Eksempel på inntektsmetode for verdivurdering av eiendom. Inntektstilnærming til eiendomsvurdering

I vårt land, selge eller leie fast eiendom I det sisteøker fart i handelen, noe som resulterer i behovet for eiere å tydelig bestemme verdien av eiendommen deres. Dette er nødvendig for lønnsomt å selge eller leie ut fast eiendom i fremtiden.

I dag er det stor mengde organisasjoner hvor kvalifiserte spesialister vil hjelpe deg med å gjøre riktig beregning. Det er flere metoder for å beregne denne indikatoren, men nylig har inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering blitt stadig mer populær. Hva er dens essens, funksjoner og fordeler bør vurderes mer detaljert.

Essensen av teknikken

Inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering er en prosedyre når takstmannen beregner verdien av et objekt basert på mulig fremtidig fortjeneste fra det. Det vil si at eieren av bygget kan få fra en ekspert en viss prognose for lønnsomhet fra eiendommen, og ikke bare tørrverdien i dag. Inntektstilnærmingen er kun egnet for verdivurdering i tilfeller der inntektene og utgiftene fra eiendommen kan forutsies nøyaktig inn i fremtiden. Hele prosedyren utføres i flere stadier av takstmannens arbeid.

For å fullføre prosessen og produsere resultatet, må spesialisten:

  1. Bestem nøyaktig tidsrammen for prognosen som skal utstedes. Faktum er at etter en viss tid blir den utstedte taksten irrelevant på grunn av behovet for å utføre reparasjoner eller andre faktorer som påvirker eiendommens verdi. Alle metoder for inntektstilnærmingen må ha et strengt etablert rammeverk for driften.
  2. Beregn mulig fortjeneste og tap fra fast eiendom i løpet av gyldighetsperioden for den utstedte prognosen og etter dens slutt.
  3. I samsvar med investeringen som tilskrives eiendommen og tar hensyn til risikonivået, beregne diskonteringsrenten. Dette er nødvendig for fremtidig sammenligning av spesialistens vurderingsresultater og reell fortjeneste.

En måte å forenkle prosessen på

Til evalueringsmetoden inntektstilnærming var mer forståelig og enklere for vanlige borgere, er det flere alternativer for å forenkle det. For å gjøre dette må takstmannen først beregne flere viktige indikatorer eiendom, som i fremtiden bare vil bli erstattet med ferdige formler og gi de ønskede resultatene.

Blant dem:

  • mengden av netto fordel ved salg av eiendom;
  • bruttoinntekt (i denne situasjonen bestemmes på grunnlag av tariffer og satser som er gjeldende på tidspunktet for beregninger);
  • faktisk (reell) bruttofortjeneste (beregnet ved å trekke fra bruttoinntekten alle mulige tap fra fast eiendom; inkludert mulige manglende betalinger fra leietakere, tap fra ufullstendig bruk av objekter, og så videre);
  • diskonteringsrente;
  • korrekt beregning av alle mulige utgifter.

For nøyaktig å bestemme alle mulige materielle tap for det siste punktet, må en spesialist dele dem inn i flere indikatorer og utføre beregninger for hver separat.

Inntektstilnærmingen til eiendom innebærer å beregne:

  1. Faste kostnader, inkludert innbetalinger og fradrag for vedlikehold av anlegget, som ikke endres over tid. Disse inkluderer ofte boliglånsrenter, skattebetalinger eller regnskap for eiendomsavskrivninger.
  2. Driftskostnader er kostnadene ved vedlikehold av anlegget. Kan endres fra tid til annen avhengig av behovet for å vedlikeholde eiendommen i attraktiv omsettelig stand.
  3. Ikke-planlagte utgifter, inkludert mulige kostnader til hastereparasjoner eller kjøp.

Beregningsmetoder

Oftest brukes følgende inntektstilnærmingsmetoder for å beregne verdien av eiendom:

  • metode for direkte kapitalisering;
  • diskonteringsmetode.

Hver metode har sine fordeler og ulemper, samt visse nyanser, takket være hvilke ulike situasjoner Det er bedre å velge en bestemt metode. For å forstå funksjonene deres, er det nødvendig å vurdere hver separat.

Kapitalisering av fordeler

Inntektstilnærmingen til denne planen brukes oftest til å beregne verdien av en eiendom i nærvær av en stabil, god og langsiktig fortjeneste fra den eller i tilfelle den økonomiske fordelen ved å vedlikeholde eiendommen vokser proporsjonalt.

Denne inntektstilnærmingen innebærer å gjøre beregninger ved å bruke en bestemt formel med to kjente. For å få nøyaktige data om den fulle verdien av eiendommen trenger takstmannen kapitaliseringsgraden og netto driftsinntekt. Den endelige prisen bestemmes ved å dele den andre indikatoren med den første, tatt i begge tilfeller for ett år. Det er derfor det er viktig å oppnå stabilitet i profitt eksakt resultat.

Hente data for en metode

For at inntektstilnærmingen for å beregne resultatkapitalisering skal være så nær virkeligheten som mulig, er det nødvendig å nøyaktig beregne alle nødvendige konstanter for substitusjon i formelen. Beregning av netto driftsinntekt kan gjøres ved å trekke driftskostnader fra faktiske bruttoinntektsdata annet enn eiendomsavskrivninger.

Kontantstrømdiskontering

Inntektstilnærmingen beregnes ved hjelp av denne metoden i følgende tilfeller:

  • hvis det er stor forskjell i overskudd i en viss tidsperiode;
  • sesongmessige fortjeneste fra anlegget;
  • hvis bygningen fortsatt er under bygging eller restaurering;
  • hvis eiendommen er et kompleks av bygninger og ikke et enkelt objekt.

Det er vanskeligere å utføre beregninger ved hjelp av denne metoden, men den kan brukes på de fleste eiendommer i landet. Metoden inkluderer å bestemme tidsperioden for beregningen og forventet fortjeneste eller tap fra objektet i denne perioden. For utviklede land tar eksperter oftest intervaller på minst fem år, og noen ganger opptil 10 år, men for den ustabile russiske økonomien vil indikatorer for 3-5 år, ikke mer, være mer nøyaktige. Beregning for en lengre periode vil ikke gjenspeile reelle indikatorer, og ikke alle takstmenn vil påta seg slikt arbeid, ettersom det vurderes som meningsløst.

Hente data for en metode

Siden denne metoden er i stand til å bestemme verdien av et objekt med unøyaktige og ustabile profittindikatorer fra den, krever beregningen at et større antall konstanter erstattes med formelen.

Du må bestemme:

  • potensiell (mulig) bruttoinntekt;
  • netto driftsinntekter;
  • faktisk (reell) bruttoinntekt;
  • kontantstrøm før og etter skatt.

Alle tilgjengelige konstanter erstattes i formelen beregning av rabattert kontantstrøm :

PV=C i/(1+i) t + M * (1/(1+i) n) ,

hvor PV vil være resultatet av alle beregninger, som viser prisen på objektet under hensyntagen til de angitte indikatorene. Ci representerer her kontantstrømmene i et begrenset tidsrom, betegnet med t, M er restverdien, og det er diskonteringsrenten til eiendommen.

For å gjøre det lettere for en person som ikke tidligere har møtt slike beregninger å forstå betydningen av alle handlinger, bør man vurdere inntektstilnærmingen, et eksempel som vil sette alt på plass. Så la oss vurdere en situasjon der kontantstrømmen fra å eie eiendom for den tildelte tiden for beregning utgjorde 200 tusen rubler, og diskonteringsrenten til objektet bestemmes til 26% (i monetær ekvivalent er den 0,26 rubler). Basert på disse dataene forventer eiendomseieren å motta en økning i overskuddet innen utgangen av tiden som er tildelt for beregningen med 4% (i den monetære ekvivalenten på 0,004 rubler). Det viser seg at: PV=200/(0,26-0,004)=909,1 tusen rubler.

Positive sider ved metoden

Blant fordelene med inntektstilnærmingen bør man utvilsomt fremheve enkelheten i beregninger. Dette er faktisk sant, fordi alle formlene for beregninger allerede er optimalisert, og for å få resultatet trenger du bare å erstatte dataene dine i dem. Det er bare viktig å gi dem til takstmannen i samsvar med de virkelige, ellers blir resultatet av beregningene feil.

Den andre fordelen med beregningsmetoden under vurdering er dens evne til å reflektere det virkelige bildet av økonomien og verdien av objekter på et bestemt tidspunkt, fordi takstmannen må beregne et resultat for å oppnå et resultat. et stort nummer av indikatorer som tar hensyn til alle mulige nyanser både selve objektet og markedet som helhet.

Restriksjoner på bruk

I hovedsak er det kun foretak og eiendomsbesittere som har en stabil og langsiktig inntekt fra sin eiendom som kan benytte denne metoden for verdiberegning. Det vil si at med en nyoppført bygning vil det være vanskelig å estimere fortjenesten, fordi det rett og slett ikke er noen innledende data for de nødvendige beregningene.

Av de samme grunnene til indikatorenes ustabilitet, kan den inntektssammenliknende tilnærmingen ikke brukes til å beregne under en økonomisk krise, som kan kort tid endre markedssituasjonen radikalt.

Hele essensen av å utføre beregninger kommer ned til den vanlige analysen av tilgjengelige data og trekke konklusjoner fra dem. Hvis takstmannen ikke har nok informasjon til å erstatte formelen, blir det umiddelbart umulig å gjøre beregninger.

Begrunnelse for avslag

Fordi hele poenget inntektsmetodeÅ beregne verdien av objekter består i å kjenne alle dataene som er nødvendige for dette, da kan mangelen på viss informasjon bli en grunn for takstmannen til å nekte beregninger. Også eieren av eiendommen kan nekte inntektstilnærmingen ved å gi data i sin helhet, men ikke støttet av dokumenter, fordi hele poenget med beregningen er å evaluere reell informasjon, som konklusjoner trekkes fra i fremtiden.

En spesialist kan nekte å utføre beregninger ved hjelp av denne tilnærmingen av andre grunner. For eksempel hvis eiendommen planlegges brukt i ikke-kommersielle formål, noe som betyr at du ikke vil kunne dra nytte av det i fremtiden. En annen årsak til avslag er ofte det uoffisielt utviklede leiemarkedet, basert på muntlige avtaler. Dette fører også til at det ikke foreligger noen bekreftelse på datainnsamling, noe som gjør at resultatet av beregningene ikke kan kalles nøyaktig.

Ytterligere beregningsmetoder

Inntektsberegningen av verdien av fast eiendom kan også gjennomføres gjennom restinntekt. Denne metoden er en beregning av differansen mellom den faktiske fortjenesten og den som ble forutsagt på tidspunktet for kjøp av en bygning eller for å gjøre beregninger.

I utviklede land alle metodene for inntektstilnærmingen faller gradvis inn i bakgrunnen, og erstattes av opsjonsprising. I vårt land er metoden ikke anvendelig på grunn av mangelen på grunnleggende indikatorer for substitusjon i formelen, men i andre land lar den deg beregne verdien av eiendom eller virksomhet, selv om de lider synlige tap, og bevise at deres Prisen er ikke null for en hvilken som helst mengde gjeld.

Endelig

Til tross for den enkle beregningen når du beregner verdien av eiendom ved hjelp av inntektsmetoden, mister den gradvis sin relevans. Dette skyldes kompleksiteten ved å beregne dataene som er nødvendige for formelen, fordi for å oppnå et nøyaktig resultat, må alt være sannferdig og korrekt. Ethvert avvik eller omtrentlig beregning påvirker det endelige resultatet av metoden direkte.

Metoden er ikke anvendelig for de fleste situasjoner på grunn av utviklingen av underjordisk regnskap i vårt land, som ikke tillater takstmenn å få gyldig informasjon om et bestemt objekt.

Generelt er metoden veldig effektiv og er i stand til å beregne den reelle verdien av enhver eiendom, liten eller mellomstor bedrift eller stor bedrift, men påliteligheten til informasjonen som gis av ansatte kan påvirke resultatene av beregninger fra eksperter betydelig. Dette er grunnen til at mange takstmenn er nølende med å utføre beregninger med denne tilnærmingen.

Men uansett, for å gjøre den riktige beregningen, er det best å kontakte et pålitelig firma der ekte fagfolk jobber.

Tema 7. Inntektsmetode for verdivurdering av eiendom.

1. Struktur av inntektsmetoden.

2. Grunnleggende prinsipper inntektsmetode.

3. Kapitaliseringsrente, diskonteringsrente.

4. Vilkår for leiebetalinger.

5. Rekonstruert inntekts- og kostnadsoppstilling.

6. Direkte kapitaliseringsmetode.

7. Estimering ved bruk av restteknikk.

8. Andre metode for kapitalisering.

Inntektsmetoden for verdivurdering av eiendom reflekterer motivasjonen til den typiske kjøperen av inntektseiendom: forventet fremtidig inntekt med de nødvendige egenskapene. Gitt at det er en direkte sammenheng mellom investeringens størrelse og fordelene ved kommersiell bruk av investeringsobjektet, defineres verdien av fast eiendom som verdien av rettighetene til å motta inntektene den genererer. Denne verdien (marked, investering) er definert som nåverdien av fremtidige inntekter generert av eiendelen som verdsettes.

Hovedfordelen med inntektsmetoden sammenlignet med markeds- og kostnadsmetoden er at den i stor grad reflekterer investorens idé om eiendom som inntektskilde, dvs. Denne kvaliteten på eiendom tas i betraktning som den viktigste prisfaktoren. Inntektsmetoden for verdsettelse er nært knyttet til markeds- og kostnadsmetodene. For eksempel bestemmes avkastningsratene som brukes i inntektsmetoden vanligvis ut fra en analyse av sammenlignbare investeringer, renoveringskostnader brukes til å fastsette kontantstrøm som tilleggsinvesteringer, og kapitaliseringsmetoder brukes for å justere for forskjeller mellom markeds- og kostnadsmetodene. Den største ulempen med metoden er at den, i motsetning til de to andre vurderingsmetodene, er basert på prognosedata.

1. Struktur av inntektsmetoden.

På første trinn, ved bruk av inntektsmetoden, lages det en prognose for fremtidige inntekter ved utleie av taksert plass for eiertiden, d.v.s. for den tiden investoren har til hensikt å beholde eierskapet til eiendommen. Leiebetalinger renses for alle periodiske driftskostnader som er nødvendige for å opprettholde eiendommen i den nødvendige kommersielle stand og drift, hvoretter verdien av eiendommen ved slutten av eierperioden forutsies i absolutte eller brøkdeler forhold til den opprinnelige kostnaden - såkalt reverseringsverdi. På siste etappe Prognostisert inntjening og reversering konverteres til nåverdi ved bruk av direkte kapitalisering og diskonterte kontantstrømmetoder. Valg av kapitaliseringsmetode bestemmes av arten og kvaliteten på forventet inntekt.

Direkte kapitalisering brukes hvis inntekten antas å være konstant eller jevnt endre seg i et lite tempo. Hvis dynamikken i inntektsendringer er betydelig eller disse endringene er uregelmessige, brukes kontantstrømdiskontering.

Hvis det forventes en usikker situasjon med hensyn til fremtidige inntekter i fremtiden, er det også tilrådelig å bruke direkte kapitaliseringsmetoden, basert på retrospektive og aktuelle data om salgs- og leieavtaler i forhold til lignende objekter.

Verdien bestemmes ved bruk av direkte kapitaliseringsmetoden ved bruk av kun to variabler: anslått netto årlig inntekt og den tilsvarende kapitaliseringsrenten. Grunnlaget for metoden er det faktum at i forhold til gratis og konkurranse marked Forholdet mellom leieinntektsverdier og salgspriser for hvert av de identifiserte eiendomsobjektene med samme bruk er fordelt rundt en viss verdi, som er hovedindikatoren for valg av kapitaliseringsgrad.

Dermed bestemmes verdien ved å dele den anslåtte årlige inntekten med markedsverdien, som enten bestemmes basert på historisk og nåværende salgs- og leieinformasjon, eller beregnes som avkastningen på kapitalen justert for å kompensere for endringer i verdien av den opprinnelige kapitalen i holdeperioden.

Den andre kapitaliseringsmetoden, som allerede nevnt, bestemmer verdien av fast eiendom som summen av nåverdiene av fremtidig inntekt ved separat å diskontere hver av de periodiske inntektene og den anslåtte fremtidige verdien av eiendommen. I disse beregningene benyttes en diskonteringsrente, som er tilsvarende kapitalavkastning, ellers kalt avkastning eller avkastning.

2. Grunnleggende prinsipper for inntektsmetoden.

Det teoretiske grunnlaget for inntektsmetoden er verdsettelsesprinsippene, som representerer en generalisering av analysen av atferdsegenskapene til aktører i eiendomsmarkedet og funksjonelle sammenhenger mellom priser og prisdannende faktorer.

Vi presenterer de prinsippene som er mest betydningsfulle for inntektsmetoden, samt faktorer og omstendigheter hvis analyse er basert på tilsvarende prinsipp.

PRINSIPP PÅVIRKNINGSOMRÅDE

Forventninger Hele spekteret av prognosedata:

(grunnleggende prinsipp, prisfaktorer,

hvor egenskapene til inntekt, kapital,

inntektsestimat) koeffisienter

Utskiftninger Valg og analyse av analoge objekter,

Analyse av alternative investeringer

Kreve Regnskap og analyse av faktorer:

Og forslag nytte, knapphet,

Konkurranseevne,

Tilgjengelighet av kapitalmarkedet,

Monopol, statlig kontroll

Næringsvirksomhet,

populasjonsegenskaper

ultimat Analyse av eiendommen:

produktivitetøkonomisk samsvar med dokumenter

(saldo, innskudd) eiendom,

dens bruk og type arealbruk

3. Kapitaliseringsrente, diskonteringsrente.

Kapitaliseringsgrad Ro brukt i direkte kapitaliseringsmetoden i henhold til formelen

Der V er kostnaden

NOI er en representativ verdi av forventet netto driftsinntekt

Kapitaliseringsrenten inkluderer avkastningen på kapitalen (investerte midler, eller initial investering) og avkastningen, som tar hensyn til gjenvinningen av de opprinnelige investerte midlene.

Som enhver avkastning, reflekterer kapitaliseringsrenten først og fremst risikoen som midler investert i en gitt eiendel er utsatt for.

Rabattsats(avkastningsgrad, avkastningsgrad) brukes i den andre kapitaliseringsmetoden - den neddiskonterte kontantstrømmetoden. Det generelle uttrykket for å bestemme kostnad er som følger:

hvor jeg er diskonteringsrenten

FV – videresalgspris på eiendommen ved slutten av eierperioden (tilbakeføring)

N – holdeperiode

L – betalingsperiodenummer

Verdien er definert som summen av gjeldende inntektsverdier for hver tilbakeføringsperiode, beregnet til passende kurs. Diskonteringsrenten i kalles ellers avkastningen på investeringen. Denne verdien kjennetegner også effektiviteten av kapitalinvesteringer. Den tar hensyn til alle totale inntekter (avkastning på investeringen og inntekt fra endringer i verdien av eiendelen), og bringer den opprinnelige investeringen og den realiserte verdien i samsvar med tid og risikofaktorer. økonomisk effekt. Diskonteringsrenten bør vurderes under hensyntagen til det faktum at kapitalmarkedet, markedet verdifulle papirer og eiendomsmarkedet er enhetlig system investeringsinstrumenter. Enheten i dette systemet, spesielt, bestemmes av vanlige utvalgskriterier: risiko og lønnsomhet. Valg av diskonteringsrente er basert på en analyse av tilgjengelig alternative alternativer investeringer med et sammenlignbart risikonivå, dvs. denne satsen anses som mulighetskostnad hovedstad.

4. Vilkår for leieforhold.

Grunnlaget for å prognostisere inntekter fra eiendom er analyse av leieforhold. Takstmannen eller eiendomsanalytikeren må samle inn all tilgjengelig historisk og aktuell informasjon om leieavtaler og, basert på deres analyse, bestemme virkningen av vilkårene i leieavtalene på egenskapene til leiebetalinger.

La oss se på hovedforholdene som leieavtaler kan avvike under, selv om utvalget av disse betingelsene i praksis kan være mye bredere. Det er nødvendig å identifisere de leiebetingelsene som er mest typiske for det lokale eiendomsmarkedet for et bestemt formål, og foreta justeringer av verdiene på kontraktsleieprisene for analoge eiendommer for å bringe dem til markedsforhold.

LEIEVILKÅR KORT FORKLARING

AVTALER

Typer leiebetalinger

Med fast avtale inngås vanligvis avtalen pr

Leiepriser for korte perioder eller til forventet

Økonomisk stabilitet

Med justering For regnskap mulige endringer priser

Leiebetalinger eller eiendomsverdi

Med prosentleie Til konstant leieverdi

Betalinger legger til en prosentandel av

Inntekt generert av gründeren

Tv-aktivitet til leietaker

Fordeling av utnyttelse

Sion utgifter

Brutto husleie Alle driftskostnader bæres av

Eieren

Netto husleie Alle driftskostnader bæres av

Leietaker

Mellomalternativ: Eier og leietaker deler byrden

Driftskostnader i

I samsvar med leievilkårene

Gå avtaler

Varighet

Leieavtaler

Kortsiktig Inntil 1 år

Middels sikt 1 – 3 år

Langsiktig Over 3 år

Å forlenge leieavtalen Representerer en tilleggsrett-

Avtaler med leietaker om forlengelse av kontrakten

Vora etter utløpet av gyldighetsperioden

Via gjeldende avtale

For kjøp av eiendomsrett Gir fortrinnsrett

For leid fast eiendom har leieren rett til å kjøpe

Så, verdsettelse av fast eiendom er bestemmelsen av markedsprisen i dag ved salg eller kostnaden ved å bruke dette objektet, for eksempel kl. I dag er det inntektstilnærmingen som er den viktigste innen eiendomsvurdering, mye foran og. Så hva er inntektstilnærmingen, og hvordan kan du bruke den til å bestemme verdien av fast eiendom?

Essensen av inntektstilnærmingen

Ved bruk av inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering, beregner takstmannen verdien basert på forventet fortjeneste det vil gi i fremtiden. Den kan bare brukes hvis fremtidige inntekter og utgifter knyttet til varen kan forutsies nøyaktig.

For å bruke denne muligheten i eiendomsvurdering, må takstmannen:

  1. Angi tidsrammen for prognoseperioden. Denne tidsrammen vil bli forstått som en tidsperiode i fremtiden som, fra vurderingsøyeblikket, vil bli gjort beregninger og prognoser for fremtidige inntekter og utgifter, samt faktorer som kan påvirke dem;
  2. Vurder hvor mye fortjeneste eiendom kan generere i løpet av prognoseperioden. Og også trekke konklusjoner om den videre inntektsflyten etter prognoseperioden;
  3. Sett diskonteringsrente. Det er etablert i samsvar med inntektsbringende investeringer sammenlignbare med eiendom som har tilsvarende risikonivå. Denne satsen er nødvendig for å bringe fremtidig fortjeneste til vurderingstidspunktet;
  4. Beregn fremtidig inntektsstrøm innen den fastsatte tidsrammen og etter at den er fullført, bringe disse dataene til beløpet på vurderingstidspunktet.

Det er flere trinn for å forenkle beregningen av inntektsmetoden. Algoritme:

  1. Bruttoinntekt (IG) V i dette tilfellet beregnes ut fra gjeldende, gjeldende tariffer og takster på eiendomsmarkedet for tilsvarende eiendommer.
  2. Beregning av vurdering tap ved ufullstendig bruk av fast eiendom eller mangler i betalinger fra leietakere bør gjøres på grunnlag av en analyse av et gitt marked, i et bestemt territorium, under hensyntagen til dets dynamikk og natur. Det beregnede tallet må trekkes fra bruttoinntekten for til slutt å få den faktiske bruttoinntekten (GIR).
  3. For høyresiden fastsettelse av kostnader, bør de deles inn i flere grupper og hver beregnes separat:
    • driftskostnader– kostnader forbundet med vedlikehold av anlegget;
    • faste kostnader– de fradragene som ikke endres over tid, for eksempel avskrivninger, avdrag på boliglån, skattefradrag og så videre.
    • reservekostnader- et visst beløp som er nødvendig ved uplanlagte sammenbrudd eller tvangskjøp.
  4. Beregning netto overskudd, mottatt ved salg av objektet.
  5. Satsberegning.

Hvordan beregne eiendomsvurdering i henhold til inntektsmetoden

Den kan produseres på to måter.

  1. Direkte kapitalisering av inntekt.

Merk følgende! Dette alternativet brukes for langsiktig stabil og ganske høy fortjeneste. Eller hvis overskuddet øker konstant i like deler.

Resultatet av denne beregningen vil være den faktiske totale kostnaden for eiendommen.

C = CHOD/KK,

hvor C er prisen på objektet (uttrykt i monetære enheter);

CC – kapitaliseringsforhold (i prosent);

NOR – netto driftsinntekter.

Så, så viser det seg at metoden for direkte kapitalisering kommer ned til å bringe den årlige NPV til dagens verdi.

Dette alternativet kan ikke brukes hvis overskuddet er ujevnt og inkonsekvent eller hvis eiendommen ennå ikke er eid.

Algoritme for beregning denne metoden vil være som følger:

  1. Beregn hvor mye netto årlig inntekt eiendommen vil generere med sin mest effektive bruk.
  2. Beregn kapitaliseringsrenten.
  3. Beregn prisen på eiendommen ved å bruke formelen.
  1. (DDP).

Det er mer komplekst for beregninger enn det forrige. Metoden kan brukes i følgende tilfeller:

  1. forskjell i overskuddsstrømmer over en viss tidsperiode;
  2. sesongmessige forhold av inntekter og utgifter til eiendommen;
  3. eiendommen som vurderes er ikke ett objekt, men et multi-nivå og multifunksjonelt kompleks;
  4. objektet kan være under bygging eller renovering.

Beregningsalgoritme iht denne metoden Følgende punkter kan nevnes:

  1. Bestemme tidsrammen. Internasjonal standard i denne saken er 5 – 10 år, innenfor det russiske markedet – 3 – 5 år.
  2. Beregning av forventede kontantstrømmer.

For å beregne forventede strømmer, beregn:

  • potensiell bruttoinntekt;
  • kontantstrøm før skatt;
  • kontantstrøm etter skatt;
  • faktisk bruttoinntekt.

Ved å bruke denne metoden beregnes verdien av fast eiendom:

PV – gjeldende verdi;

Ci – kontantstrøm for periode t;

Det – diskonteringsrente;

M – restverdi.

Et eksempel på beregning av slike problemer kan være følgende situasjon. La oss anta at kontantstrømmen i 12 måneder ved slutten av tidsrammen var 200 tusen rubler, diskonteringsrenten var 26%, og eieren mener at ved slutten av prognoseperioden vil inntektsveksten stabilisere seg og utgjøre 4 % per år. Hvor mye vil bedriften koste?

I dette tilfellet vil den fremtidige prisen på foretaket bli bestemt ved å bruke formelen:

Totalt finner vi at på slutten av den anslåtte tidsrammen vil kostnadene for eiendom være 909,1 tusen rubler.

Fordeler og ulemper med inntektstilnærmingen

Til hoved- og utvilsomt fordeler Denne metoden inkluderer selvfølgelig enkel beregning. Ganske enkle og optimaliserte formler bidrar til å gjennomføre vurderingen raskt og smertefritt.

Merk følgende! Den andre fordelen er at denne metoden bidrar til å reflektere markedssituasjonen og viser den tydelig. Dette skjer fordi for å vurdere eiendom ved hjelp av denne metoden, må takstmannen analysere et stort antall kontrakter og andre dokumenter som bekrefter markedstransaksjoner, gjennomgå beløpene og konkludere.

Denne metoden har også flere begrensninger:

  1. Ved å bruke denne metoden kan ikke brukes i krisetider, siden det i utgangspunktet er antatt at overskuddet vil flyte jevnt og konstant gjennom hele tidsperioden. Og en økonomisk krise kan forstyrre disse betalingene, og dermed påvirke inntektene generert av eiendommen i fremtiden.
  2. Også denne metoden kan ikke brukes under forhold med mangel på informasjon. Hele essensen kommer ned til analysen av prosesser som skjer i markedet og konklusjoner fra dem om å oppnå fremtidig fortjeneste. Hvis takstmannen ikke kan få denne eller den informasjonen eller den rett og slett ikke eksisterer, kan denne metoden ikke brukes på grunn av umuligheten av gjør beregninger.
  3. Denne metoden kan ikke brukes til ny virksomhetsåpning, siden nivået på fortjenesten hans ikke kan være konstant og har en brå form. Det kan heller ikke brukes i perioden med rekonstruksjon eller anti-kriseforslag til selskapet, siden disse dataene ikke kan være permanente.

Merk følgende! Denne metoden er den mest praktiske bare for de selskapene og firmaene der overskuddet kommer fra jevnt og konstant.

På hvilket grunnlag kan man si nei til inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering?

Denne metoden undersøker eiendomsobjekter fra utsiden og deres attraktivitet.

Det vil si hvilke inntekter du kan regne med i fremtiden. Ikke glem at uten noen data, for eksempel kapitaliseringsrater eller uvitenhet om situasjonen på markedet, reduseres prosentandelen av påliteligheten til de resulterende fremtidige fortjenesteverdiene betydelig.

Reglene for bruk av inntektstilnærmingen sier at du bare kan stole på den hvis du har fullstendig og, viktigst av alt, pålitelig informasjon om prognosen for fremtidige inntekter og utgifter.

Så hvis takstmannen i løpet av vurderingsperioden ikke har denne informasjonen eller den ikke er i sin helhet, og det derfor er umulig å forutsi fremtidig kontantstrøm pålitelig, kan dette tjene som grunnlag for å nekte å bruke inntektsmetoden.

Det er andre grunner for avslag. For det første kan det være opplysninger gitt av eieren av eiendommen om at gjenstanden skal brukes kun til boligformål, det vil si at det vil være umulig å oppnå noen kommersiell fordel fra dette objektet, og følgelig vil det være umulig å forutsi det.

For det andre, hvis boligutleiemarkedet ikke er utviklet i byen, og hvis det er utviklet, så er det underjordisk, uten registrering og korrekt utførelse av kontrakter, og takstmannen ikke kan samle nok sannferdig informasjon om leieprisen, har han også rett til å nekte denne metoden. Så det er alltid nødvendig å stole på pålitelig og sannferdig informasjon.

Ekspertkonsultasjon

Videoen nedenfor er en klar og energisk presentasjon av temaet. Om prinsipper og nødvendige forhold Analytiker Boris Gorodilov snakker om å bruke inntektsmetoden.


DEN RUSSISKE FØDERASJONS FINANSDEPARTEMENT

FEDERAL STATE UTDANNINGSINSTITUSJON

HØYERE PROFESJONELL UTDANNING

"ALL-RUSSISK STATSSKATTAKADEMY

DEN RUSSISKE FØDERASJONS FINANSDEPARTEMENT"

Disiplin: «Eiendomsvurdering»

Inntektstilnærming til eiendomsvurdering

Fullført av: Skorodumova O.Yu.

Spesialitet: skatter og skatter

Gruppe: NZ - 401

Moskva 2009

Introduksjon

    Kjennetegn ved inntektstilnærmingen

    Fastsettelse av netto driftsinntekt

    Kapitaliseringsteori og kapitaliseringsforhold

    Direkte bruk av store bokstaver

    Metoder for beregning av kapitaliseringsrenter

    Diskontering av inntektsstrøm

    Verdivurdering ved bruk av restteknikk

    FORDELER OG MULLER VED Å BRUKE INNTEKT-TILNÆRING

Konklusjon

Litteratur

Introduksjon

For tiden er eiendom en av de nødvendige ressursene (sammen med menneskelige, økonomiske, materielle, tekniske og informasjonsressurser) for å sikre effektiv drift av et aksjeselskap, statlig og kommunal eier og til slutt det normale livet til hver enkelt person .

Samtidig er eiendom den viktigste eiendomskomponenten til eierne. I henhold til den estimerte verdien er eiendom opp til 30-40% (selvfølgelig er det en rekke moderne aktivitetsområder der eiendom brukes minimalt, for eksempel i små bedrifter, i nettbutikker, etc.)

Derfor er eiendomsvurdering viktig og relevant i moderne scene utvikling. Verdsettelse av løsøre er også viktig både for skattemessige formål og for kjøp og salg, pantsettelse, leie mv.

Det finnes flere metoder for å vurdere fast eiendom og annen eiendom til foretak. Slik som: inntekt, komparativ, kostnad og eiendom tilnærminger til verdsetting av fast eiendom og annen eiendom. I denne artikkelen diskuterer jeg inntektstilnærmingen til verdivurdering av eiendom, brukt til å verdsette inntektsgivende eiendom.

          KARAKTERISTIKA VED INNTEKT-TILNÆRING

Inntektsmetoden er basert på forventningsprinsippet, som sier at den typiske investoren eller kjøperen kjøper eiendom i påvente av å motta fremtidige inntekter eller fordeler fra det, det vil si at den reflekterer:

    kvaliteten og kvantiteten av inntekten som eiendommen kan generere i løpet av livet;

    risikoer både spesifikke for objektet som vurderes og for regionen.

Dermed kan verdien av en eiendel defineres som dens evne til å generere inntekter i fremtiden. Tidsfaktoren fungerer her, og mengden av fremtidige inntekter må reduseres til nullpunktet ved å aktivere inntekter og diskontere.

Det teoretiske grunnlaget for inntektstilnærmingen er verdsettelsesprinsippene, hvorav de viktigste, samt faktorer og omstendigheter, hvis analyse er basert på de tilsvarende prinsippene (fig. 1).

Prinsipiell innflytelsessfære

FORVENTNINGER

(grunnprinsippet som ligger til grunn for inntektsvurderingen)

Prisfaktorer

Inntektskarakteristikker

Egenskaper ved kapital

Odds

ERSTATNINGER

Utvalg og analyse av analoge objekter

Analyse av alternative investeringer

TILBUD OG ETTERSPØRSEL

Regnskap og analyse av faktorer:

nytte;

knapphet;

konkurranseevne;

tilgjengelighet av kapitalmarkedet;

monopol, statskontroll,

næringsvirksomhet;

populasjonsegenskaper

ULTIMAT PRODUKTIVITET

(saldo, innskudd)

Analyse av eiendommen:

økonomisk overholdelse av eiendomselementer;

dens bruk og type arealbruk

Hovedfordelen med inntektstilnærmingen sammenlignet med markeds- og kostnadstilnærmingen er at den i stor grad reflekterer investorens idé om eiendom som inntektskilde, det vil si at denne kvaliteten på eiendom tas i betraktning som hovedprisingsfaktoren. . Inntektstilnærmingen til verdsettelse er nært knyttet til markeds- og kostnadstilnærmingen. For eksempel bestemmes avkastningsratene som brukes i inntektstilnærmingen vanligvis fra en analyse av sammenlignbare investeringer; rekonstruksjonskostnader brukes til å bestemme kontantstrømmen som tilleggsinvesteringer; kapitaliseringsmetoder brukes for å justere for forskjeller mellom markeds- og kostnadstilnærminger.

Den største ulempen med inntektsmetoden er at den, i motsetning til andre tilnærminger til verdsettelse, er basert på prognosedata.

Innenfor rammen av inntektstilnærmingen kan to metoder brukes:

    direkte kapitalisering av inntekt;

    neddiskonterte kontantstrømmer.

Fordelene og ulempene med metodene bestemmes i henhold til følgende kriterier (fig. 2)

Kriterier for å sammenligne metoder for inntektstilnærming

Evnen til å reflektere de faktiske intensjonene til en potensiell kjøper (investor)

Typen, kvaliteten og bredden av informasjon som analysen bygger på

Evne til å ta hensyn til konkurransesvingninger

Evne til å ta hensyn spesifikke funksjoner objekt som påvirker verdien

plassering

potensiell lønnsomhet

Disse metodene er basert på forutsetningen om at verdien av fast eiendom bestemmes av evnen til eiendommen som verdsettes til å generere inntektsstrømmer i fremtiden. I begge metodene omregnes fremtidige inntekter fra en eiendoms eiendom til verdien, under hensyntagen til risikonivået som er karakteristisk for denne eiendommen. Disse metodene skiller seg bare i måten de transformerer inntektsstrømmer på.

Ved bruk av inntektskapitaliseringsmetoder konverteres inntekt for én tidsperiode til verdien av fast eiendom, og ved bruk av diskonterte kontantstrømmetoden, inntekt fra foreslått bruk i en rekke prognoseår, samt proveny fra forhåndssalget av en eiendom ved slutten av prognoseperioden, konverteres.

          FASTSETTELSE AV NETTO DRIFTSINNTEKT

For rate fulle rettigheter eiendoms- og leierettigheter, netto driftsinntekter (NOI) beregnes som en inntektsstrøm.

En eiendomstakstmann jobber med følgende inntektsnivåer:

Potensiell bruttoinntekt (GPI)

Faktisk bruttoinntekt (DVD)

Netto driftsinntekt (NOI)

Potensiell bruttoinntekt (GPI) er inntekten som kan mottas fra fast eiendom dersom den brukes 100 % uten å ta hensyn til alle tap og utgifter. Potensiell bruttoinntekt avhenger av arealet av eiendommen som verdsettes og den etablerte leieprisen og beregnes ved hjelp av formelen:

PVD= S x Ca

Hvor S er arealet til leie, m2;

Ca - leiepris per 1m2

Leieprisen avhenger av eiendommens beliggenhet, dens fysiske tilstand, tilgjengeligheten av kommunikasjon, leieperioden osv.

Det finnes to typer leiepriser (fig. 3)

kontraktsmessig



marked


Markedsleien er prisen som gjelder i markedet for lignende eiendommer, og er den mest sannsynlige leie som en typisk utleier vil være villig til å leie og en typisk leietaker vil være villig til å leie eiendommen, som er en hypotetisk transaksjon. Markedsleiepriser brukes til å verdsette selveierskap, der eiendommen i hovedsak eies, drives og nytes av eieren selv: hva ville inntektsstrømmen vært hvis eiendommen ble leid ut.

Kontraktsleietaksten brukes til å verdsette utleiers delvise eiendomsrettigheter. I dette tilfellet er det tilrådelig for takstmannen å analysere leieavtaler ut fra vilkårene for inngåelsen.

I henhold til typer leiepriser er leieavtaler delt inn i tre store grupper:

    med en fast leiepris (brukt under forhold med økonomisk stabilitet);

    med en variabel leiepris (revisjon av leiepriser i løpet av kontraktsperioden utføres som regel under inflasjonsforhold);

    med en rentesats (når en prosentandel av inntekten leietaker mottar som følge av bruken av den leide eiendommen legges til det faste beløpet for leiebetalinger).

Det er tilrådelig å bruke inntektskapitaliseringsmetoden ved inngåelse av en avtale med fast leietakst, i andre tilfeller er det mer riktig å bruke diskontert kontantstrømmetode. Til evaluering eiendomSammendrag >> Økonomisk teori

PÅ KURS: «Økonomi eiendom" OM EMNET: «Struktur og prinsipper lønnsom nærme seg Til evaluering eiendom" OPTION-25 Arbeid... i ulike markedssegmenter. Lønnsom en tilnærming brukes til vurderinger eiendom, generere inntekter. Den er basert...

  • tilnærminger Til evaluering eiendom (1)

    Studieveiledning >> Økonomi

    Problematisk vurderinger tomter i Russland. 3. Lønnsom en tilnærming Lønnsom en tilnærming basert på at kostnaden eiendom, ... Grunnformel lønnsom nærme seg(IRV - formel): V=I/R eiendom pris karakter hvor V er kostnaden eiendom, JEG - ...

  • Lønnsom en tilnærming Til evaluering forretningsverdi

    Sammendrag >> Økonomisk teori

    LØNNSOM EN TILNÆRMING TIL EVALUERING FORRETNINGSKOSTNADER Dette kapittelet er viet de mest populære metodene vurderinger enterprise value - metoder... eiendeler inkluderer flere stadier: 1. Evaluert eiendom bedriftens eiendom på et rimelig marked...

  • Karakter eiendom og eiendom

    Test >> Finans

    Kontantstrøm i gjenværende periode. Karakter koste eiendom. Lønnsom en tilnærming V evaluering eiendom basert på fastsettelse av nåverdi...

    • Inntektstilnærmingen, i motsetning til den komparative og kostnadstilnærmingen, er rettet mot å innhente data om eiendommen fra investorens synspunkt. I dette tilfellet anses eiendommen kun som en inntektskilde. Ulempene med denne tilnærmingen inkluderer konstruksjonen av alle beregninger basert på prognosedata og foreløpige ekspertuttalelser.

    Økonomisk innhold i inntektstilnærmingen

    Inntektstilnærmingen innebærer å konvertere fremtidige inntektsstrømmer til deres nåverdi. Generell algoritme beregninger ved bruk av inntektsmetoden for verdsettelse innebærer å utføre fem operasjoner (fig. 1.3.6):

    1. Definisjon fremtidig bruttoinntekt. Basert på data fra de årlige balansene over inntekter og utgifter for foretaket de siste 3 årene, har takstmannen

    bestemmer bruttoinntekten. Dette bestemmer:

    · potensiell bruttoinntekt, dvs. inntekten som et objekt kan gi i løpet av et år når plassen er fullt belagt før driftskostnader er tatt i betraktning. Dermed representerer potensiell bruttoinntekt forventet totalbeløp fra hovedaktiviteten på eiendommen som verdsettes;

    · faktisk bruttoinntekt basert på potensiell bruttoinntekt, som tap ved innkreving av betalinger trekkes fra og tilleggsinntekter fra eiendommen legges til (for eksempel fra gründervirksomhet på eller innenfor eiendommen).

    Ris. 1.3.6 Algoritme for beregning av inntektsmetoden til verdivurdering av eiendom

    For eksempel, hvis kostnaden for et hotell vurderes, vil eierens inntekt bestå av kostnadene for: rom, restauranttjenester, rengjøring og vaskeritjenester, husleie for installerte kiosker og butikker. Takstmannen skal ta hensyn til utviklingspotensialet til gründeren og reflektere det i sin rapport. Kjøper bør vite at han kan øke inntektene gjennom bedre styring, økonomisk kontroll, involvering av nye produksjonsanlegg og andre faktorer. Tilleggsfunksjoner inntektsgenerering tas vanligvis i betraktning av interessenter i prosessen med å vurdere nåverdien.

    2. Å trekke fra transaksjonskostnader. Takstmannen analyserer driftsutgiftene som reflekteres i virksomhetens balanse. denne typen kostnader gjenspeiler kostnadene som er nødvendige for å opprettholde den funksjonelle egnetheten til objektet, og sikrer mottak av brutto inntekt.

    Driftskostnadene er vanligvis delt inn i:

    • betinget permanent, uavhengig av graden av utnyttelse av eiendommen (eiendomsskatt, forsikringspremier etc.);
    • betingede variabler som endres avhengig av bruksgrad og belastning av objektet (gebyr for offentlige tjenester, rengjøring, fjerning av søppel, etc.);
    • erstatningsreserver - å erstatte i løpet av den økonomiske levetiden til eiendommen dens individuelle elementer (strukturelle, operasjonelle og interiør), spesielt de som er mest utsatt for slitasje (for eksempel taktekking, rørleggerarbeid, heisutstyr).

    Ved hotellvurdering inkluderer driftskostnadene følgende utgifter: utgifter til hotellrom, lønn til ansatte og administrasjon, reklamekostnader, reparasjoner og skatter. Alle utgifter, med unntak av avskrivninger og lånekostnader, trekkes fra brutto omsetning for å fastsette nettoinntekt.

    3. Fastsettelse og justering av netto (drifts)inntekt. Justeringen av den inntekten avhenger av gründeren. La oss si at 70 % av inntekten går til å betale husleie og andre produksjonsutgifter, i dette tilfellet kan gründeren motta opptil 30 % av bruttoinntekten i form av godtgjørelse. På høy level konkurranse kan gründerens inntekt reduseres.

    Vær oppmerksom på at nettoinntekt ikke tar hensyn til utlånskostnader og avskrivningskostnader.

    4. Verdivurdering og goodwillmultiplikator. Goodwill (Oxford Dictionary på engelsk) er definert som «privilegiene som er overført av selgeren av en virksomhet til kjøperen; en liste over kunder eller kunder anerkjent som et eget element av verdien av virksomheten.» Internasjonal standardkomité regnskap mener at velvilje er det er forskjellen mellom verdien av virksomheten som helhet og markedsprisen på eiendelene. Begge definisjonene karakteriserer merverdien som oppnås som følge av de individuelle egenskapene til virksomheten og tillegges verdien av eiendommen som verdsettes.

    For å fastslå verdien av en potensiell eiers goodwill, må takstmannen utføre en rekke operasjoner (fig. 1.3.7).

    Fig. 1.3.7 Fremgangsmåte for å fastsette verdien av goodwill

    5. Fastsettelse av endelig verdi av fast eiendom. I dette tilfellet kan følgende metoder brukes: kapitalisering av inntekt (direkte kapitalisering); diskonterte kontantstrømmer og balanseteknikker.

    Funksjoner av renters rente

    For å forstå essensen av metoder for å vurdere inntektsproduserende eiendom, er det nødvendig å vurdere funksjonene til rentesammensetning, som karakteriserer kvantitative endringer i verdien av penger over tid. Disse funksjonene inkluderer:

    1. Fremtidig verdi av en enhetsinvestering- verdien av den fremtidige verdien av eiendommens pengeenhet etter n perioder:

    ,

    hvor er det første innskuddet, gni.; E – faktisk sammensatt rente.

    2. Nåværende verdi av en enkelt investering- dagens verdi av penger

    eiendomsenheter mottatt etter n perioder med gitt i prosent per år:

    .

    Z. Nåværende verdi enkelt investeringer for perioden- nåverdien av en serie fremtidige like enhetsbetalinger over n perioder med rentesatsen i:

    ,

    hvor P - en kjent strøm av like betalinger ved slutten av hver periode, diskontert med en gitt kurs.

    4. Fremtidig verdi av en enkelt investering over en periode- den fremtidige verdien av en serie fremtidige like enhetsbetalinger over n perioder med rentesatsen i:

    .

    5. Avskrivning av en enkelt investering- viser størrelsen på betalinger over n perioder slik at nåverdien ved rente i er lik 1:

    b. Erstatningsfond- beløpet for like betalinger som samler 1 pengeenhet på kontoen ved slutten av annuitetsperioden:

    Grunnleggende vurderingsmetoder

    Direkte kapitaliseringsmetode brukes hvis det forventes konstant eller jevnt skiftende inntekt. Denne metoden er basert på fastsettelsen av kapitaliseringsrenten, som er en kapitaliseringsgrad som tar hensyn til både netto overskudd fra driften av eiendommen som verdsettes og tilbakebetaling av kapital brukt på anskaffelsen.

    I generell sak Kapitaliseringsrenten bestemmes av formelen:

    Kapitaliseringsgrad =

    Det finnes andre metoder for å beregne kapitaliseringsrenten:

    1. Direkte matching metode består i å sammenligne det vurderte objektet med et analogt objekt. Hovedkarakteristikkene til objektene sammenlignes (se f.eks. 10.3), på grunnlag av hvilke tilsvarende objekt(er) velges. Kapitaliseringsrenten til det verdsatte objektet antas å være det samme som det analoge objektet eller beregnes på grunnlag av det aritmetiske gjennomsnittet for mange analoge objekter.

    2. Tilknyttet investeringsmetode (egenkapital og fremmedkapital) brukes til å kjøpe eiendom med både lånt kapital og egenkapital:

    a) kapitaliseringsrenten på lånte midler (pantelånskonstant) bestemmes av forholdet mellom årlige gjeldstjenestebetalinger og hovedstolen på boliglånet;

    b) kapitaliseringsrente for egne midler(kapitaliseringsgrad av egenkapital) bestemmes av forholdet mellom andelen av netto overskudd fra driften av eiendommen som kan henføres til egenkapitalen og mengden av egenkapitalen.

    Den samlede kapitaliseringsrenten bestemmes ved å veie den komponenter i forhold til størrelsen på gjeld og egenkapital i den totale mengden investert kapital. Komponenten av lånt kapital er definert som produktet av boliglånskonstanten og forholdet mellom mengden lånt kapital og den totale mengden investert kapital. Egenkapitalkomponenten er definert som:

    Kapitaliseringsgrad

    på egenkapital =

    3. Tilknyttet investeringsmetode (tomter og bygninger) brukes når det er mulig å nøyaktig beregne kapitaliseringsrater for hver komponent i eiendomskomplekset: en bygning (struktur) og en tomt. Essensen av metoden er å bestemme vektede kapitaliseringssatser for land og eiendommen som står på den. Vekting av kapitaliseringssatser utføres avhengig av andelene til disse komponentene i totalkostnaden for eiendomskomplekset.

    4. Ellwood-metoden er en modifisert metode for tilknyttede investeringer (gjeld og egenkapital), som tar hensyn til varigheten av investeringsperioden og endringer i verdien av eiendommen over tid.

    For å beregne den totale kapitaliseringsraten foreslo Ellwood en formel:

    ,

    hvor er den totale kapitaliseringsgraden; - avkastning på egenkapitalen; M – andel av lånt kapital; C – Ellwood panteforhold.

    I praksis benyttes beregningstabeller, ved hjelp av hvilke for gitt rente, egenkapitalavkastning og beholdningstid, fastsettes verdien av pantekoeffisienten C.

    5. Kumulativ metode tar i kapitaliseringsrente justeringer for risiko knyttet til investeringsinvesteringer, ineffektiv investeringsforvaltning, lav likviditet på midler osv. I tillegg til å motta overskudd i form av renter på kapitalinvesteringer, kan det også ta hensyn til tidspunkt for kompensasjon (avkastning) av den investerte kapitalen, dvs. til den mottatte kursen må legges til kapitalerstatningsrenten. Det beregnes som forholdet ett til antall år.

    Essensen av metoden er at kursen er delt inn i deler, og hvis verdiene til alle komponentene er kjent, er det mulig å summere kapitaliseringsrenten.

    Den direkte kapitaliseringsmetoden er basert på at inntekter fra bruken av eiendommen og utbytte fra videresalg aktiveres til nåverdien, som vil være verdien av eiendommen.

    Generell formelå bestemme verdien av en eiendom ved å bruke metoden for direkte kapitalisering er som følger:

    Når det gjelder å overføre en eiendom til leie, antar formelen en litt annen form, siden den direkte kapitaliseringsmetoden i dette tilfellet vil bli identifisert med kostnaden for leie for en rekke års drift av eiendommen. Denne metoden kalles "kapitalisering av den årlige husleien".

    Kapitalisering av årsleien avhenger av den individuelle vurderingen og risikoen for å motta leien:

    hvor er kostnaden for det verdsatte objektet, beregnet ved hjelp av inntektsmetoden; BH – nettoinntekt; Г – antall år med leie av objektet; - husleiekapitaliseringsforhold, beregnet som forholdet mellom mengden nettoinntekt og årlig leie ().

    6. Rabattert kontantstrømmetode brukes når dynamikken i inntektsendringer er betydelig eller disse endringene er uregelmessige.

    Bruk av denne metoden forutsetter:

    1. Fastsettelse av varigheten av mottak av inntekt fra eiendommen. I internasjonal verdsettelsespraksis er gjennomsnittlig varighet antatt å være 5-10 år, med mindre annet er gitt tilleggsbetingelser. Russiske takstmenn aksepterer denne perioden i området 3-5 år

    2. Forutsi mengden kontantstrømmer: byggetrender i kontantstrømmer av inntekter og utgifter, inntektsfrekvens. Hvis det er tenkt utgifter til rekonstruksjon eller modernisering av en eiendom, trekkes beløpet fra nettoinntekten i de periodene de oppstår.

    H. Fastsettelse av diskonteringsrente.

    Diskonteringsrenten er en sammensatt rente som brukes til å beregne nåverdien av fremtidige betalinger. For å bestemme brukes ulike metoder: konstruksjon, sammenligning av alternative investeringer, allokering, flytting.

    Byggemetode tar utgangspunkt i at diskonteringsrenten kun er en funksjon av risiko og kan defineres som summen av alle risikoer knyttet til anskaffelse, drift av eiendom og annen drift (risiko i eiendomsmarkedet, kapitalmarkedet, lav likviditet , inflasjon, eiendomsforvaltning, finansiell, miljømessig, lovgivende).

    I kjernen metode for å sammenligne alternative investeringer ligger bestemmelsen om at prosjekter med tilsvarende risiko skal ha tilsvarende diskonteringsrenter.

    Valgmetode forutsetter at diskonteringsrenten beregnes basert på data om gjennomførte transaksjoner.

    Ved hjelp av overvåkingsmetode, er det mulig å identifisere trender i lønnsomheten til alternative investeringer knyttet til lønnsomheten til eiendommen.

    Denne analysen gjør det mulig å forutsi endringer i den sannsynlige lønnsomheten til en eiendom basert på overvåking av eiendomsmarkedet, hvis resultater er offisielt publisert.

    1. Diskontere kontantstrømmer ved å redusere kostnadene for strømmen Penger fremtidige perioder til i dag basert på funksjonene til renters rente og summering av alle nåværende verdier.

    Beregningen innebærer å diskontere hver kontantstrøm med den tilsvarende diskonteringsrenten og deretter legge til alle de resulterende verdiene:

    hvor er kontantstrømmen for periode t; - kontantstrømdiskonteringsrente for periode t.

    2. Tillegg av gjeldende verdier av inntektsstrømmer og salgsinntekter.

    H. Beregning av verdien av et eiendomsmiddel som differansen mellom gjeldende inntektsbeløp for faktureringsperioden og beløpet av lånte midler.

    Restteknikk innebærer kapitalinntekt, som kun relaterer seg til en av komponentene i midlene som er investert i eiendommen, mens verdien av de andre komponentene er kjent.

    Kostnaden for en eiendom vurderes i følgende rekkefølge:

    1. Periodens inntektsandel beregnes. nødvendig for å tiltrekke seg investeringer i en komponent med en kjent kostnad, ved å multiplisere kapitaliseringsgraden med verdien av kostnaden.

    2. Inntektsbeløpet som faller på den andre komponenten (ukjent) bestemmes ved å trekke inntekten som faller på den første komponenten fra den totale inntekten.

    H. Verdien av den andre komponenten bestemmes ved å dele inntekten som kan henføres til den med den tilsvarende kapitaliseringsrenten.

    4. Verdien av eiendommen bestemmes ved å legge til verdien av den kjente komponenten og den beregnede verdien av den ukjente komponenten. Basert generelle ideer om inntektstilnærmingen kan det for hver enkelt eiendom benyttes en eller annen gruppe prinsipper og vurderingsmetoder, avhengig av formålet med denne vurderingen. For eksempel , inntektstilnærming til verdivurdering av land innebærer bruk av prinsipper og metoder som gjør det mulig å verdsette en tomt basert på forventet inntekt. Dette er prinsippene for forventning, tilbud og etterspørsel, substitusjon i metodene for direkte kapitalisering, kapitalisering av inntekt etter periode, og inntektsbalanseteknikken.

    Direkte kapitaliseringsmetoden er basert på å fastsette inntekt fra grunneierskap. Den estimerte verdien av land bestemmes ved å dele nettoinntekten med kapitaliseringsrenten. Metoden er praktisk ved verdsettelse av en tomt hvis den er leid separat fra bygninger og konstruksjoner, når leietaker er ansvarlig for å betale eiendomsskatt og andre utgifter. Hvis vilkårene i leieavtalen tilstrekkelig nøyaktig gjenspeiler situasjonen i leiemarkedet, er det mulig å kapitalisere nettoleiebeløpet direkte til grunneie.

    Grunnlaget for å bestemme inntekt ved bruk av denne metoden kan være:

    Leie for verdivurdering av jordbruks- og skogjord;

    En del av inntekten fra foretaket som et eiendomskompleks som kan tilskrives den utbygde tomten;

    Leie for vurdering av bosettingsland;

    Inntekt fra verdistigning på en tomt, mottatt når den selges i fremtiden eller når den er pantsatt mot pantelån mv.

    For øyeblikket er det tre metoder for å beregne kapitaliseringsgraden:

    1. En tomt anses som en type pengekapital. Basert på dette beregnes kapitaliseringsrenten basert på egenskapene til pengemarkedet på verdsettelsesdatoen. All-Russian Research Institute of Economics, Labor and Management in Agriculture anbefaler å bruke Sberbank of the Russian Federation-kurs for langsiktige valutatransaksjoner som kapitaliseringskurs.

    2. Kumulativ metode, der kapitaliseringsrenten kan inkludere:

    Risikofri rente (for eksempel renten til Sberbank i Den russiske føderasjonen);

    Likviditetsrisiko knyttet til muligheten for tap ved salg av eiendom på grunn av underutvikling eller ustabilitet i eiendomsmarkedet mv.

    H. Direkte sammenligningsmetode, der kapitaliseringsrenten er lik inntekt delt på salgsprisen for en tilsvarende eiendom.

    Ved bruk av inntektskapitaliseringsmetoden etter perioder, fastsettes årlige inntektsstrømmer for hele holdeperioden og reduseres til nåverdi.

    For å vurdere tomter bebygd med næringseiendom, brukes teknikken for restinntekten som kan tilskrives tomten. Tomteinntektsrestteknikken brukes i tilfeller hvor bygninger og konstruksjoner er nylig bygget eller ennå ikke bygget (det gjennomføres en mulighetsanalyse av nybygg), samt når man bestemmer det beste og mest effektiv bruk tomt.

    Den gjenværende inntekten etter å ha dekket alle kostnader ved å tiltrekke ulike ressurser (kapital, arbeidskraft, forvaltningsressurser) er knyttet til tomten.

    Laster inn...Laster inn...