I vårt land, selge eller leie fast eiendom I det sisteøker fart i handelen, noe som resulterer i behovet for eiere å tydelig bestemme verdien av eiendommen deres. Dette er nødvendig for lønnsomt å selge eller leie ut fast eiendom i fremtiden.
I dag er det stor mengde organisasjoner hvor kvalifiserte spesialister vil hjelpe deg med å gjøre riktig beregning. Det er flere metoder for å beregne denne indikatoren, men nylig har inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering blitt stadig mer populær. Hva er dens essens, funksjoner og fordeler bør vurderes mer detaljert.
Essensen av teknikken
Inntekt tilnærming til verdivurdering av fast eiendom er en prosedyre når takstmannen beregner verdien av en gjenstand basert på mulig fremtidig fortjeneste fra den. Det vil si at eieren av bygget kan få fra en ekspert en viss prognose for lønnsomhet fra eiendommen, og ikke bare tørrverdien i dag. Inntektstilnærmingen er kun egnet for verdivurdering i tilfeller der inntektene og utgiftene fra eiendommen kan forutsies nøyaktig inn i fremtiden. Hele prosedyren utføres i flere stadier av takstmannens arbeid.
For å fullføre prosessen og produsere resultatet, må spesialisten:
- Bestem nøyaktig tidsrammen for prognosen som skal utstedes. Faktum er at etter en viss tid blir den utstedte taksten irrelevant på grunn av behovet for å utføre reparasjoner eller andre faktorer som påvirker eiendommens verdi. Alle metoder for inntektstilnærmingen må ha et strengt etablert rammeverk for driften.
- Beregn mulig fortjeneste og tap fra fast eiendom i løpet av gyldighetsperioden for den utstedte prognosen og etter dens slutt.
- I samsvar med investeringen som tilskrives eiendommen og tar hensyn til risikonivået, beregne diskonteringsrenten. Dette er nødvendig for fremtidig sammenligning av spesialistens vurderingsresultater og reell fortjeneste.
En måte å forenkle prosessen på
For å gjøre verdsettelsesmetoden for inntektstilnærming mer forståelig og enkel for vanlige borgere, er det flere alternativer for å forenkle den. For å gjøre dette må takstmannen først beregne flere viktige indikatorer eiendom, som i fremtiden bare vil bli erstattet med ferdige formler og gi de ønskede resultatene.
Blant dem:
- mengden av netto fordel ved salg av eiendom;
- bruttoinntekt (i denne situasjonen bestemmes på grunnlag av tariffer og satser som er gjeldende på tidspunktet for beregninger);
- faktisk (reell) bruttofortjeneste (beregnet ved å trekke fra bruttoinntekten alle mulige tap fra fast eiendom; inkludert mulige manglende betalinger fra leietakere, tap fra ufullstendig bruk av objekter, og så videre);
- diskonteringsrente;
- korrekt beregning av alle mulige utgifter.
For nøyaktig å bestemme alle mulige materielle tap for det siste punktet, må en spesialist dele dem inn i flere indikatorer og utføre beregninger for hver separat.
Inntektstilnærmingen til eiendom innebærer å beregne:
- Faste kostnader, inkludert innbetalinger og fradrag for vedlikehold av anlegget, som ikke endres over tid. Disse inkluderer ofte boliglånsrenter, skattebetalinger eller regnskap for eiendomsavskrivninger.
- Driftskostnader er kostnadene ved vedlikehold av anlegget. Kan endres fra tid til annen avhengig av behovet for å vedlikeholde eiendommen i attraktiv omsettelig stand.
- Ikke-planlagte utgifter, inkludert mulige kostnader til hastereparasjoner eller kjøp.
Beregningsmetoder
Oftest brukes følgende inntektstilnærmingsmetoder for å beregne verdien av eiendom:
- metode for direkte kapitalisering;
- diskonteringsmetode.
Hver metode har sine fordeler og ulemper, samt visse nyanser, takket være hvilke ulike situasjoner Det er bedre å velge en bestemt metode. For å forstå funksjonene deres, er det nødvendig å vurdere hver separat.
Kapitalisering av fordeler
Inntektstilnærmingen til denne planen brukes oftest til å beregne verdien av en eiendom i nærvær av en stabil, god og langsiktig fortjeneste fra den eller i tilfelle den økonomiske fordelen ved å vedlikeholde eiendommen vokser proporsjonalt.
Denne inntektstilnærmingen innebærer å gjøre beregninger ved å bruke en bestemt formel med to kjente. For å få nøyaktige data om den fulle verdien av eiendommen trenger takstmannen kapitaliseringsgraden og netto driftsinntekt. Den endelige prisen bestemmes ved å dele den andre indikatoren med den første, tatt i begge tilfeller for ett år. Det er derfor det er viktig å oppnå stabilitet i profitt eksakt resultat.
Hente data for en metode
For at inntektstilnærmingen for å beregne resultatkapitalisering skal være så nær virkeligheten som mulig, er det nødvendig å nøyaktig beregne alle nødvendige konstanter for substitusjon i formelen. Beregning av netto driftsinntekt kan gjøres ved å trekke driftskostnader fra faktiske bruttoinntektsdata annet enn eiendomsavskrivninger.
Kontantstrømdiskontering
Inntektstilnærmingen beregnes ved hjelp av denne metoden i følgende tilfeller:
- hvis det er stor forskjell i overskudd i en viss tidsperiode;
- sesongmessige fortjeneste fra anlegget;
- hvis bygningen fortsatt er under bygging eller restaurering;
- hvis eiendommen er et kompleks av bygninger og ikke et enkelt objekt.
Det er vanskeligere å utføre beregninger ved hjelp av denne metoden, men den kan brukes på de fleste eiendommer i landet. Metoden inkluderer å bestemme tidsperioden for beregningen og forventet fortjeneste eller tap fra objektet i denne perioden. For utviklede land tar eksperter oftest intervaller på minst fem år, og noen ganger opptil 10 år, men for den ustabile russiske økonomien vil indikatorer for 3-5 år, ikke mer, være mer nøyaktige. Beregning for en lengre periode vil ikke gjenspeile reelle indikatorer, og ikke alle takstmenn vil påta seg slikt arbeid, ettersom det vurderes som meningsløst.
Hente data for en metode
Siden denne metoden er i stand til å bestemme verdien av et objekt med unøyaktige og ustabile profittindikatorer fra den, krever beregningen at et større antall konstanter erstattes med formelen.
Du må bestemme:
- potensiell (mulig) bruttoinntekt;
- netto driftsinntekter;
- faktisk (reell) bruttoinntekt;
- kontantstrøm før og etter skatt.
Alle tilgjengelige konstanter erstattes i formelen beregning av rabattert kontantstrøm :
PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,
hvor PV vil være resultatet av alle beregninger, som viser prisen på objektet under hensyntagen til de angitte indikatorene. Ci representerer her kontantstrømmene i et begrenset tidsrom, betegnet med t, M er restverdien, og det er diskonteringsrenten til eiendommen.
For å gjøre det lettere for en person som ikke tidligere har møtt slike beregninger å forstå betydningen av alle handlinger, bør man vurdere inntektstilnærmingen, et eksempel som vil sette alt på plass. Så la oss vurdere en situasjon der kontantstrømmen fra å eie eiendom for den tildelte tiden for beregning utgjorde 200 tusen rubler, og diskonteringsrenten til objektet bestemmes til 26% (i monetær ekvivalent er den 0,26 rubler). Basert på disse dataene forventer eiendomseieren å motta en økning i overskuddet innen utgangen av tiden som er tildelt for beregningen med 4% (i den monetære ekvivalenten på 0,004 rubler). Det viser seg at: PV=200/(0,26-0,004)=909,1 tusen rubler.
Positive sider ved metoden
Blant fordelene med inntektstilnærmingen bør man utvilsomt fremheve enkelheten i beregninger. Dette er faktisk sant, fordi alle formlene for beregninger allerede er optimalisert, og for å få resultatet trenger du bare å erstatte dataene dine i dem. Det er bare viktig å gi dem til takstmannen i samsvar med de virkelige, ellers blir resultatet av beregningene feil.
Den andre fordelen med beregningsmetoden under vurdering er dens evne til å reflektere det virkelige bildet av økonomien og verdien av objekter på et bestemt tidspunkt, fordi takstmannen må beregne et resultat for å oppnå et resultat. et stort nummer av indikatorer, tar hensyn til alle mulige nyanser av både selve objektet og markedet som helhet.
Restriksjoner på bruk
I hovedsak er det kun foretak og eiendomsbesittere som har en stabil og langsiktig inntekt fra sin eiendom som kan benytte denne metoden for verdiberegning. Det vil si at med en nyoppført bygning vil det være vanskelig å estimere fortjenesten, fordi det rett og slett ikke er noen innledende data for de nødvendige beregningene.
Av de samme grunnene til indikatorenes ustabilitet, kan den inntektssammenliknende tilnærmingen ikke brukes til å beregne under en økonomisk krise, som kan kort tid endre markedssituasjonen radikalt.
Hele essensen av å utføre beregninger kommer ned til den vanlige analysen av tilgjengelige data og trekke konklusjoner fra dem. Hvis takstmannen ikke har nok informasjon til å erstatte formelen, blir det umiddelbart umulig å gjøre beregninger.
Begrunnelse for avslag
Siden hele poenget med inntektsmetoden for å beregne verdien av objekter er å kjenne alle dataene som er nødvendige for dette, kan mangelen på visse opplysninger bli en grunn for takstmannen til å nekte beregninger. Også eieren av eiendommen kan nekte inntektstilnærmingen ved å gi data i sin helhet, men ikke støttet av dokumenter, fordi hele poenget med beregningen er å evaluere reell informasjon, som konklusjoner trekkes fra i fremtiden.
En spesialist kan nekte å utføre beregninger ved hjelp av denne tilnærmingen av andre grunner. For eksempel hvis eiendommen planlegges brukt til ikke-kommersielle formål, noe som betyr at det ikke vil være mulig å motta ytelser fra den i fremtiden. En annen årsak til avslag er ofte det uoffisielt utviklede leiemarkedet, basert på muntlige avtaler. Dette fører også til at det ikke foreligger noen bekreftelse på datainnsamling, noe som gjør at resultatet av beregningene ikke kan kalles nøyaktig.
Ytterligere beregningsmetoder
Inntektsberegningen av verdien av fast eiendom kan også gjennomføres gjennom restinntekt. Denne metoden er en beregning av differansen mellom den faktiske fortjenesten og den som ble forutsagt på tidspunktet for kjøp av en bygning eller for å gjøre beregninger.
I utviklede land alle metodene for inntektstilnærmingen faller gradvis inn i bakgrunnen, og erstattes av opsjonsprising. I vårt land er metoden ikke anvendelig på grunn av mangelen på grunnleggende indikatorer for substitusjon i formelen, men i andre land lar den deg beregne verdien av eiendom eller virksomhet, selv om de pådrar seg synlige tap, som beviser at prisen deres er ikke null for noe gjeldsbeløp.
Endelig
Til tross for den enkle beregningen når du beregner verdien av eiendom ved hjelp av inntektsmetoden, mister den gradvis sin relevans. Dette skyldes kompleksiteten ved å beregne dataene som er nødvendige for formelen, fordi for å oppnå et nøyaktig resultat, må alt være sannferdig og korrekt. Ethvert avvik eller omtrentlig beregning påvirker det endelige resultatet av metoden direkte.
Metoden er ikke anvendelig for de fleste situasjoner på grunn av utviklingen av underjordisk regnskap i vårt land, som ikke tillater takstmenn å få gyldig informasjon om et bestemt objekt.
Generelt er metoden veldig effektiv og er i stand til å beregne den reelle verdien av enhver eiendom, liten eller mellomstor bedrift eller stor bedrift, men påliteligheten til informasjonen som gis av ansatte kan påvirke resultatene av beregninger fra eksperter betydelig. Dette er grunnen til at mange takstmenn er nølende med å utføre beregninger med denne tilnærmingen.
Men uansett, for å gjøre den riktige beregningen, er det best å kontakte et pålitelig firma der ekte fagfolk jobber.
DEN RUSSISKE FØDERASJONS FINANSDEPARTEMENT
FEDERAL STATE UTDANNINGSINSTITUSJON
HØYERE PROFESJONELL UTDANNING
"ALL-RUSSISK STATSSKATTAKADEMY
DEN RUSSISKE FØDERASJONS FINANSDEPARTEMENT"
Disiplin: «Eiendomsvurdering»
Inntektstilnærming til eiendomsvurdering
Fullført av: Skorodumova O.Yu.
Spesialitet: skatter og skatter
Gruppe: NZ - 401
Moskva 2009
Introduksjon
Kjennetegn ved inntektstilnærmingen
Fastsettelse av netto driftsinntekt
Kapitaliseringsteori og kapitaliseringsforhold
Direkte bruk av store bokstaver
Metoder for beregning av kapitaliseringsrenter
Diskontering av inntektsstrøm
Verdivurdering ved bruk av restteknikk
FORDELER OG MULLER VED Å BRUKE INNTEKT-TILNÆRING
Konklusjon
Litteratur
Introduksjon
For tiden er eiendom en av de nødvendige ressursene (sammen med menneskelige, økonomiske, materielle, tekniske og informasjonsressurser) for å sikre effektiv drift av et aksjeselskap, statlig og kommunal eier og til slutt det normale livet til hver enkelt person .
Samtidig er eiendom den viktigste eiendomskomponenten til eierne. I henhold til den estimerte verdien er eiendom opp til 30-40% (selvfølgelig er det en rekke moderne aktivitetsområder der eiendom brukes minimalt, for eksempel i små bedrifter, i nettbutikker, etc.)
Derfor er vurderingen av fast eiendom viktig og relevant på nåværende utviklingstrinn. Verdsettelse av løsøre er også viktig både for skattemessige formål og for kjøp og salg, pantsettelse, leie mv.
Det finnes flere metoder for å vurdere fast eiendom og annen eiendom til foretak. Slik som: inntekt, komparativ, kostnad og eiendom tilnærminger til verdsetting av fast eiendom og annen eiendom. I denne artikkelen diskuterer jeg inntektstilnærmingen til verdivurdering av eiendom, brukt til å verdsette inntektsgivende eiendom.
KARAKTERISTIKA VED INNTEKT-TILNÆRING
Inntektsmetoden er basert på forventningsprinsippet, som sier at den typiske investoren eller kjøperen kjøper eiendom i påvente av å motta fremtidige inntekter eller fordeler fra det, det vil si at den reflekterer:
kvaliteten og kvantiteten av inntekten som eiendommen kan generere i løpet av livet;
risikoer både spesifikke for objektet som vurderes og for regionen.
Dermed kan verdien av en eiendel defineres som dens evne til å generere inntekter i fremtiden. Tidsfaktoren fungerer her, og mengden av fremtidige inntekter må reduseres til nullpunktet ved å aktivere inntekter og diskontere.
Det teoretiske grunnlaget for inntektstilnærmingen er verdsettelsesprinsippene, hvorav de viktigste, samt faktorer og omstendigheter, hvis analyse er basert på de tilsvarende prinsippene (fig. 1).
Prinsipiell innflytelsessfære
|
FORVENTNINGER (grunnprinsippet som ligger til grunn for inntektsvurderingen) |
Prisfaktorer |
|
Inntektskarakteristikker |
|
|
Egenskaper ved kapital |
|
|
Odds |
|
|
ERSTATNINGER |
Utvalg og analyse av analoge objekter |
|
Analyse av alternative investeringer |
|
|
TILBUD OG ETTERSPØRSEL |
Regnskap og analyse av faktorer: nytte; knapphet; konkurranseevne; tilgjengelighet av kapitalmarkedet; monopol, statskontroll, næringsvirksomhet; populasjonsegenskaper |
|
ULTIMAT PRODUKTIVITET (saldo, innskudd) |
Analyse av eiendommen: økonomisk overholdelse av eiendomselementer; dens bruk og type arealbruk |
Hovedfordelen med inntektstilnærmingen sammenlignet med markeds- og kostnadstilnærmingen er at den i stor grad reflekterer investorens idé om eiendom som inntektskilde, det vil si at denne kvaliteten på eiendom tas i betraktning som hovedprisingsfaktoren. . Inntektstilnærmingen til verdsettelse er nært knyttet til markeds- og kostnadstilnærmingen. For eksempel bestemmes avkastningsratene som brukes i inntektstilnærmingen vanligvis fra en analyse av sammenlignbare investeringer; rekonstruksjonskostnader brukes til å bestemme kontantstrømmen som tilleggsinvesteringer; kapitaliseringsmetoder brukes for å justere for forskjeller mellom markeds- og kostnadstilnærminger.
Den største ulempen med inntektsmetoden er at den, i motsetning til andre tilnærminger til verdsettelse, er basert på prognosedata.
Innenfor rammen av inntektstilnærmingen kan to metoder brukes:
direkte kapitalisering av inntekt;
neddiskonterte kontantstrømmer.
Fordelene og ulempene med metodene bestemmes i henhold til følgende kriterier (fig. 2)
|
Kriterier for å sammenligne metoder for inntektstilnærming |
Evnen til å reflektere de faktiske intensjonene til en potensiell kjøper (investor) |
|
|
Typen, kvaliteten og bredden av informasjon som analysen bygger på |
||
|
Evne til å ta hensyn til konkurransesvingninger |
||
|
Evne til å ta hensyn spesifikke funksjoner objekt som påvirker verdien |
plassering |
|
|
potensiell lønnsomhet |
Disse metodene er basert på forutsetningen om at verdien av fast eiendom bestemmes av evnen til eiendommen som verdsettes til å generere inntektsstrømmer i fremtiden. I begge metodene omregnes fremtidige inntekter fra en eiendoms eiendom til verdien, under hensyntagen til risikonivået som er karakteristisk for denne eiendommen. Disse metodene skiller seg bare i måten de transformerer inntektsstrømmer på.
Ved bruk av inntektskapitaliseringsmetoder konverteres inntekt for én tidsperiode til verdien av fast eiendom, og ved bruk av diskonterte kontantstrømmetoden, inntekt fra foreslått bruk i en rekke prognoseår, samt proveny fra forhåndssalget av en eiendom ved slutten av prognoseperioden, konverteres.
FASTSETTELSE AV NETTO DRIFTSINNTEKT
For rate fulle rettigheter eiendoms- og leierettigheter, netto driftsinntekter (NOI) beregnes som en inntektsstrøm.
En eiendomstakstmann jobber med følgende inntektsnivåer:
Potensiell bruttoinntekt (GPI)
Faktisk bruttoinntekt (DVD)
Netto driftsinntekt (NOI)
Potensiell bruttoinntekt (GPI) er inntekten som kan mottas fra fast eiendom dersom den brukes 100 % uten å ta hensyn til alle tap og utgifter. Potensiell bruttoinntekt avhenger av arealet av eiendommen som verdsettes og den etablerte leieprisen og beregnes ved hjelp av formelen:
PVD= S x Ca
Hvor S er arealet til leie, m2;
Ca - leiepris per 1m2
Leieprisen avhenger av eiendommens beliggenhet, dens fysiske tilstand, tilgjengeligheten av kommunikasjon, leieperioden osv.
Det finnes to typer leiepriser (fig. 3)
kontraktsmessig
marked
Markedsleien er prisen som gjelder i markedet for lignende eiendommer, og er den mest sannsynlige leie som en typisk utleier vil være villig til å leie og en typisk leietaker vil være villig til å leie eiendommen, som er en hypotetisk transaksjon. Markedsleiepriser brukes til å verdsette selveierskap, der eiendommen i hovedsak eies, drives og nytes av eieren selv: hva ville inntektsstrømmen vært hvis eiendommen ble leid ut.
Kontraktsleietaksten brukes til å verdsette utleiers delvise eiendomsrettigheter. I dette tilfellet er det tilrådelig for takstmannen å analysere leieavtaler ut fra vilkårene for inngåelsen deres.
I henhold til typer leiepriser er leieavtaler delt inn i tre store grupper:
med en fast leiepris (brukt under forhold med økonomisk stabilitet);
med variabel leiepris (revisjon av leiepriser i løpet av kontraktsperioden utføres som regel under inflasjonsforhold);
med en rentesats (når en prosentandel av inntekten leietaker mottar som følge av bruken av den leide eiendommen legges til det faste beløpet for leiebetalinger).
Det er tilrådelig å bruke inntektskapitaliseringsmetoden ved inngåelse av en avtale med fast leietakst, i andre tilfeller er det mer riktig å bruke diskontert kontantstrømmetode. Til evaluering eiendomSammendrag >> Økonomisk teori
PÅ KURS: «Økonomi eiendom" OM EMNET: «Struktur og prinsipper lønnsom nærme seg Til evaluering eiendom" OPTION-25 Arbeid... i ulike markedssegmenter. Lønnsom en tilnærming brukes til vurderinger eiendom, generere inntekter. Den er basert...
tilnærminger Til evaluering eiendom (1)
Studieveiledning >> ØkonomiProblematisk vurderinger tomter i Russland. 3. Lønnsom en tilnærming Lønnsom en tilnærming basert på at kostnaden eiendom, ... Grunnformel lønnsom nærme seg(IRV - formel): V=I/R eiendom pris karakter hvor V er kostnaden eiendom, JEG - ...
Lønnsom en tilnærming Til evaluering forretningsverdi
Sammendrag >> Økonomisk teoriLØNNSOM EN TILNÆRMING TIL EVALUERING FORRETNINGSKOSTNADER Dette kapittelet er viet de mest populære metodene vurderinger enterprise value - metoder... eiendeler inkluderer flere stadier: 1. Evaluert eiendom bedriftens eiendom på et rimelig marked...
Karakter eiendom og eiendom
Test >> FinansKontantstrøm i gjenværende periode. Karakter koste eiendom. Lønnsom en tilnærming V evaluering eiendom basert på fastsettelse av nåverdi...
Oppgaven med å vurdere verdien av en virksomhet på ulike stadier av utviklingen mister ikke sin relevans. Et foretak er en langsiktig eiendel som genererer inntekter og har en viss investeringsattraktivitet, så spørsmålet om verdien er av interesse for mange, fra eiere og ledelse til offentlige etater.
Oftest, for å vurdere verdien av en bedrift, bruker de inntektsmetode (inntektstilnærming), fordi enhver investor investerer penger ikke bare i bygninger, utstyr og andre materielle og immaterielle eiendeler, men i fremtidige inntekter som ikke bare kan hente tilbake investeringen, men også gi profitt, og dermed øke investorens velvære. Samtidig spiller volum, kvalitet og varighet av forventet fremtidig inntektsstrøm en spesiell rolle ved valg av investeringsobjekt. Utvilsomt er mengden av forventet inntekt relativt og er underlagt den enorme innflytelsen av sannsynlighet, avhengig av risikonivået for mulig investeringssvikt, som også må tas i betraktning.
Merk! Den grunnleggende kostnadsfaktoren ved bruk av denne metoden er selskapets forventede fremtidige inntekter, som representerer visse økonomiske fordeler for eierne av foretaket. Jo høyere selskapets inntekt, jo mer, annet like forhold, markedsverdien.
Inntektsmetoden tar hensyn til hovedmålet til bedriften - å tjene penger. Fra disse stillingene er det mest å foretrekke for forretningsvurdering, da det reflekterer utviklingsutsiktene til bedriften og fremtidige forventninger. I tillegg tar den hensyn til den økonomiske foreldelsen av objekter, og tar også hensyn til markedsaspektet og inflasjonstrender gjennom diskonteringsrenten.
Til tross for alle de ubestridelige fordelene, er denne tilnærmingen ikke uten kontroversielle og negative aspekter:
- det er ganske arbeidskrevende;
- karakteristisk for ham høy level subjektivitet når du anslår inntekt;
- det er en høy andel sannsynligheter og konvensjoner, ettersom ulike forutsetninger og begrensninger er etablert;
- stor innflytelse ulike faktorer risiko på anslått inntekt;
- det er problematisk å pålitelig bestemme den reelle inntekten som vises av foretaket i regnskapene, og det er mulig at tap bevisst reflekteres for ulike formål, noe som er forbundet med ugjennomsiktigheten til informasjon fra innenlandske foretak;
- regnskap for ikke-kjerne og overskytende eiendeler er komplisert;
- vurderingen av ulønnsomme virksomheter er feil.
I påbudt, bindende Det er nødvendig å være spesielt oppmerksom på evnen til pålitelig å bestemme fremtidige inntektsstrømmer til foretaket og utviklingen av selskapets aktiviteter i forventet tempo. Nøyaktigheten av prognosen er også sterkt påvirket av stabiliteten i det eksterne økonomiske miljøet, noe som er viktig for den ganske ustabile russiske økonomiske situasjonen.
Så det er tilrådelig å bruke inntektstilnærmingen for å evaluere selskaper når:
- de har en positiv inntekt;
- det er mulig å utarbeide en pålitelig prognose for inntekter og utgifter.
Beregning av verdien av et selskap ved hjelp av inntektsmetoden
Å estimere verdien av en virksomhet ved å bruke inntektstilnærmingen begynner med å løse følgende problemer:
1) prognose for fremtidige inntekter til foretaket;
2) å bringe verdien av fremtidige inntekter til foretaket til det nåværende øyeblikket.
Riktig løsning av disse problemene bidrar til å oppnå tilstrekkelig endelige resultater vurderingsarbeid. Av stor betydning i løpet av prognoser er normaliseringen av inntekten, ved hjelp av hvilken engangsavvik elimineres, og vises spesielt som et resultat av engangstransaksjoner, for eksempel ved salg av ikke-kjerne og overskytende eiendeler. For å normalisere inntekt brukes statistiske metoder for å beregne gjennomsnittet, vektet gjennomsnitt, eller ekstrapoleringsmetoden, som er en utvidelse av eksisterende trender.
I tillegg er det viktig å ta hensyn til faktoren for endringer i verdien av penger over tid - den samme inntekten har for tiden en høyere pris enn i en fremtidig periode. Det vanskelige spørsmålet om den mest akseptable timingen for å forutsi et selskaps inntekter og utgifter må løses. Det antas at for å reflektere den iboende sykliske naturen til næringer, for å lage en rimelig prognose, er det nødvendig å dekke en periode på minst 5 år. Ved vurdering av denne problemstillingen gjennom et matematisk og statistisk prisme er det et ønske om å forlenge prognoseperioden, forutsatt at et større antall observasjoner vil gi en mer fornuftig verdi av selskapets markedsverdi. Å øke prognoseperioden proporsjonalt gjør det imidlertid vanskeligere å forutsi verdiene av inntekter og utgifter, inflasjon og kontantstrømmer. Noen takstmenn bemerker at den mest pålitelige inntektsprognosen vil være for 1–3 år, spesielt når det er ustabilitet i det økonomiske miljøet, siden når prognoseperiodene øker, øker betingelsene for estimatene. Men denne oppfatningen gjelder bare for bærekraftig driftende virksomheter.
Viktig! Uansett, når du velger en prognoseperiode, må du dekke perioden til selskapets vekstrate stabiliserer seg, og for å oppnå størst nøyaktighet på de endelige resultatene, kan du dele prognoseperioden inn i mindre mellomliggende tidsperioder, f.eks. et halvt år.
Generelt sett bestemmes verdien av et foretak ved å summere inntektsstrømmene fra virksomheten til foretaket i prognoseperioden, tidligere justert til dagens prisnivå, med tillegg av verdien av virksomheten i etterprognosen periode (terminalverdi).
De to vanligste metodene for å vurdere inntektstilnærmingen er: inntektskapitaliseringsmetode Og neddiskontert kontantstrømmetode. De er basert på estimerte diskonterings- og kapitaliseringssatser som brukes til å bestemme nåverdien av fremtidig inntjening. Selvfølgelig, innenfor rammen av inntektstilnærmingen, brukes mange flere varianter av metoder, men i utgangspunktet er de alle basert på diskontering av kontantstrømmer.
En viktig rolle i valg av vurderingsmetode spilles av formålet med selve vurderingen og den tiltenkte bruken av resultatene. Andre faktorer har også innvirkning, for eksempel typen virksomhet som verdsettes, utviklingsstadiet, endringshastigheten i inntekt, tilgjengeligheten av informasjon og graden av pålitelighet, etc.
Inntektskapitaliseringsmetode ( Enkeltperiodes kapitaliseringsmetode, SPCM)
Inntektskapitaliseringsmetoden er basert på påstanden om at markedsverdien av en virksomhet er lik nåverdien av fremtidig inntjening. Det er mest hensiktsmessig å bruke det på de selskapene som allerede har akkumulert eiendeler, har en stabil og forutsigbar mengde nåværende inntekt, og veksthastigheten er moderat og relativt konstant, mens den nåværende tilstanden gir en viss ide om\ langsiktige trender i fremtidige aktiviteter. Og omvendt: på stadiet med aktiv vekst av selskapet, under restruktureringsprosessen eller på andre tidspunkter når det er betydelige svingninger i fortjeneste eller kontantstrøm (som er typisk for mange bedrifter), er denne metoden uønsket for bruk, siden det er stor sannsynlighet for å få feil verdivurderingsresultat.
Inntektskapitaliseringsmetoden er basert på retrospektiv informasjon, mens for en fremtidig periode, i tillegg til beløpet av nettoinntekt, ekstrapoleres andre økonomiske indikatorer, for eksempel kapitalstruktur, avkastningsgrad og selskapets risikonivå.
Verdivurderingen av et foretak ved bruk av inntektskapitaliseringsmetoden utføres som følger:
Gjeldende markedsverdi = DP (eller P netto) / kapitaliseringsgrad,
hvor DP er kontantstrøm;
P er rent - netto overskudd.
Merk! Påliteligheten til vurderingsresultatet avhenger i stor grad av kapitaliseringsrenten, så spesiell oppmerksomhet bør rettes mot nøyaktigheten av beregningen.
Kapitaliseringsraten lar deg konvertere inntjening eller kontantstrømverdier for en bestemt tidsperiode til et verdimål. Som regel er det utledet fra diskonteringsfaktoren:
Kapitaliseringsgrad = D-T r,
Hvor D- diskonteringsrente;
T r - vekstrate av kontantstrøm eller netto overskudd.
Det er klart at kapitaliseringsgraden som oftest er mindre enn diskonteringsrenten for samme selskap.
Som det fremgår av de presenterte formlene, avhengig av hvilket beløp som aktiveres, tas den forventede vekstraten for kontantstrøm eller nettoresultat i betraktning. Selvsagt vil kapitaliseringsrenten variere for ulike typer inntekter. Derfor er den primære oppgaven når du implementerer denne metoden å bestemme indikatoren som skal aktiveres. I dette tilfellet kan inntekten forutsies for året etter verdsettelsesdatoen eller bestemmes gjennomsnittlig størrelse inntekt beregnet ved hjelp av historiske data. Siden netto kontantstrøm fullt ut tar hensyn til drifts- og investeringsaktivitetene til et foretak, brukes den oftest som grunnlag for kapitalisering.
Så kapitaliseringsrenten i sin økonomiske essens er nær diskonteringsfaktoren og er sterkt forbundet med den. Diskonteringsrenten brukes også for å redusere fremtidige kontantstrømmer til det nåværende tidspunkt.
Neddiskontert kontantstrømmetode ( Rabatterte kontantstrømmer, DCF)
Den neddiskonterte kontantstrømmetoden lar deg ta hensyn til risikoen knyttet til å oppnå forventet inntekt. Bruk av denne metoden vil være berettiget når det forutses en betydelig endring i fremtidig inntekt, både opp og ned. I tillegg er denne metoden i noen situasjoner eksklusivt anvendelig, for eksempel å utvide virksomheten til et foretak hvis det på vurderingstidspunktet ikke opererer med full produksjonskapasitet, men har til hensikt å øke den i nær fremtid; planlagt økning i produksjonsvolum; forretningsutvikling generelt; fusjoner av bedrifter; introduksjon av nye produksjonsteknologier etc. Under slike forhold vil årlige kontantstrømmer i fremtidige perioder ikke være ensartede, noe som naturlig nok gjør det umulig å beregne markedsverdien til et selskap ved bruk av inntektskapitaliseringsmetoden.
For nye foretak er den eneste mulige metoden å bruke også den neddiskonterte kontantstrømmetoden, siden verdien av deres eiendeler på verdsettelsestidspunktet kanskje ikke sammenfaller med evnen til å generere inntekter i fremtiden.
Det er selvsagt ønskelig at selskapet som vurderes har gunstige utviklingstrekk og en lønnsom forretningshistorie. For selskaper som lider systematiske tap og har negativ vekstrate, er metoden med diskontert kontantstrøm mindre egnet. Spesiell forsiktighet må utvises ved vurdering av selskaper med høy sannsynlighet for konkurs. I dette tilfellet er inntektsmetoden ikke anvendelig i det hele tatt, inkludert inntektskapitaliseringsmetoden.
Den diskonterte kontantstrømmetoden er mer fleksibel, siden den kan brukes til å verdsette ethvert operativt foretak ved å bruke en post-for-post-prognose for fremtidige kontantstrømmer. Det er av ikke liten betydning for ledelsen og eierne av selskapet å forstå påvirkningen av ulike ledelsesbeslutninger på markedsverdien, det vil si at den kan brukes i prosessen med verdistyring basert på den resulterende detaljerte forretningsverdimodellen og se dens mottakelighet for utvalgte interne og eksterne faktorer. Dette lar deg forstå virksomheten til virksomheten på alle stadier av livssyklusen i fremtiden. Og viktigst av alt: denne metoden er mest attraktiv for investorer og oppfyller deres interesser, siden den er basert på prognoser for fremtidig markedsutvikling og inflasjonsprosesser. Selv om dette også inneholder noen vanskeligheter, siden det under forhold med en ustabil kriseøkonomi er ganske vanskelig å forutsi inntektsflyten i flere år i forveien.
Så det første grunnlaget for å beregne verdien av en virksomhet ved å bruke den diskonterte kontantstrømmetoden er en prognose, hvis kilde er retroinformasjon om kontantstrømmer. Den tradisjonelle formelen for å bestemme nåverdien av diskontert fremtidig inntekt er som følger:
Gjeldende markedsverdi = Kontantstrømmer for perioden t / (1 + D)t.
Diskonteringsrenten er den renten som kreves for å redusere fremtidig inntjening til enkelt betydning nåværende forretningsverdi. For en investor er det avkastningskravet på alternative investeringer med et sammenlignbart risikonivå på verdsettelsestidspunktet.
Avhengig av hvilken type kontantstrøm som er valgt (egenkapital eller total investert kapital) som legges til grunn for verdsettelse, fastsettes metoden for beregning av diskonteringsrenten. Ordninger for beregning av kontantstrøm for investert kapital og egenkapital er presentert i tabell. 12.
Tabell 1. Beregning av kontantstrøm for investert kapital
Tabell 2. Beregning av kontantstrøm for egenkapital
|
Indeks |
Påvirkning på bunnlinjens kontantstrøm (+/–) |
|
Netto overskudd | |
|
Påløpte avskrivninger | |
|
Nedgang i egen arbeidskapital | |
|
Økning i egen arbeidskapital | |
|
Salg av eiendeler | |
|
Kapitalinvesteringer | |
|
Økning i langsiktig gjeld | |
|
Redusere langsiktig gjeld | |
|
Kontantstrøm for egenkapital |
Som du kan se, skiller beregningen av kontantstrøm for egenkapital seg bare ved at resultatet oppnådd fra algoritmen for beregning av kontantstrøm for investert kapital i tillegg justeres for endringer i langsiktig gjeld. Deretter neddiskonteres kontantstrømmen i henhold til de forventede risikoene, som reflekteres i diskonteringsrenten beregnet i forhold til en spesifikk virksomhet.
Så kontantstrømdiskonteringsrenten for egenkapital vil være lik avkastningen på investert kapital som kreves av eieren, investert kapital - summen av vektet avkastning på lånte midler (det vil si bankens rente på lån) og på egenkapital, mens deres spesifikke vekter bestemmes av andeler av lånte og aksjefond i kapitalstrukturen. Kontantstrømdiskonteringsrenten for investert kapital kalles vektet gjennomsnittlig kapitalkostnad, og den tilsvarende metoden for å beregne det er metode for vektet gjennomsnittlig kapitalkostnad(Vektet gjennomsnittlig kapitalkostnad, WACC). Denne metoden for å bestemme diskonteringsrenten brukes oftest.
I tillegg kan følgende vanligste metoder brukes for å bestemme kontantstrømdiskonteringsrenten for egenkapital:
- verdsettelsesmodell for kapitalmidler ( CAPM);
- modifisert kapitalverdivurderingsmodell ( MCAPM);
- kumulativ byggemetode;
- overskuddsmodell ( EVO) og så videre.
La oss vurdere disse metodene mer detaljert.
Metoden for veid gjennomsnittlig kapitalkostnad ( WACC)
Det brukes til å beregne både egenkapital og lånt kapital ved å konstruere forholdet mellom aksjene deres; det viser ikke bokført verdi, men markedsverdien av kapital. Diskonteringsrenten for denne modellen bestemmes av formelen:
DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
hvor C зк er kostnaden for lånt kapital;
N fortjeneste - inntektsskattesats;
Дзк - andel av lånt kapital i selskapets kapitalstruktur;
Ср - kostnad for å tiltrekke aksjekapital (preferanseaksjer);
D pr - andel preferanseaksjer i selskapets kapitalstruktur;
Соа - kostnad for å tiltrekke aksjekapital (ordinære aksjer);
D ob - andelen ordinære aksjer i kapitalstrukturen i selskapet.
Jo mer et selskap tiltrekker seg billige lånte midler i stedet for dyr egenkapital, jo lavere er verdien WACC. Men hvis du vil bruke så mange billige lånte midler som mulig, bør du også huske på den tilsvarende reduksjonen i likviditeten til foretakets balanse, noe som helt sikkert vil føre til en økning i kredittrentene, siden denne situasjonen for banker er fylt med økt risiko, og beløpet WACC vil selvfølgelig vokse. Derfor vil det være hensiktsmessig å bruke regelen "gylden middelvei", som optimalt kombinerer egne og lånte midler basert på deres balanse når det gjelder likviditet.
Verdsettelsesmetode for kapitalmidler ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)
Basert på analyse av informasjon fra aksjemarkeder om endringer i lønnsomheten til børsnoterte aksjer. I i dette tilfellet Ved beregning av diskonteringsrente for egenkapital benyttes følgende formel:
D CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,
hvor D b/r er den risikofrie avkastningen;
β - spesiell koeffisient;
D r - den totale avkastningen til markedet som helhet (den gjennomsnittlige markedsporteføljen av verdipapirer);
P 1 - bonus for små bedrifter;
P 2 - premie for risiko spesifikk for et enkelt selskap;
R- landrisiko.
Risikofri rente legges til grunn for vurdering av ulike typer risiko knyttet til investering i et selskap. Spesiell beta koeffisient ( β ) representerer mengden systematisk risiko forbundet med økonomisk og politiske prosesser, som beregnes basert på avviket til den totale aksjeavkastningen til et bestemt selskap sammenlignet med totalavkastningen til aksjemarkedet som helhet. Den totale markedsavkastningsindikatoren er den gjennomsnittlige markedsavkastningsindeksen, som beregnes av analytikere basert på langsiktig forskning av statistiske data.
CAPM ganske vanskelig å bruke under forholdene for underutvikling av det russiske aksjemarkedet. Dette skyldes utfordringene med å fastsette betaer og markedsrisikopremier, spesielt for nærstående virksomheter som ikke er notert på en børs. I utenlandsk praksis er risikofri avkastning som regel avkastningen på langsiktige statsobligasjoner eller veksler, siden de anses å ha høy grad likviditet og svært lav risiko for insolvens (sannsynligheten for statskonkurs er praktisk talt utelukket). Men i Russland, etter noen historiske hendelser statspapirer oppfattes ikke psykologisk som risikofrie. Derfor kan gjennomsnittskursen på langsiktige valutainnskudd fra de fem største russiske bankene, inkludert Sberbank of Russia, som hovedsakelig dannes under påvirkning av interne markedsfaktorer, brukes som en risikofri rente. Angående oddsen β , så i utlandet bruker de oftest ferdige publikasjoner av disse indikatorene i finanskataloger beregnet av spesialiserte firmaer ved å analysere statistisk informasjon om aksjemarkedet. Takstmenn trenger generelt ikke å beregne disse forholdstallene selv.
Modifisert kapitalverdivurderingsmodell ( MCAPM)
I noen tilfeller er det bedre å bruke en modifisert kapitalverdivurderingsmodell ( MCAPM), der en indikator som en risikopremie brukes, tar hensyn til de usystematiske risikoene ved at foretaket blir verdsatt. Usystematiske risikoer (diversifiserbare risikoer)– Dette er risikoer som oppstår tilfeldig i et selskap som kan reduseres gjennom diversifisering. I motsetning til dette er systematisk risiko forårsaket av den generelle bevegelsen i markedet eller dets segmenter og er ikke forbundet med et bestemt verdipapir. Derfor er denne indikatoren mer egnet for de russiske forholdene for aksjemarkedsutvikling med sin karakteristiske ustabilitet:
D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P risiko,
hvor D b/r er den risikofrie avkastningen på russiske innenlandske valutalån;
β - en koeffisient som er et mål på markedsrisiko (ikke-diversifiserbar) og reflekterer følsomheten til endringer i lønnsomheten til investeringer i selskaper i en bestemt bransje for svingninger i lønnsomheten til aksjemarkedet som helhet;
D r - lønnsomhet for markedet som helhet;
P-risiko er en risikopremie som tar hensyn til de usystematiske risikoene ved selskapet som vurderes.
Kumulativ metode
Den tar hensyn til ulike typer investeringsrisiko og innebærer en sakkyndig vurdering av både generelle økonomiske og bransjespesifikke og virksomhetsspesifikke faktorer som skaper risiko for ikke å motta planlagte inntekter. De viktigste faktorene er faktorer som bedriftens størrelse, finansiell struktur, produksjon og territoriell diversifisering, kvalitet på forvaltningen, lønnsomhet, forutsigbarhet av inntekter etc. Diskonteringsrenten fastsettes ut fra risikofri avkastning, mv. som legges til en tilleggspremie for risikoen ved å investere i et gitt selskap, tatt i betraktning de spesifiserte faktorene.
Som vi kan se, er den kumulative tilnærmingen noe lik CAPM, siden de begge er basert på avkastningen på risikofrie verdipapirer med tillegg av tilleggsinntekter knyttet til risikoen ved investeringen (det antas at jo større risiko, jo større avkastning).
Olson modell ( Edwards-Bell-Ohlson verdsettelsesmodell, EBO), eller overinntektsmetoden (profitt).
Kombinerer komponentene i inntekts- og kostnadstilnærmingene, og minimerer til en viss grad deres ulemper. Verdien av selskapet bestemmes ved å diskontere strømmen av merinntekt, det vil si avvik fra bransjegjennomsnittet, og nåverdien av netto eiendeler. Fordelen med denne modellen er muligheten til å bruke tilgjengelig informasjon om verdien av eiendeler tilgjengelig på vurderingstidspunktet for å beregne. En betydelig andel i denne modellen er okkupert av reelle investeringer, og det kreves kun gjenværende fortjeneste som skal forutsies, det vil si den delen av kontantstrømmen som faktisk øker verdien av selskapet. Selv om denne modellen ikke er uten noen vanskeligheter i bruk, er den svært nyttig for å utvikle en organisasjonsutviklingsstrategi knyttet til maksimering av forretningsverdi.
Beregning av den totale markedsverdien av selskapet
Når den foreløpige verdien av virksomheten er bestemt, må det gjøres en rekke justeringer for å oppnå den endelige markedsverdien:
- for overskudd/mangel på egen arbeidskapital;
- på ikke-kjerne eiendeler i foretaket;
- på utsatt skattefordel og skatteforpliktelser;
- på netto gjeld, hvis noen.
Siden beregningen av neddiskontert kontantstrøm inkluderer den nødvendige mengden egen arbeidskapital knyttet til inntektsprognosen, hvis den ikke sammenfaller med den faktiske verdien, må overskuddet av egen arbeidskapital legges til, og mangelen må trekkes fra verdien av den foreløpige kostnaden. Det samme gjelder for misligholdte eiendeler, siden kun de eiendelene som ble brukt til å generere kontantstrøm ble tatt med i beregningen. Dette betyr at dersom det er ikke-kjerne eiendeler som har en viss verdi som ikke tas med i kontantstrømmen, men som kan realiseres (for eksempel ved salg), er det nødvendig å øke den foreløpige verdien av virksomheten med verdien av slike eiendeler, beregnet separat. Hvis verdien av foretaket ble beregnet for den investerte kapitalen, gjelder den resulterende markedsverdien for hele den investerte kapitalen, det vil si at den inkluderer, i tillegg til kostnaden for egenkapital, også verdien av selskapets langsiktige forpliktelser. Dette betyr at for å oppnå verdien av egenkapitalen, er det nødvendig å redusere verdien av den etablerte verdien med mengden langsiktig gjeld.
Etter å ha foretatt alle justeringene vil verdien fås, som er markedsverdien av selskapets egenkapital.
Virksomheten er i stand til å generere inntekter selv etter slutten av prognoseperioden. Inntektene bør stabiliseres og nå en jevn langsiktig vekstrate. For å beregne kostnaden i perioden etter prognose kan du bruke en av følgende metoder for å beregne rabatten:
- i henhold til likvidasjonsverdi;
- etter netto aktivaverdi;
- etter Gordons metode.
Ved bruk av Gordon-modellen defineres terminalverdien som forholdet mellom kontantstrømmen for det første året av postprognoseperioden og differansen mellom diskonteringsrenten og den langsiktige vekstraten for kontantstrømmen. Terminalverdien reduseres deretter til nåværende verdier med samme diskonteringsrente som brukes til å diskontere kontantstrømmer for prognoseperioden.
Som et resultat bestemmes den totale verdien av virksomheten som summen av dagens verdier av inntektsstrømmer i prognoseperioden og verdien av selskapet i perioden etter prognose.
Konklusjon
I prosessen med å vurdere verdien av et selskap ved hjelp av inntektstilnærmingen, opprettes en finansiell modell for kontantstrømmer, som kan tjene som grunnlag for å ta informerte ledelsesbeslutninger, optimalisere kostnader, analysere mulighetene for å øke designkapasiteten og diversifisere volumet av produkter. Denne modellen vil fortsatt være nyttig etter at vurderingen er fullført.
For å velge en eller annen metode for å beregne markedsverdi, må du først bestemme formålet med vurderingen og den planlagte bruken av resultatene. Deretter bør du analysere den forventede endringen i selskapets kontantstrømmer i nær fremtid, vurdere den økonomiske tilstanden og utviklingsutsiktene, og også vurdere det omkringliggende økonomiske miljøet, både globalt og nasjonalt, inkludert industri. Hvis du, når det er mangel på tid, trenger å finne ut markedsverdien til en virksomhet, eller bekrefte resultatene oppnådd ved hjelp av andre tilnærminger, eller når en grundig analyse av kontantstrømmer er umulig eller ikke nødvendig, kan du bruke kapitaliseringsmetoden for raskt å få et relativt pålitelig resultat. I andre tilfeller, spesielt når inntektsmetoden er den eneste måten å beregne markedsverdi på, foretrekkes metoden med diskontert kontantstrøm. Det er mulig at begge metodene i visse situasjoner vil være nødvendige samtidig for å beregne verdien av et selskap.
Og selvfølgelig bør vi ikke glemme at verdien oppnådd ved bruk av inntektstilnærmingen direkte avhenger av nøyaktigheten til analytikerens langsiktige makroøkonomiske og bransjeprognoser. Imidlertid kan selv bruken av grove prognoseindikatorer i prosessen med å bruke inntektstilnærmingen være nyttig for å bestemme den estimerte verdien av selskapet.
Inntektstilnærmingen er en hel kombinasjon av metoder for å vurdere verdien av eiendom, eiendommen til en organisasjon, selve virksomheten, der verdien bestemmes gjennom konvertering økonomiske fordeler som forventes i fremtiden. Teoretisk grunnlag Denne tilnærmingen er ganske overbevisende. Verdien av en investering er verdien av fremtidige fordeler på dette øyeblikket, som neddiskonteres med en avkastning som reflekterer investeringens risiko.
Dette er rimelig og egnet for ethvert eksisterende foretak som brukes i produksjon og salg av eiendom, så vel som dets virksomhet, med forbehold om generering av positiv fortjeneste. Størrelsen på risikoen ved å investere i virksomheten som verdsettes, demonstreres gjennom diskonteringsrenten. I økonomisk forstand spilles denne rollen nå av avkastningen som investorer krever på investert kapital i sammenlignbare investeringsobjekter når det gjelder risikonivå, eller det er avkastningen på alternative investeringsalternativer med sammenlignbar risiko på vurderingstidspunktet. .
Egendommer
Å bruke inntektstilnærmingen i praksis viser seg å være ganske vanskelig, siden det er nødvendig å evaluere hver viktig verdideterminant - avkastning og fortjeneste. Hvis disse metodene brukes til å evaluere en bedrift, er det nødvendig å gjennomføre en grundig analyse av alle nøkkelelementene deres, inkludert kostnader, selskapets omsetning, som har en direkte innvirkning på fortjeneste, kostnader og risikoer som skapes av hvert enkelt element. .
Brukt ganske ofte. For eksempel, hvis vi snakker om et oppkjøp eller fusjon, brukes denne metoden mye oftere enn kostnads- eller markedsmetoden. Kjøpers kapitalinvestering er nå gjort med forventning om at netto kontantstrømmer vil bli mottatt i fremtiden, noe som ikke kan kalles garantert, siden de er preget av visse risikoer. Inntektstilnærmingen lar oss estimere disse nøkkeldeterminantene for verdi, mens markedstilnærmingen vanligvis krever pris-inntjeningsforholdet eller andre lignende inntjeningsmultipler for en retrospektiv periode, uten å ta hensyn til fremtiden.
Markedsmultipler har en tendens til å være upålitelige og klarer ikke å gi samme grad av strenghet som kan oppnås ved å bruke en inntektstilnærming med anslag på fremtidig inntjening og diskonteringsrenter. For eksempel reflekterer ikke pris-inntjening-forholdet som brukes for året i tilstrekkelig grad forventede endringer i årene fremover. De riktige gir en mulighet til å demonstrere generelle investorpreferanser og blir ofte sitert av selgere eller bransjekilder.
Bruk
Informasjon om bedriftsbudsjettet trenger også analyser og beskyttelse, noe som tvinger fram endringer og utvikling av de økonomiske konsekvensene av den opprettede planen, prognoser og grunnleggende forslag. Inntektstilnærmingen til virksomhetsvurdering måler alle forutsetninger som er knyttet til hvorvidt visse fordeler ved et oppkjøp oppstår fra økte inntekter, kostnadsreduksjoner, prosessforbedringer eller lavere kapitalutgifter. Ved å bruke denne tilnærmingen kan du måle og diskutere alt dette. I tillegg kan den brukes til å bestemme tidspunktet for de forventede fordelene, og også demonstrere prosessen med å redusere verdien av foretaket når fordelene beveger seg inn i en lengre fremtid.
Å bruke inntektstilnærmingen gir kjøpere og selgere et middel til å beregne den virkelige markedsverdien til en virksomhet, så vel som investeringsverdien for en eller flere strategiske kjøpere. Hvis denne forskjellen vises tydelig, kan selgere og kjøpere enkelt identifisere fordelene med synergier og ta informerte beslutninger.
Ved bruk av inntektstilnærmingen til næringsvurdering må det tas hensyn til at den beregnede verdien består av verdien av all eiendom som benyttes i den direkte virksomheten. Innenfor tilnærmingen som benyttes er det flere metoder for vurdering som er av størst interesse. Spesielt gjelder følgende metoder for inntektstilnærmingen: kapitalisering og diskontering av kontantstrømmer. Du kan se på dem mer detaljert.
Metoder
Ved å bruke kontantstrømkapitaliseringsmetoden oppdages den totale verdien av et foretak avhengig av kontantstrømmene generert av foretakets eiendomspotensial. virksomhet eller virksomhet som helhet er forskjellen mellom alle inn- og utstrømmer av finansielle ressurser for en viss faktureringsperiode. Vanligvis brukes en periode på ett år for beregninger. Teknikken er å konvertere et representativt nivå av forventet kontantstrøm til en nåverdi ved å dele den totale mengden av strømmen med den antatte kapitaliseringsrenten. I dette tilfellet er en inntektsstrøm med visse justeringer hensiktsmessig.
For bruk konvensjonell metode Kontantstrømberegninger bruker tillegg av nettoresultat (beregnet etter skatt) av ikke-kontante utgifter for å bestemme mengden av absolutt kontantstrøm til aktivering. Denne beregningsmetoden kan betraktes som mer forenklet sammenlignet med beregningen av fri kontantstrøm, som i tillegg tar hensyn til nødvendige kapitalinvesteringer og behovet for å fylle på arbeidskapital.
Kontantstrømdiskontering
Denne metoden er i utgangspunktet kun basert på de forventede kontantstrømmene som genereres av foretaket selv. Dens karakteristiske forskjell er at et verdiestimat er nødvendig for å beregne definisjonen av et representativt nivå av kontantstrøm. Denne metoden er mest utbredt i utviklede land på grunn av at den kan brukes til å ta hensyn til alle utviklingsutsikter. Kontantstrøm inn generelt syn tilsvarer summen og avskrivningen, med forbehold om fradrag av økningen i netto arbeidskapital og kapitalinvesteringer.
Følgende betingelser eksisterer for å bruke metoden med diskontert kontantstrøm:
- det er grunn til å tro at fremtidige nivåer av finansstrømmer vil avvike fra dagens, det vil si at vi snakker om en bedrift i utvikling;
- det er muligheter for et rimelig estimat av fremtidige kontantstrømmer fra bruken av virksomheten eller;
- objektet er på byggestadiet, helt eller delvis;
- Bedriften er et stort multifunksjonelt kommersielt anlegg.
Inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering gjennom metoden med diskontert kontantstrøm er den beste, men bruken er svært arbeidskrevende. Det er estimater som ikke kan gjøres uten å bruke denne metoden. Blant dem er utviklingen av et investeringsprosjekt med påfølgende evaluering.
Fordeler med diskonteringsmetoden
Hvis du praktiserer inntektstilnærmingen for å verdsette eiendom eller virksomhet gjennom diskonteringsmetoden, kan du identifisere noen store fordeler. Først av alt snakker vi om det faktum at fremtidig fortjeneste fra en virksomhet direkte tar hensyn til bare de forventede nåværende kostnadene ved å produsere produkter med deres påfølgende salg, og fremtidige kapitalinvesteringer knyttet til å opprettholde og utvide produksjons- eller handelsfasiliteter gjenspeiles i resultatprognose bare indirekte gjennom deres nåværende avskrivninger.
Viktige poeng
Vurderingen av et objekt ved bruk av inntektsmetoden når det er manglende overskudd eller tap som indikator på investeringsberegninger, utføres med en justering for at overskudd fungerer som en regnskapsmessig rapporteringsindikator, og derfor er gjenstand for betydelige manipulasjoner i prosessen.
Den diskonterte kontantstrømmetoden inkluderer tre grupper av modeller:
Dersom inntektsmetoden benyttes i samsvar med utbytterabattmodellen, brukes verdien av aksjeutbetalingen som bevis på kontantstrøm. Til tross for at modellen er mye brukt i utenlandsk praksis for å fastsette og vurdere verdien av en virksomhets eiendeler, har den mange ulemper. Det er ingen grad av regnskapsføring i modeller med tilbakeholdt overskudd. Det er ikke bare forskjeller i utbyttepolitikk spesifikke virksomheter, men også for land som helhet. Denne metoden kan ikke brukes i virksomheter som ikke har overskudd. Denne modellen er best egnet for å beregne verdien av minoritetsaksjer.
Residualinntektsmodell
Inntektstilnærmingen til verdsettelse gjennom modellen for gjenværende tilnærming forutsetter at mengden av gjenværende inntekt vil bli brukt som en indikator på kontantstrøm, det vil si forskjellen mellom det faktiske overskuddet og beløpet for overskuddet som ble forutsagt av aksjonærene på tidspunktet for verdivurdering. kjøp av selve selskapet eller dets aksjer. Hvis verdien av foretaket ble beregnet på grunnlag av forutsetninger i samsvar med denne modellen, vil den være lik summen med nåverdien av den forventede inntekten som gjenstår etter det. Denne modellen viser betydelig følsomhet for kvaliteten på dataene som presenteres i regnskapet. For russiske forhold er tilstrekkeligheten av slik informasjon gjenstand for betydelig tvil.
Fordel for aksjonærene
Naturligvis kan aksjonærer eller aksjonærer i et foretak som har en viss historie, samt fakta om utbyttebetalinger, bruke diskonteringsmodellen til å beregne verdien eget selskap. Situasjonen er at aksjonærer i foretak i denne sektoren sjelden er minoriteter, så for dem mest på en passende måte vil bruke en inntektstilnærming til eiendoms- og virksomhetsvurdering gjennom en diskontert fri kontantstrømmodell. I dette systemet er de viktigste frie kontantstrømmer med diskonteringsrenter eller forventet avkastning på investert kapital. Det største problemet med å bruke denne modellen er nøyaktigheten av den frie kontantstrømprognosen, samt den adekvate fastsettelse av diskonteringsrenten.
Hvis vi bruker inntektsmetoden, hvis definisjon ble gitt ovenfor, blir de anslåtte finansstrømmene som kan trekkes ut av sirkulasjon etter den nødvendige reinvesteringen av en del av kontantoverskuddet, tatt i betraktning som inntekt ved bruk av diskontert kontantstrømmetode. forventet fra virksomheten. Som en indikator er ikke kontantstrømmen avhengig av systemet regnskap, brukt i foretaket, og dets avskrivningspolicy. Samtidig skal det tas hensyn til eventuelle kontantbevegelser – inn- og utstrømmer. Vurdere den økonomiske betydningen av diskontering penger det viser seg at som et resultat av disse prosessene, reduseres de med beløp som ville vært tilgjengelig for investoren på tidspunktet for mottak av den spesifiserte kontantstrømmen, forutsatt at han ikke investerte pengene sine i denne virksomheten akkurat nå, men i en annen investeringseiendel av offentlig tilgjengelig karakter, for eksempel et omsettelig verdipapir eller et bankinnskudd.
Ytterligere teknikker
Inntektstilnærmingen, som et eksempel er beskrevet tidligere, har i det siste blitt brukt mindre og mindre, nå er verdsettelsesmetoden blitt den vanligste. Den brukes til å verdsette alle slags eiendeler, og er basert på ideen om at enhver eiendel som deler de grunnleggende egenskapene til opsjoner kan verdsettes som en opsjon. For øyeblikket blir forlatelse av inntektstilnærmingen oftest utført til fordel for opsjonsprisingsmodellen (henholdsvis Black-Scholes-modellen).
Et slikt system, dersom det brukes, gjør det mulig å estimere den totale verdien av egenkapitalen til et selskap eller foretak i tilfelle det opererer med store tap. Denne modellen er ment å forklare ytterligere hvorfor verdien av et foretaks egenkapital ikke er null, selv om verdien av hele foretaket synker under nivået for det nominelle gjeldsbeløpet. Men selv om man tar hensyn til denne fordelen, kan det bemerkes at Black-Scholes-modellen for å vurdere verdien av russiske virksomheter for tiden i økende grad er av teoretisk karakter. Hovedproblemet som denne modellen ikke kan brukes på innenlandske virksomheter, er mangelen på noen faktiske data for modellparametrene, som er ekstremt nødvendige.
konklusjoner
Inntektstilnærmingen til nærings- og eiendomsvurdering har blitt mye mindre vanlig, og dette skjer av mange grunner. Spesielt gjelder dette manglene som gjør den vanskelig å bruke i forbrukermarkedet. Først av alt bør det bemerkes hvor vanskelig det er å lage prognoser for fremtidige kostnader for tjenester og produkter, materialer og råvarer, samt et sett med andre kostnadsindikatorer. Samtidig kan vi snakke om en viss subjektivitet ved ekspertvurderinger. I tillegg er problemet lav avsløring av informasjon om russiske virksomheter, men det er nødvendig for å utføre kompetente beregninger og utarbeide Black-Scholes-modellen. Dette skyldes i stor grad den lave bedriftskulturen til slike foretak.
Det overveldende antall aksjer, inkludert store aksjeblokker, er konsentrert i hendene på en liten krets av personer, og andelen av små eiere, hvis andel er svært liten, i den autoriserte kapitalen er ubetydelig. Det viser seg at mange bedrifter rett og slett ikke er interessert i å avsløre informasjon. Det er grunnen til at beregningen av inntektstilnærmingen blir merkbart mer komplisert i forhold til de fleste bransjer og virksomheter i Russland. Under andre forhold fungerer den best, og viser alle dens fordeler og pålitelighet.
Laster inn...