piemaksa par risku investēt konkrētajā uzņēmumā, ņemot vērā norādītos faktorus.

    Kā redzam, kumulatīvā pieeja ir nedaudz līdzīga CAPM, jo tie abi ir balstīti uz bezriska vērtspapīru atdeves likmi, pievienojot papildu ienākumus, kas saistīti ar ieguldījuma risku (tiek uzskatīts, ka jo lielāks risks, jo lielāka atdeve).

    Olsona modelis ( Edwards-Bell-Ohlson vērtēšanas modelis, EBO), vai virs ienākumu (peļņas) metodi

    Apvieno ienākumu un izmaksu pieejas sastāvdaļas, zināmā mērā samazinot to trūkumus. Uzņēmuma vērtību nosaka, diskontējot virsienākumu plūsmu, tas ir, novirzoties no nozares vidējā rādītāja, un neto aktīvu pašreizējo vērtību. Šī modeļa priekšrocība ir iespēja izmantot pieejamo informāciju par novērtējuma brīdī pieejamo aktīvu vērtību, lai aprēķinātu. Būtisku daļu šajā modelī aizņem reālie ieguldījumi, un ir jāprognozē tikai atlikušā peļņa, tas ir, tā naudas plūsmas daļa, kas faktiski palielina uzņēmuma vērtību. Lai gan šis modelis nav bez grūtībām lietošanā, tas ir ļoti noderīgs organizācijas attīstības stratēģijas izstrādē, kas saistīta ar biznesa vērtības maksimizāciju.

    Uzņēmuma kopējās tirgus vērtības aprēķins

    Kad ir noteikta uzņēmuma sākotnējā vērtība, ir jāveic vairākas korekcijas, lai iegūtu galīgo tirgus vērtību:

    • par pašu apgrozāmo līdzekļu pārpalikumu/trūkumu;
    • par uzņēmuma blakus aktīviem;
    • par atliktā nodokļa aktīviem un saistībām;
    • par neto parādu, ja tāds ir.

    Tā kā diskontētās naudas plūsmas aprēķinā ir iekļauts nepieciešamais pašu apgrozāmā kapitāla apjoms, kas saistīts ar ieņēmumu prognozi, ja tas nesakrīt ar faktisko vērtību, ir jāpieskaita pašu apgrozāmā kapitāla pārsniegums, un no vērtības jāatņem iztrūkums. no provizoriskajām izmaksām. Tas pats attiecas uz ienākumus nenesošiem aktīviem, jo ​​aprēķinā tika iekļauti tikai tie aktīvi, kas tika izmantoti naudas plūsmas radīšanai. Tas nozīmē, ka, ja ir blakus aktīvi, kuriem ir noteikta vērtība, kas netiek ņemta vērā naudas plūsmā, bet kurus var realizēt (piemēram, pārdodot), ir nepieciešams palielināt uzņēmuma provizorisko vērtību līdz plkst. šādu aktīvu vērtību, kas aprēķināta atsevišķi. Ja uzņēmuma vērtība tika aprēķināta ieguldītajam kapitālam, tad iegūtā tirgus vērtība attiecas uz visu ieguldīto kapitālu, tas ir, tajā papildus pašu kapitāla izmaksām ir iekļauta arī uzņēmuma ilgtermiņa saistību vērtība. Tas nozīmē, ka, lai iegūtu pamatkapitāla vērtību, ir jāsamazina noteiktās vērtības vērtība par ilgtermiņa parāda summu.

    Pēc visu korekciju veikšanas tiks iegūta vērtība, kas ir uzņēmuma pašu kapitāla tirgus vērtība.

    Uzņēmums spēj gūt ienākumus arī pēc prognozētā perioda beigām. Ieņēmumiem vajadzētu stabilizēties un sasniegt vienotu ilgtermiņa pieauguma tempu. Lai aprēķinātu izmaksas pēcprognozes periodā, atlaides aprēķināšanai varat izmantot vienu no šīm metodēm:

    • pēc likvidācijas vērtības;
    • pēc neto aktīvu vērtības;
    • pēc Gordona metodes.

    Izmantojot Gordona modeli, gala vērtība tiek definēta kā naudas plūsmas attiecība pēcprognozes perioda pirmajā gadā pret starpību starp diskonta likmi un naudas plūsmas ilgtermiņa pieauguma tempu. Pēc tam gala vērtība tiek samazināta līdz pašreizējām vērtībām ar to pašu diskonta likmi, kas tiek izmantota, lai diskontētu naudas plūsmas prognozētajā periodā.

    Rezultātā uzņēmuma kopējā vērtība tiek noteikta kā ienākumu plūsmu pašreizējo vērtību summa prognozētajā periodā un uzņēmuma vērtība pēcprognozes periodā.

    Secinājums

    Uzņēmuma vērtības novērtēšanas procesā, izmantojot ienākumu pieeju, tiek izveidots naudas plūsmu finanšu modelis, kas var kalpot par pamatu pārdomātu vadības lēmumu pieņemšanai, izmaksu optimizēšanai, projektēšanas jaudas palielināšanas un apjoma dažādošanas iespēju analīzei. no produktiem. Šis modelis būs noderīgs arī pēc novērtējuma pabeigšanas.

    Lai izvēlētos vienu vai otru metodi tirgus vērtības aprēķināšanai, vispirms jāizlemj par novērtējuma mērķi un plānoto tā rezultātu izmantošanu. Tad jāanalizē tuvākajā nākotnē gaidāmās izmaiņas uzņēmuma naudas plūsmās, jāapsver finansiālais stāvoklis un attīstības perspektīvas, kā arī jānovērtē apkārtējā ekonomiskā vide gan globālā, gan valsts mērogā, tajā skaitā arī nozare. Ja laika trūkuma gadījumā ir nepieciešams noskaidrot uzņēmuma tirgus vērtību vai apstiprināt iegūtos rezultātus, izmantojot citas pieejas, vai ja padziļināta naudas plūsmu analīze nav iespējama vai nav nepieciešama, varat izmantot kapitalizācijas metodi, lai ātri iegūtu salīdzinoši ticamu rezultātu. Citos gadījumos, īpaši, ja ienākumu pieeja ir vienīgais veids, kā aprēķināt tirgus vērtību, priekšroka tiek dota diskontētās naudas plūsmas metodei. Iespējams, ka noteiktās situācijās uzņēmuma vērtības aprēķināšanai būs nepieciešamas abas metodes vienlaikus.

    Un, protams, nevajadzētu aizmirst, ka vērtība, kas iegūta, izmantojot ienākumu pieeju, ir tieši atkarīga no analītiķa ilgtermiņa makroekonomikas un nozares prognožu precizitātes. Taču arī aptuveno prognožu rādītāju izmantošana ienākumu pieejas piemērošanas procesā var būt noderīga uzņēmuma paredzamās vērtības noteikšanā.

    Ienākumu pieeja ir visa metožu kombinācija nekustamā īpašuma, organizācijas īpašuma, paša uzņēmuma vērtības novērtēšanai, kurā vērtību nosaka konvertējot. ekonomiskie ieguvumi kas gaidāmi nākotnē. Teorētiskā bāzeŠī pieeja ir diezgan pārliecinoša. Ieguldījuma vērtība ir nākotnes ieguvumu vērtība Šis brīdis, kas tiek diskontēti ar atdeves likmi, kas atspoguļo ieguldījuma riskantumu.

    Tas ir saprātīgi un piemēroti jebkuram esošam uzņēmumam, kas tiek izmantots īpašuma ražošanā un pārdošanā, kā arī tā uzņēmējdarbībā, ar nosacījumu, ka tiek gūta pozitīva peļņa. Risku lielums, kas saistīti ar ieguldījumiem vērtējamajā biznesā, tiek parādīts ar diskonta likmi. Ekonomiskā izpratnē šo lomu tagad spēlē atdeves likme, ko investori pieprasa no ieguldītā kapitāla salīdzināmos ieguldījumu objektos riska līmeņa ziņā, vai arī tā ir atdeves likme no alternatīvām ieguldījumu iespējām ar salīdzināmiem riskiem novērtējuma brīdī. .

    Īpatnības

    Ienākumu pieejas pielietošana praksē izrādās diezgan sarežģīta, jo ir jāizvērtē katrs svarīgs vērtības noteicējs - atdeves likme un peļņa. Ja šīs metodes izmanto uzņēmuma novērtēšanai, tad ir jāveic rūpīga visu to galveno elementu analīze, ieskaitot izmaksas, uzņēmuma apgrozījumu, kas tieši ietekmē peļņu, izmaksas un riskus, ko rada katrs atsevišķais elements. .

    Lietots diezgan bieži. Piemēram, ja mēs runājam par iegādi vai apvienošanos, tad šī metode tiek izmantota daudz biežāk nekā izmaksu vai tirgus metode. Pircēja kapitālieguldījums šobrīd tiek veikts ar cerībām, ka nākotnē tiks saņemtas neto naudas plūsmas, ko nevar saukt par garantētu, jo tām ir raksturīgi noteikti riski. Ienākumu pieeja ļauj novērtēt šos galvenos vērtību noteicošos faktorus, savukārt tirgus pieeja parasti pieprasa cenas un peļņas attiecību vai citus līdzīgus peļņas reizinājumus retrospektīvā periodā, neņemot vērā nākotni.

    Tirgus reizinātāji mēdz būt neuzticami un nenodrošina tādu pašu stingrības līmeni, kādu var sasniegt, izmantojot ienākumu pieeju ar nākotnes ieņēmumu un diskonta likmju prognozēm. Piemēram, cenu un peļņas attiecība, kas tiek piemērota gadam, nepietiekami atspoguļo gaidāmās izmaiņas nākamajos gados. Pareizie piedāvā iespēju demonstrēt vispārējas investoru vēlmes, un tos bieži citē pārdevēji vai nozares avoti.

    Lietošana

    Informācijai par uzņēmuma budžetu nepieciešama arī analīze un aizsardzība, kas liek mainīt un izstrādāt izveidotā plāna finansiālās sekas, prognozes un pamatpriekšlikumus. Ienākumu pieeja uzņēmuma vērtēšanai mēra visus pieņēmumus, kas attiecas uz to, vai noteikti ieguvumi no iegādes rodas no palielinātiem ieņēmumiem, izmaksu samazinājuma, procesu uzlabojumiem vai mazākiem kapitālizdevumiem. Izmantojot šo pieeju, jūs varat to visu izmērīt un apspriest. Turklāt to var izmantot, lai noteiktu sagaidāmo ieguvumu laiku, kā arī parādītu uzņēmuma vērtības samazināšanas procesu, pabalstiem virzoties tālākā nākotnē.

    Izmantojot ienākumu pieeju, pircēji un pārdevēji var aprēķināt uzņēmuma patieso tirgus vērtību, kā arī tā ieguldījumu vērtību vienam vai vairākiem stratēģiskiem pircējiem. Ja šī atšķirība ir skaidri parādīta, pārdevēji un pircēji var viegli noteikt sinerģijas priekšrocības un pieņemt apzinātus lēmumus.

    Izmantojot ienākumu pieeju uzņēmējdarbības vērtēšanā, jāņem vērā, ka aprēķināto vērtību veido visa īpašuma vērtība, kas tiek izmantota tiešajā darbībā. Izmantotajā pieejā ir vairākas novērtēšanas metodes, kas rada vislielāko interesi. Jo īpaši ir piemērojamas šādas ienākumu pieejas metodes: naudas plūsmu kapitalizācija un diskontēšana. Jūs varat tos apskatīt sīkāk.

    Metodes

    Izmantojot naudas plūsmas kapitalizācijas metodi, uzņēmuma kopējā vērtība tiek noteikta atkarībā no naudas plūsmām, ko rada uzņēmuma īpašuma potenciāls. uzņēmums vai uzņēmums kopumā ir starpība starp visām finanšu resursu ieplūdēm un aizplūdēm noteiktā norēķinu periodā. Parasti aprēķiniem tiek izmantots viena gada periods. Šī metode ir paredzamās naudas plūsmas reprezentatīva līmeņa konvertēšana pašreizējā vērtībā, kopējo plūsmas summu dalot ar pieņemto kapitalizācijas likmi. Šajā gadījumā ir piemērota ienākumu plūsma ar noteiktiem pielāgojumiem.

    Lietošanai parastā metode Naudas plūsmas aprēķinos tiek izmantota bezskaidras naudas izdevumu neto peļņas (aprēķināta pēc nodokļu nomaksas) pieskaitīšana, lai noteiktu absolūtās naudas plūsmas apjomu kapitalizācijai. Šo aprēķina metodi var uzskatīt par vienkāršāku salīdzinājumā ar brīvās naudas plūsmas aprēķinu, kurā papildus ņemti vērā nepieciešamie kapitālieguldījumi un nepieciešamība papildināt apgrozāmos līdzekļus.

    Naudas plūsmas diskontēšana

    Šī metode pamatā ir balstīta tikai uz paredzamajām naudas plūsmām, ko ģenerē pats uzņēmums. Tā raksturīgā atšķirība ir tāda, ka, lai aprēķinātu reprezentatīvu naudas plūsmas līmeni, ir nepieciešama vērtības aplēse. Šī metode ir visizplatītākā attīstītajās valstīs, jo to var izmantot, lai ņemtu vērā visas attīstības perspektīvas. Naudas plūsma iekšā vispārējs skats ir vienāda ar summu un nolietojumu, atskaitot neto apgrozāmā kapitāla pieaugumu un kapitālieguldījumus.

    Diskontētās naudas plūsmas metodes izmantošanai pastāv šādi nosacījumi:

    • ir pamats uzskatīt, ka nākotnes finanšu plūsmu līmeņi atšķirsies no pašreizējiem, tas ir, mēs runājam par attīstošu uzņēmumu;
    • ir iespējas pamatoti novērtēt nākotnes naudas plūsmas no uzņēmuma izmantošanas vai;
    • objekts ir pilns vai daļējs būvniecības stadijā;
    • Uzņēmums ir liels daudzfunkcionāls komerciāls objekts.

    Ienākumu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanā ar diskontētās naudas plūsmas metodi ir vislabākā, taču tās izmantošana ir ļoti darbietilpīga. Ir aprēķini, kurus nevar veikt, neizmantojot šo metodi. To vidū ir investīciju projekta izstrāde ar tā turpmāko izvērtēšanu.

    Diskontu metodes priekšrocības

    Ja praktizējat ienākumu pieeju, novērtējot nekustamo īpašumu vai uzņēmumu, izmantojot diskontēšanas metodi, varat noteikt dažas būtiskas priekšrocības. Pirmkārt, mēs runājam par to, ka nākotnes peļņa no uzņēmuma tieši ņem vērā tikai paredzamās pašreizējās produktu ražošanas izmaksas ar to turpmāko pārdošanu, un nākotnes kapitālieguldījumi, kas saistīti ar ražošanas vai tirdzniecības telpu uzturēšanu un paplašināšanu, tiek atspoguļoti peļņas prognozes tikai netieši caur to pašreizējo nolietojumu.

    Svarīgi punkti

    Objekta novērtējums, izmantojot ienākumu pieeju, ja trūkst peļņas vai zaudējumu kā ieguldījumu aprēķinu rādītāja, tiek veikts, pielāgojot to, ka peļņa kalpo kā grāmatvedības atskaites rādītājs, un tāpēc ir pakļauta būtiskām manipulācijām process.

    Diskontētās naudas plūsmas metode ietver trīs modeļu grupas:


    Ja ienākumu pieeju izmanto saskaņā ar dividenžu diskonta modeli, kā naudas plūsmas pierādījumu izmanto akciju izmaksas vērtību. Neskatoties uz to, ka modelis tiek plaši izmantots ārvalstu praksē uzņēmuma aktīvu vērtības noteikšanai un novērtēšanai, tam ir daudz trūkumu. Modeļos ar nesadalīto peļņu nav grāmatvedības pakāpes. Ir atšķirības ne tikai dividenžu politikā konkrētiem uzņēmumiem, bet arī valstīm kopumā. Šo metodi nevar izmantot uzņēmumos, kuriem nav peļņas. Šis modelis ir vislabāk piemērots mazākuma akciju vērtības aprēķināšanai.

    Atlikušo ienākumu modelis

    Ienākumu pieeja vērtēšanai, izmantojot atlikuma pieejas modeli, pieņem, ka atlikušā ienākuma summa tiks izmantota kā naudas plūsmas rādītājs, tas ir, starpība starp faktisko peļņu un peļņas apjomu, ko akcionāri prognozēja akcionāru akcijas laikā. paša uzņēmuma vai tā akciju iegāde. Ja uzņēmuma vērtība tika aprēķināta, pamatojoties uz pieņēmumiem, kas atbilst šim modelim, tad tā būs vienāda ar summu ar sagaidāmās ienākumu summas pašreizējo vērtību, kas paliks pēc tam. Šis modelis demonstrē būtisku jutīgumu pret finanšu pārskatos sniegto datu kvalitāti. Krievijas apstākļos šādas informācijas atbilstība ir pakļauta būtiskām šaubām.

    Ieguvums akcionāriem

    Protams, tāda uzņēmuma akcionāri vai akcionāri, kuram ir noteikta vēsture, kā arī dividenžu izmaksas fakti, vērtības aprēķināšanai var izmantot diskontēšanas modeli. pašu uzņēmums. Situācija ir tāda, ka šīs nozares uzņēmumu akcionāri reti ir mazākumā, tātad viņiem visvairāk piemērotā veidā izmantos ienākumu pieeju nekustamā īpašuma un biznesa vērtēšanai, izmantojot diskontētas brīvās naudas plūsmas modeli. Šajā sistēmā galvenās ir brīvās naudas plūsmas ar diskonta likmēm vai sagaidāmā atdeve no ieguldītā kapitāla. Lielākā problēma, izmantojot šo modeli, ir brīvās naudas plūsmas prognozes precizitāte, kā arī adekvāta diskonta likmes noteikšana.

    Ja pielietojam ienākumu pieeju, kuras definīcija tika dota iepriekš, tad, izmantojot diskontētās naudas plūsmas metodi, kā ienākumi tiek ņemtas vērā prognozētās finanšu plūsmas, kuras var izņemt no apgrozības pēc nepieciešamās naudas peļņas daļas reinvestēšanas. sagaidāms no biznesa. Kā rādītājs naudas plūsmas nav atkarīgas no sistēmas grāmatvedība, ko izmanto uzņēmumā, un tā nolietojuma politiku. Tajā pašā laikā ir jāņem vērā jebkādas naudas kustības - ieplūde un izplūde. Diskontēšanas finansiālās nozīmes novērtēšana skaidrā naudā izrādās, ka šo procesu rezultātā tās tiek samazinātas par summām, kas investoram būtu bijušas pieejamas noteiktās naudas plūsmas saņemšanas brīdī, ja viņš savus līdzekļus šajā biznesā neiegulda tieši tagad, bet kādā citā publiski pieejamā ieguldījumu aktīvā, piemēram, tirgojamā vērtspapīrā vai bankas depozītā.

    Papildu tehnikas

    Ienākumu pieeja, kuras piemērs tika aprakstīts iepriekš, pēdējā laikā tiek izmantota arvien retāk, tagad vērtēšanas metode ir kļuvusi par visizplatītāko. To izmanto, lai novērtētu visu veidu aktīvus, un tā pamatā ir ideja, ka jebkuru aktīvu, kam ir kopīgas iespējas līgumu pamatīpašības, var novērtēt kā opciju. Šobrīd atteikšanās no ienākumu pieejas visbiežāk tiek veikta par labu opciju cenu noteikšanas modelim (respektīvi, Black-Scholes modelim).

    Šāda sistēma, ja tiek izmantota, ļauj novērtēt uzņēmuma vai uzņēmuma pamatkapitāla kopējo vērtību gadījumā, ja tas darbojas ar lieliem zaudējumiem. Šis modelis ir paredzēts, lai sīkāk izskaidrotu, kāpēc uzņēmuma pamatkapitāla vērtība nav nulle, pat ja visa uzņēmuma vērtība samazinās zem parāda nominālvērtības līmeņa. Bet, pat ņemot vērā šo priekšrocību, var atzīmēt, ka Black-Scholes modelis Krievijas uzņēmumu vērtības novērtēšanai pašlaik ir arvien vairāk teorētisks. Galvenā problēma, kuras dēļ šo modeli nevar piemērot vietējiem uzņēmumiem, ir dažu aktuālu datu trūkums par modeļa parametriem, kas ir ārkārtīgi nepieciešami.

    secinājumus

    Ienākumu pieeja uzņēmējdarbībai un nekustamā īpašuma vērtēšanai ir kļuvusi daudz retāka, un tas notiek daudzu iemeslu dēļ. Jo īpaši tas attiecas uz trūkumiem, kas apgrūtina izmantošanu patēriņa tirgū. Pirmkārt, jāatzīmē, cik grūti ir prognozēt pakalpojumu un produktu, materiālu un izejvielu nākotnes izmaksas, kā arī citu izmaksu rādītāju kopumu. Tajā pašā laikā var runāt par zināmu ekspertu vērtējumu subjektivitāti. Turklāt problēma ir zemā informācijas izpaušana par Krievijas uzņēmumiem, taču tā ir nepieciešama kompetentu aprēķinu veikšanai un Black-Scholes modeļa sastādīšanai. Tas lielā mērā ir saistīts ar šādu uzņēmumu zemo korporatīvo kultūru.

    Pārliecinošs akciju skaits, tajā skaitā lielās akciju paketes, ir koncentrētas šaura personu loka rokās, un mazo īpašnieku, kuru daļa ir ļoti maza, daļa pamatkapitālā ir niecīga. Izrādās, ka daudzi uzņēmumi vienkārši nav ieinteresēti izpaust informāciju. Tāpēc aprēķins pēc ienākumu pieejas kļūst ievērojami sarežģītāks attiecībā uz lielāko daļu nozaru un uzņēmumu Krievijā. Citos apstākļos tas darbojas vislabāk, demonstrējot visas tās priekšrocības un uzticamību.

    Notiek ielāde...Notiek ielāde...