Nekilnojamojo turto vertinimo pajamų metodo pavyzdys. Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą

Mūsų šalyje nekilnojamojo turto pardavimas ar nuoma Pastaruoju metuįgauna pagreitį komercijoje, todėl savininkams reikia aiškiai nustatyti savo turto vertę. Tai būtina norint ateityje pelningai parduoti ar išnuomoti nekilnojamąjį turtą.

Šiandien yra puiki suma organizacijos, kuriose kvalifikuoti specialistai padės atlikti teisingą skaičiavimą. Yra keletas šio rodiklio apskaičiavimo būdų, tačiau pastaruoju metu populiarėja pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą. Kokia jo esmė, ypatybės ir pranašumai, reikėtų apsvarstyti išsamiau.

Technikos esmė

Pajamų metodas vertinant nekilnojamąjį turtą – tai procedūra, kai vertintojas apskaičiuoja objekto vertę pagal galimą būsimą pelną iš jo. Tai yra, pastato savininkas iš eksperto gali gauti tam tikrą turto pelningumo prognozę, o ne tik sausą šiandienos vertę. Pajamų metodas tinka vertinti tik tais atvejais, kai galima tiksliai numatyti pajamas ir išlaidas iš turto ateityje. Visa procedūra atliekama keliais vertintojo darbo etapais.

Norėdami užbaigti procesą ir gauti rezultatą, specialistas turi:

  1. Tiksliai nustatykite prognozės paskelbimo laikotarpį. Faktas yra tai, kad po tam tikro laiko išduotas įvertinimas tampa nereikšmingas dėl būtinybės atlikti remontą ar kitų veiksnių, turinčių įtakos turto vertei. Visi pajamų metodo metodai turi turėti griežtai nustatytą savo veikimo sistemą.
  2. Apskaičiuokite galimą pelną ir nuostolius iš nekilnojamojo turto išduodamos prognozės galiojimo laikotarpiu ir jai pasibaigus.
  3. Atsižvelgdami į turtui priskirtą investiciją ir rizikos lygį, apskaičiuokite diskonto normą. Tai būtina norint ateityje palyginti specialisto vertinimo rezultatus ir realų pelną.

Būdas supaprastinti procesą

Prie vertinimo metodo pajamų metodas buvo suprantamesnis ir paprastesnis eiliniams piliečiams, yra keletas variantų, kaip jį supaprastinti. Norėdami tai padaryti, vertintojas pirmiausia turi apskaičiuoti keletą svarbūs rodikliai nekilnojamojo turto, kuris ateityje bus tik pakeistas į paruoštas formules ir duos norimus rezultatus.

Tarp jų:

  • grynosios naudos suma turto pardavimo atveju;
  • bendrosios pajamos (šioje situacijoje nustatomos pagal skaičiavimo metu galiojančius tarifus ir įkainius);
  • faktinis (realusis) bendrasis pelnas (apskaičiuojamas iš bendrųjų pajamų atėmus visus galimus nekilnojamojo turto nuostolius; įskaitant galimus nuomininkų nemokėjimus, nuostolius dėl nepilno objektų naudojimo ir pan.);
  • nuolaidos dydis;
  • teisingas visų galimų išlaidų apskaičiavimas.

Norint tiksliai nustatyti visus galimus paskutinio taško materialinius nuostolius, specialistas turės juos suskirstyti į kelis rodiklius ir kiekvienam atskirai atlikti skaičiavimus.

Nekilnojamojo turto pajamų metodas apima apskaičiavimą:

  1. Fiksuotos išlaidos, įskaitant mokėjimus ir atskaitymus už objekto priežiūrą, kurios laikui bėgant nesikeičia. Dažnai tai apima hipotekos tarifus, mokesčių mokėjimus arba turto nusidėvėjimo apskaitą.
  2. Eksploatacinės išlaidos – tai įrenginio išlaikymo išlaidos. Retkarčiais gali keistis, priklausomai nuo poreikio išlaikyti turtą patrauklioje rinkoje.
  3. Neplanuotos išlaidos, įskaitant galimas išlaidas skubiam remontui ar pirkiniams.

Skaičiavimo metodai

Dažniausiai nekilnojamojo turto vertei apskaičiuoti naudojami šie pajamų metodo metodai:

  • tiesioginio kapitalizavimo metodas;
  • diskontavimo metodas.

Kiekvienas metodas turi savo privalumų ir trūkumų, taip pat tam tikrų niuansų, kurių dėka įvairios situacijos Geriau pasirinkti vieną konkretų metodą. Norint suprasti jų ypatybes, būtina atsižvelgti į kiekvieną atskirai.

Išmokų kapitalizavimas

Šio plano pajamų metodas dažniausiai naudojamas nekilnojamojo turto vertei skaičiuoti, kai iš jo gaunamas stabilus, geras ir ilgalaikis pelnas arba kai proporcingai auga finansinė nauda iš turto išlaikymo.

Šis pajamų metodas apima skaičiavimus naudojant tam tikrą formulę su dviem žinomomis formulėmis. Norint gauti tikslius duomenis apie visą turto vertę, vertintojui reikalingas kapitalizacijos koeficientas ir grynosios veiklos pajamos. Galutinė kaina nustatoma antrąjį rodiklį padalijus iš pirmojo, paimto abiem atvejais vieneriems metams. Štai kodėl svarbu pasiekti pelno stabilumą tikslus rezultatas.

Metodo duomenų gavimas

Kad pajamų metodas skaičiuojant pelno kapitalizaciją būtų kuo artimesnis realybei, būtina tiksliai apskaičiuoti visas būtinas pakeitimo konstantas formulėje. Grynąsias veiklos pajamas galima apskaičiuoti iš faktinių bendrųjų pajamų duomenų, išskyrus turto nusidėvėjimą, atėmus veiklos išlaidas.

Pinigų srautų diskontavimas

Pajamų metodas apskaičiuojamas naudojant šį metodą šiais atvejais:

  • jei per tam tikrą laikotarpį yra didelis pelno skirtumas;
  • pelno iš objekto sezoniškumas;
  • jei pastatas vis dar statomas arba restauruojamas;
  • jeigu nekilnojamasis turtas yra pastatų kompleksas, o ne vienas objektas.

Šiuo metodu atlikti skaičiavimus yra sunkiau, tačiau jis tinka daugumai nekilnojamojo turto šalyje. Metodas apima skaičiavimo laikotarpio ir numatomo pelno arba nuostolio iš objekto per šį laikotarpį nustatymą. Išsivysčiusiose šalyse ekspertai dažniausiai ima mažiausiai penkerių metų, o kartais ir 10 metų intervalus, tačiau nestabilios Rusijos ekonomikos atveju tikslesni bus 3–5 metų, ne daugiau, rodikliai. Skaičiavimas ilgesniam laikotarpiui neatspindės realių rodiklių, ir ne kiekvienas vertintojas imsis tokio darbo, laikydamas jį beprasmišku.

Metodo duomenų gavimas

Kadangi šiuo metodu galima nustatyti objekto vertę su netiksliais ir nestabiliais pelno rodikliais iš jo, jo skaičiavimui formulėje reikia pakeisti didesnį skaičių konstantų.

Turite nustatyti:

  • potencialios (galimos) bendrosios pajamos;
  • grynosios veiklos pajamos;
  • faktinės (realios) bendrosios pajamos;
  • pinigų srautai prieš ir po mokesčių.

Visos turimos konstantos yra pakeistos į formulę diskontuotų apskaičiavimas pinigų srautas :

PV = C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

kur PV bus visų skaičiavimų rezultatas, demonstruojantis objekto kainą atsižvelgiant į įvestus rodiklius. Ci čia reiškia pinigų srautus per ribotą laikotarpį, žymimą t, M yra likutinė vertė ir tai yra turto diskonto norma.

Kad anksčiau su tokiais skaičiavimais nesusidūrusiam žmogui būtų lengviau suprasti visų veiksmų prasmę, reikėtų pagalvoti apie pajamų metodą, kurio pavyzdys viską sustatys į savo vietas. Taigi, panagrinėkime situaciją, kai pinigų srautas iš nekilnojamojo turto per numatytą skaičiavimo laiką siekė 200 tūkstančių rublių, o objekto diskonto norma yra 26% (piniginiu ekvivalentu yra 0,26 rublio). Remdamasis šiais duomenimis, nekilnojamojo turto savininkas tikisi gauti pelno padidėjimą iki apskaičiavimui skirto laiko pabaigos 4% (0,004 rublio piniginiu ekvivalentu). Pasirodo, kad: PV=200/(0,26-0,004)=909,1 tūkst.

Teigiami metodo aspektai

Tarp pajamų metodo privalumų neabejotinai reikėtų pabrėžti skaičiavimo paprastumą. Tai iš tikrųjų tiesa, nes visos skaičiavimų formulės jau optimizuotos ir norint gauti rezultatą, tereikia į jas pakeisti savo duomenis. Tik svarbu juos pateikti vertintojui pagal tikrus, kitaip skaičiavimų rezultatas bus neteisingas.

Antras nagrinėjamo skaičiavimo metodo privalumas yra galimybė atspindėti realų ekonomikos vaizdą ir objektų vertę konkrečiu metu, nes norint gauti rezultatą, vertintojas turi apskaičiuoti didelis skaičius rodikliai, atsižvelgiant į visus galimi niuansai tiek pats objektas, tiek visa rinka.

Naudojimo apribojimai

Iš esmės šiuo vertės apskaičiavimo būdu gali naudotis tik įmonės ir nekilnojamojo turto savininkai, kurie iš savo turto gauna stabilias ir ilgalaikes pajamas. Tai yra, su naujai pastatytu pastatu bus sunku įvertinti jo pelną, nes tiesiog nėra pradinių duomenų reikiamiems skaičiavimams.

Dėl tų pačių priežasčių, susijusių su rodiklių nestabilumu, pajamų lyginamuoju metodu negalima skaičiuoti ekonominės krizės metu, kuri gali trumpą laiką radikaliai pakeisti situaciją rinkoje.

Visa skaičiavimų atlikimo esmė yra įprasta turimų duomenų analizė ir iš jų išvadų darymas. Jei vertintojas neturi pakankamai informacijos, kurią galėtų pakeisti formulėje, tada skaičiavimai iš karto tampa neįmanomi.

Atsisakymo priežastys

Nes visa esmė pajamų metodas Objektų vertės apskaičiavimas susideda iš visų tam reikalingų duomenų žinojimo, tada tam tikros informacijos trūkumas gali tapti priežastimi vertintojui atsisakyti skaičiavimų. Taip pat turto savininkas gali atsisakyti pajamų metodo, pateikdamas visus duomenis, bet neparemtus dokumentais, nes visa skaičiavimo esmė – įvertinti realią informaciją, iš kurios ateityje daromos išvados.

Specialistas gali atsisakyti atlikti skaičiavimus taikydamas šį metodą dėl kitų priežasčių. Pavyzdžiui, jei turtą planuojama naudoti nekomerciniais tikslais, o tai reiškia, kad ateityje negausite iš to naudos. Kita atsisakymo priežastis dažnai yra neoficialiai išvystyta nuomos rinka, pagrįsta žodiniais susitarimais. Tai taip pat lemia tai, kad nėra duomenų rinkimo patvirtinimo, o tai reiškia, kad skaičiavimų rezultatas negali būti vadinamas tiksliu.

Papildomi skaičiavimo metodai

Nekilnojamojo turto vertės pajamų apskaičiavimas gali būti atliekamas ir pagal likutines pajamas. Šiuo metodu apskaičiuojamas skirtumas tarp faktinio pelno ir prognozuojamo perkant pastatą arba atliekant skaičiavimus.

IN išsivyščiusios šalys visi pajamų metodo metodai pamažu nyksta į antrą planą ir juos pakeičia opciono kainodara. Mūsų šalyje metodas netaikomas, nes formulėje nėra pagrindinių pakeitimo rodiklių, tačiau kitose šalyse jis leidžia apskaičiuoti nekilnojamojo turto ar verslo vertę, net jei jie patiria matomų nuostolių, ir įrodžius, kad jų kaina nėra nulis už bet kokią skolos sumą.

Pagaliau

Nepaisant paprastų skaičiavimų, skaičiuojant nekilnojamojo turto vertę pajamų metodu, jis palaipsniui praranda savo aktualumą. Taip yra dėl formulei būtinų duomenų skaičiavimo sudėtingumo, nes norint gauti tikslų rezultatą, visi jie turi būti teisingi ir teisingi. Bet koks nukrypimas ar apytikslis skaičiavimas tiesiogiai veikia galutinį metodo rezultatą.

Metodas netinka daugeliui situacijų, nes mūsų šalyje vystoma pogrindinė apskaita, kuri neleidžia vertintojams gauti galiojančios informacijos apie tam tikrą objektą.

Apskritai metodas yra labai efektyvus ir galintis apskaičiuoti bet kokio nekilnojamojo turto, smulkaus ar vidutinio verslo ar didelės įmonės realią vertę, tačiau darbuotojų pateiktos informacijos patikimumas gali labai paveikti ekspertų atliktų skaičiavimų rezultatus. Štai kodėl daugelis vertintojų nesiryžta atlikti skaičiavimų pagal šį metodą.

Bet kaip ten bebūtų, norint atlikti teisingą skaičiavimą, geriausia kreiptis į patikimą įmonę, kurioje dirba tikri profesionalai.

7 tema. Nekilnojamojo turto vertinimo pajamų metodas.

1. Pajamų metodo struktūra.

2. Pagrindiniai principai pajamų metodas.

3. Kapitalizavimo norma, diskontavimo norma.

4. Nuomos mokėjimų sąlygos.

5. Rekonstruota pajamų ir sąnaudų ataskaita.

6. Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas.

7. Įvertinimas naudojant likutinį metodą.

8. Antrasis didžiųjų raidžių rašymo būdas.

Nekilnojamojo turto vertinimo pajamų metodas atspindi tipinio pajamų nekilnojamojo turto pirkėjo motyvaciją: numatomas būsimas pajamas su reikiamomis savybėmis. Atsižvelgiant į tai, kad yra tiesioginis ryšys tarp investicijos dydžio ir komercinio investicinio objekto naudojimo naudos, nekilnojamojo turto vertė apibrėžiama kaip teisių į jo gaunamas pajamas vertė. Ši vertė (rinka, investicija) apibrėžiama kaip dabartinė būsimų pajamų, gautų iš vertinamo turto, vertė.

Pagrindinis pajamų metodo pranašumas lyginant su rinkos ir kaštų metodu yra tas, kad jis iš esmės atspindi investuotojo mintį apie nekilnojamąjį turtą kaip pajamų šaltinį, t.y. Į šią nekilnojamojo turto kokybę atsižvelgiama kaip į pagrindinį kainodaros veiksnį. Pajamų vertinimo metodas yra glaudžiai susijęs su rinkos ir kaštų metodais. Pavyzdžiui, pajamų metodu naudojamos grąžos normos dažniausiai nustatomos iš palyginamų investicijų analizės, renovacijos sąnaudos naudojamos pinigų srautui nustatyti kaip papildomos investicijos, o kapitalizavimo metodai naudojami koreguojant rinkos ir kaštų metodų skirtumus. Pagrindinis metodo trūkumas yra tas, kad, skirtingai nei kiti du vertinimo metodai, jis pagrįstas prognoziniais duomenimis.

1. Pajamų metodo struktūra.

Pirmajame etape, taikant pajamų metodą, sudaroma būsimų pajamų iš vertinamo ploto nuomos prognozė nuosavybės laikotarpiui, t.y. tam laikui, kurį investuotojas ketina išlaikyti nuosavybės teisę į turtą. Iš nuomos įmokų išskaičiuojamos visos eksploatacinės periodinės išlaidos, reikalingos turtui išlaikyti reikiamą komercinę būklę ir valdyti, po to turto vertė nuosavybės laikotarpio pabaigoje numatoma absoliučia arba dalimis, palyginti su pradine savikaina – vadinamoji reversinė vertė. Įjungta paskutinis etapas Prognozuojamas pelnas ir atšaukimai konvertuojami į dabartinę vertę, naudojant tiesioginės kapitalizacijos ir diskontuotų pinigų srautų metodus. Kapitalizavimo metodo pasirinkimą lemia numatomų pajamų pobūdis ir kokybė.

Tiesioginė kapitalizacija naudojama, jei numatoma, kad pajamos bus pastovios arba sklandžiai keisis nedideliu tempu. Jei pajamų pokyčių dinamika yra reikšminga arba šie pokyčiai yra nereguliarūs, tuomet taikomas pinigų srautų diskontavimas.

Jei ateityje tikimasi neaiškios situacijos dėl būsimų pajamų, taip pat patartina naudoti tiesioginės kapitalizacijos metodą, pasikliaujant retrospektyviais ir dabartiniais duomenimis apie pardavimo ir nuomos sutartis panašių objektų atžvilgiu.

Vertė nustatoma naudojant tiesioginės kapitalizacijos metodą, naudojant tik du kintamuosius: prognozuojamas grynąsias metines pajamas ir atitinkamą kapitalizacijos normą. Metodo pagrindas yra tai, kad laisvo ir konkurencinga rinka Nuomos pajamų verčių ir pardavimo kainų santykis kiekvienam iš identifikuotų tos pačios paskirties nekilnojamojo turto objektų yra paskirstomas pagal tam tikrą vertę, kuri yra pagrindinis rodiklis renkantis kapitalizacijos normą.

Taigi vertė nustatoma padalijus prognozuojamas metines pajamas iš rinkos kapitalizacijos koeficiento, kuris nustatomas remiantis istoriniais ir dabartiniais pardavimų ir nuomos duomenimis, arba apskaičiuojamas kaip kapitalo grąžos norma, pakoreguota siekiant kompensuoti turto vertės pokyčius. pradinio kapitalo per laikymo laikotarpį.

Antrasis kapitalizavimo metodas, kaip jau minėta, nustato nekilnojamojo turto vertę kaip būsimų pajamų dabartinių verčių sumą, atskirai diskontuojant kiekvieną periodines pajamas ir numatomą būsimą turto vertę. Šiuose skaičiavimuose naudojama diskonto norma, kuri yra atitinkama kapitalo grąžos norma, kitaip vadinama grąžos norma arba grąžos norma.

2. Pagrindiniai pajamų metodo principai.

Teorinis pajamų metodo pagrindas yra vertinimo principai, kurie yra nekilnojamojo turto rinkos dalyvių elgsenos ypatybių ir funkcinių kainų bei kainą formuojančių veiksnių analizės apibendrinimas.

Pateikiame pajamų metodui reikšmingiausius principus bei veiksnius ir aplinkybes, kurių analizė paremta atitinkamu principu.

PRINCIPAS POVEIKIO SRITIS

Lūkesčiai Visas prognozių duomenų spektras:

(pagrindinis principas, kainodaros veiksniai,

ant kurių atsižvelgiama į pajamų, kapitalo,

pajamų sąmatos) koeficientai

Pakeitimai Analoginių objektų parinkimas ir analizė,

Alternatyvių investicijų analizė

Paklausa Veiksnių apskaita ir analizė:

Ir pasiūlymų naudingumas, trūkumas,

Konkurencingumas,

Kapitalo rinkos prieinamumas,

Monopolija, valstybės kontrolė

Verslo veikla,

populiacijos charakteristikos

galutinis Turto analizė:

produktyvumas ekonominis dokumentų atitikimas

(likutis, indėlis) nekilnojamasis turtas,

jo paskirtis ir žemės naudojimo būdas

3. Kapitalizavimo norma, diskontavimo norma.

Kapitalizacijos norma Ro naudojamas tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo būdu pagal formulę

Kur V yra kaina

NOI yra tipinė numatomų grynųjų veiklos pajamų vertė

Kapitalizavimo norma apima kapitalo (investuotų lėšų, arba pradinių investicijų) grąžos normą ir grąžos normą, kuri atsižvelgia į pradinių investuotų lėšų atsigavimą.

Kaip ir bet kuri grąžos norma, kapitalizavimo norma pirmiausia atspindi riziką, kuriai kyla į tam tikrą turtą investuotos lėšos.

Nuolaidos dydis(grąžos norma, grąžos norma) naudojamas antrasis kapitalizavimo būdas – diskontuotų pinigų srautų metodas. Bendra sąnaudų nustatymo išraiška yra tokia:

kur i yra diskonto norma

FV – turto perpardavimo kaina nuosavybės laikotarpio pabaigoje (reversija)

N – laikymo laikotarpis

L – mokėjimo laikotarpio numeris

Vertė apibrėžiama kaip dabartinių pajamų verčių kiekvienam atkūrimo laikotarpiui suma, apskaičiuota atitinkamu kursu. Diskonto norma i kitaip vadinama investicijų grąžos norma. Ši vertė taip pat apibūdina kapitalo investicijų efektyvumą. Atsižvelgiama į visas bendras pajamas (investicijų grąžą ir pajamas iš turto vertės pokyčių), pradinę investiciją ir realizuotą vertę derinant su laiko ir rizikos veiksniais. ekonominį efektą. Diskonto norma turėtų būti vertinama atsižvelgiant į tai, kad kapitalo rinka, rinka vertingų popierių ir nekilnojamojo turto rinka vieninga sistema investicinės priemonės. Šios sistemos vienybę visų pirma lemia bendri atrankos kriterijai: rizika ir pelningumas. Diskonto normos pasirinkimas pagrįstas turimų analize alternatyvūs variantai panašaus rizikos lygio investicijos, t.y. ši norma laikoma alternatyvioji kaina kapitalo.

4. Nuomos santykių sąlygos.

Pajamų iš nekilnojamojo turto prognozavimo pagrindas yra nuomos santykių analizė. Vertintojas ar nekilnojamojo turto analitikas turi surinkti visą turimą istorinę ir dabartinę informaciją apie nuomą ir, remdamasis jos analize, nustatyti nuomos sutartyje esančių sąlygų įtaką lizingo įmokų ypatybėms.

Pažiūrėkime, kokiomis pagrindinėmis sąlygomis nuomos sutartys gali skirtis, nors praktikoje šių sąlygų spektras gali būti kur kas platesnis. Būtina nustatyti vietinei nekilnojamojo turto rinkai būdingiausias konkrečios paskirties nuomos sąlygas ir koreguoti analogiškų objektų sutarčių nuomos įkainius, kad jie atitiktų rinkos sąlygas.

NUOMOS SĄLYGŲ TRUMPAS PAAIŠKINIMAS

SUTARTYS

Nuomos mokėjimų rūšys

Esant fiksuotam susitarimui, sutartis paprastai sudaroma d

Nuomos įkainiai trumpam arba numatytam laikui

Ekonominis stabilumas

Su koregavimu Apskaitai galimi pakeitimai kainos

Nuomos mokėjimai arba turto vertė

Su procentais nuomos Iki pastovios nuomos vertės

Mokėjimai prideda procentą

Verslininko gaunamos pajamos

Telinė nuomininko veikla

Eksploatacijos paskirstymas

Siono išlaidos

Bruto nuoma Visas eksploatavimo išlaidas dengia

Savininkas

Grynasis nuomos mokestis Visas eksploatavimo išlaidas padengia

Nuomininkas

Tarpinis variantas: savininkas ir nuomininkas dalijasi našta

Eksploatacijos išlaidos

Pagal nuomos sutarties sąlygas

Eik susitarimai

Trukmė

Nuomos sutartys

Trumpalaikis Iki 1 metų

Vidutinės trukmės 1-3 metai

Ilgalaikis Daugiau nei 3 metai

Pratęsti nuomos sutartį reiškia papildomą teisę

Sutartys su nuomininku dėl sutarties pratęsimo

Vora pasibaigus galiojimo laikui

Pagal galiojančią sutartį

Perkant nuosavybės teises Suteikia lengvatines

Išnuomotą nekilnojamąjį turtą nuomininkas turi teisę pirkti

Taigi, nekilnojamojo turto vertinimas yra jo rinkos kainos šiandien parduodant arba šio objekto naudojimo sąnaudų nustatymas, pavyzdžiui. Šiandien būtent pajamų metodas yra pagrindinis nekilnojamojo turto vertinime, gerokai lenkiantis ir. Taigi, koks yra pajamų metodas ir kaip jį naudoti nustatant nekilnojamojo turto vertę?

Pajamų požiūrio esmė

Taikydamas pajamų metodą nekilnojamojo turto vertinimui vertintojas apskaičiuoja vertę pagal numatomą pelną, kurį jis atneš ateityje. Jis gali būti naudojamas tik tuo atveju, jei galima tiksliai numatyti būsimas pajamas ir išlaidas, susijusias su preke.

Norėdamas naudoti šią galimybę vertindamas nekilnojamąjį turtą, vertintojas privalo:

  1. Nustatykite prognozuojamo laikotarpio laikotarpį.Šis laiko tarpas bus suprantamas kaip laikotarpis ateityje, kuriam nuo įvertinimo momento bus atliekami būsimų pajamų ir išlaidų, taip pat joms įtakos galinčių veiksnių skaičiavimai ir prognozės;
  2. Įvertinkite, kiek pelno nekilnojamasis turtas gali atnešti per prognozuojamą laikotarpį. Taip pat padaryti išvadas apie tolesnį pajamų srautą po prognozuojamo laikotarpio;
  3. Nustatykite diskonto normą. Jis nustatomas pagal pajamas generuojančias investicijas, prilygstančias panašaus rizikos lygio nekilnojamajam turtui. Ši norma reikalinga, kad būsimas pelnas būtų įvertintas;
  4. Apskaičiuokite būsimą pajamų srautą per nustatytą terminą ir jį užbaigus, šiuos duomenis padidinkite iki vertinimo metu buvusio kiekio.

Yra keli žingsniai, padedantys supaprastinti pajamų metodo apskaičiavimą. Algoritmas:

  1. Bendrosios pajamos (IG) V tokiu atveju skaičiuojamas pagal galiojančius, esamus tarifus ir įkainius nekilnojamojo turto rinkoje panašiems objektams.
  2. Vertinimo apskaičiavimas nuostoliai dėl nepilno naudojimosi nekilnojamuoju turtu arba mokėjimų iš nuomininkų trūkumai turėtų būti nustatyti remiantis konkrečios rinkos tam tikroje teritorijoje analize, atsižvelgiant į jos dinamiką ir pobūdį. Apskaičiuotas skaičius turi būti atimtas iš bendrųjų pajamų, kad galiausiai būtų gautos faktinės bendrosios pajamos (GIR).
  3. Už dešinę išlaidų nustatymas, jie turėtų būti suskirstyti į kelias grupes ir kiekviena apskaičiuojama atskirai:
    • veiklos sąnaudos– išlaidos, susijusios su objekto priežiūra;
    • fiksuotos išlaidos– tie atskaitymai, kurie laikui bėgant nekinta, pavyzdžiui, nusidėvėjimas, būsto paskolos įmokos, mokesčių atskaitymai ir pan.
    • rezervo išlaidas- tam tikra suma, kurios reikia neplanuotų gedimų ar priverstinių pirkimų atveju.
  4. Skaičiavimas grynasis pelnas, gautas objekto pardavimo atveju.
  5. Kainos skaičiavimas.

Kaip apskaičiuoti turto vertinimą pagal pajamų metodą

Jis gali būti gaminamas dviem būdais.

  1. Tiesioginė pajamų kapitalizacija.

Dėmesio! Ši parinktis naudojama norint gauti ilgalaikį stabilų ir gana didelį pelną. Arba jei pelnas nuolat didėja lygiomis dalimis.

Šio skaičiavimo rezultatas bus faktinė bendra turto kaina.

C = CHOD/KK,

čia C – objekto kaina (išreikšta piniginiais vienetais);

CC – kapitalizacijos koeficientas (procentais);

NOR – grynosios veiklos pajamos.

Taigi, tada paaiškėja, kad tiesioginio kapitalizavimo metodas yra susijęs su metinės NPV priartinimu iki dabartinės vertės.

Ši parinktis negali būti naudojama, jei pelnas yra netolygus ir nenuoseklus arba jei turtas dar nėra nuosavybės teise.

Skaičiavimo algoritmas šis metodas bus taip:

  1. Apskaičiuokite, kiek grynųjų metinių pajamų atneš nekilnojamasis turtas efektyviausiai jį naudojant.
  2. Apskaičiuokite kapitalizacijos normą.
  3. Apskaičiuokite nekilnojamojo turto kainą pagal formulę.
  1. (DDP).

Skaičiavimas yra sudėtingesnis nei ankstesnis. Metodas taikomas šiais atvejais:

  1. pelno srautų skirtumas per tam tikrą laikotarpį;
  2. turto pajamų ir išlaidų sezoniškumas;
  3. vertinamas turtas yra ne vienas objektas, o daugiapakopis ir daugiafunkcis kompleksas;
  4. objektas gali būti statomas arba renovuojamas.

Skaičiavimo algoritmas pagal šis metodas Galima paminėti šiuos dalykus:

  1. Laiko tarpo nustatymas. Tarptautinis standartasšiuo atveju yra 5 – 10 metų, Rusijos rinkoje – 3 – 5 metai.
  2. Tikėtinų pinigų srautų apskaičiavimas.

Norėdami apskaičiuoti numatomus srautus, apskaičiuokite:

  • potencialios bendrosios pajamos;
  • priešmokestinis pinigų srautas;
  • pinigų srautas po mokesčių;
  • faktinių bendrųjų pajamų.

Šiuo metodu apskaičiuojama nekilnojamojo turto vertė:

PV – dabartinė vertė;

Ci – t laikotarpio pinigų srautas;

It – diskonto norma;

M – likutinė vertė.

Tokių problemų apskaičiavimo pavyzdys gali būti tokia situacija. Tarkime, kad 12 mėnesių pinigų srautas laikotarpio pabaigoje buvo 200 tūkstančių rublių, diskonto norma – 26%, o savininkas mano, kad prognozuojamo laikotarpio pabaigoje pajamų augimas stabilizuosis ir sieks 4 % per metus. Kiek kainuos įmonė?

Tokiu atveju būsima įmonės kaina bus nustatyta pagal formulę:

Iš viso matome, kad pasibaigus numatomam laikotarpiui nekilnojamojo turto kaina bus 909,1 tūkst.

Pajamų metodo privalumai ir trūkumai

Į pagrindinį ir neabejotinų pranašumųŠis metodas, žinoma, apima skaičiavimo paprastumą. Gana paprastos ir optimizuotos formulės padeda greitai ir neskausmingai atlikti įvertinimą.

Dėmesio! Antras privalumas yra tai, kad šis metodas padeda atspindėti rinkos situaciją ir ją aiškiai parodyti. Taip nutinka todėl, kad vertintojas, norėdamas įvertinti nekilnojamąjį turtą šiuo metodu, turi išanalizuoti daugybę sutarčių ir kitų rinkos sandorius patvirtinančių dokumentų, peržiūrėti jų sumas ir padaryti išvadą.

Šis metodas taip pat turi keletą apribojimų:

  1. Naudojant šį metodą negali būti naudojamas krizės metu, nes iš pradžių daroma prielaida, kad pelnas tekės tolygiai ir pastoviai per visą laikotarpį. O ekonominė krizė gali sutrikdyti šiuos mokėjimus, o tai turės įtakos ateityje iš turto gaunamoms pajamoms.
  2. Taip pat šis metodas negali būti taikomas informacijos stokos sąlygomis. Visa jo esmė slypi rinkoje vykstančių procesų analizėje ir iš jų išvadose apie būsimo pelno gavimą.Jeigu vertintojas negali gauti tos ar kitos informacijos arba jos tiesiog nėra, tai šis metodas negali būti taikomas dėl neįmanomo atliekant skaičiavimus.
  3. Šis metodas negali būti naudojamas naujai įmonei atidaryti, nes jo pelno lygis negali būti pastovus ir turi staigią formą. Jis taip pat negali būti naudojamas įmonės rekonstrukcijos ar antikrizinio pasiūlymo laikotarpiu, nes šie duomenys negali būti nuolatiniai.

Dėmesio! Šis metodas yra patogiausias tik toms įmonėms ir firmoms, iš kurių gaunamas pelnas tolygiai ir nuolat.

Kuo remiantis galima atsisakyti pajamų požiūrio į nekilnojamojo turto vertinimą?

Šiuo metodu nekilnojamojo turto objektai tiriami iš išorės ir jų patrauklumas.

Tai yra, kokiomis pajamomis galite tikėtis ateityje. Nepamirškite, kad be tam tikrų duomenų, pavyzdžiui, kapitalizavimo normų ar situacijos rinkoje nežinojimo, gaunamų būsimų pelno verčių patikimumo procentas žymiai sumažėja.

Pajamų metodo taikymo taisyklėse nurodyta, kad juo pasikliauti galite tik turėdami išsamią ir, svarbiausia, patikimą informaciją apie būsimas pajamų ir išlaidų prognozę.

Taigi, jei vertintojas per vertinimo laikotarpį šios informacijos neturi arba ji nėra visapusiška ir dėl to neįmanoma patikimai numatyti būsimų pinigų srautų, tai gali būti pagrindas atsisakyti taikyti pajamų metodą.

Yra ir kitų atsisakymo priežasčių. Pirma, tai gali būti nekilnojamojo turto savininko pateikta informacija, kad objektas bus naudojamas tik gyvenamosioms reikmėms, tai yra, iš šio objekto bus neįmanoma gauti jokios komercinės naudos, taigi, ir prognozuoti.

Antra, jeigu būsto nuomos rinka mieste nėra išvystyta, o jeigu išplėtota, tai ji yra po žeme, be registracijos ir tinkamo sutarčių vykdymo, o vertintojas negali surinkti pakankamai tikros informacijos apie nuomos kainą, jis taip pat turi teisę atsisakyti šio metodo. Taigi visada būtina pasikliauti patikima ir teisinga informacija.

Eksperto konsultacija

Toliau pateiktame vaizdo įraše aiškiai ir energingai pristatoma tema. Apie principus ir būtinas sąlygas Analitikas Borisas Gorodilovas kalba apie pajamų metodo naudojimą.


RUSIJOS FEDERACIJOS FINANSŲ MINISTERIJA

FEDERALINĖS VALSTYBĖS ŠVIETIMO INSTITUCIJA

AUKŠTESIS PROFESINIS IŠSILAVINIMAS

„VISOS RUSIJOS VALSTYBINĖ MOKESČIŲ AKADEMIJA

RUSIJOS FEDERACIJOS FINANSŲ MINISTERIJA“

Drausmė: „Nekilnojamojo turto vertinimas“

Pajamų požiūris į nekilnojamojo turto vertinimą

Užbaigė: Skorodumova O.Yu.

Specialybė: mokesčiai ir mokesčiai

Grupė: NZ - 401

Maskva 2009 m

Įvadas

    Pajamų metodo ypatybės

    Grynųjų veiklos pajamų nustatymas

    Kapitalizacijos teorija ir kapitalizacijos koeficientai

    Tiesioginė didžiųjų raidžių rašymas

    Kapitalizavimo normų skaičiavimo metodai

    Diskontuojamas pajamų srautas

    Vertinimas naudojant likutinę techniką

    PAJAMŲ METODŲ NAUDOJIMO PRIVALUMAI IR TRŪKUMAI

Išvada

Literatūra

Įvadas

Šiuo metu nekilnojamasis turtas yra vienas iš būtinų resursų (kartu su žmogiškaisiais, finansiniais, materialiniais, techniniais ir informaciniais ištekliais), kad būtų užtikrinta efektyvi akcinės bendrovės, valstybės ir savivaldybės savininko veikla ir, galiausiai, normalus kiekvieno individo gyvenimas. .

Tuo pačiu metu nekilnojamasis turtas yra svarbiausia savininkų nuosavybės dalis. Pagal numatomą jo vertę nekilnojamasis turtas siekia iki 30-40% (žinoma, yra nemažai modernių veiklos sričių, kuriose nekilnojamasis turtas naudojamas minimaliai, pavyzdžiui, smulkaus verslo įmonėse, internetinėse parduotuvėse ir pan.)

Todėl nekilnojamojo turto vertinimas yra svarbus ir aktualus moderni scena plėtra. Kilnojamojo turto vertinimas taip pat svarbus tiek apmokestinimo, tiek pirkimo-pardavimo, įkeitimo, nuomos ir kt.

Yra keletas būdų, kaip įvertinti nekilnojamąjį ir kitą įmonių turtą. Tokie kaip: pajamų, lyginamieji, sąnaudų ir nuosavybės požiūriai į nekilnojamojo turto ir kito turto vertinimą. Šiame darbe aptariu nekilnojamojo turto vertinimo pajamų metodą, naudojamą vertinant pajamas duodantį nekilnojamąjį turtą.

          PAJAMŲ METODŽIO CHARAKTERISTIKA

Pajamų metodas pagrįstas lūkesčių principu, kuris teigia, kad tipinis investuotojas ar pirkėjas perka nekilnojamąjį turtą, tikėdamasis gauti būsimas pajamas arba iš jų naudos, ty atspindi:

    pajamų, kurias turtas gali gauti per savo gyvavimo laikotarpį, kokybė ir kiekis;

    rizikos, būdingos vertinamam objektui ir regionui.

Taigi turto vertę galima apibrėžti kaip jo gebėjimą gauti pajamų ateityje. Čia veikia laiko veiksnys, o būsimų pajamų suma turi būti sumažinta iki nulinio laiko taško kapitalizuojant pajamas ir diskontuojant.

Teorinis pajamų metodo pagrindas yra vertinimo principai, iš kurių reikšmingiausi, taip pat veiksniai ir aplinkybės, kurių analizė paremta atitinkamais principais (1 pav.)

Principinė įtakos sfera

LŪKESČIAI

(pagrindinis principas, kuriuo grindžiamas pajamų įvertinimas)

Kainodaros veiksniai

Pajamų charakteristikos

Kapitalo charakteristikos

Šansai

PAKEITIMAI

Analoginių objektų parinkimas ir analizė

Alternatyvių investicijų analizė

PASIŪLA IR POREIKIS

Veiksnių apskaita ir analizė:

naudingumas;

trūkumas;

konkurencingumas;

kapitalo rinkos prieinamumas;

monopolija, valstybės kontrolė,

verslo veikla;

populiacijos charakteristikos

AUGSTASIS PRODUKTYVUMAS

(likutis, indėlis)

Turto analizė:

nekilnojamojo turto elementų ekonominis atitikimas;

jo paskirtis ir žemės naudojimo būdas

Pagrindinis pajamų metodo pranašumas, palyginti su rinkos ir sąnaudų metodu, yra tas, kad jis iš esmės atspindi investuotojo mintį apie nekilnojamąjį turtą kaip pajamų šaltinį, ty į šią nekilnojamojo turto kokybę atsižvelgiama kaip į pagrindinį kainodaros veiksnį. . Pajamų vertinimo metodas yra glaudžiai susijęs su rinkos ir sąnaudų metodais. Pavyzdžiui, grąžos normos, naudojamos taikant pajamų metodą, paprastai nustatomos remiantis palyginamų investicijų analize; rekonstrukcijos sąnaudos naudojamos pinigų srautams nustatyti kaip papildomos investicijos; kapitalizacijos metodai naudojami koreguojant skirtumus tarp rinkos ir sąnaudų metodų.

Pagrindinis pajamų metodo trūkumas yra tas, kad, skirtingai nei kiti vertinimo metodai, jis pagrįstas prognoziniais duomenimis.

Taikant pajamų metodą, gali būti naudojami du metodai:

    tiesioginis pajamų kapitalizavimas;

    diskontuoti pinigų srautai.

Metodų privalumai ir trūkumai nustatomi pagal šiuos kriterijus (2 pav.)

Pajamų metodų palyginimo kriterijai

Gebėjimas atspindėti tikruosius potencialaus pirkėjo (investuotojo) ketinimus

Informacijos, kuria grindžiama analizė, tipas, kokybė ir apimtis

Gebėjimas atsižvelgti į konkurencijos svyravimus

Gebėjimas atsižvelgti į specifinės savybės objektas, turintis įtakos jo vertei

vieta

potencialus pelningumas

Šie metodai grindžiami prielaida, kad nekilnojamojo turto vertę lemia vertinamo turto galimybė ateityje generuoti pajamų srautus. Abiem būdais būsimos pajamos iš nekilnojamojo turto konvertuojamos į jo vertę, atsižvelgiant į šiam turtui būdingą rizikos lygį. Šie metodai skiriasi tik tuo, kaip jie transformuoja pajamų srautus.

Taikant pajamų kapitalizavimo metodus, vieno laikotarpio pajamos konvertuojamos į nekilnojamojo turto vertę, o taikant diskontuotų pinigų srautų metodą – pajamos iš numatomo jo naudojimo keleto prognozuojamų metų, taip pat pajamos iš išankstinio pardavimo. nekilnojamojo turto prognozuojamo laikotarpio pabaigoje, yra konvertuojami.

          GRYNŲJŲ VEIKLOS PAJAMŲ NUSTATYMAS

Dėl normos visas teises nuosavybės ir nuomininko teisės, grynosios veiklos pajamos (NOI) skaičiuojamos kaip pajamų srautas.

Nekilnojamojo turto vertintojas dirba su šiais pajamų lygiais:

Potencialios bendrosios pajamos (GPI)

Faktinės bendrosios pajamos (DVD)

Grynosios veiklos pajamos (NOI)

Potencialios bendrosios pajamos (GPI) – tai pajamos, kurias galima gauti iš nekilnojamojo turto, jeigu jis naudojamas 100 %, neatsižvelgiant į visus nuostolius ir išlaidas. Galimos bendrosios pajamos priklauso nuo vertinamo turto ploto ir nustatyto nuomos tarifo ir apskaičiuojamos pagal formulę:

PVD = S x Ca

kur S nuomojamas plotas, m2;

Ca - nuomos kaina už 1m2

Nuomos kaina priklauso nuo turto vietos, jo fizinės būklės, komunikacijų prieinamumo, nuomos termino ir kt.

Yra dviejų tipų nuomos įkainiai (3 pav.)

sutartinės



turgus


Rinkos nuomos kaina yra panašių objektų rinkoje vyraujanti kaina ir yra labiausiai tikėtina nuomos kaina, kurią tipinis nuomotojas norėtų nuomoti, o tipinis nuomininkas norėtų išnuomoti turtą, o tai yra hipotetinis sandoris. Rinkos nuomos tarifai yra naudojami vertinant laisvą nuosavybę, kai turtas iš esmės priklauso, jį valdo ir juo naudojasi pats savininkas: koks būtų pajamų srautas, jei turtas būtų išnuomotas.

Sutarties nuomos tarifas naudojamas vertinant nuomotojo dalines nuosavybės teises. Tokiu atveju vertintojui patartina išanalizuoti nuomos sutartis jų sudarymo sąlygų požiūriu.

Pagal nuomos tarifų rūšis nuomos sutartys skirstomos į tris dideles grupes:

    su fiksuotu nuomos tarifu (naudojamas ekonominio stabilumo sąlygomis);

    su kintamu nuomos tarifu (nuomos tarifų peržiūra sutarties galiojimo metu paprastai vykdoma infliacijos sąlygomis);

    su palūkanų norma (kai prie fiksuotos nuomos įmokų sumos pridedamas procentas nuo pajamų, kurias nuomininkas gavo dėl naudojimosi išnuomotu turtu).

Sudarant sutartį su fiksuotu nuomos tarifu patartina naudoti pajamų kapitalizavimo metodą, kitais atvejais teisingiau naudoti diskontuotų pinigų srautų metodą. Į įvertinimas Nekilnojamasis turtasSantrauka >> Ekonomikos teorija

KURSOJE: „Ekonomika Nekilnojamasis turtas" TEMA: „Struktūra ir principai pelninga metodasĮ įvertinimas Nekilnojamasis turtas" OPTION-25 Darbas... įvairiuose rinkos segmentuose. Pelninga požiūris yra naudojamas vertinimai Nekilnojamasis turtas, generuoja pajamas. Jis pagrįstas...

  • PrieigosĮ įvertinimas Nekilnojamasis turtas (1)

    Studijų vadovas >> Ekonomika

    Probleminis vertinimai žemės sklypai Rusijoje. 3. Pelninga požiūris Pelninga požiūris remiantis tuo, kad savikaina Nekilnojamasis turtas, ... Pagrindinė formulė pelninga metodas(IRV – formulė): V=I/R Nekilnojamasis turtas kaina laipsnis kur V yra kaina Nekilnojamasis turtas, aš -...

  • Pelninga požiūrisĮ įvertinimas verslo vertė

    Santrauka >> Ekonomikos teorija

    PELNINGA POŽIŪRIS KAM VERTINIMAS VERSLO IŠLAIDOS Šis skyrius skirtas populiariausiems metodams vertinimaiįmonės vertė – metodai... turtas apima kelis etapus: 1. Įvertinamas Nekilnojamasis turtasįmonės nuosavybė protingoje rinkoje...

  • Įvertinimas Nekilnojamasis turtas ir nuosavybė

    Testas >> Finansai

    Pinigų srautas likusį laikotarpį. Įvertinimas kaina Nekilnojamasis turtas. Pelninga požiūris V įvertinimas Nekilnojamasis turtas remiantis dabartinės vertės nustatymu...

    • Pajamų metodas, priešingai nei lyginamasis ir sąnaudų metodas, yra skirtas gauti duomenis apie turtą investuotojo požiūriu. Šiuo atveju turtas laikomas tik pajamų šaltiniu. Šio metodo trūkumai apima visų skaičiavimų sudarymą remiantis prognozės duomenimis ir išankstinėmis ekspertų nuomonėmis.

    Ekonominis pajamų metodo turinys

    Pajamų metodas apima būsimų pajamų srautų konvertavimą į jų dabartinę vertę. Bendras algoritmas skaičiavimai, kai taikant pajamų vertinimo metodą, atliekamos penkios operacijos (1.3.6 pav.):

    1. Apibrėžimas būsimų bendrųjų pajamų. Remdamasis paskutinių 3 metų įmonės pajamų ir sąnaudų metinių balansų duomenimis, vertintojas

    nustato bendrąsias pajamas. Tai lemia:

    · potencialios bendrosios pajamos, t.y., pajamos, kurias objektas gali atnešti per metus, kai plotas yra pilnai užimtas, neįskaitant eksploatacijos išlaidų. Taigi potencialios bendrosios pajamos yra numatoma bendra suma iš pagrindinės vertinamo turto veiklos;

    · faktinės bendrosios pajamos, pagrįstos potencialiomis bendromis pajamomis, iš kurių atimami nuostoliai renkant įmokas ir pridedamos papildomos pajamos iš turto (pvz. verslumo veikla nuosavybėje arba jos viduje).

    Ryžiai. 1.3.6 Nekilnojamojo turto vertinimo pajamų metodo skaičiavimo algoritmas

    Pavyzdžiui, įvertinus viešbučio kainą, savininko pajamas sudarys išlaidos: kambariai, restorano paslaugos, valymo ir skalbimo paslaugos, įrengtų kioskų ir parduotuvių nuoma. Vertintojas turi atsižvelgti į verslininko vystymosi potencialą ir jį atspindėti savo ataskaitoje. Pirkėjas turėtų žinoti, kad jis gali padidinti pajamas geriau valdydamas, finansų kontrolę, įtraukdamas naujas gamybos patalpas ir kitus veiksnius. Papildomos funkcijosĮ pajamų generavimą suinteresuotosios šalys dažniausiai atsižvelgia vertindamos dabartinę vertę.

    2. Atimant sandorio išlaidas. Vertintojas analizuoja veiklos sąnaudas, kurios atsispindi įmonės balanse. šios rūšies sąnaudos atspindi išlaidas, būtinas objekto funkciniam tinkamumui palaikyti, užtikrinant bendrųjų pajamų gavimą.

    Eksploatacinės išlaidos paprastai skirstomos į:

    • sąlyginai nuolatinis, nepriklausomas nuo turto eksploatavimo laipsnio (turto mokestis, draudimo įmokų ir kt.);
    • sąlyginiai kintamieji, kurie keičiasi priklausomai nuo objekto naudojimo laipsnio ir apkrovos (mokestis už Komunalinės paslaugos, valymas, šiukšlių išvežimas ir kt.);
    • keitimo rezervai – per nekilnojamojo turto ūkinį gyvavimo laikotarpį pakeisti atskirus jo elementus (konstrukcinius, eksploatacinius ir vidaus), ypač tuos, kurie yra jautriausi dilimui (pavyzdžiui, stogo dangą, santechniką, lifto įrangą).

    Viešbučio vertinimo atveju į veiklos sąnaudas įeina šios išlaidos: viešbučio kambario kaina, personalo ir administracijos atlyginimai, reklamos išlaidos, remontas ir mokesčiai. Visos sąnaudos, išskyrus nusidėvėjimą ir paskolos išlaidas, yra atimamos iš bendrosios apyvartos, siekiant nustatyti grynąsias pajamas.

    3. Grynųjų (veiklos) pajamų nustatymas ir koregavimas. Tų pajamų koregavimas priklauso nuo verslininko. Tarkime, 70% pajamų atiteks nuomai ir kitoms gamybos išlaidoms apmokėti, tokiu atveju verslininkas gali gauti iki 30% bendrųjų pajamų atlygio forma. At aukštas lygis konkurencija, verslininko pajamos gali sumažėti.

    Atminkite, kad į grynąsias pajamas neatsižvelgiama į paskolos aptarnavimo išlaidas ir nusidėvėjimo mokesčius.

    4. Vertinimo ir prestižo daugiklis. Goodwill (Oksfordo žodynas angliškai) apibrėžiamas kaip „privilegijos, kurias verslo pardavėjas perduoda pirkėjui; klientų arba klientų, pripažintų atskiru verslo vertės elementu, sąrašas“. Tarptautinis standartų komitetas buhalterinė apskaita mano, kad gera valia yra tai skirtumas tarp viso verslo vertės ir jo turto rinkos kainos. Abu apibrėžimai apibūdina papildomą vertę, gaunamą dėl individualių verslo savybių ir pridedamą prie vertinamo turto vertės.

    Norėdamas nustatyti potencialaus savininko prestižo vertę, vertintojas turi atlikti keletą operacijų (1.3.7 pav.).

    1.3.7 pav. Prestižo vertės nustatymo tvarka

    5. Galutinės nekilnojamojo turto vertės nustatymas.Šiuo atveju gali būti naudojami šie metodai: pajamų kapitalizacija (tiesioginė kapitalizacija); diskontuoti pinigų srautai ir balanso metodai.

    Sudėtinių palūkanų funkcijos

    Norint suprasti pajamas generuojančio nekilnojamojo turto vertinimo metodų esmę, būtina atsižvelgti į sudėtinių palūkanų funkcijas, kurios apibūdina kiekybinius pinigų vertės pokyčius laikui bėgant. Šios funkcijos apima:

    1. Būsima investicinio vieneto vertė- būsimo turto piniginio vieneto vertės vertė po n laikotarpių:

    ,

    kur yra pradinis įnašas, rub.; E – faktinė sudėtinė palūkanų norma.

    2. Dabartinė vienos investicijos vertė– šiandieninė pinigų vertė

    nekilnojamojo turto vienetai, gauti po n laikotarpių už nurodytą i procentą per metus:

    .

    Z. Dabartinė vertė vienišas laikotarpio investicijas- būsimų vienodų vieneto mokėjimų eilės dabartinė vertė per n laikotarpių, taikant sudėtinę palūkanų normą i:

    ,

    kur P - žinomas vienodų mokėjimų srautas kiekvieno laikotarpio pabaigoje, diskontuotas tam tikru kursu.

    4. Būsima vienos investicijos vertė per tam tikrą laikotarpį- būsimų lygių vieneto mokėjimų serijos būsimoji vertė per n laikotarpių, taikant sudėtinę palūkanų normą i:

    .

    5. Vienos investicijos nusidėvėjimas- parodo, koks turėtų būti mokėjimų dydis per n laikotarpių, kad jų dabartinė vertė esant palūkanų normai i būtų lygi 1:

    b. Kompensacijų fondas- lygių išmokų suma, sukaupusi 1 piniginį vienetą sąskaitoje iki anuiteto laikotarpio pabaigos:

    Pagrindiniai vertinimo metodai

    Tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodas naudojamas, jei prognozuojamos pastovios arba sklandžiai kintančios pajamos. Šis metodas pagrįstas kapitalizacijos normos nustatymu, kuris yra kapitalizacijos koeficientas, kuriame atsižvelgiama ir į grynąjį pelną iš vertinamo turto eksploatavimo, ir į kapitalo, išleisto jam įsigyti, kompensavimą.

    IN bendras atvejis Kapitalizacijos norma nustatoma pagal formulę:

    Didžiosios raidės koeficientas =

    Yra ir kitų kapitalizavimo normos apskaičiavimo būdų:

    1. Tiesioginio suderinimo metodas yra vertinamo objekto palyginimas su analogišku objektu. Lyginamos pagrindinės objektų charakteristikos (žr., pvz., 10.3), kurių pagrindu parenkamas (-i) panašus objektas (-ai). Vertinamo objekto kapitalizavimo norma laikoma tokia pat kaip ir analogiško objekto arba apskaičiuojama remiantis aritmetiniu vidurkiu, kai yra daug analogiškų objektų.

    2. Susieto investavimo metodas (nuosavybės ir skolos kapitalas) naudojamas nekilnojamajam turtui įsigyti naudojant skolintą ir nuosavą kapitalą:

    a) skolintų lėšų kapitalizacijos norma (hipotekos konstanta) nustatoma pagal metinių skolos aptarnavimo įmokų ir hipotekos paskolos pagrindinės sumos santykį;

    b) kapitalizacijos norma už nuosavų lėšų(nuosatinio kapitalo kapitalizavimo norma) nustatoma pagal nuosavam kapitalui priskirtinos grynojo pelno iš turto eksploatavimo dalies ir nuosavo kapitalo dydžio santykį.

    Bendra kapitalizavimo norma nustatoma ją pasveriant komponentai proporcingai skolos ir nuosavo kapitalo dydžiui bendrai investuoto kapitalo sumai. Skolinto kapitalo dedamoji apibrėžiama kaip hipotekos konstantos ir skolinto kapitalo sumos santykio su bendra investuoto kapitalo suma sandauga. Nuosavybės komponentas apibrėžiamas taip:

    Kapitalizacijos norma

    apie nuosavybę =

    3. Susietas investavimo būdas (žemė ir pastatai) naudojamas, kai galima tiksliai apskaičiuoti kapitalizacijos normas kiekvienai nekilnojamojo turto komplekso dedamajai: pastatui (statiniui) ir žemės sklypui. Metodo esmė – nustatyti žemės ir joje esančio turto svertinius kapitalizacijos rodiklius. Kapitalizavimo normų svorinis dydis atliekamas atsižvelgiant į šių komponentų dalis bendroje nekilnojamojo turto komplekso savikainoje.

    4. Ellwood metodas yra modifikuotas susietų investicijų (skolos ir nuosavybės) būdas, atsižvelgiant į investavimo laikotarpio trukmę ir turto vertės pokyčius laikui bėgant.

    Norėdami apskaičiuoti bendrą kapitalizacijos normą, Ellwood pasiūlė formulę:

    ,

    kur yra bendras kapitalizacijos koeficientas; - akcinio kapitalo grąžos norma; M – skolinto kapitalo dalis; C – Ellwood hipotekos koeficientas.

    Praktikoje naudojamos skaičiavimo lentelės, kurių pagalba tam tikrai palūkanų normai, nuosavo kapitalo grąžai ir laikymo laikotarpiui nustatoma hipotekos koeficiento C vertė.

    5. Kaupiamasis metodas kapitalizacijos normos koregavimuose atsižvelgiama į riziką, susijusią su investicinėmis investicijomis, neefektyvų investicijų valdymą, mažą lėšų likvidumą ir kt. Be pelno, gauto kaip kapitalo investicijos palūkanų, gali būti atsižvelgta ir į kompensavimo laiką. (grąža) investuoto kapitalo, t.y. prie gauto tarifas turi būti pridedamas prie kapitalo pakeitimo normos. Jis apskaičiuojamas kaip vieneto ir metų skaičiaus santykis.

    Metodo esmė yra ta, kad norma yra padalinta į dalis, o jei žinomos visų jo komponentų reikšmės, tada susumavus galima gauti kapitalizavimo normą.

    Tiesioginio kapitalizavimo metodas pagrįstas tuo, kad pajamos iš turto naudojimo ir pajamos iš jo perpardavimo kapitalizuojamos į dabartinę vertę, kuri ir bus turto vertė.

    Bendroji formulė Turto vertės nustatymas naudojant tiesioginės kapitalizacijos metodą yra toks:

    Turto perleidimo nuomai atveju formulė įgauna šiek tiek kitokią formą, nes tiesioginis kapitalizavimo būdas šiuo atveju bus tapatinamas su nuomos kaina už kelerius turto eksploatavimo metus. Šis metodas vadinamas „metinės nuomos mokesčio kapitalizavimu“.

    Metinio nuomos mokesčio kapitalizavimas priklauso nuo individualaus įvertinimo ir nuomos mokesčio gavimo rizikos:

    kur yra vertinamo objekto savikaina, apskaičiuota taikant pajamų metodą; BH – grynosios pajamos; Г – objekto nuomos metų skaičius; - nuomos kapitalizacijos koeficientas, apskaičiuojamas kaip grynųjų pajamų sumos ir metinės nuomos mokesčio sumos santykis ().

    6. Diskontuotų pinigų srautų metodas naudojamas, kai pajamų pokyčių dinamika yra reikšminga arba šie pokyčiai yra nereguliarūs.

    Naudojant šį metodą daroma prielaida:

    1. Pajamų iš turto gavimo trukmės nustatymas. Tarptautinėje vertinimo praktikoje vidutinė trukmė yra 5-10 metų, jei nenumatyta kitaip papildomos sąlygos. Rusijos vertintojai priima šį laikotarpį nuo 3 iki 5 metų

    2. Pinigų srautų dydžio prognozavimas: pajamų ir išlaidų pinigų srautų tendencijų kūrimas, pajamų dažnumas. Jeigu numatomos išlaidos nekilnojamojo turto rekonstrukcijai ar modernizavimui, tai jų suma yra atimama iš grynųjų pajamų tais laikotarpiais, kai jos atsiranda.

    H. Diskonto normos nustatymas.

    Diskonto norma yra sudėtinės palūkanos, naudojamos apskaičiuojant dabartinę būsimų mokėjimų vertę. Norint nustatyti, naudojami įvairių metodų: statyba, alternatyvių investicijų palyginimas, paskirstymas, pervežimas.

    Statybos būdas remiasi prielaida, kad diskonto norma yra tik rizikos funkcija ir gali būti apibrėžiama kaip visų rizikų, susijusių su nekilnojamojo turto įsigijimu, eksploatavimu ir kitomis operacijomis, suma (nekilnojamojo turto rinkos, kapitalo rinkos, mažo likvidumo rizika , infliacija, turto valdymas, finansinis, aplinkosaugos, teisėkūros).

    Pagrinde alternatyvių investicijų palyginimo metodas slypi nuostata, kad panašios rizikos projektams turi būti taikomos panašios diskonto normos.

    Atrankos metodas daroma prielaida, kad diskonto norma apskaičiuojama remiantis duomenimis apie įvykdytas operacijas.

    Naudojant stebėjimo metodas, galima nustatyti alternatyvių investicijų pelningumo tendencijas, susijusias su turto pelningumu.

    Ši analizė leidžia prognozuoti tikėtino turto pelningumo pokyčius remiantis nekilnojamojo turto rinkos stebėjimu, kurio rezultatai skelbiami oficialiai.

    1. Pinigų srautų diskontavimas mažinant srauto kainą Pinigai būsimi laikotarpiai į dabartį, remiantis sudėtinių palūkanų funkcijomis ir visų dabartinių verčių sumavimu.

    Skaičiuojant kiekvieną pinigų srautą diskontuojama atitinkama diskonto norma, o tada pridedamos visos gautos vertės:

    kur yra t laikotarpio pinigų srautas; - t laikotarpio pinigų srautų diskonto norma.

    2. Dabartinių pajamų srautų ir pardavimo pajamų verčių sudėjimas.

    H. Nekilnojamojo turto vertės, kaip skirtumo tarp esamos atsiskaitymo laikotarpio pajamų sumos ir skolintų lėšų sumos, apskaičiavimas.

    Likučių technika apima kapitalo pajamas, kurios yra susijusios tik su viena iš į turtą investuotų lėšų sudedamųjų dalių, o kitų komponentų vertė yra žinoma.

    Nekilnojamojo turto kaina apskaičiuojama tokia tvarka:

    1. Apskaičiuojama laikotarpio pajamų dalis. būtinos investicijoms į komponentą, kurio savikaina yra žinomi, pritraukti, kapitalizacijos koeficientą padauginus iš savikainos vertės.

    2. Pajamų suma, kuri patenka į antrąją dedamąją (nežinoma), nustatoma iš visų pajamų atėmus pirmai dedamajai tenkančias pajamas.

    H. Antrosios dedamosios vertė nustatoma padalijus jai priskirtinas pajamas iš atitinkamos kapitalizacijos normos.

    4. Turto vertė nustatoma sudėjus žinomos dedamosios vertę ir apskaičiuotą nežinomo komponento vertę. Pagrįstas bendros idėjos apie pajamų metodą, kiekvienam atskiram turtui gali būti taikoma vienokia ar kitokia vertinimo principų ir metodų grupė, priklausomai nuo šio vertinimo tikslo. Pavyzdžiui , pajamų požiūris į žemės vertinimą apima principus ir metodus, leidžiančius įvertinti žemės sklypą pagal numatomas pajamas. Tai lūkesčių, pasiūlos ir paklausos, pakeitimo tiesioginės kapitalizacijos metoduose principai, pajamų kapitalizavimas pagal laikotarpį, pajamų balanso technika.

    Tiesioginės kapitalizacijos metodas pagrįstas pajamų iš žemės nuosavybės nustatymu. Numatoma žemės vertė nustatoma grynąsias pajamas padalijus iš kapitalizacijos normos. Metodas patogus vertinant žemės sklypą, jeigu jis nuomojamas atskirai nuo pastatų ir statinių, kai nuomininkas yra atsakingas už turto mokesčių ir kitų išlaidų mokėjimą. Jeigu nuomos sutarties sąlygos pakankamai tiksliai atspindi situaciją nuomos rinkoje, tuomet galima grynąją nuomos sumą tiesiogiai kapitalizuoti į žemės nuosavybę.

    Naudojant šį metodą pajamų nustatymo pagrindas gali būti:

    Žemės ūkio ir miško žemės vertinimo nuoma;

    Dalis pajamų iš įmonės, kaip turtinio komplekso, priskirtinų užstatytam žemės sklypui;

    Nuoma už gyvenviečių žemių įvertinimą;

    Pajamos iš žemės sklypo vertės padidėjimo, gautos jį parduodant ateityje arba įkeičiant už būsto paskolą ir kt.

    Šiuo metu yra trys kapitalizacijos normos apskaičiavimo būdai:

    1. Piniginio kapitalo rūšimi laikomas žemės sklypas. Remiantis tuo, kapitalizacijos norma apskaičiuojama pagal pinigų rinkos ypatybes vertinimo dieną. Visos Rusijos žemės ūkio ekonomikos, darbo ir vadybos tyrimų institutas rekomenduoja naudoti Rusijos Federacijos „Sberbank“ kursą ilgalaikiams užsienio valiutos keitimo sandoriams kaip kapitalizacijos kursą.

    2. Kaupiamasis metodas, kai kapitalizavimo norma gali apimti:

    Nerizikinga norma (pavyzdžiui, Rusijos Federacijos „Sberbank“ palūkanų norma);

    Likvidumo rizika, susijusi su galimybe patirti nuostolių parduodant nekilnojamąjį turtą dėl NT rinkos neišsivystymo ar nestabilumo ir kt.

    H. Tiesioginio palyginimo metodas, kai kapitalizacijos koeficientas lygus pajamoms, padalytoms iš panašaus turto pardavimo kainos.

    Taikant pajamų kapitalizavimo pagal laikotarpius metodą, nustatomi viso laikymo laikotarpio metiniai pajamų srautai ir sumažinami iki dabartinės vertės.

    Vertinant žemės sklypus, užstatytus komerciniu nekilnojamuoju turtu, naudojama žemės sklypui priskirtinų likutinių pajamų technika. Žemės pajamų likutinė technika taikoma tais atvejais, kai pastatai ir statiniai yra neseniai pastatyti arba dar nepastatyti (atliekama naujos statybos galimybių analizė), taip pat nustatant geriausią ir labiausiai efektyvus naudojimasžemės sklypas.

    Likusios pajamos, padengus visas įvairių išteklių (kapitalo, darbo, valdymo išteklių) pritraukimo išlaidas, yra susijusios su žemės sklypu.

    Įkeliama...Įkeliama...