Inntektstilnærmingen brukes til å bestemme. Inntektsmetode for eiendomsvurdering ved å bruke et eksempel, oppgivelse av tilnærmingen

Når du utfører transaksjoner med bolig, er det nødvendig å først evaluere det. Søke om ulike tilnærminger til eiendomsvurdering: lønnsomt, komparativt, kostbart. Inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering har vunnet popularitet i vårt land. Hva er essensen av denne tilnærmingen? I hvilke tilfeller er det tilrådelig å bruke denne tilnærmingen når du gjennomfører en vurdering? kvadratmeter? Hvilke metoder for inntektstilnærmingen finnes og under hvilke forhold brukes hver av dem? Når er det fornuftig å forlate denne tilnærmingen i estimering av areal?

Hvilke metoder for verdivurdering av eiendom finnes?

Føderal lov nr. 135 av 29. juli 1998 “På takseringsaktiviteter V Den russiske føderasjonen» fremhever tilnærminger som f.eks:

Sammenlignende– et sett med tiltak rettet mot å sammenligne boliger med analoger som det er tilgjengelig prisinformasjon for.
Dyrt– metoder som tar sikte på å bestemme kostnadene som vil kreves ved restaurering eller utskifting av en gjenstand, under hensyntagen til slitasje. Det forutsettes at kjøper ikke betaler mer for den ferdige eiendommen enn for opprettelse av tilsvarende objekt.
Lønnsom– er basert på beregningen av ikke bare prisen på kvadratmeter, men også på forventet inntekt fra det (for eksempel leieinntekter).

Hva er inntektsmetoden?

Bruken av denne metoden er basert på følgende prinsipp: kostnaden for området som økonomien investeres i må samsvare med kvaliteten på objektet i nåtiden og mengden av overskudd i fremtiden.

Fordelen med tilnærmingen er at den lar investoren best vurdere eiendommen som inntektskilde. Et områdes evne til å generere overskudd i fremtiden er anerkjent som hovedfaktoren som bestemmer verdien av dette området. Ulempen er at prognoseinformasjon legges til grunn.

Inntektstilnærmingen gjenspeiler data som:

Kvaliteten og kvantiteten av fortjeneste som eiendom er i stand til å generere over en periode.
Risikoer som er typiske både for selve anlegget og for regionen.

Metoder for inntektstilnærming

Det finnes metoder som f.eks:

Kapitalisering av inntekt.
Linket investeringsmetode.
Rabattert metode kontantstrømmer.

Hvordan fungerer inntektskapitaliseringsmetoden?

Denne metoden beregner forholdet mellom fortjeneste i fremtiden og verdien av fast eiendom i nåtiden.

Tilnærmingsformelen ser slik ut:

C = BH/K, Hvor

MED– kvadratmeterpris,
BH– forventet fortjeneste fra objektet for en viss periode i sin rene form,
TIL– kapitaliseringsrente (koeffisient).

Disse vilkårene betyr forholdet mellom prisen på eiendom og inntekten som er tilgjengelig fra den.

Direkte kapitaliseringsmetoden er en metode der vilkårene for bruk av fast eiendom og inntekt i stabil form forblir uendret, og det ikke kreves investeringer i innledende fase, og regnskapsføring av overskudd og kapitalavkastning holdes.

Ved direkte kapitalisering dannes verdien for en bestemt periode uten å ta hensyn til potensielt videresalg av arealet når rapporteringsperioden går mot slutten.

Direkte store bokstaver brukes når:

Finansielle strømmer er over null og holder seg stabile over en lang periode.
Det er en liten økning i overskuddet over tid.

Metoden gjelder ikke hvis:

Det er ustabil profitt.
Byggingen av bygget som anlegget ligger i er ikke fullført eller området er i restaureringsstadiet.

Beregningsstadier:

Beregning av forventet fortjeneste. Ved beregning tas 12 måneder eller gjennomsnitt for året. Oppmerksomheten rettes mot den mest effektive bruken av eiendom.
Kapitaliseringsgraden beregnes.
Totalprisen på området fastsettes.

Rabattert kontantstrømmetode (DCF)

Med denne metoden beregnes prisen over en tidsperiode lik de siste årene, og ved verdifastsettelsen av fast eiendom tas det hensyn til inntekter fra potensielt videresalg av eiendommen. Fordelen med metoden er muligheten til å vurdere et objekt når finansstrømmene er ustabile.

DCF gjelder i følgende omstendigheter:

Tilgjengelighet av tilstrekkelig informasjon til å beregne mengden av inntekt fra fast eiendom i fremtiden.
Det er grunn til å tro at finansstrømmer i nåtid og fremtid vil variere (når det gjelder økning eller reduksjon).
Eiendommen er en næringseiendom, preget av sin allsidighet og store areal.
Fortjeneste og kostnader er sesongavhengige.
Eiendommen ligger i et bygg som er under oppføring eller nettopp er ombygd og avventer igangkjøring.

Beregning for DCF utføres i henhold til algoritmen nedenfor:

Basert på tilgjengelige data tas prognoseperioden. I Russland er det 35 år.
Mengden av fortjeneste for en gitt tidsperiode er forutsagt.
Den totale verdien av arealets restpris etter at overskuddsstrømmen opphører beregnes.
Bestemme diskonteringsrenten for å beregne finansstrømmen som vil bli mottatt eller betalt over tid. På denne måten er det mulig å estimere risiko-til-belønningsforholdet.
Beregning av eiendomspriser.

I noen tilfeller er det nødvendig under eiendomstransaksjoner. Vi beskrev når du bør kontakte en notar i en egen artikkel.
Informasjon om hvilke dokumenter som må kontrolleres ved kjøp av leilighet. Kontrollen må gjøres for ikke å havne i retten i fremtiden i forbindelse med å utfordre transaksjonens lovlighet.

Å forlate inntektsmetoden

Siden inntektsmetoden brukes når det er et investeringsmål, ved kjøp av boligeiendom til personlige formål, er denne metoden uhensiktsmessig. I dette tilfellet er det tillatt å bruke komparative eller kostnadsmetoder eller en kombinasjon av dem.

Det foreligger forhold når takstmannen nekter inntektsmetoden på grunn av manglende dokumenter som kan foretas beregninger på. Uten nødvendig dokumentasjon blir evalueringsalgoritmen brutt, noe som forårsaker en feil forståelse av transaksjonens lønnsomhet.

En spesialist snakker om inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering i denne videoen:

Inntektstilnærmingen er fornuftig å bruke hvis ikke-kommersiell eiendom kjøpes og formålet med kjøpet er investering. Det er flere metoder for inntektstilnærmingen; rimeligheten av å bruke en eller annen kan vurderes av en spesialist, basert på egenskapene til objektet og formålet med å anskaffe kvadratmeter.

Vår advokat vil gi deg gratis råd.

Inntekt tilnærming

Inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering er basert på å fastsette verdien av en eiendom basert på beregningen av forventet inntekt fra eierskapet (bruken) av denne eiendommen. Denne indikatoren er veldig viktig fordi den lar deg forutsi kostnadene for et objekt i fremtiden.

Inntektstilnærmingen er en av de mest brukte metodene for verdivurdering av eiendom i verdivurderingspraksis i dag.

I følge den moderne økonomen A.V. Vishnevetsky kalles denne tilnærmingen også "marginal" (fra det engelske begrepet "margin", ofte brukt i Russland som en analog til konseptet "profit"). Anvendeligheten av den marginale tilnærmingen kommer tydelig til uttrykk i perioden med økonomisk vekst i staten. Inntektstilnærmingen er en integrert del av "Due Diligence"-prosedyren.

Inntektsmetoden er hovedsakelig basert på å fastsette verdien av fast eiendom ved å beregne den neddiskonterte inntektsstrømmen (fra eierskap eller bruk av dette objektet). Denne metoden er basert på forventningsprinsippet - fastsettelse av nåverdien av inntekt og andre fordeler som kan mottas i fremtiden ved å eie denne eiendommen. Det er logisk at eieren av eiendommen ikke vil gi fra seg eiendommen for mindre enn beløpet han kunne motta ved å fortsette å utnytte den, og kjøperen vil ikke betale mer enn det beløpet som etterfølgende bruk av denne eiendommen til kommersielle formål vil bringe ham. Dermed blir prisen på eiendommen fastsatt ut fra verdien av fremtidige inntekter gjennom en avtale mellom partene.

Ved beregning ved bruk av inntektsmetoden benyttes følgende metoder: kapitalisering av inntekt og neddiskontering av kontantstrømmer. Disse teknikkene er de viktigste i denne metoden.

1) I samsvar med teknologien til direkte kapitaliseringsmetoden bestemmes verdien av forholdet mellom netto driftsinntekt før skatt og kapitaliseringsrenten. Kapitaliseringsrenten bestemmes av takstmannen basert på basisrenten ved å justere den for risiko.

2) Neddiskonterte kontantstrømmetoden brukes når kontantstrømmene er ujevn (ustabil inntekt), eller ved bruk av ulike kapitaliseringsforhold. I henhold til metodikken fastsettes kostnaden for objektet som summen av neddiskonterte inntekter for prosjektet. For å gjøre dette er det nødvendig å bestemme en kontantstrømmodell med en prognose for utgifter og investeringer for den valgte perioden. Diskonteringsrenten fastsettes under hensyntagen til de samme parameterne som ved kapitaliseringsmetoden.

Essensen av metoden er at inntektstilnærmingen estimerer verdien av fast eiendom som nåverdien av fremtidige kontantstrømmer. Dessuten reflekterer denne tilnærmingen risikonivået for eiendommen som vurderes, samt kvaliteten og kvantiteten av inntektene som eiendommen som vurderes kan gi i løpet av levetiden. Hovedfordelen med inntektstilnærmingen er at den lar deg ta hensyn til fremtidig investeringsrisiko nå.

Ulempen med metoden er at fremtidig inntekt - den anslåtte verdien av inntekter fra husleie og beløpet for fremtidig videresalg av eiendommen - bestemmes av takstmannen ved å analysere en rekke faktorer, og derfor kan inneholde en viss feil, siden det er umulig å absolutt fastslå tilstanden til eiendomsmarkedet på lang sikt.

Oppgaven med å estimere verdien av en virksomhet ulike stadier dens utvikling mister ikke sin relevans. Et foretak er en langsiktig eiendel som genererer inntekter og har en viss investeringsattraktivitet, så spørsmålet om verdien er av interesse for mange, fra eiere og ledelse til offentlige etater.

Oftest, for å vurdere verdien av en bedrift, bruker de inntektsmetode (inntektstilnærming), fordi enhver investor investerer penger ikke bare i bygninger, utstyr og andre materielle og immaterielle eiendeler, men i fremtidige inntekter som ikke bare kan hente tilbake investeringen, men også gi profitt, og dermed øke investorens velvære. Samtidig spiller volum, kvalitet og varighet av forventet fremtidig inntektsstrøm en spesiell rolle ved valg av investeringsobjekt. Utvilsomt er mengden av forventet inntekt relativt og er underlagt den enorme innflytelsen av sannsynlighet, avhengig av risikonivået for mulig investeringssvikt, som også må tas i betraktning.

Merk! Den viktigste kostnadsfaktoren ved bruk denne metoden- forventet fremtidig inntekt for selskapet, som representerer visse økonomiske fordeler for bedriftseiere. Jo høyere selskapets inntekt, jo mer, annet like forhold, markedsverdien.

Inntektsmetoden tar hensyn til hovedmålet til bedriften - å tjene penger. Fra disse stillingene er det mest å foretrekke for forretningsvurdering, da det reflekterer utsiktene for utviklingen av bedriften og fremtidige forventninger. I tillegg tar den hensyn til den økonomiske foreldelsen av objekter, og tar også hensyn til markedsaspektet og inflasjonstrender gjennom diskonteringsrenten.

Til tross for alle de ubestridelige fordelene, er denne tilnærmingen ikke uten kontroversielle og negative aspekter:

det er ganske arbeidskrevende;
karakteristisk for ham høy level subjektivitet når du anslår inntekt;
det er en høy andel sannsynligheter og konvensjoner, ettersom ulike forutsetninger og begrensninger er etablert;
stor innflytelse ulike faktorer risiko på anslått inntekt;
det er problematisk å pålitelig bestemme den reelle inntekten som vises av foretaket i sin rapportering, og det er mulig at tap bevisst reflekteres for ulike formål, noe som er forbundet med ugjennomsiktigheten til informasjon fra innenlandske foretak;
regnskap for ikke-kjerne og overskytende eiendeler er komplisert;
vurderingen av ulønnsomme virksomheter er feil.

I påbudt, bindende Det er nødvendig å være spesielt oppmerksom på evnen til pålitelig å bestemme fremtidige inntektsstrømmer til foretaket og utviklingen av selskapets aktiviteter i forventet tempo. Nøyaktigheten av prognosen er også sterkt påvirket av stabiliteten i det eksterne økonomiske miljøet, noe som er viktig for den ganske ustabile russiske økonomiske situasjonen.

Så det er tilrådelig å bruke inntektstilnærmingen for å evaluere selskaper når:

de har en positiv inntekt;
det er mulig å utarbeide en pålitelig prognose for inntekter og utgifter.

Beregning av verdien av et selskap ved hjelp av inntektsmetoden

Å estimere verdien av en virksomhet ved å bruke inntektstilnærmingen begynner med å løse følgende problemer:

1) prognose for fremtidige inntekter til foretaket;

2) å bringe verdien av fremtidige inntekter til foretaket til det nåværende øyeblikket.

Riktig løsning av disse problemene bidrar til å oppnå tilstrekkelig endelige resultater vurderingsarbeid. Av stor betydning i løpet av prognoser er normaliseringen av inntekten, ved hjelp av hvilken engangsavvik elimineres, og vises spesielt som et resultat av engangstransaksjoner, for eksempel ved salg av ikke-kjerne og overskytende eiendeler. For å normalisere inntekt brukes statistiske metoder for å beregne gjennomsnittet, vektet gjennomsnitt, eller ekstrapoleringsmetoden, som er en utvidelse av eksisterende trender.

I tillegg er det viktig å ta hensyn til faktoren for endringer i verdien av penger over tid - den samme inntekten har for tiden en høyere pris enn i en fremtidig periode. Det vanskelige spørsmålet om den mest akseptable timingen for å forutsi et selskaps inntekter og utgifter må løses. Det antas at for å reflektere den iboende sykliske naturen til næringer, for å lage en rimelig prognose, er det nødvendig å dekke en periode på minst 5 år. Ved vurdering av denne problemstillingen gjennom et matematisk og statistisk prisme er det et ønske om å forlenge prognoseperioden, forutsatt at et større antall observasjoner vil gi en mer fornuftig verdi av selskapets markedsverdi. Å øke prognoseperioden proporsjonalt gjør det imidlertid vanskeligere å forutsi verdiene av inntekter og utgifter, inflasjon og kontantstrømmer. Noen takstmenn bemerker at den mest pålitelige inntektsprognosen vil være for 1–3 år, spesielt når det er ustabilitet i det økonomiske miljøet, siden når prognoseperiodene øker, øker betingelsene for estimatene. Men denne oppfatningen gjelder bare for bærekraftig driftende virksomheter.

Viktig! Uansett, når du velger en prognoseperiode, må du dekke perioden til selskapets vekstrate stabiliserer seg, og for å oppnå størst nøyaktighet på de endelige resultatene, kan du dele prognoseperioden inn i mindre mellomliggende tidsperioder, f.eks. et halvt år.

Generelt sett bestemmes verdien av et foretak ved å summere inntektsstrømmene fra virksomheten til foretaket i prognoseperioden, tidligere justert til dagens prisnivå, med tillegg av verdien av virksomheten i etterprognosen periode (terminalverdi).

De to vanligste metodene for å vurdere inntektstilnærmingen er: inntektskapitaliseringsmetode Og diskontert kontantstrømmetode. De er basert på estimerte diskonterings- og kapitaliseringssatser som brukes til å bestemme nåverdien av fremtidig inntjening. Selvfølgelig, innenfor rammen av inntektstilnærmingen, brukes mange flere varianter av metoder, men i utgangspunktet er de alle basert på diskontering av kontantstrømmer.

En viktig rolle i valg av vurderingsmetode spilles av formålet med selve vurderingen og den tiltenkte bruken av resultatene. Andre faktorer har også innvirkning, for eksempel typen virksomhet som verdsettes, utviklingsstadiet, endringshastigheten i inntekt, tilgjengeligheten av informasjon og graden av pålitelighet, etc.

Inntektskapitaliseringsmetode ( Enkeltperiodes kapitaliseringsmetode, SPCM)

Inntektskapitaliseringsmetoden er basert på påstanden om at markedsverdien av en virksomhet er lik nåverdien av fremtidig inntjening. Det er mest hensiktsmessig å bruke det på de selskapene som allerede har akkumulert eiendeler, har en stabil og forutsigbar nåværende inntekt, og veksten er moderat og relativt konstant, mens den nåværende tilstanden gir en viss ide om lang tid. -term trender videre aktiviteter. Og omvendt: på stadiet med aktiv vekst av selskapet, under restruktureringsprosessen eller på andre tidspunkter når det er betydelige svingninger i fortjeneste eller kontantstrøm (som er typisk for mange bedrifter), er denne metoden uønsket for bruk, siden det er stor sannsynlighet for å få feil verdivurderingsresultat.

Inntektskapitaliseringsmetoden er basert på retrospektiv informasjon, mens det for en fremtidig periode i tillegg til beløpet av nettoinntekter ekstrapoleres andre økonomiske indikatorer, for eksempel kapitalstruktur, avkastningsgrad og selskapets risikonivå.

Verdivurderingen av et foretak ved bruk av inntektskapitaliseringsmetoden utføres som følger:

Gjeldende markedsverdi = DP (eller P netto) / kapitaliseringsgrad,

hvor DP er kontantstrøm;

P er rent - netto overskudd.

Merk! Påliteligheten til vurderingsresultatet avhenger i stor grad av kapitaliseringsrenten, så spesiell oppmerksomhet bør rettes mot nøyaktigheten av beregningen.

Kapitaliseringsraten lar deg konvertere inntjening eller kontantstrømverdier for en bestemt tidsperiode til et verdimål. Som regel er det utledet fra diskonteringsfaktoren:

Kapitaliseringsgrad = D-T r,

Hvor D- diskonteringsrente;

T r - vekstrate av kontantstrøm eller netto overskudd.

Det er klart at kapitaliseringsgraden som oftest er mindre enn diskonteringsrenten for samme selskap.

Som det fremgår av de presenterte formlene, avhengig av hvilket beløp som aktiveres, tas den forventede vekstraten for kontantstrøm eller nettoresultat i betraktning. Selvsagt vil kapitaliseringsrenten variere for ulike typer inntekter. Derfor er den primære oppgaven når du implementerer denne metoden å bestemme indikatoren som skal aktiveres. I dette tilfellet kan inntekten forutsies for året etter verdsettelsesdatoen eller bestemmes gjennomsnittlig størrelse inntekt beregnet ved hjelp av historiske data. Siden netto kontantstrøm fullt ut tar hensyn til drifts- og investeringsaktivitetene til et foretak, brukes den oftest som grunnlag for kapitalisering.

Så, kapitaliseringsgraden på sin egen måte økonomisk essens er nær diskonteringsfaktoren og er sterkt knyttet til denne. Diskonteringsrenten brukes også for å redusere fremtidige kontantstrømmer til det nåværende tidspunkt.

Neddiskontert kontantstrømmetode ( Rabatterte kontantstrømmer, DCF)

Den neddiskonterte kontantstrømmetoden lar deg ta hensyn til risikoen knyttet til å oppnå forventet inntekt. Bruk av denne metoden vil være berettiget når det forutses en betydelig endring i fremtidig inntekt, både opp og ned. I tillegg er denne metoden i noen situasjoner eksklusivt anvendelig, for eksempel utvidelse av bedriften, hvis den på vurderingstidspunktet ikke opererer med full produksjonskapasitet, men har til hensikt å øke den i nær fremtid; planlagt økning i produksjonsvolum; forretningsutvikling generelt; fusjoner av bedrifter; introduksjon av nye produksjonsteknologier etc. Under slike forhold vil årlige kontantstrømmer i fremtidige perioder ikke være ensartede, noe som naturlig nok gjør det umulig å beregne markedsverdien til et selskap ved bruk av inntektskapitaliseringsmetoden.

For nye foretak er den eneste mulige metoden å bruke også den neddiskonterte kontantstrømmetoden, siden verdien av deres eiendeler på verdsettelsestidspunktet kanskje ikke sammenfaller med evnen til å generere inntekter i fremtiden.

Det er selvsagt ønskelig at selskapet som vurderes har gunstige utviklingstrekk og en lønnsom forretningshistorie. For selskaper som lider systematiske tap og har negativ vekstrate, er metoden med diskontert kontantstrøm mindre egnet. Spesiell forsiktighet må utvises ved vurdering av selskaper med høy sannsynlighet for konkurs. I dette tilfellet er inntektsmetoden ikke anvendelig i det hele tatt, inkludert inntektskapitaliseringsmetoden.

Den diskonterte kontantstrømmetoden er mer fleksibel, siden den kan brukes til å verdsette ethvert operativt foretak ved å bruke en post-for-post-prognose for fremtidige kontantstrømmer. Det er av ikke liten betydning for ledelsen og eierne av selskapet å forstå påvirkningen av ulike ledelsesbeslutninger til markedsverdien, det vil si at den kan brukes i verdistyringsprosessen basert på den resulterende detaljerte forretningsverdimodellen og se dens mottakelighet for de tildelte interne og eksterne faktorer. Dette lar deg forstå virksomheten til virksomheten på alle stadier av livssyklusen i fremtiden. Og viktigst av alt: denne metoden er mest attraktiv for investorer og oppfyller deres interesser, siden den er basert på prognoser for fremtidig markedsutvikling og inflasjonsprosesser. Selv om dette også inneholder noen vanskeligheter, siden det under forhold med en ustabil kriseøkonomi er ganske vanskelig å forutsi inntektsflyten i flere år i forveien.

Så det første grunnlaget for å beregne verdien av en virksomhet ved å bruke den diskonterte kontantstrømmetoden er en prognose, hvis kilde er retroinformasjon om kontantstrømmer. Den tradisjonelle formelen for å bestemme nåverdien av diskontert fremtidig inntekt er som følger:

Gjeldende markedsverdi = Kontantstrømmer for perioden t / (1 + D)t.

Diskonteringsrenten er den renten som kreves for å redusere fremtidig inntjening til enkelt betydning nåværende forretningsverdi. For investoren er det avkastningskravet alternative alternativer investeringer med et sammenlignbart risikonivå på verdsettelsestidspunktet.

Avhengig av hvilken type kontantstrøm som er valgt (egenkapital eller total investert kapital) som legges til grunn for verdsettelse, fastsettes metoden for beregning av diskonteringsrenten. Ordninger for beregning av kontantstrøm for investert kapital og egenkapital er presentert i tabell. 12.

Tabell 1. Beregning av kontantstrøm for investert kapital

Tabell 2. Beregning av kontantstrøm for egenkapital

Indeks	Påvirkning på bunnlinjens kontantstrøm (+/–)
Netto overskudd
Påløpte avskrivninger
Nedgang i egen arbeidskapital
Økning i egen arbeidskapital
Salg av eiendeler
Kapitalinvesteringer
Økning i langsiktig gjeld
Redusere langsiktig gjeld
Kontantstrøm for egenkapital

Som du kan se, skiller beregningen av kontantstrøm for egenkapital seg bare ved at resultatet oppnådd fra algoritmen for beregning av kontantstrøm for investert kapital i tillegg justeres for endringer i langsiktig gjeld. Deretter neddiskonteres kontantstrømmen i henhold til de forventede risikoene, som reflekteres i diskonteringsrenten beregnet i forhold til en spesifikk virksomhet.

Så kontantstrømdiskonteringsrenten for egenkapital vil være lik avkastningen på investert kapital som kreves av eieren, investert kapital - summen av vektet avkastning på lånte midler (det vil si bankens rente på lån) og på egenkapital, mens deres spesifikke vekter bestemmes av andeler av lånte og aksjefond i kapitalstrukturen. Kontantstrømdiskonteringsrenten for investert kapital kalles vektet gjennomsnittlig kapitalkostnad, og den tilsvarende metoden for å beregne det er metode for vektet gjennomsnittlig kapitalkostnad(Vektet gjennomsnittlig kapitalkostnad, WACC). Denne metoden for å bestemme diskonteringsrenten brukes oftest.

I tillegg kan følgende vanligste metoder brukes for å bestemme kontantstrømdiskonteringsrenten for egenkapital:

verdsettelsesmodell for kapitalmidler ( CAPM);
modifisert kapitalverdivurderingsmodell ( MCAPM);
kumulativ byggemetode;
overskuddsmodell ( EVO) og så videre.

La oss vurdere disse metodene mer detaljert.

Metoden for veid gjennomsnittlig kapitalkostnad ( WACC)

Det brukes til å beregne både egenkapital og lånt kapital ved å konstruere forholdet mellom aksjene deres; det viser ikke bokført verdi, men markedsverdien av kapital. Diskonteringsrenten for denne modellen bestemmes av formelen:

DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,

hvor C зк er kostnaden for lånt kapital;

N fortjeneste - inntektsskattesats;

Дзк - andel av lånt kapital i selskapets kapitalstruktur;

Ср - kostnad for å tiltrekke aksjekapital (preferanseaksjer);

D pr - andel preferanseaksjer i selskapets kapitalstruktur;

Соа - kostnad for å tiltrekke aksjekapital (ordinære aksjer);

D ob - andelen ordinære aksjer i kapitalstrukturen i selskapet.

Jo mer et selskap tiltrekker seg billige lånte midler i stedet for dyr egenkapital, jo lavere er verdien WACC. Men hvis du vil bruke så mange billige lånte midler som mulig, bør du også huske på den tilsvarende reduksjonen i likviditeten til foretakets balanse, noe som helt sikkert vil føre til en økning i kredittrentene, siden denne situasjonen for banker er fylt med økt risiko, og beløpet WACC vil selvfølgelig vokse. Derfor vil det være hensiktsmessig å bruke regelen "gylden middelvei", som optimalt kombinerer egne og lånte midler basert på deres balanse når det gjelder likviditet.

Verdsettelsesmetode for kapitalmidler ( Capital Asset Pricing Model, CAPM)

Basert på analyse av informasjon fra aksjemarkeder om endringer i lønnsomheten til børsnoterte aksjer. I i dette tilfellet Ved beregning av diskonteringsrente for egenkapital benyttes følgende formel:

D CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,

hvor D b/r er den risikofrie avkastningen;

β - spesiell koeffisient;

D r - den totale avkastningen til markedet som helhet (den gjennomsnittlige markedsporteføljen av verdipapirer);

P 1 - bonus for små bedrifter;

P 2 - premie for risiko spesifikk for et enkelt selskap;

R- landrisiko.

Risikofri rente legges til grunn for vurdering av ulike typer risiko knyttet til investering i et selskap. Spesiell beta koeffisient ( β ) representerer mengden systematisk risiko forbundet med økonomisk og politiske prosesser, som beregnes basert på avviket til den totale aksjeavkastningen til et bestemt selskap sammenlignet med totalavkastningen til aksjemarkedet som helhet. Den totale markedsavkastningsindikatoren er den gjennomsnittlige markedsavkastningsindeksen, som beregnes av analytikere basert på langsiktig forskning av statistiske data.

CAPM ganske vanskelig å bruke under forholdene for underutvikling av det russiske aksjemarkedet. Dette skyldes utfordringene med å fastsette betaer og markedsrisikopremier, spesielt for nærstående virksomheter som ikke er notert på en børs. I utenlandsk praksis er risikofri avkastning som regel avkastningen på langsiktige statsobligasjoner eller veksler, siden de anses å ha høy grad likviditet og svært lav risiko for insolvens (sannsynligheten for statskonkurs er praktisk talt utelukket). Men i Russland, etter noen historiske hendelser, oppfattes ikke statspapirer psykologisk som risikofrie. Derfor kan gjennomsnittskursen på langsiktige valutainnskudd fra de fem største russiske bankene, inkludert Sberbank of Russia, som hovedsakelig dannes under påvirkning av interne markedsfaktorer, brukes som en risikofri rente. Angående oddsen β , så i utlandet bruker de oftest ferdige publikasjoner av disse indikatorene i finanskataloger beregnet av spesialiserte firmaer ved å analysere statistisk informasjon om aksjemarkedet. Takstmenn trenger generelt ikke å beregne disse forholdstallene selv.

Modifisert kapitalverdivurderingsmodell ( MCAPM)

I noen tilfeller er det bedre å bruke en modifisert kapitalverdivurderingsmodell ( MCAPM), der en indikator som en risikopremie brukes, tar hensyn til de usystematiske risikoene ved at foretaket blir verdsatt. Usystematiske risikoer (diversifiserbare risikoer)– Dette er risikoer som oppstår tilfeldig i et selskap som kan reduseres gjennom diversifisering. I motsetning til dette er systematisk risiko forårsaket av den generelle bevegelsen i markedet eller dets segmenter og er ikke forbundet med et bestemt verdipapir. Derfor er denne indikatoren mer egnet for de russiske forholdene for aksjemarkedsutvikling med sin karakteristiske ustabilitet:

D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P risiko,

hvor D b/r er den risikofrie avkastningen på russiske innenlandske valutalån;

β - en koeffisient som er et mål på markedsrisiko (ikke-diversifiserbar) og reflekterer følsomheten til endringer i lønnsomheten til investeringer i selskaper i en bestemt bransje for svingninger i lønnsomheten til aksjemarkedet som helhet;

D r - lønnsomhet for markedet som helhet;

P-risiko er en risikopremie som tar hensyn til de usystematiske risikoene ved selskapet som vurderes.

Kumulativ metode

Den tar hensyn til ulike typer investeringsrisiko og innebærer en sakkyndig vurdering av både generelle økonomiske og bransjespesifikke og virksomhetsspesifikke faktorer som skaper risiko for ikke å motta planlagte inntekter. De viktigste faktorene er faktorer som bedriftens størrelse, finansiell struktur, produksjon og territoriell diversifisering, kvalitet på forvaltningen, lønnsomhet, forutsigbarhet av inntekter etc. Diskonteringsrenten fastsettes ut fra risikofri avkastning, mv. som legges til en tilleggspremie for risikoen ved å investere i et gitt selskap, tatt i betraktning de spesifiserte faktorene.

Som vi kan se, er den kumulative tilnærmingen noe lik CAPM, siden de begge er basert på avkastningen på risikofrie verdipapirer med tillegg av tilleggsinntekter knyttet til risikoen ved investeringen (det antas at jo større risiko, jo større avkastning).

Olson modell ( Edwards-Bell-Ohlson verdsettelsesmodell, EBO), eller overinntektsmetoden (profitt).

Kombinerer komponentene i inntekts- og kostnadstilnærmingene, og minimerer til en viss grad deres ulemper. Verdien av selskapet bestemmes ved å diskontere strømmen av merinntekt, det vil si avvik fra bransjegjennomsnittet, og nåverdien av netto eiendeler. Fordelen med denne modellen er muligheten til å bruke tilgjengelig informasjon om verdien av eiendeler tilgjengelig på vurderingstidspunktet for å beregne. En betydelig andel i denne modellen er okkupert av reelle investeringer, og det kreves kun gjenværende fortjeneste som skal forutsies, det vil si den delen av kontantstrømmen som faktisk øker verdien av selskapet. Selv om denne modellen ikke er uten noen vanskeligheter i bruk, er den svært nyttig for å utvikle en organisasjonsutviklingsstrategi knyttet til maksimering av forretningsverdi.

Beregning av den totale markedsverdien av selskapet

Når den foreløpige verdien av virksomheten er bestemt, må det gjøres en rekke justeringer for å oppnå den endelige markedsverdien:

for overskudd/mangel på egen arbeidskapital;
på ikke-kjerne eiendeler i foretaket;
på utsatt skattefordel og skatteforpliktelser;
på netto gjeld, hvis noen.

Siden beregningen av neddiskontert kontantstrøm inkluderer den nødvendige mengden egen arbeidskapital knyttet til inntektsprognosen, hvis den ikke sammenfaller med den faktiske verdien, må overskuddet av egen arbeidskapital legges til, og mangelen må trekkes fra verdien av den foreløpige kostnaden. Det samme gjelder for misligholdte eiendeler, siden kun de eiendelene som ble brukt til å generere kontantstrøm ble tatt med i beregningen. Dette betyr at dersom det er ikke-kjerne eiendeler som har en viss verdi som ikke tas med i kontantstrømmen, men som kan realiseres (for eksempel ved salg), er det nødvendig å øke den foreløpige verdien av virksomheten med verdien av slike eiendeler, beregnet separat. Hvis verdien av foretaket ble beregnet for den investerte kapitalen, gjelder den resulterende markedsverdien for hele den investerte kapitalen, det vil si at den inkluderer, i tillegg til kostnaden for egenkapital, også verdien av selskapets langsiktige forpliktelser. Dette betyr at for å oppnå verdien av egenkapitalen, er det nødvendig å redusere verdien av den etablerte verdien med mengden langsiktig gjeld.

Etter å ha foretatt alle justeringene vil verdien fås, som er markedsverdien av selskapets egenkapital.

Virksomheten er i stand til å generere inntekter selv etter slutten av prognoseperioden. Inntektene bør stabiliseres og nå en jevn langsiktig vekstrate. For å beregne kostnaden i perioden etter prognose kan du bruke en av følgende metoder for å beregne rabatten:

i henhold til likvidasjonsverdi;
etter netto aktivaverdi;
etter Gordons metode.

Ved bruk av Gordon-modellen defineres terminalverdien som forholdet mellom kontantstrømmen for det første året av postprognoseperioden og differansen mellom diskonteringsrenten og den langsiktige vekstraten for kontantstrømmen. Terminalverdien reduseres deretter til nåværende verdier med samme diskonteringsrente som brukes til å diskontere kontantstrømmer for prognoseperioden.

Som et resultat bestemmes den totale verdien av virksomheten som summen av dagens verdier av inntektsstrømmer i prognoseperioden og verdien av selskapet i perioden etter prognose.

Konklusjon

I prosessen med å vurdere verdien av et selskap ved hjelp av inntektstilnærmingen, opprettes en finansiell modell for kontantstrømmer, som kan tjene som grunnlag for å ta informerte ledelsesbeslutninger, optimalisere kostnader, analysere mulighetene for å øke designkapasiteten og diversifisere volumet av produkter. Denne modellen vil fortsatt være nyttig etter at vurderingen er fullført.

For å velge en eller annen metode for å beregne markedsverdi, må du først bestemme formålet med vurderingen og den planlagte bruken av resultatene. Da bør du analysere den forventede endringen i selskapets kontantstrømmer i nær fremtid, vurder økonomisk tilstand og utviklingsutsikter, samt vurdere det omkringliggende økonomiske miljøet, både globalt og nasjonalt, inkludert industri. Hvis du, når det er mangel på tid, trenger å finne ut markedsverdien til en virksomhet, eller bekrefte resultatene oppnådd ved hjelp av andre tilnærminger, eller når en grundig analyse av kontantstrømmer er umulig eller ikke nødvendig, kan du bruke kapitaliseringsmetoden for raskt å få et relativt pålitelig resultat. I andre tilfeller, spesielt når inntektsmetoden er den eneste måten å beregne markedsverdi på, foretrekkes metoden med diskontert kontantstrøm. Det er mulig at begge metodene i visse situasjoner vil være nødvendige samtidig for å beregne verdien av et selskap.

Og selvfølgelig bør vi ikke glemme at verdien oppnådd ved bruk av inntektstilnærmingen direkte avhenger av nøyaktigheten til analytikerens langsiktige makroøkonomiske og bransjeprognoser. Imidlertid kan selv bruken av grove prognoseindikatorer i prosessen med å bruke inntektstilnærmingen være nyttig for å bestemme den estimerte verdien av selskapet.

Så, verdsettelse av fast eiendom er bestemmelsen av markedsprisen i dag ved salg eller kostnaden ved å bruke dette objektet, for eksempel kl. I dag er det inntektstilnærmingen som er den viktigste innen eiendomsvurdering, mye foran og. Så hva er inntektstilnærmingen, og hvordan kan du bruke den til å bestemme verdien av fast eiendom?

Essensen av inntektstilnærmingen

Ved bruk av inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering, beregner takstmannen verdien basert på forventet fortjeneste det vil gi i fremtiden. Den kan bare brukes hvis fremtidige inntekter og utgifter knyttet til varen kan forutsies nøyaktig.

For bruk dette alternativet Ved vurdering av fast eiendom skal takstmannen:

Angi tidsrammen for prognoseperioden. Denne tidsrammen vil bli forstått som en tidsperiode i fremtiden som, fra vurderingsøyeblikket, vil bli gjort beregninger og prognoser for fremtidige inntekter og utgifter, samt faktorer som kan påvirke dem;
Vurder hvor mye fortjeneste eiendom kan generere i løpet av prognoseperioden. Og også trekke konklusjoner om den videre inntektsflyten etter prognoseperioden;
Sett diskonteringsrente. Det er etablert i samsvar med inntektsbringende investeringer sammenlignbare med eiendom som har tilsvarende risikonivå. Denne satsen er nødvendig for å bringe fremtidig fortjeneste til vurderingstidspunktet;
Beregn fremtidig inntektsstrøm innen den fastsatte tidsrammen og etter at den er fullført, bringe disse dataene til beløpet på vurderingstidspunktet.

Det er flere trinn for å forenkle beregningen av inntektsmetoden. Algoritme:

Bruttoinntekt (IG) i dette tilfellet beregnes det på grunnlag av gjeldende, gjeldende tariffer og takster på eiendomsmarkedet for tilsvarende objekter.
Beregning av vurdering tap ved ufullstendig bruk av fast eiendom eller mangler i betalinger fra leietakere bør gjøres på grunnlag av en analyse av et gitt marked, i et bestemt territorium, under hensyntagen til dets dynamikk og natur. Det beregnede tallet må trekkes fra bruttoinntekten for til slutt å få den faktiske bruttoinntekten (GIR).
For høyresiden fastsettelse av kostnader, bør de deles inn i flere grupper og hver beregnes separat:
- driftskostnader– kostnader forbundet med vedlikehold av anlegget;
- faste kostnader– de fradragene som ikke endres over tid, for eksempel avskrivninger, avdrag på boliglån, skattefradrag og så videre.
- reservekostnader- et visst beløp som er nødvendig ved uplanlagte sammenbrudd eller tvangskjøp.
Beregning netto overskudd, mottatt ved salg av objektet.
Satsberegning.

Hvordan beregne eiendomsvurdering i henhold til inntektsmetoden

Den kan produseres på to måter.

Direkte kapitalisering av inntekt.

Merk følgende! Dette alternativet brukes for langsiktig stabil og ganske høy fortjeneste. Eller hvis overskuddet øker konstant i like deler.

Resultatet av denne beregningen vil være den faktiske totale kostnaden for eiendommen.

C = CHOD/KK,

hvor C er prisen på objektet (uttrykt i monetære enheter);

CC – kapitaliseringsforhold (i prosent);

NOR – netto driftsinntekter.

Så, så viser det seg at metoden for direkte kapitalisering kommer ned til å bringe den årlige NPV til dagens verdi.

Dette alternativet kan ikke brukes hvis overskuddet er ujevnt og inkonsekvent eller hvis eiendommen ennå ikke er eid.

Algoritmen for å beregne denne metoden vil være som følger:

Beregn hvor mye netto årlig inntekt eiendommen vil generere med sin mest effektive bruk.
Beregn kapitaliseringsrenten.
Beregn prisen på eiendommen ved å bruke formelen.

(DDP).

Det er mer komplekst for beregninger enn det forrige. Metoden kan brukes i følgende tilfeller:

forskjell i overskuddsstrømmer over en viss tidsperiode;
sesongmessige forhold av inntekter og utgifter til eiendommen;
eiendommen som vurderes er ikke ett objekt, men et multi-nivå og multifunksjonelt kompleks;
objektet kan være under bygging eller renovering.

Beregningsalgoritme iht denne metoden Følgende punkter kan nevnes:

Bestemme tidsrammen. Internasjonal standard i denne saken er 5 – 10 år, innenfor det russiske markedet – 3 – 5 år.
Beregning av forventede kontantstrømmer.

For å beregne forventede strømmer, beregn:

potensiell bruttoinntekt;
kontantstrøm før skatt;
kontantstrøm etter skatt;
faktisk bruttoinntekt.

Ved å bruke denne metoden beregnes verdien av fast eiendom:

PV – gjeldende verdi;

Ci – kontantstrøm for periode t;

Det – diskonteringsrente;

M – restverdi.

Et eksempel på beregning av slike problemer kan være følgende situasjon. La oss anta at kontantstrømmen i 12 måneder ved slutten av tidsrammen var 200 tusen rubler, diskonteringsrenten var 26%, og eieren mener at ved slutten av prognoseperioden vil inntektsveksten stabilisere seg og utgjøre 4 % per år. Hvor mye vil bedriften koste?

I dette tilfellet vil den fremtidige prisen på foretaket bli bestemt ved å bruke formelen:

Totalt finner vi at på slutten av den anslåtte tidsrammen vil kostnadene for eiendom være 909,1 tusen rubler.

Fordeler og ulemper med inntektstilnærmingen

De viktigste og utvilsomme fordelene med denne metoden inkluderer selvfølgelig enkelheten til beregninger. Ganske enkle og optimaliserte formler bidrar til å gjennomføre vurderingen raskt og smertefritt.

Merk følgende! Den andre fordelen er at denne metoden bidrar til å reflektere markedssituasjonen og viser den tydelig. Dette skjer fordi for å vurdere eiendom ved hjelp av denne metoden, må takstmannen analysere et stort antall kontrakter og andre dokumenter som bekrefter markedstransaksjoner, gjennomgå beløpene og konkludere.

Denne metoden har også flere begrensninger:

Ved å bruke denne metoden kan ikke brukes i krisetider, siden det i utgangspunktet er antatt at overskuddet vil flyte jevnt og konstant gjennom hele tidsperioden. Og en økonomisk krise kan forstyrre disse betalingene, og dermed påvirke inntektene generert av eiendommen i fremtiden.
Også denne metoden kan ikke brukes under forhold med mangel på informasjon. Hele essensen kommer ned til analysen av prosesser som skjer i markedet og konklusjoner fra dem om å oppnå fremtidig fortjeneste. Hvis takstmannen ikke kan få denne eller den informasjonen eller den rett og slett ikke eksisterer, kan denne metoden ikke brukes på grunn av umuligheten av gjør beregninger.
Denne metoden kan ikke brukes til ny virksomhetsåpning, siden nivået på fortjenesten hans ikke kan være konstant og har en brå form. Det kan heller ikke brukes i perioden med rekonstruksjon eller anti-kriseforslag til selskapet, siden disse dataene ikke kan være permanente.

Merk følgende! Denne metoden er den mest praktiske bare for de selskapene og firmaene der overskuddet kommer fra jevnt og konstant.

På hvilket grunnlag kan man si nei til inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering?

Denne metoden undersøker eiendomsobjekter fra utsiden og deres attraktivitet.

Det vil si hvilke inntekter du kan regne med i fremtiden. Ikke glem at uten noen data, for eksempel kapitaliseringsrater eller uvitenhet om situasjonen på markedet, reduseres prosentandelen av påliteligheten til de resulterende fremtidige fortjenesteverdiene betydelig.

Reglene for bruk av inntektstilnærmingen sier at du bare kan stole på den hvis du har fullstendig og, viktigst av alt, pålitelig informasjon om prognosen for fremtidige inntekter og utgifter.

Så hvis takstmannen i løpet av vurderingsperioden ikke har denne informasjonen eller den ikke er i sin helhet, og det derfor er umulig å forutsi fremtidig kontantstrøm pålitelig, kan dette tjene som grunnlag for å nekte å bruke inntektsmetoden.

Det er andre grunner for avslag. For det første kan det være opplysninger gitt av eieren av eiendommen om at gjenstanden skal brukes kun til boligformål, det vil si at det vil være umulig å oppnå noen kommersiell fordel fra dette objektet, og følgelig vil det være umulig å forutsi det.

For det andre, hvis boligutleiemarkedet ikke er utviklet i byen, og hvis det er utviklet, så er det underjordisk, uten registrering og korrekt utførelse av kontrakter, og takstmannen ikke kan samle nok sannferdig informasjon om leieprisen, har han også rett til å nekte denne metoden. Så det er alltid nødvendig å stole på pålitelig og sannferdig informasjon.

Ekspertkonsultasjon

Videoen nedenfor er en klar og energisk presentasjon av temaet. Analytiker Boris Gorodilov snakker om prinsippene og nødvendige forutsetninger for å bruke inntektstilnærmingen.

Rasjonell forvaltning i eiendomssektoren innebærer for det første å sikre mest mulig produktiv bruk av eiendom som økonomisk ressurs og finne måter å øke denne bruken på. Det tas hensyn til at effektivitetskriteriene for lønnsomme objekter bør baseres på lønnsomhetsparametrene til objektet.

Inntektstilnærmingen for å estimere verdien av eiendom er et sett med metoder for å estimere verdien av et evalueringsobjekt, basert på å bestemme forventet inntekt fra evalueringsobjektet.

Inntektsmetoden brukes kun til verdsettelsesformål lønnsom eiendom, det vil si slik eiendom, hvis eneste formål er å generere inntekt, og den er basert på følgende prinsipper for verdivurdering av eiendom:

forventningsprinsippet (verdien av et inntektsgenererende objekt bestemmes av nåverdien av den fremtidige inntekten som dette objektet vil gi);
prinsippet om substitusjon (kostnaden for en eiendom har en tendens til å bli satt på nivået av den effektive investeringen som kreves for å anskaffe en sammenlignbar, erstatningseiendom som vil generere ønsket fortjeneste).

Essensen av inntektstilnærmingen er å estimere den nåværende (dagens) verdi av fremtidige fordeler som forventes å komme fra driften og mulig fremtidig salg av eiendom, dvs. ved å aktivere inntekter.

Inntektskapitalisering er prosessen med å omberegne en strøm av fremtidig inntekt til en endelig verdi lik summen av deres nåværende verdier. Disse verdiene tar hensyn til:

mengden av fremtidig inntekt;
tidspunkt for inntekt skal mottas;
inntektens varighet.

Å bestemme markedsverdien av eiendom ved hjelp av inntektstilnærmingen skjer i to trinn:

prognoser for fremtidig inntekt;
kapitalisering av fremtidig inntekt til nåverdi.

Prognose fremtidig inntekt basert på bruken av eierens regnskap:

forenklet balanse;
kontantstrømoppstilling rekonstruert av takstmann for oppgavene økonomisk analyse inntekter og utgifter.

Prognoseresultatene er oppsummert i budsjettet for inntekter og utgifter for driften av eiendommen. Prognosehorisonten velges av eieren, men vilkårene for eierskap av objektet brukes oftest. Budsjettstrukturen, listen og rekkefølgen for fastsettelse av inntekter og utgifter er presentert i tabell 3.

Tabell 3. Budsjett for inntekter og utgifter

Indikatornavn	Mengde, gni.
Potensiell bruttoinntekt (PVG eller PGI), gjelder også:
kontrakt årlig leie (planlagt leie)
rullerende inntekt
markedsleie (markedsleie)
annen inntekt knyttet til eiendommens normale drift
Tap av inntekt (PD eller V&L), gjelder også:
Tap fra underbelastning
Tap ved husleieinnkreving
Faktisk bruttoinntekt (DVD eller EGI)
Driftsutgifter (vedlikehold) (OP eller OE), inkludert:
Løpende driftsutgifter, inkl.
betinget permanent
betingede variabler
erstatningsreserve

Gjeldstjenestebetalinger (DS eller DS)
Netto bruttoinntekt (NPC eller PTCF)
Inntektsskatt (IPP eller skatt)
Nettoinntekt (NI eller ATCF)
Inntekt fra salg av en gjenstand (DPO eller Rev)

Potensiell bruttoinntekt (PGI)- den samlede inntekt fra fast eiendom som kan mottas fra fast eiendom ved 100 % belegg uten hensyn til alle tap og utgifter. VDP er lik summen av fire komponenter:

Kontrakt årlig leie (planlagt leie), PC- en del av den potensielle bruttoinntekten som genereres på grunn av vilkårene i leieavtalen. Når du beregner denne indikatoren, er det nødvendig å ta hensyn til alle rabatter og kompensasjoner rettet mot å tiltrekke leietakere: slike varer kan ha formen tilleggstjenester leietakere, muligheten for dem til å si opp kontrakten, bruken av byggets omdømme osv.

Rullende inntekt, PH- en del av den potensielle bruttoinntekten, som dannes på grunn av klausuler i kontrakten som sørger for tilleggsbetaling fra leietakere av de utgiftene som overstiger verdiene nevnt i kontrakten.

Markeds årlig leie (markedsleie), PM- den delen av potensiell bruttoinntekt som relaterer seg til ledige arealer og selveier og fastsettes basert på markedsleiepriser.

Andre inntekter, PA- inntekt mottatt ved drift av eiendommen og ikke inkludert i leien. De representerer inntekter fra en virksomhet som er uløselig knyttet til eiendommen, samt inntekter fra utleie av tomter og bygningsrammen, ikke-hovedlokaler: hjelpe- og teknisk.

Det skal bemerkes at de tre første komponentene er knyttet til bruken av bygningens hovedlokaler, og den fjerde - til den frie delen av tomten, samt til lokaler og strukturelle elementer for hjelpe- eller tekniske formål.

Tap av inntekt (PD eller V&L)- tap på grunn av underbelastning - på grunn av begrenset etterspørsel eller tap av tid til å bytte leietaker og tap knyttet til forsinkelse eller oppsigelse av vanlige leiebetalinger fra leietakere på grunn av tap av soliditet.

Tapsbeløpet for prognoseåret fastsettes basert på behandling av informasjon om det lokale markedet for tidligere år.

For hver komponent i produksjonslinjen anbefales det å beregne tap fra underbelastning eller manglende betaling separat:

Den estimerte verdien av størrelsen på koeffisienten for tap av inntekt fra underbelastning K v , K * v (i brøkdeler av én) bestemmes basert på analysen av underlastkoeffisienten (k j) til eiendomsobjekter av denne typen i løpet av de siste m j månedene, som følger:

hvor k j er andelen, er n totalt antall analyserte objekter, Y j er en vektingskoeffisient som tar hensyn til forskjellen i kvalitetene til det j-te objektet og dets styring sammenlignet med objektet for evaluering, mens det er sant

Den estimerte verdien av koeffisienten for inntektstap på grunn av manglende betalinger K l, K* l (i brøkdeler av en enhet) bestemmes basert på en analyse av andelen lokaler (a j) av eiendomsobjekter av denne typen og antall måneder g j det ikke er betalt husleie i løpet av det siste året på følgende måte:

Eksempel 1. Bestem tap av inntekt fra manglende betaling og underbelastning, hvis det er kjent at: kontraktens årlige leie (planlagt leie) er 300 tusen rubler; rullende inntekt - 200 tusen rubler; markedsleie (markedsleie) - 100 tusen rubler; ingen annen inntekt; analyse av det lokale eiendomsmarkedet de siste 12 månedene avslørte følgende indikatorer:

Indeks	Eiendom
Indeks	1	2	3	4
Underlastforhold for eiendommer av denne typen (for hovedlokaler utleid)	0,15	0,20	0,15	0,20
Andelen lokaler av denne typen eiendom som det ikke er betalt leie for i løpet av det siste året (for hovedlokaler som er utleid)	0,10	0,15	0,15	0,10
Antall måneder det ikke er betalt husleie i løpet av det siste året (for hovedlokaler som er leid ut)	1,0	0,5	1,0	0,5
Vektkoeffisient, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

1. La oss bestemme den estimerte verdien av størrelsen på inntektstapskoeffisienten fra underutnyttelse:

2. La oss bestemme den estimerte verdien av størrelsen på inntektstapskoeffisienten fra underutnyttelse:

3. La oss bestemme inntektstapet fra manglende betaling og underbelastning:

Tusen gni.

Faktisk (effektiv) bruttoinntekt (DVD eller EGI)– estimert inntekt for full drift av eiendommen, tatt i betraktning tap ved manglende bruk, endring av leietakere og manglende betaling av leie:

Driftskostnader (ELLER eller OE)- Dette er periodiske utgifter for å sikre normal funksjon av anlegget og reproduksjon av potensiell bruttoinntekt. Driftsinntekter er vanligvis delt inn i:

betinget faste kostnader eller utgifter;
betinget variable kostnader eller utgifter;
erstatningskostnader eller reserver

Betinget permanent— utgifter, hvis størrelse ikke avhenger av graden av driftsbelastning på anlegget.

Betingede variabler— utgifter, hvis størrelse avhenger av graden av driftsbelastning på anlegget.

Utskiftingskostnader— utgifter til periodisk utskifting av utslitte elementer i strukturen, som representerer årlige bidrag til erstatningsfondet.

Eksempel 2. Bestem gjenanskaffelseskostnader hvis det er kjent at: eieren har til hensikt å bruke eiendommen til egne formål i fem år; Takreparasjoner er nødvendig en gang hvert tiende år; kostnaden for takreparasjon er 500 tusen rubler; Den siste renoveringen ble utført for åtte år siden.

1. La oss bestemme erstatningskostnadene for det første året med eierskap:

tusen rubler.

Dersom gjenanskaffelseskostnader ikke er forutsatt i løpet av den forventede eierperioden, tas det hensyn til avskrivninger, med tanke på mulig videresalg (tilbakeføring).

Eksempel 3. Bestem gjenanskaffelseskostnader hvis det er kjent at: eieren har til hensikt å bruke eiendommen til egne formål i fem år; Takreparasjoner er nødvendig en gang hvert tiende år; kostnaden for takreparasjon er 500 tusen rubler; Den siste renoveringen ble utført for to år siden.

1. Bestem erstatningskostnadene:

Takreparasjoner må gjøres av den nye eieren, derfor er erstatningskostnadene 0;

2. La oss bestemme nedgangen i inntekt fra salg av objektet (tilbakeføringspris):

Tusen gni.

Netto driftsinntekt (NOI)- netto årsinntekt på all kapital (egen og lånt) investert i verdsettelsesobjektet, beregnet som faktisk bruttoinntekt minus driftsutgifter:

NIR inkluderer to komponenter: delen som kan henføres til lånte midler (gjeldstjenestebetalinger, OD eller DS - betalinger for betjening av boliglån) og delen som kan henføres til egenkapital (netto bruttoinntekt, NPV eller PTCF).

På sin side er nettoinntekten fra driften av objektet (ND eller ATCF) forskjellen mellom NTD og inntektsskatten (NPP eller Skatt) og inneholder nettofortjenesten (NP) og beløpet som er reservert for å sikre enkel reproduksjon av utslitt gjenstand ved utløpet av perioden gunstig bruk(kapitalkostnader, CP):

Inntekter fra salg av et objekt (reversering) er definert som kontantstrømmen mottatt av investor ved fullføring av prosjektet. Inntektsbeløpet fra tilbakeføring er anslått:

direkte tildeling av den absolutte verdien av reversering;
tildeling av den relative endringen i verdien av fast eiendom i løpet av eierskapsperioden;
tilordne en terminal kapitaliseringsgrad (Rt).

Ved utarbeidelse av en rekonstruert inntekts- og kostnadsoppgave er det ikke tatt hensyn til følgende:

forretningsrelaterte utgifter;
regnskapsmessige avskrivninger;
eiers inntektsskatt

Kapitalisering av fremtidig inntjening til nåverdi utført ved hjelp av:

metoden for direkte kapitalisering, som inkludererkker, og restteknikker;
kapitaliseringsmetode basert på avkastningen, som inkluderer direkte diskonteringsteknikker, modellteknikker og analyseteknikker for boliglånsinvesteringer.

Direkte kapitaliseringsmetode etablerer en sammenheng mellom enhver inntekt beregnet ved utgangen av det første året etter verdsettelsesdatoen med verdien av eiendommen (V o) gjennom kontantstrømsatsen (multiplikator eller kapitaliseringssats).

Metoden inkludererkker, og restteknikker.

Multiplikatorteknikker for bruttoinntekt

Følgende teknikker brukes for å bestemme verdien av en eiendom:

PVD multiplikatorteknologi;
DVD-animatorteknikker.

Kapitaliseringsprosedyren for disse metodene består i å multiplisere henholdsvis PVD eller DVD med de gjennomsnittlige markedsmultiplikatorverdiene som er karakteristiske for typen eiendom som verdsettes.

V o = PGI · M PGI (8)

V o = EGI · M EGI (9)

Multiplikatorer bestemmes basert på behandling av markedsdata om henholdsvis salgspriser (P j) og inntektsverdier, PGI j eller EGI j ved slutten av året etter salgsdatoen for spesifikke objekter, ved å bruke Yj - en vektingskoeffisient som tar hensyn til forskjellen i kvalitetene til det j-te objektet og dets styring sammenlignet med objektet for evaluering.

Eksempel 4. Bestem verdien av en eiendom ved bruk avkker, hvis det er kjent at: PVD og DVD for verdivurderingsobjektet er definert som 1270 tusen rubler. og 1020 tusen rubler. henholdsvis; Følgende transaksjoner er registrert på det lokale markedet med eiendomsobjekter som ligner på den som vurderes:

Indeks	Transaksjon, tusen rubler.
Indeks	1	2	3	4
Salgspris	3 000	5 700	3 700	5 000
Potensiell bruttoinntekt	910	1 750	1 190	1 480
Faktisk bruttoinntekt	740	1 410	910	1 220
Vektkoeffisient, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

La oss bestemme de gjennomsnittlige markedsverdiene til PVD-multiplikatoren og DVD-multiplikatoren ved å bruke uttrykk 9 og 10:

La oss bestemme verdien av egenskapen ved å bruke uttrykk 7 og 8:

Tusen gni.

Teknikker for kapitaliseringsforhold gi fastsettelse av verdien av en eiendom gjennom kapitalisering av NPV (NOI eller I O) ved å dele den med kontantstrømhastigheten, kalt samlet kapitaliseringsgrad:

Grunnlaget for å bestemme den samlede kapitaliseringsgraden er en av følgende teknikker:

egenskap komponent gruppe teknikk;
utstyr til investeringsgruppen eller gruppen av kapitalkomponenter;
teknikk for gjeldsdekningsgrad;
komparativ analyseteknikk;
teknikk for driftskostnadsforhold.

Benchmarking teknikk består av å behandle markedsdata om salgspriser P j og netto driftsinntekter I oj ved utgangen av året etter salgsdato ved bruk av Yj - en vektingskoeffisient som tar hensyn til forskjellen i kvalitetene til det j-te objektet og dets ledelse i forhold til evalueringsobjektet:

Denne metoden er den mest foretrukket, men krever pålitelig og fullstendig informasjon om objektene for sammenlignbare salg.

Eksempel 5. Bestem verdien av eiendommen ved å bruke komparative analyseteknikker, hvis det er kjent at: netto driftsinntekter til eiendommen som vurderes bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler; Følgende transaksjoner er registrert på det lokale markedet med eiendomsobjekter som ligner på den som vurderes:

Indeks	Transaksjon, tusen rubler.
Indeks	1	2	3	4
Salgspris	3 000	5 700	3 700	5 000
Netto driftsinntekter	625	1090	750	1050
Vektkoeffisient, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

tusen rubler.

Denne metoden er mest å foretrekke, men krever pålitelig og fullstendig informasjon om sammenlignbare salgsobjekter

Eiendomskomponentgruppeteknikk er basert på antakelsen om at hvis en eiendom har de fysiske komponentene av land og bygning, må den samlede kapitaliseringsgraden tilfredsstille inntektskravene til eierne av alle interesser ():

der L er andelen av verdien av tomt V L i markedsverdien av hele objektet V O, V B er markedsverdien av forbedringer (bygninger), R L er markedsverdien av kapitaliseringskoeffisienten for tomt, R B er markedsverdien av kapitaliseringskoeffisienten for forbedringer (bygg). V L kan fastsettes ved bruk av salgssammenlikningsmetoden eller tildelingsmetoden for grunntakst.

Eksempel 6. Bestem verdien av en eiendom ved bruk av hvis det er kjent at: lokal markedsanalyse indikerer at den er lik i størrelse tomt i umiddelbar nærhet av eiendommen som vurderes kan kjøpes for 500 tusen rubler; den estimerte kostnaden for å bygge en bygning som ligner på objektet som vurderes er 1500 tusen rubler; markedsverdien av kapitaliseringskoeffisienten for land er 0,3; markedsverdien av kapitaliseringsgraden for forbedringer (bygninger) er 0,20; Netto driftsinntekter for verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler.

1. La oss bestemme andelen tomteverdi i markedsverdien til hele objektet:

tusen rubler.

Investeringsgruppe eller kapitalkomponentgruppeteknikk er basert på antakelsen om at hvis det er økonomiske interesser i eiendommen til aksjeeiere og kreditorer, må den samlede kapitaliseringsgraden tilfredsstille inntektskravene til eierne av alle interesser ():

hvor M er andelen av verdien av lånt kapital V M i markedsverdien av hele objektet V O, V E er markedsverdien av egenkapitalen, RM er markedsverdien av kapitaliseringsgraden for lånt kapital, R E er markedsverdien av kapitaliseringsforholdet til egenkapitalen, ML er beløpet på boliglånet, EI er mengden av egenkapitalen. V M kan bestemmes basert på en analyse av markedstransaksjoner med eiendom tilsvarende den som verdsettes.

Eksempel 7. Bestem verdien av eiendommen ved å bruke kapitalkomponentgruppeteknikken, hvis det er kjent at: beløpet på boliglånet er 1 000 tusen rubler; kostnad for gjeldsbetjening - 250 tusen rubler per år; mengden egenkapital investert i eiendommen - 2 900 tusen rubler; netto driftsinntekter til verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler; netto bruttoinntekt - 650 tusen rubler; på det lokale markedet Gjennomsnittspris eiendom som ligner den som blir verdsatt er 4 300 tusen rubler.

1. La oss bestemme andelen av kostnaden for lånt kapital i markedsverdien av hele objektet:

2. La oss bestemme det totale kapitaliseringsforholdet:

tusen rubler.

Teknikk for gjeldsdekningsgrad innebærer å bestemme R O under hensyntagen til nødvendig gjeldsdekning:

der DCR er gjeldsdekningsgraden.

Eksempel 8. Bestem verdien av eiendommen ved å bruke gjeldsdekningsforholdsteknikken, hvis det er kjent at: beløpet på boliglånet er 1 000 tusen rubler; kostnad for gjeldsbetjening - 250 tusen rubler per år; mengden egenkapital investert i eiendommen - 2 900 tusen rubler; netto driftsinntekter til verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler; på det lokale markedet er gjennomsnittsprisen på eiendom lik den som vurderes 4 300 tusen rubler.

1. Bestem det totale kapitaliseringsforholdet:

2. Bestem verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Driftskostnadsforhold Teknikk gjelder i tilfeller hvor full informasjon informasjon om sammenligningsobjekter er ikke tilgjengelig, men det er data på DVD og OR:

hvor K OE er driftsinntektsforholdet.

Eksempel 9. Bestem verdien av eiendommen ved å bruke driftskostnadsforholdsteknikken hvis det er kjent at: DV-multiplikatoren er 4,063; DVD og OR for verdivurderingsobjektet er bestemt til 1020 tusen rubler. og 110 tusen rubler. henholdsvis;

1. Bestem det totale kapitaliseringsforholdet:

2. Bestem verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Rester teknikker bestå i kapitalisering av inntekt knyttet til en av investeringskomponentene, mens verdien av andre er kjent og kan bestemmes ganske nøyaktig.

Grunnlaget for å bestemme verdien av en eiendom er en av følgende teknikker:

restteknikk for land;
resten teknikk for forbedringer;
balanse for egenkapital;
balanseteknikk for lånt kapital.

Restteknikk for land brukes til å analysere det beste og mest effektiv bruk land, bestemme kostnadene for forbedringer, for eksempel kostnadene for et nytt bygg. Bruken av teknologi er effektiv hvis det ikke finnes pålitelige data om tomtesalg:

Eksempel 10. Bestem verdien av en eiendom ved å bruke landbalanseteknikken hvis det er kjent at:

den estimerte kostnaden for å bygge en bygning som ligner på objektet som vurderes er 1500 tusen rubler;
netto driftsinntekter til verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler;
markedsverdien av kapitaliseringskoeffisienten for land er 0,3;
Markedsverdien av kapitaliseringsgraden for forbedringer (bygg) er 0,20.

La oss bestemme verdien av eiendommen:

Tusen gni.

Restteknikk for forbedringer brukes når man analyserer den økonomiske gjennomførbarheten av å modernisere eller avvikle en bygning, siden den direkte måler bygningens bidrag til kostnadene. Bruk av teknologi er også tilrådelig for å vurdere eiendom som har betydelig slitasje:

Eksempel 11. Bestem verdien av en eiendom ved å bruke restteknikken for forbedringer, hvis det er kjent at: en analyse av det lokale markedet viser at en tomt av lignende størrelse i umiddelbar nærhet av eiendommen som verdsettes kan kjøpes for 500 tusen rubler ; netto driftsinntekter til verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler; markedsverdien av kapitaliseringskoeffisienten for land er 0,3; Markedsverdien av kapitaliseringsgraden for forbedringer (bygg) er 0,20.

La oss bestemme verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Balanseteknikk for egenkapital brukes til vurdering fulle rettigheter eierskap til en nyoppført eiendom:

Eksempel 12. Bestem verdien av eiendommen ved å bruke balanseteknikken for egenkapital, hvis det er kjent at: beløpet på boliglånet er 1 000 tusen rubler; kostnad for gjeldsbetjening - 250 tusen rubler per år; mengden egenkapital investert i eiendommen - 2 900 tusen rubler; netto driftsinntekter til verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler; netto bruttoinntekt - 650 tusen rubler.

La oss bestemme verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Balanseteknikk for gjeldskapital også brukt til å vurdere det fulle eierskapet til en nyoppført eiendom:

Eksempel 13. Bestem verdien av eiendommen ved å bruke balanseteknikken for egenkapital, hvis det er kjent at: beløpet på boliglånet er 1 000 tusen rubler; kostnad for gjeldsbetjening - 250 tusen rubler per år; mengden egenkapital investert i eiendommen - 2 900 tusen rubler; netto driftsinntekter til verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler; netto bruttoinntekt - 650 tusen rubler.

La oss bestemme verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Kapitaliseringsmetode basert på avkastning etablerer (ved bruk av kapitalavkastningen som diskonteringsrente) forholdet mellom verdiene av netto driftsinntekt beregnet for hvert år i hele prognoseperioden og kostnaden for tilbakeføring på slutten i fjor prognoseperiode med kostnaden for objektet.

Metoden inkluderer en rekke teknikker som er forskjellige i valg av type kapitalisert inntekt og metode for kapitalisering:

direkte diskonteringsteknikker;
modelleringsteknikker;
teknikker for analyse av boliglånsinvesteringer.

Direkte diskonteringsteknikker gi fastsettelse av verdien av en eiendom gjennom å diskontere strømmene av netto driftsinntekter (IO) og tilbakeføring V Ved å bruke lokale (for perioder) og gjennomsnittsverdier av den generelle avkastningen Y O:

Gjennomsnittsverdien av den generelle avkastningen bestemmes ved å behandle markedsinformasjon om lønnsomheten til investeringsprosjekter knyttet til anskaffelse og lønnsom bruk av objekter, eller ved å bruke informasjon om lønnsomheten til alternative prosjekter som ligger nærmest den type objekter som vurderes. når det gjelder risikonivå.

For å bestemme gjennomsnittsverdien av den totale avkastningen Y O, brukes følgende teknikker:

kumulativ byggeteknikk;
sammenligningsteknikk med alternative prosjekter;
salgssammenligningsteknikk;
markedsdataovervåkingsteknikk.

Diskonteringsteknikk med summering av risiko (kumulativ byggeteknikk) består i å summere verdier som reflekterer risikograden til et gitt prosjekt. Generell struktur konstruksjonen har følgende form:

hvor Y RF er den risikofrie rentesatsen, som inkluderer den ikke-inflasjonære komponenten og verdien av inflasjonsindeksen; Y R - risikopremie, inkludert premien for følgende typer risikoer: fysiske, juridiske, økonomiske, finansielle og sosiale, både ekstern (landrisiko) og intern, med unntak av premien for risikoen for lav likviditet og premien for risiko knyttet til finansforvaltningen, som er atskilt for å understreke særpreg eiendom fra andre finansielle instrumenter; Y L—premier for lav likviditetsrisiko; Y FM - premie for risiko knyttet til økonomistyring

Eksempel 14. Bestem verdien av eiendommen ved å bruke diskonteringsteknikken med summering av risiko, hvis det er kjent at: eieren har til hensikt å bruke eiendommen til egne formål i tre år, hvoretter han vil selge den videre for 4 500 tusen rubler; netto driftsinntekt fra verdsettelsesobjektet bestemmes i mengden 910 tusen rubler, 950 tusen rubler, 990 tusen rubler. henholdsvis det første, andre og tredje året av eiendomsretten til objektet; risikofri rente - 0,03; landrisikopremie - 0,06; bonus for fysiske risikoer- 0,025; premie for økonomisk risiko - 0,015; premie for sosial risiko - 0,03; premie for lav likviditetsrisiko - 0,04; premie for risiko knyttet til finansforvaltning - 0,03.

1. La oss bestemme gjennomsnittsverdien av den generelle avkastningen:

2. Bestem verdien av eiendommen:

Teknikk for sammenligning med alternative design består i å søke finansmarkedet etter investeringsprosjekter med tilsvarende grad av risiko for etterfølgende justering av deres avkastning i forhold til eiendomsinvesteringer.

I dette tilfellet bestemmes området for verdien av den generelle returraten Y O mulige verdier med grenser under Y 1 og over Y 2:

Salgssammenligningsteknikk består av å analysere data om gjennomførte kjøps- og salgstransaksjoner for å rekonstruere investorens forutsetninger om fremtidige fordeler ved å eie eiendom. Basert på prosjektets kontantstrømdiagram fastsettes prosjektets internrente.

Markedsdataovervåkingsteknikker består av å analysere historiske markedsdata for å bestemme nåværende potensielle verdier av profittsatser. I dette tilfellet er det nødvendig å bruke sammenhenger mellom trender i endringer i lønnsomheten av investeringer i eiendom og trender i endringer i andre finansielle markedsinstrumenter.

Modellteknikker gi fastsettelse av markedsverdien av hele eiendommen for relativt enkle spesielle tilfeller av aktivering av netto driftsinntekter som ikke endres over perioder, og verdien av tilbakeføringskostnaden knyttet til ønsket verdi ved å forutsi endringen over tid:

hvor d n = 1/(1+ Y O) n er diskonteringsfaktoren, og n = 1/(1- d n) n er gjeldende verdi av en enhetsrente.

I dette tilfellet brukes samme verdi for alle perioder. generell norm avkastning, bestemt på samme måte som verdien av det generelle kapitaliseringsforholdet:

hvor SFF O = 1/S On er kompensasjonsfondskoeffisienten, S On = 1/(1+Y O) n –1 er den fremtidige verdien av en enkelt livrente, Δ O = (V On - V O)/ V O er verdien av den relative økningen i gjenstandens verdi.

Denne gruppen inkluderer:

utstyr unntatt avskrivninger;
fulle avskrivningsteknikker;
lineære avskrivningsteknikker.

Utstyr uten avskrivning gjelder i to tilfeller: enten er det en uendelig inntektsstrøm (SFF O →0), eller inntektsstrømmen er begrenset, men salgsprisen på objektet er lik den opprinnelige kjøpesummen (Δ O =0), dvs. førsteinvestering.

Verdien av slik eiendom fastsettes ved å dele netto driftsinntekt med passende avkastning (12).

Eksempel 15. Bestem verdien av en eiendom ved bruk av modelleringsteknikker uten å ta hensyn til avskrivninger, hvis det er kjent at: eieren har til hensikt å bruke eiendommen til egne formål i tre år, hvoretter han vil selge den videre for kjøpesummen; netto driftsinntekt fra verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler. for hvert år med eierskap av objektet; kapitalavkastningen er fastsatt til 0,203

La oss bestemme verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Full dempingsteknikker brukes i tilfeller der driftsinntekter ikke bare gir inntektsdannelse på kapital, men også full avkastning av kapital (Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).

Som et resultat tar (26) følgende form:

For å beregne kompensasjonsfondsfaktoren (SFF O) brukes avkastningsgraden som er karakteristisk for prosjektet som vurderes (Inwood-teknikk) eller til risikofri rente (Hoskold-teknikk).

Eksempel 16. Fastsett verdien av eiendommen ved å bruke Inwood-modellen full avskrivningsteknikk og Hoskold-modellen full avskrivningsteknikk, hvis det er kjent at: eieren har til hensikt å bruke eiendommen til egne formål i tre år, hvoretter han vil selge den videre for kjøpesum; netto driftsinntekt fra verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler. for hvert år med eierskap av objektet; avkastningen på kapital er satt til 0,10; Risikofri rente er satt til 0,06.

1. Inwood-teknikk:

1.1 La oss bestemme det totale kapitaliseringsforholdet:

1.2 La oss bestemme verdien av eiendommen:

tusen rubler.

2. Hoskold-teknikk:

2.1 La oss bestemme det totale kapitaliseringsforholdet:

2.2 La oss bestemme verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Lineære avskrivningsteknikker brukes til å fastsette nåverdien i tilfeller hvor både inntekt og verdi av fast eiendom endres på kjent regelmessig måte.

For å ta høyde for endringer i verdien av en eiendel, brukes den grunnleggende Ellwood-formelen:

hvor A er justeringsbeløpet.

Videre, hvis verdien av objektet synker, har justering A et "+"-tegn, og hvis verdien øker, vil justeringen ha et "-"-tegn.

Den numeriske verdien av justeringen bestemmes ved å multiplisere den relative verdiendringen (Δ O) med kompensasjonsfondsfaktoren (SFF O), og generell formel for kapitaliseringskoeffisienten har formen (26).

Eksempel 17. Bestem verdien av eiendommen ved hjelp av modell lineære avskrivningsteknikker, hvis det er kjent at: eieren har til hensikt å bruke eiendommen til egne formål i tre år, verdien av eiendommen vil reduseres med 12% i løpet av eierperioden; netto driftsinntekt fra verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler. for hvert år med eierskap av objektet; kapitalavkastningen er satt til 0,10.

1. Bestem verdien av den relative økningen i verdien av objektet:

2. La oss bestemme det totale kapitaliseringsforholdet:

3. Bestem verdien av eiendommen:

tusen rubler.

Teknikker for analyse av boliglånsinvesteringer gi fastsettelse av verdien av fast eiendom under hensyntagen til endringer i dens verdi og inntekt, samt under hensyntagen til finansieringsforhold. Det er to teknikker for analyse av boliglånsinvesteringer:

teknikk for analyse av boliglånsinvesteringer med diskontering;
modellanalyseteknikk (Ellwood-teknikk).

Teknikk for analyse av boliglånsinvesteringer med diskontering er basert på å legge til hovedstolen for pantelånet (V M) med den diskonterte nåverdien av fremtidige kontantinntekter og proveny fra videresalg av eiendelen:

der d En = 1/(1+ Y E) n er diskonteringsfaktoren, a En = 1/(1- d En) n er nåverdien av en enhetsrente, beregnet for n perioder med avkastningen på egenkapitalen , Y E bestemmes av de samme teknikkene , det samme som den generelle avkastningen, I E = NOI - DS er mengden inntekt på egenkapital, V En = V On - V Mn er kostnaden for tilbakeføring for egenkapital, definert som differansen mellom den totale kostnaden for tilbakeføring (V On) og balansen for lånebetalinger ( V Mn).

Eksempel 18. Bestem verdien av en eiendom ved hjelp av teknikken for analyse av boliglånsinvesteringer med diskontering, hvis det er kjent at: eieren brukte 3 400 tusen rubler på kjøpet av eiendommen som ble vurdert for to år siden; et lån på 1 000 tusen rubler ble mottatt for kjøp av eiendom. med 13% per år i seks år (årlig gjeldsbetaling på 250 tusen rubler); eieren har til hensikt å bruke eiendommen til egne formål i tre år, hvoretter han vil selge den for 4000 tusen rubler; netto driftsinntekt fra verdsettelsesobjektet bestemmes til et beløp på 910 tusen rubler. for hvert år med eierskap av objektet; kapitalavkastningen er satt til 0,10.

1. Bestem lånesaldoene på vurderingstidspunktet (tredje år av lånet) og ved slutten av beholdningsperioden (femte år av lånet):

Tusen gni.

2. Bestem verdien av eiendommen:

Tusen gni.

Modellanalyseteknikk (Ellwood-teknikk)

Denne teknikken brukes for spesielle tilfeller med konstant inntekt og avkastning. Denne teknikken er basert på en formel for å beregne det totale kapitaliseringsforholdet:

hvor r O er basiskapitaliseringsgraden, som tar utgangspunkt i investors krav til avkastning på egenkapital før justeringer for endringer i inntekt og eiendomsverdi. Hvis inntekt og eiendomsverdier ikke endres, vil basiskapitaliseringsrenten tilsvare den totale kapitaliseringsrenten; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - andelen av et selvamortiserende lån betalt innen slutten av den n. perioden, med en total løpetid på lånet avtale lik N år (se. ovenfor), Y m er den effektive renten på dette lånet.