Prilikom obavljanja transakcija sa stambenim prostorom potrebno ga je prvo procijeniti. Prijavite se različiti pristupi na procjenu nekretnina: isplativo, uporedno, skupo. Prihodovni pristup vrednovanju nekretnina je postao popularan u našoj zemlji. Šta je suština ovog pristupa? U kojim slučajevima je preporučljivo koristiti ovaj pristup prilikom provođenja procjene? kvadratnih metara? Koje metode dohodovnog pristupa postoje i pod kojim uslovima se svaka od njih koristi? Kada ima smisla napustiti ovaj pristup u procjeni područja?
Koje metode vrednovanja nekretnina postoje?
Savezni zakon br. 135 od 29. jula 1998. „O aktivnosti procjene V Ruska Federacija» ističe pristupe kao što su:
- Uporedni– skup mjera usmjerenih na poređenje stanovanja sa analozima za koje su dostupne informacije o cijenama.
- Skupo– metode za utvrđivanje troškova koji će biti potrebni u slučaju restauracije ili zamjene objekta, uzimajući u obzir habanje. Pretpostavlja se da kupac neće platiti više za gotovu nekretninu nego za izradu sličnog objekta.
- Profitabilno– zasniva se na obračunu ne samo cijene kvadrata, već i očekivanog prihoda od nje (na primjer, prihod od zakupnine).
Šta je prihodovni pristup?
Upotreba ove metode zasniva se na sljedećem principu: cijena područja u koje se ulažu finansije mora odgovarati kvalitetu objekta u sadašnjosti i visini dobiti u budućnosti.
Prednost pristupa je u tome što investitoru omogućava da na najbolji način procijeni nekretninu kao izvor prihoda. Sposobnost područja da ostvari profit u budućnosti prepoznaje se kao glavni faktor koji određuje vrijednost ove oblasti. Nedostatak je što se kao osnova uzimaju prognozne informacije.
Pristup prihodima odražava podatke kao što su:
- Kvalitet i kvantitet profita koji nekretnine mogu ostvariti tokom određenog perioda.
- Rizici koji su tipični kako za sam objekat tako i za region.
Metode prihoda
Postoje metode kao npr:
- Kapitalizacija prihoda.
- Metoda vezanog ulaganja.
- Discounted method tok novca.
Kako funkcioniše metoda kapitalizacije prihoda?
Ova metoda izračunava odnos između dobiti u budućnosti i vrijednosti nekretnina u sadašnjosti.
Formula pristupa izgleda ovako:
C = BH/K, Gdje
- WITH– cijena kvadrata,
- BH– očekivanu dobit od objekta za određeni period u njegovom čistom obliku,
- TO– stopa kapitalizacije (koeficijent).
Ovi pojmovi označavaju odnos cijene imovine i prihoda koji se od nje ostvaruje.
Metoda direktne kapitalizacije je metoda u kojoj uvjeti korištenja nekretnina i prihoda u stabilnom obliku ostaju nepromijenjeni, a ulaganja nisu potrebna u početnoj fazi, a vodi se računovodstvo dobiti i prinosa na kapital.
Kod direktne kapitalizacije vrijednost se formira za određeni period bez uzimanja u obzir potencijalne preprodaje površine kada se izvještajni period završi.
Direktna upotreba velikih slova se koristi kada:
- Finansijski tokovi su iznad nule i ostaju stabilni tokom dugog perioda.
- Vremenom dolazi do blagog povećanja profita.
Metoda se ne primjenjuje ako:
- Postoji nestabilan profit.
- Izgradnja zgrade u kojoj se nalazi objekat nije završena ili je prostor u fazi restauracije.
Faze proračuna:
- Proračun očekivane dobiti. Prilikom izračunavanja uzima se 12 mjeseci ili prosjek za godinu. Pažnja je usmjerena na što efikasnije korištenje nekretnina.
- Izračunava se koeficijent kapitalizacije.
- Ukupna cijena površine se utvrđuje.
Metoda diskontiranog novčanog toka (DCF)
Ovom metodom cijena se obračunava u vremenskom periodu koji je jednak posljednjih nekoliko godina, a pri utvrđivanju vrijednosti nekretnine uzima se u obzir prihod od potencijalne preprodaje nekretnine. Prednost metode je mogućnost procjene objekta kada su finansijski tokovi nestabilni.
DCF se primjenjuje u sljedećim okolnostima:
- Dostupnost dovoljno informacija za izračunavanje visine prihoda od nekretnina u budućnosti.
- Postoji razlog za vjerovanje da će se finansijski tokovi u sadašnjosti i budućnosti razlikovati (u smislu povećanja ili smanjenja).
- Nekretnina je komercijalna nekretnina koju karakterizira svestranost i velika površina.
- Profit i troškovi su sezonski.
- Nekretnina se nalazi u zgradi koja je u izgradnji ili je tek obnovljena i čeka puštanje u rad.
Proračun za DCF se vrši prema donjem algoritmu:
- Na osnovu dostupnih podataka uzima se period prognoze. U Rusiji je to 35 godina.
- Predviđen je iznos dobiti za određeni vremenski period.
- Izračunava se ukupna vrijednost preostale cijene površine nakon prestanka toka dobiti.
- Određivanje diskontne stope za izračunavanje finansijskog toka koji će biti primljen ili plaćen tokom vremena. Na ovaj način je moguće procijeniti omjer rizika i dobiti.
- Obračun cijena nekretnina.
U nekim slučajevima, prilikom transakcija nekretninama to je neophodno. U posebnom članku smo opisali kada trebate kontaktirati notara.
Informacije o tome koje dokumente je potrebno provjeriti prilikom kupovine stana. Provjera se mora obaviti kako se u budućnosti ne bi završilo na sudu u vezi osporavanja zakonitosti transakcije.
Napuštanje dohodovnog pristupa
S obzirom da se metod prihoda koristi kada postoji cilj ulaganja, pri kupovini stambene nekretnine za lične svrhe ovaj metod je neprikladan. U ovom slučaju je dozvoljeno koristiti komparativne ili troškovne metode ili njihovu kombinaciju.
Postoje okolnosti kada procjenitelj odbija metod prihoda zbog nedostatka dokumenata na osnovu kojih bi se mogli izvršiti obračuni. Bez potrebne dokumentacije, algoritam evaluacije je narušen, što uzrokuje pogrešno razumijevanje isplativosti transakcije.
Stručnjak govori o prihodovnom pristupu vrednovanju nekretnina u ovom videu:
Prihodovni pristup ima smisla primjenjivati ako se kupuje nekomercijalna nekretnina, a svrha kupovine je investicija. Postoji nekoliko metoda pristupa prihodima; razumnost korištenja jednog ili drugog može procijeniti stručnjak, na osnovu karakteristika objekta i svrhe stjecanja kvadratnih metara.
Naš advokat će Vas besplatno savjetovati.
Pristup prihodima
Dohodovni pristup vrednovanju nepokretnosti zasniva se na utvrđivanju vrednosti nekretnine na osnovu obračuna očekivanog prihoda od vlasništva (korišćenja) ove nekretnine. Ovaj indikator je vrlo važan jer vam omogućava da predvidite cijenu objekta u budućnosti.
Prihodovni pristup je jedan od najčešće korištenih metoda vrednovanja nekretnina u praksi vrednovanja danas.
Prema modernom ekonomisti A.V. Vishnevetsky, ovaj pristup se naziva i „marginalnim“ (od engleskog izraza „margin“, koji se u Rusiji često koristi kao analog koncepta „profita“). Primjenjivost marginalnog pristupa jasno je izražena u periodu ekonomskog rasta u državi. Pristup prihodima je sastavni dio procedure „Due Diligence“.
Metod prihoda se uglavnom zasniva na utvrđivanju vrijednosti nekretnine izračunavanjem diskontiranog toka prihoda (od vlasništva ili korištenja ovog objekta). Ova metoda se zasniva na principu očekivanja – utvrđivanju trenutne vrijednosti prihoda i drugih koristi koje se mogu ostvariti u budućnosti od posjedovanja ove imovine. Logično je da se vlasnik nekretnine neće odreći svoje imovine za manje od iznosa koji bi mogao dobiti nastavkom eksploatacije, a kupac neće platiti više od iznosa koji naknadno korištenje ove nekretnine u komercijalne svrhe će ga dovesti. Dakle, cijena imovine se utvrđuje na osnovu vrijednosti budućih prihoda putem sporazuma između strana.
Prilikom izračunavanja prihodovnim pristupom koriste se sljedeće metode: kapitalizacija prihoda i diskontovanje novčanih tokova. Ove tehnike su glavne u ovoj metodi.
1) U skladu sa tehnologijom metode direktne kapitalizacije, vrijednost se utvrđuje odnosom neto prihoda iz poslovanja prije oporezivanja i stope kapitalizacije. Stopu kapitalizacije utvrđuje procjenitelj na osnovu bazne stope prilagođavajući je rizicima.
2) Metoda diskontovanog novčanog toka se koristi kada su novčani tokovi neujednačeni (nestabilan prihod), ili kada se koriste različiti pokazatelji kapitalizacije. Prema metodologiji, trošak objekta se utvrđuje kao zbir diskontiranog prihoda za projekat. Da biste to učinili, potrebno je odrediti model novčanog toka sa prognozom troškova i investicija za odabrani period. Diskontna stopa se utvrđuje uzimajući u obzir iste parametre kao i kod metode kapitalizacije.
Suština metode je da prihodovni pristup procjenjuje vrijednost nekretnine kao trenutnu vrijednost budućih novčanih tokova. Štaviše, ovaj pristup odražava nivo rizika za imovinu koja se procenjuje, kao i kvalitet i kvantitet prihoda koji imovina koja se procenjuje može doneti tokom svog životnog veka. Glavna prednost pristupa prihoda je to što vam omogućava da sada uzmete u obzir buduće rizike ulaganja.
Nedostatak metode je u tome što budući prihod – predviđenu vrijednost prihoda od zakupnine i iznos buduće preprodaje nekretnine – utvrđuje procjenitelj analizom niza faktora, te stoga može sadržavati određenu grešku, jer je nemoguće apsolutno tačno odrediti stanje na tržištu nekretnina na duži rok.
Zadatak procjene vrijednosti poslovanja različite faze njegov razvoj ne gubi na svom značaju. Preduzeće je dugoročna imovina koja ostvaruje prihode i ima određenu investicionu atraktivnost, pa je pitanje njene vrednosti interesantno za mnoge, od vlasnika i menadžmenta do državnih organa.
Za procjenu vrijednosti preduzeća najčešće koriste metoda prihoda (prihodovni pristup), jer svaki investitor ulaže novac ne samo u zgrade, opremu i drugu materijalnu i nematerijalnu imovinu, već u buduće prihode koji ne samo da mogu nadoknaditi uloženo, već i donijeti profit, čime se povećava blagostanje investitora. Istovremeno, obim, kvalitet i trajanje očekivanog budućeg toka prihoda igraju posebnu ulogu pri odabiru objekta ulaganja. Nesumnjivo je da je visina očekivanog prihoda relativna i podložna je ogromnom uticaju vjerovatnoće, u zavisnosti od nivoa rizika mogućeg neuspjeha ulaganja, što se također mora uzeti u obzir.
Bilješka! Glavni faktor troškova u upotrebi ovu metodu- očekivani budući prihod preduzeća, koji predstavlja odre ekonomske koristi za vlasnike preduzeća. Što je veći prihod kompanije, to više, drugo jednaki uslovi, njegovu tržišnu vrijednost.
Metod prihoda uzima u obzir glavni cilj preduzeća - ostvarivanje profita. Sa ovih pozicija je najpoželjniji za procenu poslovanja, jer odražava izglede za razvoj preduzeća i buduća očekivanja. Osim toga, uzima se u obzir ekonomska zastarjelost objekata, a uzima se u obzir i tržišni aspekt i inflatorna kretanja kroz diskontnu stopu.
Unatoč svim neospornim prednostima, ovaj pristup nije bez kontroverznih i negativnih aspekata:
- prilično je radno intenzivan;
- karakteristično za njega visoki nivo subjektivnost prilikom predviđanja prihoda;
- postoji veliki udio vjerovatnoća i konvencija, jer se uspostavljaju različite pretpostavke i ograničenja;
- veliki uticaj razni faktori rizik na projektovani prihod;
- problematično je pouzdano utvrditi stvarni prihod koji preduzeće iskazuje u svom izvještaju, a moguće je da se gubici namjerno odražavaju u različite svrhe, što je povezano sa neprozirnošću informacija domaćih preduzeća;
- računovodstvo neosnovne i viška imovine je komplikovano;
- procena neprofitabilnih preduzeća je netačna.
IN obavezno Posebnu pažnju treba obratiti na sposobnost pouzdanog određivanja budućih tokova prihoda preduzeća i razvoja aktivnosti kompanije očekivanim tempom. Na tačnost prognoze u velikoj meri utiče i stabilnost spoljnog ekonomskog okruženja, što je važno za prilično nestabilnu rusku ekonomsku situaciju.
Stoga je preporučljivo koristiti prihodovni pristup za procjenu kompanija kada:
- imaju pozitivan prihod;
- moguće je napraviti pouzdanu prognozu prihoda i rashoda.
Izračunavanje vrijednosti kompanije koristeći prihodovni pristup
Procjena vrijednosti poslovanja koristeći prihodovni pristup počinje rješavanjem sljedećih problema:
1) predviđanje budućih prihoda preduzeća;
2) dovođenje vrednosti budućih prihoda preduzeća na sadašnji trenutak.
Ispravno rješavanje ovih problema doprinosi dobijanju adekvatnih konačni rezultati rad na procjeni. Od velike važnosti u toku predviđanja je normalizacija prihoda, uz pomoć koje se eliminišu jednokratna odstupanja, koja se pojavljuju, posebno, kao rezultat jednokratnih transakcija, na primjer, prilikom prodaje neosnovnih i viška imovine. Za normalizaciju prihoda, statističke metode se koriste za izračunavanje prosjeka, ponderisanog prosjeka ili ekstrapolacijske metode, koja je proširenje postojećih trendova.
Osim toga, neophodno je uzeti u obzir faktor promjene vrijednosti novca tokom vremena – isti iznos prihoda trenutno ima višu cijenu nego u narednom periodu. Potrebno je riješiti teško pitanje najprihvatljivijeg vremena za predviđanje prihoda i rashoda kompanije. Smatra se da je da bi se odrazila inherentna cikličnost industrije, da bi se napravila razumna prognoza, potrebno pokriti period od najmanje 5 godina. Kada se ovo pitanje posmatra kroz matematičku i statističku prizmu, postoji želja da se produži period prognoze, pod pretpostavkom da će veći broj zapažanja dati razumniju vrijednost tržišne vrijednosti kompanije. Međutim, proporcionalno povećanje perioda predviđanja otežava predviđanje vrijednosti prihoda i rashoda, inflacije i novčanih tokova. Neki procjenitelji primjećuju da će najpouzdanija prognoza prihoda biti za 1-3 godine, posebno kada postoji nestabilnost u ekonomskom okruženju, jer kako se periodi predviđanja povećavaju, uslovljenost procjena se povećava. Ali ovo mišljenje važi samo za preduzeća koja posluju na održiv način.
Bitan! U svakom slučaju, prilikom odabira perioda prognoze potrebno je pokriti period do stabilizacije stope rasta kompanije, a da biste postigli najveću tačnost konačnih rezultata, period prognoze možete podijeliti na manje međuvremenske periode, npr. pola godine.
Uopšteno govoreći, vrijednost preduzeća se utvrđuje zbrajanjem tokova prihoda od aktivnosti preduzeća tokom prognoziranog perioda, prethodno prilagođenih trenutnom nivou cijena, uz dodavanje vrijednosti poslovanja u postprognozi. period (terminalna vrijednost).
Dvije najčešće metode za procjenu pristupa prihoda su: metod kapitalizacije prihoda I metod diskontovanog novčanog toka. One se zasnivaju na procijenjenim stopama diskonta i kapitalizacije koje se koriste za određivanje sadašnje vrijednosti budućih zarada. Naravno, u okviru dohodovnog pristupa koristi se mnogo više varijanti metoda, ali u osnovi se sve zasnivaju na diskontovanju novčanih tokova.
Veliku ulogu u odabiru metode ocjenjivanja igra svrha same procjene i namjeravana upotreba njenih rezultata. Drugi faktori takođe imaju uticaj, na primer, vrsta preduzeća koje se vrednuje, stepen njegovog razvoja, stopa promene prihoda, dostupnost informacija i stepen njegove pouzdanosti itd.
Metod kapitalizacije prihoda ( Metoda kapitalizacije jednog perioda, SPCM)
Metoda kapitalizacije prihoda zasniva se na pretpostavci da je tržišna vrijednost poslovanja jednaka sadašnjoj vrijednosti budućih zarada. Najprikladnije ga je primijeniti na ona preduzeća koja već imaju akumuliranu imovinu, imaju stabilan i predvidljiv tekući prihod, a stopa njegovog rasta je umjerena i relativno konstantna, dok trenutno stanje daje određenu predstavu o dugom -vremenski trendovi dalje aktivnosti. I obrnuto: u fazi aktivnog rasta kompanije, tokom procesa restrukturiranja ili u drugim vremenima kada postoje značajne fluktuacije u dobiti ili novčanim tokovima (što je tipično za mnoga preduzeća), ovaj metod je nepoželjan za upotrebu, jer postoji velika vjerovatnoća da se dobije netačan rezultat procjene vrijednosti.
Metoda kapitalizacije prihoda zasniva se na retrospektivnim informacijama, dok se za budući period, osim iznosa neto prihoda, ekstrapoliraju i drugi ekonomski pokazatelji, na primjer struktura kapitala, stopa prinosa i nivo rizika kompanije.
Vrednovanje preduzeća metodom kapitalizacije prihoda vrši se na sledeći način:
Trenutna tržišna vrijednost = DP (ili P neto) / stopa kapitalizacije,
gdje je DP novčani tok;
P je čist - neto profit.
Bilješka! Pouzdanost rezultata procene u velikoj meri zavisi od stope kapitalizacije, pa posebnu pažnju treba obratiti na tačnost njenog izračunavanja.
Stopa kapitalizacije vam omogućava da pretvorite zarade ili vrijednosti toka novca za određeni vremenski period u mjeru vrijednosti. U pravilu se izvodi iz diskontnog faktora:
Stopa kapitalizacije = D- T r,
Gdje D- diskontna stopa;
T r - stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti.
Jasno je da je koeficijent kapitalizacije najčešće manji od diskontne stope za istu kompaniju.
Kao što se vidi iz prikazanih formula, u zavisnosti od toga koji iznos se kapitalizuje, uzima se u obzir očekivana stopa rasta novčanog toka ili neto dobiti. Naravno, stopa kapitalizacije će varirati za različite vrste prihoda. Stoga je primarni zadatak pri implementaciji ove metode određivanje indikatora koji će biti kapitalizovan. U ovom slučaju prihod se može predvideti za godinu koja sledi od datuma vrednovanja ili utvrditi prosječne veličine prihod izračunat korišćenjem istorijskih podataka. Budući da neto novčani tok u potpunosti uzima u obzir operativne i investicione aktivnosti preduzeća, najčešće se koristi kao osnova za kapitalizaciju.
Dakle, stopa kapitalizacije na svoj način ekonomska suština je blizak faktoru diskonta i snažno je povezan s njim. Diskontna stopa se također koristi za smanjenje budućih novčanih tokova u sadašnje vrijeme.
Metoda diskontiranog novčanog toka ( Diskontirani novčani tokovi, DCF)
Metoda diskontovanog novčanog toka omogućava vam da uzmete u obzir rizike povezane sa dobijanjem očekivanog prihoda. Upotreba ove metode biće opravdana kada se predvidi značajna promjena u budućim prihodima, kako naviše, tako i naniže. Osim toga, u nekim situacijama je ovaj metod isključivo primenljiv, na primer, proširenje preduzeća, ako u trenutku procene ono ne radi punim proizvodnim kapacitetom, ali namerava da ga poveća u bliskoj budućnosti; planirano povećanje obima proizvodnje; razvoj poslovanja općenito; spajanja preduzeća; uvođenje novih proizvodnih tehnologija i sl. U takvim uslovima godišnji novčani tokovi u budućim periodima neće biti ujednačeni, što, naravno, onemogućava izračunavanje tržišne vrednosti preduzeća metodom kapitalizacije prihoda.
Za nova preduzeća, jedini mogući metod koji se može koristiti je takođe metod diskontovanog novčanog toka, pošto se vrednost njihove imovine u trenutku procene možda neće poklapati sa sposobnošću da ostvare prihod u budućnosti.
Naravno, poželjno je da kompanija koja se ocenjuje ima povoljne trendove razvoja i profitabilnu poslovnu istoriju. Za kompanije koje trpe sistematske gubitke i imaju negativnu stopu rasta, metoda diskontovanog novčanog toka je manje prikladna. Posebnu pažnju treba posvetiti kada se procjenjuju kompanije sa velikom vjerovatnoćom bankrota. U ovom slučaju pristup prihoda uopšte nije primenljiv, uključujući i metod kapitalizacije prihoda.
Metoda diskontovanog novčanog toka je fleksibilnija, jer se može koristiti za vrednovanje bilo kojeg operativnog preduzeća korištenjem predviđanja budućih novčanih tokova pojedinačnu stavku. Za menadžment i vlasnike kompanije nije od male važnosti da shvate uticaj raznih upravljačke odluke na svoju tržišnu vrijednost, odnosno može se koristiti u procesu upravljanja vrijednošću na osnovu rezultirajućeg detaljnog modela poslovne vrijednosti i vidjeti njegovu podložnost dodijeljenim internim i vanjski faktori. Ovo vam omogućava da shvatite aktivnosti preduzeća u bilo kojoj fazi životnog ciklusa u budućnosti. I što je najvažnije: ova metoda je najatraktivnija za investitore i zadovoljava njihove interese, jer se zasniva na predviđanjima budućeg razvoja tržišta i inflatornih procesa. Iako i to nosi određene poteškoće, jer je u uslovima nestabilne krizne ekonomije prilično teško predvidjeti tok prihoda za nekoliko godina unaprijed.
Dakle, početna osnova za izračunavanje vrijednosti poslovanja metodom diskontiranog novčanog toka je prognoza čiji je izvor retroinformacija o novčanim tokovima. Tradicionalna formula za određivanje trenutne vrijednosti diskontiranog budućeg prihoda je sljedeća:
Trenutna tržišna vrijednost = Novčani tokovi za period t / (1 + D)t.
Diskontna stopa je kamatna stopa potrebna za smanjenje buduće zarade na jedno značenje trenutnu poslovnu vrijednost. Za investitora je to potrebna stopa prinosa alternativne opcije ulaganja sa uporedivim nivoom rizika u trenutku procene.
U zavisnosti od izabranog tipa novčanog toka (vlasnički ili ukupno uloženi kapital) koji se koristi kao osnova za procenu, utvrđuje se metod za izračunavanje diskontne stope. Šeme za izračunavanje novčanih tokova za uloženi i vlasnički kapital prikazane su u tabeli. 12.
Tabela 1. Proračun novčanog toka za uloženi kapital
Tabela 2. Obračun novčanog toka za kapital
|
Indeks |
Utjecaj na konačni novčani tok (+/–) |
|
Neto profit | |
|
Obračunata amortizacija | |
|
Smanjenje sopstvenih obrtnih sredstava | |
|
Povećanje sopstvenih obrtnih sredstava | |
|
Prodaja imovine | |
|
Kapitalne investicije | |
|
Povećanje dugoročnog duga | |
|
Smanjenje dugoročnog duga | |
|
Novčani tok za kapital |
Kao što vidite, obračun novčanog toka za vlasnički kapital razlikuje se samo po tome što se rezultat dobijen iz algoritma za izračunavanje novčanog toka za uloženi kapital dodatno prilagođava promjenama dugoročnog duga. Zatim se novčani tok diskontuje u skladu sa očekivanim rizicima, koji se odražavaju u diskontnoj stopi izračunatoj u odnosu na određeno preduzeće.
Dakle, diskontna stopa novčanog toka za vlasnički kapital biće jednaka stopi prinosa na uloženi kapital koju zahteva vlasnik, uloženi kapital - zbir ponderisanih stopa prinosa na pozajmljena sredstva (tj. kamatne stope banke na kredite) i na vlasnički kapital, dok su njihove specifične težine određene udjelima pozajmljenih i vlasničkih sredstava u strukturi kapitala. Diskontna stopa novčanog toka za uloženi kapital se naziva ponderisani prosečni trošak kapitala, a odgovarajuća metoda za njegovo izračunavanje je metod ponderisane prosečne cene kapitala(Ponderisani prosječni trošak kapitala, WACC). Ova metoda određivanja diskontne stope se najčešće koristi.
Osim toga, sljedeće najčešće metode se mogu koristiti za određivanje diskontne stope novčanog toka za vlasnički kapital:
- model vrednovanja kapitalne imovine ( CAPM);
- modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM);
- kumulativni način izgradnje;
- model viška profita ( EVO) i sl.
Razmotrimo ove metode detaljnije.
Metoda ponderisane prosječne cijene kapitala ( WACC)
Koristi se za izračunavanje i vlasničkog i pozajmljenog kapitala konstruisanjem omjera njihovih udjela; ne pokazuje knjigovodstvenu, već tržišnu vrijednost kapitala. Diskontna stopa za ovaj model određena je formulom:
DWACC= S zk × (1 – N prib) × D zk + S pr × D pr + S oa × D ob,
gdje je C zk trošak pozajmljenog kapitala;
N dobit - stopa poreza na dobit;
Dzk - udio pozajmljenog kapitala u strukturi kapitala preduzeća;
Sr - trošak privlačenja dioničkog kapitala (preferentne dionice);
D pr - učešće povlašćenih akcija u strukturi kapitala društva;
Soa - trošak privlačenja dioničkog kapitala (obične dionice);
D ob - udio običnih dionica u strukturi kapitala društva.
Što više kompanija privlači jeftina pozajmljena sredstva umjesto skupog vlasničkog kapitala, to je niža vrijednost WACC. Međutim, ako želite da iskoristite što više jeftinih pozajmljenih sredstava, treba imati na umu i odgovarajuće smanjenje likvidnosti bilansa preduzeća, što će svakako dovesti do povećanja kreditnih kamatnih stopa, jer je za banke ova situacija prepun povećanih rizika i iznosa WACC, naravno, će rasti. Stoga bi bilo prikladno koristiti pravilo „zlatne sredine“, optimalno kombinujući sopstvena i pozajmljena sredstva na osnovu njihove ravnoteže u pogledu likvidnosti.
Metoda vrednovanja kapitalne imovine ( Model cijena kapitalne imovine, CAPM)
Na osnovu analize informacija sa tržišta dionica o promjenama u profitabilnosti dionica kojima se javno trguje. IN u ovom slučaju Prilikom izračunavanja diskontne stope za vlasnički kapital koristi se sljedeća formula:
D CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P 1 + P 2 + R,
gdje je D b/r bezrizična stopa prinosa;
β - poseban koeficijent;
D r - ukupan prinos tržišta kao celine (prosečan tržišni portfolio hartija od vrednosti);
P 1 - bonus za mala preduzeća;
P 2 - premija za rizik specifičan za pojedinačnu kompaniju;
R- rizik zemlje.
Stopa bez rizika se koristi kao osnova za procjenu različitih vrsta rizika povezanih sa ulaganjem u kompaniju. Specijalni beta koeficijent ( β ) predstavlja količinu sistematskog rizika povezanog sa ekonomskim i politički procesi, koji se izračunava na osnovu odstupanja ukupnog prinosa dionica određene kompanije u odnosu na ukupni prinos tržišta dionica u cjelini. Indikator ukupnog tržišnog prinosa je prosječni indeks tržišnog prinosa, koji izračunavaju analitičari na osnovu dugogodišnjeg istraživanja statističkih podataka.
CAPM prilično teško primijeniti u uvjetima nerazvijenosti ruskog tržišta dionica. To je zbog izazova određivanja beta i premija tržišnog rizika, posebno za usko držane kompanije koje nisu kotirane na berzi. U stranoj praksi, bezrizična stopa prinosa je po pravilu stopa prinosa na dugoročne državne obveznice ili zapise, jer se smatra da imaju visok stepen likvidnost i veoma nizak rizik od insolventnosti (verovatnoća državnog bankrota je praktično isključena). Međutim, u Rusiji, nakon nekih istorijskih događaja, državne hartije od vrednosti nisu psihološki percipirane kao bezrizične. Stoga se prosječna stopa na dugoročne devizne depozite pet najvećih ruskih banaka, uključujući Sberbanku Rusije, koja se formira uglavnom pod uticajem faktora unutrašnjeg tržišta, može koristiti kao nerizična stopa. Što se tiče šanse β , zatim u inostranstvu najčešće koriste gotove publikacije ovih indikatora u finansijskim imenicima koje izračunavaju specijalizovane firme analizom statističkih podataka tržišta akcija. Procjenitelji općenito ne moraju sami izračunavati ove omjere.
Modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM)
U nekim slučajevima, bolje je koristiti modificirani model vrednovanja kapitalne imovine ( MCAPM), u kojem se koristi indikator kao što je premija rizika, uzimajući u obzir nesistematske rizike preduzeća koje se vrednuje. Nesistematski rizici (diverzibilni rizici)- To su rizici koji nastaju nasumično u kompaniji koji se mogu smanjiti diverzifikacijom. Suprotno tome, sistematski rizik je uzrokovan opštim kretanjem tržišta ili njegovih segmenata i nije povezan sa određenom vrijednošću. Stoga je ovaj pokazatelj prikladniji za ruske uslove razvoja tržišta dionica sa svojom karakterističnom nestabilnošću:
D M CAPM= D b/r + β × (D r − D b/r) + P rizik,
gdje je D b/r bezrizična stopa prinosa na ruske kredite u domaćoj stranoj valuti;
β - koeficijent koji je mjera tržišnog (nediverzifikabilnog) rizika i odražava osjetljivost promjene profitabilnosti ulaganja u preduzeća određene djelatnosti na fluktuacije profitabilnosti tržišta dionica u cjelini;
D r - profitabilnost tržišta u cjelini;
P rizik je premija rizika koja uzima u obzir nesistematske rizike kompanije koja se procjenjuje.
Kumulativna metoda
Uzima u obzir različite vrste rizika ulaganja i uključuje stručnu procjenu kako općih ekonomskih tako i faktora specifičnih za industriju i preduzeća koji stvaraju rizik od neostvarivanja planiranog prihoda. Najvažniji faktori su faktori kao što su veličina preduzeća, finansijska struktura, proizvodna i teritorijalna diverzifikacija, kvalitet upravljanja, profitabilnost, predvidljivost prihoda itd. Diskontna stopa se utvrđuje na osnovu bezrizične stope prinosa, do kojoj se dodaje dodatna premija za rizik ulaganja u datu kompaniju, uzimajući u obzir navedene faktore.
Kao što vidimo, kumulativni pristup je donekle sličan CAPM, budući da su oba zasnovana na stopi prinosa na nerizične hartije od vrijednosti uz dodatak dodatnog prihoda povezanog sa rizikom ulaganja (smatra se da što je veći rizik, veći je i prinos).
Olsonov model ( Edwards-Bell-Ohlsonov model vrednovanja, EBO), ili metodu viška prihoda (profita).
Kombinira komponente pristupa prihoda i troškova, u određenoj mjeri minimizirajući njihove nedostatke. Vrijednost kompanije se utvrđuje diskontiranjem toka viška prihoda, odnosno odstupanja od prosjeka industrije, i trenutne vrijednosti neto imovine. Prednost ovog modela je mogućnost da se za izračunavanje koriste dostupne informacije o vrijednosti imovine dostupne u trenutku procjene. Značajno učešće u ovom modelu zauzimaju realna ulaganja, a potrebno je predvideti samo rezidualni profit, odnosno onaj deo novčanog toka koji zapravo povećava vrednost preduzeća. Iako ovaj model nije bez nekih poteškoća u upotrebi, vrlo je koristan u razvoju strategije razvoja organizacije koja se odnosi na maksimiziranje poslovne vrijednosti.
Obračun ukupne tržišne vrijednosti kompanije
Kada se utvrdi preliminarna vrijednost poslovanja, potrebno je izvršiti niz prilagođavanja kako bi se dobila konačna tržišna vrijednost:
- za višak/manjak sopstvenih obrtnih sredstava;
- o neosnovnoj imovini preduzeća;
- na odložena poreska sredstva i obaveze;
- na neto dug, ako ga ima.
Budući da obračun diskontiranog novčanog toka uključuje potreban iznos sopstvenog obrtnog kapitala povezan sa prognozom prihoda, ukoliko se ne poklapa sa stvarnom vrednošću, višak sopstvenih obrtnih sredstava se mora dodati, a nedostatak oduzeti od vrednosti. preliminarnih troškova. Isto važi i za nekvalitetnu imovinu, jer su u obračun uključena samo ona sredstva koja su korišćena u generisanju novčanog toka. To znači da ako postoje neosnovna imovina koja ima određenu vrijednost koja se ne uzima u obzir u novčanom toku, ali se može realizovati (na primjer, prilikom prodaje), potrebno je preliminarnu vrijednost poslovanja povećati za vrijednost takve imovine, posebno izračunata. Ako je vrednost preduzeća izračunata za uloženi kapital, onda se dobijena tržišna vrednost odnosi na ceo uloženi kapital, odnosno uključuje, pored cene kapitala, i vrednost dugoročnih obaveza preduzeća. To znači da je za dobijanje vrednosti osnovnog kapitala potrebno vrednost utvrđene vrednosti umanjiti za iznos dugoročnog duga.
Nakon izvršenja svih prilagođavanja dobiće se vrijednost, koja je tržišna vrijednost kapitala kompanije.
Poslovanje je sposobno da ostvari prihod i nakon završetka predviđenog perioda. Prihodi bi se trebali stabilizirati i dostići ujednačenu dugoročnu stopu rasta. Da biste izračunali trošak u periodu nakon prognoze, možete koristiti jednu od sljedećih metoda za izračun popusta:
- prema likvidacionoj vrijednosti;
- prema neto vrijednosti imovine;
- prema Gordonovoj metodi.
Kada se koristi Gordon model, terminalna vrijednost se definira kao omjer novčanog toka za prvu godinu postprognoznog perioda prema razlici između diskontne stope i dugoročne stope rasta novčanog toka. Terminalna vrijednost se tada svodi na trenutne vrijednosti uz istu diskontnu stopu koja se koristi za diskontovanje novčanih tokova za predviđeni period.
Kao rezultat toga, ukupna vrijednost poslovanja utvrđuje se kao zbir trenutnih vrijednosti tokova prihoda u prognoziranom periodu i vrijednosti kompanije u postprognoziranom periodu.
Zaključak
U procesu procene vrednosti preduzeća primenom dohodovnog pristupa kreira se finansijski model novčanih tokova koji može poslužiti kao osnova za donošenje informisanih upravljačkih odluka, optimizaciju troškova, analizu mogućnosti povećanja projektantskih kapaciteta i diverzifikaciju obima. proizvoda. Ovaj model će ostati koristan nakon što se procjena završi.
Da biste odabrali jednu ili drugu metodu za izračunavanje tržišne vrijednosti, prvo morate odlučiti o svrsi procjene i planiranoj upotrebi njenih rezultata. Zatim biste trebali analizirati očekivanu promjenu u novčanim tokovima kompanije u bliskoj budućnosti, razmotrite finansijsko stanje i razvojne perspektive, kao i procjenu okolnog ekonomskog okruženja, kako globalnog tako i nacionalnog, uključujući industriju. Ako, kada postoji nedostatak vremena, trebate saznati tržišnu vrijednost poslovanja, ili potvrditi rezultate dobijene drugim pristupima, ili kada je dubinska analiza novčanih tokova nemoguća ili nije potrebna, možete koristiti metod kapitalizacije za brzo dobijanje relativno pouzdanog rezultata. U drugim slučajevima, posebno kada je prihodovni pristup jedini način za izračunavanje tržišne vrijednosti, preferira se metoda diskontiranog novčanog toka. Moguće je da će u određenim situacijama obje metode biti potrebne istovremeno za izračunavanje vrijednosti kompanije.
I naravno, ne treba zaboraviti da vrijednost dobijena korištenjem dohodovnog pristupa direktno ovisi o točnosti analitičarevih dugoročnih makroekonomskih i industrijskih prognoza. Međutim, čak i upotreba grubih indikatora prognoze u procesu primjene prihoda može biti korisna u određivanju procijenjene vrijednosti kompanije.
Dakle, procjena vrijednosti nekretnine je određivanje njene tržišne cijene danas nakon prodaje ili troška korištenja ovog objekta, na primjer, po. Danas je prihodovni pristup glavni u vrednovanju nekretnina, mnogo ispred i. Dakle, šta je prihodovni pristup i kako ga možete koristiti za određivanje vrijednosti nekretnine?
Suština dohodovnog pristupa
Kada se koristi prihodovni pristup u procjeni vrijednosti nekretnina, procjenitelj izračunava vrijednost na osnovu očekivane dobiti koju će donijeti u budućnosti. Može se koristiti samo ako se budući prihodi i rashodi povezani sa predmetom mogu tačno predvidjeti.
Za upotrebu ovu opciju U procjeni nekretnine, procjenitelj mora:
- Postavite vremenski okvir za period prognoze. Ovaj vremenski okvir će se shvatiti kao vremenski period u budućnosti za koji će se, od trenutka procjene, vršiti kalkulacije i predviđanja budućih prihoda i rashoda, kao i faktora koji na njih mogu uticati;
- Procijenite koliki profit nekretnina može generirati tokom predviđenog vremenskog perioda. I također donijeti zaključke o daljem toku prihoda nakon predviđenog perioda;
- Postavite diskontnu stopu. Osniva se u skladu sa investicijama koje generišu prihode uporedive sa nekretninama koje imaju sličan nivo rizika. Ova stopa je potrebna da bi se budući profit doneo u vreme procene;
- Izračunajte budući tok prihoda u utvrđenom roku i nakon njegovog završetka ove podatke dovesti na iznos u trenutku procjene.
Postoji nekoliko koraka koji pomažu u pojednostavljenju izračunavanja prihoda. algoritam:
- bruto prihod (IG) u ovom slučaju se obračunava na osnovu aktuelnih, aktuelnih tarifa i stopa na tržištu nekretnina za slične objekte.
- Obračun procjene gubitke od nepotpunog korišćenja nekretnine ili manjkavosti u plaćanju zakupaca treba izvršiti na osnovu analize datog tržišta, na određenoj teritoriji, uzimajući u obzir njegovu dinamiku i prirodu. Izračunata cifra se mora oduzeti od bruto prihoda da bi se na kraju dobio stvarni bruto prihod (GIR).
- Za pravo utvrđivanje troškova, treba ih podijeliti u nekoliko grupa i svaku posebno izračunati:
- operativni troškovi– troškovi u vezi sa održavanjem objekta;
- fiksni troškovi– oni odbici koji se ne mijenjaju tokom vremena, na primjer, amortizacija, plaćanja hipoteke, poreski odbici i tako dalje.
- rezervni troškovi- određeni iznos koji je potreban u slučaju neplaniranih kvarova ili prinudne kupovine.
- Kalkulacija neto profit, primljen u slučaju prodaje objekta.
- Kalkulacija stope.
Kako izračunati procjenu imovine prema prihodovnom pristupu
Može se proizvesti na dva načina.
- Direktna kapitalizacija prihoda.
Pažnja! Ova opcija se koristi za dugoročno stabilan i prilično visok profit. Ili ako se profit stalno povećava u jednakim udjelima.
Rezultat ove kalkulacije će biti stvarni ukupni trošak nekretnine.
C = COD/KK,
gdje je C cijena objekta (izražena u novčanim jedinicama);
CC – koeficijent kapitalizacije (u procentima);
NOR – neto poslovni prihod.
Dakle, onda se ispostavlja da se metoda direktne kapitalizacije svodi na dovođenje godišnje NPV na trenutnu vrijednost.
Ova opcija se ne može koristiti ako je dobit neujednačena i nedosljedna ili ako imovina još nije u vlasništvu.
Algoritam za izračunavanje ove metode bit će sljedeći:
- Izračunajte koliki će neto godišnji prihod nekretnina ostvariti svojim najefikasnijim korištenjem.
- Izračunajte stopu kapitalizacije.
- Izračunajte cijenu nekretnine koristeći formulu.
- (DDP).
Složeniji je za proračune od prethodnog. Metoda je primjenjiva u sljedećim slučajevima:
- razlika u tokovima dobiti u određenom vremenskom periodu;
- sezonskost prihoda i rashoda imovine;
- imovina koja se procjenjuje nije jedan objekt, već višeslojni i višenamjenski kompleks;
- objekat može biti u izgradnji ili renoviranju.
Algoritam proračuna prema ovu metodu Mogu se spomenuti sljedeće tačke:
- Određivanje vremenskog okvira. Međunarodni standard po ovom pitanju je 5 – 10 godina, na ruskom tržištu – 3 – 5 godina.
- Proračun očekivanih novčanih tokova.
Da biste izračunali očekivane protoke, izračunajte:
- potencijalni bruto prihod;
- novčani tok prije oporezivanja;
- tok gotovine nakon oporezivanja;
- stvarni bruto prihod.
Pomoću ove metode izračunava se vrijednost nekretnine: 
PV – trenutna vrijednost;
Ci – novčani tok perioda t;
It – diskontna stopa;
M – rezidualna vrijednost.
Primjer izračunavanja takvih problema može biti sljedeća situacija. Pretpostavimo da je novčani tok za 12 mjeseci na kraju vremenskog okvira bio 200 hiljada rubalja, diskontna stopa je bila 26%, a vlasnik vjeruje da će se na kraju predviđenog vremenskog perioda rast prihoda stabilizirati i iznositi 4 % godišnje. Koliko će preduzeće koštati?
U ovom slučaju, buduća cijena preduzeća će se odrediti pomoću formule:
Ukupno, nalazimo da će na kraju predviđenog vremenskog okvira trošak nekretnine biti 909,1 hiljada rubalja. 
Prednosti i mane pristupa prihoda
Glavne i nesumnjive prednosti ove metode, naravno, uključuju jednostavnost proračuna. Sasvim jednostavne i optimizirane formule pomažu da se procjena izvrši brzo i bezbolno.
Pažnja! Druga prednost je ta metoda pomaže u odrazu tržišne situacije i jasno je pokazuje. To se događa jer da bi procijenio nekretnine ovom metodom, procjenitelj mora analizirati ogroman broj ugovora i drugih dokumenata koji potvrđuju transakcije na tržištu, pregledati njihove iznose i donijeti zaključak.
Ova metoda također ima nekoliko ograničenja:
- Koristeći ovu metodu ne može se koristiti u vremenima krize, budući da se u početku pretpostavlja da će profit teći ravnomjerno i konstantno tokom cijelog vremenskog perioda. A ekonomska kriza može poremetiti ove isplate, a samim tim uticati na prihod koji se ostvaruje od imovine u budućnosti.
- Takođe i ovaj metod ne može se primijeniti u uslovima nedostatka informacija. Njegova cijela suština svodi se na analizu procesa koji se dešavaju na tržištu i zaključaka iz njih o sticanju buduće dobiti.Ako procjenitelj ne može dobiti ovu ili onu informaciju ili ona jednostavno ne postoji, onda se ova metoda ne može primijeniti zbog nemogućnosti izrada proračuna.
- Ova metoda ne može se koristiti za otvaranje novog poslovanja, budući da visina njegovog profita ne može biti konstantna i ima nagli oblik. Takođe se ne može koristiti u periodu rekonstrukcije ili antikriznog predloga preduzeća, jer ti podaci ne mogu biti trajni.
Pažnja! Ova metoda je najpogodnija samo za one kompanije i firme iz kojih dolazi profit ravnomerno i konstantno.
Na osnovu čega se može odbiti prihodovni pristup vrednovanju nekretnina?
Ova metoda ispituje objekte nekretnina izvana i njihovu atraktivnost.
Odnosno, na koji prihod možete računati u budućnosti. Ne zaboravite da je bez nekih podataka, na primjer, stopa kapitalizacije ili nepoznavanja situacije na tržištu, postotak pouzdanosti rezultirajućih budućih vrijednosti profita značajno smanjen.
Pravila za primjenu prihodovnog pristupa navode da se na njega možete osloniti samo ako imate potpune i, što je najvažnije, pouzdane informacije o predviđanju budućih prihoda i rashoda.
Dakle, ako u periodu procene procenitelj nema ove informacije ili one nisu u potpunosti, pa je stoga nemoguće pouzdano predvideti budući novčani tok, onda to može poslužiti kao osnova za odbijanje primene prihoda.
Postoje i drugi razlozi za odbijanje. Prvo, to može biti informacija koju daje vlasnik nekretnine da će se objekat koristiti samo za stambene svrhe, odnosno biće nemoguće ostvariti bilo kakvu komercijalnu korist od ovog objekta, pa će je, shodno tome, biti nemoguće predvidjeti.
Drugo, ako tržište zakupa stanova nije razvijeno u gradu, a ako je razvijeno, onda je pod zemljom, bez registracije i pravilnog izvršenja ugovora, a procjenitelj ne može prikupiti dovoljno istinitih podataka o cijeni zakupa, on također ima pravo odbiti ovu metodu. Stoga je uvijek potrebno osloniti se na pouzdane i istinite informacije.
Stručne konsultacije
Video ispod je jasna i energična prezentacija teme. Analitičar Boris Gorodilov govori o principima i neophodnim uslovima za korišćenje prihoda.
Racionalno upravljanje u sektoru nekretnina podrazumijeva, prije svega, osiguranje najproduktivnijeg korištenja nekretnina kao ekonomskog resursa i pronalaženje načina za povećanje takvog korištenja. Vodi se računa da se kriterijumi efikasnosti za profitabilne objekte zasnivaju na parametrima profitabilnosti objekta.
Prihodovni pristup procjeni vrijednosti nekretnine je skup metoda za procjenu vrijednosti objekta procjene, na osnovu utvrđivanja očekivanog prihoda od objekta procjene.
Prihodovni pristup se koristi samo za potrebe procjene vrijednosti profitabilne nekretnine, odnosno takve nekretnine, čija je jedina svrha ostvarivanje prihoda, a zasniva se na sljedećim principima vrednovanja nekretnina:
- princip očekivanja (vrijednost objekta koji stvara prihod određena je sadašnjom vrijednošću budućeg prihoda koji će ovaj objekat donijeti);
- princip supstitucije (trošak nekretnine obično se postavlja na nivo efektivne investicije potrebne za sticanje uporedive, zamjenske imovine koja će generirati željeni profit).
Suština prihodovnog pristupa je procjena trenutne (današnje) vrijednosti budućih koristi koje se očekuju od poslovanja i eventualne buduće prodaje nekretnine, odnosno kapitalizacijom prihoda.
Kapitalizacija prihoda je proces ponovnog izračunavanja toka budućih prihoda u konačnu vrijednost jednaku zbiru njihovih trenutnih vrijednosti. Ove vrijednosti uzimaju u obzir:
- iznos budućih prihoda;
- vrijeme kada treba primiti prihod;
- trajanje prihoda.
Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine primjenom dohodovnog pristupa odvija se u dvije faze:
- predviđanje budućih prihoda;
- kapitalizacija budućih prihoda u sadašnju vrijednost.
Predviđanje budućih prihoda na osnovu upotrebe finansijskih izvještaja vlasnika:
- pojednostavljeni bilans stanja;
- Izvještaj o novčanim tokovima koji je rekonstruirao procjenitelj za zadatke ekonomske analize stavke prihoda i rashoda.
Rezultati predviđanja sumirani su u budžetu prihoda i rashoda za rad imovine. Horizont prognoze bira vlasnik, ali se najčešće koriste uslovi vlasništva nad objektom. Struktura budžeta, lista i redoslijed utvrđivanja prihoda i rashoda prikazani su u tabeli 3.
| Naziv indikatora | Količina, rub. |
| Potencijalni bruto prihod (PVG ili PGI), uključujući: | |
| ugovor godišnja zakupnina (planirana najamnina) | |
| tekući prihod | |
| tržišna godišnja najamnina (tržišna renta) | |
| drugi prihodi koji se odnose na normalno funkcionisanje imovine | |
| Gubitak prihoda (PD ili V&L), uključujući: | |
| Gubici od podopterećenja | |
| Gubici u naplati zakupnine | |
| Stvarni bruto prihod (DVD ili EGI) | |
| Operativni troškovi (održavanje) (OP ili OE), uključujući: | |
| Tekući operativni troškovi, uklj. | |
| uslovno trajno | |
| uslovne varijable | |
| zamjenska rezerva | |
| Otplata duga (DS ili DS) | |
| Neto bruto prihod (NPC ili PTCF) | |
| Porez na dohodak (IPP ili porez) | |
| Neto prihod (NI ili ATCF) | |
| Prihod od prodaje objekta (DPO ili Rev) |
Potencijalni bruto prihod (PGI)- ukupan prihod od nekretnina koji se može ostvariti od nekretnine pri 100% zauzetosti bez uzimanja u obzir svih gubitaka i rashoda. VDP je jednak zbiru četiri komponente:
Ugovoreni godišnji zakup (planirani najam), PC- dio potencijalnog bruto prihoda koji se ostvaruje prema uslovima ugovora o zakupu. Prilikom izračunavanja ovog pokazatelja potrebno je uzeti u obzir sve popuste i kompenzacije usmjerene na privlačenje stanara: takve stavke mogu imati oblik dodatne usluge stanari, mogućnost da oni raskinu ugovor, korišćenje ugleda zgrade itd.
Tekući prihod, PH- dio potencijalnog bruto prihoda koji nastaje zbog klauzula u ugovoru koje predviđaju doplatu od strane zakupaca onih troškova koji prelaze vrijednosti navedene u ugovoru.
Tržišna godišnja renta (tržišna renta), PM- dio potencijalnog bruto prihoda koji se odnosi na prazan i vlasnički prostor i utvrđuje se na osnovu tržišnih cijena zakupa.
Ostali prihodi, PA- prihodi ostvareni radom imovine i nisu uključeni u zakupninu. Predstavljaju prihode od poslovanja neraskidivo povezane sa imovinom, kao i prihode od davanja u zakup zemljišnih parcela i okvira zgrade, neglavnih prostorija: pomoćnih i tehničkih.
Treba napomenuti da se prve tri komponente odnose na korištenje glavnih prostorija zgrade, a četvrta - na slobodni dio zemljišne parcele, kao i na prostorije i konstruktivne elemente za pomoćne ili tehničke svrhe.
Gubitak prihoda (PD ili V&L)- gubici zbog podopterećenja - zbog ograničene potražnje ili gubitka vremena za promjenu stanara i gubici u vezi sa kašnjenjem ili prekidom redovne isplate zakupnine od strane stanara zbog gubitka solventnosti.
Iznos gubitaka za prognoziranu godinu utvrđuje se na osnovu obrade informacija o lokalnom tržištu za prethodne godine.
Za svaku komponentu proizvodne linije preporučuje se odvojeno izračunavanje gubitaka od nedovoljnog opterećenja ili neplaćanja:
Procijenjena vrijednost veličine koeficijenta gubitka prihoda od podopterećenja K v , K * v (u razlomcima jedan) utvrđuje se na osnovu analize koeficijenta neopterećenosti (k j) objekata nekretnina ovog tipa tokom zadnjih m j mjeseci, kako slijedi:
gdje je k j udio, n je ukupan broj analiziranih objekata, Y j je težinski koeficijent koji uzima u obzir razliku u kvalitetima j-tog objekta i njegovog upravljanja u odnosu na objekt vrednovanja, dok je tačno
Procijenjena vrijednost koeficijenta gubitka prihoda zbog neplaćanja K l, K* l (u udjelima jedinice) utvrđuje se na osnovu analize udjela prostora (a j) objekata ove vrste i broj mjeseci g j za koje zakupnina nije plaćena u toku prošle godine na sljedeći način:
Primjer 1. Utvrdite gubitak prihoda od neplaćanja i podopterećenja, ako je poznato da: ugovorna godišnja zakupnina (planirana zakupnina) iznosi 300 hiljada rubalja; tekući prihod - 200 hiljada rubalja; tržišna godišnja najamnina (tržišna renta) - 100 hiljada rubalja; nema drugih prihoda; Analiza lokalnog tržišta nekretnina u proteklih 12 mjeseci otkrila je sljedeće pokazatelje:
| Indeks | Nekretnina | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Koeficijent neopterećenosti nekretnina ove vrste (za glavne prostore date u zakup) | 0,15 | 0,20 | 0,15 | 0,20 |
| Udio prostorija ove vrste za koje nije plaćen zakup u protekloj godini (za glavne prostore date u zakup) | 0,10 | 0,15 | 0,15 | 0,10 |
| Broj mjeseci za koje zakupnina nije plaćena u protekloj godini (za glavne prostorije izdate) | 1,0 | 0,5 | 1,0 | 0,5 |
| Težinski koeficijent, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
1. Odredimo procijenjenu vrijednost veličine koeficijenta gubitka prihoda od neiskorišćenosti:
2. Odredimo procijenjenu vrijednost veličine koeficijenta gubitka prihoda od neiskorišćenosti:
3. Utvrdimo gubitak prihoda od neplaćanja i podopterećenja:
Hiljadu rub.
Stvarni (efektivni) bruto prihod (DVD ili EGI)— procijenjeni prihod za potpuno funkcionisanje imovine, uzimajući u obzir gubitke od neupotrebe, promjene stanara i neplaćanja zakupnine:
Operativni troškovi (OR ili OE)- to su periodični troškovi za obezbjeđivanje normalnog funkcionisanja objekta i reprodukcije potencijalnog bruto prihoda. Poslovni prihodi se obično dijele na:
- uslovno fiksni troškovi ili izdaci;
- uslovno varijabilni troškovi ili rashodi;
- troškovi zamjene ili rezerve
Uslovno trajno— troškovi čija veličina ne zavisi od stepena operativnog opterećenja objekta.
Uslovne varijable— troškovi, čija veličina zavisi od stepena operativnog opterećenja objekta.
Troškovi zamjene— troškovi periodične zamjene dotrajalih elemenata konstrukcije, koji predstavljaju godišnje doprinose u fond zamjene.
Primjer 2. Utvrditi troškove zamjene ako se zna da: vlasnik namjerava koristiti nekretninu za svoje potrebe pet godina; Popravke krova su potrebne jednom u deset godina; cijena popravka krova je 500 hiljada rubalja; Posljednja adaptacija obavljena je prije osam godina.
1. Odredimo troškove zamjene za prvu godinu vlasništva:
hiljada rubalja.
Ako troškovi zamjene nisu predviđeni u očekivanom periodu vlasništva, tada se uzima u obzir amortizacija, imajući u vidu moguću preprodaju (vraćanje).
Primjer 3. Utvrditi troškove zamjene ako se zna da: vlasnik namjerava koristiti nekretninu za svoje potrebe pet godina; Popravke krova su potrebne jednom u deset godina; cijena popravka krova je 500 hiljada rubalja; Posljednja adaptacija obavljena je prije dvije godine.
1. Odredite troškove zamjene:
Popravke krova će morati obaviti novi vlasnik, stoga su troškovi zamjene 0;
2. Odredimo smanjenje prihoda od prodaje objekta (reverzna cijena):
Hiljadu rub.
Neto operativni prihod (NOI)- neto godišnji prihod na sav kapital (sopstveni i pozajmljeni) uložen u objekat procene, izračunat kao stvarni bruto prihod minus operativni troškovi:
NKS uključuje dvije komponente: dio koji se može pripisati pozajmljenim sredstvima (otplata otplate duga, OD ili DS - plaćanja za servisiranje hipotekarnih kredita) i dio koji se može pripisati kapitalu (neto bruto prihod, NPV ili PTCF).
Zauzvrat, neto prihod od rada objekta (ND ili ATCF) je razlika između NTD i poreza na dohodak (NPP ili Tax) i sadrži neto dobit (NP) i iznos rezerviran za osiguranje jednostavne reprodukcije dotrajali predmet po isteku roka trajanja korisna upotreba(kapitalni troškovi, CP):
Prihod od prodaje objekta (reverzija) se definiše kao novčani tok koji investitor dobije po završetku projekta. Predviđa se iznos prihoda od reverzije:
- direktna dodjela apsolutne vrijednosti poništavanja;
- ustupanje relativne promjene vrijednosti nepokretnosti tokom perioda vlasništva;
- dodjeljivanje terminalnog omjera kapitalizacije (Rt).
Prilikom sastavljanja rekonstruisanog bilansa uspeha i rashoda ne uzimaju se u obzir:
- poslovni troškovi;
- računovodstvena amortizacija;
- porez na dohodak vlasnika
Kapitalizacija buduće zarade u sadašnju vrijednost izvedeno korištenjem:
- metoda direktne kapitalizacije, koja uključuje tehnike multiplikatora bruto prihoda, tehnike omjera kapitalizacije i tehnike rezidua;
- metod kapitalizacije zasnovan na stopi prinosa, koji uključuje tehnike direktnog diskontiranja, tehnike modela i tehnike analize hipotekarnih ulaganja.
Metoda direktne kapitalizacije uspostavlja vezu između svakog prihoda izračunatog na kraju prve godine nakon datuma procene sa vrednošću imovine (V o) kroz stopu gotovinskog toka (multiplikator ili stopa kapitalizacije).
Metoda uključuje tehnike multiplikatora bruto prihoda, tehnike omjera kapitalizacije i tehnike rezidua.
Tehnike množitelja bruto prihoda
Za određivanje vrijednosti imovine koriste se sljedeće tehnike:
- PVD tehnologija umnožavanja;
- Tehnike DVD animatora.
Postupak kapitalizacije za ove metode sastoji se od množenja PVD-a, odnosno DVD-a sa prosječnim tržišnim vrijednostima množitelja karakterističnih za vrstu nekretnine koja se procjenjuje.
V o = PGI · M PGI (8)
V o = EGI · M EGI (9)
Multiplikatori se određuju na osnovu obrade tržišnih podataka o prodajnim cijenama (P j) i vrijednosti prihoda, odnosno PGI j ili EGI j na kraju godine nakon datuma prodaje za određene objekte, koristeći Yj – ponderski koeficijent koji uzima u obzir razliku u kvalitetima j-tog objekta i njegovog upravljanja u poređenju sa objektom evaluacije.
Primjer 4. Odredite vrijednost nekretnine koristeći tehnike množitelja bruto prihoda, ako je poznato da su: PVD i DVD za objekt procjene definirani kao 1270 hiljada rubalja. i 1020 hiljada rubalja. respektivno; Na domaćem tržištu zabilježene su sljedeće transakcije sa objektima sličnim onoj koja se procjenjuje:
| Indeks | Transakcija, hiljada rubalja. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Prodajna cijena | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Potencijalni bruto prihod | 910 | 1 750 | 1 190 | 1 480 |
| Stvarni bruto prihod | 740 | 1 410 | 910 | 1 220 |
| Težinski koeficijent, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
Odredimo prosječne tržišne vrijednosti PVD množitelja i DVD množitelja koristeći izraze 9 i 10:
Odredimo vrijednost svojstva koristeći izraze 7 i 8:
Hiljadu rub.
Tehnike omjera velikih slova obezbjeđuju utvrđivanje vrijednosti nekretnine kroz kapitalizaciju NPV (NOI ili IO) dijeljenjem sa stopom gotovinskog toka, tzv. ukupni koeficijent kapitalizacije:
Osnova za određivanje ukupnog omjera kapitalizacije je jedna od sljedećih tehnika:
- tehnika grupe komponenti imovine;
- oprema investicione grupe ili grupe komponenti kapitala;
- tehnika pokrića duga;
- tehnika komparativne analize;
- tehnika omjera operativnih troškova.
Benchmarking tehnika sastoji se od obrade tržišnih podataka o prodajnim cijenama P j i neto poslovnom prihodu I oj na kraju godine nakon datuma prodaje koristeći Yj - ponderski koeficijent koji uzima u obzir razliku u kvalitetu j-tog objekta i njegovog menadžment u poređenju sa objektom evaluacije:
Ova metoda je najpoželjnija, ali zahtijeva pouzdane i potpune informacije o objektima uporedive prodaje.
Primjer 5. Odredite vrijednost imovine koristeći tehnike uporedne analize, ako je poznato da: neto poslovni prihod imovine koja se procjenjuje je utvrđen u iznosu od 910 hiljada rubalja; Na domaćem tržištu zabilježene su sljedeće transakcije sa objektima sličnim onoj koja se procjenjuje:
| Indeks | Transakcija, hiljada rubalja. | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Prodajna cijena | 3 000 | 5 700 | 3 700 | 5 000 |
| Neto poslovni prihod | 625 | 1090 | 750 | 1050 |
| Težinski koeficijent, Yj | 0,3 | 0,25 | 0,25 | 0,2 |
hiljada rubalja.
Ova metoda je najpoželjnija, ali zahtijeva pouzdane i potpune informacije o uporedivim prodajnim objektima
Tehnika grupe komponenti svojstava zasniva se na pretpostavci da ako nekretnina ima fizičke komponente zemljišta i zgrade, ukupni koeficijent kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve prihoda vlasnika svih interesa ():
gdje je L udio vrijednosti zemljišta V L u tržišnoj vrijednosti cjelokupnog objekta V O, V B je tržišna vrijednost poboljšanja (građevina), R L je tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije zemljišta, R B je tržišna vrijednost koeficijent kapitalizacije za poboljšanja (zgrade). V L se može odrediti metodom poređenja prodaje ili metodom alokacije za procjenu vrijednosti zemljišta.
Primjer 6. Odredite vrijednost nekretnine koristeći tehniku grupe komponenti imovine ako je poznato da: analiza lokalnog tržišta pokazuje da su slične veličine zemljište u neposrednoj blizini imovine koja se procjenjuje može se kupiti za 500 hiljada rubalja; procijenjeni trošak izgradnje zgrade slične objektu koji se procjenjuje je 1.500 hiljada rubalja; tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije za zemljište je 0,3; tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije za poboljšanja (zgrade) je 0,20; Neto poslovni prihod objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja.
1. Odredimo udio vrijednosti zemljišta u tržišnoj vrijednosti cijelog objekta:
hiljada rubalja.
Tehnika grupe investicija ili komponente kapitala zasniva se na pretpostavci da ako postoje finansijski interesi u imovini vlasnika kapitala i povjerilaca, ukupni koeficijent kapitalizacije mora zadovoljiti zahtjeve prihoda vlasnika svih interesa ():
gdje je M udio vrijednosti pozajmljenog kapitala V M u tržišnoj vrijednosti cjelokupnog objekta V O, V E je tržišna vrijednost vlasničkog kapitala, R M je tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije za pozajmljeni kapital, R E je tržišna vrijednost koeficijent kapitalizacije sopstvenog kapitala, ML je iznos hipotekarnog kredita, EI je iznos sopstvenog kapitala. V M se može utvrditi na osnovu analize tržišnih transakcija sa nekretninama sličnom onoj koja se vrednuje.
Primjer 7. Odredite vrijednost imovine koristeći tehniku grupe komponenti kapitala, ako je poznato da: iznos hipotekarnog kredita iznosi 1.000 hiljada rubalja; troškovi servisiranja duga - 250 hiljada rubalja godišnje; iznos osnovnog kapitala uloženog u imovinu - 2.900 hiljada rubalja; neto poslovni prihod objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja; neto bruto prihod - 650 hiljada rubalja; na lokalnom tržištu prosječna cijena nekretnina slična onoj koja se procjenjuje je 4.300 hiljada rubalja.
1. Odredimo udio cijene pozajmljenog kapitala u tržišnoj vrijednosti cjelokupnog objekta:
2. Odredimo ukupni omjer kapitalizacije:
hiljada rubalja.
Tehnika koeficijenta pokrića duga uključuje određivanje R O uzimajući u obzir potrebno pokriće duga:
gdje je DCR koeficijent pokrića duga.
Primjer 8. Odredite vrijednost imovine koristeći tehniku koeficijenta pokrića duga, ako je poznato da: iznos hipotekarnog kredita iznosi 1.000 hiljada rubalja; troškovi servisiranja duga - 250 hiljada rubalja godišnje; iznos osnovnog kapitala uloženog u imovinu - 2.900 hiljada rubalja; neto poslovni prihod objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja; na lokalnom tržištu, prosječna cijena nekretnina slične onoj koja se procjenjuje je 4.300 hiljada rubalja.
1. Odredite ukupni omjer kapitalizacije:
2. Odredite vrijednost nekretnine:
hiljada rubalja.
Tehnika omjera operativnih troškova primjenjuje se u slučajevima kada pune informacije informacije o objektima poređenja nisu dostupne, ali postoje podaci na DVD-u i ILI:
gdje je K OE omjer operativnog prihoda.
Primjer 9. Odrediti vrijednost imovine koristeći tehniku omjera operativnih troškova ako je poznato da je: DV multiplikator 4,063; DVD i OR za objekat procene određuje se kao 1020 hiljada rubalja. i 110 hiljada rubalja. respektivno;
1. Odredite ukupni omjer kapitalizacije:
2. Odredite vrijednost nekretnine:
hiljada rubalja.
Tehnike ostataka sastoji se u kapitalizaciji prihoda koji se odnosi na jednu od komponenti ulaganja, dok je vrijednost ostalih poznata i može se prilično precizno odrediti.
Osnova za određivanje vrijednosti nekretnine je jedna od sljedećih tehnika:
- tehnika ostataka za zemljište;
- ostatak tehnike za poboljšanja;
- bilans za kapital;
- tehnika bilansa za pozajmljeni kapital.
Tehnika ostataka za zemljište koristi se u analizi najboljih i najviše efektivna upotreba zemljište, određujući troškove poboljšanja kao što je trošak nove zgrade. Upotreba tehnologije je efikasna ako ne postoje pouzdani podaci o prodaji zemljišta:
Primjer 10. Odredite vrijednost nekretnine koristeći tehniku bilansa zemljišta ako je poznato da:
- procijenjeni trošak izgradnje zgrade slične objektu koji se procjenjuje je 1.500 hiljada rubalja;
- neto poslovni prihod objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja;
- tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije za zemljište je 0,3;
- Tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije za poboljšanja (zgrade) je 0,20.
Odredimo vrijednost imovine:
Hiljadu rub.
Tehnika rezidua za poboljšanja koristi se kada se analizira ekonomska izvodljivost modernizacije ili likvidacije zgrade, jer direktno mjeri doprinos zgrade trošku. Upotreba tehnologije je također preporučljiva za procjenu nekretnina koje su značajno pohabane:
Primjer 11. Odredite vrijednost nekretnine koristeći preostalu tehniku za poboljšanja, ako je poznato da: analiza lokalnog tržišta pokazuje da se zemljište slične veličine u neposrednoj blizini nekretnine koja se procjenjuje može kupiti za 500 hiljada rubalja ; neto poslovni prihod objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja; tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije za zemljište je 0,3; Tržišna vrijednost koeficijenta kapitalizacije za poboljšanja (zgrade) je 0,20.
Odredimo vrijednost imovine:
hiljada rubalja.
Tehnika bilansa za vlasnički kapital koristi se za procjenu puna prava vlasništvo nad novoizgrađenom nekretninom:
Primjer 12. Odredite vrijednost imovine koristeći tehniku bilansa za vlasnički kapital, ako je poznato da: iznos hipotekarnog kredita iznosi 1.000 hiljada rubalja; troškovi servisiranja duga - 250 hiljada rubalja godišnje; iznos osnovnog kapitala uloženog u imovinu - 2.900 hiljada rubalja; neto poslovni prihod objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja; neto bruto prihod - 650 hiljada rubalja.
Odredimo vrijednost imovine:
hiljada rubalja.
Tehnika bilansa za dužnički kapital također se koristi za procjenu potpunog vlasništva nad novoizgrađenom nekretninom:
Primjer 13. Odredite vrijednost imovine koristeći tehniku bilansa za vlasnički kapital, ako je poznato da: iznos hipotekarnog kredita iznosi 1.000 hiljada rubalja; troškovi servisiranja duga - 250 hiljada rubalja godišnje; iznos osnovnog kapitala uloženog u imovinu - 2.900 hiljada rubalja; neto poslovni prihod objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja; neto bruto prihod - 650 hiljada rubalja.
Odredimo vrijednost imovine:
hiljada rubalja.
Metoda kapitalizacije zasnovana na stopi prinosa uspostavlja (koristeći stopu prinosa na kapital kao diskontnu stopu) odnos između vrijednosti neto poslovnog prihoda izračunatog za svaku godinu čitavog prognoziranog perioda i troškova povrata na kraju prošle godine prognozirani period sa cijenom objekta.
Metoda uključuje niz tehnika koje se razlikuju po izboru vrste kapitaliziranog prihoda i načina kapitalizacije:
- tehnike direktnog diskontiranja;
- tehnike modeliranja;
- tehnike analize hipotekarnih ulaganja.
Tehnike direktnog diskontiranja omogućavaju utvrđivanje vrijednosti nekretnine kroz diskontiranje tokova neto poslovnog prihoda (I O) i reverziju V Na korištenje lokalnih (za periode) i prosječne vrijednosti opće stope prinosa Y O:
Prosječna vrijednost opće stope prinosa utvrđuje se obradom tržišnih informacija o isplativosti investicionih projekata koji se odnose na nabavku i isplativo korištenje objekata, odnosno korištenjem informacija o isplativosti alternativnih projekata koji su najbliži vrsti objekata koji se procjenjuju. u smislu nivoa rizika.
Za određivanje prosječne vrijednosti ukupne stope prinosa Y O, koriste se sljedeće tehnike:
- kumulativna tehnika gradnje;
- tehnika poređenja sa alternativnim projektima;
- tehnika poređenja prodaje;
- tehnika praćenja tržišnih podataka.
Tehnika diskontiranja sa zbrajanjem rizika (kumulativna tehnika izgradnje) sastoji se od zbrajanja vrijednosti koje odražavaju stepen rizika datog projekta. Opća struktura konstrukcija ima sljedeći oblik:
gdje je Y RF stopa bez rizika, koja uključuje neinflatornu komponentu i vrijednost indeksa inflacije; Y R - premija rizika, uključujući premiju za sledeće vrste rizici: fizički, pravni, ekonomski, finansijski i društveni, kako eksterni (rizik zemlje) tako i interni, sa izuzetkom premije za rizik niske likvidnosti i premije za rizike povezane sa finansijskim upravljanjem, koji su odvojeni kako bi se naglasila karakteristična karakteristika nekretnine iz drugih finansijskih instrumenata; Y L—premije za niski rizik likvidnosti; Y FM - premije za rizike povezane sa finansijskim upravljanjem
Primjer 14. Odrediti vrijednost imovine tehnikom diskonta sa zbirom rizika, ako je poznato da: vlasnik namjerava da koristi nekretninu za svoje potrebe tri godine, nakon čega će je preprodati za 4.500 hiljada rubalja; neto poslovni prihod od objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja, 950 hiljada rubalja, 990 hiljada rubalja. odnosno za prvu, drugu i treću godinu vlasništva nad objektom; bezrizična stopa - 0,03; premija za rizik zemlje - 0,06; bonus za fizički rizici- 0,025; premija za ekonomske rizike - 0,015; premija za socijalne rizike - 0,03; premija za niski rizik likvidnosti - 0,04; premija za rizike vezane za finansijsko upravljanje - 0,03.
1. Odredimo prosječnu vrijednost opšte stope prinosa:
2. Odredite vrijednost nekretnine:
Tehnika za poređenje sa alternativnim dizajnom sastoji se od traženja na finansijskom tržištu investicionih projekata sa sličnim stepenom rizika za naknadno prilagođavanje njihove stope prinosa u odnosu na ulaganja u nekretnine.
U ovom slučaju, raspon je određen za vrijednost opće stope povrata Y O moguće vrijednosti sa granicama ispod Y 1 i iznad Y 2:
Tehnika poređenja prodaje sastoji se od analize podataka o obavljenim kupoprodajnim transakcijama kako bi se rekonstruisale pretpostavke investitora u pogledu budućih koristi od posjedovanja nekretnina. Na osnovu dijagrama novčanog toka projekta, utvrđuje se interna stopa povrata projekta.
Tehnike praćenja tržišnih podataka sastoji se od analize povijesnih tržišnih podataka kako bi se utvrdile trenutne prospektivne vrijednosti profitnih stopa. U ovom slučaju potrebno je koristiti korelacije između trendova promjena u isplativosti ulaganja u nekretnine i kretanja promjena ostalih instrumenata finansijskog tržišta.
Model tehnike pružaju određivanje tržišne vrijednosti cjelokupne imovine za relativno jednostavne specijalne slučajeve kapitalizacije neto poslovnog prihoda koji se ne mijenja u periodima, te vrijednost troška povrata povezanog sa željenom vrijednošću predviđanjem njene promjene tokom vremena:
gdje je d n = 1/(1+ Y O) n diskontni faktor, a n = 1/(1- d n) n je trenutna vrijednost jediničnog anuiteta.
U ovom slučaju, ista vrijednost se koristi za sve periode. opšta norma prinos, određen slično kao i vrijednost općeg koeficijenta kapitalizacije:
gdje je SFF O = 1/S On koeficijent kompenzacijskog fonda, S On = 1/(1+Y O) n –1 je buduća vrijednost jednog anuiteta, Δ O = (V On - V O)/ V O je vrijednost relativnog povećanja vrijednosti objekta.
Ova grupa uključuje:
- oprema bez amortizacije;
- tehnike pune amortizacije;
- tehnike linearne amortizacije.
Oprema bez amortizacije primjenjuje se u dva slučaja: ili postoji beskonačan tok prihoda (SFF O →0), ili je tok prihoda konačan, ali je prodajna cijena objekta jednaka početnoj kupovnoj cijeni (Δ O =0), tj. početno ulaganje.
Vrijednost takve nekretnine utvrđuje se tako što se neto poslovni prihod podijeli odgovarajućom stopom prinosa (12).
Primjer 15. Odrediti vrijednost nekretnine tehnikom modeliranja bez uzimanja u obzir amortizacije, ako je poznato da: vlasnik namjerava nekretninu koristiti za svoje potrebe tri godine, nakon čega će je preprodati po kupoprodajnoj cijeni; neto poslovni prihod od objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja. za svaku godinu vlasništva nad objektom; stopa prinosa na kapital je određena na 0,203
Odredimo vrijednost imovine:
hiljada rubalja.
Tehnike pune amortizacije koriste se u slučajevima kada poslovni prihodi obezbjeđuju ne samo formiranje prihoda na kapital, već i potpuni povrat kapitala (Δ O = -1, R 0 =Y 0 + SFF O).
Kao rezultat, (26) poprima sljedeći oblik:
Za izračunavanje faktora kompenzacijskog fonda (SFF O), koristi se karakteristika stope povrata projekta koji se ocjenjuje (Inwood tehnika) ili po stopi bez rizika (Hoskold tehnika).
Primjer 16. Odrediti vrijednost nekretnine tehnikom pune amortizacije Inwood modela i tehnikom pune amortizacije Hoskold modela, ako je poznato da: vlasnik namjerava nekretninu koristiti za svoje potrebe tri godine, nakon čega će je preprodati za otkupna cijena; neto poslovni prihod od objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja. za svaku godinu vlasništva nad objektom; stopa prinosa na kapital je 0,10; Stopa bez rizika je 0,06.
1. Inwood tehnika:
1.1 Odredimo ukupni omjer kapitalizacije:
1.2 Odredimo vrijednost imovine:
hiljada rubalja.
2. Hoskold tehnika:
2.1 Odredimo ukupni omjer kapitalizacije:
2.2 Odredimo vrijednost imovine:
hiljada rubalja.
Tehnike linearne amortizacije koristi se za određivanje sadašnje vrijednosti u slučajevima kada se i prihod i vrijednost nekretnine mijenjaju na poznat redovan način.
Za obračun promjena u vrijednosti imovine, koristi se osnovna Ellwoodova formula:
gdje je A iznos usklađivanja.
Štaviše, ako se vrijednost objekta smanji, tada podešavanje A ima znak "+", a ako se vrijednost poveća, tada će podešavanje imati znak "-".
Numerička vrijednost prilagodbe određuje se množenjem relativne promjene vrijednosti (Δ O) sa faktorom kompenzacijskog fonda (SFF O), i opšta formula jer koeficijent kapitalizacije ima oblik (26).
Primjer 17. Odrediti vrijednost imovine metodom linearne amortizacije, ako je poznato da: vlasnik namjerava da koristi nekretninu za svoje potrebe tri godine, vrijednost imovine će se smanjiti za 12% tokom perioda vlasništva; neto poslovni prihod od objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja. za svaku godinu vlasništva nad objektom; stopa prinosa na kapital je postavljena na 0,10.
1. Odredite vrijednost relativnog povećanja vrijednosti objekta:
2. Odredimo ukupni omjer kapitalizacije:
3. Odredite vrijednost nekretnine:
hiljada rubalja.
Tehnike analize hipotekarnih ulaganja obezbjeđuju utvrđivanje vrijednosti nekretnine uzimajući u obzir promjene njene vrijednosti i prihoda, kao i uzimajući u obzir uslove finansiranja. Postoje dvije tehnike za analizu hipotekarnih ulaganja:
- tehnika analize hipotekarnih ulaganja sa diskontovanjem;
- tehnika analize modela (Ellwood tehnika).
Tehnika analize hipotekarnih ulaganja sa diskontovanjem zasniva se na sabiranju glavnog iznosa hipoteke (V M) sa diskontiranom sadašnjom vrijednošću budućih novčanih primanja i prihoda od preprodaje imovine:
gdje je d En = 1/(1+ Y E) n diskontni faktor, a En = 1/(1- d En) n je trenutna vrijednost jediničnog anuiteta, izračunata za n perioda po stopi prinosa na vlasnički kapital , Y E se određuje istim tehnikama , isto kao i opšta stopa prinosa, I E = NOI - DS je iznos prihoda na vlasnički kapital, V En = V On - V Mn je trošak reverzije za vlasnički kapital, definisan kao razlika između ukupnog troška reverzije (V On) i bilansa plaćanja kredita (V Mn).
Primjer 18. Odredite vrijednost nekretnine tehnikom hipotekarne analize ulaganja sa diskontom, ako se zna da: je vlasnik potrošio 3.400 hiljada rubalja na kupovinu nekretnine koja se procjenjuje prije dvije godine; primljen je zajam u iznosu od 1.000 hiljada rubalja za kupovinu nekretnine. po 13% godišnje za šest godina (godišnje plaćanje otplate duga od 250 hiljada rubalja); vlasnik namjerava koristiti nekretninu za svoje potrebe tri godine, nakon čega će je preprodati za 4.000 hiljada rubalja; neto poslovni prihod od objekta procene utvrđuje se u iznosu od 910 hiljada rubalja. za svaku godinu vlasništva nad objektom; stopa prinosa na kapital je postavljena na 0,10.
1. Odredite stanje kredita u trenutku procjene (treća godina kredita) i na kraju perioda držanja (peta godina kredita):
Hiljadu rub.
Hiljadu rub.
2. Odredite vrijednost nekretnine:
Hiljadu rub.
Tehnika analize modela (Ellwood tehnika)
Ova tehnika se koristi za posebne slučajeve konstantnog prihoda i stope povrata. Ova tehnika se zasniva na formuli za izračunavanje ukupnog omjera kapitalizacije:
gdje je r O osnovni koeficijent kapitalizacije, koji kao osnovu uzima zahtjeve investitora za stopom prinosa na vlasnički kapital prije usklađivanja za promjene prihoda i vrijednosti imovine. Ako se vrijednost prihoda i imovine ne promijeni, osnovna stopa kapitalizacije će odgovarati ukupnoj stopi kapitalizacije; P=[(l+Y m) N -1]/[(l+Y m) n -1] - udio samoamortizirajućeg kredita plaćen do kraja n-tog perioda, sa ukupnim rokom kredita ugovor jednak N godina (vidi gore), Y m je efektivna kamatna stopa na ovaj kredit.
Učitavanje...